Endbericht für den Auftraggeber -aktualisiert - Bearbeitung: Dipl.-Geograph Martin Kremming Dipl.-Ing. Städtebau/ Stadtplanung Sascha Anders

Transkript

1 Ergänzungen zum Einzelhandelsgutachten Minden 2006 auf Grundlage des 24 a LEPro des Landes Nordrhein-Westfalen Endbericht für den Auftraggeber -aktualisiert - CIMA Beratung + Management GmbH Büro Lübeck Bearbeitung: Dipl.-Geograph Martin Kremming Dipl.-Ing. Städtebau/ Stadtplanung Sascha Anders Glashüttenweg Lübeck Tel.: Fax: cima.luebeck@cima.de Internet: Lübeck, 24. November 2008

2 CIMA GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA GmbH in Lübeck. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 2

3 Inhaltsverzeichnis 1 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE Kaufkraft und Nachfragepotenzial in Minden Kaufkraftbindung Analyse des Einzelhandels ZENTREN- UND EINZELHANDELSSTRUKTUR IN MINDEN Zur Notwendigkeit der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Vorgaben aus dem Landesentwicklungsprogramm Nordrhein-Westfalen (LEPro) Eingliederung der Zentren von Minden in die Struktur der zentralen Versorgungsbereiche Innenstadt (Hauptzentrum) Nebenzentren (Stadtteilzentren) Nahversorgungszentren Struktur der zentralen Versorgungsbereiche (ZV) in Minden Zentrale Versorgungsbereiche in Minden in der Einzelbetrachtung Innenstadt - Hauptzentrum Nahversorgungszentren 1. Ordnung Zentraler Versorgungsbereich Grille (6) Zentraler Versorgungsbereich Lübbecker Straße/ Dützener Weg (7) Zentraler Versorgungsbereich Lübbecker Straße/ Schwabenring (8) Zentraler Versorgungsbereich Stiftsallee/ Am Schäferfeld (9) Zentraler Versorgungsbereich Königstraße/ Gesellenweg (11) Nahversorgungszentren 2. Ordnung Zentraler Versorgungsbereich Hessenring/ In den Bärenkämpen (2) Zentraler Versorgungsbereich Lahder Straße (4) Zentraler Versorgungsbereich Ringstraße/ Stiftsstraße (10) Zentraler Versorgungsbereich Graßhoffstraße/ Spiekerheide (12) ZENTRENKONZEPT/ STANDORTKONZEPT Einzelhandel in den zentralen Versorgungsbereichen Einzelhandel außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche AUSSAGEN DES LEPRO UND AUSWIRKUNGEN AUF DIE KONZEPTIONELLEN AUSSAGEN FÜR MINDEN METHODIK Zentraler Versorgungsbereich Marienstraße (3) Zentraler Versorgungsbereich Viktoriastraße/ Bachstraße (5)...33 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 3

4 Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich (in Prozent) 7 Abb. 2: Räumliche Verteilung der Kaufkraftkennziffern im Minder Stadtgebiet 8 Abb. 3: Nachfragepotenzial in Minden (Gesamtstadt) nach Warengruppen 9 Abb. 4: Nachfragepotenzial in den Stadtbezirken von Minden nach Warengruppen in Mio. (a) 10 Abb. 5: Nachfragepotenzial in den Stadtbezirken von Minden nach Warengruppen in Mio. (b) 11 Abb. 6: Entfernung Wohnort-Einkaufsort bei Waren des periodischen s (in Prozent) 12 Abb. 7: Umsatz, Nachfragevolumen und Handelszentralität in Minden 16 Abb. 8: Umsatz, Nachfragevolumen und Handelszentralität im periodischen sbereich in den einzelnen Stadtbezirken in Minden 17 Abb. 9: Übersicht: Lage der zentralen Versorgungsbereiche in Minden 27 Abb. 10: Verkaufsflächen, Anzahl der Betriebe, Umsatz in den zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Minden (in Prozent) 28 Abb. 11: Verkaufsflächen, Anzahl der Betriebe, Umsatz außerhalb der zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Minden (in Prozent) 28 Abb. 12: Umsatzanteile zentrale Versorgungsbereiche 28 Abb. 13: Verkaufsflächen, Anzahl der Betriebe und Umsatz in der Innenstadt 29 Abb. 14: Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Innenstadt 29 Abb. 15: Innenstadt (Hauptzentrum) Umsatz und Kaufkraftpotenzial in Mio. 30 Abb. 16: Abgrenzung Nahversorgungszentrum 1. Ordnung Marienstraße 31 Abb. 17: Verkaufsflächen, Anzahl der Betriebe und Umsatz ZV Marienstraße 31 Abb. 18: Nahversorgungszentrum 1. Ordnung Marienstraße: Lage im Stadtgebiet 31 Abb. 19: Nahversorgungszentrum 1. Ordnung Marienstraße Umsatz und Kaufkraftpotenzial in Mio. 32 Abb. 20: Abgrenzung Nahversorgungszentrum 1. Ordnung Viktoriastraße/ Bachstraße 33 Abb. 21: Verkaufsflächen, Anzahl der Betriebe und Umsatz ZV Viktoriastraße/ Bachstraße 33 Abb. 22: Nahversorgungszentrum 1. Ordnung Viktoriastraße/ Bachstraße: Lage im Stadtgebiet 33 Abb. 23: Nahversorgungszentrum 1. Ordnung Viktoriastraße/ Bachstraße Umsatz und Kaufkraftpotenzial in Mio. 34 Abb. 24: Abgrenzung Nahversorgungszentrum 1. Ordnung Grille (Gneisenaustr.) 35 Abb. 25: Verkaufsflächen, Anzahl der Betriebe und Umsatz ZV Grille 35 Abb. 26: Nahversorgungszentrum 1. Ordnung Grille: Lage im Stadtgebiet 35 Abb. 27: Nahversorgungszentrum 1. Ordnung Grille Umsatz und Kaufkraftpotenzial in Mio. 36 Abb. 28: Abgrenzung Nahversorgungszentrum 1. Ordnung Lübbecker Straße/ Dützener Weg 37 Abb. 29: Verkaufsflächen, Anzahl der Betriebe und Umsatz ZV Lübbecker Straße/ Dützener Weg 37 Abb. 30: Nahversorgungszentrum 1. Ordnung Lübbecker Straße/ Dützener Weg: Lage im Stadtgebiet 37 Abb. 31: Nahversorgungszentrum 1. Ordnung Lübbecker Straße/ Dützener Weg Umsatz und Kaufkraftpotenzial in Mio. 38 Abb. 32: Abgrenzung Nahversorgungszentrum 1. Ordnung Lübbecker Straße/ Schwabenring 39 Abb. 33: Verkaufsflächen, Anzahl der Betriebe und Umsatz ZV Lübbecker Straße/ Schwabenring 39 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 4

