Einzelhandelsmonitoring Südwestthüringen

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1 Einzelhandelsmonitoring Südwestthüringen Auftraggeber: Projektleitung: Projektverantwortung: Regionale Planungsgemeinschaft Südwestthüringen, Suhl Dipl.-Geogr. Stefanie Geßmann-Reichert Dr. Manfred Bauer Februar 2013 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München

2 Vorbemerkung / Aufgabenstellung Im Oktober 2012 erteilte die Regionale Planungsgemeinschaft Südwestthüringen der GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Dresden den Auftrag, ein Monitoring der Einzelhandelsstrukturen und Einzelhandelsentwicklung in den Mittelzentren der Planungsregion zu erstellen. Anlass für die Beauftragung dieser Untersuchung war das Fehlen von Daten zum Einzelhandelsbestand und zur Entwicklung der Kaufkraft, wodurch u. a. Ansiedlungsvorhaben im Einzelhandelsbereich nicht hinreichend eingeordnet und bewertet werden konnten. Im Mittelpunkt vorliegender Untersuchung steht die Erfassung und Bewertung des Einzelhandelsbestandes vor Ort, sowie die Auswertung und Interpretation der Daten. Darüber hinaus ist es Ziel der Analyse, wesentliche Empfehlungen für die untersuchten Städte und die gesamte Planungsregion auszuarbeiten. In die Analyse wurden folgende Städte einbezogen: Bad Salzungen Eisenach Hildburghausen Lauscha Meiningen Neuhaus am Rennweg Schmalkalden Sonneberg Suhl Zella-Mehlis Im Interesse einer leichten Lesbarkeit des Kompendiums werden die Untersuchungsergebnisse nachfolgend in alphabetischer Reihenfolge dargestellt. Die Mittelzentren in Funktionsteilung (Neuhaus am Rennweg / Lauscha sowie Suhl / Zella-Mehlis) werden dabei jeweils gemeinsam präsentiert. Im Abschlusskapitel wird die Einzelhandelsstruktur dann im Gesamtraum evaluiert. Die Darstellung der aufbereiteten Einzelhandelsdaten erfolgt in Form von Abbildungen, Tabellen und Karten, wobei folgende thematische Gliederung zugrundegelegt wurde: Demographische Rahmenbedingungen Einzelhandelsbestand Räumliche Einzelhandelsstruktur Einzugsgebiet und Kaufkraft 2012 / 2020 Umsatz 2012 und 2020 / Entwicklungsspielräume des Einzelhandels Schlussfolgerungen / Empfehlungen Sofern die Ergebnisse nicht selbsterklärend sind, erfolgt im Anschluss jedes Kapitels eine kurze textliche Erläuterung Interpretation der Ergebnisse. Die Erarbeitung des Berichts wurde von der Regionalen Planungsgemeinschaft und den untersuchten Städten durch Bereitstellung von sekundärstatistischen Daten und Hinweisen zu wesentlichen stadtentwicklungspolitischen Zielen und Maßnahmen unterstützt. Ohne diese Mithilfe wäre die Untersuchung aufgrund der begrenzten Budgetierung in der vorgelegten Breite und Tiefe nicht möglich gewesen. Die GMA bedankt sich herzlich für die Unterstützung bei allen Beteiligten. 1

3 Inhaltsverzeichnis Seite Einzelhandelsmonitoring Bad Salzungen Einzelhandelsmonitoring Eisenach Einzelhandelsmonitoring Hildburghausen Einzelhandelsmonitoring Meiningen Einzelhandelsmonitoring Neuhaus am Rennweg / Lauscha Einzelhandelsmonitoring Schmalkalden Einzelhandelsmonitoring Sonneberg Einzelhandelsmonitoring Suhl / Zella-Mehlis Einzelhandelsmonitoring Planungsregion Südwestthüringen

4 Einzelhandelsmonitoring Südwestthüringen - Bad Salzungen - Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München 3

5 Einwohnerentwicklung in Bad Salzungen Einwohnerprognose Einwohner Bevölkerungsentwicklung : EW bzw. -6,9 % Prognose : -814 EW bzw. -5,2 % Jahr Quelle: Zeitraum : Thüringer Landesamt für Statistik, Stand jeweils 30.06; Prognosewerte: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung

6 Demographischer Wandel in Bad Salzungen im Vergleich Bad Salzungen Deutschland Anteil in % 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 24,3 28,1 61,6 55,7 14,1 16, Jahr Anteil in % 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 20,6 23,3 61,2 59,6 18,2 17, Jahr bis 19 Jahre 20 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter bis 19 Jahre 20 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung 2013 Quelle: Statistisches Bundesamt; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv), Variante 1-W1; GMA-Darstellung

7 Fazit: Demographische Rahmendaten Die Bevölkerungsentwicklung Bad Salzungens war in den vergangenen Jahren von einem kontinuierlichen Rückgang gekennzeichnet. Insgesamt hat die Stadt zwischen 2002 und Einwohner verloren, was einem jährlichen Rückgang um ca. 116 Personen bzw. ca. 0,7 % entspricht. Unter Zugrundlegung der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv) des Thüringer Landesamtes für Statistik wird sich dieser Trend wenn auch in abgeschwächter Form weiter fortsetzen. Demnach werden in Bad Salzungen im Jahr 2030 noch Personen leben. Dies entspricht, im Vergleich zum Jahr 2012 einer Abnahme um ca. 814 Einwohner bzw. ca. 5,2 %. Die Prognosen des Statistischen Bundesamtes zur Veränderung der Altersstruktur in Deutschland gehen im Jahr 2020 von einem Anteil der Senioren (65 Jahre und älter) an der Gesamtbevölkerung von 23,3 % aus. In der aktuellen Betrachtung von Bad Salzungen wird dieser Wert bereits heute um einen %-Punkt überschritten. Bis zum Jahr 2020 wird sich der Alterungsprozess weiter fortsetzen, wobei der Anteil der Senioren dann knapp 5 %-Punkte über dem Bundesdurchschnitt liegen wird. Gleichzeitig ist der Anteil junger Menschen bis 19 Jahre in Bad Salzungen sowohl heute als auch 2020 niedriger als im bundesdeutschen Durchschnitt. Die dargestellten demographischen Prozesse (rückläufige Bevölkerungsentwicklung, wachsender Anteil an Senioren) bleiben nicht ohne Folgen für den Einzelhandelsstandort Bad Salzungen (Stichwort: sinkendes Kaufkraftvolumen, seniorengerechter Einzelhandel). 6

8 Einzelhandel und Ladenhandwerk in Bad Salzungen Warengruppen Daten Betriebe 1 Verkaufsfläche in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS*, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Nichtlebensmittel insg. Einzelhandel insg Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebung 2012, ca.-werte gerundet VK-Durchschnitt je Betrieb von ca. 230 m² / Vergleichswert Deutschland ca. 240 m² 7

9 Einzelhandelsbestand in Bad Salzungen nach Betriebsgrößen 60% 50% 48% 40% 39% 36% 33% Anteil 30% 20% 14% 18% 10% 5% 7% 0% unter 50 m² m² m² 800 m² und größer Verkaufsflächen-Größenklassen Anteil Betriebe Anteil Verkaufsfläche Quelle: GMA-Erhebungen

10 Einzelhandelsbestand in Bad Salzungen nach Betriebstypen Betriebe Verkaufsfläche Betriebstypen Anzahl in % in m² in % Nahrungs- und Genussmittel 1 Fachgeschäft Supermarkt / Großer Supermarkt Lebensmitteldiscounter SB-Warenhaus sonst. Betriebstypen (inkl. FM) Nahrungs- und Genussmittel insg Nichtlebensmittel Fachgeschäft Fachmarkt Kaufhaus / Textilkaufhaus sonst. Betriebstypen Nichtlebensmittel insg VK-Angabe inkl. Nonfood-Randsortimente Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-werte, gerundet 9

11 Fazit: Analyse des Einzelhandelsbestands Die Analyse des Einzelhandelsbestands in Bad Salzungen zeigt zunächst, dass alle Warengruppen im Stadtgebiet vertreten sind. In einigen Sortimentsbereichen, z. B. bei Bekleidung / Schuhe / Sport, besteht sogar eine beachtliche Auswahl an Geschäften. Der höchste Verkaufsflächenanteil wird indes in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel erreicht. Dies macht den hohen Stellenwert, den die Nahversorgung in Bad Salzungen einnimmt, deutlich. Der zweitgrößte Verkaufsflächenanteil entfällt auf die Warengruppe Bekleidung / Schuhe / Sport, der ebenfalls eine wichtige Funktion im Hinblick auf die Attraktivität des Einzelhandelsstandortes erfüllt. In Ergänzung der absoluten Angaben zum Einzelhandelsbestand ermöglichen auf Einwohner bezogene Ausstattungskennziffern eine weiterführende Beurteilung der Bad Salzunger Einzelhandelsstruktur. Die im Stadtgebiet ermittelte Verkaufsfläche von ca m² entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von ca m² je EW. Im Vergleich zur GMA-Kennziffer für Städte mit Einwohnern (Vergleichsbasis: 31 Städte der gleichen Ortsgrößenklasse), die bei m² / EW liegt, ist der Wert als überdurchschnittlich einzustufen. Allerdings kommt darin auch die Versorgungsfunktion des Bad Salzunger Einzelhandels für das überwiegend ländlich strukturierte Umland zum Ausdruck. Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt bei 230 m² je Betrieb und bewegt sich nahezu auf bundesdeutschem Niveau (240 m²). Charakteristisch ist eine relativ ausgeglichene Betriebsgrößenstruktur. So verfügen rund 39 % der Bad Salzunger Geschäfte über Verkaufsflächen von weniger als 50 m². Sie repräsentieren allerdings nur einen geringen Verkaufsflächenanteil am Gesamtbestand von ca. 5 %. Demgegenüber weisen 7 % der Betriebe Verkaufsflächen von 800 m² und mehr auf. Ihr Verkaufsflächenanteil liegt bei 48 %. Insgesamt sind in Bad Salzungen 12 großflächige Betriebe ansässig. Mit Bezug auf die Betriebstypenstruktur ist festzuhalten, dass Bad Salzungen über einen hohen Anteil an Fachgeschäften verfügt (78 %), welcher als Beleg für die Individualität des Einkaufsstandortes zu interpretieren ist. Allerdings befindet sich gerade dieser Betriebstyp bundesweit auf dem Rückzug (u. a. Nachfolgeproblematik). Innerhalb des Nahrungs- und Genussmittelsektors fällt auf, dass in Bad Salzungen kein SB-Warenhaus ( m² VK) vorhanden ist, was letztlich auf die zu geringe Stadtgröße zurückzuführen ist 1. Die Stadt weist indes ein ausgewogenes Verhältnis von Supermärkten und Lebensmitteldiscountern auf. Im Nichtlebensmittelsektor wird das Angebot von kleinteiligen Fachgeschäften dominiert. Gleichzeitig macht ein hoher Verkaufsflächenanteil die große Bedeutung von Fachmärkten transparent. Der Betriebstyp Kaufhaus / Textilkaufhaus ist in Bad Salzungen nicht vertreten. 1 In diesem Kontext ist darauf hinzuweisen, dass derzeit Planungen bestehen, auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs einen Großen Supermarkt der Fa. Kaufland anzusiedeln. 10

12 Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe in Bad Salzungen ( 400 m² VK) Herkules Einkaufscenter Goethe-Park Center Herkules Baumarkt Herkules Takko Baustoffmarkt Salzungen Möbel Schäfer tegut TTM Passage an den Beeten Reno Elektrik Vacha Mega - Küchenwelt Aldi Dänisches Bettenlager Lidl AWG Medimax tegut Vögele Sport 2000 Rhönblickcenter tegut kik Penny Netto Netto Aldi Legende: HAFU Kopme Fahrräder Minipreis Einkaufsinnenstadt 1 Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels (ohne Getränkemärkte) Betriebe des Nichtlebensmitteleinzelhandels 1 Abgrenzung durch GMA nach Standortbesichtigung Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung

13 Einkaufsinnenstadt Bad Salzungen Goethe-Park Center (u. a. Vögele, dm, Deichmann, tegut) Nordseite des Goethe-Park Centers Look In Marktplatz Blick Richtung Michaelisstraße Legende: Einkaufsinnenstadt 1 Hauptgeschäftslage 1 Abgrenzung durch GMA nach Standortbesichtigung Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung, GMA-Darstellung

14 Einzelhandel in Bad Salzungen nach Standortlagen Standortlagen Einkaufsinnenstadt restliches Stadtgebiet Bad Salzungen insgesamt Warengruppen Betriebe 1 VK in m² Betriebe 1 VK in m² Betriebe 1 VK in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS *, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Nichtlebensmittel insg Einzelhandel insg Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-werte gerundet geringer VK-Durchschnitt je Betrieb in der Einkaufsinnenstadt von ca. 117 m² VK-Anteil Einkaufsinnenstadt ca. 25 % 13

15 Verkaufsflächenanteile der Bad Salzunger Einkaufsinnenstadt nach Branchen Nahrungs- und Genussmittel 14% 86% Gesundheit, Körperpflege 42% 58% Blumen, zool. Bedarf 14% 86% Bücher, Schreib- / Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport 54% 57% 46% 43% Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 10% 20% 100% 90% 80% Optik / Uhren, Schmuck 89% 11% Sonstige Sortimente 12% 88% Einzelhandel insg. 25% 75% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Anteil Verkaufsfläche innerstädtische Lagen übriges Stadtgebiet Quelle: GMA-Erhebungen

16 Fazit: Analyse der räumlichen Einzelhandelsstruktur Mit Bezug auf die räumliche Einzelhandelsstruktur ist festzuhalten, dass das Gros der Einzelhandelsbetriebe im westlichen Stadtgebiet von Bad Salzungen etabliert ist. In der Einkaufsinnenstadt sind sowohl Betriebe aus dem Nahrungs- und Genussmittelbereich als auch aus dem Nichtlebensmittelbereich vorhanden. Der im Einkaufszentrum Goethe-Park Center ansässige tegut Supermarkt sorgt für eine tägliche Grundfrequenz an Kunden. Darüber hinaus sind zwei weitere Kundenmagnetbetriebe aus dem mittelfristigen Bedarfsbereich in der Einkaufsinnenstadt vorhanden (Vögele, Sport 2000). Für die überörtliche Anziehungskraft des Einzelhandelsstandortes (Stichwort: Zentralität) kommt den Betrieben Medimax und Herkules eine herausragende Bedeutung zu. Beide Betriebe sind jedoch außerhalb der Einkaufsinnenstadt situiert. Durch eine günstige Verteilung von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten ist die Nahversorgung in weiten Teilen des Stadtgebietes gesichert. Ein hoher Stellenwert kommt in diesem Zusammenhang den multifunktionalen Nahversorgungszentren Rhönblickcenter und Passage an den Beeten zu. Sie sind neben der Einkaufsinnenstadt als zentrale Versorgungsbereiche zu klassifizieren. Die innerstädtische Hauptgeschäftslage wird v. a. durch das Goethe-Park Center definiert. Dieses Einkaufszentrum wird von Kunden gut frequentiert, allerdings sind zum Erhalt der Attraktivität dieses Standortes Modernisierungsmaßnahmen erforderlich. Zwischen dem Goethe-Park Center im Norden und dem südlich gelegenen Einkaufsbereich an der Michaelisstraße sowie dem Markt bestehen fußläufige Kundenaustauschbeziehungen. Der Einzelhandel in der Einkaufsinnenstadt nimmt mit 89 Betrieben (48 % des Gesamtbestandes) eine bedeutende Versorgungsfunktion innerhalb des Stadtgebietes wahr. Dies wird auch durch den im ostdeutschen Vergleich recht hohen Verkaufsflächenanteil von ca. 25 % (ca m²) dokumentiert. Die innerstädtische Einzelhandelsstruktur ist allerdings durch einen recht hohen Anteil kleinteiliger Betriebe gekennzeichnet. Die Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt nur bei ca. 117 m², während im übrigen Stadtgebiet ein Wert von ca. 336 m² erreicht wird. Speziell die Sortimentsbereiche Bücher / Schreib- / Spielwaren, Bekleidung / Schuhe / Sport und Optik / Uhren / Schmuck bestimmen die Attraktivität der Einkaufsinnenstadt. In diesen Branchen weist die Bad Salzunger Einkaufsinnenstadt durchweg Verkaufsflächenanteile über 50 % auf. Ein besonders hoher Wert wird bei Optik / Uhren / Schmuck mit 89 % erreicht. Die vergleichsweise hohen Anteile sind Beleg für die Attraktivität der Einkaufsinnenstadt sowohl aus Sicht der Kunden (Angebotsvielfalt) als auch aus Sicht des Einzelhandels (gegenseitige Kundenzuführungseffekte). 15

17 Einzugsgebiet des Bad Salzunger Einzelhandels Legende: Zone I (Bad Salzungen) Zone II Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung 2013 Bad Salzungen Schmalkalden 16

18 Einwohner im Einzugsgebiet des Bad Salzunger Einzelhandels Zonen des Einzugsgebietes Einwohner Anteil in % Zone I Bad Salzungen Zone II Teile des Wartburgkreises und des Landkreises Schmalkalden-Meiningen Zonen I II insgesamt Quelle: Statistisches Thüringer Landesamt für Statistik; Stand ; ca.-werte gerundet 17

19 Kaufkraft im Einzugsgebiet des Bad Salzunger Einzelhandels Warengruppen Zonen Zone I Kaufkraft Zone II Zonen I - II Nahrungs- und Genussmittel 25,4 61,6 87,0 Gesundheit, Körperpflege 9,1 22,0 31,1 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1,6 4,0 5,6 Bücher, PBS*, Spielwaren 3,7 8,9 12,6 Bekleidung, Schuhe, Sport 9,7 23,4 33,1 Elektrowaren 6,9 16,9 23,8 Hausrat, Einrichtung, Möbel 7,3 17,7 25,0 Sonstiger Einzelhandel 11,4 27,6 39,0 Nichtlebensmittel insg. 49,7 120,5 170,2 Einzelhandel insg. 75,1 182,1 257,2 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-werte gerundet Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesgebiet (= 100,0) Zone I: 89,2 (Bad Salzungen) Zone II: 88,4 (Dorndorf) 93,1 (Frauensee) 18

20 Einwohner im Einzugsgebiet des Bad Salzunger Einzelhandels bis 2020 Zonen des Einzugsgebietes Zone I Bad Salzungen Einwohner Zone II Zonen I II Teile des Wartburgkreises und des Landkreises Schmalkalden-Meiningen insgesamt Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Berechnungen 2013; ca.-werte grundet. Bevölkerungsrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um Personen bzw. 7,5 % 19

21 Kaufkraft im Einzugsgebiet des Bad Salzunger Einzelhandels 2020 Warengruppen Zonen Zone I Kaufkraft Zone II Zonen I - II Nahrungs- und Genussmittel 25,0 56,5 81,5 Gesundheit, Körperpflege 9,6 21,8 31,4 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1,7 3,9 5,6 Bücher, PBS*, Spielwaren 3,7 8,3 12,0 Bekleidung, Schuhe, Sport 9,6 21,6 31,2 Elektrowaren 7,0 15,9 22,9 Hausrat, Einrichtung, Möbel 7,3 16,5 23,8 Sonstiger Einzelhandel 11,3 25,7 37,0 Nichtlebensmittel insg. 50,2 113,7 163,9 Einzelhandel insg. 75,2 170,2 245,4 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-werte gerundet Kaufkraftrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um ca. 11,8 Mio. bzw. ca. 4,6 % 20

22 Umsatz des Bad Salzunger Einzelhandels 2012 Warengruppen Zonen / Daten Kaufkraft Zone I Marktanteil in % Umsatz Kaufkraft Zone II 1 Marktanteil in % Umsatz Umsatz insg. Nahrungs- und Genussmittel 25, ,6 61, ,5 49,1 Gesundheit, Körperpflege 9,1 64 5,8 22,0 19 4,2 10,0 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1,6 51 0,8 4,0 12 0,5 1,3 Bücher, PBS*, Spielwaren 3,7 54 2,0 8,9 18 1,6 3,6 Bekleidung, Schuhe, Sport 9,7 61 5,9 23,4 37 8,7 14,6 Elektrowaren 6,9 64 4,4 16,9 36 6,1 10,5 Hausrat, Einrichtung, Möbel 7,3 44 3,2 17,7 14 2,5 5,7 Sonstiger Einzelhandel 11,4 74 8,4 27, ,1 18,5 Nichtlebensmittel insgesamt 49, ,5 120, ,7 64,2 Einzelhandel insgesamt 75, ,1 182, ,2 113,3 1 inkl. Streuumsätze * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte gerundet Einzelhandelszentralität:

23 Verkaufsflächenproduktivitäten des Bad Salzunger Einzelhandels Nahrungs- und Genussmittel /m² i. O. Gesundheit und Körperpflege /m² i. O. Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf /m² i. O. Bücher, PBS*, Spielwaren /m² i. O. Bekleidung, Schuhe, Sport /m² niedrig (Fachmärkte) Elektrowaren /m² i. O. Hausrat, Einrichtung, Möbel /m² niedrig Sonstiger Einzelhandel /m² i. O. * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren i. O. = in Ordnung / durchschnittlich Quelle: GMA 2013; ca.-werte gerundet 22

24 Umsatzanteil der Bad Salzunger Einkaufsinnenstadt am Gesamtumsatz Branche Umsatz in Bad Salzungen insg. Umsatz in der Einkaufsinnenstadt Umsatzanteil Einkaufsinnenstadt in % Nahrungs- und Genussmittel 49,1 9,3 19 Gesundheit, Körperpflege 10,0 4,5 45 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1,3 0,3 23 Bücher, PBS*, Spielwaren 3,6 2,3 64 Bekleidung, Schuhe, Sport 14,6 9,8 67 Elektrowaren 10,5 1,6 15 Hausrat, Einrichtung, Möbel 5,7 1,7 30 Sonstiger Einzelhandel 18,5 2,8 15 * Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte, gerundet 23

25 Umsatz des Bad Salzunger Einzelhandels 2020 Warengruppen Zonen / Daten Kaufkraft Zone I Marktanteil in % Umsatz Kaufkraft Zone II 1 Marktanteil in % Umsatz Umsatz insg. Nahrungs- und Genussmittel 25, ,3 56, ,3 46,6 Gesundheit, Körperpflege 9,6 64 6,1 21,8 19 4,1 10,2 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1,7 51 0,9 3,9 12 0,5 1,4 Bücher, PBS*, Spielwaren 3,7 54 2,0 8,3 18 1,5 3,5 Bekleidung, Schuhe, Sport 9,6 61 5,9 21,6 37 8,0 13,9 Elektrowaren 7,0 64 4,5 15,9 36 5,7 10,2 Hausrat, Einrichtung, Möbel 7,3 44 3,2 16,5 14 2,3 5,5 Sonstiger Einzelhandel 11,3 74 8,4 25,7 37 9,6 18,0 Nichtlebensmittel insgesamt 50, ,0 113, ,7 62,7 Einzelhandel insgesamt 75, ,3 170, ,0 109,3 1 inkl. Streuumsätze * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte gerundet Umsatzrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um ca. 4,0 Mio. bzw. ca. 3,5 % 24

26 Entwicklungsspielräume des Bad Salzunger Einzelhandels bis 2020 Warengruppen Daten Umsatz 2012 Umsatz 2020 Entwicklungsspielraum in m² VK Umsatzdifferenz Produktivität in /m² VK Nahrungs- und Genussmittel 49,1 46,6-2, Gesundheit, Körperpflege 10,0 10,2 0, Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf 1,3 1,4 0, Bücher, PBS*, Spielwaren 3,6 3,5-0, Bekleidung, Schuhe, Sport 14,6 13,9-0, Elektrowaren 10,5 10,2-0, Hausrat, Einrichtung, Möbel 5,7 5,5-0, Sonstiger Einzelhandel 18,5 18,0-0, * PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-werte gerundet 25

27 Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung Die Kalkulation der Umsatzleistung des Bad Salzunger Einzelhandels 2012 erfolgte methodisch auf Basis des Marktanteilkonzeptes. Die Ergebnisse wurden in einem mehrstufigen Verfahren auf ihre Plausibilität geprüft (Flächenproduktivitäten, Umsatzangaben der Firmen GfK und MB Research). Ein hoher Marktanteil wird im Nahrungs- und Genussmittelbereich erzielt. Dies hängt mit dem Vorhandensein aller üblichen Betriebstypen zusammen 1. Deutlich niedriger fallen die Marktanteile im Nichtlebensmittelbereich aus. Hier fehlen mehrere Betriebstypen (Kaufhaus, Textilkaufhaus). Das Angebot wird stark vom Fachhandel und von Fachmärkten geprägt. Die Einzelhandelszentralität ist mit einem Wert von 152 ausgeprägt und verdeutlicht die von Bad Salzungen wahrgenommenen Versorgungsfunktionen für das Umland. Wichtigster Zentralitätsfaktor ist der Nahrungs- und Genussmittelsektor. In abgeschwächter Form gilt dies auch für die Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport (Vögele, Sport 2000), Elektro (Medimax) sowie Sonstiger Einzelhandel (Herkules Baumarkt). Die Überprüfung der Leistungsfähigkeit des Bad Salzunger Einzelhandels anhand von Verkaufsflächenproduktivitäten zeigt ein heterogenes Bild. Niedrige Flächenproduktivitäten sind in den Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport sowie bei Hausrat / Einrichtung / Möbel festzuhalten. Hier ist in einigen Geschäften die Grenze der Rentabilität sicher bereits erreicht. Bei einer weitergehenden Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage sind Betriebsschließungen möglich. Zum Teil stehen die niedrigen Flächenproduktivitäten hier aber auch in Zusammenhang mit einem lückenhaften oder einseitigen Angebotsspektrum (Betriebstypen, Marken, Preissegmente). Die Umsatzverteilung entspricht in ihrer Struktur der Verkaufsflächenverteilung zwischen der Einkaufsinnenstadt und der Reststadt. Allerdings sind die etwas höheren Umsatzanteile in der Einkaufsinnenstadt Beleg für eine erhöhte Produktivität der dort etablierten Geschäfte. 1 Zwar fehlt in Bad Salzungen der Betriebstyp des SB-Warenhauses, die Angebotslücke wird jedoch durch den von der Fa. Herkules betriebenen Großen Supermarkt weitgehend kompensiert. 26

28 Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung Die Prognose des Umsatzes bis zum Jahr 2020 basiert auf der Annahme stabiler Marktanteile im Stadtgebiet und im überörtlichen Einzugsgebiet. Die rückläufige Einwohnerzahl und Kaufkraft führt dabei zu einer verringerten Umsatzleistung im weiteren Zeitablauf. In Bad Salzungen wird die Umsatzleistung zwischen 2012 und 2020 um ca. 4,0 Mio. bzw. ca. 3,5 % zurückgehen. Im Abgleich der Umsatzleistungen 2012 / 2020 ergeben sich nahezu durchgängig negative Werte, sodass für den Bad Salzunger Einzelhandel keine nennenswerten quantitativen Entwicklungsspielräume bestehen. In einigen Warengruppen ist der Umsatzrückgang so groß, dass mit hinlänglicher Sicherheit Geschäftsaufgaben die Folge sein werden. Diese Feststellung betrifft insbesondere den Nahrungs- und Genussmittelsektor (- 2,5 Mio. ) und die Warengruppe Bekleidung / Schuhe / Sport (- 0,7 Mio. ). 27

