Stadt Tübingen Markt- und Verträglichkeitsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Tübingen-Derendingen

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1 Stadt Tübingen Markt- und Verträglichkeitsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Tübingen-Derendingen CIMA Beratung + Management GmbH Neue Weinsteige Stuttgart Tel.: Fax: cima.stuttgart@cima.de Internet: Projektleitung: Dipl.-Geogr. Jürgen Lein Projektbearbeitung: Julia Kunst, M.Sc. Geographie Dipl.-Geogr. Florian Gillwald Stuttgart, November 2012 KÖLN LEIPZIG LÜBECK MÜNCHEN RIED (A) STUTTGART Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus

2 2012 CIMA Beratung + Management GmbH Es wurden Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht, übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA GmbH. Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH. CIMA Beratung + Management GmbH

3 Inhaltsverzeichnis 1 AUFGABENSTELLUNG 3 2 ENTWICKLUNGSTENDENZEN IM DROGERIEWARENSEGMENT IN DEUTSCHLAND 4 3 STANDORTDATEN Makrostandort Tübingen Mikrostandort Derendingen (südlich der Wohlboldstraße) 8 4 DATEN ZUR PROJEKTSPEZIFISCHEN NACHFRAGESITUATION Einzugsgebiet Kaufkraftpotential 11 5 DATEN ZUR PROJEKTSPEZIFISCHEN ANGEBOTSSITUATION 13 6 BEURTEILUNG DER STÄDTEBAULICHEN VERTRÄGLICHKEIT DES GEPLANTEN DROGERIEMARKTES IN TÜBINGEN-DERENDINGEN Planumsatzleistung und Kaufkraftabschöpfungsquoten Ermittlung der zu erwartenden Umsatzumverteilungseffekte Projektrelevanter Ist-Umsatz in der Gesamtstadt Tübingen Umsatzumverteilungseffekte innerhalb der Gesamtstadt Tübingen Projektrelevanter Ist-Umsatz nach Standortlagen Umsatzumverteilungseffekte nach Standortlagen Umsatzumverteilungseffekte im Einzugsgebiet des Vorhabens Auswirkungen auf umliegende Kommunen Fazit Agglomerationseffekte 23 7 ZUSAMMENFASSENDE BEWERTUNG 24 CIMA Beratung + Management GmbH

4 1 AUFGABENSTELLUNG Im Oktober 2012 wurde die CIMA Beratung + Management GmbH, Stuttgart, von der Stadt Tübingen beauftragt, eine Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung für die Ansiedlung eines Drogeriemarktes (vorgesehene Betreiberfirma dm) in Nachbarschaft zum bestehenden Aldi-Lebensmittelmarkt in Tübingen-Derendingen durchzuführen. Die Verkaufsfläche des geplanten Drogeriemarktes am Standort südlich der Wohlboldstraße soll gemäß den Planunterlagen ca. 650 qm VK betragen. Unabhängig davon, dass der geplante Drogeriemarkt mit ca. 650 qm VK unterhalb der Grenze zum großflächigen Einzelhandel nach 11 Abs. 3 BauNVO liegt, greift aufgrund der Nachbarschaftslage zum Aldi-Lebensmittelmarkt das Kriterium der Einzelhandelsagglomeration. Damit ist eine Prüfung der städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeit des Vorhabens und eine Analyse der möglichen Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Tübingen sowie auf die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsgebiet des Vorhabens erforderlich. Neben der Aufbereitung der handelsrelevanten Grundlagendaten erfolgte im November 2012 eine Aktualisierung der relevanten Handelsstruktur in Form einer Erhebung der relevanten Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Tübingen durch CIMA-Mitarbeiter. CIMA Beratung + Management GmbH

5 2 ENTWICKLUNGSTENDENZEN IM DROGERIEWARENSEGMENT IN DEUTSCHLAND Vor dem Hintergrund der dynamischen Entwicklung im Handel erfolgt eine kurze Darstellung der wesentlichen Entwicklungstendenzen im Drogeriewarensegment. Die nachfolgenden Aussagen sind als wertneutral zu verstehen und beinhalten keinerlei Wertung bzgl. der Attraktivität oder Qualität der verschiedenen Betriebstypen bzw. einzelner Unternehmen. Nach Katalog E des Instituts für Handelsforschung ist ein Drogeriemarkt wie folgt definiert: Ein Drogeriemarkt ist ein meist mittelflächiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites und stellenweise auch tiefes Sortiment im Körperpflege-, Reinigungsmittel- sowie Nahrungs- und Genussmittelbereich anbietet. Spezialisierungen erfolgen vorwiegend in den Bereichen Fotoartikel, Parfümeriewaren, freiverkäufliche Arzneimittel oder Reformwaren. Drogeriemärkte bieten in der Regel eine gut gegliederte, übersichtliche Warenpräsentation mit der Möglichkeit zur Vorwahl und Selbstbedienung. Bei Bedarf können sich Kunden fachlich beraten lassen. Als Nahversorger sind Drogeriemärkte überwiegend in integrierten, wohnortnahen Standortlagen angesiedelt. Im Drogeriewarensegment sind neben den Drogeriemärkten weitere Vertriebsschienen wie z.b. Fachdrogerien, Lebensmitteleinzelhandel und Kauf- und Warenhäuser anzuführen. Im Vergleich zwischen den Jahren 2000 und 2008 zeigen sich ganz deutliche Abschmelzungstendenzen bei den Fachdrogerien bei gleichzeitigem Zuwachs der Zahl der Drogeriemärkte. Tab. 1 Entwicklung der Zahl der Verkaufsstellen zwischen 2000 und 2008 Veränderung abs. in % Fachdrogerien % Fachparfümerien % Konzernwarenhäuser % Drogeriemärkte % Quelle: Handel aktuell 2009/10, S. 202 sowie weitere Ausgaben des Handel aktuell Der Umsatzschwerpunkt im Drogerie- und Parfümeriewarensegment entfällt bereits heute zu großen Teilen auf die Drogeriemärkte. Fachparfümerien und Fachdrogerien nehmen demgegenüber nur eine nachgeordnete Bedeutung ein. CIMA Beratung + Management GmbH

