6.1.2 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum

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1 Gastronomie, öffentliche Einrichtungen usw.) nicht ausreichend ausgeprägt. Von dieser Bewertung unberührt bleibt die Tatsache, dass solche Standorte durchaus gewisse Versorgungsfunktionen übernehmen können und sollten, etwa Versorgungsfunktionen für den unmittelbaren Nahbereich oder die Funktion als Sonderstandort für bestimmte großflächige Einzelhandelsvorhaben (vgl. hierzu Kap. 6.3) Zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum Das Innenstadtzentrum ist der zentrale Versorgungsbereich mit einer Versorgungsfunktion für das gesamte Stadtgebiet von Burscheid. Als städtebauliches Zentrum der regionalplanerisch als Grundzentrum ausgewiesenen Kommune soll es (wie bisher) auch künftig Angebotsschwerpunkte für kurzfristig nachgefragte Bedarfsgüter verschiedener Qualität bereithalten, ergänzt auch um mittel- und langfristig nachgefragte Bedarfsgüter im Sinne einer erweiterten Grundversorgung. Als Leitfunktion sichert der Einzelhandel den übrigen Zentrenfunktionen ein hohes Besucheraufkommen; er trägt somit erheblich zu einer vitalen kulturellen, handwerks- und dienstleistungsbezogenen sowie gastronomischen Nutzungsvielfalt bei, unterstützt auch durch das Wohnen, durch die angemessene Verkehrsstruktur sowie nicht zuletzt Bildungseinrichtungen und Freizeitangebote. Als vitaler und vielfältiger Mittelpunkt der Stadt soll das Innenstadtzentrum somit nicht nur Motor für die Versorgungsfunktion sein, sondern auch die gesamtökonomische, soziale und kulturelle Entwicklung der Stadt fördern. Städtebaulich-funktionale Entwicklungsziele und Handlungsempfehlungen Zur Gewährleistung dieser Leitfunktion sollte die beschriebene Einzelhandelsbestandsstruktur (vgl. Kap ) erhalten und fortentwickelt werden. Im Einzelnen sollten insbesondere folgende Erhaltungs- und Entwicklungsziele für das Innenstadtzentrum in allen städtebaulichen und stadtentwicklungspolitischen Planungen der Stadt Burscheid, die einen Bezug zum Innenstadtzentrum aufweisen, berücksichtigt werden. 83

2 Tabelle 12: Erhaltungs- und Entwicklungsziele für das Innenstadtzentrum Erhaltung und Fortentwicklung der städtebaulichfunktionalen Ausstattungsmerkmale durch Quantitativer Ausbau des Einzelhandelsangebots in mehreren Sortimentsbereichen unter Berücksichtigung der absatzwirtschaftlichen Verkaufsflächenpotenziale. Damit einhergehend: Steigerung des Anteils der innerstädtischen Verkaufsfläche an der Gesamtverkaufsfläche in Burscheid um rd. 12 bis 17% (bis zu m² VKF). Schaffung von aktuellen Standort- und Marktansprüchen genügenden Verkaufsflächengrö- ßen ( Fachmarktkonzepte). Gezielte Ausweitung des zentralen n Versorgungsbereiches unter Einbezug der angrenzenden Flächen Bahnhofsbereich Burscheid. Sicherung der kleinteiligen Strukturen und der Nahversorgungsbetriebe als strukturprägende Bestandteile/ Magnetbetriebe. Erkennbare weitere Handlungsfelder: Plätze, Außengastronomie, Aufenthaltsqualität/ Lageprofilierung. Räumliche Differenzierung der Empfehlungen. Quelle: eigene Darstellung Hierzu werden folgende Empfehlungen für das Innenstadtzentrum im Detail formuliert: 1. Sicherung der vorhandenen Magnetbetriebe und der vorhandenen Branchen- und Betriebsvielfalt auch der kleineren Einzelhandelsbetriebe durch Vermeidung von Funktionsverlusten, die durch neue Ansiedlungen außerhalb des Innenstadtzentrums resultieren könnten 32, 2. Stärkung der vorhandenen Magnetbetriebe (insbesondere auch