Leistungsdaten des Einzelhandels in Hameln und Hamelner Sortimentsliste

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1 Bericht für den Auftraggeber CIMA Stadtmarketing Gesellschaft für gewerbliches und kommunales Marketing Büro Lübeck Glashüttenweg Lübeck Bearbeitung: Tel.: Fax: Internet: Dipl.-Ing. Sascha Anders Dipl.-Geograph Martin Kremming Hansestadt Lübeck, 22. März 2007

2 CIMA GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA GmbH in Lübeck. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 2

3 Inhaltsverzeichnis 1. AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG EINFÜHRUNG ZUR NOTWENDIGKEIT VON SORTIMENTSLISTEN LEISTUNGSDATEN DES EINZELHANDELS IN HAMELN Angebotssituation des Einzelhandels in der Gesamtstadt Hameln Angebotssituation des Einzelhandels in der Innenstadt von Hameln HAMELNER SORTIMENTSLISTE METHODIK CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 3

4 Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Anzahl der Betriebe und Verkaufsfläche in Hameln 8 Abb. 2: Umsatz, Nachfragevolumen und Einzelhandelszentralität in Hameln 9 Abb. 3: Sozioökonomische Rahmendaten Stadt Hameln 10 Abb. 4: Kurzsteckbrief Stadt Hameln 10 Abb. 5: Abgrenzung der Hamelner Innenstadt 11 Abb. 6: Anteile der Hamelner Innenstadt: Qualitätscheck Innenstadt in % 12 Abb. 7: Anteile der Innenstadt Hameln 12 Abb. 8: Verkaufsflächenanteil der Innenstadt nach Warengruppen: periodischer Bedarf in % 13 Abb. 9: Verkaufsflächenanteil der Innenstadt nach Warengruppen: mittelfristiger Bedarf in % 13 Abb. 10: Verkaufsflächenanteil der Innenstadt nach Warengruppen: langfristiger Bedarf in % 14 Abb. 11: Verkaufsflächen Innenstadt Hameln nach Warengruppen in qm 15 Abb. 12: Hamelner Liste 17 Abb. 13: Die 33 CIMA-Branchen 20 Abb. 14: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen 21 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 4

5 1. Auftrag und Aufgabenstellung Auftrag Erarbeitung einer Liste zentrenrelevanter und nicht-zentrenrelevanter Sortimente für die Stadt Hameln Auftraggeber Stadt Hameln Zeitraum Februar bis März 2007 Untersuchungsdesign Erhebung des Einzelhandelsbestandes in der Stadt Hameln im Rahmen des Projektes Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover durch die Stadtverwaltung der Stadt Hameln (Zeitraum: April 2006 bis Juni 2006) Darstellung der aktuellen sortimentsbezogenen (innerstädtischen) Verkaufsflächenanteile in der Stadt Hameln (vor und nach Realisierung der Stadtgalerie Hameln ) Definition der Merkmale zentrenrelevanter, nahversorgungsrelevanter und nicht-zentrenrelevanter Sortimente Herleitung einer Liste zentrenrelevanter, nahversorgungsrelevanter und nicht-zentrenrelevanter Sortimente für die Stadt Hameln Vergleich der Hamelner Liste mit der (überregionalen) Sortimentliste aus dem Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover Aufgabenstellung und Ziele Festlegung der Hamelner Liste zentrenrelevanter, nahversorgungsrelevanter und nicht-zentrenrelevanter Sortimente CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 5

6 2. Einführung zur Notwendigkeit von Sortimentslisten Als Basis für eine gewünschte Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen hat die Stadt Hameln im Jahr 1997 ein Märkte- und Zentrenkonzept erarbeitet. Eine Fortschreibung erfolgte im Jahr 2005, dieses Konzept wurde vom Rat der Stadt Hameln am zur Kenntnis genommen. Darauf aufbauend beabsichtigt nun die Stadt Hameln, eine an die spezifische Situation in Hameln angepasste Liste zentren- und nicht-zentrenrelevanter Sortimente zu erstellen. Diese Sortimentsliste soll dann ggf. bei der Aufstellung von Bebauungsplänen Anwendung finden, in Gebieten, in denen einige Sortimente erwünscht, andere jedoch unerwünscht sind. Zur grundlegenden Notwendigkeit kommunaler Sortimentslisten Laut aktueller Rechtsprechung (u.a. Urteil OVG Münster vom 22. April a D 142/02.NE) kann eine Kommune unter anderem zur Verfolgung des Ziels Schutz und Stärkung der Attraktivität und Einzelhandelsfunktion der Innenstadt den Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten innerhalb eines Bebauungsplanes ausschließen. Der Ausschluss kann alle Sortimente umfassen, deren Verkauf typischerweise in der Innenstadt erfolgt und in einer konkreten örtlichen Situation für die Innenstadt von erheblicher Bedeutung ist. Laut Oberverwaltungsgericht müssen für einen solchen Ausschluss städtebauliche Gründe vorliegen. Die Maßstäbe, die an eine solche Einzelhandelssteuerung vom Oberverwaltungsgericht gestellt werden, bedeuten jedoch auch, dass eine Begründung ohne vorliegendes aktuelles Einzelhandelskonzept und eine auf die spezifische Situation in der Kommune angepasste Sortimentsliste nicht rechtssicher denkbar ist. Für die räumliche Lenkung der Einzelhandelsentwicklung bedeute dies, dass der bloße Übertrag einer allgemeinen Sortimentsliste - Beispiel Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover - auf die spezifische Situation innerhalb einer Kommune nicht zulässig ist. Das macht aus Sicht der CIMA die Aufstellung einer auf die jeweilige Kommune angepasste kommunale Sortimentsliste notwendig. Eine solche Liste muss dann, soll sie in der Stadtplanung bauleitplanerische Anwendung finden, politisch bestätigt werden. Dies nützt letzten Endes auch den Betroffenen (Investoren, Immobilienbesitzer, vorhandene Einzelhandelsbetriebe), die sich aufgrund der Verbindlichkeit der Festsetzungen auf eine gewisse Investitionssicherheit (auch außerhalb des jeweiligen beschränkten Gebietes) verlassen können. Aufbauend auf dem Märkte- und Zentrenkonzept (1997 und 2005) für die Stadt Hameln beziehungsweise aufbauend auf den Ergebnissen der Aktualisierung und Fortschreibung des Konsensprojektes großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover hat die Stadt Hameln deshalb die CIMA beauftragt, eine auf die spezifische Situation in Hameln angepasste Sortimentsliste zu erstellen. Nachfolgend wird zunächst die Situation des Einzelhandels in Hameln dargestellt. Darauf aufbauend erfolgt die Herleitung der Hamelner Liste. Abschließend erfolgt ein kurzer Vergleich mit der Sortimentsliste, wie sie innerhalb des Erweiterten Wirtschaftsraumes Hannover festgelegt wurde. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 6

