II. Dem Bebauungsplanvorentwurf Einzelhandel Gewerbegebiet Nellingen (Lageplan vom ) wird zugestimmt.

Transkript

1 Vorlage 2013 Nr. 163 Planung, Baurecht Geschäftszeichen: FB 3/60Pr/Kl ATU nö Beratung GR ö Beschluss Thema Bebauungsplan Einzelhandel - Gewerbegebiet Nellingen - Aufstellungsbeschluss gemäß 2 Abs. 1 BauGB - Zustimmung zum Bebauungsplanvorentwurf - Beschluss über die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß 3 Abs. 1 BauGB und über die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 4 Abs. 1 BauGB Beschlussantrag I. Der Gemeinderat beschließt gemäß 2 Abs. 1 BauGB den Bebauungsplan Einzelhandel Gewerbegebiet Nellingen, Planbereich N 5, 9, 10, 12, 13, 14, 17, 23, Gemarkung Nellingen, für den im Lageplan des Fachbereichs 3 / Planung der Stadt Ostfildern vom dargestellten Bereich aufzustellen. II. Dem Bebauungsplanvorentwurf Einzelhandel Gewerbegebiet Nellingen (Lageplan vom ) wird zugestimmt. III. Die Verwaltung wird beauftragt, den Aufstellungsbeschluss gemäß 2 Abs. 1 BauGB ortsüblich bekannt zu machen und die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen. Bolay Assenmacher Jansen Rothe Oberbürgermeister Bürgermeister FB 3 / Planung FB 3 / Baurecht

2 - 2 - Erläuterungen Das vorliegende Plangebiet hat eine Größe von ca. 21,4 ha und liegt im Osten des Stadtteils Nellingen. Es ist im Bestand von gewerblicher Nutzung geprägt. Im Bereich der Felix Wankel Straße / Robert Bosch Straße ist in geringem Umfang Einzelhandelsnutzung vorhanden. Der zentrale Versorgungsbereich Nellingen gewährleistet für den Stadtteil eine wichtige Nahversorgungsfunktion. Zusätzlich hat er in seiner Funktion als Unterzentrum Bedeutung für das Umland (siehe Anlage 2). Es soll verhindert werden, dass er in seiner Funktion durch Abzug von Kaufpotential geschwächt wird. Das vorliegende Plangebiet bietet teilweise insbesondere im Bereich der nördlichen Felix- Wankel- Straße und der hier vorhandenen Anbindung an die Ostumfahrung Nellingen ein attraktives Umfeld für Einzelhandelsnutzungen. Durch Änderung der Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung im Plangebiet soll daher verhindert werden, dass sich dieses als Einzelhandelsstandort entwickelt. Die übrigen Festsetzungen der bestehenden Bebauungspläne bleiben erhalten. Die Aufstellung des Bebauungsplanes ist somit erforderlich, um die städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt Ostfildern umzusetzen. Diese wurden durch das Gutachten des Büros Dr. Donato Acocella, Lörrach, präzisiert ( Gutachten zum Einzelhandelskonzept für die Stadt Ostfildern vom ). In ihm ist die Steuerung des Einzelhandels in der Gesamtstadt dargestellt. Das Gutachten wurde am vom Gemeinderat der Stadt Ostfildern als städtebauliches Entwicklungskonzept gem. 1 (6) 11 BauGB beschlossen (Vorlage ). Anlagen : 1 Lageplan vom Lageplan zentraler Versorgungsbereich 3 Textteil vom Begründung vom

3

4 Anlage 2 zur Vorlage Differenzierte Darstellung der integrierten Bereiche Ostfilderns Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Einzelhändlerbefragung Januar/ Februar 2011 und der Begehung März 2011 Zentraler Versorgungsbereich Nellingen Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der eigenen Einzelhändlerbefragung Januar/ Februar 2011 und der Begehung März 2011, Kartengrundlage: Stadt Ostfildern

