Stadt Soest Abt. Stadtentwicklung und Bauordnung Herrn Arnd Brennecke Windmühlenweg Soest

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1 München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A) cima Eupener Straße Köln Stadt Soest Abt. Stadtentwicklung und Bauordnung Herrn Arnd Brennecke Windmühlenweg Soest CIMA Beratung + Management GmbH Eupener Straße Köln T F Ihr Ansprechpartner: Dr. Wolfgang Haensch haensch@cima.de Ergänzende gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Mode Kress in Soest Köln, Sehr geehrter Herr Brenneke, wir beziehen uns auf die gemeinsamen Gespräche aus den letzten Tagen zu der CIMA Stellungnahme zur Ansiedlung von Mode Kress in Soest vom April 2012 und den Auswirkungen zwischenzeitlicher Veränderungen in der Wettbewerbssituation auf die Stadt- und Regionalverträglichkeit der geplanten Ansiedlung. Auf der Basis der uns mitgeteilten Veränderungen möchten wir wie folgt zu dem Sachverhalt Stellung beziehen. Hinsichtlich der Methodik der Untersuchung verweisen wir auf die Ausführungen in der Stellungnahme von April 2012, gleiches gilt für die Projektbeschreibung, die Wettbewerbsanalyse und die durchgeführten gutachterlichen Bewertungen. Zwischenzeitliche Veränderungen in der Wettbewerbssituation Seit Vorlage der CIMA-Stellungnahme ist es nach Angaben der Stadt Soest zu folgenden Veränderungen in der Wettbewerbssituation gekommen: Schließung des Modehauses Sandra Lückemann in der Soester Innenstadt (ca. 500 m² VKF) Schließung des Textilgeschäftes Mister Lady in der Soester Innenstadt (ca. 500 m² VKF) Erweiterung von Mode Kress außerhalb der Soester Innenstadt von ca m² auf ca m² VKF Neueröffnung einer Filiale von Mode Kress (3.600 m² VKF) innerhalb des Nebenzentrums Hüsten (Stadt Arnsberg), gleichzeitig Schließung der bestehenden Filiale im Hauptzentrum Neheim Stadtentwicklung Marketing Regionalwirtschaft Einzelhandel Wirtschaftsförderung Citymanagement Immobilien Organisationsberatung Kultur Tourismus Geschäftsführer Dipl.-Bw. Mario S. Mensing Dipl.-Geogr. Roland Wölfel Registergericht München HRB Gerichtsstand München UID DE Steuernummer Bankverbindung Postbank München IBAN DE BIC PBNKDEFF BLZ , Kto Volksbank Forchheim IBAN DE BIC GENODEF1FOH BLZ , Kto

2 Die Auflistung erhebt nach Angaben der Stadt Soest keinen Anspruch auf Vollständigkeit, spiegelt aber wichtige Veränderungen in der Wettbewerbssituation wieder. Aus diesen Veränderungen ergeben sich die in der nachfolgenden Tabelle aufgeführten fortgeschriebenen Bestandsdaten für den Umsatz in der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche in Soest und den untersuchten Umlandkommunen. Es ist hierbei zu beachten, dass durch die Schließung eines Betriebes nicht automatisch der gesamte Umsatz dem jeweiligen Standortbereich verloren geht. In Abhängigkeit von der Wettbewerbssituation und der Sortimentsstruktur des geschlossenen Betriebes kommt es zu Kaufkraftumverlagerungen zugunsten der im Standortbereich vorhandenen Betriebe. Dieses Phänomen wurde bei der Fortschreibung der Bestandsdaten berücksichtigt; aus methodischen Gründen konnten die aus den Schließungen resultierenden diffusen Kaufkraftverlagerungen an diverse auswärtige Standorte nicht berücksichtigt werden; in der gleichen Form wurden nachvollziehbare Verlagerungen von Kaufkraftströmen zwischen einzelnen Zentren in Folge von Betriebsverlagerungen (Mode Kress innerhalb von Arnsberg) berücksichtigt. Neubewertung des Einzugsgebietes des Planvorhabens Durch die zwischenzeitlichen Veränderungen ergeben sich vor allem zwei Veränderungen des erwarteten Einzugsgebietes des Planvorhabens: Durch die Neueröffnung einer Mode Kress-Filiale mit m² Verkaufsfläche (VKF) in Arnsberg bei gleichzeitiger Schließung der dort bereits vorhandenen Filiale (1.300 m² VKF) wird sich zum einen der Zustrom von Kaufkraft aus Arnsberg nach Soest deutlich reduzieren. Zum anderen wird die erweiterte Mode Kress-Filiale am Schloitweg (2.400 m² VKF) zu etwas geringeren Zuflüssen in Richtung des geplanten Modehauses in der Soester Innenstadt führen. Auf der Grundlage der ökonometrischen Modellrechnung nach HUFF ergeben sich auf der Basis der fortgeschriebenen Bestandsdaten die folgenden Auswirkungen auf die regionalen Kaufkraftströme in der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche. 2

