Leitlinien des Einzelhandelskonzeptes

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1 Leitlinien des Einzelhandelskonzeptes Prenzlau 2016 WSOAusschuss, 14. Juni 2016 in Prenzlau Projektleitung: Dr. Eddy Donat, Niederlassungsleitung GMA Dresden Das Dokument ist urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Marktund Absatzforschung mbh. Die Folie ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA

2 Agenda 1. Ziele und Ablauf Erarbeitung Einzelhandelskonzept 2. Strukturen und Kennziffern des Prenzlauer Einzelhandels 3. Einzelhandelsplanungen und Einzelhandelskonzept Prenzlau 3.1 Zentrale Versorgungsbereiche in Prenzlau 3.2 Bewertung aktueller Einzelhandelsplanungen in Prenzlau 4. Ausblick / weitere Schritte 2

3 Vorgehen bei der Erarbeitung eines Einzelhandelskonzeptes / Erhebung und Bewertung des Einzelhandelsbestandes im Stadtgebiet / Prognose der Einzelhandelsentwicklung / Überprüfung und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche / Überprüfung der Liste zentrenrelevanter Sortimente ( Prenzlauer Liste ) / zusätzlicher Auftrag der Stadt: Verträglichkeitsgutachtenfür dieverlagerung von Aldi zum Turmcarréund Ansiedlung eines zusätzlichen Supermarktes (Refinanzierung auf vertraglicher Grundlage mit Newtown Projektentwicklung) 3

4 Ablaufschema Einzelhandelskonzeptentwicklung Beschluss zur Erarbeitung eines EHK (durch Stadtverwaltung, Ausschüsse oder Stadtrat) Beauftragung durch Stadt Konzepterarbeitung Abstimmungen mit Stadt und beteiligten Akteuren Entwurf des EHK (mit Kenntnisnahme der SVV) Öffentliche Auslage / Einholen von Stellungnahmen TÖB und Bürger Prüfung und Abwägung Anpassungen im Konzept Beschlussfassung EHK mit Empfehlungen zur Umsetzung 4

5 Ziele für die Einzelhandelsentwicklung / Sicherung der mittelzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Prenzlau Erhalt und zielgerichteter Ausbau des Einzelhandelsangebotes, insbesondere in Branchen mit besonderem Handlungsbedarf Schaffung von Investitionssicherheit durch verbindliche Bauleitplanung / Schutz und Stärkung der Innenstadt als städtebaulich bedeutendste Einkaufslage Stärkung der Innenstadt gegenüber dezentralen Standorten durch zielgerichteten Ausbau des Einzelhandelsangebotes Schaffung von Investitionssicherheit in der Innenstadt / Sicherung und ggf. Weiterentwicklung der wohnortnahen Versorgung mit Angeboten des kurzfristigen Bedarfs Stärkung der Innenstadt auch im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich Sicherung der Nahversorgungsstandorte und Nahversrorgungszentren für eine stabile nachhaltige wohngebietsnahe Versorgung der Bevölkerung. 5

7 Zentralität des Prenzlauer Einzelhandels 2015 Zentralität:Verhältnis zwischen Kaufkraft der Wohnbevölkerung und Umsatz Zentralität >100 Kaufkraftzuflüsse Zentralität <100 Kaufkraftabflüsse Kaufkraft Stadt Prenzlau: ca. 86,4 Mio. Umsatz: ca. 146,4 Mio. Zentralität ca. 169* Zentralität 2007: 160 *) Zentralität = Umsatz/Kaufkraft der Stadt Prenzlau Zentralität 2007 gem. Einzelhandelskonzept Prenzlau 2007 GMABerechnungen

8 Einzelhandel und Ladenhandwerk in Prenzlau 2015 Warengruppen Betriebe Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Nahrungs und Genussmittel ,7 Gesundheit, Körperpflege ,9 Blumen, zool. Bedarf ,7 Bücher, Schreib / Spielwaren ,7 Bekleidung, Schuhe, Sport ,1 Elektrowaren, Medien, Foto ,0 Hausrat, Einrichtung, Möbel ,3 Bau, Heimwerker, Gartenbedarf ,8 Optik / Uhren, Schmuck ,9 Sonstige Sortimente ,3 Nichtlebensmittel insg ,7 Einzelhandel insg ,4 Zuordnung der Betriebe nach Sortimentsschwerpunkt, Verkaufsflächen und Umsätze von Mehrbranchenunternehmen aufgeteilt; GMABerechnungen 2016, ca.werte gerundet Durchschnitt je Betrieb: ca. 300 m² Verkaufsfläche Vergleichswert Deutschland ca. 250 m² Verkaufsfläche je Betrieb 8

9 Nahrungs und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, Schreib / Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau, Heimwerker, Gartenbedarf VK in m² / EW Optik / Uhren, Schmuck Sonstige Sortimente Einzelhandelsausstattung Prenzlau im Vergleich Prenzlau Durchschnitt EW Verkaufsflächen nach Teilsortimenten aufgeteilt, GMAErhebungen und Berechnungen 2015/2016 9

