VERTRÄGLICHKEITSPRÜFUNG FÜR EIN NAHVERSORGUNGSZENTRUM IN DER STADT PATTENSEN

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1 VERTRÄGLICHKEITSPRÜFUNG FÜR EIN NAHVERSORGUNGSZENTRUM IN DER STADT PATTENSEN Endbericht für den Auftraggeber CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Tel.: Fax: cima.luebeck@cima.de Internet: Bearbeitung: Dipl.-Geogr. Alexander Jethon jethon@cima.de Projektleitung: Dipl.-Geogr. Martin Kremming kremming@cima.de Lübeck, 21. Juni 2010 Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus

2 CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Dieser Bericht fällt unter 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Er ist dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungsund Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH. CIMA Beratung + Management GmbH

3 INHALT 1 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG 5 2 AUSFÜHRUNGEN ZUM PLANVORHABEN 6 3 MARKTANALYTISCHE RAHMENDATEN ZUM EINZELHANDEL Abgrenzung des Einzugsgebietes Nachfragesituation in der Stadt Pattensen Einzelhandelsrelevante Kennziffern in der Stadt Pattensen Angebotssituation im Einzugsgebiet Vorhabenrelevante Bestandssituation in der Stadt Pattensen und im direkten Einzugsgebiet Stadt Pattensen Stadt Hemmingen Gemeinde Nordstemmen (Ortsteil Rössingen) Stadt Springe Stadt Laatzen Gemeinde Wennigsen - Ortsteil Bredenbeck am Deister Stadt Sarstedt Stadt Ronnenberg 16 5 RAUMORDNERISCHE PRÜFUNG NACH DEM LANDESRAUMORDNUNGSPROGRAMM NIEDERSACHSEN Kongruenzgebot Konzentrationsgebot Integrationsgebot Abstimmungsgebot Beeinträchtigungsverbot 28 6 PRÜFUNG GEMÄSS DES REGIONALEN EINZELHANDELSKONZEPTES DER REGION HANNOVER 30 7 ABSCHLIESSENDE BEWERTUNG UND EMPFEHLUNGEN 32 8 METHODIK 33 4 WIRKUNGSPROGNOSE DES PLANVORHABENS Verkaufsflächenstruktur des Planvorhabens Herkunft des Planvorhabenumsatzes Ökonomische Wirkungsprognose 21 CIMA Beratung + Management GmbH

4 ABBILDUNGEN Abb. 1: Standort des zu entwickelnden Nahversorgungszentrums 6 Abb. 2: Planvorhabenstandort (Blick Richtung Nordosten) 7 Abb. 3: Planvorhabenstandort (Blick Richtung Nordwesten) 7 Abb. 4: Einzugsgebiet des Planvorhaben 8 Abb. 5: Einzelhandelsrelevante Kennziffern Pattensen 10 Abb. 6: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und im Einzugsgebiet 11 Abb. 7: Wettbewerber im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt 12 Abb. 8: Wettbewerber in Schulenburg 13 Abb. 9: Wettbewerber in Hemmingen (Arnum) 14 Abb. 10: Wettbewerber im Springer Ortsteil Bennigsen 14 Abb. 11: Wettbewerber in Rethen ( Marktzentrum Rethen ) 15 Abb. 12: Wettbewerber in Gleidingen ( Oesseler Straße ) 16 Abb. 13: Verkaufsflächenstruktur und des Planvorhabens 18 Abb. 14: herkunft des Planvorhabens 20 Abb. 15: Umverteilungseffekte des Planvorhabens im Stadtgebiet von Pattensen 23 Abb. 16: Umverteilungseffekte des Planvorhabens im restlichen direkten Einzugsgebiet (Teil 1) 24 Abb. 17: Umverteilungseffekte des Planvorhabens im restlichen direkten Einzugsgebiet (Teil 2) 24 Abb. 18: Die 33 CIMA-Branchen 33 Abb. 19: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen 34 CIMA Beratung + Management GmbH

5 1 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG Ausgangssituation und Zielsetzung Erstellung eines Verträglichkeitsgutachtens für die Ansiedlung eines Nahversorgungszentrums (Lebensmittelvollsortimenter und Lebensmitteldiscounter) im nördlichen Stadtgebiet von Pattensen. Auftraggeber Stadt Pattensen Zeitraum April -Juni 2010 Methodische Grundsätze Bei der Beurteilung der Auswirkungen des Planvorhabens geht die CIMA von einem Worst-Case-Ansatz aus. Das bedeutet, dass bei den Berechnungen die maximal zu erwartenden Verdrängungswirkungen dargestellt werden. Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels basiert auf einer Totalerhebung des Einzelhandels in der Region Hannover, die im Jahr 2006 durch die CIMA im Rahmen der Aktualisierung und Fortschreibung des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für die Region Hannover durchgeführt wurde. Im April 2010 wurde eine vorhabenrelevante Aktualisierung des Einzelhandels innerhalb des Einzugsgebietes durchgeführt. Auftrag Bewertung des Mikrostandortes und des Nutzungskonzeptes des Planvorhabens erwartung des Planvorhabens nach Einzelsortimenten herkunft des Planvorhabens (Einzugsgebiet) Ermittlung von Kaufkraftzuflüssen warengruppenspezifische Darstellung der zu erwartenden verlagerungen innerhalb des Einzugsgebietes Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen CIMA Beratung + Management GmbH

6 2 AUSFÜHRUNGEN ZUM PLANVORHABEN In der Stadt Pattensen soll ein Nahversorgungszentrum im Norden der Stadt etabliert werden. Die Baum Unternehmensgruppe plant mit dem Anker Edeka im nördlichen Kernstadtgebiet eine Entwicklung auf ca qm Verkaufsfläche. Neben dem Edeka-Vollsortimenter soll weiterhin ein Lebensmitteldiscounter mit einer Verkaufsfläche von rund 930 qm angesiedelt werden. Hierbei soll der bereits bestehende Aldi-Markt am Sonder- / Fachmarktstandort Koldinger Straße / Johann-Koch-Straße an den Planvorhabenstandort umgesiedelt werden 1. Der Rat der Stadt Pattensen hat beschlossen: Der Entstehung eines sogenannten Fachmarktzentrums soll entgegengewirkt werden. (Ratsbeschluss DS-Nr. 2009/165/1). Aus diesem Grund wird in dem vorliegenden Gutachten das Szenario eines Koppelstandortes mit Vollsortimenter und Lebensmitteldiscounter geprüft. Weitere Fachmärkte werden nicht in die Untersuchung einbezogen. Abb. 1: Standort des zu entwickelnden Nahversorgungszentrums LEGENDE: zu entwickelndes Nahversorgungszentrum Der Standort des zu entwickelnden Nahversorgungszentrums befindet sich im nördlichen Kernstadtgebiet an der Göttinger Straße (Kreisstraße 223) an der Ecke Zur Alten Mühle. Im Rahmen zukünftiger Stadtgebietserweiterungen wird die Lage des Planvorhabenstandortes nach und nach weiter integriert. Derzeit ist der Planvorhabenstandort jedoch nur als teil-integriert zu bezeichnen. Das Vorhaben würde eine Nahversorgungsfunktion für die südlich angrenzenden Wohngebiete übernehmen. Quelle: Stadt Pattensen Bearbeitung: CIMA GmbH Nach einigen en Rechtsprechungen (VG Köln, 8. Kammer; VG Düsseldorf, 11. und 25. Kammer; VG Mainz, 3. Kammer; OVG Münster, 10. Senat, Urteil vom ) zur Folge sind Umsiedlungen wie komplette Neuansiedlungen zu behandel. Aus diesem Grund fließen in die Verträglichkeitsuntersuchung für den Lebensmitteldiscounter 930 qm Verkaufsfläche ein. CIMA Beratung + Management GmbH