6 Abb. 1 Umsatz im Drogerie- und Parfümeriewarenhandel in Deutschland im Jahr 2008 nach Betriebsform (in Mrd. ) Quelle: EHI Handelsdaten.de, 2010 Bezogen auf einzelne Betreiberfirmen konnten die Top 4 im Drogeriewarensegment in den vergangenen Jahren teilweise Umsatzzuwächse von bis zu 20 % bei gleichzeitigem Ausbau des Filialnetzes erzielen. An dieser Stelle ist auf die aktuelle Umbruchphase in dieser Branche hinzuweisen, welche mit der Schließung der Schlecker-Märkte eingetreten ist. Mit dem Wegfall der Schlecker-Filialen ist ein erhebliches Umsatzpotential freigesetzt worden, welches zum einen durch die verbliebenen Fachmärkte im Drogeriewarensegment und zum anderen durch die Fachabteilungen der größeren Lebensmittelmärkte gebunden werden kann. Der bundesdurchschnittliche Marktanteil der Drogeriemärkte liegt mittlerweile bei ca. 30 % 1. Tab. 2 Unternehmen Wirtschaftliche Eckdaten ausgewählter Drogeriemarktunternehmen Zahl der Verkaufsstellen 2008 Bruttoumsatz in Mio Marktanteil in % 2008 Umsatz pro Filiale in Mio. Schlecker ,3 0,55 dm ,5 3,30 Rossmann ,1 1,90 Müller ,7 4,60 Quelle: Handel aktuell 2009/10, S Quelle: Institut für Handelsforschung, Köln, in: Der Handel, Mai Schlecker-Insolvenz im Juni 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

7 3 STANDORTDATEN 3.1 Makrostandort Tübingen Die Stadt Tübingen verfügt über ca Einwohner und ist im Regionalplan Neckar-Alb gemeinsam mit der Nachbarstadt Reutlingen als Oberzentrum ausgewiesen. Die Städte Tübingen und Reutlingen sollen als Standorte großstädtischer Prägung die Versorgung eines Verflechtungsbereichs von mehreren hunderttausend Einwohnern (in der Regel die Region) mit hochqualifizierten und spezialisierten Einrichtungen und Arbeitsplätzen gewährleisten 4. Die umliegenden Mittel- und Oberzentren in der Region sind Rottenburg am Neckar, Metzingen, Sindelfingen/Böblingen (Mittelzentren) und Stuttgart (Oberzentrum). Abb. 2 Zentralörtliche Hierarchie im Raum Tübingen Quelle: Regionalplan Neckar-Alb 2012, Entwurfsfassung 3 Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand: Quelle: Plansatz 2.5.8, LEP Baden-Württemberg 2002, S. 20 CIMA Beratung + Management GmbH

8 Mit einem regionalen Kaufkraftkoeffizienten (bezogen auf die einzelhandelsrelevante Kaufkraft) von 101,5 liegt die Stadt Tübingen leicht über dem Bundesdurchschnitt von 100 (Indexwert). Im regionalen Vergleich weisen Reutlingen und Stuttgart einen höheren Kaufkraftkoeffizienten auf. Abb. 3 Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich Tübingen 101,5 Reutlingen 105,8 Stuttgart 107,7 Landkreis Tübingen 102,0 90,0 95,0 100,0 105,0 110,0 Quelle: BBE!CIMA!MBResearch 2011 Die Zentralitätskennziffer (Verhältnis zwischen Einzelhandelsumsatz je Einwohner und einzelhandelsrelevanter Kaufkraft) als Maß für die Handelszentralität einer Stadt bzw. Gemeinde liegt für Tübingen bei 93,4 und damit deutlich unter dem Indexwert von 100, d.h. dass per Saldo ein Kaufkraftabfluss vorliegt. Die Zentralitätswerte der Oberzentren Reutlingen (139,3) und Stuttgart (120,9) liegen deutlich über dem Indexwert von 100. Abb. 4 Zentralitätskennziffern im regionalen Vergleich Tübingen 93,4 Reutlingen 139,3 Stuttgart 120,9 Landkreis Tübingen 76,4 Quelle: BBE!CIMA!MBResearch CIMA Beratung + Management GmbH

9 3.2 Mikrostandort Derendingen (südlich der Wohlboldstraße) Der Standort des geplanten Drogeriemarktes liegt im südlichen Stadtgebiet von Tübingen im Stadtteil Derendingen südlich der Wohlboldstraße in Nachbarschaft zum bereits bestehenden Aldi-Markt. Das Standortumfeld ist im Norden und Westen durch Wohnbebauung geprägt (Hinweis auf Mühlenviertel; weitere Wohnbebauung im Areal Ölmühle derzeit in Planung). Im Süden schließt sich das Gewerbegebiet Unter dem Holz an und im Osten das Schul- und Sportzentrum Feuerhägle. Über die K 6900 (Verbindungsstraße nach Weilheim im Westen) ist der Planstandort für den PKW- Verkehr gut erreichbar. Ein Anschluss an den ÖPNV besteht sowohl über den Bahnhof Tübingen- Derendingen in ca. 500 m Entfernung als auch über umliegende Bushaltestellen (u.a. Danziger Straße, Paul-Dietz-Straße, Waldhörnlestraße) in ca. 300 m Entfernung. Abb. 5 Standort des geplanten Drogeriemarktes innerhalb der Stadt Tübingen und Abgrenzung des fußläufigen Einzugsbereichs (500 m-radius) Planstandort Quelle: Google Earth Pro; Bearbeitung: CIMA 2012 Der Planstandort südlich der Wohlboldstraße kann als städtebaulich integrierte Standortlage eingestuft werden. Für die angrenzenden Siedlungsbereiche ist eine problemlose fußläufige Erreichbarkeit des Planstandortes gegeben (vgl. Abb. 5). CIMA Beratung + Management GmbH