29 Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den Einzelhandelsstandort Bad Salzungen Stark rückläufige Einwohnerzahl zwischen 2002 und 2012 im Stadtgebiet / abnehmende Tendenz Deutlich erhöhter Anteil älterer Personen ab 65 Jahren / Prognosewert 2020 in Deutschland ist bereits heute überschritten / der Einzelhandel aber auch der Städtebau und der ÖPNV müssen sich auf die besonderen Bedürfnisse von Senioren einstellen (Sortiment, Produktpräsentation, Barrierefreiheit, Service, Querungshilfen, Bordsteinabsenkungen, ÖPNV-Netz und Vertaktung etc.) Einwohnerzahl im Einzugsgebiet (ca ) schränkt Möglichkeiten zur Ansiedlung (innerstädtischer) Kundenmagneten ein (kein Kaufhaus, kein Textilkaufhaus, kein großer Elektrofachmarkt) Einwohner im Einzugsgebiet gehen bis 2020 um knapp 8 % zurück / Kaufkraftverlust liegt bei ca. 5 % Verkaufsflächenausstattung von Bad Salzungen liegt ca. 28 %-Punkte über dem Vergleichswert der GMA-Kennziffernstudie (Vergleichsbasis 31 Städte der gleichen Ortsgrößenklasse) Ausgewogene Einzelhandelsstruktur mit einer gleichmäßigen Verteilung auf Betriebsgrößenklassen / Verkaufsflächenanteil von Großbetrieben ist mit 48 % moderat / große Bedeutung besitzt das innerstädtische Einkaufszentrum Goethe-Park Center, das jedoch einen Modernisierungsstau aufweist Verkaufsflächenanteil der Einkaufsinnenstadt liegt mit 25 % in einem guten Bereich / in den innenstadtrelevanten Warengruppen (z. B. Bekleidung / Schuhe / Sport) wird teilweise ein Verkaufsflächenanteil von über 50 % erreicht Wichtigster Kundenmagnet in der Einkaufsinnenstadt ist das Einkaufszentrum Goethe-Park Center. Ohne dieses Einkaufszentrum wäre die Bad Salzunger Einkaufsinnenstadt nicht funktionsfähig / das Planobjekt Kaufland sollte im Hinblick auf seine Auswirkungen auf den Lebensmittelsupermarkt im Goethe-Park Center geprüft werden / die Schaffung einer Einzelhandelsagglomeration um das Planobjekt Kaufland herum, z. B. durch Ansiedlung oder Umlagerung von Fachmärkten kann nicht empfohlen werden 28

30 Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den Einzelhandelsstandort Bad Salzungen Der Umsatz ist zwischen 2012 und 2020 in den meisten Branchen rückläufig. Insbesondere in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Bekleidung / Schuhe / Sport ist mit Geschäftsaufgaben zu rechnen. Ein quantitativer Verkaufsflächenzusatzbedarf besteht nicht. Allerdings sollten Chancen zur Qualifizierung des (innerstädtischen) Einzelhandels genutzt werden (z. B. Umlagerung von Betrieben aus Streu- und Nebenlagen in die Einkaufsinnenstadt, Ansiedlung von Markenshops, als Ersatz für Fachgeschäfte). Der sich abzeichnende Konzentrationsprozess des Einzelhandels muss im Interesse des Erhalts der Einkaufsinnenstadt stadtplanerisch gesteuert werden. Die Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes, mit Ausweisung zentraler Versorgungsbereiche, ist zur strategischen Steuerung des Einzelhandels sinnvoll. 29

31 Einzelhandelsmonitoring Südwestthüringen - Eisenach - Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München 30

32 Einwohnerentwicklung in Eisenach Einwohnerprognose Einwohner Bevölkerungsentwicklung : EW bzw. -3,5 % Prognose : EW bzw. -4,8 % Jahr Quelle: Zeitraum : Thüringer Landesamt für Statistik, Stand jeweils 30.06; Prognosewerte: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung

33 Demographischer Wandel in Eisenach im Vergleich Eisenach Deutschland Anteil in % 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 24,9 27,4 60,7 56,0 14,4 16, Jahr Anteil in % 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 20,6 23,3 61,2 59,6 18,2 17, Jahr bis 19 Jahre 20 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter bis 19 Jahre 20 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung 2013 Quelle: Statistisches Bundesamt; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv), Variante 1-W1; GMA-Darstellung

34 Fazit: Demographische Rahmendaten Die Bevölkerungsentwicklung Eisenachs war in den vergangenen Jahren von einem kontinuierlichen Rückgang gekennzeichnet, wobei in den letzten Jahren eine Verlangsamung der Tendenz festzustellen ist. Insgesamt hat die Stadt zwischen 2002 und Einwohner verloren, was einem jährlichen Rückgang um ca. 154 Personen bzw. ca. 0,4 % entspricht. Unter Zugrundlegung der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv) des Thüringer Landesamtes für Statistik wird sich dieser Trend wenn auch in abgeschwächter Form weiter fortsetzen. Demnach werden in Eisenach im Jahr 2030 noch Personen leben. Dies entspricht, im Vergleich zum Jahr 2012 einer Abnahme um ca Einwohner bzw. ca. 4,8 %. Die Prognosen des Statistischen Bundesamtes zur Veränderung der Altersstruktur in Deutschland gehen im Jahr 2020 von einem Anteil der Senioren (65 Jahre und älter) an der Gesamtbevölkerung von 23,3 % aus. In der aktuellen Betrachtung von Eisenach wird dieser Wert heute bereits um 1,6 %-Punkte überschritten. Bis zum Jahr 2020 wird sich der Alterungsprozess weiter fortsetzen, wobei der Anteil der Senioren dann rund 4 %-Punkte über dem Bundesdurchschnitt liegen wird. Gleichzeitig ist der Anteil junger Menschen bis 19 Jahre in Eisenach sowohl heute als auch 2020 niedriger als im bundesdeutschen Durchschnitt. Die dargestellten demographischen Prozesse (rückläufige Bevölkerungsentwicklung, wachsender Anteil an Senioren) bleiben nicht ohne Folgen für den Einzelhandelsstandort Eisenach (Stichwort: sinkendes Kaufkraftvolumen, seniorengerechter Einzelhandel). 33

35 Einzelhandel und Ladenhandwerk in Eisenach Warengruppen Daten Betriebe 1 Verkaufsfläche in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS*, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Nichtlebensmittel insg. Einzelhandel insg Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebung 2012, ca.-werte gerundet großer VK-Durchschnitt je Betrieb von ca. 296 m² / Vergleichswert Deutschland ca. 240 m² 34

36 Einzelhandelsbestand in Eisenach nach Betriebsgrößen 70% 65% 60% 50% 47% Anteil 40% 30% 30% 22% 20% 16% 10% 4% 9% 7% 0% unter 50 m² m² m² 800 m² und größer Verkaufsflächen-Größenklassen Anteil Betriebe Anteil Verkaufsfläche Quelle: GMA-Erhebungen

37 Einzelhandelsbestand in Eisenach nach Betriebstypen Betriebe Verkaufsfläche Betriebstypen Anzahl in % in m² in % Nahrungs- und Genussmittel 1 Fachgeschäft Supermarkt / Großer Supermarkt Lebensmitteldiscounter SB-Warenhaus sonst. Betriebstypen (inkl. FM) Nahrungs- und Genussmittel insg Nichtlebensmittel Fachgeschäft Fachmarkt Kaufhaus / Textilkaufhaus sonst. Betriebstypen Nichtlebensmittel insg VK-Angabe inkl. Nonfood-Randsortimente Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-werte, gerundet 36

38 Fazit: Analyse des Einzelhandelsbestands Die Analyse des Einzelhandelsbestands in Eisenach zeigt zunächst, dass alle Warengruppen im Stadtgebiet vertreten sind. Der höchste Verkaufsflächenanteil wird in der Warengruppe Sonstiger Einzelhandel erreicht und ist in erster Linie auf die flächenintensiven Bau- und Heimwerkermärkte (Obi, toom, B1 Baumarkt) zurückzuführen. Der Sortimentsbereich Bekleidung / Schuhe / Sport, dem im Hinblick auf die Attraktivität des Einzelhandelsstandortes eine wichtige Funktion zukommt, rangiert nur an vierter Stelle. In Ergänzung der absoluten Angaben zum Einzelhandelsbestand ermöglichen auf Einwohner bezogene Ausstattungskennziffern eine weiterführende Beurteilung der Eisenacher Einzelhandelsstruktur. Die im Stadtgebiet ermittelte Verkaufsfläche von ca m² entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von ca m² je EW. Im Vergleich zur GMA-Kennziffer für Städte mit Einwohnern (Vergleichsbasis: 20 Städte der gleichen Ortsgrößenklasse), die bei m² / EW liegt, ist der Wert als überdurchschnittlich einzustufen. Allerdings kommt darin auch die Versorgungsfunktion des Eisenacher Einzelhandels für das überwiegend ländlich strukturierte Umland zum Ausdruck. Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt bei 296 m² je Betrieb und bewegt sich über dem bundesdeutschen Niveau (240 m²). Charakteristisch ist eine Polarisierung zwischen kleinteiligen und großflächigen Einzelhandelsbetrieben. 47 % der Eisenacher Geschäfte verfügen über Verkaufsflächen von weniger als 50 m². Sie repräsentieren nur einen geringen Verkaufsflächenanteil am Gesamtbestand von ca. 4 %. Demgegenüber weisen 7 % der Betriebe Verkaufsflächen von 800 m² und mehr auf. Ihr Verkaufsflächenanteil liegt bei hohen 65 %. Insgesamt sind in Eisenach 32 großflächige Betriebe ansässig. Mit Bezug auf die Betriebstypenstruktur ist festzuhalten, dass Eisenach über einen hohen Anteil an Fachgeschäften verfügt (74 %), welcher als Beleg für die Individualität des Einkaufsstandortes zu interpretieren ist. Allerdings befindet sich gerade dieser Betriebstyp bundesweit auf dem Rückzug (u. a. Nachfolgeproblematik). Innerhalb des Nahrungsund Genussmittelsektors sind in Eisenach alle Betriebstypen vorhanden. Allerdings weist die Stadt eine leichte Dominanz von Lebensmitteldiscountern auf. Im Nichtlebensmittelsektor wird das Angebot von kleinteiligen Fachgeschäften dominiert. Gleichzeitig macht ein hoher Verkaufsflächenanteil die große Bedeutung von Fachmärkten transparent. Positiv hervorzuheben ist, dass Eisenach über ein Kaufhaus (Schwager) und zwei Textilkaufhäuser (C&A, H&M) verfügt. 37

39 Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe in Eisenach ( 500 m² VK) Badideen Blank & Seegers PEP Wohnen& Sparen An der Karlskuppe Vögele Aldi tegut nahkauf Netto Lidl OBI Mühlhäuser Straße Medimax B1 Baumarkt Adler Dänisches Bettenlager Takko Deichmann Marktkauf Wohnpark Hesse Bürowelt TL Fliesenzentrum Eisenach Hammer Heimtex Pfennigpfeiffer toom Kaufland Opti Wohnwelt Intersport Schwager Drogerie Müller H&M Alte Spinnerei Sonderverkauf MHM Möbel Sozialkaufhaus Netto Blue dm Avenue Edeka C&A Kaufhaus Schwager nahkauf Norma toom Pro Markt Rewe Fundgrube TTM Netto kik Die Möbelpiraten Iffland Möbel Lidl Netto tegut Aldi Netto Rewe Cranz & Schäfer Möbelhaus Norma Legende: Einkaufsinnenstadt 1 Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels (ohne Getränkemärkte) Betriebe des Nichtlebensmitteleinzelhandels 1 Abgrenzung gemäß Stadtentwicklungskonzept der Stadt Eisenach, Teilbereich Einzelhandel, 2012 (Entwurf) Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung

40 Einkaufsinnenstadt Eisenach Karlsplatz Blue Avenue Kaufhaus Schwager Legende: Einkaufsinnenstadt 1 Hauptgeschäftslage Karlstraße 1 Abgrenzung gemäß Stadtentwicklungskonzept der Stadt Eisenach, Teilbereich Einzelhandel, 2012 (Entwurf) Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung, GMA-Darstellung

41 Einzelhandel in Eisenach nach Standortlagen Standortlagen Einkaufsinnenstadt restliches Stadtgebiet Eisenach insgesamt Warengruppen Betriebe 1 VK in m² Betriebe 1 VK in m² Betriebe 1 VK in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS *, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Nichtlebensmittel insg Einzelhandel insg Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt *PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-werte gerundet geringer VK-Durchschnitt je Betrieb in der Einkaufsinnenstadt von ca. 126 m² VK-Anteil Einkaufsinnenstadt ca. 17 % 40

42 Verkaufsflächenanteile der Eisenacher Einkaufsinnenstadt nach Branchen Nahrungs- und Genussmittel 9% 91% Gesundheit, Körperpflege 35% 65% Blumen, zool. Bedarf 17% 83% Bücher, Schreib- / Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport 50% 58% 50% 42% Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 7% 7% 93% 93% 100% Optik / Uhren, Schmuck 68% 32% Sonstige Sortimente Einzelhandel insg. 22% 17% 78% 83% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Anteil Verkaufsfläche innerstädtische Lagen übriges Stadtgebiet Quelle: GMA-Erhebungen

43 Fazit: Analyse der räumlichen Einzelhandelsstruktur Mit Bezug auf die räumliche Einzelhandelsstruktur fällt eine starke Konzentration der Einzelhandelsbetriebe nördlich der Innenstadt (Rennbahn) sowie im nördlichen Stadtgebiet auf. In der Einkaufsinnenstadt sind sowohl Betriebe aus dem Nahrungs- und Genussmittelbereich als auch aus dem Nichtlebensmittelsektor vorhanden. Der Edeka Supermarkt im Süden und der Netto Lebensmitteldiscounter im Norden der Einkaufsinnenstadt sorgen für eine tägliche Grundfrequenz an Kunden. Darüber hinaus sind mehrere Kundenmagnetbetriebe aus dem mittelfristigen Bedarfsbereich vorhanden (Drogerie Müller, dm, Blue Avenue, C&A, H&M, Kaufhaus Schwager, Intersport). Einzelhandelsschwerpunkte außerhalb der Einkaufsinnenstadt sind das Fachmarktzentrum Einkaufspark Alte Spinnerei (u. a. toom, Pro Markt, kik, Möbelpiraten), die Fachmarktagglomeration an der Mühlhäuser Straße (u. a. Marktkauf, Adler, Deichmann, Takko, Medimax, Dänisches Bettlager, B1 Baumarkt) sowie das im Ortsteil Hötzelsroda gelegene Fachmarktzentrum PEP (u. a. Kaufland, Pfennigpfeiffer, Hammer Heimtex, Opti Wohnwelt, toom). Für die überörtliche Anziehungskraft des Einzelhandelsstandortes (Stichwort: Zentralität) kommt diesen Standortlagen eine große Bedeutung zu. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass im Gewerbegebiet Stregda die Ansiedlung eines Media Marktes geplant ist. Durch eine günstige Verteilung von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten ist die Nahversorgung in weiten Teilen des Stadtgebietes gesichert. Ein hoher Stellenwert kommt auch den multifunktionalen Nahversorgungszentren Nord, Karlskuppe, Altstadtstraße und Petersberg zu. Sie sind neben der Einkaufsinnenstadt als zentrale Versorgungsbereiche klassifiziert. Die innerstädtische Hauptgeschäftslage erstreckt sich entlang des Marktes, der Karlstraße, der Querstraße und der Johannisstraße. In diesem Bereich sind auch die großflächigen Kundenmagnetbetriebe (C&A, H&M, Kaufhaus Schwager, Edeka, Drogerie Müller) angesiedelt. Derzeit bestehen Planungen zur Ansiedlung eines innerstädtischen Einkaufszentrums auf einer Brachfläche an der Bahnhofstraße. Allerdings liegt dieser Standort bislang außerhalb des im Zentrenkonzept definierten zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt. Der Einzelhandel in der Einkaufsinnenstadt nimmt quantitativ nur eine nachgeordnete Position ein. Zwar sind in dieser Standortlage 187 Betriebe (40 % des Gesamtbestandes) etabliert, der Verkaufsflächenanteil an der Gesamtstadt beträgt jedoch nur 17 % (ca m²). Die innerstädtische Einzelhandelsstruktur ist durch einen hohen Anteil kleinteiliger Betriebe gekennzeichnet. Die Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt nur bei ca. 126 m², während im übrigen Stadtgebiet ein Wert von ca. 410 m² erreicht wird. 42

44 Fazit: Analyse der räumlichen Einzelhandelsstruktur Speziell die Sortimentsbereiche Bücher / Schreib- / Spielwaren, Bekleidung / Schuhe / Sport und Optik / Uhren / Schmuck bestimmen die Attraktivität der Einkaufsinnenstadt. In diesen Branchen weist die Eisenacher Einkaufsinnenstadt Verkaufsflächenanteile von 50 % und mehr auf. 43

45 Einzugsgebiet des Eisenacher Einzelhandels Bad Langensalza Eisenach Gotha Legende: Bad Salzungen Zone I (Eisenach) Zone II Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung

46 Einwohner im Einzugsgebiet des Eisenacher Einzelhandels Zonen des Einzugsgebietes Einwohner Anteil in % Zone I Eisenach Zone II Teile des Wartburgkreises, Teile der Landkreise Gotha, Schmalkalden-Meiningen, Werra-Meißner-Kreis Zonen I II insgesamt Quelle: Statistisches Thüringer Landesamt für Statistik; Stand ; ca.-werte gerundet 45

47 Kaufkraft im Einzugsgebiet des Eisenacher Einzelhandels Warengruppen Zonen Zone I Kaufkraft Zone II Zonen I - II Nahrungs- und Genussmittel 70,4 185,8 256,2 Gesundheit, Körperpflege 25,1 66,2 91,3 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 4,6 12,0 16,6 Bücher, PBS*, Spielwaren 10,2 26,9 37,1 Bekleidung, Schuhe, Sport 26,8 70,6 97,4 Elektrowaren 19,3 50,8 70,1 Hausrat, Einrichtung, Möbel 20,3 53,5 73,8 Sonstiger Einzelhandel 31,5 83,3 114,8 Nichtlebensmittel insg. 137,8 363,3 501,1 Einzelhandel insg. 208,2 549,1 757,3 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-werte gerundet Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesgebiet (= 100,0) Zone I: 91,1 (Eisenach) Zone II: 84,2 (Nazza) 98,4 (Wolfsburg-Unkeroda) 46

48 Einwohner im Einzugsgebiet des Eisenacher Einzelhandels bis 2020 Zonen des Einzugsgebietes Zone I Zone II Eisenach Teile des Wartburgkreises, Teile der Landkreise Gotha, Schmalkalden- Meiningen, Werra-Meißner-Kreis Einwohner Zonen I II insgesamt Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung; Bevölkerungsvorausschätzung für die Landkreise und kreisfreien Städte GMA-Berechnungen 2013; ca.-werte grundet. Bevölkerungsrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um Personen bzw. 7,3 % 47

49 Kaufkraft im Einzugsgebiet des Eisenacher Einzelhandels 2020 Warengruppen Zonen Zone I Kaufkraft Zone II Zonen I - II Nahrungs- und Genussmittel 69,3 171,0 240,3 Gesundheit, Körperpflege 26,8 66,1 92,9 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 4,7 11,7 16,4 Bücher, PBS*, Spielwaren 10,2 25,1 35,3 Bekleidung, Schuhe, Sport 26,6 65,5 92,1 Elektrowaren 19,6 48,3 67,9 Hausrat, Einrichtung, Möbel 20,2 49,8 70,0 Sonstiger Einzelhandel 31,6 78,0 109,6 Nichtlebensmittel insg. 139,7 344,5 484,2 Einzelhandel insg. 209,0 515,5 724,5 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-werte gerundet Kaufkraftrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um ca. 32,8 Mio. bzw. ca. 4,3 % 48

50 Umsatz des Eisenacher Einzelhandels 2012 Warengruppen Zonen / Daten Kaufkraft Zone I Marktanteil in % Umsatz Kaufkraft Zone II 1 Marktanteil in % Umsatz Umsatz insg. Nahrungs- und Genussmittel 70, ,8 185, ,5 111,3 Gesundheit, Körperpflege 25, ,6 66,2 14 9,3 26,9 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 4,6 85 3,9 12,0 25 3,0 6,9 Bücher, PBS*, Spielwaren 10,2 62 6,3 26,9 18 4,8 11,1 Bekleidung, Schuhe, Sport 26, ,3 70, ,5 46,8 Elektrowaren 19, ,1 50, ,3 31,4 Hausrat, Einrichtung, Möbel 20, ,6 53, ,7 31,3 Sonstiger Einzelhandel 31, ,9 83, ,5 53,4 Nichtlebensmittel insgesamt 137, ,7 363, ,1 207,8 Einzelhandel insgesamt 208, ,5 549, ,6 319,1 1 inkl. Streuumsätze * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte gerundet Einzelhandelszentralität:

51 Verkaufsflächenproduktivitäten des Eisenacher Einzelhandels Nahrungs- und Genussmittel /m² i. O. Gesundheit und Körperpflege /m² i. O. Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf /m² i. O. Bücher, PBS*, Spielwaren /m² i. O. Bekleidung, Schuhe, Sport /m² niedrig (Fachmärkte) Elektrowaren /m² i. O. Hausrat, Einrichtung, Möbel /m² niedrig Sonstiger Einzelhandel /m² i. O. * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren i. O. = in Ordnung / durchschnittlich Quelle: GMA 2013; ca.-werte gerundet 50

52 Umsatzanteil der Eisenacher Einkaufsinnenstadt am Gesamtumsatz Branche Umsatz in Eisenach insg. Umsatz in der Einkaufsinnenstadt Umsatzanteil Einkaufsinnenstadt in % Nahrungs- und Genussmittel 111,3 15,5 14 Gesundheit, Körperpflege 26,9 10,8 40 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 6,9 1,6 23 Bücher, PBS*, Spielwaren 11,1 6,7 60 Bekleidung, Schuhe, Sport 46,8 34,2 73 Elektrowaren 31,4 3,8 12 Hausrat, Einrichtung, Möbel 31,3 5,3 17 Sonstiger Einzelhandel 53,4 6,9 13 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte, gerundet 51

53 Umsatz des Eisenacher Einzelhandels 2020 Warengruppen Zonen / Daten Kaufkraft Zone I Marktanteil in % Umsatz Kaufkraft Zone II 1 Marktanteil in % Umsatz Umsatz insg. Nahrungs- und Genussmittel 69, ,8 171, ,8 106,6 Gesundheit, Körperpflege 26, ,8 66,1 14 9,3 28,1 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 4,7 85 4,0 11,7 25 2,9 6,9 Bücher, PBS*, Spielwaren 10,2 62 6,3 25,1 18 4,5 10,8 Bekleidung, Schuhe, Sport 26, ,2 65, ,5 44,7 Elektrowaren 19, ,3 48, ,5 30,8 Hausrat, Einrichtung, Möbel 20, ,5 49, ,4 29,9 Sonstiger Einzelhandel 31, ,8 78, ,7 51,5 Nichtlebensmittel insgesamt 139, ,9 344, ,8 202,7 Einzelhandel insgesamt 209, ,7 515, ,6 309,3 1 inkl. Streuumsätze * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte gerundet Umsatzrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um ca. 9,8 Mio. bzw. ca. 3,1 % 52

54 Entwicklungsspielräume des Eisenacher Einzelhandels bis 2020 Warengruppen Daten Umsatz 2012 Umsatz 2020 Entwicklungsspielraum in m² VK Umsatzdifferenz Produktivität in /m² VK Nahrungs- und Genussmittel 111,3 106,6-4, Gesundheit, Körperpflege 26,9 28,1 1, Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf 6,9 6, Bücher, PBS*, Spielwaren 11,1 10,8-0, Bekleidung, Schuhe, Sport 46,8 44,7-2, Elektrowaren 31,4 30,8-0, Hausrat, Einrichtung, Möbel 31,3 29,9-1, Sonstiger Einzelhandel 53,4 51,5-1, * PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-werte gerundet 53

55 Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung Die Kalkulation der Umsatzleistung des Eisenacher Einzelhandels 2012 erfolgte methodisch auf Basis des Marktanteilkonzeptes. Die Ergebnisse wurden in einem mehrstufigen Verfahren auf ihre Plausibilität geprüft (Flächenproduktivitäten, Umsatzangaben der Firmen GfK und MB Research). Ein hoher Marktanteil wird im Nahrungs- und Genussmittelbereich erzielt. Dies hängt mit dem Vorhandensein aller üblichen Betriebstypen zusammen. Deutlich niedriger fallen die Marktanteile im Nichtlebensmittelbereich aus. Im mittelfristigen Bedarfsbereich werden insbesondere bei Bücher / PBS 1 / Spielwaren mit 62 % aber auch bei Bekleidung / Schuhe / Sport bezogen auf den zentralörtlichen Status der Stadt vergleichsweise niedrige Werte erzielt. Im Bekleidungs- und Schuhsektor ist eine Dominanz von Fachmärkten bei gleichzeitig geringer Ausstattung im höherwertigen Angebotssegment (Stichwort: Marken) zu konstatieren. Die Einzelhandelszentralität ist mit einem Wert von 153 ausgeprägt und verdeutlicht die von Eisenach wahrgenommenen Versorgungsfunktionen für das Umland. Wichtigster Zentralitätsfaktor ist die Warengruppe Bekleidung / Schuhe / Sport (Kaufhaus Schwager, C&A, H&M). In abgeschwächter Form gilt dies auch für die Sortimentsbereiche Hausrat / Einrichtung / Möbel (Opti Wohnwelt, Cranz & Schäfer), Elektrowaren (Medimax, Pro Markt) sowie Sonstiger Einzelhandel (Obi, toom). Die Überprüfung der Leistungsfähigkeit des Eisenacher Einzelhandels anhand von Verkaufsflächenproduktivitäten zeigt ein heterogenes Bild. Niedrige Flächenproduktivitäten sind in den Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport sowie bei Hausrat / Einrichtung / Möbel festzuhalten. Hier ist in einigen Geschäften die Grenze der Rentabilität bereits erreicht. Bei einer weitergehenden Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage sind Betriebsschließungen möglich. Zum Teil stehen die niedrigen Flächenproduktivitäten im Zusammenhang mit einem lückenhaften oder einseitig ausgerichteten Angebotsspektrum (Betriebstypen, Marken, Preissegmente). Die Umsatzverteilung entspricht in ihrer Struktur der Verkaufsflächenverteilung zwischen der Einkaufsinnenstadt und der Reststadt. Allerdings sind die etwas höheren Umsatzanteile in der Einkaufsinnenstadt Beleg für eine erhöhte Produktivität der dort etablierten Geschäfte. 1 PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren 54