10 Einzelhandelsausstattung in Prenzlau im kommunalen Vergleich Stadt Daten Bundesland Einwohner im Basisjahr Betriebe je Einwohner Zentralität und Genuss Nahrungsmittel Nichtlebensmittel Einzelhandel insg. m² VK je Einwohner Nahrungsund Genussmittel Nichtlebensmittel Einzelhandel insg. Prenzlau Brandenburg ,3 6,3 8, Forst Brandenburg ,6 5,3 7, Spremberg Brandenburg ,3 6,1 9, Sömmerda Thüringen ,6 6,2 8, Jüterbog Brandenburg ,9 8,1 11, GMA Kennziffer* GMA Kennziffer* Deutschland Deutschland ,6 5,9 8, ,6 5,6 8, Verkaufsflächen nach Teilsortimenten aufgeteilt, GMAZusammenstellung 2016, ca.werte gerundet * GMAKennziffernstudie; Vergleichsbasis = 31 Städte mit bis Einw ohnern und 52 Städte mit bis Einw ohnern 10

11 Nahversorgungssituation in Prenzlau (StatusQuoSituation) Legende 600 m Radius der Nahversorgung Größenklassen über m² VK 800 m² bis < m² VK 400 m² bis < 800 m² VK 100 m² bis < 400 m² VK < 100 m² VK Branchen Nahrungs und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau, Garten und Heimwerkerbedarf, Bodenbeläge Optik, Uhren, Schmuck Sonstiger Einzelhandel Kartengrundlage: Stadt Prenzlau GMABearbeitung

13 Grundlegende Zentrenstruktur Prenzlau GMAVorschlag Legende Zentrale Versorgungsbereiche Hauptzentrum 1 2 Innenstadt (u. a. Rewe, Netto) Nahversorgungszentren Sparkassencenter (u. a. Kaufland) Neubrandenburger Straße (u. a. Netto dansk) Nahversorgungsstandorte Stettiner Straße (u. a. Lidl) Brüssower Allee (u. a. Norma) Neustädter Damm (u. a. Norma) Kartengrundlage: OpenStreetMap GMABearbeitung

14 Hauptzentrum Innenstadt Prenzlau Turmcarré Legende Netto Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum Innenstadt (Vorschlag) Größenklassen über m² VK 800 m² bis < m² VK 400 m² bis < 800 m² VK 100 m² bis < 400 m² VK < 100 m² VK Branchen Nahrungs und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Rewe Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Woolworth Bau, Garten und Heimwerkerbedarf, Bodenbeläge Optik, Uhren, Schmuck Sonstiger Einzelhandel Kartengrundlage: Stadt Prenzlau GMABearbeitung 2016 Foto: GMA 2015/

15 Diskussion zu aktuellen Einzelhandelsplanungenin Prenzlau / Erweiterung Lidl, Stettiner Straße Verkaufsflächenerweiterung LidlMarkt, von 800 m² VK auf ca m² VK / Erweiterung Netto MarkenDiscount Verkaufsflächenerweiterung Netto Markt, Dr.WilhelmKülzStraße von ca. 890 m² VK auf ca m² VK im Bestand / Turmcarré Abriss Bestandsimmobilie Turmcarré Verlagerung des AldiMarktes und Erweiterung auf ca m² VK Neuansiedlung Supermarktca m² evtl. Neuansiedlung weiterer Fachmärkte u. a. Drogeriefachmarkt 15

16 Lagezusammenhang Turmcarré Innenstadt Prenzlau Supermarkt Turmcarree Netto Aldi Stadtmauer Netto Kartengrundlage: Stadt Prenzlau GMABearbeitung 2016 Foto: GMA 2015/

17 Zusammenfassung Wettbewerbliche und städtebauliche Auswirkungen / Erweiterung LidlMarkt (GMAAuswirkungsanalyse Juni 2015) Umsatzumverteilung in der Kernstadt Prenzlau bei ca. 2 3 % / Erweiterung NettoMarkt (GMAAuswirkungsanalyse Mai 2016) Umsatzumverteilung in der Kernstadt Prenzlau bei < 1 % / Verlagerung und Modernisierung AldiMarkt keine schädlichen städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten Neubau Standort Turmcarré, Erweiterung auf ca m² VK Umsatzumverteilung in der Kernstadt Prenzlau bei ca. 1 2 % / Neuansiedlung Vollsortimenter mit ca m² Verkaufsfläche Umsatzumverteilung in der Kernstadt Prenzlau bei ca. 7 9 % (verstärkt Kaufland, Marktkauf) Umsatzumverteilungengegenüber Innenstadt bei ca. 7 8 % (v. a. Rewe, Steinstraße) schädliche städtebaulichen Auswirkungen nicht auszuschließen (z. B. Geschäftsaufgaben) 17