7 Abb. 2: Planvorhabenstandort (Blick Richtung Nordosten) Abb. 3: Planvorhabenstandort (Blick Richtung Nordwesten) Quelle: CIMA GmbH 2010 Quelle: BAUM Unternehmensgruppe CIMA Beratung + Management GmbH

8 3 MARKTANALYTISCHE RAHMENDATEN ZUM EINZELHANDEL 3.1 Abgrenzung des Einzugsgebietes Das vorliegende Verträglichkeitsgutachten zur Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters und eines Lebensmitteldiscounters in der Stadt Pattensen soll die zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen, die durch das Planvorhaben innerhalb der Kommune und im Einzugsgebiet verursacht werden, darstellen. Das Einzugsgebiet wurde auf Grundlage eines 15-Minunten-Fahrzeitradius um den Vorhabenstandort festgelegt. Neben der Stadt Pattensen (mit den Ortsteilen Hüpede, Jeinsen, Koldingen, Oerie, Pattensen-Mitte, Reden, Schulenburg und Vardegötzen) umfasst das Einzugsgebiet Ortsteile der direkt an das Stadtgebiet angrenzenden Kommunen: Abb. 4: Einzugsgebiet des Planvorhaben Stadt Springe: o Ortsteile: Gestorf, Bennigsen, Lüdersen Stadt Hemmingen (komplett) Stadt Laatzen (komplett Stadt Nordstemmen: o Ortsteile: Rössing, Barnten Stadt Ronnenberg: o Ortsteile: Ronnenberg, Weetzen Stadt Wennigsen: o Ortsteil: Bredenbeck Stadt Sarstedt: o keine Ortsteile (nur Kernstadt und Innenstadt) regionales Einzugsgebiet Quelle: Map Point 2006 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

9 3.2 Nachfragesituation in der Stadt Pattensen Die Nachfragesituation in der Stadt Pattensen wurde auf Grundlage der neuesten Einwohnerstatistiken der Stadt, der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer für Pattensen 2009 und des statistischen Ausgabesatzes für das Jahr 2010 ermittelt. Die Berechnung des Nachfragepotenzials in Pattensen erfolgt auf der Basis der Einwohnerzahl der Stadt (14.712) 2 und der spezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer (107,9 %) 3. Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von für das Jahr 2010 zugrunde gelegt, der an das Niveau der Stadt mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst wurde. Der Ausgabesatz eines jeden Einwohners der Stadt Pattensen entspricht im Jahr Wie die Kaufkraftkennziffer liegt auch der statistische Ausgabesatz pro Kopf der Stadt leicht über dem Bundesdurchschnitt (100 %). Insgesamt beläuft sich das Nachfragepotenzial in der Stadt Pattensen auf rund 83,9 Mio.. Davon entfallen ca. 46,2 Mio. auf den periodischen Bedarf. 2 Quelle: Stadt Pattensen; Stand: Quelle: Michael Bauer Research GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

10 3.3 Einzelhandelsrelevante Kennziffern in der Stadt Pattensen Die Stadt Pattensen verfügt derzeit über eine Verkaufsfläche von insgesamt qm auf denen rund 37 Mio. erwirtschaftet wird. Die Einzelhandelszentralität Pattensens beläuft sich auf 44,5 %. Im periodischen Bedarfsbereich erreicht Pattensen eine Einzelhandelszentralität von rund 68 %. Insgesamt sind somit in Pattensen Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen. Aufgrund der zwischenzeitlichen Schließung und der nicht erfolgten Nachnutzung des ehemaligen Wal-Markt SB-Warenhauses, weist die Zentralität heute erhebliche Lücken, auch im periodischen Bedarfsbereich auf. Problematisch ist jedoch das weiterhin bestehende Baurecht am Standort, das jede Ausweisung weiterer Sondergebiete erschweren dürfte. Abb. 5: Einzelhandelsrelevante Kennziffern Pattensen Pattensen 2010 Verkaufsfläche in qm in Mio. 37,4 Flächenproduktivität in / qm Nachfragepotenzial in Mio. 83,9 Zentralität in % 44,5 Zentralität periodisch in % 67,9 Zentralität aperiodisch in % 15,9 Einwohner Verkaufsfläche je Einwohner in qm 0,52 je Einwohner in Anzahl Betriebe 53 einzelhandelsrelev. Kaufkraftkennziffer in % 107,9 Quelle: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

11 3.4 Angebotssituation im Einzugsgebiet Die folgenden Aussagen können zur Betriebs- und Branchenstruktur des vorhabenrelevanten Einzelhandels im abgegrenzten Einzugsgebiet getroffen werden (siehe auch Abb. 5): Das Einzugsgebiet verfügt über eine vorhabenrelevante Gesamtverkaufsfläche von qm. Es wurden 462 vorhabenrelevante Einzelhandelsbetriebe im Einzugsgebiet erfasst. Der von der CIMA errechnete vorhabenrelevante Einzelhandelsumsatz liegt insgesamt bei 425,6 Mio. (brutto/p.a.). Abb. 6: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und im Einzugsgebiet CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe Verkaufs fläche in m² VKF in % in Mio. verteilung in % Periodischer Bedarf ,2% 314,9 74,0% Lebensmittel und Reformwaren ,8% 241,0 56,6% Gesundheits- und Körperpflege ,4% 63,3 14,9% übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) ,1% 10,7 2,5% Aperiodischer Bedarf insgesamt ,8% 110,7 26,0% Bekleidung, Wäsche ,7% 48,3 11,4% Bücher, Schreibwaren ,1% 13,1 3,1% Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien ,9% 26,4 6,2% Spielwaren ,8% 5,9 1,4% Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,1% 13,0 3,1% Zoobedarf ,1% 4,0 0,9% Einzelhandel insgesamt ,0% 425,6 100,0% Quelle: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

12 3.5 Vorhabenrelevante Bestandssituation in der Stadt Pattensen und im direkten Einzugsgebiet werden durch einen Fressnapf (Zoobedarf) und einen Takko (Bekleidung, Wäsche) angeboten. Die Beschreibung der Einzelhandelssituation in der Stadt Pattensen und im direkten Einzugsgebiet bezieht sich auf die vorhabenrelevanten Sortimente im Kern- und Randsortiment des Vorhabens. Hierbei handelt es sich nicht um eine vollständige Dokumentation des vorhabenrelevanten Angebotes. Abb. 7: Wettbewerber im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Stadt Pattensen Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt werden Waren des periodischen Bedarfsbereiches vor allem durch einen Rewe Vollsortimenter und einen N.P. Lebensmitteldiscounter angeboten. Ergänzt wird dieses Angebot durch drei Bäcker, einen Metzger sowie zwei Apotheken, drei Floristikfachgeschäfte und einen Kiosk. Abgerundet wird das Einzelhandelsangebot im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt durch Betriebe, die Waren aus den Branchen Bekleidung, Wäsche, Schuhe, Lederwaren, Elektroartikel / Unterhaltungselektronik sowie Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat anbieten. Diese Warengruppen sind dem aperiodischen Bedarfsbereich zu zuordnen. Sonder-/ Fachmarktstandort Koldinger Straße / Johann-Koch-Straße Der periodische Bedarfsbereich wird am Sonder- / Fachmarktstandort Koldinger Straße / Johann-Koch-Straße durch einen ALDI sowie eine Tankstelle vorgehalten. Für den Lebensmitteldiscounter Aldi ist jedoch die Umsiedlung an den Vorhabenstandort (vgl. Kap. 2) geplant. Waren des aperiodischen Bedarfs Quelle: CIMA GmbH 2010 Sonstiges Stadtgebiet von Pattensen Im weiteren Stadtgebiet sind als Wettbewerber vor allem der Lebensmitteldiscounter Lidl im Norden des Stadtgebietes und der Lebensmitteldiscounter Netto südlich des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt zu nennen. Darüber hinaus befindet sich mit dem Schlecker an der Schönebergerstraße ein Drogeriemarkt in der Stadt Pattensen. Neben diesen sind im sonstigen Stadtgebiet verschiedene weitere Einzelhändler anzutreffen. Das Angebot erstreckt sich hier von Bäcker und Metzger über Apotheken und Blumengeschäfte hin zu Reformwaren und Spielwaren. CIMA Beratung + Management GmbH

13 Ortsteil Schulenburg Im Pattenser Ortsteil Schulenburg wird der periodische Bedarfsbereich vorwiegend durch den Lebensmitteldiscounter N.P und einen Getränkemarkt vorgehalten. Ergänzt wird das Angebot durch zwei Bäcker, einen Metzger sowie eine Apotheke, zwei Floristikfachgeschäfte und einen Kiosk. Waren des aperiodischen Bedarfsbereichs werden im Ortsteil Schulenburg nicht angeboten. Abb. 8: Wettbewerber in Schulenburg Stadt Hemmingen Stadtteil Hemmingen-Westerfeld In Hemmingen-Westerfeld wird der periodische Bedarfsbereich vorwiegend durch ein Real-SB Warenhaus und einen Rewe-Vollsortimenter vorgehalten. Ergänzt wird dieses Angebot durch zwei Lebensmitteldiscounter sowie einen Drogeriefachmarkt und zwei Apotheken. Das periodische Angebot wird durch diverse Bäcker, Metzger und Spezialitäten-Geschäfte abgerundet. Der aperiodische Bedarfsbereich wird in Hemmingen-Westerfeld von einzelnen inhabergeführten Fachgeschäften oder im Randsortiment angeboten. Stadtteil Arnum Im Hemminger Stadtteil Arnum nehmen der Discounter N.P. und der Vollsortimenter Jibi im Bereich Lebensmittel und Reformwaren eine zentrale Grundversorgungsfunktion ein. Neben diesen Lebensmitteleinzelhändlern ist mit Rossmann ein großer Drogeriemarkt in Arnum zu finden. Darüber hinaus werden Waren des periodischen Bedarfsbereiches durch drei Bäcker, zwei Metzger, zwei Apotheken sowie einen Blumenladen und einen Kiosk angeboten. Quelle: CIMA GmbH 2010 Aus dem aperiodischen Bedarfsbereich sind in Arnum Einzelhandelsbetriebe vorzufinden, die Waren aus den Sortimenten Bekleidung, Wäsche sowie Bücher, Schreibwaren und Spielwaren anbieten. Ortsteil Jeinsen Im Ortsteil Jeinsen befinden sich keine direkten Wettbewerber zum Vorhaben. Angeboten werden Waren des periodischen Bedarfsbereiches lediglich durch einen Bäcker, zwei Tankstellen und ein Blumenfachgeschäft. Weiterhin sind drei Kioske angesiedelt. CIMA Beratung + Management GmbH

14 Sonstiges Stadtgebiet von Hemmingen Im sonstigen Hemminger Stadtgebiet finden sich primär kleinere Einzelhändler wie Bäcker und Metzger sowie ein Hofladen und ein Tante-Emma-Laden. Abb. 9: Wettbewerber in Hemmingen (Arnum) Abgerundet wird das Einzelhandelsangebot durch je ein Geschäft aus den Warengruppen Bekleidung, Wäsche sowie Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat. Zwei Fachgeschäfte aus der Warengruppe Elektroartikel / Unterhaltungselektronik komplettieren das Einzelhandelsangebot in Bennigsen. Abb. 10: Wettbewerber im Springer Ortsteil Bennigsen Quelle: CIMA GmbH Gemeinde Nordstemmen (Ortsteil Rössingen) Im Ortsteil Rössingen wird der periodische Bedarfsbereich durch einen Bäcker, zwei Metzger und sowie einen kleinen Tante-Emma-Laden und einen Kiosk vorgehalten. Waren aus dem aperiodischen Bedarfsbereich werden in Rössing nicht angeboten. Quelle: CIMA GmbH 2010 Sonstiges Springer Stadtgebiet Im Springer Stadtteil Gestorf befindet sich ein kleiner Supermarkt ( Ihr Frischemarkt ) als Anbieter von Lebensmitteln und Reformwaren. Das Angebot des periodischen Bedarfsbereiches wird durch einen Getränkemarkt, einen Hofladen sowie einen Bäcker und einen Metzger ergänzt Stadt Springe Stadtteil Bennigsen Der periodische Bedarfsbereich wird im Ortskern des Springer Stadtteiles Bennigsen durch einen Rewe Vollsortimenter, einen Penny Lebensmitteldiscounter sowie einen Rewe Getränkemarkt und einen Schlecker Drogeriemarkt vorgehalten. Ergänzt wird dieses Angebot durch drei Bäcker und einen Metzger. CIMA Beratung + Management GmbH

15 3.5.5 Stadt Laatzen Alt-Laatzen Waren aus der Sortimentsgruppe Lebensmittel, Reformwaren werden in Alt- Laatzen überwiegend durch ein Kaufland-SB Warenhaus und den Lebensmitteldiscounter Netto vorgehalten. Ergänzt wird das Angebot durch diverse Bäcker, Metzger und Getränkemärkte. Abgerundet wird der periodische Bedarfsbereich durch drei Apotheken und einen Drogeriefachmarkt. Der aperiodische Bedarfsbereich wird sowohl von kleineren inhabergeführten Fachgeschäften als auch von größeren Fachmärkten (bspw. Dänisches Bettenlager, Ratio Markt, etc.) angeboten. Schlecker Drogeriemarkt, ein Sanitätshaus, zwei Bäcker sowie eine Apotheke und ein Blumengeschäft. Außerdem ist im Marktzentrum Rethen noch ein Ernsting s Family angesiedelt, der Waren des aperiodischen Bedarfsbereiches anbietet. Im sonstigen Ortsteilgebiet von Rethen werden die Waren des periodischen Bedarfsbereiches durch den Lebensmitteldiscounter Netto sowie durch Bäcker und eine Apotheke vorgehalten. Abb. 11: Wettbewerber in Rethen ( Marktzentrum Rethen ) Laatzen-Mitte In Laatzen-Mitte werden Lebensmittel, Reformwaren von einem Real-SB Warenhaus, einem Lebensmittelvollsortimenter und zwei Lebensmitteldiscounter sowie einigen Bäckern und Metzgern vorgehalten. Ergänzt wird der periodische Bedarfsbereich durch drei Drogeriefachmärkte sowie diverse Apotheken und Blumenfachgeschäfte. Der aperiodische Bedarfsbereich wird überwiegend im Einkaufszentrum Leine Center Laatzen angeboten. Vor allem das Angebot in der Warengruppe Bekleidung, Wäsche wird durch eine Vielzahl von bekannten Filialisten vorgehalten (u.a. C&A, H&M, Tom Tailor etc.). Laatzen-Rethen Im Laatzener Ortsteil Rethen befinden sich am Standort Marktzentrum Rethen der Lebensvollsortimenter Edeka und der Discounter Aldi als Anbieter von Lebensmitteln und Reformwaren. Ergänzt wird das Angebot durch einen Quelle: CIMA GmbH 2010 Laatzen-Gleidingen Im Laatzener Ortsteil Gleidingen werden Produkte aus der Warengruppe Lebensmittel und Reformwaren durch einen Penny Lebensmitteldiscounter angeboten. Ergänzt wird das Angebot des periodischen Bedarfsbereiches durch einen Metzger, einen Getränkemarkt, einen Schlecker Drogeriemarkt sowie einen Zeitschriften-/Tabakwarenladen. Weiterhin befindet sich in Laatzen-Gleidingen ein Fachgeschäft für Unterhaltungselektronik. CIMA Beratung + Management GmbH