56 Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung Die Prognose des Umsatzes bis zum Jahr 2020 basiert auf der Annahme stabiler Marktanteile im Stadtgebiet und im überörtlichen Einzugsgebiet. Die rückläufige Einwohnerzahl und Kaufkraft führt dabei zu einer verringerten Umsatzleistung im weiteren Zeitablauf. In Eisenach wird die Umsatzleistung zwischen 2012 und 2020 um ca. 9,8 Mio. bzw. ca. 3,1 % zurückgehen. Im Abgleich der Umsatzleistungen 2012 / 2020 ergeben sich mit Ausnahme der Warengruppe Gesundheit / Körperpflege nahezu durchgängig negative Werte, sodass für den Eisenacher Einzelhandel keine nennenswerten quantitativen Entwicklungsspielräume bestehen. In einigen Warengruppen ist der Umsatzrückgang so groß, dass mit hinlänglicher Sicherheit Geschäftsaufgaben die Folge sein werden. Diese Feststellung betrifft insbesondere den Nahrungs- und Genussmittelsektor (- 4,7 Mio. ) und die Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport (- 2,1 Mio. ), Hausrat / Einrichtung / Möbel (- 1,4 Mio. ) und Sonstiger Einzelhandel (- 1,9 Mio. ). 55

57 Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den Einzelhandelsstandort Eisenach Moderater Einwohnerrückgang zwischen 2002 und 2012 im Stadtgebiet / abnehmende Tendenz Deutlich erhöhter Anteil älterer Personen ab 65 Jahren / Prognosewert 2020 in Deutschland ist bereits heute überschritten / der Einzelhandel aber auch der Städtebau und der ÖPNV müssen sich auf die besonderen Bedürfnisse von Senioren einstellen (Sortiment, Produktpräsentation, Barrierefreiheit, Service, Querungshilfen, Bordsteinabsenkung, ÖPNV-Netz bzw. Vertaktung etc.) Einwohnerzahl im Einzugsgebiet (fast ) ermöglicht prinzipiell die Ansiedlung aller Betriebstypen des Einzelhandels als (innerstädtische) Kundenmagneten (EKZ, Kaufhaus, Textilkaufhaus) Einwohner im Einzugsgebiet gehen bis 2020 um ca. 7 % zurück / Kaufkraftverlust liegt bei ca. 4 % Verkaufsflächenausstattung von Eisenach liegt ca. 29 %-Punkte über dem Vergleichswert der GMA-Kennziffernstudie (Vergleichsbasis: 20 Städte der gleichen Ortsgrößenklasse) Ortsgrößentypische Einzelhandelsstruktur mit einer Dominanz großflächiger Betriebe bei gleichzeitig hohem Anteil kleinteiliger Geschäfte / Verkaufsflächenanteil von Großbetrieben ist mit ca. 65 % normal / große Bedeutung besitzt die Einkaufsinnenstadt und die großflächigen Fachmarktzentren an der Mühlhäuser Straße und PEP in autokundenorientierter bzw. dezentraler Lage Verkaufsflächenanteil der Einkaufsinnenstadt liegt mit 17 % in einem ausbaufähigen Bereich, die Planung eines innerstädtischen Einkaufszentrums ist deshalb grundsätzlich zu begrüßen / in den innenstadtrelevanten Warengruppen (z. B. Bekleidung / Schuhe / Sport) liegen die Verkaufsflächenanteile teilweise über 50 % / die Realitätsnähe der Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt im westlichen und südlichen Abschnitt sollte überprüft werden. Wichtigste Kundenmagneten in der Einkaufsinnenstadt sind das Kaufhaus Schwager, C&A, die Drogerie Müller und H&M / positiv ist das Vorhandensein von zwei größeren Lebensmittelbetrieben (Edeka, Netto) zu bewerten / das geplante Einkaufszentrum in der Bahnhofstraße sollte eine komplementäre Angebotsstruktur aufweisen, in jedem Fall ist die städtebauliche Verträglichkeit des Einkaufszentrums zu prüfen / Defizite weist die Einkaufsinnenstadt bei der Parkierung auf (Zahl der Stellplätze / Anbindung der Parkierungseinrichtungen an die Hauptgeschäftslagen) 56

58 Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den Einzelhandelsstandort Eisenach Die Umsatzentwicklung ist 2012 und 2020 in praktisch allen Branchen rückläufig. Insbesondere in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Bekleidung / Schuhe / Sport ist v. a. bei kleinflächigen Fachgeschäften und unmodernen Lebensmittelmärkten mit Geschäftsaufgaben zu rechnen. Durch Ansiedlung eines attraktiven innerstädtischen Einkaufszentrums könnte die Kaufkraftbindung und Zentralität des Einkaufsortes verbessert werden. Das Rückgrat der Einzelhandelsstruktur, mit einem Betriebsanteil zwischen 73 bis 75 %, bilden Fachgeschäfte. Sie sind fast durchweg kleinflächig, so dass mit Betriebsschließungen zu rechnen sein wird. Es wird empfohlen den sich hier abzeichnenden Konzentrationsprozess durch Verlagerung von Geschäften aus Streu- und Nebenlagen sowie durch Neuansiedlung von filialisierten Markenshops abzufedern. Das von der Stadt Eisenach selbst erstellte Zentrenkonzept erfüllt nicht alle Erfordernisse, die zur Rechtssicherheit beitragen, insofern wird die Erstellung eines qualifizierten Einzelhandelskonzeptes empfohlen. 57

59 Einzelhandelsmonitoring Südwestthüringen - Hildburghausen - Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München 58

60 Einwohnerentwicklung in Hildburghausen Einwohnerprognose Einwohner Bevölkerungsentwicklung : -645 EW bzw. -5,2 % Prognose : +326 EW bzw. +2,8 % Jahr Quelle: Zeitraum : Thüringer Landesamt für Statistik, Stand jeweils 30.06; Prognosewerte: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung

61 Demographischer Wandel in Hildburghausen im Vergleich Hildburghausen Deutschland 100% 100% Anteil in % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 22,3 24,4 62,9 59,1 14,8 16, Jahr Anteil in % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 20,6 23,3 61,2 59,6 18,2 17, Jahr bis 19 Jahre 20 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter bis 19 Jahre 20 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung 2013 Quelle: Statistisches Bundesamt; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv), Variante 1-W1; GMA-Darstellung

62 Fazit: Demographische Rahmendaten Die Bevölkerungsentwicklung Hildburghausens war in den vergangenen Jahren mit Ausnahme des Jahres 2005 von einem kontinuierlichen Rückgang gekennzeichnet. Insgesamt hat die Stadt zwischen 2002 und Einwohner verloren, was einem jährlichen Rückgang um ca. 65 Personen bzw. ca. 0,5 % entspricht. Unter Zugrundlegung der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv) des Thüringer Landesamtes für Statistik ist jedoch in den kommenden Jahren von einer Trendumkehr auszugehen. Demnach werden in Hildburghausen im Jahr Personen leben. Dies entspricht, im Vergleich zum Jahr 2012, einer Zunahme um ca. 326 Einwohner bzw. 2,8 %. Die Prognosen des Statistischen Bundesamtes zur Veränderung der Altersstruktur in Deutschland gehen im Jahr 2020 von einem Anteil der Senioren (65 Jahre und älter) an der Gesamtbevölkerung von 23,3 % aus. In der aktuellen Betrachtung weist die Stadt zwar einen höheren Anteil an Senioren als im Bundesgebiet auf, der Prognosewert wird im Unterschied zu den anderen untersuchten Mittelzentren in der Planungsregion hingegen nicht überschritten. Bis zum Jahr 2020 wird sich der Alterungsprozess allerdings fortsetzen, wobei der Anteil der Senioren dann rund einen %- Punkt über dem Bundesdurchschnitt liegen wird. Gleichzeitig ist der Anteil junger Menschen bis 19 Jahre in Hildburghausen sowohl heute als auch 2020 niedriger als im bundesdeutschen Durchschnitt. Der wachsende Anteil älterer Personen bleibt nicht ohne Folgen für den Einzelhandelsstandort Hildburghausen (Stichwort: seniorengerechter Einzelhandel). 61

63 Einzelhandel und Ladenhandwerk in Hildburghausen Warengruppen Daten Betriebe 1 Verkaufsfläche in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS*, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Nichtlebensmittel insg. Einzelhandel insg Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebung 2012, ca.-werte gerundet großer VK-Durchschnitt je Betrieb von 362 m² / Vergleichswert Deutschland ca. 240 m² 62

64 Einzelhandelsbestand in Hildburghausen nach Betriebsgrößen 80% 70% 67% 60% Anteil 50% 40% 30% 20% 10% 0% 42% 31% 17% 19% 11% 10% 2% unter 50 m² m² m² 800 m² und größer Verkaufsflächen-Größenklassen Anteil Betriebe Anteil Verkaufsfläche Quelle: GMA-Erhebungen

65 Einzelhandelsbestand in Hildburghausen nach Betriebstypen Betriebe Verkaufsfläche Betriebstypen Anzahl in % in m² in % Nahrungs- und Genussmittel 1 Fachgeschäft Supermarkt / Großer Supermarkt Lebensmitteldiscounter SB-Warenhaus sonst. Betriebstypen (inkl. FM) Nahrungs- und Genussmittel insg Nichtlebensmittel Fachgeschäft Fachmarkt Kaufhaus / Textilkaufhaus sonst. Betriebstypen Nichtlebensmittel insg VK-Angabe inkl. Nonfood-Randsortimente Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-werte, gerundet 64

66 Fazit: Analyse des Einzelhandelsbestands Die Analyse des Einzelhandelsbestandes in Hildburghausen zeigt zunächst, dass alle Warengruppen im Stadtgebiet vertreten sind. Der höchste Verkaufsflächenanteil wird in der Warengruppe Sonstiger Einzelhandel erreicht und ist in erster Linie auf einen flächenintensiven Bau- und Heimwerkermarkt (Hagebaumarkt) zurückzuführen. An zweiter Stelle steht der Nahrungs- und Genussmittelbereich, der die Bedeutung der Nahversorgung in Hildburghausen verdeutlicht. In Ergänzung der absoluten Angaben zum Einzelhandelsbestand ermöglichen auf Einwohner bezogene Ausstattungskennziffern eine weiterführende Beurteilung der Hildburghausener Einzelhandelsstruktur. Die im Stadtgebiet ermittelte Verkaufsfläche von ca m² entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von ca m² je EW. Im Vergleich zur GMA-Kennziffer für Städte mit Einwohnern (Vergleichsbasis: 66 Städte der gleichen Ortsgrößenklasse), die bei m² / EW liegt, ist der Wert als überdurchschnittlich einzustufen. Allerdings kommt darin auch die Versorgungsfunktion des Hildburghausener Einzelhandels für das überwiegend ländlich strukturierte Umland zum Ausdruck. Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt bei 362 m² je Betrieb und damit deutlich über bundesdeutschem Niveau (240 m²). Sie resultiert v. a. aus dem im westlichen Stadtgebiet situierten Hagebaumarkt sowie den z. T. großflächigen Lebensmittelmärkten. Die Tendenz zu größeren Geschäftsflächen spiegelt sich auch in der Betriebsgrößenstruktur wider. So verfügen 31 % der Hildburghausener Geschäfte über Verkaufsflächen von weniger als 50 m². Sie repräsentieren einen geringen Verkaufsflächenanteil am Gesamtbestand von 2 %. Demgegenüber weisen 10 % der Betriebe Verkaufsflächen von 800 m² und mehr auf. Ihr Verkaufsflächenanteil liegt bei hohen 67 %. Insgesamt sind in Hildburghausen 10 großflächige Betriebe ansässig. Mit Bezug auf die Betriebstypenstruktur ist festzuhalten, dass Hildburghausen über einen hohen Anteil an Fachgeschäften verfügt (76 %), welcher als Beleg für die Individualität des Einkaufsstandortes zu interpretieren ist. Allerdings befindet sich gerade dieser Betriebstyp bundesweit auf dem Rückzug (u. a. Nachfolgeproblematik). Innerhalb des Nahrungs- und Genussmittelsektors fällt auf, dass in Hildburghausen kein SB-Warenhaus ( m² VK) vorhanden ist, was letztlich mit der Stadtgröße zusammenhängt. Die Stadt weist allerdings ein ausgewogenes Verhältnis von Supermärkten und Lebensmitteldiscountern auf. Im Nichtlebensmittelsektor wird das Angebot von kleinteiligen Fachgeschäften dominiert. Ein hoher Verkaufsflächenanteil macht gleichzeitig die große Bedeutung von Fachmärkten transparent. 65

67 Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe in Hildburghausen ( 300 m² VK) Legende: Fundgrube Leißler Dänisches Bettenlager Rewe Fahrradkonsum Lidl Schleusinger Straße Mister & Lady Jeans Einkaufsinnenstadt 1 Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels (ohne Getränkemärkte) Betriebe des Nichtlebensmitteleinzelhandels Edeka 1 Abgrenzung gemäß BBE Auswirkungsanalyse 2012 Ottos Gartenparadies Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung GMA-Darstellung 2013; Buch, Schule und Büro Hagebaumarkt Ihr Platz NKD kik Norma Coburger Straße Mayer s Markenschuhe AWG Aldi Netto Zafi Küchen Kaufland H&L Eisfelder Straße Die Möbelpiraten 66

68 Einkaufsinnenstadt Hildburghausen Apothekergasse Blickrichtung Marktplatz Obere Markstraße Buch, Schule und Büro Legende: Einkaufsinnenstadt 1 Hauptgeschäftslage 1 Abgrenzung gemäß BBE Auswirkungsanalyse 2012 Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung, GMA-Darstellung

69 Einzelhandel in Hildburghausen nach Standortlagen Standortlagen Einkaufsinnenstadt restliches Stadtgebiet Hildburghausen insgesamt Warengruppen Betriebe 1 VK in m² Betriebe 1 VK in m² Betriebe 1 VK in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS *, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Nichtlebensmittel insg Einzelhandel insg Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-werte gerundet geringer VK-Durchschnitt je Betrieb in der Einkaufsinnenstadt von ca. 99 m² VK-Anteil Einkaufsinnenstadt ca. 14 % 68

70 Verkaufsflächenanteile der Hildburghausener Einkaufsinnenstadt nach Branchen Nahrungs- und Genussmittel 3% 97% Gesundheit, Körperpflege 32% 68% Blumen, zool. Bedarf 5% 95% Bücher, Schreib- / Spielwaren 73% 27% Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto 41% 52% 59% 48% Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf Optik / Uhren, Schmuck Sonstige Sortimente Einzelhandel insg. 9% 2% 12% 14% 91% 98% 100% 88% 86% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Anteil Verkaufsfläche innerstädtische Lagen übriges Stadtgebiet Quelle: GMA-Erhebungen

71 Fazit: Analyse der räumlichen Einzelhandelsstruktur Mit Bezug auf die räumliche Einzelhandelsstruktur ist festzuhalten, dass die Einzelhandelsbetriebe weitgehend gleichmäßig über das Stadtgebiet verteilt sind. Im Norden, Süden und Osten haben sich z. T. Einzelhandelsagglomerationen herausgebildet (Schleusinger Straße, Coburger Straße, Eisfelder Straße). In der Einkaufsinnenstadt sind ausschließlich Kundenmagnetbetriebe aus dem Nichtlebensmittelsektor etabliert (Ihr Platz, Buch, Schule und Büro, NKD, kik). Am Johann-Sebastian-Bach-Platz befindet sich eine Einzelhandelsimmobilie ( Schlossplatz-Center ) im Bau, in die der aktuell an der Schleusinger Straße ansässige Rewe Supermarkt einziehen soll. Für die überörtliche Anziehungskraft des Einzelhandelsstandortes (Stichwort: Zentralität) kommt insbesondere dem Hagebaumarkt, in Teilen auch der Fa. Kaufland eine herausragende Bedeutung zu. Beide Betriebe sind außerhalb der Einkaufsinnenstadt situiert. Die Lebensmittelmärkte im Stadtgebiet befinden sich aktuell an Ausfallstraßen und mit Ausnahme von Edeka auch am Stadtrand. Somit ist in weiten Teilen Hildburghausens keine fußläufige Nahversorgung vorhanden. Mit der Verlagerung von Rewe in die Einkaufsinnenstadt wird sich die Situation zumindest im zentrumsnahen Bereich verbessern. Die innerstädtische Hauptgeschäftslage erstreckt sich entlang der Oberen und Unteren Marktstraße, am Markt und bezieht auch Teile der Apothekergasse ein. Mit der einzelhandelsbezogenen Inwertsetzung des Johann-Sebastian- Bach-Platzes wird sich der Hauptgeschäftsbereich zukünftig auf den südwestlichen Bereich der Einkaufsinnenstadt ausdehnen. Der Einzelhandel in der Einkaufsinnenstadt nimmt quantitativ nur eine nachgeordnete Position ein. Zwar sind in dieser Standortlage 55 Betriebe (53 % des Gesamtbestandes) etabliert, der Verkaufsflächenanteil an der Gesamtstadt beträgt jedoch nur 14 % (ca m²). Die innerstädtische Einzelhandelsstruktur ist durch einen hohen Anteil kleinteiliger Betriebe gekennzeichnet. Die Durchschnittsgröße der Betriebe liegt hier nur bei 99 m², während im übrigen Stadtgebiet ein hoher Wert von ca. 658 m² erreicht wird. 70

72 Fazit: Analyse der räumlichen Einzelhandelsstruktur Speziell die Sortimentsbereiche Bücher / Schreib- / Spielwaren, Bekleidung / Schuhe / Sport und Optik / Uhren / Schmuck bestimmen die Attraktivität der Einkaufsinnenstadt. In diesen Branchen weist die Hildburghausener Einkaufsinnenstadt durchweg Verkaufsflächenanteile über 50 % auf. Die Verlagerung von Rewe an den Johann- Sebastian-Bach-Platz und die gleichzeitige Ansiedlung kleinteiliger Anbieter wird sich positiv auf die Attraktivität der Hildburghausener Einkaufsinnenstadt auswirken. 71

73 Einzugsgebiet des Hildburghausener Einzelhandels Schleusingen Hildburghausen Eisfeld Legende: Bad Rodach Zone I (Hildburghausen) Zone II Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung

74 Einwohner im Einzugsgebiet des Hildburghausener Einzelhandels Zonen des Einzugsgebietes Einwohner Anteil in % Zone I Hildburghausen Zone II Teile des Landkreises Hildburghausen Zonen I II insgesamt Quelle: Statistisches Thüringer Landesamt für Statistik; Stand ; ca.-werte gerundet 73

75 Kaufkraft im Einzugsgebiet des Hildburghausener Einzelhandels Warengruppen Zonen Zone I Kaufkraft Zone II Zonen I - II Nahrungs- und Genussmittel 19,2 22,1 41,3 Gesundheit, Körperpflege 6,8 7,9 14,7 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1,2 1,4 2,6 Bücher, PBS*, Spielwaren 2,8 3,2 6,0 Bekleidung, Schuhe, Sport 7,3 8,4 15,7 Elektrowaren 5,3 6,0 11,3 Hausrat, Einrichtung, Möbel 5,5 6,4 11,9 Sonstiger Einzelhandel 8,6 9,8 18,4 Nichtlebensmittel insg. 37,5 43,1 80,6 Einzelhandel insg. 56,7 65,2 121,9 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-werte gerundet Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesgebiet (= 100,0) Zone I: 90,0 (Hildburghausen) Zone II: 82,6 (Gleichamberg) 93,8 (Dingsleben) 74

76 Einwohner im Einzugsgebiet des Hildburghausener Einzelhandels bis 2020 Zonen des Einzugsgebietes Zone I Hildburghausen Einwohner Zone II Zonen I II Teile des Landkreises Hildburghausen insgesamt Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Berechnungen 2013; ca.-werte grundet. Bevölkerungsrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um Personen bzw. 5,4 % 75

77 Kaufkraft im Einzugsgebiet des Hildburghausener Einzelhandels 2020 Warengruppen Zonen Zone I Kaufkraft Zone II Zonen I - II Nahrungs- und Genussmittel 19,5 20,0 39,5 Gesundheit, Körperpflege 7,5 7,7 15,2 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1,3 1,4 2,7 Bücher, PBS*, Spielwaren 2,9 2,9 5,8 Bekleidung, Schuhe, Sport 7,5 7,7 15,2 Elektrowaren 5,5 5,7 11,2 Hausrat, Einrichtung, Möbel 5,7 5,8 11,5 Sonstiger Einzelhandel 9,0 9,1 18,1 Nichtlebensmittel insg. 39,4 40,3 79,7 Einzelhandel insg. 58,9 60,3 119,2 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-werte gerundet Kaufkraftrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um ca. 2,7 Mio. bzw. ca. 2,2 % 76

78 Umsatz des Hildburghausener Einzelhandels 2012 Warengruppen Zonen / Daten Kaufkraft Zone I Marktanteil in % Umsatz Kaufkraft Zone II 1 Marktanteil in % Umsatz Umsatz insg. Nahrungs- und Genussmittel 19, ,5 22, ,8 32,3 Gesundheit, Körperpflege 6,8 69 4,7 7,9 40 3,2 7,9 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1,2 65 0,8 1,4 35 0,5 1,3 Bücher, PBS*, Spielwaren 2,8 53 1,5 3,2 28 0,9 2,4 Bekleidung, Schuhe, Sport 7,3 61 4,5 8,4 42 3,5 8,0 Elektrowaren 5,3 49 2,6 6,0 29 1,7 4,3 Hausrat, Einrichtung, Möbel 5,5 53 2,9 6,4 35 2,2 5,1 Sonstiger Einzelhandel 8,6 82 7,0 9,8 62 6,1 13,1 Nichtlebensmittel insgesamt 37, ,0 43, ,1 42,1 Einzelhandel insgesamt 56, ,5 65, ,9 74,4 1 inkl. Streuumsätze * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte gerundet Einzelhandelszentralität:

79 Verkaufsflächenproduktivitäten des Hildburghausener Einzelhandels Nahrungs- und Genussmittel /m² niedrig Gesundheit und Körperpflege /m² i. O. Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf /m² i. O. Bücher, PBS*, Spielwaren /m² i. O. Bekleidung, Schuhe, Sport /m² niedrig (Fachmärkte) Elektrowaren /m² niedrig Hausrat, Einrichtung, Möbel /m² niedrig Sonstiger Einzelhandel /m² niedrig (Baumarkt) * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren i. O. = in Ordnung / durchschnittlich Quelle: GMA 2013; ca.-werte gerundet 78

80 Umsatzanteil der Hildburghausener Einkaufsinnenstadt am Gesamtumsatz Branche Umsatz in Hildburghausen insg. Umsatz in der Einkaufsinnenstadt Umsatzanteil Einkaufsinnenstadt in % Nahrungs- und Genussmittel 32,3 2,6 8 Gesundheit, Körperpflege 7,9 2,9 37 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1,3 0,1 8 Bücher, PBS*, Spielwaren 2,4 2,0 83 Bekleidung, Schuhe, Sport 8,0 5,0 63 Elektrowaren 4,3 2,0 47 Hausrat, Einrichtung, Möbel 5,1 1,0 20 Sonstiger Einzelhandel 13,1 1,8 14 * Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte, gerundet 79

81 Umsatz des Hildburghausener Einzelhandels 2020 Warengruppen Zonen / Daten Kaufkraft Zone I Marktanteil in % Umsatz Kaufkraft Zone II 1 Marktanteil in % Umsatz Umsatz insg. Nahrungs- und Genussmittel 19, ,7 20, ,4 31,1 Gesundheit, Körperpflege 7,5 69 5,2 7,7 40 3,1 8,3 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1,3 65 0,8 1,4 35 0,5 1,3 Bücher, PBS*, Spielwaren 2,9 53 1,5 2,9 28 0,8 2,3 Bekleidung, Schuhe, Sport 7,5 61 4,6 7,7 42 3,2 7,8 Elektrowaren 5,5 49 2,7 5,7 29 1,7 4,4 Hausrat, Einrichtung, Möbel 5,7 53 3,0 5,8 35 2,0 5,0 Sonstiger Einzelhandel 9,0 82 7,4 9,1 62 5,6 13,0 Nichtlebensmittel insgesamt 39, ,2 40, ,9 42,1 Einzelhandel insgesamt 58, ,9 60, ,3 73,2 1 inkl. Streuumsätze * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte gerundet Umsatzrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um ca. 1,2 Mio. bzw. ca. 1,6 % 80

82 Entwicklungsspielräume des Hildburghausener Einzelhandels bis 2020 Warengruppen Daten Umsatz 2012 Umsatz 2020 Entwicklungsspielraum in m² VK Umsatzdifferenz Produktivität in /m² VK Nahrungs- und Genussmittel 32,3 31,1-1, Gesundheit, Körperpflege 7,9 8,3 0, Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf 1,3 1, Bücher, PBS*, Spielwaren 2,4 2,3-0, Bekleidung, Schuhe, Sport 8,0 7,8-0, Elektrowaren 4,3 4,4 0, Hausrat, Einrichtung, Möbel 5,1 5,0-0, Sonstiger Einzelhandel 13,1 13,0-0, * PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-werte gerundet 81

83 Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung Die Kalkulation der Umsatzleistung des Hildburghausener Einzelhandels 2012 erfolgte methodisch auf Basis des Marktanteilkonzeptes. Die Ergebnisse wurden in einem mehrstufigen Verfahren auf ihre Plausibilität geprüft (Flächenproduktivitäten, Umsatzangaben der Firmen GfK und MB Research). Ein hoher Marktanteil wird im Nahrungs- und Genussmittelbereich erzielt. Dies hängt mit dem Vorhandensein aller üblichen Betriebstypen zusammen 1. Deutlich niedriger fallen die Marktanteile im Nichtlebensmittelbereich aus. Hier fehlen mehrere Betriebstypen (u. a. Kaufhaus, Textilkaufhaus). Allein in der Warengruppe Sonstiger Einzelhandel wird mit 82 % ein recht hoher Marktanteil erzielt, der im Zusammenhang mit dem Hagebaumarkt steht. Insgesamt wird das Angebot stark vom Fachhandel und von Fachmärkten geprägt. Die Einzelhandelszentralität ist mit einem Wert von 131 als angemessen einzustufen und verdeutlicht die von Hildburghausen wahrgenommene Versorgungsfunktion für das Umland. Wichtigster Zentralitätsfaktor ist der Nahrungsund Genussmittelsektor. In abgeschwächter Form gilt dies auch für den Sonstigen Einzelhandel (Hagebaumarkt) und den Sortimentsbereich Bekleidung / Schuhe / Sport (AWG, Meyer s Markenschuhe). Die Überprüfung der Leistungsfähigkeit des Hildburghausener Einzelhandels anhand von Verkaufsflächenproduktivitäten zeigt ein heterogenes Bild. Niedrige Flächenproduktivitäten sind in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Bekleidung / Schuhe / Sport, Elektrowaren, Hausrat / Einrichtung / Möbel sowie beim Sonstigen Einzelhandel festzuhalten. Hier ist in einigen Geschäften die Grenze der Rentabilität bereits erreicht. Bei einer weitergehenden Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage sind Betriebsschließungen möglich. Zum Teil stehen die niedrigen Flächenproduktivitäten im Zusammenhang mit einem lückenhaften oder zu einseitig ausgerichteten Angebotsspektrum (Betriebstypen, Marken, Preissegmente). Die Umsatzverteilung entspricht in ihrer Struktur der Verkaufsflächenverteilung zwischen der Einkaufsinnenstadt und der Reststadt. Allerdings sind die etwas höheren Umsatzanteile in der Einkaufsinnenstadt Beleg für eine erhöhte Produktivität der dort etablierten Geschäfte. 1 Zwar fehlt in Hildburghausen der Betriebstyp des SB-Warenhauses, die Lücke wird jedoch weitestgehend durch den von der Fa. Kaufland betriebenen Großen Supermarkt kompensiert. 82