7 3 Leistungsdaten des Einzelhandels in Hameln Im Analysebericht zum Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover (Seite 83) wird unter anderem festgestellt: Die Stadt Hameln besitzt innerhalb des Landkreises Hameln-Pyrmont eine besondere Bedeutung. Die Innenstadt von Hameln zeichnet sich durch einen gesunden Mix aus großflächigen Einzelhandelsstrukturen und mittelgroßen bis kleinen Einzelhandelsbetrieben aus. Zu nennen sind vor allem die Kauf- und Warenhäuser Karstadt, C & A, Kolle, Wellner sowie H & M. Darüber hinaus besitzt Hameln mehrere Nahversorgungs- bzw. Stadtteilzentren sowie bedeutende Solitärstandorte und Fachmarktlagen (z.b. Möbel Heinrich, Marktkauf, Hagebaumarkt, Praktiker). Von Bedeutung ist darüber hinaus, dass zurzeit in der nordwestlichen Hamelner Innenstadt im Bereich zwischen dem historischen Pferdemarkt im Osten und der Weser im Westen auf rd qm Verkaufsfläche der Neubau des ECE-Shopping-Centers Stadtgalerie Hameln umgesetzt wird. Die Eröffnung des Centers ist für das Frühjahr 2008 geplant. Als Schwerpunkte sind Einzelhandelsbetriebe mit Angeboten aus dem periodischen Bedarfsbereich sowie Bekleidung, Schuhe/ Lederwaren und Haushaltsbedarf geplant. (Der bereits bestehende Real- Verbrauchermarkt wurde für die Zeit des Baus an die B 217 in den Ostteil der Stadt ausgelagert). Da es sich bei diesem Vorhaben um eine bedeutende Investition innerhalb der Innenstadt handelt, die die Einzelhandelsstruktur in Hameln zukünftig wesentlich verändern wird, wurden die geplanten Einzelhandelsflächen und zu erwartenden Umsätze zusätzlich in die Auswertungen aufgenommen. Die CIMA hat sich dabei an den Verkaufsflächenangaben und Umsätzen aus dem Verträglichkeitsgutachten zur Stadtgalerie Hameln (GfK/ Prisma 2003) orientiert. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 7

8 3.1 Angebotssituation des Einzelhandels in der Gesamtstadt Hameln Die nachfolgenden Darstellungen zur Situation des Einzelhandelsbestandes in der Stadt Hameln sind den Ergebnissen aus dem Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover entnommen. Methodische und inhaltliche Grundsätze, die den Ergebnissen zu Grunde liegen, sind dem Analysebericht bzw. dem Endbericht zum Konsensprojekt zu entnehmen. Im Ergebnis ist Folgendes festzustellen: Aktuell verfügt die Stadt Hameln über eine Gesamtverkaufsfläche von qm. Diese Verkaufsfläche verteilt sich auf insgesamt 562 Einzelhandelsbetriebe. Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz (brutto p.a.) liegt bei rd. 449,4 Mio.. Bezogen auf der Verkaufsfläche liegt der Schwerpunkt in den Warengruppen baumarktspezifische Sortimente (rd. 25,4 % Verkaufsflächeanteil), Lebensmittel/ Reformwaren (rd. 18,9 % Verkaufsflächenanteil) und bei Bekleidung/ Wäsche (rd. 14,9 % Verkaufsflächenanteil). Abb. 1: Anzahl der Betriebe und Verkaufsfläche in Hameln CIMA Warengruppe Anzahl der Betriebe Anzahl der Betriebe in % Verkaufsfläche in qm Verkaufsfläche in % Periodischer Bedarf ,5% ,0% Lebensmittel und Reformwaren ,4% ,9% Gesundheits- und Körperpflege 42 7,5% ,3% übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) 37 6,6% ,7% Aperiodischer Bedarf insgesamt ,5% ,0% Persönlicher Bedarf insgesamt ,2% ,0% Bekleidung, Wäsche 75 13,3% ,9% Schuhe, Lederwaren 20 3,6% ,0% Uhren, Schmuck, Optik 30 5,3% ,0% Medien und Technik insgesamt 57 10,1% ,2% Bücher, Schreibwaren 17 3,0% ,7% Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 40 7,1% ,5% Spiel, Sport, Hobby insgesamt 44 7,8% ,2% Sportartikel 14 2,5% ,7% Spielwaren 14 2,5% ,2% Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 16 2,8% ,2% Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat 23 4,1% ,6% Einrichtungsbedarf 49 8,7% ,8% Möbel, Antiquitäten 34 6,0% ,2% Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 15 2,7% ,6% Baumarktspezifische Sortimente 42 7,5% ,4% Einzelhandel insgesamt ,0% ,0% * Neuplanungen Plus (Hastenbecker Weg), Penny (Ziesenisstraße), Getränkemarkt (Wehrberger Straße) wurden bereits in die Analyse einbezogen Quelle: Bestandserhebung Stadt Hameln 2006 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 8

