EINZELHANDELS UND ZENTRENKONZEPT für den Bezirk Bergedorf

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1 EINZELHANDELS UND ZENTRENKONZEPT für den Bezirk Bergedorf CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Tel.: Fax: E Mail: cima.luebeck@cima.de Internet: Projektleiter: Martin Kremming Beraterin: Jennifer Schetter Lübeck, 10. Juni 2010 Stadt und Regionalmarketing City Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus

2 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH. Es wurden ggf. Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage ganz oder teilweise in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung + Management GmbH. CIMA Beratung + Management GmbH

3 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 INHALT 1 EINLEITUNG 9 2 RAUMORDNERISCHE UND SOZIOÖKONOMISCHE STRUKTUR Zentralörtliche Bedeutung Makrostandort Bezirk Bergedorf Sozioökonomische Rahmendaten 12 3 BESTANDS UND PROBLEMANALYSE Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Bergedorf Leistungsdaten des Einzelhandels in Bergedorf Einzelhandelsangebot Einzelhandelszentralität und deren Entwicklung Flächendichte und deren Entwicklung Kaufkraftstromanalyse im Marktgebiet des Bezirks Bergedorf Gesamtüberblick Bestandsanalyse Bergedorf Angebotssituation des Einzelhandels in Bergedorf Angebotssituation des Hauptzentrums Stärken und Schwächenanalyse des Hauptzentrums Nahversorgungssituation in Bergedorf 40 4 STRATEGIEN FÜR DIE ZUKÜNFTIGE EINZELHANDELSENTWICKLUNG DES BEZIRKS BERGEDORF 42 5 SORTIMENTSLISTE Notwendigkeit von Sortimentslisten Sortimentsliste für Bergedorf 44 6 FESTLEGUNG ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICHE Zur Notwendigkeit der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche nach 34 (3) BauGB Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) Schädliche Auswirkungen Charakteristika zur Eingliederung in die Struktur der Zentralen Versorgungsbereiche (ZV) Hauptzentrum Nahversorgungszentren 54 7 ZENTRENKONZEPT Das Hamburger Zentrenkonzept Charakteristik des Zentralen Versorgungsbereichs Hauptzentrum (A) Charakteristik der Nahversorgungszentren Zentraler Versorgungsbereich ABC Center (Neu Allermöhe Ost) Zentraler Versorgungsbereich Binnenfeldredder Zentraler Versorgungsbereich Curslack Zentraler Versorgungsbereich Dorfanger Boberg Zentraler Versorgungsbereich EKZ Bergedorf West Zentraler Versorgungsbereich Fleetplatz (Neu Allermöhe West) Zentraler Versorgungsbereich Fünfhausen Zentraler Versorgungsbereich Grachtenplatz (Neu Allermöhe Ost) 79 CIMA Beratung + Management GmbH

4 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf Charakteristik Zentraler Versorgungsbereich Mendelpassage Charakteristik Zentraler Versorgungsbereich Neuengamme Zentraler Versorgungsbereich Rappoltweg Zu entwickelnder zentraler Versorgungsbereich Wendeln Areal Kirchwerder Sondergebiets und Fachmarktstandorte Fachmarktergänzungsbereich Hauptzentrum Fachmarktagglomeration Stuhlrohrstraße Fachmarktagglomeration Curslacker Neuer Deich Fachmarktagglomeration Andreas Meyer Straße Sonstige Einzelhandels & Nahversorgungsstandorte Solitäre Nahversorgungsstandorte Solitäre Fachmarktstandorte 93 8 BRANCHEN UND ENTWICKLUNGSKONZEPT Entwicklungsschwerpunkte im Branchenkonzept Entwicklungsstrategien für das Hauptzentrum Branchenkonzept Quantitative und qualitative Entwicklung/ Maßnahmen zur Stärkung des Hauptzentrums Entwicklungsstrategien für die Nahversorgung Nahversorgungszentren Solitäre Nahversorgungsstandorte Neuansiedlungen im sonstigen Stadtgebiet Entwicklungsstrategien für den sonstigen Einzelhandel Fachmarktergänzungsbereich Hauptzentrum Fachmarktagglomerationen Gewerbegebiete STANDORTKONZEPT Prüfstandort Mohnhof Prüfstandort Glunz Areal Prüfstandort Rappoltweg / Reinbeker Redder Prüfstandort TÜV Fläche Sander Damm Prüfstandort Stuhlrohrstraße Prüfstandort Postgelände Prüfstandort Ochsenwerder Prüfstandort EKZ Bergedorf West Prüfstandort Curslacker Neuer Deich Prüfstandort MK Flächen am Fleetplatz UMSETZUNG DER STANDORTBEZOGENEN VORGABEN AUS DEM EINZELHANDELSGUTACHTEN UNTERSUCHUNG UND EINSCHÄTZUNG DER SPIELHALLENPROBLEMATIK Situation im Bezirk Bergedorf Steuerungsmöglichkeiten für Kommunen Handlungsbedarf und Empfehlungen zum Umgang mit Vergnügungsstätten und Erotik Shops in Bergedorf FLÄCHENMANAGEMENT ALTERNATIVE NAHVERSORGUNGSKONZEPTE Lebensmittelketten Nachbarschaftsladen 137 CIMA Beratung + Management GmbH

5 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf METHODIK Angebotsseite Nachfrageseite Sonstige Kennzahlen 141 CIMA Beratung + Management GmbH

6 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 ABBILDUNGEN Abb. 1: Bergedorf im Hamburger Zentrenkonzept 10 Abb. 2: Die Lage des Bezirks Bergedorf im Raum 11 Abb. 3: Sozioökonomische Rahmendaten des Bezirks Bergedorf 12 Abb. 4: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im Städtevergleich 13 Abb. 5: Kaufkraftkennziffern der Hamburger Bezirke 14 Abb. 6: Marktgebiet des Bezirks Bergedorf 15 Abb. 7: Nachfragepotenzial im Marktgebiet des Bezirks Hamburg Bergedorf 17 Abb. 8: Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze im Bezirk Bergedorf* 19 Abb. 9: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität in Bergedorf 21 Abb. 10: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Bergedorf 22 Abb. 11: Verkaufsflächendichte in Bergedorf 23 Abb. 12: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in Bergedorf in Mio. 24 Abb. 13: Saldierte Kaufkraftströme nach Warengruppen 25 Abb. 14: Kennzahlen des Bergedorfer Einzelhandels (Zeitvergleich) 26 Abb. 15: Das Hauptzentrum des Bezirks Bergedorf 27 Abb. 16: Anteile des Einzelhandels im Hauptzentrum am gesamten Einzelhandel des Bezirks 28 Abb. 17: Anteile der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsätze des Hauptzentrums 29 Abb. 18: Betriebe nach Größenklassen im Hauptzentrum von Bergedorf 30 Abb. 19: Ein Euro Shop und Leerstand in der Alten Holstenstraße 32 Abb. 20: Straßenmöblierung Alte Holstenstraße 32 Abb. 21: Fahrradständer und Skulpturen im Hauptzentrum 33 Abb. 22: Bahnunterführung 33 Abb. 23: Graffiti und öffentliche Toilette 34 Abb. 24: Woolworth und wilde Plakatierungen im Weidenbaumsweg 34 Abb. 25: Reetwerder/Ernst Mantius Straße 35 Abb. 26: Südlicher Bereich der Alten Holstenstraße 36 Abb. 27: Warenpräsentation im Sachsentor 36 Abb. 28: Impressionen aus dem Sachsentor 37 Abb. 29: Schaufenstergestaltung Bergedorfer Straße 38 Abb. 30: Leerstand in der Bergedorfer Straße 38 Abb. 31: Möblierung und Platzgestaltung an der Bergedorfer Straße 39 Abb. 32: Nahversorgung in Bergedorf, Lohbrügge und Allermöhe 40 Abb. 33: Räumliche Unterschiede in der Nahversorgungssituation 41 Abb. 34: Flächenanteile des Hauptzentrums, nach Warengruppen 46 Abb. 35: Sortimentsliste für Bergedorf 48 Abb. 36: Zentralitätsstufen des Hamburger Zentrenkonzptes 56 Abb. 37: Übersicht Zentren und Einzelhandelsstruktur 61 Abb. 38: Ausschnitt Zentren und Einzelhandelsstruktur 62 Abb. 39: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum 63 Abb. 40: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum 64 Abb. 41: ABC Center, Edith Stein Platz 65 Abb. 42: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich ABC Center 65 Abb. 43: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich ABC Center (Neu Allermöhe Ost) 66 Abb. 44: Ladenzeile Binnenfeldredder 67 Abb. 45: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich Binnenfeldredder 67 CIMA Beratung + Management GmbH

7 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Abb. 46: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Binnenfeldredder 68 Abb. 47: Nahversorger Penny, Curslack 69 Abb. 48: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich Curslack 69 Abb. 49: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Curslacker Heerweg 70 Abb. 50: Nahversorger Edeka, Dorfanger Boberg 71 Abb. 51: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich Dorfanger Boberg 71 Abb. 52: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Dorfanger Boberg 72 Abb. 53: Passage im EKZ Bergedorf West 73 Abb. 54: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich EKZ Bergedorf West* 73 Abb. 55: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich EKZ Bergedorf West 74 Abb. 56: Nahversorgungszentrum Fleetplatz 75 Abb. 57: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich Fleetplatz 75 Abb. 58: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Fleetplatz 76 Abb. 59: Nahversorgungszentrum Fünfhausen 77 Abb. 60: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich Fünfhausen 77 Abb. 61: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Fünfhausen 78 Abb. 62: Nahversorgungszentrum Grachtenplatz 79 Abb. 63: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich Grachtenplatz 79 Abb. 64: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Grachtenplatz 80 Abb. 65: Mendelpassage 81 Abb. 66: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich Mendelpassage 81 Abb. 67: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Mendelpassage 82 Abb. 68: Lebensmittelmarkt Vierländer Markt, Neuengamme 83 Abb. 69: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich Neuengamme 83 Abb. 70: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Neuengamme 84 Abb. 71: Nahversorger Penny, Rappoltweg 85 Abb. 72: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich Rappoltweg 85 Abb. 73: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Rappoltweg 86 Abb. 74: Das Wendeln Areal, Kirchwerder 87 Abb. 75: Abgrenzung des zu entwickelnden Zentralen Versorgungsbereichs 87 Abb. 76: CCB Fachmarktzentrum 88 Abb. 77: Abgrenzung Fachmarktergänzungsbereich Hauptzentrum 88 Abb. 78: Ladenzeile Stuhlrohrstraße 89 Abb. 79: Abgrenzung Fachmarktstandort Stuhlrohrstraße 89 Abb. 80: Bauhaus Baumarkt, Curslacker Neuer Deich 90 Abb. 81: Abgrenzung Fachmarktstandort Curslacker Neuer Deich 90 Abb. 82: Ikea in Moorfleet 91 Abb. 83: Abgrenzung Fachmarktstandort Andreas Meyer Straße 91 Abb. 84: Solitäre Standorte Am Beckerkamp (Aldi), Lohbrügger Landstraße (Penny) 92 Abb. 85: Solitäre Standorte Wiesnerring, Lohbrügger Landstraße (Lidl) 92 Abb. 86: Bürofachmarkt Staples 93 Abb. 87: Baumarkt Max Bahr 93 Abb. 88: Handelszentralität als Hinweis für Ansiedlungspotenziale 94 Abb. 89: Übersicht Standortkategorien 96 Abb. 90: Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum (Sachsentor und Alte Holstenstraße) 97 Abb. 91: Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum (Sachsentor, Bergedorfer Markt, Weidenbaumsweg, Alte Holstenstraße) 98 Abb. 92: Die Empfehlungen des Zentrenkonzepts im Überblick 105 Abb. 93: Übersicht Prüfstandorte 107 CIMA Beratung + Management GmbH

8 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Abb. 94: Lage des Prüfstandorts 108 Abb. 95: Mohnhof 108 Abb. 96: Lage des Prüfstandorts 110 Abb. 97: Der zentrale Platz des Nahversorgungszentrums Rappoltweg 111 Abb. 98: Prüfstandorte Rappoltweg (Süden), Reinbeker Redder (Norden) 111 Abb. 99: Ungenutzte Stellflächen unterhalb des Discounters 112 Abb. 100: Lage des Prüfstandorts 113 Abb. 101: Die B 5 entlang des Prüfareals 113 Abb. 102: Lage des Prüfstandorts 114 Abb. 103: Ladenzeile am Prüfstandort 114 Abb. 104: Lage des Prüfstandorts 115 Abb. 105: Gebäudebestand auf dem Postareal 115 Abb. 106: Lage des Prüfstandorts 116 Abb. 107: Kreditinstitut in Ochsenwerder 116 Abb. 108: Lage des Prüfstandorts 117 Abb. 109: Ladenzeile des EKZ Bergedorf West 117 Abb. 110: Lage des Prüfstandorts 118 Abb. 111: Fachmarktagglomeration Curslacker Neuer Deich 118 Abb. 112: Lage des Prüfstandorts 119 Abb. 113: Ladenzeile am Fleetplatz 119 Abb. 114: Spielhallen in Lohbrügge 122 Abb. 115: Bestand an Spielsalons und Erotikshops 123 Abb. 116: Spielsalons und Erotik Shops in Bergedorf (Ausschnitt) 123 Abb. 117: Wettbüro, Bar und Tattoo Studio im Umfeld der Spielhalle im Hein Möller Weg 128 Abb. 118: Fachmarktagglomeration Neuer Curslacker Deich 129 Abb. 119: Kollmeyer in Neustadt a. Rübenberge 132 Abb. 120: Guckloch in Detmold 132 Abb. 121: Nachbarschaftsgeschäfte Ihre Kette und IK Ihr Kaufmann 136 Abb. 122: Die 33 CIMA Branchen 138 CIMA Beratung + Management GmbH

9 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf EINLEITUNG Auftrag Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes Auftraggeber Bezirk Hamburg Bergedorf Zeitraum August 2009 bis Juni 2010 Aufzeigen grundsätzlicher Kriterien zur Prüfung von Planvorhaben, die als Beurteilungsgrundlage für Anfragen des großflächigen und nicht großflächigen Einzelhandels dienen Aufzeigen von Entwicklungsperspektiven für die Nahversorgung Erarbeitung von Entwicklungsmöglichkeiten und Handlungsempfehlungen für den Einzelhandel in Bergedorf Darstellung von planungsrechtlichen Steuerungsmöglichkeiten Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche Erstellung eines Zentrenkonzeptes Untersuchungsdesign Expertengespräche Einzelhandelsanalyse Zentrenkonzept Branchenkonzept Standortkonzept Aufgabenstellung und Ziele Analyse und Bewertung der gegenwärtigen Angebots und Nachfragesituation des Einzelhandels (Einzelhandelsentwicklung) Aufzeigen von Stärken und Schwächen sowie branchenspezifischer und standortspezifischer Potenziale des Einzelhandelsstandortes Bergedorf Untersuchung potenzieller Standorte künftiger Entwicklungen und Festlegung von Standorttypen/ Standortkategorien CIMA Beratung + Management GmbH

10 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf RAUMORDNERISCHE UND SOZIOÖKONOMI SCHE STRUKTUR Abb. 1: Bergedorf im Hamburger Zentrenkonzept 2.1 Zentralörtliche Bedeutung Die Freie und Hansestadt Hamburg orientiert seine Planung am System der Zentralen Standorte sowie der Hamburger Achsenkonzeption. Entlang der Siedlungs und Verkehrsachsen sind Zentren unterschiedlicher Hierarchiestufen ausgewiesen. So ist Bergedorf im Flächennutzungsplan der Stadt Hamburg als Bezirkszentrum eingestuft. Während die anderen Bezirkszentren mit ihrem Versorgungsbereich die Stadtteile der inneren Stadt abdecken, nehmen die Bezirkszentren Harburg und Bergedorf aufgrund ihrer geographischen Randlage eine besondere Funktion ein. So übernimmt Bergedorf auch für das benachbarte Umland eine wichtige Versorgungsfunktion. Relevante, z.t. konkurrierende Einzelhandelsstandorte im Umfeld von Bergedorf sind: die Hamburger City Bezirkszentrum Hamburg Harburg Bezirksentlastungszentrum Hamburg Billstedt Oberzentrum Lüneburg Mittelzentrum Reinbek Mittelzentrum Glinde Mittelzentrum Wentorf Mittelzentrum Geesthacht Unterzentrum Schwarzenbek Quelle: Freie und Hansestadt Hamburg 2003 CIMA Beratung + Management GmbH

11 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf Makrostandort Bezirk Bergedorf Abb. 2: Die Lage des Bezirks Bergedorf im Raum Der Bezirk Bergedorf ist Teil des Stadtstaats Hamburg und befindet sich ca. 20 km südöstlich der Hamburger City. Der Bezirk Bergedorf ist mit 155 km² flächenmäßig der größte Bezirk der Hansestadt Hamburg und erfüllt eine wichtige Funktion als Dienstleistungs und Handelszentrum. Am traditionellen Industriestandort Bergedorf sind heute weltmarktorientierte Unternehmen des Maschinenbaus und der Metallverarbeitung sowie innovative Unternehmen aus dem Bereich Life Sciences angesiedelt. Bergedorf zeichnet sich durch eine verkehrsgünstige Anbindung aus. Unmittelbar durch den Bezirk verlaufen die Bundesstraße 5 und die A25 (Hamburg Geesthacht). Daneben ist Bergedorf von den Bundesautobahnen A24 (Hamburg Berlin) im Norden und A1 (Lübeck Hamburg Bremen) im Westen umgeben. Die nächstgelegene Anschlussstelle an die Autobahn A7 (Flensburg Hamburg Kassel) liegt ca. 35 km entfernt. Mit dem Bergedorfer Bahnhof als S Bahn Halt des HVV sowie als Haltestelle der Deutschen Bahn ist der Bezirk infrastrukturell gut an das regionale Nahverkehrsnetz angeschlossen. Durch die Nähe zum Hamburger Hauptbahnhof ist auch eine Anbindung an den Fernverkehr gegeben. Quelle: MapPoint 2006 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

12 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf Sozioökonomische Rahmendaten Aus Vergleichsgründen werden die sozioökonomischen Rahmenbedingungen des Bezirks Bergedorf nachfolgend den Angaben der gesamten Freien und Hansestadt Hamburg gegenübergestellt: Abb. 3: Sozioökonomische Rahmendaten des Bezirks Bergedorf Sozioökonomische Rahmendaten des Bezirks Bergedorf im Vergleich Indikatoren Bezirk Stadt Bergedorf Hamburg Bevölkerungs 2004/ entwicklung 2005/ / / / / in % ,4 1,2 Quelle: Melderegister Statistikamt Nord; Stand: sozialversicherungs 2005 (2004)* pflichtig 2006 (2005)* Beschäftigte 2007 (2006)* (2007)* / in % ,8 7,0 Quelle: Statistikamt Nord; Stand: ; * Jahr der Veröffentlichung (Erhebungsjahr) Arbeitslosenquoten ,5 8, ,0 8, ,5 6, ,9 6, ,4 6,6 Quelle: Statistikamt Nord; Stand: Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Laut Hamburger Melderegister hat der Bezirk Bergedorfs seit dem Jahr 2004/05 leicht an Bevölkerung gewonnen. Das Wachstum lag jedoch prozentual unter dem des gesamten Hamburger Stadtstaates. Aufgrund der bezirklichen Planungen zur Schaffung neuer Wohneinheiten ist davon auszugehen, dass in den nächsten Jahren ein weiterer Bevölkerungszugewinn stattfindet. Die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Bezirk Bergedorf verlief in den letzten fünf Jahren sehr positiv es vollzog sich eine Zunahme um + 5,8 %. In Hamburg insgesamt zeigt sich mit + 7,0 % ebenfalls eine positive Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Die Arbeitslosenquote im Bezirk Bergedorf ging von 7,5 % im Jahr 2005 auf 6,4 % im Jahr 2009 zurück. Aufgrund der deutlichen Schwankungen in den Jahren dazwischen lässt sich allerdings aus diesen Zahlen kein eindeutiger Trend herauslesen. Die Entwicklung der Arbeitslosenquoten der Stadt Hamburg insgesamt zeigt einen grundsätzlich ähnlichen Verlauf. Für den Bezirk Bergedorf lassen sich aus den sozioökonomischen Rahmendaten der letzten Jahre grundsätzlich positive Voraussetzungen für eine zukünftige Entwicklung ableiten. Aufgrund der Auswirkungen der aktuellen Wirtschaftskrise, deren Ausmaße noch immer nicht vollständig abschätzbar sind, gehen wir jedoch davon aus, dass dieser positive Trend sich in den kommenden Jahren nicht mehr fortsetzen und eher eine Stagnation zu verzeichnen sein wird. In der Gesamtschau der wirtschaftlichen Eckdaten ergibt sich dennoch eine durchaus stabile Basis auf der Nachfrageseite, auf die sich der Einzelhandel im Bezirk Bergedorf auch in Zukunft berufen kann. Darüber hinaus sollten Anstrengungen unternommen werden, die vorhandene Kaufkraft zukünftig noch besser im Bezirk zu halten bzw. zusätzliche Kaufkraft aus der Region zu binden und die touristischen Potenziale noch stärker auszuschöpfen. CIMA Beratung + Management GmbH

13 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf BESTANDS UND PROBLEMANALYSE Abb. 4: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im Städtevergleich 3.1 Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet Wohltorf 145,0 Die Kaufkraft einer Region ist abhängig vom Einkommen der jeweiligen Bevölkerung. Dies wiederum ist unter anderem abhängig von der wirtschaftlichen Lage und Entwicklung der Region bzw. der Stadt oder dem Stadtteil. Aumühle Wentorf b. H. Oststeinbek 124,0 121,0 142,7 Der zur Verfügung stehende Ausgabesatz im Einzelhandel pro Einwohner und Jahr liegt im Bezirk Bergedorf für 2009 bei Im bundesweiten Durchschnitt wurde für das Jahr 2009 ein Wert von pro Einwohner berechnet. Reinbek Börnsen Bezirk Bergedorf 119,4 115,9 108,7 Wie die nebenstehende Abbildung verdeutlicht, liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer des Bezirks Bergedorf mit 108,7 % deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 100 %. Im Vergleich zu den umgebenden Kommunen liegt die Kaufkraftkennziffer des Bezirks Bergedorf mit 108,7 % allerdings nur im mittleren Bereich. Glinde Hamburg gesamt Winsen (Luhe) Schwarzenbek 107,7 106,3 106,0 102,1 Geesthacht 101,3 Lauenburg 93, Quelle: mb research 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

14 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Abb. 5: Kaufkraftkennziffern der Hamburger Bezirke Wandsbek 111* Bergedorf 108,7 Eimsbüttel 108* Altona 108* Harburg 104* Hamburg Nord 104* Hamburg Mitte 100* * überschlägige Berechnung auf Basis der Postleitzahlenbereiche Quelle: mb research 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Stellt man das Kaufkraftniveau des Bezirks Bergedorf dem der übrigen Hamburger Bezirke gegenüber, so zeigt sich im Gesamtbild, dass der Bezirk Bergedorf innerhalb der Hansestadt über eine überdurchschnittlich kaufkräftige Bevölkerung verfügt. CIMA Beratung + Management GmbH

15 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Das Marktgebiet des Bezirks Bergedorf wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Diese sind vor allem: Abb. 6: Marktgebiet des Bezirks Bergedorf Struktur und Verteilung des Einzelhandelsangebotes in Bergedorf, Branchenmix, Sogkraft ansässiger (Groß )Betriebe, Lage zu anderen Zentralen Orten, Verteilung der Bevölkerung im Raum, Verkehrsinfrastruktur, Mobilität der Bevölkerung im Raum, Pendlerbewegungen (arbeits und ausbildungsbedingt), Nähe zu konkurrierenden Standorten sowie die Sogkraft des Angebotes in den Konkurrenzorten. Bezirk Bergedorf Nahmarktgebiet Erweitertes Marktgebiet Die Ermittlung der Ausbreitung des Marktgebietes erfolgt anhand des Computersimulationssystems nach Huff, mit dem regionale Kaufkraftströme berechnet werden. Diese Berechnungen wurden mit den Ortsbegehungen und den Angaben aus Expertengesprächen vor Ort abgestimmt. Quelle: Berechnungen nach Huff, Expertengespräche, Passantenbefragungen im BID Sachsentor 2007 und im BID Alte Holstenstraße 2009 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

16 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Das Marktgebiet des Bezirks Bergedorf kann folgendermaßen beschrieben werden: Der Kern des Marktgebietes umfasst den gesamten Bezirk Bergedorf. Das Nahmarktgebiet schließt nördlich an den Bezirk Bergedorf an und umfasst die Gemeinden Escheburg, Wentorf, Börnsen, Reinbek und Havighorst mit insgesamt Einwohnern. Das erweiterte Marktgebiet umfasst die Gemeinden Glinde, Neuschönnigstedt, Schönnigstedt, Ohe, Büchsenschinken, Wohltorf, Aumühle, Sachsenwald, Kröppelshagen, Dassendorf, Hohenhorn, Geesthacht, Brunstorf, Hamwarde, Worth, Kollow, Gülzow, Schnakenbek, Juliusburg, Krukow, Schwarzenbek, Grabau, Sahms, Elmenhorst, Havekost, Grove, Wiershop, Möhnsen und Marschacht. Das Gebiet zählt insgesamt Einwohner und liegt überwiegend außerhalb der Stadtgrenzen Hamburgs. Das Einzugsgebiet von Bergedorf und seine Abgrenzung weisen einige Besonderheiten auf. Als Teil des Stadtstaats Hamburg steht Bergedorf in unmittelbarer Konkurrenz mit der Hamburger City und den übrigen Bezirkszentren, die Kaufkraft aus dem Marktgebiet des Bezirks abschöpfen (Überlagerung der einzelnen Marktgebiete). Im Norden wird eine weitere Ausdehnung des Marktgebietes durch die verkehrsräumliche Situation in Gestalt der Autobahn erschwert, im Süden wirkt die Elbe als natürliche Grenze. Die Ausstrahlung des Einzelhandels im Bezirk Bergedorf lässt zu den äußeren Bereichen des gekennzeichneten Einzugsgebietes naturgemäß nach. Die Orientierung ist in den weiter entfernt liegenden Kommunen auch auf andere Zentren gerichtet. Ausweitungen des Marktgebietes sind allenfalls in einigen kleinen Bereichen realistisch. Ziel sollte vor allem sein, die Bindung im bestehenden Marktgebiet zu stärken. Das Marktgebiet entspricht der Ist Situation. Zu berücksichtigen ist, dass einzelne Betriebe ein ungleich höheres Einzugsgebiet aufweisen können. Das Marktgebiet stellt den Durchschnitt der Summe der Einzugsgebiete aller Betriebe dar. CIMA Beratung + Management GmbH

17 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Bergedorf Die Berechnungen des Nachfragepotenzials 1 im Bezirk Bergedorf sowie im Nah und im erweiterten Marktgebiet erfolgen auf Basis der jeweiligen Einwohnerzahlen und Kaufkraftkennziffern der Städte und Gemeinden. Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von (2009) zu Grunde gelegt. Mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer wird dieser Satz an das Niveau der einzelnen Städte und Gemeinden angepasst. Für Bergedorf ergibt sich somit ein Ausgabesatz von je Einwohner pro Jahr. Folgende Zonen des Marktgebietes wurden nach Einwohnern differenziert: Zone 1: Bezirk Bergedorf EW 703,0 Mio. Zone 2: Nahmarktgebiet EW 246,1 Mio. Zone 3: Erweitertes Marktgebiet EW 772,7 Mio. Insgesamt: EW 1.721,8 Mio. Zuzüglich zum Nachfragepotenzial, das sich aus diesen Einwohnerzahlen ergibt, wird mit einer Potenzialreserve für Touristen und Tagesgäste sowie sporadische Gäste aus weiter entfernt liegenden Städten in Höhe von 17,2 Mio. gerechnet. In Bergedorf steht somit insgesamt ein Nachfragepotenzial von zur Verfügung. Abb. 7: rd ,0 Mio. Nachfragepotenzial im Marktgebiet des Bezirks Hamburg Bergedorf Nachfragepotenzial gesamt: 1.739,1 Mio. * * inklusive Potenzialreserve von 17,2 Mio. Bezirk Bergedorf Einwohner Nachfragepotenzial: 703,0 Mio. Nahmarktgebiet Einwohner Nachfragepotenzial: 246,1 Mio. Erweitertes Marktgebiet Einwohner Nachfragepotenzial: 772,7 Mio. Kartengrundlage: MapPoint 2006 Bearbeitung: CIMA GmbH Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in ) der Bergedorfer Bevölkerung, die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert). CIMA Beratung + Management GmbH

18 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf Leistungsdaten des Einzelhandels in Bergedorf Vorbemerkung Die Ermittlung der Einzelhandelsdaten basiert auf einer bezirksweiten Einzelhandelserhebung der CIMA GmbH im Jahr 2006, ergänzt um aktuelle Daten des Bezirks zu neuen Entwicklungen und Planvorhaben 2 sowie eine gesonderte Erhebung der Betriebe innerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche im Sommer Die Berechnung der Umsätze für den Bergedorfer Einzelhandel erfolgte auf Basis der Flächenproduktivitäten für das Jahr 2009 (Umsatz je qm Verkaufsfläche p.a.) für insgesamt 33 Branchen. Diese Flächenproduktivitäten werden vom Institut für Handelsforschung (IfH), Köln, durch Betriebsvergleiche ermittelt und von der BBE Handelsberatung, München, jährlich durch aktuelle Forschungsergebnisse und eine Vielzahl von einzelbetrieblichen Beratungen durch CIMA und BBE aktualisiert. Die Flächenproduktivitäten liegen für insgesamt sechs Stadtgrößenklassen vor und werden zusätzlich durch die Berater der CIMA an die regionale Situation angepasst. Außer dem Facheinzelhandel und dem filialisierten Einzelhandel werden die folgenden Betriebstypen zum Einzelhandel hinzugerechnet: Gewerbliche Betriebe mit für den Kunden zugänglichen Verkaufsflächen (z.b. Sanitärfachhandel) Gärtnereien (Verkaufsfläche) Zubehör in Autohäusern (z.b. Handschuhe, Karten, Fußmatten etc.). 3 Dienstleistungsbetriebe wie Reisebüros, Fitnesscenter oder Kreditinstitute zählen nicht zum Einzelhandel. 2 Enthalten sind u.a. die Flächen und Planumsätze der CCB Erweiterung und des Neuen Mohnhofs. 3 Der Handel mit Pkw zählt nicht zum Einzelhandel im engeren Sinne und wurde wie auch der Handel mit Kraft, Brenn und Baustoffen nicht in die nachfolgenden Betrachtungen einbezogen. CIMA Beratung + Management GmbH

19 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf Einzelhandelsangebot Abb. 8: Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze im Bezirk Bergedorf* CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe in % Verkaufs fläche in m² VKF in % Umsatz in Mio. Umsatzverteilung in % Periodischer Bedarf ,6% ,5% 282,5 45,5% Lebensmittel und Reformwaren ,3% ,4% 210,0 33,8% Gesundheits und Körperpflege 49 8,8% ,3% 66,6 10,7% übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) 64 11,5% ,8% 6,0 1,0% Aperiodischer Bedarf insgesamt ,4% ,5% 338,4 54,5% Persönlicher Bedarf insgesamt ,9% ,2% 90,3 14,5% Bekleidung, Wäsche 71 12,7% ,7% 71,6 11,5% Schuhe, Lederwaren 18 3,2% ,8% 11,2 1,8% Uhren, Schmuck, Optik 33 5,9% ,7% 7,5 1,2% Medien und Technik insgesamt 52 9,3% ,5% 57,9 9,3% Bücher, Schreibwaren 13 2,3% ,8% 13,6 2,2% Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 39 7,0% ,7% 44,2 7,1% Spiel, Sport, Hobby insgesamt 20 3,6% ,6% 22,6 3,6% Sportartikel 11 2,0% ,6% 9,3 1,5% Spielwaren 4 0,7% ,8% 4,7 0,8% Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 5 0,9% ,2% 8,5 1,4% Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat 17 3,1% ,1% 11,0 1,8% Einrichtungsbedarf 31 5,6% ,6% 79,9 12,9% Möbel, Antiquitäten 20 3,6% ,0% 74,3 12,0% Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 11 2,0% ,6% 5,7 0,9% Baumarktspezifische Sortimente 39 7,0% ,5% 76,7 12,4% Einzelhandel insgesamt ,0% ,0% 620,9 100,0% rd. 19% VKF Anteil, rd. 34% Umsatzanteil rd. 13% VKF Anteil, rd. 12% Umsatzanteil 557 Betriebe qm VKF 620,9 Mio. Umsatz rd. 16% VKF Anteil, rd. 12% Umsatzanteil rd. 27% VKF Anteil, rd. 12% Umsatzanteil *einschließlich aller aktuell in Planung bzw. in Bau befindlicher und genehmigter Vorhaben Quelle: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

20 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Im Ergebnis ist Folgendes festzustellen: Der Bezirk Bergedorf verfügt über eine Gesamtverkaufsfläche von qm. Diese Verkaufsfläche verteilt sich auf 557 Einzelhandelsbetriebe. Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz liegt bei rund 620,9 Mio. (brutto p.a.). Der Schwerpunkt der Umsätze liegt im aperiodischen Bedarfsbereich. Hier werden insgesamt 338,4 Mio. erwirtschaftet, das sind 54,5 % des gesamten Umsatzes. Leicht höhere Anteile erzielen hier die Warengruppen Einrichtungsbedarf mit 79,9 Mio. Umsatz (12,9 % Umsatzanteil) sowie Baumarktspezifische Sortimente mit 76,7 Mio. Umsatz (12,4 % Umsatzanteil). Danach folgt die Warengruppe Bekleidung/Wäsche mit 71,6 Mio. Umsatz. Die übrigen Warengruppen des aperiodischen Bedarfs verfügen über deutlich geringere Umsatzanteile. Der Umsatzanteil des periodischen Bedarfs liegt mit 45,5 % etwas unter dem Anteil des aperiodischen Bedarfs. Die Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren verfügt mit 33,8 % über den höchsten Umsatzanteil (210,0 Mio. ). Die durchschnittliche Raumleistung 4 liegt branchenübergreifend bei rund Einzelhandelszentralität und deren Entwicklung Vorbemerkung zur Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z. B. durch die Qualität und Quantität der Verkaufsflächen, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung oder die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. 4 Bei Flächenansiedlungen durch Neuausweisungen bleibt zu beachten, dass dadurch die Flächenproduktivität innerhalb des Bezirks insgesamt nicht zwingend auf dem gleichen Niveau bleibt. Somit steigt auch nicht zwangsläufig der Gesamtumsatz innerhalb des Bezirks. Die Flächenproduktivität ist vor allem abhängig vom Betriebstyp und von der angebotenen Sortimentsstruktur. Insbesondere bei der Neuansiedlung großflächiger Betriebsformen außerhalb der Innenstadt ist davon auszugehen, dass die Flächenproduktivität in der Gemeinde insgesamt sinkt. Darüber hinaus wird i.d.r. ein wesentlicher Umsatzanteil durch Umsatzverdrängung aus den bestehenden Einzelhandelsbetrieben der Gemeinde generiert, der u.u. zu negativen städtebaulichen Auswirkungen führen kann. CIMA Beratung + Management GmbH

