Einzelhandelsentwicklungskonzept

Transkript

1 Einzelhandelsentwicklungskonzept Bad Tölz Analyse, Bewertung, Konzept Stadtratssitzung am Dipl.-Ing. Jan Vorholt Stadtplaner I SRL Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne Ludwigsburg mündliche Erläuterung Dresden, unvollständig. Hamburg, GMA Köln, München 1

2 Übersicht 1 Aufgabenstellung / Untersuchungsablauf 2 Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort Bad Tölz 3 Die Sicht der Kunden / Besucher 4 Leitlinien zur Einzelhandelsentwicklung Standort- und Sortimentskonzept Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 2

3 Aufgabenstellung Wie kann der Einzelhandelsstandort Bad Tölz insgesamt seine Position auch zukünftig behaupten bzw. weiter ausbauen? Wie kann die Tölzer Innenstadt mit ihren Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen weiterentwickelt werden? Wie kann die Nahversorgung für die Bürger gesichert und wohnortnah weiterentwickelt werden? Umsetzungsorientierter Handlungsrahmen für den Stadtrat, die Verwaltung und die Betriebe Planungssicherheit für Einzelhändler und Investoren Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 3

4 Wirkungsmodell Einzelhandelsstandort Bad Tölz Zentrale kommunale Stellgrößen" einer nachhaltigen integrierten Stadtentwicklung - Bevölkerungsentwicklung (neue Zielgruppen, Kaufkraft Familien) + - Beschäftigtenentwicklung (Kaufkraft durch Pendler usw.) + Tourismusentwicklung Bad Tölz vital, urban, modern + (touristische - Kaufkraft) + Städtebau, Verkehr (attraktives Erscheinungsbild) - Quelle: GMA-Darstellung Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 4

5 Projektablauf Enge Abstimmung mit Stadt / City-Management Einzelhandels- / Dienstleistungsangebot in Bad Tölz 2014 quantitative und qualitative Bewertung der Angebotsu. Versorgungsfunktion Telefonische Haushaltsbefragung Persönliche Besucherbefragung Expertengespräche Informationsveranstaltung Stärken- / Schwächen-Profil Abgrenzung des Marktgebietes für den Tölzer Einzelhandel Berechnung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzials Ableitung von Branchendefiziten und Entwicklungspotenzialen Einzelhandelskonzept (Standortkonzept, Sortimentskonzept) Umsetzungsorientierte Handlungsempfehlungen Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 5

7 Aktueller Einzelhandelsbestand Legende Größenklassen > m² VK 800 m² bis < m² VK 400 m² bis < 800 m² VK 100 m² bis < 400 m² VK < 100 m² VK Branchen Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Garten- und Heimwerkerbedarf, Bodenbeläge Optik, Uhren, Schmuck Sonstiger Einzelhandel ca. 240 Betriebe in der Stadt ca m² Verkaufsfläche Quelle: Kartengrundlage Stadt Bad Tölz, GMA-Erhebung 2014 Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 7

8 Aktueller Einzelhandelsbestand Sortiment Betriebe Verkaufsfläche* Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit / Körperpflege Blumen, zoologischer Bedarf Bücher, Schreib- und Spielwaren Bekleidung Schuhe Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf Optik / Uhren, Schmuck Sonstiger Einzelhandel Einzelhandel gesamt * Mehrbranchenunternehmen aufgeteilt. Quelle: GMA-Erhebung 2014 Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 8

9 Einzelhandelsausstattung im Vergleich Bad Tölz insgesamt: m² VK je Tsd. EW Durchschnitt ähnlich großer Städte (2.100) Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, Schreib- / Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf Optik / Uhren, Schmuck Sonstige Sortimente VK in m² / EW Bad Tölz Durchschnitt EW Quelle: GMA-Erhebung und Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA GMA-Kennziffernstudie

10 ca Einwohner (ca. 300 Mio. KK) positive Bevölkerungs- / Kaufkraftprognose zzgl. Touristen Einzelhandelsnachfrage / Marktgebiet Zone I Zone II Zone III Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung 2012, GMA-Bearbeitung 2014 Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 10

11 Nahversorgungssituation in Bad Tölz Nahversorgungsradius 500m Quelle: Kartengrundlage Bad Tölz, GMA-Bearbeitung 2014 Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 11

12 Die Innenstadt als Handels- und Dienstleistungsstandort ca. 140 Einzelhandelsbetriebe mit ca m² VK rund 250 Dienstleister Größenklassen > m² VK 800 m² bis < m² VK 400 m² bis < 800 m² VK 100 m² bis < 400 m² VK Branchen < 100 m² VK Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Garten- und Heimwerkerbedarf, Bodenbeläge Optik, Uhren, Schmuck Sonstiger Einzelhandel Komplementärnutzungen Dienstleistung Gastronomie/Hotellerie Freizeit / Kultur Öffentliche Einrichtungen Bildungseinrichtungen Handwerk / Gewerbe L Leerstände Quelle: Kartengrundlage Stadt Bad Tölz, GMA-Erhebung 2014 Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 12