9 Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z. B. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. Für Hameln lässt sich aus der Gegenüberstellung von Umsatz und Nachfragepotenzial Folgendes ablesen: Die Zentralität über alle Branchen liegt in der Stadt Hameln nach den Berechnungen der CIMA bei 148,1 %. Durch die Realisierung der Stadtgalerie-Hameln steigt dieser Wert auf 155,3 %. Der Einzelhandel in Hameln ist demnach durch sehr starke Kaufkraftzuflüsse gekennzeichnet, die die Kaufkraftabflüsse deutlich übersteigen. Dies verdeutlicht die enorme Bedeutung, die die Stadt Hameln als Einzelhandelsstandort innerhalb des Landkreises Hameln-Pyrmont besitzt. Im periodischen Bedarfsbereich liegt die Zentralität bei rd. 125,2 % (127,6 % nach Realisierung der Stadtgalerie-Hameln). Das bedeutet, dass z. T. bedeutende Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland Hamelns zu verzeichnen sind. Die große Bedeutung für das Umland wird besonders im aperiodischen Bedarfsbereich deutlich. Hier liegt die Zentralität über alle Branchen bei 174,8 % (187,4 % nach Realisierung der Stadtgalerie-Hameln). Eine differenzierte Betrachtung der Innenstadt, auch bezogen auf die einzelnen Sortimente, erfolgt unter Kap Abb. 2: Umsatz, Nachfragevolumen und Einzelhandelszentralität in Hameln Umsatz, Nachfragevolumen und Handelszentralität CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. Stadt Hameln Handelszentralität in % prognostizierte Handelszentralität in % inkl. ECE** Periodischer Bedarf 204,1 163,1 125,2 127,6 Lebensmittel, Reformwaren 151,1 123,9 121,9 123,1 Gesundheits- und Körperpflege 48,1 34,9 137,7 144,6 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften,etc.) 4,9 4,2 115,9 115,9 Aperiodischer Bedarf insgesamt 245,4 140,4 174,8 187,4 Persönlicher Bedarf insgesamt 81,3 38,9 209,2 249,2 Bekleidung, Wäsche 58,4 25,0 234,1 287,4 Schuhe, Lederwaren 14,2 7,8 181,6 209,7 Uhren, Schmuck, Optik 8,6 6,1 142,2 142,9 Medien und Technik insgesamt 46,7 35,5 131,6 136,0 Bücher, Schreibwaren 11,7 9,0 129,8 135,3 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 35,0 26,5 132,2 136,2 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 18,5 11,3 163,8 165,5 Sportartikel 8,5 5,8 146,9 146,9 Spielwaren 4,0 2,4 165,2 171,4 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.) 6,1 3,1 194,1 195,3 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 7,4 3,6 205,0 211,2 Einrichtungsbedarf 35,4 21,8 162,7 162,9 Möbel, Antiquitäten 26,8 15,9 168,4 168,6 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 8,6 5,8 146,9 147,2 Baumarktspezifische Sortimente 56,0 29,4 190,9 191,8 Einzelhandel insgesamt 449,4 303,5 148,1 155,3 * Neuplanungen Plus (Hastenbecker Weg), Penny (Ziesenisstraße), Getränkemarkt (Wehrberger Straße) wurden bereits in die Analyse einbezogen ** Handelszentralität ECE-Stadtgalerie-Hameln auf Grundlage der Verträglichkeitsuntersuchung GfK/ Prisma-Gutachten, 2003 Quelle: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 9

10 Weitere Rahmendaten und Analyseergebnisse Im Rahmen des Konsensprojektes großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover wurden weitere spezifische Daten für die Stadt Hameln ausgewiesen: Abb. 3: Sozioökonomische Rahmendaten Stadt Hameln Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Hameln im Vergleich Indikatoren Stadt Landkreis Niedersachsen Bevölkerungsentwicklung /- in % Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K ; Stand: ,10-2,02 3, Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (am Arbeitsort) Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K70A2021; Stand: /- in % ,43-6,03-4,40 Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Abb. 4: Kurzsteckbrief Stadt Hameln Stadt Hameln (MZ) Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. 449,4 Nachfragepotenzial in Mio. 303,5 Zentralität in % 148,1 Zentralität periodisch in % 125,2 Zentralität aperiodisch in % 174,8 Einwohner am Verkaufsfläche je Einwohner in qm 2,81 im periodischen Bedarf 0,70 im aperiodischen Bedarf 2,11 Umsatz je Einwohner in Anzahl Betriebe 562 Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer in % 102,4 Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K70A2021; Stand: CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 10