5 Stadt Ostfildern Anlage 3 zur Vorlage Kreis Esslingen Bebauungsplan EINZELHANDEL GEWERBEGEBIET NELLINGEN Planbereich N Gemarkung Nellingen T E X T T E I L A. Rechtsgrundlagen dieses Bebauungsplans sind * Das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004, zuletzt geändert durch die Klimaschutznovelle vom , BGBl I Seite 1509), * die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S 132), geändert durch das Gesetz zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland (Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz) vom 22. April 1993 (BGBl. I.S. 466), * die Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung 1990) vom 18. Dezember 1990 (BGBI. I 01 S.58), * die Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) vom (GBl. S. 357), * die jeweiligen ergänzenden Gesetze, Rechtsverordnungen und Verwaltungsvorschriften. B. Die übrigen textlichen und zeichnerischen Festsetzungen der im Plangebiet rechtsverbindlichen Bebauungspläne bleiben unberührt und behalten ihre Gültigkeit auf der Grundlage der zum Zeitpunkt der damaligen Bebauungsplanaufstellung geltenden Gesetze und Rechtsverordnungen. C. In Ergänzung der Planzeichnung wird folgendes festgesetzt : Art der baulichen Nutzung ( 9 (1) 1 BauGB) 1. Einzelhandel 1.1 Im Plangebiet sind für Einzelhandelsnutzungen ausschließlich die nicht zentrenrelevanten Sortimente zulässig. 1.2 Für die Zulässigkeit des Einzelhandels im Plangebiet wird folgende Definition der Zentrenrelevanz der Sortimente zu Grunde gelegt : Nicht zentrenrelevante Sortimente Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör Bauelemente, Baustoffe Beleuchtungskörper, Lampen Beschläge, Eisenwaren Bodenbeläge, Teppiche, Tapeten Boote, Bootszubehör Büromaschinen (ohne Computer) Fahrräder und Zubehör motorisierte Fahrzeuge aller Art und Zubehör Farben, Lacke Fliesen Gartenhäuser, -geräte Holz Installationsmaterial Kamine und Kaminöfen Kinderwagen, -sitze Küchen (inkl. Einbaugeräte) Maschinen und Werkzeuge Möbel (inkl. Büromöbel und Matratzen) Pflanzen und -gefäße Rollläden und Markisen Werkzeuge Zooartikel/ lebende Tiere und Tiermöbel

6 Zentrenrelevante Sortimente Babyausstattung Bastel- und Geschenkartikel Bekleidung aller Art Briefmarken, Münzen Bücher Campingartikel Computer, Kommunikationselektronik Elektrogroßgeräte Elektrokleingeräte Foto, Video Gardinen und Zubehör Glas, Porzellan, Keramik Haus-, Heimtextilien, Stoffe Haushaltswaren/ Bestecke Hörgeräte Kosmetika und Parfümerieartikel Kunstgewerbe/ Bilder und -rahmen Kurzwaren, Handarbeiten, Wolle Leder- und Kürschnerwaren Musikinstrumente und -zubehör Nähmaschinen Optik Papier-, Schreibwaren, Schulbedarf Sanitätswaren Schuhe und Zubehör Spielwaren Sportartikel einschl. Sportgeräte Tonträger Uhren, Schmuck, Gold- und Silberwaren Unterhaltungselektronik und Zubehör Waffen, Jagdbedarf Nahversorgungsrelevante Sortimente Arzneimittel (Schnitt-)Blumen Drogeriewaren Nahrungs- und Genussmittel Reformwaren Zeitungen/ Zeitschriften Zooartikel/ Tiernahrung und zubehör Ostfilderner Sortimentsliste auf Grundlage des Gutachten zum Einzelhandelskonzept für die Stadt Ostfildern, vom , des Büros Donato Acocella, Lörrach. 1.3 Im Plangebiet bestehen folgende zentren- und nahversorgungsrelevante Einzelhandelsbetriebe : Robert Bosch Straße 10 Campingbedarf 100m² Felix Wankel Straße 3 Tankstellen - Shop 100m² Felix Wankel Straße 15 Bäckerei 25m² Die bestehenden zentren- und nahversorgungsrelevanten Betriebe genießen Bestandsschutz ( 1 (10) BauNVO) : Bei Zerstörung durch Brandeinwirkung ist eine Wiedererrichtung der Gebäude / Nutzflächen zulässig. Erneuerungen und Modernisierungen sind zulässig. Erweiterung der Nutzflächen ( 1 (10) BauNVO) : Erweiterungen sind im Fall des Campingbedarfs sowie des Tankstellen Shops bis zu 50 m² zusätzlich zur genehmigten Nutzfläche zulässig. Im Fall der Bäckerei sind Erweiterungen bis zu 25 m² zusätzlich zur genehmigten Nutzfläche zulässig. Aufgestellt : Ostfildern, den Fachbereich III Planung, Ja/RB

7 - 1 - Stadt Ostfildern Anlage 4 zur Vorlage Kreis Esslingen Bebauungsplan EINZELHANDEL GEWERBEGEBIET NELLINGEN Planbereich N Gemarkung Nellingen Begründung ( 9 (8) BauGB)