13 Verkaufsflächenanteile nach Lagen Nahrungs- und Genussmittel 9% 91% Gesundheit, Körperpflege 50% 50% Blumen, zool. Bedarf 12% 88% Bücher, Schreib- / Spielwaren 59% 41% Bekleidung, Schuhe, Sport 85% 15% Elektrowaren, Medien, Foto 13% 87% Hausrat, Einrichtung, Möbel 36% 64% Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 100% Optik / Uhren, Schmuck 89% 11% Sonstige Sortimente 15% 85% Einzelhandel insg. 26% 74% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Innenstadt sonstiges Stadtgebiet Quelle: GMA-Erhebungen 2014 Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 13

14 Mittelzentrum + regionales Marktgebiet (KK-Niveau) bundesweite Bekanntheit ökonomische Rahmenbedingungen elektronisches Parkleitsystem überdurchschnittlicher Einzelhandelsbesatz moderne Betriebsformen (u.a. Bio- Lebensmittel), breiter Branchenmix hohe städtebauliche Attraktivität hohe Aufenthaltsqualität hoher Fachgeschäftsanteil inhabergeführte Fachgeschäfte durch attraktive Filialisten ergänzt Facheinzelhandel mit hoher Kundenbindung Isar als Naherholung in der Innenstadt Stärken-Schwächen-Profil Flächenknappheit Innenstadt und Gesamtstadt eingeschränktes Angebot v.a. im Elektrobereich eingeschränkte Lebensmittelnahversorgung im Kurviertel z.t. städtebauliche Missstände und Leerstände in der Innenstadt Fehlen eines weiteren großen Modemagneten Wochenmarkt derzeit in einer Nebenlage der Innenstadt ausbaufähige regionale Vermarktung des Handelsstandortes ausbaufähige Vermarktung des Stallplatzpotenzial in der Region Gewerbeflächenknappheit City-Management - Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 14

16 Die Sicht der Kunden / Besucher Telefonische Haushaltsbefragung 500 Befragungen im März 2014 Bad Tölz (250) und Bichl, Dietramszell, Gmund am Tegernsee, Königsdorf, Lenggries (250) Persönliche Besucherbefragung 400 Befragungen im April / Mai 2014 Befragung in der Tölzer Innenstadt u.a. nach Herkunft, Alter u.a. nach Haushaltsgröße, Herkunft Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 16

17 Haushaltsbefragung Ausgewählte Ergebnisse Bewertung des Innenstadteinzelhandels Angebotsvielfalt Preis / Leistung Qualitätsniveau Bedienung / Beratung / Service Gestaltung der Geschäfte Öffnungszeiten Bad Tölz Umland Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung 2014, GMA-Darstellung 2014 (n=467;) Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 17

18 Haushaltsbefragung Ausgewählte Ergebnisse Bekleidung 86 Haushaltswaren 29 Möbel, Heimtextilien Lebensmittel allgemein Sonstiges Kinder-/ Jugendmode C&A Kaufhaus Feinkost Elektrowaren H&M Schuhe Vorschläge zusätzlicher Branchen / Marken Zahl der Nennungen Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung 2014, GMA-Darstellung 2014 (n=467; 218 Nennungen) Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 18

19 Besucherbefragung Ausgewählte Ergebnisse Bewertung der Tölzer Innenstadt Kinder-/ Familienfreundlichkeit Seniorenfreundlichkeit Sauberkeit Einkaufsatmosphäre / Aufenthaltsqualität Gastronomieangebot Parken Bad Tölz Umland Touristen Quelle: Besucherbefragung 2014, GMA-Darstellung 2014 (n=402) Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 19

20 Besucherbefragung Ausgewählte Ergebnisse Bewertung des Innenstadteinzelhandels Angebotsvielfalt Preis/ Leistung Qualitätsniveau Bedienung / Beratung / Service Bad Tölz Umland Touristen Quelle: Besucherbefragung 2014, GMA-Darstellung 2014 (n=402) Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 20

21 Branchenbezogene Entwicklungspotenziale (Auswahl) Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 21

23 Strategische Oberziele Stabilisierung und Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion Ansatz Erweiterung / Ansiedlung zusätzlicher Angebote Erhalt und Entwicklung der Innenstadt als zentraler und integrierter Einkaufs-, Versorgungsstandort, Kommunikationsraum und Identifikationsort Ansatz Schaffung marktfähiger Flächen / Immobilien Sicherung und Ausbau der fußläufigen Nahversorgung für die Wohnbevölkerung Ansatz Standortmodernisierungen der Lebensmittelmärkte Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 23

