EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT FÜR DIE STADT HOYA/WESER

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1 EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT FÜR DIE STADT HOYA/WESER Teil 1: Basisgutachten CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Tel.: Fax: cima.luebeck@cima.de Internet: Projektleitung: Dipl.-Geograph Martin Kremming kremming@cima.de Bearbeitung: M.A. Geographie Nils Meyer meyer@cima.de Lübeck, 22. April 2013 Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus

2 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH. Es wurden ggf. Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung + Management GmbH. CIMA Beratung + Management GmbH

3 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) INHALTSVERZEICHNIS 1 EINLEITUNG 5 2 RAUMORDNERISCHE UND SOZIOÖKONOMISCHE STRUKTUR Zentralörtliche Bedeutung Makrostandort Stadt Hoya/Weser Sozioökonomische Rahmendaten 8 3 ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE Kaufkraftverhältnisse der Stadt Hoya/Weser Marktgebiet der Stadt Hoya/Weser Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Hoya Leistungsdaten des Einzelhandels in Hoya/Weser Einzelhandelsangebot Einzelhandelszentralität Verkaufsflächendichte Kaufkraftstromanalyse Einzelhandelsstandorte in Hoya/Weser Nahversorgungssituation in der SG Grafschaft Hoya Stadt Hoya/Weser Gemeinde Eystrup Fazit der Einzelhandelsanalyse 26 5 ZENTRENKONZEPT DER STADT HOYA/WESER Notwendigkeit der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Zentrenstruktur der Samtgemeinde Grafschaft Hoya Innenstadt Hoya/Weser (Zentraler Versorgungsbereich) 32 6 SORTIMENTS- UND ANSIEDLUNGSKONZEPT Notwendigkeit von Sortimentslisten Sortimentsliste der Stadt Hoya/Weser Ansiedlungs- und Entwicklungsstrategien Ansiedlungsstrategien für den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Ansiedlungsstrategien für solitäre Nahversorger Ansiedlungsstrategien für das sonstige Samtgemeindegebiet 44 7 STANDORTPRÜFUNGEN 47 8 UMSETZUNG DES EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPTS 51 9 METHODIK 53 4 ONLINE- UND PASSANTENBEFRAGUNG 27 CIMA Beratung + Management GmbH

4 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) ABBILDUNGSVERZEICHNIS Abb. 1: Hoya/Weser im Zentralörtlichen System 6 Abb. 2: Die Lage der Stadt Hoya/Weser im Raum 7 Abb. 3: Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Hoya/Weser 8 Abb. 4: Kaufkraftkennziffer der Samtgemeinde Grafschaft Hoya/Weser im regionalen Vergleich (2012) 9 Abb. 5: Marktgebiet der Stadt Hoya/Weser 11 Abb. 6: Abb. 7: Abb. 8: Abb. 9: Nachfragepotential in Marktgebiet, differenziert nach Warengruppen (in Mio. ) 12 Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in der Samtgemeinde Grafschaft Hoya 14 Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität in der Samtgemeinde Grafschaft Hoya 15 Einzelhandelszentralität der Warengruppen in der Samtgemeinde Grafschaft Hoya 16 Abb. 10: Verkaufsflächendichte in der SG Grafschaft Hoya 17 Abb. 11: Verkaufsflächendichte in der Stadt Hoya/Weser 17 Abb. 12: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in der SG Grafschaft Hoya 18 Abb. 13: Bedeutende Einzelhandelsstandorte in Hoya/Weser 19 Abb. 14: Abb. 15: Abb. 16: Betriebe, Verkaufsfläche und Umsätze differenziert nach Einzelhandelsstandorten in der Samtgemeinde Grafschaft Hoya 20 Verkehrsmittelwahl in Abhängigkeit von der Entfernung des Einkaufsortes 21 Durchschnittliche Anzahl der Artikel im Lebensmitteleinzelhandel nach Betriebstypen 21 Abb. 17: Nahversorgungssituation in Hoya/Weser (schematisch) 22 Abb. 18: Umsatz, Nachfrage und unechte Einzelhandelszentralität in der Stadt Hoya/Weser für den periodischer Bedarfsbereich 23 Abb. 19: Nahversorgungsstandorte in Hoya/Weser 23 Abb. 20: Nahversorgungssituation in Eystrup (schematisch) 24 Abb. 21: Umsatz, Nachfrage und unechte Einzelhandelszentralität in der Gemeinde Eystrup für den periodischer Bedarfsbereich 25 Abb. 22: Nahversorgungsstandorte in Eystrup 25 Abb. 23: Eckdaten des Zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt 32 Abb. 24: Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Hoya 33 Abb. 25: Magnetbetriebe in der Innenstadt (Auswahl) 34 Abb. 26: Historische Fachwerkstrukturen in der Innenstadt 35 Abb. 27: Abb. 28: Abb. 29: Verkaufsflächenanteile des periodischen Bedarfsbereichs in Hoya/Weser differenziert nach Standorten (in %) 37 Verkaufsflächenanteile des aperiodischen Bedarfsbereichs in Hoya/Weser (mittelfristig) differenziert nach Standorten (in %) 38 Verkaufsflächenanteile des aperiodischen Bedarfsbereichs in Hoya/Weser (langfristig) differenziert nach Standorten (in %) 38 Abb. 30: Sortimentsliste der Stadt Hoya/Weser 39 Abb. 31: Übersicht der Standortkategorien in der Stadt Hoya/Weser 42 Abb. 32: Ansiedlungsmatrix der Standortkategorien 46 Abb. 33: Übersicht der zu bewertenden Standorte 50 Abb. 34: Die CIMA-Branchen 53 Abb. 35: Von der CIMA differenzierte Betriebstypen 54 CIMA Beratung + Management GmbH

5 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) 1 EINLEITUNG Auftrag: Erstellung eines Einzelhandelsentwicklungskonzeptes für die Stadt Hoya/Weser Auftraggeber: Stadt Hoya/Weser Zeitraum: April 2012 bis März 2013 Erstellung einer auf die spezifische Situation in Hoya/Weser angepassten, aktuellen Liste zentrenrelevanter Sortimente Aufzeigen von Entwicklungsperspektiven für die Nahversorgung Darstellung von Entwicklungsmöglichkeiten für die Positionierung der Stadt Hoya/Weser als Grundzentrum in der Region Prüfung von Flächen bzw. Standorten im Stadtgebiet hinsichtlich ihrer Eignung für Einzelhandelsansiedlungen Erstellung einer Profilierungsstrategie für den Stadtkern Aufstellung eines an die Bedürfnisse der Stadt Hoya/Weser angepassten Maßnahmenkatalogs Untersuchungsdesign: Expertengespräche Passanten- und Onlinebefragungen Einzelhandelsanalyse Branchenkonzept Standortkonzept Entwicklungskonzept Aufgabenstellung und Ziele: Analyse und Bewertung der gegenwärtigen Angebots- und Nachfragesituation des Einzelhandels (Einzelhandelsentwicklung) Aufzeigen von Stärken, Schwächen und Potentialen des Einzelhandelsstandortes Hoya/Weser Abgrenzung der Innenstadt inkl. Benennung des Zentralen Versorgungsbereiches sowie Darlegung der Entwicklungspotentiale CIMA Beratung + Management GmbH

6 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) 2 RAUMORDNERISCHE UND SOZIOÖKONOMI- SCHE STRUKTUR Bruchhausen-Vilsen (Grundzentrum/ Niedersachsen) Abb. 1: Hoya/Weser im Zentralörtlichen System 2.1 Zentralörtliche Bedeutung Die Samtgemeinde Grafschaft Hoya verfügt gemäß zentralörtlichem System des Landes Niedersachsen über zwei Grundzentren. Zum einen ist dies die Stadt Hoya/Weser (3.638 Einwohner 1 ) und zum anderen die Gemeinde Eystrup (3.397 Einwohnern 2 ). Gemeinsam bilden die beiden Kommunen die Versorgungspole der Samtgemeinde Grafschaft Hoya ( Einwohner 3 ). Gemäß den Festlegungen des Regionalen Raumordnungsprogramms (RROP) 2003 des Landkreises Nienburg/Weser hat Hoya/Weser die Schwerpunktaufgabe Sicherung und Entwicklung von Arbeitsstätten. Gleichzeitig ist Hoya/Weser ein Standort mit der besonderen Entwicklungsaufgabe Fremdenverkehr. Im Bereich Einzelhandel sind die eigene Bevölkerung sowie die Einwohner der Gemeinden innerhalb der Samtgemeinde mit Angeboten des allgemeinen täglichen Grundbedarfs (kurzfristiger/ periodischer Bedarf) zu versorgen. Relevante und zum Teil konkurrierende Orte mit zentralörtlicher Funktion im Umland von Hoya/Weser sind: Bremen (Oberzentrum/ Bremen) Nienburg/Weser (Mittelzentrum/ Niedersachsen) Verden (Mittelzentrum/ Niedersachsen) Dörverden (Grundzentrum/ Niedersachsen) 1 Quelle: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen; Stand: ebenda 3 ebenda Quelle: Regionales Raumordnungsprogramm Landkreis Nienburg/Weser 2003 Bearbeitung: CIMA GmbH 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

7 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) 2.2 Makrostandort Stadt Hoya/Weser Abb. 2: Die Lage der Stadt Hoya/Weser im Raum Quelle: Open Street Map 2012 Bearbeitung: CIMA GmbH 2012 Die Stadt Hoya/Weser befindet sich in der Mitte des Bundeslandes Niedersachsen, 25 km nördlich der Kreisstadt Nienburg/Weser, 70 km nordöstlich von Hannover und 45 km südöstlich von Bremen. An den Landkreis Nienburg/Weser grenzen die Landkreise Diepholz, Verden, Heidekreis, Schaumburg sowie die Region Hannover und das Bundesland Nordrhein- Westfalen an. Hoya/Weser ist Teil der gleichnamigen Samtgemeinde Grafschaft Hoya, welche im nördlichen Bereich des Landkreises Nienburg/Weser liegt. Mit der Stadt Verden/Aller (knapp Einwohner) ist das nächste Mittelzentrum nur ca. 20 km von der Stadt Hoya/Weser entfernt. Als Sitz der Samtgemeindeverwaltung ist die Stadt Hoya/Weser zentrale Anlaufstelle für die Bürger der Samtgemeinde. Neben dem Dienstleistungssektor (u. a. DRK-Altenzentrum) stellt die Stadt auch in mehreren produzierenden Wirtschaftszweigen Arbeitsplätze zur Verfügung. Dazu gehören u.a. der Fahrrad-Produzent Hartje, das Schmier- und Kraftstoff Unternehmen Christian Lühmann GmbH & Co. KG sowie ein Werk der Smurfit Kappa Hoya Papier und Karton GmbH. Im Bereich der Verkehrsinfrastruktur weist die Stadt einen Standortnachteil auf. Die nächstgelegenen Autobahnen sind je nach Fahrtrichtung rd. 23 km (Bremen) bzw. 35 km (Hannover/ Hamburg) entfernt. Die Anbindung der Stadt verläuft im Wesentlichen über die Landstraßen L 330, L 331, L 201 und L 351, die im Stadtgebiet zusammentreffen. Die Stadt Hoya/Weser verfügt über keine direkte Anbindung an den schienengebundenen ÖPNV. Der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in der Gemeinde Eystrup. Von und nach Hoya/Weser existieren Verbindungen mit Regionalbussen. CIMA Beratung + Management GmbH

8 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) 2.3 Sozioökonomische Rahmendaten In den letzten fünf Jahren verzeichnete die Samtgemeinde Grafschaft Hoya einen leichten, jedoch stetigen Bevölkerungsrückgang von insgesamt -2,8 % im Vergleich zum Jahr Diese Entwicklung ähnelt der des Landkreises Nienburg/Weser, dessen Bevölkerungsverlust mit -3,3 % sogar etwas höher ausgefallen ist. Der Trend zu einem stetigen Rückgang der Einwohnerzahl ist auch für das Bundesland Niedersachsen zu konstatieren, wobei die Entwicklung hier deutlich langsamer verlaufen ist (-0,8 %). Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort hat sich in der Stadt Hoya/Weser mit einem Zuwachs von 8,9 % seit 2007 insgesamt stetig positiv entwickelt. Hoya/Weser hat sich damit überdurchschnittlich gut entwickelt. So konnte der Landkreis Nienburg/Weser, ebenso wie das Bundesland Niedersachsen, im Betrachtungszeitraum von 2007 bis 2011 lediglich +7,3 % bzw. + 7,4 % Zuwachs an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort verzeichnen. Der deutliche Überschuss an Pendlern (+1.587) in die Stadt Hoya/Weser verweist auf ihre Funktion als wichtiger Arbeitsstandort. Im Zeitraum 2007 bis 2011 ist die Zahl der Einpendler insgesamt stetig angestiegen und liegt nun bei ca Personen. Gleichzeitig ist die Zahl der Auspendler gestiegen. In der Gesamtschau der wirtschaftlichen Eckdaten ergibt sich ein gemischtes Bild. Im Zuge des Bevölkerungsrückgangs in Stadt und Landkreis sank die Zahl der potentiellen Nachfrager im Einzelhandel. Dagegen kamen die gleichzeitigen Zuwächse bei den sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten der potentiellen Kaufkraft in der Stadt zugute. Es ergeben sich daher durchaus stabile Rahmenbedingungen, auf die sich der Einzelhandel in Hoya/Weser bei gleichbleibender Entwicklung auch in Zukunft berufen kann. Abb. 3: Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Hoya/Weser Indikatoren SG Grafschaft Landkreis Hoya Nienburg Niedersachsen Bevölkerungs entwicklung /- in % ,8-3,3-0,8 Indikatoren Stadt Landkreis Hoya/Weser Nienburg Niedersachsen sozialversicherungs pflichtig Beschäftigte (am Arbeitsort) /- in % ,9 7,3 7,4 Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Quellen: Statistisches Landesamt Niedersachsen ; Bundesagentur für Arbeit ; Quelle: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen, Statistik der Bundesagentur für Arbeit 2012 Bearbeitung: CIMA GmbH 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

9 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) 3 ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE 3.1 Kaufkraftverhältnisse der Stadt Hoya/Weser Abb. 4: Kaufkraftkennziffer der Samtgemeinde Grafschaft Hoya/Weser im regionalen Vergleich (2012) Die Kaufkraft einer Kommune ist abhängig von der Bevölkerungszahl sowie vom Einkommen der jeweiligen Bevölkerung. Dies wiederum ist unter anderem abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung der Region bzw. der Stadt oder Gemeinde. Mit der gemeindespezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer wird der bundesdurchschnittliche Ausgabesatz im Einzelhandel an das örtliche Kaufkraftniveau der Bevölkerung in der Samtgemeinde angeglichen. Für die Samtgemeinde Grafschaft Hoya liegt die Kaufkraftkennziffer im Jahr 2012 bei durchschnittlich 98,5 % 4. Wie die Kaufkraftkennziffer liegt damit auch der aktuell in der Stadt Hoya/Weser zur Verfügung stehende Ausgabesatz im Einzelhandel mit 5.423,41 pro Einwohner annähernd beim bundesweiten Durchschnitt des Jahres 2011 (5.506,00 ). Wie die nebenstehende Abbildung verdeutlicht, liegt die Kaufkraftkennziffer des Grundzentrums Hoya/Weser mit 104,2 % über den Durchschnittswerten der Samtgemeinde (98,5 %) und über der Kaufkraftkennziffer des Landkreises Nienburg/Weser (95,8 %). Im regionalen Vergleich mit den Hauptwettbewerbern steht das Grundzentrum Hoya/Weser somit sehr gut da, die Samtgemeinde als Ganzes hingegen liegt im Mittelfeld. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich die Kaufkraft der Stadt Hoya/Weser im oberen Bereich einer Region innerhalb des Bundesdurchschnitts bewegt. Quelle: MB Research 2012 Bearbeitung: CIMA GmbH Quelle: MB Research 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

10 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) 3.2 Marktgebiet der Stadt Hoya/Weser Das Marktgebiet der Stadt Hoya/Weser wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Diese sind vor allem: Struktur und Verteilung des Einzelhandelsangebotes im Stadtgebiet von Hoya/Weser, Branchenmix, Sogkraft ansässiger Einzelhandels(groß)betriebe, Lage zu anderen zentralen Orten, räumliche Verteilung der Bevölkerung, Verkehrsinfrastruktur und Mobilität der Bevölkerung, Pendlerbewegungen, Nähe zu Konkurrenzorten sowie die Sogkraft des Angebotes in den Konkurrenzorten. Die Ermittlung der Ausbreitung des Marktgebietes erfolgte anhand des Computersimulationssystems HUFF 5, mit dem regionale Kaufkraftströme berechnet werden. Diese Berechnungen wurden mit Ortsbegehungen, Angaben aus den Expertengesprächen vor Ort sowie den Ergebnissen der Haushalts- und Passantenbefragung abgestimmt. Das ermittelte Marktgebiet entspricht der Ist-Situation und bildet ab, welches Einzugsgebiet der Durchschnitt aller Betriebe in der Stadt Hoya/Weser erreichen kann. Zu berücksichtigen ist, dass einzelne Betriebe ein ungleich höheres Einzugsgebiet aufweisen können. Das Marktgebiet der Stadt Hoya/Weser kann in zwei Zonen gegliedert werden. Das direkte Marktgebiet (Zone 1) besteht dabei aus dem Stadtgebiet von Hoya/Weser. Zum erweiterten Marktgebiet (Zone 2) zählt die übrige Samtgemeinde mit den Kommunen: Flecken Bücken Gemeinde Eystrup Gemeinde Gandesbergen Gemeinde Hämelhausen Gemeinde Hassel (Weser) Gemeinde Hilgermissen Gemeinde Hoyerhagen Gemeinde Schweringen Gemeinde Warpe Das erweiterte Marktgebiet ist dadurch charakterisiert, dass hier die Kaufkraftbindung im Vergleich zum direkten Marktgebiet deutlich nachlässt, da die Orientierung auch auf andere Zentren gerichtet ist. Dazu gehören insbesondere Verden/Aller und Nienburg/Weser sowie die Grundzentren Dörverden und Bruchhausen-Vilsen. 5 Die CIMA interpretiert das ökonometrische Prognosemodell nach Huff (Dr. David L. Huff: Defining and Estimating a Trading Area ) als ein Denkmodell, das keine schlussfertigen Ergebnisse aus einer Formel ableitet. Vielmehr sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer Plausibilität zu hinterfragen, ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet wird. Daher wurden die Berechnungen mit den Ergebnissen der Ortsbegehungen, den Angaben aus den Expertengesprächen usw. abgestimmt. CIMA Beratung + Management GmbH

11 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Abb. 5: Marktgebiet der Stadt Hoya/Weser Legende Marktgebiet Direktes Marktgebiet Erweitertes Marktgebiet Quelle: CIMA-Berechnungen nach HUFF, Expertengespräche, Online- und Passantenbefragung 2012 Kartengrundlage: Microsoft MapPoint Europa 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

12 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) 3.3 Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Hoya Die Berechnungen des Nachfragepotenzials 6 für den Einzelhandel in der Samtgemeinde Grafschaft Hoya erfolgen auf Basis der jeweiligen Einwohnerzahlen und gemeindespezifischen Kaufkraftkennziffern der Städte und Gemeinden im Marktgebiet. Es wird ein statistischer Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von 5.506,00 für das Jahr 2011 zugrunde gelegt, der mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer an das Niveau der Städte und Gemeinden angepasst wird. Für die Stadt Hoya/Weser (Kaufkraftkennziffer: 104,2 %) ergibt sich somit ein Ausgabesatz von 5.737,25 je Einwohner pro Jahr. Im erweiterten Marktgebiet (Kaufkraftkennziffer: 98,5 %) liegt der Ausgabesatz bei durchschnittlich 5.423,41 je Einwohner jährlich. Im Marktgebiet der Stadt Hoya/Weser steht somit folgendes Nachfragepotential zur Verfügung 7 : Direktes Marktgebiet (Stadt Hoya/Weser) EW 20,9 Mio. Erweitertes Marktgebiet EW 73,0 Mio. Marktgebiet (gesamt) EW 93,9 Mio. Die nachfolgende Abbildung verdeutlicht die Zusammensetzung des Nachfragepotenzials, differenziert nach den unterschiedlichen Warengruppen. Abb. 6: Nachfragepotential in Marktgebiet, differenziert nach Warengruppen (in Mio. ) CIMA Warengruppen Stadt Hoya/Weser übrige Marktgebiet Samtgemeinde (gesamt) Periodischer Bedarf 11,2 39,3 50,5 Lebensmittel und Reformwaren 7,7 27,1 34,8 Gesundheits- und Körperpflege 3,2 11,1 14,2 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) 0,3 1,2 1,5 Persönlicher Bedarf insgesamt 2,8 9,8 12,6 Bekleidung, Wäsche 1,8 6,4 8,2 Schuhe, Lederwaren 0,5 1,8 2,3 Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräte 0,5 1,6 2,0 Medien und Technik insgesamt 2,4 8,3 10,7 Bücher, Schreibwaren 0,5 1,7 2,2 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 1,9 6,6 8,4 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 0,8 2,9 3,8 Sportartikel 0,4 1,3 1,7 Spielwaren 0,2 0,7 1,0 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 0,3 0,9 1,1 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 0,3 1,2 1,6 Einrichtungsbedarf 1,5 5,2 6,7 Möbel, Antiquitäten 1,2 4,1 5,3 Gardinen, Kurzwaren, Heimtextilien 0,3 1,1 1,4 Baumarktspezifische Sortimente 1,8 6,3 8,1 SUMME 20,9 73,0 93,9 EINWOHNER Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in ) der Bevölkerung, die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert) 7 Stand der Einwohnerzahlen: ; Quelle: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen Quellen: MB Research 2012, Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen 2011 Bearbeitung: CIMA GmbH 2012 Rundungsdifferenzen sind möglich CIMA Beratung + Management GmbH

13 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) 3.4 Leistungsdaten des Einzelhandels in Hoya/Weser Einzelhandelsangebot Der Handel mit Pkw (Autohäuser) zählt ebenfalls nicht zum Einzelhandel im engeren Sinne und wurde wie auch der Handel mit Kraft-, Brenn- und Baustoffen nicht in die nachfolgenden Betrachtungen einbezogen. Vorbemerkung Die Ermittlung der Einzelhandelsdaten basiert auf einer Einzelhandelsvollerhebung des Landkreises Nienburg/Weser für die Samtgemeinde Grafschaft Hoya, welche im Februar 2011 durchgeführt wurde. Die Bestandsdaten wurden insbesondere in der Innenstadt von Hoya/Weser überprüft und aktualisiert. Die Berechnung der Umsätze für den Einzelhandel der Samtgemeinde erfolgte auf Basis der Flächenproduktivitäten für das Jahr 2011 (Umsatz je qm Verkaufsfläche p.a.) für insgesamt 32 Branchen. Diese Flächenproduktivitäten werden von der BBE Handelsforschung ermittelt und von der CIMA stetig durch aktuelle Forschungsergebnisse und eine Vielzahl von Beratungen aktualisiert. Die Flächenproduktivitäten werden zusätzlich durch die Berater der CIMA an die regionale Situation angepasst. Die Errechnung der Leistungsdaten des Einzelhandels in der Samtgemeinde Grafschaft Hoya berücksichtigt auch die allgemeinen Trends in der Einzelhandelsentwicklung (d. h. Flächenwachstum bei nahezu stagnierenden Umsätzen, Entwicklung der Ausgaben im Einzelhandel am privaten Konsum, Spezialisierung und Filialisierung des Angebots etc.). Außer dem Facheinzelhandel und dem filialisierten Einzelhandel werden die folgenden Betriebstypen zum Einzelhandel hinzugerechnet: Gewerbliche Betriebe mit für den Kunden zugänglichen Verkaufsflächen (z.b. Sanitärfachhandel), Gärtnereien (Verkaufsfläche). Dienstleistungsbetriebe wie Friseure, Reisebüros, Fitnesscenter oder Kreditinstitute zählen nicht zum Einzelhandel. CIMA Beratung + Management GmbH

14 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Abb. 7: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in der Samtgemeinde Grafschaft Hoya CIMA Warengruppe Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² (Anteil in %) Umsatz in Mio. (Anteil in %) Periodischer Bedarf (51,0) 48,8 (72,3) Lebensmittel, Reformwaren (42,5) 37,4 (55,3) Gesundheit und Körperpflege (6,5) 10,3 (15,3) übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) (1,9) 1,1 (1,6) Aperiodischer Bedarf insgesamt (49,0) 18,7 (27,7) Persönlicher Bedarf insgesamt (9,9) 5,8 (8,5) Bekleidung, Wäsche (7,4) 3,8 (5,7) Schuhe, Lederwaren (1,1) 0,7 (1,0) Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräte (1,3) 1,3 (1,9) Medien und Technik insgesamt (5,7) 3,8 (5,6) Bücher, Schreibwaren (2,0) 1,5 (2,3) Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien (3,6) 2,2 (3,3) Spiel, Sport, Hobby insgesamt (3,5) 1,6 (2,3) Sportartikel 0 50 (0,2) 0,2 (0,2) Spielwaren (1,7) 0,6 (0,9) Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) (1,6) 0,8 (1,2) Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat (4,4) 1,2 (1,8) Einrichtungsbedarf (2,4) 0,9 (1,4) Möbel, Antiquitäten (0,9) 0,3 (0,5) Heimtextilien (1,5) 0,6 (0,9) Baumarktspezifische Sortimente (23,0) 5,4 (8,1) Einzelhandel insgesamt (100) 67,5 (100) Quelle: CIMA GmbH 2012 Bezüglich des Einzelhandelsangebots in der Samtgemeinde Grafschaft Hoya ist Folgendes festzuhalten: Die Samtgemeinde verfügt aktuell über eine Gesamtverkaufsfläche im Einzelhandel von qm. Die Verkaufsfläche verteilt sich auf insgesamt 107 Betriebe. Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz liegt bei rund 67,5 Mio. (brutto p.a.). Der periodische Bedarfsbereich bildet mit einem Verkaufsflächenanteil von 51,0 % und einem Umsatzanteil von 72,3 % den Schwerpunkt des Einzelhandels der SG Grafschaft Hoya. Im aperiodischen Bedarfsbereich werden auf einer Verkaufsfläche von qm insgesamt 18,7 Mio. erwirtschaftet. Die höchsten Umsatzanteile erzielen hier die Baumarktspezifischen Sortimente (8,1 %), Bekleidung, Wäsche (5,7 %) sowie Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien (3,3 %). Die übrigen Warengruppen des aperiodischen Bedarfs verfügen jeweils über deutlich geringere Umsatzanteile von max. 2,3 %. Der Umsatz mit Waren des periodischen Bedarfsbereichs ist mit 48,8 Mio. deutlich höher. Hier werden bei fast gleichem Verkaufsflächenanteil von 51,0 % im Schnitt sehr viel höhere Raumleistungen erzielt. Die Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren verfügt mit 55,3 % über den höchsten Umsatzanteil aller Warengruppen. Die durchschnittliche Raumleistung (Flächenproduktivität) liegt für den gesamten Einzelhandelsbestand bei rd je qm Verkaufsfläche. Die Warengruppen des periodischen Bedarfs weisen dabei mit rd je qm eine etwa zweieinhalbfach so hohe Raumleistung wie jene des aperiodischen Bedarfs auf (rd je qm). CIMA Beratung + Management GmbH

15 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Einzelhandelszentralität Vorbemerkung Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.b. durch die Qualität und Quantität der Verkaufsflächen, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. Für die Samtgemeinde Grafschaft Hoya lässt sich aus der Gegenüberstellung von Umsatz und Nachfragepotential Folgendes ablesen: Die Einzelhandelszentralität über alle Branchen beträgt nach den Berechnungen der CIMA 72 %. Der Einzelhandelsumsatz liegt damit deutlich unter dem vorhandenen Nachfragepotenzial. Im gesamten periodischen Bedarfsbereich liegt die Zentralität bei 97 %. Die Kaufkraftabflüsse werden durch Zuflüsse aus dem Umland nahezu aufgewogen. Im aperiodischen Bedarfsbereich werden bei einer Handelszentralität von 43 % die größten Kaufkraftabflüsse sichtbar. In den einzelnen Warengruppen sind jedoch erhebliche Unterschiede festzustellen. Es finden starke Kaufkraftabflüsse in das Umland statt. Grund dafür ist das fehlende Angebot (u.a. im Bereich Sportartikel) sowie gut aufgestellte Konkurrenzorte in verkehrsgünstiger Lage. Abb. 8: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität in der Samtgemeinde Grafschaft Hoya CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. Handelszentralität in % Periodischer Bedarf 48,8 50,5 97 Lebensmittel, Reformwaren 37,4 34,8 107 Gesundheit und Körperpflege 10,3 14,2 73 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften,etc.) 1,1 1,5 73 Aperiodischer Bedarf insgesamt 18,7 43,3 43 Persönlicher Bedarf insgesamt 5,8 12,6 46 Bekleidung, Wäsche 3,8 8,2 47 Schuhe, Lederwaren 0,7 2,3 28 Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräte 1,3 2,0 62 Medien und Technik insgesamt 3,8 10,7 35 Bücher, Schreibwaren 1,5 2,2 69 Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 2,2 8,4 27 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 1,6 3,8 41 Sportartikel 0,2 1,7 9 Spielwaren 0,6 1,0 60 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 0,8 1,1 73 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 1,2 1,6 80 Einrichtungsbedarf 0,9 6,7 14 Möbel, Antiquitäten 0,3 5,3 6 Heimtextilien 0,6 1,4 43 Baumarktspezifische Sortimente 5,4 8,1 67 Einzelhandel insgesamt 67,5 93,9 72 Quelle: CIMA GmbH 2012 Rundungsdifferenzen sind möglich CIMA Beratung + Management GmbH

16 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Abb. 9: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in der Samtgemeinde Grafschaft Hoya Einzelhandel insgesamt Lebensmittel, Reformwaren Gesundheit und Körperpflege übriger periodischer Bedarf Geschenke, GPK, Hausrat Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Bücher, Schreibwaren Baumarktspezifische Sortimente Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräte Schuhe, Lederwaren Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Quelle: CIMA GmbH 2012 Spielwaren Bekleidung, Wäsche Heimtextilien Sportartikel Möbel, Antiquitäten % Saldolinie Ø Zentralität SG Grafschaft Hoya 2012 Angaben in % Die Handelszentralitäten der einzelnen Warengruppen sind durch die folgenden Aspekte gekennzeichnet: Den höchsten Zentralitätswert erreicht mit 107 % die Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren. Verantwortlich dafür ist in erster Linie das umfangreiche Angebot in der Stadt Hoya/Weser (Famila, Rewe, Aldi, Lidl). In der Warengruppe Geschenke, GPK, Hausrat wird mit 80 % die zweithöchste Zentralität erreicht. Als bedeutendste Anbieter sind die folgenden in der Stadt Hoya/Weser ansässigen Betriebe zu nennen: das Magro- Kaufhaus, famila und der Hagebaumarkt Thies + Co. In der Samtgemeinde Grafschaft Hoya gibt es einen starken Zentralitätsabfall zwischen der stärksten Warengruppe (Lebensmittel = 107 %) und der zweitstärksten Warengruppe (Geschenke, GPK, Hausrat = 80 %) Nahe dem Durchschnittswert liegende Zentralitätswerte weisen die Warengruppen Gesundheit und Körperpflege, übriger Periodischer Bedarf, Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien), Bücher, Schreibwaren sowie Baumarktspezifische Sortimente auf. In den übrigen aperiodischen Warengruppen sind die Zentralitätswerte tlw. deutlich geringer. Grund dafür ist das attraktivere Angebot in den Städten Verden/Aller, Nienburg/Weser, Bremen sowie bei der Shopping- Welt dodenhof in Posthausen (Flecken Ottersberg). Die niedrigsten Zentralitätswerte werden mit 9 bzw. 6 % in den Warengruppen Sportartikel und Möbel, Antiquitäten erreicht. Auf Grund fehlender Angebote fließt fast die ganze Kaufkraft ins Umland ab. Als Grundzentrum erfüllt die Stadt Hoya/Weser ihre Versorgungsfunktion für die eigene Bevölkerung und jener des Nahbereichs gemäß raumordnerischer Aufgabe. CIMA Beratung + Management GmbH

17 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Verkaufsflächendichte Vorbemerkung Abb. 11: Verkaufsflächendichte in der Stadt Hoya/Weser Die Verkaufsflächendichte ist ein Indikator, der die Verkaufsflächenausstattung ins Verhältnis zur Einwohnerzahl eines Ortes stellt. Sie dient als Kennzahl zur quantitativen Versorgungssituation. Der bundesdeutsche Durchschnitt liegt derzeit bei ca. 1,48 qm 8 Verkaufsfläche je Einwohner (inkl. ländlich geprägter Räume). Bei der Betrachtung der Bedarfsbereiche muss beachtet werden, dass insgesamt 32 Branchen zu den jeweiligen Bedarfsbereichen zugeordnet wurden. Die nachfolgende Abbildung gibt somit lediglich einen allgemeinen Überblick über die Verkaufsflächenausstattung in der Samtgemeinde Grafschaft Hoya. Darüber hinaus sollte bedacht werden, dass vor allem Betriebsformen mit großen Verkaufsflächen (z.b. Baumärkte) sehr häufig über wesentlich geringere Flächenproduktivitäten als zum Beispiel inhabergeführte Einzelhandelsbetriebe verfügen. Folglich gibt die Verkaufsflächendichte nur eingeschränkt Auskunft über die Ausstattung mit Einzelhandelsbetrieben, kann aber erste Hinweise auf mögliche Potenziale geben. Abb. 10: Verkaufsflächendichte in der SG Grafschaft Hoya Samtgemeinde Grafschaft Hoya Verkaufsflächendichte in qm je Einwohner 1,17 im periodischen Bedarf 0,60 im aperiodischen Bedarf 0,57 Quelle: CIMA GmbH gemäß EHI Handel aktuell 2009/2010 Stadt Hoya/ Weser Verkaufsflächendichte in qm je Einwohner 3,90 im periodischen Bedarf 1,64 im aperiodischen Bedarf 2,26 Quelle: CIMA GmbH 2012 Für die Stadt Hoya/Weser können folgende Aussagen getroffen werden: Hoya/Weser verfügt über eine Gesamt-Flächendichte von 3,90 qm Verkaufsfläche je Einwohner. Dieser Wert liegt deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt von 1,48 qm. Überdurchschnittliche Werte sind für ein Grundzentrum dieser Größe nicht selbstverständlich. Die Versorgungsaufgabe der Stadt Hoya/Weser für die übrige Samtgemeinde ist ein Grund für diese überdurchschnittlichen Werte. Einhergehend damit fehlen Angebote in der übrigen Samtgemeinde. Die Verkaufsflächendichte für die ganze Samtgemeinde Grafschaft Hoya zeigt dies mit einem Wert von 1,17 qm je Einwohner deutlich. Hier liegt die Samtgemeinde sogar unterhalb des bundesdeutschen Durchschnitts. Besonders im aperiodischen Bedarf verfügt Hoya/Weser mit 2,26 qm je Einwohner über eine überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung. Die Verkaufsflächendichte im periodischen Bedarf ist mit 1,64 qm Verkaufsfläche je Einwohner ebenfalls als überdurchschnittlich zu bewerten. Wie auch bei der aperiodischen Verkaufsflächenausstattung wird die zentrale Rolle in der Einzelhandelslandschaft der Samtgemeinde der Stadt Hoya/Weser zugesprochen. CIMA Beratung + Management GmbH

18 in Mio. STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) 3.5 Kaufkraftstromanalyse Vorbemerkung Die Kaufkraftbindung (in %) beschreibt den Teil des Nachfragepotenzials in der Samtgemeinde Grafschaft Hoya, der zum Erhebungszeitpunkt tatsächlich im Einzelhandel der Samtgemeinde gebunden wird. Abb. 12: Hoya 100 Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in der SG Grafschaft periodisch aperiodisch Die Berechnung kann branchenbezogen oder branchenübergreifend erfolgen. Berechnungsbasis ist der tatsächlich erzielte Umsatz einer Branche dividiert durch das Nachfragepotenzial dieser Branche. Die Zahlen zur Kaufkraftbindung und zu den Kaufkraftströmen basieren unter anderem auf den Ergebnissen der HUFF-Kaufkraftstromanalyse für die Stadt Hoya/Weser und das Umland. Das HUFF-Modell 9 quantifiziert die Kaufkraftund Umsatzströme im Untersuchungsraum. Einflussgrößen sind vor allem geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren, Zeitdistanzen (Messungen der Wegzeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im jeweiligen Marktgebiet, Attraktivitätsgrade und Branchen- sowie Sortimentsschwerpunkte konkurrierender Einkaufsorte ,3 50,5 Nachfragepotenzial SG Grafschaft Hoya -10,8-25,9 1,2 9,0 18,7 48,8 Kaufkraft-Abfluss Kaufkraft-Zufluss Einzelhandelsumsatz in der SG Grafschaft Hoya Quelle: CIMA GmbH 2012, Rundungsdifferenzen möglich 9 Die CIMA interpretiert das ökonometrische Prognosemodell nach Huff (Dr. David L. Huff: Defining and Estimating a Trading Area ) als ein Denkmodell, das keine schlussfertigen Ergebnisse aus einer Formel ableitet. Vielmehr sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer Plausibilität zu hinterfragen, ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet wird. Daher wurden die Berechnungen mit den Ergebnissen der Ortsbegehungen, den Angaben aus den Expertengesprächen usw. abgestimmt. Der Umsatz des Einzelhandels in der Samtgemeinde Grafschaft Hoya in Höhe von 67,5 Mio. setzt sich zusammen aus der örtlichen Nachfrage (93,9 Mio. ) und Kaufkraftzuflüssen von außerhalb des Samtgemeindegebietes in Höhe von 10,2 Mio., abzüglich einem Abfluss örtlicher Kaufkraft in Höhe von 36,6 Mio.. Rund 71,8 % des Nachfragepotenzials der lokalen Bevölkerung können demnach im Einzelhandel der Stadt gebunden werden. Etwa 28,2 % fließen in Konkurrenzstandorte ab. Nahezu ausschließlich handelt es sich dabei um Nachfrage aus dem aperiodischen Warengruppen. CIMA Beratung + Management GmbH

19 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) 3.6 Einzelhandelsstandorte in Hoya/Weser Vorbemerkung Die Abgrenzungen der Einkaufslagen und -standorte des örtlichen Einzelhandels spiegeln die Zentralität und Attraktivität spezifischer Abschnitte der Stadt oder Gemeinde wieder. Der Stadtgrundriss, die (oft historisch gewachsene) Lage der Einkaufsbereiche im Siedlungsgefüge und die allgemeine zentralörtliche Funktion der Lagen sind die relevanten Kriterien für die Beurteilung von Standorten, Einkaufslagen und Lagequalitäten. Für die Abgrenzung von Einkaufslagen und -standorten wendet die CIMA folgende Kriterien an: Passantenfrequenz, Besatzdichte mit Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen, Attraktivität des Einzelhandelsbesatzes, Sortiments- und Betriebstypenmix, Filialisierungsgrad sowie Ladenleerstände, gefährdete Standorte und nichtadäquate Nutzungen. Abb. 13: Bedeutende Einzelhandelsstandorte in Hoya/Weser Kartengrundlage: Google Earth Pro 2012 Bearbeitung: CIMA GmbH 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

20 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Die Einzelhandelsstruktur der Stadt Hoya/Weser setzt sich aus mehreren Standorten innerhalb des Stadtgebiets zusammen, die wie folgt charakterisiert werden können: Der Schwerpunkt des Einzelhandels befindet sich in der Innenstadt (Abgrenzung siehe Kap ), wo mit insgesamt 38 Geschäften rd. 36 % aller Betriebe angesiedelt sind. Diese erwirtschaften rd. 50 % des gesamten Einzelhandelsumsatzes der Samtgemeinde Grafschaft Hoya. Der Verkaufsflächenanteil ist mit rd. 42 % dabei annähernd gleichauf. Nicht nur aufgrund der räumlichen Lage kann die Innenstadt als Mittelpunkt des Einzelhandelsstandorts Hoya/Weser bezeichnet werden. Mit verschiedenen Betrieben des periodischen und aperiodischen Bedarfsbereichs bildet sie auch funktional den eindeutigen Versorgungskern der Samtgemeinde. In der übrigen Kernstadt existieren weitere 18 Betriebe, die sich jedoch zumeist in Streulagen innerhalb des Siedlungsgebiets befinden. Mit dem Hagebau Baumarkt Thies + Co in der Bücker Straße gehört dazu auch ein Anbieter mit qm und mehr Verkaufsfläche. Mit fast 31 % besitzt die übrige Kernstadt der Stadt Hoya/Weser daher den zweitgrößten Verkaufsflächenanteil. Die Gemeinde Eystrup kann keine Konzentration von Einzelhandelsbetrieben aufweisen. Entlang der Bahnhofsstraße sind zwar einige Einzelhandelsbetriebe vorhanden, allerdings ist auf Grund der Länge der Straße zum Erhebungsstand kein Zentrum definierbar. Umsatz- (rd. 26 %) und Verkaufsflächenanteil (rd. 23 %) sowie die Zahl der Betriebe (rd. 28 %) stehen in gutem Verhältnis zueinander. In der sonstigen Samtgemeinde gibt es insgesamt 21 Betriebe (rd. 20 %), deren Angebotsschwerpunkt dem periodischen Bedarfsbereich zuzuordnen ist. Im Rahmen des geplanten Netto-Discounters in Bücken wird es hier zu einer Stärkung der Nahversorgung und einer signifikanten Erhöhung der Verkaufsfläche kommen. Derzeit spielt der Einzelhandel in der sonstigen Samtgemeinde mit rd. 6 % Umsatz und rd. 4 % Verkaufsflächenanteil kaum eine Rolle. Abb. 14: Betriebe, Verkaufsfläche und Umsätze differenziert nach Einzelhandelsstandorten in der Samtgemeinde Grafschaft Hoya 49,7 Innenstadt Hoya/Weser 41,5 35,5 18,7 Kernstadt Hoya/Weser 30,9 16,8 25,8 Eystrup 23,4 28,0 5,8 Sonstige Samtgemeinde 4,1 19,6 Umsatz in % Verkaufsfläche in % Anzahl der Betriebe in % Quelle: CIMA GmbH 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

21 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) 3.7 Nahversorgungssituation in der SG Grafschaft Hoya Im Rahmen der Einzelhandelsentwicklung in der Samtgemeinde Grafschaft Hoya muss auch die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung im kurzfristigen Bedarfsbereich (Nahversorgung) fokussiert werden. Ziel sollte es sein, unnötigen Einkaufsverkehr zu vermeiden und in Anbetracht des demographischen Wandels die Versorgung der eigenen Bevölkerung im Umfeld ihres Wohnstandortes zu gewährleisten. Dabei wird in der Regel eine Distanz von 500 Metern zu einem nahversorgungsrelevanten Betrieb als maximale Entfernung für eine fußläufige Erreichbarkeit angenommen. Untersuchungen haben ergeben, dass nur ein geringer Anteil der Bevölkerung längere Distanzen zum Einkaufen zu Fuß zurücklegt. Insbesondere ältere und mobilitätseingeschränkte Personen sind auf kurze Einkaufswege angewiesen. Die Abbildung auf der folgenden Seite gibt einen Überblick über die Nahversorgungssituation in der Samtgemeinde. Um die Lebensmittelmärkte ab 250 qm Verkaufsfläche wurde ein Versorgungsradius von 500 m gelegt, innerhalb dessen die dort wohnhafte Bevölkerung, zumindest rein statistisch betrachtet, nahversorgt und eine fußläufige Erreichbarkeit gewährleistet ist. Zu berücksichtigen ist darüber hinaus, dass die Angebotstiefe und -breite bei unterschiedlichen Betriebstypen differiert. So bieten Lebensmitteldiscounter im Schnitt lediglich rund Artikel 10 an, während kleinere Vollsortimenter auf gleicher Verkaufsfläche durchaus die vier- bis fünffache Artikelanzahl anbieten. Abb. 16: Durchschnittliche Anzahl der Artikel im Lebensmitteleinzelhandel nach Betriebstypen Abb. 15: Verkehrsmittelwahl in Abhängigkeit von der Entfernung des Einkaufsortes SB-Warenhäuser (Ø qm VK) < 500 m 500 m bis 2 km 2 bis 5 km > 5 km 2,2 20,7 10,9 3,1 1,5 2,8 3,7 0,0 2,7 4,0 12,0 25,8 59,5 65,1 Angaben in % 90,5 92, Quelle: CIMA-Monitor 2009; n = Personen Bearbeitung: CIMA GmbH 2012 Zu Fuß Rad ÖPNV Pkw Verbrauchermärkte (Ø qm VK) Supermärkte (Ø qm VK) Discounter (Ø 730 qm VK) CIMA Beratung + Management GmbH Quelle: EHI 2009/2010 Bearbeitung: CIMA GmbH Zwischen den verschiedenen Discountern bestehen teilweise deutliche Unterschiede. Netto Marken-Discount bietet allgemein mit knapp Artikeln die größte Auswahl.

22 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Stadt Hoya/Weser Abb. 17: Nahversorgungssituation in Hoya/Weser (schematisch) Nahversorgungsradius von 500 m Vollsortimenter Discounter Für die derzeitige Nahversorgungssituation in der Stadt Hoya/Weser lässt sich Folgendes festhalten: Für den Einkauf von Waren des täglichen Bedarfs stehen in der Kernstadt vier Lebensmittelmärkte zur Verfügung. Das Angebot wird durch mehrere Getränkemärkte ergänzt. Die Versorgung der Bevölkerung ist bei einer Handelszentralität von rd. 97 % im periodischen Bedarfsbereich grundsätzlich gesichert. Hinsichtlich der räumlichen Verteilung der Lebensmittelmärkte innerhalb des Stadtgebiets existieren jedoch deutliche Unterschiede. Durch die beiden Vollsortimenter der Betreiber famila und Rewe sind die Innenstadt sowie weite Teile der Kernstadt qualitativ und quantitativ sehr gut versorgt. Die beiden Lebensmitteldiscounter Aldi (Innenstadt) und Lidl (Auf dem Kuhkamp) befinden sich jeweils in einer siedlungsstrukturell integrierten Lage. Insbesondere der Lidl erfüllt eine wichtige Versorgungsfunktion für die Bevölkerung der nördlichen Kernstadt. Aufgrund der guten verkehrlichen Anbindung sind beide Märkte jedoch vorrangig auf Autokunden ausgerichtet. Für einen Großteil der Kernstadt ist eine fußläufige Nahversorgung gewährleistet. Lediglich die Wohngebiete Johann-Beckmann-Straße und Elsterstraße liegen außerhalb des fußläufigen Einzugsbereichs eines vorhandenen Lebensmittelmarktes. Kartengrundlage: Open Street Map 2012 Bearbeitung: CIMA GmbH 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

23 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Abb. 18: Umsatz, Nachfrage und unechte Einzelhandelszentralität in der Stadt Hoya/Weser für den periodischer Bedarfsbereich Abb. 19: Nahversorgungsstandorte in Hoya/Weser CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. * Nachfragevolumen in Mio. ** Handelszentralität in % Periodischer Bedarf 30,8 22,5 137 Lebensmittel, Reformwaren 23,2 15,5 150 Gesundheit und Körperpflege 7,1 6,3 112 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften,etc.) 0,5 0,7 73 Quelle: CIMA GmbH 2012 * Einzelhandelsumsatz der Stadt Hoya/Weser, ohne Berücksichtigung von Betrieben im Rest der Samtgemeinde ** Nachfragevolumen der Stadt Hoya/Weser Da sich die Versorgungsaufgabe der Stadt Hoya/Weser für Waren des periodischen Bedarfsbereich gemäß raumordnerischer Vorgaben (vgl. Kap. 2.1) auch auf das übrige Samtgemeindegebiet erstreckt, muss dieser in der Beurteilung der Nahversorgungssituation mit berücksichtigt werden. Bei ausschließlicher Betrachtung der Stadt Hoya/Weser steht im periodischen Bedarf ein Umsatz von rd. 31 Mio. einer Nachfrage von rd. 23 Mio. gegenüber. Die errechnete Handelszentralität von 137 % zeigt somit, dass die Versorgung des Umlands mit Waren des periodischen Bedarfsbereichs durch den Einzelhandel der Stadt Hoya/Weser gewährleistet werden kann. Quelle: CIMA GmbH 2012 / REWE: oba-online.de CIMA Beratung + Management GmbH

24 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Gemeinde Eystrup Abb. 20: Nahversorgungssituation in Eystrup (schematisch) Für die derzeitige Nahversorgungssituation in der Gemeinde Eystrup lässt sich Folgendes festhalten: Für den Einkauf von Waren des täglichen Bedarfs stehen in der Gemeinde drei Lebensmittelmärkte zur Verfügung. Das Angebot wird durch einen Getränkemarkt und ein russisches Spezialitätengeschäft sowie einige Betriebe des Lebensmittelhandwerks (z.b. Bäckereien) ergänzt. Grundsätzlich ist die Versorgung der Gemeinde damit gegeben, allerdings entstehen durch die Verteilung der Märkte entlang der Hauptstraße/Bahnhofsstraße Versorgungslücken. Insbesondere im Nordosten (Bereich Hämelhauser Kirchweg / Am Vehrenkamp) und Süden der Gemeinde (Bereich Mühlenstr / Doenhauser Str) ist die fußläufige Erreichbarkeit stark eingeschränkt. Durch die von Norden nach Süden verlaufende Bahnstrecke entsteht für die Bevölkerung in der nordöstlichen Kernstadt ein zusätzliches Hindernis, welches nur über die Hohenholzer Straße überwunden werden kann. Die vorhandenen Standorte sind insgesamt stark auf Autokunden ausgerichtet. Nahversorgungsradius von 500 m Vollsortimenter Discounter Kartengrundlage: Open Street Map 2012 Bearbeitung: CIMA GmbH 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

25 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Abb. 21: Umsatz, Nachfrage und unechte Einzelhandelszentralität in der Gemeinde Eystrup für den periodischer Bedarfsbereich Abb. 22: Nahversorgungsstandorte in Eystrup CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. * Nachfragevolumen in Mio. ** Handelszentralität in % Periodischer Bedarf 14,4 20,7 70 Lebensmittel, Reformwaren 11,3 14,2 80 Gesundheit und Körperpflege 2,8 5,8 49 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften,etc.) 0,2 0,6 37 Quelle: CIMA GmbH 2012 * Einzelhandelsumsatz der Gemeinde Eystrup, ohne Berücksichtigung von Betrieben im Rest der Samtgemeinde ** Nachfragevolumen der Gemeinde Eystrup Die Gegenüberstellung vom Eystruper Einzelhandelsumsatz im periodischen Bedarfsbereich (rd. 14 Mio. ) mit dem vorhanden Nachfragepotential (rd. 21 Mio. ) zeigt, dass die Versorgungslücken nicht nur räumlicher Natur sind, sondern zusätzlich angebotsbedingt sind. Es kann davon ausgegangen werden, dass das qualitativ und quantitativ gute Angebot in der Stadt Hoya/Weser große Teile der Versorgungsfunktion für die Eystruper Bevölkerung übernimmt. Quelle: CIMA GmbH 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

26 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) 3.8 Fazit der Einzelhandelsanalyse Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft liegt in der Samtgemeinde Grafschaft Hoya knapp unterhalb des Bundesdurchschnitts. Bedingt durch fehlende Angebote innerhalb der Samtgemeinde (Ausnahme: Eystrup) kommt der Stadt Hoya/Weser eine Vormachtstellung für den Einzelhandel der Samtgemeinde zu. Als Grundzentrum erfüllt Hoya/Weser für die Versorgung der eigenen Bevölkerung und jener des nahen Umlands mit Waren des täglichen Grundbedarfs ihre raumordnerische Aufgabe. Auch werden einige Angebote des mittel- bis langfristigen Bedarfs für die Bevölkerung der Samtgemeinde vorgehalten. Potentiale für Neuansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben liegen somit primär in den angebotsschwachen Warengruppen Sportartikel und Bekleidung, Wäsche. Um Verdrängungseffekte zu vermeiden, sollten neue Einzelhandelsangebote dabei jedoch auch tatsächlich bestehende Lücken füllen und der qualitativen Ergänzung des bestehenden Geschäftsbesatzes dienen. Mit der Innenstadt existiert in Hoya/Weser ein räumlicher Einzelhandelsschwerpunkt mit einem hohen Anteil an klassisch zentrenrelevanten Sortimenten. Aus Sicht der CIMA sollte versucht werden, diesen Standort langfristig zu stärken. Für den periodischen Bedarfsbereich kann innerhalb der Samtgemeinde von einer nahezu vollständigen Versorgung ausgegangen werden. Kleinere Dorfläden und Geschäfte in den übrigen Kommunen unterstützen die Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs. Aus Sicht der CIMA besteht wenig Potential für die Ansiedlung weiterer Lebensmittelmärkte. Neue Vorhaben sollten dazu dienen, bestehende Lücken in der fußläufigen Nahversorgung zu schließen. Im aperiodischen Bedarfsbereich ergeben sich die größten Versorgungslücken. Bedingt durch deutliche Kaufkraftabflüsse über die Grenzen des Marktgebiet hinaus liegt die Handelszentralität über alle Warengruppen bei rd. 43 %. Bedeutende Angebotsschwerpunkte fehlen. Lediglich in den Sortimenten Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, ), Bücher, Schreibwaren sowie Baumarktspezifische Sortimente kann von einer Grundversorgung ausgegangen werden. Im Bereich der klassischen zentrenrelevanten Sortimente fehlen vor allen Dingen Anbieter von Sportartikeln. CIMA Beratung + Management GmbH

27 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) 4 ONLINE- UND PASSANTENBEFRAGUNG Um eine breite Datenbasis zur qualitativen Bewertung der Einzelhandelssituation in der Samtgemeinde Grafschaft Hoya zu erhalten, hat die CIMA neben Expertengesprächen umfangreiche Befragungen potenzieller Kunden im Einzelhandel vorgenommen: Passantenbefragung in der Innenstadt von Hoya (Lange Straße, Wochenmarkt) sowie an den Standorten REWE und famila (Donnerstag , Freitag ): 168 befragte Personen Onlinebefragung ( bis ): Befragung auf der projektbegleitenden Webseite befragte Personen Die wesentlichen Ergebnisse und Befragungsresultate können Teil 2 des Konzeptes entnommen werden. Fazit Die gute Aufenthaltsqualität welche sich in Form eines gemütlichen, liebevollen Kleinstadtcharakters, einladender Geschäfte sowie der Weserlage manifestiert, erweist sich als Stärke des Standortes Hoya/Weser. Insgesamt erreicht die Gesamtstadt vorrangig positive Bewertungen, die sich neben der oben erwähnten Aufenthaltsqualität auch in der generellen Versorgungsqualität (Lebensmittel, Ärzte, Bildung) auch in den Sportvereinen sowie Events und Kultur äußert. Als besonders attraktiver Einkaufsstandort wird die Innenstadt von Hoya/Weser jedoch nicht wahrgenommen. Es fehlt an Angeboten und Auswahl. Auch die Anzahl der leer stehenden Geschäfte in der Innenstadt erweist sich als störender Faktor. Hauptkritikpunkt in der verkehrlichen Erreichbarkeit sind die Steinpoller in der Langen- und Deichstraße. Aufgrund des großen Angebots an Sortimenten des periodischen Bedarfsbereichs verwundert es nicht, dass in der Innenstadt ein hoher Anteil Versorgungseinkäufe getätigt werden. Die Mehrheit der Besucher der Innenstadt (ca. 2/3) hält sich aus diesem Grund nur für eine Dauer von max. 60 Minuten dort auf. Vielfach wird das Fehlen ergänzender Nutzungen bemängelt. Insbesondere ein vielfältigeres gastronomisches Angebot ist für die Befragten von hoher Bedeutung. Im Vergleich zur Passantenbefragung aus dem Jahr 2003 wird die Einkaufsstadt Hoya fast in allen Bereichen negativer bewertet. Insbesondere die Gestaltung des öffentlichen Raums und das Angebot an Handel, Dienstleistungen, Gastronomie haben sich in der Benotung drastisch verschlechtert. Lediglich die Freundlichkeit des Verkaufspersonals ist auf gutem Niveau annähernd gleich geblieben. Das Einzelhandelsangebot der Stadt Hoya/Weser wird sehr unterschiedlich bewertet. Rund ein Drittel der Befragten vermisst ein besseres Textilangebot (inkl. dem Wunsch nach junger Mode ). Ein höherwertiges Angebot an Schuhen und Lederwaren gehört ebenfalls zu den vermissten Angeboten. In diesen Branchen wird ein Großteil der Einkäufe außerhalb von Hoya/Weser getätigt. Dagegen erweist sich das Angebot an Lebensmittelmärkten aus Sicht der Kunden als äußerst zufriedenstellend. Bedeutendste Konkurrenzstandorte des Hoya/Weserer Einzelhandels sind das Oberzentrum Bremen sowie das Mittelzentrum Nienburg/Weser. CIMA Beratung + Management GmbH

28 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) 5 ZENTRENKONZEPT DER STADT HOYA/WESER 5.1 Notwendigkeit der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Lange Zeit galt für Einzelhandelsansiedlungen innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile, dass sich das Vorhaben lediglich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche [ ] in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist ( 34 Abs. 1 BauGB). Demnach war es innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nicht relevant, ob ein Einzelhandelsvorhaben zentrenrelevante Sortimente angeboten hat oder nicht. Einziger Bewertungsmaßstab war, dass es sich in die nähere Umgebung einfügte. Dies erschwerte jedoch für viele Städte und Gemeinden die nachhaltige Steuerung einer wohnortnahen Einzelhandelsversorgung. Hatte zum Beispiel ein großflächiger Lebensmittelmarkt (über 800 qm Verkaufsfläche) in der Nähe eines Autohauses oder eines Baumarktes im unbeplanten Innenbereich ( 34-Gebiet) einen Bauantrag gestellt, bestand in der Regel aus bauplanungsrechtlicher Sicht keine Verhinderungsmöglichkeit (vgl.: Geyer, 2005: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn 3_05, Dortmund. S. 14). Um Vorhaben dieser Art entgegentreten zu können, trifft die Regelung nach 34 Abs. 3 BauGB nun die Festsetzung, dass von entsprechenden Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein dürfen. Eine ähnliche Festsetzung trifft der 11 Abs. 3 BauNVO für großflächige Einzelhandelsbetriebe in Sondergebieten; demnach sind Auswirkungen von großflächigen Einzelhandelsbetrieben auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche auszuschließen. Schutzobjekt sind also ein oder mehrere zentrale Versorgungsbereiche. 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB beinhaltet außerdem die Erweiterung des kommunalen Abstimmungsgebotes. Demnach können sich Kommunen gegenüber der Zulassung von Einzelvorhaben und Planungen anderer/ angrenzender Kommunen auf Auswirkungen bzw. den Schutz ihres zentralen Versorgungsbereiches/ ihrer zentralen Versorgungsbereiche berufen. Darüber hinaus schafft 9 Abs. 2a BauGB die Möglichkeit, zur Entwicklung und zur Erhaltung zentraler Versorgungsbereiche mit einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit bestimmter Arten der Nutzung (nach 34 Abs. 1 und 2 BauGB) zu steuern. Demnach stellen sich zunächst die Fragen: Wie definiert man einen zentralen Versorgungsbereich? Was ist unter schädlichen Auswirkungen zu verstehen? Mittlerweile haben sich mehrere Gerichte mit den Fragen auseinandergesetzt, die sich durch die geänderte Gesetzeslage ergeben. Die nachfolgenden Seitengeben einen kurzen Überblick, was aus den neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen für die kommunale Einzelhandelsplanung folgt. Zentrale Versorgungsbereiche Im Allgemeinen scheint es offensichtlich, wo zentrale Einkaufslagen zu finden sind. Die Innenstadt bzw. das Ortszentrum wird in der Regel als zentraler Versorgungsbereich eingestuft, ebenso die Stadtteilzentren. Schwieriger wird es indes bei der Einordnung von Nahversorgungsstandorten. Zu betonen bleibt, dass eine Gemeinde mehrere zentrale Versorgungsbereiche haben kann, etwa stadtteilbezogen (vgl.: Berkemann, Halama, 2005: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 361). Demnach handelt es sich bei zentralen Versorgungsbereichen um räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen (häufig ergänzt durch Dienstleistungsbetriebe und gastro- CIMA Beratung + Management GmbH

29 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) nomische Betriebe) eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt (vgl. OVG Münster: 7 A 964/05). Dieser Bereich kann sowohl anhand vorhandener Betriebe als auch anhand planerischer Zielsetzungen der Gemeinde festgesetzt werden. Somit können sich zentrale Versorgungsbereiche ergeben aus: bestehenden Bauleitplänen, d.h. auf die Darstellung in B-Plänen, insbesondere aber auch auf die Darstellung im Flächennutzungsplan, Raumordnungsplänen/ Regionalpläne, die als Ziel der Raumordnung im Sinne des 3 Abs. 2 ROG festgelegt werden können oder der Situation vor Ort (d.h. im Wesentlichen aus dem vorhandenen Einzelhandelsbestand). Daraus ergibt sich, dass zentrale Versorgungsbereiche zum Zeitpunkt der Festlegung nicht bereits vollständig als zentraler Versorgungsbereich entwickelt sein müssen, sie sollten zum Zeitpunkt der Festlegung jedoch bereits als Planung eindeutig erkennbar sein. Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als zentraler Versorgungsbereich einzustufen ist, legt die CIMA die folgenden Bewertungsmaßstäbe an: Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbestandes/ Umfang der bestehenden Versorgungsfunktion, Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbestandes, Einheitlichkeit der funktionalen, städtebaulichen und räumlichen Struktur, Städtebaulich integrierte Lage (fußläufige Erreichbarkeit), Nähe zu Wohngebieten. Dem zentralen Versorgungsbereich muss für die Versorgung der Bevölkerung eine zentrale Funktion zukommen, eine bloße Agglomeration von Betrieben reicht nicht aus. Dabei muss die Gesamtheit der Nutzungen in einem zentralen Versorgungsbereich die Funktion besitzen, das gesamte Gemeindegebiet oder einen Teilbereich mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs zu versorgen (vgl. OVG Münster: 7 A 964/05). Als zentrale Versorgungsbereiche können angesehen werden: Innenstadtzentren/Hauptzentren: Größerer Einzugsbereich, i.d.r. das gesamte Gemeindegebiet und ein weiteres Umland, breites Spektrum an Waren für den lang-, mittel- und kurzfristigen Bedarf. Nebenzentren/Stadtteilzentren: Mittlerer Einzugsbereich (bestimmte Bezirke oder Stadtteile), ein breites Spektrum an Waren für den mittelund kurzfristigen, ggf. auch langfristigen Bedarf. Grund- und Nahversorgungszentren: Kleinerer Einzugsbereich (bestimmte Quartiere), vorwiegend Waren für den kurzfristigen, ggf. auch für Teilbereiche des mittelfristigen Bedarfs. Um eindeutig zuordnen zu können, ob einzelne Betriebe oder Grundstücke in einem zentralen Versorgungsbereich liegen und somit schützenswert sind, ist die grundstücksscharfe Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche notwendig. Kreisförmige Markierungen oder vage Bezeichnung des jeweiligen Bereiches reichen nicht aus (vgl.: Geyer, 2005: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn 3_05, Dortmund, S. 16). Schädliche Auswirkungen Bisherige Beurteilungen und Gutachten gehen bei der Bewertung von schädlichen Auswirkungen auf die Regelungen nach 11 BauNVO zurück. Hierunter sind Auswirkungen zu verstehen, die sich auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken. Auswirkungen [ ] sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 Bundes- Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich [ ] auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde CIMA Beratung + Management GmbH

30 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt (vgl. 11 Abs. 3 BauNVO). Die Rechtsprechung ging bislang bei der Frage, was unter negativen Auswirkungen im Sinne des 11 Abs. 3 BauNVO zu verstehen ist, davon aus, dass bei etwa 10 % Umsatzverteilungen Auswirkungen anzunehmen sind. Teilweise wird jedoch bereits bei 7 % Umsatzverlagerungen davon ausgegangen, dass Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche anzunehmen sind. In neueren Urteilen wird vielfach sogar davon ausgegangen, dass erst ein prognostizierter Kaufkraftabfluss von etwa 20% des Einzelhandelsumsatzes schädliche Auswirkungen zur Folge hat (vgl. Berkemann, Halama, 2005: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 363). erwarten sind. Das macht in der Regel die Einholung eines unabhängigen Verträglichkeitsgutachtens notwendig. Dies bezieht sich auch auf Flächen, die mittelbar oder unmittelbar an die definierten zentralen Versorgungsbereiche angrenzen. Die Abwägung erfolgt in Abhängigkeit vom Standort. Außerdem bleibt bei der Abwägung zu bedenken, dass der Kaufkraftabfluss nur ein Indiz, im Sinne eines Anfangsverdachtes ist. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z.b. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch Trading- Down-Effekte gekennzeichnet sind. Maßgeblich sind bei Bewertungen letzten Endes erhebliche städtebauliche Funktionsverluste, die u. U. bereits bei Umsatzverteilungen ab ca. 7 bis um 10 % eintreten können. Diese Funktionsverluste können sich ausdrücken in städtischen Verödungen und durch zu erwartende Trading-Down-Effekte. Auch erhebliche Veränderungen von Verkehrsströmen oder ein unerwünschtes Verkehrsaufkommen können `schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sein (vgl.: Berkemann, Halama, 2005: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 363). Als Konsequenz hieraus ergibt sich für neue Einzelhandelsansiedlungen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche die Notwendigkeit, einen Verträglichkeitsnachweis einzubringen. Für neue Einzelhandelsprojekte in 34- Gebieten bzw. für großflächige Einzelhandelsansiedlungen (über 800 qm Verkaufsfläche) in Sondergebieten muss demnach objektiv festgestellt werden, dass schädliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche nicht zu CIMA Beratung + Management GmbH

31 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) 5.2 Zentrenstruktur der Samtgemeinde Grafschaft Hoya In den folgenden Abschnitten wird die Zentrenstruktur der Samtgemeinde Grafschaft Hoya dargestellt. Es wird erläutert, welche Einzelhandelsstandorte (vgl. Kap. 3.6) als zentraler Versorgungsbereich abgegrenzt werden können und welche Standorte die dafür notwendigen Kriterien nicht oder noch nicht erfüllen. Mit Hilfe der relevanten Strukturkennziffern (Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz) wird die Bedeutung der einzelnen Bereiche innerhalb der gesamtstädtischen Zentrenstruktur erläutert. Darauf aufbauend erfolgt die Ableitung von Entwicklungsstrategien. Für die Stadt Hoya/Weser kann auf Basis der derzeitigen Einzelhandelsstruktur allein die Innenstadt als zentraler Versorgungsbereich definiert werden. Sie erfüllt eine erhebliche kommunale und überörtliche Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktion (Versorgungsfunktion). Die Bahnhofsstraße in Eystrup erfüllt eine wichtige Funktion in der gesamtörtlichen Einzelhandelsstruktur und übernimmt zudem eine Versorgungsaufgabe für die lokale Bevölkerung. Die Kriterien für einen Zentralen Versorgungsbereich und damit auch einen erhöhten baurechtlichen Schutz werden jedoch nicht erfüllt. Die Nahversorgungsfunktion ist aufgrund der eingeschränkten fußläufigen Erreichbarkeit nur zum Teil vorhanden. Im Gesamtüberblick stellt sich die Zentrenstruktur der Samtgemeinde daher wie folgt dar: Zentraler Versorgungsbereich: Innenstadt Hoya/Weser Solitäre Nahversorgungsstandorte: Lidl (Auf dem Kuhkamp, Hoya/Weser) Netto (Hauptstraße, Eystrup) Penny (Bahnhofstraße, Eystrup) Rewe (Bahnhofstraße, Eystrup) Sonstige Einzelhandelsschwerpunkte: Es gibt keine weitere signifikante Einzelhandelsagglomeration innerhalb der Samtgemeindegrenzen. CIMA Beratung + Management GmbH

32 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Innenstadt Hoya/Weser (Zentraler Versorgungsbereich) Die Innenstadt ist das bedeutendste Handels- und Dienstleistungszentrum der Stadt Hoya/Weser. Sie übernimmt eine Versorgungsfunktion für die Einwohner des gesamten Stadtgebiets und darüber hinaus. Der zentrale Versorgungsbereich erstreckt sich beginnend beim famila in der Weserstraße entlang der Deichstraße bis zum Ruheplatz an der Weser. Die restliche Deichstraße bis zur Gaststätte Lindenhof bildet den Ergänzungsbereich Tourismus und Gastronomie. Die westliche Ausdehnung des zentralen Versorgungsbereichs umfasst die Lange Straße bis zum Kreuzungsbereich Bücker Straße. Die dazwischenliegenden Straßen Philipp-Schwarze-Straße und Teile der Knesestraße gehören damit ebenso zum zentralen Versorgungsbereich, wie die südliche Abgrenzung durch die Promenade. Innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs lässt sich ein von Leerständen und Wohnnutzungen unterbrochener Besatz aus Einzelhandel und ergänzenden Angeboten finden. Dazu gehören zahlreiche Gastronomiebetriebe, ein breites Spektrum an Dienstleistungen (z. B. Kreditinstitute, Friseure, Ergo- Therapie). periodischen Bedarfsbereich durch zwei Apotheken sowie Tabakwaren und Zeitschriften im Randsortiment einiger Betriebe. Abb. 23: Eckdaten des Zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Anzahl der Betriebe (Hauptsortiment) Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,9 davon Lebensmittel ,6 aperiodischer Bedarf (gesamt) ,7 davon zentrenrelevant ,0 gesamt ,5 Quelle: CIMA GmbH 2012 Die Innenstadt bietet ein breites Einzelhandelsangebot, das durch einen hohen Anteil inhabergeführter Fachgeschäfte geprägt ist. Zu den bedeutendsten Betrieben zählen hier das Geschäft für Landhausmode und Geschenkartikel Die Hütte, das Modegeschäft Siemers, Huth Optik, Uhren + Schmuck Helmle, das Fotostudio Scholz sowie Weber & Wohlers (Unterhaltungs-, Klein- und Großelektronik). Die inhabergeführten Einzelhandelsbetriebe werden durch einige Filialisten wie Magro, Ernsting s Family und Schuh-Mann ergänzt. Auch im periodischen Bedarfsbereich bietet die Innenstadt ein breites Angebot. Mit famila und Rewe sowie dem Discounter Aldi existieren drei größere Lebensmittelmärkte in der Innenstadt. Diese werden ergänzt durch einen Lebensmittelspezialanbieter (Asia Me Kong Shop), einen Metzger (Fleischerei Stoffregen) sowie mehrere Bäckereien. Vervollständigt wird das Angebot im CIMA Beratung + Management GmbH

33 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Abb. 24: Hoya Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Bearbeitung: CIMA GmbH 2012 Zentraler Versorgungsbereich (Abgrenzungsvorschlag) Ergänzungsbereich Tourismus und Gastronomie (Abgrenzungsvorschlag) Die Hütte Kartengrundlage: Stadt Hoya/Weser CIMA Beratung + Management GmbH

34 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Stärken und Schwächen der Innenstadt Innerhalb der Innenstadt lässt sich ein durchaus vielfältiges Einzelhandelangebot finden, das neben einigen überregional agierende Filialisten einen hohen Anteil inhabergeführte Fachgeschäfte umfasst. Leerstände sind vor allem im mittleren Bereich der Langen Straße zu finden sowie in der Deichstraße. Trotzdessen existieren keine größeren verfügbaren Ladenlokale von mindestens 400 bis 500 qm 11 für die Ansiedlung neuer Betriebe. Die größtenteils kleinteiligen Flächen haben es schwieriger sich auf dem Markt zu behaupten. Die Innenstadt verfügt über einen angemessenen Branchenmix mit einem hohen Anteil der typisch zentrenprägenden Sortimente Bekleidung, Schuhe, Bücher sowie Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat, Geschenkartikel. Abb. 25: Quelle: CIMA GmbH 2012 Magnetbetriebe in der Innenstadt (Auswahl) Von den Kunden werden jedoch insbesondere im Bekleidungs- und Modesegment weitere Angebote vermisst. Im Bereich junge Mode sind diverse bekannte Filialisten (wie z. B. Takko) nicht in Hoya/Weser zu finden. Als vergleichsweise problematisch sind aus Sicht der CIMA zudem die geringen innerstädtischen Angebote im Sortiment Sportartikel anzusehen. Mit einer Distanz von rd. 600 m ist der Haupteinkaufsbereich Lange Straße zwischen Bücker Straße und Deichstraße eher lang. Durch die relativ gleichmäßige Verteilung der Einzelhandelsschwerpunkte an den Endpunkten (Rewe und Aldi im Westen, famila im Osten) können Kundenläufe zwischen den Standorten erzeugt werden, jedoch bilden die Leerstände im Kern der Innenstadt eine optische Barriere. Es muss davon ausgegangen werden, dass nur ein Teil aller Kunden bei einem Einkauf in der Innenstadt tatsächlich die vollständige Distanz zu Fuß zurücklegt. Dazu tragen auch die vorhandenen Parkmöglichkeiten vor den meisten Geschäften in der Innenstadt bei. Zwar ist die Lange Straße als Einbahnstraße nur in Richtung Deichstraße befahrbar, die generelle Befahrbarkeit bildet aber ein Qualitätsmerkmal gegenüber anderen Einzelhandelsstandorten. Nachteilige Auswirkungen auf die Aufenthaltsqualität im Vergleich zu einer Fußgängerzone, werden durch die Spielstraßenregelung (=Schritttempo) verringert, aber nicht aufgehoben. 12 Insbesondere die Außengastronomie in der Langen Straße hat darunter zu leiden. Die kleinteiligen Baustrukturen mit zumeist historischer Gebäudesubstanz (Fachwerk) ergänzt um gute Ansätze bzgl. Aufenthaltsqualität (Spielgeräte, Brunnen, Begrünung, Sitzmöglichkeiten,...) bilden Potenziale, die eine attraktive Kleinstadtatmosphäre vermitteln. Die Ergebnisse der Befragungen haben dies deutlich herausgestellt. 11 Die allgemeinen betriebswirtschaftlich optimalen Betriebsgrößen für Facheinzelhandelsgeschäfte liegen je nach Branche bei mindestens 400 bis 500 qm. 12 Aufgrund der langen fußläufigen Distanz von rd. 600 m wären die Rahmenbedingungen für die Einrichtung einer Fußgängerzone in der Innenstadt aus Sicht der CIMA jedoch auch nicht ideal gewesen. Aus gemeinsamer Sicht von Handel und Stadtentwicklung ist die Beibehaltung des Autoverkehrs daher auch langfristig eine zu befürwortende Lösung. CIMA Beratung + Management GmbH