der Lebensmittelmärkte) durch einen zeit- und nachfragegemäßen Ausbau der Ladenflächen (sofern die Angebotsstruktur dieser Magnetbetriebe nicht mehr den marktüblichen Anforderungen entspricht), und zwar unmittelbar am Objekt selbst oder sofern die verfügbaren Flächen hierzu nicht ausreichen sollten in unmittelbarer räumlicher Nähe, 3. Stärkung der Angebotsvielfalt im kurz- und mittelfristigen, teils auch im langfristigen Bedarfsbereich zur Sicherung der grundzentralen Versorgungsfunktion und zur Steigerung der gesamtstädtischen Zentralität, z. B. auch durch die Schaffung von spezialisierten Angeboten, 32 Hierbei wie bei allen Empfehlungen im Rahmen dieses Einzelhandelskonzepts stehen nicht einzelne Anbieter im Fokus, sondern im Mittelpunkt der Ziele steht die unternehmens- und wettbewerbsneutrale Funktion der genannten Objekte für den Standort als Ganzes. Insofern ist es für die Empfehlungen und Ziele im Rahmen dieses Konzepts irrelevant, ob bestimmte Anbieter im Einzelfall ihren Betrieb schließen, sofern sich funktionsgleiche oder -ähnliche Betriebe als Funktionsersatz oder -verbesserung ansiedeln. 84

3 4. Verbesserung der Standortrahmenbedingungen für die Ansiedlung von Filialisten in den gewachsenen Strukturen; Kleinteiligkeit bewahren, jedoch Schlüsselimmobilien für die Ansiedlung von Frequenzbringern nutzen, 5. Verbesserung der städtebaulichen Anbindung der gewachsenen Geschäftslagen entlang der Hauptstraße an den (Ergänzungs-)Bereich mit dem Lebensmitteldiscounter Netto Marken-Discount, z. B. durch Verbesserung der Wegeführung und Beschilderung, 6. Verbesserung der Gestaltung der Lindenpassage, z. B. durch Aufwertung des Eingangsbereichs an der Hauptstraße und Modernisierung der Passagengänge, 7. Erweiterung und Stärkung des Innenstadtzentrums durch eine Entwicklung des Bahnhofsbereichs Burscheid mit marktadäquaten und zukunftsfähigen Flächen für eine mögliche Fachmarktergänzung, 8. Erweiterung und Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben aller Art und Größe im Rahmen der Ansiedlungsleitsätze I und II: - räumlich: primär in den Bestandslagen; eingeschränkt in den Ergänzungsbereichen, wenn hierdurch eine strategische städtebauliche Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereichs und seiner inneren Struktur erreicht wird (vgl. nachfolgende Empfehlungen zu den einzelnen Lagebereichen), - funktional: insbesondere Betriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten im Hauptsortiment, in dem ein qualifiziertes Ansiedlungspotenzial besteht, ggf. auch in Form eines großen Einzelvorhabens (vor allem Bekleidung, Drogeriewaren, Schuhe, Medien), 9. Ergänzung des Betriebstypenmixes und der Angebotsvielfalt durch bislang unterrepräsentierte Betriebstypen und Angebote auch in Warengruppen, in dem die Ansiedlungspotenziale nur begrenzt sind, 10. Sicherung und Weiterentwicklung der Funktionsmischung aus Einzelhandel, Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben in den gewachsenen Lagen, auch in Verbindung mit einer Erhöhung der Aufenthaltsqualität (z. B. Außengastronomie). Für alle Empfehlungen ist entsprechend der übergeordneten Entwicklungszielstellungen für Burscheid zu berücksichtigen, dass Maßnahmen im Innenstadtzentrum nicht zu negativen Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche und/ oder die flächendeckende Nahversorgung in den Wohnsiedlungsbereichen führen. Die Ansiedlungsleitsätze berücksichtigen diese zugrunde liegende ausgewogene Zielstellung (vgl. Kap. 6.5). Potenzialfläche zur räumlich-funktionalen Fortentwicklung des Innenstadtzentrums Im Rahmen der Erarbeitung dieser Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts wurde eine Potenzialfläche im Bereich des ehem. Bahnhofs diskutiert, die aus fachgutachterlicher Sicht für Umnutzungen bzw. Neunutzungen zugunsten der Weiterentwicklung des Innenstadt- 85