8 Erfordernis der Planaufstellung Das vorliegende Plangebiet hat eine Größe von ca. 21,4 ha und liegt im Osten des Stadtteils Nellingen. Es ist im Bestand von gewerblicher Nutzung geprägt. Im Bereich der Felix Wankel Straße / Robert Bosch Straße ist in geringem Umfang Einzelhandelsnutzung vorhanden. Der zentrale Versorgungsbereich Nellingen gewährleistet für den Stadtteil eine wichtige Nahversorgungsfunktion. Zusätzlich hat er in seiner Funktion als Unterzentrum Bedeutung für das Umland (siehe Anlage 2). Es soll verhindert werden, dass er in seiner Funktion durch Abzug von Kaufpotential geschwächt wird. Das vorliegende Plangebiet bietet teilweise insbesondere im Bereich der nördlichen Felix- Wankel- Straße und der hier vorhandenen Anbindung an die Ostumfahrung Nellingen ein attraktives Umfeld für Einzelhandelsnutzungen. Durch Änderung der Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung im Plangebiet soll daher verhindert werden, dass sich dieses als Einzelhandelsstandort entwickelt. Die übrigen Festsetzungen der bestehenden Bebauungspläne bleiben erhalten. Die Aufstellung des Bebauungsplanes ist somit erforderlich, um die städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt Ostfildern umzusetzen. Diese wurden durch das Gutachten des Büros Dr. Donato Acocella, Lörrach, präzisiert ( Gutachten zum Einzelhandelskonzept für die Stadt Ostfildern vom ). In ihm ist die Steuerung des Einzelhandels in der Gesamtstadt dargestellt. Das Gutachten wurde am vom Gemeinderat der Stadt Ostfildern als städtebauliches Entwicklungskonzept gem. 1 (6) 11 BauGB beschlossen (Vorlage ). 02. Einfügung in die überörtliche und gemeindliche Planung Im geltenden Regionalplan (rechtsverbindlich seit ) ist das Plangebiet als Siedlungsfläche Industrie und Gewerbe dargestellt. Der Bereich nördlich der Achse der Beethovenstraße ist als Gebiet für Landwirtschaft sowie als Grünzäsur dargestellt. Im geltenden Flächennutzungsplan vom (rechtsverbindlich seit ) ist der Geltungsbereich des Bebauungsplans als gewerbliche Baufläche dargestellt. 03. Bestehende Bebauungspläne Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes sind folgende Bebauungspläne rechtsverbindlich : Schwarze Breite III, vom ; Schwarze Breite II, 1. Änderung, vom ; Schwarze Breite I, 2. Änderung, vom ; Lachenäcker, 1.Änderung, vom ; Denkendorfer Weg vom ; Einzelhandelsnutzungen sind im Plangebiet teilweise zulässig. 04. Städtebauliche Grundzüge der Planung 04.1 Auswahl des Festsetzungstyps für die Steuerung der Zulässigkeit des Einzelhandels Das Einzelhandelsangebot des Stadtteils Nellingen konzentriert sich in hohem Maße auf den zentralen Versorgungsbereich. Dieser bestätigt auf Grund der Angebotsstrukturen, insbesondere der zahlreichen Angebote im mittelfristigen Bedarf, seine

