Gutachterliche Empfehlungen zu den textlichen Festsetzungen für den Einzelhandel im B-Plan Nr. 88 BusinessPark Elbufer Wedel der Stadt Wedel

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1 München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A) cima Glashüttenweg Lübeck Stadt Wedel Fachdienst Stadt- und Landschaftsplanung Herr Kern Rathausplatz Wedel CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck T F Ihr Ansprechpartner: Mark Hädicke haedicke@cima.de Gutachterliche Empfehlungen zu den textlichen Festsetzungen für den Einzelhandel im B-Plan Nr. 88 BusinessPark Elbufer Wedel der Stadt Wedel Lübeck, 25. November 2014 Sehr geehrter Herr Kern, in der Gemeinde Wedel laufen derzeit die Planungen zur Etablierung des Gewerbegebietes BusinessPark Elbufer Wedel. Das Unternehmen Architektur + Stadtplanung wurde von der Stadt Wedel mit dem B-Planverfahren für das Gewerbegebiet beauftragt. Die cima hat im Auftrag der Stadt Wedel sowohl das kommunale Einzelhandelskonzept 2010 als auch das Vermarktungskonzept für den BusinessPark 2013 erstellt. Die Stadt Wedel hat daher die cima um gutachterliche Empfehlungen gebeten, wie die Einzelhandelsnutzungen- und Ausschlüsse in dem B-Plan festgesetzt werden können und wie diese Festsetzungen begründet werden können. Dieser Bitte kommen wir hiermit gern nach. Unsere Empfehlungen zu den Textbausteinen erhalten Sie anbei 1. Stadtentwicklung Marketing Regionalwirtschaft Einzelhandel Wirtschaftsförderung Citymanagement Immobilien Organisationsberatung Kultur Tourismus Geschäftsführer Dipl.-Bw. Mario S. Mensing Dipl.-Geogr. Roland Wölfel Registergericht München HRB Gerichtsstand München UID DE Steuernummer Die Ausarbeitungen der cima ersetzen keine rechtsförmliche Beratung. Die cima empfiehlt zu Rechtsangelegenheiten, die sich im Zusammenhang mit diesem Gutachten und Gegenständen ihrer Beratung ergeben, stets die Beratung von Rechtsdienstleistern (z.b. Rechtsanwälten) einzuholen. Bankverbindung Postbank München IBAN DE BIC PBNKDEFF BLZ , Kto Volksbank Forchheim IBAN DE BIC GENODEF1FOH BLZ , Kto

2 Textliche Festsetzungen Einzelhandel im B-Plan Um die für den BusinessPark verfolgte Zulässigkeit bzw. Unzulässigkeit von Einzelhandel im Textteil des B-Planes festzusetzen, empfehlen wir die folgenden Formulierungen: Gemäß 1 Abs. 5 und 9 BauNVO sind in den Gewerbegebieten GE Einzelhandelsbetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf von Waren an den Endverbraucher unzulässig (siehe Begründung). Gemäß 1 Abs. 5 und 9 BauNVO sind im Zusammenhang mit den in den Gewerbegebieten GE zulässigen Gewerbebetrieben ausnahmsweise Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher zulässig, wenn das Sortiment im unmittelbaren räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit der am Standort erfolgenden Herstellung oder Weiterverarbeitung von Gütern und Waren steht und die Verkaufsflächen dem Gewerbebetrieb im Maß deutlich untergeordnet sind ( Annex-Handel, siehe Begründung). In den Gewerbegebieten GE können gemäß 1 Abs. 5 und 9 BauNVO ausnahmsweise Nahversorgungsbetriebe zugelassen werden, die nachweislich auf eine Grundversorgung des Gewerbegebietes mit Waren des täglichen Bedarfs ausgerichtet sind und keinen hohen Publikumsverkehr von außerhalb des Gewerbegebietes erzeugen (siehe Begründung). 2

