Verträglichkeitsgutachten zum Neubau eines Einzelhandels- und Fachmarktbetriebes im Quartier südlich der Färberstraße in der Stadt Lage

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1 Verträglichkeitsgutachten zum Neubau eines Einzelhandels- und Fachmarktbetriebes im Quartier südlich der Färberstraße in der Stadt Lage München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Hannover Ried(A) CIMA Beratung + Management GmbH Berliner Allee Hannover T F Endbericht für den Auftraggeber Stadtentwicklung Marketing Regionalwirtschaft Projektleiter: Martin Kremming Bearbeitung: Jan Weckenbrock Lübeck, 21. Februar 2018 Einzelhandel Wirtschaftsförderung Citymanagement Immobilien Organisationsberatung Kultur Tourismus

2 CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung im eigenen Ermessen verwenden; jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Dieses Gutachten fällt unter 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Das Gutachten geht in das Eigentum der VSP Holding GmbH Auftraggeber über, verbunden mit allen Rechten der Weiterverwendung des Gutachtens. Sämtliche Urheberrechte verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH in Hannover. Seite 2

3 Inhaltsverzeichnis 1 Auftrag und Aufgabenstellung Ausführungen zum Planvorhaben Untersuchungsgebiet und Wettbewerbsanalyse Definition des Untersuchungsgebietes Vorhabenrelevante Angebotssituation im Untersuchungsgebiet Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Nahversorgungszentrum Detmolder Weg Nahversorgungszentrum Pivitsheide V.L Nahversorgungszentrum Pivitsheide V.H Nahversorgungszentrum Heidenoldendorf Solitär-/ Streulagen im Untersuchungsgebiet Wirkungsprognose Umsatzerwartung des Planvorhabens Ökonomische Wirkungsprognose Vorbemerkungen zur Umsatzumlenkungsquote Herkunft des Umverteilungsumsatzes Auswirkungsanalyse der Umsatzumverteilung Auswirkungsanalyse der Umsatzumverteilung Raumordnerische Vorgaben und deren Bewertung Abschließende Bewertung und Empfehlung Methodik Seite 3

4 Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Lage des Vorhabenstandortes im Stadtkern Lage... 7 Abb. 2: Planvorhabenstandort im Luftbild... 7 Abb. 3: Planzeichnung Vorhabenstandort... 8 Abb. 4: Vorhabenstandort und Untersuchungsgebiet Abb. 5: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Hauptzentrum Lage (schematische Darstellung) Abb. 6: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt (schematische Darstellung) Abb. 7: Abgrenzung des NVZ Detmolder Weg (schematische Darstellung) Abb. 8: Abgrenzung des NVZ Pivitsheide V.L. (schematische Darstellung) Abb. 9: Abgrenzung des NVZ Pivitsheide V.H. (schematische Darstellung) Abb. 10: Abgrenzung des NVZ Heidenoldendorf (schematische Darstellung) Abb. 11: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Planvorhabens Abb. 12: Umsatzherkunft des Planvorhabens Abb. 13: Umverteilungseffekte des Planvorhabens: Nahrungs- und Genussmittel Abb. 14: Umverteilungseffekte des Planvorhabens: Drogerieartikel Abb. 15: cima-warengruppen Seite 4

5 1 Auftrag und Aufgabenstellung Erstellung einer Verträglichkeitsuntersuchung zum Neubau eines Fachmarktzentrums an der Färberstraße in der Stadt Lage Auftraggeber VSP Holding GmbH Hans-Böckler-Weg Hildesheim Untersuchungszeitraum November bis Dezember 2017 Untersuchungsdesign Bewertung des Mikrostandortes des Planvorhabens Analyse der vorhabenrelevanten Angebotssituation in den tangierten Zentren und an weiteren relevanten Wettbewerbsstandorten Umsatzschätzung des Planvorhabens Ermittlung der Umsatzherkunft des Planvorhabens Dokumentation der Umsatzverlagerungen durch Ermittlung der ökonomischen Auswirkungen auf den Einzelhandel Darstellung und Bewertung der zu erwartenden Auswirkungen auf die baurechtlich schützenswerten Einzelhandelsstrukturen (Zentren) Methodische Grundlagen Bei der Beurteilung der Auswirkungen des Planvorhabens geht die cima von einem Worst-Case-Ansatz aus. Das bedeutet, dass bei den Berechnungen die maximal zu erwartenden Umverteilungswirkungen dargestellt werden. Die Ermittlung der Leistungsdaten des vorhabenrelevanten Einzelhandels basiert auf einer Aktualisierung des vorhabenrelevanten Einzelhandelsbestandes im gesamten Untersuchungsgebiet durch die cima im November Die Berechnung der Umsätze für den Einzelhandel erfolgte auf Basis der Flächenproduktivitäten für das Jahr 2017 (Umsatz je m² Verkaufsfläche p.a.) für insgesamt 32 Branchen. Die Untersuchung bezieht sich schwerpunktmäßig auf den periodischen Bedarfsbereich, bestehend aus der folgenden Warengruppe: Nahrungs- und Genussmittel Drogerieartikel Seite 5

6 2 Ausführungen zum Planvorhaben Das Vorhaben sieht die Neuansiedlung eines Einzelhandels- und Fachmarktbetriebes im Quartier südlich der Färberstraße in der Stadt Lage vor. Im Detail ist die Neuansiedlung eines LIDL-Lebensmitteldiscounters in Standortgemeinschaft mit einem DM-Drogeriemarkt geplant. Der Vorhabenstandort befindet sich verkehrsgünstig gelegen an der Friedrich-Petri-Straße, die durch die zentrale Stadtkernlage der Stadt Lage führt und im weiteren Verlauf (B239 und B66) die Stadt mit den Nachbarkommunen Lemgo, Detmold, Bad Salzuflen und Bielefeld verbindet. Der Standort ist ebenso für die peripheren Ortsteile der Stadt Lage per PKW sehr gut zu erreichen. Das direkte Standortumfeld besteht aus einem Mix aus Wohnbebauung, darunter vor allem mehrgeschossige Gebäude. Aufgrund der Lage im zentralen Versorgungsbereich der Stadt Lage sind weitere zentrenprägende Nutzungen, darunter vor allem weitere Einzelhandelsbetriebe und arrondierende Dienstleistungsbetriebe vorhanden. Neben dem Planvorhaben sind in der Kernlage 1 von Lage ebenso der Lebensmittelvollsortimenter REWE sowie der Drogeriemarkt ROSS- MANN angesiedelt. Aufgrund der zentralen Lage im Stadtkern kommt den Lebensmittelmärkten eine wichtige Nahversorgungsfunktion zu. Durch die verkehrsgünstige Lage dient er jedoch auch für PKW- Kunden aus nahezu der gesamten Stadt als attraktiver Einkaufsort. Die Anbindung an den ÖPNV ist durch die räumliche Nähe des Marktes zu den Bushaltestellen Eichenallee und Friedrich-Petri-Straße gegeben. Durch die zentrale Lage im Stadtkern besteht zudem eine sehr gute fußläufige Erreichbarkeit. 1 Vergleiche Abbildung 5 zur Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Seite 6

7 Abb. 1: Lage des Vorhabenstandortes im Stadtkern Lage Abb. 2: Planvorhabenstandort im Luftbild Kartenbasis: OSM 2018 Bearbeitung: cima 2018 Quelle: Google Earth Pro 2017 Bearbeitung: cima 2018 Seite 7