84 Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung Die Prognose des Umsatzes bis zum Jahr 2020 basiert auf der Annahme stabiler Marktanteile im Stadtgebiet und im überörtlichen Einzugsgebiet. Die rückläufige Einwohnerzahl und Kaufkraft im überörtlichen Einzugsgebiet führt dabei zu einer leicht niedrigeren Umsatzleistung im weiteren Zeitablauf. In Hildburghausen wird die Umsatzleistung zwischen 2012 und 2020 um ca. 1,2 Mio. bzw. ca. 1,6 % zurückgehen. Im Abgleich der Umsatzleistungen 2012 / 2020 ergeben sich mit Ausnahme der Warengruppen Gesundheit / Körperpflege, Blumen / Pflanzen / zoolog. Bedarf und Elektrowaren durchweg negative Werte. Insgesamt bestehen damit für den Hildburghausener Einzelhandel keine nennenswerten quantitativen Entwicklungsspielräume. Im Nahrungs- und Genussmittelsektor liegt der Umsatzrückgang bei ca. 1,2 Mio., sodass Geschäftsaufgaben möglich sind. 83

85 Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den Einzelhandelsstandort Hildburghausen Stark rückläufige Einwohnerzahl zwischen 2002 und 2012 im Stadtgebiet / Einwohnerzunahme zwischen 2012 und 2030 prognostiziert (?) Anteil älterer Personen ab 65 Jahren entspricht aktuell und in der Prognose 2020 weitgehend bundesdeutschen Durchschnittswerten Einwohnerzahl im Einzugsgebiet (ca ) schränkt Möglichkeiten zur Ansiedlung (innerstädtischer) Kundenmagneten stark ein (kein Kaufhaus, kein Textilkaufhaus, kein großer Elektrofachmarkt) Einwohner im Einzugsgebiet gehen bis 2020 um ca. 5 % zurück / Kaufkraftverlust liegt bei ca. 2 % Verkaufsflächenausstattung von Hildburghausen liegt ca. 79 %-Punkte über dem Vergleichswert der GMA-Kennziffernstudie (Vergleichsbasis 66 Städte der gleichen Ortsgrößenklasse) / Schließungen von Betrieben im Grenzertragsbereich sind nicht auszuschließen / aufgrund der Nachfolgeproblematik ist ein Rückgang der Zahl von Fachgeschäften zu erwarten, die im Nahrungs- und Genussmittelsektor und Nichtlebensmittelsegment jeweils mit Abstand die häufigsten Vertriebsformen darstellen Unausgewogene Einzelhandelsstruktur mit einer Verkaufsflächendominanz von Großbetrieben (67 % VK-Anteil) / unterdurchschnittliche Bedeutung der Einkaufsinnenstadt, auch bedingt durch schwache Kundenmagnetbetriebe (NKD, kik, Ihr Platz) Verkaufsflächenanteil der Einkaufsinnenstadt liegt mit 14 % unterdurchschnittlich, dennoch werden in einzelnen innenstadtrelevanten Warengruppen (z. B. Bekleidung / Schuhe / Sport und Bücher, Schreib- und Spielwaren Verkaufsflächenenteile von über 50 % erreicht. Mit dem geplanten Einkaufszentrum am Johann-Sebastian-Bach-Platz (Schlossplatz-Center) wird in begrenztem Umfang eine Erhöhung der Kundenfrequenz in der Einkaufsinnenstadt erreicht. 84

86 Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den Einzelhandelsstandort Hildburghausen Rückläufiger Umsatz zwischen 2012 und 2020 in den meisten Branchen, die Amplitude des Verlustes ist jedoch nicht groß, sodass nicht unbedingt mit vielen Geschäftsaufgaben zu rechnen ist. Diese Einschätzung hängt jedoch wesentlich mit der prognostizierten positiven Bevölkerungsentwicklung im Stadtgebiet zusammen. Die Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes ist zur strategischen Steuerung des Einzelhandels sinnvoll. In einem solchen Gutachten sollte der thematische Schwerpunkt auf qualitative und absatzpolitische Maßnahmen zur Attraktivierung des Einkaufsortes gelegt werden. Ansiedlungsvorhaben außerhalb der Einkaufsinnenstadt sollten auf ihre möglichen Auswirkungen geprüft werden. 85

87 Einzelhandelsmonitoring Südwestthüringen - Meiningen - Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München 86

88 Einwohnerentwicklung in Meiningen Einwohnerprognose Einwohner Bevölkerungsentwicklung : EW bzw. -7,0 % Prognose : EW bzw. -12,5 % Jahr Quelle: Gebietsstand: ; Zeitraum : Thüringer Landesamt für Statistik, Stand jeweils 30.06; Prognosewerte: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); Ermittlung des Bevölkungsprognosewertes für Herpf auf Basis des Landkreiswertes GMA-Darstellung

89 Demographischer Wandel in Meiningen im Vergleich Meiningen Deutschland Anteil in % 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 24,6 28,8 61,6 54,6 13,8 16, Jahr Anteil in % 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 20,6 23,3 61,2 59,6 18,2 17, Jahr bis 19 Jahre 20 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter bis 19 Jahre 20 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung 2013 Quelle: Statistisches Bundesamt; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv), Variante 1-W1; GMA-Darstellung

90 Fazit: Demographische Rahmendaten Die Bevölkerungsentwicklung Meiningens (inkl. Herpf) war in den vergangenen Jahren von einem kontinuierlichen Rückgang gekennzeichnet. Insgesamt hat die Stadt zwischen 2002 und Einwohner verloren, was einem jährlichen Rückgang um ca. 161 Personen bzw. ca. 0,7 % entspricht. Unter Zugrundelegung der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv) des Thüringer Landesamtes für Statistik wird sich dieser Trend weiter fortsetzen. Demnach werden in Meiningen im Jahr 2030 noch Personen leben. Dies entspricht, im Vergleich zum Jahr 2012, einer Abnahme um ca Einwohner bzw. ca. 12,5 %. Die Prognosen des Statistischen Bundesamtes zur Veränderung der Altersstruktur in Deutschland gehen im Jahr 2020 von einem Anteil der Senioren (65 Jahre und älter) an der Gesamtbevölkerung von 23,3 % aus. In der aktuellen Betrachtung wird dieser Wert bereits heute um mehr als einen %-Punkt überschritten. Bis zum Jahr 2020 wird sich der Alterungsprozess weiter fortsetzen, wobei der Anteil der Senioren dann 5,5 %-Punkte über dem Bundesdurchschnitt liegen wird. Gleichzeitig ist der Anteil junger Menschen bis 19 Jahre in Meiningen sowohl heute als auch 2020 geringer als im bundesdeutschen Durchschnitt. Die dargestellten demographischen Prozesse (rückläufige Bevölkerungsentwicklung, wachsender Anteil an Senioren) bleiben nicht ohne Folgen für den Einzelhandelsstandort Meiningen (Stichwort: sinkendes Kaufkraftvolumen, seniorengerechter Einzelhandel). 89

91 Einzelhandel und Ladenhandwerk in Meiningen Warengruppen Daten Betriebe 1 Verkaufsfläche in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS*, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Nichtlebensmittel insg. Einzelhandel insg Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebung 2012, ca.-werte gerundet VK-Durchschnitt je Betrieb von ca. 223 m² / Vergleichswert Deutschland ca. 240 m² 90

92 Einzelhandelsbestand in Meiningen nach Betriebsgrößen 60% 50% 46% 48% Anteil 40% 30% 33% 34% 20% 13% 17% 10% 5% 4% 0% unter 50 m² m² m² 800 m² und größer Verkaufsflächen-Größenklassen Anteil Betriebe Anteil Verkaufsfläche Quelle: GMA-Erhebungen

93 Einzelhandelsbestand in Meiningen nach Betriebstypen Betriebe Verkaufsfläche Betriebstypen Anzahl in % in m² in % Nahrungs- und Genussmittel 1 Fachgeschäft Supermarkt / Großer Supermarkt Lebensmitteldiscounter SB-Warenhaus sonst. Betriebstypen (inkl. FM) Nahrungs- und Genussmittel insg Nichtlebensmittel Fachgeschäft Fachmarkt Kaufhaus / Textilkaufhaus sonst. Betriebstypen Nichtlebensmittel insg VK-Angabe inkl. Nonfood-Randsortimente Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-werte, gerundet 92

94 Fazit: Analyse des Einzelhandelsbestands Die Analyse des Einzelhandelsbestandes in Meiningen zeigt zunächst, dass alle Warengruppen im Stadtgebiet vertreten sind. Der höchste Verkaufsflächenanteil wird in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel erreicht. Dies macht den hohen Stellenwert der Nahversorgung in Meiningen deutlich. Der zweitgrößte Verkaufsflächenanteil entfällt auf die Warengruppe Sonstiger Einzelhandel und ist in erster Linie auf die flächenintensiven Bau- und Heimwerkermärkte (Praktiker, toom) zurückzuführen. Der Sortimentsbereich Bekleidung / Schuhe / Sport, dem im Hinblick auf die Attraktivität des Einzelhandelsstandortes eine wichtige Funktion zukommt, rangiert nur an dritter Stelle. In Ergänzung der absoluten Angaben zum Einzelhandelsbestand ermöglichen auf Einwohner bezogene Ausstattungskennziffern eine weiterführende Beurteilung der Meininger Einzelhandelsstruktur. Die im Stadtgebiet ermittelte Verkaufsfläche von ca m² entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von ca m² je EW. Im Vergleich zur GMA-Kennziffer für Städte mit Einwohnern (Vergleichsbasis: 52 Städte der gleichen Ortsgrößenklasse), die bei m² / EW liegt, ist der Wert als überdurchschnittlich einzustufen. Allerdings kommt darin auch die Versorgungsfunktion des Meininger Einzelhandels für das Umland zum Ausdruck. Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt bei 223 m² je Betrieb und bewegt sich damit nahezu auf bundesdeutschem Niveau (240 m²). Charakteristisch ist dennoch eine überwiegend kleinteilige Einzelhandelsstruktur. So verfügen rund 46 % der Meininger Geschäfte über Verkaufsflächen von weniger als 50 m². Sie repräsentieren allerdings nur einen geringen Verkaufsflächenanteil am Gesamtbestand von 5 %. Demgegenüber weisen 4 % der Betriebe Verkaufsflächen von 800 m² und mehr auf. Ihr Verkaufsflächenanteil liegt bei 48 %. Insgesamt sind in Meiningen 10 großflächige Betriebe ansässig. Mit Bezug auf die Betriebstypenstruktur ist festzuhalten, dass Meiningen über einen hohen Anteil an Fachgeschäften verfügt (71 %), welcher als Beleg für die Individualität des Einkaufsstandortes zu interpretieren ist. Allerdings befindet sich gerade dieser Betriebstyp bundesweit auf dem Rückzug (u. a. Nachfolgeproblematik). Innerhalb des Nahrungsund Genussmittelsektors fällt auf, dass in Meiningen kein SB-Warenhaus ( m² VK) vorhanden ist. Die Stadt weist jedoch ein ausgewogenes Verhältnis von Supermärkten und Lebensmitteldiscountern auf. Im Nichtlebensmittelsektor wird das Angebot von kleinteiligen Fachgeschäften dominiert. Ein hoher Verkaufsflächenanteil macht gleichzeitig die große Bedeutung von Fachmärkten transparent. Der Betriebstyp Kaufhaus / Textilkaufhaus ist in Meiningen nicht vorhanden. 93

95 Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe in Meiningen ( 400 m² VK) Jerusalemer Straße Deichmann Kobi Aldi kik AWG tegut Reno Leipziger Straße Heinrich-Heine-Str. toom toom Lidl Praktiker Vögele Möbel & Sonderposten expert Netto Dänisches Bettenlager Norma tegut Diska Kaiser Park Legende: Norma Penny Drogerie Müller kik dm Takko NKD tegut Aldi CAP Meininger Gartenland Einkaufsinnenstadt 1 Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels (ohne Getränkemärkte) Betriebe des Nichtlebensmitteleinzelhandels 1 Abgrenzung gemäß Einzelhandelsgutachten 2009 (mit Zantrenkonzept) der Stadt Meiningen tegut Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung

96 Einkaufsinnenstadt Meiningen Georgstraße Blick Richtung Norden Kundenmagnet Müller in der Georgstraße Legende: Einkaufsinnenstadt Hauptgeschäftslage 1 Abgrenzung gemäß Einzelhandelsgutachten 2009 (mit Zentrenkonzept) der Stadt Meiningen Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung

97 Einzelhandel in Meiningen nach Standortlagen Standortlagen Einkaufsinnenstadt restliches Stadtgebiet Meiningen insgesamt Warengruppen Betriebe 1 VK in m² Betriebe 1 VK in m² Betriebe 1 VK in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS *, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Nichtlebensmittel insg Einzelhandel insg Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-werte gerundet geringer VK-Durchschnitt je Betrieb in der Einkaufsinnenstadt von ca. 99 m² VK-Anteil Einkaufsinnenstadt ca. 24 % 96

98 Verkaufsflächenanteile der Meininger Einkaufsinnenstadt nach Branchen Nahrungs- und Genussmittel 5% 95% Gesundheit, Körperpflege 44% 56% Blumen, zool. Bedarf 32% 68% Bücher, Schreib- / Spielwaren 82% 18% Bekleidung, Schuhe, Sport 52% 48% Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel 27% 30% 73% 70% Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf Optik / Uhren, Schmuck 100% 98% 2% Sonstige Sortimente 50% 50% Einzelhandel insg. 24% 76% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Anteil Verkaufsfläche innerstädtische Lagen übriges Stadtgebiet Quelle: GMA-Erhebungen

99 Fazit: Analyse der räumlichen Einzelhandelsstruktur Mit Bezug auf die räumliche Einzelhandelsstruktur ist festzuhalten, dass das Gros der Einzelhandelsbetriebe im nördlichen Stadtgebiet von Meiningen etabliert ist. In der Einkaufsinnenstadt sind ausschließlich Kundenmagnetbetriebe aus dem Nichtlebensmittelsektor ansässig (dm, Drogerie Müller, Takko, NKD). Zwar verfügt die Einkaufsinnenstadt über einen Lebensmittelmarkt (nah & gut), dieser kann jedoch aufgrund seiner geringen Größe (< 300 m² VK) keine wesentlichen Kundenmagnetfunktionen ausüben. Einzelhandelsschwerpunkte außerhalb der Einkaufsinnenstadt sind die Fachmarktagglomerationen an der Heinrich- Heine-Straße (u. a. Vögele, Dänisches Bettenlager, Praktiker) und an der Leipziger Straße (u. a. Lidl, toom, expert). Für die überörtliche Anziehungskraft des Einzelhandelsstandortes (Stichwort: Zentralität) kommt diesen Standortlagen eine große Bedeutung zu. Durch eine günstige Verteilung von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten ist die Nahversorgung in weiten Teilen des Stadtgebietes gesichert. Ein hoher Stellenwert kommt in diesem Zusammenhang auch dem multifunktionalen Nahversorgungszentrum Kaiser Park zu. Die innerstädtische Hauptgeschäftslage erstreckt sich entlang der Georgstraße, dem Markt sowie der nördlichen Anton-Ulrich-Straße und bezieht auch Teile der Ludwig-Chronegk-Straße und der Luisenstraße mit ein. Die wesentlichen Kundenmagnetbetriebe (dm, Takko, Drogerie Müller) sind im nördlichen Abschnitt der Georgstraße situiert. Der Einzelhandel in der Einkaufsinnenstadt nimmt mit 138 Betrieben (55 % des Gesamtbestandes) eine wichtige Versorgungsfunktion innerhalb des Stadtgebietes wahr. Dies wird auch durch den im ostdeutschen Vergleich beachtlichen Verkaufsflächenanteil von ca. 24 % (ca m²) dokumentiert. Die innerstädtische Einzelhandelsstruktur ist allerdings durch einen hohen Anteil kleinteiliger Betriebe gekennzeichnet. Die Durchschnittsgröße der Betriebe liegt hier nur bei 99 m², während im übrigen Stadtgebiet ein Wert von 373 m² erreicht wird. Speziell die Sortimentsbereiche Bücher / Schreib- / Spielwaren, Bekleidung / Schuhe / Sport und Optik / Uhren / Schmuck bestimmen die Attraktivität der Einkaufsinnenstadt. In diesen Branchen weist Meiningen durchweg Verkaufsflächenanteile über 50 % auf. 98

100 Einzugsgebiet des Meininger Einzelhandels Suhl Meiningen Legende: Zone I (Meiningen) Zone II Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung

101 Einwohner im Einzugsgebiet des Meininger Einzelhandels Zonen des Einzugsgebietes Einwohner Anteil in % Zone I Meiningen Zone II Teile der Landkreise Schmalkalden-Meiningen und Hildburghausen Zonen I II insgesamt Quelle: Statistisches Thüringer Landesamt für Statistik; Stand ; ca.-werte gerundet 100

102 Kaufkraft im Einzugsgebiet des Meininger Einzelhandels Warengruppen Zonen Zone I Kaufkraft Zone II Zonen I - II Nahrungs- und Genussmittel 34,9 48,9 83,8 Gesundheit, Körperpflege 12,5 17,4 29,9 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 2,3 3,2 5,5 Bücher, PBS*, Spielwaren 5,1 7,1 12,2 Bekleidung, Schuhe, Sport 13,3 18,6 31,9 Elektrowaren 9,6 13,4 23,0 Hausrat, Einrichtung, Möbel 10,1 14,1 24,2 Sonstiger Einzelhandel 15,6 22,0 37,6 Nichtlebensmittel insg. 68,5 95,8 164,3 Einzelhandel insg. 103,4 144,7 248,1 *PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-werte gerundet Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesgebiet (= 100,0) Zone I: 90,0 (Meiningen) Zone II: 76,1 (Grabfeld) 93,4 (Sülzfeld) 101

103 Einwohner im Einzugsgebiet des Meininger Einzelhandels bis 2020 Zonen des Einzugsgebietes Zone I Meiningen Einwohner Zone II Zonen I II Teile der Landkreise Schmalkalden- Meiningen und Hildburghausen insgesamt Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Berechnungen 2013; ca.-werte grundet. Bevölkerungsrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um Personen bzw. ca. 8,1 % 102

104 Kaufkraft im Einzugsgebiet des Meininger Einzelhandels 2020 Warengruppen Zonen Zone I Kaufkraft Zone II Zonen I - II Nahrungs- und Genussmittel 33,1 44,9 78,0 Gesundheit, Körperpflege 12,8 17,4 30,2 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 2,3 3,1 5,4 Bücher, PBS*, Spielwaren 4,9 6,6 11,5 Bekleidung, Schuhe, Sport 12,7 17,2 29,9 Elektrowaren 9,3 12,7 22,0 Hausrat, Einrichtung, Möbel 9,6 13,1 22,7 Sonstiger Einzelhandel 15,1 20,5 35,6 Nichtlebensmittel insg. 66,7 90,6 157,3 Einzelhandel insg. 99,8 135,5 235,3 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-werte gerundet Kaufkraftrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um ca. 12,8 Mio. bzw. ca. 5,2 % 103

105 Umsatz des Meininger Einzelhandels 2012 Warengruppen Zonen / Daten Kaufkraft Zone I Marktanteil in % Umsatz Kaufkraft Zone II 1 Marktanteil in % Umsatz Umsatz insg. Nahrungs- und Genussmittel 34, ,8 48, ,9 59,7 Gesundheit, Körperpflege 12,5 72 9,0 17,4 35 6,1 15,1 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 2,3 55 1,3 3,2 15 0,5 1,8 Bücher, PBS*, Spielwaren 5,1 67 3,4 7,1 25 1,8 5,2 Bekleidung, Schuhe, Sport 13,3 69 9,2 18,6 42 7,8 17,0 Elektrowaren 9,6 67 6,4 13,4 37 5,0 11,4 Hausrat, Einrichtung, Möbel 10,1 45 4,5 14,1 25 3,5 8,0 Sonstiger Einzelhandel 15, ,8 22,0 38 8,4 20,2 Nichtlebensmittel insgesamt 68, ,6 95, ,1 78,7 Einzelhandel insgesamt 103, ,4 144, ,0 138,4 1 inkl. Streuumsätze * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte gerundet Einzelhandelszentralität:

106 Verkaufsflächenproduktivitäten des Meininger Einzelhandels Nahrungs- und Genussmittel /m² i. O. Gesundheit und Körperpflege /m² i. O. Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf /m² i. O. Bücher, PBS*, Spielwaren /m² i. O. Bekleidung, Schuhe, Sport /m² niedrig (Fachmärkte) Elektrowaren /m² niedrig Hausrat, Einrichtung, Möbel /m² i. O. Sonstiger Einzelhandel /m² i. O. * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren i. O. = in Ordnung / durchschnittlich Quelle: GMA 2013; ca.-werte gerundet 105

107 Umsatzanteil der Meininger Einkaufsinnenstadt am Gesamtumsatz Branche Umsatz in Meiningen insg. Umsatz in der Einkaufsinnenstadt Umsatzanteil Einkaufsinnenstadt in % Nahrungs- und Genussmittel 59,7 6,6 11 Gesundheit, Körperpflege 15,1 7,4 49 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1,8 0,7 39 Bücher, PBS*, Spielwaren 5,2 4,8 92 Bekleidung, Schuhe, Sport 17,0 10,5 62 Elektrowaren 11,4 3,6 32 Hausrat, Einrichtung, Möbel 8,0 3,2 40 Sonstiger Einzelhandel 20,2 3,6 18 *Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte, gerundet 106

108 Umsatz des Meininger Einzelhandels 2020 Warengruppen Zonen / Daten Kaufkraft Zone I Marktanteil in % Umsatz Kaufkraft Zone II 1 Marktanteil in % Umsatz Umsatz insg. Nahrungs- und Genussmittel 33, ,1 44, ,6 55,7 Gesundheit, Körperpflege 12,8 72 9,2 17,4 35 6,1 15,3 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 2,3 55 1,3 3,1 15 0,5 1,8 Bücher, PBS*, Spielwaren 4,9 67 3,3 6,6 25 1,7 5,0 Bekleidung, Schuhe, Sport 12,7 69 8,8 17,2 42 7,2 16,0 Elektrowaren 9,3 67 6,2 12,7 37 4,7 10,9 Hausrat, Einrichtung, Möbel 9,6 45 4,3 13,1 25 3,3 7,6 Sonstiger Einzelhandel 15, ,5 20,5 38 7,7 19,2 Nichtlebensmittel insgesamt 66, ,6 90, ,2 75,8 Einzelhandel insgesamt 99, ,7 135, ,8 131,5 1 inkl. Streuumsätze * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte gerundet Umsatzrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um ca. 6,9 Mio. bzw. ca. 5,0 % 107

109 Entwicklungsspielräume des Meininger Einzelhandels bis 2020 Warengruppen Daten Umsatz 2012 Umsatz 2020 Entwicklungsspielraum in m² VK Umsatzdifferenz Produktivität in /m² VK Nahrungs- und Genussmittel 59,7 55,7-4, Gesundheit, Körperpflege 15,1 15,3 0, Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf 1,8 1, Bücher, PBS*, Spielwaren 5,2 5,0-0, Bekleidung, Schuhe, Sport 17,0 16,0-1, Elektrowaren 11,4 10,9-0, Hausrat, Einrichtung, Möbel 8,0 7,6-0, Sonstiger Einzelhandel 20,2 19,2-1, * PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-werte gerundet 108

110 Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung Die Kalkulation der Umsatzleistung des Meininger Einzelhandels 2012 erfolgte methodisch auf Basis des Marktanteilkonzeptes. Die Ergebnisse wurden in einem mehrstufigen Verfahren auf ihre Plausibilität geprüft (Flächenproduktivitäten, Umsatzangaben der Firmen GfK und MB Research). Ein hoher Marktanteil wird im Nahrungs- und Genussmittelbereich erzielt. Dies hängt mit dem Vorhandensein aller üblichen Betriebstypen zusammen 1. Niedriger fallen die Marktanteile im Nichtlebensmittelbereich aus. Adäquate Marktanteile werden hier nur in den Warengruppen Sonstiger Einzelhandel, Bekleidung / Schuhe / Sport, Elektrowaren und Bücher / PBS 2 / Spielwaren erzielt. Die Einzelhandelszentralität ist mit einem Wert von 134 für ein Mittelzentrum als durchschnittlich einzustufen. Der Wert ist beeinflusst durch die Nähe zum Einzelhandelsstandort Suhl / Zella-Mehlis, welcher über die Autobahn in kurzer Zeit zu erreichen ist. Wichtigster Zentralitätsfaktor ist der Nahrungs- und Genussmittelsektor. In deutlich abgeschwächter Form gilt dies für die Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport (AWG, Vögele), Elektro (expert) und Sonstiger Einzelhandel (Praktiker, toom). Die Überprüfung der Leistungsfähigkeit des Meininger Einzelhandels anhand von Verkaufsflächenproduktivitäten zeigt ein heterogenes Bild. Niedrige Flächenproduktivitäten sind in den Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport sowie Elektrowaren festzuhalten. Hier ist in einigen Geschäften die Grenze der Rentabilität bereits erreicht. Bei einer weitergehenden Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage sind Betriebsschließungen möglich. Zum Teil stehen die niedrigen Flächenproduktivitäten aber auch im Zusammenhang mit einem lückenhaften oder zu einseitig ausgerichteten Angebotsspektrum (Betriebstypen, Marken, Preissegmente). Die Umsatzverteilung entspricht in ihrer Struktur der Verkaufsflächenverteilung zwischen der Einkaufsinnenstadt und der Reststadt. Allerdings sind die etwas höheren Umsatzanteile in der Einkaufsinnenstadt Beleg für eine erhöhte Produktivität der dort etablierten Geschäfte. 1 Zwar fehlt in Meiningen der Betriebstyp des SB-Warenhauses, die Lücke wird jedoch durch den von der Fa. toom betriebenen Großen Supermarkt kompensiert. 2 PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren 109

111 Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung Die Prognose des Umsatzes bis zum Jahr 2020 basiert auf der Annahme stabiler Marktanteile im Stadtgebiet und im überörtlichen Einzugsgebiet. Die rückläufige Einwohnerzahl und Kaufkraft führt dabei zu einer verringerten Umsatzleistung im weiteren Zeitablauf. In Meiningen wird die Umsatzleistung zwischen 2012 und 2020 um ca. 6,9 Mio. bzw. ca. 5,0 % absinken. Im Abgleich der Umsatzleistungen 2012 / 2020 ergeben sich nahezu durchgängig negative Werte, sodass für den Meininger Einzelhandel keine nennenswerten quantitativen Entwicklungsspielräume bestehen. In einigen Warengruppen ist der Umsatzrückgang so groß, dass mit hinlänglicher Sicherheit Geschäftsaufgaben die Folge sein werden. Diese Feststellung betrifft insbesondere den Nahrungs- und Genussmittelsektor (- 4,0 Mio. ) und die Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport und Sonstiger Einzelhandel (jeweils - 1,0 Mio. ). 110

112 Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den Einzelhandelsstandort Meiningen Stark rückläufige Einwohnerzahl zwischen 2002 und 2012 im Stadtgebiet / negative Bevölkerungsprognose Deutlich überhöhter Anteil älterer Personen ab 65 Jahren / Prognosewert 2020 in Deutschland ist bereits heute leicht überschritten. Der Einzelhandel aber auch der Städtebau und der ÖPNV müssen sich auf die besonderen Bedürfnisse von Senioren einstellen (Sortiment, Produktpräsentation, Barrierefreiheit, Service, Querungshilfen, Bordsteinabsenkungen, ÖPNV-Netz bzw. Vertaktung etc.) Einwohnerzahl im Einzugsgebiet (ca ) schränkt Möglichkeiten zur Ansiedlung (innerstädtischer) Kundenmagneten ein (kein Kaufhaus, kein Textilkaufhaus, kein großer Elektrofachmarkt) Einwohner im Einzugsgebiet gehen bis 2020 um knapp 8 % zurück / Kaufkraftverlust liegt bei ca. 5 % Verkaufsflächenausstattung von Meiningen liegt ca. 30 %-Punkte über dem Vergleichswert der GMA-Kennziffernstudie (Vergleichsbasis 52 Städte der gleichen Ortsgrößenklasse) Aufgrund der Nachfolgeproblematik ist ein Rückgang der Zahl von Fachgeschäften zu erwarten, die im Nahrungsund Genussmittelsektor und Nichtlebensmittelsegment jeweils mit Abstand die häufigsten Vertriebsformen darstellen Ausgewogene Einzelhandelsstruktur mit einer gleichmäßigen Verteilung auf Betriebsgrößenklassen / Verkaufsflächenanteil von Großbetrieben ist mit 48 % moderat / fast die Hälfte aller Betriebe weist eine Verkaufsfläche unter 50 m² auf (geringe Sortimentsbreite und -tiefe / Spezialisierung notwendig) Verkaufsflächenanteil der Einkaufsinnenstadt liegt mit 24 % in einem guten Bereich / in den innenstadtrelevanten Warengruppen (z. B. Bekleidung / Schuhe / Sport und Bücher, Schreib- / Spielwaren) werden jeweils Verkaufsflächenanteile über 50 % erreicht Wichtigster Kundenmagnet in der Innenstadt ist Drogerie Müller / insgesamt ist die Kundenmagnetfunktion des innerstädtischen Einzelhandels allerdings begrenzt 111

113 Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den Einzelhandelsstandort Meiningen Rückläufiger Umsatz des Einzelhandels zwischen 2012 und 2020 in den meisten Branchen / insbesondere in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel aber auch bei Bekleidung / Schuhe / Sport ist mit Geschäftsaufgaben zu rechnen / ein quantitativer Verkaufsflächenzusatzbedarf besteht nicht, allerdings sollten Chancen zur Qualifizierung des (innerstädtischen) Einzelhandels genutzt werden (z. B. Ansiedlung von Markenshops, als Ersatz für die rückläufige Zahl an Fachgeschäften) / der sich abzeichnende Konzentrationsprozess des Einzelhandels muss im Interesse des Erhalts der Einkaufsinnenstadt stadtplanerisch gesteuert werden Die Festlegungen des aktuellen Einzelhandelskonzeptes sollten konsequent bauplanungsrechtlich umgesetzt werden. Ansiedlungsvorhaben außerhalb der Einkaufsinnenstadt (Stichwort: Kaufland) sollten auf ihre möglichen Auswirkungen geprüft werden. 112

114 Einzelhandelsmonitoring Südwestthüringen - Neuhaus am Rennweg und Lauscha - Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München 113

115 Einwohnerentwicklung in Neuhaus am Rennweg Einwohnerprognose Einwohner Bevölkerungsentwicklung : EW bzw. -17,6 % Prognose : EW bzw. -15,3 % Quelle: Gebietsstand: ; Zeitraum : Thüringer Landesamt für Statistik, Stand jeweils 30.06; Prognosewerte: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); Ermittlung der Bevölkungsprognosewerte für Steinheid, Scheibe-Alsbach und Siegmundsburg auf Basis des Landkreiswertes. GMA-Darstellung 2013 Jahr 114

116 Einwohnerentwicklung in Lauscha Einwohnerprognose Einwohner Bevölkerungsentwicklung : -624 EW bzw. -14,6 % Prognose : EW bzw. -27,7 % Jahr Quelle: Zeitraum : Thüringer Landesamt für Statistik, Stand jeweils 30.06; Prognosewerte: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung

117 Demographischer Wandel in Neuhaus am Rennweg im Vergleich Neuhaus am Rennweg Deutschland 100% 100% Anteil in % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 25,9 31,6 62,8 55,4 11,3 13, Jahr Anteil in % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 20,6 23,3 61,2 59,6 18,2 17, Jahr bis 19 Jahre 20 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter bis 19 Jahre 20 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung 2013 Quelle: Statistisches Bundesamt; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv), Variante 1-W1; GMA-Darstellung

118 Demographischer Wandel in Lauscha im Vergleich Lauscha Deutschland Anteil in % 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 27,9 60,4 11,7 34,8 53,0 12, Jahr Anteil in % 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 20,6 23,3 61,2 59,6 18,2 17, Jahr bis 19 Jahre 20 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter bis 19 Jahre 20 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung 2013 Quelle: Statistisches Bundesamt; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv), Variante 1-W1; GMA-Darstellung

119 Fazit: Demographische Rahmendaten Die Bevölkerungsentwicklung in Neuhaus am Rennweg (inkl. eingemeindeter Ortsteile) und Lauscha war in den vergangenen Jahren von einem kontinuierlichen Rückgang gekennzeichnet. Insgesamt hat Neuhaus zwischen 2002 und Einwohner verloren, was einem jährlichen Rückgang um ca. 155 Personen bzw. ca. 1,8 % entspricht. In Lauscha lag der Bevölkerungsverlust im selben Zeitraum bei 624 Einwohnern (62 Personen bzw. ca. 1,5 % pro Jahr). Unter Zugrundelegung der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv) des Thüringer Landesamtes für Statistik wird sich dieser Trend weiter fortsetzen. Demnach werden in Neuhaus am Rennweg im Jahr 2030 nur noch Personen leben. Dies entspricht, im Vergleich zum Jahr 2012, einer Abnahme um ca Einwohner bzw. ca. 15,3 %. In Lauscha werden für das Jahr 2030 noch Einwohner prognostiziert und damit ca Personen (ca. 27,7 %) weniger als im Jahr Die Prognosen des Statistischen Bundesamtes zur Veränderung der Altersstruktur in Deutschland gehen im Jahr 2020 von einem Anteil der Senioren (65 Jahre und älter) an der Gesamtbevölkerung von 23,3 % aus. In der aktuellen Betrachtung von Neuhaus am Rennweg 1 und Lauscha wird dieser Wert bereits heute um ca. 2,6 bzw. ca. 4,6 %-Punkte überschritten. Bis zum Jahr 2020 wird sich der Alterungsprozess weiter fortsetzen, wobei der Anteil der Senioren dann rund 8,3 bzw. ca. 11,5 %-Punkte über dem Bundesdurchschnitt liegen wird. Gleichzeitig ist der Anteil junger Menschen bis 19 Jahre in beiden Städten sowohl heute als auch 2020 deutlich niedriger ausgeprägt als im bundesdeutschen Durchschnitt. Neuhaus am Rennweg und Lauscha weisen damit eine der ältesten Bevölkerungsstrukturen innerhalb der Planungsregion Südwestthüringen auf. Die dargestellten demographischen Prozesse (rückläufige Bevölkerungsentwicklung, wachsender Anteil an Senioren) bleiben nicht ohne Folgen für die beiden Einzelhandelsstandorte (Stichwort: sinkendes Kaufkraftvolumen, seniorengerechter Einzelhandel). 1 Aufgrund der vorhandenen Datenlage konnte nur Neuhaus am Rennweg ohne die eingemeindeten Ortsteile berücksichtigt werden. 118

120 Einzelhandel und Ladenhandwerk in Neuhaus am Rennweg und Lauscha Standorte Neuhaus am Rennweg Lauscha insgesamt Warengruppen Betriebe 1 VK in m² Betriebe 1 VK in m² Betriebe 1 VK in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS *, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Nichtlebensmittel insg Einzelhandel insg Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-werte gerundet VK-Durchschnitt je Betrieb von ca. 156 m² / Vergleichswert Deutschland ca. 240 m² 119

121 Einzelhandelsbestand in Neuhaus am Rennweg und Lauscha nach Betriebsgrößen 60% 55% 50% 40% 35% 40% Anteil 30% 28% 20% 10% 9% 16% 13% 4% 0% unter 50 m² m² m² 800 m² und größer Verkaufsflächen-Größenklassen Anteil Betriebe Anteil Verkaufsfläche Quelle: GMA-Erhebungen

122 Einzelhandelsbestand in Neuhaus am Rennweg und Lauscha nach Betriebstypen Betriebe Verkaufsfläche Betriebstypen Anzahl in % in m² in % Nahrungs- und Genussmittel 1 Fachgeschäft Supermarkt / Großer Supermarkt Lebensmitteldiscounter SB-Warenhaus sonst. Betriebstypen (inkl. FM) Nahrungs- und Genussmittel insg Nichtlebensmittel Fachgeschäft Fachmarkt Kaufhaus / Textilkaufhaus sonst. Betriebstypen Nichtlebensmittel insg VK-Angabe inkl. Nonfood-Randsortimente Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-werte, gerundet 121

123 Fazit: Analyse des Einzelhandelsbestands Die Analyse des Einzelhandelsbestandes zeigt, dass in Neuhaus am Rennweg alle Warengruppen vertreten sind, während in Lauscha der Sortimentsbereich Bücher / PBS 1 / Spielwaren fehlt. Der Einzelhandelsschwerpunkt ist in Neuhaus verortet, wobei der höchste Verkaufsflächenanteil im gemeinsamen Mittelzentrum in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel erreicht wird. Dies macht den hohen Stellenwert, den die Nahversorgung in beiden Städten einnimmt, deutlich. Der zweitgrößte Verkaufsflächenanteil entfällt auf die Warengruppe Hausrat / Einrichtung / Möbel, der im Zusammenhang mit mehreren Glasmanufakturen und Christbaumschmuckherstellern steht. Erst an dritter Stelle rangiert der Sortimentsbereich Bekleidung / Schuhe / Sport. In Ergänzung der absoluten Angaben zum Einzelhandelsbestand ermöglichen auf Einwohner bezogene Ausstattungskennziffern eine weiterführende Beurteilung der Einzelhandelsstruktur von Neuhaus am Rennweg und Lauscha. Die ermittelte Verkaufsfläche von m² entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von ca m² je EW. Im Vergleich zur GMA-Kennziffer für Städte mit Einwohnern (Vergleichsbasis: 66 Städte der gleichen Ortsgrößenklasse), der bei m² / EW liegt, ist der Wert als überdurchschnittlich einzustufen. Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt bei 156 m² je Betrieb und bewegt sich damit unterhalb des Bundesdurchschnitts (240 m²). Charakteristisch ist eine kleinteilige Einzelhandelsstruktur. So verfügen mehr als die Hälfte der Betriebe (55 %) über Verkaufsflächen von weniger als 50 m². Sie repräsentieren nur einen geringen Verkaufsflächenanteil am Gesamtbestand von 9 %. Demgegenüber weisen 4 % der Betriebe Verkaufsflächen von 800 m² und mehr auf. Ihr Verkaufsflächenanteil liegt bei 40 %. Insgesamt sind in Neuhaus am Rennweg und Lauscha 6 großflächige Betriebe ansässig. Mit Bezug auf die Betriebstypenstruktur ist festzuhalten, dass beide Städte über einen hohen Anteil an Fachgeschäften verfügen (77 %), welcher als Beleg der Individualität der Einkaufsstandorte zu interpretieren ist. Allerdings befindet sich gerade dieser Betriebstyp bundesweit auf dem Rückzug (u. a. Nachfolgeproblematik). Insgesamt weisen beide Städte zusammengenommen ein ausgewogenes Verhältnis von Supermärkten und Lebensmitteldiscountern auf, wobei alle Supermärkte auf Neuhäuser Gemarkung etabliert sind und Lauscha lediglich über einen Lebensmitteldiscounter verfügt. Im Nichtlebensmittelsektor wird das Angebot von kleinteiligen Fachgeschäften dominiert. 1 PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren 122

124 Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe in Neuhaus am Rennweg ( 300 m² VK) Ortsteil Steinheid tegut Norma Legende: potenzielle Einkaufsinnenstadt Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels (ohne Getränkemärkte) Betriebe des Nichtlebensmitteleinzelhandels Knopf Schuh- und Modewelt Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung 2013 Robert-Koch-Straße Rossmann kik Rewe NKD Takko Lidl Ski & Bike Marr Möbelhaus Müller Sonneberger Straße Aldi toom Minipreis 123

125 Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe in Lauscha ( 300 m² VK) Farbglashütte Fabrikverkauf Studio Glashütte Legende: Der Weihnachtsladen Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels (ohne Getränkemärkte) Betriebe des Nichtlebensmitteleinzelhandels Penny Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung

126 Potenzielle Einkaufsinnenstadt Neuhaus am Rennweg Knopf Schuhund Modewelt Ski & Bike Marr Legende: potenzielle Einkaufsinnenstadt Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung

127 Fazit: Analyse der räumlichen Einzelhandelsstruktur Mit Bezug auf die räumliche Einzelhandelsstruktur ist festzuhalten, dass in Neuhaus am Rennweg das Gros der Einzelhandelsbetriebe im nordwestlichen Stadtgebiet, im Bereich der Robert-Koch-Straße etabliert ist. Ein weiterer Schwerpunkt befindet sich im Süden an der Sonneberger Straße. In der potenziellen Einkaufsinnenstadt ist dagegen kein verdichteter Einzelhandelsbesatz vorhanden. In Lauscha ist die Mehrheit der Einzelhandelsbetriebe im östlichen und südlichen Stadtgebiet entlang der Straße des Friedens und der Bahnhofstraße etabliert. Eine Einkaufsinnenstadt existiert nicht. Für die überörtliche Anziehungskraft (Stichwort: Zentralität) von Neuhaus am Rennweg kommt den Betrieben Rewe, Rossmann, Knopf Schuh- und Modewelt sowie toom eine große Bedeutung zu. Die genannten Betriebe liegen mit Ausnahme der Fa. Knopf jedoch außerhalb des Innenstadtbereichs. In Lauscha sind in diesem Kontext ausschließlich die Betriebe aus dem Glasbläser- und Weihnachtsschmucksegment (v. a. Farbglashütte, Studio Glashütte, Weihnachtsladen) zu nennen. Allerdings führen diese ein spezialisiertes bzw. saisonales Angebot, das sich überwiegend an Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes bzw. an Touristen richtet. Mit Bezug auf die Nahversorgung ist darauf hinzuweisen, dass mit Ausnahme der Einzelhandelsagglomeration an der Robert-Koch-Straße (Neuhaus am Rennweg), Lebensmittelmärkte überwiegend am Stadtrand etabliert sind (Lidl, Minipreis, Penny). Eine Nahversorgungsfunktion übernimmt jedoch die im Bevölkerungsschwerpunkt gelegene Einzelhandelsagglomeration an der Robert-Koch-Straße, wo neben Einzelhandelsbetrieben aus dem kurzfristigen Bedarfsbereich z. T. auch Anbieter aus dem mittelfristigen Bedarfsbereich etabliert sind. 126

128 Gemeinsames Einzugsgebiet der Städte Neuhaus am Rennweg und Lauscha Neuhaus am Rennweg Lauscha Legende: Zone I (Neuhaus / Lauscha) Zone II Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung

129 Einwohner im gemeinsamen Einzugsgebiet der Städte Neuhaus am Rennweg und Lauscha Zonen des Einzugsgebietes Einwohner Anteil in % Zone I Neuhaus am Rennweg, Lauscha Zone II Teile der Landkreise Sonneberg und Saalfeld- Rudolstadt Zonen I II insgesamt Quelle: Statistisches Thüringer Landesamt für Statistik; Stand ; ca.-werte gerundet 128

130 Kaufkraft im gemeinsamen Einzugsgebiet der Städte Neuhaus am Rennweg und Lauscha Warengruppen Zonen Zone I Kaufkraft Zone II Zonen I - II Nahrungs- und Genussmittel 17,2 14,7 31,9 Gesundheit, Körperpflege 6,1 5,2 11,3 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1,1 0,9 2,0 Bücher, PBS*, Spielwaren 2,5 2,1 4,6 Bekleidung, Schuhe, Sport 6,5 5,6 12,1 Elektrowaren 4,7 4,0 8,7 Hausrat, Einrichtung, Möbel 5,0 4,2 9,2 Sonstiger Einzelhandel 7,7 6,6 14,3 Nichtlebensmittel insg. 33,6 28,6 62,2 Einzelhandel insg. 50,8 43,3 94,1 *PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-werte gerundet Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesgebiet (= 100,0) Zone I: 86,1 (Lauscha) 88,3 (Neuhaus) Zone II: 79,1 (Katzhütte) 90,2 (Piesau) 129

131 Einwohner im gemeinsamen Einzugsgebiet der Städte Neuhaus am Rennweg und Lauscha bis 2020 Zonen des Einzugsgebietes Zone I Neuhaus am Rennweg, Lauscha Einwohner Zone II Zonen I II Teile der Landkreise Sonneberg und Saalfeld-Rudolstadt insgesamt Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Berechnungen 2013; ca.-werte grundet. Bevölkerungsrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um Personen bzw. ca. 11,6 % 130

132 Kaufkraft im gemeinsamen Einzugsgebiet der Städte Neuhaus am Rennweg und Lauscha 2020 Warengruppen Zonen Zone I Kaufkraft Zone II Zonen I - II Nahrungs- und Genussmittel 15,7 12,9 28,6 Gesundheit, Körperpflege 6,1 5,0 11,1 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1,1 0,9 2,0 Bücher, PBS*, Spielwaren 2,3 1,9 4,2 Bekleidung, Schuhe, Sport 6,0 4,9 10,9 Elektrowaren 4,4 3,6 8,0 Hausrat, Einrichtung, Möbel 4,6 3,7 8,3 Sonstiger Einzelhandel 7,1 5,9 13,0 Nichtlebensmittel insg. 31,6 25,9 57,5 Einzelhandel insg. 47,3 38,8 86,1 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-werte gerundet Kaufkraftrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um ca. 8,0 Mio. bzw. ca. 8,5 % 131

133 Umsatz des Einzelhandels in Neuhaus am Rennweg und Lauscha 2012 Warengruppen Zonen / Daten Kaufkraft Zone I Marktanteil in % Umsatz Kaufkraft Zone II Marktanteil in % Umsatz Streuumsatz Umsatz insg. Nahrungs- und Genussmittel 17, ,3 14,7 62 9,1 23,4 Gesundheit, Körperpflege 6,1 65 4,0 5,2 35 1,8 5,8 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1,1 59 0,6 0,9 28 0,3 0,9 Bücher, PBS*, Spielwaren 2,5 15 0,4 2,1 5 0,1 0,5 Bekleidung, Schuhe, Sport 6,5 54 3,5 5,6 31 1,7 5,2 Elektrowaren 4,7 41 1,9 4,0 19 0,8 2,7 Hausrat, Einrichtung, Möbel 5,0 15 0,8 4,2 8 0,3 2,6 3,7 Sonstiger Einzelhandel 7,7 61 4,7 6,6 29 2,0 6,7 Nichtlebensmittel insgesamt 33, ,9 28,6 24 7,0 2,6 25,5 Einzelhandel insgesamt 50, ,2 43, ,1 2,6 48,9 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte gerundet Einzelhandelszentralität: 96 Umsatzanteil Neuhaus am Rennweg: ca. 39,4 Mio. Umsatzanteil Lauscha: ca. 9,5 Mio. 132

134 Verkaufsflächenproduktivitäten des Einzelhandels in Neuhaus am Rennweg und Lauscha Nahrungs- und Genussmittel /m² niedrig Gesundheit und Körperpflege /m² i. O. Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf /m² i. O. Bücher, PBS*, Spielwaren /m² hoch Bekleidung, Schuhe, Sport /m² niedrig (Fachmärkte) Elektrowaren /m² i. O. Hausrat, Einrichtung, Möbel 800 /m² niedrig Sonstiger Einzelhandel /m² niedrig * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren i. O. = in Ordnung / durchschnittlich Quelle: GMA 2013; ca.-werte gerundet 133

135 Umsatz des Einzelhandels in Neuhaus am Rennweg und Lauscha 2020 Warengruppen Zonen / Daten Kaufkraft Zone I Marktanteil in % Umsatz Kaufkraft Zone II Marktanteil in % Umsatz Streuumsatz Umsatz insg. Nahrungs- und Genussmittel 15, ,0 12,9 62 8,0 21,0 Gesundheit, Körperpflege 6,1 65 4,0 5,0 35 1,8 5,8 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1,1 59 0,6 0,9 28 0,3 0,9 Bücher, PBS*, Spielwaren 2,3 15 0,3 1,9 5 0,1 0,4 Bekleidung, Schuhe, Sport 6,0 54 3,2 4,9 31 1,5 4,7 Elektrowaren 4,4 41 1,8 3,6 19 0,7 2,5 Hausrat, Einrichtung, Möbel 4,6 15 0,7 3,7 8 0,3 2,6 3,6 Sonstiger Einzelhandel 7,1 61 4,2 5,9 29 1,7 5,9 Nichtlebensmittel insgesamt 31, ,8 25,9 25 6,4 2,6 23,8 Einzelhandel insgesamt 47, ,8 38, ,4 2,6 44,8 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose 2013, ca.-werte gerundet Umsatzrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um ca. 4,1 Mio. bzw. ca. 8,4% 134

136 Entwicklungsspielräume des Einzelhandels in Neuhaus am Rennweg und Lauscha bis 2020 Warengruppen Daten Umsatz 2012 Umsatz 2020 Umsatzdifferenz Produktivität in /m² VK Entwicklungsspielraum in m² VK Nahrungs- und Genussmittel 23,4 21,0-2, Gesundheit, Körperpflege 5,8 5, Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf 0,9 0, Bücher, PBS*, Spielwaren 0,5 0,4-0, Bekleidung, Schuhe, Sport 5,2 4,7-0, Elektrowaren 2,7 2,5-0, Hausrat, Einrichtung, Möbel 3,7 3,6-0, Sonstiger Einzelhandel 6,7 5,9-0, * PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-werte gerundet 135

137 Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung Die Kalkulation der Umsatzleistung des Einzelhandels in Neuhaus am Rennweg 2012 erfolgte methodisch auf Basis des Marktanteilkonzeptes. Die Ergebnisse wurden in einem mehrstufigen Verfahren auf ihre Plausibilität geprüft (Flächenproduktivitäten, Umsatzangaben der Firmen GfK und MB Research). Ein beachtlicher Marktanteil wird im Nahrungs- und Genussmittelbereich erzielt. Dies hängt mit den vorhandenen Lebensmittelmärkten und mit fehlenden Angebotsalternativen im näheren Umland zusammen 1. Deutlich niedriger fallen die Marktanteile im Nichtlebensmittelbereich aus. Hier fehlen mehrere Betriebstypen (Kaufhaus, Textilkaufhaus). Das Angebot wird stark vom Fachhandel und von Fachmärkten geprägt. Die Einzelhandelszentralität ist mit einem Wert von 96 gering. Es fließt aus dem Einzugsgebiet mehr Kaufkraft ab, als durch den lokalen Einzelhandel gebunden werden kann. Wichtigster Zentralitätsfaktor ist der Nahrungs- und Genussmittelsektor. Aufgrund der zahlreichen Glasmanufakturen und Christbaumschmuckherstellern sind im Sortimentsbereich Hausrat / Einrichtung / Möbel beträchtliche Streuumsätze von außerhalb des Einzugsgebietes zu verzeichnen. Die Überprüfung der Leistungsfähigkeit des Einzelhandels in Neuhaus am Rennweg und Lauscha anhand von Verkaufsflächenproduktivitäten zeigt ein heterogenes Bild. Niedrige Flächenproduktivitäten sind in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Bekleidung / Schuhe / Sport, Hausrat / Einrichtung / Möbel sowie beim Sonstigen Einzelhandel festzuhalten. Hier ist in einigen Geschäften die Grenze der Rentabilität bereits erreicht. Bei einer weitergehenden Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage sind Betriebsschließungen möglich. Zum Teil stehen die niedrigen Flächenproduktivitäten aber auch im Zusammenhang mit einem lückenhaften oder zu einseitig ausgerichteten Angebotsspektrum (Betriebstypen, Marken, Preissegmente). Eine relativ hohe Flächenproduktivität wird bei Bücher / PBS 2 / Spielwaren erzielt. 1 Für den Einkauf von Waren des kurzfristigen Bedarfsbereichs werden in der Regel keine weiten Distanzen zurückgelegt. 2 PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren 136

138 Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung Die Prognose des Umsatzes bis 2020 basiert auf der Annahme stabiler Marktanteile in den Stadtgebieten und im überörtlichen Einzugsgebiet. Die rückläufige Einwohnerzahl und Kaufkraft führt dabei zu einer verringerten Umsatzleistung im weiteren Zeitablauf. In Neuhaus am Rennweg und Lauscha wird die Umsatzleistung zwischen 2012 und 2020 um ca. 4,1 Mio. bzw. ca. 8,4 % zurückgehen. Im Abgleich der Umsatzleistungen 2012 / 2020 ergeben sich nahezu durchgängig negative Werte, sodass für den Einzelhandel in Neuhaus am Rennweg und Lauscha keine nennenswerten quantitativen Entwicklungsspielräume bestehen. In einigen Warengruppen ist der Umsatzrückgang so groß, dass mit hinlänglicher Sicherheit Geschäftsaufgaben die Folge sein werden. Diese Feststellung betrifft insbesondere den Nahrungs- und Genussmittelsektor (- 2,4 Mio. ) und den Sonstigen Einzelhandel (- 0,8 Mio. ). 137

139 Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den Einzelhandelsstandort Neuhaus am Rennweg und Lauscha Stark rückläufige Einwohnerzahl zwischen 2002 und 2012 in Neuhaus am Rennweg und in Lauscha / negative Bevölkerungsprognosen Deutlich erhöhter Anteil älterer Personen ab 65 Jahren / Prognosewert 2020 in Deutschland ist bereits heute überschritten / der Einzelhandel aber auch der Städtebau und der ÖPNV müssen sich auf die besonderen Bedürfnisse von Senioren einstellen (Sortiment, Produktpräsentation, Barrierefreiheit, Service, Querungshilfen, Bordsteinabsenkungen, ÖPNV-Netz bzw. Vertaktung etc.) Einwohnerzahl im Einzugsgebiet (ca ) schränkt Möglichkeiten zur Ansiedlung (innerstädtischer) Kundenmagneten ein (kein Kaufhaus, kein Textilkaufhaus, kein großer Elektrofachmarkt) Einwohner im Einzugsgebiet gehen bis 2020 um fast 12 % zurück / Kaufkraftverlust liegt bei ca. 9 % Verkaufsflächenausstattung von Neuhaus am Rennweg und Lauscha liegt ca. 20 %-Punkte über dem Vergleichswert der GMA-Kennziffernstudie (Vergleichsbasis 66 Städte der gleichen Ortsgrößenklasse). Überwiegend kleinteilige Einzelhandelsstruktur / Verkaufsflächenanteil von Großbetrieben ist mit 40 % gering Aufgrund der Nachfolgeproblematik ist ein Rückgang der Zahl von Fachgeschäften zu erwarten, die im Nahrungsund Genussmittelsektor und Nichtlebensmittelsegment jeweils mit Abstand die häufigsten Vertriebsformen darstellen Große Bedeutung besitzt die in Neuhaus am Rennweg gelegene Einzelhandelsagglomeration an der Robert-Koch-Straße; sie übernimmt die wesentliche Nahversorgungsfunktion für das benachbarte verdichtete Wohngebiet / aufgrund des geringen Einzelhandelsbestandes und der fehlenden Einzelhandelsdichte besteht in Neuhaus am Rennweg allenfalls eine potenzielle Einkaufsinnenstadt / in Lauscha kann keine Einkaufsinnenstadt identifiziert werden Der Umsatz zwischen 2012 und 2020 ist in den meisten Branchen rückläufig - insbesondere in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie sonstiger Einzelhandel ist mit Geschäftsaufgaben zu rechnen / ein quantitativer Verkaufsflächenzusatzbedarf besteht nicht / der sich abzeichnende Konzentrationsprozess des Einzelhandels muss im Interesse des Erhalts der potenziellen Einkaufsinnenstadt von Neuhaus am Rennweg stadtplanerisch gesteuert werden. 138