9 - 3 - unterzentrale Versorgungsfunktion. Die Vielfalt des zentralen Versorgungsbereichs im Einzelhandel im mittelfristigen Bedarf hinsichtlich Sortimenten, Betriebsgrößen etc. ist zu erhalten und perspektivisch auszubauen. Zentrenrelevante Sortimente sowie nahversorgungsrelevante Sortimente sollen als Hauptsortimente von Einzelhandelsbetrieben vorrangig im zentralen Versorgungsbereich Nellingen als integriertem Standort angesiedelt werden. Daraus abgeleitet kommt für das Plangebiet (Gewerbegebiet als nicht integrierter Standort) der dritte Festsetzungstyp des Gutachtens zur Anwendung (S 166) : gemäß 1 (5) und (9) BauNVO wird ausschließlich nicht zentren- und nahversorgungsrelevanter, nicht großflächiger Einzelhandel zugelassen. Branchentypische, zentren- und nahversorgungsrelevante Randsortimente sind bis zu 3 % der Fläche bzw. max. 350 m² zulässig. Dieser Festsetzungstyp ermöglicht eine Zulässigkeit von Einzelhandel, der den Zentralen Versorgungsbereich nicht beeinträchtigt. Eine weitere Differenzierung nach Branchen sowie bestehenden Betrieben ist aufgrund des Bestands nicht erforderlich. Durch die Begrenzung der Randsortimente ist ein Kaufkraftabfluss, der den Zentralen Versorgungsbereich deutlich beeinträchtigt, ausgeschlossen Zentren- und nahversorgungsrelevanter Einzelhandel Im Gewerbegebiet Nellingen als nicht integriertem Standort sollen zentrenrelevante sowie nahversorgungsrelevante Sortimente nicht angesiedelt werden. Zentrenrelevante Sortimente als Randsortimente in Betrieben mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment sind zulässig (maximal 3 % der Verkaufsfläche, insgesamt maximal 350m²), sofern ein Bezug zum Hauptsortiment vorhanden ist. Im Plangebiet bestehen folgende zentren- und nahversorgungsrelevante Einzelhandelsbetriebe : Robert Bosch Straße 10 Campingbedarf 100m² Felix Wankel Straße 3 Tankstellen - Shop 100m² Felix Wankel Straße 15 Bäckerei 25m² Im südlich angrenzenden Gewerbegebiet Lichtäcker (Gemarkung Denkendorf) ist zentren- und nahversorgungsrelevanter Einzelhandel ausgeschlossen. Im Bestand sind dort folgende zentren- und nahversorgungsrelevante Einzelhandelsbetriebe vorhanden : Marie Curie Straße Tauchsportcenter 140m² Lichtäckerstraße 6 Metzgerei 80m² Marie Curie Straße 1 Bäckerei 170m² Marie Curie Straße 2 Tankstellenshop 170m² Eine weitere Ausdehnung des zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandels im Gewerbegebiet Nellingen ist im Widerspruch zum oben genannten Ziel, den zentralen Versorgungsbereich Nellingen zu schützen und zu stärken. Der Abfluss von Kaufkraftpotential durch nicht integrierte Standorte soll verhindert werden. Zur Durchsetzung dieses Ziels ist es notwendig, die Zulässigkeit der Sortimente im Plangebiet zu steuern. Die bestehenden zentren- und nahversorgungsrelevanten Betriebe genießen Bestandsschutz ( 1 (10) BauNVO) : Bei Zerstörung durch Brandeinwirkung ist eine Wiedererrichtung der Gebäude / Nutzflächen zulässig. Erneuerungen und Modernisierungen sind zulässig.

10 - 4 - Erweiterung der Nutzflächen ( 1 (10) BauNVO) : Erweiterungen sind im Fall des Campingbedarfs sowie des Tankstellen Shops bis zu 50 m² zusätzlich zur genehmigten Nutzfläche zulässig. Im Fall der Bäckerei sind Erweiterungen bis zu 25 m² zusätzlich zur genehmigten Nutzfläche zulässig. Diese Betriebe sind in ihrem Bestand im Umfang der genehmigten Flächen verträglich gegenüber der Funktion des Zentralen Versorgungsbereichs Nellingen und sollen daher gesichert werden. Dazu gehört auch eine Modernisierung. Bei der zulässigen Erweiterung ist die Größe der genehmigten Nutzflächen berücksichtigt. Ein unverträglich hoher Kaufkraftabfluss gegenüber dem Zentralen Versorgungsbereich ist ausgeschlossen. Gleichzeitig wird eine bauliche Erweiterung für eine ggf. ökonomisch erforderliche Vergrößerung der Nutzflächen ermöglicht. Im Plangebiet werden somit die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente entsprechend der Liste im Gutachten (siehe Textteil; Grundlage : Ostfilderner Sortimentsliste auf Seite 157 des Gutachtens) als unzulässig festgesetzt, um die städtebaulichen Zielsetzungen zu erreichen (Sicherung des zentralen Versorgungsbereichs vor Kaufkraftabfluss, Sicherung der Flächen für das produzierende Gewerbe, Innentwicklung, verbrauchernahe Versorgung für nicht mobile Bevölkerungsgruppen). 05. Umweltbericht Es handelt sich um einen einfachen Bebauungsplan, der keine ökologisch wirksamen Festsetzungen enthält. Ein Umweltbericht ist nicht erforderlich. 06. Übereinstimmung mit den Grundsätzen der Bauleitplanung Der Bebauungsplan ist für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ( 1 (3) BauGB) und ist den Zielen der Raumordnung angepasst ( 1 (4) BauGB). Die Forderungen des Baugesetzbuches, eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten und dazu beizutragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, auch in Verantwortung für den allgemeinen Klimaschutz, sind aus Sicht des Planungsträgers erfüllt ( 1 (5) BauGB). Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abgewogen ( 1 (7) BauGB). Aufgestellt : Ostfildern, FB 3 - Planung Ja /RB