Gutachterliche Stellungnahme zur Umsiedlung mit Erweiterung des ALDI- Discounters in Borssum in der Stadt Emden

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1 Gutachterliche Stellungnahme zur Umsiedlung mit Erweiterung des ALDI- Discounters in Borssum in der Stadt Emden München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Berlin Lübeck Ried(A) CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck T F cima.luebeck@cima.de Stadtentwicklung Marketing Regionalwirtschaft Einzelhandel Wirtschaftsförderung Citymanagement Projektleiter: Martin Kremming Bearbeitung: Coralie Sucker Lübeck, 29. September 2017 Immobilien Organisationsberatung Kultur Tourismus

2 CIMA Beratung + Management GmbH Es wurden Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA Beratung+ Management GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung+ Management GmbH. Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung+ Management GmbH in Lübeck. Seite 2

3 Inhaltsverzeichnis 1 Auftrag und Aufgabenstellung Ausführungen zum Planvorhaben in Emden Beschreibung des Planvorhabens Das Planvorhaben im Kontext des Einzelhandelskonzeptes Vorhabenrelevante Einzelhandelsstrukturdaten Vorhabenrelevante Nachfragesituation in Emden Vorhabenrelevante Angebotssituation in Emden Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Zentraler Versorgungsbereich Alte Molkerei Zentraler Versorgungsbereich Transvaal Zentraler Versorgungsbereich Borssum Wirkungsprognose des Planvorhabens Umsatzerwartung des Planvorhabens Ökonomische Wirkungsprognose Vorbemerkung und rechtliche Einordung Auswirkungsanalyse der Umsatzumverteilung Raumordnerische Vorgaben und deren Bewertung Einzelhandelskooperation Ost-Friesland Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen Abschließende Bewertung und Empfehlung Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Lage des Plangebietes (Makrostandort)... 6 Abb. 2: Lage des Planvorhabenstandortes in Emden (Luftbild)... 7 Abb. 3: Schematische Darstellung des Zentrenkonzeptes Emden... 8 Abb. 4: Vorhabenrelevantes Nachfragevolumen in Emden Abb. 5: Wettbewerber im Stadtgebiet Emden Abb. 6: Abb. 7: schematische Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt Emden schematische Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Alte Molkerei Abb. 8: schematische Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Transvaal Abb. 9: schematische Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Borssum Abb. 10: Umsatzerwartung des Planvorhabens Abb. 11: Umsatzumverteilungseffekte des Planvorhabens Abb. 12: Kongruenz des Planvorhabens Seite 3

4 1 Auftrag und Aufgabenstellung Auftrag und Zielsetzung Erstellung eines Verträglichkeitsgutachtens für die Umsiedlung und Erweiterung des ALDI Marktes Borssum (Petkumer Straße 207) zum Gelände Am Südbahnhof in Emden. Die Stellungnahme bezieht sich auf die vorliegende Planung zur Verkaufsflächenerweiterung und Umsiedlung des ALDI Lebensmitteldiscounters von heute 763 m 2 auf zukünftig m 2 Verkaufsfläche (+ 502 m 2 ). Die geplante Verkaufsflächenstruktur von zukünftig m 2 soll in erster Linie die heutigen Standards des Unternehmens abbilden. Dazu gehört im Wesentlichen die größere Angebotstiefe im Lebensmittelsegment. Die aktuell geplante Gesamtverkaufsfläche dient vor allem einer weiteren Optimierung der Wirtschaftlichkeit des Nahversorgers was wiederum zur Sicherung des langfristigen Fortbestandes beiträgt. Die zentrale Fragestellung ist die Ermittlung der Auswirkungen des Planvorhabens auf die Wettbewerbsstrukturen innerhalb des Emder Stadtgebietes und der planungsrechtlichen Zulässigkeit. Auftraggeber Geiken Architekten + Ingenieure Zeitraum September-Oktober 2017 Aufgabenstellung und Untersuchungsdesign Beschreibung und Bewertung des Planvorhabenstandortes im Standortbereich Am Südbahnhof in der Stadt Emden. Ökonomische Wirkungsanalyse: Prognose über die warengruppenspezifischen Umsatzverlagerungen innerhalb des Emder Stadtgebietes differenziert nach zentralen Versorgungsbereichen und sonstigen Einzelhandelslagen. Aussagen zu den zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen des Planvorhabens auf Basis einer ökonomischen Wirkungsanalyse im Sinne 11 Abs. 3 BauNVO; Schwerpunkt der Untersuchung sind die Auswirkungen des Vorhabens auf die zentralen Versorgungsbereiche in Emden. Berücksichtigung der raumordnerischen und landesplanerischen Vorgaben sowie der kommunalen Entwicklungsziele: Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen (2017), Regionale Einzelhandelskooperation Ost-Friesland sowie Einzelhandelskonzept der Stadt Emden (cima 2008). Empfehlungen für die Umsetzung des Vorhabens: Planungs- und Handlungsempfehlungen zur Dimensionierung etc. Vorbemerkung zur Methodik Im Kontext der hier vorliegenden gutachterlichen Stellungnahme wurde eine Betrachtung der Wettbewerbssituation in der Stadt Emden vorgenommen. In den zentralen Versorgungsbereichen wurden alle wettbewerbsrelevanten Verkaufsflächen in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel erfasst, außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche wurden die Wettbewerber erst ab einer Gesamtverkaufsfläche von 400 m 2 in der Bestandsanalyse berücksichtigt. Seite 4

5 Die Ermittlung der relevanten Einzelhandelsumsätze erfolgte über veröffentlichte Angaben bundesweit tätiger Unternehmen, cima interne Unternehmensdaten sowie einer Inaugenscheinnahme der Unternehmen hinsichtlich ihrer Wettbewerbsfähigkeit. Die erarbeitete, gutachterliche Stellungnahme nimmt ausschließlich Bezug auf Fragestellungen der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Emden. Umweltrelevante Fragestellungen sowie Fragen der Leistungsfähigkeit der verkehrlichen Erschließung bleiben hier außer Acht. Nachfrageanalyse Das projektrelevante Kaufkraftpotenzial in der Stadt Emden wurde auf der Grundlage aktueller Einwohnerzahlen, warengruppenspezifischer Verbrauchsausgaben und des örtlichen Kaufkraftniveaus berechnet. Abschließende gutachterliche Stellungnahme Die erzielten Ergebnisse gehen in die abschließende Wertung zur Übereinstimmung/ Nichtübereinstimmung des Vorhabens mit den Zielen der Raumordnung und der Landesplanung und dem Einzelhandelskonzept der Stadt Emden in die Empfehlungen zur weiteren Vorgehensweise ein: Prüfung der Übereinstimmung des Vorhabens mit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung und der Landesplanung, u. a. Auswirkungen auf die ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche sowie Übereinstimmung mit den gesamtstädtischen Zielen der Stadtentwicklung von Emden. Empfehlungen zum weiteren Vorgehen. Wirkungsanalyse Die ökonomische Wirkungsanalyse zeigt die Auswirkungen des Planvorhabens auf die Zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Emden auf. Die erwarteten Umsatzverlagerungen werden in absoluten und relativen Werten auf der Grundlage einer ökonometrischen Modellrechnung nach HUFF 1 berechnet. 1 Das HUFF-Modell ist ein ökonometrisches Denk- und Rechenmodell das Einkaufsattraktivitäten und Zeitdistanzen zur Berechnung von Kaufkraftströmen miteinander gewichtet. Die cima hat langjährige Erfahrung, die theoretischen Modellrechnungen auf Plausibilität zu prüfen und realistische regionale Szenarien abzuleiten. Seite 5