140 Einzelhandelsmonitoring Südwestthüringen - Schmalkalden - Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München 139

141 Einwohnerentwicklung in Schmalkalden Einwohnerprognose Einwohner Bevölkerungsentwicklung : EW bzw. -9,0 % Prognose : EW bzw. -10,1 % Jahr Quelle: Gebietsstand: ; Zeitraum : Thüringer Landesamt für Statistik, Stand jeweils 30.06; Prognosewerte: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung

142 Demographischer Wandel in Schmalkalden im Vergleich Schmalkalden Deutschland Anteil in % 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 23,1 29,0 63,1 55,7 13,8 15, Jahr Anteil in % 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 20,6 23,3 61,2 59,6 18,2 17, Jahr bis 19 Jahre 20 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter bis 19 Jahre 20 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung 2013 Quelle: Statistisches Bundesamt; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv), Variante 1-W1; GMA-Darstellung

143 Fazit: Demographische Rahmendaten Die Bevölkerungsentwicklung Schmalkaldens (inkl. Wernshausen) war in den vergangenen Jahren von einem kontinuierlichen Rückgang gekennzeichnet. Insgesamt hat die Stadt zwischen 2002 und Einwohner verloren, was einem jährlichen Rückgang um ca. 193 Personen bzw. ca. 0,9 % entspricht. Unter Zugrundlegung der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv) des Thüringer Landesamtes für Statistik wird sich dieser Trend weiter fortsetzen. Demnach werden in Schmalkalden im Jahr 2030 nur noch Personen leben. Dies entspricht, im Vergleich zum Jahr 2012, einer Abnahme um ca Einwohner bzw. ca. 10,1 %. Die Prognosen des Statistischen Bundesamtes zur Veränderung der Altersstruktur in Deutschland gehen im Jahr 2020 von einem Anteil der Senioren (65 Jahre und älter) an der Gesamtbevölkerung von 23,3 % aus. In der aktuellen Betrachtung von Schmalkalden weist die Stadt zwar einen höheren Anteil an Senioren als im Bundesgebiet auf, der Prognosewert wird im Unterschied zu anderen Städten in der Planungsregion hingegen nicht überschritten. Bis zum Jahr 2020 wird sich der Alterungsprozess allerdings fortsetzen, wobei der Anteil der Senioren dann rund sechs %- Punkte über dem Bundesdurchschnitt liegen wird. Gleichzeitig ist der Anteil junger Menschen bis 19 Jahre in Schmalkalden sowohl heute als auch 2020 niedriger als im bundesdeutschen Durchschnitt. Die dargestellten demographischen Prozesse (rückläufige Bevölkerungsentwicklung, wachsender Anteil an Senioren) bleiben nicht ohne Folgen für den Einzelhandelsstandort Schmalkalden (Stichwort: sinkendes Kaufkraftvolumen, seniorengerechter Einzelhandel). 142

144 Einzelhandel und Ladenhandwerk in Schmalkalden Warengruppen Daten Betriebe 1 Verkaufsfläche in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS*, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Nichtlebensmittel insg. Einzelhandel insg Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebung 2012, ca.-werte gerundet VK-Durchschnitt je Betrieb von ca. 227 m² / Vergleichswert Deutschland ca. 240 m² 143

145 Einzelhandelsbestand in Schmalkalden nach Betriebsgrößen 60% 53% 50% 43% 40% 35% Anteil 30% 29% 20% 13% 15% 10% 5% 8% 0% unter 50 m² m² m² 800 m² und größer Verkaufsflächen-Größenklassen Anteil Betriebe Anteil Verkaufsfläche Quelle: GMA-Erhebungen

146 Einzelhandelsbestand in Schmalkalden nach Betriebstypen Betriebe Verkaufsfläche Betriebstypen Anzahl in % in m² in % Nahrungs- und Genussmittel 1 Fachgeschäft Supermarkt / Großer Supermarkt Lebensmitteldiscounter SB-Warenhaus sonst. Betriebstypen (inkl. FM) Nahrungs- und Genussmittel insg Nichtlebensmittel Fachgeschäft Fachmarkt Kaufhaus / Textilkaufhaus sonst. Betriebstypen Nichtlebensmittel insg VK-Angabe inkl. Nonfood-Randsortimente Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-werte, gerundet 145

147 Fazit: Analyse des Einzelhandelsbestands Die Analyse des Einzelhandelsbestandes in Schmalkalden zeigt zunächst, dass alle Warengruppen im Stadtgebiet vertreten sind. In einigen Sortimentsbereichen, z. B. bei Bekleidung / Schuhe / Sport besteht eine beachtliche Auswahl an Geschäften. Der höchste Verkaufsflächenanteil wird in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel erreicht. Dies macht den hohen Stellenwert der Nahversorgung in Schmalkalden deutlich. Der zweitgrößte Verkaufsflächenanteil entfällt auf die Warengruppe Sonstiger Einzelhandel und ist in erster Linie auf den flächenintensiven Hellweg Bau- und Heimwerkermarkt zurückzuführen. Der besonders innenstadtrelevante Sortimentsbereich Bekleidung / Schuhe / Sport rangiert nur an dritter Stelle. In Ergänzung der absoluten Angaben zum Einzelhandelsbestand ermöglichen auf Einwohner bezogene Ausstattungskennziffern eine weiterführende Beurteilung der Schmalkaldener Einzelhandelsstruktur. Die im Stadtgebiet ermittelte Verkaufsfläche von ca m² entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von ca m² je EW. Im Vergleich zur GMA-Kennziffer für Städte mit Einwohnern (Vergleichsbasis: 31 Städte der gleichen Ortsgrößenklasse), die bei m² / EW liegt, ist der Wert als leicht überdurchschnittlich einzustufen. Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt bei 227 m² je Betrieb und bewegt sich damit nahezu auf bundesdeutschem Niveau (240 m²). Kennzeichnend ist eine überwiegend ausgewogene Betriebsgrößenstruktur. So verfügen rund 43 % der Schmalkaldener Geschäfte über Verkaufsflächen von weniger als 50 m². Sie repräsentieren allerdings nur einen geringen Verkaufsflächenanteil am Gesamtbestand von 5 %. Demgegenüber weisen 8 % der Betriebe Verkaufsflächen von 800 m² und mehr auf. Ihr Verkaufsflächenanteil liegt bei 53 %. Insgesamt sind in Schmalkalden 15 großflächige Betriebe ansässig. Mit Bezug auf die Betriebstypenstruktur ist festzuhalten, dass Schmalkalden über einen hohen Anteil an Fachgeschäften verfügt (78 %), welcher als Beleg für die Individualität des Einkaufsstandortes zu interpretieren ist. Allerdings befindet sich gerade dieser Betriebstyp bundesweit auf dem Rückzug (u. a. Nachfolgeproblematik). Innerhalb des Nahrungs- und Genussmittelsektors fällt auf, dass in Schmalkalden kein SB-Warenhaus ( m² VK) vorhanden ist. Mit Bezug auf die Qualität der Nahversorgung ist allerdings positiv hervorzuheben, dass in der Stadt die Supermärkte mit ihrem umfangreichen Vollsortiment überwiegen. Im Nichtlebensmittelsektor wird das Angebot von kleinteiligen Fachgeschäften dominiert. Ein hoher Verkaufsflächenanteil macht gleichzeitig die große Bedeutung von Fachmärkten transparent. Der Betriebstyp Kaufhaus / Textilkaufhaus ist in Schmalkalden nicht vorhanden. 146

148 Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe in Schmalkalden ( 400 m² VK) Norma Blumen & Geschenke Fliesen Hubatsch Rewe Penny Kasseler Straße Recklinghäuser Straße / Haindorfsgasse S&N Baustoffmarkt AWG Edeka dm tegut Hellweg Kaufland Takko Medimax Tor 8 Drogerie Müller Rewe Werkhaus Intersport Rewe Renthofstraße T Di Netto kik T Di Edeka Aldi Lidl Legende: HolzLand Hachelstein Bad-Center- Frenzel Einkaufsinnenstadt 1 Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels (ohne Getränkemärkte) Betriebe des Nichtlebensmitteleinzelhandels 1 Abgrenzung durch GMA nach Standortbesichtigung Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung

149 Einkaufsinnenstadt Schmalkalden Drogerie Müller an der Salzbrücke Auer Gasse Blick Richtung Westen City Center Werkhaus Tor 8 Legende: Einkaufsinnenstadt 1 Hauptgeschäftslage 1 Abgrenzung durch GMA nach Standortbesichtigung Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung

150 Einzelhandel in Schmalkalden nach Standortlagen Standortlagen Einkaufsinnenstadt restliches Stadtgebiet Schmalkalden insgesamt Warengruppen Betriebe 1 VK in m² Betriebe 1 VK in m² Betriebe 1 VK in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS *, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Nichtlebensmittel insg Einzelhandel insg Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-werte gerundet geringer VK-Durchschnitt je Betrieb in der Einkaufsinnenstadt von ca. 103 m² VK-Anteil Einkaufsinnenstadt ca. 15 % 149

151 Verkaufsflächenanteile der Schmalkaldener Einkaufsinnenstadt nach Branchen Nahrungs- und Genussmittel 2% 98% Gesundheit, Körperpflege 31% 69% Blumen, zool. Bedarf Bücher, Schreib- / Spielwaren 19% 28% 81% 72% Bekleidung, Schuhe, Sport 51% 49% Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf Optik / Uhren, Schmuck Sonstige Sortimente Einzelhandel insg. 13% 23% 19% 15% 87% 77% 100% 100% 81% 85% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Anteil Verkaufsfläche innerstädtische Lagen übriges Stadtgebiet Quelle: GMA-Erhebungen

152 Fazit: Analyse der räumlichen Einzelhandelsstruktur Mit Bezug auf die räumliche Einzelhandelsstruktur ist festzuhalten, dass sich die Einzelhandelsbetriebe weitgehend gleichmäßig über das Stadtgebiet verteilen, wobei eine Konzentration entlang der Verkehrsachsen zu erkennen ist. In der Einkaufsinnenstadt sind ausschließlich Kundenmagnetbetriebe aus dem Nichtlebensmittelsektor etabliert (Drogerie Müller, Tor 8, Intersport). Zwar verfügt die Einkaufsinnenstadt über einen Lebensmittelmarkt, dieser kann jedoch aufgrund seiner geringen Größe (< 150 m² VK) keine Kundenmagnetfunktionen ausüben. Einzelhandelsschwerpunkte außerhalb der Einkaufsinnenstadt sind die Fachmarktagglomerationen an der Recklinghäuser Straße / Haindorfgasse (u. a. Kaufland, Takko, Medimax, Hellweg), an der Renthofstraße (Rewe, kik, Deichmann, T Di) und an der Kasseler Straße (u. a. Edeka, dm, AWG). Während die beiden letztgenannten überwiegend Nahversorgungscharakter tragen, kommt der Einzelhandelsagglomeration an der Recklinghäuser Straße / Haindorfgasse eine große Bedeutung für die überörtliche Anziehungskraft Schmalkaldens (Stichwort: Zentralität) zu. Durch eine günstige Verteilung von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten ist die Nahversorgung in weiten Teilen des Stadtgebietes gesichert. Ein großer Stellenwert kommt in diesem Zusammenhang auch dem multifunktionalen Nahversorgungszentrum Renthofstraße zu. Die innerstädtische Hauptgeschäftslage erstreckt sich entlang der Salzbrücke, der Steingasse, dem Altmarkt und der Auer Gasse. Prägend für die Einkaufsinnenstadt ist die mittelalterliche Stadtstruktur und der hohe Anteil historischer Gebäude, verbunden mit überwiegend kleinteiligen Geschäftsflächen. Das am nordwestlichen Rand der Einkaufsinnenstadt situierte Einkaufszentrum City Center steht weitgehend leer und weist einen Modernisierungsbedarf auf. Der Einzelhandel in der Einkaufsinnenstadt nimmt mit 66 Betrieben (34 % des Gesamtbestandes) quantitativ nur eine nachgeordnete Position ein. Dies wird auch durch den geringen Verkaufsflächenanteil von ca. 15 % (ca m²) dokumentiert. Die innerstädtische Einzelhandelsstruktur ist durch einen hohen Anteil kleinteiliger Betriebe gekennzeichnet. Die Durchschnittsgröße der Betriebe liegt hier nur bei 103 m², während im übrigen Stadtgebiet ein Wert von 291 m² erreicht wird. 151

153 Fazit: Analyse der räumlichen Einzelhandelsstruktur Speziell die Sortimentsbereiche Bücher / Schreib- / Spielwaren, Bekleidung / Schuhe / Sport und Optik / Uhren / Schmuck bestimmen die Attraktivität der Einkaufsinnenstadt. In diesen Branchen weist die Schmalkaldener Einkaufsinnenstadt unterschiedlich hohe Verkaufsflächenanteile auf. Während im Sortimentsbereich Optik / Uhren / Schmuck alle Anbieter in der Einkaufsinnenstadt verortet sind, wird bei Bekleidung / Schuhe / Sport nur ein Verkaufsflächenanteil von 51 % erzielt. Bei Bücher / Schreib- / Spielwaren ist der Verkaufsflächenanteil mit 28 % noch geringer. Zur Steigerung der Attraktivität der Schmalkaldener Einkaufsinnenstadt ist eine Erhöhung der Verkaufsflächenanteile in diesen beiden Warengruppen wünschenswert. 152

154 Einzugsgebiet des Schmalkaldener Einzelhandels 120 Legende: Zone I (Schmalkalden) Zone II Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung 2013 Schmalkalden Zella-Mehlis 153

155 Einwohner im Einzugsgebiet des Schmalkaldener Einzelhandels Zonen des Einzugsgebietes Einwohner Anteil in % Zone I Schmalkalden Zone II Teile der Landkreise Schmalkalden-Meiningen und Gotha Zonen I II insgesamt Quelle: Statistisches Thüringer Landesamt für Statistik; Stand ; ca.-werte gerundet 154

156 Kaufkraft im Einzugsgebiet des Schmalkaldener Einzelhandels Warengruppen Zonen Zone I Kaufkraft 1 Zone II Zonen I - II Nahrungs- und Genussmittel 31,3 50,4 81,7 Gesundheit, Körperpflege 11,2 17,9 29,1 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 2,0 3,3 5,3 Bücher, PBS*, Spielwaren 4,5 7,3 11,8 Bekleidung, Schuhe, Sport 11,9 19,1 31,0 Elektrowaren 8,6 13,8 22,4 Hausrat, Einrichtung, Möbel 9,0 14,5 23,5 Sonstiger Einzelhandel 14,0 22,6 36,6 Nichtlebensmittel insg. 61,2 98,5 159,7 Einzelhandel insg. 92,5 148,9 241,4 1 In begrenztem Umfang wird auch durch die Fachhochschule Schmalkalden Kaufkraftpotenzial erschlossen. Die GMA geht in diesem Zusammenhang von ca. 7,1 Mio. aus. *PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-werte gerundet Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesgebiet (= 100,0) Zone I: 88,2 (Schmalkalden) Zone II: 86,6 (Schwallungen) 93,2 (Rosa) 155

157 Einwohner im Einzugsgebiet des Schmalkaldener Einzelhandels bis 2020 Zonen des Einzugsgebietes Einwohner Zone I Zone II Zonen I II Schmalkalden Teile Landkreise Schmalkalden-Meiningen und Gotha insgesamt Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Berechnungen 2013; ca.-werte grundet. Bevölkerungsrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um Personen bzw. ca. 7,8 % 156

158 Kaufkraft im Einzugsgebiet des Schmalkaldener Einzelhandels 2020 Warengruppen Zonen Zone I Kaufkraft Zone II Zonen I - II Nahrungs- und Genussmittel 30,3 45,9 76,2 Gesundheit, Körperpflege 11,7 17,7 29,4 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 2,1 3,1 5,2 Bücher, PBS*, Spielwaren 4,5 6,7 11,2 Bekleidung, Schuhe, Sport 11,6 17,6 29,2 Elektrowaren 8,6 13,0 21,6 Hausrat, Einrichtung, Möbel 8,8 13,4 22,2 Sonstiger Einzelhandel 13,8 20,9 34,7 Nichtlebensmittel insg. 61,1 92,4 153,5 Einzelhandel insg. 91,4 138,3 229,7 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-werte gerundet Kaufkraftrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um ca. 11,7 Mio. bzw. ca. 4,8 % 157

159 Umsatz des Schmalkaldener Einzelhandels 2012 Warengruppen Zonen / Daten Kaufkraft Zone I Marktanteil in % Umsatz Kaufkraft Zone II 1 Marktanteil in % Umsatz Umsatz insg. Nahrungs- und Genussmittel 31, ,5 50, ,2 54,7 Gesundheit, Körperpflege 11,2 72 8,1 17,9 39 7,0 15,1 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 2,0 59 1,2 3,3 21 0,7 1,9 Bücher, PBS*, Spielwaren 4,5 37 1,7 7,3 10 0,7 2,4 Bekleidung, Schuhe, Sport 11,9 62 7,4 19,1 34 6,5 13,9 Elektrowaren 8,6 59 5,1 13,8 32 4,4 9,5 Hausrat, Einrichtung, Möbel 9,0 46 4,1 14,5 23 3,3 7,4 Sonstiger Einzelhandel 14,0 67 9,4 22,6 35 7,9 17,3 Nichtlebensmittel insgesamt 61, ,0 98, ,5 67,5 Einzelhandel insgesamt 92, ,5 148, ,7 122,2 1 inkl. Streuumsätze *PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte gerundet Einzelhandelszentralität:

160 Verkaufsflächenproduktivitäten des Schmalkaldener Einzelhandels Nahrungs- und Genussmittel /m² i. O. Gesundheit und Körperpflege /m² i. O. Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf /m² i. O. Bücher, PBS*, Spielwaren /m² i. O. Bekleidung, Schuhe, Sport /m² niedrig (Fachmärkte) Elektrowaren /m² i. O. Hausrat, Einrichtung, Möbel /m² i. O. Sonstiger Einzelhandel /m² i. O. * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren i. O. = in Ordnung / durchschnittlich Quelle: GMA 2013; ca.-werte gerundet 159

161 Umsatzanteil der Schmalkaldener Einkaufsinnenstadt am Gesamtumsatz Branche Umsatz in Schmalkalden insg. Umsatz in der Einkaufsinnenstadt Umsatzanteil Einkaufsinnenstadt in % Nahrungs- und Genussmittel 54,7 3,8 7 Gesundheit, Körperpflege 15,1 5,4 36 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1,9 0,5 26 Bücher, PBS*, Spielwaren 2,4 0,9 38 Bekleidung, Schuhe, Sport 13,9 8,5 61 Elektrowaren 9,5 1,7 18 Hausrat, Einrichtung, Möbel 7,4 2,4 32 Sonstiger Einzelhandel 17,3 2,1 12 * Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte, gerundet 160

162 Umsatz des Schmalkaldener Einzelhandels 2020 Warengruppen Zonen / Daten Kaufkraft Zone I Marktanteil in % Umsatz Kaufkraft Zone II 1 Marktanteil in % Umsatz Umsatz insg. Nahrungs- und Genussmittel 30, ,6 45, ,9 51,5 Gesundheit, Körperpflege 11,7 72 8,4 17,7 39 6,9 15,3 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 2,1 59 1,2 3,1 21 0,7 1,9 Bücher, PBS*, Spielwaren 4,5 37 1,7 6,7 10 0,7 2,4 Bekleidung, Schuhe, Sport 11,6 62 7,2 17,6 34 6,0 13,2 Elektrowaren 8,6 59 5,1 13,0 32 4,2 9,3 Hausrat, Einrichtung, Möbel 8,8 46 4,0 13,4 23 3,1 7,1 Sonstiger Einzelhandel 13,8 67 9,3 20,9 35 7,4 16,7 Nichtlebensmittel insgesamt 61, ,9 92, ,0 65,9 Einzelhandel insgesamt 91, ,5 138, ,9 117,4 1 inkl. Streuumsätze *PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte gerundet Umsatzrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um ca. 4,8 Mio. bzw. ca. 3,9 % 161

163 Entwicklungsspielräume des Schmalkaldener Einzelhandels bis 2020 Warengruppen Daten Umsatz 2012 Umsatz 2020 Umsatzdifferenz Produktivität in /m² VK Entwicklungsspielraum in m² VK Nahrungs- und Genussmittel 54,7 51,5-3, Gesundheit, Körperpflege 15,1 15,3 0, Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf 1,9 1, Bücher, PBS*, Spielwaren 2,4 2, Bekleidung, Schuhe, Sport 13,9 13,2-0, Elektrowaren 9,5 9,3-0, Hausrat, Einrichtung, Möbel 7,4 7,1-0, Sonstiger Einzelhandel 17,3 16,7-0, * PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-werte gerundet 162

164 Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung Die Kalkulation der Umsatzleistung des Schmalkaldener Einzelhandels 2012 erfolgte methodisch auf Basis des Marktanteilkonzeptes. Die Ergebnisse wurden in einem mehrstufigen Verfahren auf ihre Plausibilität geprüft (Flächenproduktivitäten, Umsatzangaben der Firmen GfK und MB Research). Ein hoher Marktanteil wird im Nahrungs- und Genussmittelbereich erzielt. Dies hängt mit dem Vorhandensein aller üblichen Betriebstypen zusammen 1. Deutlich niedriger fallen die Marktanteile im Nichtlebensmittelbereich aus. Hier fehlen mehrere Betriebstypen (Kaufhaus, Textilkaufhaus). Das Angebot wird stark vom Fachhandel und von Fachmärkten geprägt. Die Einzelhandelszentralität ist mit einem Wert von 130 für ein Mittelzentrum als durchschnittlich einzustufen und steht im Zusammenhang mit der nur begrenzten Zahl zentralitätsbildender Einzelhandelsbetriebe. Wichtigster Zentralitätsfaktor ist der Nahrungs- und Genussmittelsektor (Stichwort: Kaufland). Die Überprüfung der Leistungsfähigkeit des Schmalkaldener Einzelhandels anhand von Verkaufsflächenproduktivitäten zeigt ein überwiegend positives Bild. Eine niedrige Flächenproduktivität wird lediglich in der Warengruppe Bekleidung / Schuhe / Sport erreicht. Sie steht im Zusammenhang mit dem flächenmäßig hohen Anteil an Fachmärkten im Stadtgebiet. Die Umsatzverteilung entspricht in ihrer Struktur der Verkaufsflächenverteilung zwischen der Einkaufsinnenstadt und der Reststadt. Allerdings sind die etwas höheren Umsatzanteile in der Einkaufsinnenstadt Beleg für eine erhöhte Produktivität der dort etablierten Geschäfte. Die Prognose des Umsatzes bis 2020 basiert auf der Annahme stabiler Marktanteile im Stadtgebiet und im überörtlichen Einzugsgebiet. Die rückläufige Einwohnerzahl und Kaufkraft führt dabei zu einer verringerten Umsatzleistung im weiteren Zeitablauf. In Schmalkalden wird die Umsatzleistung zwischen 2012 und 2020 um ca. 4,8 Mio. bzw. ca. 3,9 % zurückgehen. Im Abgleich der Umsatzleistungen 2012 / 2020 ergeben sich nahezu durchgängig negative Werte, sodass für den Schmalkaldener Einzelhandel keine nennenswerten quantitativen Entwicklungsspielräume bestehen. Im Nahrungsund Genussmittelbereich ist der Umsatzrückgang so groß (- 3,2 Mio. ), dass mit hinlänglicher Sicherheit Geschäftsaufgaben die Folge sein werden. 1 Zwar fehlt in Schmalkalden der Betriebstyp des SB-Warenhauses, die Lücke wird jedoch weitestgehend durch den von der Fa. Kaufland betriebenen Großen Supermarkt kompensiert. 163

165 Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den Einzelhandelsstandort Schmalkalden Stark rückläufige Einwohnerzahl zwischen 2002 und 2012 im Stadtgebiet / leicht abnehmende Tendenz Deutlich erhöhter Anteil älterer Personen ab 65 Jahren / der Prognosewert 2020 in Deutschland ist bereits heute erreicht / der Einzelhandel aber auch der Städtebau und der ÖPNV müssen sich auf die besonderen Bedürfnisse von Senioren einstellen (Sortiment, Produktpräsentation, Barrierefreiheit, Service, Querungshilfen, Bordsteinabsenkungen, ÖPNV-Netz bzw. Vertaktung etc.) Einwohnerzahl im Einzugsgebiet (ca ) schränkt Möglichkeiten zur Ansiedlung (innerstädtischer) Kundenmagneten ein (kein Kaufhaus, kein Textilkaufhaus, kein großer Elektrofachmarkt) Einwohner im Einzugsgebiet gehen bis 2020 um knapp 8 % zurück / Kaufkraftverlust liegt bei ca. 5 % Verkaufsflächenausstattung von Schmalkalden liegt ca. 7 %-Punkte über dem Vergleichswert der GMA-Kennziffernstudie (Vergleichsbasis 31 Städte der gleichen Ortsgrößenklasse). Weitgehend ausgewogene Einzelhandelsstruktur im Hinblick auf die Betriebsgrößenklassen / Verkaufsflächenanteil von Großbetrieben ist mit 53 % moderat / große Bedeutung besitzt der Kaufland-Komplex mit mehreren beigeordneten Fachmärkten in der Recklinghäuser Straße / Haindorfgasse. Er wurde sinnvollerweise in Nahlage zur Einkaufsinnenstadt realisiert, sodass Kundenaustauschbeziehungen prinzipiell möglich sind Verkaufsflächenanteil der Einkaufsinnenstadt liegt mit 15 % unterdurchschnittlich / nur in der innenstadtrelevanten Warengruppe (z. B. Bekleidung / Schuhe / Sport) wird ein Verkaufsflächenanteil über 50 % erreicht. Wichtigster Kundenmagnet in der Einkaufsinnenstadt ist Drogerie Müller / das City-Center steht zum Großteil leer und weist einen hohen Modernisierungsstau auf / insgesamt bedarf die Einkaufsinnenstadt einer einzelhandelsbezogenen Attraktivierung (Kundenmagnetbetriebe, Vernetzung der Einkaufslagen, Schaffung größerer Verkaufsflächen z. B. durch Zusammenlegung von Geschäftsflächen über Immobiliengrenzen hinweg) 164