4 zentrums entwickelt werden könnte. 33 Im Fokus der hier dargestellten näheren Betrachtung der Fläche steht die Herleitung einer funktionalen Grundkonzeption. Aus städtebaulichen Gesichtspunkten sei für eine Ziel führende Ergänzung der Innenstadtstrukturen als Ganzes auf die konsequente Beachtung der gutachterlich empfohlenen und im begleitenden Arbeitskreis abgestimmten Entwicklungsziele hingewiesen (zu den Erhaltungs- und Entwicklungszielen des Innenstadtzentrums vgl. Kap ). Die Anforderungen an eine zielführende Flächenentwicklung im Bahnhofsbereich Burscheid ergeben sich somit unter Berücksichtigung der Zielstellungen des Innenstadtzentrums als auch der Einzelhandelsstruktur und -entwicklungsperspektive in Burscheid wie folgt: Entwicklung in bisher gesamtstädtisch unterrepräsentierten Sortimentsbereichen. Funktionale Ergänzung der Innenstadtstrukturen. Zu berücksichtigen: Maßvolle Entwicklung im Hinblick auf bestehende Einzelhandelsstrukturen, insbesondere auf Entwicklungsmöglichkeiten für den nördlichen Zentrumsbereich. Berücksichtigung der Frage: Welche Entwicklungen sind in gewachsenen Geschäftslagen/ kleinteiligen Ladenlokalstrukturen künftig denkbar?. Adäquate Nutzungsstrukturen für eine langfristig erfolgreiche Standortentwicklung. Städtebauliche Anbindung an die gewachsenen Geschäftslagen. Zur Annäherung an eine funktionale Grundkonzeption für das Innenstadtzentrum folgt in Anlehnung an die genannten Anforderungen eine genauere Betrachtung der Bestandsstrukturen (vgl. nachfolgende Tabelle). Differenziert nach Sortimentsgruppen werden der für Burscheid ermittelte Verkaufsflächenentwicklungsrahmen (vgl. Kap ), die jeweilige bestehende Präsenz in der Innenstadt und die Einschätzung einer realistischen Entwicklung in den gewachsenen Geschäftslagen aufgezeigt. Darauf basierend wird für das Innenstadtzentrum eine Entwicklungsoption in der jeweiligen Sortimentsgruppe hergeleitet, deren Realisierung auf der Entwicklungsfläche Bahnhofsbereich Burscheid vorstellbar ist. 33 Die fachgutachterliche Sicht auf mögliche Entwicklungsflächen ist als nicht abschließend zu verstehen. Ggf. können daher auch weitere Bereiche, die in diesem Einzelhandelskonzept nicht näher beschrieben werden, ergänzend ebenfalls als Entwicklungspotenzial in Erwägung gezogen werden. Sobald konkrete Einzelhandelsvorhaben für einzelne Standorte diskutiert werden, bietet sich eine tiefer gehende fachgutachterliche Bewertung an, um bestmögliche Entwicklungsimpulse für die Innenstadt zu generieren. 86

5 Tabelle 13: Entwicklungsoptionen für den Bahnhofsbereich Burscheid Sortimentsgruppe Nahrungs- und Genussmittel (Supermarkt/ Lebensmitteldiscounter) Lebensmittelhandwerk/ Spezialgeschäfte Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik VKF- Potenzial (Mittel 2016; in m² VKF) In Innenn- stadt vertreten* - O In gewachsener Geschäftslage realistisch zu entwickeln unwahrscheinlich - + ja nein 300 O bedingt Option für Bahn- hofsbereich primär Lebensmittel- Vollsortiment/ angemessene Dimensionierung ggf. Drogerie-Fachmarkt Blumen - ja nein 200 Zoo O bedingt ggf. Zoo-Fachmarkt Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren, Zeitungen/ Zeitschriften ja nein