35 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Mehrere Leerstände im Bereich der Langen Straße/ Deichstraße wirken in der Innenstadt als negativer Impulsgeber. Hier sind vor allem Gebäudezustand (sanierungsbedürftige Fassaden) und Darstellung der Leerstände (Schaufenster) problematisch. Vorbeugend zu einer etwaigen funktionalen Trennung der Bereiche westliche Lange Straße - Rewe - Aldi sowie östliche Lange Straße - Deichstraße famila ist insbesondere der Kernbereich als Gebiet für Aufwertungsmaßnahmen anzusehen. Abb. 26: Historische Fachwerkstrukturen in der Innenstadt Der Ergänzungsbereich Tourismus und Gastronomie zeichnet sich derzeit über eine Mischung aus Wohnnutzung, gastronomischer Angebote sowie kleineren Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe aus. Die vorhandenen Angebote liegen dabei in nicht ausreichender Agglomeration vor, um zum zentralen Versorgungsbereich dazu gezählt werden zu können. Zu den Angeboten im Ergänzungsbereich Tourismus und Gastronomie zählen mit dem Lindenhof Hoya, dem mexikanischen Restaurant El-Toro, dem Restaurant- und Hotelbetrieb Deutsches Haus und dem saisonal geöffneten Eis-Cafe Cadore vier gastronomische Betriebe. Ergänzt werden diese Angebote durch eine Bäckerei mit angeschlossenem Café sowie durch das, leicht außerhalb des Ergänzungsbereichs liegende, Verzehrkino Filmhof Hoya, welches ein Café und einen Biergarten mit Weserterrasse betreibt. Darüber hinaus finden sich einige Einzelhandelsbetriebe (u.a. Bekleidung und Schmuck) im Ergänzungsbereich. In Anbetracht der verfügbaren Ladenflächen und zur Stärkung des zentrenbildenden Charakters ist allerdings eine vorrangige Konzentration der Einzelhandelsentwicklung auf die Lange Straße zu empfehlen. Quelle: CIMA GmbH 2012 Für den Ergänzungsbereich Tourismus und Gastronomie gilt dennoch nach wie vor ein Bestandsschutz bestehender Betriebe. Zukünftige Entwicklungen im Ergänzungsbereich sollten jedoch in den Bereichen Tourismus und Gastronomie realisiert werden. Denkbar wäre an dieser Stelle die Einrichtung eines touristischen Informationspunktes (gegebenenfalls in Synergie mit einem bestehenden Betrieb oder durch Belebung eines Leerstandes), aber auch die Erweiterung des gastronomischen Angebots. Auch eine Umnutzung nicht marktgängiger Flächen in Wohnflächen ist denkbar. CIMA Beratung + Management GmbH

36 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) 6 SORTIMENTS- UND ANSIEDLUNGSKONZEPT 6.1 Notwendigkeit von Sortimentslisten Laut aktueller Rechtsprechung (u.a. Urteil OVG Münster vom 22. April a D 142/02.NE) kann eine Kommune unter anderem zur Verfolgung des Ziels Schutz und Stärkung der Attraktivität und Einzelhandelsfunktion des Ortszentrums den Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten innerhalb eines Bebauungsplanes ausschließen 13. Der Ausschluss kann alle Sortimente umfassen, deren Verkauf typischerweise in der Innenstadt erfolgt und in einer konkreten örtlichen Situation für die Innenstadt von erheblicher Bedeutung ist. Laut Oberverwaltungsgericht müssen für einen solchen Ausschluss städtebauliche Gründe vorliegen. Die Maßstäbe, die an eine solche Einzelhandelssteuerung von den Oberverwaltungsgerichten gestellt werden, bedeuten jedoch auch, dass eine Begründung ohne vorliegendes aktuelles Einzelhandelskonzept nicht rechtssicher denkbar ist. Dies umfasst auch die Erarbeitung einer spezifischen, auf den jeweiligen Ort angepassten Sortimentsliste, die es ermöglicht, die besondere Angebotssituation und ggf. zukünftige Planungsabsichten zu berücksichtigen. die im Ortszentrum derzeit nicht (mehr) vorhanden sind, deren Ansiedlung dort aber erwünscht ist. 14 Für die räumliche Lenkung der Einzelhandelsentwicklung bedeutet dies, dass der bloße Übertrag einer allgemeinen Sortimentsliste Beispiel Kieler Liste - auf die spezifische Situation innerhalb einer Kommune nicht zu empfehlen ist. Das macht aus Sicht der CIMA die Aufstellung einer auf die jeweilige Stadt angepassten kommunalen Sortimentsliste notwendig. Eine solche Liste muss dann, soll sie in der Stadtplanung bauleitplanerische Anwendung finden, politisch bestätigt werden. Dies nützt letzten Endes auch den Betroffenen (Investoren, Immobilienbesitzer, vorhandene Einzelhandelsbetriebe), die sich aufgrund der Verbindlichkeit der Festsetzungen auf eine gewisse Investitionssicherheit (auch außerhalb des jeweiligen beschränkten Gebietes) verlassen können. Auch der VGH Mannheim unterstreicht in dem Urteil vom (3 S 1259/05) noch einmal die Relevanz von ortspezifischen Sortimentslisten, insbesondere vor dem Hintergrund zukünftiger Planungen: Verfolgt eine Stadt mit dem Ausschluss innenstadtrelevanter Einzelhandelssortimente in einem Gewerbegebiet das Ziel, die Attraktivität der Ortsmitte in ihrer Funktion als Versorgungszentrum zu erhalten und zu fördern, darf sie in die Liste der ausgeschlossenen innenstadtrelevanten Sortimente auch Sortimente aufnehmen, 13 Siehe hierzu auch: OVG Lüneburg, Urteil vom 14. Juni KN 155/05: 1 Abs. 4-9 BauNVO bietet eine Grundlage für den Ausschluss von Einzelhandel oder innenstadtrelevanten Sortimente auch dann, wenn das Plangebiet nicht unmittelbar an das Ortszentrum oder den Bereich angrenzt, zu dessen Schutz die Stadt von dieser Feinsteuerungsmöglichkeiten Gebrauch macht. CIMA Beratung + Management GmbH Siehe hierzu auch: OVG Münster, Urteil vom 03.Juni A 92/99.NE: Es gibt keine Legaldefinition dafür, wann sich ein Warensortiment als zentrenrelevant erweist. Ebenso wenig legt der für das Land Nordrhein-Westfalen ergangene Einzelhandelserlass 1996 (MBI NRW 1996 S. 922) verbindlich fest, dass bestimmte Sortimentsgruppen zentrenrelevant sind; Notwendigkeit der individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation insbesondere bei vollkommenem Ausschluss der angeführten Sortimente.

37 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) 6.2 Sortimentsliste der Stadt Hoya/Weser Die Hoyaer Liste der zentrenrelevanten, nahversorgungsrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimente baut auf den in den vorherigen Kapiteln dargestellten Bestandsdaten und Analyseergebnissen auf. Bei der Erstellung der Sortimentsliste hat die CIMA außerdem die folgenden Grundsätze zur Beurteilung der einzelnen Sortimente herangezogen: Eine besondere Stellung unter den zentrenrelevanten Sortimenten haben nahversorgungsrelevanten Sortimente, die täglich oder wöchentlich nachgefragt werden (periodischer Bedarf). Als zentrenrelevant werden darüber hinaus die Sortimente bezeichnet, die eine bestimmte Funktion am Standort erfüllen (z.b. als Frequenzbringer), vom Kunden ohne Probleme transportiert werden können, i.d.r. einer zentralen Lage bedürfen, da sie auf eine gewisse Kundenfrequenz angewiesen sind, Erlebniseinkauf nach sich ziehen können, Konkurrenz vor Ort benötigen, um positive Agglomerationseffekte entstehen zu lassen und vorwiegend in der Innenstadt angeboten werden (sollen) und prägend für die Innenstadt sind. Nicht-zentrenrelevante Sortimente sind hingegen vor allem Sortimente, die aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs nicht für zentrale Standorte geeignet sind, nur sehr schwer zu transportieren sind oder eines zusätzlichen Transportmittels bedürfen, überwiegend an nicht-integrierten Standorten angeboten werden und deren Kauf eher als Versorgungseinkauf und weniger als Erlebniseinkauf wahrgenommen wird. Zudem verfügen die Betriebe, die diese Sortimente anbieten, auf den jeweiligen Verkaufsflächen in der Regel nur über eine im Vergleich zu den anderen Sortimenten (siehe oben) geringe Flächenproduktivität. Im Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen 2008 (LROP) werden allgemeine Listen zentrenrelevanter Sortimente aufgeführt. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass die aufgeführte Liste keine abschließende und landesweit dauerhaft gültige Sortimentsliste darstellt, sondern lediglich in der Regel zentrenrelevante Sortimente aufzählt. Von Bedeutung ist darüber hinaus, welche Sortimente in der jeweiligen Kommune vorwiegend in der Innenstadt angeboten werden und welche Sortimente an anderen Standorten zu finden sind. Die nachfolgenden Abbildungen geben hierzu für die Stadt Hoya/Weser einen Überblick. Abb. 27: Verkaufsflächenanteile des periodischen Bedarfsbereichs in Hoya/Weser differenziert nach Standorten (in %) Drogerie- und Parfümeriewaren Arzneimittel (Apotheken) Zeitschriften, Zeitungen Lebensmittel Schnittblumen, Floristik CIMA Beratung + Management GmbH % 20% 40% 60% 80% 100% Zentraler Versorgungsbereich übr. Kernstadt Eystrup Sonstige Samtgemeinde Quelle: CIMA GmbH

38 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Abb. 28: Verkaufsflächenanteile des aperiodischen Bedarfsbereichs in Hoya/Weser (mittelfristig) differenziert nach Standorten (in %) Abb. 29: Verkaufsflächenanteile des aperiodischen Bedarfsbereichs in Hoya/Weser (langfristig) differenziert nach Standorten (in %) Wäsche, Strümpfe Schuhe Bücher Schreibwaren Heimtextilien, Kurzwaren 81 0 Sanitätswaren 80 0 Oberbekleidung Zoobedarf Spielwaren Sportartikel % 20% 40% 60% 80% 100% Zentraler Versorgungsbereich übr. Kernstadt Eystrup Sonstige Samtgemeinde Quelle: CIMA GmbH 2012 Kunst, Antiquitäten Lederwaren Foto Hausrat, GPK, Geschenke Musikinstrumente Optik, Hörgeräteakustik Unterhaltungselektronik Autozubehör Elektrogeräte, Leuchten PC, Büro-/ Telekommunikation Farben, Lacke, Tapeten Fahrräder Uhren, Schmuck Pflanzen, Gartenbedarf Eisenwaren, Baumarktartikel Möbel % 20% 40% 60% 80% 100% Zentraler Versorgungsbereich übr. Kernstadt Eystrup Sonstige Samtgemeinde Quelle: CIMA GmbH 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

39 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Abb. 30: Sortimentsliste der Stadt Hoya/Weser Zentrenrelevante Sortimente Bekleidung (Damen, Herren, Kinder) Bücher Computer und Zubehör, Telekommunikation Elektroartikel (Elektrokleingeräte) Fahrräder und Zubehör Foto, Film Geschenkartikel Glas/ Porzellan/ Keramik, Hausrat Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf Kunstgegenstände Lederwaren, Kürschnerwaren (inkl. Pelze, Taschen, Schulranzen) Musikinstrumente Optik, Hörakustik Schuhe Sportartikel, Sportschuhe, Sportbekleidung Schreibwaren Spielwaren (inkl. Hobbybedarf, Basteln) Sanitätswaren Unterhaltungselektronik (TV, HiFi, Video, Ton- und Datenträger) Uhren und Schmuck Wäsche, Strümpfe, sonstige Bekleidung Zoobedarf Nahversorgungsrelevante Sortimente Apotheken Drogerieartikel/ Parfümerieartikel Lebensmittel (inkl. Getränke), Reformwaren Kioskbedarf/ Zeitschriften Schnittblumen Nicht-zentrenrelevante Sortimente Antiquitäten Babybedarf (Kinderwagen etc., keine Bekleidung) Baustoffe, Baumarktartikel Bodenbeläge (inkl. Teppiche und Teppichböden) Büromaschinen Campingartikel Farben, Lacke Gartenbedarf (inkl. Pflanzen) Großelektro (weiße Ware) Lampen/ Leuchten Jagd-, Reit- und Angelausstattung, Waffen Kfz-Zubehör Möbel (inkl. Matratzen) Sanitärwaren Tapeten Werkzeuge, Eisenwaren Quelle: CIMA GmbH 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

40 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Erklärungen zu einzelnen Sortimenten Mit der steigenden Mobilität der Kunden und sich verändernden Betriebstypen hat sich auch das Einkaufsverhalten der Kunden in den letzten Jahren deutlich geändert. Lebensmittel und Drogeriewaren werden heute sehr häufig in größeren Mengen z. B. ein Mal in der Woche mit dem Pkw eingekauft. Dabei spielt die unmittelbare Entfernung zum Wohnort, also eine Nah -Versorgung im eigentlichen Sinne nur noch eine untergeordnete Rolle. Gleichzeitig ist es planerisch wünschenswert insbesondere vor dem Hintergrund des demografischen Wandels für die weniger mobilen Bevölkerungsschichten eine wohnortnahe Grundversorgung sicherzustellen. Von daher ist es zu empfehlen, weiterhin städtebaulich integrierte Standorte als Nahversorgungsstandorte zu entwickeln. Die CIMA sieht die Sortimente des periodischen Bedarfsbereichs deshalb weiterhin als zentrenrelevant an. Dies zumal in Hoya/Weser die Lebensmittelmärkte eine elementar wichtige Rolle als Frequenzbringer für die Innenstadt spielen. Um eine wohnortnahe Grundversorgung zu gewährleisten, sind aus Gutachtersicht unter Umständen jedoch auch neue Standorte außerhalb der Innenstadt geeignet. Für die Ansiedlung der nahversorgungsrelevanten Sortimente als spezielle Form zentrenrelevanter Sortimente wurde daher ein gesonderter Kriterienkatalog entwickelt. Die Zuordnung von Fährrädern und Zubehör, einem typischerweise nichtzentrenrelevanten Sortiment, bedarf in Hoya/Weser einer detaillierten Abwägung, denn lediglich 9 % der Verkaufsfläche sind derzeit in der Innenstadt zu finden. Bestehende Anbieter befinden sich größtenteils außerhalb der Innenstadt. Um mögliche Ansiedlungen neuer Anbieter auf die Innenstadt zu fokussieren, insbesondere auch unter dem Gesichtspunkt des Radtourismus, wurden Fahrräder und Zubehör daher den zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Campingartikel, als besondere Form von Sportartikeln, werden in Hoya/Weser lediglich als Randsortiment in einem Baumarkt angeboten. Da das Sortiment zudem oftmals einen hohen Flächenbedarf erfordert, wurde es folglich den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Eine eventuelle Ansiedlung eines weiteren Anbieters wird dadurch erleichtert. Ähnliches gilt für die Sortimente Jagd-, Reit- und Angelausstattung, welche vielfach in Spezialgeschäften in direktem Umfeld von Freizeiteinrichtungen angeboten werden. Die sehr umfangreiche Warengruppe der Elektronikartikel wurde in Hoya/Weser nicht komplett den zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Artikel der Sortimentsgruppen Elektroartikel, Computer und Zubehör/ Telekommunikation, Foto/ Film und Unterhaltungselektronik besitzen aufgrund ihrer leichten Transportierbarkeit und ihrer Funktion als erhebliche Frequenzbringer und Kundenmagneten eine große Wichtigkeit für die Weiterentwicklung der Innenstadt. Sie sollen daher in Hoya/Weser künftig als zentrenrelevant gelten. Elektrogroßgeräte (weiße Ware) sind in der Regel sperrig und relativ schwer zu transportieren. Zudem wird für die Warenpräsentation eine vergleichsweise größere Fläche bei geringerer Flächenproduktivität benötigt. Obwohl in Hoya/Weser der einzige Fachanbieter dieses Sortiments im Randbereich der Innenstadt angesiedelt ist, wurden Elektrogroßgeräte (weiße Ware) den nichtzentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Das Teilsortiment Lampen/ Leuchten wird in Hoya/Weser überwiegend in Baumärkten im Randsortiment angeboten. Es besitzt keine Relevanz für die Innenstadt und wurde somit ebenfalls den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Diese Zuordnung entspricht jener im LROP. CIMA Beratung + Management GmbH

41 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Das Teilsortiment Teppiche (Stapelware) wurde entsprechend der CIMA- Systematik der Sortimentsgruppe Bodenbeläge zugeordnet, unter welche auch Teppichböden, Parkett, Laminat usw. fallen. Diese Sortimentsgruppe wird ganzheitlich den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet, was auch der Bestandssituation in Hoya/Weser entspricht. Zwar werden Teppiche im LROP als zentrenrelevant eingestuft. Heutzutage werden Teppiche jedoch nicht mehr in eigenen Fachgeschäften, sondern überwiegend als Teilsortiment in Möbelhäusern oder Einrichtungsfachmärkten angeboten. Solche Betriebstypen haben einen hohen Flächenbedarf und erzielen relativ geringe Flächenproduktivitäten, weshalb sie auf Standorte außerhalb der Innenstadt angewiesen sind. Auch die schwierige Transportierbarkeit von Teppichen spricht für einen Standort, der für den Kunden per Pkw erreichbar ist. CIMA Beratung + Management GmbH

42 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) 6.3 Ansiedlungs- und Entwicklungsstrategien Anhand der Ergebnisse von Einzelhandelsanalyse und Befragungen konnte verdeutlicht werden, dass in Hoya/Weser in ausgewählten Sortimenten der Bedarf für weitere Ansiedlungen besteht. Nachfolgend soll aufgezeigt werden, an welchen Standorten für welche Sortimente Ansiedlungspotenziale bzw. Ansiedlungschancen bestehen. Ziel ist (vorrangig) die Steigerung der Kaufkraftbindung der eigenen Einwohner im Samtgemeindegebiet. Durch die Schaffung einer möglichst attraktiven Einzelhandelslandschaft mit umfassenden Angeboten sollen die Kaufkraftabflüsse aus Hoya/Weser in die konkurrierenden Zentren Bruchhausen-Vilsen, dodenhof und Nienburg/Weser reduziert werden. Für die unterschiedlichen Standort- und Sortimentskategorien ergeben sich die folgenden strategischen Aussagen: Innenstadt: Der zentrale Versorgungsbereich soll der Schwerpunkt der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung sein (insbesondere bei zentrenrelevanten Sortimenten). Ziel ist die Stärkung der Innenstadt als Einkaufsstandort. Sonstiger Einzelhandel: Fokussierung auf nicht-zentrenrelevante Sortimente, Ausschluss von zentrenrelevantem Einzelhandel im Hauptsortiment. Konzentrierte Ansiedlungen, d. h. prioritär im Anschluss an bestehende Standorte. Abb. 31: Übersicht der Standortkategorien in der Stadt Hoya/Weser Schützenswerte zentrale Versorgungsbereiche i. S. d. 2 Abs. 2, 9 Abs. 2a und 34 Abs. 3 BauGB sowie 11 Abs. 3 BauNVO Innenstadt Hoya/Weser Nahversorgung: Weitestgehender Erhalt der aktuellen Situation, Ausbau des Angebots nur zur Schließung bestehender Versorgungslücken. Solitäre Nahversorgungsstandorte können durch Ansiedlung ergänzender Einzelhandel- und Dienstleistungsbetriebe zu Nahversorgungszentren (zentraler Versorgungsbereich) aufgewertet werden. Weitere Standortkategorien Quelle: CIMA GmbH 2012 Solitäre(r) Nahversorger Gewerbegebiete und nicht-integrierte Standorte Sonstiges SG-Gebiet (Kernstadt und Ortsteile) CIMA Beratung + Management GmbH

43 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Ansiedlungsstrategien für den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Die Innenstadt von Hoya/Weser stellt den Schwerpunkt der Einzelhandelsentwicklung in den zentrenrelevanten Sortimenten dar. Neuansiedlungen von Betrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten im Hauptsortiment sollen daher zukünftig ausschließlich in der Innenstadt erfolgen. Ebenso sind Neuansiedlungen von Betrieben mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten jederzeit weiterhin in der Innenstadt möglich und zur Stärkung des Standorts wünschenswert. Lebensmittelmärkte und ergänzende Angebote des periodischen Bedarfsbereichs sollen auch zukünftig in der Innenstadt zu finden sein. Die Sicherung und Weiterentwicklung der bestehenden Anbieter ist daher von großer Bedeutung. Eventuelle Neuansiedlungen oder Umsiedlungen bestehender Betriebe innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs sollen daher bei entsprechender Flächenverfügbarkeit jederzeit möglich sein. Für die Innenstadt von Hoya/Weser gelten deshalb die folgenden Ansiedlungsvoraussetzungen: Uneingeschränkte Ansiedlung und Erweiterung zentrenrelevanter Sortimente möglich. Ansiedlung und Erweiterung nahversorgungsrelevanter Sortimente großflächig möglich. Uneingeschränkte Ansiedlung und Erweiterung nicht-zentrenrelevanter Sortimente möglich. Folgende Sortimente sollten dabei die Entwicklungsschwerpunkte darstellen und je nach Betriebstyp und Konzept auch großflächig über 800 qm Verkaufsfläche angesiedelt werden: Fahrräder und Zubehör (im Idealfall mit Werkstatt-Service) Sportartikel Bei folgenden Sortimenten könnte das vorhandene Angebot ergänzt werden: Lebensmittel (Spezialanbieter) Gesundheitsbedarf Schuhe, Lederwaren Grundsätzlich sollte versucht werden, zusätzlichen Einzelhandel in der Langen Straße zu etablieren, um damit die Attraktivität des dortigen Einzelhandelsangebotes zu steigern und positive Impulse im Sinne einer erhöhten Passantenfrequenz zu erzeugen. Für den Ergänzungsbereich Tourismus und Gastronomie gilt eine funktionale Trennung in der zukünftigen Entwicklung. Ferienwohnungen, Übernachtungs- und gastronomische Betriebe sollen hier dem Einzelhandel vorgezogen werden, da es nach Einschätzung der CIMA in kurz- bis mittelfristiger Sicht nicht gelingen wird, beide Standorte erfolgreich mit Einzelhandel zu entwickeln. Eine Ergänzung um Wohnnutzungen an der Weser ist denkbar. Ziel sollte zudem die Schaffung geeigneter Einzelhandelsflächen sein, wie sie aus betriebswirtschaftlichen Gründen z.b. von Filialisten gefordert werden. Hierzu ist vorrangig zu prüfen, welche Immobilien oder Grundstücke dafür grundsätzlich in Frage kommen. Eine Möglichkeit könnte z.b. die Zusammenlegung kleinerer Betriebsflächen zu marktgängigen Ladengrößen sein. In einem zweiten Schritt sollte dann der Kontakt zu den Eigentümern gesucht werden. Komplizierte Eigentümerverhältnisse, Belange des Denkmalschutzes und statische Gegebenheiten erschweren diese Bemühungen. Dennoch sollte der Versuch unternommen werden. Bekleidung (speziell: Junge Mode, Filialisten) CIMA Beratung + Management GmbH

44 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Ansiedlungsstrategien für solitäre Nahversorger Sollte nach zukünftiger Umstrukturierung die Möglichkeit zur Abgrenzung eines Nahversorgungszentrums gegeben sein (vgl. Kap. 5.1), sollten die solitären Nahversorger die Möglichkeit erhalten, sich adäquat weiterentwickeln zu können. Dabei würde die Ansiedlung weiterer Angebote des periodischen Bedarfsbereichs im Vordergrund stehen. Auf Neuansiedlungen von Betrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten im Hauptsortiment sollte zur Vermeidung einer Konkurrenzsituation zur Innenstadt jedoch verzichtet werden. Neuansiedlungen nicht-zentrenrelevanter Sortimente wären dagegen unterhalb der Großflächigkeit von 800 qm Verkaufsfläche möglich. Für solitäre Nahversorger gelten daher bei Nachweis der Verträglichkeit die folgenden Ansiedlungsvoraussetzungen: Ansiedlung und Erweiterung nahversorgungsrelevanter Sortimente großflächig möglich. Ansiedlung und Erweiterung nicht-zentrenrelevanter Sortimente bis max. 800 qm Verkaufsfläche möglich. Keine Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente im Hauptsortiment. Beschränkung zentrenrelevanter Sortimente im Randsortiment bei Neuansiedlungen und Erweiterungen gemäß LROP auf maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche und 800 qm Verkaufsfläche absolut Ansiedlungsstrategien für das sonstige Samtgemeindegebiet Auch das sonstige Stadt- und Samtgemeindegebiet ist Standort von Einzelhandelsbetrieben, die auch zukünftig dort verbleiben sollen. Allerdings soll im sonstigen Stadtgebiet grundsätzlich kein neuer Einzelhandel angesiedelt werden. Für Betriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten im Hauptsortiment gilt dies ohne Ausnahme. Eine Ansiedlung von nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel unterhalb der Großflächigkeit von 800 qm Gesamtverkaufsfläche ist aufgrund der allgemeinen baurechtlichen Vorgaben ohne einzelfallbezogene städtebauliche bzw. planerische Begründung nicht von Vornherein auszuschließen. Die CIMA empfiehlt jedoch, auch solche Vorhaben wenn möglich angrenzend an bestehende Einzelhandelsstandorte wie z.b. den Kiebitz-Markt oder den Hagebaumarkt zu konzentrieren. Durch eine Bündelung an einem Standort können die Betriebe gemeinsam eine höhere Magnetwirkung entfalten, als bei verstreuter Lage im Stadtgebiet. Die Konkurrenzfähigkeit gegenüber anderen Einzelhandelsstandorten wird damit erhöht. Gewerbegebiete sollten vornehmlich für klassisches Gewerbe, Handwerk und Dienstleistungsbetriebe zur Verfügung stehen. Um die Flächenpreise für Gewerbebetriebe auf einem angemessenen Niveau halten zu können, sollen Gewerbegebiete daher grundsätzlich von Einzelhandelsnutzungen freigehalten werden. Großflächige Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten, deren Ansiedlung in den Zentralen Versorgungsbereichen etwa aus städtebaulichen Gründen nicht möglich oder erwünscht ist, sollten in Nähe zu vergleichbaren Betriebstypen konzentriert werden. Als unproblematisch schätzt die CIMA grundsätzlich Verkaufseinrichtungen in unmittelbarem Zusammenhang mit einem Handwerks-, Produktions-, Wartungs-, Reparatur-, Dienstleistungs- oder Kundendienstbetrieb ein (Direktvermarktung), solange diese gemäß 1 Abs. 9 BauNVO auf einer deutlich unter- CIMA Beratung + Management GmbH