6 2 Ausführungen zum Planvorhaben in Emden 2.1 Beschreibung des Planvorhabens In der Stadt Emden wird derzeit die Umsiedlung und Verkaufsflächenerweiterung des ALDI-Marktes in Borssum geplant. Das Umsiedlungsvorhaben sieht einen Umzug aus der Petkumer Straße 207 im Stadtteil Borssum zu dem etwa 1 Kilometer entfernten Einzelhandelsstandort Am Südbahnhof vor. Im Detail ist die Erweiterung der Verkaufsfläche von heute rd. 763 m 2 auf zukünftig m 2 vorgesehen. Die nachfolgende Abbildung verdeutlicht die Lage des Planvorhabens innerhalb der Stadt Emden. Die Entwicklungsfläche befindet sich in einer siedlungsstrukturell integrierten Lage in direkter Nachbarschaft zu einem EDEKA Vollsortimenter. Westlich schließt ein modernes Neubaugebiet an, im Norden und Nordosten finden sich ebenfalls weitläufige Wohnbereiche. Die fußläufige Anbindung ist somit sichergestellt. Ferner ist die lokale und innerstädtische Verkehrsanbindung über die Petkumer Straße sowohl für den Individualverkehr als auch den ÖPNV-Nutzer (Haltstelle Petkumer Straße/ Courbierestraße der Stadtbuslinien 452, 501, 621, 670, N61) optimal gegeben. Für den PKW-Kunden ist die problemlose Zufahrt auf das Planareal vom Südbahnhof sichergestellt. Abb. 1: Lage des Plangebietes (Makrostandort) Planvorhaben Altstandort 3 Kartengrundlage: openstreetmap Bearbeitung: cima 2017 Seite 6

7 Abb. 2: Lage des Planvorhabenstandortes in Emden (Luftbild) 2.2 Das Planvorhaben im Kontext des Einzelhandelskonzeptes Quelle: google maps professional Bearbeitung: cima 2017 Voraussetzung für die Genehmigung des Planvorhabens ist der Nachweis der städtebaulichen Verträglichkeit (Auswirkung auf die Zentralen Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung) durch eine differenzierte Einzelfallbetrachtung und eine Auseinandersetzung mit den lokalen Strukturen und kommunalen Entwicklungszielen (vgl. Einzelhandelskonzept Emden 2008). Für die Stadt Emden liegt ein Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2008 (cima) vor. Das Einzelhandelsgutachten definiert acht bedeutende Einzelhandelsstandorte im Stadtgebiet. Neben der Innenstadt (Hauptzentrum) als wichtigste Einzelhandelslage im Stadtgebiet sind die Standortbereiche Alte Molkerei, Transvaal und Borssum als weitere zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen. Darüber hinaus definiert das Einzelhandelsgutachten den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich Eisenbahndock. Die Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches ist jedoch bis heute noch nicht vollständig abgeschlossen, aktuell ist der genannte EDEKA Markt im zentralen Versorgungsbereich Eisenbahndock vorhanden, die Ansiedlung des ALDI-Discounters ergänzt demnach die Strukturen des perspektivischen zentralen Versorgungsbereiches Eisenbahndock. Als Sonderstandorte des großflächigen, nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels sind die Fachmarktstandorte Dollart-Center, Ubierstraße, Harsweg und Borssum-Nord Bestandteil des Emder Zentrenkonzeptes. 2 2 Vgl. Einzelhandelsgutachten für die Stadt Emden (cima 2008) Seite 7

8 Abb. 3: A B C D E ZVB Innenstadt ZVB Alte Molkerei ZVB Transvall ZVB Borssum Schematische Darstellung des Zentrenkonzeptes Emden ZVB Eisenbahndock (perspektivisch) SO Dollart-Center SO Ubierstraße SO Harsweg SO Borssum Quelle: openstreetmap Bearbeitung: cima C Folgende Zielsetzungen sind für das hier zur Diskussion stehende Planvorhaben in Emden relevant: Die Stärkung und Weiterentwicklung der Innenstadt sollte oberste Priorität besitzen. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass durch andere Entwicklungen in der Stadt keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Innenstadt hervorgerufen werden. Die Entwicklung von nahversorgungsrelevanten Sortimenten ist primär den zentralen Versorgungsbereichen vorbehalten. Dort sollen auch gezielt großflächige Ansiedlungen vorgenommen werden. B A 3 E 4 4 D Die Zentralen Versorgungsbereiche Alte Molkerei, Borssum und Transvaal übernehmen bereits eine wichtige Funktion im Hinblick auf die Nahversorgung der Bevölkerung. Sie stellen ein Netz der Grundversorgung dar, das einem besonderen Schutz bedarf. Auch hier ist zu berücksichtigen, dass von anderen Vorhaben keine negativen städtebaulichen Auswirkungen hervorgerufen werden dürfen. Der Planvorhabenstandort befindet sich im perspektivischen zentralen Versorgungsbereich Eisenbahndock. Der zentrale Versorgungsbereich soll planerisch die Funktion eines Nahversorgungszentrums innerhalb der Emder Zentrenhierarchie übernehmen. Aus Sicht der cima würde die geplante Ansiedlung und Verkaufsflächenerweiterung des ALDI Discounters maßgeblich zur Sicherung und Stabilisierung der Versorgungsfunktion des perspektivischen zentralen Versorgungsbereiches Eisenbahndock beitragen können. Es wird empfohlen, am Standort Eisenbahndock zur Verbesserung der Nahversorgung im Stadtgebiet eine Verkaufsflächengröße von insgesamt m² VK zu erreichen. Diese Dimension wäre dem Status des Standorts als Nahversorgungszentrum, der zukünftig als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen ist, angemessen. Über die Lebensmittler hinaus wäre die Ansiedlung von Fachmärkten möglich. Da es der Stadt Emden bis heute nicht gelungen ist, weiteren Einzelhandel im Standortbereich Am Südbahnhof zu etablieren und damit die Entwicklung eines zentralen Versorgungsbereiches voranzutreiben, kann es aus Sicht der cima somit durchaus sinnvoll erscheinen, dem entwicklungspolitischen Willen zur Realisierung eines Nahversorgungszentrums am Standort des Eisenbahndocks mit der geplanten Umsiedlung des ALDI Discounters Nachdruck zu verleihen. Mit der Ausweisung eines perspektivischen zentralen Versorgungsbereiches hat die Stadt Emden eben diese Versorgungsfunktion nicht Seite 8

