GUTACHTERLICHE STELLUNGNAHME

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1 GUTACHTERLICHE STELLUNGNAHME zur geplanten Verlagerung des Lebensmitteldiscounters Netto Marken-Discount von der Liesbet-Dill-Straße in Saarbücken-Dudweiler an die Beethovenstraße in Saarbrücken-Dudweiler Dortmund, Oktober 2017

2 Im Sinne einer einfacheren Lesbarkeit verzichten wir darauf, stets männliche und weibliche Schriftformen zu verwenden. Selbstverständlich sind immer gleichzeitig und chancengleich Frauen und Männer angesprochen. Der Endbericht sowie die Entwurfsvorlagen unterliegen dem Urheberrecht ( 2 Absatz 2 sowie 31 Absatz 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte). Soweit mit dem Auftraggeber nichts anderes vereinbart wurde, sind Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung (auch auszugsweise) nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt.

3 Gutachterliche Stellungnahme Kompatibilitätsprüfung zur geplanten Verlagerung des Lebensmitteldiscounters Netto Marken-Discount von der Liesbet-Dill-Straße in Saarbücken-Dudweiler an die Beethovenstraße in Saarbrücken-Dudweiler mit dem Einzelhandelskonzept der Landeshauptstadt Saarbrücken Untersuchung im Auftrag der BOXHEIMER+SCHEUERMANN Projektentwicklung Projektsteuerung Grundstücksgesellschaft mbh in Abstimmung mit der Landeshauptstadt Saarbrücken Elisabeth Kopischke Stefan Kruse Jana Fieseler-Smolana Junker + Kruse Stadtforschung Planung Markt Dortmund Tel Fax info@junker-kruse.de Oktober 2017

4 1 Ausgangssituation Überprüfung der Kompatibilität mit dem Einzelhandelskonzept der Landeshauptstadt Saarbrücken Kompatibilität mit den übergeordneten Zielen zur Einzelhandelsentwicklung in Saarbrücken Kompatibilität mit den Grundsätzen der Entwicklung des Einzelhandels in Saarbrücken Nahversorgungsrelevanz des Verlagerungsvorhabens Absatzwirtschaftliche Einordnung des Vorhabens Berechnung der Nahversorgungsfunktion des geplanten Erweiterungsvorhabens Schlussfolgerung und gutachterliche Empfehlungen

5 1 Ausgangssituation In Saarbrücken-Dudweiler ist die Verlagerung und Erweiterung des Lebensmitteldiscounters Netto Marken-Discount von der Liesbet-Dill-Straße an den Standort Beethovenstraße geplant. Ausgehend von einer heutigen Verkaufsfläche von rund 400 m² am bestehenden Standort ist eine Erweiterung um rund 400 m² auf maximal 800 m² Verkaufsfläche am Standort Beethovenstraße beabsichtigt. Im bauplanungsrechtlichen Sinn handelt es sich damit um ein kleinflächiges Einzelhandelsvorhaben. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist die Aufgabe der vorliegenden Stellungnahme die Überprüfung der Kompatibilität des Vorhabens mit den Zielen und Grundsätzen des politisch beschlossenen Einzelhandelskonzeptes der Landeshauptstadt Saarbrücken (2015). In diesem Schritt geht es insbesondere auch um den Nachweis der Nahversorgungsfunktion des Vorhabens. 2 Überprüfung der Kompatibilität mit dem Einzelhandelskonzept der Landeshauptstadt Saarbrücken 2.1 Kompatibilität mit den übergeordneten Zielen zur Einzelhandelsentwicklung in Saarbrücken Zur Steuerung der gesamtstädtischen Einzelhandelsentwicklung, zur Sicherung und Stärkung der kommunalen und regionalen Versorgungsfunktion, zur Konzentration der räumlichen Angebotsstruktur auf einzelne Zentren sowie zur Sicherung und Stärkung einer weitgehend flächendeckenden Grundversorgung definiert das Einzelhandelskonzept der Landeshauptstadt Saarbrücken Ziele zur Einzelhandelssteuerung, die es im Hinblick auf das avisierte Verlagerungsvorhaben zu prüfen gilt. 1 Die im Einzelhandelskonzept formulierten Ziele sichern hierbei einerseits das Einzelhandelsangebot in den jeweiligen Bezirken und Stadtteilen und tragen andererseits als übergeordnete Handlungsleitlinien dazu bei, dass sich die gesamtstädtische Einzelhandelsstruktur Saarbrückens positiv und zukunftsorientiert entwickelt. Im Sinne einer geordneten Stadtentwicklung ist es hierbei nicht das Ziel, den Wettbewerb im Einzelhandel zu verhindern. Es geht bei der Einzelhandelsentwicklung und -steuerung im Rahmen der Stadtplanung vielmehr darum, städtebaulich sinnvolle Standorte zu sichern und zu stärken. 2 Folgende übergeordnete Ziele des politisch beschlossenen Einzelhandelskonzeptes 3 sind für das projektierte Verlagerungsvorhaben relevant: vgl. Junker + Kruse (2015): Kurzfassung Einzelhandelskonzept 2015 für die Landeshauptstadt Saarbrücken, S. 10 ff. ebd. ebd. 5

6 Übergeordnete Ziele: Sicherung und Stärkung einer hierarchisch angelegten Versorgungsstruktur mit einer zukunftsfähigen Arbeitsteilung der Einzelhandelsstandorte gemäß dem Entwicklungsleitbild Sicherung und Stärkung einer flächendeckenden wohnungsnahen Grundversorgung im Stadtgebiet Der bestehende Lebensmitteldiscounter befindet sich gemäß Einzelhandelskonzept an einem etablierten Nahversorgungsstandort, der südöstlich des zentralen Versorgungsbereiches Nebenzentrum Dudweiler gelegen ein Bestandteil des vorhandenen Grundversorgungsnetzes ist und somit bereits heute zu einer Sicherung der bestehenden (Grund-)Versorgungsstrukturen sowie zu einer Ergänzung der Angebote in den zentralen Versorgungsbereichen beiträgt. Geplant ist die Verlagerung dieses bestehenden Lebensmitteldiscounters um rund 300 m (Luftlinie) nach Norden an die Beethovenstraße. Dabei werden die Kriterien, die an den Standort Liesbet- Dill-Straße gelegt wurden, auch an den Neustandort Beethovenstraße gelegt. In allen Richtungen um den Vorhabenstandort schließen sich mehrheitlich durch Wohnbebauung genutzte Siedlungsbereiche an, sodass es sich um einen städtebaulich integrierten Standort handelt. Durch die gleichzeitige avisierte Erweiterung auf max. 800 m² kann insbesondere die flächendeckende, verbrauchernahe Grundversorgung prinzipiell gesichert und gestärkt werden. Da das projektierte Vorhaben im Kernsortiment über ein Angebot in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel verfügt, kann es insbesondere gegenüber den einzelhandelsrelevanten Angeboten in dem Nebenzentrum Dudweiler eine Ergänzung darstellen und für den südlichen Bereich des Stadtteils Dudweiler im gleichnamigen Stadtbezirk als Grundversorgungsanbieter dienen. Somit trägt das Vorhaben sowohl als funktionaler Ergänzungsstandort zu einer zukunftsfähigen Arbeitsteilung als auch zu einem flächendeckenden und funktionsfähigem Netz von Grundversorgungsstandorten innerhalb der Landeshauptstadt Saarbrücken bei. Insoweit ist das avisierte Verlagerungsvorhaben mit dem Ziel der Sicherung und Stärkung einer hierarchisch angelegten Versorgungsstruktur mit einer zukunftsfähigen Arbeitsteilung der Einzelhandelsstandorte gemäß dem Entwicklungsleitbild kompatibel. Weiterhin ist das Verlagerungsvorhaben auch mit dem Ziel der Sicherung und Stärkung einer flächendeckenden wohnungsnahen Grundversorgung im Stadtgebiet vereinbar. 6

7 2.2 Kompatibilität mit den Grundsätzen der Entwicklung des Einzelhandels in Saarbrücken In Konkretisierung der zuvor genannten Ziele definiert das Einzelhandelskonzept für die Landeshauptstadt Saarbrücken Grundsätze 4, die die Steuerung von Einzelhandelsbetrieben im Stadtgebiet erleichtern und die Transparenz bei der Entscheidung über potenzielle Ansiedlungsvorhaben erhöhen sollen. Für das Verlagerungsvorhaben sind die Bestimmungen des Grundsatzes 2 über die Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment 5 einschlägig: Grundsatz 2: Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten 2.1 Standorte für Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment im Sinne der Saarbrücker Sortimentsliste sollen regelmäßig in den zentralen Versorgungsbereichen (Innenstadt, Nebenzentren) liegen. Die maximale Dimensionierung eines Betriebes soll sich an der jeweiligen Versorgungsfunktion des Zentralen Versorgungsbereiches / Standortes orientieren: Hauptzentrum Innenstadt: gesamtstädtische Versorgungsfunktion, ohne Flächenbegrenzung Nebenzentrum: Versorgungsfunktion auf Ebene des Stadtbezirks Nahversorgungsstandorte: Versorgungsfunktion für umliegende Siedlungsbereiche 2.2 Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment können ausnahmsweise auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche ermöglicht werden, wenn der Standort eine städtebaulich bzw. wohnsiedlungsräumlich integrierte Lage aufweist, das Vorhaben der Nahversorgung dient. Das ist regelmäßig dann der Fall, wenn die sortimentsspezifische Kaufkraftabschöpfung des Planvorhabens in einem 600 m-radius eine Quote von 35 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft nicht überschreitet und keine mehr als unwesentliche Überschneidung (> 10 %) der 600 m-isodistanz mit der 600 m-isodistanz des / der nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereiche(s) besteht (Schutzzonen der zentralen Versorgungsbereiche) und keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und die wohnortnahen Versorgungsstrukturen zu erwarten sind. Der Nachweis über die städtebaulichen Auswirkungen ist jedenfalls ab Großflächigkeit des Einzelhandelsbetriebs durch schriftliche gutachterliche Stellungnahme zu führen. Diese Ausnahmeregelung gilt nicht für Standorte innerhalb von GE- / GI-Gebieten vgl. Junker + Kruse (2015): Kurzfassung Einzelhandelskonzept 2015 für die Landeshauptstadt Saarbrücken, S. 29 ff. ebd., S. 30 ff. vgl. Junker + Kruse (2015): Kurzfassung Einzelhandelskonzept 2015 für die Landeshauptstadt Saarbrücken, S. 30 ff. 7

8 Eine generelle Kompatibilität des Vorhabens mit den konzeptionellen Aussagen kann aufgrund der Lage des Vorhabenstandortes außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche nicht unmittelbar abgeleitet werden. Allerdings kann durch das Vorhaben die flächendeckende, verbrauchernahe Versorgung gesichert bzw. gestärkt werden, sofern die damit verbundenen Voraussetzungen erfüllt sind: Die Lage des Vorhabenstandortes ist wie in Kapitel 2.1 erläutert als städtebaulich integriert einzustufen. In allen Richtungen um den Vorhabenstandort schließen sich mehrheitlich durch Wohnbebauung genutzte Siedlungsbereiche an. Diese Ansiedlungsvoraussetzung ist demnach eindeutig erfüllt. Auch die fußläufige Erreichbarkeit des Standortes ist vor diesem Hintergrund gewährleistet. Innerhalb einer 600 m-isodistanz um den Vorhabenstandort, was einer maximal akzeptierten Fußwegeentfernung von bis zu 10 Gehminuten entspricht leben ungefähr rund Personen 7. Diese Ansiedlungsvoraussetzung ist demnach eindeutig erfüllt. Darüber hinaus ist das Planvorhaben für die Bewohner der südöstlichen Siedlungsbereiche des Stadtbezirks Dudweiler, wozu die südlichen Bereiche der Distrikte Dudweiler-Süd, Geisenkopf und Pfaffenkopf gehören, der nahegelegenste und verkehrlich am besten erreichbare Lebensmittelmarkt. Insofern können diese Siedlungsbereiche als Kerneinzugsgebiet des Vorhabenstandorts und entsprechend als funktionales Versorgungsgebiet definiert werden. In diesem Gebiet leben mehr als Personen. Das Ansiedlungskriterium der Entfernung zum fußläufigen Einzugsbereich des nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereichs (Dudweiler) unterstreicht den städtebaulichen Schutz der Zentren hinsichtlich der ihnen zugewiesenen Versorgungsfunktion. Dem liegt die Annahme zu Grunde, dass eine nicht nur unwesentliche Überschneidung der fußläufigen Einzugsbereiche zu Lasten der im zentralen Versorgungsbereich ansässigen Lebensmittelanbieter geht und eine mögliche Geschäftsaufgabe dieser Magnetbetriebe weitere negative städtebauliche wie versorgungsstrukturelle Folgewirkungen für den betroffenen zentralen Versorgungsbereich nach sich ziehen könnte. Die Entfernung des Vorhabenstandortes zum Randbereich des zentralen Versorgungsbereichs Nebenzentrum Dudweiler beträgt rund 800 m. Es ergibt sich eine geringfügige, aber nicht wesentliche Überschneidung mit der 600 m-isodistanz des benachbarten zentralen Versorgungsbereich Nebenzentrum Dudweiler (s. Karte 1 in Kapitel 3), was in Form einer Subtraktion der innerhalb des Überschneidungsbereiches befindlichen Einwohnerzahl vom Einwohnerpotenzial im Versorgungsgebiet (s.o.)bereits berücksichtigt wurde. Diese Ansiedlungsvoraussetzung ist somit erfüllt. Die Ansiedlungsvoraussetzung zur sortimentsspezifischen Kaufkraftabschöpfung stellt im Wesentlichen auf die Nahversorgungsfunktion des jeweiligen Vorhabens ab, die nachfolgend überprüft wird. 7 Quelle: Angaben der Landeshauptstadt Saarbrücken, Amt für Entwicklungsplanung, Statistik und Wahlen (Stand: ) 8

9 3 Nahversorgungsrelevanz des Verlagerungsvorhabens Für die Ermittlung der Nahversorgungsrelevanz eines Vorhabens bzw. seiner Dimensionierung bietet die Gegenüberstellung von zu erzielendem Vorhabenumsatz und verfügbarer Kaufkraft im Naheinzugsbereich des Vorhabens eine Möglichkeit zur Operationalisierung der genannten Kriterien. Von einer Nahversorgungsfunktion kann gemäß Einzelhandelskonzept der Landeshauptstadt Saarbrücken ausgegangen werden, wenn die sortimentsspezifische Kaufkraftabschöpfung des Planvorhabens im Versorgungsgebiet an einem städtebaulich integrierten Standort eine Quote von 35 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft der Bevölkerung nicht wesentlich überschreitet. Der zu erwartende Umsatz im Kernsortiment des Vorhabens (Nahrungs- und Genussmittel) darf somit rechnerisch einen Anteil von etwa 35 % des entsprechenden einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzials im zu versorgenden Gebiet nicht übersteigen. Gründe für diese maximal erreichbare Abschöpfungsquote sind unter anderem die traditionellen Einkaufsbeziehungen zu anderen Standorten sowie die Ausdifferenzierung des Lebensmitteleinkaufs. Gemäß Einzelhandelskonzept für die Landeshauptstadt Saarbrücken ist für die Nahversorgungsfunktion eine fußläufige Erreichbarkeit von 600 m anzunehmen 8, die sich wie nachfolgend dargestellt abgrenzen lässt. Karte 1: Fußläufiger Einzugsbereich des Vorhabenstandortes und konkurrierender Angebotsstandorte Quelle: eigene Darstellung, OpenStreetMap-Mitwirkende, CC-BY-SA 8 vgl. Junker + Kruse (2015): Kurzfassung Einzelhandelskonzept 2015 für die Landeshauptstadt Saarbrücken, S. 30 9

10 3.1 Absatzwirtschaftliche Einordnung des Vorhabens Das Kernsortiment eines Lebensmitteldiscounters Netto Marken-Discount besteht aus Waren, die der Hauptwarengruppe Nahrungs- und Genussmittel zuzurechnen sind. Der Flächenanteil dieser Hauptwarengruppe an der Gesamtverkaufsfläche eines Lebensmitteldiscounters liegt regelmäßig bei rd. 80 %. Zu den übrigen Sortimenten zählen vor allem Drogerie- und Körperpflegeartikel (ca. 9 %) sowie ergänzende Randsortimentsangebote, u. a. in den Sortimenten zoologische Artikel, Papier / Bürobedarf / Schreibwaren oder Zeitungen / Zeitschriften und Aktionswaren aus unterschiedlichen Bereichen. Basierend auf diesen Überlegungen zur sortimentsspezifischen Verkaufsflächenzusammensetzung ergibt sich bei einer avisierten Gesamtverkaufsfläche des Lebensmitteldiscounters von maximal rd. 800 m² eine Verkaufsfläche von etwa 650 m² in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. Mit Blick auf den Nachweis der Nahversorgungsfunktion des Verlagerungsvorhabens gilt es aufzuzeigen, welcher jährliche Soll-Umsatz in der untersuchungsrelevanten Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel unter Berücksichtigung branchenüblicher und betriebstypenspezifischer Kennwerte voraussichtlich erwirtschaftet werden müsste, um eine marktübliche Flächenproduktivität zu erreichen. Die gängige Rechtsprechung 9 verlangt das Aufzeigen der maximal möglichen absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen eines Vorhabens ( Worst Case-Szenario ). Diesem Anspruch ist bereits im Rahmen der Umsatzermittlung eines Vorhabens durch die Zugrundelegung maximaler Flächenproduktivitäten Rechnung zu tragen. Dies bedeutet, dass hinsichtlich der Leistungsfähigkeit (ausgedrückt in der sog. Flächenproduktivität = jährlicher Umsatz pro m² Verkaufsfläche) für die folgende Berechnung und Bewertung die maximale betriebstypenspezifische Flächenproduktivität des Betreibers eingestellt wird. Die warengruppenspezifische Verkaufsfläche stellt die Grundlage zur Ermittlung des durch das Vorhaben maximal erzielbaren untersuchungsrelevanten Umsatzes dar. Zur Berechnung dieses Umsatzes wird in der Regel auf durchschnittliche, warengruppenspezifische und / oder betreiberspezifische Flächenproduktivitäten zurückgegriffen, die auf sekundärstatistischem Datenmaterial diverser Einzelhandels-Unternehmen basieren 10. Für einen Lebensmitteldiscounter am Vorhabenstandort und in der angestrebten Größenordnung kann auch mit Blick auf die aktuelle Wettbewerbssituation in Saarbrücken-Dudweiler eine maximale Flächenproduktivität von insgesamt rd Euro / m² Verkaufsfläche angesetzt werden. Somit ergibt sich für das Vorhaben ein prognostizierter Umsatz in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel von rd. 2,86 Mio. Euro. 9 vgl. u. a. das sog. Preußen-Park-Urteil des OVG Münster: OVG NRW Az.: 7a D 60/99.NE vom 07. Dez. 2000, S. 53 ff. 10 vgl. Hahn Gruppe (2017): Retail Real Estate Report Germany, 12. Ausgabe 2017 / 2018, S