16 Abb. 12: Wettbewerber in Gleidingen ( Oesseler Straße ) Im sonstigen Stadtgebiet Sarstedt werden vor allem Waren des periodischen Bedarfsbereiches angeboten. Vorgehalten werden diese von drei Lebensmittelvollsortimentern, einigen Lebensmitteldiscountern sowie Getränkemärkten, Bäckern und Metzgern. Innerhalb des aperiodischen Bedarfsbereiches sind vor allem zwei Textilfachmärkte, ein Baumarkt sowie ein Sonderpostenmarkt herauszustellen Stadt Ronnenberg Ortsteil Ronnenberg Quelle: CIMA GmbH Gemeinde Wennigsen - Ortsteil Bredenbeck am Deister Der periodische Bedarfsbereich wird in Bredenbeck am Deister von zwei Lebensmitteldiscountern, einem Bäcker sowie einem Metzger vorgehalten. Waren des aperiodischen Bedarfsbereiches werden in Bredenbeck nicht angeboten Stadt Sarstedt In der Sarstedter Innenstadt werden Lebensmittel und Reformwaren auf eher kleineren Flächen, durch Metzger, Bäcker und Spezialitäten-Geschäfte angeboten. Ergänzt wird der periodische Bedarfsbereich durch zwei Drogeriemärkte sowie ein Blumenfachgeschäft. Im aperiodischen Bedarfsbereich sind überwiegend Geschäfte aus den Warengruppen Bekleidung, Wäsche, Geschenke, Glas Porzellan, Keramik, Hausrat und Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien angesiedelt. Waren aus dem periodischen Bedarfsbereich werden in Ronnenberg durch einen Lebensmittelvollsortimenter, einen Lebensmitteldiscounter sowie einen Getränkemarkt angeboten. Ergänzt wird das Angebot durch fünf Bäcker, zwei Metzger, einen Drogeriemarkt sowie ein Blumengeschäft. Der aperiodische Bedarfsbereich wird über inhabergeführte Fachgeschäfte oder über das Randsortiment angeboten. Ortsteil Weetzen In Weetzen wird die Nahversorgung durch einen Tante-Emma-Laden, einen Bäcker und einen Metzger aufrechterhalten. Der aperiodische Bereich wird in Weetzen lediglich auf kleineren Flächen vorgehalten. Die Warengruppen Geschenke, Glas, Keramik, Porzellan, Hausrat, Bücher, Schreibwaren sowie Zoobedarf gehören dazu. CIMA Beratung + Management GmbH

17 4 WIRKUNGSPROGNOSE DES PLANVORHABENS 4.1 Verkaufsflächenstruktur des Planvorhabens Das im Norden von Pattensen zu entwickelnde Nahversorgungszentrum soll aus einem Lebensmittelvollsortimenter sowie aus einem Lebensmitteldiscounter bestehen. Der Vollsortimenter wird neu angesiedelt. Beim Discounter handelt es sich um die Umsiedlung des Aldi-Marktes vom Sonder- / Fachmarktstandort Koldinger Straße / Johann-Koch-Straße an den Vorhabenstandort. Nach einigen en Rechtsprechungen (VG Köln, 8. Kammer; VG Düsseldorf, 11. und 25. Kammer; VG Mainz, 3. Kammer; OVG Münster, 10. Senat, Urteil vom ) zur Folge sind Umsiedlungen wie komplette Neuansiedlungen zu behandeln. Aus diesem Grund fließt in die folgenden Verträglichkeitsuntersuchungen die gesamte, neu hinzukommende Verkaufsfläche des Discounters ein, nicht nur die Erweiterungsfläche. Für das Nahversorgungszentrum ist insgesamt eine Verkaufsfläche von qm vorgesehen, die folgendermaßen aufgeteilt werden: Lebensmittelvollsortimenter: qm VKF Lebensmitteldiscounter: 930 qm VKF Der Stadtrat von Pattensen hat beschlossen, dass der Entstehung eines sogenannten Fachmarktzentrums am Planvorhabenstandort entgegengewirkt werden soll (Ratsbeschluss DS-Nr. 2009/165/1). Demzufolge werden in dem vorliegenden Gutachten keine weiteren Fachmarktansiedlungen betrachtet. In diesem Zusammenhang müssen auch Aussagen zum Umgang mit dem Aldi- Altstandort getroffen werden. Es sollten die Möglichkeiten geprüft werden, ob Einzelhandel hier auszuschließen ist oder ob der entstehende Leerstand wieder mit Einzelhandel gefüllt werden sollte. Wenn ja, mit welchen Sortimenten? Der Umgang mit dem ehemaligen Wal-Mart-Standort, der derzeit als Leerstand zu verzeichnen ist, sollte ebenfalls innerhalb dieses Gutachtens berücksichtig und bewertet werden. Es muss davon ausgegangen werden, dass als Folge der geplanten Ansiedlung des Lebensmittelvollsortimenters und des Lebensmitteldiscounters umverteilungen innerhalb des Einzugsgebietes zu erwarten sind, die durch den Gutachter zu bewerten sind. Aus diesem Grund werden nachfolgend die Auswirkungen gemäß 11 Abs. 3 BauNVO ( 34 Abs. 3 BauGB) für das Einzugsgebiet dargestellt. Zur Berechnung der Umsätze sind Flächenproduktivitäten zu Grunde gelegt worden, die sich an der örtlichen Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet orientieren sowie auf Grundlage der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten entsprechender Betriebstypen und vergleichbarer Verkaufsflächendimensionierungen im Bundesdurchschnitt ermittelt worden sind. Die folgende Verkaufsfläche, die für die ökonomische Wirkungsanalyse angenommen wurde, basiert auf den Angaben des Auftraggebers. Die Größen der Teilflächen für die Randsortimente ergeben sich aus den Erfahrungen der CI- MA und aus der Betrachtung der Sortimentsaufteilung in vergleichbaren Märkten im Einzugsgebiet. CIMA Beratung + Management GmbH

18 Abb. 13: Verkaufsflächenstruktur und des Planvorhabens CIMA Warengruppe Quelle: Stadt Pattensen Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Verkaufsfläche in qm VKF in % in Mio. Vorhabenrelevanter periodischer Bedarf ,6 Lebensmittel, Reformwaren ,8 Gesundheit und Körperpflege ,8 übriger periodischer Bedarf ,1 Vorhabenrelevanter aperiodischer Bedarf ,1 Bekleidung, Wäsche ,2 Bücher, Schreibwaren ,2 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien ,3 Spielwaren ,1 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,3 Tierfutter-/ Zoobedarf ,1 Vorhabenrelevanter Einzelhandel insgesamt ,8 Die CIMA Beratung + Management GmbH prognostiziert für das gesamte Planvorhaben einen Einzelhandelsumsatz (brutto), der insgesamt bei max. rd. 15,8 Mio. im Jahr liegen dürfte. Im periodischen Bedarf wird ein zusätzlicher von rd. 14,6 Mio. erwartet. Für die Sortimente im aperiodischen Bedarfsbereich wird ein zusätzlicher von insgesamt rd. 1,1 Mio. berechnet, der als umverteilungsrelevant zu bewerten ist. CIMA Beratung + Management GmbH

