Mit der Bebauungsplanänderung werden ausschließlich neue Festsetzungen über die Art der zulässigen baulichen Nutzungen getroffen.

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1 Anlage 6.28 zur Drucksache G-08/041 Bebauungsplan der Stadt Freiburg i.br. Stadtteil: St. Georgen Bezeichnung: 5. Änderung des Bebauungsplans Erweiterung Gewerbegebiet Haid Plan-Nr.: 6-26 e Spezielle Begründung zur Bebauungsplanänderung 1. Allgemeines 1.1 Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung Bereich zwischen Besanconallee, Matsuyamaallee, Wegeflurstück-Nr /28, Waldrand (Stadtwalddistrikt XII Mooswald-Süd), Opfinger Straße ausgenommen VAG-Betriebshof. 1.2 Anlass der Planaufstellung Rechtliche Sicherung der Fortschreibung des Freiburger Märkte- und Zentrenkonzeptes unter Übernahme der bisher getroffenen Festsetzungen zur Bordell- und Vergnügungsstättenkonzeption. Mit der Bebauungsplanänderung werden ausschließlich neue Festsetzungen über die Art der zulässigen baulichen Nutzungen getroffen. 1.3 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Die Festsetzungen der Nutzungsart entsprechen der Darstellung im Flächennutzungsplan 2020, welcher am wirksam wurde. Der für den vorgesehene Feststellungsbeschluss über die 2. Änderung des FNP 2020 ist berücksichtigt. 1.4 Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) vom (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl. I S. 3316) Baunutzungsverordnung i.d.f. der Bekanntmachung v (BGBI. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBI. I S. 466)

2 - 2 - Anlage 6.28 zur Drucksache G-08/ Städtebauliche Konzeption 2.1 Allgemeine planerische Zielvorstellungen und generelle Begründung siehe Anlage Städtebauliche Zielvorstellungen im Plangebiet Im Bereich des Plangebietes sollen die Beschlüsse des Gemeinderates zur planungsrechtlichen Steuerung des Einzelhandels im Stadtgebiet im Rahmen der 3. Stufe des Märkte- und Zentrenkonzeptes umgesetzt werden. Das Gewerbegebiet zwischen der Opfinger Straße im Norden und der Besanςonallee im Osten befindet sich in Nachbarschaft zu den Stadtteilzentren von St. Georgen-Nord, von Haslach-Gartenstadt, von Weingarten-Ost bzw. Weingarten-West sowie vom Stadtteilzentrum Rieselfeld. Durch den in diesem Gewerbegebiet vorgenommenen generellen Ausschluss von Einzelhandel sollen die benachbarten Stadtteilzentren in ihrer Nahversorgungsfunktion gestärkt wurden; außerdem soll Abwanderungstendenzen des bestehenden Einzelhandels aus den Zentren entgegengewirkt werden. Gleichzeitig sollen diese Maßnahmen dazu beitragen, dass die Zentren als wichtiger Ort der Begegnung und der sozialen Kontakte gestärkt werden. Die hier zu schützenden Stadtteilzentren werden folgendermaßen festgelegt: Statistische Nummer Stadtteil / Stadtteilzentrum (S) und des Stadtbezirks statistischer Bezirk Nahversorgungszentrum (N) Straßenabschnitt m. Hausnrn. 612 Haslach-Gartenstadt S Carl-Kistner-Str Markgrafenstr Uffhauserstr St. Georgen-Nord N Blumenstr Basler Landstr Obere Hardtstr. 1-6 Andreas-Hofer-Str St. Georgen-Süd N Andreas-Hofer-Str Terlaner Str Weingarten S Krozinger Str Fritz-Schieler-Platz N Bugginger Str Rieselfeld S Rieselfeldallee 8-49 Josef-Metzger-Straße 2-6

3 - 3 - Anlage 6.28 zur Drucksache G-08/ Änderungen gegenüber der bisher gültigen Planfassung Vollausschluss von Einzelhandel in diesem Plangebiet Bisher war in diesem Gewerbegebiet der zentrenrelevante Einzelhandel gänzlich ausgeschlossen. Künftig soll auch neuer, nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel ausgeschlossen werden. Die maßgeblichen Gründe hierfür sind: Es besteht generell in Freiburg ein äußerst knappes Angebot an gewerblichen Bauflächen. Die besondere naturräumliche Situation Freiburgs mit den zahlreichen hohen ökologischen Wertigkeiten hat dazu geführt, dass im Verfahren zum neuen Flächennutzungsplan 2020 nur wenige neue Bauflächen ausgewiesen werden konnten. Einzelhandelsneuansiedlungen bewirken in gewerblich genutzten Gebieten regelmäßig Bodenpreissteigerungen, welche das produzierende Gewerbe oder das Handwerk nicht erwirtschaften können. Diese Verdrängungseffekte durch neuen, zusätzlichen Einzelhandel sollen künftig verhindert werden. Der Ausschluss von Einzelhandel erfolgt in der Kenntnis, dass in diesem Gebiet vereinzelt kleinflächiger Einzelhandel vorhanden ist. Dieser Einzelhandel bleibt in seinen genehmigten Bestandsflächen von diesem Ausschluss unberührt. Im Sinne des geringst möglichen Eingriffs soll der rechtmäßig bestehende, nicht-zentrenrelevante Einzelhandel die Möglichkeit erhalten, die Verkaufsfläche bis auf 799 m² zu erweitern. Um städtebauliche Fehlentwicklungen zu vermeiden, soll diese Möglichkeit unter dem Vorbehalt einer Ausnahme-Regelung stehen. Großflächiger Einzelhandel soll über die Ausweisung von Sondergebieten für Einzelhandel auf die städtebaulich besonders geeigneten Standorte gesteuert werden. In einem Fachgutachten wurde der Bedarf an Standorten hierfür ermittelt. Diese Standorte wurden im FNP 2020 dargestellt (siehe Ziffer 2.4). Die Attraktivität dieses Plangebietes für großflächigen Einzelhandel ist mit ein Grund dafür, dass künftig weiterer Einzelhandel ausgeschlossen wird, um damit die Chancen für andere gewerbliche Nutzungen zu vergrößern Sortimentsliste Bereits im Rahmen des Gemeinderatsbeschlusses am zur Billigung und öffentlichen Auslegung der fortgeschriebenen 3. Stufe des Märkteund Zentrenkonzeptes wurde die Liste der zentrenrelevanten Sortimente an drei Punkten geändert: Die Getränke-Großgebinde, die Elektrogroßgeräte wie Geschirrspüler, Kühlschränke, Waschmaschinen etc. und die sperrigen Sportgeräte wurden den

4 - 4 - Anlage 6.28 zur Drucksache G-08/041 nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet (siehe hierzu auch die generelle Begründung - Anlage 7). Im Rahmen der 2. Änderung des Flächennutzungsplanes wurde die Sortimentsliste nochmals modifiziert, weil der Bereich Tiere, Tiermöbel und Tierfutter nur noch für kleinere Tierfuttergebinde bis 10 kg als innenstadt- und zentrenrelevant angesehen wird. Diese Ergänzung wurde nun auch in die 3. Stufe des Märkte- und Zentrenkonzeptes eingefügt. Außerdem wurden zur Klarstellung in der neuen Sortimentsliste einige Begriffe noch genau definiert Sondergebiete für den großflächigen Einzelhandel Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 2020 Im FNP 2020 sind für das Plangebiet Erweiterung Gewerbegebiet Haid folgende Sonderbauflächen für den großflächigen, nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel dargestellt: maximales zentrenrelevantes Bezeichnung des Lfd.Nr. Derzeitige Nutzung Verkaufsfläche Randsortiment. SO-Gebiets im Plan Nr. 14: Teppiche VK m², 400 m² (C1) Nr. 15: Gebrauchtwaren VK m², 400 m² (C2) Nr. 16: Gartenmarkt VK m²,. 110 m², (C3) Nr. 17: Bau- und Gartenmkt. VK m² 400 m² (C4) Nr. 18: Möbel VK m² 400 m² (C4) Nr. 19: Möbel VK m² 100 m² (C5) Nr. 20: Küchenmöbel VK m² 100 m² (C6) Nr. 21: Küchenmöbel VK m² 100 m² (C7) Die in dieser Tabelle dargestellten Sortimente und Verkaufsflächengrößen entsprechen der derzeitigen Nutzung. Sowohl die Sortimente als auch die Verkaufsflächen des FNP 2020 werden in den Bebauungsplan für diese Sondergebiete verbindlich übernommen. Die Begrenzung dieser Verkaufsflächen auf die Bestandssituation steht - zusätzlich zu den oben angesprochenen Punkten - auch in dem Zusammenhang, dass die im Märkte- Fachgutachten ermittelten Flächen-Entwicklungspotenziale (siehe generelle Begründung, Anlage 7) auf städtebaulich besser geeignete Standorte gelenkt werden sollen Neue Sondergebiete für den großflächigen, nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel Zusätzlich zu den 1992 genehmigten Sondergebieten C1, C2 und C4 werden mit den Sondergebieten C3, C5, C6 und C7 vier weitere großflächige Sondergebiete ausgewiesen, denen jeweils ein bereits seit längerer Zeit genehmigter, großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugrunde liegt. Diese Festsetzung als Sondergebiet und die damit vorgenommene Absicherung der Einzelhandelsnutzung wird auch als Kompensation dafür angesehen, dass künftig in diesem Gewerbegebiet über

5 - 5 - Anlage 6.28 zur Drucksache G-08/041 den zentrenrelevanten Einzelhandel hinaus auch zusätzlicher, nichtzentrenrelevanter Einzelhandel ausgeschlossen werden soll Änderung der Geschossfläche in Verkaufsfläche in den Sondergebieten für großflächigen Einzelhandel In allen Sondergebieten wird künftig nur noch der Begriff Verkaufsfläche statt Geschossfläche verwendet. Maßgeblicher Grund hierfür ist, dass die potenziellen städtebaulichen Auswirkungen eines Einzelhandelsbetriebes sich wesentlich besser auf die Verkaufsfläche beziehen lassen, da von den Nebenflächen bzw. den Flächen, zu welchen der Kunde keinen Zugang hat, keine städtebaulichen Auswirkungen ausgehen. Die Ermittlung der Verkaufsfläche ist durch die Rechtsprechung hinreichend definiert worden Nutzungsänderung auf dem Sondergebiet SO-EH C4 In diesem Sondergebiet wurde vor mehr als sieben Jahren im Erdgeschoss die ursprünglich genehmigte Nutzung eines Lebensmittelmarktes mit m² Geschossfläche, eines Schuhe-Sportmarktes mit 700 m² Geschossfläche und eines Textilmarktes mit m² Geschossfläche aufgegeben und an deren Stelle ein Bau- und Gartenmarkt betrieben. Da die aufgegebene Nutzung mit zentrenrelevanten Sortimenten an diesem Standort nicht den Zielen des Märkte- und Zentrenkonzeptes entspricht, soll das bisherige Sondergebiet B1 aufgehoben und durch ein Sondergebiet C4 mit dem nichtzentrenrelevanten Sortiment Bau- und Gartenmarkt ersetzt werden. Damit befindet sich künftig sowohl im Erdgeschoss als auch im Obergeschoss jeweils ein Sondergebiet für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel. Freiburg i. Br., den 15. April 2008 Dezernat I Referat für Stadtentwicklung und Bauen (Schröder-Klings) Stadtdirektor