8 Abb. 3: Planzeichnung Vorhabenstandort Quelle: VSP Development & Consulting GmbH Seite 8

9 3 Untersuchungsgebiet und Wettbewerbsanalyse 3.1 Definition des Untersuchungsgebietes Das prognostizierte betriebswirtschaftliche Einzugsgebiet des Planvorhabens dürfte sich im Kern auf die Stadt Lage beschränken. Innerhalb des betriebswirtschaftlichen Einzugsgebietes des Planvorhabens leben somit insgesamt rd Einwohner. Die cima geht davon aus, dass auch außerhalb des betriebswirtschaftlichen Einzugsgebietes mit Umsatzumverteilungseffekten zu rechnen ist. Um diese Auswirkungen zu berücksichtigen, wird im vorliegenden Gutachten ein Untersuchungsgebiet festgelegt, welches über das prognostizierte Einzugsgebiet hinausgeht. Das Untersuchungsgebiet des Planvorhabens beschreibt den Raum, innerhalb dessen wettbewerbsrelevante Einzelhandelsstandorte durch Umsatzverlagerungen betroffen sein könnten. Somit umfasst das Untersuchungsgebiet eine weitere räumliche Ausdehnung als das zu erwartende betriebswirtschaftliche Einzugsgebiet, welches den Raum darstellt, aus welchem der überwiegende Teil der Kunden des Vorhabens stammt. Für die Herleitung des relevanten Untersuchungsgebietes wurde zunächst eine 10-Minuten-Fahrzeitzone um den Vorhabenstandort erstellt. Diese Zone berücksichtigt u.a. die topographischen und verkehrlichen Gegebenheiten, die Einfluss auf die Erreichbarkeit des Standortes haben. In dieser Fahrtzeitzone wurden dann die potenziell tangierten Gemeinden in das erweiterte Untersuchungsgebiet aufgenommen. Als relevantes Untersuchungsgebiet für die vorliegende Verträglichkeitsuntersuchung wird somit ein Gebiet definiert, das neben dem Stadtgebiet Lage (= Einzugsgebiet) auch die folgenden Orte im erweiterten Untersuchungsgebiet umfasst: Westliches Stadtgebiet Lemgo Nordwestliches Stadtgebiet Detmold Südliches Stadtgebiet Bad Salzuflen Durch Vor-Ort-Erhebungen wurde schließlich erfasst, ob und in welchem Umfang innerhalb des definierten Untersuchungsgebietes wettbewerbsrelevante Einzelhandelsstrukturen vorzufinden sind. Die Einzelhandelsstandorte innerhalb des Untersuchungsgebietes und die dort vorgefundenen Einzelhandelsstrukturen werden in den nachfolgenden Kapiteln beschrieben. Seite 9

10 Abb. 4: Vorhabenstandort und Untersuchungsgebiet Kartenbasis: OSM 2018 Bearbeitung: cima 2018 Seite 10

11 3.2 Vorhabenrelevante Angebotssituation im Untersuchungsgebiet Für die Beurteilung der Auswirkungen zur Neuansiedlung eines LIDL- Lebensmitteldiscounters, sowie eines DM-Drogeriemarktes in der Stadt Lage ist eine detaillierte Analyse der Wettbewerbssituation erforderlich. Die Attraktivität der konkurrierenden Wettbewerber innerhalb des Untersuchungsgebietes wurde durch Vor-Ort -Recherchen des cima-teams im November 2017 erfasst. Insbesondere die Lage, die Betriebsform und die Größe der Wettbewerber sind dabei von Bedeutung. Im Kontext des hier vorliegenden Verträglichkeitsgutachtens erfolgte eine vollständige Erhebung aller Wettbewerber in den vorhabenrelevanten Branchen Nahrungs- und Genussmittel, sowie Drogerieartikel in den zentralen Versorgungsbereichen. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche wurden Betriebe ab einer vorhabenrelevanten Verkaufsfläche von 400 qm berücksichtigt 2. Die Bestandssituation wird auf den folgenden Seiten eingehend dargestellt. Die Stadt Lage verfügt über ein Einzelhandelskonzept aus dem Jahr Mit dem Hauptzentrum Innenstadt wird darin im gesamten Stadtgebiet ein zentraler Versorgungsbereich dargestellt. Die cima übernimmt die Abgrenzung unverändert aus dem Konzept und wendet den zentralen Versorgungsbereich in der nachgelagerten Wirkungsprognose an. Der Fachmarktstandort Ost verfügt über keinen baurechtlich schützenswerten Status (i.s. eines zentralen Versorgungsbereiches), stellt aber dennoch einen wichtigen Einzelhandelsstandort in Lage dar und wurde in der ökonomischen Wirkungsprognose im sonstigen Untersuchungsgebiet genauso berücksichtigt, wie die diversen relevanten Betriebe in Streulagen des Untersuchungsgebietes. Die Stadt Lemgo verfügt über ein Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2015, das insgesamt 4 zentrale Versorgungsbereiche im Stadtgebiet identifiziert hat. Im räumlich abgegrenzten Untersuchungsgebiet der folgenden Wirkungsprognose sind davon die zentralen Versorgungsbereiche Innenstadt und Detmolder Weg betroffen. Die dort vorgenommenen räumlichen Abgrenzungen haben sich seitdem nicht verändert und werden im Rahmen dieser Untersuchung für beide zentralen Versorgungsbereiche unverändert übernommen. Das Einzelhandelskonzept der Stadt Detmold stammt aus dem Jahr Innerhalb des vorhabenrelevanten Untersuchungsgebietes wurden 3 zentrale Versorgungsbereich ermittelt (NVZ Pivitsheide V.L., NVZ Pivitsheide V.H. und NVZ Heidenoldendorf). Die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche wurden von der cima unverändert übernommen. In der Stadt Bad Salzuflen wurde im Untersuchungsgebiet kein zentraler Versorgungsbereich ermittelt. Dennoch wurden die Solitärlagen im untersuchten Stadtgebiet in die Wirkungsprognose aufgenommen. Im gesamten Untersuchungsgebiet sind zudem diverse weitere Einzelhandelsbetriebe in Solitär- bzw. Streulagen angesiedelt, welche nicht die Kriterien eines zentralen Versorgungsbereichs erfüllen. Nachfolgend werden die zentralen Versorgungsbereiche, sowie sonstige bedeutende Wettbewerbslagen des Lebensmitteleinzelhandels hinsichtlich ihrer vorhabenrelevanten Angebotsausstattung und Leistungsfähigkeit beschrieben. Die jeweilige Bewertung basiert auf der gutachterlichen Einschätzung jedes Einzelstandorts im Rahmen einer Begutachtung vor Ort durch die cima. 2 Dazu gehören neben den solitär gelegenen Lebensmittelmärkten im Untersuchungsgebiet auch die Fachmarktstandorte Seite 11