Bekleidung O bedingt Fachmärkte Schuhe/ Lederwaren 350 O bedingt Fachmarkt Glas/ Porzellan/ Keramik und Einrichtungsgegenstände Spielwaren, Basteln, Musikinstrumente 350 O ja nein 250 O ja nein Sportartikel - O bedingt Fachmarkt Medizinische/ orthopädische Sortimente - + ja nein Teppiche/ Gardinen - - unwahrscheinlich Dekostoffe - - ja nein Bettwaren/ Haus-, Bett-, Tischwäsche Unterhaltungselektronik/ Elektrokleingeräte - O bedingt ggf. als Bestandteil in Betten-Fachmarkt ggf. Bettwaren- Fachmarkt ~ O bedingt Fachmarkt Uhren/ Schmuck - + ja nein *: + = Anzahl, Verkaufsflächengröße und Betriebstypenmix vorhandener Betriebe für das Innenstadtzentrum angemessen; O = Anzahl und Verkaufsflächengröße vorhandener Betriebe für das Innenstadtzentrum begrenzt, daher ausbaufähig; eingeschränkter Betriebstypenmix - = keine oder kaum nennenswerte Verkaufsfläche Quelle: eigene Darstellung und Berechnung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 08/

6 Abgeleitet aus den aufgezeigten Entwicklungsoptionen ist demnach folgende funktionale Grundkonzeption für den Bahnhofsbereich Burscheid denkbar (vgl. Tabelle 13, rechte Spalte): Spielräume für gewachsene Geschäftslagen und nördlichen Zentrenbereich of- o fen halten, daher restriktiver Umgang mit Angeboten, insbesondere Fachgeschäften aus den Bereichen: Lebensmittel-Fachgeschäft, Lebensmittelhandwerk (Bäcker, Metzger), (Schnitt-)Blumen, Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren/ Zeitungen/ Zeitschriften, Medizinische/ Orthopädische Artikel, Glas/ Porzellan/ Keramik und Einrichtungsgegenstände, Spielwaren/ Basteln/ Musikinstrumente, Dekostoffe, Uhren/ Schmuck. Defizite der Innenstadt auffüllen,, die in den gewachsenen Lagen in Fachmarkt- konzepten nicht/ kaum zu realisieren sind, in den Bereichen: Elektro/ Unterhaltungselektronik, Bekleidung, Schuhe, ggf. Sportartikel, ggf. Zoo, ggf. Drogerie. Ankerpunkt und Frequenzbringer: Lebensmittelmarkt in angemessener Dimensionierung (ggf. Abstimmung mit weiteren Planungen mit Hilgen). Zu beachten: Abrundung Betriebstypenmix. Angemessene Dimensionierung: Potenzial von rd m² VKF im Bereich zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente (gemittelt bis 2016). Im Hinblick auf das Offenhalten von Entwicklungsoptionen für die gewachsenen Geschäftslagen empfiehlt sich nicht die vollumfängliche Realisierung des VKF-Potenzials an einem Standort im Bahnhofsbereich. 88

7 Städtebauliche Anbindung/ / Ausrichtung: Städtebauliche Anbindung des Einzelhandelsvorhabens über die Montanusstraße an die Hauptstraße und somit an das gesamte Innenstadtzentrum. Parkplätze dem Innenstadtzentrum zugewandt anlegen, um Austauschbeziehungen zu begünstigen. Gleichzeitig Verbindungswege erlebbar machen und mit Beschilderungen ausstatten, um eine optische und fühlbare Verknüpfung zwischen dem Einzelhandelsvorhaben und gewachsenem Innenstadtzentrum zu schaffen. Die hier dargestellten quantitativen, qualitativen und betriebstypenbezogenen Empfehlungen sind im Rahmen weiterer Detailplanungen zu konkretisieren. Die städtebauliche Anund Einbindung sowie die absatzwirtschaftliche und städtebauliche Verträglichkeit sollten dabei im Fokus liegen. Räumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum Für die Bauleitplanung ist eine genaue räumliche Festlegung des Innenstadtzentrums als zentraler Versorgungsbereich erforderlich. Diese wird in der folgenden Abbildung dargestellt. 89