24 GMA-Empfehlung Standort- und Sortimentskonzept Einzelhandelskonzept Standortkonzept (= räumliche Standortprioritäten) Sortimentskonzept (= sortimentsbezogenes Leitbild) Welches sind die zentralen bzw. dezentralen Lagen? Welche Sortimente sind für zentrale Lagen vorgesehen? Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 24

25 Sortimentskonzept Innenstadtrelevant = Einzelhandelsbranchen, die wesentlich für die Nutzungsvielfalt und Attraktivität Innenstadt verantwortlich sind und maßgeblich zu einem innerstädtischen Einkaufserlebnis beitragen Nicht innenstadtrelevant = Einzelhandelsbranchen, die in integrierten Einkaufslagen aufgrund ihrer Standorterfordernisse (z. B. Flächengröße, An- und Abtransport der Waren, Höhe der Miete) nicht angesiedelt werden können und die Attraktivität der zentralen Einkaufslagen kaum fördern Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 25

26 Sortimente Sortimente des Innenstadtbedarfs: Antiquitäten, Kunstgegenstände orthopädische Produkte Baby- und Kinderartikel Bekleidung Blumen Brillen und Zubehör, optische Erzeugnisse Bücher Drogeriewaren, Parfümeriewaren, Wasch- und Putzmittel Computer und Zubehör, Foto, Film, Telekommunikationsgeräte Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Haushaltswaren Haus- und Heimtextilien, Bettwaren Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf Schuhe, Lederwaren Spielwaren Sportartikel Uhren und Schmuck Sortimente des Nahversorgungsbedarfs: Nahrungs- und Genussmittel, Getränke Arzneimittel Zeitungen, Zeitschriften Sortimentskonzept (1) Standortempfehlung Innenstadt Innenstadt, Ergänzungsbereich Kurviertel, städtebaulich integrierte Standorte mit Nahversorgungsfunktion Quelle: GMA-Empfehlungen vor dem Hintergrund der Erhebungen und Standortanalyse Bad Tölz 2014; Berücksichtigung Landesentwicklungsprogramm Bayern Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 26

27 Sortimentskonzept (1) Sortimente Sortimente des sonstigen Bedarfs: Autoteile und Autozubehör Badeeinrichtung, Installationsmaterial, Sanitärerzeugnisse Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe, Eisenwaren Boote und Zubehör Campingartikel Fahrräder und Zubehör Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche, Bodenbeläge Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen Leuchten und Zubehör Möbel, Küchen Zooartikel, Tiere Unterhaltungselektronik ( braune Ware ), Haushaltselektronik ( weiße Ware ) Standortempfehlung gesamtes Stadtgebiet, bevorzugt bestehende Einzelhandelsstandorte Quelle: GMA-Empfehlungen vor dem Hintergrund der Erhebungen und Standortanalyse Bad Tölz 2014; Berücksichtigung Landesentwicklungsprogramm Bayern Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 27

28 Zentraler Versorgungsbereich = Investitionsvorranggebiet zentraler Versorgungsbereich Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 28

29 Zentraler Versorgungsbereich und Ergänzungsbereich Kurviertel zentraler Versorgungsbereich Ergänzungsbereich Kurviertel Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 29

30 Standortkonzept Innenstadt Ergänzungsbereich Kurviertel Nahversorgungslagen, integrierte Standorte Dezentrale Ergänzungsstandorte Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 30

31 Übersicht Standort- und Sortimentskonzept Ansiedlung mit Sortimenten des Innenstadt Ergänzungsbereich Kurviertel Nahversorgungslagen, integrierte Standorte Dezentrale Ergänzungsstandorte Nahversorgungsbedarfs X Innenstadtbedarfs Bis ca. 150 m² VK X X sonstigen Bedarfs Schutzfunktion als zentraler Versorgungsbereich gem. BauGB ja nein nein nein x Ansiedlung aus städtebaulicher Sicht zu empfehlen Einzelfallprüfung erforderlich Ansiedlung aus städtebaulicher Sicht nicht zu empfehlen GMA-Empfehlungen Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 31

32 Impulsprojekt Flächenentwicklung Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 32

33 Handlungsempfehlungen / Projektansätze Lenkungsgruppe Innenstadtentwicklung Erreichbarkeitsmarketing Immobilienberatungen Verlagerung des Wochenmarkts Bad Tölz vital, urban, modern Weiterentwicklung Service- und Qualitätsoffensive Immobilienentwicklungen / Flächenzusammenlegungen Beschluss Standort- und Sortimentskonzept Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 33

34 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Leopoldstraße München, Das Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA 34