12 Stadt Lage Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum Der überwiegende Teil des Einzelhandelsbestands der Stadt Lage befindet sich im Hauptzentrum, dem zentralen Versorgungsbereich Stadtkern Lage 3 und nimmt aufgrund der städtebaulichen Qualitäten und der Angebotsvielfalt eine Versorgungsfunktion für die ganze Stadt wahr. Das vorhabenrelevante Einzelhandelsangebot des zentralen Versorgungsbereiches konzentriert sich auf einen großen Lebensmittelmarkt (REWE), sowie sechs Betrieben aus dem Lebensmittelhandwerk (Bäckereien, Fleischerei), als auch im Sortiment der Drogerieartikel einen ROSSMANN-Drogeriemarkt als großer Anbieter. Weiterhin sind 2 Kioske in der Kernlage vorhanden. Es wurden im zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum insgesamt 10 Betriebe mit vorhabenrelevanten Sortimenten vorgefunden, die bei einer vorhabenrelevanten Gesamtverkaufsfläche 4 von rd qm einen vorhabenrelevanten Umsatz von rd. 10,9 Mio. (brutto p.a.) erwirtschaften. Abb. 5: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Hauptzentrum Lage (schematische Darstellung) Quelle: Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage, BBE Handelsberatung Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Lage, BBE Handelsberatung Es werden hier nur die für das Vorhaben relevanten Verkaufsflächen berücksichtigt. Die Gesamtverkaufsfläche der Betriebe inklusive aller Randsortimente ist folglich höher Seite 12

13 Stadt Lemgo Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt umfasst die Mittelstraße als die Haupteinkaufsstraße innerhalb der Altstadt sowie alle unmittelbar andockenden Standortlagen. Die Echternstraße und die Papenstraße als Parallelstraße der Mittelstraße sowie die Haferstraße, die Kramerstraße und die Breite Straße bilden zudem die Haupteinkaufsbereiche der Innenstadt ab. Zum Zeitpunkt der vorhabenrelevanten Einzelhandelserhebung wurden im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt insgesamt 31 Betriebe vorgefunden, die auf einer Verkaufsfläche von rd qm einen vorhabenrelevanten Umsatz von rd. 16,1 Mio. (brutto p.a.) erzielen. Als Magnetbetriebe für die vorhabenrelevanten Sortimente wirken an diesem Standort die Drogeriemärkte ROSSMANN und DM. Das Angebot wird durch weitere kleinteilige Anbieter, unter anderem aus dem Lebensmittelhandwerk arrondiert. Abb. 6: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt (schematische Darstellung) Quelle: Einzelhandelskonzept für die Alte Hansestadt Lemgo, cima 2015 Seite 13

14 3.2.3 Nahversorgungszentrum Detmolder Weg Abb. 7: Abgrenzung des NVZ Detmolder Weg (schematische Darstellung) Im Kreuzungsbereich Detmolder Weg/ Liebigstraße/ Molinder Grasweg befindet sich das Nahversorgungszentrum Detmolder Weg. Aufgrund der fast ausschließlich auf den periodischen Bedarf bezogenen Angebotsstruktur und der verhältnismäßig geringen Anzahl an Einzelhandelsbetrieben wurde auch dieses Zentrum als Nahversorgungszentrum klassifiziert. Wichtigster Einzelhandelsbetrieb ist der moderne und marktgerechte Lebensmittelsupermarkt JIBI an der Liebigstraße. Im Standortbereich Detmolder Weg/ Molinder Grasweg ist der Lebensmitteldiscounter NETTO adressiert; eine Bäckerei sowie Dienstleistungsangebote (Wäscherei, Frisör) ergänzen das Angebot. Die vorhabenrelevanten Betriebe vor Ort erwirtschaften auf einer Fläche von rd qm einen vorhabenrelevanten Umsatz von ca. 10,7 Mio. (brutto p.a.). Quelle: Einzelhandelskonzept für die Alte Hansestadt Lemgo, cima 2015 Seite 14

15 Stadt Detmold Nahversorgungszentrum Pivitsheide V.L. Das Nahversorgungszentrum Pivitsheide V.L. befindet sich im westlichen Stadtgebiet von Detmold und ist verkehrsgünstig im Kreuzungsbereich Augustdorfer Straße/ Bielefelder Straße und Oerlinghauser Straße/ L945 gelegen. Der Angebotsschwerpunkt liegt im periodischen Bedarfsbereich. Durch die Ansiedlung von zwei Lebensmittelmärkten (ALDI und COMBI) an der Oerlinghauser Straße hat sich ein Nahversorgungszentrum mit guter Erreichbarkeit und ausreichend Parkmöglichkeiten entwickelt. Der Standort übernimmt eine wichtige Nahversorgungsfunktion für die umliegenden Wohngebiete weiten Teilen des westlichen Stadtgebiets von Detmold. Die wesentlichen Betriebe an diesem zentralen Versorgungsbereich sind ein COMBI-Lebensmittelmarkt, ein ALDI-Lebensmitteldiscounter ergänzt durch Betriebe aus dem Lebensmittelhandwerk. Die 6 ansässigen Betriebe mit vorhabenrelevanten Sortimenten erwirtschaften auf einer Verkaufsfläche von rd qm einen Umsatz von rd. 10,7 Mio. (brutto p.a.) Abb. 8: Abgrenzung des NVZ Pivitsheide V.L. (schematische Darstellung) Quelle: Einzelhandelskonzept Detmold, GMA 2011 Seite 15

16 3.2.5 Nahversorgungszentrum Pivitsheide V.H. Abb. 9: Abgrenzung des NVZ Pivitsheide V.H. (schematische Darstellung) Ebenso im westlichen Stadtgebiet von Detmold liegt das als zentraler Versorgungsbereich eingestufte Nahversorgungszentrum Pivitsheide V.H. Auch hier ist das Angebot vorwiegend im periodischen Bereich angesiedelt. Der größte Anbieter ein MARKANT-Lebensmittelmarkt. Weitere kleinteilige Betriebe arrondieren hier das Angebot. In den insgesamt 5 vorhabenrelevanten Betrieben im zentralen Versorgungsbereich Pivitsheide V.H. wird auf einer Verkaufsfläche von rd qm ein vorhabenrelevanter Umsatz von rd. 4,6 Mio. (brutto p.a.) erwirtschaftet. Quelle: Einzelhandelskonzept Detmold, GMA 2011 Seite 16