10 Der Planstandort ist als Gewerbegebiet ausgewiesen, sodass nach BauNVO zunächst grundsätzlich jeglicher Einzelhandel unterhalb der Großflächigkeit (auch mit innenstadt- bzw. nahversorgungsrelevanten Sortimenten) zulässig ist. Aufgrund der Nachbarschaftslage zum bestehenden Aldi-Markt greift allerdings das Kriterium der Einzelhandelsagglomeration. Damit ist eine Prüfung der städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeit des Vorhabens nach 11 Abs. 3 BauNVO vorzunehmen. Abb. 6 Planstandort des Drogeriemarktes und Standortumfeld südlich der Wohlboldstraße Quelle: CIMA, November 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

11 4 DATEN ZUR PROJEKTSPEZIFISCHEN NACHFRAGESITUATION Zur Beurteilung der städtebaulichen Verträglichkeit der geplanten Ansiedlung des Drogeriemarktes (geplante Betreiberfirma dm) werden die wesentlichen Daten zur projektspezifischen Nachfragesituation in der Stadt Tübingen dargestellt. Hinsichtlich der Sortimentsstruktur sind Drogeriemärkte dem Grund- und Nahversorgungssegment zuzuordnen. Die Absatzreichweite des Vorhabens ist daher deutlich niedriger anzusetzen als bei den Betrieben zur mittel- bis langfristigen Bedarfsdeckung (z.b. Bekleidung, Elektrowaren, Möbel) und den großflächigen Vertriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels (Verbrauchermärkte/SB-Warenhäuser mit ausgeprägtem Non-Food-Angebot). 4.1 Einzugsgebiet Bei der Abgrenzung und Untergliederung des erschließbaren Einzugsgebietes für den geplanten Drogeriemarkt am Standort südlich der Wohlboldstraße wurden u.a. folgende Kriterien berücksichtigt: die gegenwärtige Standortverteilung der wesentlichen Anbieter im Drogeriewarensegment im Oberzentrum Tübingen sowie im näheren Umland die topographischen und siedlungsstrukturellen Bedingungen im Raum Tübingen die Erreichbarkeitsqualität der Standortlage südlich der Wohlboldstraße die Sortimentsstruktur des Betriebstyps Drogeriefachmarkt mit dem Schwerpunkt auf den Sortimenten des kurzfristigen Bedarfs. Aufgrund der übergeordneten Wettbewerbssituation wird sich das Einzugsgebiet für den geplanten Drogeriemarkt im Wesentlichen auf den Stadtteil Derendingen und auf die angrenzenden Stadtteile Weilheim, Kilchberg, Bühl und Hirschau der Stadt Tübingen beschränken. Für die nördlichen Siedlungsbereiche der Stadt Tübingen können aufgrund der räumlichen Distanz, den topographischen Gegebenheiten (Neckar als natürliche Barriere) und des Besatzes an Drogeriefachmärkten in der Innenstadt, in den Sondergebieten (Reutlinger Straße, Herrenberger Straße) und dem sortimentsübergreifenden Angebot der Verbrauchermärkte (Fa. Kaufland & Fa. Marktkauf) keine wesentlichen Einkaufsverflechtungen mehr angenommen werden. In südlicher Richtung wird das Einzugsgebiet durch die Fa. dm und die Fa. Real in Gomaringen begrenzt bzw. überlagert. CIMA Beratung + Management GmbH

12 Das Einzugsgebiet kann wie folgt nach Marktgebietszonen abgegrenzt und gegliedert werden: Zone I: Stadtteil Tübingen-Derendingen ca Einwohner Zone II: angrenzende Stadtteile Tübingen (Weilheim, Kilchberg, Bühl, Hirschau) ca Einwohner Einzugsgebiet insgesamt: ca Einwohner Aufgrund der Entfernungen/Fahrzeiten sowie der Verteilung der Konkurrenzstandorte ist von einer unterschiedlich starken Marktdurchdringung des geplanten Drogeriemarktes für die abgegrenzten Marktzonen auszugehen. Abb. 7 Das Einzugsgebiet des Drogeriemarktes in Tübingen-Derendingen (schematische Darstellung) Zone I Planstandort Zone II Quelle: Google Earth Pro, Bearbeitung: CIMA Kaufkraftpotential Im Bundesdurchschnitt kann eine einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Kaufkraft von 5.506,- für das Jahr 2010/11 angesetzt werden. Hiervon entfallen ca ,- auf den Lebensmittelbereich und ca ,- auf den Nichtlebensmittelbereich. 5 Quelle: Angaben der Stadt Tübingen, Stand: CIMA Beratung + Management GmbH

13 Die projektrelevante Pro-Kopf-Kaufkraft für den Bereich Drogerie- und Parfümeriewaren beläuft sich im Bundesdurchschnitt auf ca. 269,-- 6. Unter Berücksichtigung des regionalen Kaufkraftniveaus kann im Einzugsgebiet insgesamt von einem Kaufkraftpotential im Drogerie- und Parfümeriewarenbereich von ca. 4,2 Mio. (Kernsortiment) ausgegangen werden. Tab. 3 Warengruppe Das projektrelevante Kaufkraftpotential, differenziert nach Marktgebietszonen Gebiet Tübingen-Derendingen (Zone I) angrenzende Stadtteile Tübingen (Zone II) Einzugsgebiet insgesamt Drogerie-/Parfümeriewaren 1,9 Mio. 2,3 Mio. 4,2 Mio. Quelle: CIMA-Berechnungen 6 Quelle: BBE!CIMA!MBResearch, 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