3 Begründung Einzelhandelsausschluss Mit dem BusinessPark Elbufer Wedel soll auf dem Plangebiet ein attraktiver, auch überregional bedeutsame Büro- und Gewerbepark entstehen. Um den geplanten hochwertigen Gewerbegebietscharakter zu wahren sollen Einzelhandelsnutzungen im Plangebiet weitestgehend ausgeschlossen werden. Damit sollen die Planungen außerdem im Einklang mit dem kommunalen Einzelhandelskonzept für die Stadt Wedel (CIMA, 2010) stehen. Dort ist städtebaulich hergeleitet, dass zum Schutz der Innenstadt sowie der definierten Nahversorgungszentren [ ] außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche keine Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente im Hauptsortiment mehr erfolgen soll (a.a.o. S. 63). Für nahversorgungsrelevante Sortimente wurde definiert, dass neben einer Sicherung der bestehenden Nahversorger [ ] eine behutsame Entwicklung der bislang eher unterversorgten Gebiete, wie bspw. der Moorwegsiedlung, fokussiert werden soll (a.a.o. S 35). Und für nicht-zentrenrelevante Sortimente besteht die Zielsetzung, dass aus Gründen der Verkehrsbündelung und um Fühlungsvorteile zu nutzen, [ ] sich großflächige Betriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment auch zukünftig auf den bereits bestehenden Fachmarktstandort Rissener Straße konzentrieren sollten (a.a.o. S. 63). Für Gewerbegebiete wird schließlich die Maßgabe definiert, dass diese vornehmlich für klassisches Gewerbe, Handwerk und Dienstleistungsbetriebe zur Verfügung stehen sollten (a.a.o. S. 65). Daraus wird insgesamt die städtebauliche Zielsetzung deutlich, das Gewerbegebiet für klassische gewerbliche Nutzungen vorzuhalten und der Entstehung einer Einzelhandelsagglomeration vorzubeugen. Der grundsätzliche Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen im Plangebiet ist somit städtebaulich gerechtfertigt. Begründung ausnahmsweise Zulässigkeit von Nahversorgungseinzelhandel Als Versorgungsmöglichkeit für die in den Büro- und Gewerbebetrieben Arbeitenden sollen kleinflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten gemäß Wedeler Liste ausnahmsweise zulässig sein. Ziel dieser Festsetzung soll sein, dass sich die Arbeitskräfte des BusinessParks bspw. in der Mittagspause mit Lebensmitteln und anderen Artikeln des täglichen Bedarfs (= nahversorgungsrelevante Sortimente) versorgen können. Die ausnahmsweise Zulässigkeit ist daher an eine Einzelfallprüfung des jeweiligen Betriebes gekoppelt. Der Betrieb muss die folgenden Kriterien erfüllen (kumulativ): 3