17 3.2.6 Nahversorgungszentrum Heidenoldendorf Im Kreuzungsbereich Bielefelder Straße/ Niedernfeldweg befindet sich mit dem Nahversorgungszentrum Heidenoldendorf ein weiterer zentraler Versorgungbereich der Stadt Detmold. Der größte Anbieter aus dem vorhabenrelevanten Bereich ist ein NAHKAUF-Markt, ergänzt durch kleinere Betriebe. Insgesamt sind hier 4 wettbewerbsrelevante Betriebe ansässig, die auf einer vorhabenrelevanten Verkaufsfläche von rd. 530 qm einen vorhabenrelevanten Umsatz von rd. 2,1 Mio. (brutto p.a.) erzielen. Abb. 10: Abgrenzung des NVZ Heidenoldendorf (schematische Darstellung) Quelle: Einzelhandelskonzept Detmold, GMA Solitär-/ Streulagen im Untersuchungsgebiet Außerhalb der beschriebenen zentralen Versorgungsbereiche sind innerhalb des Untersuchungsgebietes weitere Betriebe mit vorhabenrelevanten Sortimenten zu nennen. In der Stadt Lage sind außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches vor allem ein ALDI (Lange Straße), ein LIDL-Lebensmitteldiscounter (Triftenstraße), zwei NETTO-Lebensmitteldiscounter (Friedrich-Ebert-Straße und Schötmarsche Straße), ein MARKTKAUF (Heidensche Straße), zwei REWE-Vollsortimenter (Lückhauser Straße und Landwehrstraße), sowie ein A&N-Markt (Hermann-Straße) zu nennen. In der Stadt Lemgo befinden sich außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche, sowie innerhalb des Untersuchunsgebietes zwei weitere Lebensmitteldiscounter (ALDI am Steinweg und LIDL an der Herforder Straße). Der flächenmäßig größte Anbieter ist jedoch Marktkauf in der Grevenmarschstraße. In Detmold befinden sich innerhalb des Untersuchungsgebietes (siehe Abb. 4) mit REAL (Klingenbergstraße) und PENNY (Bielefelder Straße) zwei nennenswerte Betriebe mit vorhabenrelevanten Angeboten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche. In räumlicher Nähe zum NVZ Heidenoldendorf befindet sich ein weiterer LIDL- Lebensmitteldiscounter (Adolf-Meier-Straße), sowie ein MIX-MARKT (Bielefelder Straße). In Detmold befinden sich weitere Lebensmittelbetriebe (z.b. KAUFLAND, ALDI), die jedoch aufgrund der Entfernung zum Vorhabenstandort nicht mehr zum Untersuchungsgebiet gehören (vgl. Abb. 4) In der Stadt Bad Salzuflen wurde nur der südliche Teil des Stadtgebietes in das Untersuchungsgebiet aufgenommen. Bei der Vor- Ort-Begehung wurde unter anderem ein MARKANT-Lebensmittelvollsortimenter vorgefunden. Seite 17

18 4 Wirkungsprognose 4.1 Umsatzerwartung des Planvorhabens In der Stadt Lage wird derzeit die Neuansiedlung eines Einzelhandelsund Fachmarktbetriebes im Quartier südlich der Färberstraße diskutiert. Es ist beabsichtigt neben einem LIDL-Lebensmitteldiscounter auch einen DM-Drogeriemarkt neu anzusiedeln. Der LIDL-Markt soll mit rd qm Verkaufsfläche, der DM-Markt mit rd. 700 qm am Standort realisiert werden. Es muss davon ausgegangen werden, dass als Folge der geplanten Neuansiedlung der beiden Märkte an der Friedrich-Petri-Straße Umsatzumverteilungen innerhalb des Untersuchungsgebietes zu erwarten sind, die durch den Gutachter zu bewerten sind. Aus diesem Grund werden nachfolgend die Auswirkungen gemäß 11 Abs. 3 BauNVO für das Untersuchungsgebiet dargestellt. Zur Berechnung der Umsätze sind Flächenproduktivitäten zu Grunde gelegt worden, die sich an der örtlichen Wettbewerbssituation im Untersuchungsgebiet und der Region orientieren sowie auf Grundlage der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten entsprechender Betriebstypen und vergleichbarer Verkaufsflächendimensionierungen im Bundesdurchschnitt ermittelt worden sind. Die folgenden Verkaufsflächen (vgl. Abb. 11), die für die ökonomische Wirkungsanalyse angenommen wurden, basieren auf Angaben des Auftraggebers. Die Größen der Teilflächen für die Randsortimente ergeben sich aus den Erfahrungen der cima und aus der Betrachtung der Sortimentsaufteilung in vergleichbaren Märkten in der Region. In den Randsortimenten werden die beiden projektierten Märkte einen Umsatz von maximal ca. 0,74 Mio. erreichen. Die Umverteilungen verteilen sich auf zahlreiche Branchen, sind in der Einzelbetrachtung sehr gering und verteilen sich zudem auf zahlreiche verschiedene Betriebe, die die projektrelevanten Randsortimente, z.t ebenfalls nur als Randsortimente, führen. Wettbewerbswirkungen, aus denen negative städtebauliche Effekte resultieren, können daher mit den Mitteln der prognostischen Marktforschung nicht mehr nachgewiesen werden und daher aus gutachterlicher Sicht ausgeschlossen werden. Um die Bedeutung der Randsortimente in einem Lebensmitteldiscounter und einem Drogeriemarkt trotzdem angemessen zu beachten, hat die cima zumindest die wichtigsten, d.h. die umsatzstärksten und erfahrungsgemäß am häufigsten angebotenen Sortimentsgruppen bei der Umsatzprognose berücksichtigt. Dabei handelt es sich nach Erfahrungen der cima um die Warengruppen Zeitschriften/ Schnittblumen Bekleidung Wäsche Elektroartikel Hausrat, Geschenkartikel, Tierfutter Die Größen der Teilflächen für die einzelnen Warengruppen ergeben sich aus den Erfahrungen der cima und aus der Betrachtung der Sortimentsaufteilung in vergleichbaren Märkten. Von diesen Informationen ausgehend prognostiziert die cima für das Ansiedlungsvorhaben nach dem Worst-Case -Ansatz einen maximal zu erwartenden Einzelhandelsumsatz (brutto) von ca. 9,88 Mio. pro Jahr. Seite 18

19 Abb. 11: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Planvorhabens Ve rkaufsfläche Um satz CIMA Ware ng ruppe in Mio. in qm des geringen Umsatzvolumens zentrenschädigende Effekte von vornherein ausgeschlossen werden können 5. Untersuchungsrelevant ist somit der Vorhabenumsatz im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel und Drogerieartikel in Höhe von rd. 9,14 Mio.. Planv orhabe n insg e sam t ,88 davon Nahrungs- und Genussmittel ,88 davon Drogerieartikel 510 2,26 davon sonstige Randsortimente 385 0,74 dav on Ne uansie dlung LIDL ,37 davon Nahrungs- und Genussmittel ,62 davon Drogerieartikel 80 0,32 davon sonstige Randsortimente 210 0,44 dav on Ne uansie dlung DM 700 2,51 davon Nahrungs- und Genussmittel 95 0,27 davon Drogerieartikel 430 1,94 davon sonstige Randsortimente 175 0,31 Quelle: cima 2018 Anmerkung: Rundungsdifferenzen möglich In der Wirkungsprognose werden lediglich die Kernsortimente des periodischen Bedarfs berücksichtigt. Aufgrund des geringen Umfangs der Randsortimente des aperiodischen Bedarfs ist davon auszugehen, dass die Auswirkungen je Einzelsortiment rechnerisch nicht nachweisbar sind bzw. dass aufgrund 5 zur Geringfügigkeit aperiodischer Randsortimente in Lebensmitteldiscountern vgl. z.b. HafenCity Universität Hamburg / Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg, Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel, März 2013 Seite 19