14 5 DATEN ZUR PROJEKTSPEZIFISCHEN ANGEBOTSSITUATION Im November 2012 erfolgte eine qualifizierte Erhebung der projektrelevanten Anbieter, wobei neben den Drogeriefachmärkten, den Fachgeschäften für Drogerie- und Parfümeriewaren auch die Fachabteilungen in den SB-Warenhäusern/Verbrauchermärkten berücksichtigt wurden. Projektrelevante Anbieter von Drogerie- und Parfümeriewaren sind gegenwärtig in der Stadt Tübingen an folgenden Standorten vertreten: Tab. 4 Projektrelevante Anbieter des Drogerie-/Parfümeriewarensegments in der Stadt Tübingen Anbieter Drogerie Müller dm dm dm Fa. Lush Fa. Gradmann 1864 Parfümerie The Body Shop Stadtteil, Straße Innenstadt, Friedrichstraße West, Hagellocher Weg Au/Unterer Wert Hügelstraße Innenstadt, Am Stadtgraben Innenstadt, Neckarstraße Innenstadt, Neckarstraße Innenstadt, Neckargasse VK im Drogeriewarensegment ca. 550 qm ZVB 7 ca. 450 qm ca. 450 qm ca. 400 qm ca. 80 qm ca. 80 qm ca. 50 qm Lage/Bemerkungen FMZ Herrenberger Straße Reutlinger Straße (Depot Areal) ZVB ZVB ZVB ZVB Quelle: CIMA-Erhebung November 2012 Tab. 5 Verbrauchermärkte/SB-Warenhäuser mit projektrelevanten Teilsortimenten im Drogerie-/Parfümeriewarensegment in der Stadt Tübingen Anbieter Stadtteil, Straße VK im Drogeriewarensegment Lage/Bemerkungen Marktkauf Au/Unterer Wert Eugenstraße ca. 450 qm Sondergebiet Reutlinger Straße Kaufland Au/Unterer Wert Reutlinger Straße ca. 360 qm Sondergebiet Reutlinger Straße Real Weilheim, Alte Landstraße ca. 320 qm Sondergebiet Schelmen Quelle: CIMA-Erhebung November Zentraler Versorgungsbereich (ZVB) CIMA Beratung + Management GmbH

15 Abb. 8 Planstandort südlich der Wohlboldstraße sowie die relevanten Wettbewerbsstandorte im Einzugsgebiet (schematische Darstellung) Planstandort Quelle: Google Earth Pro, Bearbeitung: CIMA 2012 Neben den angeführten wesentlichen Anbietern der Drogerie- und Parfümeriewaren sind weiterhin die Teilsortimente der Lebensmittelsupermärkte (z.b. Rewe) und den Lebensmitteldiscountmärkten (u.a. Fa. Netto & Fa. Aldi) zu berücksichtigen. Grundsätzlich ist auf die unterschiedliche Zielgruppenansprache der Betriebstypen hinzuweisen. Die Kunden der Drogeriefachmärkte suchen i.d.r. die jeweilige Filiale gezielt auf (Hinweis auf Angebotsbreite und -tiefe, Eigenmarken, Warenpräsentation etc.), in den Lebensmittelmärkten stellen die Drogerie- und Parfümeriewaren lediglich einen Teil des gesamten Warenkorbes dar. In den umliegenden Kommunen ist auf den dichten Besatz mit weiteren Drogeriefachmärkten hinzuweisen (z.b. Fa. dm in Gomaringen, Rottenburg a.n., Reutlingen). CIMA Beratung + Management GmbH

16 6 BEURTEILUNG DER STÄDTEBAULICHEN VERTRÄGLICHKEIT DES GE- PLANTEN DROGERIEMARKTES IN TÜBINGEN-DERENDINGEN Der geplante Drogeriemarkt am Standort Derendingen südlich der Wohlboldstraße ist mit einer Verkaufsflächengröße von ca. 650 qm nach 11 Abs. 3 BauNVO nicht als großflächiger Einzelhandelsbetrieb (1.200 qm Geschossfläche bzw. 800 qm Verkaufsfläche) einzustufen. Aufgrund der Nachbarschaftslage zum Aldi-Lebensmittelmarkt ist jedoch das Kriterium der Einzelhandelsagglomeration erfüllt. Mit dem Bestandsmarkt der Fa. Aldi mit ca qm VK wird sich die Gesamtverkaufsfläche am Standort südlich der Wohlboldstraße im Falle der Realisierung des Drogeriemarktes (Plangröße 650 qm VK) auf ca qm VK belaufen. Insofern ist eine Prüfung der städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeit des Vorhabens nach 11 Abs. 3 BauNVO erforderlich. Anhand von Modellrechnungen wird geprüft, welche Auswirkungen durch die geplante Ansiedlung des Drogeriemarktes zu erwarten sind. 6.1 Planumsatzleistung und Kaufkraftabschöpfungsquoten Im Branchendurchschnitt ist für Drogeriefachmärkte von einer Flächenleistung von 3.500,- 8 auszugehen, wobei dieser Wert in Abhängigkeit vom Betreiber sowie der Lage des Standortes variiert. Bei der geplanten Verkaufsfläche von 650 qm ergibt sich somit eine Planumsatzleistung von ca. 2,3 Mio.. Dabei entfallen auf das Kernsortiment ca. 1,6 Mio. (bzw. ca. 70 % des Gesamtumsatzes) und auf die betriebstypenüblichen Randsortimente (u.a. Hausrat, Papier- und Schreibwaren, Kleintextilien, Zoobedarf, Reformwaren, Foto etc.) ca. 0,7 Mio. (bzw. ca. 30 % des Gesamtumsatzes). Die Umsatzleistung von Einzelhandelsbetrieben wird nicht allein durch die Verkaufsflächengröße, sondern auch von der lokalen und regionalen Wettbewerbssituation und der Größe des erschließbaren Marktgebietes beeinflusst. Daneben variiert der Umsatzanteil zwischen den Kern- und Randsortimenten in Abhängigkeit von den unterschiedlichen Betreiberkonzepten. Im Folgenden werden die zum Erreichen der Planumsatzleistung von 2,3 Mio. bzw. von 1,6 Mio. im Kernsortiment notwendigen Kaufkraftabschöpfungsquoten ermittelt. 8 Quelle: Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2010, BBE Handelsberatung im Auftrag des Bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Verkehr und Technologie CIMA Beratung + Management GmbH

17 Bei einer sortimentsspezifischen Kaufkraft (nur Kernsortiment) im Einzugsgebiet von ca. 4,2 Mio. ist eine rechnerische Kaufkraftabschöpfungsquote im gesamten Einzugsgebiet von ca % (ohne sog. Streuumsätze ) erforderlich, um den Planumsatz zu erreichen. Mit dem Wegfall der Schlecker-Märkte sind erhebliche Umsatzpotentiale freigesetzt worden, welche in einem verstärkten Maße durch die verbliebenen Drogeriemärkte gebunden werden. Der bundesdurchschnittliche Marktanteil der Drogeriemärkte liegt mittlerweile bei ca. 30 % 9. Bei Berücksichtigung der gegenwärtig unterdurchschnittlichen Kaufkraftbindung im Drogerie- und Parfümeriewarensegment im angrenzenden Einzugsgebiet sind die angesetzten Marktanteile für den dm-markt in Tübingen-Derendingen als realisierbar einzuschätzen. Tab. 6 Rechnerische Marktabschöpfungsquoten des geplanten Drogeriemarktes zur Erreichung der Planumsatzleistung Daten Gebiet Derendingen (Zone I) angrenzende Stadtteile (Zone II) Einzugsgebiet insgesamt (Zonen I-II) Streuumsätze Planumsatz (Kernsortiment) Kaufkraft im Drogerie- /Parfümeriewarensegment (in Mio. ) 1,9 2,3 4, Marktanteile bzw. Kaufkraftabschöpfung (in %) Umsatz Kernsortiment (in Mio. ) % 25 % % ,81 0,57 1,38 0,22 1,60 Umsatz Randsortimente (30 % des Gesamtumsatzes; in Mio. ) 0,70 Gesamtumsatz (in Mio. ) 2,30 Quelle: CIMA Modellrechnung, leichte Rundungsdifferenzen möglich Für das Kerneinzugsgebiet (Zone I), welches den Stadtteil Derendingen umfasst, kann aufgrund der geringen Wettbewerbsdichte eine relativ hohe Kaufkraftabschöpfung von ca % angenommen werden. In der Marktzone II ist der Betriebstyp Drogeriefachmarkt gegenwärtig ebenfalls nicht vertreten. Da die Drogeriewaren derzeit nur als Teilsortiment in Tübingen-Weilheim bei der Fa. Real und als Randsortiment bei der Fa. Aldi angeboten werden, ist auch in der Marktzone II von einer recht hohen Kaufkraftabschöpfung von ca. 25 % auszugehen. 9 Quelle: Institut für Handelsforschung, Köln, in: Der Handel, Mai 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

18 Die Streuumsätze, die aus der restlichen Kernstadt bzw. von Berufspendlern stammen, können mit ca. 15 % der Umsatzleistung bzw. ca. 0,22 Mio. (bezogen auf das Kernsortiment Drogerie- und Parfümeriewaren) angesetzt werden. 6.2 Ermittlung der zu erwartenden Umsatzumverteilungseffekte Eine Berechnung der Umsatzumverteilungseffekte, die mit der Ansiedlung des Drogeriemarktes am Standort Derendingen südlich der Wohlboldstraße in Tübingen auftreten werden, wird nachfolgend für die Stadt Tübingen insgesamt sowie in der Differenzierung nach Standortlagen (insbes. ZVB) vorgenommen. Die Funktionsfähigkeit von Zentralen Versorgungsbereichen ist in der Regel wesentlich beeinträchtigt, wenn in Folge von Ansiedlungen oder Verkaufsflächenerweiterungen Umsatzverluste bei den zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten von mehr als 10 % zu vermuten sind Projektrelevanter Ist-Umsatz in der Gesamtstadt Tübingen Die gegenwärtige Handelszentralität der Stadt Tübingen ist für ein Oberzentrum als unterdurchschnittlich zu bezeichnen. Mit einer Kaufkraftbindung von ca. 95 % beim sog Periodischen Bedarf, zu dem neben Lebensmitteln auch die Drogeriewaren zählen, sind gegenwärtig auch für diese nahversorgungsrelevanten Sortimente Kaufkraftabflüsse aus der Gesamtstadt Tübingen an Konkurrenzstädte im Umland zu verzeichnen 10. Bei einem Kaufkraftvolumen für Drogerie- und Parfümeriewaren in Höhe von ca. 24,5 Mio. für die Gesamtstadt Tübingen kann von einem Ist-Umsatz durch die bestehenden Anbieter in Tübingen von ca. 23,5 Mio. ausgegangen werden. Davon entfallen standortbezogen ca. 7,3 Mio. bzw. 31 % auf die Innenstadt (ZVB) und ca. 16,2 Mio. bzw. 69 % auf die Anbieter im restlichen Stadtgebiet von Tübingen, wobei hier die Randsortimente der Lebensmittelmärkte mit berücksichtigt sind Umsatzumverteilungseffekte innerhalb der Gesamtstadt Tübingen Mit der Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes ist ein rechnerischer Umsatzzuwachs von ca. 1,6 Mio. (nur Kernsortiment) am Standort südlich der Wohlboldstraße verbunden. 10 Quelle: Markt- und Standortanalyse für die Stadt, BulwienGesa AG, 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

