VERTRÄGLICHKEITSGUTACHTEN zur Erweiterung des Lidl- Lebensmitteldiscounters in der Nordstraße

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1 VERTRÄGLICHKEITSGUTACHTEN zur Erweiterung des Lidl- Lebensmitteldiscounters in der Nordstraße in Sehnde München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A) CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck T F Stadtentwicklung Marketing Regionalwirtschaft Projektleiter: Dipl.- Geogr. Martin Kremming Bearbeiter: Dipl.- Geogr. Carita Pech Einzelhandel Wirtschaftsförderung Citymanagement Immobilien Organisationsberatung Lübeck, Kultur Tourismus

2 CIMA Beratung + Management GmbH Es wurden Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA Beratung + Management GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung + Management GmbH. Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH in Lübeck. Seite 2

3 Inhaltsverzeichnis 1 Auftrag und Aufgabenstellung Ausführungen zum Planvorhaben Marktanalytische Rahmendaten Abgrenzung des Untersuchungsgebietes Angebot im Untersuchungsgebiet Kernort Sehnde Nahversorgungsschwerpunkt Ilten Nahversorgungsstrukturen in den weiteren Ortsteilen WIRKUNGSPROGNOSE DES PLANVORHABEN Vorbemerkung und rechtliche Einordnung Umsatzprognose Auswirkungsanalyse der Planvorhaben Abschließende Bewertung und Empfehlung Anhang CIMA Beratung + Management GmbH

4 Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Luftbild des Vorhabenstandortes... 6 Abb. 2: Vorhabenstandort und Umfeld... 6 Abb. 3: Untersuchungsgebiet des Vorhabens mit prüfrelevanten Nahversorgungsstrukturen... 8 Abb. 4: Zentraler Versorgungsbereich Ortszentrum... 9 Abb. 5: Lebensmittelversorger im Kernort Sehnde...10 Abb. 6: Nahversorgungsstruktur im Ortsteil Ilten...11 Abb. 7: Lebensmitteleinzelhandel im Ortsteil Ilten...11 Abb. 8: Dorfläden in Rethmar und Bolzum...12 Abb. 9: Sortiments- und Umsatzstruktur des Vorhabens...15 Abb. 10: Umsatzherkunft des Planvorhabens...16 Abb. 11: Umsatzumverteilungseffekte des Planvorhabens...18 Abb. 12: Die Branchen der cima...21 CIMA Beratung + Management GmbH

5 1 Auftrag und Aufgabenstellung Erstellung einer Verträglichkeitsuntersuchung zur Erweiterung eines Lidl- Lebensmitteldiscounters in der Nordstraße 20 in Sehnde Auftraggeber Lidl Vertriebs- GmbH & Co.KG Adolf-Oesterheld-Straße Wunstorf Untersuchungszeitraum Mai bis Juni 2016 Untersuchungsdesign Bewertung des Mikrostandortes des Planvorhabens Analyse der vorhabenrelevanten Angebotssituation in den tangierten Zentren und an weiteren relevanten Wettbewerbsstandorten Umsatzschätzung des Planvorhabens Ermittlung der Umsatzherkunft des Planvorhabens Dokumentation der Umsatzverlagerungen durch Ermittlung der ökonomischen Auswirkungen auf den Einzelhandel Darstellung und Bewertung der zu erwartenden Auswirkungen auf die baurechtlich schützenswerten Einzelhandelsstrukturen (Zentren) Methodische Grundlagen Bei der Beurteilung der Auswirkungen des Planvorhabens geht die cima von einem Worst-Case-Ansatz aus. Das bedeutet, dass bei den Berechnungen die maximal zu erwartenden Umverteilungswirkungen dargestellt werden. Die Ermittlung der Leistungsdaten des vorhabenrelevanten Einzelhandels basiert auf einer Erhebung des Einzelhandelsbestandes im Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Sehnde durch die cima im Jahr Die Berechnung der Umsätze für den Einzelhandel erfolgte auf Basis der Flächenproduktivitäten für das Jahr 2016 (Umsatz je m² Verkaufsfläche p.a.) für insgesamt 32 Branchen. Die Untersuchung bezieht sich schwerpunktmäßig auf den periodischen Bedarfsbereich, bestehend aus folgenden Warengruppen: Lebensmittel, Reformwaren Drogerie- und Parfümeriewaren CIMA Beratung + Management GmbH