21 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Abb. 9: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität in Bergedorf CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. 2009/2010* Nachfragevolumen in Mio Handelszentralität in % 2009/10* Periodischer Bedarf 282,5 360,1 78 Lebensmittel, Reformwaren 210,0 254,5 83 Gesundheit und Körperpflege 66,6 96,8 69 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften etc.) 6,0 8,8 68 Aperiodischer Bedarf insgesamt 338,3 342,9 99 Persönlicher Bedarf insgesamt 90,3 110,3 82 Bekleidung, Wäsche 71,6 78,0 92 Schuhe, Lederwaren 11,2 17,3 65 Uhren, Schmuck, Optik 7,5 15,0 50 Medien und Technik insgesamt 57,8 81,7 71 Bücher, Schreibwaren 13,6 20,0 68 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 44,2 61,7 72 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 22,6 23,2 97 Sportartikel 9,3 10,9 86 Spielwaren 4,7 6,0 79 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 8,5 6,3 135 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 11,0 11,1 99 Einrichtungsbedarf 79,9 47,0 170 Möbel, Antiquitäten 74,3 39,0 190 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 5,7 8,0 71 Baumarktspezifische Sortimente 76,7 69,7 110 Einzelhandel insgesamt 620,9 703,0 88 * einschließlich aller aktuell in Planung bzw. in Bau befindlicher und genehmigter Vorhaben Quelle: CIMA GmbH 2009 Für Bergedorf lässt sich aus der Gegenüberstellung von Umsatz und Nachfragepotenzial Folgendes ablesen: Die Zentralität über alle Branchen liegt im Bezirk Bergedorf nach den Berechnungen der CIMA bei 88%. Der Einzelhandelsumsatz in dem Bezirk Bergedorf liegt mit 620,9 Mio. damit unter dem vorhandenen Nachfragepotenzial von 703 Mio.. Somit finden in der Summe Kaufkraftabflüsse in das Umland und die übrigen Hamburger Bezirke statt. Im Vergleich zum Jahr 2006 konnte Bergedorf seine Handelszentralität jedoch deutlich steigern. Im periodischen Bedarfsbereich insgesamt liegt die Zentralität bei 78 % und es sind deutliche Kaufkraftabflüsse festzustellen. Hierbei wirken sich die Einkaufs und Pendlerströme in die benachbarten Mittelzentren und konkurrierenden Einzelhandelsstandorte im Umland aus. Im aperiodischen Bedarfsbereich werden bei einer Handelszentralität von 99 % leichte Kaufkraftabflüsse sichtbar. In den einzelnen Warengruppen sind darunter jedoch erhebliche Unterschiede festzustellen (vgl. Ausführungen auf den nächsten Seiten). Die Handelszentralität im aperiodischen Bedarf verzeichnet zwischen 2006 und 2009 eine positive Entwicklung. Niedrige Zentralitätswerte erreicht der Bezirk Bergedorf insbesondere im persönlichen Bedarfsbereich, d.h. im Bereich Uhren, Schmuck, Optik; Schuhe und Lederwaren, sowie Bücher und Schreibwaren. Im Bereich Blumen muss berücksichtigt werden, dass trotz des geringen Angebots an Fachgeschäften eine Bedarfsdeckung über die Wochenmärkte möglich ist. CIMA Beratung + Management GmbH

22 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Abb. 10: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Bergedorf Durchschnitt 100 % Möbel, Antiquitäten Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 135 Baumarktspezifische Sortimente 110 Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat 99 Bekleidung, Wäsche 92 Sportartikel 86 Lebensmittel, Reformwaren 83 Spielwaren 79 Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik 72 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 71 Gesundheits und Körperpflege 69 Bücher, Schreibwaren 68 Blumen, Zeitschriften 68 Schuhe, Lederwaren 65 Uhren, Schmuck, Optik 50 Angaben in % 190 Die Handelszentralitäten der einzelnen Warengruppen sind durch die folgenden Aspekte gekennzeichnet: Nur drei Warengruppen verzeichnen Zentralitätswerte von über 100% und damit mehr Kaufkraftzuflüsse als abflüsse. Den höchsten Zentralitätswert erreicht mit 190 % die Warengruppe Möbel / Antiquitäten. Verantwortlich dafür ist in erster Linie der IKEA Standort in Bergedorf, weshalb dieser hohe Wert nicht überbewertet sollte. Ebenfalls hohe Zentralitätswerte weisen die Warengruppen Hobbybedarf und Baumarktspezifische Sortimente auf. Knapp unter 100% liegt die Warengruppe Geschenke/ Glas/ Porzellan/ Keramik, gefolgt von Bekleidung/Wäsche. Zentralitätswerte von unter 75 % sind in den Bereichen Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Gardinen/ Teppiche/ Heimtextilien, Gesundheitund Körperpflege, Bücher und Schreibwaren, Blumen und Zeitschriften, Schuhe/ Lederwaren sowie Uhren/Schmuck/Optik zu verzeichnen. In diesen Bereichen fließt jeweils deutlich mehr Kaufkraft aus dem Bezirk ab, als durch den Einzelhandel vor Ort gebunden werden kann Quelle: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

23 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf Flächendichte und deren Entwicklung Abb. 11: Verkaufsflächendichte in Bergedorf Vorbemerkung Flächendichte Die Flächendichte ist ein Indikator, der die Verkaufsflächenausstattung im Verhältnis zur Einwohnerzahl eines Ortes beschreibt. Der bundesdeutsche Durchschnitt liegt bei 1,48 qm Verkaufsfläche je Einwohner (inkl. ländlich geprägter Räume). Bei der Betrachtung der Bedarfsbereiche muss beachtet werden, dass insgesamt 33 Branchen zu den jeweiligen Bedarfsbereichen zugeordnet wurden. Die nachfolgende Abbildung gibt somit lediglich einen allgemeinen Überblick über die Verkaufsflächenausstattung in Bergedorf. Darüber hinaus sollte bedacht werden, dass vor allem Betriebsformen mit großen Verkaufsflächen (z.b. Baumärkte) sehr häufig über wesentlich geringere Flächenproduktivitäten als zum Beispiel inhabergeführte Einzelhandelsbetriebe verfügen. Folglich gibt die Verkaufsflächendichte nur eingeschränkt Auskunft über die Ausstattung mit Einzelhandelsbetrieben, kann aber erste Hinweise auf mögliche Potenziale oder Defizite geben. Bezirk Bergedorf Verkaufsflächendichte in qm je Einwohner 1,64 Periodischer Bedarf 0,42 Aperiodischer Bedarf 1,22 Quelle: CIMA GmbH 2009 Folgende Aussagen können getroffen werden: Bergedorf verfügt über eine Gesamt Flächendichte von 1,64 qm Verkaufsfläche je Einwohner. Dieser Wert liegt nur geringfügig über dem bundesdeutschen Durchschnitt von 1,48. Insbesondere im periodischen Bedarf verfügt Bergedorf über eine unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung. Dies bestätigt die Aussagen bezüglich der niedrigen Handelszentralität. CIMA Beratung + Management GmbH

24 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf Kaufkraftstromanalyse im Marktgebiet des Bezirks Bergedorf Vorbemerkung: Kaufkraftbindung Die Kaufkraftbindung beschreibt den Teil des Nachfragepotenzials im Bezirk Bergedorf, der zum Erhebungszeitpunkt tatsächlich in Bergedorf gebunden wird. Die Berechnung kann branchenbezogen oder branchenübergreifend erfolgen. Berechnungsbasis ist der tatsächlich erzielte Umsatz einer Branche dividiert durch das Nachfragepotenzial dieser Branche. Abb. 12: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in Bergedorf in Mio. in Mio ,0 Nachfragepotenzial Bezirk Bergedorf 179,5 97,3 620,9 Kaufkraft Abfluss Kaufkraft Zufluss Umsatz Bezirk Bergedorf Quelle: CIMA GmbH 2009, Rundungsdifferenzen möglich Die Zahlen der Kaufkraftbindung und zu den Kaufkraftströmen basieren unter anderem auf den Ergebnissen der Huff Kaufkraftstromanalyse für den Bezirk Bergedorf und das Umland. Das Huff Modell quantifiziert die Kaufkraft und Umsatzströme im Untersuchungsraum. Einflussgrößen sind vor allem geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren, Zeitdistanzen (Messungen der Wegzeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im jeweiligen Marktgebiet, Attraktivitätsgrade und Branchen sowie Sortimentsschwerpunkte konkurrierender Einkaufsorte. Dem vorhandenen Nachfragepotenzial des Bezirks Bergedorf in Höhe von 703,0 Mio. steht ein Umsatz von 620,9 Mio. gegenüber. Wie der Saldo von 82,2 Mio. zeigt, überwiegen die Kaufkraftabflüsse deutlich die Zuflüsse. Allerdings sind hinsichtlich der einzelnen Sortimente große Unterschiede ersichtlich. Die stärkste Kaufkraftbindung verzeichnet der Bezirk Bergedorf in den Warengruppen Möbel und Baumarktspezifische Sortimente. CIMA Beratung + Management GmbH

25 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Abb. 13: Saldierte Kaufkraftströme nach Warengruppen Möbel, Antiquitäten 35,3 Ein Plus wird darüber hinaus nur bei den baumarktspezifischen Sortimenten (7,0 Mio. ) und im Bereich Hobbybedarf (2,2 Mio. ) erzielt. Baumarktspezifische Sortimente 7,0 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 2,2 Fazit Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Spielwaren Sportartikel 0,1 1,3 1,5 Bislang gelingt es dem Bezirk Bergedorf noch nicht vollständig, die Grundversorgung der eigenen Bevölkerung mit Waren des täglichen Bedarfs sicherzustellen. Per Saldo fließt hier Kaufkraft aus dem Bezirk ab. Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Blumen, Zeitschriften Schuhe, Lederwaren Bekleidung, Wäsche Bücher, Schreibwaren Uhren, Schmuck, Optik 2,3 2,8 6,1 6,4 6,4 7,5 Saldo: 82,2 Mio Die Versorgungssituation im aperiodischen Bedarfsbereich stellt sich differenzierter dar. Insbesondere im Bereich des langfristigen Bedarfs und der höherwertigen Dienstleistungen übernimmt Bergedorf eine wichtige Versorgungsfunktion für das benachbarte Umland. Eine große Bedeutung besitzen vor allem die Warengruppe Möbel und die baumarktspezifischen Sortimente. Zugleich verliert der Bezirk insbesondere in den Warengruppen des persönlichen Bedarfs eigene Kaufkraft an die Hamburger City. Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik 17,5 Gesundheits und Körperpflege 30,2 Lebensmittel, Reformwaren 44, Quelle: CIMA GmbH 2009 Saldiert betrachtet vollziehen sich die signifikantesten Abflüsse in den Bereichen Lebensmittel/Reformwaren ( 44,5 Mio. ), Gesundheits und Körperpflege ( 30,2 Mio. ) sowie Elektroartikel/Unterhaltungselektronik ( 17,5 Mio. ). Die hohen saldierten Kaufkraftzuflüsse in der Warengruppe Möbel und Antiquitäten (35,3 Mio. ) sind vor allem auf das Ikea Möbelhaus zurückzuführen. CIMA Beratung + Management GmbH

26 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf Gesamtüberblick Bestandsanalyse Bergedorf Einen grundsätzlichen Eindruck über die Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Bergedorf liefert der folgende Kennzahlenvergleich der Jahre und 2009/2010 6, aus dem sich gewisse grundsätzliche Trends ablesen lassen: Die Verkaufsflächen wie auch die Umsätze der Einzelhandelbetriebe im Bezirk Bergedorf haben sich bedingt durch Neuansiedlungen und Erweiterungen seit 2006 kontinuierlich erhöht. Bereits abgeschlossene relevante Veränderungen in diesem Zeitraum sind die Bauhaus Erweiterung am Curslacker Neuer Deich sowie der Bau des CCB Fachmarktzentrums und des Nahversorgungszentrums in Boberg. Eingerechnet wurden außerdem die noch in Bau beziehungsweise in Planung befindlichen Projekte Neuer Mohnhof, Obi, die Erweiterung des CCB, das Nahversorgungszentrum in Kirchwerder und weitere Discounteransiedlungen. Insgesamt konnte der Bezirk Bergedorf seine Handelszentralität in den letzten Jahren deutlich steigern. Die abnehmende Zahl der Einzelbetriebe ist auf strukturelle Veränderungen im deutschen Einzelhandel, wie dem Trend zur Filialisierung und zu insgesamt größeren Verkaufsflächen, zurückzuführen und deutet nicht auf eine ausschließlich Bergedorf spezifische Entwicklung hin. Abb. 14: Kennzahlen des Bergedorfer Einzelhandels (Zeitvergleich) Bezirk Bergedorf /2010* Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. 492,0 620,9 Flächenproduktivität in / qm Nachfragepotenzial in Mio. 652,4 703,0 Zentralität in % Zentralität periodisch in % Zentralität aperiodisch in % Einwohner Verkaufsfläche je Einwohner in qm 1,26 1,64 Umsatz je Einwohner in Abweichungen gegenüber den Kennzahlen der GMA Untersuchung 2005 liegen vor allem in zwei unterschiedlichen Einschätzungen begründet. Zum einen geht die CIMA von wesentlich niedrigeren Flächenproduktivitäten aus, da der Bezirk überdurchschnittlich viele Betriebe mit niedriger Raumleistung (Baumarkt, Möbel) und einen Mangel an Betrieben mit hoher Raumleistung (z.b. Schuhe, Textil, Lebensmittel) aufweist. Zum anderen hat die CIMA aufgrund der hohen Kaufkraftkennziffer das Nachfragepotenzial der Bevölkerung deutlich höher angesetzt als die GMA. 6 Die Zahlen umfassen alle aktuell in Planung bzw. in Bau befindlichen und genehmigten Vorhaben. Anzahl Betriebe einzelhandelsrelev. Kaufkraftkennziffer in % 112,6 108,7 * einschließlich aller aktuell in Planung bzw. in Bau befindlicher und genehmigter Vorhaben Quelle: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

27 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf Angebotssituation des Einzelhandels in Bergedorf Abb. 15: Das Hauptzentrum des Bezirks Bergedorf Angebotssituation des Hauptzentrums Das Hauptzentrum bildet den Schwerpunkt der Einzelhandels, Gastronomieund Dienstleistungsnutzungen innerhalb des Bezirkes. Bezogen auf den Einzelhandel erfüllt das Hauptzentrum eine erhebliche Versorgungsfunktion für die Bevölkerung des gesamten Bezirks sowie darüber hinaus auch für Besucher aus dem umgebenden Marktgebiet (vgl. Kap. 3.1). Das Hauptzentrum des Bezirks Bergedorf beinhaltet sowohl das Zentrum des Stadtteils Lohbrügge als auch das Zentrum des Stadtteils Bergedorf. Es lässt sich zudem Folgendes festhalten: Mit 282 Einzelhandelsbetrieben befinden sich über die Hälfte der Bergedorfer Einzelhandelsbetriebe im Hauptzentrum. Diese erwirtschaften rund 37 % des gesamten Einzelhandelsumsatzes des Bezirkes. Das Hauptzentrum von Bergedorf verfügt insgesamt über qm Verkaufsfläche. Damit stellt es knapp ein Drittel der gesamten Verkaufsfläche des Bezirkes. Im Vergleich zu den übrigen Einzelhandelslagen sind die Einzelhandelsumsätze pro Verkaufsfläche innerhalb des Hauptzentrums überdurchschnittlich. Dies ist auf die hohen Raumleistungen der kleinen Geschäftseinheiten (z.b. Bäcker/ Metzger, Apotheken) und der zentrenrelevanten Leitbranchen wie Schuhe und Bekleidung zurückzuführen. Quelle: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

28 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Abb. 16: Anteile des Einzelhandels im Hauptzentrum am gesamten Einzelhandel des Bezirks Hauptzentrum (282 Betriebe, qm VKF, 229,3 Mio. Umsatz) Übriger Bezirk (272 Betriebe, qm VKF, 389,5 Mio. Umsatz) Quelle: CIMA GmbH ,9 36,9 50,6 49,4 Anzahl der Betriebe in % Verkaufsfläche in % Umsatz in % 63,1 67, Differenziert nach Warengruppen wird Folgendes deutlich (vgl. Abb. 17): Das Hauptzentrum besitzt (bezogen auf den gesamten Bezirk) sehr hohe Verkaufsflächenanteile in den Warengruppen des persönlichen Bedarfs (Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren, Uhren/ Schmuck/ Optik) sowie im Bereich Spielwaren. Deutlich geringer, jedoch noch über 50 % liegt der Anteil der Warengruppen Sportartikel und Bücher / Schreibwaren. Diese Sortimente werden in der Regel auch als zentrenrelevant eingestuft (vgl. Kap. 5.2). Als vergleichsweise problematisch sind aus Sicht der CIMA die geringen Verkaufsflächenanteile des Hauptzentrums in folgenden Bereichen zu werten: Elektroartikel / Unterhaltungselektronik / Foto / PC und Zubehör / Neue Medien, Teppiche /Gardinen /Heimtextilien und Geschenke / Glas / Porzellan / Keramik. Hierbei handelt es sich um typischerweise zentrenprägende Sortimente. Diese geringen Flächenanteile sind zu einem nicht unerheblichen Maße auf die Randsortimente von IKEA sowie auf die Randsortimente in den Lebensmitteldiscountern und Baumärkten zurückzuführen. Um die aktuellen Werte zumindest konstant zu halten und nach Möglichkeit sogar auszubauen, ist weiterhin ein sensibler Umgang mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb des Hauptzentrums notwendig. Im periodischen Bedarfsbereich ist das Hauptzentrum insgesamt gut aufgestellt, die größeren Lebensmittelanbieter konzentrieren sich allerdings in Lohbrügge und entlang der Bergedorfer Straße. Neben dem SB Warenhaus Marktkauf sind 3 Edeka Märkte sowie die Discounter Penny und Netto angesiedelt. Darüber hinaus ist ein breites Angebot an spezialisierten Lebensmittelanbietern (z.b. Süßwaren, Backwaren, Reformkost) vorhanden. Zahlreiche Drogeriemärkte, Apotheken und Parfümerien decken den Bedarf im Bereich Gesundheit und Körperpflege. CIMA Beratung + Management GmbH

29 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Abb. 17: Anteile der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsätze des Hauptzentrums CIMA Warengruppe Quelle: CIMA GmbH 2009 Anz. der Betriebe Anteil an Gesamtbezirk in % Verkaufs fläche in m² Anteil VKF an Gesamtbezirk in % Umsatz in Mio. Umsatzanteile an Gesamtbezirk in % Periodischer Bedarf ,0% ,9% 94,0 33,3% Lebensmittel und Reformwaren 57 35,0% ,8% 56,4 26,8% Gesundheits und Körperpflege 25 51,0% ,7% 35,9 53,9% übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) 20 31,3% ,4% 1,8 30,5% Aperiodischer Bedarf insgesamt ,1% ,2% 135,3 40,0% Persönlicher Bedarf insgesamt ,1% ,7% 83,7 92,7% Bekleidung, Wäsche 57 80,3% ,4% 65,7 91,8% Schuhe, Lederwaren 17 94,4% ,5% 10,9 97,6% Uhren, Schmuck, Optik 31 93,9% ,1% 7,0 93,7% Medien und Technik insgesamt 39 75,0% ,1% 24,4 42,2% Bücher, Schreibwaren 9 69,2% ,6% 7,9 58,1% Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 30 76,9% ,8% 16,5 37,3% Spiel, Sport, Hobby insgesamt 6 30,0% ,6% 10,3 45,6% Sportartikel 3 27,3% ,5% 5,5 58,7% Spielwaren 3 75,0% ,2% 4,3 92,3% Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 0 0,0% 100 4,3% 0,5 5,7% Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat 11 64,7% ,5% 4,8 43,8% Einrichtungsbedarf 15 48,4% ,4% 9,8 12,2% Möbel, Antiquitäten 9 45,0% ,1% 7,9 10,6% Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 6 54,5% ,8% 1,8 32,5% Baumarktspezifische Sortimente 4 10,3% ,6% 2,3 3,0% Einzelhandel insgesamt ,6% ,9% 229,3 36,9% CIMA Beratung + Management GmbH

30 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Die geringen innenstädtischen Anteile bei Möbeln/ Antiquitäten sowie bei baumarktspezifischen Sortimenten sind nicht untypisch. Diese Sortimente haben einen ausgesprochen großen Flächenbedarf und sind in der Regel nicht zentrenrelevant; der geringe Anteil ist deshalb unproblematisch. Abb. 18: Betriebe nach Größenklassen im Hauptzentrum von Bergedorf 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 57,8 18,8 7,2 6,0 10,6 8,5 8,2 20,4 4,6 57,8 bis 50 qm qm qm qm über 800 qm Bei der Differenzierung der Ladengeschäfte nach Größenklassen bleibt folgendes herauszustellen: Insgesamt wird die Dominanz der kleinteiligen Flächenstruktur innerhalb des Hauptzentrums von Bergedorf deutlich. 76,6 % der Betriebe im Hauptzentrum haben eine Verkaufsfläche von maximal 100 qm. Grund dafür ist die vorhandene historische Bausubstanz, die die Schaffung größerer Ladeneinheiten i.d.r. erschwert. Die Verkaufsflächenanteile sind mit 13,2 % entsprechend gering. Auf der anderen Seite verfügen diejenigen innerstädtischen Einzelhandelsbetriebe mit über 800 qm Verkaufsfläche insgesamt über einen Flächenanteil von 57,8 %. Dabei handelt es sich unter anderem um Karstadt, Peek & Cloppenburg, Marks, Marktkauf, Medimax, Woolworth und das Fashion Center. Zu schwach ausgeprägt ist das für zeitgemäße Filialisten, Vertikale 7 und Systemkonzepte typische Segment zwischen 301 und 1000 qm, wobei sich diesbezüglich sogar ein vermehrter Flächenbedarf in der Größenordnung von bis zu qm abzeichnet. Quelle: CIMA GmbH 2009 Anteil der Betriebe (in %) Anteil der Verkaufsfläche (in %) 7 Ein Unternehmen ist vertikal integriert, wenn es mehr als eine Stufe der Wertschöpfungskette umfasst, die zur Herstellung eines Produkts durchlaufen werden muss von der Rohstoffbeschaffung über die Fertigungsstufen bis zum Verkauf des Endproduktes. CIMA Beratung + Management GmbH

31 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Das Hauptzentrum ist von zentraler Bedeutung für den Einzelhandelsstandort Bergedorf, insbesondere bei den zentrenrelevanten Sortimenten. Es verfügt in vielen Warengruppen (Ausnahmen sind u.a. Baumarktbedarf und der Bereich Hobby) über bedeutende Verkaufsflächenanteile und kann neben zahlreichen Filialisten auch Bereiche mit individuellen, inhabergeführten Geschäften vorweisen. Der relativ hohe Anteil von Ladengeschäften mit weniger als 100 qm Verkaufsfläche ist auf der andern Seite auch als problematisch einzustufen, da diese deutlich unter den allgemeinen betriebswirtschaftlich optimalen Betriebsgrößen (je nach Branche mind. 400 bis 500 qm) für Facheinzelhandelsgeschäfte liegen. Aus Sicht der CIMA sollte daher nach Möglichkeiten gesucht werden, größere Verkaufsflächen zu schaffen, die sich aus heutiger Sicht als betriebswirtschaftlich sinnvoller erweisen. Um Umsatzverdrängung aus dem Hauptzentrum zu vermeiden, sollte jede Ausweisung von Verkaufsflächen außerhalb des Zentrums deshalb genau überprüft werden. CIMA Beratung + Management GmbH

32 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf Stärken und Schwächenanalyse des Hauptzentrums Die Alte Holstenstraße lässt sich grob in drei Teilbereiche untergliedern: nördlicher (Fußgängerzone), mittlerer 8 (mit Straßenverkehr) und südlicher Teilbereich (Fußgängerzone). Im nördlichen Bereich der Alten Holstenstraße herrscht tendenziell eher standardisierter/ konsumiger und discountorientierter Einzelhandel vor. Nur vereinzelt vermögen es Betriebe, diesen Gesamteindruck hinsichtlich der Qualität des Einzelhandelsbesatzes aufzuwerten. Dazu gehört etwa der Einzelhändler Gebers, die Schlafexperten oder das Reformhaus Beermann. Frequenzbringer sind insbesondere die Drogerie Budnikowsky und das SB Warenhaus Marktkauf. Zudem sind in diesem Teilbereich der Alten Holstenstraße, durch das Vorhandensein eines Ein Euro Shops, zweier Spielcenter, der ungepflegt erscheinenden und von hohem Leerstand betroffenen Holsten Passage sowie eines großflächigen Leerstands auf der Alten Holstenstraße, deutliche Hinweise auf einen Trading Down Prozess zu erkennen. Abb. 19: Ein Euro Shop und Leerstand in der Alten Holstenstraße Die Gestaltung der Schaufenster im nördlichen Bereich der Alten Holstenstraße wirkt zum Teil veraltet, dafür fällt die Warenpräsentation vor den Geschäften im Schnitt positiv auf wenn auch ohne besondere Highlights. Dort sind nur wenige, die Einzelhandelsqualität schmälernde Aufsteller oder Warenträger zu finden, so dass das Straßenbild hier einen geordneten Eindruck erweckt. Verbesserungswürdig ist ferner die Stadtmöblierung im nördlichen Bereich der Alten Holstenstraße. Fest installierte Spielgeräte für Kinder, z.b., fehlen. Die zahlreich vorhandenen Pflanzenkübel sind vielfach nicht etwa mit Vier Jahreszeiten Gewächsen bepflanzt, sondern nur für Blumenarrangements vorgesehen. So wird im Winter durch nicht bepflanzte Kübel ein zusätzlich trister Eindruck erweckt. Die metallenen Sitzbänke sind zwar wenig anfällig für Vandalismus, wirken aber ungemütlich und unpersönlich. Mit Plakaten verklebte Mülleimer, herumliegender Müll und eine unschöne Straßenoberfläche (Beton) verstärken den negativen Gesamteindruck im nördlichen Teilbereich der Alten Holstenstraße. Abb. 20: Straßenmöblierung Alte Holstenstraße Quelle: CIMA GmbH 2010 Quelle: CIMA GmbH einschließlich der Ecke Alte Holstenstraße Ludwig Rosenberg Ring CIMA Beratung + Management GmbH

33 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Positiv hervorzuheben sind die gut positionierten und ausreichend vorhandenen Fahrradständer, großzügige, hölzerne Sitzgelegenheiten im oberen Teil des Straßenzuges sowie die einheitliche Beleuchtung (auch wenn diese noch ergänzungswürdig bzw. ausbaufähig ist; z.b. Fassadenbeleuchtung, Bodenbeleuchtung). Auch die Skulpturen der Bergedorfer Personengruppe als Kunst im öffentlichen Raum können sich an dieser Stelle prinzipiell positiv auf das Stadtbild auswirken aus. Jedoch sind die Statuen von Vandalismusschäden betroffen, wodurch auch hier ein negativer Eindruck erzeugt wird. Abb. 21: Fahrradständer und Skulpturen im Hauptzentrum Schnellimbisse, ein Spielsalon und der Euro Point 9, sind auch hier deutliche Kennzeichen eines Trading Down Prozesses. Ein Nutzungs Highlight im mittleren Teilbereich der Alten Holstenstraße ist die Bäckerei Junge, die einen wichtigen Magneten für viele Bewohner/ Passanten darstellt, andererseits aber auch ein deutliches Anzeichen der Filialisierung ist und daher nur wenig eigenen Charakter zu geben vermag. Negativ fallen auch das triste, verwahrloste Erscheinungsbild der Bahnunterführung sowie die Platzierung der öffentlichen Toilette inmitten des Passantenstroms auf. Abb. 22: Bahnunterführung Quelle: CIMA GmbH 2010 Der mittlere Bereich der Alten Holstenstraße ist nicht als Fußgängerzone ausgewiesen. Dadurch, dass hier Fahrzeuge verkehren, nimmt die Aufenthaltsqualität im Vergleich zum nördlichen Bereich deutlich ab. Die Häufung von discountorientierten und minderwertigen Gebäudenutzungen, insbesondere Quelle: CIMA GmbH Ecke Alte Holstenstraße Ludwig Rosenberg Ring CIMA Beratung + Management GmbH

34 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Abb. 23: Graffiti und öffentliche Toilette Abb. 24: Woolworth und wilde Plakatierungen im Weidenbaumsweg Quelle: CIMA GmbH 2010 Quelle: CIMA GmbH 2010 Der Weidenbaumsweg, der von der Alten Holstenstraße abzweigt, führt das Negativbild des mittleren Teilbereichs der Alten Holstenstraße fort. Billigläden (Woolworth, B&M Schuhe), wenig attraktive Schaufenster, wilde Plakatierung, lieblose Warenpräsentation vor den Geschäften und ein genereller Baustellencharakter kennzeichnen diesen Einkaufsbereich. Völlig gegensätzlich ist der Eindruck, den man von dem kleinen Quartier erhält, das die Straßen Reetwerder und Ernst Mantius Straße bilden, die im Norden von der Alten Holstenstraße abzweigen. Dieser Straßenzug wirkt gepflegt und präsentiert sich mit einem sehr persönlichen Charakter und besonderem Flair. Liebevolle Warenpräsentationen und private Begrünungsmaßnahmen vor den Geschäften kommen vor den dortigen architektonisch wertvollen Fassaden besonders gut zur Geltung. Negativ fallen allerdings der Bodenbelag und die vorhandenen Pflanzkübel aus Waschbeton sowie die veraltete öffentliche Möblierung ins Auge. CIMA Beratung + Management GmbH

35 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Abb. 25: Reetwerder/Ernst Mantius Straße Differenziert stellt sich die Qualität des Einzelhandelsbesatzes im südlichen Teilbereich der Alten Holstenstraße dar. Sowohl Geschäfte der gehobenen Mitte als auch discounterorientierter Einzelhandel sind hier vertreten. Während die Qualität der Schaufenstergestaltung als durchschnittlich zu bewerten ist, wirkt die Warenpräsentation vor den Geschäften eher weniger ansprechend. Partiell wird dadurch ein vergleichsweise unordentlicher Eindruck vermittelt. Für vorhandene Leerstände bietet sich auch in diesem Teilbereich der Alten Holstenstraße eine Zwischnutzung an. Als negativ kristallisieren sich ferner auch die unterschiedlichen Öffnungszeiten der Geschäfte in der Alten Holstenstraße heraus. Die Begehung zeigt, dass mindestens 30 unterschiedliche Öffnungszeiten im gesamten Straßenzug der Alten Holstenstraße vorliegen. Im südlichen Teil der Alten Holstenstraße stechen wie schon in anderen Teilen des Straßenzuges zuplakatierte, unordentlich wirkende Mülleimer ins Auge. Weiterhin sind in diesem Bereich nur vereinzelt Fahrradständer vorhanden. Dies hat zur Folge, dass viele Fahrräder an Straßenlaternen angeschlossen sind und an nicht dafür vorgesehenen Stellen im Weg stehen. Hinsichtlich der Begrünung zeigt sich ein sehr positives, authentisches Erscheinungsbild. Die Baumbepflanzungen sind in das Stadtbild integriert und erwecken in Kombination mit hölzernen, stilvollen Sitzbänken und fest integrierten Kinder Spielgeräten ein sehr ansprechendes, familiäres und sympathisches Gesamtbild. Partiell wurde die Baumbepflanzung mit Pflanzenkübeln ergänzt. Quelle: CIMA GmbH 2010 Das Besucherleitsystem hinterlässt einen insgesamt guten Eindruck und ermöglicht Touristen/ Ortsfremden eine gute Orientierung. Auch die Straßenlaternen sind sehr gut in das Gesamtbild integriert und präsentieren sich in einheitlicher Form, wie auch in den anderen Teilbereichen der Alten Holstenstraße. Hinsichtlich der Fassaden ist eine sehr ansprechende Gestaltung zu deklarieren und auch die Gehwegpflasterung wirkt sehr ansprechend. Als weitere Stärken dieses Standortes sind insbesondere die unmittelbare Nähe zum Wasser und der angrenzende Park hervorzuheben. CIMA Beratung + Management GmbH

36 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Abb. 26: Südlicher Bereich der Alten Holstenstraße Der Einkaufsbereich Sachsentor ist hinsichtlich der Qualität des Einzelhandelsbesatzes eher im hochwertigen Bereich einzustufen, wenngleich partiell auch Geschäfte mit standardisiertem/ konsumigen und discountorientierten Sortiment präsent sind. Die Schaufenstergestaltung in diesem Straßenzug ist sehr unterschiedlich. So überzeugen einige Highlights, zahlreiche andere Schaufenster hinterlassen beim anspruchsvollen Besucher jedoch einen eher stumpfen, ideenlosen und veralteten Eindruck. Hinsichtlich der Warenpräsentation vor den Geschäften sind nahezu keine Mängel festzustellen. Tendenziell wirkt die Auslage vergleichsweise ansprechend. Weiterhin ist positiv hervor zu heben, dass die Öffnungszeiten im Einkaufbereich Sachsentor weitestgehend einheitlich sind. Abb. 27: Warenpräsentation im Sachsentor Quelle: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

37 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Abb. 28: Impressionen aus dem Sachsentor Quelle: CIMA GmbH 2010 Darüber hinaus sind viele Fahrradständer und Sitzgelegenheiten sowie Mülleimer verfügbar. Design und Präsenz dieser Möblierung hinterlassen einen positiven Gesamteindruck. Auch die einheitlich gestaltete Straßenbeleuchtung wertet das Gesamterscheinungsbild auf. Zusätzliche Bodenbeleuchtung verleiht der Einkaufsstraße insbesondere bei Dämmerung ein besonderes Flair. Auch das Besucherleitsystem für Fußgänger ist positiv zu vermerken; es bietet Touristen/ Ortsfremden optimale Orientierungsmöglichkeiten. Die Pflasterung wirkt modern, sauber und gepflegt. Fassadengestaltungen fallen in erster Linie positiv auf und tragen entscheidend zum ansprechenden Gesamtbild bei. Begrünungsmaßnahmen wurden am Sachsentor sehr knapp gehalten. Der Schwerpunkt liegt auf Rankpflanzen an Gebäuden, die jedoch auch nur sehr dispers vorhanden sind. Auch Spielgeräte sind nur vereinzelt verfügbar. Bezüglich der Sauberkeit sind nur wenige Dinge zu beanstanden (z.b. herumliegende Zigarettenstummel sowie an einzelnen Stellen Hundekot). Quelle: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

38 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Die Bergedorfer Straße setzt sich mitunter durch ihre Funktion als Hauptverkehrsstraße deutlich von den bisher beschriebenen Straßen ab. Der Geschäftsbesatz zeichnet sich sehr deutlich durch discounterorientierten Einzelhandel aus. Schaufenster sind häufig zuplakatiert, grelle Neonfarben fallen dem anspruchsvollen Besucher negativ ins Auge und auch die Warenpräsentationen samt Aufsteller vor den Geschäften hinterlassen einen durchweg negativen Gesamteindruck. Eine hohe Zahl an leer stehenden Ladenlokalen unterstreicht dieses Erscheinungsbild entscheidend. Besagte Leerstände weisen keine Zwischennutzungen auf. Abb. 30: Leerstand in der Bergedorfer Straße Abb. 29: Schaufenstergestaltung Bergedorfer Straße Quelle: CIMA GmbH 2010 Fahrradständer hingegen sind ausreichend vorhanden. Sitzgelegenheiten erstrecken sich entlang der Bergedorfer Straße mit Sichtrichtung auf den Verkehr der Hauptverkehrsstraße und sind wenig einladend für eine Verweilpause. Die wenigen Pflanzkübel aus Waschbeton, die nur an der nördlichen Straßenseite zu finden sind, wirken veraltet und ungepflegt. Auffällig viel Müll liegt herum und Graffiti an den Wänden sowie wilde Plakatierungen runden den Negativeindruck der Straße ab. Quelle: CIMA GmbH 2010 Ungünstig gestaltet ist auch der Platz zwischen Neuem Mohnhof, Hinter dem Graben und Bergedorfer Straße, der von vielen Fußgängern auf dem Weg von Frascatiplatz zu Sachsentor passiert wird. Hier fehlen klare Raumkanten, Abgrenzungen und Wegeführungen. CIMA Beratung + Management GmbH

39 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Abb. 31: Möblierung und Platzgestaltung an der Bergedorfer Straße Quelle: CIMA GmbH 2009/10 CIMA Beratung + Management GmbH

40 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf Nahversorgungssituation in Bergedorf Im Rahmen der Einzelhandelsentwicklung in Bergedorf muss auch die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung im kurzfristigen Bedarfsbereich (Nahversorgung) fokussiert werden. Ziel sollte es sein, unnötigen Einkaufsverkehr zu vermeiden und gerade in Anbetracht des demographischen Wandels die Versorgung der eigenen Bevölkerung im Umfeld ihres Wohnstandortes zu gewährleisten. Wie bereits in Kapitel 3.4 dargestellt, weist die Einzelhandelszentralität des Bezirks Bergedorf im periodischen Bedarfsbereich aktuell auf deutliche Kaufkraftabflüsse hin. Zwar kann ein Teil der Nachfrage der Bevölkerung nach Lebensmitteln und Blumen auch durch die Wochenmärkte gedeckt werden, die innerhalb des Bezirks eine wichtige Versorgungsfunktion übernehmen, dennoch verliert der Bergedorf auch Kunden an das Umland bzw. kann Kunden im Einzugsbereich nicht hinreichend binden. Abb. 32 gibt einen Überblick über die Nahversorgungssituation im Siedlungskern des Bezirks Bergedorf (ohne Vier und Marschlande). Um die nahversorgungsrelevanten Betriebe ab 250 qm Verkaufsfläche wurde ein sogenannter Versorgungsradius von 500 Metern gelegt, innerhalb dessen die Bevölkerung, zumindest rein statistisch betrachtet, hinreichend versorgt und eine fußläufige Erreichbarkeit gewährleistet ist. Diese schematische Darstellung berücksichtigt allerdings nicht die tatsächliche Siedlungsstruktur sowie die Barrierewirkung Abb. 32: Nahversorgung in Bergedorf, Lohbrügge und Allermöhe In Bergedorf existieren darüber hinaus deutliche lokale Unterschiede in der Nahversorgungssituation. Eine Konzentration von Nahversorgungsbetrieben ist vor allem in den bevölkerungsreichen Stadtteilen Bergedorf und Lohbrügge zu verzeichnen. Aufgrund der geringen Einwohnerzahlen und der dispersen Siedlungsstrukturen sind die Vier und Marschlande hingegen nur mit wenigen konventionellen Nahversorgern ausgestattet. Die Stadtteile Tatenberg, Reitbrook, Ochsenwerder und Altengamme verfügen bislang über keinen eigenen Nahversorger in Form eines Discounters oder Vollsortimenters, für Moorfleet ist die Errichtung eines Lebensmittelbetriebs geplant. Die Aufgabe einer wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung wird in den Vier und Marschlanden von zahlreichen Hofläden, Anbietern aus dem Biobereich und kleineren Tante Emma Läden übernommen. Aufgrund der großen Distanzen zwischen Wohn und Einkaufsort ist die Bevölkerung dort häufig auf das Auto angewiesen. Lebensmittel Vollsortimenter mit 500 m Radius Kartengrundlage: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Lebensmittel Discounter mit 500 m Radius CIMA Beratung + Management GmbH

41 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 von Hauptverkehrsstraßen, Gewässern oder Bahnlinien, die nur an ausgewählten Stellen eine Über oder Unterquerung zulassen. Abb. 33: Räumliche Unterschiede in der Nahversorgungssituation Zu berücksichtigen ist darüber hinaus, dass sich die Angebotstiefe und breite bei unterschiedlichen Betriebstypen enorm unterscheidet. So bieten Verbrauchermärkte (z.b. Marktkauf) bis zu verschiedene Produkte an, während in Lebensmitteldiscountern im Schnitt lediglich rund Artikel zu finden sind. Die größte Lücke in der wohnortnahen Grundversorgung mit Lebensmitteln außerhalb der Vier und Marschlande tut sich im östlichen Bereich des Stadtteils Bergedorf auf. Die Straßen und Siedlungsstruktur im sogenannten Villenviertel hat die Ansiedlung eines konventionellen Nahversorgers bislang behindert. Die benachbarte Gemeinde Wentorf übernimmt deshalb für die dortige Bevölkerung eine wichtige Versorgungsfunktion im Bereich des periodischen Bedarfs. Spadenland 0% Billwerder Moorfleet (1.301 EW) (1.128 EW) 2 % 196 % Tatenberg 50 % Ochsenwerder (2.295 EW) 21 % Allermöhe ( EW) 30% Reitbrook (480 EW) 0 % Kirchwerder (9.012 EW) 59 % Lohbrügge ( EW) 101 % Bergedorf ( EW) 92 % Curslack (3.743 EW) 50 % Neuengamme (3.743 EW) 83 % Altengamme (2.194 EW) 14 % Handelszentralität periodisch > 100 % Handelszentralität periodisch % Handelszentralität periodisch 0 30 % Auch in den südlichen Bereichen von Nettelnburg und Neu Allermöhe liegen Wohngebiete, die über keinen Nahversorger in fußläufiger Erreichbarkeit verfügen. Kartengrundlage: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Einen weiteren Hinweis auf die Versorgungssituation innerhalb der Stadtteile geben die Einzelhandelszentralitäten im periodischen Bedarfsbereich (Abb. 33). Die genannten Zentralitätswerte stellen das Verhältnis von im Stadtteil vorhandenem Einzelhandelsangebot und im Stadtteil vorhandener Nachfrage dar. Hohe monetäre Werte erreichen die Kaufkraftabflüsse demnach vor allem im bevölkerungsreichen Allermöhe. Die Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs ist im Bezirk Bergedorf aktuell nicht ausreichend gewährleistet, wenn auch die Wochenmärkte das Angebot des stationären Einzelhandels quantitativ wie auch qualitativ ergänzen. Vor allem in den ländlichen Bereichen des Bezirks, den Vier und Marschlanden, ist die Bevölkerung aufgrund der großen Distanzen zwischen Wohn und Einkaufsort häufig auf das Auto angewiesen. Lücken in der wohnortnahen Versorgung gibt es darüber hinaus auch im östlichen Bergedorf, die höchsten monetären Kaufkraftverluste hingegen in Allermöhe. Inwiefern unter den gegebenen Umständen eine weitere Verbesserung der Nahversorgung möglich ist, wird in Kapitel 8 dargestellt. CIMA Beratung + Management GmbH

42 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf STRATEGIEN FÜR DIE ZUKÜNFTIGE EINZEL HANDELSENTWICKLUNG DES BEZIRKS BERGEDORF Um das bestehende Einzelhandelsangebot im Bezirk Bergedorf sichern zu können und dabei vor allem die Stärken des Einzelhandelsstandortes Hauptzentrum auszubauen und an die geänderten Rahmenbedingungen anpassen zu können, ist aus Gutachtersicht die Umsetzung eines abgestimmten Zentrenund Standortkonzepts notwendig. Der folgende Zielkatalog dient dafür als Grundlage. Die Kapitel 5 bis 9 bauen darauf auf. Gleichmäßige und ausgewogene Versorgung des Bezirks! Der Bezirk Bergedorf übernimmt im Bereich des langfristigen, gehobenen Bedarfs bereits eine nicht unerhebliche Versorgungsfunktion auch für Teile Hamburgs und das schleswig holsteinische Umland. Um diese Versorgungssituation auch zukünftig zu erhalten, ist es nötig, die bislang eher unterrepräsentierten Branchen in Bergedorf zu stärken und die Attraktivität des Hauptzentrums kontinuierlich zu steigern. Als äußerst positiv ist zu bewerten, dass das Hauptzentrum nach Fertigstellung des CCB sowie des Neuen Mohnhofs einen Verkaufsflächenanteil von 39,2 % an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche besitzen wird. Dieser Wert sollte erhalten und gegebenenfalls weiter ausgebaut werden. Auf Grund eigener Berechnungen geht die CIMA grundsätzlich davon aus, dass ab einem Verkaufsflächenanteil von ca. 30% eine Angebotsmasse im Hauptzentrum einer Stadt erreicht wird, die verstärkt dazu beiträgt, dass Kunden aus dem Marktgebiet bewusst bzw. verstärkt dieses Hauptzentrum aufsuchen. Um die Angebotsvielfalt des Hauptzentrums dauerhaft zu erhalten, sollten zentrenrelevante Sortimente zukünftig ausschließlich in den zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt werden. Die Handelszentralität des Bezirks Bergedorf weist mit 88 % einen unterdurchschnittlichen Wert auf, der von deutlichen Kaufkraftabflüssen ins übrige Hamburg und das Umland zeugt. Trotz der bestehenden Konkurrenzsituation zur Hamburger City ist dieser Wert aus Gutachtersicht zumindest soweit steigerbar, dass die Selbstversorgung des Bezirks gewährleistet werden kann. Dazu ist insbesondere nötig, die Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs möglichst flächendeckend und wohnortnah sicherzustellen. Zentrale Versorgungsbereiche sollten vor allem in den bevölkerungsreichen Stadtteilen zudem auch den Grundbedarf an aperiodischen Waren decken. Sicherung und Stärkung der Versorgungsfunktion des Bezirkszentrums! Sicherung und Stärkung der qualitativen Funktionsvielfalt des Hauptzentrums mit den Subzentren Sachsentor und Lohbrügge Zentrum! Ein intaktes Zentrum lebt unter anderem von seiner Funktionsvielfalt. Neben dem Einzelhandel als Hauptattraktion sollten im Hauptzentrum Flächen für andere Nutzungen bereitgestellt werden. Dies sind vor allem attraktive Wohnungen, unterschiedliche Dienstleistungsanbieter wie Gastronomie, Ärzte und andere Gesundheitsdienstleister und handwerkliche Betriebe mit geringen bzw. keinen Emissionen. Eine gewisse Funktionsteilung zwischen den drei Einzelhandelspolen Sachentor, CCB und Alte Holstenstraße ist dabei durchaus sinnvoll. Darüber hinaus sollte der Stellenwert der beiden Subzentren Sachsentor und Lohbrügge Zentrum weiterhin durch unterschiedliche Events und Marketingmaßnahmen positiv nach außen getragen werden (vgl. Kap. 8.1). Funktionsmischung trägt dazu bei, dass das Hauptzentrum über die üblichen Geschäftsöffnungszeiten hinaus als belebter Mittelpunkt des Bezirks wahrgenommen und genutzt wird. Wichtig dabei bleibt jedoch herauszu CIMA Beratung + Management GmbH

43 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 stellen, dass die Leitfunktion des Einzelhandels grundsätzlich gesichert werden sollte. Die anderen Funktionen (Wohnen/ Gastronomie/ Dienstleistungen/ Gewerbe) können diese Leitfunktion des Hauptzentrums lediglich ergänzen bzw. abrunden. Sicherung und Stärkung der Zentralen Versorgungsbereiche! Die CIMA hat im Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandelskonzepts Zentrale Versorgungsbereiche innerhalb des Bezirks definiert, die nach 34, 3 BauGB, 11, 3 BauNVO, 9, 2a BauGB und 2, 2a BauGB unter einen besonderen Schutz gestellt werden. Ziel ist die Sicherung und Stärkung der wohnortnahen Grundversorgung und die ergänzende Versorgung mit Sortimenten des aperiodischen Bedarfsbereiches in städtebaulich integrierter Lage. Sicherung und Stärkung der Nahversorgung innerhalb des Bezirks! Die Nahversorgungssituation im Bezirk Bergedorf sollte optimiert werden. Die niedrige Handelszentralität im periodischen Bedarfsbereich von lediglich 73 % zeigt, dass das vorhandene Angebot die Nachfrage der Bevölkerung nicht decken kann. Die bestehenden Nahversorgungseinrichtungen sind zudem nicht flächendeckend über das Bezirksgebiet verteilt, so dass in manchen Bereichen keine wohnortnahe Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs möglich ist. Neben einer Sicherung der bestehenden Nahversorger sollte deshalb eine behutsame Entwicklung der bislang unterversorgten Stadtteile fokussiert werden. Sicherung und Entwicklung von Flächen für den nicht zentrenrelevanten Einzelhandel im Bezirk! Genauso wie für zentrenrelevante Sortimente sollten auch für nichtzentrenrelevante Sortimente weitere Entwicklungsmöglichkeiten gewährt werden. Die Ansprüche dieser Betriebe (Gartenmärkte, Möbelmärkte etc.) unterscheiden sich in der Regel sehr deutlich von anderen Einzelhandelsbetrieben. Nichtsdestotrotz werden gerade auch in diesen Bereichen erhebliche Umsätze erwirtschaftet. Schaffung von Investitionssicherheit/ Planungssicherheit! Um Einzelhandelsbetriebe betriebswirtschaftlich sinnvoll führen zu können, ist es für die Immobilienbesitzer und aus Betreibersicht notwendig, verlässliche Aussagen zu verschiedenen Entwicklungsflächen und Standorten zu bekommen. Aus Sicht der CIMA ist dafür ein konkretes Standort, Zentren und Branchenkonzept notwendig, das in den zuständigen Gremien des Bezirks Bergedorf mit Bindungswirkung beschlossen wird. CIMA Beratung + Management GmbH

44 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf SORTIMENTSLISTE 5.1 Notwendigkeit von Sortimentslisten Laut aktueller Rechtsprechung (u.a. Urteil OVG Münster vom 22. April a D 142/02.NE) kann eine Kommune unter anderem zur Verfolgung des Ziels Schutz und Stärkung der Attraktivität und Einzelhandelsfunktion der Innenstadt den Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten innerhalb eines Bebauungsplanes ausschließen. 10 Der Ausschluss kann alle Sortimente umfassen, deren Verkauf typischerweise im Hauptzentrum erfolgt und in einer konkreten örtlichen Situation für das Hauptzentrum von erheblicher Bedeutung ist. Laut Oberverwaltungsgericht müssen für einen solchen Ausschluss städtebauliche Gründe vorliegen. Die Maßstäbe, die an eine solche Einzelhandelssteuerung von den Oberverwaltungsgerichten gestellt werden, bedeuten jedoch auch, dass eine Begründung ohne vorliegendes aktuelles Einzelhandelskonzept nicht rechtssicher denkbar ist. Dies umfasst auch die Erarbeitung einer spezifischen, auf den jeweiligen Ort angepassten Sortimentsliste, die es ermöglicht, die besondere Angebotssituation und ggf. zukünftige Planungsabsichten zu berücksichtigen. einem Gewerbegebiet das Ziel, die Attraktivität der Ortsmitte in ihrer Funktion als Versorgungszentrum zu erhalten und zu fördern, darf sie in die Liste der ausgeschlossenen innenstadtrelevanten Sortimente auch Sortimente aufnehmen, die in der Innenstadt derzeit nicht (mehr) vorhanden sind, deren Ansiedlung dort aber erwünscht ist. 11 Für die räumliche Lenkung der Einzelhandelsentwicklung bedeutet dies, dass der bloße Übertrag einer allgemeinen Sortimentsliste Beispiel Kieler Liste auf die spezifische Situation innerhalb einer Kommune nicht zu empfehlen ist. Das macht aus Sicht der CIMA die Aufstellung einer auf die jeweilige Gemeinde angepassten kommunalen Sortimentsliste notwendig. Eine solche Liste muss dann, soll sie in der Gemeindeplanung bauleitplanerische Anwendung finden, politisch bestätigt werden. Dies nützt letzten Endes auch den Betroffenen (Investoren, Immobilienbesitzer, vorhandene Einzelhandelsbetriebe), die sich aufgrund der Verbindlichkeit der Festsetzungen auf eine gewisse Investitionssicherheit (auch außerhalb des jeweiligen beschränkten Gebietes) verlassen können. 5.2 Sortimentsliste für Bergedorf Auch der VGH Mannheim unterstreicht in dem Urteil vom (3 S 1259/05) noch einmal die Relevanz von ortspezifischen Sortimentslisten, insbesondere vor dem Hintergrund zukünftiger Planungen: Verfolgt eine Gemeinde mit dem Ausschluss innenstadtrelevanter Einzelhandelssortimente in 10 Siehe hierzu auch: OVG Lüneburg, Urteil vom 14. Juni KN 155/05: 1 Abs. 4 9 BauNVO bietet eine Grundlage für den Ausschluss von Einzelhandel oder innenstadtrelevanten Sortimente auch dann, wenn das Plangebiet nicht unmittelbar an das Ortszentrum oder den Bereich angrenzt, zu dessen Schutz die Gemeinde von dieser Feinsteuerungsmöglichkeiten Gebrauch macht. Die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt der Hansestadt Hamburg hat 1996 in den Leitlinien für den Einzelhandel im Rahmen der Hamburger Stadt 11 Siehe hierzu auch: OVG Münster, Urteil vom 03.Juni A 92/99.NE: Es gibt keine Legaldefinition dafür, wann sich ein Warensortiment als zentrenrelevant erweist. Ebenso wenig legt der für das Land Nordrhein Westfalen ergangene Einzelhandelserlass 1996 (MBI NRW 1996 S. 922) verbindlich fest, dass bestimmte Sortimentsgruppen zentrenrelevant sind; Notwendigkeit der individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation insbesondere bei vollkommenem Ausschluss der angeführten Sortimente. CIMA Beratung + Management GmbH

45 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 entwicklungspolitik eine Liste von Einzelhandelssortimenten und ihrer Zentrenrelevanz aufgestellt. In der Anlage zu den Leitlinien heißt es, dass Auswirkungen von Einzelhandelsansiedlungen auf die städtebauliche Entwicklung ( ) neben der Größe des Objekts auch von den angebotenen Sortimenten abhängen (BSU/Amt für Landesplanung und Landschaftsplanung/LP : Leitlinien für den Einzelhandel, S. 10). Demnach werden bei folgenden Sortimenten eher geringe zentrenschädigende Auswirkungen erwartet: Möbel, Tapeten, Teppiche, Bodenbeläge, Kraftfahrzeuge und Kfz Teile, Bau und Gartenbedarf, Brennstoffe, Boote, Wohnwagen. Von der Ansiedlung folgender Sortimenten außerhalb der Zentren sind laut Hamburger Leitlinien negative Auswirkungen zu erwarten: Spielwaren, Sportartikel, Bücher, Papier und Schreibwaren, Kunstgewerbe, Geschenkartikel, Unterhaltungselektronikartikel (sog. Braune Ware), Haushaltelektroartikel, Bild und Tonträger, Kommunikationselektronik (sog. Weiße Ware), Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Fahrräder. (vgl. BSU/Amt für Landesplanung und Landschaftsplanung/LP : Leitlinien für den Einzelhandel, S. 10) Die folgende Sortimentsliste für Bergedorf stellt keinen Gegenentwurf zur Hamburger Liste der BSU dar, sondern lediglich eine Ergänzung und Konkretisierung, um eine einfachere Handhabung in der Bauleitplanung zu gewährleisten. Die von der CIMA erstellte Sortimentsliste für den Bezirk Bergedorf untergliedert sich in zentrenrelevante, nahversorgungsrelevante und nichtzentrenrelevante Sortimente. Im Folgenden werden die Anforderungen für die entsprechenden Sortimente erläutert, um die Einordnung der einzelnen Branchen nachzuvollziehen. Nahrungs und Genussmittel, Drogerien, Parfümerien, Textilien, Bekleidung, Schuhe, Lederwaren, Uhren, Schmuck, Foto, Optik, CIMA Beratung + Management GmbH

46 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Eine besondere Stellung unter den zentrenrelevanten Sortimenten haben die nahversorgungsrelevanten Sortimente, die täglich oder wöchentlich nachgefragt werden (periodischer Bedarf). Als zentrenrelevant werden darüber hinaus die Sortimente bezeichnet, die eine bestimmte Funktion am Standort erfüllen (z. B. als Frequenzbringer), vom Kunden ohne Probleme transportiert werden können, i.d.r. einer zentralen Lage bedürfen, da sie auf eine gewisse Kundenfrequenz angewiesen sind, Erlebniseinkauf nach sich ziehen können Konkurrenz vor Ort benötigen, um positive Agglomerationseffekte entstehen zu lassen, vorwiegend im Hauptzentrum angeboten werden und prägend für das Hauptzentrum sind sowie typischerweise als zentrenrelevant eingestuft werden (vgl. BAG Sortimentsliste). Von Bedeutung ist darüber hinaus auch die tatsächliche Ist Situation im Bezirk Bergedorf. Die nachfolgenden Abbildungen geben einen Überblick, welche Sortimente heute vorwiegend im Hauptzentrum angeboten werden und welche Sortimente vor allem an den sonstigen Standorten und in den Fachmarktagglomerationen zu finden sind. Abb. 34: Flächenanteile des Hauptzentrums, nach Warengruppen Periodischer Bedarf Apotheken Drogerien, Parfümerien Schnittblumen Kiosksortiment (Zeitschriften) Lebensmittel 29,7 26,8 36,5 49,9 56,6 70,3 73,2 63,5 50,1 43,4 0% 20% 40% 60% 80% 100% Nicht zentrenrelevante Sortimente sind hingegen vor allem Sortimente, die aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs nicht für zentrale Standorte geeignet sind, die nur sehr schwer zu transportieren sind oder eines zusätzlichen Transportmittels bedürfen und deren Kauf eher als Versorgungseinkauf und weniger als Erlebniseinkauf wahrgenommen wird. Zudem verfügen die Betriebe, die diese Sortimente anbieten, auf den jeweiligen Verkaufsflächen in der Regel nur über eine im Vergleich zu den anderen Sortimenten (siehe oben) geringe Flächenproduktivität. Anteil Hauptzentrum Anteil Bergedorf Rest CIMA Beratung + Management GmbH

47 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Aperiodischer Bedarf (mittelfristig) Aperiodischer Bedarf (langfristig) Lederwaren Sanitätsbedarf 100,0 100,0 Kunstgegenstände, Antiquitäten Uhren, Schmuck Optik 100,0 99,0 89,4 1,0 Schuhe 96,3 3,7 Foto 63,4 36,6 Bücher Oberbekleidung Spielwaren Wäsche, Strümpfe Sportartikel 55,5 95,3 93,9 90,2 84,1 44,5 4,7 6,1 9,8 15,9 Unterhaltungselektronik Hausrat, Glas, Porzellan, Keramik, PC, Telekommunikation, Elektrogeräte, Leuchten Möbel Farben, Lacke, Tapeten 47,8 40,2 27,8 26,7 18,2 11,5 52,2 59,8 72,2 73,3 81,8 88,5 Heimtextilien, Kurzwaren 39,3 60,7 Zoobedarf 20,5 79,5 Schreibwaren 19,7 80,3 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Autozubehör Fahrräder Eisenwaren, Baumarktsortimente Musikinstrumente, Musikalien Babybedarf 8,1 5,5 1,0 91,9 94,5 99,0 100,0 100,0 Anteil Hauptzentrum Anteil Bergedorf Rest Blumen, Gartenbedarf 100,0 0% 20% 40% 60% 80% 100% Anteil Hauptzentrum Anteil Bergedorf Rest Quelle: CIMA GmbH 2009 Die Liste der nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nichtzentrenrelevanten Sortimente für Bergedorf (vgl. Abb. 35) spiegelt diese Untersuchungsergebnisse wider. Darüber hinaus wurden in die Liste der zentrenrelevanten Sortimente aber auch Sortimente aufgenommen, deren aktueller Anteil im Bergedorfer Hauptzentrum derzeit zwar gering ist, die aber zu Stärkung des Zentralen Versorgungsbereichs zukünftig vermehrt dort angesiedelt werden sollen. CIMA Beratung + Management GmbH

48 Einzelhandels und Zentrenkonzept Bezirk Hamburg Bergedorf 2010 Die Sortimentsliste ist wesentlicher Bestandteil des Zentrenkonzepts. Abb. 35: Sortimentsliste für Bergedorf Zentrenrelevante Sortimente Bekleidung (Damen, Herren, Kinder) Bücher Computer und Zubehör, Telekommunikation Elektrogeräte, Leuchten Foto, Film Geschenkartikel Glas/ Porzellan/ Keramik, Hausrat Heimtextilien, Kurzwaren, Teppiche (Stapelware), Handarbeitsbedarf Kunstgegenstände Lederwaren, Kürschnerwaren (inkl. Pelze, Taschen, Schulranzen) Optik Schuhe Sportartikel (inkl. Sportbekleidung, Sportschuhe, Jagd, Reit und Angelausstattung, Outdoor /Trekkingbedarf) Schreibwaren Spielwaren (inkl. Hobbybedarf, Basteln) Sanitätswaren Unterhaltungselektronik (TV, HiFi, Video, Ton und Datenträger) Uhren und Schmuck Wäsche, Strümpfe, sonstige Bekleidung Nicht zentrenrelevante Sortimente Baustoffe, Baumarktartikel Bodenbeläge (inkl. Teppichrollen) Büromaschinen Camping Großartikel (Zelte, Wohnwagen) Farben, Lacke Fahrräder Gartenbedarf (inkl. Pflanzen) Kfz Zubehör Möbel (inkl. Matratzen) Musikinstrumente Sanitärwaren Tapeten Werkzeuge, Eisenwaren Zoobedarf, Tiernahrung Nahversorgungsrelevante Sortimente Lebensmittel (inkl. Getränke), Reformwaren Drogerieartikel/ Parfümerieartikel (inkl. Apotheken) Schnittblumen Kioskwaren/ Zeitschriften Quelle: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

49 Die von der CIMA erstellte Sortimentsliste für den Bezirk Bergedorf zeigt große Übereinstimmung mit der Liste, wie sie die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt der Hansestadt Hamburg 1996 in den Leitlinien für den Einzelhandel im Rahmen der Hamburger Stadtentwicklungspolitik festgelegt hat. Die im Rahmen dieses aktuellen Einzelhandelskonzeptes abgeleitete Sortimentsliste stellt lediglich eine Konkretisierung und Weiterentwicklung der Sortimentsliste der BSU dar. Einzelne Sortimente in der Sortimentsliste für Bergedorf, deren Einordnung als zentrenrelevant, nahversorgungsrelevant bzw. nichtzentrenrelevant sich nicht aus ihren charakteristischen Eigenschaften ergibt oder im Vergleich mit der Sortimentsliste der BSU einer spezifischen Abwägung bedarf, werden nachfolgend kurz erläutert. Erklärungen zu den einzelnen Sortimenten Mit der steigenden Mobilität der Kunden und sich verändernden Betriebstypen hat sich auch das Einkaufsverhalten der Kunden in den letzten Jahren deutlich geändert. Lebensmittel und Drogeriewaren (periodischer Bedarf) werden heute sehr häufig in größeren Mengen, z.b. ein Mal in der Woche mit dem (eigenen) Pkw, eingekauft. Dabei spielt die unmittelbare Entfernung zum Wohnort ( Nah Versorgung) nur noch eine untergeordnete Rolle. Gleichzeitig ist es stadtplanerisch wünschenswert, für die weniger mobilen Bevölkerungsschichten (Stichwort: demographischer Wandel) eine wohnortnahe Grundversorgung sicherzustellen. Von daher ist es zu empfehlen, weiterhin städtebaulich integrierte Standorte als Nahversorgungsstandorte zu entwickeln. Die CI MA sieht die Sortimente des periodischen Bedarfsbereichs deshalb weiterhin, wie auch die BSU, als zentrenrelevant an. Um eine wohnortnahe Grundversorgung zu gewährleisten, sind aus Gutachtersicht unter Umständen jedoch auch Standorte außerhalb bestehender Zentren geeignet. Dabei sollte sich an folgenden Standortkriterien orientiert werden: integrierte Lage, Nähe zu bestehenden Wohngebieten und ÖPNV Anbindung. Die CIMA differenziert deshalb von den zentrenrelevanten Sortimenten zusätzlich die nahversorgungsrelevanten Sortimente. Weder im Hauptzentrum des Bezirks Bergedorf noch in den übrigen zentralen Versorgungsbereichen gibt es zum gegenwärtigen Zeitpunkt ein Fahrradfachgeschäft oder einen Fahrradmarkt. Lediglich das SB Warenhaus Marktkauf führt Fahrräder und Fahrradzubehör als Randsortiment; somit befinden sich nur 5,5 % der Verkaufsfläche in diesem Sortimentsbereich innerhalb des Hauptzentrums. Aus der aktuellen Angebotsstruktur lässt sich deshalb keine Zentrenrelevanz oder besondere Schutzwürdigkeit ableiten. Auch entsprechen Fahrräder aufgrund ihrer Eigenschaften eher den nicht zentrenrelevanten Sortimenten (vgl. Ausführungen zu zentrenrelevanten Sortimenten auf Seite 46). Zugleich würde den bereits vorhandenen, v.a. kleinflächigen und inhabergeführten Anbietern durch die Einstufung des Sortiments Fahrräder als zentrenrelevant die Möglichkeit genommen, ihre Betriebe falls nötig auch marktgerecht weiterzuentwickeln. Anders als auf der Liste der BSU wurden Fahrräder deshalb auf der Sortimentsliste für Bergedorf den nichtzentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Musikinstrumente werden auf der Liste der BSU nicht gesondert aufgeführt. Da sie nur schwer zu transportieren sind und vom Kunden sehr gezielt und anlassbezogen eingekauft werden, so dass keine positiven Agglomerationsund Synergieeffekte für das in den Zentren vorhandene Angebotsspektrum zu erwarten sind, ist für Musikinstrumente keine grundsätzliche Zentrenrelevanz abzuleiten. Auch die spezielle Situation im Bezirk Bergedorf spricht für eine Einordnung als nicht zentrenrelevantes Sortiment: der einzige Anbieter von Musikinstrumenten befindet sich in der Fachmarktagglomeration Stuhlrohrstraße; innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche ist das Sortiment hingegen überhaupt nicht vertreten. Im konkreten Fall ist deshalb auch keine Zentrenschädigung möglich. Aus den eben genannten Gründen wurden Musikinstrumente den nichtzentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Das Sortiment Zoobedarf und Tiernahrung findet sich ebenfalls nicht auf der Liste der BSU. Es wird mittlerweile vor allem in Fachmärkten und als Randsor CIMA Beratung + Management GmbH

50 timent in großen Lebensmittelmärkten angeboten. In einigen Innenstädten ist ein verhältnismäßig hoher Anteil des Sortiments spezialisierter Zoobedarf vorhanden. Diese innenstädtischen Zoohandlungen sind dann vor allem durch Handel mit lebendigen Tieren, die Erstausstattung für einen Tierliebhaber, den Erwerb von Spezialbedarf sowie vor allem durch Beratungen verschiedener Art geprägt. Dafür ist der Warentransport mit dem eigenen Pkw nicht zwangsläufig erforderlich. In Hauptzentrum von Bergedorf gibt es jedoch nur noch einen Anbieter dieser Art. Tiernahrung und Heimtierbedarf werden allerdings mittlerweile verstärkt in nicht integrierten Lagen (neben Baumärkten auch Tierbedarf Abholmärkte) angeboten. Das ist auch in Bergedorf der Fall: über 80% der Verkaufsflächen im Bereich Zoobedarf und Tiernahrung sind in Baumärkten und Tierbedarf Abholmärkten zu finden, weitere 10,9% als Randsortiment in Verbraucher und Drogeriemärkten. Unter Tiernahrung und Heimtierbedarf sind i.d.r. schwer zu transportierende (sperrige) Artikel zu verstehen, d.h. Futtersäcke, Käfige, Hundehütten und Hygieneartikel (z.b. Katzenstreu). Der Kunde kauft diese Artikel zwecks Bevorratung i.d.r. in größeren Mengen mit dem eigenen Pkw ein. Da aus Sicht der CIMA bei dieser Entwicklung (bezüglich der Standorte und Betriebstypen) zurzeit keine Umkehr zu erkennen ist, haben Tiernahrung und Heimtierbedarf heute wie auch zukünftig für den Bezirk Bergedorf keine Zentrenrelevanz mehr. Da eine Differenzierung zwischen spezialisiertem Zoobedarf und Tiernahrung/ Heimtierbedarf in der Praxis kaum zu handhaben ist, wurde auf eine detaillierte Trennung dieser Sortimentsteilbereiche verzichtet und die Sortimentsgruppe Zoobedarf und Tiernahrung generell als nichtzentrenrelevant eingeordnet. Babybedarf nicht gerechtfertigt, zumal auch Kinderwägen und Kindersitze im weitesten Sinne den Sortimentsgruppen Möbel und Kfz Zubehör zuzuordnen sind. Die Einstufung von Babyfachmärkten im Bezirk Bergedorf als zentren oder nicht zentrenrelevant soll künftig im Einzelfall anhand des Kernsortiments erfolgen, das je nach Ausrichtung des Marktes von Möbeln bis zu Bekleidung reichen kann. Da der Handel mit Kraftfahrzeugen, Brennstoffen und Booten für die CIMA nicht zum Einzelhandel im engeren Sinne zählt, fehlen diese Warengruppen auf der CIMA Sortimentsliste für Bergedorf. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass von einer Ansiedlung dieser Sortimente außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche keine negativen Auswirkungen auf das Hauptzentrum oder die Nahversorgungszentren zu erwarten sind. Die CIMA hat auf diese Liste aufbauend ein standortspezifisches Branchenkonzept entwickelt (Kapitel 8). Babybedarf wird im Bezirk Bergedorf nicht als eigenständiges Sortiment betrachtet. Babyfachmärkte und geschäfte führen zu einem großen Anteil Artikel der Sortimentsgruppen Möbel, Spielwaren, Bekleidung und Drogerie, die auch bei den entsprechenden, nicht ausschließlich auf Kleinkinder spezialisierten Anbietern zu finden sind. Lediglich bei Kinderwägen, Wiegen, Trage und Autositzen handelt es sich um genuin kleinkindspezifische Waren. Allein für diese wenigen Artikel scheint die Ausweisung einer eigenen Sortimentsgruppe CIMA Beratung + Management GmbH

51 6 FESTLEGUNG ZENTRALER VERSORGUNGS BEREICHE 6.1 Zur Notwendigkeit der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche nach 34 (3) BauGB Lange Zeit galt für Einzelhandelsansiedlungen innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile, dass sich das Vorhaben lediglich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche [ ] in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist ( 34, 1 BauGB). Demnach war es innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nicht relevant, ob ein Einzelhandelsvorhaben zentrenrelevante Sortimente angeboten hat oder nicht. Einziger Bewertungsmaßstab war, dass es sich in die nähere Umgebung einfügte. Dies erschwerte jedoch für viele Kommunen die nachhaltige Steuerung einer wohnortnahen Einzelhandelsversorgung. Hatte zum Beispiel ein großflächiger Lebensmittelmarkt (über 800 qm Verkaufsfläche) in der Nähe eines Autohauses oder eines Baumarktes im unbeplanten Innenbereich ( 34 Gebiet) einen Bauantrag gestellt, bestand in der Regel aus bauplanungsrechtlicher Sicht keine Verhinderungsmöglichkeit (vgl.: Geyer, 2005: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn 3_05, Dortmund. S. 14). Um Vorhaben dieser Art entgegentreten zu können, trifft die Regelung nach 34 (3) BauGB nun die Festsetzung, dass von entsprechenden Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in der betroffenen Kommune oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein dürfen. Eine ähnliche Festsetzung trifft der 11 (3) BauNVO für großflächige Einzelhandelsbetriebe in Sondergebieten; demnach sind Auswirkungen von großflächigen Einzelhandelsbetrieben auf die Entwicklung Zentraler Versorgungsbereiche auszuschließen. Schutzobjekt sind also ein oder mehrere Zentrale Versorgungsbereiche. 2 (2) Satz 2 BauGB beinhaltet außerdem die Erweiterung des kommunalen Abstimmungsgebotes. Demnach können sich Kommunen gegenüber der Zulassung von Einzelvorhaben und Planungen anderer/ angrenzender Kommunen auf Auswirkungen bzw. den Schutz ihres Zentralen Versorgungsbereiches/ ihrer Zentralen Versorgungsbereiche berufen. Darüber hinaus schafft 9 (2a) BauGB die Möglichkeit, zur Entwicklung und zur Erhaltung Zentraler Versorgungsbereiche mit einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit bestimmter Arten der Nutzung (nach 34 (1) und (2) BauGB) zu steuern. Demnach stellen sich zunächst die Fragen: Wie definiert man einen Zentralen Versorgungsbereich? Was ist unter schädlichen Auswirkungen zu verstehen? Mittlerweile haben sich mehrere Gerichte mit den Fragen auseinandergesetzt, die sich durch die geänderte Gesetzeslage ergeben. Die nachfolgenden Kapitel geben einen kurzen Überblick, was aus den neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen für die kommunale Einzelhandelsplanung folgt. CIMA Beratung + Management GmbH

52 6.1.1 Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) Bei Zentralen Versorgungsbereichen handelt es sich um räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen (häufig ergänzt durch Dienstleistungsbetriebe und gastronomische Betriebe) eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt (vgl. OVG Münster: 7 A 964/05). Dieser Bereich kann sowohl anhand vorhandener Betriebe als auch anhand planerischer Zielsetzungen festgesetzt werden. Somit können sich Zentrale Versorgungsbereiche ergeben aus: bestehenden Bauleitplänen, d.h. auf die Darstellung in B Plänen, insbesondere aber auch auf die Darstellung im Flächennutzungsplan, der Situation vor Ort (d.h. im Wesentlichen aus dem vorhandenen Einzelhandelsbestand). Daraus ergibt sich, dass Zentrale Versorgungsbereiche zum Zeitpunkt der Festlegung nicht bereits vollständig als Zentraler Versorgungsbereich entwickelt sein müssen, sie sollten zum Zeitpunkt der Festlegung jedoch bereits als Planung eindeutig erkennbar sein. Zunächst scheint es offensichtlich, wo die zentralen Einkaufslagen des Bezirks Bergedorf zu finden sind. Im Hamburger Zentrenkonzept ist neben dem Bezirkszentrum Bergedorf auch ein Stadteilzentrum ausgewiesen, dessen Einordnung als Zentraler Versorgungsbereich sicherlich unstrittig ist. Eine exakte räumliche Abgrenzung dieser beiden Zentren wurde allerdings bislang nicht vorgenommen. Als wesentlich schwieriger erweist sich die Einordnung von Nahversorgungsstandorten mit deutlich weniger Einzelhandelsbesatz und zum Teil dispersen Nutzungsstrukturen. Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als Zentraler Versorgungsbereich einzustufen ist, legt die CIMA die folgenden Bewertungsmaßstäbe an: Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbestandes/ Umfang der bestehenden Versorgungsfunktion Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbestandes Einheitlichkeit der funktionalen, städtebaulichen und räumlichen Struktur Städtebaulich integrierte Lage (fußläufige Erreichbarkeit), Nähe zu Wohngebieten Dem Zentralen Versorgungsbereich muss zudem eine zentrale Funktion für die Versorgung der Bevölkerung zukommen, eine bloße Agglomeration von Betrieben reicht nicht aus. Als Zentrale Versorgungsbereiche können grundsätzlich angesehen werden: Hauptzentren: Größerer Einzugsbereich, i.d.r. auch ein weiteres Umland, breites Spektrum an Waren für den lang, mittel und kurzfristigen Bedarf. Stadtteilzentren: Mittlerer Einzugsbereich (bestimmte Stadtteile), ein breites Spektrum an Waren für den mittel und kurzfristigen, ggf. auch langfristigen Bedarf. Nahversorgungszentren: Kleinerer Einzugsbereich (bestimmte Quartiere), vorwiegend Waren für den kurzfristigen, ggf. auch für Teilbereiche des mittelfristigen Bedarfs. Um eindeutig zuordnen zu können, ob einzelne Betriebe oder Grundstücke in einem Zentralen Versorgungsbereich liegen und somit schützenswert sind, ist eine grundstücksscharfe Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche notwendig. Kreisförmige Markierungen oder vage Bezeichnung des jeweiligen Bereiches reichen nicht aus (vgl.: Geyer, 2005: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn 3_05, Dortmund, S. 16). CIMA Beratung + Management GmbH

53 6.1.2 Schädliche Auswirkungen Bisherige Beurteilungen und Gutachten gehen bei der Bewertung von schädlichen Auswirkungen auf die Regelungen nach 11 BauNVO zurück. Hierunter sind Auswirkungen zu verstehen, die sich auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken. Auswirkungen [ ] sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 Bundes Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich [ ] auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt (vgl. 11 (3) BauNVO). Die Rechtsprechung ging bislang bei der Frage, was unter negativen Auswirkungen im Sinne des 11 (3) BauNVO zu verstehen ist, davon aus, dass bei etwa 10 % Umsatzverteilungen Auswirkungen anzunehmen sind. Teilweise wird jedoch bereits bei 7 % Umsatzverlagerungen davon ausgegangen, dass Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche anzunehmen sind. In neueren Urteilen wird vielfach sogar davon ausgegangen, dass erst ein prognostizierter Kaufkraftabfluss von etwa 20% des Einzelhandelsumsatzes schädliche Auswirkungen zur Folge hat (vgl. Berkemann, Halama, 2005: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 363). Auch erhebliche Veränderungen von Verkehrsströmen oder ein unerwünschtes Verkehrsaufkommen können `schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sein (vgl.: Berkemann, Halama, 2005: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 363). Als Konsequenz hieraus ergibt sich für neue Einzelhandelsansiedlungen außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche die Notwendigkeit, einen Verträglichkeitsnachweis einzubringen. Für neue Einzelhandelsprojekte in 34 Gebieten bzw. für großflächige Einzelhandelsansiedlungen (über 800 qm VKF) in Sondergebieten muss demnach objektiv festgestellt werden, dass schädliche Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche nicht zu erwarten sind. Das macht in der Regel die Einholung eines unabhängigen Verträglichkeitsgutachtens notwendig. Dies bezieht sich auch auf Flächen, die mittelbar oder unmittelbar an die definierten Zentralen Versorgungsbereiche angrenzen. Die Abwägung erfolgt in Abhängigkeit vom Standort. Außerdem bleibt bei der Abwägung zu bedenken, dass der Kaufkraftabfluss nur ein Indiz, im Sinne eines Anfangsverdachtes ist. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z.b. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch Trading Down Effekte gekennzeichnet sind. Maßgeblich sind bei Bewertungen letzten Endes erhebliche städtebauliche Funktionsverluste, die u. U. bereits bei Umsatzverteilungen ab ca. 7 bis um 10 % eintreten können. Diese Funktionsverluste können sich ausdrücken in städtischen Verödungen und durch zu erwartende Trading Down Effekte. CIMA Beratung + Management GmbH

54 6.2 Charakteristika zur Eingliederung in die Struktur der Zentralen Versorgungsbereiche (ZV) Um eine nachvollziehbare Grundlage für die Bewertung der Standorte als Zentrale Versorgungsbereiche vornehmen zu können, hat die CIMA ein auf den Bezirk Bergedorf angepasstes Bewertungsschema erarbeitet. Demnach sind zwei Kategorien von Zentralen Versorgungsbereichen zu unterscheiden, die durch folgende Merkmale gekennzeichnet sind: Hauptzentrum erhebliche Einzelhandels und Dienstleistungsfunktion (Versorgungsfunktion) für den Bezirk und sein Umland Merkmale Einzelhandelsstruktur periodischer Bedarf vorhandene Lebensmittelanbieter Vielzahl von Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäcker/ Fleischer) vorhanden Vielzahl von kleinen Fach und Spezialgeschäften/ Apotheken aperiodischer Bedarf alle Warengruppen (in Teilen mit sehr tiefem und breitem Angebot) vorhanden großflächige Anbieter in den Sortimentsbereichen Bekleidung/ Wäsche vorhanden Schwerpunkte in den zentrenrelevanten Sortimenten, vor allem im persönlichen Bedarfsbereich (Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren, Uhren/ Schmuck, Optik) Merkmale Dienstleistungsstruktur quantitativer und qualitativer Schwerpunkt im Bereich der einzelhandelsnahen Dienstleistungen (Post, Kreditinstitute, Gastronomische Einrichtungen, Reisebüros, Friseure etc.) Merkmale städtebauliche Situation weitgehende städtebauliche, räumliche und funktionale Einheit gestalterisch hochwertige Struktur (der einzelnen Gebäude und des öffentlichen Raumes) bzw. Potenzial, diesen Raum hochwertig zu gestalten städtebaulich integrierte Lage (Funktionsmischung/ unmittelbare Nähe zur Wohnbevölkerung) Nahversorgungszentren lokale Versorgungszentren mit zentraler Bedeutung für die Nahversorgung, darüber hinaus teilweise Angebot von Gütern des aperiodischen Bedarfsbereiches Merkmale Einzelhandelsstruktur: periodischer Bedarf vorhandener Lebensmittelanbieter (mind. 400 qm VKF) CIMA Beratung + Management GmbH

55 aperiodischer Bedarf Ergänzung des Angebotes im periodischen Bedarfsbereich durch Angebote im aperiodischen Bedarfsbereich (jedoch in geringer Breite und Tiefe/ deutliche Angebotslücken vorhanden) Merkmale Dienstleistungsstruktur: Ergänzung des vorhandenen Einzelhandelsangebotes durch einzelhandelsnahe Dienstleistungen (z.b. Kreditinstitute, gastronomische Einrichtungen, Reisebüros, Post, Friseure etc.) Merkmale städtebauliche Situation: städtebaulich integrierte Lage in direkter Nähe zur umgebenden Wohnstruktur zentraler Platz oder zusammenhängende Struktur vorhanden (räumlichfunktionale Einheit) Im Bezirk Bergedorf wurden keine Stadtteilzentren vorgefunden. Das im Hamburger Zentrenkonzept als Stadtteilzentrum ausgewiesene Zentrum am Fleetplatz (Billwerder/Allermöhe) wurde als Nahversorgungszentrum eingestuft (vgl. Kapitel 7.1). CIMA Beratung + Management GmbH

56 7 ZENTRENKONZEPT 7.1 Das Hamburger Zentrenkonzept Das Hamburger Zentrenkonzept ist ein regionales Teilelement des überregionalen bundesweiten Systems der zentralen Orte. Nach diesem System sind Hamburg und Harburg Oberzentren, neben Lübeck, Lüneburg und Neumünster als weiteren Oberzentren der Metropolregion. Innerhalb des großstädtischen Raumes wird Hamburg in ein System von zentralen Standorten untergliedert. Unter zentralen Standorten werden Dienstleistungszentren für die Wohnbevölkerung und für die Wirtschaft verstanden. Zentrale Standorte sind infolge ihrer hohen Konzentration wesentlicher Einzelfunktionen auf den Gebieten des Handels der Verwaltung, der Unterhaltung, der Bildung und des Verkehrs die Brennpunkte der städtischen Lebensfunktionen. Die großen übergeordneten zentralen Standorte, die sich an leistungsfähigen Verkehrslinien herausgebildet haben, bilden zusammen mit diesen als strukturbestimmende Elemente das Grundgerüst der Achsenkonzeption. (Freie und Hansestadt Hamburg 1997: Auszug aus dem Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan) Die Verteilung der unterschiedlichen Aufgaben der zentralen Standorte geht von der Annahme aus, dass in einem Ballungsraum die optimale Versorgung der Bevölkerung und auch die Unterbringung von wirtschaftsorientierten Dienstleistungen nur dezentralisiert erfolgen kann. Dabei ergibt sich eine Hierarchie der Zentren hinsichtlich ihrer Bedeutung: (Freie und Hansestadt Hamburg 1997: Auszug aus dem Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan) Abb. 36: Zentralitätsstufen des Hamburger Zentrenkonzptes Zentralität Bezeichnung Einwohner im Einzugsbereich A City über 3 Mio. Einwohner B 1 Bezirkszentrum etwa Einwohner B 2 Bezirksentlastungszentrum über Einwohner C Stadtteilzentrum etwa bis Einwohner D Lokales Zentrum etwa bis Einwohner Quelle: Freie und Hansestadt Hamburg Bearbeitung: CIMA GmbH 2009 Die Hamburger City ist das A Zentrum im System der zentralen Standorte. Sie umfasst knapp 15 % der Hamburger Verkaufsflächen, rd qm; etwa die Hälfte davon entfällt auf Waren und Kaufhäuser. Im Einzugsgebiet der City leben rd. 3 Mio. Einwohner, davon 1,3 Mio. im Umland der Stadt. Darüber hinaus konzentriert sich der nationale und internationale Einkaufstourismus auf die City. (Freie und Hansestadt Hamburg 1997: Auszug aus dem Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan) Zum A Zentrum gehören: Hamburg Altstadt, Neustadt und Teile von St. Georg. Auf der zweiten Ebene des Zentrenkonzepts stehen die Bezirkszentren. In der Regel handelt es sich um historisch gewachsene Zentren, die ( )heute neben Handelsfunktionen auch regional bezogene Funktionen der Verwaltung (Bezirksverwaltung) und der Wirtschaft erfüllen (Freie und Hansestadt Hamburg 1997: Auszug aus dem Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan). Bis auf die Zentren von Bergedorf und Harburg sind die Bezirkszentren der City nördlich der Elbe halbkreisförmig mit einem Abstand von etwa sechs Kilometern vorgelagert. Aufgrund der besonderen topografischen Lage ist der Einzugsbereich der Zentren von Bergedorf und Harburg klar vom übrigen Stadtgebiet abgegrenzt. Diese beiden B 1 Zentren erfüllen auch Versorgungsaufgaben für CIMA Beratung + Management GmbH

57 das benachbarte Umland (vgl. Freie und Hansestadt Hamburg 1997: Auszug aus dem Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan). Zu den Bezirkszentren in Hamburg gehören: Altona, zweipolig, bestehend aus Teilen von Altona Altstadt und Ottensen, Eimsbüttel, bestehend aus den Zentrenkernen Osterstraße und Hoheluftchaussee, Eppendorf / Winterhude, bestehend aus den Zentrenkernen Eppendorfer Baum / Eppendorfer Landstraße und Winterhuder Marktplatz, Barmbek, bestehend aus den Zentrenkernen Fuhlsbüttler Straße und Hamburger Straße, Wandsbek, Teile von Wandsbek und Marienthal, Bergedorf, zweipolig, bestehend aus Teilen von Bergedorf und Lohbrügge, Harburg, Teil des Stadtteils Harburg. Die B 2 Zentren (Bezirksentlastungszentren) sollen die Nachfrage nach Konsumgütern überwiegend des aperiodischen Bedarfs in der äußeren Stadt decken. (Freie und Hansestadt Hamburg 1997: Auszug aus dem Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan). Durch die Wanderungsbewegungen der Bevölkerung nach Ende des Zweiten Weltkrieges von der inneren in die äußere Stadt lagen die Bezirkszentren nicht mehr im Zentrum ihres Einzugsgebietes. In den neu entstandenen Siedlungen wurden die sogenannten Bezirksentlastungszentren notwendig, um der Wohnbevölkerung ein großstädtisches Angebot zu gewährleisten. (vgl. Freie und Hansestadt Hamburg 1997: Auszug aus dem Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan) Wesentliche Standortfaktoren für Bezirksentlastungszentren sind eine gute Einbindung in den öffentlichen Personennahverkehr und in das regionale Straßennetz, ein ausreichendes Parkplatzangebot und die Lage in den Wohngebietsschwerpunkten der äußeren Stadt. (Freie und Hansestadt Hamburg 1997: Auszug aus dem Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan). Bezirksentlastungszentren (B 2) sind: Osdorf (Elbe Einkaufszentrum), Eidelstedt (Zentrum Eidelstedter Platz), Langenhorn (Zentrum Langenhorn Markt), Poppenbüttel (Alster Einkaufszentrum), Farmsen (Einkaufszentrum Farmsen), Rahlstedt (Einkaufszentrum Rahlstedt), Billstedt (Einkaufszentrum Billstedt), Neugraben Fischbek (Einkaufszentrum Neugraben). Stadtteilzentren (C Zentren) und lokale Zentren (D Zentren) erfüllen Aufgaben der Grundversorgung im periodischen Bedarf und teilweise auch im aperiodischen Bedarf für Versorgungsbereiche, die in der Regel einen Stadtteil oder Teilbereiche eines Stadtteils umfassen. Größe und Art des Warenangebots dieser Zentren differieren erheblich und sind auf die örtlich unterschiedlichen Nachfragestrukturen ausgerichtet. Eine besondere Bedeutung kommt diesen Zentren durch die Versorgung der weniger mobilen Bevölkerungsschichten zu, die auf diese Zentren angewiesen sind. (vgl. Freie und Hansestadt Hamburg 1997: Auszug aus dem Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan). Die Stadtteilzentren sind überwiegend als historisch gewachsene Zentren vorhanden: im Zuge von Stadterweiterungen werden sie neu an Verkehrsknotenpunkten mit geschaffen. Auch in Stadtteilzentren sollen Arbeitsplätze im sonstigen Dienstleistungsbereich vorgesehen bzw. weiterentwickelt werden. (Freie und Hansestadt Hamburg 1997: Auszug aus dem Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan) CIMA Beratung + Management GmbH

58 Zu den C Zentren gehören: Othmarschen, Blankenese, Rissen, Lurup, Stellingen, Schnelsen, bestehend aus den Zentrenkernen an der Frohmestraße und am Bahnhof Schnelsen, Niendorf, Fuhlsbüttel, Bramfeld, Volksdorf, Billwerder / Allermöhe, Wilhelmsburg. In den folgenden Abschnitten wird die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche im Bezirk Bergedorf beschrieben. Außerdem werden die relevanten Strukturkennziffern (Verkaufsfläche in qm, Anzahl der Betriebe) der Zentralen Versorgungsbereiche genannt. Auf diese Weise lässt sich quantitativ die Bedeutung der Zentralen Versorgungsbereiche für die Nahversorgung darstellen. Darauf aufbauend erfolgt die Ableitung von Entwicklungsstrategien. Aufbauend auf den Ergebnissen der durchgeführten Analyseergebnisse wurde bei der Definition der Zentralen Versorgungsbereiche auf ein zweistufiges Gliederungssystem zurückgegriffen. Dieses umfasst: Das Hauptzentrum des Bezirks mit erheblicher Einzelhandels und Dienstleistungsfunktion für Bezirk und Region sowie Nahversorgungszentren als lokale Versorgungszentren, die überwiegend der Nahversorgung dienen und darüber hinaus ein eingeschränktes Angebot an Gütern des aperiodischen Bedarfsbereiches vorhalten. Die CIMA weicht damit von der Einteilung der Zentralen Standorte laut Hamburger Zentrenkonzept ab. Das als Stadtteilzentrum ausgewiesene Zentrum in Billwerder/Allermöhe am Fleetplatz wird von der CIMA, aber auch von Seiten des Bezirks inzwischen als Nahversorgungszentrum eingestuft. Ein Grund dafür ist die Tatsache, dass sich die Siedlungsplanung des Bezirks seit Ausweisung des Zentrums geändert hat. Zum anderen weist das Zentrum am Fleetplatz weder im Bereich des Einzelhandels noch im Bereich der öffentlichen und privaten Dienstleistungen einen deutlich hochwertigeren und ausdifferenzierteren Besatz auf als andere Nahversorgungszentren. Demzufolge befindet sich das Zentrum am Fleetplatz auf demselben Niveau wie etwa das Nahversorgungszentrum am Edith Stein Platz in Neu Allermöhe Ost (ABC Center) und sollte aus Gutachtersicht deshalb ebenfalls zu einem lokalen Zentrum (Nahversorgungszentrum) herabgestuft werden. Daher hat die CIMA für den Bezirk Bergedorf insgesamt 12 Zentrale Versorgungsbereiche definiert (vgl. Abb. 37): Hauptzentrum: bezirksweite und überörtliche Versorgungsfunktion, bestehend aus Bergedorf Zentrum Lohbrügge Zentrum CIMA Beratung + Management GmbH

59 Nahversorgungszentren (ZV): überwiegend Nahversorgungsfunktion ABC Center (Edith Stein Platz) Binnenfeldredder Curslack Dorfanger Boberg EKZ Bergedorf West Fleetplatz (entspricht dem C Zentrum Billwerder / Allermöhe) Fünfhausen Grachtenplatz Mendelpassage Neuengamme Rappoltweg Im Rahmen der Einzelhandelsanalyse hat die CIMA sämtliche Einzelhandelsund Nahversorgungsstandorte des Bezirks Bergedorf bewertet. Die nachfolgenden Standorte wurden jedoch aufgrund der unter Kap. 6.2 genannten Kriterien nicht als Zentrale Versorgungsbereiche eingestuft: Solitäre Nahversorgungsstandorte Am Beckerkamp (Lohbrügge): Aldi und Rewe Ameisweg (Bergedorf): Penny Lohbrügger Landstraße (Lohbrügge): Penny Lohbrügger Landstraße (Lohbrügge): Lidl Rahel Varnhagen Weg (Bergedorf): Lidl Reinbeker Redder (Lohbrügge): Edeka Weberade (Lohbrügge): Penny Wiesnerring (Bergedorf): Frischemarkt Solitäre Fachmarktstandorte Zieske, Am Güterbahnhof Staples, Curslacker Neuer Deich Süd Heise, Havighorster Weg Kehr, Heidhorststieg Max Bahr (zukünftig auch Obi), Kurt A. Körber Chaussee Kähler, Reinbeker Redder Sonder und Fachmarktstandorte Fachmarktergänzungsbereich Hauptzentrum Fachmarktagglomeration Stuhlrohrstraße Fachmarktagglomeration Curslacker Neuer Deich Fachmarktagglomeration Andreas Meyer Straße Der Fachmarktergänzungsbereich Hauptzentrum stellt eine Besonderheit dar. Durch seine Lage unmittelbar angrenzend an das Zentrum des Bezirks nimmt er eine wichtige Versorgungsfunktion ein. Aus heutiger Sicht ist es ein Glücksfall, dass diese Ansiedlungen in derartiger Lage zum Hauptzentrum gelungen sind. Da jedoch durch die B5 (Bergedorfer Straße) eine deutliche Zäsur und somit keine Einheitlichkeit in der räumlichen Struktur zwischen dem Hauptzentrum und dem CCB Fachmarktzentrum besteht, wird der Fachmarktergänzungsbereich aus Gutachtersicht nicht als Teil des Hauptzentrums betrachtet. Ihm kommt aber dennoch eine Schlüsselfunktion in der Einzelhandelsstruktur des Bezirks zu. Die damalige Standortentscheidung, das CCB Fachmarktzentrum zentrumsnah anzusiedeln, war vorbildlich, um Kunden und Umsatzrückgänge durch eine Ansiedlung auf der Grünen Wiese zu vermeiden. Diese Stärke des Standortes soll konserviert, aber nicht weiter ausgebaut werden. Durch die jetzige Katego CIMA Beratung + Management GmbH

60 risierung als Ergänzungsbereich für das Hauptzentrum soll der Fachmarktcharakter des Standorts erhalten bleiben; kleinteilige, innenstadttypische Betriebsformen bleiben hingegen dem Hauptzentrum vorbehalten. Im Folgenden werden die definierten Zentralen Versorgungsbereiche kurz beschrieben und ihre weiteren Entwicklungsperspektiven aufgezeigt. Daran anschließend wird die Bedeutung der übrigen Standorte dargestellt. CIMA Beratung + Management GmbH

61 Abb. 37: Übersicht Zentren und Einzelhandelsstruktur Hauptzentrum Nahversorgungszentrum Zu entwickelndes Nahversorgungszentrum Fachmarktagglomeration Fachmarktergänzungsbereich Hauptzentrum Kartengrundlage: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

62 Abb. 38: Ausschnitt Zentren und Einzelhandelsstruktur F G H A Hauptzentrum (ZV) Nahversorgungszentrum (ZV) I B EKZ Bergedorf West C ABC Center D Grachtenplatz E Fleetplatz F Dorfanger Boberg G Mendelpassage H Rappoltweg I Binnenfeldredder B A J Fachmarktergänzungsbereich Hauptzentrum E C K J Fachmarktagglomerationen K Stuhlrohrstraße L Curslacker Neuer Deich D L Solitäre Nahversorgungsstandorte Solitäre Fachmarktstandorte Kartengrundlage: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

63 7.2 Charakteristik des Zentralen Versorgungsbereichs Hauptzentrum (A) Das Hauptzentrum ist das Handels und Dienstleistungszentrum von Bergedorf. Dies wird insbesondere durch den Bedeutungsüberschuss im aperiodischen Bedarfsbereich deutlich. Das Hauptzentrum profitiert vor allem von seinen Magnetbetrieben, von der Vielzahl inhabergeführter Einzelhandelsbetriebe sowie den vorhandenen attraktiven städtebaulichen Strukturen. Die in der Karte grün dargestellte Linie entspricht der Abgrenzung des Hauptzentrums als Zentraler Versorgungsbereich. Es ist künftig (gemäß 34 BauGB) als besonders schützenswert anzusehen, so dass Entwicklungen an anderer Stelle keine negativen städtebaulichen Auswirkungen in diesem Bereich hervorrufen dürfen. Der Zentrale Versorgungsbereich Hauptzentrum beinhaltet sowohl das Zentrum des Stadtteils Bergedorf als auch das Lohbrügger Zentrum. Er erstreckt sich entlang einer Achse von Nordwest nach Südost und verfügt über drei Einzelhandelspole: der Bereich Sachstentor, der Bereich der Alten Holstenstraße rund um das Marktkaufcenter und das City Center Bergedorf (CCB), das sich am südlichen Rand des Hauptzentrums befindet. Noch ist das Sachsentor die Einzelhandelslage mit der mit Abstand stärksten Einzelhandelsstruktur (breiter Branchenmix, große Besatzdichte, hohe Einzelhandelsattraktivität) innerhalb des Hauptzentrums. Mit der Eröffnung des neuen CCB wird sich der Schwerpunkt der Verkaufsflächen und Magnetbetriebe allerdings deutlich in diese Richtung verschieben. Wegen des fortlaufenden Einzelhandelsbesatzes zählen auch der größte Teil der an die Alte Holstenstraße angrenzenden Querstraßen, die Parallelstraßen des Sachsentors, das alte Bergedorfer Zentrum am Mohnhof (einschließlich des südlichen Abschnitts der Wentorfer Straße und der Straße Am Brink) sowie die Bergedorfer Straße zwischen Vierlandenstraße und Mohnhof zum Zentralen Versorgungsbereich. Diese Nebenlagen verfügen zum Teil über eine deutlich geringere Passantenfrequenz als die Haupteinkaufslagen und sind stärker mit sonstiger Gewerbe und Wohnnutzung durchmischt. Abb. 39: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum Kartengrundlage: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Hauptzentrum Fachmarktergänzungsbereich Fachmarktagglomeration Magnetbetriebe (Auswahl) Magnetbetriebe in Planung CIMA Beratung + Management GmbH

64 Der Lohbrügger und der Bergedorfer Teil des Hauptzentrums werden durch die S Bahntrasse voneinander getrennt; ein Übergang von einem in den anderen Bereich ist nur durch den Tunnel in der Alten Holstenstraße möglich. Fußläufige Austauschprozesse sind deshalb erschwert. Eine gewisse städtebauliche Barriere bildet auch die mehrspurige Bergedorfer Straße, die jedoch an mehreren Fußgängerüberwegen überquert werden kann. Parkplätze stehen innerhalb und im Umfeld des Hauptzentrums prinzipiell ausreichend zur Verfügung und sind dank eines modernen Leitsystems leicht zu finden. Die Parkplatzsituation wird dennoch von vielen Kunden als Problem wahrgenommen, da sich die Stellplätze teilweise in Parkhäusern befinden, die in Bezug auf Anfahrbarkeit und Flächenzuschnitt sehr eng und unkomfortabel gestaltet sind, und ein Teil der vorhandenen Parkplätze während der Markttage nicht zur Verfügung steht. Insgesamt besitzt das Hauptzentrum für den Bezirk Bergedorf eine besondere und herausragende Bedeutung. Die Strategien und Entwicklungsziele für das Zentrum werden unter Kap. 8.2 detailliert beschrieben. Abb. 40: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,2 davon Lebensmittel ,4 aperiodischer Bedarf (gesamt) ,1 davon zentrenrelevant ,2 gesamt ,3 Quelle: CIMA GmbH 2009 Versorgungssituation im zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum Mehr als die Hälfte aller Einzelhandelsbetriebe des Bezirks befinden sich im Hauptzentrum von Bergedorf. Rund ein Viertel der Verkaufsflächen des Hauptzentrums befinden sich am Sachsentor/Bergedorfer Markt 12, ein weiteres Viertel im Lohbrügger Teil der Alten Holstenstraße, wo auch das Marktkauf Center liegt. Das Hauptzentrum von Bergedorf hat eine hohe Bedeutung im periodischen Bedarfsbereich; auf knapp einem Viertel der innerstädtischen Verkaufsfläche werden Waren des täglichen Bedarfs angeboten. Es gibt mit dem SB Warenhaus im Marktkauf Center und dem Edeka im CCB zwei großflächige Lebensmittelanbieter, außerdem sorgen die Discounter Penny, Aldi und Netto sowie zwei weitere Edeka Märkte für die Nahversorgung innerhalb des Hauptzentrums. Je zweimal wöchentlich findet an der Chrysanderstraße und auf dem Lohbrügger Markt ein Wochenmarkt statt. Darüber hinaus ergänzen kleinere Spezialgeschäfte, Läden des Lebensmittelhandwerks (Bäcker/ Fleischer) sowie mehrere Drogeriemärkte und Apotheken das Angebot im periodischen Bedarfsbereich. Das Hauptzentrum ist auch für den aperiodischen Bedarfsbereich der wichtigste Handelsplatz innerhalb des Bezirks. Nahezu alle Bedarfsbereiche sind vertreten. Von insgesamt qm Verkaufsfläche sind qm zu den zentrenrelevanten Sortimenten zu zählen. Der Schwerpunkt liegt im persönlichen Bedarfsbereich, d.h. bei Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren sowie Uhren/ Schmuck/ Optik. Bedeutende Magnetbetriebe sind unter anderem Karstadt, Peek & Cloppenburg, Woolworth und Marktkauf. Zahlreiche kleinere inhabergeführte und filialisierte Einzelhandelsbetriebe ergänzen das Angebot. Das Hauptzentrum ist Schwerpunkt im Bereich einzelhandelsnaher Dienstleistungen (Kreditinstitute, Gastronomie, Ärzte etc.). 12 einschließlich der Verkaufsflächen des Neuen Mohnhofs CIMA Beratung + Management GmbH

65 7.3 Charakteristik der Nahversorgungszentren Zentraler Versorgungsbereich ABC Center (Neu Allermöhe Ost) Rund um den Edith Stein Platz im nördlichen Bereich von Neu Allermöhe Ost befinden sich die Ladeneinheiten, Praxen und Büroflächen des ABC Centers. Die fußläufige Erreichbarkeit von den südlich gelegenen Wohngebieten sowie die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist dank der Nähe zur S Bahnhaltestelle Nettelnburg ausgezeichnet, die Anfahrtssituation für Pkw grundsätzlich annehmbar. Die Anzahl der Stellplätze ist hingegen, auch aufgrund der Dauerparker um den S Bahnhof, deutlich zu knapp bemessen. Abb. 41: ABC Center, Edith Stein Platz osteuropäische Spezialitätenläden, ein Kiosk, ein Bekleidungsgeschäft und ein Optiker. Das Nahversorgungszentrum ist jedoch nicht nur Einzelhandels sondern auch wichtiger Dienstleistungsstandort und gesellschaftlicher Mittelpunkt des Stadtteils: so befinden sich hier auch eine Kirche samt sozialer Einrichtungen, ein Kindergarten, zahlreiche Ärzte und Gastronomiebetriebe sowie weitere einzelhandelsnahe Dienstleister. Trotz der neuwertigen und großzügig geschnittenen Ladeneinheiten und der sicherlich vorhandenen Nachfrage wurden zum Erhebungszeitpunkt mehrere Leerstände vorgefunden. Es ist deshalb zu prüfen, ob die bestehende Vermietungspraxis optimiert werden könnte. Im Umfeld des Nahversorgungszentrums, städtebaulich jedoch deutlich von diesem getrennt, ist ein neuer solitärer Nahversorgungsstandort entstanden. Abb. 42: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich ABC Center Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,3 davon Lebensmittel ,9 aperiodischer Bedarf (gesamt) ,9 davon zentrenrelevant ,8 gesamt ,1 Quelle: CIMA GmbH 2009 Quelle: CIMA GmbH 2009 Zentraler Lebensmittelbetrieb ist der Vollsortimenter Edeka neukauf. Rund um den Edith Stein Platz haben sich weitere Anbieter nahversorgungs und zentrenrelevante Sortimente angesiedelt, darunter ein Bäcker, mehrere süd / CIMA Beratung + Management GmbH

66 Abb. 43: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich ABC Center (Neu Allermöhe Ost) Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Nahversorger Einzelhandel Gastronomie / Hotel Einzelhandelsnahe Dienstleistung Sonstige Dienstleistung, Ärzte, öffentliche Einrichtung Leerstand Kartengrundlage: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

67 7.3.2 Zentraler Versorgungsbereich Binnenfeldredder Am Binnenfeldredder wurde ein großenteils einstöckiges, in sich geschlossenes Nahversorgungszentrum geschaffen, dessen Strukturen nicht länger zeitgemäß sind. Der Einzelhandelsbestand umfasst neben einem Lebensmittelvollsortimenter eine Apotheke, eine Bäckereifiliale, einen Blumenladen, einen Kiosk, einen Bekleidungsanbieter sowie einen Drogeriemarkt. Dienstleister wie Frisör, Ärzte und Gastronomie ergänzen das Versorgungsangebot. Das Nahversorgungszentrum ist aus den umgebenden Wohngebieten grundsätzlich gut erreichbar, Parkmöglichkeiten sind allerdings kaum vorhanden. Abb. 45: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich Binnenfeldredder Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,5 davon Lebensmittel ,6 aperiodischer Bedarf (gesamt) ,4 davon zentrenrelevant ,3 gesamt ,0 Quelle: CIMA GmbH 2009 Eine Umgestaltung der bestehenden Bausubstanz, mit der eine Öffnung des Zentrums in Richtung Straße und die Schaffung neuer Parkplätze einhergehen soll, ist bereits angedacht und wird von Seiten der CIMA begrüßt. Abb. 44: Ladenzeile Binnenfeldredder Quelle: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

68 Abb. 46: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Binnenfeldredder Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Nahversorger Einzelhandel Gastronomie Einzelhandelsnahe Dienstleistung Sonstige Dienstleistung, Ärzte, öffentliche Einrichtung Leerstand Kartengrundlage: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

69 7.3.3 Zentraler Versorgungsbereich Curslack Im östlichen Bereich der Vier und Marschlande befindet sich das Nahversorgungszentrum von Curslack. Die Auto Erreichbarkeit ist gut, das Parkplatzangebot allerdings recht knapp. Das Nahversorgungszentrum verfügt mit einem Lebensmitteldiscounter, zwei Kiosken sowie einem Elektronikfachgeschäft über ein eher schmales Einzelhandelsangebot. Trotzdem ist es nicht nur ein wichtiger Nahversorgungsstandort für den Bereich von Curslack, sondern übernimmt auch Versorgungsfunktion für einen Teil der umliegenden Ortschaften der Vier und Marschlande. Ein Gastronomie und Freizeitbetrieb, Ärzte und weitere Dienstleister ergänzen das Angebot. Abb. 48: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich Curslack Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,8 davon Lebensmittel ,5 aperiodischer Bedarf (gesamt) ,2 davon zentrenrelevant ,2 gesamt ,0 Quelle: CIMA GmbH 2009 Das Nahversorgungszentrum Neuengamme befindet sich in nur ca. 400 Metern Entfernung. Abb. 47: Nahversorger Penny, Curslack Quelle: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

70 Abb. 49: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Curslacker Heerweg Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Nahversorger Einzelhandel Gastronomie / Hotel Einzelhandelsnahe Dienstleistung Sonstige Dienstleistung, Ärzte, kirchliche Einrichtung Curslacker Heerweg Kartengrundlage: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

71 7.3.4 Zentraler Versorgungsbereich Dorfanger Boberg Im nordwestlichen Bereich von Lohbrügge (Boberg) wurde ein Nahversorgungszentrum direkt an der Bergedorfer Straße geschaffen. Es ist nicht nur ein wichtiger Nahversorgungsstandort für die Wohngebiete in direkter Umgebung, sondern übernimmt aufgrund der Standortgunst auch Versorgungsfunktion für angrenzende Stadtteile. Während im westlichen Bereich des Nahversorgungszentrums ein großer Parkplatz zur Verfügung steht, ist die Stellplatzsituation direkt vor dem Hauptgebäude beengt und die Anfahrbarkeit des Standorts nicht ideal gestaltet. Dafür ist der östliche Bereich mehr auf Fuß und Fahrradkundschaft ausgerichtet. Abb. 51: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich Dorfanger Boberg Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,6 davon Lebensmittel ,4 aperiodischer Bedarf (gesamt) ,5 davon zentrenrelevant ,9 gesamt ,2 Quelle: CIMA GmbH 2009 Abb. 50: Nahversorger Edeka, Dorfanger Boberg Quelle: CIMA GmbH 2009 Das Nahversorgungszentrum besteht aus drei bedeutenden Lebensmittelmärkten sowie zwei Bäckern, einem Feinkostanbieter, einem Drogeriemarkt, einem Getränkemarkt, einem Optiker, einem Weinhandel und einem Geschäft für Kfz Zubehör. Zahlreiche Dienstleister ergänzen das Versorgungsangebot. CIMA Beratung + Management GmbH

72 Abb. 52: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Dorfanger Boberg Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Nahversorger Einzelhandel Gastronomie / Hotel Einzelhandelsnahe Dienstleistung Sonstige Dienstleistung, Ärzte, kirchliche Einrichtung Kartengrundlage: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

73 7.3.5 Zentraler Versorgungsbereich EKZ Bergedorf West Das Nahversorgungszentrum EKZ Bergedorf West umfasst sowohl die zentral gelegene Ladenpassage als auch die Einzelhandelsbetriebe, Restaurants und sozialen Einrichtungen in ihrem näheren Umfeld. Es profitiert insbesondere von der Nähe zur S Bahnhaltestelle Nettelnburg, doch auch Rahmenbedingungen für Autokunden sind annehmbar. Optisch und funktional entspricht die städtebauliche Struktur des Zentrums nur noch eingeschränkt den modernen Kundenbedürfnissen. Abb. 53: Passage im EKZ Bergedorf West Gastronomiebetriebe, soziale Einrichtungen und zahlreiche weitere Dienstleister ergänzen das Angebot. Abb. 54: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich EKZ Bergedorf West* Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,4 davon Lebensmittel ,6 aperiodischer Bedarf (gesamt) ,0 davon zentrenrelevant ,8 gesamt ,4 * Umzug Penny bereits berücksichtigt Quelle: CIMA GmbH 2009 Quelle: CIMA GmbH 2009 Trotz seiner Größe verfügt das EKZ Bergedorf West nach dem geplanten Umzug des Penny Marktes nur noch über zwei Nahversorger. Allerdings findet einmal wöchentlich ein Markt statt, der eine wichtige zusätzliche Versorgungsfunktion für die umliegenden Wohngebiete übernimmt. Des Weiteren sind ein Drogeriemarkt, ein Second Hand Bekleidungsgeschäft, ein Sonderpostenmarkt und weitere Geschäfte aus dem periodischen Bedarfsbereich angesiedelt. CIMA Beratung + Management GmbH

74 Abb. 55: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich EKZ Bergedorf West Planstandort Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Nahversorger Einzelhandel Gastronomie / Hotel Einzelhandelsnahe Dienstleistung Sonstige Dienstleistung, Ärzte, kirchl. / öffentl. Einrichtung Leerstand Kartengrundlage: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

75 7.3.6 Zentraler Versorgungsbereich Fleetplatz (Neu Allermöhe West) Im westlichen Bereich von Neu Allermöhe befindet sich das Nahversorgungszentrum am Fleetplatz. Es liegt zwar abseits übergeordneter Straßen, verfügt aber durch seine Lage am S Bahnhof Allermöhe über einen guten Anschluss an den ÖPNV. Es ist der wichtigste Nahversorgungsstandort für die südlich angrenzenden Wohngebiete. Abb. 56: Nahversorgungszentrum Fleetplatz Vor allem in der geschlossenen Passage im Obergeschoss des Osttraktes waren zum Zeitpunkt der Erhebung zahlreiche Leerstände vorzufinden. Der Zugang zu den dort vorhandenen Ladeneinheiten ist für Kunden nur schwer zu finden und auch eine ausreichende Ausschilderung fehlt. Das bislang unbebaute Grundstück südlich der Bahntrasse wurde als Potenzialfläche ausgewiesen, die eine Erweiterung des Nahversorgungszentrums erlauben würde. Abb. 57: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich Fleetplatz Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,4 davon Lebensmittel ,6 aperiodischer Bedarf (gesamt) ,7 davon zentrenrelevant ,6 gesamt ,1 Quelle: CIMA GmbH 2009 Quelle: CIMA GmbH 2009 Der Einzelhandelsbesatz des Nahversorgungszentrums am Fleetplatz besteht überwiegend aus Anbietern des periodischen Bedarfs. Dazu zählen u. a. ein Edeka Vollsortimenter, ein kleiner Discounter, zwei Bäcker, ein Blumengeschäft, eine Apotheke, zwei Spezialitätengeschäfte und ein Drogerieanbieter. Einige wenige Einzelhandelsgeschäfte im aperiodischen Bedarf sowie ein umfangreiches Dienstleistungsangebot aus Ärzten, Kreditinstituten, einer Bücherei und Gastronomie ergänzen das Versorgungsangebot. Außerdem findet wöchentlich ein Markt statt. CIMA Beratung + Management GmbH

76 Abb. 58: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Fleetplatz Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich mit Potenzialfläche Nahversorger Einzelhandel Gastronomie / Hotel Einzelhandelsnahe Dienstleistung Sonstige Dienstleistung, Ärzte, öffentliche Einrichtung Leerstand(v.a. im OG) Kartengrundlage: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

77 7.3.7 Zentraler Versorgungsbereich Fünfhausen Im Stadtteil Kirchwerder befindet sich das Nahversorgungszentrum von Fünfhausen. Es liegt in integrierter Lage im Zentrum des Ortes. Im Umfeld des Magnetbetriebs Edeka sind eine Bäckerfiliale, ein Blumenladen, ein Kiosk, ein Drogeriemarkt sowie ein Getränkemarkt angesiedelt. Das aperiodische Bedarfsangebot wird lediglich durch Randsortimente des Lebensmittelmarktes gedeckt. Dienstleistungsangebote (Kreditinstitut, Poststelle und Gastronomie) ergänzen das Versorgungsangebot. Ein sichtbares Problem dieses Zentralen Versorgungsbereichs ist das begrenzte Parkplatzangebot. Abb. 60: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich Fünfhausen Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,2 davon Lebensmittel ,4 aperiodischer Bedarf (gesamt) ,3 davon zentrenrelevant ,1 gesamt ,5 Quelle: CIMA GmbH 2009 Abb. 59: Nahversorgungszentrum Fünfhausen Quelle: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

78 Abb. 61: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Fünfhausen Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Nahversorger Einzelhandel Gastronomie Einzelhandelsnahe Dienstleistung Kartengrundlage: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

79 7.3.8 Zentraler Versorgungsbereich Grachtenplatz (Neu Allermöhe Ost) Inmitten eines Wohngebiets in Neu Allermöhe Ost befindet sich das Nahversorgungszentrum am Grachtenplatz. Es liegt zwar abseits übergeordneter Straßen, übernimmt jedoch eine zentrale Versorgungsfunktion für die umliegenden Wohngebiete. Abb. 62: Nahversorgungszentrum Grachtenplatz Abb. 63: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich Grachtenplatz Anzahl der Betriebe Das Nahversorgungszentrum verfügt über nur einen bedeutenden Lebensmittelmarkt, den Discounter Aldi. Ergänzt wird das Angebot im periodischen Bedarf durch einen Bäcker, eine Apotheke, einen Blumenladen, einen Drogeriemarkt sowie einen Kiosk. Der aperiodische Bedarf wird in erster Linie durch die Randsortimente abgedeckt. Gastronomie, ein Friseur, Ärzte und weitere Dienstleister ergänzen das Versorgungsangebot, ebenso wie ein Wochenmarkt. Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,2 davon Lebensmittel ,9 aperiodischer Bedarf (gesamt) ,6 davon zentrenrelevant ,5 gesamt ,8 Quelle: CIMA GmbH 2009 Quelle: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

80 Abb. 64: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Grachtenplatz Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Nahversorger Einzelhandel Gastronomie / Hotel Einzelhandelsnahe Dienstleistung Sonstige Dienstleistung, Ärzte, kirchliche Einrichtung Kartengrundlage: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

81 7.3.9 Charakteristik Zentraler Versorgungsbereich Mendelpassage Das Nahversorgungszentrum in der Mendelstraße befindet sich in integrierter Lage und übernimmt eine zentrale Versorgungsfunktion für die umgebenden Wohngebiete. Durch die Nähe zur B5 ist eine ausreichende Pkw Anbindung gegeben, vor dem Zentrum befinden sich zudem ausreichend Parkmöglichkeiten. Abb. 65: Mendelpassage Abb. 66: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich Mendelpassage Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,1 davon Lebensmittel ,9 aperiodischer Bedarf (gesamt) ,3 davon zentrenrelevant ,2 gesamt ,4 Quelle: CIMA GmbH 2009 Quelle: CIMA GmbH 2009 Das Nahversorgungszentrum Mendelpassage besteht aus den beiden Lebensmitteldiscountern Aldi und Netto, in deren Randsortimenten sich auch Waren des mittel und langfristigen Bedarfsbereichs finden, einem Drogeriemarkt, einer Bäckereifiliale, ein Kiosk (mit Partnerfiliale der Post) und ein Spezialanbieter aus dem Bereich Lebensmittel. Als einzelhandelsnahe Dienstleistungen sind unter anderem ein Friseur und ein Gastronomiebetrieb angesiedelt. CIMA Beratung + Management GmbH

82 Abb. 67: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Mendelpassage Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Nahversorger Einzelhandel Gastronomie Einzelhandelsnahe Dienstleistung Sonstige Dienstleistung, Ärzte, kirchl. / öffentl. Einrichtung Leerstand Kartengrundlage: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

83 Charakteristik Zentraler Versorgungsbereich Neuengamme Am Neuengammer Hausdeich, direkt an einer wichtigen innerörtlichen Straßenkreuzung, befindet sich das Nahversorgungszentrum Neuengamme. Der vorhandene Parkraum ist begrenzt, dank eines Ausbaus der Stellflächen hat sich die Stellplatzsituation jedoch zwischenzeitlich verbessert. Abb. 68: Lebensmittelmarkt Vierländer Markt, Neuengamme Abb. 69: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich Neuengamme Anzahl der Betriebe Ein nahegelegenes Kreditinstitut vervollständigt das vorhandene Dienstleistungsangebot. Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,9 davon Lebensmittel ,4 aperiodischer Bedarf (gesamt) ,1 davon zentrenrelevant ,1 gesamt ,0 Quelle: CIMA GmbH 2009 Quelle: CIMA GmbH 2009 Trotz der geringen Anzahl der vorhandenen Anbieter verfügt das Nahversorgungszentrum über einen großen Einzugsbereich und ein hohes Kundenaufkommen auch aus den benachbarten Stadtteilen. Der Magnetbetrieb Edeka, in dessen Randsortiment auch Waren des aperiodischen Bedarfs zu finden sind, beherbergt innerhalb seines Gebäudekomplexes eine Bäckereifiliale mit Gastrobereich, einen Zeitschriftenhandel und ein Reisebüro. Im Außenbereich werden außerdem die Produkte eines lokalen Gartenbaubetriebes angeboten. CIMA Beratung + Management GmbH

84 Abb. 70: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Neuengamme Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Nahversorger Einzelhandel Gastronomie Einzelhandelsnahe Dienstleistung Kartengrundlage: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

85 Zentraler Versorgungsbereich Rappoltweg Im Norden des Stadtteils Lohbrügge und relativ abseits übergeordneter Straßen befindet sich das Nahversorgungszentrum am Rappoltweg. Es ist von zentraler Bedeutung für die Versorgung der umliegenden Wohnbevölkerung und fungiert als Treff und Mittelpunkt des Quartiers. Auffallend sind der ungünstige Zuschnitt und die schlechte Verteilung der vorhandenen Parkmöglichkeiten. Insgesamt entsprechen Gebäude und Platzstrukturen nicht mehr modernen Einkaufsbedingungen. Abb. 71: Nahversorger Penny, Rappoltweg weiteren Dienstleistungen wie Ärzten, Kreditinstitut, Frisör, Fahrschule und Gastronomiebetrieben entsteht so ein breit gefächertes Versorgungsangebot. Abb. 72: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich Rappoltweg Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,7 davon Lebensmittel ,4 aperiodischer Bedarf (gesamt) ,9 davon zentrenrelevant ,9 gesamt ,6 Quelle: CIMA GmbH 2009 Quelle: CIMA GmbH 2009 Das Nahversorgungszentrum verfügt zwar nur über einen kleinflächigen Lebensmittelmarkt, aber ein relativ breites und individuelles Angebot an weiteren Geschäften und Dienstleistungen. Zu nennen sind ein Bäcker, ein Kiosk, eine Apotheke sowie im aperiodischen Bereich ein Textilfachmarkt, ein Bekleidungsgeschäft und ein Haushalts und Gemischtwarenladen. Zusammen mit CIMA Beratung + Management GmbH

86 Abb. 73: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Rappoltweg Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Nahversorger Einzelhandel Gastronomie Einzelhandelsnahe Dienstleistung Sonstige Dienstleistung, Ärzte, öffentliche Einrichtung Leerstand Kartengrundlage: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

87 Zu entwickelnder zentraler Versorgungsbereich Wendeln Areal Kirchwerder Auf dem Wendeln Areal am Süderquerweg soll ein neues Nahversorgungszentrum für Kirchwerder und den gesamten südlichen Bereich der Vier und Marschlande entwickelt werden. Die Fläche war zuletzt das Betriebsgelände der Lieken Urkorn AG und steht heute leer. Abb. 75: Abgrenzung des zu entwickelnden Zentralen Versorgungsbereichs zu entwickelnder zentraler Versorgungsbereich Abb. 74: Das Wendeln Areal, Kirchwerder Quelle: CIMA GmbH 2009 Geplant sind bislang ein Nahversorger, ein Getränkemarkt sowie ein Drogeriemarkt. Weitere Dienstleistungsangebote sollen das Versorgungsangebot ergänzen. Kartengrundlage: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

88 7.4 Sondergebiets und Fachmarktstandorte Fachmarktergänzungsbereich Hauptzentrum Der Fachmarktergänzungsbereich Hauptzentrum südlich der Bergedorfer Straße stellt sowohl städtebaulich als auch funktional eine eigenständige Einzelhandelsagglomeration dar, die nicht mehr dem Zentralen Versorgungsbereichs angehört. Als verkehrsgünstig gelegenes Fachmarktzentrum mit eigenem Parkhaus ist er in erster Linie durch großflächige Einzelhandelsbetriebe mit hohen Flächenansprüchen geprägt, deren Kunden auf eine direkte Anfahrbarkeit mit dem Pkw angewiesen sind. schäft, Kiosk und Apotheke und einer Filiale der Drogeriekette Budnikowsky. Als Betriebe mit Angeboten im aperiodischen Bedarfsbereich sind der Elektrofachmarkt Saturn, ein Sportanbieter sowie zwei kleinflächige Betrieben aus dem Bereich Computer und Telekommunikation zu nennen. Einschließlich der Randsortimente werden auf qm, d.h. auf 47,9 % der gesamten Verkaufsfläche, zentrenrelevante Sortimente angeboten. Abb. 77: Abgrenzung Fachmarktergänzungsbereich Hauptzentrum Der Fachmarktergänzungsbereich übernimmt im periodischen Bedarfsbereich sowie in den Branchen Elektro und Sport eine wichtige Versorgungsfunktion für Bezirk und Umland und ergänzt so das Angebot des Hauptzentrums ohne dessen kleinteiligen, zentrenprägenden Nutzungsmix zu kopieren. Der größte Anteil der Verkaufsfläche wird von Betrieben aus dem periodischen Bedarfsbereich gestellt: dem SB Warenhaus Kaufland samt Bäcker, Feinkostge Abb. 76: CCB Fachmarktzentrum Fachmarktergänzungsbereich Fachmarktagglomeration Hauptzentrum Relevante Fachmärkte Quelle: CIMA GmbH 2009 Kartengrundlage: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

89 7.4.2 Fachmarktagglomeration Stuhlrohrstraße Südlich der Stuhlrohrstraße, durch den Baukörper des CCB Fachmarktzentrums sowie der alten Post deutlich vom Zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum getrennt, hat sich eine Einzelhandelsagglomeration mit dem Branchenschwerpunkt Wohnen entwickelt. Die Mehrzahl der Betriebe hat Fachmarktcharakter und verfügt über Parkmöglichkeiten direkt vor dem Laden. Fußläufige Austauschprozesse zwischen Hauptzentrum und Fachmarktagglomeration finden nicht statt, auch Wege und Sichtachsen als verbindende Elemente fehlen. Einschließlich der Randsortimente werden auf 500 qm, d.h. auf 6,3 % der gesamten Verkaufsfläche, zentrenrelevante Sortimente angeboten. Abb. 79: Abgrenzung Fachmarktagglomeration Stuhlrohrstraße Es sind ausschließlich Anbieter des aperiodischen Bedarfs vorhanden: neben einem Küchenstudio, einem Fachgeschäft für Musikinstrumente und Musikalien, einem Polsterfachmarkt, einem Babyfachmarkt, einem Fachmarkt für Möbel und Einrichtungsgegenstände und einem Anbieter von Zoobedarf verfügt auch der Sanitär und Bäderausstatter Glunz über Verkaufsflächen. Abb. 78: Ladenzeile Stuhlrohrstraße Fachmarktagglomeration Fachmarktergänzungsbereich Relevante Fachmärkte Kartengrundlage: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Quelle: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

90 7.4.3 Fachmarktagglomeration Curslacker Neuer Deich Am Standort Curslacker Neuer Deich sind nahezu ausschließlich Betriebe aus dem aperiodischen Bedarfsbereich angesiedelt: ein Baumarkt, ein Farben und Teppichfachmarkt, ein Fahrradfachmarkt, ein großflächiger Tchibo und ein Tierfuttermarkt. Abb. 81: Abgrenzung Fachmarktstandort Curslacker Neuer Deich Fachmarktagglomeration Relevante Fachmärkte Die Fachmarktagglomeration ist in erster Linie auf Autokunden ausgerichtet. Insbesondere auf dem Grundstück des Baumarkts ist deshalb ein großzügiges Parkplatzangebot vorhanden. Als Betriebe mit Angeboten im periodischen Bedarfsbereich sind lediglich eine Bäckerfiliale und ein Tankstellenshop zu nennen. Einschließlich der Randsortimente werden somit auf qm, d.h. auf 12,9 % der gesamten Verkaufsfläche, zentrenrelevante Sortimente angeboten. Abb. 80: Bauhaus Baumarkt, Curslacker Neuer Deich Quelle: CIMA GmbH 2009 Kartengrundlage: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

91 7.4.4 Fachmarktagglomeration Andreas Meyer Straße Abb. 83: Abgrenzung Fachmarktstandort Andreas Meyer Straße Der Fachmarktstandort Andreas Meyer Straße besteht aus nur zwei großflächigen Betrieben, einem Baumarkt von Bauhaus und einem IKEA Möbelfachmarkt, sowie einer Bäckereifiliale. Waren aus dem periodischen Bedarfsbereich sind darüber hinaus als Randsortimente vertreten. Das große Parkplatzangebot entspricht der Orientierung auf Autokunden. Der Standort liegt aber in der Nähe eines S Bahn Halts und ist deshalb auch mit dem ÖPNV gut erreichbar. Insbesondere IKEA führt einen hohen Anteil zentrenrelevanter Randsortimente; bezogen auf die gesamte Fachmarktagglomeration sind es qm, was 11,8% der Verkaufsfläche entspricht. Abb. 82: Ikea in Moorfleet Fachmarktagglomeration Relevante Fachmärkte Kartengrundlage: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2009 Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH

92 7.5 Sonstige Einzelhandels & Nahversorgungsstandorte Neben den Zentralen Versorgungsbereichen besitzt der Bezirk Bergedorf weitere Einzelhandels und Nahversorgungsstandorte. Zum einen sind dies die Wochenmärkte, die eine besondere Rolle für die Versorgung der Bevölkerung mit Frischwaren aus dem Bereich des kurzfristigen Bedarfs spielen. Zum anderen handelt es sich um sogenannte Solitär und Fachmarktstandorte. Diese Standorte besitzen z.t. zwar eine erhebliche Bedeutung, wurden jedoch aufgrund des Bestandes, der Lage und/ oder der städtebaulichen Struktur nicht als Zentrale Versorgungsbereiche klassifiziert. Sie fallen demnach nicht unter den besonderen Schutz nach 34, 3 BauGB bzw. 11,3 BauNVO. Frischemarkt, Wiesnerring (Bergedorf) Solitäre Nahversorgungsstandorte können 1 oder 2 Lebensmittelnahversorger beinhalten (Discounter oder Vollsortimenter). Auch sie erfüllen häufig eine Nahversorgungsfunktion für die Wohngebiete in ihrer Umgebung, liegen jedoch z.t. an fußläufig schlecht erreichbaren Standorten. Abb. 84: Solitäre Standorte Am Beckerkamp (Aldi), Lohbrügger Landstraße (Penny) Solitäre Nahversorgungsstandorte Die folgenden Lebensmittelbetriebe übernehmen eine wichtige Nahversorgungsfunktion und sollten nach Möglichkeit erhalten werden. Die CIMA hat sich im Rahmen von Vor Ort Begehungen mit den Voraussetzungen dieser Standorte auseinandergesetzt und kommt zu dem Schluss, dass sie aufgrund des Mangels an ergänzenden Dienstleistungen, der fehlenden Nähe zur Wohnbevölkerung oder der fehlenden Angebotsvielfalt heute nicht die Voraussetzungen für zentrale Versorgungsbereiche erfüllen (vgl. Kap. 4.1). Quelle: CIMA GmbH 2009 Abb. 85: Solitäre Standorte Wiesnerring, Lohbrügger Landstraße (Lidl) Im Einzelnen sind das: Aldi und Rewe, Am Beckerkamp (Lohbrügge) Penny, Ameisweg (Bergedorf) Penny, Lohbrügger Landstraße (Lohbrügge) Lidl, Lohbrügger Landstraße (Lohbrügge) Lidl, Rahel Varnhagen Weg (Bergedorf) Edeka, Reinbeker Redder (Lohbrügge) Penny, Weberade (Lohbrügge) Quelle: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

93 7.5.2 Solitäre Fachmarktstandorte Abb. 86: Bürofachmarkt Staples Gerade in Gewerbe und Industriegebieten kommt es immer wieder zur Ansiedlung einzelner großflächiger Fachmärkte. Im Bezirk Bergedorf sind folgende solitäre Fachmarktstandorte vorzufinden: Zieske, Am Güterbahnhof Staples, Curslacker Neuer Deich Süd Heise, Havighorster Weg Kehr, Heidhorststieg Max Bahr, Kurt A. Körber Chaussee Kähler, Reinbeker Redder Obi, Kurt A. Körber Chaussee 13 Solitäre Fachmarktstandorte können 1 oder 2 Fachmärkte beinhalten. Quelle: CIMA GmbH 2009 Abb. 87: Baumarkt Max Bahr Quelle: CIMA GmbH zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens noch nicht fertiggestellt CIMA Beratung + Management GmbH

94 8 BRANCHEN UND ENTWICKLUNGSKONZEPT Das Branchenkonzept für den Bezirk Bergedorf soll aufzeigen, in welchen Branchen noch Ansiedlungspotenziale bzw. Ansiedlungschancen bestehen. Das Ziel soll dabei eine Steigerung der Kaufkraftbindung der eigenen Einwohner sowie eine Erhöhung der Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland sein. Aus Gutachtersicht ist eine Steigerung der Handelszentralität primär auf zwei Arten zu erreichen: durch Vorhaben innerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche beziehungsweise Attraktivitätssteigerungen der Zentralen Versorgungsbereiche insgesamt und durch einen Ausbau der Nahversorgung an den Wohnstandorten in integrierten Lagen. Abb. 88: Handelszentralität als Hinweis für Ansiedlungspotenziale 8.1 Entwicklungsschwerpunkte im Branchenkonzept Der Zentralitätswert des Bezirks hat sich in den letzten Jahren positiv entwickelt. Die Analyse der Einzelhandelssituation hat jedoch gezeigt (vgl. Kap. 3.3), dass auch nach Realisierung aller aktuellen Bau und Planvorhaben noch immer ein nicht unerheblicher Teil der Bergedorfer Kaufkraft in die Hamburger City oder in andere Konkurrenzstandorte abfließt. Grundsätzlich besteht in allen Branchen, deren Zentralität unter 100 % liegt, also die Kaufkraftabflüsse die Kaufkraftzuflüsse überwiegen, weiteres Ansiedlungspotenzial. Dabei sind jedoch auch die Einzelsortimente innerhalb einer Warengruppe und deren spezifische Angebotsqualität und breite zu berücksichtigen. Insbesondere die Sortimentsbereiche Uhren/ Schmuck/ Optik, Schuhe / Lederwaren, Blumen/ Zeitschriften, Bücher/ Schreibwaren, Gesundheit und Körperpflege, Gardinen/ Teppiche/Heimtextilien, Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik und Spielwaren sind bislang unterrepräsentiert und verzeichnen deutliche Kaufkraftabflüsse. Deutlichen Ergänzungsbedarf gibt es darüber hinaus in den Bereichen Lebensmittel und Reformwaren, Sportartikel, Bekleidung und Wäsche hier unter anderem im Bereich junge Mode sowie im Bereich gehobener Haushaltswaren. Möbel, Antiquitäten Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Baumarktspezifische Sortimente Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Bekleidung, Wäsche Sportartikel Lebensmittel, Reformwaren Spielwaren Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Gesundheits und Körperpflege Bücher, Schreibwaren Blumen, Zeitschriften Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik Quelle: CIMA GmbH 2009 Durchschnitt 100 % Angaben in % CIMA Beratung + Management GmbH

95 Durch unspektakuläre Neuentwicklungen dürfte die Handelszentralität aus Sicht der CIMA hingegen nur geringfügig steigerbar sein. Mit unspektakulären Neuentwicklungen sind vor allem solitäre Fachmarktstandorte (z.b. Sonderpostenmärkte) gemeint, die sich lediglich auf sich selbst bezogen entwickeln und keine positiven Agglomerationseffekte für die bestehenden Standorte und Betriebe wahrscheinlich machen würden. Umsatzumverteilung innerhalb des Bezirks und somit ein verstärkter Wettbewerb, der ggf. die Schließung einzelnen Betriebe nach sich zieht, wäre die Folge. Potenziale im Bereich der Nahversorgung Um die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des periodischen Bedarfsbereiches in Zeiten des fortschreitenden demographischen Wandels sicherzustellen und den sich geänderten und gewachsenen Ansprüchen an Einkaufsorte gerecht zu werden, sollte die wohnortnahe Nahversorgung an den dafür geeigneten Standorten (primär Hauptzentrum und Nahversorgungszentren) gesichert sowie mittel bis langfristig weiterentwickelt werden. Werden Nahversorgungsstandorte außerhalb dieser Zentren entwickelt, ist insbesondere für diese ein entsprechender Nachweis der Verträglichkeit für den bestehenden Einzelhandel zu erbringen. Bei einer Handelszentralität von lediglich 73 % im periodischen Bedarfsbereich ist grundsätzlich noch Potenzial für weitere Ansiedlungen vorhanden. Nicht nur das Angebot an Lebensmitteln und Reformwaren auch die Ausstattung mit Apotheken, Drogerien und Parfümerien ist im Bezirk Bergedorf unterdurchschnittlich. Wo ein weiterer Ausbau der Verkaufsflächen in den Stadtteilen sinnvoll ist, wird in dem Kapitel 8.4 genauer behandelt. CIMA Beratung + Management GmbH