9 nur als schützenswert sondern auch als Entwicklungsstandort eingestuft. Im Rahmen dieses Gutachtens ist somit nicht die Frage der grundsätzlichen Eignung des Planareals als Nahversorgungsstandort zu klären, diese Frage ist zweifellos positiv zu bewerten. Vielmehr ist die Frage zu beantworten, ob das Planvorhaben zur planerisch gewollten Verbesserung und langfristigen Sicherung der Nahversorgung in der Stadt Emden und insbesondere im perspektivischen zentralen Versorgungsbereich Eisenbahndock beiträgt und ob die geplante Umsiedlung und Erweiterung des ALDI Discounters negative städtebauliche Auswirkungen auf die bestehenden Versorgungsstrukturen im Emder Stadtgebiet zur Folge hat. Die ökonomische Wirkungsanalyse wird in Kap. 4.2 dokumentiert und gutachterliche bewertet. Zusammenfassend lässt sich an dieser Stelle sagen, dass das Planvorhaben zur Umsiedlung und Erweiterung des ALDI Discounters grundsätzlich den Zielen und Grundsätzen des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Emden (Absicherung und Verbesserung der Nahversorgungsstrukturen in den Zentralen Versorgungsbereichen) entspricht. Seite 9

10 3 Vorhabenrelevante Einzelhandelsstrukturdaten In der Stadt Emden wird derzeit die Umsiedlung und Erweiterung des ALDI Discounters in Borssum diskutiert. Geplant ist die Erweiterung der Verkaufsfläche von heute 763 m 2 auf zukünftig m 2 (+ 502 m 2 Verkaufsfläche) am Standort Am Südbahnhof. Der bisherige Markt an der Petkumer Straße soll geschlossen werden und durch Zukauf des Grundstückes die Ansiedlung eines weiteren Lebensmittlers/ Discounters am alten Standort demnach faktisch ausgeschlossen werden. Für die gutachterliche Bewertung des Planvorhabens war eine detaillierte Analyse der Wettbewerbssituation innerhalb des Emder Stadtgebietes erforderlich. Die Attraktivität der konkurrierenden Wettbewerber innerhalb der Stadt Emden wurde durch Vor-Ort -Recherchen des cima-teams aufgenommen. Insbesondere die Lage, die Betriebsform und die Größe der Wettbewerber sind dabei von großer Relevanz. 3.1 Vorhabenrelevante Nachfragesituation in Emden Die Berechnung des vorhabenrelevanten Nachfragepotenzials 3 erfolgt auf der Basis der gemeindescharfen Einwohnerzahlen 4 und der spezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern 5. Für die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel als Kernsortiment des Lebensmitteldiscounters wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von (BUND) für das Jahr 2017 zugrunde gelegt. Dieser Betrag wird an das Kaufkraftniveau der jeweiligen Kommune mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst. Die Kaufkraftkennziffer der Stadt Emden beträgt nach Angaben der Firma MB Research 94,5 (Bund = 100). Das vorhabenrelevante Nachfragepotenzial beläuft sich auf insgesamt 102,6 Mio.. Abb. 4: Vorhabenrelevantes Nachfragevolumen in Emden CIMA Warengruppe Quelle: cima 2017 Stadt Em den Nahrungs- und Genussmittel 102,6 Einwohner Vorhabenrelevante Angebotssituation in Emden Nachfolgend wird die wettbewerbsrelevante Angebotssituation für die Stadt Emden insgesamt sowie für die räumlich abgegrenzten und hinsichtlich ihrer Versorgungsfunktion definierten zentralen Versorgungsbereiche im Stadtgebiet beschrieben. Die wettbewerbsrelevanten Lebensmittelvollsortimenter und Lebensmitteldiscounter sind sowohl in den Zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Emden als auch in integrierten Wohngebietslagen und an den großflächigen Sonderstandorten zu finden. Die dominierenden 3 Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in ) der Bevölkerung einer jeden Stadt, die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert). 4 5 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen (Stand ) Quelle: Michael Bauer Research GmbH 2017 Seite 10

11 Nahversorgungsstrukturen in Emden sind die Verbrauchermarkt- und SB-Warenhausstandorte REAL (Harsweg) und MULTI (Dollart-Center), die eine weiträumige Ausstrahlungskraft entfalten können. Für das hier zur Diskussion stehende Planvorhaben der Umsiedlung und Verkaufsflächenerweiterung des ALDI Discounters zu der Straße Am Südbahnhof werden die Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Emden im Rahmen der ökonomischen Wirkungsanalyse detailliert betrachtet. Die Beschreibung der Wettbewerbssituation in den zentralen Versorgungsbereichen erfolgt in den nächsten Kapiteln. Das Zentrenkonzept der Stadt Emden definiert insgesamt vier zentrale Versorgungsbereiche. Neben dem Hauptzentrum Innenstadt sind die weiteren zentralen Versorgungsbereiche Alte Molkerei, Transvaal und Borssum abgegrenzt. Darüber hinaus definiert das Einzelhandelsgutachten den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich Eisenbahndock, welcher den Standort des Planvorhabens umfasst. Abb. 5: Wettbewerber im Stadtgebiet Emden Quelle: openstreetmap Bearbeitung: cima Seite 11

12 3.2.1 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Die Innenstadt im Standortbereich Neutorstraße, Große Straße, Neuer- und Alter Markt, Zwischen beiden Sielen, Brückstraße etc. (vgl. Abb. 6) ist gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Emden (cima 2008) als zentraler Versorgungsbereich und damit als ein schützenswerter Einzelhandelsstandort im Stadtgebiet definiert. Die Einzelhandelsstruktur des zentralen Versorgungsbereiches wird durch eine Mischung aus Angeboten des periodischen und aperiodischen Bedarfs geprägt. Die Bedeutung der Innenstadt als Einzelhandelsstandort wird jedoch maßgeblich durch den Angebotsmix in den Branchen des aperiodischen Bedarfsbereiches abgebildet. Die Innenstadt profitiert von der Mischung inhabergeführter Einzelhandelsbetriebe sowie regionaler und überregionaler Filialkonzepte. Einzelhandelsnahe Dienstleistungen (Kreditinstitute, Gastronomie, Ärzte etc.) runden das innenstädtische Einzelhandelsangebot ab. Die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel belegt in der Innenstadt knapp m² Verkaufsfläche. Innerhalb der Innenstadt sind der Lebensmittelfrischemarkt EDEKA (Neuer Markt) und Lebensmitteldiscounter ALDI (Lookvenne) am westlichen Innenstadtrand vorhanden. Der innerstädtische EDEKA Markt hat modernisiert und die Verkaufsfläche erweitert. Das Lebensmittelangebot wird durch Bäckereien, Fleischereien und kleinere Spezialgeschäfte (Obst/ Gemüse, asiatische oder türkische Lebensmittel) ergänzt. Abb. 6: schematische Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt Emden Quelle: openstreetmap/ Einzelhandelsgutachten Emden 2008 Bearbeitung: cima Zentraler Versorgungsbereich Alte Molkerei Der zentrale Versorgungsbereich Alte Molkerei befindet sich im Norden der Stadt Emden westlich der Auricher Straße. Hier sind verschiedene Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen vorhanden, die sich in einer einheitlichen und kompakten Gestalt um einen zentralen Parkplatz reihen. Der zentrale Versorgungsbereich entspricht der Funktion eines Nahversorgungs- und Fachmarktstandortes, traditionelle, gewachsene Einzelhandelsstrukturen bestehen hier nicht. Zudem ist das Einzelhan- Seite 12