6 2 Ausführungen zum Planvorhaben Das Vorhaben sieht die Erweiterung des Lidl- Lebensmitteldiscounters am Standort Nordstraße 20 in Sehnde vor. Die aktuelle Verkaufsfläche von etwa m² soll um 480 m² auf dann m² vergrößert werden. Damit soll auch in Sehnde durch einen Abriss mit anschließendem Neubau das aktuelle Filialkonzept von Lidl etabliert werden. Dies sieht neben einem umweltfreundlichen energetischen Konzept auch eine deutlich großzügigere Ladengestaltung vor. Dazu gehört unter anderem, dass die Gänge im Verkaufsraum verbreitert werden, um ein bequemeres Begegnen mit Einkaufswagen, Kinderwagen etc. zu ermöglichen. Zudem sollen die Regalhöhen reduziert werden, um den Kunden die Erreichbarkeit der Waren zu erleichtern und eine bessere Orientierung innerhalb der Filiale zu ermöglichen. Für die internen Betriebsabläufe ermöglicht die Erweiterung u.a. ein leichteres Rangieren mit Hubwagen und das Aufstellen größerer Warenmengen, wodurch für das Personal der Aufwand für das Nachfüllen von Waren reduziert wird. Die geplante Erweiterung dient somit vor allem der Optimierung der Wirtschaftlichkeit des LIDL- Marktes was wiederum der Sicherung des langfristigen Fortbestandes der Unternehmenspräsenz in der Stadt Sehnde dient. Eine Ausweitung des Sortiments ist im Vergleich zur bestehenden Filiale nicht geplant. Der Vorhabenstandort befindet sich verkehrsgünstig gelegen direkt an der L410, die die Verlängerung der von Norden kommenden B443 darstellt. Nach Süden führt die Nordstraße über den Mittellandkanal zu den benachbarten Stadtteilen Bolzum, Wehmingen Abb. 1: Luftbild des Vorhabenstandortes Quelle: Google Earth Professional Bearbeitung: cima 2016 Abb. 2: Vorhabenstandort und Umfeld Fotos: cima 2015 CIMA Beratung + Management GmbH

7 und Müllingen. Zudem kreuzt die Nordstraße in unmittelbarer nördlicher Entfernung die B65. Die Nordstraße stellt somit eine der Hauptachsen im Gemeindegebiet Sehnde dar. Im Westen grenzt das Gelände des Discounters an die Bahnlinie, die eine starke Zäsur innerhalb des Kernortes Sehnde bildet. Auf der gegenüberliegenden Seite der Nordstraße befindet sich das Rathaus Sehnde. Von dort aus gelangt man über den Marktplatz die Mittelstraße, den historisch gewachsenen Teil des Zentralen Versorgungsbereiches Ortskern Sehnde. Obwohl der Vorhabenstandort Teil des Zentralen Versorgungsbereiches Ortszentrum ist, soll aufgrund der Größe der geplanten Verkaufsfläche die Verträglichkeit für die vorhandenen schützenswerten Nahversorgungsstrukturen geprüft werden. CIMA Beratung + Management GmbH

8 3 Marktanalytische Rahmendaten 3.1 Abgrenzung des Untersuchungsgebietes Die Attraktivität der Einzelhandelsstandorte wurde durch Vor-Ort - Recherchen der cima eingeschätzt. Einflussfaktoren für das Untersuchungsgebiet sind: Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten, Lage und Attraktivität des Einzelhandelsbesatzes der konkurrierenden Einkaufsorte nach Branchen- und Sortimentsschwerpunkten sowie geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren wie z. B. stadträumliche Hindernisse und Stadtteil- bzw. Gemeindegrenzen. Im konkreten Fall wird das Untersuchungsgebiet vorrangig durch die lokalen verkehrlichen Verflechtungen und die bestehende Wettbewerbssituation im Lebensmitteleinzelhandel definiert. Als Anhaltspunkt wurde sich am 10-Minuten Fahrzeit-Radius orientiert. Zwar fällt in dieses Gebiet auch die Stadt Lehrte, doch verfügt diese über eigene starke Nahversorgungsstrukturen. Außerdem befindet sich dort ebenso eine Lidl-Filiale, weshalb es trotz der schnellen Erreichbarkeit des Vorhabenstandortes nicht zu nennenswerten zusätzlichen Kundenströmen kommt. Das prognostizierte Untersuchungsgebiet umfasst daher im Wesentlichen das Stadtgebiet von Sehnde. Innerhalb des Untersuchungsgebietes befindet Kartengrundlage: OpenStreetMaps Bearbeitung: cima 2016 sich gemäß des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Sehnde der Zentrale Versorgungsbereich Ortszentrum. Als weiterer wichtiger Nahversorgungsstandort ist auch der Ortsteil Ilten zu berücksichtigen, auch wenn dieser die Kriterien für einen Zentralen Versorgungsbereich nicht erfüllt. Abb. 3: Untersuchungsgebiet des Vorhabens mit prüfrelevanten Nahversorgungsstrukturen Nahversorgungsschwerpunkt Ilten Zentraler Versorgungsbereich Ortszentrum Sehnde CIMA Beratung + Management GmbH