4 Das Warenangebot des Betriebes muss auf nahversorgungsrelevante Sortimente (= periodischer Bedarf) gemäß Wedeler Liste beschränkt sein. Zentrenrelevante und nicht-zentrenrelevante Sortimente (= aperiodischer Bedarf) sind in Anlehnung an Ziffer 2.8 Nr. 7 Landesentwicklungsplan Schleswig-Holstein 2010 auf höchstens 10 Prozent der Gesamtverkaufsfläche zulässig. Es muss nachgewiesen werden, dass die Verkaufsflächengröße so gewählt wurde, dass der reine Gebietsversorgungscharakter des Betriebes gewährleistet ist. Dies bedeutet, dass die Umsatzerwartung des Betriebes nachweislich geringer ist als das Nachfragepotenzial, welches sich aus den Arbeitskräften des Gewerbegebietes ergibt. Der Betrieb muss außerdem hinsichtlich Verkaufsflächengröße und Sortimentsstruktur so konzipiert sein, dass sein Einzugsgebiet nicht wesentlich über das Gewerbegebiet selbst hinausreicht. D.h., der Betrieb soll keinen hohen Publikumsverkehr von außerhalb des Gewerbegebietes erzeugen. Der Betrieb darf die Schwelle zur Großflächigkeit gemäß 11 Abs. 3 BauNVO in jedem Fall nicht überschreiten. In Frage kommen also beispielsweise Lebensmittelmärkte mit einem hohen Anteil von Produkten, die für den sofortigen Verzehr geeignet sind ( convenience store ), Bäckerei-Cafés, Kioske oder ähnliches. Für das Plangebiet wird bei einer vollständigen Auslastung eine Beschäftigtenzahl von maximal rd Personen erwartet 2. Da es sich hierbei jedoch nicht um Wohnbevölkerung handelt und die Beschäftigten auch nicht ihre gesamte Nachfrage im Businesspark decken sollen, sondern nur ihren direkten Tagesbedarf (Mittagspause etc.), kann lediglich ein Anteil von maximal 30 % des gesamten Nachfragepotenzials im jeweiligen Sortiment als abschöpfungsfähig zugrunde gelegt werden 3. Begründung ausnahmsweise Zulässigkeit Annexhandel 2 Quelle: Verkehrstechnische Stellungnahme BusinessPark Elbufer Wedel, ARGUS Verkehs- und Stadtplanung, , S In einer cima-untersuchung zum Ausgabeverhalten von Beschäftigten wurde u.a. durch eine schriftliche Befragung (n = 447 Personen) ermittelt, dass von einem maximal erreichbaren Wert des Ausgabenanteils von 28 % an einem Büro- und Gewerbestandort ausgegangen werden kann (vgl. Verträglichkeitsuntersuchung zur Errichtung der Neuen Mitte Galileo am Forschungszentrum Garching, cima 2012). Der angegebene Wert von 30 % berücksichtigt somit bereits eine Toleranz von 2 Prozentpunkten auf den empirisch ermittelten Wert. 4

5 Den in dem Plangebiet zulässigerweise angesiedelten Produktionsund Dienstleistungsbetrieben soll ermöglicht werden, ihre vor Ort hergestellten und weiterverarbeiteten Produkte im räumlichen Zusammenhang ihrer Betriebsstätte auch zu verkaufen (sog. Annex- Handel; vgl. BVerwG Urteil 4 CN 6.11 vom ). Die Zulässigkeit von Annex-Handel deckt sich mit den städtebaulichen Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Wedel (CIMA 2010), wonach Verkaufseinrichtungen in unmittelbarem Zusammenhang mit einem Handwerks, Produktions, Wartungs, Reparatur, Dienstleistungs oder Kundendienstbetrieb als unproblematisch eingeschätzt werden, solange diese auf einer deutlich untergeordneten Betriebsfläche eingerichtet sind (a.a.o. S. 65). Um ein Ausufern solcher Verkaufseinrichtungen zu vermeiden, sollen sie nur ausnahmsweise bei Erfüllung der folgenden Prüfkriterien zugelassen werden (kumulativ): Die angebotenen Produkte müssen in eindeutigem Zusammenhang mit der vor Ort erfolgenden Herstellung oder Weiterverarbeitung von Gütern und Waren stehen. Die Verkaufsräume müssen im unmittelbaren räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit dem Gewerbebetrieb stehen. Die Verkaufsflächen müssen von ihrem Umfang der Gesamtfläche des Gewerbebetriebes deutlich untergeordnet sein. Von einer deutlichen Unterordnung kann in der Regel ausgegangen werden, wenn der Anteil der Verkaufsfläche an der Gesamtfläche des Betriebes eine Höhe von 10 % nicht übersteigt. Die Schwelle zur Großflächigkeit gemäß 11 Abs. 3 BauNVO darf in keinem Fall überschritten werden. Mit freundlichen Grüßen CIMA Beratung + Management GmbH Dipl.-Geogr. Mark Hädicke Berater 5