19 Geht man in einem worst case Ansatz davon aus, dass der rechnerische Planumsatz des Drogeriemarktes am Standort in Derendingen vollständig gegenüber den bestehenden Betrieben in der Gesamtstadt Tübingen umverteilt wird, beläuft sich die rechnerische Umsatzumverteilungsquote auf 6,8 % (Planumsatz 1,6 Mio. am Standort Derendingen in Relation zum Ist-Umsatz in der Gesamtstadt Tübingen von ca. 23,5 Mio. ). Die tatsächlich zu erwartenden Umsatzumverteilungseffekte gegenüber den relevanten Bestandsbetrieben in der Gesamtstadt Tübingen dürften etwas geringer ausfallen, da im Falle der Ansiedlung des Drogeriemarktes im Stadtteil Derendingen von einer leichten Steigerung der sortimentsbezogenen Kaufkraftbindung für Tübingen insgesamt sowie von einer leichten Erhöhung der Kaufkraftzuflüsse von außerhalb der Stadt Tübingen (anteilige Berücksichtigung der sog. Streuumsätze von außerhalb des abgegrenzten Marktgebietes) ausgegangen werden kann. Unter der Annahme, dass die gegenwärtig unterdurchschnittliche sortimentsbezogene Handelszentralität von ca. 95 % mit der Neuansiedlung des Drogeriemarktes um 1-2 % gesteigert werden kann, ist von einem Umsatzanteil von ca. 0,35 Mio. (Mittelwert) auszugehen, welcher durch eine Erhöhung der Kaufkraftbindung in Tübingen selbst bzw. durch einen leicht höheren Kaufkraftzufluss von außerhalb der Stadt Tübingen generiert wird. Die tatsächlich zu erwartende Umsatzumverteilungsquote wird nach Bereinigung dieses Umsatzanteils, der für die bestehenden Anbieter als wettbewerbsneutral einzustufen ist, bei ca. 5,3 % liegen (vgl. nachfolgende Tabelle). Tab. 7 Umverteilungsrelevanter Umsatz durch die geplante Ansiedlung des Drogeriefachmarktes in Tübingen-Derendingen Planumsatz (Kernsortiment) durch den geplanten Drogeriefachmarkt 1,6 Mio. abzgl. Umsatz durch leicht verstärkte Kaufkraftbindung in Tübingen bzw. leicht erhöhten Kaufkraftzufluss von außerhalb 0,35 Mio. Umverteilungsrelevanter Umsatz gegenüber Bestand in Tübingen 1,25 Mio. Relevanter Ist-Umsatz in der Gesamtstadt Tübingen 23,5 Mio. Umverteilungsquote gegenüber dem relevanten Bestand in der Gesamtstadt Tübingen 5-6 % Quelle: CIMA-Modellrechnung Für die Gesamtstadt Tübingen kann zunächst festgehalten werden, dass die rechnerischen Umsatzumverteilungseffekte gegenüber den relevanten Bestandsbetrieben mit 5,3 % bis max. 6,8 % im worst case deutlich unter dem Schwellwert von 10 % liegen, ab dem lt. Einzelhandelserlass Baden- Württemberg negative Auswirkungen auf die verbrauchernahe Versorgung vermutet werden können. CIMA Beratung + Management GmbH

20 6.2.3 Projektrelevanter Ist-Umsatz nach Standortlagen Nachfolgend werden die für die Gesamtstadt Tübingen ermittelten Umverteilungseffekte für einzelne Standortlagen differenziert dargestellt. Diesbezüglich wird zur Abschätzung der Auswirkungen vorab nochmals die kleinräumige Bestandssituation kurz dokumentiert. Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Der ZVB Innenstadt besitzt als innerstädtische Haupteinkaufslage eine weit über die Grund- bzw. Nahversorgung hinausgehende Bedeutung. Als projektrelevante Anbieter bei den Drogerie- und Parfümeriewaren sind die Drogeriemärkte (Fa. dm, Fa. Müller), die Fachgeschäfte (Fa. Body Shop, Fa. Lush und Fa. Gradmann 1864 Parfümerie) sowie die Lebensmittelmärkte (Fa. Netto, Fa. Edeka, Fa. Rewe; nur als Rand- bzw. Teilsortimente) zu benennen. Für den ZVB Innenstadt liegt der Ist-Umsatz der relevante Bestandsbetriebe (nur Kernsortiment) bei ca. 7,3 Mio.. Sonstige zentrale Versorgungsbereiche Neben der Innenstadt von Tübingen sind in der Gesamtstadt noch folgende Standortlagen als Zentrale Versorgungsbereiche abgegrenzt: ZVB Wanne, ZVB Lustnau, ZVB Waldhäuser Ost. In diesen ZVBs, welche eine nahezu ausschließliche Versorgung der umliegenden Wohngebiete übernehmen, sind im Drogeriewarenbereich weder Fachgeschäfte noch Fachmärkte ansässig. Der projektrelevante Umsatz in den sonstigen Zentralen Versorgungsbereichen beläuft sich auf ca. 0,6 Mio. wird ausschließlich durch die Teilsortimente der ansässigen kleineren Lebensmittelmärkte generiert. Sonstige Standortlagen Bei den sonstigen Standortlagen, welche nicht als zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen sind, sind zum einen die Drogeriefachmärkte und größeren Verbrauchermärkte (Fa. Kaufland, Fa. Marktkauf, Fa. Real) in den Sondergebieten von Bedeutung. Zum anderen sind hier auch die weiteren Lebensmittelmärkte im Stadtgebiet von Tübingen zu beachten, welche Drogeriewaren als Teilsortimente in den Non-Food-Abteilungen führen. Der projektrelevante Ist-Umsatz, welcher durch Anbieter außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche erzielt wird, beläuft sich auf ca. 15,6 Mio.. Hiervon entfallen ca. 12,1 Mio. auf die Sondergebiete (insbesondere auf die Standortlagen Marktkauf, Kaufland, Depot-Gelände in Tübingen-Südstadt CIMA Beratung + Management GmbH