9 3.2 Angebot im Untersuchungsgebiet Kernort Sehnde Zentraler Versorgungsbereich Ortszentrum Der Zentrale Versorgungsbereich übernimmt die Funktion des Hauptzentrums des Kernorts Sehnde. Innerhalb des definierten Bereichs ist ein bedeutender Anteil des Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatzes der Stadt Sehnde vorhanden. Ergänzend finden sich in dem definierten Bereich einzelhandelsnahe Dienstleistungen sowie freizeitbezogene Einrichtungen (Hotellerie und Gastronomie etc.). Eine Anbindung an das ÖPNV-Netz ist ebenso gegeben wie eine Integration in die Wohngebiete von Sehnde. Die Nahversorgung im Kernort Sehnde ist stark auf den Zentralen Versorgungbereich konzentriert, wo sich insgesamt 3 Lebensmitteldiscounter sowie zwei Vollsortimenter befinden. Mehrere Betriebe des Lebensmittelhandwerks sowie Spezialanbieter und Tankstellenshops runden das Lebensmittelangebot im Kernort ab. Eine Nahversorgungsagglomeration befindet sich an der Ecke Peiner Straße/Zuckerfabriksweg/Bachstraße im nordöstlichen Teil des Zentralen Versorgungsbereiches. Neben den zwei großen Lebensmittelbetrieben Aldi und Rewe, findet man dort auch Filialen von Kik, Tedi, Fressnapf und der Sparkasse. Dieser Teilbereich ist stark funktional ausgerichtet und spricht insbesondere Autokunden an. Weiter westlich an der Ecke Peiner Straße/Steinweg befindet sich der Lebensmitteldiscounter Penny. Als wichtiger Frequenzbringer im südlichen Teil der Mittelstraße fungiert der Lebensmittelvollsortimenter Edeka Jacoby, welcher durch fehlende ebenerdige Parkplätze und eingeschränkte Verkaufsfläche in einem in die Jahre gekommenen Gebäudekomplex nicht mehr den heutigen Kundenansprüchen gerecht wird. Da die Lebensmitteldiscounter im Allgemeinen dieselbe Kundengruppe ansprechen, steht das Untersuchungsobjekt im Kernort Sehnde vor allem in direkter Konkurrenz zu Penny und Aldi. Im Bereich Drogerieartikel ist nur ein Anbieter mit entsprechendem Hauptsortiment in Sehnde ansässig: Rossmann in der Mittelstraße. Die Abbildung 4 gibt einen Überblick über die Wettbewerbssituation im Zentralen Versorgungbereich der Stadt Sehnde. Abb. 4: Zentraler Versorgungsbereich Ortszentrum Quelle: Einzelhandels- und Zentrenkonzept des Bezirks Sehnde, cima 2015 CIMA Beratung + Management GmbH

10 Abb. 5: Lebensmittelversorger im Kernort Sehnde Fotos: cima 2015 sonstiges Stadtgebiet (Kernstadt) Außerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches befinden sich in der Kernstadt Sehne mit Ausnahme eines Biomarktes (Kiebitz) keine größeren Anbieter mit Lebensmitteln als Hauptsortiment. Das weitere Angebot beschränkt sich auf 3 Tankstellenshops, einen Kiosk und Randsortimente im Sonderpostenmarkt Zimmermann. CIMA Beratung + Management GmbH

11 3.2.2 Nahversorgungsschwerpunkt Ilten Abb. 6: Nahversorgungsstruktur im Ortsteil Ilten Der Ortsteil Ilten verfügt über die zwei Lebensmitteldiscounter Netto Marken-Discount und NP Niedrig Preis. Ersterer bildet zusammen mit einem Getränkemarkt, einem Drogeriemarkt und zwei Betrieben des Lebensmittelhandwerks eine Nahversorgungsagglomeration an der B65 / Am Park. Ein NP-Markt befindet sich in zentraler Ortskernlage. Darüber hinaus sind als Lebensmittelanbieter zwei Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäckerei, Metzgerei), ein Tante-Emma-Laden, ein Tankstellenshop sowie ein Hofladen im Ortsteil ansässig. Da es sich bei Netto und NP um den gleichen Betriebstyp handelt, sind hier ausgeprägte Wettbewerbsverflechtungen vorhanden, wobei der NP aufgrund seiner schlechteren Erreichbarkeit und geringen Verkaufsfläche weniger stark betroffen ist. Die Entfernung zum Ortszentrum Sehnde beträgt jedoch bereits 4 bis 5 km. Das Angebot im Sortiment Drogerieartikel beschränkt sich auf die Randsortimente bei den Lebensmittelmärkten sowie einer Apotheke. Aufgrund des vergleichsweise umfangreichen Angebotes wird der Ortsteil Ilten im noch geltenden RROP 2005 als herausgehobener Nahversorgungsstandort eingestuft. Im RROP Entwurf 2016 wird Ilten als ländlich strukturierte Siedlung mit Ergänzungsfunktion Wohnen sowie als Nahversorgungsschwerpunkt definiert. Daher werden im Rahmen der ökonomischen Wirkungsprognose die Auswirkungen auf diesen Ortsteil ebenfalls ausgewiesen, auch wenn es sich um keinen Zentralen Versorgungsbereich handelt. Kartengrundlage: Google Earth Professional Bearbeitung: cima 2016 Abb. 7: Lebensmitteleinzelhandel im Ortsteil Ilten Fotos: cima 2015 CIMA Beratung + Management GmbH

12 3.2.3 Nahversorgungsstrukturen in den weiteren Ortsteilen Im Ortsteil Rethmar übernimmt der Lebensmittelmarkt Unser Dorfladen eine ergänzende Nahversorgungsfunktion und deckt dabei im 500 m Radius das Siedlungsgebiet des Ortsteils fast vollständig ab. Weiterer nahversorgungsrelevanter Einzelhandel ist nicht vorhanden. Aufgrund seines Angebots und seiner Größe (<400 m²) spricht der Dorfladen überwiegend eine Kundenschicht an, die sich von der eines Discounters unterscheidet. Für Kunden, die den Dorfladen gelegentlich in Ergänzung zu Einkäufen bei Discountern aufsuchen, ist die Erweiterung eines bestehenden Discounters bei identischem Angebot praktisch unerheblich. Der Anbieter Der Dorfladen steht somit in einem minimalen Konkurrenzverhältnis zum untersuchten Vorhaben. Da dem Ortsteil Rethmar weder im RROP 2005 noch im Entwurf 2016 eine besondere Nahversorgungsfunktion zugewiesen ist, geht dessen vorhabenrelevanter Einzelhandelsbestand als Teil des sonstigen Stadtgebietes in ökonomische Wirkungsprognose ein. Durch den im Frühjahr 2015 eröffneten Dorfladen Bolzum wird auch im Ortsteil Bolzum die Nahversorgung in Grundzügen sichergestellt. Ein Kiosk stellt ein weiteres, jedoch stark eingeschränktes Nahversorgungsangebot bereit. Ähnlich wie beim Dorfladen in Rethmar besteht nur eine sehr begrenzte Wettbewerbsverflechtung mit dem Vorhaben. Die Betriebe in Bolzum finden ebenfalls als Teil des sonstigen Stadtgebietes in der ökomischen Wirkungsprognose Berücksichtigung. Die weiteren Ortsteile von Sehnde verfügen lediglich über vereinzelte Betriebe des Lebensmittelhandwerks, Kioske oder Hofläden. Diese sind für das Vorhaben aufgrund des stark begrenzten Angebots und der geringen Verkaufsflächengröße nicht relevant. Abb. 8: Dorfläden in Rethmar und Bolzum Fotos: cima 2015 CIMA Beratung + Management GmbH

13 4 WIRKUNGSPROGNOSE DES PLANVORHABEN 4.1 Vorbemerkung und rechtliche Einordnung Ein maßgebliches Beurteilungskriterium von Planvorhaben ist die Umsatzumlenkungsquote, die in Mio. und in % ausgedrückt wird. Allerdings bedeutet nicht jeder Kaufkraftabfluss eine unzumutbare Auswirkung. Denn die Veränderung der bestehenden Wettbewerbslage allein ist baurechtlich irrelevant.1 Erforderlich ist vielmehr eine Wirkungsintensität, die sog. städtebauliche Effekte nach sich zieht (Schließen von Einzelhandelsbetrieben mit städtebaulichen Folgen, wie Verödung einer Innenstadt, Unterversorgung der Bevölkerung). 2 Bei der Beurteilung des Kaufkraftabzuges ist zwischen dem Abstimmungsschwellenwert einerseits und dem Hindernisschwellenwert andererseits zu unterscheiden. Das Bundesverwaltungsgericht hat die Frage eines numerisch-präzisen Schwellen- oder Rahmenwertes bislang offen gelassen. 3 Das OVG Koblenz und das OVG Lüneburg haben unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art angenommen (= Abstimmungsschwellenwert ), wenn ein Planvorhaben der Standortgemeinde zu Lasten der Nachbargemeinde eine Umsatzumverteilung von wenigstens 10 % erwarten lassen.4 5 Nach den Ergebnissen einer Langzeitstudie sind wirtschaftliche Auswirkungen auf Einzelhandelsgeschäfte im Einzugsbereich eines Einzelhandelsprojektes in der Regel erst ab einem Umsatzverlust zwischen 10 % und 20 % relevant. 6 Der Literatur und der Rechtsprechung lässt sich die Tendenz entnehmen, dass selbst diese Prozentsätze lediglich Bedeutung für die Frage der Abwägungsrelevanz eines Einzelhandelsgroßprojektes haben, nicht jedoch schon zwangsläufig die Obergrenze für noch zumutbare Auswirkungen markieren.7 Unzumutbar im Sinne eines Hindernisschwellenwertes ist ein Kaufkraftabfluss nach der obergerichtlichen Rechtsprechung zumeist erst dann, wenn die Umsatzumverteilung deutlich mehr als 10 % beträgt. Genannt wird allerdings abhängig unter anderem vom maßgeblichen Sortiment 1 Berkemann/Halama, Erstkommentierung zum BauGB, Bonn 2005, Rn. 24 zu 34 BauGB 2 OVG Greifswald, U. v , 3 K 36/97, NVwZ 2000, 826; OVG Münster, U. v , 10 D 145 und 148/04.NE, BauR 2005, 1577 ff. (CentrO) 3 BVerwG vom , 4 C 5.01, BverwGE 117, 25 = DVBl 2003, 62 = NVwZ 2003, 86 = UPR 2003, 35 u. a. Fundstellen (Gewerbepark Mühlheim-Kärlich); U. v , 4 C 14.01, S. 15 UA 4 Urteil vom , 8 A 11441/00, BauR 2002, 577 = NVwZ-RR 2001, 638; OVG Münster, Urteil vom , 7 A 2902/93, BauR 1998, 309 = BRS 59, Nr OVG Lüneburg, E. v , 1 MN 4128/01, BauR 2003, 670= NVwZ-RR 03,76; B. v , 1 M 3407/00, NStN 2001, 159 = NdsRPfl. 2001, Moench/Sandner, Die Planung für Factory-Outlet-Center, NVwZ 1999, OVG Münster, Urteil vom , 7 A 2902/93, BauR 1998, 307, 312 = BRS 59 Nr. 70; OVG Frankfurt/Oder, Beschluss 3 B 116/98, NVwZ 1999, 434 = BauR 1999, 613 = BRS 60 Nr. 201; OVG Koblenz vom , 8 B 12650/98, UPR 1999, 154 = NVwZ 1999, 435 = BauR 1999, 367; OVG Lüneburg, B. v , 1 MN 4128/01BauR 2003, 670 = NVwZ-RR 2003, 76 = auch Internetseite des OVG Lüneburg CIMA Beratung + Management GmbH

14 ein Mindestwert von etwa 20 bis 25 %. 8 Das VG Göttingen hat in seinem Beschluss vom , 2 B 51/04 einen zwischengemeindlichen Umsatzabfluss von bis zu 20 % für vertretbar gehalten und die Berufung zum OVG zugelassen. Neuere Rechtsprechungen gehen demnach davon aus, dass erst bei einer Kaufkraftumlenkung von etwa 20 % schädliche Auswirkungen zu erwarten sind. 9 Einschränkend muss angefügt werden, dass die Abwägung in Abhängigkeit vom Standort erfolgt. Außerdem geht die cima bei der Bewertung von Vorhaben davon aus, dass die reine Berechnung der Umsatzumlenkungsquote nicht allein ausschlaggebend für oder gegen die Realisierung eines Planvorhabens sein sollte. Es bleibt bei der Abwägung zu bedenken, dass der Umsatzabfluss nur ein Indiz im Sinne eines Anfangsverdachtes ist. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z.b. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch Trading- Down-Effekte gekennzeichnet sind. Maßgeblich sind bei Bewertungen letzten Endes erhebliche städtebauliche Funktionsverluste, die u. U. bereits bei Umsatzumverteilungen ab ca. 7 bis 11 % eintreten können. Diese Funktionsverluste können sich ausdrücken in städtischen Verödungen und zu erwartenden Trading-Down-Effekten. Als Richtwert für die Verträglichkeit von Neuansiedlungen bzw. Planvorhaben zur Erweiterung bestehender Betriebe verwendet die cima im Allgemeinen die oben genannte 10 %-Schwelle als wesentlichen Bewertungsmaßstab. Je nach der Situation vor Ort sind dabei jedoch branchenspezifische Abweichungen (nach oben und unten) grundsätzlich möglich, um den speziellen Gegebenheiten gerecht zu werden. Dies bedarf aus Gutachtersicht jedoch einer auf den Einzelfall bezogenen Begründung. 8 OVG Koblenz, Urteil vom , 8 A 11441/00, NVwZ-RR 2001, 638 = BauR 2002, 577; VGH München, Urteil vom , 26 N , NVwZ-RR 2001, 88 = BRS 63 Nr vgl. Prof. Dr. Berkemann, Großflächiger Einzelhandel: Auswirkungen der Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts auf die kommunale Praxis, Hannover CIMA Beratung + Management GmbH

15 4.2 Umsatzprognose Für die Prüfung der Auswirkungen der geplanten Erweiterung des Lidl- Marktes in der Nordstraße wird eine maximale Verkaufsfläche von m² zu Grunde gelegt. Als umverteilungsrelevant und damit prüfrelevant im Rahmen der Verträglichkeitsanalyse sind jedoch nur die Flächen des Planvorhabens anzusetzen, welche zusätzlich zum heutigen Bestand angesiedelt werden. Die bestehenden Verkaufsflächen haben bereits heute ihre Umsatzumverteilungswirkungen im Markt realisiert und treten nicht neu ins Marktgeschehen ein. Die für die Lidl-Erweiterung in die Berechnung eingehende Fläche beträgt demnach 480 m², wovon der größte Teil dem periodischen Bedarf zuzuordnen ist. Für die Berechnung der mit dem Vorhaben verbundenen Umsatzverdrängung im bestehenden Einzelhandel wurde die neue Wirkung des Gesamtbauwerks in seiner geänderten Gestalt bemessen. Mit 90 % entfällt der Großteil des Vorhabenumsatzes auf die Hauptsortimente des periodischen Bedarfes. Da sich der Verkaufsflächenzuwachs dieser Sortimente mit rd. 70 m² auf verschiedene Sortimente aufteilt, sind Umsatzumverteilungen je Sortiment in relevanten Größenordnungen nicht zu erwarten und bleiben in den folgenden Ausführungen daher unberücksichtigt. Aufgrund des geringen Umsatzvolumens können zentrenschädigende Effekte von vornherein ausgeschlossen werden 10. Von diesen Informationen ausgehend prognostiziert die cima für das Planvorhaben im Worst-Case -Ansatz einen zu erwartenden Einzelhandelsumsatz (brutto) von ca. 2,41 Mio. pro Jahr, davon 2,16 Mio. als prüfrelevanter Vorhabenumsatz der Hauptsortimente (periodischer Bedarf). Abb. 9: Sortiments- und Umsatzstruktur des Vorhabens CIMA Warengruppe Quelle: cima 2016 Verkaufsflächenzuwachs in m² Umsatzzuwachs in Mio. periodischer Bedarf 410 2,16 Lebensmittel, Reformwaren 390 2,07 Drogerie- und Parfümeriewaren 20 0,10 aperiodischer Bedarf 70 0,25 Bekleidung 20 0,07 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 20 0,10 Zooartikel 10 0,03 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 20 0,06 umverteilungsrelevanter Einzelhandel gesamt 480 2,41 10 zur Geringfügigkeit aperiodischer Randsortimente in Lebensmitteldiscountern vgl. z.b. HafenCity Universität Hamburg / Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg, Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel, März 2013 CIMA Beratung + Management GmbH

16 4.3 Auswirkungsanalyse der Planvorhaben Die geplante Erweiterung des Lidl-Marktes am Standort Nordstraße 20 wird in erster Linie eine Verschiebung von Kundenfrequenzen innerhalb des Stadtgebietes von Sehnde zur Folge haben. Daher ist abzuwägen, inwieweit die Wettbewerber durch Frequenzverluste und Verdrängungsumsätze betroffen sind und negative städtebauliche Effekte zu erwarten sind. Die Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche und die wohnortnahen Versorgungsstrukturen im Untersuchungsgebiet sind dabei das maßgebliche Bewertungskriterium. Die Prognose der Umsatzverlagerungen innerhalb der Einzelhandelsstrukturen geht auf den ökonometrischen Modellansatz von HUFF (Dr. David L. Huff: Defining and Estimating a Trading Area ) zurück. In die Berechnungen fließen die Attraktivität aller konkurrierenden Einzelhandelsstandorte sowie das Abwägen des Zeitaufwandes zum Aufsuchen von unterschiedlichen Wettbewerbsstandorten ein. Voraussetzung für die Entwicklung eines für Sehnde spezifischen Verhaltensmodells ist die detaillierte Analyse der Einzelhandelsstrukturen innerhalb des relevanten Stadtgebietes und Umlandes. Die cima interpretiert das HUFF-Modell als ein Denkmodell, das keine schlussfertigen Ergebnisse aus einer Formel ableitet. Vielmehr sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer Plausibilität zu hinterfragen, ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet wird. So sind z.b. spezifische Vorlieben für einzelne Betriebstypen und Anbieter (z.b. Oligopoloder Monopolvorteile einzelner Betreiber) regionalspezifisch zu berücksichtigen. Darüber hinaus sind etablierte Verflechtungen innerhalb des Untersuchungsgebietes zu berücksichtigen. Die anschließend ausgewiesenen Umsatzumverteilungsquoten (siehe Abb. 11) beziehen sich auf den Umsatz, der aktuell durch die jeweils vorhandenen Betriebe getätigt wird; d.h., es werden die prozentualen Umsatzeinbußen dieser Betriebe ermittelt. Aus der Berechnung der Umsatzumverteilung für die einzelnen Lagebereiche ergibt sich nachfolgender Überblick zur Umsatzherkunft des prognostizierten Vorhabenumsatzes (siehe Abb. 10). Da es sich hierbei um eine reine Umsatzumverteilung handelt, ist die Aufteilung der Umsatzherkunft auf die einzelnen Standorte innerhalb des Untersuchungsgebietes stark an dem dort vorhandenen Wettbewerb orientiert. Je nach Wettbewerbssituation kann die Umsatzherkunft in den einzelnen Warengruppen z.t. variieren. Abb. 10: Umsatzherkunft des Planvorhabens Umsatzherkunft durch Umverteilung in... in Mio. in % Sehnde 2,05 95,1 Zentraler Versorgungsbereich Ortszentrum Sehnde 1,63 75,4 Ilten (Nahversorgungsschwerpunkt) 0,36 16,7 sonstiges Stadtgebiet 0,06 3,0 sonstige Orte, diffuse Umsatzverlagerungen 0,11 4,9 Gesamtsumme 2,16 100,0 Quelle: cima 2016 Die cima kommt zu dem Ergebnis, dass mit ca. 95 % der überwiegende Teil der durch das Planvorhaben generierten Umsätze innerhalb der Stadt Sehnde umverteilt werden. Aufgrund der räumlichen Nähe steht der Vorhabenstandort vor allem im Wettbewerb mit den ebenfalls im zentralen Versorgungsbereich Ortsmitte ansässigen Anbietern, aufgrund desselben Betriebstyps insbesondere mit CIMA Beratung + Management GmbH

17 Penny und Aldi. Der Anteil am Vorhabenumsatz, der innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Ortsmitte umverteilt wird, ist mit 75,4 % entsprechend groß. Im Nahversorgungsschwerpunkt Ilten sind ebenfalls zwei Discounter vertreten. Aufgrund der verkehrsorientierten Lage und der Verkaufsflächengröße ist vor allem die Filiale des Anbieters Netto von Umsatzumverteilungen betroffen. Der NP-Mark im Ortszentrum ist verkehrlich schlechter erreichbar und verfügt über eine deutliche kleinere Verkaufsfläche. Insgesamt stammen ca. 16,7 % des durch die Erweiterung generierten Mehrumsatzes aus Ilten. Das sonstige Stadtgebiet ist aufgrund der begrenzten Wettbewerbsverflechtungen mit den dortigen Anbietern mit ca. 3 % nur geringfügig betroffen. Diffuse Umsatzumverlagerungen fallen mit lediglich ca. 5 % ebenfalls recht gering aus, da durch die Erweiterung eines bestehenden Standortes kaum zusätzliche Kunden von außerhalb gewonnen werden können, die den Standort nicht schon bisher aufgesucht haben. CIMA Beratung + Management GmbH

18 Abb. 11: Umsatzumverteilungseffekte des Planvorhabens Zentraler Versorgungsbereich Ortszentrum Sehnde Nahversorgungsschwerpunkt Ilten sonstiges Stadtgebiet CIMA Warengruppe Umsatz aktuell* Verdrängungsumsatz Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % periodischer Bedarf 26,8 1,63 6,1 8,2 0,36 4,4 4,8 0,06 1,3 Lebensmittel, Reformwaren 22,7 1,55 6,8 7,6 0,35 4,6 4,2 0,06 1,5 Drogerie- und Parfümeriewaren 4,0 0,08 2,0 0,6 0,01 1,7 0,6 0,00 0,3 Vorhabenrelevanter Einzelhandel 26,8 1,63 6,1 8,2 0,36 4,4 4,8 0,06 1,3 Quelle: cima 2016 Die ökonomische Wirkungsprognose zeigt, dass das Planvorhaben zur Verkaufsflächenerweiterung des LIDL-Marktes in der Nordstraße 20 in Sehnde um 480 qm Verkaufsfläche messbare Umsatzverteilungen ausgelöst werden würden, die jedoch in allen Bereichen deutlich unterhalb des Abwägungsschwellenwertes (= 10% Umsatzverteilung) liegen würden. Im Folgenden wird in einer genaueren Betrachtung der Umsatzumverteilungseffekte geprüft, ob ggf. schädliche Auswirkungen i.s.d. 11 Abs. 3 BauNVO identifizierbar sind: Lebensmittel/ Reformwaren In der Warengruppe Lebensmittel und Reformwaren, auf die ca. 390 qm Verkaufsfläche des Erweiterungsvorhabens entfallen, wurde mit rd. 6,8 % die höchste Umsatzverteilungsquote für den zentralen Versorgungsbereich Ortszentrum selbst gemessen, innerhalb der sich auch der Vorhabenstandort befindet. Für diesen Lagebereich, der mit zwei weiteren Discountern und zwei Vollsortimentern über leistungsfähige Angebotsstrukturen verfügt, sind negative städtebauliche Auswirkungen im Sinne des 11 Abs. 3 BauNVO eindeutig nicht zu erwarten. Auch für den Nahversorgungsschwerpunkt Ilten (Umsatzumverteilung von 4,6 %) sind maximal absatzwirtschaftliche Effekte zu erwarten. Wesentliche städtebauliche Folgen können auch hier ausgeschlossen werden. Auch für die Lagen des übrigen Untersuchungsgebietes (1,5 %) sind allenfalls unwesentliche absatzwirtschaftliche Auswirkungen zu erwarten. Negative städtebauliche Folgen, etwa eine Beeinträchtigung der wohnortnahen Versorgung, können auch hier eindeutig ausgeschlossen werden. CIMA Beratung + Management GmbH

19 Drogerie- und Parfümeriewaren Im Sortiment Drogerieartikel umfasst das Erweiterungsvorhaben lediglich 20 qm Verkaufsfläche. Dementsprechend gering fallen die ermittelten Umsatzumverteilungsquoten aus. Sie liegen an allen Standorten des Untersuchungsgebietes bei maximal 2 %. Mehr als unwesentliche Auswirkungen sind daher auch im Sortiment Drogerieartikel nicht zu erwarten. Negative städtebauliche Folgen können ausgeschlossen werden. Somit sind durch das Planvorhaben allenfalls absatzwirtschaftliche Effekte zu erwarten, die jedoch eindeutig keine negativen städtebaulichen Folgen hätten. Eine Beeinträchtigung der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche oder der verbrauchernahen Versorgung kann ausgeschlossen werden. Das Planvorhaben zur Erweiterung der Lidl-Filiale in der Nordstraße in Sehnde kann eindeutig als verträglich im Sinne von 11 Abs. 3 BauNVO bewertet werden. CIMA Beratung + Management GmbH