5 Abb. 34: Nahversorgungszentrum 1. Ordnung Lübbecker Straße/ Schwabenring: Lage im Stadtgebiet 39 Abb. 35: Nahversorgungszentrum 1. Ordnung Lübbecker Straße/ Schwabenring Umsatz und Kaufkraftpotenzial in Mio. 40 Abb. 36: Abgrenzung Nahversorgungszentrum 1. Ordnung Stiftsallee/ Am Schäferfeld 41 Abb. 37: Verkaufsflächen, Anzahl der Betriebe und Umsatz ZV Stiftsallee/ Am Schäferfeld 41 Abb. 38: Nahversorgungszentrum 1. Ordnung Stiftsallee/ Am Schäferfeld: Lage im Stadtgebiet 41 Abb. 39: Nahversorgungszentrum 1. Ordnung Stiftsallee/ Am Schäferfeld Umsatz und Kaufkraftpotenzial in Mio. 42 Abb. 40: Abgrenzung Nahversorgungszentrum 1. Ordnung Königstraße/ Gesellenweg 43 Abb. 41: Verkaufsflächen, Anzahl der Betriebe und Umsatz ZV Königstraße/ Gesellenweg 43 Abb. 42: Nahversorgungszentrum 1. Ordnung Königstraße/ Gesellenweg: Lage im Stadtgebiet 43 Abb. 43: Nahversorgungszentrum 1. Ordnung Königstraße/ Gesellenweg Umsatz und Kaufkraftpotenzial in Mio. 44 Abb. 44: Abgrenzung Nahversorgungszentrum 2. Ordnung Hessenring/ In den Bärenkämpen 45 Abb. 45: Verkaufsflächen, Anzahl der Betriebe und Umsatz ZV Hessenring/ In den Bärenkämpen 45 Abb. 46: Nahversorgungszentrum 2. Ordnung Hessenring/ In den Bärenkämpen: Lage im Stadtgebiet 45 Abb. 47: Nahversorgungszentrum 2. Ordnung Hessenring/ In den Bärenkämpen Umsatz und Kaufkraftpotenzial in Mio. 46 Abb. 48: Abgrenzung Nahversorgungszentrum 2. Ordnung Lahder Straße 47 Abb. 49: Verkaufsflächen, Anzahl der Betriebe und Umsatz ZV Lahder Straße 47 Abb. 50: Nahversorgungszentrum 2. Ordnung Lahder Straße: Lage im Stadtgebiet 47 Abb. 51: Nahversorgungszentrum 2. Ordnung Lahder Straße Umsatz und Kaufkraftpotenzial in Mio. 48 Abb. 52: Abgrenzung Nahversorgungszentrum 2. Ordnung Ringstraße/ Stiftsallee 49 Abb. 53: Verkaufsflächen, Anzahl der Betriebe und Umsatz ZV Ringstraße/ Stiftsstraße 49 Abb. 54: Nahversorgungszentrum 2. Ordnung Ringstraße/ Stiftsallee: Lage im Stadtgebiet 49 Abb. 55: Nahversorgungszentrum 2. Ordnung Ringstraße/ Stiftsallee Umsatz und Kaufkraftpotenzial in Mio. 50 Abb. 56: Abgrenzung Nahversorgungszentrum 2. Ordnung Graßhoffstraße/ Spiekerheide 51 Abb. 57: Verkaufsflächen, Anzahl der Betriebe und Umsatz ZV Graßhoffstraße/ Spiekerheide 51 Abb. 58: Nahversorgungszentrum 2. Ordnung Graßhoffstraße/ Spiekerheide: zugeordnete Stadtbezirke 51 Abb. 59: Nahversorgungszentrum 2. Ordnung Graßhoffstraße/ Spiekerheide: Umsatz und Kaufkraftpotenzial in Mio. 52 Abb. 60: Lage der zentralen Versorgungsbereiche in Minden und Entwicklungspotenziale 58 Abb. 61: Die 33 CIMA-Branchen 61 Abb. 62: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen 62 Abb. 63: Mindener Liste nach Einzelhandelsgutachten Minden CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 5

6 1 Auftrag und Aufgabenstellung Auftrag Ergänzung des CIMA-Einzelhandelsgutachten für die Stadt Minden (2006) gemäß den Vorgaben, die sich aus dem 24 a LEPro des Landes Nordrhein-Westfalen ergeben Auftraggeber Aufgabenstellung und Ziele Dreigliederung der im Einzelhandelsgutachten 2006 festgelegten zentralen Versorgungsbereiche in Hauptzentrum, Nebenzentrum (Stadtteilzentrum) und Nahversorgungszentrum gemäß den Anforderungen des 24 a LEPro Weiterentwicklung der konzeptionellen Aussagen aus dem Einzelhandelsgutachten Minden 2006, insbesondere hinsichtlich der Dreigliederung der zentralen Versorgungsbereiche und der Darstellung der spezifischen Entwicklungspotenziale bei nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten Stadt Minden Zeitraum Mai bis August 2008 Untersuchungsdesign Kurzdarstellung der wesentlichen Analyseergebnisse aus dem Einzelhandelsgutachten 2006 Aktualisierung der Kaufkraft der Einwohner innerhalb des Stadtgebietes von Minden (auf Basis der 15 CIMA-Warengruppen) Kaufkraft der Einwohner je Stadtteil (auf Basis der 15 CIMA- Warengruppen) und Zuordnung zu den einzelnen zentralen Versorgungsbereichen Ausweisung der warengruppenspezifischen Verkaufsflächen der einzelnen zentralen Versorgungsbereiche Ausweisung der Einzelhandelsumsätze (und der Flächenproduktivitäten) in den einzelnen zentralen Versorgungsbereichen (unter Berücksichtigung des Datenschutzes) Darstellung der Bedeutung der einzelnen zentralen Versorgungsbereiche funktionale Zuordnung der Stadtteile (und deren Bewohner) zu den zentralen Versorgungsbereichen (Neben- und Nahversorgungszentren) CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 6

7 2 Angebots- und Nachfrageanalyse 2.1 Kaufkraft und Nachfragepotenzial in Minden Abb. 1: Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich (in Prozent) Die Kaufkraft einer Region ist abhängig vom Einkommen der jeweiligen Bevölkerung, dies wiederum ist unter anderem abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung der Region bzw. der Stadt oder der Gemeinde. Kennziffern zur Bewertung dieser wirtschaftlichen Eckdaten sind u.a. Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, Anteil der Hart-IV-Empfänger, Anteil der Rentner, Anteil der Arbeitslosen und das Gesamteinkommen der Bevölkerung. Porta Westfalica Bückeburg 103,9 102,8 Der zur Verfügung stehende Ausgabesatz im Einzelhandel pro Einwohner und Jahr lag in Minden für 2007 bei 5.275,81. Bundesweit wurde für das Jahr 2007 ein Wert von pro Einwohner berechnet. Bad Oeynhausen Löhne Lübbecke 102,7 102,2 101,8 Wie die nebenstehende Abbildung verdeutlicht, liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer der Stadt Minden mit 99,6 % leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 100 % liegt. Im Vergleich zum Kreis Minden-Lübbecke (100,2 %) liegt die Kaufkraft der Stadt Minden ebenfalls etwas unter dem Durchschnitt. Hille Kreis Minden- Lübbecke Minden 101,4 100,2 99,6 Bezogen auf die Kaufkraft innerhalb der Stadt Minden werden deutliche Unterschiede in den einzelnen Bereichen sichtbar. Für die einzelnen Postleitzahlenbereiche der Stadt Minden werden die folgenden Kaufkraftkennziffern herausgegeben (Quelle: MB Research 2007): Petershagen Stadthagen Quelle: MB Research 2007 Bearbeitung: CIMA GmbH ,1 98, PLZ 32423: Kaufkraftkennziffer: 97,4 % PLZ 32425:Kaufkraftkennziffer: 99,5 % PLZ 32427:Kaufkraftkennziffer: 99,6 % PLZ 32429:Kaufkraftkenziffer: 103,1 % Gewichtet mit den Bevölkerungszahlen der jeweiligen Postleitzahlenbereich ergibt sich für Minden eine gesamtstädtische Kaufkraftkenziffer von 99,6 %. Die nachfolgende Abbildung gibt einen Überblick über die räumliche Verteilung der unterschiedlichen Kaufkraft im Mindener Stadtgebiet. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 7