166 Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den Einzelhandelsstandort Schmalkalden Rückläufiger Umsatz 2012 und 2020 in den meisten Branchen / insbesondere in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Bekleidung / Schuhe / Sport ist mit Geschäftsaufgaben zu rechnen / ein quantitativer Verkaufsflächenzusatzbedarf besteht nicht, allerdings sollten Chancen zur Qualifizierung des (innerstädtischen) Einzelhandels genutzt werden (z. B. Ansiedlung von Markenshops, als Ersatz für die rückläufige Zahl an Fachgeschäften) / der sich abzeichnende Konzentrationsprozess des Einzelhandels muss im Interesse des Erhalts der Einkaufsinnenstadt stadtplanerisch gesteuert werden Die Aktualisierung des Einzelhandelskonzeptes mit eindeutiger Ausweisung zentraler Versorgungsbereiche ist zur strategischen Steuerung des Einzelhandels empfehlenswert 165

167 Einzelhandelsmonitoring Südwestthüringen - Sonneberg - Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München 166

168 Einwohnerentwicklung in Sonneberg Einwohnerprognose Einwohner Bevölkerungsentwicklung : EW bzw. -10,5 % Jahr Prognose : EW bzw. -12,7 % Quelle: Zeitraum : Thüringer Landesamt für Statistik, Stand jeweils 30.06; Prognosewerte: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung

169 Demographischer Wandel in Sonneberg im Vergleich Sonneberg Deutschland 100% 100% Anteil in % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 24,9 29,5 61,1 55,0 14,0 15, Jahr Anteil in % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 20,6 23,3 61,2 59,6 18,2 17, Jahr bis 19 Jahre 20 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter bis 19 Jahre 20 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung 2013 Quelle: Statistisches Bundesamt; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv), Variante 1-W1; GMA-Darstellung

170 Fazit: Demographische Rahmendaten Die Bevölkerungsentwicklung Sonnebergs war in den vergangenen Jahren von einem kontinuierlichen Rückgang gekennzeichnet. Insgesamt hat die Stadt zwischen 2002 und Einwohner verloren, was einem jährlichen Rückgang um ca. 261 Personen bzw. ca. 1,1 % entspricht. Unter Zugrundelegung der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv) des Thüringer Landesamtes für Statistik wird sich dieser Trend weiter fortsetzen. Demnach werden in Sonneberg im Jahr 2030 nur noch Personen leben. Dies entspricht, im Vergleich zum Jahr 2012 einer Abnahme um ca Einwohner bzw. ca. 12,7 %. Die Prognosen des Statistischen Bundesamtes zur Veränderung der Altersstruktur in Deutschland gehen im Jahr 2020 von einem Anteil der Senioren (65 Jahre und älter) an der Gesamtbevölkerung von 23,3 % aus. In der aktuellen Betrachtung von Sonneberg wird dieser Wert bereits heute um 1,6 %-Punkte überschritten. Bis zum Jahr 2020 wird sich der Alterungsprozess weiter fortsetzen, wobei der Anteil der Senioren dann rund 6 %-Punkte über dem Bundesdurchschnitt liegen wird. Gleichzeitig ist der Anteil junger Menschen bis 19 Jahre in Sonneberg sowohl heute als auch 2020 niedriger als im bundesdeutschen Durchschnitt. Die dargestellten demographischen Prozesse (rückläufige Bevölkerungsentwicklung, wachsender Anteil an Senioren) bleiben nicht ohne Folgen für den Einzelhandelsstandort Sonneberg (Stichwort: sinkendes Kaufkraftvolumen, seniorengerechter Einzelhandel). 169

171 Einzelhandel und Ladenhandwerk in Sonneberg Warengruppen Daten Betriebe 1 Verkaufsfläche in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS*, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Nichtlebensmittel insg. Einzelhandel insg Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebung 2012, ca.-werte gerundet VK-Durchschnitt je Betrieb von ca. 270 m² / Vergleichswert Deutschland ca. 240 m² 170

172 Einzelhandelsbestand in Sonneberg nach Betriebsgrößen 70% 66% 60% 50% 52% Anteil 40% 30% 29% 20% 10% 4% 9% 13% 20% 6% 0% unter 50 m² m² m² 800 m² und größer Verkaufsflächen-Größenklassen Anteil Betriebe Anteil Verkaufsfläche Quelle: GMA-Erhebungen

173 Einzelhandelsbestand in Sonneberg nach Betriebstypen Betriebe Verkaufsfläche Betriebstypen Anzahl in % in m² in % Nahrungs- und Genussmittel 1 Fachgeschäft Supermarkt / Großer Supermarkt Lebensmitteldiscounter SB-Warenhaus sonst. Betriebstypen (inkl. FM) Nahrungs- und Genussmittel insg Nichtlebensmittel Fachgeschäft Fachmarkt Kaufhaus / Textilkaufhaus sonst. Betriebstypen Nichtlebensmittel insg VK-Angabe inkl. Nonfood-Randsortimente Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-werte, gerundet 172

174 Fazit: Analyse des Einzelhandelsbestands Die Analyse des Einzelhandelsbestands in Sonneberg zeigt zunächst, dass alle Warengruppen im Stadtgebiet vertreten sind. Der höchste Verkaufsflächenanteil wird in der Warengruppe Hausrat / Einrichtung / Möbel erreicht und ist in erster Linie auf die flächenintensiven Möbelanbieter (Sonneberger Möbelzentrum / SB Möbel Boss) zurückzuführen. Der besonders innenstadtrelevante Sortimentsbereich Bekleidung / Schuhe / Sport rangiert nur an vierter Stelle. In Ergänzung der absoluten Angaben zum Einzelhandelsbestand ermöglichen auf Einwohner bezogene Ausstattungskennziffern eine weiterführende Beurteilung der Sonneberger Einzelhandelsstruktur. Die im Stadtgebiet ermittelte Verkaufsfläche von ca m² entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von ca m² je EW. Im Vergleich zur GMA-Kennziffer für Städte mit Einwohnern (Vergleichsbasis: 52 Städte der gleichen Ortsgrößenklasse), die bei m² / EW liegt, ist der Wert als weit überdurchschnittlich einzustufen. Allerdings kommt darin auch die Versorgungsfunktion des Sonneberger Einzelhandels für das überwiegend ländlich strukturierte Umland zum Ausdruck. Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt bei 270 m² je Betrieb und übersteigt den Bundesdurchschnitt (240 m²). Charakteristisch ist dennoch eine überwiegend kleinteilige Einzelhandelsstruktur. So verfügen rund 52 % der Sonneberger Geschäfte über Verkaufsflächen von weniger als 50 m². Sie repräsentieren allerdings nur einen geringen Verkaufsflächenanteil am Gesamtbestand von 4 %. Demgegenüber weisen 6 % der Betriebe Verkaufsflächen von 800 m² und mehr auf. Ihr Verkaufsflächenanteil liegt bei 66 %. Insgesamt sind in Sonneberg 16 großflächige Betriebe ansässig. Mit Bezug auf die Betriebstypenstruktur ist festzuhalten, dass Sonneberg über einen hohen Anteil an Fachgeschäften verfügt (72 %), welcher als Beleg für die Individualität des Einkaufsstandortes zu interpretieren ist. Allerdings befindet sich gerade dieser Betriebstyp bundesweit auf dem Rückzug (u. a. Nachfolgeproblematik). Innerhalb des Nahrungsund Genussmittelsektors sind in Sonneberg alle Betriebstypen vorhanden. Die Stadt weist zudem ein ausgewogenes Verhältnis von Supermärkten und Lebensmitteldiscountern auf. Im Nichtlebensmittelsektor wird das Angebot von kleinteiligen Fachgeschäften und Fachmärkten dominiert. Der Betriebstyp Kaufhaus / Textilkaufhaus ist in Sonneberg nicht vorhanden. 173

175 Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe in Sonneberg ( 400 m² VK) Legende: Einkaufsinnenstadt 1 Kaufland Am Isaak Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels (ohne Getränkemärkte) Betriebe des Nichtlebensmitteleinzelhandels City-Center 1 Abgrenzung gemäß Einzelhandelskonzept Sonneberg 2009 Penny Diska Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung 2013 Bert-Brecht- Straße Wahl-Mode Fachhaus Heublein Edeka Edeka Aldi Netto Drogerie Müller Takko Rewe Weber Fußbodentechnik Edeka kik Lidl Friedrich- Ludwig-Jahn- Straße Sonderpreis Baumarkt Norma Sonneberger Teppich Frick Möbelzentrum toom Möbel AWG Boss Pfennigpfeiffer Marktkauf Deichmann Dänisches Bettenlager Hönbach 174

176 Einkaufsinnenstadt Sonneberg City-Center (u. a. Diska, Wahl- Mode) Einkaufszentrum City-Center Fachhaus Heublein Fußgängerzone Bahnhofstraße Legende: Einkaufsinnenstadt 1 Hauptgeschäftslage 1 Abgrenzung gemäß Einzelhandelskonzept Sonneberg 2009 Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung, GMA-Darstellung

177 Einzelhandel in Sonneberg nach Standortlagen Standortlagen Einkaufsinnenstadt restliches Stadtgebiet Sonneberg insgesamt Warengruppen Betriebe 1 VK in m² Betriebe 1 VK in m² Betriebe 1 VK in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS *, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Nichtlebensmittel insg Einzelhandel insg Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-werte gerundet geringer VK-Durchschnitt je Betrieb in der Einkaufsinnenstadt von ca. 119 m² VK-Anteil Einkaufsinnenstadt ca. 12 % 176

178 Verkaufsflächenanteile der Sonneberger Einkaufsinnenstadt nach Branchen Nahrungs- und Genussmittel 6% 94% Gesundheit, Körperpflege 25% 75% Blumen, zool. Bedarf 5% 95% Bücher, Schreib- / Spielwaren 46% 54% Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto 26% 33% 74% 67% Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 9% 100% 91% Optik / Uhren, Schmuck 50% 50% Sonstige Sortimente Einzelhandel insg. 12% 19% 88% 81% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Anteil Verkaufsfläche innerstädtische Lagen übriges Stadtgebiet Quelle: GMA-Erhebungen

179 Fazit: Analyse der räumlichen Einzelhandelsstruktur Mit Bezug auf die räumliche Einzelhandelsstruktur ist festzuhalten, dass das Gros der Einzelhandelsbetriebe in der Sonneberger Kernstadt sowie im Ortsteil Hönbach etabliert ist. In der Einkaufsinnenstadt sind sowohl Betriebe aus dem Nahrungs- und Genussmittelbereich als auch aus dem Nichtlebensmittelsektor vorhanden. Der im Einkaufszentrum City-Center ansässige Diska Lebensmitteldiscounter sorgt für eine tägliche Grundfrequenz an Kunden. Darüber hinaus sind weitere Kundenmagnetbetriebe aus dem mittelfristigen Bedarfsbereich in der Einkaufsinnenstadt etabliert (Drogerie Müller, Wahl Mode). Außerhalb der Einkaufsinnenstadt bildet die im Ortsteil Hönbach etablierte Fachmarktagglomeration (u. a. Marktkauf, AWG, Deichmann, Dänisches Bettenlager, Sonneberger Möbelzentrum, SB Möbel Boss, Pfennigpfeiffer, Teppich Frick, toom) den Einkaufsschwerpunkt. Für die überörtliche Anziehungskraft des Einzelhandelsstandortes Sonneberg (Stichwort: Zentralität) kommt dieser Standortlage die herausragende Bedeutung zu. Durch eine günstige Verteilung von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten ist die Nahversorgung in weiten Teilen des Stadtgebietes gesichert. Ein großer Stellenwert kommt in diesem Zusammenhang auch den multifunktionalen Nahversorgungszentren an der Bert-Brecht-Straße und der Friedrich-Ludwig-Jahn-Straße zu. Sie sind neben der Einkaufsinnenstadt als zentrale Versorgungsbereiche klassifiziert. Die innerstädtische Hauptgeschäftslage erstreckt sich entlang der Bahnhofstraße im Bereich zwischen der Bernhardstraße im Norden und der Köppelsdorfer Straße im Süden sowie entlang der Köppelsdorfer Straße. Mit dem City-Center verfügt Sonneberg über ein kleines innerstädtisches Einkaufszentrum, in dem zwei Kundenmagnetbetriebe (Diska, Wahl-Mode) sowie weitere kleinteilige Geschäfte etabliert sind. Das Einkaufszentrum wird von Kunden ordentlich frequentiert, wenngleich aus gutachterlicher Sicht zum Erhalt der Attraktivität dieses Standortes Modernisierungsmaßnahmen erforderlich sind. 178

180 Fazit: Analyse der räumlichen Einzelhandelsstruktur Der Einzelhandel in der Einkaufsinnenstadt nimmt mit 70 Betrieben (28 % des Gesamtbestandes) quantitativ eine nachgeordnete Position ein. Dies wird auch durch den äußerst geringen Verkaufsflächenanteil von ca. 12 % (ca m²) dokumentiert. Die innerstädtische Einzelhandelsstruktur ist zudem durch einen hohen Anteil kleinteiliger Betriebe gekennzeichnet. Die Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt hier lediglich bei 119 m², während im übrigen Stadtgebiet ein Wert von 327 m² erreicht wird. Speziell die Sortimentsbereiche Bücher / Schreib- / Spielwaren, Bekleidung / Schuhe / Sport und Optik / Uhren / Schmuck bestimmen die Attraktivität der Einkaufsinnenstadt. In diesen Branchen weist die Sonneberger Einkaufsinnenstadt aber durchweg recht geringe Verkaufsflächenanteile auf. Zur Steigerung der Attraktivität der Sonneberger Einkaufsinnenstadt ist eine Erhöhung der Verkaufsflächenanteile in diesen Warengruppen notwendig. 179

181 Einzugsgebiet des Sonneberger Einzelhandels Legende: Zone I (Sonneberg) Zone II Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung 2013 Sonneberg Neustadt b. Coburg 180

182 Einwohner im Einzugsgebiet des Sonneberger Einzelhandels Zonen des Einzugsgebietes Einwohner Anteil in % Zone I Sonneberg Zone II Teile des Landkreises Sonneberg Zonen I II insgesamt Quelle: Statistisches Thüringer Landesamt für Statistik; Stand ; ca.-werte gerundet 181

183 Kaufkraft im Einzugsgebiet des Sonneberger Einzelhandels Warengruppen Zonen Zone I Kaufkraft Zone II Zonen I - II Nahrungs- und Genussmittel 36,7 49,2 85,9 Gesundheit, Körperpflege 13,1 17,5 30,6 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 2,4 3,2 5,6 Bücher, PBS*, Spielwaren 5,3 7,1 12,4 Bekleidung, Schuhe, Sport 14,0 18,7 32,7 Elektrowaren 10,0 13,5 23,5 Hausrat, Einrichtung, Möbel 10,6 14,2 24,8 Sonstiger Einzelhandel 16,5 22,1 38,6 Nichtlebensmittel insg. 71,9 96,3 168,2 Einzelhandel insg. 108,6 145,5 254,1 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-werte gerundet Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesgebiet (= 100,0) Zone I: 91,7 (Sonneberg) Zone II: 86,1 (Lauscha) - 92,9 (Neuhaus-Schiernitz) 182

184 Einwohner im Einzugsgebiet des Sonneberger Einzelhandels bis 2020 Zonen des Einzugsgebietes Einwohner Zone I Sonneberg Zone II Teile des Landkreises Sonneberg Zonen I II insgesamt Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Berechnungen 2013; ca.-werte grundet. Bevölkerungsrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um Personen bzw. ca. 9,5 % 183

185 Kaufkraft im Einzugsgebiet des Sonneberger Einzelhandels 2020 Warengruppen Zonen Zone I Kaufkraft Zone II Zonen I - II Nahrungs- und Genussmittel 34,6 44,1 78,7 Gesundheit, Körperpflege 13,4 17,0 30,4 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 2,4 3,0 5,4 Bücher, PBS*, Spielwaren 5,1 6,5 11,6 Bekleidung, Schuhe, Sport 13,3 16,9 30,2 Elektrowaren 9,8 12,4 22,2 Hausrat, Einrichtung, Möbel 10,1 12,8 22,9 Sonstiger Einzelhandel 15,8 20,1 35,9 Nichtlebensmittel insg. 69,9 88,7 158,6 Einzelhandel insg. 104,5 132,8 237,3 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-werte gerundet Kaufkraftrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um ca. 16,8 Mio. bzw. ca. 6,6 % 184

186 Umsatz des Sonneberger Einzelhandels 2012 Warengruppen Zonen / Daten Kaufkraft Zone I Marktanteil in % Umsatz Kaufkraft Zone II Marktanteil in % Umsatz Streuumsatz Umsatz insg. Nahrungs- und Genussmittel 36, ,5 49, ,0 11,7 78,2 Gesundheit, Körperpflege 13,1 72 9,4 17,5 27 4,7 0,4 14,5 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 2,4 73 1,8 3,2 49 1,6 0,1 3,5 Bücher, PBS*, Spielwaren 5,3 53 2,8 7,1 33 2,3 0,2 5,3 Bekleidung, Schuhe, Sport 14,0 56 7,8 18,7 47 8,8 1,8 18,4 Elektrowaren 10,0 38 3,8 13,5 20 2,7 0,5 7,0 Hausrat, Einrichtung, Möbel 10,6 65 6,9 14,2 45 6,4 7,2 20,5 Sonstiger Einzelhandel 16, ,7 22, ,0 2,1 25,8 Nichtlebensmittel insgesamt 71, ,2 96, ,5 12,3 95,0 Einzelhandel insgesamt 108, ,7 145, ,5 24,0 173,2 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte gerundet Einzelhandelszentralität:

187 Verkaufsflächenproduktivitäten des Sonneberger Einzelhandels Nahrungs- und Genussmittel /m² i. O. Gesundheit und Körperpflege /m² i. O. Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf /m² i. O. Bücher, PBS*, Spielwaren /m² i. O. Bekleidung, Schuhe, Sport /m² i. O. Elektrowaren /m² i. O. Hausrat, Einrichtung, Möbel /m² niedrig Sonstiger Einzelhandel /m² i. O. * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren i. O. = in Ordnung / durchschnittlich Quelle: GMA 2013; ca.-werte gerundet 186

188 Umsatzanteil der Sonneberger Einkaufsinnenstadt am Gesamtumsatz Branche Umsatz in Sonneberg insg. Umsatz in der Einkaufsinnenstadt Umsatzanteil Einkaufsinnenstadt in % Nahrungs-. und Genussmittel 78,2 8,6 11 Gesundheit, Körperpflege 14,5 4,4 30 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 3,5 0,4 11 Bücher, PBS*, Spielwaren 5,3 3,0 57 Bekleidung, Schuhe, Sport 18,4 7,9 43 Elektrowaren 7,0 2,2 31 Hausrat, Einrichtung, Möbel 20,5 3,6 18 Sonstiger Einzelhandel 25,8 3,1 12 * Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte, gerundet 187

189 Umsatz des Sonneberger Einzelhandels 2020 Warengruppen Zonen / Daten Kaufkraft Zone I Marktanteil in % Umsatz Kaufkraft Zone II Marktanteil in % Umsatz Streuumsatz Umsatz insg. Nahrungs- und Genussmittel 34, ,5 44, ,7 10,8 72,0 Gesundheit, Körperpflege 13,4 72 9,6 17,0 27 4,6 0,4 14,6 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 2,4 73 1,8 3,0 49 1,5 0,1 3,4 Bücher, PBS*, Spielwaren 5,1 53 2,7 6,5 33 2,1 0,1 4,9 Bekleidung, Schuhe, Sport 13,3 56 7,4 16,9 47 7,9 1,7 17,0 Elektrowaren 9,8 38 3,7 12,4 20 2,5 0,5 6,7 Hausrat, Einrichtung, Möbel 10,1 65 6,6 12,8 45 5,8 6,7 19,1 Sonstiger Einzelhandel 15, ,2 20, ,8 2,1 24,1 Nichtlebensmittel insgesamt 69, ,0 88, ,2 11,6 89,8 Einzelhandel insgesamt 104, ,5 132, ,9 22,4 161,8 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte gerundet Umsatzrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um ca. 11,4 Mio. bzw. ca. 6,6 % 188

190 Entwicklungsspielräume des Sonneberger Einzelhandels bis 2020 Warengruppen Daten Umsatz 2012 Umsatz 2020 Umsatzdifferenz Produktivität in /m² VK Entwicklungsspielraum in m² VK Nahrungs- und Genussmittel 78,2 72,0-6, Gesundheit, Körperpflege 14,5 14,6 0, Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf 3,5 3,4-0, Bücher, PBS*, Spielwaren 5,3 4,9-0, Bekleidung, Schuhe, Sport 18,4 17,0-1, Elektrowaren 7,0 6,7-0, Hausrat, Einrichtung, Möbel 20,5 19,1-1, Sonstiger Einzelhandel 25,8 24,1-1, * PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-werte gerundet 189

191 Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung Die Kalkulation der Umsatzleistung des Sonneberger Einzelhandels 2012 erfolgte methodisch auf Basis des Marktanteilkonzeptes. Die Ergebnisse wurden in einem mehrstufigen Verfahren auf ihre Plausibilität geprüft (Flächenproduktivitäten, Umsatzangaben der Firmen GfK und MB Research). Ein hoher Marktanteil wird im Nahrungs- und Genussmittelbereich erzielt. Dies hängt mit dem Vorhandensein aller üblichen Betriebstypen (inkl. SB-Warenhaus) zusammen. Deutlich niedriger fallen die Marktanteile im Nichtlebensmittelbereich aus. Besonders geringe Werte werden in den Warengruppen Bücher / PBS 1 / Spielwaren, Bekleidung / Schuhe / Sport und Elektrowaren erreicht. Sie stehen im Zusammenhang mit dem Fehlen von Betriebstypen (Kaufhaus, Textilkaufhaus), leistungsfähigen Magnetbetrieben und dem Vorhandensein leistungsstarker Großbetriebe in den umliegenden Städten, insbesondere im Oberzentrum Coburg und entlang der Staatsstraße Die Einzelhandelszentralität ist mit einem Wert von 159 dennoch ausgeprägt und verdeutlicht die von Sonneberg wahrgenommene Versorgungsfunktion für das Umland. Wichtigster Zentralitätsfaktor ist der Nahrungs- und Genussmittelsektor (Marktkauf). In abgeschwächter Form gilt dies auch für den Sonstigen Einzelhandel (toom). Die Überprüfung der Leistungsfähigkeit des Sonneberger Einzelhandels anhand von Verkaufsflächenproduktivitäten zeigt ein überwiegend positives Bild. Eine auffallend niedrige Flächenproduktivität wird lediglich in der Warengruppe Hausrat / Einrichtung / Möbel erzielt. Die Umsatzverteilung entspricht in ihrer Struktur der Verkaufsflächenverteilung zwischen der Einkaufsinnenstadt und der Reststadt. Allerdings sind die etwas höheren Umsatzanteile in der Einkaufsinnenstadt Beleg für eine erhöhte Produktivität der dort etablierten Geschäfte. 1 PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren 190

192 Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung Die Prognose des Umsatzes bis 2020 basiert auf der Annahme stabiler Marktanteile im Stadtgebiet und im überörtlichen Einzugsgebiet. Die rückläufige Einwohnerzahl und Kaufkraft führt dabei zu einer verringerten Umsatzleistung im weiteren Zeitablauf. In Sonneberg wird die Umsatzleistung zwischen 2012 und 2020 um ca. 11,4 Mio. bzw. ca. 6,6 % zurückgehen. Im Abgleich der Umsatzleistungen 2012 / 2020 ergeben sich nahezu durchgängig negative Werte, sodass für den Sonneberger Einzelhandel keine nennenswerten quantitativen Entwicklungsspielräume bestehen. In einigen Warengruppen ist der Umsatzrückgang so groß, dass mit hinlänglicher Sicherheit Geschäftsaufgaben die Folge sein werden. Diese Feststellung betrifft insbesondere den Nahrungs- und Genussmittelsektor (- 6,2 Mio. ) und die Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport (- 1,4 Mio. ), Hausrat / Einrichtung / Möbel (- 1,4 Mio. ) und Sonstiger Einzelhandel (- 1,7 Mio. ). 191

193 Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den Einzelhandelsstandort Sonneberg Stark rückläufige Einwohnerzahl zwischen 2002 und 2012 im Stadtgebiet / abnehmende Tendenz Deutlich erhöhter Anteil älterer Personen ab 65 Jahren / Prognosewert 2020 wird bereits heute überschritten / der Einzelhandel aber auch der Städtebau und der ÖPNV müssen sich auf die besonderen Bedürfnisse von Senioren einstellen (Sortiment, Produktpräsentation, Barrierefreiheit, Service, Querungshilfen, Bordsteinabsenkungen, ÖPNV- Netz bzw. Vertaktung etc.) Einwohnerzahl im Einzugsgebiet (ca ) schränkt Möglichkeiten zur Ansiedlung (innerstädtischer) Kundenmagneten ein (kein Kaufhaus, kein Textikaufhaus, kein großer Elektrofachmarkt) Einwohner im Einzugsgebiet gehen bis 2020 um ca. 10 % zurück / Kaufkraftverlust liegt bei ca. 7 % Verkaufsflächenausstattung von Sonneberg liegt ca. 54 %-Punkte über dem Vergleichswert der GMA-Kennziffernstudie (Vergleichsbasis: 52 Städte der gleichen Ortsgrößenklasse) Großflächige Betriebe dominieren die Einzelhandelsstruktur / überragende Bedeutung besitzt die Einzelhandelsagglomeration Marktkauf im südlichen Stadtgebiet (Verkaufsflächenanteil ca. 52 %) / Maßnahmen zur Leitung von Besuchern dieses Fachmarktzentrums in die Einkaufsinnenstadt sind empfehlenswert Verkaufsflächenanteil der Einkaufsinnenstadt liegt mit 12 % sehr niedrig / in den innenstadtrelevanten Warengruppen (z. B. Bekleidung / Schuhe / Sport) werden durchweg weniger als 40 % VK-Anteil erreicht Wichtigster Kundenmagnet in der Einkaufsinnenstadt ist das Einkaufszentrum City-Center / ohne das City-Center wäre die Sonneberger Einkaufsinnenstadt nicht funktionsfähig, insofern sind alle bauplanungsrechtlichen Mittel zum Schutz dieser Einrichtung einzusetzen 192

194 Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den Einzelhandelsstandort Sonneberg Zwischen 2012 und 2020 ist der Umsatz in nahezu allen Branchen rückläufig / insbesondere in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Bekleidung / Schuhe / Sport und Sonstiger Einzelhandel ist mit Geschäftsaufgaben zu rechnen / ein quantitativer Verkaufsflächenzusatzbedarf besteht nicht, allerdings sollten Chancen zur Qualifizierung des (innerstädtischen) Einzelhandels genutzt werden (z. B. Ansiedlung von Markenshops, als Ersatz für die rückläufige Zahl an Fachgeschäften) / der sich abzeichnende Konzentrationsprozess des Einzelhandels muss im Interesse des Erhalts der Einkaufsinnenstadt stadtplanerisch gesteuert werden. Eine Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes mit einer Überprüfung der zentralen Versorgungsbereiche ist empfehlenswert 193

195 Einzelhandelsmonitoring Südwestthüringen - Suhl und Zella-Mehlis - Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München 194