18 geplante Verkaufsflächen nach Randsortimenten im Vergleich Verkaufsflächenaufteilung / Erweiterung Lidl, Betriebstyp Stettiner Straße Drogeriefachmarkt ca. 600 m² VK, ca. Werte / Verkaufsfläche insgesamt 600 m² 100 % davon Lebensmittel 100 m² davon Drogeriewaren 345 m² davon Bekleidung 40 m² davon Haushaltswaren 70 m² davon Tiernahrung 20 m² davon Foto / Zubehör 25 m² Verkaufsflächenaufteilung Betriebstyp 12 % 58 % 17 % 3 % 7 % 4 % LebensmittelVollsortimenter ca m² VK, ca. Werte / Verkaufsfläche insgesamt m² 100 % Verkaufsflächenbestand Prenzlau insgesamt m² m² m² m² 630 m² m² davon Innenstadt m² 770 m² m² 610 m² 210 m² Verkaufsflächenbestand Prenzlau insgesamt davon Innenstadt Verkaufsflächenvergleich Planobjekt zu Prenzlau < 1 % 18 % 2 % < 1 % 5 % Innenstadt 6 % 45 % 2 % 11 % 2 % 12 % Verkaufsflächenvergleich Planobjekt zu Prenzlau Innenstadt davon Lebensmittel davon Drogeriewaren davon Sonstige* u. a.: Haushaltswaren Zeitschriften Tiernahrung m² 180 m² 140 m² ~ 50 m² ~ 20 m² ~ 20 m² 80 85% 8 12% 6 8% m² m² m² 630 m² m² 770 m² 610 m² 10 % 9 % 4 % 3 % 76 % 23 % 8 % * z. B. auch Media, Schreibwaren, Foto, Textil, Bücher, Heimtextilien, Blumen, Saisonale Artikel Verkaufsflächenaufteilungen nach betriebstypenüblichen Durchschnittswerten für Objekte ähnlicher Größe, GMABerechnungen 2016, ca.werte gerundet 18

19 Abwägung / Interpretation Turmcarré Argumente städtebauliche Entwicklung Pro / Nutzungssynergien zur Hauptgeschäftslage Friedrichstraße e / Stärkungder (nördlichen) innerstädtischen Hauptgeschäftslage im kurzfristigen Bedarf / Stärkungdes Kreuzungsbereiches um Dr. W.KülzStr., Baustr., Stettiner Str., Brüssower Allee Contra / Schwächung des südlichen Innenstadtbereichs(u. a. Steinstraße) / Lageverschiebungenim gesamten zentralen Einkaufsbereich 19

20 Abwägung / Interpretation Turmcarré Argumente Einzelhandel / Wettbewerb Pro / Stärkung der wohnortnahen Versorgung durch Verlagerung des AldiMarktes in integrierte Lage / Verbesserung der qualitativen Nahversorgung durch größere Sortimentsvielfalt (Vollsortimenter) / Profilierung der Innenstadt im Lebensmittelvollsortimentgegenüber dezentralem Einkaufszentrum Schafgrund Contra / hohe Umverteilungswirkungen durch Vollsortimenter Ansiedlung / Weitere Zunahme der Verkaufsfläche im Lebensmittelbereich in Prenzlau / Erhöhung Wettbewerbsdruck auch im Drogeriemarktbereich (Rossmann), insbes. bei Neuansiedlung eines weiteren Drogeriemarktes 20

21 Abwägung / Interpretation Turmcarré Argumente WIG Prenzlau Pro Contra / Aldikann beleben / Vollsortimenter führt zu Verdrängungeninsbesondere im Lebensmittelbereich / Kaufkraftabfluss aus Friedrichstraße insbesondere Drogeriemarkt (auch Untersortimente) / Angebot verlagert sich weiter weg vom See / Verbindung Stadt See war aber immer Ziel / Verkehrstechnische Anbindung sehr problematisch 21

23 Weiterer Fahrplan Einzelhandelskonzept / Durchführung projektbegleitender Workshop u.a. Überprüfung und Abstimmung zu: Abgrenzung zentrale Versorgungsbereiche / Zentrenstruktur Zentrenrelevante Sortimente ( Prenzlauer Liste ) / Diskussion im Fachausschuss über die Leitlinien des Einzelhandelskonzepts / Erstellung eines Entwurfs:Fortschreibung Einzelhandelskonzept 2016 durch die GMA / Zustimmungder Stadtverordnetenversammlung zum Entwurfdes Einzelhandelskonzepts / öffentliche Auslegung und Beteiligung Träger öffentlicher Belange (u. a. IHK, Handelsverband, Regionalplanung) / Auswertung der Stellungnahmen / Beschlussfassungdurch die Stadtverordnetenversammlung / weitere planungsrechtliche Verankerungim Rahmen der Bauleitplanung 23

24 Naumburg Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Gesellschaft für Marktund Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Königsbrücker Straße Dresden Telefon: Internet: Das Dokument ist urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Marktund Absatzforschung mbh. Die Folie ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA