Analyse und Bewertung

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1 Analyse und Bewertung möglicher städtebaulicher Auswirkungen der geplanten Ansiedlung eines Vollsortimenters in der Gemeinde Schwalmtal Im Auftrag der Gemeinde Schwalmtal Stefan Kruse Antje Vancraeyenest Stadtforschung Planung Markt Dortmund Tel Fax info@junker-kruse.de April 2011

2 Im Sinne einer einfacheren Lesbarkeit verzichten wir darauf, stets männliche und weibliche Schriftformen zu verwenden. Selbstverständlich sind immer gleichzeitig und chancengleich Frauen und Männer angesprochen. Der Endbericht sowie die Entwurfsvorlagen unterliegen dem Urheberrecht ( 2 Absatz 2 sowie 31 Absatz 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte). Soweit mit dem Auftraggeber nichts anderes vereinbart wurde, sind Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung (auch auszugsweise) nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt.

3 Inhalt 1 Ausgangssituation und Aufgabenstellung Methodik und Vorgehensweise Einordnung des Vorhabens Angebots- und Nachfragesituation in der Gemeinde Schwalmtal Umverteilung und Auswirkungen in der Gemeinde Schwalmtal Fazit

4 1 Ausgangssituation und Aufgabenstellung Für das Kranenbachcenter im Schwalmbacher Ortsteil Amern bestehen Ansiedlungsüberlegungen für einen Vollsortimenter mit einer geplanten Verkaufsfläche von m². Das Kranenbachcenter ist Bestandteil des lokalen Nahversorgungszentrum, das sich momentan durch einen Lebensmitteldiscounter und einen Drogeriemarkt sowie weitere kleinteilige Einzelhandel- und Dienstleistungsbetriebe zusammensetzt. Das Center liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Am/33 Kranenbachcenter, der das Plangebiet als Sondergebiet festsetzt. Mit Blick auf die Planung wird der Bebauungsplan aktuell neu aufgelegt, um eine Verkaufsflächenbegrenzung der bestehenden und geplanten Angebotsbausteine herbeizuführen. Mit der Planung ergeben sich für die Gemeinde Schwalmtal Chancen, die Nahversorgung in Amern sowie das Nahversorgungszentrum zu stärken und auszubauen. Dagegen stehen die Risiken der möglichen Umsatzumverteilungen und damit verbunden die mögliche Schwächung des zentralen Versorgungsbereichs Waldniel. Vor diesen Hintergrund sollen im Rahmen der folgenden Untersuchung die mit einer Neuansiedlung verbundenen positiven und negativen Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen der Stadt Schwalmtal analysiert und insbesondere im Hinblick auf mögliche Folgewirkungen für das Hauptzentrum in Waldniel bewertet werden. Die vorliegende Untersuchung soll demnach dazu dienen eine sachgerechte Entscheidung in der Stadt herbeizuführen und eine Bewertungsgrundlage in dem Bauleitplanverfahren zum Bebauungsplan Am/33 zu bilden. 2 Methodik und Vorgehensweise Methodisch stützt sich die Untersuchung unter Berücksichtigung jüngerer Urteile in diesem Zusammenhang auf eine aktuelle und valide Datenbasis. Die vorliegenden Datengrundlagen begründen sich auf eine Erhebung aus dem Jahr Diese Situation hat sich seitdem nicht mehr grundlegend verändert, so dass diese Daten ergänzt um den geplanten Vollsortimenter in Waldniel als aktuelle Bestandssituation zu Grunde gelegt werden können. Die städtebauliche Bewertung der beiden zentralen Versorgungsbereiche im Stadtgebiet sowie wesentlicher, der wohnungsnahen Grundversorgung dienenden Lebensmittelmärkte stützt sich ebenfalls auf die Untersuchungen und Begehungen im Rahmen der Erstellung der räumlich-funktionalen Analyse im Jahr Grundlage hierfür bilden die damals anhand funktionaler und städtebaulicher Kriterien vorgenommenen Abgrenzungen der Schwalmtaler Zentren. Der Analyse der Angebotssituation, welche auch die Ermittlung der untersuchungsrelevanten lokalen Einzelhandelsumsätze umfasst, wird die Analyse der Nachfrageseite gegenüber gestellt. Diese erfolgt im wesentlichen anhand vorliegender sekundärstatisti- 4

5 scher Daten (insbesondere der BBE Retail Experts Köln, 2010). Diese beiden Bausteine bilden die Grundlage für die sich anschließenden Bewertungen der potenziellen Auswirklungen des geplanten Vorhabens. 3 Einordnung des Vorhabens Das Vorhaben soll an der Hauptstraße im Bereich des Kranenbachcenters im Ortsteil Amern im Nordwesten von Schwalmtal angesiedelt werden. Das Kranenbachcenter ist Bestandteil des Nahversorgungszentrums Amern, das sich entlang der Haupt- und Polmannstraße erstreckt. In direkter Umgebung finden sich somit verschiedene Einzelhandelsbetriebe, die eine überwiegend auf den kurzfristigen Bedarfsbereich ausgerichtete Angebotsstruktur aufweisen. Der Lebensmitteldiscounter Norma bildet aktuell den Magnetbetrieb des Kranenbachcenters und wird dabei ergänzt durch einen Drogeriemarkt, eine Bäckerei, eine Metzgerei sowie ein Schreibwarengeschäft. Der Standort liegt städtebaulich integriert zwischen den beiden Siedlungsgebieten St. Anton und St. Georg, welche den Ortsteil Amern bilden. Der nächstgelegene größer Einzelhandelsstandort befindet sich an der Siemensstraße in rund 700 m nordöstlicher Entfernung (Luftlinie). Neben weiteren Einzelhandelsbetrieben aus dem zentren- und nicht-zentrenrelevanten Angebotsbereich findet sich hier ein Vollsortimenter in ähnlicher Größenordnung wie das geplante Vorhaben. Die Siemensstraße stellt sich dabei als autokundenorientierter Einzelhandelsstandort dar. Einen zweiten zentralen Versorgungsbereich neben dem Nahversorgungszentrum in Amern bildet das Hauptgeschäftszentrum von Schwalmtal, das deutlich abgesetzt im Kernort Waldniel in rund 3,0 km Entfernung (Luftlinie) liegt. Insgesamt ist der projektierte Standort unter städtebaulichen Gesichtspunkten als eindeutig integriert zu bewerten. Er liegt im Nahversorgungszentrum von Amern und kann somit zukünftig eine Nahversorgungsfunktion für den Ortsteil übernehmen. Dabei befindet er sich jedoch in räumlicher Konkurrenz zum sortimentspezifischen Angebot am städtebaulich nicht integrierten Standort Siemensstraße sowie zu den Nahversorgungsangeboten im Ortsteil Waldniel. Absatzwirtschaftliche Einordnung Die Gesamtverkaufsfläche des geplanten Vollsortimenters soll m² betragen. Üblicherweise ist bei einem Vollsortimenter dieser Größenordnung ein Anteil von etwa 85 % der Verkaufsfläche dem Nahrungs- und Genussmittelbereich zugeordnet. Unter Zugrundlegung aktueller Flächenproduktivitäten kann für das Vorhaben in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel ein Umsatzvolumen von bis zu 5,4 Mio. Euro zu Grunde gelegt werden. 5

6 Tabelle 1: Flächenproduktivität und prognostizierter jährlicher Umsatz des Vorhabens in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Verkaufsfläche Flächenproduktivität Umsatz Gesamtverkaufsfläche 1500 m² hiervon NuG 1270 m² Euro / m² 5,4 Mio. Euro Quelle: Angaben der Gemeinde Schwalmtal, eigene Erfahrungswerte, eigene Berechnung 4 Angebots- und Nachfragesituation in der Gemeinde Schwalmtal Das Vorhaben wird aufgrund der projektierten Verkaufsflächengröße Auswirkungen auf die Angebotsstrukturen im ganzen Gemeindegebiet haben. Die Einzelhandelssituation im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel stellt sich dabei wie folgt dar: Im Schwalmtaler Gemeindegebiet finden sich insgesamt 48 Betriebe, die Nahrungs- und Genussmittel im Kernsortiment anbieten. Zusammen mit den Einzelhandelsbetrieben, welche die untersuchungsrelevante Warengruppe im Randsortiment anbieten, offerieren sie eine sortimentsspezifische Verkaufsfläche von rund m². Am Rande des Hauptgeschäftszentrum soll auf dem Krautfabrik-Gelände ein Vollsortimenter mit einer Verkaufsfläche von m² angesiedelt werden. Aufgrund des fortgeschrittenen Planungsstandes dieses Vorhabens kann der neue Markt dem Einzelhandelsbestand zugeschlagen werden. Hierdurch erhöht sich die Verkaufsfläche im Nahrungs- und Genussmittelbereich auf rund m². In Hinblick auf die Schwalmtaler Einwohner ergibt sich hieraus eine Versorgungskennziffer von 0,48 m² Verkaufsfläche im Nahrungs- und Genussmittelbereich pro Einwohner, die damit leicht über dem deutschen Bundesschnitt von 0,4 m² pro Einwohner liegt. Im Vergleich zu 2009 wird sich die Versorgungssituation im Ortsteil Waldniel somit sowohl unter strukturellen wie auch räumlichen Gesichtpunkten der Standort des Vollsortimenters liegt im zentralen Versorgungsbereich von Waldniel verbessern. Die Lebensmittelbetriebe generieren (inkl. des Vorhabens in Waldniel) zusammen ein Umsatzvolumen in Höhe von 37,1 Mio. Euro. Hieraus ergibt sich eine Zentralität im Nahrungs- und Genussmittelbereich von 0,94, welche ein nahezu ausgewogenes Verhältnis zwischen erzieltem Umsatz und der lokalen Kaufkraft offenbart. Dieser Wert ist jedoch im Wesentlichen auf die quantitativ betrachtet gute Versorgungssituation in Waldniel zurückzuführen. Die hier ansässigen Lebensmittelmärkte können von Umsatzzuflüssen insbesondere aus Amern profitieren. Im Ortsteil Waldniel finden sich aktuell 74 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche im Nahrungs- und Genussmittelbereich (rd m²). Durch die Neuansied- 6

7 lung auf dem Krautfabrik-Gelände verschiebt sich das bislang unvorteilhafte Verhältnis der Verkaufsflächenverteilung zwischen integrierten und nicht integrierten Angebotsstandorten. Zwar befinden sich noch die Mehrheit der Flächen an nicht integrierten Standorten (39 %), dafür hat sich aber das Verkaufsflächenangebot im Nahrungs- und Genussmittelbereich im Hauptgeschäftsbereich auf 33 % erhöht. Auf den Ortsteil Amern entfallen 26 % der Verkaufsfläche im Nahrungs- und Genussmittelbereich (rd m²). Dabei ist ein Missverhältnis zwischen integrierten und nicht integrierten Standorten festzuhalten. Über 70 % der hier vorhandenen Verkaufsfläche wird an städtebaulich nicht integrierten Standorten vorgehalten. Die Fläche konzentriert sich im Wesentlichen auf den Angebotsstandort Siemensstraße, welcher neben dem Kranebachcenter den zweiten Schwerpunkt der Versorgung mit Nahrungs- und Genussmitteln vor Ort bildet. Als wichtigste Angebotsstandorte der Stadt sind festzuhalten: Hauptgeschäftszentrum Das Hauptgeschäftszentrum von Waldniel wird durch die Lange Straße, im Bereich Pumpenstraße bis Amerner Straße im Norden, die Schulstraße im Süden und die St- Michael-Straße im Westen begrenzt. Mittelpunkt ist der Marktplatz, mit der Marktstraße und den umliegenden Gebäuden. Nordwestlich gehört der Teil der Dülkener Straße bis zum Getränkemarkt Weuthen dazu. Der zentrale Versorgungsbereich Waldniel beschreibt eine Mischung aus Einzelhandelsbetrieben, die eine Nahversorgungsfunktion für die Wohnbevölkerung übernehmen, innenstadtrelevanten Dienstleistungsbetrieben und öffentlichen Einrichtungen. Ein Vollsortimenter (Kaisers) an der St-Michael-Straße mit einer Verkaufsfläche von 815 m² bildet dabei einen Frequenzbringer des Hauptgeschäftszentrums. Dieser wird zukünftig durch den neuen Vollsortimenter auf dem Krautfabrik-Gelände ergänzt. Insgesamt ist im Hauptgeschäftszentrum der Gemeinde eine sortimentsspezifische Verkaufsfläche in Höhe von m² vorhanden. Standort Bahnhofstraße Nördlich des Ortskerns Waldniel befindet sich an der Bahnhofstraße ein solitärer Versorgungsstandort mit einem Lebensmitteldiscounter mit rund 750 m² Verkaufsfläche (Penny) als Magnetbetrieb. Die Bahnhofstraße wird des Weiteren durch Wohnbebauung geprägt und verfügt neben dem Lebensmitteldiscounter und einem Bäcker über keinen weiteren Einzelhandelsbesatz. Auf dem Mutzer Nördlich, in direkter Verlängerung der Bahnhofstraße, liegt das Gewerbegebiet Auf dem Mutzer. Im Gewerbegebiet befinden sich zahlreiche großflächige Einzelhandelsbetriebe. Im Einzelnen sind das zwei Lebensmittelsdiscounter, zwei Getränkemärkte, ein Bäcker, ein Land- und Gartenmarkt und ein Anbieter für Tiernahrung sowie ein Bekleidungsanbieter. Insgesamt verfügt der in erster Linie auf Autokunden ausgerichtete Standort über eine Verkaufsfläche von rund m² in der Warengruppe Nahrungsund Genussmittel. 7

8 Alte Schlossbrauerei Im südlichen Siedlungsgebiet in Waldniel, an der alten Schlossbrauerei besteht ein weiterer solitärerer Einzelhandelsstandort, der durch das überwiegende Angebot an Nahrungs- und Genussmitteln eine Nahversorgungsfunktion für die angrenzenden Wohngebiete übernimmt. Der Standort besteht aus einem Lebensmitteldiscounter (Lidl), einem Getränkemarkt, Bäcker und Metzger. Insgesamt befinden sich hier rund m² Verkaufsfläche im Nahrungs- und Genussmittelbereich. Nahversorgungszentrum Amern Das Nahversorgungszentrum Amern umschließt die Polmannstraße von der Einmündung Mühlenweg bis zur Antoniusstraße im Norden. Ergänzend kommt die Hauptstraße mit dem Kranenbachcenter als derzeitigen Einzelhandelsschwerpunkt hinzu. Neben zentrenrelevanten Dienstleistungen und öffentlichen Einrichtungen, befinden sich hauptsächlich kleinteilige Einzelhandels- und Gastronomiebetriebe im abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich. Einen Angebotsschwerpunkt stellt das Kranenbachcenter dar. Hier findet sich aktuell der einzige Lebensmittelmarkt des Nahversorgungszentrums, der Lebensmitteldiscounter Norma mit 460 m² Verkaufsfläche. Der zentrale Versorgungsbereich Amern übernimmt eine Nahversorgungsfunktion für die Ortsteile St. Anton und St. Georg, in denen rund Einwohner 1 leben. Siemensstraße An der Siemensstraße im Nordosten von Amern findet sich der größte Einzelhandelsschwerpunkt des Ortsteils. Der nicht integrierte Standort umfasst neun Einzelhandelsbetriebe, die ausschließlich auf Autokunden ausgerichtet sind. Im Nahrungs- und Genussmittelbereich ist mit dem Vollsortimenter HIT ein Lebensmittelmarkt, ein Getränkemarkt sowie eine Bäckerei am Standort vorhanden. Sie umfassen zusammen eine untersuchungsrelevante Verkaufsfläche in Höhe von m². 1 Gemeinde Schwalmtal, Stand

9 5 Umverteilung und Auswirkungen in der Gemeinde Schwalmtal Anhand des prognostizierten Umsatzes für das Planvorhaben und die sich daraus ergebende Umsatzumverteilung lassen sich mögliche absatzwirtschaftliche Auswirkungen ableiten. Die Umverteilung erfolgt über den gesamten Einzelhandelsbestand, bezogen auf die untersuchungsrelevante Hauptbranche Nahrungs- und Genussmittel. Ausschlaggebend für eine mögliche Verträglichkeit des geplanten Vorhabens in der Gemeinde Schwalmtal sind die Umsatzumverteilungen bezogen auf die zentralen Versorgungsbereiche Waldniel und Amern, da diese Standorte im Sinne der i.s.v. 9 Absatz 2a BauGB und 34 Absatz 3 BauGB sowie 24a LEPro NRW und 11 (3) BauN- VO als besonders schützenswerte Bereiche einzustufen sind sowie die sonstigen integrierten Versorgungsstandorte im Gemeindegebiet. Für das Planvorhaben am Kranenbachcenter wurde ein sortimentsspezifischer Umsatz in Höhe von 5,4 Mio. Euro ermittelt. Im Hinblick auf die verschiedenen Angebotsstandorte in Waldniel ergeben sich die folgenden Umsatzumverteilungswirkungen: Tabelle 2: Umsatzumverteilungen des Planvorhabens Vollsortimenter mit m² Verkaufsfläche Angebotsstandorte Umsatzumverteilung in Mio. Euro in % Waldniel ZVB* 1,1 11 Bahnhofstraße 0,4 15 Alte Schlossbrauerei 0,4 10 GE Auf dem Mutzer 0,8 6 Amern ZVB Kranenbachzentrum 0,3 11 Amern Siemensstraße 2,0 29 Quelle: eigene Berechnungen * ZVB = Zentraler Versorgungsbereich Die Neuansiedlung eines Vollsortimenters am Kranenbachcenter wird an fast allen betrachteten Standorten zu merklichen Umsatzumverteilungen führen. Die größten absatzwirtschaftlichen Folgen wird der ebenfalls in Amern gelegene Standort an der Siemensstraße erfahren. Hier befindet sich mit dem HIT-Markt ein Markt gleichen Betriebstyps und ähnlicher Größenordnung, für den die ermittelten Umsatzrückgänge existenzgefährdend wirken können. Da es sich dabei jedoch um einen nicht integrierten Standort handelt, der keinen Beitrag zur wohnungsnahen Grundversorgung beiträgt, sind diese Folgewirkungen aus städtebaulicher Sicht als irrelevant einzustufen. Die Neuansiedlung wird auch in den zentralen Versorgungsbereichen der Stadt zu absatzwirtschaftliche Folgewirkungen führen. Beide Bereiche sind von Umsatzrückgänge um rund 10 % betroffen. 9

10 Die absatzwirtschaftlichen Folgenwirkungen für das Nahversorgungszentrum Amern werden dabei jedoch nicht in negative städtebauliche Wirkungen umschlagen. Insgesamt kann das Zentrum sogar durch die Ansiedlung profitieren. Als vorteilhaft stellt sich in diesem Zusammenhang insbesondere die künftige Kombination aus Vollsortiment und Discountangebot im Lebensmitteleinzelhandel dar, so dass insgesamt positive Synergien zu erwarten sind. Auch für das Hauptgeschäftszentrum in Waldniel sind keine städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten. Zwar liegen hier die monetären Umsatzrückgänge deutlich höher als in Amern, da beide Lebensmittelmärkte dem Angebotstyp des Vorhabens entsprechen und somit direkte Wettbewerber darstellen. Städtebauliche Folgen sind aber hieraus nicht ableitbar, da beide Märkte wettbewerbstauglich aufgestellt sind und zudem durch ihre zentralen Lage im Hauptgeschäftszentrum von Waldniel von stabilen Kundenbeziehungen profitieren können. Die solitären Versorgungsstandorte sind ebenfalls durch absatzwirtschaftliche Folgewirkungen betroffen, die sich im kritischen Bereich zwischen 10 % für den Bereich Alte Schlossbrauerei und 15 % für die Bahnhofsstraße bewegen. Da beide Anbieter jedoch einem anderen Betriebtyp zuzuordnen sind und zudem überwiegend auf Kundschaft aus Waldniel abzielen, ist eine Aufgabe eines der Märkte mit einer damit verbundenen Schwächung der Versorgungsstruktur von Schwalmtal eher nicht zu erwarten. Für die beiden Lebensmitteldiscounter im Gewerbegebiet Auf dem Mutzer sind nur geringe monetäre Umsatzrückgänge und insgesamt betrachtet keine städtebaulichen Folgewirkungen zu erwarten. 6 Fazit In der Zusammenschau aller geprüften Aspekte wird deutlich, dass das Vorhaben der Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters im Kranenbachcenter im Nahversorgungszentrum Amern mit m² Verkaufsfläche grundsätzlich verträglich erscheint. Die Neuansiedlung kann dazu beitragen, die Nahversorgungsfunktion des Zentrum zu stärken und insgesamt somit zu einer langfristigen Stabilität des Zentrums beizutragen. Zudem werden durch die Etablierung eines bislang fehlenden Betriebstyps (Vollsortiment) positive Synergien zum bestehenden Einzelhandelsbestand ausgelöst. Die Neuansiedlung führt in allen Lebensmittelstandorten der Stadt zu absatzwirtschaftlichen Folgen, die jedoch nur am nahe gelegenen Standort Siemensstraße eine Höhe erreichen, die existenzgefährdend wirken kann. Aufgrund der dezentralen Lage dieses Standortes besitzen diese Auswirkungen jedoch keine städtebauliche Relevanz. Insgesamt sind durch das Vorhaben somit keine schädlichen Auswirkungen auf die bestehende Versorgungsstruktur der Gemeinde Schwalmtal und insbesondere den zentralen Versorgungsbereich in Waldniel zu erwarten. 10