21 und Real in Weilheim) und ca. 3,5 Mio. auf die weiteren Lebensmittelmärkte (inkl. Lebensmitteldiscountmärkte) im Stadtgebiet von Tübingen Umsatzumverteilungseffekte nach Standortlagen Bei Berücksichtigung der Standortverteilung der relevanten Wettbewerbsbetriebe sowie der Betriebstypenstruktur in der Gesamtstadt Tübingen können gegenüber den einzelnen Standortbereichen die in der nachfolgenden Tabelle dargelegten Umsatzumverteilungseffekte ( worst case Ansatz) angenommen werden. Tab. 8 Rechnerische Umsatzumverteilung gegenüber dem relevanten Bestand nach Standortlagen in der Stadt Tübingen Gebiet/Standortbereiche Umsatz im Segment Drogerie-/ Parfümeriewaren Umverteilungsrelevanter Umsatz Umverteilungsquoten ZVB Innenstadt 7,3 Mio. 0,5 Mio. 6,8 % sonstige ZVBs 0,6 Mio. 0,0 Mio. 0,0 % Sondergebiete 12,1 Mio. 1,0 Mio. 8,3 % sonstige Standorte 3,5 Mio. 0,1 Mio. 2,9 % Stadt Tübingen insgesamt 23,5 Mio. 1,6 Mio. 6,8 % Quelle: CIMA-Modellrechnung Gegenüber dem Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt, bei dem es sich um den wesentlichen schützenswerten Standortbereich nach 34 Abs. 3 BauGB handelt (entspricht dem im Regionalplan abgegrenzten zentralörtlichen Versorgungskern der Stadt Tübingen), ist eine Umsatzumverteilung von ca. 0,5 Mio. gegenüber dem relevanten Bestand (Umverteilungsquote ca. 6,8 %) anzunehmen. Die unmittelbaren Wettbewerbsüberschneidungen werden gegenüber den betriebstypengleichen Anbietern Fa. dm und Fa. Müller in der Tübinger Innenstadt auftreten. Aufgrund der Kundenfrequenzeffekte mit den zahlreichen weiteren Einzelhandelsangeboten in der Innenstadt ist allerdings in der Gesamtheit von einer stabilen Angebotsstruktur in der Tübinger Innenstadt auszugehen. Die rechnerische Umsatzumverteilungsquote von 6,8 % liegt signifikant unter dem Schwellenwert von 10 %, an dem lt. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg negative städtebauliche Auswirkungen vermutet werden können. Bei den sonstigen Zentralen Versorgungsbereichen (ZVB Wanne, ZVB Lustnau, ZVB Waldhäuser Ost) sind aufgrund der räumlichen Entfernung zum Planstandort in Derendingen sowie der gegenwärtigen Angebotsstruktur (der Betriebstyp Drogeriefachmarkt ist in den sonstigen Zentralen Versorgungsbe- CIMA Beratung + Management GmbH

22 reichen nicht vertreten) keine Umsatzumverteilungseffekte nachweisbar. Diese Bereiche werden durch das Vorhaben in Derendingen nicht tangiert. Relativ hohe Umsatzumverteilungseffekte von ca. 1,0 Mio. (Umverteilungsquote ca. 8,3 %) sind gegenüber den Sondergebieten zu erwarten, wobei diese sowohl die Standorte in der Tübinger Südstadt als auch den Standort Real in Tübingen-Weilheim betreffen. Unabhängig davon, dass auch hier die Umverteilungsquoten noch unter dem Schwellenwert von 10 % liegen, stellen diese Standortlagen keine schützenswerten Standortbereiche im Sinne des BauGB dar. Gegenüber den sonstigen Standorten im Stadtgebiet von Tübingen (Standorte der weiteren Lebensmittelsupermärkte/Lebensmitteldiscountmärkte) werden sich die Umverteilungseffekte mit 0,1 Mio. (Umverteilungsquote ca. 2,9 %) auf einem insgesamt niedrigen Niveau bewegen und zu keinen negativen Auswirkungen für die verbrauchernahe Versorgung, bezogen auf die Gesamtstadt Tübingen, führen Umsatzumverteilungseffekte im Einzugsgebiet des Vorhabens Der Betriebstyp Drogeriefachmarkt ist mit dem Wegfall des Schlecker-Marktes weder im Stadtteil Derendingen selbst (Marktzone I) noch in den angrenzenden Tübinger Stadtteilen, die in der Marktzone II zusammengefasst sind, vertreten. Mögliche negative Auswirkungen auf die verbrauchernahe Versorgung im abgegrenzten Einzugsgebiet des Vorhabens sind damit von vorne herein deutlich zu relativieren. Innerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes stellt die Fachabteilung im Verbrauchermarkt der Fa. Real in Tübingen-Weilheim derzeit die größte Verkaufsflächeneinheit mit Drogerie- und Parfümeriewaren dar, wobei sich dieser Standort nicht in einem ZVB im Sinne eines schützenswerten Bereichs nach 34 Abs. 3 BauGB befindet. Bei Berücksichtigung der gegenwärtig unterdurchschnittlichen Kaufkraftbindung im Kernsortiment Drogerie- und Parfümeriewaren kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass der Planumsatz des Vorhabens in Derendingen zu einem Großteil durch eine verstärkte Kaufkraftbindung im Einzugsbereich (inkl. Bindung des frei gewordenen Umsatzpotentials des ehemaligen Schlecker- Marktes) erzielt werden kann. Nennenswerte Umsatzumverteilungseffekte gegenüber Anbietern innerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes (z.b. gegenüber dem Real-Markt) sind nicht anzunehmen, wobei zudem auf die unterschiedliche Zielgruppenansprache der verschiedenen Betriebstypen im Einzelhandel hinzuweisen ist. CIMA Beratung + Management GmbH