3 Umsatz in der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche nach Standortbereichen Kommune Standortbereich Umsatz Bekleidung/ Wäsche (in Mio. ) Stadt Soest Soest Innenstadt Nebenzentrum Soest-Ost Gemeinde Anröchte 1,6 Stadt Arnsberg Gemeinde Bad Sassendorf Gemeinde Ense Stadt Erwitte Gemeinde Lippetal Stadt Lippstadt Gemeinde Möhnesee Stadt Rüthen Stadt Warstein Hauptzentrum Neheim Nebenzentrum Alt-Arnsberg Nebenzentrum Hüsten 38,7 8,3 33,2 4,9 10,9 Hauptzentrum Bad Sassendorf 3,3 Hauptzentrum Bremen Hauptzentrum Innenstadt Erwitte Nebenzentrum Bad Westernkotten Hauptzentrum Innenstadt Lippstadt Nebenzentrum Bad Waldliesborn Nebenzentrum Lipperode Hauptzentrum Innenstadt Warstein Nebenzentrum Belecke Gemeinde Welver 0,8 Stadt Werl Hauptzentrum Innenstadt Werl Quelle: cima (2014), Fortschreibung der Bestandsdaten aus der Erhebung vom März 2012 auf der Grundlagen von Angaben der Stadt Soest. 6,2 0,0 1,7 1,1 1,4 0,9 4,2 65,3 5,3 6,3 2,0 1,0 15,9 3,4 3

4 Ökonomische Auswirkungsanalyse für die Ansiedlung von Mode Kress in der Soester Innenstadt (Warengruppe Bekleidung/ Wäsche) Kommune Standortbereich akuteller Umsatz Umsatzumverteilung Stadt Soest Soest Innenstadt Nebenzentrum Soest-Ost in Mio. in Mio. in % 38,7 8,3 3,4 8,8 % 7,7 % 15,7 % Gemeinde Anröchte 1,6 2,9 % Stadt Arnsberg Hauptzentrum Neheim Nebenzentrum Alt-Arnsberg Nebenzentrum Hüsten 33,2 4,9 10,9 6,2 0,7 0,2 2,1 % 4,1 % 4,6 % 4,8 % Gemeinde Bad Sassendorf Hauptzentrum Bad Sassendorf 3,3 0,2 4,7 % Gemeinde Ense Stadt Erwitte Gemeinde Lippetal Stadt Lippstadt Gemeinde Möhnesee Stadt Rüthen Stadt Warstein Hauptzentrum Bremen HZ Innenstadt Erwitte NZ Bad Westernkotten HZ Innenstadt Lippstadt NZ Bad Waldliesborn Nebenzentrum Lipperode HZ Innenstadt Warstein NZ Belecke 0,0 1,7 1,1 1,4 0,9 4,2 65,3 5,3 6,3 2,0 1,0 0,0 2,7 0,2 0,0 % 4,7 % 4,5 % 2,2 % 2,3 % 3,7 % 6,7 % 4,2 % 5,4 % 3,2 % 5,9 % 5,4 % 3,1 % 1,7 % 3,8 % 3,8 % 2,4 % 3,1 % Gemeinde Welver 0,8 8,1 % Stadt Werl Hauptzentrum Innenstadt Werl diffuse Zuflüsse 3,3 Quelle: cima (2014) 15,9 3,4 1,0 6,1 % 3,9 % 4