13 delsangebot sehr stark durch Fachmarktkonzepte des niedrigpreisigen und discountorientierenden Segments dominiert. Der Einzelhandelsstandort nimmt dennoch eine besondere Bedeutung für die Versorgung des nördlichen Stadtgebietes ein. Mit der Ausweisung eines zentralen Versorgungsbereiches hat die Stadt Emden eben diese Versorgungsfunktion als schützenswert eingestuft. In Bezug auf den vorhabenrelevanten Einzelhandel wird das Angebot des Lebensmitteldiscounters NETTO durch den Schuhfachmarkt DEICHMANN und den Textilfilialisten JEANS FRITZ ergänzt. Einerseits aufgrund der Entfernung des zentralen Versorgungsbereiches Alte Molkerei zum Planareal Am Südbahnhof sowie andererseits aufgrund der nur sehr geringen Angebotsüberschneidungen, sind negative städtebauliche Auswirkungen im zentralen Versorgungsbereich Alte Molkerei in Folge der geplanten Umsiedlung und Erweiterung des ALDI-Discounters eindeutig nicht zu erwarten. Die nachfolgende schematische Darstellung des Zentralen Versorgungsbereiches Alte Molkerei dokumentiert die Lage und städtebauliche Struktur des Einzelhandelsstandortes. Abb. 7: schematische Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Alte Molkerei Quelle: openstreetmap/ Einzelhandelsgutachten Emden 2008 Bearbeitung: cima Zentraler Versorgungsbereich Transvaal Der Zentrale Versorgungsbereich Transvaal befindet sich in einem kompakten Standortbereich nördlich der Hansastraße. Der wichtigste wettbewerbsrelevante Anbieter ist der Lebensmitteldiscounter NP. Aufgrund der fast ausschließlich auf den periodischen Bedarf bezogenen Angebotsstruktur und der verhältnismäßig geringen absoluten Verkaufsfläche übernimmt der zentrale Versorgungsbereich Transvaal lediglich die Funktion eines Nahversorgungszentrums. Seite 13

14 Abb. 8: schematische Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Transvaal Aufgrund der räumlichen Nähe und der z.t. vorhandenen direkten Angebotsüberschneidung ist der zentrale Versorgungsbereich Borssum als ein unmittelbarer Wettbewerbsstandort zum Nahversorgungszentrum Am Südbahnhof zu werten; Umsatzumverteilungseffekte sind somit für diesen Standort nicht auszuschließen. Abb. 9: schematische Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Borssum Quelle: openstreetmap/ Einzelhandelsgutachten Emden 2008 Bearbeitung: cima Zentraler Versorgungsbereich Borssum Der Zentrale Versorgungsbereich Borssum übernimmt eine wesentliche Versorgungsfunktion für das südliche Emder Stadtgebiet. Der Einzelhandelsstandort beinhaltet die in der nachfolgenden Abbildung dargestellten Grundstücksareale des Wyhoffwegs, der Ulmenstraße und der Kiefernstraße. Der Standortbereich des LIDL Marktes an der Ulmenstraße stellt den südlichen Abschluss des Zentralen Versorgungsbereiches Borssum dar. Im Norden des Wyhoffwegs ist der Lebensmittelvollsortimenter EDEKA vorhanden. Insgesamt sind aktuell sechs vorhabenrelevante Einzelhandelsbetriebe innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches adressiert. Die Gesamtverkaufsfläche kann auf m 2 beziffert werden. Quelle: openstreetmap/ Einzelhandelsgutachten Emden 2008 Bearbeitung: cima 2016 Seite 14

15 4 Wirkungsprognose des Planvorhabens 4.1 Umsatzerwartung des Planvorhabens In der Stadt Emden wird derzeit die Umsiedlung und Verkaufsflächenerweiterung des ALDI-Discounters Borssum diskutiert. Planungsinhalt ist die Erweiterung der Verkaufsfläche von heute 763 m 2 auf zukünftig von m 2. Somit ergibt sich ein rechnerischer Verkaufsflächenzuwachs von 502 m 2 ; ausschließlich die zusätzlichen Verkaufsflächen sind für die Darstellung des Planvorhabens relevant. Da es sich um ein Erweiterungsvorhaben handelt und der Standort bereits seit einigen Jahren mit seiner jetzigen Verkaufsfläche am Markt platziert ist, können bereits erzielte Umsätze der Altfläche als verträglich vorausgesetzt werden. Weiterhin soll am Altstandort künftig ein Ausschluss von Lebensmitteleinzelhandel erfolgen, so dass die dortige Verkaufsfläche nicht dem zukünftigen Wettbewerb zur Verfügung steht. Somit verbleibt die Erweiterungsfläche als neu am Markt zu platzierende Fläche übrig. Bei der Umsatzschätzung ist außerdem berücksichtigt, dass der ALDI-Markt durch die Verkaufsflächenerweiterung und Modernisierung auch in seiner Gesamtheit attraktiver aufgestellt sein wird. Diesem Umstand wird bei der Umsatzschätzung für die Erweiterungsflächen Rechnung getragen, indem der zu erwartende Umsatzzuwachs dementsprechend hoch eingeschätzt wird. Zur Berechnung der Umsätze des Erweiterungsvorhabens sind Flächenproduktivitäten zu Grunde gelegt worden, die sich an der Wettbewerbssituation in Emden orientieren sowie auf Grundlage der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten entsprechender Betriebstypen und vergleichbarer Verkaufsflächendimensionierungen im Bundesdurchschnitt ermittelt worden sind. In die Ausweisung der Planumsätze fließen die konkreten Standortbedingungen mit ein. Die cima geht von einem Gesamtumsatz des Planvorhabens von 6,9 Mio. aus; die bereits heute erzielten Umsätze des ALDI Marktes (ca. 4,3 Mio. ) verbleiben am Standort. Ausschließlich die zusätzlichen Umsätze des Lebensmittelfrischemarktes sind für die Darstellung und Bewertung der Umsatzumverteilung relevant und werden in die Wirkungsanalyse einbezogen. Abb. 10: Umsatzerwartung des Planvorhabens CIMA Warengruppe Quelle: cima 2017 Verkaufsfläche in qm Um satz in Mio. Flächenprod. in /qm VKF Planvorhaben insgesam t , davon Nahrungs- und Genussmittel , davon sonstige Randsortimente 210 0, davon neu hinzukom m ende Flächen 502 2, davon Nahrungs- und Genussmittel 417 2, davon sonstige Randsortimente 85 0, Aufgrund der dargestellte Verkaufsflächen- und Sortimentsstruktur geht ausschließlich die Branche Nahrungs- und Genussmittel in die nachfolgende ökonomische Auswirkungsanalyse ein. In den einzelnen Branchen der sonstigen Randsortimente sind zudem keine nachweisbaren Umsatzumverteilungen zu erwarten, sodass die ökonomischen Auswirkungen hier nicht weiter ausdifferenziert werden. Seite 15