23 6.2.6 Auswirkungen auf umliegende Kommunen Für die umliegenden Kommunen der Stadt Tübingen (z.b. Rottenburg a.n., Dußlingen, Gomaringen) sind aufgrund der regionalen Wettbewerbssituation im Drogeriewarenbereich keine nennenswerten Auswirkungen im Sinne einer Beeinträchtigung der verbrauchernahen Versorgung zu erwarten. Die Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes bzw. von außerhalb der Gemeindegrenzen der Stadt Tübingen an den Planstandort in Derendingen besitzen den Charakter von sog. Streuumsätzen und bewegen sich mit ca. 15 % des Gesamtumsatzes für den geplanten Drogeriemarkt (bezogen auf das Kernsortiment Drogerie- und Parfümeriewaren) in einem überschaubaren Rahmen Fazit Die Umsatzumverteilungsquote gegenüber dem bestehenden relevanten Einzelhandel wird für die Gesamtstadt Tübingen insgesamt wie auch für die abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Tübingen unterhalb des Schwellenwertes von 10 % liegen, ab dem lt. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg negative städtebauliche Auswirkungen bzw. negative Auswirkungen für die verbrauchernahe Versorgung vermutet werden können. Eine Verletzung des Beeinträchtigungsverbotes liegt nicht vor. Für die Innenstadt von Tübingen als wesentlicher Zentraler Versorgungsbereich der Stadt Tübingen wird die rechnerische Umverteilungsquote mit 6-7 % unterhalb des Schwellenwertes von 10 % liegen. Bei den sonstigen Zentralen Versorgungsbereichen kann aufgrund der Entfernung zum Planstandort und der Wettbewerbssituation innerhalb Tübingens von keinen nennenswerten Umverteilungseffekten ausgegangen werden. Bei den Zentralen Versorgungsbereichen, welche im Regionalplan Neckar-Alb (Entwurfsfassung 2012) abgegrenzt wurden, ist für das Stadtgebiet Tübingen ferner darauf hinzuweisen, dass diese ZVBs (Ausnahme ZVB Innenstadt) keine, über den unmittelbaren Nahbereich hinausgehende, Versorgungsfunktion besitzen. Der geplante Drogeriefachmarkt im Stadtteil Derendingen wird unter Berücksichtigung der weiteren Wohngebietsentwicklung zu einer langfristigen Sicherung und Aufwertung des Nahversorgungsangebotes für die südlichen Stadtteile Tübingens an einer städtebaulich integrierten Lage beitragen. CIMA Beratung + Management GmbH

24 6.3 Agglomerationseffekte Sowohl beim bestehenden Aldi-Markt als auch beim geplanten Drogeriefachmarkt der Fa. dm handelt es sich um Anbieter mit dem Sortimentsschwerpunkt beim kurzfristigen Bedarf bzw. auf der Grundversorgung. Somit können zum einen Synergieeffekte im Sinne einer gegenseitigen Kundenzufuhr für die beiden Märkte angenommen werden. Zum anderen sind bei den Drogeriewaren auch Sortimentsüberschneidungen zwischen den beiden Märkten vorhanden, so dass in gewissem Umfang auch Umsatzumverteilungseffekte zwischen den beiden Märkten auftreten können. Auf eine Quantifizierung möglicher Umsatzeffekte, welche durch die Nachbarschaftslage der beiden Märkte eintreten können, wird aufgrund des sehr spekulativen Charakters an dieser Stelle bewusst verzichtet. Unabhängig davon kann festgehalten werden, dass mit der Ansiedlung des Drogeriemarktes in Nachbarschaft zum bestehenden Aldi-Markt der Standort südlich der Wohlboldstraße als Grundversorgungsstandort für den Stadtteil Derendingen eine Aufwertung erfährt. Bei Berücksichtigung der dargelegten Angebotsstruktur im Einzugsgebiet sowie der aufgezeigten offenen Umsatzpotentiale ergibt sich auch bei Berücksichtigung möglicher Agglomerationseffekte keine grundsätzlich veränderte Einschätzung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens bzw. sind keine negativen Auswirkungen zu erwarten. CIMA Beratung + Management GmbH

25 7 ZUSAMMENFASSENDE BEWERTUNG Obwohl die Verkaufsfläche des geplanten Drogeriefachmarktes mit ca. 650 qm unter der Grenze des großflächigen Einzelhandels liegt, greift unter Berücksichtigung des benachbarten Aldi- Lebensmittelmarktes das Kriterium der Einzelhandelsagglomeration. Aus diesem Grund wurden die möglichen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen der geplanten Ansiedlung des Drogeriefachmarktes im Stadtteil Tübingen-Derendingen unter Zugrundelegung der Prüfkriterien nach 11, Abs. 3 BauNVO untersucht. Als wesentliche Punkte können festgehalten werden: Die Umsatzumverteilungsquote gegenüber dem bestehenden relevanten Einzelhandel wird für die Gesamtstadt Tübingen insgesamt wie auch für die abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Tübingen unterhalb des Schwellenwertes von 10 % liegen, ab dem lt. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg negative städtebauliche Auswirkungen bzw. negative Auswirkungen für die verbrauchernahe Versorgung vermutet werden können. Eine Verletzung des Beeinträchtigungsverbotes liegt nicht vor. In der räumlichen Differenzierung nach Standortbereichen wird für die Innenstadt von Tübingen als wesentlicher Zentraler Versorgungsbereich die rechnerische Umverteilungsquote mit 6-7 % unterhalb des Schwellenwertes von 10 % liegen. Bei den sonstigen Zentralen Versorgungsbereichen kann aufgrund der Entfernung zum Planstandort und der Wettbewerbssituation innerhalb Tübingens von keinen nennenswerten Umsatzverteilungseffekten ausgegangen werden. Bei den Zentralen Versorgungsbereichen, welche im Regionalplan Neckar-Alb (Entwurfsfassung 2012) abgegrenzt wurden, ist für das Stadtgebiet Tübingen ferner darauf hinzuweisen, dass diese ZVBs (Ausnahme ZVB Innenstadt) keine über den unmittelbaren Nahbereich hinausgehende Versorgungsfunktion besitzen. Mit einer Umsatzumverteilungsquote von ca. 8,3 % werden die Sondergebiete in der Tübinger Südstadt wie auch am Standort Real in Tübingen-Weilheim am stärksten betroffen sein. Unabhängig davon, dass auch hier die Umverteilungsquoten noch unter dem Schwellenwert von 10 % liegen, stellen diese Standortlagen keine schützenswerte Standortbereiche im Sinne des BauGB dar. Vor dem Hintergrund des Wegfalls der Fa. Schlecker wird der geplante Drogeriemarkt zu einer verstärkten Kaufkraftbindung in Tübingen- Derendingen und zu einer langfristigen Sicherung des Nahversorgungsangebotes für die südlichen Bereiche der Stadt Tübingen an einer städtebaulich integrierten Lage beitragen. CIMA Beratung + Management GmbH