96 Innerhalb der unterschiedlichen Standortkategorien sind verschiedene Einzelhandelsschwerpunkte zu differenzieren. Die Abb. 89 gibt einen Überblick. Abb. 89: Übersicht Standortkategorien Schützenswerte zentrale Versorgungsbereiche i.s.d. 2(2), 9(2a) und 34(3) BauGB sowie 11(3) BauNVO Nahversorgungszentrum Hauptzentrum Stadtteilzentrum Für die drei Säulen der Einzelhandelsentwicklung (Hauptzentrum/ Nahversorgung/ sonstiger großflächiger Einzelhandel) ergeben sich somit die folgenden strategischen Aussagen: Hauptzentrum Schwerpunkt der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung (insbesondere bei zentrenrelevanten Sortimenten ) Erhalt des Verkaufsflächenanteils des Hauptzentrums von aktuell rd. 32,9% Bessere Verbindung der Bereiche Sachstentor CCB Lohbrügge Zentrum Eine räumliche Erweiterung des Zentrums ist nicht anzustreben Nahversorgung Sonstige Standorte Solitäre(r) Nahversorger Fachmarktergänzungsbereich Hauptzentrum Fachmarktagglomeration lokal unterschiedliche, insgesamt jedoch deutlich ausbaufähige Versorgungssituation bei einer Handelszentralität von rd. 73 % im periodischen Bedarfsbereich Das Potenzial sollte primär zum Ausbau der Nahversorgung in den bislang unterversorgten Gebieten und zum anderen zur Wettbewerbsoptimierung der zentralen Versorgungsbereiche genutzt werden (vgl. Kap. 6.2) Quelle: CIMA GmbH 2010 SolitäreSonder und Fachmarktstandorte Sonstiger Einzelhandel außerhalb des Hauptzentrums zuzüglich des Fachmarktergänzungsbereichs und der Zentralen Versorgungsbereiche Fokussierung auf nicht zentrenrelevante Sortimente Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente im Hauptsortiment CIMA Beratung + Management GmbH

97 8.2 Entwicklungsstrategien für das Hauptzentrum Branchenkonzept Das Hauptzentrum stellt den Schwerpunkt der Entwicklung im Einzelhandel bei den zentrenrelevanten Sortimenten dar. Ziel ist, eine deutliche Positionierung gegenüber der nicht integrierten Einzelhandelsagglomeration und den Konkurrenzorten im Umland zu erreichen. Großflächige Betriebe mit zentrenrelevantem Hauptsortiment sollten deshalb zukünftig uneingeschränkt ausschließlich im Hauptzentrum sowie im Fachmarktergänzungsbereich angesiedelt werden. Die Flächen für zentrenrelevante Randsortimente in großflächigen Einzelhandelsansiedlungen außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche sind auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche zu beschränken. Bei großflächigen Vorhaben ist eine zusätzliche Beschränkung der maximalen absoluten Gesamtverkaufsfläche auf 800 qm für zentrenrelevante Randsortimente sowie für die Einzelsortimente auf je 100 qm zu empfehlen (vgl. Kap. 8.5.). Aufbauend auf den Untersuchungsergebnissen ergibt sich für das Hauptzentrum das folgende Branchenkonzept. Abb. 90: Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum (Sachsentor und Alte Holstenstraße) Quelle: CIMA GmbH 2009 Entwicklungsschwerpunkte Folgende Sortimente sollten je nach Betriebstyp und Konzept auch großflächig über 800 qm VKF weiter entwickelt werden. Im aperiodischen Bedarf Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren Spielwaren Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik Ergänzungen: Uhren / Schmuck/ Optik Bücher / Schreibwaren Sportartikel eingeschränkt: Gardinen / Teppiche / Heimtextilien Zukünftige Entwicklungsschwerpunkte für die Ansiedlung von weiteren Magnetbetrieben sollten insbesondere bei zentrenrelevanten Sortimenten gesetzt werden. Darüber hinaus ist auch die Ansiedlung nahversorgungs und nicht zentrenrelevanter Sortimente möglich. Da der Einzelhandelsstandort CCB nach Fertigstellung der aktuellen Baumaßnahmen bereits einen deutlichen Zuwachs an Verkaufsflächen, Anbietern und damit auch an Attraktivität verzeichnen kann, sollte die Ansiedlung weiterer Magnetbetriebe nach Möglichkeit nicht mehr im direkten Umfeld des Centers erfolgen, sondern am Sachsentor und dem Lohbrügger Teil der Alten Holstenstraße. Dafür ist eine kontinuierliche Suche nach geeigneten Flächen nötig. Voraussetzung für eventuelle Neuansiedlungen ist die Verträglichkeit für die vorhandenen Strukturen (ggf. durch ein gesondertes Gutachten nachzuweisen). CIMA Beratung + Management GmbH

98 8.2.2 Quantitative und qualitative Entwicklung/ Maßnahmen zur Stärkung des Hauptzentrums Sachsentor, CCB und Alte Holstenstraße verfügen in Hinblick auf städtebauliche Gestaltung, Einzelhandelsbesatz und Kundenstruktur über einen jeweils eigenen Charakter. Während das Sachsentor eher die älteren und kaufkräftigeren Zielgruppen anspricht, liegt der Angebotsschwerpunkt in der Alten Holstenstraße im konsumigen Bereich. Prinzipiell sollte diese Funktionsteilung auch zukünftig aufrecht erhalten werden. Im Bereich der Alten Holstenstraße ist es vor allem der sehr eingeschränkte Branchenmix, den es zu verbessern gilt. Das Sachsentor muss sich hingegen vor allem durch individuelle und spezialisierte Geschäfte sowie durch eine hohe Serviceorientierung vom Angebot des CCB abheben. immer Einzelhandel sein, auch attraktive Gastronomie und Dienstleistungsbetriebe können zu einer Aufwertung und Belebung des öffentlichen Raumes beitragen und Frequenzen erzeugen. Nur so kann es aus Sicht der CIMA gelingen, das Hauptzentrum des Bezirks auch gegenüber den Konkurrenzorten im Umland als attraktiven Einkaufsstandort langfristig zu positionieren. Abb. 91: Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum (Sachsentor, Bergedorfer Markt, Weidenbaumsweg, Alte Holstenstraße) Mit dem vergrößerten und modernisierten City Center Bergedorf bietet sich für den Bezirk die Chance, bislang abfließende Kaufkraft zu binden und neue Kundengruppen zu generieren. Ein wichtiges Ziel muss es sein, dass auch die übrigen Einzelhandelslagen des Hauptzentrums von diesem neugeschaffenen Kunden und Kaufkraftpotenzial profitieren. Dazu sind nach Möglichkeit Sichtachsen sowie attraktive Wegeverbindungen zwischen dem Shopping Center und den gewachsenen Einzelhandelslagen zu schaffen. Auch bei Veranstaltungen und Aktionen ist eine Kooperation wünschenswert. Die Wochenmärkte in Bergedorf und Lohbrügge sind ein wichtiger Teil der Handelslandschaft im Bezirk Bergedorf und tragen zur Belebung und Attraktivierung des Hauptzentrums bei. Die aktive Vermarktungsstrategie sollte deshalb weiter fortgeführt werden. Auch wenn das Hauptzentrum von Bergedorf bislang nicht unter einer stark ausgeprägten Leerstandsproblematik zu leiden hat, sollte in den Bereichen mit einer Häufung leer stehender Verkaufsflächen eine zügige Wiederbesetzung angestrebt werden. Insbesondere im Lohbrügger Teil der Alten Holstenstraße zeigt sich eine Tendenz zum Trading down, der in Form eines Flächen und Leerstandmanagements entgegengesteuert werden muss. Dabei muss es nicht Quelle: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

99 Funktionale/ städtebauliche Aufwertungen Neben seiner wichtigen Funktion als Einzelhandelsstandort verfügt das Hauptzentrum von Bergedorf durch seine städtebaulich attraktiven Strukturen im Bereich Sachsentor sowie rund um das Schloss auch über einen hohen Freizeitwert. Mit der Umgestaltung des Sachentors im Zuge der BID Maßnahmen wurde ein erster Schritt unternommen, um diesen touristisch attraktiven innenstädtischen Teilbereich besser zu vermarkten und so eine funktionale Aufwertung zu erreichen. Auch das neue, in einheitlichem Design gestaltete Besucherleitsystem des BID Sachsentor trägt zu diesem Ziel bei. Es bieten sich jedoch aus Sicht der CIMA noch weitere Ansatzpunkte für eine Aufwertung des öffentlichen Raums. Eine Veränderung der Situation rund um die triste und verwahrloste Bahnunterführung ist von Seiten des Bezirks bereits angedacht. Wünschenswert ist auch eine bessere Ausschilderung und Anbindung der Bergedorfer Schlossstraße an das Sachsentor, unter anderem durch eine attraktivere Gestaltung der Fußgängerpassage. Weitere Hinweise auf Verbesserungsbedarf finden sich in der Stärken Schwächen Analyse in Kapitel Zur Sicherung eines qualitativ hochwertigen Stadtbilds sind außerdem einheitliche Gestaltungsvorschriften für Gastronomen, Einzelhändler und Dienstleister denkbar, die beispielsweise Art und Material der Außenbestuhlung, der Werbetafeln oder der Markisen regeln können. Das Hauptzentrum ist nicht nur Einzelhandels sondern auch Dienstleistungszentrum des Bezirks und lebt unter anderem von außergewöhnlichen Veranstaltungen und Events. Zur funktionalen und städtebaulichen Entwicklung des Hauptzentrums empfiehlt die CIMA deshalb: Sicherung/ Entwicklung attraktiver Dienstleistungs und Freizeiteinrichtungen (u.a. Gastronomie, Veranstaltungen, Märkte) Konzeption weiterer gemeinsamer Serviceangebote und Aktionen, auch in Kooperation zwischen CCB und den BIDs. Das Hauptzentrum von Bergedorf wird auch in Zukunft nur durch eine abgestimmte Nutzungsmischung von Einzelhandel, Wohnen, Freizeit, Gastronomie und Gewerbe an Attraktivität gewinnen können. Stadtmarketing/ Entwicklungs und Finanzierungskonzepte Innenstädte sind häufig aufgrund der unterschiedlichen Interessen und Ansprüche sowie der schwierigen Organisationsstruktur gerade im Vergleich zu einheitlich errichteten und organisierten Einkaufszentren auf der Grünen Wiese im Nachteil. Der Bezirk Bergedorf verfügt mit den beiden BIDs für das Sachsentor und die Alte Holstenstraße sowie dem WSB (Wirtschaft und Stadtmarketing Bergedorf) aus Sicht der CIMA über Einrichtungen, die mit ihrer Arbeit wesentlich zur Attraktivität des Zentrums von Bergedorf beitragen. Das BID Sachsentor hat in den vergangenen Jahren bereits eine Vielzahl von Verbesserungen erreichen können, das 2009 gegründete BID Alte Holstenstraße sollte dem nun in nichts nachstehen. Dort gilt es nun die Maßnahmen zur Attraktivitätssteigerung festzulegen und deren Finanzierung zu klären. Fazit: Aus Sicht der CIMA ist es von Bedeutung, das Hauptzentrum von Bergedorf als Einkaufsstandort nicht nur weiter zu entwickeln, sondern auch gezielt zu vermarkten. Dabei sollten die vorhandenen attraktiven städtebaulichen Strukturen ebenso berücksichtigt werden, wie die Sicherung und Entwicklung attraktiver Dienstleistungs und Freizeiteinrichtungen (u.a. Gastronomie, Events, Ladenöffnungszeit). Ein weiterer Schwerpunkt sollte auf der touristischen Vermarktung des Schlosses und der Bille liegen. CIMA Beratung + Management GmbH

100 8.3 Entwicklungsstrategien für die Nahversorgung Nahversorgungszentren Die abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiche werden unter einen besonderen Schutz gestellt. Das heißt, dass nach 34 (3) BauGB und 11 (3) BauNVO von Neuansiedlungen im unbeplanten Innenbereich und großflächigen Einzelhandelsbetrieben (ab 800 qm VKF) in Sondergebieten keine schädlichen Auswirkungen auf diese Zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten sein dürfen (vgl. Kap. 6.1). Um die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des periodischen Bedarfsbereiches auch mittel bis langfristig sicherzustellen, reicht es aus Gutachtersicht nicht aus, die Nahversorgungszentren lediglich in ihrem Bestand zu schützen. Um den sich geänderten und gewachsenen Ansprüchen an Einkaufsorte gerecht zu werden, sollte diesen zentralen Versorgungsbereichen grundsätzlich die Möglichkeit gegeben werden, sich weiterzuentwickeln. Nahversorgungszentren sollen zukünftig die Nahversorgung der umgebenden Wohngebiete sicherstellen und darüber hinaus eine ergänzende Grundversorgung im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente bieten. Ansiedlungen im periodischen Bedarfsbereich (Lebensmittel / Reformwaren, Körperpflege / Drogerieartikel) sind nach Einzelfallprüfung auch großflächig möglich, d.h. auch über 800 qm Verkaufsfläche. Entwicklungsschwerpunkte Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits und Körperpflege sonstiger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Ergänzung Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente bis zu 200 qm VKF 14 Durch die Beschränkung zentrenrelevanter Einzelhandelsgeschäfte auf maximal 200 qm Verkaufsfläche soll insbesondere die Eröffnung kleiner, inhabergeführter Betriebe, wie Schreibwarenläden oder Textilgeschäfte, und Existenzgründer gefördert werden. Von einer Gefährdung des Hauptzentrums durch die Ansiedlung dieser Betriebstypen ist nicht auszugehen. Die Ansiedlung nicht zentrenrelevanter Sortimente ist in den Nahversorgungszentren nicht vorgesehen. Abgeleitet aus der Darstellung der Nahversorgungssituation in den Stadtteilen in Kapitel 3.7 ergibt sich insbesondere in einem Nahversorgungszentrum ein kurzfristiger Handlungsbedarf zum Ausbau der Nahversorgungsstrukturen: Fleetplatz (Neu Allermöhe West) In Neu Allermöhe West kann das derzeit vorhandene Angebot im periodischen Bedarf die Nachfrage der Wohnbevölkerung nicht decken. Es sind deutliche Kaufkraftabflüsse aus dem Stadtteil festzustellen. Die Einzelhandelszentralität liegt im kurzfristigen Bedarfsbereich bei lediglich 30%. Den beiden bestehenden Lebensmittelnahversorgern (insbesondere Penny mit z.zt. nur rd. 400 qm VKF) sollte deshalb die Erweiterung der Verkaufsfläche auf eine langfristig tragfähige Größe ermöglicht werden. Dafür wird allerdings eine 14 Es ist zu prüfen, welche Festsetzungen sich am besten für die Umsetzung dieser Empfehlungen im B Plan eignen. CIMA Beratung + Management GmbH

101 Flächenarrondierung und ggf. auch eine Umsiedlung innerhalb des Nahversorgungszentrums nötig sein. Eine Potenzialfläche steht am Fleetplatz zur Verfügung. Zusätzlich besteht in Neu Allermöhe West Potenzial für die Neuansiedlung weiterer Nahversorgungsbetriebe, nach Einzelfallprüfung auch großflächig (d.h. über 800 qm VKF) Solitäre Nahversorgungsstandorte Die folgenden Lebensmittelbetriebe erfüllen aufgrund des Mangels an ergänzenden Dienstleistungen und der fehlenden Angebotsvielfalt nicht die Voraussetzungen für Zentrale Versorgungsbereiche: Aldi und Rewe, Am Beckerkamp (Lohbrügge) Penny, Ameisweg (Bergedorf) Penny, Lohbrügger Landstraße (Lohbrügge) Lidl, Lohbrügger Landstraße (Lohbrügge) Lidl, Rahel Varnhagen Weg (Bergedorf) Edeka, Reinbeker Redder (Lohbrügge) Penny, Weberade (Lohbrügge) Frischemarkt, Wiesnerring (Bergedorf) Aus Sicht der CIMA sind die nachfolgenden Strategieansätze zu befolgen: Die solitären Nahversorger sollten nach Möglichkeit erhalten werden; auch sie übernehmen eine Versorgungsfunktion für die einzelnen Stadtteile. Ein Ausbau der Verkaufsflächen sollte nur denjenigen Nahversorgern zugebilligt werden, deren Wettbewerbsfähigkeit ansonsten gefährdet wäre und die sich außerdem an wohnortnahen Standorten in integrierter Lage und in unterversorgten Gebieten befinden. Gleiches gilt auch für den Ausbau der Stellplätze. Falls eine adäquate Erweiterung am bestehenden Standort nicht möglich ist, ist auch eine Umsiedlung zu prüfen. Maßnahmen der Marktanpassung ohne maßgebliche Flächenerweiterung (z.b. Einrichtung eines Pfandraums) sollten wohlwollend geprüft werden. Die Rahmenbedingungen der Standorte, z.b. An und Abfahrtsmöglichkeiten, sollten weiter verbessert werden. Für solitäre Nahversorgungsstandorte besteht durch die zusätzliche Ansiedlung von Dienstleistern und Einzelhandelsbetrieben des ergänzenden Grundbedarfs mittel bis langfristig die Chance, zu einem Nahversorgungszentrum aufgestuft zu werden. Dadurch erhalten auch diese Standorte den Status und die Privilegien eines geschützten Zentralen Versorgungsbereichs. Eine entsprechende Änderung des Zentrenkonzepts sollte in diesem Fall vorgenommen werden. Eine besondere Rolle für die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung kommt den beiden kleinflächigen Betrieben Edeka im Wiesnerring und Penny im Ameisweg zu Neuansiedlungen im sonstigen Stadtgebiet Wie bereits dargestellt, sollte eine Ansiedlung von Nahversorgungsbetrieben möglichst in den (zu entwickelnden) zentralen Versorgungsbereichen erfolgen. Im sonstigen Bezirksgebiet sollten weitere Lebensmitteldiscounter oder vollsortimenter hingegen nur nach Einzelfallprüfung und nur unter folgenden Voraussetzungen genehmigt werden: CIMA Beratung + Management GmbH

102 Es sollte sich um integrierte Standorte in Wohn oder Mischgebieten bzw. in der Nähe neu geplanter Wohngebiete, möglichst mit ÖPNV Anbindung handeln. Durch die Ansiedlung sollte die Nahversorgungssituation im Stadtteil verbessert werden, d.h. es sollten bestehende Kaufkraftabflüsse gemildert und/oder Lücken in Bezug auf die Nahversorgungsradien (vgl. Kapitel 3.7) geschlossen werden. Die Ansiedlung darf dabei nicht über die Nahversorgungsfunktion hinausgehen, d. h. es sollte eine maximale Verkaufsfläche von 800 qm für Discounter und von 1600 qm für Vollsortimenter genehmigt werden. Zusätzlich sollte eine Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche erfolgen. Des Weiteren gilt es die Verträglichkeit für die zentralen Versorgungsbereiche durch ein vorhabenbezogenes Gutachten nachzuweisen. Die Notwendigkeit und die Voraussetzungen zur Ansiedlung neuer Nahversorgungsbetriebe auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche sind nur in wenigen Bereichen des Bezirks gegeben. Einer dieser Bereiche ist der Osten des Stadtteils Bergedorf. Das östliche Bergedorf verfügt zur Zeit über keinen Nahversorger in fußläufiger Erreichbarkeit. Da die Straßen und Siedlungsstruktur innerhalb des Villenviertels die Ansiedlung eines konventionellen Nahversorgers in weiten Teilen verhindert, sollte prioritär im südöstlichen Bereich zwischen Holtenklinker Straße und Bahnlinie nach Flächen für eine Neuansiedlung gesucht werden. Um eine möglichst große Versorgungstiefe und breite zu gewährleisten, ist ein Vollsortimenter einem Discounter vorzuziehen. Auch der Potenzialstandort Glunz Areal ist im Hinblick auf die Ansiedlung von Nahversorgungseinrichtungen positiv zu bewerten, hier ist sogar ein großflächiger Betrieb (über 800 qm VKF) vorstellbar. Da sich in unmittelbarer Nähe allerdings bereits mehrere Lebensmittelanbieter befinden, besteht eine gewisse Gefahr der gegenseitigen Kannibalisierung. Es sollte deshalb gegebenenfalls über eine Umsiedlung und Erweiterung des Edeka Heine statt über eine Neuansiedlung nachgedacht werden. Kontinuierlich überprüft werden sollte auch die Versorgungssituation in Nettelnburg: die beiden dort vorhandenen Lebensmittelanbieter sind aufgrund ihrer geringen Größe in ihrer Wettbewerbsfähigkeit eingeschränkt. Falls eine adäquate Erweiterung am bestehenden Standort nicht möglich ist, ist auch eine Umsiedlung zu prüfen. Konkrete Flächen sind östlich des Weidenbaumswegs vorhanden und im B Plan Bergedorf 100 bereits berücksichtigt. Die übrigen Bereiche des Stadtteils Bergedorf verfügen bereits über eine ausreichende Ausstattung mit Nahversorgern. Vorerst kein Bedarf zur Entwicklung neuer Standorte (ausgenommen notwenige Umsiedlungen bestehender Betriebe) besteht wegen der bereits guten Versorgungssituation in Lohbrügge. Die Einzelhandelszentralität im periodischen Bedarfsbereich liegt hier bei 101%. Auch in Moorfleet ist nach Realisierung des Nahversorgungsstandorts am Brennerhof kein weiterer Bedarf für einen Lebensmittelmarkt vorhanden (Einzelhandelszentralität periodisch: 196%). In Allermöhe sollten nur innerhalb des Nahversorgungszentrums am Fleetplatz neue Flächen für Einzelhandel entwickelt werden. In Stadtteilen mit geringer Einwohnerzahl und entsprechend geringer Kaufkraft ist eine Ansiedlung eines konventionellen Nahversorgers eher unwahrscheinlich und /oder auf Grund der Nähe zu einem konkurrierenden Nahversorgungsstandort unerwünscht. Es handelt sich dabei um: Altengamme Billwerder Ochsenwerder CIMA Beratung + Management GmbH

103 Reitbrook Spadenland Tatenberg Hier sollte stattdessen die Realisierung alternativer Nahversorgungsstrukturen (z.b. Bringdienste; serviceorientierte Nachbarschaftläden, Spezialanbieter vgl. Kapitel 13) geprüft werden. In Kirchwerder kann durch den Bau des geplanten Nahversorgungszentrums am Süderquerweg (Wendeln Areal) bereits eine deutliche Verbesserung der Nahversorgungssituation erreicht werden. Hier ist jedoch darauf zu achten, dass das Zentrum keine zu große Sogwirkung entfaltet und bestehende Strukturen in Fünfhausen und Curslack/Neuengamme gefährdet. Eine Ansiedlung von mehr als einem Nahversorger wird daher nicht empfohlen. Die Ansiedlung weiterer konventioneller Nahversorger in der Fläche gestaltet sich aufgrund der ländlichen Prägung, d.h. der geringen Bevölkerungsdichte und dispersen Siedlungsstruktur des Stadtteils, hingegen als schwierig. Zudem bestünde die Gefahr, auf diese Weise die in den einzelnen Ortschaften vorhandenen kleinflächigen und wohnortnahen Anbieter vom Markt zu verdrängen. Prioritär sollte deshalb den bestehenden Betrieben bei Bedarf die Möglichkeit zur Verkaufsflächenerweiterung gegeben werden. Darüber hinaus ist eine Nachverdichtung mit weiteren kleinteiligen Lebensmittelanbietern wünschenswert. Zur Sicherung und Weiterentwicklung der Nahversorgung im sonstigen Bezirksgebiet sollten darüber hinaus die folgenden Strategien verfolgt werden: Die Sicherung und Stärkung bestehender Standorte geht vor Neuplanung. Die Ansiedlung von Lebensmittelhandwerk und vergleichbaren Anbietern zur Deckung der wohnortnahen Grundversorgung (z.b. Obsthändler, Apotheken, Blumenläden) sollte in städtebaulich integrierten Wohn und Mischgebieten grundsätzlich möglich sein. Von diesen Betrieben, die üblicherweise nicht über mehr als 200 qm Verkaufsfläche verfügen, sind in der Regel keine schädlichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten 8.4 Entwicklungsstrategien für den sonstigen Einzelhandel Fachmarktergänzungsbereich Hauptzentrum Der Fachmarktergänzungsbereich ist dazu vorgesehen, Flächen für Betriebe bereitzustellen, deren Ansiedlung im Hauptzentrum zwar erwünscht, dort aber aufgrund verkehrlicher Belange und mangelnder Flächenverfügbarkeit nicht möglich ist. Um das Ziel, die Versorgungsfunktion des Bezirkszentrums Bergedorf durch entsprechende Ansiedlungen weiter zu stärken, mit dem Ziel des Zentrenschutzes in Einklang zu bringen, sollen im Fachmarktergänzungsbereich Hauptzentrum ausschließlich großflächige Anbieter nahversorgungs oder zentrenrelevanter Sortimente angesiedelt werden, die nicht oder nur in geringem Umfang mit dem kleinteiligen Fachhandel der Innenstadt konkurrieren. Auch Betriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten sind grundsätzlich vorstellbar. Im Fall einer zentrenrelevanten Neuansiedlung sollten folgende Voraussetzungen gegeben sein: Eine Ansiedlung innerhalb des Hauptzentrums ist nachweislich nicht möglich. Der Betrieb tritt aufgrund seiner Betriebs und Sortimentsstruktur nicht in Konkurrenz zu bestehenden Betrieben des Hauptzentrums, sondern ergänzt das vorhandene Angebot. Eine Schädigung der zentralen Versorgungsbereiche kann ausgeschlossen werden (Verträglichkeitsprüfung). CIMA Beratung + Management GmbH

104 8.4.3 Gewerbegebiete Zum Schutz des Hauptzentrums sowie der definierten Nahversorgungszentren sollte außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche und des Fachmarktergänzungsbereichs Hauptzentrum keine Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente im Hauptsortiment mehr erfolgen Fachmarktagglomerationen Das Branchenkonzept sieht für die Fachmarktagglomerationen Andreas Meyer Straße, Curslacker Neuer Deich und Stuhlrohrstraße folgendes vor: Neue Ansiedlungen von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nichtzentrenrelevanten Sortimenten sollen sich nach Möglichkeit hier, an den bestehenden Fachmarktstandorten, konzentrieren ( Fühlungsvorteile, Verkehrsvermeidung ). Um Kaufkraftabflüsse aus den zentralen Versorgungsbereichen an die Fachmarktstandorte zu reduzieren, sollten keine weiteren Neuansiedlungen von zentren oder nahversorgungsrelevanten Branchen im Hauptsortiment stattfinden. Dies gilt insbesondere für die Fachmarktagglomeration Stuhlrohrstraße. Zentrenrelevante Randsortimente sollten in den jeweiligen Bebauungsplänen auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche beschränkt werden. Da damit jedoch keine ausreichende Obergrenze festgelegt wird und bei größeren Einzelhandelsbetrieben Randsortimente auf 10 % der Gesamtfläche erhebliche Kaufkraftabflüsse aus dem Hauptzentrum induzieren können, empfiehlt die CIMA, eine zusätzliche absolute Verkaufsflächenbeschränkung für zentrenrelevante Sortimente auf 800 qm vorzunehmen und Einzelsortimente auf maximal 100 qm Verkaufsfläche zu reduzieren. Gewerbegebiete sollten vornehmlich für klassisches Gewerbe, Handwerk und Dienstleistungsbetriebe zur Verfügung stehen. Für isolierten Einzelhandel sieht das Zentren und Branchenkonzept andere, geeignetere Standorte vor. Um das Hauptzentrum in seiner Versorgungsfunktion für den Bezirk Bergedorf und das Umland zu stärken und es in seiner Entwicklung nicht zu gefährden, sollten zukünftig nur noch dort sowie in begrenztem Maße auch in den übrigen Zentralen Versorgungsbereichen weitere Anbieter zentrenrelevanter Sortimente angesiedelt werden. Die großflächigen Anbieter nichtzentrenrelevanter Sortimente, deren Ansiedlung im Hauptzentrum aus städtebaulichen Gründen nicht möglich oder erwünscht ist, sollten hingegen zur Verhinderung von überflüssigen Verkehrsströmen an den Fachmarktstandorten konzentriert werden. Als unproblematisch sind grundsätzlich Verkaufseinrichtungen in unmittelbarem Zusammenhang mit einem Handwerks, Produktions, Wartungs, Reparatur, Dienstleistungs oder Kundendienstbetrieb einzuschätzen, solange diese auf einer deutlich untergeordneten Betriebsfläche eingerichtet sind. Auch dem Verkauf von Brennstoffen oder Kraftfahrzeugen, der nicht zum Einzelhandel im engeren Sinne gerechnet wird, kann in den Gewerbegebieten zugestimmt werden. Zusammenfassend wurden die nachfolgenden Strategien entwickelt: Keine weitere Ansiedlung von Einzelhandel. Dadurch werden Flächen für Produktion, Dienstleistung und weiteres klassisches Gewerbe gesichert. Nur ausnahmsweise empfehlen wir Einzelhandel im Zusammenhang mit Kundendienst oder Produktionsbetrieben (Direktvermarktung) auf deutlich untergeordneter Betriebsfläche zuzulassen. Bereits bestehende Betriebe erhalten Bestandsschutz. Eine Erweiterung bestehender Betriebe ist nur nach Ausschluss der Unverträglichkeit möglich. CIMA Beratung + Management GmbH

105 Abb. 92: Die Empfehlungen des Zentrenkonzepts im Überblick Zentrale Versorgungsbereiche Hauptsortiment zentrenrelevante Sortimente Hauptsortiment nahversorgungsrelevante Sortimente Hauptsortiment nicht zentrenrelevante Sortimente Hauptzentrum uneingeschränkte Ansiedlung uneingeschränkte Ansiedlung uneingeschränkte Ansiedlung Nahversorgungszentren bis 200 qm nach Einzelfallprüfung auch über 800 qm möglich* grundsätzlich keine Ansiedlung Sonstige Standorte Fachmarktergänzungsbereich Hauptzentrum ausschließlich großflächig* ausschließlich großflächig* großflächig möglich* integrierte Wohn und Mischgebiete außerhalb der zentralen Vorsorgungsbereiche keine Ansiedlung nach Einzelfallprüfung max. 800 qm für Discounter, max qm für Vollsortimenter* grundsätzlich keine Ansiedlung Fachmarkt Agglomerationen keine Ansiedlung keine Ansiedlung großflächig*, prioritäre Ansiedlung gewerbliche Flächen außerhalb der Fachmarkt Agglomerationen keine Ansiedlung** keine Ansiedlung** keine Ansiedlung** *ggf. Verträglichkeitsuntersuchung notwendig **Ausnahmsweise zulässig: Einzelhandel in Zusammenhang mit Kundendienst oder Produktionsbetrieben (Direktvermarktung) auf untergeordneter Betriebsfläche Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

106 9 STANDORTKONZEPT Grundlage des Konzeptes sind die folgenden konzeptionellen Aussagen, die sich aus den dargestellten Analyseergebnissen ergeben: Qualitative und quantitative Sicherung und Entwicklung des Hauptzentrums (vgl. Kap. 8.2) sinnvoller Ausbau der Nahversorgung (vgl. Kap. 8.3) verträgliche Entwicklung des großflächigen Einzelhandels außerhalb der der Zentralen Versorgungsbereiche (vgl. Kap. 8.4) Die nachfolgende Abb. 93 zeigt die bewerteten Standorte in der Übersicht. Demnach liegen die Standorte A, B und F in einem Zentralen Versorgungsbereich, befinden sich die Standorte C, D und E außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche und grenzen die D Standorte zusätzlich an den Fachmarktergänzungsbereich Hauptzentrum. Von der CIMA wurden darüber hinaus insgesamt 10 Standorte einer einzelhandelsspezifischen Bewertung unterzogen. Dabei stand neben einer Beurteilung von aktuellen Planvorhaben und Entwicklungsbereichen vor allem die Nahversorgungssituation im Stadtgebiet im Mittelpunkt der Untersuchung. Die Darstellung und Bewertung der Standorte erfolgt in den nachfolgenden Kapiteln. Die Bewertung der Standorte erfolgte anhand der folgenden Kriterien: Lage innerhalb der Stadt (Hauptzentrum / Randlage Hauptzentrum / Zentraler Versorgungsbereich / Wohngebiet / sonstige Standorte) Standortumfeld (Einzelhandelsbesatz) Erreichbarkeit Zusammenhang zu bestehenden (auch solitären) Versorgungslagen städtebaulich und funktional integriert / nicht integrierte Lage Eignung für nahversorgungsrelevanten / zentrenrelevanten / nichtzentrenrelevanten Einzelhandel gemäß Branchenkonzept CIMA Beratung + Management GmbH

107 Abb. 93: Übersicht Prüfstandorte E H F B C D A G Prüfstandorte A Mohnhof/Glunz Areal B Rappoltweg/Reinbeker Redder C TÜV Fläche Sander Damm D Stuhlrohrstraße/ Postgelände E Ochsenwerder F EKZ Bergedorf West G Curslacker Neuer Deich H MK Flächen am Fleetplatz Kartengrundlage: Bezirk Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

108 9.1 Prüfstandort Mohnhof Abb. 95: Mohnhof Der Prüfstandort Mohnhof umfasst die Fortführung des Sachsentors in Richtung Osten einschließlich des Kreuzungsbereichs Bergedorfer Straße/Wentorfer Straße. Aufgrund zahlreicher vorhandener Leerstände und grundsätzlicher Ausstattungsprobleme besteht Handlungsbedarf. Bewertungskriterien Lage innerhalb des Hauptzentrums sehr kleine Ladeneinheiten in unmittelbarer Nähe entsteht das Einkaufszentrum Neuer Mohnhof Bergedorfer Straße / Mohnhof als städtebauliche Barriere Abb. 94: Lage des Prüfstandorts Hauptzentrum Quelle: CIMA GmbH 2009 Nach Einschätzung der CIMA wird mit der Realisierung des Projektes Neuer Mohnhof die Attraktivität des Standortes als Ganzes deutlich steigen und bereits für einen gewissen Investitionsschub sorgen. Darüber hinaus ist jedoch ein gezieltes Flächenmanagement unter Einbeziehung der Immobilieneigentümer nötig. Unter anderem würde die Zusammenlegung kleinteiliger Ladeneinheiten zu marktfähigen Ladengrößen eine zusätzliche Attraktivitätssteigerung bewirken. Als schwer zu lösendes Problem muss die Trennwirkung des stark befahrenen Straßenabschnitts an der Kreuzung Bergedorfer Straße / Wentorfer Straße / Am Brink eingestuft werden. Durch eine gestalterische Aufwertung der Querungsmöglichkeiten, beispielsweise eine durchgehende Pflasterung, oder durch die Betonung der visuellen Achse vom Einrichtungshaus Marks bis zum Sachsentor anhand von Begrünung oder Möblierung könnten die Ladengeschäfte auf der Ostseite zumindest optisch besser angebunden werden. Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

109 Nach Realisierung des Projektes Neuer Mohnhof wird sich die Leerstandsund Ausstattungsproblematik in diesem Bereich entspannen, wenn sich auch der Mohnhof zusätzlich modern aufstellt und investiert wird. Ein qualifiziertes Flächenmanagement ist dennoch anzustreben, um die Zusammenlegung kleinteiliger Ladenlokale umzusetzen. CIMA Beratung + Management GmbH