20 4.2 Ökonomische Wirkungsprognose Vorbemerkungen zur Umsatzumlenkungsquote Ein maßgebliches Beurteilungskriterium von Planvorhaben ist die Umsatzumlenkungsquote, die in Mio. und in % ausgedrückt wird. Allerdings bedeutet nicht jeder Kaufkraftabfluss eine unzumutbare Auswirkung. Denn die Veränderung der bestehenden Wettbewerbslage allein ist baurechtlich irrelevant. 6 Erforderlich ist vielmehr eine Wirkungsintensität, die sog. städtebauliche Effekte nach sich zieht (Schließen von Einzelhandelsbetrieben mit städtebaulichen Folgen, wie Verödung einer Innenstadt, Unterversorgung der Bevölkerung). 7 Bei der Beurteilung des Kaufkraftabzuges ist zwischen dem Abstimmungsschwellenwert einerseits und dem Hindernisschwellenwert andererseits zu unterscheiden. Das Bundesverwaltungsgericht hat die Frage eines numerisch-präzisen Schwellen- oder Rahmenwertes bislang offen gelassen. 8 Das OVG Koblenz und das OVG Lüneburg haben unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art angenommen (= Abstimmungsschwellenwert ), wenn ein Planvorhaben der Standortgemeinde zu Lasten der Nachbargemeinde eine Umsatzumverteilung von wenigstens 10 % erwarten lassen Nach den Ergebnissen einer Langzeitstudie sind wirtschaftliche Auswirkungen auf Einzelhandelsgeschäfte im Einzugsbereich eines Einzelhandelsprojektes in der Regel erst ab einem Umsatzverlust zwischen 10 % und 20 % relevant. 11 Der Literatur und der Rechtsprechung lässt sich die Tendenz entnehmen, dass selbst diese Prozentsätze lediglich Bedeutung für die Frage der Abwägungsrelevanz eines Einzelhandelsgroßprojektes haben, nicht jedoch schon zwangsläufig die Obergrenze für noch zumutbare Auswirkungen markieren. 12 Unzumutbar im Sinne eines Hindernisschwellenwertes ist ein Kaufkraftabfluss nach der obergerichtlichen Rechtsprechung zumeist erst dann, wenn die Umsatzumverteilung deutlich mehr als 10 % beträgt. Genannt wird allerdings abhängig unter anderem vom maßgeblichen Sortiment ein Mindestwert von etwa 20 bis 25 %. 13 Das VG Göttingen hat in seinem Beschluss vom , 2 B 51/04 einen Berkemann/Halama, Erstkommentierung zum BauGB, Bonn 2005, Rn. 24 zu 34 BauGB OVG Greifswald, U. v , 3 K 36/97, NVwZ 2000, 826; OVG Münster, U. v , 10 D 145 und 148/04.NE, BauR 2005, 1577 ff. (CentrO) BVerwG vom , 4 C 5.01, BverwGE 117, 25 = DVBl 2003, 62 = NVwZ 2003, 86 = UPR 2003, 35 u. a. Fundstellen (Gewerbepark Mühlheim-Kärlich); U. v , 4 C 14.01, S. 15 UA Urteil vom , 8 A 11441/00, BauR 2002, 577 = NVwZ-RR 2001, 638; OVG Münster, Urteil vom , 7 A 2902/93, BauR 1998, 309 = BRS 59, Nr. 70. OVG Lüneburg, E. v , 1 MN 4128/01, BauR 2003, 670= NVwZ-RR 03,76; B. v , 1 M 3407/00, NStN 2001, 159 = NdsRPfl. 2001, Moench/Sandner, Die Planung für Factory-Outlet-Center, NVwZ 1999, 337. OVG Münster, Urteil vom , 7 A 2902/93, BauR 1998, 307, 312 = BRS 59 Nr. 70; OVG Frankfurt/Oder, Beschluss 3 B 116/98, NVwZ 1999, 434 = BauR 1999, 613 = BRS 60 Nr. 201; OVG Koblenz vom , 8 B 12650/98, UPR 1999, 154 = NVwZ 1999, 435 = BauR 1999, 367; OVG Lüneburg, B. v , 1 MN 4128/01BauR 2003, 670 = NVwZ-RR 2003, 76 = auch Internetseite des OVG Lüneburg 13 OVG Koblenz, Urteil vom , 8 A 11441/00, NVwZ-RR 2001, 638 = BauR 2002, 577; VGH München, Urteil vom , 26 N , NVwZ-RR 2001, 88 = BRS 63 Nr. 62. Seite 20

21 zwischengemeindlichen Umsatzabfluss von bis zu 20 % für vertretbar gehalten und die Berufung zum OVG zugelassen. Neuere Rechtsprechungen gehen demnach davon aus, dass erst bei einer Kaufkraftumlenkung von etwa 20 % schädliche Auswirkungen zu erwarten sind. 14 Einschränkend muss angefügt werden, dass die Abwägung in Abhängigkeit vom Standort erfolgt. Außerdem geht die cima bei der Bewertung von Vorhaben davon aus, dass die reine Berechnung der Umsatzumlenkungsquote nicht allein ausschlaggebend für oder gegen die Realisierung eines Planvorhabens sein sollte. Es bleibt bei der Abwägung zu bedenken, dass der Umsatzabfluss nur ein Indiz im Sinne eines Anfangsverdachtes ist. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z.b. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch Trading-Down-Effekte gekennzeichnet sind. Maßgeblich sind bei Bewertungen letzten Endes erhebliche städtebauliche Funktionsverluste, die u. U. bereits bei Umsatzumverteilungen ab ca. 7 bis 11 % eintreten können. Diese Funktionsverluste können sich ausdrücken in städtischen Verödungen und zu erwartenden Trading- Down-Effekten. Als Richtwert für die Verträglichkeit von Neuansiedlungen und Verkaufsflächenerweiterungen verwendet die cima im Allgemeinen die oben genannte 10 %-Schwelle als wesentlichen Bewertungsmaßstab, so auch im vorliegenden Fall für die geplante Neuansiedlung eines LIDL-Discounters und eines DM-Drogeriemarktes in der Stadt Lage. Je nach Situation vor Ort sind dabei jedoch branchenspezifische Abweichungen (nach oben und unten) grundsätzlich möglich, um gegebenenfalls den speziellen Gegebenheiten gerecht zu werden. Dies bedarf aus Gutachtersicht jedoch einer auf den Einzelfall bezogenen Begründung. 14 vgl. Prof. Dr. Berkemann, Großflächiger Einzelhandel: Auswirkungen der Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts auf die kommunale Praxis, Hannover Seite 21