11 3.2 Angebotssituation des Einzelhandels in der Innenstadt von Hameln Abb. 5: Abgrenzung der Hamelner Innenstadt Die Innenstadt 1 von Hameln stellt das Zentrum für den Einzelhandel und verschiedene Dienstleistungsbetriebe dar. Bedeutende innenstädtische Einzelhandelsbetriebe sind die Kauf- und Warenhäuser Karstadt, C & A, Kolle, Wellner sowie H & M. Darüber hinaus hat sich in der Innenstadt von Hameln eine Vielzahl kleinerer und mittelgroßer inhabergeführter und filialisierter Einzelhandelsbetriebe angesiedelt. Die Bedeutung der Hamelner Innenstadt wird sich nach Realisierung der Stadtgalerie Hameln weiter erhöhen. Die Innenstadt von Hameln wurde im Rahmen der von der Stadtverwaltung durchgeführten Einzelhandelserhebung durchgeführt bzw. aktualisiert. Demnach umfasst die Innenstadt den altstädtischen Kern innerhalb der Wallstraßen (vgl. Abb. 5). Der Haupteinkaufsbereich befindet sich entlang der Straßenzüge: Bäckerstraße Am Markt Pferdemarkt Osterstraße Ritterstraße Quelle: Bestandserhebung Stadt Hameln Unter Innenstadt wird im Folgenden die Altstadt von Hameln verstanden. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 11

12 Der Anteil der Verkaufsfläche in der Hamelner Innenstadt erreicht mit rd. 22,47 % einen vergleichsweise geringen Wert. Bezieht man jedoch die geplante Stadtgalerie Hameln (inkl. der Verlagerung des Real-Verbrauchermarktes zurück in die Innenstadt) mit ein, erhöht sich dieser Wert auf rd. 31,3 %. Abb. 6: Anteile der Hamelner Innenstadt: Qualitätscheck Innenstadt in % Anteil Verkaufsfläche (gesamt) 1 Anteil zentrenrelevanter Sortimente (VKF) 1,4 Anteil nahversorgungsrelevanter Sortimente (VKF) 1 Anteil Umsatz (gesamt) 1 22,47 36,12 11,05 24,53 Anteil Filialisten (Anzahl/ VKF) 2 28,05 46,29 Anteil inhabergeführter Betriebe (Anzahl/VKF) 2 63,82 50,39 Leerstandsquote 3 8,55 1 anteilig berechnet von den Betrieben innerhalb der Gesamtstadt 2 anteilig berechnet von den Betrieben innerhalb des Versorgungskerns 3 anteilig berechnet von der Anzahl der Betriebe innerhalb des Versorgungskerns 4 gemäß Definition üblicherweise zentrenrelevanter Sortimente im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover Quelle: Bestandserhebung Stadt Hameln 2006 Abb. 7 verdeutlicht die im Verhältnis zur Gesamtstadt kleinteiligen Strukturen innerhalb der Innenstadt. 43,8 % der Betriebe machen lediglich 22,5 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche aus. Die verhältnismäßig hohen Umsätze der Innenstadtläden drücken sich in den im Vergleich zum Flächenanteil etwas höheren Umsatzanteil aus. Abb. 7: Anteile der Innenstadt Hameln Innenstadt (246 Betriebe, qm VKF, 110,3 Mio. Umsatz) Hameln-Rest (316 Betriebe, qm VKF, 339,2 Mio. Umsatz) 22,5 24,5 43,8 56,2 77,5 75,5 0,0 20,0 40,0 60,0 80,0 100,0 Quelle: Bestandserhebung Stadt Hameln 2006 Anzahl der Betriebe in % Verkaufsfläche in % Umsatz in % CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 12

13 Abb. 8: Verkaufsflächenanteil der Innenstadt nach Warengruppen: periodischer Bedarf in % Reformwaren 100,0 0,0 Aufgrund der besonderen Bedeutung für die Nahversorgung wird die CIMA eine differenzierte Betrachtung des periodischen Bedarfsbereiches hinsichtlich seiner Zentrenrelevanz vornehmen (vgl. Kap. 4, insbes. Abb. 12, S. 17). Zeitschriften Drogerie-/ Parfümerieart. 32,8 28,7 67,2 71,3 Abb. 9: Verkaufsflächenanteil der Innenstadt nach Warengruppen: mittelfristiger Bedarf in % Apotheken 28,3 71,7 Wäsche, Strümpfe 84,9 15,1 Schnittblumen 18,0 82,0 Bücher 77,6 22,4 Lebensmittel 5,3 94,7 Oberbekleidung 77,4 22,6 0% 20% 40% 60% 80% 100% Schuhe Spielwaren 45,0 38,4 55,0 61,6 Anteil Innenstadt Anteil außerhalb Schreibwaren 34,6 65,4 Quelle: Bestandserhebung Stadt Hameln 2006 HTX, Kurzwaren, Teppiche Sanitätswaren 17,8 27,5 82,2 72,5 Bezogen auf den periodischen Bedarfsbereich fällt auf, dass die größten Verkaufsflächenanteil in Hameln außerhalb der Innenstadt zu finden sind. Herauszustellen bleibt die große Bedeutung, die diese Branchen im Hinblick auf die Nahversorgung innerhalb der Wohngebiete besitzen. Daher ist ein geringer innenstädtischer Verkaufsflächenanteil im Bereich Lebensmittel (zurzeit 5,3 %) nicht per se als schlecht zu bewerten. Ein großer Lebensmittelanbieter in der Innenstadt kann sich jedoch als Frequenzbringer sehr positiv auf die Entwicklung der Innenstadt auswirken. Nach Fertigstellung der Stadtgalerie Hameln inklusive der Rückverlagerung des Real-Verbrauchermarktes wird der innenstädtische Verkaufsflächenanteil im Sortiment Lebensmittel auf rd. 16,2 % und im Bereich Drogerien/ Parfümerien auf rd. 49,7 % ansteigen. 2 2 Verkaufsflächen ECE-Stadtgalerie-Hameln auf Grundlage der Verträglichkeitsuntersuchung GfK/ Prisma-Gutachten, Bei der Festsetzung im Bebauungsplan zum ECE-Center wurde eine Mindestverkaufsfläche für Nahrungs- und Genussmittel festgesetzt (3.250 qm, maximal qm), während es für Bekleidung/ Textilien eine Obergrenze (7.100 qm) gibt. Laut Aussage der Stadtverwaltung Hameln wird auch weiterer Lebensmittel-Einzelhandel über das ECE-Center hinaus positiv für die Altstadt bewertet. Sportartikel Zoobedarf 4,6 14,6 * HTX = Heimtextilien Quelle: Bestandserhebung Stadt Hameln ,4 85,4 0% 20% 40% 60% 80% 100% Anteil Innenstadt Anteil außerhalb Die höchsten innenstädtischen Verkaufsflächenanteile im mittelfristigen Bedarfsbereich sind in den Sortimenten Wäsche/ Strümpfe, Bücher und Oberbekleidung festzustellen. Diese werden auch in der Regel als zentrenrelevant eingestuft (vgl. Kap. 4, insbes. Abb. 12, S.17). Besonders geringe Werte von unter 30 % sind in Hameln in den Sortimentsgruppen Heimtextilien/ Kurzwaren/ Teppiche, Sanitätswaren, Sportartikel und Zoobedarf festzustellen. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 13

14 Nach Realisierung der Stadtgalerie Hameln wird sich der Verkaufsflächenanteil im Sortiment Oberbekleidung auf rd. 83,8 % und im Sortiment Schuhe auf rd. 57,5 % erhöhen. 3 Abb. 10: Verkaufsflächenanteil der Innenstadt nach Warengruppen: langfristiger Bedarf in % Optik Uhren, Schmuck Antiquitäten Lederwaren Hausrat, GPK, Geschenke Foto Büromaschinen, PC Elektrogeräte, Leuchten Unterhaltungselektronik Babybedarf Fahrräder Möbel Autozubehör Eisenwaren, Baumarktsort. Blumen, Gartenbedarf Musikinstrumente, Musikalien Farben, Lacke, Tapeten 16,6 13,4 12,4 11,8 3,5 2,7 1,4 1,1 0,0 0,0 23,4 45,1 40,3 54,9 71,0 88,7 86,3 96,5 97,3 98,6 98,9 100,0 100,0 83,4 86,6 87,6 88,2 76,6 54,9 59,7 45,1 29,0 11,3 13,7 Die höchsten innenstädtischen Verkaufsflächenanteile im langfristigen Bedarfsbereich weisen die Sortimente Optik, Uhren/ Schmuck, Antiquitäten und Lederwaren auf. Diese werden auch in der Regel als zentrenrelevant eingestuft (vgl. Kap. 4, insbes. Abb. 12, S. 17). Bei den Sortimenten Möbel, Autozubehör, Eisenwaren/ Baumarktartikel, Blumen/ Gartenbedarf, Musikinstrumente/ Musikalien und Farben/ Lacke/ Tapeten (die in der Regel als nicht-zentrenrelevant eingestuft werden) sind die geringsten Verkaufsflächenanteile festzustellen. Der Anteil der Sortimente Haurat/ Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat wird sich nach Realisierung der Stadtgalerie Hameln auf rd. 56,7 % erhöhen. In der Sortimentsgruppe Elektrogeräte/ Leuchten ist ein Anstieg auf rd. 24,7 % und im Bereich Unterhaltungselektronik auf rd. 23,1 % zu erwarten. 4 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Anteil Innenstadt * GPK = Glas/ Porzellan/ Keramik Quelle: Bestandserhebung Stadt Hameln 2006 Anteil außerhalb 3 Verkaufsflächen ECE-Stadtgalerie-Hameln auf Grundlage der Verträglichkeitsuntersuchung GfK/ Prisma-Gutachten, Verkaufsflächen ECE-Stadtgalerie-Hameln auf Grundlage der Verträglichkeitsuntersuchung GfK/ Prisma-Gutachten, 2003 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 14

15 Die nachfolgende Abbildung stellt in einer Zusammenfassung noch einmal die absoluten Verkaufsflächenanteile dar: Abb. 11: Verkaufsflächen Innenstadt Hameln nach Warengruppen in qm Verkaufsflächen in der Innenstadt Verkaufsflächen außerhalb der Innenstadt gesamt periodischer Bedarf Lebensmittel Schnittblumen Apotheken Drogerie-/ Parfümerieartikel Zeitschriften Reformwaren mittelfristiger Bedarf Zoobedarf Sportartikel Sanitätswaren HTX, Kurzwaren, Teppiche Schreibwaren Spielwaren Schuhe Oberbekleidung Bücher Wäsche, Strümpfe langfristiger Bedarf Farben, Lacke, Tapeten Musikinstrumente, Musikalien Blumen, Gartenbedarf Eisenwaren, Baumarktsort Autozubehör Möbel Fahrräder Babybedarf Unterhaltungselektronik Elektrogeräte, Leuchten Büromaschinen, PC Foto Hausrat, GPK, Geschenke Lederwaren Antiquitäten Uhren, Schmuck Optik insgesamt Quelle: Bestandserhebung Stadt Hameln 2006 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 15

16 4. Hamelner Sortimentsliste Die Hamelner Liste der zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimente baut im Wesentlichen auf den unter Kap. 3 dargestellten Analyseergebnissen und Bestandsdaten des Hamelner Einzelhandels auf. Bei der Erstellung der Hamelner Sortimentsliste (vgl. Abb. 12, S.17) hat die CIMA ergänzend dazu die folgenden Grundsätze zur Beurteilung der einzelnen Sortimente herangezogen: die Betriebe, die diese Sortimente anbieten, auf den jeweiligen Verkaufsflächen in der Regel nur über eine im Vergleich zu den anderen Sortimenten (siehe oben) geringe Flächenproduktivität verfügen. Die nachfolgende Hamelner Sortimentsliste ist als gutacherlicher Vorschlag anzusehen, der einer politischen Diskussion durchaus zugänglich sein sollte. Abweichungen von der aufgeführten Sortimentsliste und der damit im Zusammenhang stehenden gutachterlichen Beurteilung sollten jedoch ausführlich begründet werden. Nahversorgungsrelevant sind Sortimente, die täglich oder wöchentlich nachgefragt werden (periodischer Bedarf). 5 Als zentrenrelevant werden die Sortimente bezeichnet, die eine bestimmte Funktion am Standort erfüllen (z. B. als Frequenzbringer), vom Kunden ohne Probleme transportiert werden können, i.d.r. einer zentralen Lage bedürfen, da sie auf eine gewisse Kundenfrequenz angewiesen sind, Konkurrenz benötigen, um positive Agglomerationseffekte entstehen zu lassen und vorwiegend in der Innenstadt oder in Zentralen Versorgungsbereichen angeboten werden. Nicht zentrenrelevante Sortimente sind hingegen vor allem Sortimente, die aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs nicht für zentrale Standorte geeignet sind, die nur sehr schwer zu transportieren sind oder eines zusätzlichen Transportmittels bedürfen, überwiegend an nicht integrierten Standorten angeboten werden und 5 Die CIMA verwendet den Begriff Erstversorgung synonym zu den Warengruppen des periodischen Bedarfsbereiches bzw. zu den nahversorgungsrelevanten Sortimenten. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 16

17 Abb. 12: Hamelner Liste Zentrenrelevante Sortimente Bekleidung Wäsche Schuhe Lederwaren Sportartikel Bücher Schreibwaren Spielwaren Musikinstrumente Hausrat Glas/ Porzellan/ Keramik Geschenkartikel Foto, Film Optik Unterhaltungselektronik (TV, HiFi, CD) Beleuchtung Computer, Telekommunikation Uhren und Schmuck Heimtextilien, Kurzwaren, Teppiche (Stapelware) Kunstgegenstände (Antiquitäten) Sanitätswaren Nicht-zentrenrelevante Sortimente Möbel Großelektro (weiße Ware) Sportgroßgeräte Fahrräder Tapeten Bodenbeläge (inkl. Teppichrollen) Farben, Lacke Baustoffe, Baumarktartikel Campingartikel Sanitärwaren Werkzeuge, Eisenwaren Kfz-Zubehör Büromaschinen, Organisation Zoobedarf Gartenbedarf (inkl. Pflanzen) Babybedarf (Kinderwagen etc.) Erotikartikel davon sind differenziert zu betrachten: Nahversorgungsrelevante Sortimente Lebensmittel (inkl. Getränke) Reformwaren Drogerieartikel/ Parfümerieartikel Schnittblumen Zeitschriften Quelle: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 17

18 Ein Vergleich zur Sortimentliste, wie sie im Regionalen Einzelhandelskonzept für den Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover festgelegt wurde, zeigt für Hameln keine wesentlichen Änderungen. Um die Ansiedlung von Lampen (Beleuchtung) außerhalb der Innenstadt besser kontrollieren zu können, empfiehlt die CIMA die Festlegung der Sortimentsgruppe Beleuchtung als zentrenrelevantes Sortiment (siehe: Erklärung zu den einzelnen Sortimenten). Zusätzlich zur im Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover aufgestellten Sortimentsliste wurden die Sortimente Babybedarf und Erotikartikel in die Hamelner Sortimentsliste übernommen. Das Sortiment Babybedarf wird zurzeit schwerpunktmäßig in Hameln außerhalb der Innenstadt angeboten, zudem ist der Transport einiger Artikel (z.b. Kinderwagen) mit erheblichem Aufwand verbunden. Dieses Sortiment wurde deshalb als nicht-zentrenrelevant eingestuft. Erotikartikel sind vor allem in Randbereichen und sonstigen Streulagen zu finden. Sie wurden bei der Einzelhandelserhebung durch die Stadt Hameln nicht aufgenommen, nachträglich der Vollständigkeit halber jedoch in die Liste übernommen. Da diese Artikel in Hameln nicht prägend für die Innenstadt sind und darüber hinaus aus Sicht der CIMA als nicht wünschenswert für die Hauptfrequenzbereiche eingeordnet werden dürften, empfiehlt die CIMA, Erotikartikel als nicht-zentrenrelevant einzustufen. Der Vollständigkeit halber wurden Sportgroßgeräte ebenfalls in die Liste übernommen. Sie sind ähnlich wie Möbel und Großelektro (weiße Ware) einzuordnen und demnach nicht-zentrenrelevant. Ein Vergleich mit dem Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen zeigt aus Gutachtersicht keine grundlegenden Abweichungen. Einzelne Sortimente in der Hamelner Liste, die aus Sicht der CIMA besonders bedeutend sind oder einer spezifischen Abwägung bedürfen, ob sie als zentrenrelevant, nahversorgungsrelevant bzw. nicht-zentrenrelevant einzuordnen sind, werden nachfolgend kurz erläutert. 6 Zurzeit befindet sich das LROP 2006 Niedersachsen noch in der Abstimmung. Grundlage für den Vergleich ist deshalb die Entwurfsversion des Landes-Raumordnungsprogramm 2006, Stand: Oktober Der Entwurf des LROP enthält lediglich eine Auflistung der in der Regel zentrenrelevanten Sortimente. Die Erstellung einer abschließenden und landesweit dauerhaft gültigen Liste ist laut LROP nicht möglich (vgl. Kap. 2, S. 6). Erklärungen zu den einzelnen Sortimenten Mit der steigenden Mobilität der Kunden und sich verändernden Betriebstypen hat sich auch das Einkaufsverhalten der Kunden in den letzten Jahren deutlich geändert. Lebensmittel und Drogeriewaren (periodischer Bedarf) werden heute sehr häufig in größeren Mengen ein Mal in der Woche mit dem (eigenen) Pkw eingekauft. Dabei spielt die unmittelbare Entfernung zum Wohnort ( Nah- versorgung) nur noch eine untergeordnete Rolle. Gleichzeitig ist es stadtplanerisch wünschenswert, für die weniger mobilen Bevölkerungsschichten (Stichwort: Demographischer Wandel) eine wohnortnahe Grundversorgung sicherzustellen. Von daher ist es zu empfehlen, weiterhin städtebaulich integrierte Standorte als Nahversorgungsstandorte zu entwickeln. Die CIMA sieht die Sortimente des periodischen Bedarfsbereichs deshalb weiterhin als zentrenrelevant an. Um eine wohnortnahe Grundversorgung zu gewährleisten, sind aus Gutachtersicht unter Umständen jedoch auch Standorte außerhalb bestehender Zentren geeignet. Dabei sollte sich an Standortkriterien orientiert werden, wie sie auch im Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover formuliert wurden (u.a. integrierte Lage, Nähe zu bestehenden Wohngebieten, ÖPNV-Anbindung). 7 Deshalb differenziert die CIMA von den zentrenrelevanten Sortimenten zusätzlich die nahversorgungsrelevanten Sortimente. Der Bereich Medien und Technik ist ebenfalls differenziert zu betrachten. Die Einordnung des Sortiments Großelektro (weiße Ware) dürfte in Hameln, insbesondere auch wegen der Bestandssituation und der Schwierigkeiten beim Transport, unbestritten sein. Dieses Sortiment wurde deshalb den nichtzentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Anders ist die Situation bei den Sortimenten Elektroartikel/ Leuchten und Unterhaltungselektronik zu beurteilen. Dort befindet sich zwar ein erheblicher Anteil der Verkaufsfläche außerhalb der Innenstadt (zum Beispiel Media-Markt). Um aber für diese Sortimentsgruppen in Zukunft planungsrechtliche Eingriffsmöglichkeiten zu haben, wenn es um die Flächenbeschränkungen einzelner Sortimente zum Beispiel in Baumärkten geht, empfiehlt die CIMA, diese Sortimente in Hameln als zentrenrelevant einzustufen. Die Sortimentsgruppe Computer/ Telekommunikation ist aus Gutachtersicht ähnlich zu bewerten. 7 Vgl.: Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover. Aktualisierung und Fortschreibung - Endbericht, Seite 26f. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 18

19 Campingartikel werden mittlerweile verstärkt in Baumärkten, Zoobedarfartikel (und Tierfutter) vor allem in Fachmärkten in nicht-integrierter Lage angeboten. Das ist auch in Hameln der Fall. Da aus Sicht der CIMA bei dieser Entwicklung (bezüglich der Standorte und Betriebstypen) zurzeit keine Umkehr zu erkennen ist, wurden Campingartikel und Zoobedarf den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 19

20 5. Methodik Die Analyse des Einzelhandels in der Stadt Hameln wurde auf der Basis der wichtigsten Kennzahlen vorgenommen, die sich meistens auf die Angebotsoder die Nachfrageseite des Einzelhandels beziehen. Die Ermittlung der Daten auf der Angebotsseite erfolgt über die Bestandserhebung im Einzelhandel: Vollständige Bestandserhebung der Einzelhandelsflächen in der Stadt Hameln durch Vertreter der Stadtverwaltung Hameln im Rahmen des Projektes Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover Erfassung von einzelnen Sortimenten im Geschäft Erfassung aller Einzelhandelsbetriebe ( im engeren Sinne ) und Leerstände Branchenmix (33 Sortimente, Zusammenfassung auf 15 CIMA Warengruppen) Betriebstypendifferenzierung (Facheinzelhandel, Discounter, Filialisten, Regionalisten, Kaufhäuser, Fachmärkte, SB-Warenhäuser) Bewertung der Nahversorgungssituation Einschätzung der Leistungsfähigkeit der Betriebe Einschätzung der Flächenproduktivität nach Bundesdurchschnitt & Einschätzung durch Experten Darstellung der 15 Warengruppen sowie Differenzierung der Sortimente in den periodischen Bedarf (Lebensmittel, Gesundheits- und Drogeriewaren) und den aperiodischen Bedarf (mittel- und langfristiger Bedarfsbereich) Abb. 13: Die 33 CIMA-Branchen mittelfristig kurzfristig langfristig 1 Lebensmittel 2 Reformwaren 3 Apotheken 4 Drogerien, Parfümerien 32 Schnittblumen 33 Kioske, kleine Schreibwarenbetriebe 6 Oberbekleidung 7 Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung 8 Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf 9 Sportartikel 10 Schuhe 11 Sanitätshäuser 12 Bücher 13 Schreibwaren 14 Spielwaren 15 Zoobedarf 16 Möbel 17 Antiquitäten, Kunstgegenstände 18 Eisenwaren, Hausrat, Baumarktartikel 19 Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel 20 Farben, Lacke, Tapeten 21 Elektrogeräte, Leuchten 22 Unterhaltungselektronik 23 Foto 24 Optik 25 Uhren, Schmuck 26 Lederwaren 27 Musikinstrumente, Musikalien 28 Fahrräder 29 Kfz-Zubehör 30 Büromaschinen, PC, Büroeinrichtung 31 Babybedarf 5 Blumen, Pflanzen (nur Fachgeschäfte) Quelle: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 20

21 Abb. 14: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen Fachgeschäft Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenservice. Fachmarkt Großflächiges Fachgeschäft mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, häufig knappe Personalbesetzung. Supermarkt Ca. 400 bis m² Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inklusive Frischfleisch, in der Regel ab 800 m² Verkaufsfläche bereits zunehmender Nonfood-Anteil. Lebensmittel-Discounter Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 500 und 900 m² Verkaufsfläche, zunehmend zwischen und m². Ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment mit geringer Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen. Fachmarktzentrum Großflächige Konzentration mehrerer Fachmärkte verschiedener Branchen, i.d.r. kombiniert mit einem Verbrauchermarkt und/oder einem Lebensmittel- Discounter, meist zusammen über m² Verkaufsfläche, periphere Lage, hohe Anzahl an Stellplätzen. SB-Warenhaus Verkaufsfläche über m², neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung umfangreiche Non-food-Abteilungen, Standort häufig peripher, großes Angebot an eigenen Stellplätzen. Warenhaus In der Regel Verkaufsflächengröße über m², Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment bei den Non-food-Abteilungen, in der Regel zentrale Standorte. Kaufhaus In der Regel Verkaufsflächen über m², breites, tiefes Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt. Shopping-Center Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe i.d.r. unter einem Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte; großes Angebot an eigenen Stellplätzen; i.d.r. zentrale Verwaltung und gemeinschaftliche Werbung. Quelle: CIMA GmbH 2007 Verbrauchermarkt Verkaufsfläche ca bis m², Lebensmittelvollsortiment und mit zunehmender Fläche ansteigender Anteil an Non-Food-Abteilungen (Gebrauchsgüter). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 21

22 Die Berechnung der Kennzahlen der Nachfrageseite erfolgt mit der folgenden Methodik und unter Berücksichtigung der folgenden Quellen: Aktuelle Einwohnerzahl Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (KKZ) in % (Bundesdurchschnitt = 100 %) Ausgabesatz im Einzelhandel Pro-Kopf-Ausgaben in /Einwohner p. a. (gemäß statistischer Warenkorb für 2005) Periodischer Bedarf: /Einwohner p. a. Aperiodischer Bedarf: /Einwohner p. a. Ausgabesatz gesamt: /Einwohner p. a. Berechnung des Nachfragepotenzials: Einwohner x Ausgabesatz (gewichtet mit der KKZ) Die Nachfragebindung ist der Anteil des Nachfragepotenzials, der von den Einwohnern im lokalen Einzelhandel ausgegeben wird. Sie wird in % oder in Mio. ausgewiesen. Der Rest des Nachfragepotenzials fließt in andere Einkaufsorte und z. B. in den Versand ab. Die Zusammenführung von Angebot und Nachfrage erfolgt mittels der Handelszentralität. Dort wird die Höhe des Umsatzes im Einzelhandel (in Mio. ) zum Nachfragepotenzial (in Mio. ) ins Verhältnis gesetzt und in % ausgedrückt. Umsatz / Nachfrage *100 = Handelszentralität Die Handelszentralität wird für die Gesamtstadt, die Sammelbranchen und den periodischen / aperiodischen Bedarf ausgewiesen. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 22