45 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) geordneten Betriebsfläche (max. 150 qm Verkaufsfläche) eingerichtet sind. Dazu zählen auch Tankstellen. Für das sonstige Stadtgebiet von Hoya/Weser ergeben sich somit die folgenden Ansiedlungsvoraussetzungen: Ansiedlung und Erweiterung nicht-zentrenrelevanter Sortimente im Hauptsortiment bis 800 qm Verkaufsfläche möglich Keine Neuansiedlung und Erweiterung zentrenrelevanter Sortimente im Hauptsortiment Grundsätzlich keine Neuansiedlung nahversorgungsrelevanter Sortimente im Hauptsortiment (Ausnahmen siehe Folgeseite) Erweiterung bestehender Nahversorger im Rahmen der Marktanpassung und Standortsicherung möglich (Verträglichkeitsuntersuchung erforderlich) Neuansiedlung und Erweiterung nicht-zentrenrelevanter Sortimente im Hauptsortiment z.b. auf dem Gelände des ehemaligen Krankenhauses, beim Baumarkt Thies+Co oder beim Kiebitzmarkt großflächig möglich Beschränkung zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente im Randsortiment bei Neuansiedlungen und Erweiterungen gemäß LROP auf maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche, 100 qm je Einzelsortiment und 800 qm Verkaufsfläche absolut. Folgende Sortimente sollten in Hoya/Weser die Entwicklungsschwerpunkte bei nicht-zentrenrelevanten Sortimenten darstellen: Großelektro Möbel (insbesondere Kleinmöbel, Matratzen) Eine Neuansiedlung bzw. Verlagerung von Lebensmittelmärkten sollte nur unter bestimmten Voraussetzungen 15 ausnahmsweise möglich sein: Integrierter Standort in Nähe zu Wohn- oder Mischgebieten, durch den eine Verbesserung der fußläufigen Nahversorgung im Umfeld erfolgt Nachweis der Verträglichkeit für den zentralen Versorgungsbereich in Hoya/Weser sowie ggf. Konzept zur Nachnutzung der Alt-Immobilie (bei Verlagerungen) Keine Neuansiedlungen oder Erweiterungen, die über die Nahversorgungsfunktion hinausgehen Beschränkung zentrenrelevanter Sortimente im Randsortiment bei Neuansiedlungen und Erweiterungen gemäß LROP auf maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche und 800 qm Verkaufsfläche absolut. Die Grundversorgung für das Sortiment Lebensmittel/Reformwaren in der Samtgemeinde Grafschaft Hoya weist mit einem Zentralitätswert von 107 % nur noch begrenzte Potenziale auf. Für die Stadt Hoya/Weser kann für dieses Sortiment sogar eine unechte Handelszentralität von 150 % ausgewiesen werden (vgl. Kap ). Es wird deutlich, dass sich die BürgerInnen der Samtgemeinde Grafschaft Hoya insgesamt gut mit Lebensmitteln versorgen können und die Stadt Hoya/Weser dabei eine zentrale Rolle einnimmt. Weitere Entwicklungen in den Mitgliedsgemeinden der Samtgemeinde können aufgrund endlicher Potenziale die Position Hoyas schwächen und die Grundversorgung insgesamt gefährden. Zukünftige Entwicklungen im Sortiment Lebensmittel/Reformwaren sind somit besonders gründlich zu prüfen. Sind nach der Prüfung schädliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich der Stadt Hoya/Weser zu erwarten, sind entsprechende Maßnahmen zum Schutz der Grundversorgung der Stadt einzuleiten. 15 vgl. auch Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP) 2008, Abschnitt 2.3 CIMA Beratung + Management GmbH

46 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Abb. 32: Ansiedlungsmatrix der Standortkategorien Zentrale(r) Versorgungsbereich(e) Hauptsortiment zentrenrelevante Sortimente Hauptsortiment nahversorgungsrelevante Sortimente Hauptsortiment nicht-zentrenrelevante Sortimente Hauptzentrum Innenstadt uneingeschränkte Ansiedlung*, prioritäre Ansiedlung uneingeschränkte Ansiedlung* großflächig möglich* weitere Standortkategorien Solitäre Nahversorgungs- Standorte** keine Ansiedlung ggf. Erweiterung im Rahmen der Anpassung an die Marktbedingungen bis 800 qm möglich Gewerbegebiete und nicht-integrierte Standorte keine Ansiedlung keine Ansiedlung bis 800 qm möglich* Sonstiges Stadtgebiet (Kernstadt und Ortsteile) keine Ansiedlung grundsätzlich keine Ansiedlung, in Ausnahmefällen in integrierter Lage nach Prüfung* großflächig möglich*, prioritäre Ansiedlung bei bestehenden Betrieben * ggf. Verträglichkeitsuntersuchung erforderlich sowie Einschränkung der zentrenrelevanten Randsortimente ** ggf. zukünftig Aufwertung solitärer Standorte zu Nahversorgungszentren möglich Ausnahmsweise zulässig: Einzelhandel im Zusammenhang mit Kundendienst- oder Produktionsbetrieben (Direktvermarktung) mit max. 50 m² VK zentrenrelevanten Sortimenten Quelle: CIMA GmbH 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

47 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) 7 STANDORTPRÜFUNGEN Im Rahmen der Entwicklung des Einzelhandelskonzeptes wurden fünf Standorte für die Erweiterung oder Verlagerung eines Lebensmitteldiscounters geprüft. Für alle genannten Standorte gilt, dass bei einer Verlagerung des Lebensmitteldiscounters eine adäquate Nachnutzung des Altstandortes gewährleistet werden muss. In Einvernehmen mit dem vorliegenden Einzelhandelskonzept ist für eine konkrete Ansiedlung die individuelle Prüfung der Verträglichkeit des Vorhabens notwendig. Standort 1: Auf dem Kuhkamp (Lidl) Gute Pkw-Erreichbarkeit über die Straße Auf dem Kuhkamp, Realisierung einer ausreichenden Anzahl von Parkplätzen möglich fußläufige Erreichbarkeit für umgebendes Wohngebiet über Fuß-, Radweg gegeben ÖPNV-Anbindung über die Haltestelle Hoya-Schulzentrum möglich Standort nicht in städtebaulich, aber siedlungsstrukturell integrierter Lage Bewertung Der Standort erfüllt eine wesentliche Versorgungsfunktion für die nördliche und westliche Kernstadt Eine Erweiterung am bestehenden Standort wird aufgrund der Nachnutzungsfrage befürwortet Der Standort ist für die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters geeignet Standort 2: Auf dem Kuhkamp / Buchenstraße Quelle: Google Earth Pro 2012 (verändert) CIMA GmbH 2012 Bewertungskriterien Derzeitige Nutzung: Lidl mit eigenem Parkplatz Lage: an der Nord-Süd Achse durch die Stadt, Entfernung zur Innenstadt rd. 650 m, kein weiterer Einzelhandel in der Nähe, gegenüber ist der Bauhof der Stadt Hoya/Weser Quelle: Google Earth Pro 2012 (verändert) CIMA GmbH 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

48 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Bewertungskriterien Standort 3: Lange Straße Derzeitige Nutzung: keine, Fläche ist nicht bebaut Lage: nördlicher Stadtbereich, an der Nord-Süd Achse durch die Stadt, Entfernung zur Innenstadt rd. 950 m, Entfernung zum Altstandort rd. 300 m Gute Pkw-Erreichbarkeit über Straße Auf dem Kuhkamp fußläufige Erreichbarkeit eingeschränkt, ggf. Querungshilfe erforderlich Keine ÖPNV-Anbindung in unmittelbarer Umgebung Fläche ist Teil des geplanten Wohngebiets Hoya-Nord (DRK-Altenheim in der Nähe) Standort derzeit nicht in siedlungsstrukturell integrierter Lage Bewertung Verkaufschancen der umliegenden Grundstücke für Wohnnutzungen werden durch Ansiedlung eines Discounters möglicherweise verringert Vermeidung von Versorgungslücken, durch Erhalt der Nahversorgung in der nördlichen Kernstadt Standort ist für die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters bedingt geeignet Quelle: Google Earth Pro 2012 (verändert) CIMA GmbH 2012 Bewertungskriterien Derzeitige Nutzung: keine Lage: ca. 500 m von der Innenstadt entfernt, am Rand des südwestlichen Stadtgebiets PKW-Erreichbarkeit über Von-Kronenfeldt-Straße und Lange Straße, von der Umgehung Weserstraße nicht direkt zu erreichen ÖPNV: Haltestelle Von-Kronenfeldt-Straße Fußläufige Erreichbarkeit gegeben, aufgrund der Entfernung zur Innenstadt wird mit einem geringen Besucheraustausch gerechnet Fläche nicht in siedlungsstrukturell integrierter Lage Bewertung Aufgrund der Nahversorgungsradien von Aldi und Rewe keine signifikante Verbesserung der Versorgungsfunktion in der südwestlichen Kernstadt CIMA Beratung + Management GmbH

49 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Entstehung von Versorgungslücken in der nördlichen Kernstadt Standort ist grundsätzlich für die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters nicht geeignet Standort 4: Von-Kronenfeldt-Straße / Deichstraße Standort liegt in siedlungsstrukturell integrierter Lage Bewertung Eine Ansiedlung kann die Attraktivität der nördlichen Deichstraße steigern und so Impulse für die umgebende Entwicklung setzen Zusätzlich besteht die Chance städtebauliche Handlungserfordernisse anzugehen Entstehung einer Versorgungslücke in der westlichen Kernstadt Standort ist unter städtebaulichen Gesichtspunkten für die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters geeignet Standort 5: Von-Kronenfeldt-Straße / Deichstraße Quelle: Google Earth Pro 2012 (verändert) CIMA GmbH 2012 Bewertungskriterien Derzeitige Nutzung: Wohnbebauung, Leerstand Lage: ca. 350 m von der Innenstadt entfernt Aus angrenzenden Wohngebieten fußläufig erreichbar, Einbindung in die Innenstadt aufgrund der rd. 350 m Distanz mit geringem Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz eingeschränkt Keine ÖPNV-Anbindung vorhanden PKW Erreichbarkeit über Von-Kronenfeldt-Straße / Deichstraße eingeschränkt möglich (Deichstraße ist bis zur Ecke Von-Kronenfeldt-Straße eine Einbahnstraße in nördlicher Richtung) Quelle: Google Earth Pro 2012 (verändert) CIMA GmbH 2012 Bewertungskriterien Derzeitige Nutzung: Autowerkstatt, Wohnbebauung, Baulücke Lage: ca. 400 m von der Innenstadt entfernt CIMA Beratung + Management GmbH

50 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Aus angrenzenden Wohngebieten fußläufig sehr gut erreichbar, Einbindung in die Innenstadt aufgrund der rd. 400 m Distanz mit geringem Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz eher eingeschränkt Keine ÖPNV-Anbindung PKW Erreichbarkeit über Von-Kronenfeldt-Straße / Deichstraße möglich, jedoch ist die Deichstraße bis zur Ecke Von-Kronenfeldt-Straße eine Einbahnstraße für den Verkehr in nördlicher Richtung Standort liegt in siedlungsstrukturell integrierter Lage Bewertung Eine Ansiedlung wird zugunsten der Nahversorgung der westlichen Kernstadtbevölkerung und der Erhaltung des Altstandortes Auf dem Kuhkamp nicht empfohlen Standort grundsätzlich für die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters geeignet Abb. 33: 3 Übersicht der zu bewertenden Standorte Kategorie 1 Standort für die Ansiedlung / Erweiterung eines Lebensmitteldiscountersgeeignet Kategorie 2 Standort bedingt für die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters geeignet Kategorie 3 Standort nicht für die Ansiedlung / Erweiterung eines Lebensmitteldiscountersgeeignet Aus gutachterlicher Sicht wird die Erweiterung am bestehenden Standort (1) sowie am Standort Von-Kronenfeldt-Straße / Deichstraße (4) ausdrücklich empfohlen Kartengrundlage: Google Earth Pro 2012 Bearbeitung: CIMA GmbH 2012 Die Standorte Auf dem Kuhkamp / Buchenstraße (2) und Von-Kronenfeldt- Straße / Deichstraße (5) bilden geeignete Ausweichstandorte Der Standort Lange Straße (3) ist aufgrund seiner peripheren Lage und der Versorgungssituation in der nördlichen Kernstadt für dieses Vorhaben außer Acht zu lassen CIMA Beratung + Management GmbH

51 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) 8 UMSETZUNG DES EINZELHANDELSENTWICK- LUNGSKONZEPTS Das vorliegende kommunale Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Samtgemeinde Grafschaft Hoya trifft Aussagen zu den standortbezogenen Entwicklungsmöglichkeiten innerhalb der unterschiedlichen Standortkategorien und Samtgemeindeteile. Basierend auf den Konzeptaussagen sollen zukünftige Einzelhandelsansiedlungen gezielt gesteuert und für die bestehenden Einzelhandelsstrukturen verträglich gestaltet werden. In Zukunft sollen Aussagen des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes in die Bauleitpläne der Stadt Hoya/Weser übernommen und Planungen sich an den Aussagen orientieren. Um eine nachhaltige Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Hoya/Weser mittel- bis langfristig zu gewährleisten, ist es aus Sicht der CIMA notwendig, das vorgelegte Einzelhandelsentwicklungskonzept in den zuständigen Gremien der Stadt Hoya/Weser auch als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne von 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zu beschließen. Sollte sich die Möglichkeit für die Ausweisung eines Nahversorgungszentrums in der Samtgemeinde ergeben sollte das Konzept ggf. nachträglich ergänzt werden. Das Einzelhandelsentwicklungskonzept ist die notwendige Grundlage für rechtssichere Bebauungsplan-Festsetzungen hinsichtlich der Sortiments- und Verkaufsflächenbeschränkungen an bestimmten Standorten 16. Als informelles Planungsinstrument kann es jedoch lediglich den Entwicklungsrahmen und die notwendigen Begründungen vorgeben und ersetzt nicht die baurechtliche Steuerung von Vorhaben. Es muss eine Umsetzung der standortbezogenen Empfehlungen durch Überarbeitung der entsprechenden Bebauungspläne bzw. die Aufstellung von einfachen Bebauungsplänen erfolgen. Dabei sollte sich grundsätzlich auf die Hoyaer Liste zentrenrelevanter Sortimente (vgl. Kap. 6.2) bezogen werden. 16 vgl. z.b. BVerwG, Urteil vom C Bei der Überarbeitung der Bebauungspläne ist generell zu beachten, dass die bestehenden Einzelhandelsbetriebe selbstverständlich Bestandsschutz genießen. Ferner bezieht sich der Ausschluss nicht auf den Kfz-Handel. (Dieser ist nicht dem Einzelhandel im engeren Sinne zuzurechnen.) Darüber hinaus sollten Verkaufseinrichtungen in Verbindung mit Produktions- und Handwerksbetrieben (z.b. Installateure, Direktverkauf) weiterhin zulässig sein, sofern diese auf einer untergeordneten Betriebsfläche eingerichtet sind. Notwendig beim Ausschluss einzelner Sortimente im Bebauungsplan ist der Bezug auf das Einzelhandelskonzept bzw. auf die Hoyaer Sortimentsliste, die auch gleichzeitig Bestandteil der Begründung des Bebauungsplans sein sollte. Bei großflächigen Einzelhandelsansiedlungen ist darüber hinaus eine auf den Einzelfall bezogene Verträglichkeitsuntersuchung nach 11 Abs. 3 BauNVO durchzuführen. Um Entwicklungen zu verhindern, die den formulierten Zielsetzungen entgegenstehen, empfiehlt es sich, gefährdete Bereiche (d.h. die Bereiche die einem akuten Handlungsdruck unterliegen) genau zu bestimmen und zu bearbeiten. Dies können vom Grundsatz her Gebiete im beplanten und unbeplanten Innenbereich sein. Bei letzteren ist grundsätzlich die Aufstellung von Bebauungsplänen zu empfehlen ( 9 Abs. 2a BauGB). Allerdings bietet auch der novellierte 34 Abs. 3 BauGB Möglichkeiten, ungewünschte Einzelhandelsansiedlungen in diesen Bereichen bei Anfrage auszuschließen. Grundsätzlich sollte bedacht werden, dass ein informelles Einzelhandelsentwicklungskonzept lediglich einen Entwicklungsrahmen vorgeben kann. Für akute Fälle stehen im Städtebaurecht jedoch auch die Möglichkeiten der Veränderungssperre ( 14 BauGB) und der Zurückstellung von Baugesuchen ( 15 BauGB) zur Verfügung. Auf diese Weise können kritische Planvorhaben zunächst gestoppt und entsprechende Bebauungsplanänderungen vorgenommen werden. Abweichungen vom Einzelhandelsentwicklungskonzept sind grundsätzlich nicht vorgesehen. Sie sind nur im besonders begründeten Einzelfall vorstellbar CIMA Beratung + Management GmbH

52 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) und bedürfen generell einer fundierten städtebaulichen Begründung sowie abschließend einer Legitimation durch die zuständigen Gremien, welche auch den Beschluss über das Einzelhandelsentwicklungskonzept gefasst haben. Eine dauerhafte Nichtbeachtung der Grundlagen und Ziele kann dazu führen, dass das Konzept nicht mehr abwägungsrelevant ist. Mit der Orientierung am vorgelegten Einzelhandelsentwicklungskonzept sollen weder unternehmerische Initiativen aus der Stadt Hoya/Weser und der Samtgemeinde Grafschaft Hoya getrieben noch Konkurrenzen grundsätzlich eingedämmt oder vermieden werden. Vielmehr soll es aber zur Konkurrenz der Unternehmen untereinander kommen und nicht zu einer Konkurrenz der Standorte. Auf diese Weise sollen sich die Einzelhandelsstrukturen in der Gesamtstadt leistungsfähig aufstellen können und ihre Konkurrenzfähigkeit gegenüber den benachbarten Kommunen ausbauen. Wenn es in gelingt, sich durch Ratsbeschluss auf dieses Einzelhandelsentwicklungskonzept festzulegen, bedeutet dies nicht zuletzt auch Planungs- und Investitionssicherheit für gewünschte innenstädtische Entwicklungen. CIMA Beratung + Management GmbH

53 langfristig mittelfristig kurzfristig STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) 9 METHODIK Die Analyse des Einzelhandels in der Samtgemeinde Grafschaft Hoya wurde auf der Basis der wichtigsten Kennzahlen vorgenommen, die sich auf die Angebots- und die Nachfrageseite des Einzelhandels beziehen. Die Ermittlung der Daten auf der Angebotsseite erfolgt über die Bestandserhebung im Einzelhandel: Vollständige Bestandserhebung der Einzelhandelsflächen in der Stadt Hoya/Weser (Datengrundlage: Erhebung des Landkreises Nienburg im Februar 2011) Erfassung von einzelnen Sortimenten im Geschäft Erfassung aller Einzelhandelsbetriebe ( im engeren Sinne ) und Leerstände Branchenmix (32 Sortimente, Zusammenfassung auf 15 CIMA Warengruppen) Betriebstypendifferenzierung (Facheinzelhandel, Discounter, Filialisten, Regionalisten, Kaufhäuser, Fachmärkte, SB-Warenhäuser) Bewertung der Nahversorgungssituation Einschätzung der Leistungsfähigkeit der Betriebe während der Erhebung Einschätzung der Flächenproduktivität nach Bundesdurchschnitt und regionale Anpassung durch Experten Darstellung der 15 Warengruppen sowie Differenzierung der Sortimente in den periodischen Bedarf (Lebensmittel, Gesundheits- und Drogeriewaren) und den aperiodischen Bedarf (mittel- und langfristiger Bedarfsbereich) Abb. 34: Die CIMA-Branchen Lebensmittel Reformwaren Arzneimittel (Apotheken) Drogerie- und Parfümeriewaren Schnittblumen, Floristik Zeitungen, Zeitschriften Oberbekleidung Wäsche, sonstige Bekleidung Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf Sportartikel Schuhe Sanitätswaren Bücher Schreibwaren Spielwaren (inkl. Bastelbedarf) Zoobedarf Möbel Antiquitäten, Kunstgegenstände Eisenwaren, Baumarktartikel Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat, Geschenkartikel Farben, Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche Elektrogeräte, Leuchten Unterhaltungselektronik Foto Optik, Hörgeräteakustik Uhren, Schmuck Lederwaren Musikinstrumente, Waffen, Hobbybedarf Fahrräder Kfz-Zubehör Computer, Büro-/ Telekommunikation Pflanzen, Gartenbedarf Quelle: CIMA GmbH 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

54 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Abb. 35: Von der CIMA differenzierte Betriebstypen Fachgeschäft Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenservice. Fachmarkt Großflächiges Fachgeschäft mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, häufig knappe Personalbesetzung. Supermarkt (Lebensmittel-Vollsortimenter) Ca. 400 bis qm Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inklusive Frischfleisch, in der Regel ab 800 qm Verkaufsfläche bereits zunehmender Non-Food- Anteil. Lebensmittel-Discounter Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 300 und qm Verkaufsfläche, ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment mit geringer Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen. Fachmarktzentrum Großflächige Konzentration mehrerer Fachmärkte verschiedener Branchen, i.d.r. kombiniert mit einem Verbrauchermarkt und/oder einem Lebensmittel- Discounter, periphere Lage, viele Parkplätze. Verbrauchermarkt Verkaufsfläche ca bis qm, Lebensmittelvollsortiment und mit zunehmender Fläche ansteigender Anteil an Non-Food-Abteilungen (Gebrauchsgüter). SB-Warenhaus Verkaufsfläche über qm, neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung umfangreiche Non-Food-Abteilungen, Standort häufig peripher, großes Angebot an eigenen Kundenparkplätzen. Warenhaus In der Regel Verkaufsflächengröße über qm, Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment bei den Non-Food-Abteilungen, in der Regel zentrale Standorte. Kaufhaus In der Regel Verkaufsflächen über qm, breites und tiefes Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt. Shopping-Center Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe i.d.r. unter einem Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte; großes Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.r. zentrale Verwaltung und Gemeinschaftswerbung. Quelle: CIMA GmbH 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

55 STADT HOYA/WESER EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 2012/2013 (TEIL 1: BASISGUTACHTEN) Die Berechnung der Kennzahlen der Nachfrageseite erfolgt mit der folgenden Methodik: Aktuelle Einwohnerzahl Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (KKZ) in % (Bundesdurchschnitt = 100 %) Ausgabesatz im Einzelhandel: Pro-Kopf-Ausgaben in /Einwohner p. a. (gemäß statistischer Warenkorb für 2011) Periodischer Bedarf: /Einwohner p. a. Aperiodischer Bedarf: /Einwohner p. a. Ausgabesatz gesamt: /Einwohner p. a. Berechnung des Nachfragepotenzials: Einwohner x Ausgabesatz (gewichtet mit der KKZ) Die Nachfragebindung ist der Anteil des Nachfragepotenzials, der von den Einwohnern im lokalen Einzelhandel ausgegeben wird. Sie wird in % oder in Mio. ausgewiesen. Der Rest des Nachfragepotenzials fließt in andere Einkaufsorte und z.b. in den Versand ab. Mittels der Handelszentralität erfolgt die Zusammenführung von Angebot und Nachfrage. Dort wird die Höhe des Umsatzes im Einzelhandel (in Mio. ) zum Nachfragepotenzial (in Mio. ) ins Verhältnis gesetzt (in %). Umsatz Handelszentralität (in % ) = 100 Nachfrage Die Handelszentralität wird für die Gesamtstadt, einzelne Warengruppen sowie den periodischen und aperiodischen Bedarf ausgewiesen. Weiterhin werden folgende Kennzahlen ausgewiesen: Versorgungsgrad / Flächendichte: Dargestellt in Verkaufsfläche je Einwohner (in qm). Flächenproduktivität: Umsatz je qm Verkaufsfläche (brutto p.a.), dargestellt in je qm. Kaufkraftstromanalyse: Nachfragepotenzial abzüglich Kaufkraftabflüsse zuzüglich Kaufkraftzuflüsse ergibt Umsatz im Einzelhandel, dargestellt in Mio.. Kaufkraftsaldo: Saldo aus Abflüssen und Zuflüssen, dargestellt in Mio.. CIMA Beratung + Management GmbH

56 KÖLN CIMA 2013 LEIPZIG LÜBECK MÜNCHEN RIED (A) STUTTGART EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT FÜR DIE STADT HOYA/WESER Teil 2: Maßnahmenplan Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus 1

57 Einzelhandelskonzept Stadtkern Hoya Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus 1. Analyse Passanten-, Online- und Schülerbefragung, Expertengespräche Fazit/ Zusammenfassung der CIMA Profilierungsstrategie Onlinebefragung zur Profilbildung Profilierungsstrategie für Hoya/ Weser Maßnahmenkonzept Sofortprogramm Marketingkonzept Umgestaltung öffentlicher Raum Weitere Maßnahmen Befragung der Einzelhändler und Dienstleister Zeitplan Kostenkalkulation/ Finanzierungskonzept Organisationskonzept Der Startschuss ist gefallen 91 2

58 Einzelhandelskonzept Stadtkern Hoya Projektstruktur Profil Hoya Strategische Zielsetzung Maßnahmenkonzept Entwicklung von Maßnahmen zur Umsetzung der strategischen Ziele Sofortprogramm Marketingkonzept Umgestaltung öffentlicher Raum Weitere Maßnahmen Zeitplan Kostenkalkulation/ Finanzierungskonzept Organisationskonzept 3

59 Einzelhandelskonzept Stadtkern Hoya Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus 1. Analyse Passanten-, Online- und Schülerbefragung, Expertengespräche Fazit/ Zusammenfassung der CIMA Profilierungsstrategie Onlinebefragung zur Profilbildung Profilierungsstrategie für Hoya/ Weser Maßnahmenkonzept Sofortprogramm Marketingkonzept Umgestaltung öffentlicher Raum Weitere Maßnahmen Befragung der Einzelhändler und Dienstleister Zeitplan Kostenkalkulation/ Finanzierungskonzept Organisationskonzept Der Startschuss ist gefallen 91 4

60 Passanten, Online- und Schülerbefragung Rahmendaten Passantenbefragung Wo? Lange Straße Deichstraße famila REWE Onlinebefragung Wo? zukunft-hoya.de Wann? Donnerstag, (Wochenmarkttag) Freitag, Wann? bis Anzahl? insgesamt 168 Anzahl? 283 Personen beteiligten sich Schülerbefragung Wo? Hauptschule, Realschule und Gymnasium in Hoya Wann? bis Anzahl? 73 Schülerinnen und Schüler Expertengespräche Wer? Vertreter aus folgenden Bereichen: Einzelhandel, Dienstleistung, Unternehmen, Familien, Senioren, Handwerk, Vereine Anzahl? 14 Gespräche 23 Teilnehmer 5

61 Passanten, Online- und Schülerbefragung Allgemeine Ergebnisse Geschlecht und Alter der Befragten? 55 % der Befragten sind weiblich, 45 % männlich (n=451). Geschlecht der Befragten Geschlecht der Befragten: Weiblich % Männlich % Bunt gemischte Grundgesamtheit der Befragten bzgl. Geschlecht und Alter! Die befragten Schüler (ohne Grafik) waren alle bis 18 Jahre jung. Rd. 72 % der Befragten sind zwischen 19 und 55 Jahren; rd. 25 % sind 56 Jahre und älter. Circa 15 % der Befragten gaben keine Angabe über ihr Alter. Alter der Befragten: Onlinebefragung n=283 Passantenbefragung n= 164 1% 4% bis über 65 8% 9% 11% 10% 18% 21% 22% 22% 13% 8% 23% 4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 6

62 Passanten, Online- und Schülerbefragung Allgemeine Ergebnisse Wo kommen die Befragten her? (n=424) fast die Hälfte der Befragten kommt aus der Stadt Hoya (44 %). Hilgermissen 11% 14 % gaben einen sonstigen Herkunftsort an; dazu zählten insbesondere: Asendorf, Martfeld, Bruchhausen-Vilsen, Dörverden, Nienburg, Verden. Hoyerhagen 4% Bücken 13% Hoya 44% Hassel 4% Eystrup 4% Hämelhausen 1% Warpe 1% Schweringen 3% Gandesbergen 0% 7 Kartenquelle:

63 Passanten, Online- und Schülerbefragung Allgemeine Ergebnisse Aufenthaltsgründe der Befragten? Die Mehrheit der Befragten (Passanten/ Online) besucht Hoya zum Einkauf (43%).... zur Nutzung von Dienstleistungen (15%).... weil die Stadt Ort der Beschäftigung ist (12%). Arztbesuch, sonstige Dienstleistungen Gründe für den Aufenthalt in Hoya* Passantenbefragung Onlinebefragung Schülerbefragung Einkauf Arbeitsstelle 1% 7% 9% 16% 15% 23% 26% 34% 52% Ø 15,0 % Ø 12,0 % Ø 43,0 % Schule/Kindergarten (inkl. abholen) ist der seltenste Aufenthaltsgrund (5%); für die befragten Schüler ist dies jedoch der häufigste Anlass (27%). Freizeit/Gastronomie Sonstiges 6% 13% 17% 22% 8% 12% Ø 9,5 % Ø 15,0 % Unter Sonstiges fallen z.b.: Wohnen, Besuche, Freizeit und Ehrenamt. Schule/Kindergarten (n=520 ; x= 1067) * Mehrfachnennung möglich Rundungsdifferenzen sind möglich 3% 7% 27% Ø 5,0 % 0% 20% 40% 60% 80% 8

64 Passanten, Online- und Schülerbefragung Allgemeine Ergebnisse Wie häufig und wie lange halten sich die Befragten in Hoya auf? Die meisten Befragten (Passanten/ Online) suchen Hoya ca. 2-3x pro Woche auf (37 %); 32 % sind (fast) täglich in Hoya. 37% der Schüler geben an, sich seltener als 1x pro Woche in Hoya aufzuhalten. Schülerbefragung n=73 Onlinebefragung n=283 Passantenbefragung n= % 30% 35% Aufenthaltshäufigkeit fast täglich ca. 2-3x pro Woche ca. 1x pro Woche ca. alle 2 Wochen ca. 1x im Monat seltener 16% 36% 15% 39% Aufenthaltsdauer 11% 20% 10% 20% 4% 16% 4% 6% 1% 4% 2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% bis zu 30 Min Min. 1-2 Std. über 2 Std. Über zwei Drittel der Befragten halten sich nur bis zu einer Stunde in Hoya auf. Schülerbefragung n=73 Onlinebefragung n=283 25% 26% 23% 51% 29% 20% 23% 4% Verkehrsmittelwahl: die Befragten suchen die Innenstadt v.a. mit dem PKW auf. Passantenbefragung n= % 43% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 27% 8% 9

65 Passanten, Online- und Schülerbefragung Allgemeine Ergebnisse Was sind die Haupteinkaufsorte der Befragten? (n min =307) Haupteinkaufsorte Hoya übrige SG Nienburg Bremen Posthausen Verden Bruchhausen-Vilsen Sonstige Schuhe, Lederwaren 33% 0% 21% 16% Bekleidung, Wäsche 33% 0% 21% 19% 3% 6% 1% 19% 4% 5% 2% 16% Als Haupteinkaufsort für Bekleidung, Schuhe, nannten die Befragten zum größten Prozentsatz außer Hoya noch Bremen und Nienburg. Haushaltsartikel 65% 1% 11% Drogerieartikel 77% Lebensmittel 91% 3% 2% 6% 0% 11% 3% 8% 0% 2% 4% 3% 0% 1% 5% 1% 3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Hoya wurde von den meisten Befragten als Haupteinkaufsort aufgeführt (v.a. im periodischen Bedarfsbereich). Im aperiodischen Bedarfsbereich wurden außerhalb der Samtgemeinde vorrangig Bremen, Nienburg und Verden genannt; Dodenhof in Posthausen spielte hier eine untergeordnete Rolle. 10

66 Passanten, Online- und Schülerbefragung Allgemeine Ergebnisse Beurteilung der Einkaufsstadt Hoya (n min =405) Insgesamt wurde die Freundlichkeit des Verkaufspersonals am besten beurteilt. Über alle Befragte berechnet schnitten Gestaltung des öffentlichen Raums sowie Angebot an Handel, Dienstleistungen und Gastronomie am schlechtesten ab. Wie bewerten Sie die gesamte Einkaufsstadt Hoya in Bezug auf? Schülerbefragung Onlinebefragung Passantenbefragung Freundlichkeit des Verkaufspersonals Einkaufsbequemlichkeit Beratungskompetenz Qualität des Warenangebots Warenpräsentation und Ladengestaltung Gestaltung des öffentlichen Raums Angebot an Handel, Dienstleistungen, Gastronomie 1,29 1,33 1,53 1,54 1,92 1,80 1,87 1,88 1,92 1,86 2,36 2,13 2,18 2,19 2,19 2,33 2,34 2,29 2,66 2,83 2,97 Ø 1,63 Ø 1,69 Ø 1,95 Ø 2,00 Ø 2,31 Ø 2,54 Ø 2,60 Ausprägung Gut 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 Zufriedenstellend Verbesserungswürdig schlecht Note 1,00-1,50 1,51-2,50 2,51-3,50 3,51-4,00 11

67 Passanten, Online- und Schülerbefragung Allgemeine Ergebnisse Beurteilung der Einkaufsstadt Hoya im Vergleich zu 2003 Wie bewerten Sie die gesamte Einkaufsstadt Hoya in Bezug auf? Lediglich die Freundlichkeit des Verkaufspersonals ist annähernd gleich geblieben. Am drastischen sind die Veränderungen in den Bereichen Gestaltung des öffentlichen Raums und Angebot an Handel, Dienstleistungen, Gastronomie. * Veränderungen unter 5% werden als gleichbleibend gewertet. Ausprägung Gut Zufriedenstellend Verbesserungswürdig schlecht Note 1,00-1,50 1,51-2,50 2,51-3,50 3,51-4,00 12

68 Passanten, Online- und Schülerbefragung Allgemeine Ergebnisse Welche Einzelhandelsangebote vermissen Sie in Hoya? (n=391) Obwohl nach dem Einzelhandelsangebot gefragt wurde, bezogen sich 9 % der Nennungen auf das Angebot im Bereich Gastronomie. Bereits 2003 wurden die Sortimente Textilien, Schuhe und Lederwaren sowie ein besseres Gastronomieangebot am meisten vermisst. Die befragten Schüler vermissen u.a. Textilien, Elektro und Gastronomie (v.a. Fast-Food). Vermisste Sortimente Prozent Textilien 31% Schuhe/ Lederwaren 13% Gastronomie 9% Elektro 6% Drogerie/ Kosmetik/ Parfüm 5% Deko 5% Haushaltsartikel 5% Lebensmittelspezialitäten 4% Sportbedarf 2% Fachgeschäfte 2% Bastel-/ Nähbedarf 2% Spielwaren 1% Bio 1% Reformhaus 1% Möbel 1% Bücher 1% Fahrräder 1% Discounter 1% x=728 Angaben <1% und Einzelnennungen wurden aus Gründen der Übersichtlichkeit entfernt Mehrfachnennungen möglich 13

69 Passanten- und Onlinebefragung Stärken Stärken aus Perspektive der Befragten (n=311) (Mehrfachnennung möglich) 100% 90% 80% 25% Einzelhandel Häufigste Nennungen (kategorisiert) Gute Grundversorgung Magnetbetriebe famila und REWE Persönlicher Kontakt Discounter 70% 60% 25% Atmosphäre/ Aufenthaltsqualität Gemütlichkeit Schloss & Fachwerk Dörfl. Charakter (man kennt sich, Freundlichkeit) 50% 40% 30% 14% 12% Verkehr/ Parkplätze Lage Kurze Wege Ausreichend Parkplätze Weser Schöne Landschaft Kino, Freibad, Sport (Fitness + Vereine) 20% 7% Freizeit Ärztliche Versorgung 5% Dienstleistung 10% 0% 4% 3% 3% 3% 1% Sonstige Wirtschaft Keine Potenzial vorhanden Gastronomie x=391 (Passanten- und Online-Befragung zusammengefasst) Mehrfachnennungen möglich 14

70 Schülerbefragung Stärken Stärken aus Perspektive der Befragten (n=46) (Mehrfachnennung möglich) 100% 90% 80% 32% Einzelhandel Häufigste Nennungen (kategorisiert) viele Einkaufsmöglichkeiten Vielfalt an Läden Zahlreiche Anbieter im Bereich Lebensmittel (Discounter, Rewe, famila) 70% 60% 50% 26% Freizeit Freibad Kino 40% 13% Lage Weser Der Verkehr, die Dienstleistungen, die Wirtschaft und das Potenzial der Stadt werden von der Jugend nicht als Stärken genannt. 30% 20% 10% 0% 13% 10% 6% 1% Atmosphäre/ Aufenthaltsqualität Sonstige Gastronomie Keine Übersichltlichkeit/ Ruhe, kurze Wege Attraktivität der Innenstadt Sitzplätze Schulen Restaurants x=72 (Mehrfachnennungen möglich) 15

71 Expertengespräche Stärken (Auswahl) Eine Auswahl an genannten Stärken aus Perspektive der Experten inhabergeführte Geschäfte mit Fachpersonal Man bekommt alles was man braucht gutes Lebensmittelangebot Service und Vertrauen famila Wochenmarkt persönlich, man kennt sich Filmhof Hoya, Freizeitangebot Wohlfühlen Weserlage Landschaft Schulen, Ärzte, Vereine Aufenthaltsqualität Fahrradtourismus ausreichend Parkplätze blaue Brücken Patenschaften Pflanzbeete familienfreundlich Events/ Kultur (Katharinenmarkt, PaPlaPa, Bürgerschiessen) etc 16

72 Passanten- und Onlinebefragung Schwächen Schwächen aus Perspektive der Befragten (n=338) (Mehrfachnennung möglich) 100% 90% 80% 35% Einzelhandel Häufigste Nennungen (kategorisiert) wenig Angebote (auch für Jüngere) geringe Auswahl (Bekleidung) wenig Fachgeschäfte keine Highlights 70% 60% 16% Leerstand leer stehende Geschäfte Erscheinungsbild der Leerstände 50% 40% 30% 20% 10% 0% 16% 13% 7% 5% 3% 2% 1% 1% 0% 1% Atmosphäre/ Aufenthaltsqualität Verkehr/ Parkplätze Gastronomie Sonstige Freizeit Pot. ungenutzt Image DL keine Lage unbelebt unattraktiv Sauberkeit / Pflege der Grünflächen Weserpromenade Poller zu schnelle Vergabe von Strafzetteln Ampelphasen an der Ortsdurchfahrt Anbindung famila - Innenstadt Gelegenheit zum Abends weggehen fehlen Potenzial der Weser wird nicht ausreichend genutzt x=444 (Passanten- und Online Befragung zusammengefasst) Mehrfachnennungen möglich 17

73 Schülerbefragung Schwächen Schwächen aus Perspektive der Befragten (n=44) (Mehrfachnennung möglich) 100% 90% 80% 31% Einzelhandel Häufigste Nennungen (kategorisiert) zu wenig Textilgeschäfte geringe Auswahl an Läden unattraktive Geschäfte Schließung von Betrieben 70% 60% 50% 27% Atmosphäre/ Aufenthaltsqualität Hallen unbelebt unattraktiv Sauberkeit der Grünflächen 40% 30% 20% 22% 7% Verkehr/ Parkplätze Sonstige Ampel kein Bahnhof Busverbindung Straßenzustand, Baustellen 10% 5% Gastronomie kein McDonald s 0% 4% 4% Freizeit keine keine Diskothek x=55 (Mehrfachnennungen möglich) 18

74 Expertengespräche Schwächen (Auswahl) Eine Auswahl an genannten Schwächen aus Perspektive der Experten fehlende Transparenz Eigentümerverhältnisse Leerstände uneinheitliche Öffnungszeiten keine Vielfalt kein Zusammenhalt der Kaufmannschaft (mehr) mangelnde Begeisterungsfähigkeit Negativ- Image Qualität/ Mangel Gastronomie kein Leben, wenige Menschen in der Stadt Nachfolgeproblematik unzureichende Ärzteversorgung Poller famila Park-/ Knöllchenproblematik v.a. Weser: ungenutztes Potenzial Hallenhausen tlw. marode Bausubstanz Staus Kümmerer fehlt Terminkoordination der Events mangelndes Angebot für Fahrradtouristen etc 19

75 Passanten- und Onlinebefragung Verbesserungsvorschläge Verbesserungsvorschläge aus Perspektive der Befragten (n=280) Im Einzelhandelsbereich wurden mit 179 Nennungen am meisten Verbesserungsvorschläge genannt. Insgesamt wurde am häufigsten mehr Vielfalt bzw. mehr (Fach-) Geschäfte angegeben. Das Angebot, das am häufigsten gewünscht wurde war Bekleidung/ Junge Mode 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 32% 16% 14% 10% 9% 5% 5% 4% 1% 1% 0% 1% Einzelhandel Atmosphäre/ Aufenthaltsqualität Verkehr/ Parkplätze Gastronomie Sonstiges Leerstand Image/ Werbung Freizeit Wochenmarkt Dienstleistung Schloss Tourismus Häufigste Nennungen (kategorisiert) mehr Vielfalt/ Branchenmix mehr Fachgeschäfte einheitliche Öffnungszeiten (Sa) einladende Schaufenstergestaltung Fassadenverschönerung Aufwertung öffentlicher Raum Barrierefreiheit Begrünung Grüne Welle Poller entfernen Parkscheibenregelung abschaffen Philipp-Schwarze-Straße umdrehen Mehr Gastronomie an der Weser Café, Bar, Kneipenauswahl erhöhen Idee: Schwimmendes Restaurant Mehrgenerationenhaus Leerstandsmanagement Binnenmarketing & Events Bouleplatz einrichten Größer, öfter (auch am Wochenende) x=555 (Passanten- und Online Befragung zusammengefasst) Mehrfachnennungen möglich 20

76 Schülerbefragung Verbesserungsvorschläge Verbesserungsvorschläge aus Perspektive der Befragten (n=42) Die Schüler vermissen v. a. Bekleidungsgeschäfte. Zudem wünschen sich die Befragten mehr Angebote in den Bereichen Gastronomie oder (vereinzelt) auch Freizeit, die direkt auf Jugendliche ausgerichtet sind. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 53% 24% Einzelhandel Gastronomie Häufigste Nennungen (kategorisiert) mehr Geschäfte Kleidung (u.a. Filialisten) Elektrogeschäft Mehr günstige Angebote Schuhe Sportartikel Handygeschäft Mehr Gastronomie (u.a. Café, Bars) für Jugendliche Fast Food (u.a. McDonald s) 20% 10% Verkehr/ Parkplätze Bessere/ mehr Busverbindungen Bessere Straßen 10% 9% Freizeit Diskothek 0% 4% Stadtgestaltung Grünanlagen x=91 (Mehrfachnennungen möglich) Verschönerung des Stadtbildes 21

77 CIMA GmbH CIMA CIMA GmbH Expertengespräche Verbesserungsvorschläge (Auswahl) Eine Auswahl an genannten Verbesserungsvorschlägen aus Perspektive der Experten Imagearbeit (z.b. auch über Schulen) Marketing verbessern Einkaufsführer aktualisieren Gemeinschaft stärken Einzelhandelsangebot abrunden (Sport-, Bekleidungs-, Fahrradgeschäft, Reformhaus, Parfümerie, ) Leerstandsproblematik verstärkt angehen Kernöffnungszeiten umsetzen Erlebniseinzelhandel realisieren Kümmerer einstellen/ benennen kein Kaufzwang vermitteln Poller entfernen mehr zum Bummeln einladen Art kleine Schlachte realisieren bessere Pflege der Grünanlagen Potenziale Fahrradtourismus nutzen Besonderheiten schaffen mehr Kultur-/ Freizeitangebote (z. B. Schloss) marode Gebäudesubstanz sanieren (v.a. an der Weser) Shuttle- Service installieren etc 22

78 Fazit/ Zusammenfassung der CIMA Stärken-Schwächen-Analyse Stärken-Schwächen: Angebot/ Nutzungen Stärken Schwächen + tlw. hochwertiger Einzelhandelsbesatz + inhabergeführter Facheinzelhandel + persönlicher Kundenkontakt, Service, Beratung + Frequenzbringer famila + attraktiver Wochenmarkt mit Potenzial (Ansätze Erlebnischarakter) + Mix aus Wohnen, Handel und Dienstleistungen + Kino Filmhof Hoya + ausreichend gute Angebote für Familien (Bildung, Freizeit, Events ) geringer Bummelfaktor Erdgeschossnutzungen lückenhaft, durch Leerstände/ Wohnen unterbrochen lückenhafter Branchenmix nur wenige Highlights uneinheitliche Öffnungszeiten ungenutzte Potenziale im Gastronomie-Bereich 23 etc

79 Fazit/ Zusammenfassung der CIMA Stärken-Schwächen-Analyse Stärken-Schwächen: Verkehr/ Parken Stärken Schwächen + allgemeine Parkplatzsituation + verkehrsberuhigter Bereich + Umsetzung der Verkehrsberuhigung durch Fahrbahnverengung und Begrünung unzureichende Hinweise auf bestehende Parkmöglichkeiten mangelnde Hinweise auf Parkmodalitäten unattraktive Umsetzung der Verkehrsberuhigung durch Poller Negativ-Image 24 etc

80 Fazit/ Zusammenfassung der CIMA Stärken-Schwächen-Analyse Stärken-Schwächen: Städtebau Stärken Schwächen + tlw. alte wertvolle Bausubstanz, die das gemütliche Kleinstadtflair prägt + tlw. hochwertig renovierte Gebäude + recht kompakte Zentrenstruktur, kurze Wege + Anbindung der Frequenzbringer an die Innenstadt dichte Bebauung vor der Weser, sind einem möglichen Promenadencharakter abträglich renovierungsbedürftige unattraktive, in die Jahre gekommene Gebäude/ Fassaden erhebliche Unternutzung vorhandener Flächenpotenziale kleinteilige Strukturen, begrenzte Flächen vorhandener Ladenlokale Bruch im Stadtbild durch rückwärtige Lage des ehemaligen Minimal-Gebäudes Verbindung famila-innenstadt noch unausgereift eingeschränkte Barrierefreiheit 25 etc

81 Fazit/ Zusammenfassung der CIMA Stärken-Schwächen-Analyse Stärken-Schwächen: Aufenthaltsqualität/ Gestaltung/ Möblierung Stärken + Gemütlicher, liebevoller Kleinstadtcharakter kommt zum tragen, umgebende Landschaft + vereinzelt ansprechende Gestaltung der Vorgeschäftsbereiche + einladende Geschäfte + liebevolle, attraktive Schaufenstergestaltung + gute Ansätze bzgl. Aufenthaltsqualität (Spielgeräte, Brunnen, Begrünung, Sitzmöglichkeiten, ), Liebe zum Detail + tlw. Patenschaften (Pflanzbeete) + u. E. Pflasterung (Stichwort: Barrierefreiheit) Schwächen markante Leerstandsproblematik unausgeschöpftes Potenzial Weser (Aufenthaltsqualität!) nicht mehr zeitgemäße Ladenlokale (Größe und Gestaltung!) im Einzelhandel sowie in den Bereichen Gastronomie und Dienstleistung unattraktive Schaufenster sowie Vorgeschäftsbereiche heruntergekommene, ungestaltete Leerstände unauffällige Eingangs-/ Zugangsbereiche der Innenstadt/ Weserpromenade u. E. unzureichende Sauberkeit/ Pflege (z.b. der Begrünung) 26 etc

82 Fazit/ Zusammenfassung der CIMA Stärken (Auswahl) 27 etc

83 Fazit/ Zusammenfassung der CIMA Schwächen (Auswahl) Innenstadt..? Weserpromenade..? 28 etc

84 CIMA 2013 Fazit/ Zusammenfassung der CIMA Stärken-Schwächen-Analyse Stärken-Schwächen: Vermarktung/ Organisation Stärken + aktive Fördergemeinschaft + Hoya ohja! + Grafschaft Hoya Die lebenswerte Mitte von Niedersachsen + attraktiver, gepflegter, innovativer Internetauftritt + erfolgreiche Veranstaltungen und Aktionen Schwächen Außenwahrnehmung/ Image unzureichender Bekanntheitsgrad der Innenstadt v. a. bei Bürgern in den Neubaugebieten von Hoya geringes Gemeinschaftsgefühl, mangelnde(s) Miteinander und Beteiligung fehlende Investitionen kein Kümmerer für Umsetzung zentraler Maßnahmen/ mangelndes Verantwortungsgefühl Einzelner Feste, Veranstaltungen und Märkte nur Strahlkraft für den Augenblick tlw. Terminkoordinierung Veranstaltungen 29 etc

85 propomarium.wordpress.com CIMA 2013 agrardienst-freising.de Fazit/ Zusammenfassung der CIMA Chancen-Risiken Hoyas Chancen-Risiken Chancen Risiken Erkennen der Potenziale, aktiv Profilierungsmöglichkeiten nutzen Stärken der Gemeinschaft Gemeinsam etwas bewegen! Verbesserung des Images Verdichtung und Optimierung des Angebotes, Stärkung Wochenmarkt kleinstädtisches Flair leben und als Besonderheit nach außen tragen (Individualität im Einzelhandel, etc.) Steigerung Aufenthaltsqualität, Aufwertung Promenade etc. Potenziale Weser, Schloss, Fahrradtourismus verstärkt nutzen Engagement Fördergemeinschaft Beibehalt und Ausbau der Veranstaltungen Ausbau der Dachmarke, des Marketings vorhandene Potenziale nicht nutzen Untätigkeit, Resignation, Desinteresse Bringt eh alles nix! fehlendes Gemeinschaftsgefühl/ fehlende Identifikation mit Hoya Stärkung des Trittbrettfahrertums Untätige profitieren von den Bemühungen anderer mangelnde Investitionsbereitschaft/ Kooperation; wachsende Konkurrenz in den Umlandkommunen Trading Down/ Ausbluten der Innenstadt dauerhaftes Wegbleiben der Kunden etc 30

86 Einzelhandelskonzept Stadtkern Hoya Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus 1. Analyse Passanten-, Online- und Schülerbefragung, Expertengespräche Fazit/ Zusammenfassung der CIMA Profilierungsstrategie Onlinebefragung zur Profilbildung Profilierungsstrategie für Hoya/ Weser Maßnahmenkonzept Sofortprogramm Marketingkonzept Umgestaltung öffentlicher Raum Weitere Maßnahmen Befragung der Einzelhändler und Dienstleister Zeitplan Kostenkalkulation/ Finanzierungskonzept Organisationskonzept Der Startschuss ist gefallen 91 31

87 Einzelhandelskonzept Stadtkern Hoya Projektstruktur Profil Hoya Strategische Zielsetzung Maßnahmenkonzept Entwicklung von Maßnahmen zur Umsetzung der strategischen Ziele Sofortprogramm Marketingkonzept Umgestaltung öffentlicher Raum Weitere Maßnahmen Zeitplan Kostenkalkulation/ Finanzierungskonzept Organisationskonzept 32

88 Onlinebefragung zur Profilierungbildung Statistische Daten der Befragten Onlinebefragung Geschlecht der Befragten Wo? zukunft-hoya.de Wann? bis weiblich 46 43% männlich 60 57% Im Vergleich zur ersten Befragung geringere Beteiligung Annähernd Gleichverteilung in der Altersstruktur* 07 % bis 25 Jahre 83 % zwischen 26 und % über 65 Jahre Alter der Befragten Anzahl? 119 Personen beteiligten sich* 1%6% 7% 22% 32% 22% 9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% bis ueber 65 *Rundungsdifferenzen sind möglich Fehlende Daten = keine Angabe 33

89 Onlinebefragung zur Profilierungbildung Herkunft der Befragten Wo kommen die Befragten her? (n=105) fast die Hälfte der Befragten kommt aus der Stadt Hoya (46 %). Hilgermissen 11% 6 % gaben einen sonstigen Herkunftsort an; dazu zählten insbesondere: Balge, Haßbergen, Nienburg/Weser, Schwarme. Hoyerhagen 4% Bücken 19% Hoya 46% Hassel 3% Eystrup 8% Hämelhausen 0% Warpe 1% Schweringen 3% Gandesbergen 0% 34 Kartenquelle:

90 Onlinebefragung zur Profilierungbildung Spontannennungen über Hoya Was fällt Ihnen spontan ein, wenn Sie an die Stadt Hoya denken (Top-5 Nennungen)? Lage an der Weser 30 tot, langweilig 19 hübsch, gemütlich 15 Leerstand 09 Grafschaft, Schloss 08 x=134 Weitere Nennungen: Lebenswert (5) Städtebauliche Sünden (4) Katharinenmarkt (3) (41) Quelle: Wikipedia Schloss Hoya 35

91 Onlinebefragung zur Profilierungbildung Top-2-Box Stärken/Schwächen Analysebereich Stärken Schwächen Angebot/ Nutzungen Filmhof Hoya Persönlicher Kundenkontakt, Service, Beratung Erdgeschossnutzungen lückenhaft Geringer Bummelfaktor Verkehr/ Parken Allg. Parkplatzsituation Erreichbarkeit der Geschäfte Unattraktive Umsetzung der Verkehrsberuhigung durch Poller Verkehrsführung Städtebau Tlw. wertvolle alte Bausubstanz Recht kompakte Zentrenstruktur Renovierungsbedürftige, unattraktive, Gebäude/ Fassaden Erhebliche Unternutzung vorhandener Flächenpotentiale Aufenthaltsqualität/ Gestaltung/ Möblierung Gute Ansätze (Spielgeräte, Brunnen, Begrünung, Sitzmöglichkeiten) Gemütlicher, liebevoller Kleinstadtcharakter Heruntergekommene, ungestaltete Leerstände Unausgeschöpftes Potenzial Weser n 103 Vermarktung/ Organisation Erfolgreiche Veranstaltungen und Aktionen Grafschaft Hoya Die lebenswerte Mitte von Niedersachsen Geringes Gemeinschaftsgefühl, mangelndes Miteinander Kein Kümmerer / mangelndes Verantwortungsgefühl Einzelner 36

92 Onlinebefragung zur Profilierungbildung Hoya ohja Bekanntheit und Bewertung Hoya ohja Der Bekanntheitsgrad von Logo und Slogan in Hoya ist sehr groß Lediglich 9 % der Befragten war Hoya ohja vorher nicht bekannt Fast 2/3 aller Befragten gefällt der Slogan Etwas mehr 50 % aller Befragten gefällt das Logo Der Slogan 23,9% 39,4% 16,5% 20,2% Das Logo 13,5% 43,2% 28,8% 14,4% n 110 0% 20% 40% 60% 80% 100% gefällt mir sehr gefällt mir gefällt mir weniger gefällt mir gar nicht 37

93 Onlinebefragung zur Profilierungbildung Alleinstellungsmerkmale Bitte bewerten Sie die folgenden Alleinstellungsmerkmale 0% 20% 40% 60% 80% 100% Wirtschaftskraft Versorgungsqualität Fahrräder Natur/Landschaft/Weser Schloss/Grafenstadt Freizeit/Erholung inhabergeführter Einzelhandel Dörflicher Charakter/ Gemütlichkeit Zwergensage 0% 20% 40% 60% Wirtschaftskraft Versorgungsqualität Fahrräder Natur/Landschaft/Weser Schloß/Grafenstadt Freizeit/Erholung inhabergeführter Einzelhandel Dörflicher Charakter/ Gemütlichkeit Zwergensage Bewertung ØNote Zustimmungsgrad Die höchste Bedeutung werden Bewertung der Wirtschaftskraft ØNote Zustimmungsgrad und der Versorgungsqualität beigemessen Die höchste Zustimmung der Bevölkerung mit einem Alleinstellungsmerkmal für Hoya liegt bei den Merkmalen Schloss/Grafenstadt sowie Natur/ Landschaft/ Weser 38

94 Onlinebefragung zur Profilierungbildung Schwerpunkte fürs Marketing Mit welchem der nachfolgenden Schwerpunkte würden Sie Hoya zukünftig bewerben? Dörflicher Charakter/ Gemütlichkeit 39% 51% 11% 0% Fahrräder 39% 51% 9% 1% Freizeit/Erholung 38% 52% 9% 1% Zwergensage 38% 53% 8% 1% Wirtschaftskraft 38% 52% 9% 1% Schloß/Grafenstadt 38% 52% 10% 1% inhabergeführter Einzelhandel 37% 53% 9% 1% Natur/Landschaft/Weser 37% 52% 10% 1% Versorgungsqualität 37% 53% 9% 1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Soll Hauptmerkmal sein Soll großen Anteil haben Soll kleinen Anteil haben Sollte nicht berücksichtigt werden keine Schwerpunkte identifizierbar, alle Eigenschaften scheinen geeignet. n 98 39

95 Profilierungsstrategie für Hoya/Weser Ausgangssituation Zusammengefasste Aufstellung der wichtigsten Merkmale Hoyas: gemütlich Fahrräder (Tourismus & Produktion) Natur/Landschaft/Weser Wirtschaftskraft Schloss/Grafenstadt gute Versorgungsqualität hohe Aufenthaltsqualität Aber: Außenauftritt vorwiegend als Teil der Samtgemeinde geringe Aufenthaltsdauer Verbesserungswürdige Gestaltung des öffentlichen Raums Handlungsbedarfe bei Ladengestaltung und Warenangebot kein klares Profil für die Stadt 40

96 Profilierungsstrategie für Hoya/Weser Was Hoya bieten muss Die Basis Alleinstellungsmerkmale Zuspitzung und Abgrenzung Wohnen und Wohlfühlen Positionierung als reizende, gemütliche Kleinstadt mit hohem Wohnwert Naturnahe Erholung und Freizeitgestaltung Kleinstädtisches Flair mit Fachwerkkunst Versorgungs- und Lebensqualität stehen im Vordergrund 41

97 Profilierungsstrategie für Hoya/Weser Was Hoya bieten muss Die Basis Alleinstellungsmerkmale Zuspitzung und Abgrenzung Selbstbewusst auftreten Verbindung der gräflichen Vergangenheit mit heutiger Leistungskraft Einzigartige Burganlage an der Mittelweser Traditionelle Feste und Kulturangebote Wirtschaftsstärke und Standortfaktoren Werte und Tradition treffen Moderne 42

98 Profilierungsstrategie für Hoya/Weser Was Hoya bieten muss Die Basis Alleinstellungsmerkmale Zuspitzung und Abgrenzung Neugierig machen durch gelebte Historie Alles andere als alltäglich Verdichtung der Alleinstellungsmerkmale auf wenige profilprägende Elemente Dies sind: Wohlstand, Ehrgeiz/ Wettbewerb sowie Geborgenheit/ Gemeinschaft Zukünftige Vermarktung konsequent gestalten 43

99 Profilierungsstrategie für Hoya/Weser Hoya ohja! den Slogan mit Inhalten füllen Hoya ohja sehr einladend! Man wird zum Bummeln und Verweilen angeregt Zwischenmenschlichkeit wird groß geschrieben, schließlich kennt man sich Hoya ohja richtig kraftvoll! Angebote von Segeln über Reiten bis Vereinssport halten aktiv In Hoya packt jeder an. Den Unternehmen geht es gut am Standort Hoya ohja rundum versorgt! Die vielfältigen Angebote aus den Bereichen Bildung, ärztliche Versorgung, Dienstleistungen ergänzen sich mit dem Einzelhandel zu einer sehr guten Grundversorgung Hoya ohja wie natürlich! Naturnahe Erholung mit Weserblick Hoya ohja immer noch adlig! Die abwechslungsreiche Historie der Stadt ist heute noch spürbar Schloss, Graf und Katharinenmarkt erzählen von einer spannenden Vergangenheit Im Rahmen der Profilierungsstrategie wurde auch angeregt, dass die bestehende und etablierte Wort-Bild-Marke Hoya ohja für den Standort weiterentwickelt und verwendet wird (s.o.). In Rücksprache mit dem Rechteinhaber ist derzeit eine uneingeschränkte Verwendung der Wort-Bild-Marke für Hoya/Weser nicht möglich. 44

100 Profilierungsstrategie für Hoya/Weser Exkurs: Zwergensage Exkurs: Hintergrund der Sage über die Zwerge von Hoya Die Zwerge baten den damaligen Grafen um den Gefallen, ein rauschendes Fest in seinem Schloss feiern zu dürfen Zum Dank erhielt der Graf dafür drei Geschenke ein Salamanderlaken, ein Schwert sowie einen güldenen Ring mit einem roten Löwenstein Der Clou: Solange diese drei Dinge beieinander bleiben, wird es um die Grafschaft wohl stehen! Jahrelang wurden die Geschenke gehütet, bis Salamanderlaken und Schwert eines Tages verschwunden sind und das Ende der Grafschaft einläuteten Es gilt die drei Geschenke mit neuer Symbolkraft zu versehen und das Wohlergehen der Grafschaft zukünftig zu sichern 45

101 Profilierungsstrategie für Hoya/Weser Hoya, wohltuend, aufstrebend, brilliant! Zwergensage als roter Faden möglich & wohltuend Geborgenheit, Gemeinschaft, Sicherheit, Natürlichkeit, Regeneration Lebensqualität Symbolisiert durch das Salamanderlaken aufstrebend Wettbewerb, Ehrgeiz, Kampf Symbolisiert durch das Schwert brilliant Wohlstand, Handwerk, Einzelhandel, Wirtschaftskraft Symbolisiert durch den goldenen Ring Vereint man die Symbole und entwickelt sie ständig weiter, ist das Fundament für das Wohlergehen der Grafschaft gelegt 46

102 Einzelhandelskonzept Stadtkern Hoya Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus 1. Analyse Passanten-, Online- und Schülerbefragung, Expertengespräche Fazit/ Zusammenfassung der CIMA Profilierungsstrategie Onlinebefragung zur Profilbildung Profilierungsstrategie für Hoya/ Weser Maßnahmenkonzept Sofortprogramm Marketingkonzept Umgestaltung öffentlicher Raum Weitere Maßnahmen Befragung der Einzelhändler und Dienstleister Zeitplan Kostenkalkulation/ Finanzierungskonzept Organisationskonzept Der Startschuss ist gefallen 91 47

103 Einzelhandelskonzept Stadtkern Hoya Projektstruktur Profil Hoya Strategische Zielsetzung Maßnahmenkonzept Entwicklung von Maßnahmen zur Umsetzung der strategischen Ziele Sofortprogramm Marketingkonzept Umgestaltung öffentlicher Raum Weitere Maßnahmen Zeitplan Kostenkalkulation/ Finanzierungskonzept Organisationskonzept 48

104 Sofortprogramm Definition Hier passiert etwas! Es sind erste sichtbare Erfolge mit Signalwirkung erkennbar! Dadurch wird Interesse und Aufmerksamkeit geweckt! Profil Hoya Strategische Zielsetzung Maßnahmenkonzept Entwicklung von Maßnahmen zur Umsetzung der strategischen Ziele Ggf. können dadurch weitere Anlieger überzeugt, gewonnen und mitgerissen werden! Sofortprogramm Marketingkonzept Umgestaltung öffentlicher Raum Weitere Maßnahmen Die Maßnahmen sind relativ kostengünstig und schnell umsetzbar! Kostenkalkulation/ Finanzierungskonzept Zeitplan Organisationskonzept Verlieren Sie keine Zeit! gehen Sie s an! 49

105 Quelle: rueganger-anzeigen.de; cima.de; Stadt Sehnde CIMA 2013 Sofortprogramm Wiedererkennungswert Entwicklung einer Wort-Bild-Marke (-> kombiniert grafische und textliche Elemente in einer Darstellung (Logo) Entwicklung einer Wort-Bild-Marke in enger Orientierung an dem Profil erhöht den Wiedererkennungswert und die Bekanntheit nach außen sowie die Geschlossenheit/ Identifikation nach innen Jeder kann bzw. soll diese nutzen und vermarkten Anlieger müssen sich damit identifizieren können, Externe muss diese ansprechen/ihr Interesse wecken Entwicklung z. B. in der Lenkungsgruppe, einem Arbeitskreis oder einem Schüler- und Bürgerwettbewerb Umsetzung durch Agentur Aber: Erhöhter Kommunikationsbedarf, da hoya-ohja etabliert und verankert ist Ggf. Abwandlung des Logos der Samtgemeinde, als Logofamilie 50

106 Sofortprogramm Aktionen/ Veranstaltungen mit Strahlkraft Aufgreifen des Profils in Veranstaltungen und Aktionen Stärkung des Gemeinschaftsgefühls/der Identifikation nach Innen Zunahme des Bekanntheitsgrades nach außen z. B. Durchführung eines themenbezogenen Schaufensterwettbewerbs Quelle: Bewertung durch die Kunden, die Kinder medienwirksame Veranstaltung, Gewinn neuer Kunden Quelle: z. B. Thema Service im Fokus: gemeinschaftliche Servicewoche der Gewerbetreibenden Für eine Woche steht der gute Service im Mittelpunkt besondere Zusatzleistungen unter dem Motto Bei uns werden Sie gräflich empfangen Ausrollen roter Teppiche geringe Kosten, große (mediale) Wirkung z. B. Thema Gemeinschaft im Fokus: Gemeinsam statt einsam Familienbrunch gräfliches Nightlife-Dinner Gut mit bestehenden Maßnahmen kombinierbar 51

107 Marketingkonzept Aktionen/ Veranstaltungen Regelmäßiges Aufgreifen des Profils in den erfolgreichen bestehenden und in neuen Veranstaltungen Stärkung des WIR-Gefühls, Steigerung des Bekanntheitsgrades Unterstützung der Profilbildung Verstetigung der Zwergenweihnacht der Fördergemeinschaft Initiierung weiterer Events, die an das Thema Grafschaft anlehnen, z. B.: Frühjahr: Nachstellung der Schlacht zwischen Bremen und Hoya ( Hoyaer Fehde ) Sommer: Abwechselnd mit der Walpurgisnacht wird ein rauschendes Fest, wie es die Sage darstellt, gefeiert Herbst: Katharinenmarkt mit durch das Grafenpaar ernannten Repräsentanten/Botschaftern Hoyas für ein Jahr Winter: Zwergenweihnacht Norderstedt 52

108 Sofortprogramm Aufenthaltsqualität verbessern Aufbereitung der Bänke Hochwertigerer, einladender Eindruck durch Neuanstrich geringer Umsetzungsaufwand Erzeugen von mehr Gemütlichkeit Feinabstimmung mit der übrigen Stadtmöblierung Abfallkorb Main je ca. 390 netto Austausch der Mülleimer Aufwertung des Gesamterscheinungsbildes Innenstadt durch hochwertige Mülleimer Feinabstimmung mit übriger/ bereits vorhandener Stadtmöblierung Option: Initiierung eines Mülleimer-Contests Abfallkorb Aller je ca. 230 netto *zzgl. Montage, 53

109 Sofortprogramm Leerstands- und Flächenmanagement Vermarktung Leerstände erfolgreich anbieten Eigentümer sensibilisieren: Vermietung nicht an den erst besten, sondern möglichst an fehlende Branchen aktive Vermarktung der leer stehenden Flächen Tag des offenen Leerstands Besichtigung verfügbarer Gewerberäume im Zentrum Möglichkeiten zur direkten Kontaktaufnahme mit den Vermietern Vorstellung von Kooperationspartnern und Beratungsangeboten für Existenzgründer aktive Ergänzung der bestehenden Einträge auf der Webseite der Samtgemeinde permanente Datenbank-Pflege erforderlich *ggf. individuelle Aufwandsentschädigung für Eigentümer 54

110 Quelle: CIMA GmbH 2011 Foto: CIMA 2013 Quelle: CIMA GmbH 2011 Sofortprogramm Leerstands- und Flächenmanagement Gestaltung der Leerstände/ Ergänzende Nutzung Attraktivere Gestaltung/ Nutzung des Leerstandes nach außen. Beseitigung des Eindrucks toter Schaufenster Plakat: Leerstandsgestaltung Hochwertige Plakatierung der Schaufenster, z. B. mit Motiven Hoyas oder Darstellungen der gräflichen Geschichte, Zwergensage, Salamanderlaken Alternativ Aufwertung/Dekoration leer stehender Schaufenster durch Einzelhändler, THW, Kindergärten, (Sport-)Vereine, Reitschule Betrieb mit regionalen Produkten Insbesondere Zwischennutzung der Leerstände mit laufenden Mietverträgen in die Wege leiten (z.b. Lesungen, offene Ateliers, Kunstausstellungen, Konzerte, Fahrradstation, Erzählnächte ) (Land-)Markt oder ein Kooperationsgeschäft ins Auge fassen Anfrage bei lokalen Produzenten Kunsthalle auf Zeit 55

111 Sofortprogramm Qualifizierung der Einzelhändler Durchführung eines Workshops für die Einzelhändler mit (externen) Referenten Sensibilisierung für die Bedeutung von Serviceleistungen Mit Fachwissen Qualifizierung der Akteure vor Ort erreichen Mögliche Themen beinhalten z.b.: nachhaltige Kundenbindungsstrategien, Strategien zur Gewinnung neuer Kundengruppen, Gestaltung von Schaufenstern (visuelles Marketing), Personalschulungen (Erfolgreiche Kundenansprache im Geschäft) sowie gezielte Maßnahmenumsetzung (z.b. Events, Servicewoche). *ggf. zzgl. Reisekosten, Raummiete 56

112 Marketingkonzept Definition Das neue Profil nach Außen tragen! Entwicklung von Maßnahmen zur Vermarktung und Steigerung der Bekanntheit der Innenstadt Hoyas. Profil Hoya Strategische Zielsetzung Maßnahmenkonzept Entwicklung von Maßnahmen zur Umsetzung der strategischen Ziele Überschaubarer finanzieller Aufwand große Wirkung! Entwicklung der Wort-Bild- Marke als tragendes Element ist bereits Teil des Sofortprogramms. Sofortprogramm Marketingkonzept Zeitplan Umgestaltung öffentlicher Raum Weitere Maßnahmen Kostenkalkulation/ Finanzierungskonzept Organisationskonzept 57

113 CIMA 2013 Marketingkonzept Qualitäts-Bewertung der Gewerbetreibenden Anerkennung von Qualität und Originalität durch Auszeichnung der Geschäfte z. B. Auszeichnung der Gewerbebetriebe mit dem goldenen Ring von Hoya für das Geschäft das Jahres Motivation der Gewerbetreibenden Animation der Gewerbetreibenden etwas Besonderes umzusetzen, originell zu sein und aufzufallen ggf. Zertifizierung zu besonders qualitäts- und originalitätsbewusstem Gesamt-Quartier o. ä. ein gemeinsamer Zertifizierungsprozess würde das Gemeinschaftsgefühl stärken und wäre optimal als Marketinginstrument nutzbar 58

114 Marketingkonzept Infoflyer Erstellen eines neuen Info- und Einkaufsflyers Informationsmaterial für Neubürger und Besucher Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomieübersicht in Hoya Lageplan + kategorisierte Auflistung sowie weitere Informationen Informationen zu Parkmöglichkeiten Gestaltung in Orientierung an die Wort-Bild-Marke Vorteile des Infoblattes in Flyer-Form gegenüber umfassender, mehrseitiger Broschüre: geringer Kostenaufwand, schnelle Reaktion auf Änderungen im Quartier möglich *abhängig von Bild-, Kartenmaterial etc. 59

115 Marketingkonzept Temporäre Highlights setzen Temporäre Gastronomie im Sommer an der Weser ggf. in Kopplung mit Open-Air-Kino Schaffung eines gastronomischen Highlights in der Touristensaison Möglichkeiten reichen von Pop-Up-Restaurants (extrem kurzlebige Angebote) bis zu Probelokalen für Existenzgründer Als Räumlichkeiten fungieren Leerstände, Mietcontainer, Zelte Bei der Umsetzung bietet sich ggf. ein angeschlossenen Open-Air- Kino-Event an. Mietbare aufblasbare Leinwände oder Projektions- LKWs ermöglichen standortunabhängigen Einsatz Mögliche Standorte: an der Weser(-brücke), beim Schiffsanleger im Bürgerpark in der Innenstadt

116 bernburg.de CIMA 2013 Marketingkonzept Internet Web-Gruß -Seite für Hoya Bereitstellung einer Webseite, auf der Bürger, Besucher und Touristen ihre Grüße in Form eines Fotos hochladen können z.b. an markanten Punkten Zwerge aufstellen, mit denen man sich fotografieren lassen kann z.b. vor Geschäften Fotowände/ Figuren aufstellen (passend zur Wort-Bild- Marke) mit Loch zum Kopf durchstecken Alternativ könnte auch der Zwergenbrunnen vor der Grundschule zu diesem Zweck genutzt werden digitale Postkarten versenden, QR-Code-Tafel nwzonline.de 61

117 Umgestaltung öffentlicher Raum Definition Nicht alle Maßnahmen sind kurzfristig und unproblematisch umsetzbar, aber für Charakter und Aufenthaltsqualität der Innenstadt Hoya von besonderer Bedeutung! Profil Hoya Strategische Zielsetzung Maßnahmenkonzept Entwicklung von Maßnahmen zur Umsetzung der strategischen Ziele Finanzieller Aufwand je nach Umfang regulierbar Sofortprogramm Marketingkonzept Umgestaltung öffentlicher Raum Weitere Maßnahmen Voraussetzungen: Akquirierung von Geldern (Privatinvestitionen, Fördergelder ) Zeitplan Management, ggf. Baustellenmarketing, Unterstützung durch Lenkungsgruppe Kostenkalkulation/ Finanzierungskonzept Organisationskonzept Prioritäten setzen 62

118 Foto: CIMA GmbH 2011 Umgestaltung öffentlicher Raum Markierung der Ortsmitte Installation von Schildern, Bannern oder Beflaggung Der Kunde soll die Innenstadt nicht erst suchen müssen Auf Innenstadt frühzeitig hinweisen durch Schilder, Banner oder Beflaggung in unmittelbarer Nähe zur Langen Straße z. B. an der Phillip-Schwarze-Straße, Weserpromenade, etc. Gestaltung in Anlehnung an die Wort-Bild-Marke/ das Profil Austauschbarkeit der Informationsträger, um aktuelle Veranstaltungen bewerben zu können Innenstadt..? 63

119 CIMA GmbH, 2008 CIMA 2013 Umgestaltung öffentlicher Raum Besucherleitsystem installieren Realisierung eines einheitliches touristischen Leitsystems Verbesserung der Besucherführung durch Ausschilderung zentraler Punkte und Sehenswürdigkeiten, wie: Schloss, Silberlinde, Weserpromenade, Innenstadt, Martinskirche, Heimatmuseum, Gestaltung in Anlehnung an die ggf. neue Wort-Bild-Marke und in Synergie zur Sofortmaßnahme Markierung der Ortsmitte Ggf. Integration einer Übersicht vorhandener Angebote der Innenstadt Standorte: an markanten Eingangsbereichen/ Durchgängen, an ausgewählten Standorten in der Langen Straße/ Deichstraße, bei Famila *zzgl. Montage, Design, Statik, 64

120 Umgestaltung öffentlicher Raum Verkehrssituation verbessern Prüfung und ggf. Optimierung der allgemeinen Verkehrssituation in der Innenstadt Prüfung von Optionen zur Verbesserung der Pollersituation Aber: Befahrbarkeit der Langen Straße aufrecht erhalten barrierefreie Wegeverbindungen schaffen, insbesondere in der Innenstadt z.b. Querungsmöglichkeiten mit fußgängerfreundlichem Pflaster (auch Rollatoren geeignet) in Kreuzungsbereichen, ohne Bordkanten Innenstadt..? Philipp-Schwarze-Str. als zusätzlicher Stadteingang nutzbar? ggf. Umkehrung der Einbahnstraßenregelung / ggf. temporärer Versuch Park-/Einkaufsflyer für einen begrenzten Zeitraum an Falschparker verteilen um auf die vielfältigen Möglichkeiten hinzuweisen Alternativ: Werbeparkscheiben, Gummibärchen, Gutscheine 65

121 Umgestaltung öffentlicher Raum Aufenthaltsqualität verbessern Installation neuer Sitzmöglichkeiten bereits Sitzgelegenheiten vorhanden, eine Ergänzung in Orientierung am Profil wäre wünschenswert Schaffen von mehr Aufenthaltsmöglichkeiten und Treffpunkten Erzeugen von Gemütlichkeit und Wohlfühlcharakter Stärkung des Gemeinschaftsgefühls durch gemeinsame Aufbauaktion Patenschaften möglich Spielgeräteangebot ausbauen Silberlinde im Bürgerpark erinnert an Todesjahr des letzten Grafen (1582) Spielgeräte hier thematisch anpassen, z.b. ein kleines Grafenschloss als Kletterhaus, Salamanderlaken als fliegender Teppich (Schaukel), Zwerge die die Zwergensage erzählen (einzelne Stationen mit Hinweisschild), Belebung Hoyas und Beschäftigung für Kinder Übernahme von Patenschaften als Werbung, Sponsoring Norderstedt 66

122 Umgestaltung öffentlicher Raum Aufenthaltsqualität verbessern Weserpromenade aufwerten aktuell eher nichteinladende, türkise Wand von der Weser aus sichtbar; Aufwertung durch gestalterische Maßnahmen, z. B. in Form der Stadtsilhouette Hoyas, die auf der Wand angebracht werden könnte durch das Abbilden anderer Bilder/ einer Geschichte In Form der Realisierung von Kunst im öffentlichen Raum (z. B. als Schulprojekt denkbar) Quelle: CIMA 2012/2013 Norderstedt 67

123 Weitere Maßnahmen Definition Weitere mittel- und langfristige Maßnahmen auf dem Weg zum Ziel! Das i-tüpfelchen! Maßnahmen mit längerem Vorlauf, großer Überzeugungsarbeit, umfassender Planung Voraussetzungen: Engagement der Akteure in höherem Maße erforderlich (finanzielle, zeitliche Aspekte) Management, begleitet durch Lenkungsgruppe Profil Hoya Strategische Zielsetzung Maßnahmenkonzept Entwicklung von Maßnahmen zur Umsetzung der strategischen Ziele Kostenkalkulation/ Finanzierungskonzept Sofortprogramm Marketingkonzept Zeitplan Umgestaltung öffentlicher Raum Organisationskonzept Weitere Maßnahmen 68

124 Tourismus beleben Weitere Maßnahmen Quelle: Quelle: Mehrwert für (Rad-)Touristen schaffen Einrichtung eines (ggf. personell besetzten) Informationspunktes (i-punkt) für Radfahrer und Touristen Herausgabe/Verkauf hoyaspezifischer Souvenirs Die Souvenirs können die Touristen direkt behalten oder sie hinterlassen sie für eine gewisse Zeit z.b. an einer Souvenirwand am Rastplatz Weserblick. Wenn die Touristen ihre Adresse hinterlassen möchten, bekommen Sie ihr Souvenir nach der festgelegten Zeit als Erinnerung zugeschickt Fahrrad-Service-Station in der Innenstadt (ggf. in Synergie zum i-punkt) Möglichkeiten zum Luftaufpumpen, Reifen flicken, Abstellplätzen und Gepäckaufbewahrungsmöglichkeiten Fahrradevent für die Innenstadt: z.b. Radfahrerfrühstück an verkaufsoffenen Sonntagen Tüten mit kleinem Frühstück kostenlos an Radfahrer verteilen Quelle: orion-bausysteme.de *für ca. 300 Tüten, ggf. mit Sponsoring 69

125 Wochenmarkt erweitern Weitere Maßnahmen Erweiterung des Wochenmarktes Durch Einbezug von Einzelhändlern und (Sport-) Vereinen kann das Angebot des Wochenmarktes zu den Aktionstagen erweitert werden Dies hat neben Werbeeffekte für Einzelhändler und Vereine auch eine stärkere Belebung der Innenstadt an Markttagen zur Folge Eine Umsetzungsmöglichkeit mit doppeltem Nutzwert ist z.b. die sogenannte Standbank. Eine Kombination aus Sitzgelegenheit und aufbaubarem Marktstand Wahrung und Verbesserung der Qualität des Wochenmarktes sowie gegenseitige Interessensvertretung mit Hilfe eines Marktmeisters Quelle: Gespräche mit den Kunden und Betreibern zu ihren Wünschen und Bedürfnissen führen, um zu prüfen, ob das derzeitige Konzept und das Marketing angepasst werden sollte 70

126 Kernöffnungszeiten Weitere Maßnahmen Öffnungszeiten Kunden verlangen nicht zwingend nach Öffnungszeiten rund um die Uhr, aber verlässliche Zeiten in denen eingekauft werden kann Quelle: Da sich die Kunden diese nicht für jedes einzelne Geschäft merken werden, sind gut nach außen kommunizierte (Kern-) Öffnungszeiten von großer Bedeutung für den Gesamtstandort Gastronomen genauso in der Pflicht wie Einzelhändler; Samstagsöffnung der Gastronomen in der Mittagszeit Gesamtüberblick über Öffnungszeiten auf Werbetafel am Standort Famila, am Infopunkt, als Flyer in den einzelnen Geschäften auslegen, Gesamtauflistung in den Schaufenstern der einzelnen Geschäften, * oder z.b. als Zeitungsbeilage ca als eintägige Beilage in der Kreiszeitung (A3 Auflage 7.600). Inkl. Druckkosten, ohne Redaktion 71

127 Quelle: CIMA GmbH 2010 Leerstands- und Flächenmanagement Weitere Maßnahmen Einstellung eines Quartiersmeisters auf Basis Stetige Wahrung der Qualität der Innenstadt. Quartiersmeister als waches Auge und Frühwarnsystem Mögliche Aufgaben: Müllsammeln, Graffitientfernung, Entfernung wilder Plakate, ergänzender Winterdienst und Grünpflege, Ansprechpartner für Anlieger/Kunden, Kontakt zu Stadtreinigung und Hauswarten aufbauen *zzgl. aufwandsbezogenes Material 72

128 Quelle: Finanztest 08/2006 CIMA wwifoe/sie_sind/existenzgruendung2.jpg Leerstands- und Flächenmanagement Weitere Maßnahmen Existenzgründungen unterstützen Generelle Anreize schaffen Mietfrei auf Zeit, Probemieten oder umsatzabhängige Mieten Entgegenkommen bei notwendigen Modernisierungen/ Umbauten Förderung von Existenzgründungen Gezielte Information zu Fördermöglichkeiten Unterstützung in Form von Qualifizierungsprogrammen (Zusammenarbeit mit IHK) Mietsubventionen, Staffelmieten Startpaket (Werbemaßnahmen, Pressearbeit, usw.) Existenzgründerwettbewerb (Gewinner wird im ersten Jahr gefördert/ wird von Gewerbesteuer befreit o.ä.) 73

129 Weitere Maßnahmen Weitere Maßnahmen Ergänzende Services im Einzelhandel (Leihregenschirme, Möglichkeit zur Toilettennutzung, Lieferservices) Gemeinschaftsaktion für die Bürger starten (Nähen einer Patchworkdecke [ Salamanderlaken ] und anschließende Dekoration eines Leerstandes) Bewerbung der Innenstadt oder einzelner Produkte mithilfe eines regelmäßig angepassten Newsletters oder Magalogs (halb Magazin halb Katalog) wolltrunken.myblog.de Bessere Kommunikation und Abstimmung des Veranstaltungskalenders (auch mit den Nachbarkommunen) Einrichtung eines gemeinschaftlichen Fördertopfes unter Beteiligung von Stadt, Gewerbe und Bürgern (z.b. Stadtaktie) Prüfung ob die Zusammenlegung von Leerständen zu marktgerechten Flächengrößen führt (Gespräche mit Eigentümern suchen) 74

130 Maßnahmenkatalog Befragung der Einzelhändler und Dienstleister Zur Information und Abstimmung mit den betroffenen Akteuren wurde ein Großteil der identifizierten Maßnahmen mittels einer schriftlichen Befragung mit den Einzelhändlern und Dienstleistern abgestimmt. Insgesamt 70 Unternehmen und Dienstleister der Langen Straße und Deichstraße wurden hierzu befragt. Insgesamt wurden im Befragungszeitraum vom 07. Februar Februar vollständige sowie ein unvollständiger Fragebogen zurück geschickt, was einer Rücklaufquote von ca. 35 % entspricht. Copyright: Kevin Steinhardt (via flickr) Die aggregierten Ergebnisse sind den nachfolgenden Seiten zu entnehmen. 75

131 Maßnahmenkatalog Befragung der Einzelhändler und Dienstleister Mehrwert für (Rad-)Touristen 96% 4% 0% einheitliches touristischen Leitsystems 96% 4% 0% Optimierung der Verkehrssituation 96% 4% 0% Durchführung von Events 92% 4% 4% Neugestaltung Weserpromenade 75% 17% 8% 0% einheitliche Öffnungzeiten 75% 4% 17% 4% Aufwertung Innenstadt (Möblierung) 68% 16% 16% 0% Überarbeitung Einkaufsflyer 60% 32% 8% 0% Erweiterung des Wochenmarktes 58% 25% 13% 4% Angebot eines Workshops für EZH 56% 24% 16% 4% Serviceoffensive im EZH 46% 29% 25% 0% Wort-Bild-Marke 38% 42% 13% 8% Schaufensterwettbewerbs 36% 40% 16% 8% Auszeichnung EZH/ DL 24% 32% 32% 12% 0% 25% 50% 75% 100% eher sinnvoll eher wirkungslos keine Meinung keine Angabe n=25; Bei den Fragen Wort-Bild-Marke ; Serviceoffensive im EZH ; Verkehrssituation; Öffnungszeiten; Wochenmarkt und Neugestaltung Weserpromenade n=24 76

132 Maßnahmenkatalog Befragung der Einzelhändler und Dienstleister Mehrwert für (Rad-)Touristen 12% 28% 44% 16% einheitliches touristischen Leitsystems 16% 24% 40% 20% Optimierung der Verkehrssituation 17% 29% 38% 17% Durchführung von Events 40% 8% 36% 16% Neugestaltung Weserpromenade 21% 21% 42% 17% einheitliche Öffnungzeiten 13% 13% 54% 21% Aufwertung Innenstadt (Möblierung) 8% 24% 48% 20% Überarbeitung Einkaufsflyer 8% 20% 52% 20% Erweiterung des Wochenmarktes 4% 0% 71% 25% Angebot eines Workshops für EZH 12% 8% 52% 28% Serviceoffensive im EZH 17% 8% 54% 21% Wort-Bild-Marke 4% 21% 50% 25% Schaufensterwettbewerbs 12% 16% 52% 20% Auszeichnung EZH/ DL 12% 12% 48% 28% 0% 25% 50% 75% 100% Ja zur Mitwirkung Vielleicht zur Mitwirkung Nein zur Mitwirkung keine Angabe n=25; Bei den Fragen Wort-Bild-Marke ; Serviceoffensive im EZH ; Verkehrssituation; Öffnungszeiten; Wochenmarkt und Neugestaltung Weserpromenade n=24 77

133 Maßnahmenkatalog Ergänzende Anmerkungen zur Befragung Konkrete Vorschläge zur Maßnahme Aufwertung der Innenstadt (Möblierung) Kleinspielgeräte und daneben immer eine Sitzmöglichkeit Ruhezone Weserpromenade mit Beschattung; Spielzone Promenade. Spielplatz ehem. Tennisplätze, Sitzgelegenheit für die Eltern; Brücke am Weserufer (Wiese); Bänke auf dem Deich zum Stellplatz Wohnmobile Copyright: Kevin Steinhardt (via flickr) Anmerkungen zu den übrigen Maßnahmen Schaufensterwettbewerb: nur einmalig Auszeichnung der Gewerbebetriebe: kann auch ein Risiko sein; in Hoya gibt es dafür zu wenig Geschäfte Erstellung einer Wort-Bild-Marke: noch eine? Serviceoffensive: anderes Motto Öffnungszeiten: machen schon Kernöffnung; als 1-Frau-Betrieb nicht durchführbar Mehrwert für (Rad-)Touristen: Souvenirs auch für Fahrräder (z.b. Fahrradwimpel) 78

134 Maßnahmenkatalog Ergänzende Anmerkungen zur Befragung Copyright: Kevin Steinhardt (via flickr) Freie Maßnahmenvorschläge Höchste Priorität: Deichstr. 18 (PES) Fahrradständer vor dem Heimatmuseum; zusätzliche Fahrradständer in der Saison auf dem Platz neben der Eisdiele Straßenfest mit Freibier für Alle nach Beendigung der Straßenbaumaßnahmen (3x genannt) sowie Eröffnungsfeier mit Vereinen, Schulen, EZH wenn die Grundschule eröffnet wird In der Langen Straße entsteht gerade ein kleines "Hochzeits- Mekka", Brautmode Diehl, Friseure Schwake, Foto Scholz, passende Schuhe: Schuhmann, Geschenke: Leserei + Die Hütte Als Alleinstellungsmerkmal für Hoya vermarkten Schaffung eines Kreisverkehrs an der Kreuzung Weserstraße/Bückerstraße Anstatt Flyers, elektronische Drehtafeln, gesehen bei Bärenapotheke. Man schaut einfach hin, toller Eyecatcher Hoya ist Fahrradstadt - Hartje, z.b. eine Fahr/ Geländestrecke aufbauen Wir benötigen in Hoya weitere Geschäfte für Familien mit Kindern zum bummeln. Z.B. : Kik, Rossmann, Takko, usw. 79

135 Maßnahmenkatalog Zeitplan Profil Hoya Strategische Zielsetzung Maßnahmenkonzept Entwicklung von Maßnahmen zur Umsetzung der strategischen Ziele Sofortprogramm Marketingkonzept Umgestaltung öffentlicher Raum Weitere Maßnahmen Zeitplan Kostenkalkulation/ Finanzierungskonzept Organisationskonzept 80

136 Zeitplan Sofortprogramm Monat 1 Monat 2 Monat 3 Monat 4 Maßnahme bereits angegangen Entwicklung einer Wort-Bild-Marke Aufbereitung der Bänke Austausch der Mülleimer Leerstände erfolgreich anbieten Leerstandsdatenbank Erste Absprachen mit Beteiligten/ Zuständigen laufende Gespräche mit Eigentümern, potentiellen Mietern, Veranstaltungen/ Aktionen gemäß Profil regelmäßig wiederholen Workshop für die Einzelhändler Gestaltung der Leerstände weiter verfolgen fortwährende Sensibilisierung und Umsetzung Vorbereitung Umsetzung 81

137 Zeitplan Sofortprogramm Maßnahme Entwicklung einer Wort-Bild-Marke Aufbereitung der Bänke Austausch der Mülleimer Monat 5 Monat 6 Monat 7 Leerstände erfolgreich anbieten laufende Gespräche mit Eigentümern, potentiellen Mietern, Veranstaltungen/ Aktionen gemäß Profil Workshop für die Einzelhändler ggf. regelmäßig wiederholen /andere Themen Gestaltung der Leerstände fortwährende Sensibilisierung und Umsetzung Vorbereitung Umsetzung 82

138 Zeitplan Marketingkonzept Monat 5 Monat 6 Monat 7 Maßnahme Temporäre Gastronomie Open-Air-Kino Web-Gruß-Seite für Hoya Erstellung eines neuen Info- und Einkaufsflyers Auszeichnung der Geschäfte bereits angegangen nach Erstellung der Wort- Bild-Marke Weitere Werbemöglichkeiten Vorbereitung Umsetzung 83

139 Zeitplan Umgestaltung öffentlicher Raum Monat 5 Monat 6 Monat 7 Maßnahme touristisches Leitsystem einrichten nach Erstellung der Wort-Bild-Marke Optimierung der Verkehrssituation Weserpromenade aufwerten Markierung der Ortsmitte nach Erstellung der Wort-Bild-Marke thematische Sitzmöglichkeiten/ Spielgeräte Vorbereitung Umsetzung 84

140 Maßnahmenkatalog Kostenkalkulation/ Finanzierungskonzept Profil Hoya Strategische Zielsetzung Maßnahmenkonzept Entwicklung von Maßnahmen zur Umsetzung der strategischen Ziele Sofortprogramm Marketingkonzept Umgestaltung öffentlicher Raum Weitere Maßnahmen Zeitplan Kostenkalkulation/ Finanzierungskonzept Organisationskonzept 85

141 / CIMA 2013 Maßnahmenkatalog Finanzierungsoptionen Die anfallenden Kosten für die aufgezeigten Maßnahmen können durch folgende Gelder finanziert werden: Landes-/ Bundesförderung Kommunale Mittel Investitionen von Privaten/ Eigentümern Eigentümerumlage Budget der Fördergemeinschaft Marketingumlage der Gewerbetreibenden Investitionen der einzelnen Betriebe Vermietung/ Verkauf von Anzeigeflächen Sponsoring von (größeren) Unternehmen aus der Region Spenden aus der Bevölkerung Patenschaften 86

142 Marketingkonzept CIMA 2013 Sofortprogramm Maßnahmenkatalog Kostenkalkulation/ Finanzierungskonzept Maßnahme Kostenplanung Finanzierung Entwicklung einer Wort-Bild-Marke Aufbereitung der Bänke Austausch der Mülleimer Leerstände erfolgreich anbieten Veranstaltungen/ Aktionen gemäß Profil Workshop für die Einzelhändler Gestaltung der Leerstände Temporäre Gastronomie Open-Air-Kino Web-Gruß-Seite für Hoya Erstellung eines neuen Info- und Einkaufsflyers Auszeichnung der Geschäfte Stadt Hoya Arbeitsstunden Bauhof zzgl. Materialkosten je Mülleimer ca Arbeitsstunden Wirtschaftsförderung (ggf. Aufwandsentschädigung für Grundeigentümer) keine - individuell ca je Workshop ca je Leerstand Filmmiete, Disposition: bis zu (ggf. Zusammenarbeit mit Filmhof ) zzgl. Leinwand, Projektion individuell 250 für Flyer (ggf. zzgl. Redaktion + Gestaltung ) Werbung: individuell ggf. Auslobung eines Preises Stadt Hoya Stadt Hoya Stadt Hoya Fördergemeinschaft + Einzelhändler Fördergemeinschaft Grundeigentümer + Künstler, Vereine, Stadt Hoya + Privatinitative Stadt Hoya oder Fördergemeinschaft Fördergemeinschaft + Einzelhändler Fördergemeinschaft + Einzelhändler 87

143 weitere Maßnahmen Gestaltung Maßnahmenkatalog Kostenkalkulation/ Finanzierungskonzept Maßnahme Kostenplanung Finanzierung touristisches Leitsystem einrichten Optimierung der Verkehrssituation Weserpromenade aufwerten Markierung der Ortsmitte thematische Sitzmöglichkeiten/ Spielgeräte Mehrwert für (Rad-)Touristen Einstellung eines Quartiersmeisters Existenzgründungen unterstützen Erweiterung Wochenmarkt Kernöffnungzeiten Stele: ca / Stück Wegweiser: ca. 80 / Stück individuell individuell Schild: ca Fahnenmast: ca. 950 / Stück individuell Servicestation (unbemannt): ca Frühstücksaktion: ca Personal: ca / Jahr Material: aufwandsbezogen individuell individuell Personalkosten, Werbung (z.b. Plakatwand bei Famila: 480 für ein Monat inkl. Druck) Stadt Hoya Stadt Hoya Stadt Hoya + Privatinitative Fördergemeinschaft + Privatinitiative Stadt Hoya + Privatinitative Stadt Hoya + Einzelhändler Stadt Hoya + ggf. Privatinitiative Stadt Hoya Fördergemeinschaft + Marktbeschicker, EZH alle Gewerbetreibenden 88

144 Maßnahmenkatalog Organisationskonzept Profil Hoya Strategische Zielsetzung Maßnahmenkonzept Entwicklung von Maßnahmen zur Umsetzung der strategischen Ziele Sofortprogramm Marketingkonzept Umgestaltung öffentlicher Raum Weitere Maßnahmen Zeitplan Kostenkalkulation/ Finanzierungskonzept Organisationskonzept 89

145 Maßnahmenkatalog Organisationskonzept Organisationskonzept Verantwortlich Sofortprogramm Marketingkonzept Gestaltung weitere Maßnahmen Entwicklung einer Wort-Bild-Marke Temporäre Gastronomie Open-Air-Kino touristisches Leitsystem einrichten Mehrwert für (Rad-)Touristen öffentliche Hand Aufbereitung der Bänke Austausch der Mülleimer Web-Gruß-Seite für Hoya Optimierung der Verkehrssituation Weserpromenade aufwerten Einstellung eines Quartiersmeisters Existenzgründungen unterstützen Leerstände erfolgreich anbieten thematische Sitzmöglichkeiten/ Spielgeräte Veranstaltungen/ Aktionen gemäß Profil Temporäre Gastronomie Open-Air-Kino Markierung der Ortsmitte Mehrwert für (Rad-)Touristen private Initiative Workshop für die Einzelhändler Gestaltung der Leerstände Web-Gruß-Seite für Hoya Erstellung eines neuen Info- und Einkaufsflyers thematische Sitzmöglichkeiten/ Spielgeräte Weserpromenade aufwerten Erweiterung Wochenmarkt Kernöffnungzeiten Auszeichnung der Geschäfte 90

146 Einzelhandelskonzept Stadtkern Hoya Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus 1. Analyse Passanten-, Online- und Schülerbefragung, Expertengespräche Fazit/ Zusammenfassung der CIMA Profilierungsstrategie Onlinebefragung zur Profilbildung Profilierungsstrategie für Hoya/ Weser Maßnahmenkonzept Sofortprogramm Marketingkonzept Umgestaltung öffentlicher Raum Weitere Maßnahmen Befragung der Einzelhändler und Dienstleister Zeitplan Kostenkalkulation/ Finanzierungskonzept Organisationskonzept Der Startschuss ist gefallen 91 91

147 dokbyklick.de Der Startschuss ist gefallen damit das Konzept nicht zur Karteileiche wird Es tut sich etwas in Hoya Entwicklung eines Konzeptes zur Stärkung der Innenstadt erste Maßnahmen werden umgesetzt (Flächenmanagement, Leerstandsdatenbank, ) Der Startschuss ist erfolgt, bleiben Sie am Ball! DENN: Die eigentliche Herausforderung besteht nicht in der Entwicklung eines Konzeptes, sondern darin, dieses in den nächsten Jahren gemeinsam Schritt für Schritt umzusetzen. 92