22 4.2.2 Herkunft des Umverteilungsumsatzes Die geplante Neuansiedlung eines Lebensmitteldiscounters, sowie eines Drogeriemarktes in der Friedrich-Petri-Straße wird in erster Linie eine Verlagerung von Kundenfrequenzen innerhalb des definierten Untersuchungsgebietes zur Folge haben. Daher ist abzuwägen, in wie weit der bestehende Einzelhandel innerhalb des räumlich definierten Bereiches durch Frequenzverluste und Umsatzumverteilungseffekte tangiert ist und ob negative städtebauliche Effekte zu erwarten wären. Die Auswirkungen auf die wohnortnahe Versorgung und die zentralen Versorgungsbereiche sind dabei das maßgebliche Bewertungskriterium. Die Prognose der Umsatzverlagerungen innerhalb der Einzelhandelsstrukturen geht auf den ökonometrischen Modellansatz nach Huff 15 zurück. In die Berechnungen fließen u.a. die Attraktivität aller konkurrierenden Einzelhandelsstandorte sowie das Abwägen des Zeitaufwandes zum Aufsuchen von unterschiedlichen Wettbewerbsstandorten ein. Voraussetzung für die Entwicklung eines für das Untersuchungsgebiet spezifischen Verhaltensmodells ist die detaillierte Analyse der Einzelhandelsstrukturen innerhalb des festgelegten Bereiches. Die Attraktivität der relevanten zentralen Versorgungsbereiche wurde dabei ebenso gewürdigt wie die Attraktivität konkurrierender Einkaufsstandorte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche im sonstigen Untersuchungsgebiet. Abb. 12: Umsatzherkunft des Planvorhabens Um satzherkunft durch Um verteilung in... in Mio. in % Untersuchungsgebiet insgesam t 8,68 95,0 Stadt Lage, ZVB Hauptzentrum Lage 1,13 12,3 Stadt Lemgo, ZVB Innenstadt 0,85 9,3 Stadt Lemgo, ZVB Detmolder Weg 0,60 6,6 Stadt Detmold, NVZ Heidenoldendorf 0,07 0,8 Stadt Detmold, NVZ Pivitsheide V.L. 0,78 8,5 Stadt Detmold, NVZ Pivitsheide V.H. 0,22 2,4 Stadt Lage, Streulagen 3,36 36,8 Sonstiges Untersuchungsgebiet, Streulagen 1,67 18,3 sonstige Orte, diffuse Um satzverlagerungen 0,46 5,0 Gesam tsum m e 9,14 100,0 Quelle: cima 2018 Anmerkung: Rundungsdifferenzen möglich 15 Dr. David L. Huff: Defining and Estimating a Trading Area. Die cima interpretiert das ökonometrische Prognosemodell nach Huff als ein Denkmodell, das keine schlussfertigen Ergebnisse aus einer Formel ableitet. Vielmehr sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer Plausibilität zu hinterfragen, ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet wird. Daher wurden die Berechnungen mit den Ergebnissen der Ortsbegehungen und weiteren gutachterlichen Bewertungen abgestimmt. Seite 22

23 Das in der vorliegenden ökonomischen Wirkungsprognose zu prüfende Vorhaben umfasst die Neuansiedlung eines LIDL-Lebensmitteldiscounters (1.600 qm VKF) sowie eines DM-Drogeriemarktes (700 qm VKF) an der Friedrich-Petri-Straße in der Stadt Lage. Die ökonomische Wirkungsprognose hat ergeben, dass ca. 95,0 % des Vorhabenumsatzes in Höhe von rd. 9,14 Mio. innerhalb des definierten Untersuchungsgebiets umverteilt werden würden. Da es sich hierbei um reine Umsatzumverteilung handelt, ist die Aufteilung der Umsatzherkunft auf die einzelnen Standorte innerhalb des Untersuchungsgebiets stark von dem vor Ort vorhandenen Wettbewerb beeinflusst. Es handelt sich hierbei um die gesamte Umsatzherkunft des Ansiedlungsvorhabens, je nach Wettbewerbssituation kann die Umsatzherkunft in den einzelnen Warengruppen stark variieren. Mit rd. 36,8 % würde der Großteil des Vorhabenumsatzes außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in den Streulagen der Stadt Lage umverteilt werden. Weitere 18,3 % würden in den Streulagen des sonstigen Untersuchungsgebietes umverteilt werden. Sowohl in der Stadt Lage als auch in Lemgo befinden sich an Solitärstandorten weitere LIDL-Lebensmitteldiscounter, sowie Betriebe mit Drogeriewaren als Randsortiment. Die ermittelte Umsatzumverteilung ist hier in hohem Maße auf unternehmensinterne Verlagerungen zwischen den LIDL-Filialen zurückzuführen, da der projektierte LIDL-Markt eine ähnliche Kundenstruktur ansprechen wird, wie die weiteren Bestandsmärkte im Untersuchungsgebiet. Darüber hinaus wirken sich die Umsatzumverteilungen insbesondere auf die angesiedelten Betriebe im zentralen Versorgungsbereich Lage selber aus. Zwar handelt es sich hier um Lebensmittelvollsortimenter, diese sprechen jedoch mit Bewohnern der Wohnquartiere im Stadtkern Lage, sowie den peripheren Ortsteilen ähnliche Kundengruppen wie die projektierte LIDL-Filiale an. Der Vorhabenumsatz würde mit rd. 12,3 % auf den vorhandenen Besatz des zentralen Versorgungsbereiches Stadtkern Lage umverteilt. Ferner steht der geplante DM- Drogeriemarkt im Wettbewerb mit dem ROSSMANN-Markt in der Langen Straße. Die Betriebe im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Lemgo tragen dagegen nur in einem geringeren Maße zu dem auf der Erweiterungsfläche erzielbaren Umsatz bei (rd. 9,3 %). Im vorhabenrelevanten Hauptsortiment Drogerieartikel besteht zu den beiden Drogeriemärkten ROSSMANN und DM im zentralen Versorgungsbereich Lemgo bzw. den kleinflächigen Betrieben des Lebensmittelhandwerks eine begrenzte Konkurrenzsituation. Die Umsatzanteile, die an Einkaufsstandorten in den Nahversorgungszentren Pivitsheide V.L., Pivitsheide V.H. und Heidenoldendorf in der Stadt Detmold, sowie im Nahversorgungszentrum Detmolder Weg in Lemgo umverteilt würden, betragen max. 8,5 % pro Einzelstandort und sind damit vergleichsweise gering. Dabei handelt es sich vor allem um Käufe von Pendlern, die zukünftig an den Planvorhabenstandort umverlagert werden. Das Planvorhaben entfaltet daher kaum Auswirkungen. Bei der Bewertung des Planvorhabens bzw. bei der Berechnung der Umsatzumverteilungswirkungen gehen wir von einem Worst-Case- Ansatz aus. Dieser stellt die maximal zu erwartenden Umverteilungswirkungen dar. Die nachfolgend ausgewiesenen Umsatzumverteilungsquoten beziehen sich nicht auf die vorhandene Nachfrage, sondern auf den im Einzelhandel getätigten Umsatz. Seite 23

24 4.2.3 Auswirkungsanalyse der Umsatzumverteilung Abb. 13: Umverteilungseffekte des Planvorhabens: Nahrungs- und Genussmittel Neuansiedlung eines Einzelhandels- und Fachmarktbetriebes im Quartier südlich der Färberstraße, Stadt Lage cima Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Umsatz aktuell in Mio. Umsatzumverteilung in Mio. Umsatzumverteilung in % Untersuchungsgebiet insgesamt 141,1 6,9 4,9 davon Stadt Lage, ZVB Hauptzentrum Lage 7,5 0,7 8,7 Stadt Lemgo, ZVB Innenstadt 8,9 0,3 3,5 Stadt Lemgo, ZVB Detmolder Weg 9,9 0,6 5,6 Stadt Detmold, NVZ Heidenoldendorf 2,1 0,1 3,3 Stadt Detmold, NVZ Pivitsheide V.L. 9,9 0,8 7,7 Stadt Detmold, NVZ Pivitsheide V.H. 4,3 0,2 4,9 Stadt Lage, Streulagen 42,4 3,0 7,0 Sonstiges Untersuchungsgebiet, Streulagen 56,3 1,0 1,8 Umsatzumverteilungen von außerhalb des Untersuchungsgebietes Quelle: cima 2018 Anmerkung: Rundungsdifferenzen möglich 0,3 Seite 24