16 4.2 Ökonomische Wirkungsprognose Vorbemerkung und rechtliche Einordung Ein maßgebliches Beurteilungskriterium von Planvorhaben ist die Umsatzumlenkungsquote, die in Mio. und in % ausgedrückt wird. Allerdings bedeutet nicht jeder Kaufkraftabfluss eine unzumutbare Auswirkung. Denn die Veränderung der bestehenden Wettbewerbslage allein ist baurechtlich irrelevant. 6 Erforderlich ist vielmehr eine Wirkungsintensität, die sog. städtebauliche Effekte nach sich zieht (Schließen von Einzelhandelsbetrieben mit städtebaulichen Folgen, wie Verödung einer Innenstadt, Unterversorgung der Bevölkerung). 7 Bei der Beurteilung des Kaufkraftabzuges ist zwischen dem Abstimmungsschwellenwert einerseits und dem Hindernisschwellenwert andererseits zu unterscheiden. Das Bundesverwaltungsgericht hat die Frage eines numerisch-präzisen Schwellen- oder Rahmenwertes bislang offen gelassen. 8 Das OVG Koblenz und das OVG Lüneburg haben unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art angenommen (= Abstimmungsschwellenwert ), wenn ein Planvorhaben der Standortgemeinde zu Lasten der Nachbargemeinde eine Umsatzumverteilung 10.9 von wenigstens 10 % erwarten lassen Nach den Ergebnissen einer Langzeitstudie sind wirtschaftliche Auswirkungen auf Einzelhandelsgeschäfte im Einzugsbereich eines Einzelhandelsprojektes in der Regel erst ab einem Umsatzverlust zwischen 10 % und 20 % relevant. 11 Der Literatur und der Rechtsprechung lässt sich die Tendenz entnehmen, dass selbst diese Prozentsätze lediglich Bedeutung für die Frage der Abwägungsrelevanz eines Einzelhandelsgroßprojektes haben, nicht jedoch schon zwangsläufig die Obergrenze für noch zumutbare Auswirkungen markieren. 12 Unzumutbar im Sinne eines Hindernisschwellenwertes ist ein Kaufkraftabfluss nach der obergerichtlichen Rechtsprechung zumeist erst dann, wenn die Umsatzumverteilung deutlich mehr als 10 % beträgt. Genannt wird allerdings abhängig unter anderem vom maßgeblichen Sortiment ein Mindestwert von etwa 20 bis 25 %. 13 Das VG Göttingen hat in seinem Beschluss vom , 2 B 51/04 einen zwischengemeindlichen Umsatzabfluss von bis zu 20 % für vertretbar gehalten und die Berufung zum OVG zugelassen. Neuere Rechtsprechungen gehen demnach davon aus, dass erst bei 6 Berkemann/Halama, Erstkommentierung zum BauGB, Bonn 2005, Rn. 24 zu 34 BauGB 7 OVG Greifswald, U. v , 3 K 36/97, NVwZ 2000, 826; OVG Münster, U. v , 10 D 145 und 148/04.NE, BauR 2005, 1577 ff. (CentrO) 8 BVerwG vom , 4 C 5.01, BverwGE 117, 25 = DVBl 2003, 62 = NVwZ 2003, 86 = UPR 2003, 35 u. a. Fundstellen (Gewerbepark Mühlheim-Kärlich); U. v , 4 C 14.01, S. 15 UA 9 Urteil vom , 8 A 11441/00, BauR 2002, 577 = NVwZ-RR 2001, 638; OVG Münster, Urteil vom , 7 A 2902/93, BauR 1998, 309 = BRS 59, Nr OVG Lüneburg, E. v , 1 MN 4128/01, BauR 2003, 670= NVwZ-RR 03,76; B. v , 1 M 3407/00, NStN 2001, 159 = NdsRPfl. 2001, Moench/Sandner, Die Planung für Factory-Outlet-Center, NVwZ 1999, OVG Münster, Urteil vom , 7 A 2902/93, BauR 1998, 307, 312 = BRS 59 Nr. 70; OVG Frankfurt/Oder, Beschluss 3 B 116/98, NVwZ 1999, 434 = BauR 1999, 613 = BRS 60 Nr. 201; OVG Koblenz vom , 8 B 12650/98, UPR 1999, 154 = NVwZ 1999, 435 = BauR 1999, 367; OVG Lüneburg, B. v , 1 MN 4128/01BauR 2003, 670 = NVwZ-RR 2003, 76 = auch Internetseite des OVG Lüneburg 13 OVG Koblenz, Urteil vom , 8 A 11441/00, NVwZ-RR 2001, 638 = BauR 2002, 577; VGH München, Urteil vom , 26 N , NVwZ-RR 2001, 88 = BRS 63 Nr. 62. Seite 16

17 einer Kaufkraftumlenkung von etwa 20 % schädliche Auswirkungen zu erwarten sind. 14 Einschränkend muss angefügt werden, dass die Abwägung in Abhängigkeit vom Standort erfolgt. Außerdem geht die cima bei der Bewertung von Vorhaben davon aus, dass die reine Berechnung der Umsatzumlenkungsquote nicht allein ausschlaggebend für oder gegen die Realisierung eines Planvorhabens sein sollte. Es bleibt bei der Abwägung zu bedenken, dass der Umsatzabfluss nur ein Indiz im Sinne eines Anfangsverdachtes ist. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z.b. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch Trading-Down-Effekte gekennzeichnet sind. Maßgeblich sind bei Bewertungen letzten Endes erhebliche städtebauliche Funktionsverluste, die u. U. bereits bei Umsatzumverteilungen ab ca. 7 bis 11 % eintreten können. Diese Funktionsverluste können sich ausdrücken in städtischen Verödungen und zu erwartenden Trading- Down-Effekten. Als Richtwert für die Verträglichkeit von Neuansiedlungen bzw. Planvorhaben zur Erweiterung bestehender Betriebe verwendet die cima im Allgemeinen die oben genannte 10 %-Schwelle als wesentlichen Bewertungsmaßstab. Je nach der Situation vor Ort sind dabei jedoch branchenspezifische Abweichungen (nach oben und unten) grundsätzlich möglich, um den speziellen Gegebenheiten gerecht zu werden. Dies bedarf aus Gutachtersicht jedoch einer auf den Einzelfall bezogenen Begründung Auswirkungsanalyse der Umsatzumverteilung Planungsinhalt ist die Umsiedlung und Verkaufsflächenweiterung des ALDI Lebensmitteldiscounters an den Standortbereich Am Südbahnhof im zentralen Emder Stadtgebiet. Im Detail ist die Erweiterung der Verkaufsfläche von heute rd. 763 m 2 auf zukünftig m 2 vorgesehen. Die geplante Umsiedlung und Erweiterung des ALDI Marktes im Standortbereich Am Südbahnhof wird in erster Linie eine Verlagerung von Kundenfrequenzen innerhalb der Stadt Emden zur Folge haben. Daher ist abzuwägen, in wie weit die Wettbewerber durch Frequenzverluste und Verdrängungsumsätze betroffen sind und negative städtebauliche Effekte zu erwarten sind. Die Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Emden und die wohnortnahen Versorgungsstrukturen sind dabei das maßgebliche Bewertungskriterium. Die Prognose der Umsatzverlagerungen innerhalb der Einzelhandelsstrukturen geht auf den ökonometrischen Modellansatz von HUFF (Dr. David L. Huff: Defining and Estimating a Trading Area ) zurück. In die Berechnungen fließen die Attraktivität aller konkurrierenden Einzelhandelsstandorte sowie das Abwägen des Zeitaufwandes zum Aufsuchen von unterschiedlichen Wettbewerbsstandorten ein. Voraussetzung für die Entwicklung eines für Emden spezifischen Verhaltensmodells ist die detaillierte Analyse der Einzelhandelsstrukturen innerhalb des relevanten Stadtgebietes. Die cima interpretiert das HUFF-Modell als ein Denkmodell, das keine schlussfertigen Ergebnisse aus einer Formel ableitet. Vielmehr sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer Plausibilität zu hinterfragen, ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet wird. So sind 14 vgl. Prof. Dr. Berkemann, Großflächiger Einzelhandel: Auswirkungen der Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts auf die kommunale Praxis, Hannover Seite 17