11 3.2 Berechnung der Nahversorgungsfunktion des geplanten Erweiterungsvorhabens Unter Berücksichtigung dieses warengruppenspezifischen Umsatzes (Worst Case) sowie in Anbetracht des warengruppenspezifischen Kaufkraftpotenzials im fußläufigen Einzugsbereich (600 m) sowie im funktionalen Versorgungsgebiet des Verlagerungsvorhabens stellt sich die rechnerisch ermittelte Nahversorgungsfunktion wie folgt dar: Einwohnerzahl des zu versorgenden Gebietes 600 m-isodistanz um den Vorhabenstandort... ca funktionales Versorgungsgebiet... ca Kaufkraftpotenzial Nahrungs- und Genussmittel in Saarbrücken pro Einwohner und Jahr Euro insgesamt innerhalb der 600 m-isodistanz... 8,32 Mio. Euro davon 35 %... 2,91 Mio. Euro insgesamt innerhalb des funktionalen Versorgungsgebietes... 13,86 Mio. Euro davon 35 %... 4,85 Mio. Euro Erwarteter Umsatz in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Lebensmitteldiscounter Netto Marken-Discount (Worst Case)... 2,86 Mio. Euro Kaufkraftabschöpfung durch das Vorhaben Innerhalb der 600 m-isodistanz um den Vorhabenstandort % innerhalb des funktionalen Versorgungsgebietes % Die rechnerische Ermittlung der Nahversorgungsrelevanz zeigt, dass das geplante Verlagerungsvorhaben in dem bestehenden Wohnumfeld der Grundversorgung dient. Die oben dargestellten Zahlen zeigen, dass 34 % des Kaufkraftpotenzials der Einwohner im fußläufigen Nahbereich des Vorhabenstandortes (rd. 2,8 Mio. Euro (600 m-isodistanz)) ausreichen würden, um die Verlagerung und Erweiterung des Lebensmitteldiscounters auf eine Größenordnung von rd. 800 m² Gesamtverkaufsfläche rechtfertigen zu können. Unter Einbeziehung des funktionalen Versorgungsgebietes ergäbe sich sogar eine noch geringere Kaufraftabschöpfung des Verlagerungsvorhabens von etwa 21 % (Worst Case). Das Vorhaben tritt in die Versorgungsfunktion des Altstandortes ein und führt zu einer Stabilisierung der Grundversorgungssituation im südlichen Bereich des Stadtteils Dudweiler. Es ist schließlich davon auszugehen, dass durch das Verlagerungsvorhaben weder negative städtebau- 11 Quelle: Angaben der Landeshauptstadt Saarbrücken, Amt für Entwicklungsplanung, Statistik und Wahlen (Stand: ) 12 ebd. 13 Quelle: IFH Retail Consultants Köln, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale

12 liche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich Nebenzentrum Dudweiler noch Auswirkungen auf die Grundversorgungsstruktur zu erwarten sind. Die Nahversorgungsrelevanz des Vorhabens ist gegeben. 4 Schlussfolgerung und gutachterliche Empfehlungen Im Rahmen der vorliegenden Kompatibilitätsprüfung konnte nachgewiesen werden, dass die geplante Verlagerung und Erweiterung des Lebensmitteldiscounters Netto Marken-Discount von der Liesbet-Dill-Straße an den Standort Beethovenstraße in Saarbrücken-Dudweiler mit den Zielen und den Grundsätzen des politisch beschlossenen Einzelhandelskonzeptes der Landeshauptstadt Saarbrücken kompatibel ist. Rechnerisch wurde insbesondere die Nahversorgungsrelevanz des Vorhabens nachgewiesen. Mögliche negative Auswirkungen auf andere Grundversorgungsstandorte bzw. zentrale Versorgungsbereiche im Stadtgebiet können folglich ausgeschlossen werden bzw. sind nicht zu erwarten. Aus Gutachtersicht spricht nichts gegen eine Verlagerung und Erweiterung des Lebensmitteldiscounters auf 800 m² Gesamtverkaufsfläche. 12