19 4.2 Herkunft des Planvorhabenumsatzes Vorbemerkungen zur Berechnung der herkunft Für die Ermittlung des Untersuchungsgebietes des Vorhabens ist eine detaillierte Analyse der Wettbewerbssituation erforderlich. Anhand der Attraktivität der konkurrierenden Einkaufslagen bzw. Wettbewerber im Stadtgebiet und in der Region wird ermittelt, woher das Vorhaben seinen generiert. Dafür kann die CIMA auf umfangreiche Analysen in der Stadt bzw. der Region zurückgreifen, die durch Vor-Ort -Recherchen des CIMA-Teams ergänzt wurde. Wichtige Informationen über die Bindungsquoten beziehen wir aus Echtzahlen der Anbieter, die wir i.d.r. aus ähnlich gelagerten Analysen, aus der direkten Betriebsberatung der relevanten Märkte und aus den offiziellen Veröffentlichungen beziehen. Diese Erkenntnisse werden dann an die regionale Situation angepasst. Insbesondere die Lage, Entfernung und Größe der Wettbewerber ist dabei von großer Relevanz. Die Abgrenzung des Einzugsgebietes kann auf Basis dieser Recherchen mittels des ökonometrischen HUFF-Simulationsmodells schlussendlich berechnet und in Prozent dargestellt werden. Einflussgrößen sind z.b.: Geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren, Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im jeweiligen Marktgebiet, Attraktivität des Einzelhandelsbesatzes in Pattensen sowie Attraktivität der konkurrierenden Einkaufsorte nach Branchen- sowie Sortimentsschwerpunkten. Bei der Bewertung des Vorhabens und der Berechnung der verdrängungswirkung wird von einem Worst-Case-Ansatz ausgegangen. Die ermittelten Verdrängungsquoten entsprechen demnach der maximal zu erwartenden verdrängungswirkung auf den vorhandenen Einzelhandel. Es muss weiterhin berücksichtigt werden, dass die Kaufkraftbindung auch im periodischen Bedarf heute unterdurchschnittlich ist (Zentralität von nur 68 %). Die Kaufkraft, die durch das Vorhaben im Einzugsgebiet gebunden werden kann, ist daher in großen Teil Pattenser Kaufkraft, die zurückgewonnen werden kann. Das HUFF-Modell, das sich in vielen Planverfahren auch als gerichtsfest erwiesen hat, quantifiziert die dabei durch das Planvorhaben entstehenden Kaufkraft- und ströme im Untersuchungsraum für den Einzelhandel. Das Verfahren basiert auf den Untersuchungen von Huff ("Defining and Estimating a Trading Area"). CIMA Beratung + Management GmbH

20 Abb. 14: herkunft des Planvorhabens herkunft aus... in Mio. in % direktes Einzugsgebiet - Stadt Pattensen insgesamt 3,7 23,2 davon ZV Innenstadt 1,7 10,9 davon Sonder-/Fachmarktstandort Koldinger Straße / Johann-Koch- 0,0 0,3 davon sonstiges Pattenser Stadtgebiet 1,9 12,0 restliches direktes Einzugsgebiet gesamt 11,3 71,7 davon Hemmingen-Westerfeld 1,5 9,6 davon Hemmingen-Arnum 1,1 6,8 davon sonstiges Hemminger Stadtgebiet 0,1 0,4 davon Alt-Laatzen 1,5 9,6 davon Laatzen-Mitte 1,5 9,7 davon Laatzen-Rethen 1,2 7,6 davon Laatzen-Gleidingen 0,4 2,2 davon sonstiges Laatzener Stadtgebiet 0,0 0,1 davon Springe-Bennigsen 0,8 5,0 davon sonstiges Springer Stadtgebiet 0,0 0,1 davon Nordstemmen-Rössing 0,0 0,1 davon Wennigsen-Bredenbeck 0,3 1,9 davon Sarstedter Innenstadt 0,4 2,3 davon sonstiges Sarstedter Stadtgebiet 1,5 9,3 davon Ronnenberg 1,1 6,8 davon Weetzen 0,0 0,1 Potentialreserve, diffuse verlagerungen 0,8 5,1 Gesamtsumme 15,8 100 Nach unseren Erfahrungen und einer eingehenden Analyse des Wettbewerbsumfeldes im Einzugsgebiet kommen wir zum Ergebnis, dass rund 23 % der Umsätze des Planvorhabens innerhalb der Stadt Pattensen zum Vorhabenstandort umverteilt werden (Berechnungen lt. Huff). Da es sich hierbei um reine umverteilung handelt, ist die Aufteilung der herkunft auf die einzelnen Standorte innerhalb des Untersuchungsgebietes stark an dem dort vorhandenen Wettbewerb orientiert. Es handelt sich hierbei um die herkunft des Gesamtvorhabens; je nach Wettbewerbssituation kann die herkunft der einzelnen Warengruppen stark variieren. Aus dem restlichen direkten Einzugsgebiet werden insgesamt rund 72 % der Vorhabenumsätze an den Vorhabenstandort umverteilt. Hierbei stammen knapp 17 % aus der Stadt Hemmingen. Aus der Stadt Laatzen werden rund 29 % der Planvorhabenumsätze an den Planvorhabenstandort umverteilt. Somit stammen aus diesen beiden Städten die größten anteile innerhalb des restlichen direkten Einzugsgebietes. Ein Teil davon ist Kaufkraft von Pattensern, die heute außerhalb der Stadt einkaufen. Diese Kaufkraft kann zum Teil wieder nach Pattensen zurück geführt werden. Von außerhalb des direkten Einzugsgebietes stammen rund 5 % der umverteilten Umsätze (Potenzialreserve, diffuse verlagerungen). Dies sind vor allem Käufe von Pendlern, die heute in weiter entfernten Einkaufsstandorten (z.b. Hannover, Garbsen, Hildesheim etc.) getätigt werden und zukünftig an den Planvorhabenstandort umverlagert werden würden. Bei der Bewertung des Planvorhabens bzw. bei der Berechnung der Verdrängungswirkung geht die CIMA von einem Worst-Case-Ansatz aus. Dieser stellt die maximal zu erwartende Verdrängungswirkung dar. Die nachfolgend ausgewiesenen verdrängungsquoten beziehen sich nicht auf die vorhandene Nachfrage, sondern auf den im Einzelhandel getätigten. Quelle: CIMA GmbH 2010; Berechnungen nach Huff 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

21 4.3 Ökonomische Wirkungsprognose Vorbemerkungen zur umlenkungsquote Ein maßgebliches Beurteilungskriterium von Planvorhaben ist die umlenkungsquote, die in Mio. und in % ausgedrückt wird. Allerdings bedeutet nicht jeder Kaufkraftabfluss eine unzumutbare Auswirkung. Denn die Veränderung der bestehenden Wettbewerbslage allein ist baurechtlich irrelevant. 4 Erforderlich ist vielmehr eine Wirkungsintensität, die sog. städtebauliche Effekte nach sich zieht (Schließen von Einzelhandelsbetrieben mit städtebaulichen Folgen, wie Verödung einer Innenstadt, Unterversorgung der Bevölkerung). 5 Bei der Beurteilung des Kaufkraftabzuges ist zwischen dem Abstimmungsschwellenwert einerseits und dem Hindernisschwellenwert andererseits zu unterscheiden. Das Bundesverwaltungsgericht hat die Frage eines numerischpräzisen Schwellen- oder Rahmenwertes bislang offen gelassen. 6 Das OVG Koblenz und das OVG Lüneburg haben unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art angenommen (= Abstimmschwellenwert ), wenn ein Planvorhaben der Standortgemeinde zu Lasten der Nachbargemeinde eine umverteilung von wenigstens 10 % erwarten lassen. 7 8 Nach den Ergebnissen einer Langzeitstudie sind wirtschaftliche Auswirkungen auf Einzelhandelsgeschäfte im Einzugsbereich eines Einzelhandelsprojektes in der Regel erst ab einem verlust zwischen 10 % und 20 % relevant. 9 Der Literatur und der Rechtsprechung lässt sich die Tendenz entnehmen, dass selbst diese Prozentsätze lediglich Bedeutung für die Frage der Abwägungsrelevanz eines Einzelhandelsgroßprojektes haben, nicht jedoch schon zwangsläufig die Obergrenze für noch zumutbare Auswirkungen markieren. 10 Unzumutbar im Sinne eines Hindernisschwellenwertes ist ein Kaufkraftabfluss nach der obergerichtlichen Rechtsprechung zumeist erst dann, wenn die umverteilung deutlich mehr als 10 % beträgt. Genannt wird allerdings abhängig unter anderem vom maßgeblichen Sortiment ein Mindestwert von etwa 20 bis 25 %. 11 Das VG Göttingen hat in seinem Beschluss vom , 2 B 51/04 einen zwischengemeindlichen abfluss von bis zu 20 % für vertretbar gehalten und die Berufung zum OVG zugelassen. Neuere Rechtsprechungen gehen demnach davon aus, dass erst bei einer Kaufkraftumlenkung von etwa 20 % schädliche Auswirkungen zu erwarten sind Berkemann/Halama, Erstkommentierung zum BauGB, Bonn 2005, Rn. 24 zu 34 BauGB 5 OVG Greifswald, U. v , 3 K 36/97, NVwZ 2000, 826; OVG Münster, U. v , 10 D 145 und 148/04.NE, BauR 2005, 1577 ff. (CentrO) 6 BVerwG vom , 4 C 5.01, BverwGE 117, 25 = DVBl 2003, 62 = NVwZ 2003, 86 = UPR 2003, 35 u. a. Fundstellen (Gewerbepark Mühlheim-Kärlich); U. v , 4 C 14.01, S. 15 UA 7 Urteil vom , 8 A 11441/00, BauR 2002, 577 = NVwZ-RR 2001, 638; OVG Münster, Urteil vom , 7 A 2902/93, BauR 1998, 309 = BRS 59, Nr OVG Lüneburg, E. v , 1 MN 4128/01, BauR 2003, 670= NVwZ-RR 03,76; B. v , 1 M 3407/00, NStN 2001, 159 = NdsRPfl. 2001, Moench/Sandner, Die Planung für Factory-Outlet-Center, NVwZ 1999, 337. CIMA Beratung + Management GmbH OVG Münster, Urteil vom , 7 A 2902/93, BauR 1998, 307, 312 = BRS 59 Nr. 70; OVG Frankfurt/Oder, Beschluss 3 B 116/98, NVwZ 1999, 434 = BauR 1999, 613 = BRS 60 Nr. 201; OVG Koblenz vom , 8 B 12650/98, UPR 1999, 154 = NVwZ 1999, 435 = BauR 1999, 367; OVG Lüneburg, B. v , 1 MN 4128/01BauR 2003, 670 = NVwZ-RR 2003, 76 = auch Internetseite des OVG Lüneburg OVG Koblenz, Urteil vom , 8 A 11441/00, NVwZ-RR 2001, 638 = BauR 2002, 577; VGH München, Urteil vom , 26 N , NVwZ-RR 2001, 88 = BRS 63 Nr. 62. vgl. Prof. Dr. Berkemann, Großflächiger Einzelhandel: Auswirkungen der Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts auf die kommunale Praxis, Hannover 2006.

22 Einschränkend muss angefügt werden, dass die Abwägung in Abhängigkeit vom Standort erfolgt. Außerdem geht die CIMA bei der Bewertung von Vorhaben davon aus, dass die reine Berechnung der Kaufkraftumlenkungsquote nicht allein ausschlaggebend für oder gegen die Realisierung eines Planvorhabens sein sollte. Es bleibt bei der Abwägung zu bedenken, dass der Kaufkraftabfluss nur ein Indiz im Sinne eines Anfangsverdachtes ist. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z.b. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch Trading-Down-Effekte gekennzeichnet sind. Maßgeblich sind bei Bewertungen letzten Endes erhebliche städtebauliche Funktionsverluste, die u. U. bereits bei umverteilungen ab ca. 7 bis 11 % eintreten können. Diese Funktionsverluste können sich ausdrücken in städtischen Verödungen und zu erwartenden Trading-Down-Effekte. Als Richtwert für die Verträglichkeit von Neuansiedlungen verwendet die CIMA im Allgemeinen die oben genannte 10 %-Grenze als wesentlichen Bewertungsmaßstab. Je nach der Situation vor Ort sind dabei jedoch branchenspezifische Abweichungen (nach oben und unten) grundsätzlich möglich, um gegebenenfalls den speziellen Gegebenheiten gerecht zu werden. Dies bedarf aus Gutachtersicht jedoch einer auf den Einzelfall bezogenen Begründung. CIMA Beratung + Management GmbH

23 Abb. 15: Umverteilungseffekte des Planvorhabens im Stadtgebiet von Pattensen Periodischer Bedarf 10,6 1,6 15,3 0,2 0,0 6,1 15,5 1,9 12,0 Lebensmittel, Reformwaren 7,5 1,3 17,9 0,2 0,0 6,1 12,4 1,7 13,4 Gesundheit und Körperpflege 2,6 0,3 10,2 0,0 *** *** 2,1 0,2 8,3 übriger periodischer Bedarf 0,5 0,0 3,2 0,0 *** *** 0,9 0,0 1,4 Aperiodischer Bedarf 3,5 0,1 3,0 1,4 0,0 2,2 0,8 0,0 5,1 Bekleidung, Wäsche 1,5 0,0 1,7 0,8 0,0 2,4 0,2 0,0 5,4 Bücher, Schreibwaren 0,1 0,0 4,5 0,0 *** *** 0,0 *** *** Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, 1,1 0,0 3,5 0,0 *** *** 0,3 0,0 5,7 Neue Medien Spielwaren 0,0 *** *** 0,0 *** *** 0,1 0,0 2,6 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 0,7 0,0 4,3 0,0 *** *** 0,1 0,0 4,0 Tierfutter-/ Zoobedarf 0,1 0,0 9,0 0,5 0,0 1,9 0,1 0,0 5,4 Einzelhandel insgesamt 14,1 1,7 12,3 1,6 0,0 2,7 16,2 1,9 11,7 ***: umverteilung unterhalb der Nachweisgrenze Quelle: CIMA GmbH 2010 Stadt Pattensen Sonder-/Fachmarktstandort sonstiges Pattenser ZV Innenstadt Koldinger Straße / Johann- Stadtgebiet Koch-Straße Verdrängungsumsatz Verdrängungsumsatz Verdrängungsumsatz in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % CIMA Beratung + Management GmbH

24 Abb. 16: Umverteilungseffekte des Planvorhabens im restlichen direkten Einzugsgebiet (Teil 1) Hemmingen-Westerfeld Stadt Hemmingen Hemmingen-Arnum Verdrängungsumsatz Verdrängungsumsatz Verdrängungsumsatz Verdrängungsumsatz Verdrängungsumsatz Verdrängungsumsatz Verdrängungsumsatz Verdrängungsumsatz in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % Periodischer Bedarf 43,6 1,4 3,3 14,6 1,1 7,2 1,9 0,1 3,4 45,2 1,4 3,2 51,0 1,4 2,8 18,9 1,1 6,0 5,7 0,3 6,0 3,5 0,0 0,4 Lebensmittel, Reformwaren 36,8 1,3 3,5 11,7 1,0 8,2 1,8 0,1 3,6 34,0 1,3 3,8 36,3 1,3 3,5 13,9 1,0 7,3 4,1 0,3 6,3 2,3 0,0 0,6 Gesundheit und Körperpflege 6,1 0,1 2,3 2,3 0,1 3,8 0,0 *** *** 10,0 0,1 1,4 13,2 0,1 1,1 4,4 0,1 2,4 1,4 0,1 6,1 0,8 0,0 0,0 übriger periodischer Bedarf 0,7 0,0 0,6 0,7 0,0 0,7 0,2 0,0 1,2 1,2 0,0 0,5 1,5 0,0 0,5 0,5 0,0 0,9 0,2 0,0 0,4 0,4 0,0 0,2 Aperiodischer Bedarf 11,7 0,1 0,8 1,8 0,0 1,4 0,2 0,0 1,7 16,6 0,1 0,5 46,5 0,1 0,2 8,5 0,1 0,8 0,7 0,0 1,0 0,3 0,0 0,5 Bekleidung, Wäsche 1,2 0,0 1,0 0,2 0,0 2,6 0,2 0,0 1,4 5,3 0,0 0,3 29,5 0,0 0,1 0,7 0,0 1,5 0,1 0,0 0,2 0,2 0,0 0,1 Bücher, Schreibwaren 2,1 0,0 0,8 1,3 0,0 1,1 0,0 *** *** 2,4 0,0 0,7 4,6 0,0 0,4 0,2 0,0 1,1 0,0 *** *** 0,0 *** *** Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, 3,6 0,0 0,7 0,0 *** *** 0,0 *** *** 5,4 0,0 0,4 6,2 0,0 0,5 4,2 0,0 0,5 0,6 0,0 1,2 0,0 *** *** Neue Medien Spielwaren 0,6 0,0 0,7 0,1 0,0 1,9 0,0 *** *** 1,3 0,0 0,5 3,4 0,0 0,3 0,1 0,0 0,6 0,0 *** *** 0,0 *** *** Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 3,3 0,0 0,8 0,0 0,0 3,3 0,1 0,0 2,6 1,3 0,0 1,5 2,5 0,0 0,7 2,8 0,0 0,9 0,0 0,0 0,7 0,1 0,0 1,0 Tierfutter-/ Zoobedarf 0,7 0,0 0,6 0,2 0,0 1,4 0,0 *** *** 0,8 0,0 0,6 0,3 0,0 0,6 0,5 0,0 0,6 0,0 *** *** 0,0 *** *** Einzelhandel insgesamt 55,3 1,5 2,7 16,5 1,1 6,5 2,1 0,1 3,3 61,8 1,5 2,4 97,5 1,5 1,6 27,4 1,2 4,4 6,4 0,4 5,5 3,8 0,0 0,4 Abb. 17: Umverteilungseffekte des Planvorhabens im restlichen direkten Einzugsgebiet (Teil 2) Bennigsen ***: umverteilung unterhalb der Nachweisgrenze Quelle: CIMA GmbH 2010 sonstiges Hemminger Stadtgebiet CIMA Beratung + Management GmbH Stadt Laatzen Alt-Laatzen Laatzen-Mitte Laatzen-Rethen Laatzen-Gleidingen Stadt Springe Nordstemmen Wennigsen Sarstedt Ronnenberg sonstiges Springer Stadtgebiet Ortsteil Rössing Ortsteil Bredenbeck sonstiges Laatzener Stadtgebiet Innenstadt sonst. Sarstedter Stadtgebiet Ronnenberg Weetzen Verdrängungsumsatz Verdrängungsumsatz Verdrängungsumsatz Verdrängungsumsatz Verdrängungsumsatz Verdrängungsumsatz Verdrängungsumsatz Verdrängungsumsatz in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % Periodischer Bedarf 12,1 0,7 6,2 1,9 0,0 0,7 1,0 0,0 1,3 5,8 0,3 5,1 314,9 0,3 0,1 55,1 1,4 2,6 14,5 1,1 7,2 1,5 0,0 1,1 Lebensmittel, Reformwaren 8,7 0,6 7,4 1,9 0,0 0,7 0,9 0,0 1,4 4,9 0,3 5,2 241,0 0,2 0,1 46,7 1,3 2,7 11,7 1,0 8,2 1,0 0,0 1,2 Gesundheit und Körperpflege 2,6 0,1 4,1 0,0 *** *** 0,0 *** *** 0,6 0,0 6,1 63,3 0,1 0,2 7,0 0,1 2,0 2,4 0,1 3,7 0,0 *** *** übriger periodischer Bedarf 0,8 0,0 0,6 0,0 *** *** 0,1 0,0 1,0 0,3 0,0 0,9 10,7 0,0 0,0 1,3 0,0 0,4 0,4 0,0 0,7 0,4 0,0 0,6 Aperiodischer Bedarf 2,1 0,0 1,7 0,1 0,0 0,3 0,1 0,0 0,3 0,1 0,0 0,2 110,7 0,0 0,0 6,0 0,0 0,8 2,5 0,0 1,2 0,6 0,0 1,3 Bekleidung, Wäsche 0,4 0,0 1,7 0,1 0,0 0,3 0,1 0,0 0,3 0,1 0,0 0,2 48,3 0,0 0,0 3,4 0,0 0,5 0,8 0,0 0,5 0,0 *** *** Bücher, Schreibwaren 0,1 0,0 1,6 0,0 *** *** 0,0 *** *** 0,0 *** *** 13,1 0,0 0,0 0,5 0,0 0,4 1,0 0,0 1,1 0,3 0,0 0,8 Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, 1,1 0,0 1,2 0,0 *** *** 0,0 *** *** 0,0 *** *** 26,4 0,0 0,1 1,1 0,0 0,9 0,3 0,0 2,2 0,0 *** *** Neue Medien Spielwaren 0,0 *** *** 0,0 *** *** 0,0 *** *** 0,0 *** *** 5,9 0,0 0,0 0,0 0,0 1,8 0,0 *** *** 0,0 *** *** Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 0,4 0,0 3,3 0,0 *** *** 0,0 *** *** 0,0 *** *** 13,0 0,0 0,1 0,8 0,0 1,7 0,3 0,0 2,2 0,1 0,0 2,7 Tierfutter-/ Zoobedarf 0,1 0,0 2,1 0,0 *** *** 0,0 *** *** 0,0 *** *** 4,0 0,0 0,0 0,3 0,0 1,2 0,1 0,0 1,9 0,2 0,0 0,9 Einzelhandel insgesamt 14,2 0,8 5,5 1,9 0,0 0,7 1,1 0,0 1,3 5,9 0,3 5,0 425,6 0,4 0,1 61,1 1,5 2,4 17,0 1,1 6,4 2,1 0,0 1,1

25 Verdrängungswirkung im Stadtgebiet von Pattensen Die Betrachtung der Umverteilungseffekte zeigt, dass durch das Planvorhaben in der vorgesehenen Verkaufsflächendimensionierung zum Teil abwägungsrelevante verteilungsquoten von über 10 % erreicht würden. In der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren sind Umverteilungsquoten zu erwarten, die im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt sowie im sonstigen Stadtgebiet mit 17,9 % bzw. 13,4 % deutlich den Abwägungsschwellenwert von 10 % überschreiten. Im Sonder-/ Fachmarktstandort Koldinger Straße / Johann-Koch-Straße liegt die Umverteilungsquote in dieser Warengruppe mit 6,1 % deutlich unter dem 10 %-Schwellenwert. In den Warengruppen Gesundheits- und Körperpflege sowie übriger periodischer Bedarf liegen die Umverteilungsquoten teilweise im Bereich der 10 %- Schwelle. Die höchste Umverteilungsquote (10,2 %) ist in der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt zu erwarten. Im sonstigen Pattenser Stadtgebiet liegt die Umverteilungsquote bei 8,3 %. Fazit Für den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt und für das sonstige Stadtgebiet Pattensen wurde in der Hauptbranche (Lebensmittel, Reformwaren) der anzusiedelnden Märkte Umverteilungsquoten ermittelt, die über dem Abwägungsschwellenwert von 10 % liegen. Negative Auswirkungen städtebaulicher Art sind sowohl für den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt als auch für das sonstige Stadtgebiet nicht auszuschließen. Die CIMA kann in der derzeitigen Verkaufsflächendimensionierung im periodischen Bedarf keine Empfehlung für die Realisierung des Vorhabens aussprechen. Für den geprüften aperiodischen Bedarfsbereich wurden keine abwägungsrelevanten Verdrängungseffekte festgestellt. Eine abschließende Bewertung und eine Empfehlung hinsichtlich der Reduzierung der Verkaufsflächen für den periodischen Bedarf werden in Kapitel 7 gegeben. Im aperiodischen Bedarf sind lediglich in der Warengruppe Tierfutter- / Zoobedarf Umverteilungsquoten, die an die 10 %-Abwägungsschwelle heranreichen, zu erwarten. Im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt liegen Umverteilungsquoten in dieser Warengruppe bei 9,0 %. In allen anderen vorhabenrelevanten aperiodischen Warengruppen liegen die Umverteilungsquoten deutlich unter dem 10 %-Abwägungsschwellenwert. CIMA Beratung + Management GmbH