25 4.2.4 Auswirkungsanalyse der Umsatzumverteilung Abb. 14: Umverteilungseffekte des Planvorhabens: Drogerieartikel Neuansiedlung eines Einzelhandels- und Fachmarktbetriebes im Quartier südlich der Färberstraße, Stadt Lage cima Warengruppe Drogerieartikel Umsatz aktuell in Mio. Umsatzumverteilung in Mio. Umsatzumverteilung in % Untersuchungsgebiet insgesamt 23,2 2,3 9,7 davon Stadt Lage, ZVB Hauptzentrum Lage 3,4 0,5 13,9 Stadt Lemgo, ZVB Innenstadt 7,1 0,5 7,6 Stadt Lemgo, ZVB Innenstadt 0,8 *** 6,2 Stadt Detmold, NVZ Heidenoldendorf 0,1 *** 3,3 Stadt Detmold, NVZ Pivitsheide V.L. 0,9 *** 2,1 Stadt Detmold, NVZ Pivitsheide V.H. 0,3 *** 3,6 Stadt Lage, Streulagen 4,1 0,4 9,8 Sonstiges Untersuchungsgebiet, Streulagen 6,5 0,6 9,9 Umsatzumverteilungen von außerhalb des Untersuchungsgebietes Quelle: cima 2018 *** Umverteilungsumsatz unterhalb der Nachweisgrenze Anmerkung: Rundungsdifferenzen möglich 0,1 Seite 25

26 Die ökonomische Wirkungsprognose zeigt, dass das Planvorhaben zur Neuansiedlung eines Fachmarktzentrums mit einem LIDL-Lebensmitteldiscounter (1.600 am VKF) sowie eines DM-Drogeriemarktes (700 qm VKF) messbare Umsatzverteilungen ausgelöst werden würden, die jedoch in den meisten Bereichen unterhalb des Abwägungsschwellenwertes (= 10% Umsatzverteilung) liegen würden. Im Folgenden wird in einer genaueren Betrachtung der Umsatzumverteilungseffekte geprüft, ob ggf. schädliche Auswirkungen i.s.d. 11 Abs. 3 BauNVO identifizierbar sind: Nahrungs- und Genussmittel Im zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum Lage, in dem sich auch der Vorhabenstandort befindet, sind maximal Umsatzumverteilungen von rd. 8,7 % zu erwarten. An diesem Standort befindet sich mit REWE ein weiterer Lebensmittelmarkt. Die Umsatzumverteilungen sind vor allem auf die räumliche Nähe der beiden Standorte zurückzuführen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass der REWE-Markt als Vollsortimenter ein weitreichenderes Einzugsgebiet als ein Lebensmitteldiscounter vorweisen kann. Zudem ist davon auszugehen, dass durch die Neuansiedlung des Fachmarktzentrums der zentrale Versorgungsbereich an Attraktivität zunehmen kann, sodass negative städtebauliche Effekte an diesem Standort ausgeschlossen werden können. Im zentralen Versorgungsbereich Pivitsheide V.L. in der Stadt Detmold wurden Umsatzumverteilungen ermittelt, die bei maximal 7,7 % liegen würden. Es handelt sich hierbei um eine Standortgemeinschaft eines ALDI-Lebensmitteldiscounters mit einem COMBI-Lebensmittelmarkt. Das Angebot wird durch kleinteilige Betriebe aus dem Lebensmittelhandwerk arrondiert. Dieser Standort hat eine wichtige Nahversorgungsfunktion für die umliegenden Wohnquartiere. Es ist davon auszugehen, dass der Großteil der Kunden aus dem umliegenden Nahbereich stammt. Ferner schätzt die cima die Betriebe im Besatz als ausreichend leistungsstark ein, sodass keine negativen städtebaulichen Folgen zu erwarten sind. In den weiteren zentralen Versorgungsbereichen im Untersuchungsgebiet wurden Umsatzumverteilungen von maximal 5,6 % ermittelt. Auch hier sind jedoch keine negativen städtebaulichen Folgen zu erwarten. In den Streulagen der Stadt Lage wurden maximale Umsatzumverteilungen von rd. 7,0 % ermittelt. Die Umverteilungen betreffen eine Vielzahl von Betrieben, darunter bedingt durch ähnliche Sortimente und Kundenstrukturen vor allem Lebensmitteldiscounter. Auch für die Lagen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche (1,8 %) im sonstigen Untersuchungsgebiet sind allenfalls unwesentliche absatzwirtschaftliche Auswirkungen zu erwarten. Negative städtebauliche Folgen, etwa eine Beeinträchtigung der wohnortnahen Versorgung, können auch hier eindeutig ausgeschlossen werden. Drogerieartikel Auf die Warengruppe der Drogerieartikel entfallen rd. 510 qm des gesamten Planvorhabens. Die höchste Umverteilungsquote würde auf den zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum Lage entfallen (13,9 %) in dem sich auch der Vorhabenstandort befindet. Es ist auch hier davon auszugehen, dass der gesamte zentrale Versorgungsbereich durch die geplante Neuansiedlung an Attraktivität gewinnen wird, was zu einer erhöhten Kaufkraftbindung in der Stadt Lage führen wird. Es ist zusätzlich davon auszugehen, dass die Umsatzumverteilungen hauptsächlich ähnliche Betriebstypen betreffen wird. Dazu zählt im Hauptzentrum Lage der Drogeriemarkt ROSSMANN. Durch die Neuansiedlung eines DM-Marktes kann es zwar zur Verschärfung der Wettbewerbssituation kommen, jedoch kann der DM-Markt die Versorgungslücke schließen, die die insolvenzbedingte Schließung von IHR PLATZ und SCHLECKER im Stadtkern von Lage mit sich brachte. Es ist daher Seite 26

27 grundsätzlich zu begrüßen, dass eine Ansiedlung innerhalb des einzigen zentralen Versorgungsbereiches im gesamten Stadtgebiet angestrebt wird. Aus Sicht der cima kann daher eine Beeinträchtigung der Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches ausgeschlossen werden. In der Stadt Lemgo würden im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt rd. 7,6 % umverteilt werden. Die größten vorhabenrelevanten Anbieter sind hier ein ROSSMANN-Drogeriemarkt, sowie ein weiterer DM-Markt. Auch hier ist davon auszugehen, dass es sich um unternehmensinterne Umverteilungen handelt. Die Betriebe in der Innenstadt von Lemgo sind zudem ausreichend leistungsstark, sodass maximal absatzwirtschaftliche Effekte zu erwarten sind. Die Umverteilungen in den weiteren zentralen Versorgungsbereichen erreichen in der Warengruppe der Drogerieartikel maximal 6,2 % und betreffen ausschließlich Randsortimente von Lebensmittelmärkten. Die absolute Umverteilung liegt überall unterhalb der Nachweisgrenze. Auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche ist nicht mit einer Beeinträchtigung der Versorgungsfunktion zu rechnen. Die umverteilten Umsätze beziehen sich hier vorwiegend auf Lebensmittelbetriebe mit Drogerieartikel als Randsortiment, sowie auf diverse Betriebe und Lagen im gesamten Untersuchungsgebiet. Die ökonomische Wirkungsprognose hat keinerlei Hinweise auf schädliche Auswirkungen des Planvorhabens auf die Nahversorgungsstrukturen oder auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet aufgezeigt. Somit sind durch das Planvorhaben allenfalls absatzwirtschaftliche Effekte zu erwarten, die jedoch eindeutig keine negativen städtebaulichen Folgen hätten. Eine Beeinträchtigung der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche oder der verbrauchernahen Versorgung kann ausgeschlossen werden. Das Planvorhaben zur Neuansiedlung eines Fachmarktzentrums in Lage kann eindeutig als verträglich im Sinne von 11 Abs. 3 BauNVO bewertet werden. Negative städtebauliche Folgen können eindeutig ausgeschlossen werden. Seite 27