8 Abbildung 37: Räumliche Festlegung des Innenstadtzentrums als zentraler Versorgungsbereich reich (Zielkonzept) Ergänzungsbereich Bereich Netto Marken-Discount Ergänzungsbereich Bahnhofsbereich Burscheid perspektivisch potenzielle Erweiterungsoption (siehe Ausführungen S f.) Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 08/ 2011; Kartengrundlage: Stadt Burscheid Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadtzentrum umfasst die heutigen Bestandsbereiche des Einzelhandels (vgl. Kap ) sowie die Ergänzungsbereiche Bahnhofsbereich Burscheid und den Bereich um den Netto Marken-Discount im nördlichen Teil des Zentrums. Die Festlegungsempfehlung berücksichtigt insbesondere diejenigen Bereiche mit der größten Einzelhandelsdichte und Nutzungsvielfalt, also vor allem die Hauptstraße. Es ergibt sich im Einzelnen die folgende, anhand der vorgestellten Kriterien (vgl. Kap. 2.2) begründete Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs: Entlang der Bürgermeister-Schmidt-Straße zwischen der Einmündung Geilenbacher Weg und dem Kreuzungsbereich Höhestraße/ Altenberger Straße sind die südlich gelegenen, durch Einzelhandel und Zentren ergänzende Funktionen genutzten Bereiche in den zentralen Versorgungsbereich eingeschlossen. Der weitere Verlauf der südwestlichen Festlegung ergibt sich aus der kartografischen Darstellung und verläuft westlich des Gebäudekomplexes der Lindenpassage mit der Tiefgaragenanlage bis direkt hinter die die Hauptstraße säumende Bebauung südlich der ehemaligen Bahntrasse. Im südöstlichen Verlauf schließt der zentrale Versorgungsbereich ebenfalls die nordwestlich an der Hauptstraße liegenden Grundstücke bis zur 90

9 Montanusstraße ein. In diesen Bereichen zeigt sich eine hohe Nutzungsdichte von Einzelhandelsbetrieben und Betrieben mit zentrenergänzenden Nutzungen. Die Bereiche im weiteren Verlauf von Höhestraße und Altenberger Straße werden nur marginal durch Einzelhandelsnutzungen geprägt, vorwiegend sind hier Betriebe mit zentrenergänzenden Nutzungen aus dem öffentlichen und privaten Bereich vorhanden. In der Zielperspektive ist für diesen Bereich keine Einzelhandelsentwicklung zu empfehlen, daher ist er nicht innerhalb des Zentrenumgriffs zu fassen. Aufgrund der Barriere der ehemaligen Bahntrasse, die im Kern des zentralen Versorgungsbereichs mit deutlichem Höhenversatz unterhalb der Hauptstraße verläuft, besteht das Innenstadtzentrum aus einem nördlichen und südlichen Teil. Somit wird auch nur die direkte Verbindung der Hauptstraße in diesem Übergangsbereich als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. Nördlich der ehemaligen Bahntrasse schließt die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs zunächst ausschließlich die direkt angrenzende Bebauung entlang der Hauptstraße ein. Hier ist ein dichter Einzelhandels- und Bebauungsbesatz vorhanden. Ab dem Kreuzungsbereich Hauptstraße/ Am Markt weitet sich der Umgriff des zentralen Versorgungsbereiches auf, da sich die Bebauungsstruktur auflockert und sich Platzsituationen entlang der Hauptstraße ergeben. Im Westen verläuft die Abgrenzung daher entlang von Friedrich-Goetze-Straße und Mittelstraße bis zur Kreuzung Hauptstraße/ Luisenstraße. In diesem westlich des nördlichen Zentrenteils gelegenen Bereich sind wichtige Stellplatzanlagen vorhanden sowie erfolgt die Zufahrt durch die Ortsdurchfahrtsstraße Friedrich-Goetze-Straße (L 291). Östlich der Hauptstraße und nördlich des Kreuzungsbereichs Hauptstraße/ Am Markt schließt der zentrale Versorgungsbereich zunächst die vorhandene Bebauung ein. Hier sind überwiegend Zentren ergänzende Funktionen vorhanden, die wesentlich zur Nutzungsvielfalt in diesem Bereich beitragen. Ergänzungsbereiche/ / perspektivische Entwicklungsoptionen Der Bereich um den Lebensmitteldiscounter Netto Marken-Discount wird als Ergänzungsbereich in den zentralen Versorgungsbereich aufgenommen, da insbesondere durch diesen Betrieb ein wichtiger Magnetbetrieb vorhanden ist, der auch zukünftig für den nördlichen Teil des Innenstadtzentrums stabilisierend und Frequenz erzeugend wirken sollte. Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches befindet sich hier zwischen Raderweg und Pastor-Löh-Straße und endet mit Abschluss der Bebauung des Netto Marken-Discounts. Der Ergänzungsbereich Bahnhofsbereich Burscheid ist mit der nördlich der Montanusstraße gelegenen Fläche des Busbahnhofes bis etwa auf Höhe des Bestandsgebäudes an der Montanusstraße 9 abgegrenzt. Durch diese Fassung wird 91

10 eine möglichst große Nähe möglicher Entwicklungen zu den gewachsenen Geschäftslagen angestrebt. Desweiteren ist ein weiterer Bereich des Bahnhofsbereiches in östlicher Fortsetzung als potenzielle/perspektivische Entwicklungsoption gekennzeichnet, welche sich bis der Durchgangsmöglichkeit zur Straße Auf der Schützen Eich erstreckt. Dieser Bereich wird aktuell nicht in den zentralen Versorgungsbereich einbezogen. Die Eignung dieser Option für eine zielgerichtete Weiterentwicklung der Innenstadtstrukturen ist angesichts der räumlichen Entfernung zu den gewachsenen Geschäftslagen als eingeschränkt zu bezeichnen. Folgender Umgang wird empfohlen: Grundsätzlich sollte vor einer größeren Weiterentwicklung die Realisierung der aktuellen Planungen in Hilgen im Fokus der Stadtentwicklung stehen. Anschließend kann unter Berücksichtigung der bis dahin erfolgten Entwicklungen in der Innenstadt (auch im zum ZVB gehörenden Teil des Ergänzungsbereich Busbahnhof) und im sonstigen Stadtgebiet eine erneute Prüfung der Flächeneignung anstehen. Grundsätzlich sollte dabei entsprechend der bisherigen Empfehlungen für den Ergänzungsbereich Bahnhofsbereich geprüft werden, ob ein funktionales Erfordernis zur Stärkung des Innenstadtzentrums als Ganzes besteht und ob bzw. wie eine städtebauliche An- bzw. Einbindung realisiert werden kann Empfehlungen zur aktivierenden Entwicklung des Innenstadtzentrums Auf Grundlage der Analyse der Angebotsstrukturen des Innenstadtzentrums zeigt sich zum Einen eine größtenteils sehr kleinteilige Ladengrößenklassenstruktur mit nur wenigen gemessen an der Verkaufsfläche Magnetbetrieben (vgl. dazu Kap ). Außerdem sind in Teilen des Innenstadtzentrums gestalterische Defizite auszumachen. In diesem Kapitel werden daher Entwicklungsperspektiven und Handlungsempfehlungen zu den Handlungsfeldern Ladenflächenmanagement und Aufenthaltsqualität/ Stadtbild aufgezeigt. Ladenflächenmanagement Für die Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums bietet sich in Burscheid die Etablierung eines Ladenflächenmanagements an, um Einzelhandelsbetriebe gezielt im zentralen Versorgungsbereich anzusiedeln und auch in die gewachsenen Lagen zu lenken. Ein Ladenflächenmanagement ist die zentrale Kümmerung um die Vermittlung verfügbarer Geschäftsflächen. Dabei steht die gleichzeitige Anstrebung des gewünschten Branchenmixes im Vordergrund, d. h. neben einem Quantitätsziel zur Verringerung der Leerstandsquote (aktuell in Burscheid nicht vorrangig) spielt auch das Qualitätsziel zur Steuerung des Branchenmixes eine große Rolle. Nachstehende Abbildung zeigt den idealtypischen Ablauf eines Ladenflächenmanagements. 92