26 Verdrängungswirkung im sonstigen direkten Einzugsgebiet Die Betrachtung der Umverteilungseffekte zeigt, dass durch das Planvorhaben in der vorgesehenen Verkaufsflächendimensionierung zum Teil abwägungsrelevante Umverteilungsquoten erreicht würden, die knapp an den Abwägungsschwellenwert von 10 % heran reichen, diesen jedoch nicht überschreiten. In der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren sind in Hemmingen-Arnum (8,2 %), Ronnenberg (8,2 %) sowie in Bennigsen (7,4 %) und in Laatzen-Rethen (7,3 %) die höchsten Umverteilungsquoten zu erwarten. In der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege kann mit Umverteilungsquoten gerechnet werden, die deutlich unterhalb der 10 %- Abwägungsschwelle liegen. Die höchsten Umverteilungsquoten sind mit 6,1 % jeweils in Laatzen-Gleidingen und in Bredenbeck zu erwarten. Fazit In den Gemeinden und Ortsteilen des sonstigen direkten Einzugsgebietes würden Umverteilungsquoten erreicht, die an den 10 %- Abwägungsschwellenwert heranreichen, diesen jedoch nicht überschreiten. Im sonstigen direkten Einzugsgebiet sind bei der derzeitigen Verkaufsflächendimensionierung negative Auswirkungen städtebaulicher Art, die durch das Planvorhaben ausgelöst werden, nicht zu erwarten. Da jedoch, wie voran gezeigt, innerhalb des Pattenser Stadtgebietes negative städtebauliche Auswirkungen nicht auszuschließen sind, wird in Kapitel 7 eine Empfehlung für eine Verkaufsflächenreduzierung für den periodischen Bedarf für das Planvorhaben gegeben. Weitaus geringere Umverteilungsquoten werden in der Warengruppe übriger periodischer Bedarf erreicht Im aperiodischen Bereich liegen innerhalb des sonstigen direkten Einzugsgebietes alle Umverteilungsquoten deutlich unterhalb der 10 %- Abwägungsschwelle. CIMA Beratung + Management GmbH

27 5 RAUMORDNERISCHE PRÜFUNG NACH DEM LANDESRAUMORDNUNGSPROGRAMM NIEDERSACHSEN Die Beurteilung der raumordnerischen Verträglichkeit der geplanten Neunsiedlung eines Nahversorgungszentrums in Pattensen erfolgt unter Zugrundelegung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung in Niedersachsen, die im Landesraumordnungsprogramm (LROP 2008) aufgeführt sind. 5.1 Kongruenzgebot Verkaufsfläche und Warensortiment von Einzelhandelsgroßprojekten müssen der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes entsprechen. Der Umfang neuer Flächen bestimmt sich auch aus den vorhandenen Versorgungseinrichtungen und der innergemeindlichen Zentrenstruktur. (LROP Niedersachsen 2008) Ein Verstoß gegen das Kongruenzgebot besteht, wenn der Einzugsbereich eines Einzelhandelsgroßprojektes den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Ansiedlungsgemeinde wesentlich überschreitet. Von einer wesentlichen Überschreitung ist in jedem Fall auszugehen, wenn zu erwarten ist, dass mehr als 30 % des es aus Räumen außerhalb des jeweiligen zentralörtlichen Verflechtungsbereichs erzielt wird. (LROP Niedersachsen 2008) die heute abgeflossenen Kaufkraftströme im periodischen Bedarfsbereich (u.a. seit dem Weggang des Wal-Marts) wieder in das Grundzentrum zurück geholt werden müssten. Andernfalls wäre das Versorgungsdefizit zementiert. Andererseits machen wir darauf aufmerksam, dass mit den bestehenden Baurechten im derzeit leer stehenden Wal-Mart eine regionalverträgliche Lösung gefunden werden muss. Sowohl aus regionalplanerischer als auch städtebaulicher Sicht ist es anzuraten, den Standort des hier geprüften Planvorhabens nur dann als Sondergebiet auszuweisen, wenn auf das bestehende Baurecht am Altstandort Wal-Mart verzichtet wird. Ein Szenario, in dem beide Standorte entwickelt werden, sollte sowohl aus stadt- als auch aus regionalplanerischer Sicht verhindert werden. Nur durch das Zusammenspiel der beiden genannten Aspekte (Umsetzung des Planvorhabens auf der einen Seite und Überplanung des bestehenden Baurechts am Altstandort Wal-Mart auf der anderen Seite) würde es gelingen, die Sicherung einer regionalverträglichen, zukunftsfähigen und attraktiven Nahversorgung innerhalb des Grundzentrums Pattensen anzustreben. Über die verträgliche Größe des Planvorhabens wird in Kap. 7 informiert. Festzuhalten bleibt jedoch an dieser Stelle bereits, dass nicht mit der Reaktivierung eines SB-Warenhauses, sondern nur mit einem in der Größe angepassten Nahversorgungszentrums im Norden der Stadt einem Grundzentrum adäquate Strukturen geschaffen werden können. Das Planvorhaben entspricht nicht dem Kongruenzgebot, da der Einzugsbereich des Planvorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich Pattensens relevant überschreitet. Sofern aus der Sicht der Regionalplanung der Stadt Pattensen das Ziel einer Bedarfsdeckung im periodischen Bedarf zugedacht wird (heute nur 68 %), kann dieses Gebot jedoch nicht eingehalten werden, da CIMA Beratung + Management GmbH

28 5.2 Konzentrationsgebot Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des jeweiligen Zentralen Ortes zulässig. (LROP Niedersachsen 2008) Das Konzentrationsgebot ist erfüllt, wenn sich der Standort eines Einzelhandelsgroßprojektes innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes befindet. (LROP Niedersachsen 2008) Das Planvorhaben liegt innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes von Pattensen und entspricht damit dem Konzentrationsgebot. 5.3 Integrationsgebot Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente innenstadtrelevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig. (LROP Niedersachsen 2008) Städtebaulich integrierte Lagen stehen im engen räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Versorgungsbereichen im Sinne des 2 Abs. 2 und 9 Abs. 2a BauGB. Sie verfügen über ein vielfältiges und dichtes Angebot an Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen, haben einen wesentlichen fußläufigen Einzugsbereich und sind in das ÖPNV-Netz eingebunden. (LROP Niedersachsen 2008) Vorhaben schon jetzt einen wesentlichen fußläufigen Einzugsbereich, durch die angrenzende Wohnbebauung im Süden sowie das Neubaugebiet im Westen, hat. 5.4 Abstimmungsgebot Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind interkommunal abzustimmen. Zur Verbesserung der Grundlagen für regionalbedeutsame Standortentscheidungen von Einzelhandelsprojekten sollen regionale Einzelhandelskonzepte erstellt werden. (LROP Niedersachsen 2008) Damit das Planvorhaben das Abstimmungsgebot erfüllen kann, wird dieses einer Prüfung nach dem Regionalen Einzelhandelskonzept für die Region Hannover unterzogen. 5.5 Beeinträchtigungsverbot Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung dürfen durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden. (LROP Niedersachsen 2008) Der Standort des Planvorhabens, bei dem der Angebotsschwerpunkt in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten liegt, ist derzeit nur als teil-integriert einzustufen. Im Rahmen zukünftiger Stadtgebietserweiterungen durch Neubaugebiete würde der Planvorhabenstandort nach und nach weiter integriert. Trotz der teil-integrierten Lage kann jedoch festgehalten werden, dass das Das Beeinträchtigungsverbot auf Grundlage der genannten rechtlichen Rahmenbedingungen kann dann eingehalten werden, wenn der Branchenmix und die berechnete Verkaufsflächendimensionierung gemäß der empfohlenen Modifizierung (siehe Kapitel 7) im Bebauungsplan umgesetzt wird. CIMA Beratung + Management GmbH