18 z.b. spezifische Vorlieben für einzelne Betriebstypen und Anbieter (z.b. Oligopol- oder Monopolvorteile einzelner Betreiber) regionalspezifisch zu berücksichtigen. Darüber hinaus sind etablierte Verflechtungen innerhalb der Stadt Emden zu berücksichtigen. Bei den nachfolgend gerechneten Umverteilungswirkungen wurden folgende Prämissen berücksichtigt: Gleichartige Betriebskonzepte und Absatzformen stehen intensiver im Wettbewerb als unterschiedliche Absatzformenkonzepte. Somit konkurriert ein SB-Warenhaus zunächst unmittelbar mit benachbarten SB-Warenhausstandorten; ein Lebensmitteldiscounter unmittelbar mit nahe gelegenen Lebensmitteldiscountern. In Bezug auf die geplante Umsiedlung und Verkaufsflächenerweiterung des bereits ortsansässigen Lebensmitteldiscounters ALDI hat die Wettbewerbsanalyse aufgezeigt, dass sowohl innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Emden, als auch in den Außenbereichen weitere Lebensmitteldiscounter vorhanden sind (vgl. Kap. 3.2). Unter einen planungsrechtlich gesicherten Schutz fallen dabei jedoch ausschließlich die Lebensmittelfrischemärkte in den zentralen Versorgungbereichen. Je besser die innerstädtische Verkehrsanbindung des Projektstandortes, umso größer ist die räumliche Reichweite. Der Planvorhabenstandort befindet sich Am Südbahnhof mit einer direkten Anbindung an die Petkumer Straße/ B210 als eine der wichtigsten Zufahrtstraßen in das Emder Stadtgebiet. Somit ist nicht nur die lokale und innerstädtische Erreichbarkeit des Standortes als gut einzuordnen, sondern ebenso die Erreichbarkeit aus den östlichen Nachbargemeinden. Kaufkraftverlagerungen aus dem Umland an den Planvorhabenstandort Am Südbahnhof sind dennoch nur sehr eingeschränkt zu erwarten. Im Wesentlichen geht es bei der geplanten Modernisierung des ALDI Marktes um eine stärkere Bindung der lokalen Kaufkraft und eine Verbesserung der Versorgungssituation im Nahbereich (Stadtteil Herrentor). Erfolgt eine Projektentwicklung an einem Standort und in einem Segment mit bereits deutlichen Kaufkraftzuflüssen aus dem Umfeld, werden deutlich höhere Umsatzverlagerungen vor Ort generiert, als wenn noch von einem Angebotsdefizit auszugehen wäre. Die Wettbewerbsanalyse innerhalb der Stadt Emden hat aufgezeigt, dass bereits heute eine gute Nahversorgungssituation vorhanden ist. Entsprechend wird die geplante Umsiedlung und Erweiterung des bestehenden ALDI Marktes in erster Linie zu Umsatzumverteilungen innerhalb des Emder Stadtgebietes führen. Weitere Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland der Stadt Emden sind nur in sehr begrenztem Umfang zu erwarten und drücken sich eher in einer Standortverlagerung von bereits heute in Emden gebundener Kaufkraft aus. Die räumlichen Umsatzverlagerungseffekte werden für das Projektvorhaben in dem Sortiment Nahrungs- und Genussmittel aufgezeigt. Da es sich hierbei um eine reine Umsatzumverteilung handelt, ist die Aufteilung der Umsatzherkunft auf die einzelnen Standorte innerhalb des Emder Stadtgebietes stark an dem dort vorhandenen Wettbewerb orientiert. Die tatsächlichen Auswirkungen in Folge der Umsatzverlagerungseffekte werden ausschließlich für die zentralen Versorgungsbereiche innerhalb des Emder Stadtgebietes dokumentiert, die Kaufkraftzuflüsse aus den übrigen Einzelhandelslagen im Stadtgebiet werden nicht weiter ausdifferenziert. Seite 18