20 5 Abschließende Bewertung und Empfehlung In der Stadt Sehnde wird derzeit die Erweiterung eines LIDL- Lebensmitteldiscounters in der Nordstraße diskutiert. Der LIDL-Markt soll von derzeit rd qm auf qm Verkaufsfläche erweitert werden. Die größere Verkaufsfläche dient dazu, die Filiale an den aktuellen Standard des Unternehmens anzupassen. Dazu gehört unter anderem, dass die Gänge im Verkaufsraum verbreitert werden, um ein bequemeres Begegnen mit Einkaufswagen, Kinderwagen etc. zu ermöglichen. Zudem sollen die Regalhöhen reduziert werden, um den Kunden die Erreichbarkeit der Waren zu erleichtern und eine bessere Orientierung innerhalb der Filiale zu ermöglichen. Für die internen Betriebsabläufe ermöglicht die Erweiterung u.a. ein leichteres Rangieren mit Hubwagen und das Aufstellen größerer Warenmengen, wodurch für das Personal der Aufwand für das Nachfüllen von Waren reduziert wird. Die geplante Erweiterung dient somit vor allem der Optimierung der Wirtschaftlichkeit des LIDL-Marktes was wiederum der Sicherung des langfristigen Fortbestandes der Unternehmenspräsenz in der Stadt Sehnde dient. Eine Ausweitung des Sortiments ist im Vergleich zur bestehenden Filiale nicht geplant. Der Lidl-Markt ist Teil des zentralen Versorgungsbereiches Ortszentrum Sehnde, in dem sich u. a. auch zwei weitere Lebensmitteldiscounter (Aldi und Penny), zwei Supermärkte (Rewe und Edeka) sowie ein Drogeriemarkt (Rossmann) befinden. Durch die Lage innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Sehnde ist der Lidl-Markt fußläufig gut zu erreichen. Bei der Nordstraße handelt es sich zudem um eine der Hauptverkehrsachsen in Sehnde, womit der Vorhabenstandort auch über eine sehr gute Pkw-Erreichbarkeit aus dem gesamten Stadtgebiet verfügt. Die ökonomische Wirkungsprognose hat ergeben, dass das Vorhaben keinerlei negative städtebauliche Auswirkungen i.s.d. 11 Abs. 3 BauNVO auslösen würde. Das bedeutet, dass eine Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche und der wohnortnahen Versorgungsstrukturen im Untersuchungsgebiet ausgeschlossen werden kann. Aus Sicht der cima ist das Planvorhaben insbesondere im Sinne einer Sicherung bestehender Nahversorgungseinrichtungen in Sehnde positiv zu bewerten. Unter zusammenfassender Betrachtung aller relevanten Aspekte kann die cima die Realisierung des Planvorhabens im geprüften Umfang empfehlen. CIMA Beratung + Management GmbH

21 6 Anhang Die Untersuchung basiert auf dem Einzelhandelsbestand der Stadt Sehnde mit Stand von April 2015, die vorhabenrelevant punktuell aktualisierend wurde. Bei der Bestanderhebung wurde die folgende Methodik zu Grunde gelegt: Bestandserhebung aller vorhabenrelevanten Einzelhandelsflächen Erfassung von einzelnen Sortimenten in den jeweiligen Betrieben Branchenmix (32 Sortimente, Zusammenfassung auf 15 cima Warengruppen) Betriebstypendifferenzierung (Facheinzelhandel, Discounter, Filialisten, Regionalisten, Kaufhäuser, Fachmärkte, SB-Warenhäuser) Bewertung der Nahversorgungssituation Einschätzung der Leistungsfähigkeit der Betriebe während der Erhebung Einschätzung der Flächenproduktivität nach Bundesdurchschnitt sowie Einschätzung durch Experten Darstellung der 15 Warengruppen sowie Differenzierung der Sortimente in den periodischen (kurzfristigen) und den aperiodischen (mittelund langfristigen) Bedarf Abb. 12: Die Branchen der cima Lebensmittel Reformwaren Arzneimittel (Apotheken) Drogerie- und Parfümeriewaren Schnittblumen, Floristik Oberbekleidung Wäsche, sonstige Bekleidung Heimtextilien Sportartikel Schuhe Sanitätswaren Bücher Schreibwaren Spielwaren Zoobedarf Möbel Quelle: cima 2016 Antiquitäten, Kunstgegenstände Eisenwaren, Baumarktartikel Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Farben, Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche Elektrogeräte, Leuchten Unterhaltungselektronik Foto Optik, Hörgeräteakustik Uhren, Schmuck Lederwaren Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbies Fahrräder Kfz-Zubehör Computer, Büro-/ Telekommunikation Pflanzen, Gartenbedarf Zeitschriften, Zeitungen CIMA Beratung + Management GmbH

22 Die von der cima differenzierten Betriebstypen: Fachgeschäft Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenservice. Fachmarkt Großflächiges Fachgeschäft mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, häufig knappe Personalbesetzung. Supermarkt (Lebensmittel-Vollsortimenter) Ca. 400 bis m² Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inklusive Frischfleisch, in der Regel ab 800 m² Verkaufsfläche bereits zunehmender Non-Food-Anteil. Lebensmittel-Discounter Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 300 und m² Verkaufsfläche, ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment mit geringer Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen. Fachmarktzentrum Großflächige Konzentration mehrerer Fachmärkte verschiedener Branchen, i.d.r. kombiniert mit einem Verbrauchermarkt und/oder einem Lebensmittel-Discounter, periphere Lage, viele Parkplätze. Verbrauchermarkt Verkaufsfläche ca bis m², Lebensmittelvollsortiment und mit zunehmender Fläche ansteigender Anteil an Non-Food-Abteilungen (Gebrauchsgüter). SB-Warenhaus Verkaufsfläche über m², neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung umfangreiche Non-Food-Abteilungen, Standort häufig peripher, großes Angebot an eigenen Kundenparkplätzen. Warenhaus In der Regel Verkaufsflächengröße über m², Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment bei den Non-Food-Abteilungen, in der Regel zentrale Standorte. Kaufhaus In der Regel Verkaufsflächen über m², breites und tiefes Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt. Shopping-Center Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe i.d.r. unter einem Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte; großes Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.r. zentrale Verwaltung und Gemeinschaftswerbung CIMA Beratung + Management GmbH