28 5 Raumordnerische Vorgaben und deren Bewertung Abb. 1: Vorhabenstandort in der zeichnerischen Darstellung des R-Planes Aus raumordnerischer Sicht ist bezogen auf das Planvorhaben vor allem der am in Kraft getretene LEP NRW zu beachten. Die im Zusammenhang mit dem konkret zu prüfenden Vorhaben zu berücksichtigenden Vorgaben sind: Ziel Standorte des großflächigen Einzelhandels nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. (LEP NRW 2017, 6.5-1) Das Planvorhaben ist innerhalb des Allgemeinen Siedlungsbereiches der Stadt Lage situiert (vgl. nebenstehende Abbildung). Dem Ziel 1 wird hiermit entsprochen. Karte: Regionalplan des Regierungsbezirks Detmold, Teilabschnitt Oberbereich Bielefeld, zeichnerische Darstellung, Blatt 17 (Ausschnitt) Bearbeitung: cima 2018 Seite 28

29 Ziel Standorte des großflächigen Einzelhandels mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur in zentralen Versorgungsbereichen Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur: - in bestehenden zentralen Versorgungsbereichen sowie - in neu geplanten zentralen Versorgungsbereichen in städtebaulich integrierten Lagen, die aufgrund ihrer räumlichen Zuordnung sowie verkehrsmäßigen Anbindung für die Versorgung der Bevölkerung zentrale Funktionen des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs erfüllen sollen, dargestellt und festgesetzt werden. Zentrenrelevant sind - die Sortimente gemäß Anlage 1 und - weitere von der jeweiligen Gemeinde als zentrenrelevant festgelegte Sortimente (ortstypische Sortimentsliste). Ausnahmsweise dürfen Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden, wenn nachweislich: - eine Lage in den zentralen Versorgungsbereichen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere der Erhaltung gewachsener baulicher Strukturen oder der Rücksichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild, nicht möglich ist und - die Bauleitplanung der Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten dient und - zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Ziel Beeinträchtigungsverbot Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Zur Beurteilung des Beeinträchtigungsverbotes wurde eine ökonomische Wirkungsprognose des Planvorhabens durchgeführt. Im Ergebnis konnte keine wesentliche Beeinträchtigung der Versorgungsstrukturen, der Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierten Versorgungsstandorte oder der verbrauchernahen Versorgung festgestellt werden. Das Vorhaben steht mit dem Beeinträchtigungsverbot in Einklang. Der Vorhabenstandort befindet sich innerhalb des als Hauptzentrum ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereichs der Stadt Lage. Dem Ziel 2 wird damit entsprochen. Seite 29

30 6 Abschließende Bewertung und Empfehlung Das Vorhaben sieht die eines Einzelhandels- und Fachmarktbetriebes im Quartier südlich der Färberstraße in der Stadt Lage vor. Im Detail ist die Neuansiedlung eines LIDL-Lebensmitteldiscounters in Standortgemeinschaft mit einem DM-Drogeriemarkt geplant. Der Vorhabenstandort befindet sich verkehrsgünstig gelegen an der Friedrich-Petri-Straße, die durch die zentrale Stadtkernlage der Stadt Lage führt und im weiteren Verlauf (B239 und B66) die Stadt mit den Nachbarkommunen Lemgo, Detmold, Bad Salzuflen und Bielefeld verbindet. Der Standort ist ebenso für die peripheren Ortsteile der Stadt Lage per PKW sehr gut zu erreichen. Das direkte Standortumfeld besteht aus einem Mix aus Wohnbebauung, darunter vor allem mehrgeschossige Gebäude. Aufgrund der Lage im zentralen Versorgungsbereich der Stadt Lage sind weitere zentrenprägende Nutzungen, darunter vor allem weitere Einzelhandelsbetriebe und arrondierende Dienstleistungsbetriebe vorhanden. Neben dem Planvorhaben sind in der Kernlage von Lage ebenso der Lebensmittelvollsortimenter REWE, sowie der Drogeriemarkt ROSS- MANN angesiedelt. Aufgrund der zentralen Lage im Stadtkern kommt den Lebensmittelmärkten eine wichtige Nahversorgungsfunktion zu. Durch die verkehrsgünstige Lage dient er jedoch auch für PKW- Kunden aus nahezu der gesamten Stadt als attraktiver Einkaufsort Die ökonomische Wirkungsprognose hat ergeben, dass das Vorhaben keinerlei negative städtebauliche Auswirkungen i.s.d. 11 Abs. 3 BauNVO auslösen würde. Das bedeutet, dass eine Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche und der wohnortnahen Versorgungsstrukturen im Untersuchungsgebiet ausgeschlossen werden kann. Auch im Sinne der raumordnerischen Vorgaben kann das Planvorhaben eindeutig als verträglich eingestuft werden. Aus Sicht der cima ist das Planvorhaben insbesondere im Sinne einer Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Lage positiv zu bewerten. Unter zusammenfassender Betrachtung aller relevanten Aspekte kann die cima die Realisierung des Planvorhabens im geprüften Umfang empfehlen. Seite 30

31 Verträglichkeitsgutachten Neuansiedlung Fachmarktzentrum in der Stadt Lage 7 Methodik Die Analyse des Einzelhandels im Untersuchungsgebiet wurde auf der Basis der wichtigsten Kennzahlen vorgenommen, die sich auf die Angebots- oder die Nachfrageseite des Einzelhandels beziehen. Die Ermittlung der Daten auf der Angebotsseite erfolgte auf Basis bestehender cima-daten, welche für die vorliegende Untersuchung im November 2017 vorhabenrelevant aktualisiert und fortgeschrieben wurden. Dabei wurde die folgende Methodik zu Grunde gelegt: Bestandserhebung der vorhabenrelevanten Einzelhandelsflächen Erfassung von einzelnen Sortimenten in den jeweiligen Betrieben Branchenmix (32 Sortimente, Zusammenfassung auf 15 cima Waren-gruppen) Betriebstypendifferenzierung (Facheinzelhandel, Discounter, Filialisten, Regionalisten, Kaufhäuser, Fachmärkte, SB-Warenhäuser) Bewertung der Nahversorgungssituation Einschätzung der Leistungsfähigkeit der Betriebe während der Erhebung Einschätzung der Flächenproduktivität nach Bundesdurchschnitt sowie Einschätzung durch Experten Darstellung der 15 Warengruppen sowie Differenzierung der Sortimente in den periodischen (kurzfristigen) und den aperiodischen (mittel- und langfristigen) Bedarf Abb. 15: cima-warengruppen CIMA Warengruppe Periodischer Bedarf insgesamt Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit und Körperpflege Zeitschriften, Schnittblumen Aperiodischer Bedarf insgesamt Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Sanitätsartikel, Optik, Akustik Uhren, Schmuck Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Unterhaltungselektronik Sportartikel, Fahrräder Spielwaren Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbys Zooartikel Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Möbel Heimtextilien Baumarktartikel, Gartenbedarf Einzelhandel insgesamt Quelle: cima 2018 Seite 31