19 Abb. 11: Umsatzumverteilungseffekte des Planvorhabens Verkaufsflächenerweiterung Aldi-Lebensm itteldiscounter in Em den cima Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Untersuchungsgebiet insgesam t Quelle: cima 2017 Umsatz aktuell in Mio. in Mio. Umsatzumverteilung Umsatzumverteilung Die ökonomische Wirkungsanalyse geht von der Annahme aus, dass die Planvorhabenumsätze zu einem wesentlichen Anteil innerhalb der Stadt Emden umverteilt werden; die vorhandenen Lebensmitteldiscounter und eingeschränkt auch die Lebensmittelfrischemärkte stehen somit in einem direkten Wettbewerb zu dem beschriebenen Planvorhaben. Im Ergebnis zeigt die ökonomische Wirkungsprognose auf, dass durch die Erweiterung des ALDI Marktes für keinen der untersuchten zentralen Versorgungsbereiche im Stadtgebiet Emden Umsatzverlagerungseffekte in einem abwägungsrelevanten Umfang erreicht werden. Die Umsatzumverteilungsquoten in der Branche Nahrungs- und Genussmittel (Kernsortiment des Lebensmitteldiscounters) liegen zwischen 1,0 % und max. 8,0 %. Eine zu erwartende Einschränkung der Versorgungsfunktion liegt für keinen der relevanten Wettbewerbsstandorte im Emder Stadtgebiet vor. in % 97,9 2,3 2,3 davon ZVB Innenstadt 9,4 0,5 5,1 ZVB Borssum 11,0 0,9 8,0 ZVB Transvaal 2,1 0,1 4,4 ZVB Alte Molkerei 2,6 0,1 3,6 sonstiges Stadtgebiet 72,9 0,7 1,0 Umsatzumverteilungen von außerhalb des Untersuchunsgebietes 0,0 Aus dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Emden beliefe sich die absolute Umsatzverlagerung in der Branche Nahrungs- und Genussmittel auf rd. 0,5 Mio.. Dies würde einer relativen Umsatzverlagerung von 5,1 % des heutigen Umsatzes entsprechen. Negative städtebauliche Auswirkungen sind aus Gutachtersicht innerhalb des Hauptzentrums der Stadt Emden eindeutig nicht zu erwarten. Die relative Umsatzverlagerung im zentralen Versorgungsbereich Alte Molkerei beläuft sich in der Branche Nahrungs- und Genussmittel auf 3,6 %. Negative städtebauliche Auswirkungen, die sich in einer zu erwartenden Einschränkung der Versorgungsfunktion ausdrücken, sind eindeutig nicht zu erwarten. Auf Grundlage der Modellrechnung ist der zentrale Versorgungsbereich Borssum am stärksten durch Umsatzumverteilungen betroffen. Die ökonomische Wirkungsanalyse geht von der Annahme aus, dass die Umsatzumverteilung in erster Linie in wettbewerbsgleichen Standorten zum Tragen kommt; aufgrund der Angebotsüberschneidung der Lebensmitteldiscounter steht somit u.a. der LIDL Markt im zentralen Versorgungsbereich Borssum in einem maßgeblichen Wettbewerb mit dem beschriebenen ALDI Markt Am Südbahnhof. Die absolute Umsatzverlagerung in der Branche Nahrungs- und Genussmittel liegt bei rd. 0,9 Mio.. Dies entspricht einer relativen Umsatzverlagerung von 8,0 %. In der allgemeinen Rechtsprechung werden Umsatzverlagerungen ab 10 % als abwägungsrelevant eingeordnet. Der Wettbewerbsdruck würde sich zwar leicht erhöhen, negative städtebauliche Auswirkungen, die mit einem Wegbrechen der Versorgungsstrukturen und insbesondere der Versorgungsfunktion in der Branche der Lebensmittel einhergehen, wären jedoch nicht die Folge der geplanten Umsiedlung und Verkaufsflächenerweiterung des ALDI Marktes Am Südbahnhof. Der ermittelte absolute Umsatzverlust verteilt sich auf alle wettbewerbsrelevanten Betriebe (inkl. der vorhabenrelevanten Randsortimente) innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches und nicht allein auf den LIDL Markt. Seite 19

20 Die berechneten Umsatzverluste für die bestehenden wettbewerbsrelevanten Betriebe innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Transvaal liegen bei etwa 0,1 Mio. in der Branche Nahrungs- und Genussmittel. Dies entspricht einer relativen Umsatzverlagerung von 4,4 %. Die Umsatzumverteilungsquoten liegen unterhalb der Schwelle für abwägungsrelevante Umsatzumverteilungsquoten (> 10 %). Negative städtebauliche Auswirkungen, die mit einem Wegbrechen der Nahversorgungsfunktion innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches einhergehen würden, sind auch hier nicht zu erwarten. Auch von den Streulagen in Emden dürfte das Planvorhaben max. 0,7 Mio. in der Branche Nahrungs- und Genussmittel binden, dies entspricht einer prozentualen Umsatzumverteilungsquote von 1,0 %. Somit können auch in den integrierten Wohngebietslagen der Stadt Emden negative städtebauliche Auswirkungen, die mit einer Verschlechterung der Nahversorgungssituation einhergehen eindeutig ausgeschlossen werden. Die ökonomische Wirkungsanalyse auf der Basis des HUFF-Modells und die ergänzende qualitative Wertung der Auswirkungen hat damit deutlich gemacht, dass von dem Vorhaben keine Umsatzverluste in einem abwägungsrelevanten Umfang zu erwarten sind, die Schließung strukturprägender Betriebe oder eine Gefährdung der wohnungsnahen Versorgung in der Stadt Emden kann zweifelsfrei ausgeschlossen werden. Seite 20

21 4.3 Raumordnerische Vorgaben und deren Bewertung Die Beurteilung der raumordnerischen Verträglichkeit des Vorhabens erfolgt unter Beachtung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung in Niedersachsen sowie der Vorgaben der Einzelhandelskooperation Ost-Friesland Einzelhandelskooperation Ost-Friesland Das Moderationsverfahren gemäß Einzelhandelskooperation Ost- Friesland stellt ein informelles Abstimmungsverfahren dar, zu dem sich die Landkreise Friesland, Wittmund, Aurich und Leer sowie die Städte Emden und Wilhelmshaven zusammengefunden haben. Die Zielsetzung der Einzelhandelskooperation ist eine frühzeitige interkommunale Abstimmung bei neuen Vorhaben bzw. Erweiterungsvorhaben bestehender Einzelhandelsbetriebe. Mit Hilfe des interkommunalen Abstimmungsverfahrens soll eine frühzeitige Information über Planvorhaben innerhalb des Kooperationsgebietes gewährleistet werden. Sowohl für die Investoren als die planenden Kommunen soll eine Planungssicherheit hergestellt werden, die sich auf einheitlichen Bedingungen für die Realisierung neuer Vorhaben stützt. Das Ziel des frühzeitigen Abstimmungsverfahrens ist es, einen regionalen Konsens für oder gegen ein geplantes Vorhaben im Vorfeld des förmlichen Planverfahrens zu erreichen. Für die Anwendung des Moderationsverfahrens sind festgelegte Aufgreifschwellen definiert. Demnach ist das Moderationsverfahren dann einzuleiten, wenn in einem Oberzentrum bzw. einem Mittelzentrum mit oberzentraler Teilfunktion die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes des Betriebstyps Verbrauchermarkt, SB-Warenhaus, Supermarkt ab m 2 Verkaufsfläche geplant ist, die Ansiedlung eines Fachmarktes ab m 2 bzw. im Speziellen eines Bau- oder Möbelfachmarktes ab ca m 2 vorgesehen ist oder eine Einzelhandelsagglomeration/ ein Einkaufszentrum mit mehr als m 2 Verkaufsfläche entsteht. Unter Einbeziehung dieser Aufgreifschwellen muss für die hier geplante Umsiedlung und Verkaufsflächenerweiterung des ALDI Marktes kein Moderationsverfahren einberufen werden. Das hier diskutierte Planvorhaben wird gemäß der uns vorliegenden Informationen eine max. Gesamtverkaufsflächengröße von m 2 erreichen und ist im Sinne des Moderationsverfahrens der Einzelhandelskooperation Ost-Friesland nicht als abstimmungsrelevant einzuordnen Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen Neben dem Einzelhandelskonzept der Stadt Emden (2008) und der Einzelhandelskooperation Ost-Friesland (2013) ist vor allem das Landesraumordnungsprogramms (LROP) Niedersachsen 2017 im Rahmen der Abwägung des Planvorhabens zu berücksichtigen. Gemäß LROP soll in allen Gemeinden auf ein zeitgemäßes Angebot des allgemeinen, täglichen Grundbedarfs hingewirkt werden. Dabei soll ebenso die Erreichbarkeit der Versorgungseinrichtungen für alle Bevölkerungsgruppen sichergestellt sein. Die im Zusammenhang mit dem konkret zu prüfenden Vorhaben in Emden zu berücksichtigenden Vorgaben sind: Kongruenzgebot: Das Kongruenzgebot beinhaltet, dass Art und Umfang des Planvorhabens dem Grad der zentralörtlichen Bedeutung der Standortgemeinde und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes entsprechen müssen; von einer angemessenen Gesamtstruktur des Einzelhandels ist auszugehen, Seite 21