5 Bewertung der ökonomischen Tragfähigkeit des Vorhabens Durch die veränderte Wettbewerbssituation wird das Planvorhaben geringere Kaufkraftzuflüsse aus dem Raum Arnsberg erhalten, ferner wird u.a. gegenüber den CIMA-Berechnungen aus dem Jahre 2012 ein höherer Anteil von Kunden die vergrößerte Soester Filiale am Schloitweg aufsuchen. Insgesamt geht die CIMA davon aus, dass sich der Gesamtumsatz des Planvorhabens hierdurch von rd. 15,7 Mio. (CIMA 2012) auf rd. 14,9 Mio. reduzieren wird. Die durchschnittliche Flächenleistung wird um ca. 5 % von / m² auf / m² sinken. Damit erreicht das Planvorhaben immer noch einen Umsatz, der einen wirtschaftlichen Betrieb aus gutachterlicher Sicht erwarten läßt. Wir verweisen in diesem Zusammenhang auch auf die sich in Hinblick auf Werbung, Warenbeschaffung, Mitarbeitereinsatz etc. ergebenden zukünftigen Synergieeffekte durch die Mode Kress-Häuser in Soest (2), Lippstadt (2) und Arnsberg. Erneuerte Bewertung der Stadt- und Regionalverträglichkeit des Vorhabens Die ökonometrische Auswirkungsanalyse zeigt für alle untersuchten Zentralen Versorgungsbereiche Umsatzverlagerungsquoten von unter 10 % des heutigen Umsatzes auf; nach verschiedenen Rechtsurteilen ist bei Umsatzverlusten von 10 % und mehr von einer Abwägungsrelevanz auszugehen, d.h., eine vertiefende Untersuchung der ökonomischen Auswirkungen und der daraus resultierenden städtebaulichen Auswirkungen ist erforderlich. Gegenüber den Analyseergebnissen aus der cima-untersuchung (2012) ergeben sich nur geringfügige Veränderungen: Innerhalb der Soester Innenstadt hat sich durch die Schließung von zwei innerstädtischen Anbietern und die Erweiterung von Mode Kress am Schloitweg eine leichte Angebotsverschiebung in Richtung außerhalb der Innenstadt gelegene Anbieter ergeben. Durch das Planvorhaben wird diese Entwicklung mehr als kompensiert. Die erwarteten Umsatzverluste der innerstädtischen Anbieter liegen nach den Neuberechnungen etwas unterhalb der früheren Analyseergebnisse. Stand bislang der Wettbewerb innerhalb der Soester Innenstadt im Focus der Betrachtung, konkurriert das Planvorhaben nur sehr viel stärker mit der Kress-Filiale am Schloitweg. Eine Gefährdung der Funktionsfähigkeit der Soester Innenstadt als Einzelhandelsstandort ist nach Einschätzung der cima bei einer Verlagerungsquote von 8,8 % weiterhin nicht gegeben (bislang 9,0 %). Der Zentrale Versorgungsbereich Neheim in Arnsberg hat durch den Wegzug von Mode Kress nach Hüsten einen Bedeutungsver- 5

6 lust im Textilbereich erhalten. Für die vorhandenen Anbieter sind bei einem ermittelten Umsatzverlust von 0,7 Mio. (2,7 % des aktuellen Umsatzes) keine Schließungen strukturprägender Betriebe zu erwarten. Der Zentrale Versorgungsbereich ist in seiner Funktion nicht gefährdet. Das Nebenzentrum Hüsten hat durch die zwischenzeitlich erfolgte Neueröffnung einer Mode Kress-Filiale eine deutliche Stärkung erfahren. Auch wenn die absoluten Umsatzverluste für Hüsten durch den innerbetrieblichen Wettbewerb der Kress-Häuser höher ausfallen als bislang erwartet ( Mio. statt Mio. ) ist das Nebenzentrum bei einer Verlagerungsquote von 4,6 % des aktuellen Umsatzes nicht in seiner Funktion gefährdet. Insbesondere ist keine Betriebsaufgabe der Mode Kress-Filiale in Hüsten durch das Vorhaben in Soest zu erwarten. Fazit Durch die veränderte Wettbewerbssituation infolge einzelner Betriebsaufgaben und Neueröffnungen wird es zu einer begrenzten Veränderung des Kundeneinzugsgebietes des Planvorhabens kommen. So werden Kunden aus dem Arnsberger Raum in geringerem Umfang nach Soest fahren, da in Hüsten ein vergrößertes und leistungsfähiges Haus des gleichen Unternehmens realisiert wurde. Hierdurch wird sich die Flächenleistung des Planvorhabens aus gutachterlicher Sicht leicht um 5 % reduzieren; eine wirtschaftliche Tragfähigkeit des Vorhabens ist aber nach Einschätzung der cima weiterhin gegeben. Die aktualisierten Berechnungen der zu erwartenden Veränderungen der Kaufkraftströme zeigt weiterhin die Stadt- und Regionalverträglichkeit des Vorhabens auf. Während die prozentualen Umsatzverluste der Innenstadt Soest und des Hauptzentrums Neheim gegenüber den früheren Berechnungen sogar leicht sinken werden, kommt es für das Nebenzentrum Hüsten (Stadt Arnsberg) zu einem leichten Anstieg (4,6 % statt 2,7 %). Negative städtebauliche Auswirkungen sind aber aufgrund dieser Ergebnisse nicht zu erwarten. 6

7 Die cima geht weiterhin von einer Stadt- und Regionalverträglichkeit des Vorhabens aus und empfiehlt der Stadt Soest die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung des Vorhabens zu schaffen. Mit freundlichen Grüßen CIMA Beratung + Management GmbH Dr. Wolfgang Haensch Partner und Büroleiter CIMA-Köln 7