8 Abb. 2: Räumliche Verteilung der Kaufkraftkennziffern im Minder Stadtgebiet * Bundesdurchschnitt: 100 % Quelle: MB Research 2007 Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 8

9 Unter Berücksichtigung der Bevölkerungszahl, der branchenspezifischen Verbrauchsausgaben und der Kaufkraftkennziffern ergibt sich für die Gesamtstadt Minden das nebenstehende, warengruppenspezifische Kaufkraftpotenzial. Folgendes ist bei der Betrachtung der einzelnen Warengruppen hervorzuheben: Über die Hälfte des Nachfragepotenzials im Einzelhandel entfällt auf den periodischen sbereich mit rd. 236,8 Mio., hier insbesondere der Bereich / Reformwaren, weitere bedeutende Warengruppen sind baumarktspezifische Artikel, Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/ Foto/ PC sowie Bekleidung/ Wäsche. In diesen Warengruppen werden in der Regel auch die höchsten Umsatzanteile erwirtschaftet (vgl. Kap. 2.3). Die Abbildungen auf den folgenden Seiten geben das warengruppenspezifische Potenzial in den Stadtbezirken von Minden wider. 1 Abb. 3: Nachfragepotenzial in Minden (Gesamtstadt) nach Warengruppen CIMA Warengruppen Stadt Minden in Mio. Periodischer 236,8 und Reformwaren 172,3 Gesundheits- und Körperpflege 58,9 übriger (Blumen, Zeitschriften) 5,6 Persönlicher insgesamt 55,2 Bekleidung, Wäsche 35,5 Schuhe, Lederwaren 10,1 Uhren, Schmuck, Optik 9,6 Medien und Technik insgesamt 50,9 Bücher, Schreibwaren 12,4 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 38,5 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 15,0 Sportartikel 7,1 Spielwaren 3,3 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 4,6 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik (gehobener Haushaltsbedarf) 3,4 Einrichtungsbedarf 27,8 Möbel, Antiquitäten 22,8 Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 4,9 Baumarktspezifische Sortimente 47,4 SUMME 436,4 1 Zu berücksichtigen ist dabei, dass die Postleitzahlengrenzen nicht mit den Stadtbezirksgrenzen in den Minden übereinstimmen. In den Stadtbezirken Bärenkämpen, Innenstadt, Königstor, Nordstadt und Rodenbeck erfolgte deshalb zusätzlich eine Zuteilung der Einwohner nach Postleitzahlenbereichen durch die CIMA. EINWOHNER * Einwohner, Stand: 28. März 2008, Quelle: Stadt Minden CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 9

10 Abb. 4: Nachfragepotenzial in den Stadtbezirken von Minden nach Warengruppen in Mio. (a) CIMA Warengruppen Bölhorst Dankersen Dützen Kutenhausen Bärenkämpen Haddenhausen Hahlen Häverstädt Innenstadt Königstor Periodischer 18,4 2,9 14,3 11,5 4,8 11,0 10,2 28,5 25,9 5,0 und Reformwaren 13,4 2,1 10,4 8,4 3,5 8,0 7,4 20,7 18,8 3,6 Gesundheits- und Körperpflege 4,6 0,7 3,6 2,9 1,2 2,7 2,5 7,1 6,4 1,2 übriger (Blumen, 0,4 0,1 0,3 0,3 0,1 0,3 0,2 0,7 0,6 0,1 Zeitschriften) Persönlicher insgesamt 4,3 0,7 3,3 2,7 1,1 2,6 2,4 6,6 6,0 1,2 Bekleidung, Wäsche 2,8 0,4 2,1 1,7 0,7 1,6 1,5 4,3 3,9 0,8 Schuhe, Lederwaren 0,8 0,1 0,6 0,5 0,2 0,5 0,4 1,2 1,1 0,2 Uhren, Schmuck, Optik 0,7 0,1 0,6 0,5 0,2 0,4 0,4 1,1 1,0 0,2 0,0 Medien und Technik insgesamt 3,9 0,6 3,1 2,5 1,0 2,4 2,2 6,1 5,6 1,1 Bücher, Schreibwaren 1,0 0,2 0,8 0,6 0,3 0,6 0,5 1,5 1,4 0,3 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 3,0 0,5 2,3 1,9 0,8 1,8 1,7 4,6 4,2 0,8 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 1,2 0,2 0,9 0,7 0,3 0,7 0,6 1,8 1,6 0,3 Sportartikel 0,5 0,1 0,4 0,3 0,1 0,3 0,3 0,9 0,8 0,1 Spielwaren 0,3 0,0 0,2 0,2 0,1 0,2 0,1 0,4 0,4 0,1 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 0,4 0,1 0,3 0,2 0,1 0,2 0,2 0,6 0,5 0,1 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik (gehobener Haushaltsbedarf) 0,3 0,0 0,2 0,2 0,1 0,2 0,1 0,4 0,4 0,1 Einrichtungsbedarf 2,2 0,3 1,7 1,4 0,6 1,3 1,2 3,3 3,0 0,6 Möbel, Antiquitäten 1,8 0,3 1,4 1,1 0,5 1,1 1,0 2,7 2,5 0,5 Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 0,4 0,1 0,3 0,2 0,1 0,2 0,2 0,6 0,5 0,1 Baumarktspezifische Sortimente 3,7 0,6 2,9 2,3 1,0 2,2 2,0 5,7 5,2 1,0 SUMME 33,8 5,4 26,3 21,3 8,9 20,2 18,8 52,4 47,7 9,2 EINWOHNER * Durch Rundungen können Abweichungen in den Summen entstehen. ** Einwohner, Stand: 28. März 2008, Quelle: Stadt Minden CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 10

11 Abb. 5: Nachfragepotenzial in den Stadtbezirken von Minden nach Warengruppen in Mio. (b) CIMA Warengruppen Meißen Minderheide Nordstadt Periodischer 9,1 9,7 11,5 20,3 1,2 12,9 24,9 4,8 10,3 und Reformwaren 6,7 7,0 8,3 14,8 0,9 9,4 18,1 3,5 7,5 Gesundheits- und Körperpflege 2,3 2,4 2,9 5,0 0,3 3,2 6,2 1,2 2,6 übriger (Blumen, 0,2 0,2 0,3 0,5 0,0 0,3 0,6 0,1 0,2 Zeitschriften) Persönlicher insgesamt 2,1 2,3 2,7 4,7 0,3 3,0 5,8 1,1 2,4 Bekleidung, Wäsche 1,4 1,4 1,7 3,0 0,2 1,9 3,7 0,7 1,5 Schuhe, Lederwaren 0,4 0,4 0,5 0,9 0,1 0,6 1,1 0,2 0,4 Uhren, Schmuck, Optik 0,4 0,4 0,5 0,8 0,0 0,5 1,0 0,2 0,4 Medien und Technik insgesamt 2,0 2,1 2,5 4,4 0,3 2,8 5,4 1,0 2,2 Bücher, Schreibwaren 0,5 0,5 0,6 1,1 0,1 0,7 1,3 0,3 0,5 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 1,5 1,6 1,9 3,3 0,2 2,1 4,0 0,8 1,7 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 0,6 0,6 0,7 1,3 0,1 0,8 1,6 0,3 0,7 Sportartikel 0,3 0,3 0,3 0,6 0,0 0,4 0,7 0,1 0,3 Spielwaren 0,1 0,1 0,2 0,3 0,0 0,2 0,3 0,1 0,1 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 0,2 0,2 0,2 0,4 0,0 0,3 0,5 0,1 0,2 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik (gehobener Haushaltsbedarf) 0,1 0,1 0,2 0,3 0,0 0,2 0,4 0,1 0,1 Einrichtungsbedarf 1,1 1,1 1,3 2,4 0,1 1,5 2,9 0,6 1,2 Möbel, Antiquitäten 0,9 0,9 1,1 2,0 0,1 1,2 2,4 0,5 1,0 Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 0,2 0,2 0,2 0,4 0,0 0,3 0,5 0,1 0,2 Baumarktspezifische Sortimente 1,8 1,9 2,3 4,1 0,2 2,6 5,0 1,0 2,1 SUMME 16,8 17,8 21,1 37,4 2,2 23,8 45,9 8,8 18,9 EINWOHNER * Durch Rundungen können Abweichungen in den Summen entstehen. ** Einwohner, Stand: 28. März 2008, Quelle: Stadt Minden Todtenhausen Päpinghausen rechtes Weserufer Rodenbeck Stemmer Leteln/ Amelinghausen CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 11

12 2.2 Kaufkraftbindung Die Kaufkraftbindung (in %) beschreibt den Teil des Nachfragepotenzials in der Stadt Minden, der am Erhebungszeitpunkt tatsächlich in Minden gebunden wird. Die Berechnung kann branchenbezogen oder branchenübergreifend erfolgen. Berechnungsbasis ist der tatsächlich erzielte Umsatz einer Branche dividiert durch das Nachfragepotenzial dieser Branche. Die Zahlen der Kaufkraftbindung basieren unter anderem auf den Ergebnissen der Huff-Kaufkraftstromanalyse für die Stadt Minden und das Umland. Das Huff-Modell quantifiziert die Kaufkraft - und Umsatzströme im Untersuchungsraum. Einflussgrößen sind vor allem geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren, Zeitdistanzen (Messungen der Wegzeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im jeweiligen Marktgebiet, Attraktivitätsgrade und Branchen- sowie Sortimentsschwerpunkte konkurrierender Einkaufsorte. innerhalb ihres Einzugsgebietes abschöpfen können. Hier sind die Lage zu Konkurrenzanbieters und sich überlagernde Einzugsbereiche von Bedeutung. Eine im Jahr 2007 durch die CIMA durchgeführte repräsentative Haushaltsbefragung in gesamten Bundesgebiet (n=1.800) zeigt die folgenden Ergebnisse: Rd. 36 % der befragten Personen versorgen sich mit Gütern des periodischen s () in einem 500-Meter-Radius von Ihrer Wohnung entfernt, rd. 35 % der Befragten legen für den Einkauf von n zwischen 500 Meter und Metern zurück, rd. 28 % der befragten Haushalte legen mehr als 2 km zurück, um sich mit Gütern des täglichen s zu versorgen. Abb. 6: Entfernung Wohnort-Einkaufsort bei Waren des periodischen s (in Prozent) < 500 m 36,4 Im Rahmen des Einzelhandelsgutachtens für Minden hat die CIMA für die Gesamtstadt Minden eine durchschnittliche Bindungsquote über alle Branchen von rd. 87 % ermittelt. Im periodischen sbereich wurde sogar eine Bindungsquote von 90 % ermittelt, die aus Sicht der CIMA nur noch sehr gering steigerbar ist. 500 m bis 2 km 2 km bis 5 km 16,8 35,1 Bezogen auf die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche, d.h. die Neben- und Nahversorgungszentren, und die Neuregelungen des 24 a LEPro (vgl. Kap. 3.2) ist vor allem die Kaufkraftbindung im periodischen sbereich (Nahversorgung) von besonderer Bedeutung. > 5 km 11,4 Unter Berücksichtigung der Ergebnisse der durchgeführten Huff-Kaufkraftstromanalyse ist für die Kaufkraftbindung im periodischen sbereich von Bedeutung, dass märkte in der Regel nicht die gesamte Kaufkraft - 10,0 20,0 30,0 40,0 Quelle: CIMA -MONITOR 2007, Repräsentativbefragung für Deutschland, n = CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 12

13 Bei der Wahl des Einkaufsortes sind die Nähe zum Wohnort, die Erreichbarkeit, die Vielfalt des Angebots, die Kosten und auch der Wohnort der betreffenden Person von großer Bedeutung. Die CIMA geht aus, dass der Anteil derjenigen, die maximal 500 Meter bis zum markt zurücklegen, in Städten (wie Minden) grundsätzlich höher ist als in ländlich strukturierten Gebieten. Für die Bundesländer Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen hat die CIMA im 500-Meter-Radius einen Anteil von rd. 38 % bzw. 30 % ermittelt. Demgegenüber liegen die Werte für die Stadtstaaten Berlin und Hamburg mit rd. 68 % bzw. 53 % deutlich höher. Zu berücksichtigen ist, dass sich diese Werte auch innerhalb der einzelnen Standorte in Minden erheblich unterschieden dürften. Bedeutende Determinanten, die das Einkaufsverhalten beeinflussen, sind das jeweilige Warenangebot, die Konkurrenzsituation und die Entfernung zu anderen Anbietern, die Erreichbarkeit des jeweiligen Standortes sowie subjektive Einkaufpräferenzen. Um den genauen Wert für Minden zu ermitteln, ist aus Gutachtersicht eine detaillierte Kundenherkunftsbefragung notwendig. Für die Darstellung der Versorgungssituation auf Stadtbezirksebene ist aus Gutachtersicht die dargestellte Annäherung jedoch ausreichend. Die CIMA geht für Minden deshalb aus, dass in Minden zwischen 30 % und 60 % der Haushalte maximal bis zu 500 Meter zum jeweiligen Nahversorgungsstandort (vollsortimenter/ discounter) zurücklegen. Bei den größeren Radien (d.h. 500 Meter bis 2 km, 2 km bis 5 km und über 5 km) ist zu beachten, dass sich die Einzugsgebiete der jeweiligen Anbieter und/ oder Zentren erheblich überschneiden. Der Anteil derjenigen, die im jeweiligen Zentrum bzw. bezogen auf den einzelnen Betrieb einkaufen, dürfte bei diesen Entfernungen entsprechend geringer sein. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 13

14 2.3 Analyse des Einzelhandels Die CIMA hat sich im Rahmen des Einzelhandelsgutachtens für die Stadt Minden (2006) intensiv mit der Einzelhandelssituation in Minden auseinandergesetzt. Aufbauend auf einer detaillierten Analyse der Angebots- und Nachfragesituation hat die CIMA die Situation in Minden bewertet und Entwicklungspotenziale aufgezeigt. Neben der Innenstadt als Hauptzentrum wurden zehn weitere zentrale Versorgungsbereiche definiert und Entwicklungsstrategien vereinbart. Gemäß den mittlerweile konkretisierten baurechtlichen Vorgaben, die sich u.a. aus den Regelungen des 24 a LEPro ergeben, konkretisiert die CIMA nun die konzeptionellen Aussagen aus dem 2006 vorgelegten Einzelhandelsgutachten und nimmt eine Dreigliederung der zentralen Versorgungsbereiche in Hauptzentrum, Nebenzentren (Stadtteilzentren) 2 und Nahversorgungszentren (1. und 2. Ordnung) vor. Darüber hinaus werden die Kaufkraftpotenziale der den zentralen Versorgungsbereichen zugeordneten Stadtteile ausgewiesen und spezifische Entwicklungspotenziale für die einzelnen zentralen Versorgungsbereiche benannt. Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels basiert auf einer Totalerhebung des Einzelhandels in der Stadt Minden im Rahmen des Einzelhandelsgutachtens Die Berechnung der Umsätze für den Einzelhandel erfolgte ursprünglich auf Basis der Flächenproduktivitäten für das Jahr Im Rahmen der Erarbeitung des aktuellen Ergänzungsgutachtens erfolgte eine Anpassung der Flächenproduktivitäten (Umsatz je qm Verkaufsfläche p.a.) an die geänderten Verbrauchsausgaben für insgesamt 33 Branchen. Der CIMA liegen verschiedene Untersuchungen zur Leistungsfähigkeit der unterschiedlichen Anbieter für verschiedene Stadtgrößenklassen vor. Für die Bewertung der Versorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche in Minden spielt vor allem die Nahversorgung, d.h. der einzelhandel eine besondere Rolle. Einen guten allgemeinen Überblick über die Leistungsfähigkeit des einzelhandels geben die Werte des EHI Retail Institute GmbH in Handel aktuell (2007/ 2008). Demnach galten für die verschiedenen Anbieter und Größenklassen im Jahr 2006 die folgenden Flächenproduktivitäten (Jahresumsatz in / qm): SB-märkte bis 399 qm Verkaufsfläche (VKF): kleine vollsortimenter bis 399 qm VKF: große vollsortimenter mind. 800 qm VKF: discounter (insgesamt): 5.049, : Lidl: Aldi-Nord: Aldi-Süd: Norma: Plus: Penny: Netto (Marken-Discount): Netto (Dansk Supermarket) Diese (vom EHI herausgegebenen) Flächenproduktivitäten sind als bundesdeutsche Durchschnittswerte anzusehen. Bei Bewertung der Einzelhandelssituation in Minden ist zu beachten, dass sich regional und standortspezifisch erhebliche Abweichungen von der durchschnittlichen Flächenproduktivität ergeben können, zu berücksichtigen sind u.a. 2 Nebenzentren wurden in Minden nicht festgelegt. 3 Im Rahmen der Verträglichkeitsuntersuchung Domhof-Galerie und zur Umstrukturierung des zentralen Versorgungsbereiches Viktoriastraße/ Bachstraße erfolgte eine vorhabenbezogene Aktualisierung des Datenbestandes durch die CIMA. Gesamtverkaufsfläche des Betriebs Konkurrenzsituation Erreichbarkeit (zu Fuß, ÖPNV, PKW/ Stellplätze). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 14

15 Die Errechnung der Leistungsdaten des Mindener Einzelhandels berücksichtigt auch die allgemeinen Trends in der Einzelhandelsentwicklung (d. h. Flächenwachstum bei nahezu stagnierenden Umsätzen, Entwicklung der Ausgaben im Einzelhandel am privaten Konsum, Spezialisierung und Filialisierung des Angebots etc.). Außer dem Facheinzelhandel und dem filialisierten Einzelhandel werden die folgenden Betriebstypen zum Einzelhandel hinzugerechnet: Gewerbliche Betriebe mit für den Kunden zugänglichen Verkaufsfl ächen (z.b. Sanitärfachhandel) Gärtnereien (überdachte und weitere Flächen gehen nur anteilig in die Berechnungen ein) Zubehör in Autohäusern (z.b. Handschuhe, Karten, Fußmatten etc.) Dienstleistungsbetriebe wie Reisebüros, Fitnesscenter oder Kreditinstitute zählen nicht zum Einzelhandel (im engeren Sinne). Vorbemerkungen zur Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelszentralität kann als wesentlicher Parameter zur Bewertung der Einzelhandelssituation an einem Ort verwendet werden. Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.b. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 15

16 Abb. 7: Umsatz, Nachfragevolumen und Handelszentralität in Minden CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. Handelszentralität in % Periodischer 256,1 236,8 108,1, Reformwaren 187,2 172,3 108,7 Gesundheits- und Körperpflege 63,0 58,9 107,0 übriger (Blumen, Zeitschriften,etc.) 5,8 5,6 104,4 A insgesamt 306,6 199,6 153,6 Persönlicher insgesamt 123,5 55,2 223,8 Bekleidung, Wäsche 97,8 35,5 275,3 Schuhe, Lederwaren 14,4 10,1 141,8 Uhren, Schmuck, Optik 11,4 9,6 119,2 Medien und Technik insgesamt 51,0 50,9 100,1 Bücher, Schreibwaren 19,0 12,4 152,4 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 32,0 38,5 83,2 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 23,6 15,0 157,2 Sportartikel 10,3 7,1 145,0 Spielwaren 5,0 3,3 150,4 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.) 8,3 4,6 180,6 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 5,2 3,4 152,5 Einrichtungsbedarf 30,1 27,8 108,4 Möbel, Antiquitäten 20,8 22,8 91,0 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 9,3 4,9 188,8 Baumarktspezifische Sortimente 73,2 47,4 154,6 Einzelhandel insgesamt 562,6 436,4 128,9 Anmerkung: Verlagerung des WEZ -Marktes Schwabenring/ Lübbecker Straße, Umstrukturierungen (Getränkemarkt/ WEZ) im Bereich Stiftsallee/ Am Schäferfeld bereits enthalten; Umstrukturierungen im Bereich Viktoriastraße/ Bachstraße (Textilmarkt/ Zoofachmarkt) nach Stand CIMA -Verträglichkeitsuntersuchung vom 28. August 2007 einbezogen. Quelle: CIMA -GmbH 2008 Für Minden lässt sich aus der Gegenüberstellung von Umsatz und Nachfragepotenzial Folgendes ablesen: Die Zentralität über alle Branchen liegt in der Stadt Minden nach den Berechnungen der CIMA bei 128,9 %. Der Einzelhandelsumsatz in Minden liegt somit deutlich über dem vorhandenen Nachfragepotenzial. Es finden somit erhebliche Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland statt. Im periodischen sbereich liegt die Zentralität bei rd. 108,1 %. Dies verdeutlicht, dass die Stadt Minden rein quantitativ betrachtet über eine zufriedenstellende Nahversorgungssituation verfügt. Per Saldo werden Kaufkraftzuflüsse deutlich. Die deutlichsten saldierten Kaufkraftzuflüsse werden bei einer Zentralität von 153,6 % im aperiodischen sbereich sichtbar. Betrachtet man die einzelnen Warengruppen, werden jedoch erhebliche Unterschiede deutlich. Hervorzuheben ist die Hohe Zentralität im Bereich Bekleidung von 275, 3 %. Im Bereich Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik sind bei einer Einzelhandelszentralität von 83,2 % erhebliche saldierte Kaufkraftabflüsse zu erkennen. Bei einem Vergleich zu den Analyseergebnissen aus dem Jahr 2006 ist Folgendes herauszustellen: Bedeutende Verkaufsflächenveränderungen seit Erstellung des Einzelhandelsgutachtens aus dem Jahr 2006 haben sich vor allem im periodischen sbereich ergeben. Zu nennen sind vor allem die Erweiterungen der märkte im Bereich Schwabenring/ Lübbecker Straße und Stiftsallee/ Am Schäferfeld. Dies hat sich auch geringfügig auf die Handelszentralität ausgewirkt. In den übrigen Branchen können im Vergleich zu den Ergebnissen aus 2006 jedoch keine bedeutenden Veränderungen festgestellt werden. Damals hatte die CIMA für die Stadt Minden eine Einzelhandelszentralität über alle Branchen von 128,4 % ermittelt. Im periodischen sbereich wurde eine Zentralität von 106,4 %, im aperiodischen sbereich von 154,2 % ermittelt. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 16

17 Geringfügige Änderungen in den einzelnen Branchen ergeben sich darüber hinaus aus den in der Zwischenzeit durchgeführten Aktualisierungen der Einzelhandelsflächen, 4 aus den aktualisierten Verbrauchsausgaben und Kaufkraftkennziffern sowie aus der angepassten Bevölkerungszahl. Zur Bewertung der Nahversorgungssituation in den einzelnen Stadtbezirken gibt die auf den jeweiligen Stadtbezirk bezogene Handelszentralität detaillierte Informationen. Die Nebenstehende Abbildung zeigt, dass die sich quantitative Versorgungssituation in den einzelnen Stadtbezirken von Minden erheblich unterscheidet. Im Wesentlichen ist festzuhalten: In den bevölkerungsstarken Stadtbezirken (mit einem rel. hohen Nachfragevolumen) ist die Versorgungssituation grundsätzlich positiv zu beurteilen. Leichte kaufkraftabflüsse werden einzig im Stadtbezirk Nordstadt sichtbar. In den bevölkerungsarmen Stadtbezirken Bölhorst, Haddenhausen und Häverstädt sind keine bedeutenden Nahversorgungsbetriebe angesiedelt. Bölhorst liegt jedoch integriert und wird im Wesentlichen über die angrenzenden Stadtbezirke Dützen und Rodenbeck mitversorgt. Bei der Bewertung der Handelszentralität ist zu berücksichtigen, dass bei geringer Einwohnerzahl das Kaufkraftpotenzial auch dementsprechend gering ist. Folglich können schon kleine - oder Drogeriemärkte zu einer verhältnismäßig hohen Einzelhandelszentralität führen. (In Päpinghausen mit 429 Einwohnern (vgl. Abb. 5, S. 11) ergibt sich eine Handelszentralität von rd. 27 % im periodischen sbereich einzig durch den Umsatz eines Hofladens und eines kleinen Getränkemarktes.) 4 Aktualisierungen der Bestandsflächen wurden im Rahmen der Verträglichkeitsuntersuchungen zur Domhof-Galerie und zur Umstrukturierung des zentralen Versorgungsbereiches Viktoriastraße/ Bachstraße durchgeführt sowie aktuell in Abstimmung mit dem Auftraggeber. Abb. 8: Umsatz, Nachfragevolumen und Handelszentralität im periodischen sbereich in den einzelnen Stadtbezirken in Minden Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. Handelszentralität in % Bärenkämpen 14,7 18,4 80 Bölhorst 0,3 2,9 10 Dankersen 3,2 14,3 22 Dützen 12,7 11,5 110 Haddenhausen 0,6 4,8 12 Hahlen 11,0 11,0 101 Häverstädt 0,0 10,2 0 Innenstadt 55,5 28,5 195 Königstor 37,4 25,9 145 Kutenhausen 11,2 5,0 224 Leteln / Aminghausen Meißen Minderheide Nordstadt Päpinghausen Rechtes Weserufer Rodenbeck Stemmer Todtenhausen 7,6 9, ,1 9, ,0 11, ,1 20,3 74 0,3 1, ,6 12, ,7 24,9 95 4,2 4,8 89 4,7 10,3 46 Anmerkung: Im Vergleich zu Abb. 7 können sich durch Rundungen Abweichungen in den Summen ergeben. Quelle: CIMA -GmbH 2008 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 17

18 Bezogen auf die Nahversorgungssituation ist herauszustellen, dass die Neuplanung von (solitären) Standorten für vollsortimenter und/ oder discounter nicht zwangsläufig zu einer Verbesserung der Nahversorgungssituation in Minden führt. Im Gegenteil ist auszugehen, dass die Erhöhung der Handelszentralität im periodischen sbereich aufgrund der bereits guten Versorgungssituation nur sehr schwierig durch die Errichtung neuer (solitärer) Standorte zu erreichen ist. Die CIMA geht aus, dass die Neuplanung (solitärer) Nahversorgungsstandorte mit erheblichen innerstädtischen Verdrängungseffekten einhergeht (vgl. Ausführungen in Kap. 5). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 18

19 3 Zentren- und Einzelhandelsstruktur in Minden 3.1 Zur Notwendigkeit der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Bereits im Einzelhandelsgutachten Minden 2006 wurden die folgenden Grundaussagen zu zentralen Versorgungsbereichen getroffen: Bislang galt für Einzelhandelsansiedlungen innerhalb der im Zusammenhang bebauter Ortsteile, dass sich das Vorhaben lediglich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche [ ] in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist ( 34 (1) BauGB). Demnach war es innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nicht relevant, ob ein Einzelhandelsvorhaben zentrenrelevante Sortimente angeboten hat oder nicht. Einziger Bewertungsmaßstab war, dass es sich in die nähere Umgebung einfügte. Dies erschwerte jedoch für viele Städte und Gemeinden die nachhaltige Steuerung einer wohnortnahen Einzelhandelsversorgung. Hatte zum Beispiel ein großflächiger markt (über 800 qm Verkaufsfläche) in der Nähe eines Autohauses oder eines Baumarktes im unbeplanten Innenbereich ( 34- Gebiet) einen Bauantrag gestellt, bestand in der Regel aus bauplanungsrechtlicher Sicht keine Verhinderungsmöglichkeit (vgl.: Geyer, 2005: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn 3_05, Dortmund. S. 14.) Um Vorhaben dieser Art entgegentreten zu können, trifft die Neuregelung nach 34 (3) BauGB nun die Festsetzung, dass von entsprechenden Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein dürfen. Eine ähnliche Festsetzung trifft der 11 (3) BauNVO für großflächige Einzelhandelsbetriebe in Sondergebieten, demnach sind Auswirkungen von großflächigen Einzelhandelsbetrieben auf die Entwicklung Zentraler Versorgungsbereiche auszuschließen. Schutzobjekt sind also ein oder mehrere zentrale Versorgungsbereiche. 2 (2) Satz 2 BauGB beinhaltet außerdem die Erweiterung des kommunalen Abstimmungs gebotes. Demnach können sich Kommunen gegenüber der Zulassung von Einzelvorhaben und Planungen anderer/ angrenzender Kommunen auf Auswirkungen bzw. den Schutz ihres zentralen Versorgungsbereiches/ ihrer zentralen Versorgungsbereiche berufen. Darüber hinaus schafft 9 (2a) BauGB die Möglichkeit, zur Entwicklung und zur Erhaltung zentraler Versorgungsbereiche mit einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit bestimmter Arten der Nutzung (nach 34 (1) und (2)) zu steuern. Bei zentralen Versorgungsbereichen handelt es sich um räumlich abgrenzbare Bereiche einer Kommune, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen (häufig ergänzt durch Dienstleistungsbetriebe und gastronomische Betriebe) eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt (vgl. OVG Münster, 11. Dezember 2006: 7 A 964/05; BVerwG vom 11. Oktober 2007: 4 C 7.07). Dieser Bereich kann sowohl anhand vorhandener Betriebe als auch anhand planerischer Zielsetzungen der Gemeinde festgesetzt werden. Somit können sich zentrale Versorgungsbereiche aus der Darstellung in bestehenden Bauleitplänen, insbesondere aber auch aus der Darstellung im Flächennutzungsplan, aus Raumordnungs- und Regionalplänen, die als Ziel der Raumordnung im Sinne des 3 (2) ROG festgelegt werden sowie insbesondere aus der Situation vor Ort (d.h. im Wesentlichen aus dem vorhandenen Einzelhandelsbestand) ergeben. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 19

20 3.2 Vorgaben aus dem Landesentwicklungsprogramm Nordrhein-Westfalen (LEPro) Änderung der landesplanerischen Zielvorgaben in Nordrhein-Westfalen Einführung des neuen 24 a LEPro NRW (vgl. Anhang) Im LEPro NRW wurde der großflächige Einzelhandel bisher im 24 Abs. 3 geregelt. Insbesondere angesichts der Entscheidung des OVG Münster zum Centro Oberhausen (Juni 2005), wodurch 24 Abs. 3 LEPro seinen Charakter als Ziel der Raumordnung verlor, ergab sich ein Novellierungsbedarf. Am wurde die Novelle des 24 a LEPro beschlossen. Nach dem neuen 24 a LEPro4 dürfen Kern- und Sondergebiete für Vorhaben i.s.v. 11 Abs. 3 BauNVO nur noch in zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden. Dabei darf weder die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in benachbarten Gemeinden, noch die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich beeinträchtigt werden. Es ist Aufgabe der Gemeinden zentrale Versorgungsbereiche als Haupt-, Neben- und Nahversorgungszentrum räumlich und funktional festzulegen. Auch die Aufstellung zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente ist Angelegenheit der Städte und Gemeinden. Dabei gilt es, die zentrenrelevanten Leitsortimente der Anlage des LEPro zu beachten. Laut 24 a LEPro sind großflächige Einzelhandelsvorhaben im Sinne des 11 (3) BauNVO mit zentrenrelevanten Sortimenten nur in Hauptzentren und Nebenzentren (Stadtteilzentren) zulässig und müssen innerhalb des im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereiches (ASB) liegen. Sondergebiete für nichtzentrenrelevanten Einzelhandel dürfen auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche angesiedelt werden, wenn sich das Sondergebiet in einem im Regionalplan ausgewiesenen allgemeinen Siedlungsbereich befindet und das zentrenrelevante Randsortiment auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche, jedoch auf max qm, beschränkt wird. Diese landesplanerischen Vorgaben sind für alle Behörden und öffentlichen Planungsträger verbindlich. 5 Für neue, großflächige Planungsvorhaben in zentralen Versorgungsbereichen wird in 24 a unter anderem formuliert: (1) Kerngebiete sowie Sondergebiete für Vorhaben i.s.v. 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung BauNVO (Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe) dürfen nur in zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden. Die in ihnen zulässigen Nutzungen richten sich in Art und Umfang nach der Funktion des zentralen Versorgungsbereichs, in dem ihr Standort liegt. Sie dürfen weder die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in benachbarten Gemeinden noch die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung in ihrem Einzugsbereich beeinträchtigen. [...] (3) [ ] Übersteigt der zu erwartende Umsatz der geplanten Einzelhandelsvorhaben in Hauptzentren die Kaufkraft der Einwohner im Gemeindegebiet, in Nebenzentren die Kaufkraft der Einwohner in den funktional zugeordneten Stadtteilen, weder in allen noch in einzelnen der vorgesehenen Sortimentsgruppen, kann in der Regel ausgegangen werden, dass keine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Versorgung i.s.v. Absatz 1, Satz 3, vorliegt. Bei der Ausweisung von Sondergebieten bzw. bei der Aufstellung von Bebauungsplänen ist insbesondere die neueste Rechtsprechung zu beachten (vgl. BVerwG 4 CN 3.07 vom 03. April 2008). Demnach sind baugebietsbezogene, vorhabenunabhängige Verkaufsflächenobergrenzen in Sondergebieten unzulässig. Eine von bestimmten Betriebstypen unabhängige Festsetzung von maximalen Verkaufsflächenobergrenzen (i.s. einer Kontingentierung von Nutzungsoptionen) ist demnach nicht mit dem BauNVO verankerten System der anlagenbezogenen Betriebstypisierung vereinbar. Darüber hinaus würde nach Auffassung des BVerwG diese Art der Festsetzung eine Art Windhundprinzip eröffnen. Für den Fall nämlich, dass das Verkaufsflächenkontingent im betroffenen Sondergebiet durch einen einzelnen Grundeigentümer bereits aufgebraucht wäre, würde das ggf. für andere Grundeigentümer bedeuten, dass sie von der Nutzung ausgeschlossen wären. Dies widerspricht der Typologie der Baugebiete ( 2-9 BauNVO). 5 Vgl. Gesetzestext im Anhang CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 20

21 3.3 Eingliederung der Zentren von Minden in die Struktur der zentralen Versorgungsbereiche Die CIMA hat im Rahmen des Einzelhandelsgutachtens für die Stadt Minden (2006) bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als zentraler Versorgungsbereich einzustufen ist, die folgenden, grundsätzlichen Bewertungsmaßstäbe angelegt: Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbestandes/ Umfang der bestehenden Versorgungsfunktion Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbestandes Einheitlichkeit der funktionalen, städtebaulichen und räumlichen Struktur Städtebaulich integrierte Lage (fußläufige Erreichbarkeit), Nähe zu Wohngebieten Dem zentralen Versorgungsbereich muss für die Versorgung der Bevölkerung eine zentrale Funktion zukommen, eine bloße Agglomeration von Betrieben reicht nicht aus. Dabei muss die Gesamtheit der Nutzungen in einem Zentralen Versorgungsbereich die Funktion besitzen, das gesamte Gemeindegebiet oder einen Teilbereich mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen s zu versorgen (vgl. OVG Münster, 11. Dezember 2006: 7 A 964/05; BVerwG vom 11. Oktober 2007: 4 C 7.07). Als zentrale Versorgungsbereiche werden angesehen: Hauptzentrum (Innenstadt): Größerer Einzugsbereich, i.d.r. das gesamte Stadtgebiet und ein weiteres Umland, breites Spektrum an Waren für den lang-, mittel- und kurzfristigen. Nebenzentren (Stadtteilzentren): Mittlerer Einzugsbereich (bestimmte Bezirke oder Stadtteile), ein breites Spektrum an Waren für den mittel- und kurzfristigen, ggf. auch langfristigen. Nahversorgungszentren: Kleinerer Einzugsbereich (bestimmte Quartiere), vorwiegend Waren für den kurzfristigen, ggf. auch für Teilbereiche des mittelfristigen s. Um eine nachvollziehbare Grundlage für die Bewertung der unterschiedlichen Standorte als zentrale Versorgungsbereiche vornehmen zu können und den Einzelhandel in der gesamten Kommune adäquat steuern zu können, hat die CIMA in Zusammenarbeit mit der Stadt Minden bereits im Rahmen des Einzelhandelsgutachtens 2006 ein auf Minden angepasstes Bewertungsschema erarbeitet und eine Gliederung der zentralen Versorgungsbereiche vorgenommen. Ergänzend zu den in 2006 festgelegten zentralen Versorgungsbereichen wurde in Abstimmung mit dem Auftraggeber zusätzlich der Bereich Graßhoffstraße/ Spiekerheide im Stadtbezirk Todtenhausen als zentraler Versorgungsbereich klassifiziert (vgl. Kap ). Im Rahmen dieses Ergänzungsgutachtens werden die in 2006 festgelegten Kriterien zur Einordnung der zentralen Versorgungsbereiche wie folgt ergänzt und eine Gliederung in Hauptzentrum (Innenstadt), Nebenzentren (Stadtteilzentren) 6 und Nahversorgungszentren (1. und 2. Ordnung) vorgenommen (vgl. OVG Münster, 11. Dezember 2006: 7 A 964/05). Nach 24 a LEPro legen die Kommunen zentrale Versorgungsbereiche als Haupt,- Neben- oder Nahversorgungszentren räumlich und funktional fest. Großflächige Einzelhandelsvorhaben im Sinne des 11 (3) BauNVO mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen nach 24 a LEPro nur in Haupt - und Nebenzentren (Stadtteilzentren) angesiedelt werde. Diese zeichnen sich aus durch: ein vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen der Verwaltung, der Freizeit und des Einzelhandels und eine städtebauliche integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereiches und eine gute verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz. Diese Vorgaben wurden bereits im Rahmen des Einzelhandelsgutachtens 2006 für Minden spezifiziert. Aktuell hat die CIMA die bestehende Struktur der zentralen Versorgungsbereiche weiterentwickelt (vgl. Kap bis Kap ). 6 Stadtteilzentren (Nebenzentren) wurden in Minden nicht festgelegt (vgl. Kap ). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 21

22 3.3.1 Innenstadt (Hauptzentrum) Für die Innenstadt sind demnach die folgenden Merkmale herauszustellen: erhebliche gesamtstädtische und regionale Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktion (Versorgungsfunktion) Merkmale Einzelhandelsstruktur bedeutender anbieter (vollsortimenter oder discounter) mehrere Betriebe des handwerks (Bäcker/ Fleischer) Vielzahl von kleinen Fach- und Spezialgeschäften/ Apotheken a alle Warengruppen (in Teilen mit sehr tiefem und breitem Angebot) großflächige Anbieter in den Sortimentsbereichen Bekleidung/ Wäsche Schwerpunkte bei den zentrenrelevanten Sortimenten, vor allem im persönlichen sbereich (Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren, Uhren/ Schmuck, Optik) Merkmale Dienstleistungsstruktur quantitativer und qualitativer Schwerpunkt im Bereich der einzelhandelsnahen Dienstleistungen (Post, Kreditinstitute, Gastronomische Einrichtungen, Reisebüros, Friseure etc.) Merkmale städtebauliche Situation weitgehende städtebauliche, räumliche und funktionale Einheit gestalterisch hochwertige Struktur (der einzelnen Gebäude und des öffentlichen Raumes) bzw. Potenzial, diesen Raum hochwertig zu gestalten städtebaulich integrierte Lage (Funktionsmischung/ unmittelbare Nähe zur Wohnbevölkerung) Nebenzentren (Stadtteilzentren) Für Nebenzentren (Stadtteilzentren) hat die CIMA das folgende Bewertungsschema zugrunde gelegt: Versorgungszentren als Ergänzung zur Innenstadt: vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Dienstleistungen sowie Einzelhandelseinrichtungen Merkmale Einzelhandelsstruktur vorhandener, über das direkte Umfeld bedeutsamer anbieter (mind. 800 qm VKF) vielfältige Ergänzung durch weitere Betriebe im periodischen sbereich wie Drogeriemärkte und Betriebe des handwerks (Bäcker/ Fleischer) a vielfältige Angebote im aperiodischen (auch zentrenrelevanten sbereich (ggf. auch großflächig über 800 qm) Merkmale Dienstleistungsstruktur Ergänzung des vorhandenen Einzelhandelsangebotes durch ein umfangreiches Angebot an einzelhandelsnahen Dienstleistungen (Kreditinstitute, gastronomische Einrichtungen, Reisebüros, Friseure etc.) Merkmale städtebauliche Situation städtebauliche, räumliche und funktionale Einheit städtebaulich integrierte Lage in direkter Nähe zur umgebenden Wohnstruktur (integrierte Lage) In Minden wurden aufgrund der formulierten Mindestanforderungen (u.a. auch aus dem 24 a LEPro, vgl. Ausführungen unter Kap. 3.2 und Kap. 3.3) keine Nebenzentren (Stadtteilzentren) festgelegt. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 22

23 3.3.3 Nahversorgungszentren Für Nahversorgungszentren hat die CIMA in Minden das folgende Bewertungsschema zugrunde gelegt: lokale Versorgungszentren: dienen überwiegend der Nahversorgung, darüber hinaus ergänzendes Angebot mit Gütern des aperiodischen sbereiches. Merkmale Einzelhandelsstruktur vorhandener anbieter (mind. 400 qm VKF) Ergänzung durch Betriebe des handwerks (Bäcker/ Fleischer) a Ergänzung des Angebotes im periodischen sbereich durch Angebote im aperiodischen sbereich (jedoch in geringer Breite und Tiefe/ deutliche Angebotslücken vorhanden) Merkmale Dienstleistungsstruktur Ergänzung des vorhandenen Einzelhandelsangebotes durch einige einzelhandelsnahe Dienstleistungen (Kreditinstitute, gastronomische Einrichtungen, Reisebüros, Friseure etc.) Merkmale städtebauliche Situation städtebauliche, räumliche und funktionale Einheit städtebaulich integrierte Lage in direkter Nähe zur umgebenden Wohnstruktur (integrierte Lage) Zur weiteren Differenzierung zwischen Nahversorgungszentren 1. Ordnung und Nahversorgungszentren 2. Ordnung wurden in Minden die weiteren (spezifischen) Bewertungskriterien angewendet: Quantität der Einzelhandelsausstattung Einzelhandelsbedeutung für die umgebenden Wohngebiete Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche absolut Verkaufsfläche differenziert nach periodischem und aperiodischem sbereich Quantität/ Qualität Dienstleistungsstruktur Umfang der Ergänzung der Einzelhandelsfunktion durch Dienstleistungsbetriebe Erreichbarkeit verkehrliche Anbindung Lage an übergeordneten Straßen Anschluss an das ÖPNV -Netz Städtebau/ Stadtplanung städtebauliche Einheit/ Kompaktheit räumliche Möglichkeit zur weiteren Entwicklung stadtplanerische Vorgaben funktionale Bedeutung Bedeutung für die angrenzenden Wohngebiete über das direkte Wohnumfeld hinausgehende Bedeutung CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 23