22 wenn nicht mehr als 30 % des zu erwartenden Umsatzes des Planvorhabens in allen oder in einzelnen Sortimentsgruppen außerhalb des zentralörtlichen Verflechtungsbereiches der Ansiedlungsgemeinde erzielt wird. Konzentrationsgebot: Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO dürfen nur in den regionalplanerisch festgelegten zentralen Siedlungsgebieten der Standortgemeinde bzw. den integrierten Versorgungstandorten dargestellt und festgesetzt werden Integrationsgebot: Großflächige Einzelhandelsansiedlungen ab 800 m² Verkaufsfläche mit innenstadtrelevantem Kernsortiment sind nur an städtebaulich integrierten Standorten im räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Versorgungsbereichen der Standortgemeinde zulässig. Ausnahmsweise sind auch Standorte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche genehmigungsfähig. Diese Ausnahmeregelung verfolgt das planerische Ziel flächendeckend wohnortnahe Versorgungsstrukturen zu schaffen. Diese ergänzenden Nahversorgungsstandorte sind aus kommunalen Einzelhandelskonzepten abzuleiten. Abstimmungsgebot: Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind ab einer Verkaufsfläche von 800 m 2 interkommunal abzustimmen. Beeinträchtigungsverbot: Bei großflächigen Neuansiedlungen ist das Beeinträchtigungsverbot zu beachten. Gemäß Beeinträchtigungsverbot dürfen Einzelhandelsgroßprojekte im Sinne der Raumordnung weder die bestehenden, ausgeglichenen Versorgungsstrukturen bzw. deren Verwirklichung, noch die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung der Standortgemeinde und der Nachbargemeinden wesentlich beeinträchtigen. Kongruenzgebot In einem Mittel- oder Oberzentrum darf das Einzugsgebiet eines neuen Einzelhandelsgroßprojektes in Bezug auf seine periodischen Sortimente den grundzentralen Verflechtungsbereich gemäß Abschnitt 2.2 Ziffer 03 Sätze 8 und 9 als Kongruenzraum nicht wesentlich überschreiten (Kongruenzgebot grundzentral). (Abschnitt 2.3, Ziffer 03 Satz 1) Eine wesentliche Überschreitung nach den Sätzen 1 bis 3 ist gegeben, wenn mehr als 30 vom Hundert des Vorhabenumsatzes mit Kaufkraft von außerhalb des maßgeblichen Kongruenzraumes erzielt würde. (Abschnitt 2.3, Ziffer 03 Satz 5) Das Kongruenzgebot ist sowohl für das neue Einzelhandelsgroßprojekt insgesamt als auch sortimentsbezogen einzuhalten. (Abschnitt 2.3, Ziffer 03 Satz 6) Die Versorgung mit Lebensmitteln und ergänzenden nahversorgungsrelevanten Sortimenten (u.a. Drogerieartikel) sollte im Sinne des LROP jedoch möglichst wohnortnah erfolgen, sodass für die Branchen des täglichen Bedarfs und somit auch der für dieses hier diskutierte Planvorhaben anzuwendende Verflechtungsbereich ausschließlich auf das Stadtgebiet von Emden beschränkt ist. Negative Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung in der Stadt Emden sowie insbesondere im Umland sind im Sinne der Fortschreibung des Kongruenzgebotes somit dann anzunehmen, wenn mehr als 30 % des voraussichtlichen Gesamtumsatzes des Nahversorgungszentrums aus Kaufkraft von außerhalb des Stadtgebietes stammt. Die Versorgungssituation in der vorhabenrelevanten Branche Nahrungs- und Genussmittel ist heute in Bezug auf die Verkaufsflächenausstattung in Emden folgendermaßen zu bewerten: Insgesamt ist die Versorgungssituation im Segment Nahrungsund Genussmittel in Bezug auf die Verkaufsflächenausstattung Seite 22

23 als gut zu bewerten. Insbesondere die vorhandenen großflächigen Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser im Stadtgebiet (u.a. REAL SB-Warenhaus am Harsweg, MULTI SB-Warenhaus an der Thüringer Straße) tragen zur Gewinnung von Kaufkraftzuflüssen aus dem Umland bei. Bereits heute bestehen Kaufkraftverflechtungen zwischen der Stadt Emden und den angrenzenden Gemeinden, die sich in der Branche Nahrungs- und Genussmittel als Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland darstellen. Diese Kaufkraftverflechtungen werden sich in Folge der Verkaufsflächenerweiterung des ALDI Marktes Am Südbahnhof jedoch nur unwesentlich verändern. Die Kaufkraftzuflüsse werden in erster Linie an den Fachmarktstandorten Harsweg und Dollart-Center in verkehrsorientierten Lagen erzielt. Eine weitere Zunahme der Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland der Stadt Emden ist in Folge der Erweiterung des ALDI Marktes im zentralen Stadtgebiet wiederum nur sehr eingeschränkt zu erwarten. Wir gehen eindeutig nicht davon aus, dass mehr als 30 % des Vorhabenumsatzes aus Kaufkraft von außerhalb der Stadt Emden generiert werden. Im Wesentlichen geht es bei der geplanten Modernisierung des bereits bestehenden ALDI Marktes um eine stärkere Bindung der lokalen Kaufkraft und eine Verbesserung der Versorgungssituation im Nahbereich (Stadtteil Herrentor). Abb. 12: Kongruenz des Planvorhabens Nahrungs- und Genussmittel sonstige Randsortimente Bearbeitung: cima 2017 Ort der Kaufkraftherkunft Kaufkraftpotenzial Potenzialbindung In Mio. in % in Mio. in % Emden 102,6 6 5,8 94 außerhalb 0,4 Summe 6,2 100 Emden 50,2 0 0,6 98 außerhalb 0,0 Umsatzanteil Summe 0,6 100 Emden 152,8 6,5 94 insgesamt außerhalb 0,4 6 Summe 6,9 100 In unseren Berechnungen gehen wir von einer örtlichen Kaufkraftbindung des Planvorhabens von insgesamt ca. 6 % aus, dies entspricht einem Anteil am prognostizierten Umsatz des Planvorhabens von rd. 94 %. Über 6 % der Umsätze des Planvorhabens würden somit durch Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des Emder Stadtgebietes erzielt werden. Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland der Stadt Emden in maßgeblichem Umfang sind eindeutig nicht zu erwarten. Nach Auffassung der cima entspricht das Planvorhaben der planerisch gewollten zentralörtlichen Versorgungsfunktion im Sinne des Kongruenzgebotes. 6 2 Seite 23