110 9.2 Prüfstandort Glunz Areal Das ehemalige Gelände der Gebr. Glunz befindet sich südlich des Mohnhofs an der Bergedorfer Straße; aktuell ist der größte Nutzer im Bereich Einzelhandel ein Bekleidungsanbieter. Die weiteren Entwicklungsmöglichkeiten sollen geprüft werden. Bewertungskriterien Randlage innerhalb des Hauptzentrums Bergedorfer Straße / Mohnhof als städtebauliche Barriere derzeitige Einzelhandelsnutzung suboptimal Abb. 96: Lage des Prüfstandorts Hauptzentrum Als Teil des Hauptzentrums ist der Prüfstandort grundsätzlich für die Ansiedlung nahversorgungs, zentren und nicht zentrenrelevanter Sortimente geeignet eine Centerentwicklung sollte aufgrund seiner Randlage innerhalb des Zentrums jedoch ausgeschlossen werden. Ziel der Einzelhandelsentwicklung im Bergedorfer Hauptzentrum sollte es sein, die bestehenden Einzelhandelspole Alte Holstenstraße, CCB und Sachsentor konkurrenzfähig zu halten und die Verbindungsachsen zwischen Ihnen zu stärken. Die Ansiedlung eines Shopping Centers auf dem Glunz Areal würde nichts zu diesem Ziel beitragen, sondern birgt vielmehr die Gefahr, die übrigen Lagen des Hauptzentrums zu schwächen. Selbst die nahegelegenen Einkaufslagen am Mohnhof und Sachsentor könnten nur bedingt profitieren, da die Bergedorfer Straße als städtebauliche Barriere einen fußläufigen Frequenzaustausch deutlich erschweren würde. Wünschenswert wäre hingegen die Ansiedlung eines Einzelhandelsanbieters aus dem Cluster Einrichtung und Wohnen, das bereits im direkten Umfeld vertreten ist. In unmittelbarer Nähe des Glunz Areals sind bereits mehrere Lebensmittelanbieter vorhanden; keiner davon bietet jedoch aktuell ein zeitgemäßes Vollsortiment zur Versorgung der Wohnbevölkerung im Bergedorfer Osten oder ausreichend Parkmöglichkeiten. Auch als potenzieller Standort für einen Nahversorger vorzugsweise im Rahmen der Umsiedlung und Erweiterung eines bereits bestehenden Vollsortimenters ist das Glunz Areal deshalb geeignet. Im Falle eines Neubaus ist die städtebauliche Integration zu gewährleisten; dazu gehören eine geschlossene Fassade, Mehrstöckigkeit und eine straßenbegleitende Bebauung. Am Prüfstandort ist eine Mischung aus (Erdgeschoss )Einzelhandelsnutzung und sonstiger Wohn oder gewerblicher Nutzung zu empfehlen Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

111 9.3 Prüfstandort Rappoltweg / Reinbeker Redder Abb. 98: Prüfstandorte Rappoltweg (Süden), Reinbeker Redder (Norden) Es sollen Empfehlungen zum weiteren Umgang mit dem bestehenden Nahversorgungszentrum Rappoltweg getroffen werden. Zu prüfen ist insbesondere, ob eine Verlagerung an den Reinbeker Redder sinnvoll sein könnte. Charakteristik Rappoltweg Quartierszentrum, sehr gut fußläufig erreichbar städtebaulich integrierte Lage kleinteiliger Mix aus inhabergeführten und filialisierten Betrieben sowie Dienstleistern mit wichtiger Versorgungsfunktion unattraktive Parkmöglichkeiten, veraltete Baustrukturen Nahversorger Penny ist u.a. aufgrund der geringen Größe auf Dauer nicht wettbewerbsfähig kleinere Anbieter sind auf den Frequenzbringer Penny angewiesen Abb. 97: Der zentrale Platz des Nahversorgungszentrums Rappoltweg Quelle: CIMA GmbH 2009 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Aufgrund seiner zentralen Lage innerhalb des Wohnquartiers und der ausgezeichneten fußläufigen Erreichbarkeit aus allen Richtungen sollte das Nahversorgungszentrum Rappoltweg gerade in Anbetracht des demographischen Wandels nach Möglichkeit am bisherigen Standort erhalten werden. Als präferierte Entwicklung empfiehlt die CIMA deshalb eine Modernisierung und Öffnung des Zentrums in Richtung Leuschnerstraße. Dem Nahversorger Penny sollte zugleich die Möglichkeit gegeben werden, seinen Markt auf mindestens 800 qm VK zu erweitern. Auch die Parkplätze sollten kundenfreundlich umgestaltet werden. Dafür muss allerdings die Investitionsbereitschaft der jeweiligen Grundstücksund Immobilieneigentümer vorhanden sein. Voraussetzung ist außerdem ein Ausschluss von weiteren Nahversorgungsansiedlungen im Umfeld bzw. entlang des Reinbeker Redders, um den Wettbewerbsdruck auf den integrierten Zentralen Versorgungsbereich nicht noch weiter zu erhöhen. CIMA Beratung + Management GmbH

112 Abb. 99: Ungenutzte Stellflächen unterhalb des Discounters Es sollte erörtert werden, ob eine grundlegende Modernisierung des Nahversorgungszentrums durch die Eigentümer zu erreichen ist. Wenn dies nicht mittelfristig möglich ist, ist eine Verlagerung des gesamten Zentralen Versorgungsbereichs an den Reinbeker Redder zu prüfen. Quelle: CIMA GmbH 2009 Als alternative Entwicklung ist die Umsiedlung des gesamten Zentrums an Reinbeker Redder denkbar. Die Verlagerung der kleineren Anbieter sollte, u.a. durch Gewährleistung bezahlbarer Mieten, gefördert werden. Grundlegende Voraussetzung für diese alternative Entwicklung ist allerdings, dass eine angemessene Nachnutzung für den Altstandort gefunden wird. Außerdem müssen am Reinbeker Redder ausreichend Querungsmöglichkeiten und gute fußläufige Anbindung an die umgebenden Wohnquartiere geschaffen werden. Bei Erweiterung des bestehenden Lebensmittelbetriebs in die Großflächigkeit hinein bzw. im Falle einer Ansiedlung eines zusätzlichen Nahversorgungsbetriebes ist eine Verträglichkeitsuntersuchung nötig. CIMA Beratung + Management GmbH

113 9.4 Prüfstandort TÜV Fläche Sander Damm Abb. 101: Die B 5 entlang des Prüfareals Der Prüfstandort liegt im Dreieck zwischen Sander Damm, Bergedorfer Straße und Kurt A. Körber Chaussee. In der Vergangenheit bestanden Ansiedlungswünsche verschiedener Lebensmittelmärkte und Discounter. Bewertungskriterien bislang kein Einzelhandel vorhanden Entfernung zum Kernbereich des Hauptzentrums rd. 400 m sehr gute Pkw Erreichbarkeit, Einfallstraße städtebaulich nicht integrierte Lage, kaum Wohnbevölkerung in fußläufiger Erreichbarkeit Abb. 100: Lage des Prüfstandorts Quelle: CIMA GmbH 2009 Der Prüfstandort ist aufgrund seiner nicht integrierten Lage nicht dazu geeignet, Nahversorgungsfunktion zu entfalten. Im direkten Umfeld befinden sich fast ausschließlich gewerbliche Nutzungen. Der Standort verfügt über keine unmittelbare Anbindung an den Zentralen Versorgungsbereich, befindet sich aber in extrem verkehrsgünstiger Lage und bietet ausreichend Flächen für Stellplätze. Eine Ansiedlung von Einzelhandel birgt deshalb die Gefahr, einen Konkurrenzstandort zum Hauptzentrum zu entwickeln. Erfahrungswerte zeigen, dass eine Distanz von mehreren hundert Metern zwischen einem Solitärstandort und dem Haupteinkaufsbereich einer Innenstadt die Chance auf einen fußläufigen Frequenzaustausch minimiert. Das Vorhandensein der S Bahntrasse und der mehrspurigen Bergedorfer Straße als räumliche Barrieren erschweren Austauschprozesse zusätzlich. Bergedorfer Straße Auch für nicht zentrenrelevanten Einzelhandel ist der Prüfstandort nicht geeignet; dieser sollte stattdessen an den bestehenden Fachmarktagglomerationen konzentriert werden. Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Der Prüfstandort ist für die Ansiedlung von (Lebensmittel ) Einzelhandel nicht geeignet. CIMA Beratung + Management GmbH

114 9.5 Prüfstandort Stuhlrohrstraße Abb. 103: Ladenzeile am Prüfstandort Die Entwicklungsmöglichkeiten im Bereich Einzelhandel sollen geprüft werden. Bewertungskriterien bestehende Fachmarktagglomeration gute Pkw Erreichbarkeit in Zentrumsnähe, aber fehlende Sicht und fußläufige Wegeverbindung mit CCB Fachmarktzentrum als trennendem Element Abb. 102: Lage des Prüfstandorts Hauptzentrum Quelle: CIMA GmbH 2009 Fachmarktagglomeration Fachmarktergänzungsbereich Gemäß Branchenkonzept soll sich der nicht zentrenrelevante Einzelhandel auf bereits bestehende Fachmarktstandorte konzentrieren. Frei werdende Flächen an der Stuhlrohrstraße können deshalb mit nicht zentrenrelevantem Einzelhandel wiederbesetzt werden. Nahversorgungsrelevante und zentrenrelevante Sortimente sind in diesem Fall als Randsortiment zulässig, aber auf maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche zu begrenzen. Zusätzliche absolute Obergrenzen sollten sich an den Empfehlungen in Kapitel orientieren. Zum Schutz des Bergedorfer Hauptzentrum sollte am Prüfstandort aber keine weitere Ansiedlung von zentren oder nahversorgungsrelevanten Branchen im Hauptsortiment erfolgen. Der Prüfstandort Stuhlrohrstraße ist als nicht zentrenrelevante Fachmarktagglomeration zu erhalten. Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

115 9.6 Prüfstandort Postgelände Abb. 105: Gebäudebestand auf dem Postareal Der Prüfstandort befindet sich zwischen Bergedorfer Straße, Stuhlrohrstraße und Weidenbaumsweg. Die Entwicklungsmöglichkeiten im Bereich Einzelhandel sollen geprüft werden. Bewertungskriterien angrenzend an die Fachmarktagglomeration Stuhlrohrstraße und den Fachmarktergänzungsbereich Hauptzentrum sehr gute Pkw Erreichbarkeit, hohe Standortgunst in Zentrumsnähe, aber Bergedorfer Straße als städtebauliche Barriere Abb. 104: Lage des Prüfstandorts Hauptzentrum Quelle: CIMA GmbH 2009 Zum Schutz des Hauptzentrums sollte die Ansiedlung von zentrenrelevantem Einzelhandel an diesem autoorientierten Standort, wie auch im Branchenkonzept festgelegt, unbedingt ausgeschlossen werden. Es bestünde die Gefahr der Entstehung eines sehr starken neuen Einzelhandelsstandorts. Damit einhergehen würde eine Verschiebung des Verkaufsflächenschwerpunkts weiter in Richtung Bergedorfer Straße und ein Ungleichgewicht zu Lasten von Sachsentor und Lohbrügger Zentrum entstehen. Fachmarktagglomeration Fachmarktergänzungsbereich Aufgrund der geringen Wohnbevölkerung im 500m Radius ist der Standort auch nicht dazu geeignet, Nahversorgungsfunktion zu entfalten. Nichtzentrenrelevante Fachmärkte sollten sich laut Branchenkonzept hingegen auf die abgegrenzten Fachmarktagglomerationen konzentrieren. Eine standortadäquate Dienstleistungsnutzung ist aus Gutachtersicht für den Prüfstandort deutlich besser geeignet als eine Nutzung durch Einzelhandel. Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Der Prüfstandort Postgelände sollte nicht einzelhandelsspezifisch entwickelt werden. CIMA Beratung + Management GmbH

116 9.7 Prüfstandort Ochsenwerder Abb. 107: Kreditinstitut in Ochsenwerder Die Potenziale für die Ansiedlung eines Lebensmittelanbieters im Ortskern von Ochsenwerder sollen geprüft werden. Bewertungskriterien eingeschränktes Nachfragepotenzial in Ochsenwerder (2.295 EW), Reitbrook, Tatenberg und Spadenland Zentraler Versorgungsbereich im benachbarten Fünfhausen geplanter Nahversorgungsstandort in Moorfleet als zusätzlicher Kaufkraftfilter Abb. 106: Lage des Prüfstandorts Quelle: CIMA GmbH 2009 Der Standort Ochsenwerder bietet aufgrund der geringen Einwohnerzahl vor Ort sowie der konkurrierenden Nahversorgungsstandorte in Fünfhausen und Moorfleet nicht die Potenziale für die Ansiedlung eines konventionellen Lebensmittelanbieters. Die Etablierung eines alternativen Marktkonzepts, beispielsweise eines Nachbarschaftsladen mit Verkauf lokaler Lebensmittel und einer Ergänzung durch Dienstleistungen, ist jedoch zu prüfen (vgl. Kapitel 13). Aus Gründen der Sichtbarkeit für den Autoverkehr und möglichen Synergien durch die Nähe zum vorhandenen Kreditinstitut sollte in diesem Fall nach Möglichkeit ein Standort an der Ochsenwerder Landstraße gewählt werden. Für die Ansiedlung eines konventionellen Lebensmittelmarkts wird am Prüfstandort Ochsenwerder kein Potenzial gesehen. Sollte dennoch das Interesse eines Betreibers bestehen, wird eine Ansiedlung befürwortet. Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

117 9.8 Prüfstandort EKZ Bergedorf West Abb. 109: Ladenzeile des EKZ Bergedorf West Es sollen Empfehlungen zum Umgang mit vorhandenen Leerständen und grundsätzlichen Ausstattungsproblemen des Nahversorgungszentrums getroffen werden. Bewertungskriterien Ausreichendes Nachfragepotenzial im Umfeld gegeben Spezifische Sozial und Bevölkerungsstruktur Veraltete Gebäude und Ladenstrukturen, Gestaltungsmängel gute Pkw Erreichbarkeit / sehr gute fußläufige Erreichbarkeit Abb. 108: Lage des Prüfstandorts Quelle: CIMA GmbH 2009 der spezifischen Sozial und Bevölkerungsstruktur im Umfeld des Nahversorgungszentrums geprägt ist. Dennoch gibt es verschiedene Ansatzpunkte zur Verbesserung des Einzelhandelsstandorts. Ladenfronten und der Zugang zur S Bahn leiden unter Gestaltungsmängeln und einer unzureichenden Beleuchtung. Mittelfristig wird eine umfassende Sanierung der in die Jahre gekommenen Passage nötig werden. Ein professionelles Flächenmanagement und die gezielte Ansprache möglicher Ladenbetreiber können darüber hinaus zu einer Verbesserung des Branchenmixes führen. Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Bei der Begehung des Prüfstandorts im Sommer 2009 konnten keine grundsätzlichen Funktionsprobleme des Einkaufszentrums festgestellt werden; die Angebotsstruktur spiegelt vielmehr die vorhandene Nachfrage wider, die von Eine Aufwertung des öffentlichen Raumes (Möblierung, Beleuchtung, usw.) sollte möglichst einhergehen mit einer Aufwertung der Gebäude und Ladenstrukturen. Zur Reduzierung der Leerstände und zur Verbesserung des Branchenmix sollte ein qualifiziertes Flächenmanagement etabliert werden. CIMA Beratung + Management GmbH

118 9.9 Prüfstandort Curslacker Neuer Deich Abb. 111: Fachmarktagglomeration Curslacker Neuer Deich Die Entwicklungsmöglichkeiten im Bereich Einzelhandel sollen geprüft werden. Bewertungskriterien: bestehende Fachmarktagglomeration sehr gute Pkw Erreichbarkeit städtebaulich nicht integrierte Lage Abb. 110: Lage des Prüfstandorts Quelle: CIMA GmbH 2009 Ansiedlung von nicht zentrenrelevantem Einzelhandel (auch großflächig) erfolgen. Auf diese Weise sollen die übrigen Gewerbegebiete für das klassische Gewerbe freigehalten und eine Bündelung von Verkehrsströmen erreicht werden. Fachmarktagglomeration Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Beim Prüfstandort Curslacker Deich handelt es sich um eine bestehende Fachmarktagglomeration. Gemäß Branchenkonzept sollte hier priorisiert die Zentrenrelevante Sortimente sind nur als Randsortiment zulässig und müssen auf maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche begrenzt bleiben. Zusätzlich ist eine absolute Obergrenze von 800 qm und maximal 100 qm Verkaufsfläche je Einzelsortiment einzuhalten. Anbieter mit zentrenrelevantem Hauptsortiment sind zum Schutz der Zentralen Versorgungsbereiche in Bergedorf vollständig auszuschließen. Des Weiteren ist der Standort aufgrund seiner nicht integrierten Lage nicht für nahversorgungsrelevanten Einzelhandel geeignet. Der Prüfstandort Curslacker Neuer Deich ist als Fachmarktagglomeration zu erhalten und für die weitere Ansiedlung von nicht zentrenrelevantem Einzelhandel (auch großflächig) geeignet. CIMA Beratung + Management GmbH

119 9.10 Prüfstandort MK Flächen am Fleetplatz Abb. 113: Ladenzeile am Fleetplatz Der Prüfstandort ist Teil des Zentralen Versorgungsbereichs Fleetplatz. Es sollen die Entwicklungsmöglichkeiten im Bereich Einzelhandel erörtert werden. Bewertungskriterien: im periodischen Bedarfsbereich hohe Kaufkraftabflüsse aus dem Stadtteil Potenzialfläche angrenzend an das bestehende Stadtteilzentrum gute fußläufige Erreichbarkeit, S Bahn Anschluss Abb. 112: Lage des Prüfstandorts Quelle: CIMA GmbH 2009 Der Zentrale Versorgungsbereich Fleetplatz ist in seiner Funktion als Nahversorgungsstandort für die umgebende Wohnbevölkerung unbedingt zu erhalten und zu stärken. Die CIMA hält den Prüfstandort deshalb für geeignet, um dort neue Einzelhandelsflächen zu entwickeln. Die Umsiedlung und Erweiterung des bereits vorhandenen Discounters bzw. die Ansiedlung eines weiteren Nahversorgers (nach gesonderter Prüfung ggf. auch großflächig) würden zur Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs und einer Sicherung der Nahversorgung der Bevölkerung in Neu Allermöhe West beitragen. Laut Branchenkonzept ist auch die Ansiedlung von weiterem zentrenrelevanten Einzelhandel bis 200 qm VKF möglich. Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Der Prüfstandort ist als Versorgungsstandort zu stärken und deshalb insbesondere für die Ansiedlung von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel geeignet. CIMA Beratung + Management GmbH

120 10 UMSETZUNG DER STANDORTBEZOGENEN VOR GABEN AUS DEM EINZELHANDELSGUTACHTEN Um eine nachhaltige Einzelhandelsentwicklung im Bezirk Bergedorf mittel bis langfristig zu gewährleisten, ist es aus Sicht der CIMA notwendig, das vorgelegte Einzelhandelskonzept auch in den zuständigen Gremien des Bezirks zu beschließen. Darüber hinaus sollten die Flächen, die für eine einzelhandelsspezifische Nutzung geeignet sind, aktiv vermarktet und entwickelt werden. Die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche sollte in regelmäßigen Abständen überprüft und ggf. um weitere Bereiche ergänzt werden. Grundlage für die Einordnung der CIMA war die Ist Situation zum Zeitpunkt der Bestandserhebung. Die Umsetzung der standortbezogenen Empfehlungen macht gegebenenfalls eine Überarbeitung der entsprechenden Bebauungspläne bzw. die Aufstellung von einfachen Bebauungsplänen notwendig. Dabei sollte sich grundsätzlich auf die Sortimentsliste von Bergedorf für zentrenrelevante Sortimente (vgl. Abb. 35) bezogen werden. Zur Notwendigkeit von Sortimentslisten wurden bereits unter Kap. 6.1 Aussagen getroffen. Bei der Überarbeitung der Bebauungspläne ist generell zu beachten, dass die bestehenden Einzelhandelsbetriebe selbstverständlich Bestandsschutz genießen. Ferner bezieht sich der Ausschluss nicht auf den Handel mit Kfz (der Handel mit Kfz ist nicht dem Einzelhandel im engeren Sinne zuzurechnen.). Darüber hinaus sollten Verkaufseinrichtungen in Verbindung mit Produktions und Handwerksbetrieben (z.b. Installateure, Direktverkauf) weiterhin zulässig sein, sofern diese auf einer untergeordneten Betriebsfläche eingerichtet sind. Notwendig beim Ausschluss einzelner Sortimente im Bebauungsplan ist der Bezug auf das Einzelhandelskonzept bzw. auf die Sortimentsliste für Bergedorf, die auch gleichzeitig Bestandteil der Begründung des Bebauungsplanes sein sollte. Bei großflächigen Einzelhandelsansiedlungen empfiehlt die CIMA darüber hinaus auf den Einzelfall bezogene Verträglichkeitsuntersuchungen (nach 11, 3 BauNVO). Um nicht Entwicklungen möglich zu machen, die den formulierten Zielsetzungen entgegenstehen, empfiehlt es sich gefährdete Bereiche, d.h. die Bereiche die einem akuten Handlungsdruck unterliegen, genau zu bestimmen und zu bearbeiten. Dies können vom Grundsatz her Gebiete im beplanten Innenbereich (gemäß 30, 31 BauGB) und im unbeplanten Innenbereich ( 34 Gebiete) sein. Bei 34 Gebieten sind die Aufstellung von B Plänen zu überprüfen ( 9 (2a) BauGB). Allerdings weist auch der novellierte 34 (3) BauGB Möglichkeiten auf, ungewünschte Einzelhandelsansiedlungen in diesen Bereichen bei Anfrage auszuschließen (vgl. Kap. 6.1). Insbesondere in den Gewerbegebieten entlang der Einfallsstraßen, wie etwa der Kurt A. Körber Chaussee, und außerhalb der planerisch gewünschten Fachmarktstandorte sollte der Einzelhandel ausgeschlossen werden Der Ausschluss sämtlicher Einzelhandelsflächen entlang gefährdeter Bereiche ist u.u. nicht vollständig möglich und auch personell und finanziell nicht leistbar. Insbesondere in Mischgebieten (aber auch darüber hinaus) sind kleinflächige Einzelhandelsansiedlungen möglich. Es besteht jedoch auch in Mischgebieten die Möglichkeit, zum Schutz und zur Stärkung des Hauptzentrums zentrenrelevanten Einzelhandel auszuschließen. 15 Jedoch sollte auch hier auf das Einzelhandelskonzept und auf die für Bergedorf geltende Liste zentrenund nicht zentrenrelevanter Sortimente Bezug genommen werden. 15 Zum Schutz und zur Stärkung der Einzelhandelsfunktion der Innenstadt kann in Bereichen außerhalb der Innenstadt (u.a. MI Gebiete) der Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten ausgeschlossen werden. Siehe hierzu das Urteil des OVG Münster (7a D 142/02.NE) im Normenkontrollverfahren der Grundeigentümer, die wegen des Ausschlusses von Einzelhandel einen Wertverlust ihrer Grundstücke befürchteten (vom OFG abgelehnt). CIMA Beratung + Management GmbH

121 Grundsätzlich sollte dabei bedacht werden, dass ein informelles Einzelhandelskonzept lediglich einen Entwicklungsrahmen vorgeben kann. Für einen akuten Fall stehen im Baurecht jedoch auch die Möglichkeiten Veränderungssperre ( 14 BauGB) und Zurückstellung von Baugesuchen ( 15 BauGB) zur Verfügung. Mit der Orientierung am vorgelegten Gutachten sollen weder unternehmerische Initiativen aus dem Bezirk Bergedorf getrieben noch Konkurrenzen grundsätzlich eingedämmt oder vermieden werden. Vielmehr soll es aber zur Konkurrenz der Unternehmen untereinander kommen und nicht zu einer Konkurrenz der Standorte. Wenn es dem Bezirk Bergedorf gelingt, sich (auch politisch) auf dieses Einzelhandelskonzept festzulegen, bedeutet dies auch Planungsund Investitionssicherheit für (gewünschte) Entwicklungen im Hauptzentrum und den übrigen festgelegten Zentren (vgl. Kap.8.2 und 8.3). CIMA Beratung + Management GmbH

122 11 UNTERSUCHUNG UND EINSCHÄTZUNG DER SPIELHALLENPROBLEMATIK Im Rahmen der Bestandserhebung wurden auch Spielsalons und Wettbüros erhoben sowie das Segment der Erotik Shops (Verkaufsfläche mit sexuellem Charakter) im Bezirk betrachtet, um anschließend Empfehlungen zum Umgang mit diesen Betriebsarten treffen zu können. Spielhallen gehören laut BauNVO zu den Vergnügungsstätten. Eine einheitliche Definition für Vergnügungsstätten gibt es jedoch nicht, sondern lediglich unterschiedliche Rechtsauslegungen. Laut Kommentar der BauNVO sind Vergnügungsstätten gewerbliche Nutzungsarten, die sich in unterschiedlicher Ausprägung unter Ansprache des Sexual, Spiel und/ oder des Geselligkeitstriebs einer bestimmten gewinnbringenden Freizeit Unterhaltung widmen. Voraussetzung ist eine standortgebundene Betriebsstätte und im Bauplanungsrecht eine städtebauliche Relevanz. Folgende Einrichtungen können als Vergnügungsstätten bezeichnet werden: Nachtlokale jeglicher Art (Nachtbars, Tanzbars, Großstadtvariétés, Striptease Lokale usw.) Diskotheken Spielhallen (Spiel und Automatenhallen, Spielcenter, Spielcasinos) Wettbüros (Sportwetten) und in der City West sind allein im letzten Quartal desselben Jahres 12 neue Anträge eingereicht worden. (Bürkner 2009, BZ: Berliner Zeitung). Nicht selten konzentrieren sich Vergnügungsstätten an bestimmten Standorten in der Stadt, was dem angestrebten Branchenmix entgegenwirkt. Traditionelle Einzelhandels und Dienstleistungsgeschäfte werden verdrängt und es kommt zu einem sogenannten trading down Effekt mit einhergehendem Attraktivitätsverlust im entsprechenden Quartier. Doch nicht nur innerhalb der Zentren, sondern auch in Gewerbegebieten werden Spielhallen vermehrt zum Problem. Dort entstehen immer häufiger sogenannte Entertainment Center, deren Betriebsflächen enorme Ausmaße erreichen können. Vor dieser Problementwicklung sieht sich auch der Bezirk Bergedorf der Freien und Hansestadt Hamburg Situation im Bezirk Bergedorf Vor allem im Stadtteil Lohbrügge ist im Zentrum rund um die Alte Holstenstraße eine Häufung von Vergnügungsstätten vorzufinden. Dort wurden mehrere Spielhallen, ein Wettbüro und ein Erotik DVD Verleih erhoben. Abb. 114: Spielhallen in Lohbrügge Die Ansiedlung von Vergnügungsstätten, insbesondere Spielhallen, und Erotik Shops wird von den Städten und Gemeinden häufig kritisch betrachtet. Die Anzahl der Bauanträge, besonders für Spielhallen, ist seit der Novellierung der Spielverordnung zu Beginn des Jahres 2006 in vielen Städten wieder deutlich angestiegen. So haben sich beispielsweise in Berlin die Anfragen in Bezirken wie Tempelhof Schöneberg von 12 auf 24 Anträge im Jahr 2008 verdoppelt Quelle: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

123 Abb. 115: Bestand an Spielsalons und Erotikshops Stadtteil Bereich Name des Betriebes Straße HN Sortiment Lohbrügge Zentrum Las Vegas Alte Holstenstraße 51 Spielsalon Lohbrügge Zentrum Spielhalle Tipico Alte Holstenstraße 25 Spielsalon Lohbrügge Zentrum Tipico Alte Holstenstraße Sportwetten Lohbrügge Zentrum Glückssträhne Alte Holstenstraße Spielsalon Lohbrügge Zentrum Erotik XX Ludwig Rosenberg Ring 41 DVD Verleih Lohbrügge Zentrum Spielbörse Ludwig Rosenberg Ring 49 Spielsalon Bergedorf Zentrum Glücksladen Bergedorfer Straße 142 Spielsalon Bergedorf Zentrum Spielhalle Chrysanderstraße 5 Spielsalon Bergedorf Zentrum Big Cash Casino Weidenbaumsweg 7 Spielsalon Lohbrügge Vulkan Stern* Lohbrügger Landstraße 7 Spielsalon Lohbrügge Spielerei* Lohbrügger Landstraße 15 Spielsalon Lohbrügge Vulkan Stern* Sander Damm 41 Spielsalon Lohbrügge Joker Spielhalle* Rappoltweg 1 Spielsalon Lohbrügge Was. Erotikshop* Lohbrügger Kirchstraße 1a Erotikshop Bergedorf Casino Imperial* Neuer Weg 47 Spielsalon Die erst 2009 eröffnete Mega Spielhalle Casino Imperial der Kult Spielstättenbetreiber am Neuen Weg verdeutlicht den Trend zu sogenannten Entertainment Centern innerhalb von Gewerbegebieten. Auf einem Grundstück von 1400 qm sind insgesamt sieben Spielhallen mit rund 80 Automaten entstanden. Mit diesen Ausmaßen ist das Casino Imperial eine der größten Automaten Spielhallen im Norden. Abb. 116: Spielsalons und Erotik Shops in Bergedorf (Ausschnitt) Spielsalon Wettbüro Erotik DVD Shop/Verleih Hauptzentrum * befinden sich nicht im Zentrum, wurden aber dennoch erfasst Quelle: CIMA GmbH 2010 Im Bereich Mohnhof, wo seit Schließung des Penndorf Hauses eine erhöhte Anzahl von Leerständen zu verzeichnen war, gab es ebenfalls vermehrt Anfragen für Spielhallen, so dass der Bezirk hier bereits im Bebauungsplan Bergedorf 35 den Ausschluss dieser Nutzungen festgelegt hat. In den Nahversorgungszentren EKZ Bergedorf West und Rappoltweg sind ebenfalls einzelne Vergnügungsstätten vorzufinden. Kartengrundlage: Stadt Bergedorf Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

124 11.2 Steuerungsmöglichkeiten für Kommunen Um der vermehrten Ansiedlung von Vergnügungsstätten wie Spielhallen und Wettbüros sowie Erotik Shops (Verkaufsfläche mit sexuellem Charakter) entgegen zu wirken, gibt es folgende Möglichkeiten: Vergnügungssteuer Eine Möglichkeit zur Verhinderung von Spielhallen und Wettbüros ist eine drastische Anhebung der Vergnügungssteuer. In Hamburg gab es bei der Vergnügungssteuer bereits 2005 eine Veränderung. Das sogenannte Spielgerätesteuergesetz wurde durch die Spielvergnügungsteuer abgelöst. Seitdem wird keine Pauschalsteuer, die sich nach der Anzahl der Spielgeräte richtet, mehr erhoben, sondern die Höhe der Steuer bemisst sich am Aufwand des Spielers, also auf den Geldeinwurf am Spielgerät. Des Weiteren wurden auch Spiele ohne Gewinnmöglichkeit besteuert, was zu einer Erhöhung des Steueraufkommens führen sollte. Diese Veränderung bei der Vergnügungssteuer hatte anscheinend keine nennenswerten Auswirkungen auf zukünftige Neuanträge von Spielhallen. Gewerbeordnung Eine andere Maßnahme ist die Untersagung der Genehmigung nach Gewerbeordnung (GewO) nach genauer Prüfung der Eignung des Antragstellers, beispielsweise die Untersagung wegen Unzuverlässigkeit nach 35 GewO. Die Untersagung wegen überwiegender Nachteile und Gefahren nach 51 GewO kann zum Verlust der Gewerbeerlaubnis führen. Doch eine verschärfte Gewerbeordnung kann in erster Linie nur den Bestand an bestehenden Betrieben eventuell verringern. Des Weiteren müssen solche Untersagungen der Gewerbeerlaubnis gezielt begründet werden können, denn grundsätzlich genießen Spielhallen den gleichen Schutz der Gewerbefreiheit wie andere Betriebe. Diese beiden ersten Möglichkeiten sind keine Maßnahmen innerhalb eines Bebauungsplanverfahrens und würden sich vielmehr auf bereits bestehende Spielhallen oder ähnliche Gewerbebetriebe auswirken. Im Folgenden werden die möglichen Schritte zur Verhinderung von Neuansiedlungen bzw. Ablehnung von Neuanträgen für Spielhallen und ähnliche Betriebe im Zuge der Bauleitplanung dargestellt. Veränderungssperre Ist für eine Fläche ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst, kann die Stadt oder Gemeinde zur Sicherung der Planung eine Veränderungssperre nach 14 BauGB verhängen. Beispiele dafür sind die Städte Mannheim (Beschlussvorlage vom )und Forbach, in denen mit Hilfe einer Veränderungssperre bis zum Inkrafttreten eines veränderten Bebauungsplanes die Neuansiedlung von Spielhallen verhindert werden sollte. Demnach wird die Veränderungssperre oft im Zusammenhang mit der Änderung des Bebauungsplanes hinsichtlich der Zulässigkeit bestimmter Nutzungen verhängt. So auch im Fall des genannten Beispiels. Forbach Mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes und dem Erlass einer Veränderungssperre schiebt der Gemeinderat auf Vorschlag von Bürgermeister Kuno Kußmann der Errichtung von Spielhallen im Forbacher Ortszentrum einen Riegel vor. Solche Einrichtungen, so der Bürgermeister, verträgt der dörfliche Charakter nicht und die Gemeinde soll hier mit allen rechtlichen Möglichkeiten schützend eingreifen. Diesem Vorschlag stimmte der Gemeinderat einstimmig zu. Die von der Verwaltung vorgeschlagene Gebietsabgrenzung wurde akzeptiert. Im Bedarfsfall kann das Plangebiet noch vergrößert werden. Wichtig war, so der Bürgermeister, dass sich der Gemeinderat politisch gegen Spielhallen im Dorfgebiet ausspricht. Das Bebauungsplanverfahren nimmt jetzt mit verschiedenen Verfahrensschritten seinen Lauf, von der Bürgerbeteili CIMA Beratung + Management GmbH

125 gung, Offenlage bis zum Satzungsbeschluss. Aufgrund der erlassenen Veränderungssperre ist ab sofort jedoch die Entscheidung bindend, weshalb ein vorliegender Bauantrag zur teilweisen Umnutzung einer bestehenden Gaststätte abgelehnt wurde. ( Bebauungsplanänderung Die letzte hier vorgestellte Möglichkeit, um gegen bestimmte Gewerbebetriebe wie Spielhallen vorzugehen, ist die Änderung eines bestehenden oder das Aufstellen eines neuen Bebauungsplanes, in dem bewusst bestimmte Nutzungen wie Vergnügungsstätten unzulässig oder nur in Ausnahmefällen als zulässig erklärt werden. Diese Möglichkeit hat der Bezirk Bergedorf mit dem Aufstellungsbeschluss vom zur Änderung des B Plans Bergedorf 35 bereits in Betracht gezogen. Bereits in den 1980er Jahren erließen mehrere Städte wie Karlsruhe (1983), Reutlingen, Schweinfurth und Göttingen (1984) und Berlin (1987) Bebauungspläne zum Ausschluss von Spielhallen und Erotik bzw. Sex Shops mit dem Ziel, ein trading down und weitere Destabilisierungsprozesse zu verhindern. In den letzten Jahren verfolgten Wuppertal (2004) und Tübingen (2009) ebenfalls diesen Weg, um vor allem Spielhallen in den Stadtzentren auszuschließen. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) beschreibt die Zulässigkeit von Nutzungen in den einzelnen Baugebietstypen. Je nachdem wie die Fläche für die Bebauung als Baugebiet nach den 4 9 BauNVO ausgewiesen ist, verhält sich die Zulässigkeit für Nutzungen wie Vergnügungsstätten wie folgt: 4a Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete) (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden 2. Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind 5 Dorfgebiete (3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des 4a Abs. 3 Nr. 2 zugelassen werden. 6 Mischgebiete (2) Zulässig sind 8. Vergnügungsstätten im Sinne des 4a Abs. 3 Nr. 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind. (3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des 4a Abs. 3 Nr. 2 außerhalb der in Absatz 2 Nr. 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden. 7 Kerngebiete (2) Zulässig sind 2. Einzelhandelsbetriebe, Schank und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten 8 Gewerbegebiete (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden 3. Vergnügungsstätten. Es wird unterschieden nach kerngebietstypischen und nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten. Kerngebietstypische Vergnügungsstätten unterscheiden sich in ihrer Zweckbestimmung und Größe bzw. Anzahl der Spielautomaten von nicht kerngebietstypischen. Während kerngebietstypische Vergnügungsstätten in Mischgebieten nicht zulässig sind, sind nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten im überwiegenden gewerblich genutzten Teil von Mischgebieten allgemein zulässig. Die Unzulässigkeit bestimmter sonst zulässiger oder ausnahmsweise zulässiger Nutzungen nach BauNVO erfordert eine besondere städtebauliche Begründung ( 1 (9) BauNVO). Das heißt, bei einer nachweislichen städtebaulichen, verkehrstechnischen, nachbarschaftlichen und sonstigen Beeinträchtigung durch eine Ansiedlung kann die Genehmigung versagt werden. Für eine besondere städtebauliche Begründung muss die Stadt oder Gemeinde konkrete Planungsziele formulieren. Die Stadt Tübingen konnte für ihre Begründung zum Bebauungsplan Südliches Stadtzentrum mehrere gefasste Beschlüsse CIMA Beratung + Management GmbH

126 zur Grundlage nehmen. Dazu zählten vor allem die Erhaltungssatzung (vgl. Vorlage 183/2001) und der städtebauliche Realisierungswettbewerb Neuordnung Europaplatz (vgl. Vorlage 83/1998) sowie das Zentren und Märktekonzept der Stadt (vgl. Vorlage 143a/1999). In der Regel ist das Bebauungsplanungsverfahren ein aufwendiges und langwieriges Verfahren, um die Häufung von Spielhallen und dem damit einhergehenden Verlust von Käuferschichten, die Verdrängung klassischer Einzelhandelsgeschäfte und somit dem sogenannten trading down Effekt entgegenzuwirken. Doch zurzeit ist es auch die einzige rechtliche Handhabe, die Städte und Gemeinden hinsichtlich dieser Problematik besitzen. Bebauungsplanänderung: Sonderfall Gewerbegebiet Die Schwierigkeit bei der Steuerung von Ansiedlungen in Gewerbegebieten besteht darin, dass Spielhallen in einem durch Bebauungsplan festgesetzten oder faktischen Gewerbegebiet nach der BauNVO 1990 unabhängig davon, ob sie kerngebietstypisch oder nicht kerngebietstypisch sind ausnahmsweise zulässig sind. Nach einem jüngeren Urteil des Verwaltungsgerichts Augsburg vom (4 K ) besteht unter folgenden Voraussetzungen ein Anspruch des Bauherrn auf Erteilung einer Baugenehmigung: Die tatbestandlichen Voraussetzungen einer Ausnahmeerteilung liegen vor, wenn die Vergnügungsstätte der Eigenart des Gewerbegebiets nicht widerspricht. Dabei betont das Gericht, dass die Eigenart des Baugebiets nicht nur durch die allgemeine Zweckbestimmung und die allgemein zulässigen Nutzungen, sondern auch durch die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen bestimmt wird. Der Gebietscharakter wird also auch durch die (nur) ausnahmsweise zulässigen Nutzungen geprägt. Von daher wird die Eigenart des Gewerbegebiets nicht beeinträchtigt, solange Vergnügungsstätten in diesem die Ausnahme bleiben und nicht zur Regel werden. (Dr. Felix Pauli, Rechtsanwalt; Lenz und Johlen) Liegen danach die tatbestandlichen Voraussetzungen einer Ausnahme vor, hat die Genehmigungsbehörde über die Zulassung nach ihrem Ermessen zu entscheiden. Dabei ist zu beachten, dass als Ermessenserwägungen ausschließlich städtebauliche Gründe in Betracht kommen. Da aber nach dem Vorgenannten eine Beeinträchtigung des Gebietscharakters nicht gegeben ist, müssen dem Vorhaben schon besondere städtebauliche Gründe entgegenstehen. (Dr. Felix Pauli, Rechtsanwalt; Lenz und Johlen) Welche städtebaulichen Gründe als Begründung für die Nichterteilung der Baugenehmigung dienen können, zeigt das Beispiel der Stadt Speyer im Urteil des Verwaltungsgerichts Neustadt: In Speyer waren in einem über 1000 qm großen Haus im Gewerbegebiet insgesamt vier Spielhallen mit jeweils 12 Geldspielgeräten geplant. Die gesamte Spielbetriebsfläche sollte über 600 qm betragen (vgl. VG Neustadt Pressemitteilung Nr. 3/2009). Das Verwaltungsgericht Neustadt bestätigte die Stadt Speyer in ihrer Entscheidung, die Baugenehmigung abzulehnen, mit seinem Urteil vom (4 K 1199/08.NW) mit folgender Begründung: Wegen der Größe des Spielcenters sei zu befürchten, dass es zu einer Gebietsabwertung ( trading down Effekt) komme. Des Weiteren sei das Center von seinen Ausmaßen darauf ausgerichtet, bei Betriebszeiten von 6.00 bzw Uhr bis 5.00 Uhr täglich eine große Kundenanzahl aus einem überregionalen Einzugsgebiet anzuziehen. Dieser Kundenkreis würde sich erheblich vom bisherigen Besucherkreis des Gewerbegebietes unterscheiden. Somit drohe der Gewerbestandort, der bislang hauptsächlich durch herkömmliche Dienstleistungs und Handelsbetreibe geprägt war, an Seriosität und folglich an Attraktivität zu verlieren (vgl. VG Neustadt Pressemitteilung Nr. 3/2009). CIMA Beratung + Management GmbH

127 Weiterhin heißt es in dem Urteil, dass die Zulassung eines solchen Spielcenters zu einem Berufungsfall für andere ansiedlungswillige Betreiber werden und somit zu einer schleichenden Entwicklung des Gewerbegebietes zu einem städtebaulich nicht gewünschten Vergnügungsviertel verhelfen würde. Ebenso bestehe die Gefahr, dass durch das Vergnügungsgewerbe die Mietpreise im Gewerbegebiet in die Höhe getrieben würden und dadurch ein Verdrängungsmechanismus zu Lasten des vorhandenen konventionellen Handels und Dienstleistungsgewerbes in Gang gesetzt werde. (vgl. VG Neustadt Pressemitteilung Nr. 3/2009) 11.3 Handlungsbedarf und Empfehlungen zum Umgang mit Vergnügungsstätten und Erotik Shops in Bergedorf Hauptzentrum Das Zentrum von Bergedorf und Lohbrügge ist als Kerngebiet ausgewiesen. Das bedeutet, dass sowohl Vergnügungsstätten als auch Erotikläden als Einzelhandelsbetriebe grundsätzlich zulässig sind. Der Bebauungsplan Lohbrügge 10 lässt Vergnügungsstätten sogar ausdrücklich zu. Aus Sicht der CIMA liegen jedoch zwischenzeitlich zahlreiche besondere städtebaulichen Gründe vor, die dort eine Beschränkung beziehungsweise sogar einen völligen Ausschluss von Vergnügungsstätten und Erotik Shops notwendig machen. Ansinnen wird durch die dort vorhandene Häufung von Vergnügungsstätten (vgl. Abb. 114) massiv erschwert. Schon allein wegen ihres optischen Erscheinungsbildes führen Spielhallen, Wettbüros und Erotik Shops zu einem Qualitätsverlust der Umgebung. Während einzelne Vergnügungsstätten jedoch zum typischen Nutzungsmix einer Innenstadt gehören und deshalb nicht zu beanstanden sind, beginnt mit der Konzentration mehrerer solcher Betriebe an einem Standort häufig eine Abwärtsspirale: Höherwertiger Einzelhandel wandert ab, die Mieten sowie die Attraktivität der Einkaufsstraße sinken und es bildet sich stattdessen ein Cluster aus Billigläden und minderwertigen Dienstleistungen. Damit einher gehen auch ein Anwachsen des Vandalismus und das Entstehen von sozialen Brennpunkten. Eine weitere Zunahme von Spielhallen würde zudem den vorhandenen Gebietscharakter im Sinne eines ausgewogenen Miteinanders von Wohnen und Gewerbenutzung zerstören. Die von den Betrieben ausgehenden Belästigungen können nicht nur Kunden abschrecken, sondern führen insbesondere bei Lärmbelästigung in den Abendstunden und an Sonn und Feiertagen außerdem zu Konflikten mit der Wohnbevölkerung. Zum einen steht die Ansiedlung von Spielotheken, Wettbüros und Erotik Shops den Zielen und Investitionen des neu gegründeten Business Improvement Districts in der Alte Holstenstraße entgegen. Die Initiatoren des BID haben es sich zur Aufgabe gemacht, die Attraktivität der Geschäftsstraße zu steigern und unter anderem durch Gewährleistung von Sicherheit und Sauberkeit ihr Image bei den Einwohnern des Bezirks Bergedorf zu verbessern. Dieses CIMA Beratung + Management GmbH

128 Abb. 117: Wettbüro, Bar und Tattoo Studio im Umfeld der Spielhalle im Hein Möller Weg Einfluss auf die Nachbarschaft und Umgebung ausüben, worunter das gesamte Hauptzentrum des Bezirks zu leiden hätte. Eine gesunde Innenstadt sollte sich durch einen funktionierenden Mix aus Handel, Handwerk und Dienstleistungen sowie sozialen und kulturellen Einrichtungen auszeichnen, wobei der Einzelhandel die tragende Rolle spielen muss. Eine weitere Ansiedlung von Vergnügungsstätten in Lohbrügge würde die Angebotsqualität des Einzelhandels und die Vielfalt der Nutzungsstrukturen deutlich beeinträchtigen. Quelle: CIMA GmbH 2009 Aufgrund der Vielzahl an Vergnügungsstätten im Zentrum von Lohbrügge zeichnet sich dort eine solche Entwicklung bereits deutlich ab. Erste Trading Down Effekte sind erkennbar. Unter dem Trading Down Effekt versteht man den Qualitätsverlust von Einkaufsstraßen und zonen durch Verdrängung des traditionellen, gehobenen Einzelhandels und den Rückgang der gewachsenen Angebots und Nutzungsvielfalt. Hervorgerufen wird dieser Effekt durch die Konzentration von z. B. Spielhallen, Sexbetrieben, Schnellimbißbetrieben und Billigläden. Es besteht die Gefahr einer fast unauflösbaren Gemengelage mit Jugendgefährdung, Spielsucht und Begleitkriminalität (Hartmann Gorre, jur. Diss., Konstanz 1993). Um ein Fortschreiten dieser Entwicklung zu verhindern, muss der weiteren Ansiedlung von Vergnügungsstätten und neuen Erotikläden (Verkaufsfläche mit sexuellem Charakter) entgegen gewirkt werden. Die Alte Holstenstraße darf sich nicht zu einer Vergnügungsmeile entwickelt und damit negativen Die CIMA empfiehlt dem Bezirk Bergedorf eine Änderung des bestehenden B Plans Lohbrügge 10, um die zentrentypische Nutzungsvielfalt in diesem Bereich zu erhalten. Vergnügungsstätten sind deshalb zukünftig auszuschließen. Gewerbe und Industriegebiete Auch an bestimmten Gewerbe, Handels und Industriestandorten außerhalb des Bergedorfer Zentrums ist die Ansiedlung von Vergnügungsstätten oder Sex Shops städtebaulich unerwünscht. Dringenden kommunalen Steuerungsbedarf sieht die CIMA insbesondere in den Gewerbegebieten im Umfeld des bestehenden Spielcenters Casino Imperial, Neuer Weg 47. Im Gebiet des Bebauungsplans Bergedorf 77 liegt ein Bauantrag für eine weitere Vergnügungsstätte vor der Bezirk hat jedoch bereits einen Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Plans gefasst. Bislang war dort die Ansiedlung von Vergnügungsstätten ausnahmsweise zulässig. Gegen die Ansiedlung von weiteren Vergnügungsstätten im gewerblichen Umfeld des Casino Imperial sprechen schwerwiegende Gründe. Bereits von dem vorhandenen Spielcenter, das in seiner Dimensionierung mit CIMA Beratung + Management GmbH

129 sieben Spielhallen und insgesamt 80 Automaten auf ein großes Einzugsgebiet und ein entsprechend hohes und spezifisches Kundenaufkommen ausgerichtet ist, gehen negative Begleiterscheinungen (vor allem in Form von sozialen Problemen) für das Gebiet aus. Im Falle einer Konzentration mehrerer Vergnügungsstätten an diesem Standort würden sich diese Effekte noch potenzieren. Ein Imageverlust und damit auch ein Verlust an Attraktivität für Gewerbebetriebe und potenzielle Kunden wären unvermeidbar. Eine Abwärtsspirale für die Entwicklung des Standorts würde in Gang gesetzt. Abb. 118: Fachmarktagglomeration Neuer Curslacker Deich Fachmarktagglomeration Relevante Fachmärkte Spielhallenbetreiber sind darüber hinaus häufig bereit, Höchstmieten zu zahlen. Langfristig ist deshalb, auch bedingt durch die steigenden Mietpreise, eine Verdrängung von Einzelhandel, Handwerksbetrieben und produzierendem Gewerbe zu erwarten. Damit läge eine erhebliche Beeinträchtigung des Gebietscharakters vor. Eine Häufung von Vergnügungsstätten entlang des Curslacker Neuen Deichs, eine der Haupteinfallstraßen nach Bergedorf, hätte zudem auch negative Auswirkungen für den Stadtteil als Ganzes. Gerade der Ortseingang als Tor zur Stadt vermittelt Besuchern einen bleibenden Eindruck und sollte deshalb möglichst attraktiv gestaltet werden. Zudem wurde das Gebiet zwischen Neuer Weg und Lehfeld beidseits der Straße Curslacker Neuer Deich im Rahmen dieses Einzelhandelskonzepts als Fachmarktagglomeration für großflächigen Einzelhandel bestimmt (Abb. 118). Hier sowie an den übrigen Fachmarktagglomerationen des Bezirks sollen sich zukünftig die nicht zentrenrelevanten Fachmärkte konzentrieren. Gleichzeitig soll die Ansiedlung großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandels in den übrigen Gewerbegebieten des Bezirks verhindert werden, um dort Areale für die Entwicklung von klassischem Gewerbe und Handwerk zu sichern. Ziel ist es auch, auf diese Weise Verkehrsströme zu bündeln. Quelle: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

130 Leerfallende Grundstücke innerhalb der Fachmarktstandorte sollten deshalb nach Möglichkeit für Einzelhandel freigehalten werden, so dass der Bezirk denjenigen Unternehmen, deren Ansiedlung von Seiten der Stadtentwicklung dort ausdrücklich erwünscht ist, ausreichend Flächen zur Verfügung stellen kann. Der Ausschluss von Vergnügungsstätten an diesen beiden Handelsstandorten ist deshalb zweckmäßig. Auch für die Fachmarktagglomeration Stuhlrohrstraße sollte ein Ausschluss von Vergnügungsstätten vorgenommen werden. Dieser Standort ist prioritär vorgesehen für den großflächigen nicht zentrenrelevanten Einzelhandel, der an anderen Stellen im Stadtgebiet ausgeschlossen werden soll. Im Falle der Fachmarktstandorte Stuhlrohrstraße und Curslacker Neuer Deichwürde die Ansiedlung von Vergnügungsstätten außerdem einem weiteren Planungsziel entgegenstehen: Dort soll im Rahmen des übergeordneten Projektes "Lebensader Schleusengraben" eine dem Standort angemessene, hochwertige Nutzung in Form von Gewerbe und Mischgebieten geschaffen werden. Diesem qualitativen Anspruch kann eine Vergnügungsstätte in keiner Weise entsprechen. Es wäre vielmehr von entstehenden Trading down Effekten auszugehen, die dem Ziel der Aufwertung dieses Areals entgegenlaufen würden. Hochwertige und qualitätsvolle Nutzungen wären dann kaum mehr zu akquirieren. Aus Gutachtersicht ist es daher erforderlich, auch in diesem Bereich Vergnügungsstätten auszuschließen. Um die Entwicklung der Gewerbe bzw. Industriegebiete beidseitig des Curslacker Neuen Deichs zu einem städtebaulich nicht gewünschten Vergnügungsviertel zu verhindern, empfiehlt die CIMA dem Bezirk Bergedorf, Vergnügungsstätten an diesem Standort im Rahmen eines B Plan Verfahrens auszuschließen. Dies betrifft insbesondere die Änderung des Bebauungsplans Bergedorf 77 sowie den bereits im Verfahren befindlichen Bebauungsplan Bergedorf 104/Curslack 19. Für die Gewerbe und Industrieunternehmen in Bergedorf müssen bezahlbare Flächen in ausreichendem Umfang vorgehalten werden. Ein Ausschluss von Vergnügungsstätten ist daher auch erforderlich, um einen übermäßigen Anstieg der Flächenpreise zu verhindern. CIMA Beratung + Management GmbH

131 12 FLÄCHENMANAGEMENT Der Grundgedanke eines Flächenmanagements besteht darin, vorhandene Immobilienflächen effektiver zu nutzen, Leerstände zu vermeiden, Informationen über Angebot und Nachfrage transparent und zugänglich zu machen und letztendlich zur Attraktivitätssteigerung des Standortes beizutragen. Für den Bezirk Bergedorf bedeutet dies nicht nur, die bestehenden Leerstände wieder neu zu besetzten, sondern Leerstände in Zukunft erst gar nicht entstehen zu lassen. Von besonderer Bedeutung beim Flächenmanagement ist, dass es langfristig angelegt ist. Die folgenden Ausführungen sind daher als pauschal gültige Handlungsempfehlung zu verstehen, wie das Thema Flächenmanagement grundsätzlich angegangen werden könnte. Die Beispiele sind als mögliche Best Practice Lösungen zu verstehen, die auf den Bezirk Bergedorf bezogen individuell angepasst werden müssten, um hier das Optimierungspotenzial weitergehend auszunutzen. Es wird zum Thema Flächenmanagement empfohlen, das vorhandene Leerstandsmanagement im Hinblick auf Status quo, Akteure und erforderliche Ressourcen für eine Weiterentwicklung zu überprüfen und weitergehende Umsetzungsvorschläge zu entwickeln. Die Hauptaufgabe eines Flächenmanagements besteht darin, Angebot und Nachfrage zusammenzuführen und so gezielt auf die Angebotsstruktur Einfluss zu nehmen. Dies kann nur durch ein vorausschauendes und aktives Flächenmanagement erreicht werden; passive Leerstandsbörsen im Internet führen nicht zum beabsichtigten Ziel. Durch umfassende Informationen über beabsichtigte Veränderungen (Betriebsaufgabe, betriebliche Veränderungen o.ä.) muss der Leerstandsproblematik schon im Vorfeld entgegengewirkt werden. Dafür ist es notwendig, die Immobilieneigentümer im Sinne einer kooperativen Stadtentwicklung einzubeziehen sowie Strukturen und Instrumentarien zu entwickeln, die eine solche Teilhabe möglich machen. Gründe für Leerstand können vielfältig sein. An erster Stelle steht häufig der Strukturwandel im Handel, der zu einer Flächenexplosion gerade im Einzelhandel geführt hat, oft auch außerhalb der Innenstädte oder der Zentralen Versorgungsbereiche. Die Nachfolge bei kleineren und mittelständischen Einzelhandelsbetrieben ist oft ungeklärt, Modernisierungs und Investitionssstaus entstehen und haben zur Folge, dass die Gebäude oft nicht mehr für den modernen Einzelhandel geeignet sind. Hinzu kommt, dass es in vielen Bereichen des Einzelhandels massiv krieselt, so dass einige Geschäftstypen und modelle nicht mehr zeitgemäß sind. Zeitgemäßes Flächenmanagement setzt sich aus mehreren Bausteinen zusammen, die allesamt dazu führen, Flächenmanagement ganzheitlich zu betrachten und nicht ein schlichtes Leerstandsmanagement zu betreiben. Bausteine des Flächenmanagements sind: Marktinformationssysteme zur Schaffung von Transparenz Eigentümerberatung Direkte und persönliche Akquisition Incentives, Anreizsysteme Förderung von Existenzgründungen (z.b. Inkubatoren) sowie (Re ) Vitalisierung von Lagen, Straßen, Quartieren. Marktinformationssysteme schaffen Transparenz für flächensuchende Handelsunternehmen. Sie bieten eine Wettbewerbsübersicht für private Hausund Grundbesitzer und können in hochwertige Standortinformationssysteme münden, die einen Überblick über den kompletten Handel, das Handwerk, die Dienstleistungen und die Gastronomie einer Stadt bieten. Sehr wichtig ist es allerdings, dass Marktinformationssysteme nicht Insellösungen im Internet sind, auf die niemand zurückgreift, sondern Bestandteil von regionalen Informationsplattformen. CIMA Beratung + Management GmbH

132 Von großer Bedeutung für das Flächenmanagement ist die Eigentümerberatung. Diese sollte ausschließlich persönlich erfolgen und die Themengebiete Vermietung (Miethöhe, Vertragsmodalitäten, Zielbranchen), Umbau (Zusammenlegen von Ladenlokalen zu marktfähigeren Größen, Denkmalschutzkonflikte bei der Schaffung zeitgemäßer Eingangs und Schaufenstersituationen, etc.) Aktivierung von Flächenpotentialen (frühere Läger, Höfe, Nebenflächen) und Finanzierung (Fassadensanierung, Aktionsprogramme mit örtlichen Sparkassen) umfassen. Abb. 119: Kollmeyer in Neustadt a. Rübenberge Gleiches ist aus der Stadt Diepholz bekannt. Das Fachgeschäft Thomas, ebenfalls mit Angeboten in den Sortimenten Heimtextilien und Stoffe, kann eine Verkaufsfläche von insgesamt 550 qm vorhalten. Das Ladenlokal ist in zwei aneinandergrenzenden Gebäuden integriert. Eine kreative Aufgabe für das Stadtmarketing sind Zwischennutzungen von leerstehenden Flächen. Hier bietet sich eine temporäre Nutzung durch Ausstellungen oder Dekorationen an. Die Zwischennutzungen sollten sehr zeitnah erfolgen, da dies oft der erste Schritt zur Neuvermietung ist. Aus Erfahrung bieten sich zur Kooperation die ortsansässigen Kunst und Kulturvereine, Sportvereine oder Heimatmusen an. Abb. 120: Guckloch in Detmold Quelle: CIMA GmbH 2008 In Neustadt a. Rbg. ist es gelungen das Fachgeschäft für Heimtextilien Kollmeyer in drei aneinandergrenzenden, unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden unterzubringen. Die Außenfassaden der Immobilen sind nicht verändert worden, lediglich die Innenräume der Gebäude wurden entkernt und zusammengelegt. So konnte eine leistungsfähige Verkaufsfläche in der Altstadt entstehen. Quelle: CIMA GmbH 2010 Die direkte und persönliche Akquisition von potentiellen neuen Mietern ist deutlich erfolgsversprechender als andere Maßnahmen. Eine Ansprache regionaler Filialisten oder attraktiver Unternehmen in benachbarten Großstädten auf der Basis fundierter Standortdaten und dem Nachweis konkreter Ladenlo CIMA Beratung + Management GmbH

133 kale führt häufig zum Erfolg. Es bietet sich an, vorhandene Netzwerke zu nutzen oder aber Netzwerke eigens zu diesem Zweck zu schaffen. Noch wirksamer ist die direkte Akquisition, wenn Incentives wie Fördermittel für Umbauten und Modernisierungen, mietfreie Monate, Kundenparkplätze etc, in Anspruch genommen werden können. In manchen Fällen ist es auch möglich, Existenzgründungshilfen mit einzubeziehen, denn auch der Bund und die Länder bieten einiges an Förderhilfen an, die den einen oder anderen Existenzgründer vielleicht zu einer Gründung am potentiellen Standort bewegen könnten. Der nachhaltig erfolgreichste Aspekt ist jedoch die (Re ) Vitalisierung von Lagen, Straßen und Quartieren, die sich bestenfalls durch ein Quartiersmanagement, Stadtteilmanagement oder ein ganzheitliches Stadtmarketing manifestiert und im Idealfall in ein Business Improvement District (BID) mündet. Um Flächenmanagement erfolgsorientiert betreiben zu können, sollte ein Flächenmanager etabliert werden, der über die notwendigen Informationen und Kenntnisse verfügt. Dafür müssen sowohl auf der Nachfrage als auch auf Angebotsseite fundierte Kenntnisse vorliegen über: Freie oder frei werdende Ladenlokale (z.b. Laufzeiten von Mietverträgen) Kenntnisse über die Immobilie (Möglichkeiten baulicher Veränderungen, Kooperationsbereitschaft des Eigentümers) und den Standort insgesamt Potenziale für Flächenerweiterungen Kontakte zu Eigentümern Preiserwartungen der Vermieter Kenntnisse über die Einzelhandelssituation (Branchenmix, Trends) Kenntnisse über die Anforderungen der Branchen Anforderungsprofil an Standorte von Filialisten In Kenntnis dieser Tatsachen können ansiedlungswilligen Betriebe qualifizierte Angebote gemacht und zwischen diesen und den Eigentümern vermittelt werden (nachfrageorientiertes Vorgehen). Zudem ermöglichen die Kenntnisse eine gezielte Beratung der Eigentümer und die direkte Ansprache von potenziellen Mietern (angebotsorientiertes Vorgehen). Gegebenenfalls können Dienstleistungen für den Eigentümer übernommen werden (z.b. Lokalbesichtigungen), damit es zu einer Ansiedlung kommt. Folgende Aufgabenfelder sollten im Rahmen eines Flächenmanagements wahrgenommen werden: Dauerhaften Dialog zu Einzelhändlern und Immobilienbesitzern suchen und ausbauen (dauerhafte Optimierung bzw. Aktualisierung der Datenbasis), Akquisition von Filialisten, Einzelhändlern oder Projektentwicklern, Aufbau eines dauerhaften Kontaktnetzwerkes, Bestimmung des Branchenmixes durch regelmäßige Einzelhandelsstrukturuntersuchungen bzw. Dokumentation von Veränderungen, Organisation und Moderation von Treffen der Einzelhändler und Immobilienbesitzer, Vermittler zwischen unterschiedlichen Interessen der verschiedenen Akteure, z.b. durch kompetente Beratung, Pflege der innerstädtischen Flächenbörse sowie einzelbetriebliche Beratungen bei Einzelhändlern und Beratungen von Eigentümern bzgl. einzelhandelsspezifischer baulicher Anforderungen oder Fassadengestaltung. CIMA Beratung + Management GmbH

134 Mögliche Leistungen können sein: Objektvermarktung (Maklertätigkeit) Finanzierungskonzepte Beratung bei Existenzgründung Sanierungs und Modernisierungsberatung Förderprogramme Erwerb einer Immobilie Wertgutachten Gebäudedokumentation Zusammenfassend lässt sich sagen: Flächenmanagement ist deutlich mehr als Leerstandsmanagement. Marktinformationssysteme und Zwischendekorationen sind notwendig, aber längst nicht ausreichend. Kommunikation und Vertrauen zwischen allen Beteiligten ist notwendige Grundvoraussetzung für ein erfolgreiches Flächenmanagement. Letztendlich aber müssen Lagen und Standorte in ihrer Ganzheit betrachtet werden. CIMA Beratung + Management GmbH

135 13 ALTERNATIVE NAHVERSORGUNGSKONZEPTE Bedingt durch die disperse Siedlungsstruktur in den Vier und Marschlanden ist die wohnortnahe Grundversorgung dort zum Teil gefährdet oder, z.b. in Ochsenwerder, sogar überhaupt nicht mehr vorhanden. Viele kleinere Geschäfte dürften in ihrer Fortführung nicht mehr rentabel sein, was in der Folge über kurz oder lang zur Aufgabe des Betriebes führt. Die großen Discounter und Verbrauchermärkte lassen den kleinen Nahversorgern keine wirtschaftliche Überlebenschance. Zwar bieten auch die so genannten Hofläden einen Teil der benötigten Waren an, das Sortiment ist jedoch beschränkt auf eigene Produkte oder Bioprodukte. Ein weiterer Nachteil der Hofläden sind die eingeschränkten Öffnungszeiten, auf die sich der Kunde einstellen muss. Besonders für Senioren und Menschen mit eingeschränkter Mobilität wird diese Situation zum Problem. Neben der fehlenden Versorgung treten auch soziale Probleme auf, denn der Lebensmittelladen hat oft den Charakter eines Treffpunktes der Dorfgemeinschaft. Diverse Projekte und Ideen zur Zukunft der Nahversorger setzen an diesem Punkt an: Dienstleistungen und Einzelhandelsbetriebe des täglichen Bedarfs werden bewusst gebündelt. Ebenso gibt es sozial ausgerichtete Projekte, welche die Versorgung in peripheren Räumen gewährleisten sollen. Die CAP Märkte werden als Nahversorger von gemeinnützigen Trägerschaften finanziert und bieten Behinderten einen Arbeitsplatz. Ähnliche Ideen werden von anderen Wohltätigkeitsverbänden wie der Diakonie umgesetzt. Darüber hinaus führt der Mangel an nahversorgungsrelevantem Einzelhandel zur vermehrten Nutzung des Internet in diesen Gebieten. Die Nachfrage bei den klassischen Versandhändlern liegt in sehr starkem Maß in der Bekleidungsbranche, bei Büchern und Unterhaltungselektronik. E Commerce für lokale Einzelhändler gewinnt so zunehmend an Bedeutung. Lieferungen von Artikeln des periodischen Bedarfs, insbesondere bei Frischwaren, bereiten jedoch logistische Probleme. Einige Nahversorger und einzelne Fachmärkte haben einen Bringservice. Per Internet, Fax oder direkt im Laden können Lebensmittel und andere Waren eines Nahversorgersortiments bestellt werden. Unterschiede bestehen bei den Lieferbedingungen. Die zu beliefernden Gebiete können regional begrenzt sein oder sich auf das ganze Bundesgebiet erstrecken. Teilweise sind die Lieferungen kostenpflichtig oder ab einem Mindestbestellwert kostenlos. Nähere Informationen finden sich u.a. auf den Internetseiten der jeweiligen Lebensmittelanbieter. In Verbindung mit verschiedenen Dienstleistern kann es einem kleinen Nahversorger gelingen, trotz der Konkurrenz zu den Verbraucher und Supermärkten eine lokale Magnetwirkung zu erzielen. Somit wird nicht nur die Versorgung wieder gesichert, sondern auch der soziale und kommunikative Austausch innerhalb der Ortschaft gestärkt. Waren aus der Region können eine weitere Bindung der Kunden bewirken. Weitere Konzepte wie rollende Läden oder Bringbusse werden in einigen Kommunen schon seit einiger Zeit praktiziert. CIMA Beratung + Management GmbH

136 13.1 Lebensmittelketten Abb. 121: Nachbarschaftsgeschäfte Ihre Kette und IK Ihr Kaufmann Die Markant Nordwest Handels GmbH mit Sitz in Leer hat die Unterversorgung vor allem im ländlichen Raum als Chance begriffen und geht mit unterschiedlichen, speziell angepassten Konzepten an den Markt. Für den Bezirk Bergedorf interessante Konzepte dürften insbesondere die Vertriebstypen Ihre Kette mit rd. 300 qm VKF als Nachbarschaftsgeschäft und IK Ihr Kaufmann mit 100 bis 300 qm VKF als convenienceorientiertes Nachbarschaftsgeschäft sein. Die Betriebe werden i.d.r. durch selbstständige Einzelhändler geführt. Als mögliche Standorte gibt die Markant Gruppe Ortschaften oder Gemeinden an, die bislang über keinen Lebensmittelbetrieb verfügen (zur genaueren Recherche siehe: Darüber hinaus werden die folgenden Standortfaktoren genannt: Einwohnerzahl bis im Einzugsgebiet freie Kaufkraft von 1 bis 2 Mio. Euro gute Erreichbarkeit (zu Fuß, Pkw) Haltestelle des ÖPNV in der Nähe andere Dienstleistungsbetriebe geringe Anzahl an Stellplätzen Quelle: Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Die Vertriebskonzepte Ihre Kette und IK Ihr Kaufmann sind dabei stark serviceorientiert. Konzeptionell kann sich das Angebot sowohl auf ein breites Nahversorgungssortiment als auch auf spezialisierte Sortimentsgruppen beziehen (z. B. Frischeprodukte (Lebensmittel), Trockensortiment (Lebensmittel), Drogerie/ Non Food Artikel, Kassenartikel, Frische Convenience (Lebensmittel)). CIMA Beratung + Management GmbH