196 Einwohnerentwicklung in Suhl Einwohnerprognose Einwohner Bevölkerungsentwicklung : EW bzw. -18,1% Prognose : EW bzw. -39,5 % Jahr Quelle: Zeitraum : Thüringer Landesamt für Statistik, Stand jeweils 30.06; Prognosewerte: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung

197 Einwohnerentwicklung in Zella-Mehlis Einwohnerprognose Einwohner Bevölkerungsentwicklung : EW bzw. -10,7 % Jahr Prognose : EW bzw. -16,5 % Quelle: Zeitraum : Thüringer Landesamt für Statistik, Stand jeweils 30.06; Prognosewerte: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung

198 Demographischer Wandel in Suhl im Vergleich Suhl Deutschland Anteil in % 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 26,6 62,0 39,2 49,5 Anteil in % 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20,6 23,3 61,2 59,6 20% 10% 0% 11,5 11, Jahr 20% 10% 0% 18,2 17, Jahr bis 19 Jahre 20 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter bis 19 Jahre 20 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung 2013 Quelle: Statistisches Bundesamt; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv), Variante 1-W1; GMA-Darstellung

199 Demographischer Wandel in Zella-Mehlis im Vergleich Zella-Mehlis Deutschland 100% 100% Anteil in % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 27,4 59,9 12,6 33,0 53,9 13, Jahr Anteil in % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 20,6 23,3 61,2 59,6 18,2 17, Jahr bis 19 Jahre 20 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter bis 19 Jahre 20 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung 2013 Quelle: Statistisches Bundesamt; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv), Variante 1-W1; GMA-Darstellung

200 Fazit: Demographische Rahmendaten Die Bevölkerungsentwicklung in Suhl und Zella-Mehlis war in den vergangenen Jahren von einem kontinuierlichen Rückgang gekennzeichnet. Insgesamt hat Suhl zwischen 2002 und Einwohner verloren, was einem jährlichen Rückgang um ca. 841 Personen bzw. ca. 1,8 % entspricht. Damit verzeichnete Suhl in der Planungsregion Südwestthüringen die höchsten Bevölkerungsverluste. In Zella-Mehlis lag der Bevölkerungsverlust im selben Zeitraum bei Einwohnern (ca. 139 Personen bzw. ca. 1,1 % pro Jahr). Unter Zugrundlegung der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv) des Thüringer Landesamtes für Statistik wird sich dieser Trend weiter fortsetzen und sogar noch an Dynamik gewinnen. Demnach werden in Suhl im Jahr 2030 nur noch Personen leben. Dies entspricht, im Vergleich zum Jahr 2012, einer Abnahme um ca Einwohner bzw. ca. 39,5 %. In Zella-Mehlis werden für das Jahr Einwohner prognostiziert und damit Personen (-16,5 %) weniger als im Jahr Die Prognosen des Statistischen Bundesamtes zur Veränderung der Altersstruktur in Deutschland gehen im Jahr 2020 von einem Anteil der Senioren (65 Jahre und älter) an der Gesamtbevölkerung von 23,3 % aus. In der aktuellen Betrachtung von Suhl und Zella-Mehlis wird dieser Wert bereits heute um mehr als drei bzw. vier %-Punkte überschritten. Bis zum Jahr 2020 wird sich der Alterungsprozess weiter fortsetzen, wobei der Anteil der Senioren dann fast 16 %- bzw. 10 %-Punkte über dem Bundesdurchschnitt liegen wird. Gleichzeitig ist der Anteil junger Menschen bis 19 Jahre in Suhl und Zella-Mehlis sowohl heute als auch 2020 deutlich niedriger als im bundesdeutschen Durchschnitt. Innerhalb der untersuchten Mittelzentren wird Suhl im Jahr 2020 die älteste Bevölkerung aufweisen. Die dargestellten demographischen Prozesse (rückläufige Bevölkerungsentwicklung, wachsender Anteil an Senioren) bleiben nicht ohne Folgen für die beiden Einzelhandelsstandorte (Stichwort: sinkendes Kaufkraftvolumen, seniorengerechter Einzelhandel). 199

201 Einzelhandel und Ladenhandwerk in Suhl und Zella-Mehlis Standorte Suhl Zella-Mehlis insgesamt Warengruppen Betriebe 1 VK in m² Betriebe 1 VK in m² Betriebe 1 VK in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS *, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Nichtlebensmittel insg Einzelhandel insg Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-werte gerundet hoher VK-Durchschnitt je Betrieb von ca. 342 m² / Vergleichswert Deutschland ca. 240 m² 200

202 Einzelhandelsbestand in Suhl und Zella-Mehlis nach Betriebsgrößen 80% 70% 68% 60% Anteil 50% 40% 43% 37% 30% 20% 10% 3% 10% 13% 19% 7% 0% unter 50 m² m² m² 800 m² und größer Verkaufsflächen-Größenklassen Anteil Betriebe Anteil Verkaufs fläche Quelle: GMA-Erhebungen

203 Einzelhandelsbestand in Suhl und Zella-Mehlis nach Betriebstypen Betriebe Verkaufsfläche Betriebstypen Anzahl in % in m² in % Nahrungs- und Genussmittel 1 Fachgeschäft Supermarkt / Großer Supermarkt Lebensmitteldiscounter SB-Warenhaus sonst. Betriebstypen (inkl. FM) Nahrungs- und Genussmittel insg Nichtlebensmittel Fachgeschäft Fachmarkt Kaufhaus / Textilkaufhaus sonst. Betriebstypen Nichtlebensmittel insg VK-Angabe inkl. Nonfood-Randsortimente Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-werte, gerundet 202

204 Fazit: Analyse des Einzelhandelsbestands Die Analyse des Einzelhandelsbestandes zeigt zunächst, dass in Suhl und Zella-Mehlis alle Warengruppen vertreten sind. Der höchste Verkaufsflächenanteil wird in der Warengruppe Hausrat / Einrichtung / Möbel erreicht und ist in erster Linie auf flächenintensive Möbelanbieter v. a. in Suhl (Opti Wohnwelt, Multimöbel und Möbelpiraten) zurückzuführen. Der innenstadtrelevante Sortimentsbereich Bekleidung / Schuhe / Sport rangiert nur an vierter Stelle. In Ergänzung der absoluten Angaben zum Einzelhandelsbestand ermöglichen auf Einwohner bezogene Ausstattungskennziffern eine weiterführende Beurteilung der Einzelhandelsstrukturen in Suhl und Zella-Mehlis. Die ermittelte Verkaufsfläche von ca m² entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von ca m² je EW. Im Vergleich zur GMA-Kennziffer für Städte mit Einwohnern (Vergleichsbasis: 20 Städte der gleichen Ortsgrößenklasse), die bei m² / EW liegt, ist der Wert als überdurchschnittlich einzustufen. Allerdings kommt darin auch die Versorgungsfunktion der beiden Städte für das überwiegend ländlich strukturierte Umland zum Ausdruck. Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt bei 342 m² je Betrieb und übersteigt damit deutlich den Bundesdurchschnitt (240 m²). Die Tendenz zu großen Betriebseinheiten zeigt sich auch anhand der Betriebsgrößenstruktur. So verfügen 43 % Geschäfte über Verkaufsflächen von weniger als 50 m². Sie repräsentieren allerdings nur einen geringen Verkaufsflächenanteil am Gesamtbestand von 3 %. Demgegenüber weisen 7 % der Betriebe Verkaufsflächen von 800 m² und mehr auf. Ihr Verkaufsflächenanteil liegt bei hohen 68 %. Insgesamt sind in Suhl und Zella-Mehlis 29 großflächige Betriebe ansässig. Mit Bezug auf die Betriebstypenstruktur ist festzuhalten, dass in Suhl und Zella-Mehlis ein hoher Anteil an Fachgeschäften ansässig ist (79 %), welcher als Beleg für die Individualität der Einkaufsstandorte zu interpretieren ist. Allerdings befindet sich gerade dieser Betriebstyp bundesweit auf dem Rückzug (u. a. Nachfolgeproblematik). Innerhalb des Nahrungs- und Genussmittelsektors sind alle Betriebstypen vorhanden. Im Nichtlebensmittelsektor wird das Angebot von kleinteiligen Fachgeschäften und Fachmärkten dominiert. Positiv hervorzuheben ist, dass Suhl über zwei Textilkaufhäuser (C&A, K&L Ruppert) verfügt. 203

205 Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe in Suhl ( 400 m² VK) Lauterbogen-Center Rewe expert kik Deichmann Askania Center Drogerie Müller New Yorker C&A dm Sport 2000 K&L Norma Am Königswasser Praktiker Zoo & Co Dänisches Bettenlager Sozialmarkt 24 Globus T Di Prima Möbel Netto Netto Family-Center kik Trägers Preisbombe Aldi EKZ Am Steinweg Lidl Richter & Frenzel Fachcenter Holz Multimöbel kik Die Möbelpiraten Marktkauf T Di Gartenparadies Marktkaufcenter tegut Penny Möbel Sparfuchs Kaufland Netto TTM Lidl Pfennigpfeiffer nahkauf Rewe Rewe Legende: Einkaufsinnenstadt 1 Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels (ohne Getränkemärkte) Betriebe des Nichtlebensmitteleinzelhandels Opti Wohnwelt 1 Abgrenzung durch GMA nach Standortbesichtigung Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung

206 Einkaufsinnenstadt Suhl Lauterbogen-Center (u. a. Rewe, New Yorker, NKD, Sport Amft) Einkaufscenter Am Steinweg (u. a. expert, C&A, dm, Deichmann, kik, Reno) EKZ Lauterbogen-Center und EKZ Am Steinweg Askania Center Fußgängerzone Steinweg Legende: Einkaufsinnenstadt 1 Hauptgeschäftslage 1 Abgrenzung durch GMA nach Standortbesichtigung Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung

207 Einzelhandel in Suhl nach Standortlagen Standorte Einkaufsinnenstadt restliches Stadtgebiet Suhl insgesamt Warengruppen Betriebe 1 VK in m² Betriebe 1 VK in m² Betriebe 1 VK in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS *, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Nichtlebensmittel insg Einzelhandel insg Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-werte gerundet geringer VK-Durchschnitt je Betrieb in der Einkaufsinnenstadt von ca. 153 m² VK-Anteil Einkaufsinnenstadt ca. 21 % 206

208 Verkaufsflächenanteile der Suhler Einkaufsinnenstadt nach Branchen Nahrungs- und Genussmittel 11% 89% Gesundheit, Körperpflege 49% 51% Blumen, zool. Bedarf 14% 86% Bücher, Schreib- / Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport 74% 76% 26% 24% Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel 3% 44% 97% 56% Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf Optik / Uhren, Schmuck 100% 97% 3% Sonstige Sortimente Einzelhandel insg. 23% 21% 77% 79% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Anteil Verkaufsfläche innerstädtische Lagen übriges Stadtgebiet Quelle: GMA-Erhebungen

209 Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe in Zella-Mehlis ( 300 m² VK) Legende: Ortskerne 1 Netto Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels (ohne Getränkemärkte) Gärtnerei Marr Mehlis Betriebe des Nichtlebensmitteleinzelhandels Minipreis Aldi nahkauf 1 Abgrenzung gemäß Einzelhandelsgutachten Zella-Mehlis 2009 / 2010 Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung 2013 Zella Die Möbelpiraten Lidl Netto A 71-Center Deichmann Media Markt B 1 Baumarkt toom Batzner Baustoffhandel Teppich Frick 208

210 Ortskern Zella Ruppberg Passage Legende: Ortskern 1 Einkaufszentrum Ruppberg Passage Kreuzungsbereich Kirchstraße / Wiesenstraße 1 Abgrenzung gemäß Einzelhandelsgutachten Zella-Mehlis 2009 / 2010 Quelle: erstellt mit RegioGraphPlanung; GMA-Darstellung

211 Ortskern Mehlis Kreuzungsbereich Peter-Haseney-Straße / Louis-Anschütz-Straße / Mühlstraße Peter-Haseney-Straße Legende: Ortskern 1 1 Abgrenzung gemäß Einzelhandelsgutachten Zella-Mehlis 2009 / 2010 Quelle: erstellt mit RegioGraphPlanung; GMA-Darstellung

212 Fazit: Analyse der räumlichen Einzelhandelsstruktur Mit Bezug auf die räumliche Einzelhandelsstruktur ist festzuhalten, dass sich in Suhl Schwerpunkte im Norden, im Zentrumsbereich sowie im Südwesten des Stadtgebietes herausgebildet haben. In der Einkaufsinnenstadt sind sowohl Betriebe aus den Nahrungs- und Genussmittelbereich als auch aus dem Nichtlebensmittelbereich vorhanden. Der im Einkaufszentrum Lauterbogen-Center ansässige Rewe Supermarkt sorgt für eine tägliche Grundfrequenz an Kunden. Darüber hinaus sind mehrere Kundenmagnetbetriebe aus dem mittelfristigen Bedarfsbereich in der Einkaufsinnenstadt vorhanden (u. a. Drogerie Müller, dm, C&A, K&L, Deichmann, expert). In Zella-Mehlis befindet sich der Einzelhandelsschwerpunkt mit dem Fachmarktzentrum A71-Center im Süden des Stadtgebietes, in direkter Nachbarschaft zur Autobahn 71. Innerhalb der beiden Ortskerne Zella und Mehlis sind aktuell nur kleinteilige Einzelhandelsbetriebe etabliert. Kundenmagnetbetriebe fehlen hier gänzlich. Einzelhandelsschwerpunkte außerhalb der Einkaufsinnenstadt sind in Suhl die Fachmarktagglomerationen am Am Königswasser (u. a. Norma, Zoo & Co, Dänisches Bettenlager, Praktiker) und das Marktkaufcenter (u. a. Marktkauf, T Di, kik, Multimöbel). Neben den Anbietern in der Einkaufsinnenstadt kommt diesen Einzelhandelslagen eine große Bedeutung für die überörtliche Anziehungskraft (Stichwort: Zentralität) zu. In diesem Zusammenhang ist darüber hinaus der im A71-Center in Zella-Mehlis etablierte Media Markt zu nennen. Es verfügt über eine weiträumige Anziehungskraft, auch über das Einzugsgebiet der beiden Städte hinaus. Durch eine günstige Verteilung von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten ist die Nahversorgung in weiten Teilen von Suhl und Zella-Mehlis gesichert. Die innerstädtische Hauptgeschäftslage Suhls wird zum einen durch die beiden im Norden gelegenen Einkaufszentren Lauterbogen-Center und Einkaufscenter Am Steinweg geprägt. Beide Einzelhandelsstandorte sind im Obergeschoss über Brücken verbunden, sodass Kundenaustauschbeziehungen möglich sind. Im Süden grenzt das Einkaufszentrum Am Steinweg direkt an den Steinweg an, der zusammen mit dem Marktplatz und der westlichen Gothaer Straße die traditionelle Hauptgeschäftslage bildet. 211

213 Fazit: Analyse der räumlichen Einzelhandelsstruktur Die beiden Ortskerne Zella und Mehlis sind durch einen lockerständigen, kleinteiligen Einzelhandelsbesatz und das Fehlen von Kundenmagnetbetrieben gekennzeichnet. Mit Bezug auf den Ortskern Zella ist auf das sanierte, aber weitgehend leerstehende Einkaufszentrum Ruppberg Passage hinzuweisen. Aus gutachterlicher Sicht ist eine Revitalisierung dieser Einzelhandelslage zwar wünschenswert, aufgrund der überwiegend kleinteiligen Ladenzuschnitte sowie der suboptimalen Verkehrserschließung und Stellplatzsituation wird sich dies jedoch schwierig gestalten. Der Einzelhandel in der Suhler Einkaufsinnenstadt 1 besitzt mit 139 Betrieben (47 % des Gesamtbestandes) eine wichtige Versorgungsfunktion innerhalb des Stadtgebietes. Dies wird auch durch den im ostdeutschen Vergleich vergleichsweise hohen Verkaufsflächenanteil von ca. 21 % (ca m²) dokumentiert. Die innerstädtische Einzelhandelsstruktur wird indes durch einen hohen Anteil kleinteiliger Betriebe gekennzeichnet. Die Durchschnittsgröße der Betriebe liegt hier bei 153 m², während im übrigen Stadtgebiet ein Wert von 521 m² erreicht wird. Speziell die Sortimentsbereiche Bücher / Papier- / Spielwaren, Bekleidung / Schuhe / Sport und Optik / Uhren / Schmuck bestimmen die Attraktivität der Einkaufsinnenstadt. In diesen Branchen weist die Suhler Einkaufsinnenstadt auch durchweg hohe Verkaufsflächenanteile über 70 % auf. Die vergleichsweise hohen Anteile sind Beleg für die Attraktivität der Einkaufsinnenstadt sowohl aus Sicht der Kunden (Angebotsvielfalt) als auch aus Sicht des Einzelhandels (gegenseitige Kundenzuführungseffekte). 1 Die Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt Suhl weicht von der Abgrenzung im ISEK Suhl 2025 ab. Aus gutachterlicher Sicht sollte der zentrale Versorgungsbereich Einkaufsinnenstadt auch vor dem Hindergrund begrenzter finanzieller Investitionsspielräume sowie dem stark abnehmenden Bevölkerungspotenzial enger gefasst werden. 212

214 Gemeinsames Einzugsgebiet der Städte Suhl und Zella-Mehlis Schmalkalden Ilmenau Zella-Mehlis Suhl Legende: Zone I (Suhl / Zella-Mehlis) Zone II Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung

215 Einwohner im gemeinsamen Einzugsgebiet der Städte Suhl und Zella-Mehlis Zonen des Einzugsgebietes Einwohner Anteil in % Zone I Suhl und Zella-Mehlis Zone II Teile Landkreise Schmalkalden-Meiningen, Hildburghausen und des Ilm-Kreises Zonen I II insgesamt Quelle: Statistisches Thüringer Landesamt für Statistik; Stand ; ca.-werte gerundet 214

216 Kaufkraft im gemeinsamen Einzugsgebiet der Städte Suhl und Zella-Mehlis Warengruppen Zonen Zone I Kaufkraft Zone II Zonen I - II Nahrungs- und Genussmittel 83,5 51,5 135,0 Gesundheit, Körperpflege 29,7 18,4 48,1 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 5,4 3,3 8,7 Bücher, PBS*, Spielwaren 12,1 7,5 19,6 Bekleidung, Schuhe, Sport 31,7 19,6 51,3 Elektrowaren 22,8 14,1 36,9 Hausrat, Einrichtung, Möbel 24,0 14,8 38,8 Sonstiger Einzelhandel 37,4 23,0 60,4 Nichtlebensmittel insg. 163,1 100,7 263,8 Einzelhandel insg. 246,6 152,2 398,8 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-werte gerundet Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesgebiet (= 100,0) Zone I: 89,4 (Zella-Mehlis) 94,4 (Suhl) Zone II: 78,8 (Gehlberg) 94,5 (Ahlstädt) 215

217 Einwohner im gemeinsamen Einzugsgebiet der Städte Suhl und Zella-Mehlis bis 2020 Zonen des Einzugsgebietes Einwohner Zone I Zone II Zonen I II Suhl und Zella-Mehlis Teile Landkreise Schmalkalden-Meiningen, Hildburghausen und des Ilm-Kreises insgesamt Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Berechnungen 2013; ca.-werte grundet. Bevölkerungsrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um Personen bzw. ca. 13,4 % 216

218 Kaufkraft im gemeinsamen Einzugsgebiet der Städte Suhl und Zella-Mehlis 2020 Warengruppen Zonen Zone I Kaufkraft Zone II Zonen I - II Nahrungs- und Genussmittel 70,0 47,6 117,6 Gesundheit, Körperpflege 27,1 18,4 45,5 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 4,8 3,2 8,0 Bücher, PBS*, Spielwaren 10,3 7,0 17,3 Bekleidung, Schuhe, Sport 26,8 18,2 45,0 Elektrowaren 19,8 13,4 33,2 Hausrat, Einrichtung, Möbel 20,4 13,9 34,3 Sonstiger Einzelhandel 31,9 21,8 53,7 Nichtlebensmittel insg. 141,1 95,9 237,0 Einzelhandel insg. 211,1 143,5 354,6 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-werte gerundet Kaufkraftrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um ca. 44,2 Mio. bzw. ca. 11,1 % 217

219 Umsatz des Einzelhandels in Suhl und Zella-Mehlis 2012 Warengruppen Zonen / Daten Kaufkraft Zone I Marktanteil in % Umsatz Kaufkraft Zone II Marktanteil in % Umsatz Streuumsatz Umsatz insg. Nahrungs- und Genussmittel 83, ,7 51, ,4 2,7 109,8 Gesundheit, Körperpflege 29, ,2 18,4 22 4,0 0,2 24,4 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 5,4 75 4,1 3,3 28 0,9 0,1 5,1 Bücher, PBS*, Spielwaren 12,1 66 8,0 7,5 38 2,9 0,6 11,5 Bekleidung, Schuhe, Sport 31, ,4 19, ,0 4,0 40,4 Elektrowaren 22, ,1 14,1 68 9,6 7,4 37,1 Hausrat, Einrichtung, Möbel 24, ,0 14,8 55 8,1 5,3 31,4 Sonstiger Einzelhandel 37, ,3 23, ,3 8,4 56,0 Nichtlebensmittel insgesamt 163, ,1 100, ,8 26,0 205,9 Einzelhandel insgesamt 246, ,8 152, ,2 28,7 315,7 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte gerundet Einzelhandelszentralität: 128 Umsatzanteil Suhl: ca. 236,4 Mio. Umsatzanteil Zella-Mehlis: ca. 79,9 Mio. 218

220 Verkaufsflächenproduktivitäten des Einzelhandels in Suhl und Zella-Mehlis Nahrungs- und Genussmittel /m² i. O. Gesundheit und Körperpflege /m² i. O. Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf /m² i. O. Bücher, PBS*, Spielwaren /m² i. O. Bekleidung, Schuhe, Sport /m² i. O. Elektrowaren /m² i. O. Hausrat, Einrichtung, Möbel 860 /m² niedrig Sonstiger Einzelhandel /m² i. O. * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren i. O. = in Ordnung / durchschnittlich Quelle: GMA 2013; ca.-werte gerundet 219

221 Umsatzanteil der Suhler Einkaufsinnenstadt am Gesamtumsatz Branche Umsatz in Suhl insg. Umsatz in der Einkaufsinnenstadt Umsatzanteil Einkaufsinnenstadt in % Nahrungs- und Genussmittel 75,8 12,1 16 Gesundheit, Körperpflege 19,5 10,5 54 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 4,3 0,8 19 Bücher, PBS*, Spielwaren 10,4 8,7 84 Bekleidung, Schuhe, Sport 36,4 32,0 88 Elektrowaren 18,6 10,1 54 Hausrat, Einrichtung, Möbel 29,8 3,1 10 Sonstiger Einzelhandel 41,6 13,7 33 * Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte, gerundet 220

222 Umsatz des Einzelhandels in Suhl und Zella-Mehlis 2020 Warengruppen Zonen / Daten Kaufkraft Zone I Marktanteil in % Umsatz Kaufkraft Zone II Marktanteil in % Umsatz Streuumsatz Umsatz insg. Nahrungs- und Genussmittel 70, ,1 47, ,1 2,4 94,6 Gesundheit, Körperpflege 27, ,4 18,4 22 4,0 0,2 22,6 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 4,8 75 3,6 3,2 28 0,9 0,1 4,6 Bücher, PBS*, Spielwaren 10,3 66 6,8 7,0 38 2,7 0,2 9,7 Bekleidung, Schuhe, Sport 26, ,4 18, ,2 3,5 35,1 Elektrowaren 19, ,4 13,4 68 9,1 6,6 33,1 Hausrat, Einrichtung, Möbel 20, ,3 13,9 55 7,6 4,7 27,6 Sonstiger Einzelhandel 31, ,3 21, ,5 7,4 49,2 Nichtlebensmittel insgesamt 141, ,2 95, ,0 22,7 181,9 Einzelhandel insgesamt 211, ,3 143, ,1 25,1 276,5 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte gerundet Umsatzrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um ca. 39,2 Mio. bzw. ca. 12,4 % 221

223 Entwicklungsspielräume des Einzelhandels in Suhl und Zella-Mehlis bis 2020 Warengruppen Daten Umsatz 2012 Umsatz 2020 Entwicklungsspielraum in m² VK Umsatzdifferenz Produktivität in /m² VK Nahrungs- und Genussmittel 109,8 94,6-15, Gesundheit, Körperpflege 24,4 22,6-1, Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf 5,1 4,6-0, Bücher, PBS*, Spielwaren 11,5 9,7-1, Bekleidung, Schuhe, Sport 40,4 35,1-5, Elektrowaren 37,1 33,1-4, Hausrat, Einrichtung, Möbel 31,4 27,6-3, Sonstiger Einzelhandel 56,0 49,2-6, * PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-werte gerundet 222

224 Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung Die Kalkulation der Umsatzleistung des Einzelhandels in Suhl und Zella-Mehlis 2012 erfolgte methodisch auf Basis des Marktanteilkonzeptes. Die Ergebnisse wurden in einem mehrstufigen Verfahren auf ihre Plausibilität geprüft (Flächenproduktivitäten, Umsatzangaben der Firmen GfK und MB Research). Ein hoher Marktanteil wird im Nahrungs- und Genussmittelbereich erzielt. Dies hängt mit dem Vorhandensein aller üblichen Betriebstypen zusammen. Relativ hohe Marktanteile werden auch in den Sortimentsbereichen Elektrowaren, Sonstiger Einzelhandel sowie bei Bekleidung / Schuhe / Sport erzielt. In diesem Zusammenhang sind insbesondere die beiden Textilkaufhäuser C&A und K&L Ruppert in Suhl sowie der Media Markt in Zella-Mehlis als Kundenmagneten anzusprechen. Die Einzelhandelszentralität ist mit einem Wert von 128 für ein Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentrums allenfalls durchschnittlich. Grund für die vergleichsweise gering ausgeprägte Einzelhandelszentralität sind Kaufkraftabflüsse nach Erfurt und Coburg. Wichtigster Zentralitätsfaktor des Einzelhandels in Suhl und Zella-Mehlis ist die Warengruppe Elektro (Media Markt). In abgeschwächter Form gilt dies auch für die Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel (toom, Marktkauf), Sonstiger Einzelhandel (Praktiker, Globus, B1 Baumarkt) und Bekleidung / Schuhe / Sport (C&A, K&L Ruppert). Die Überprüfung der Leistungsfähigkeit des Einzelhandels in Suhl und Zella-Mehlis anhand von Verkaufsflächenproduktivitäten zeigt ein überwiegend positives Bild. Eine niedrige Flächenproduktivität wird lediglich in der Warengruppe Hausrat / Einrichtung / Möbel erzielt. Die Umsatzverteilung entspricht in ihrer Struktur der Verkaufsflächenverteilung zwischen der Einkaufsinnenstadt von Suhl und der Reststadt. Allerdings sind die etwas höheren Umsatzanteile in der Einkaufsinnenstadt Beleg für eine erhöhte Produktivität der dort etablierten Geschäfte. 1 Eine Ausweisung des Umsatzes in den beiden Ortszentren Zella und Mehlis erfolgt aufgrund des geringen Verkaufsflächenbestandes nicht. 223

225 Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung Die Prognose des Umsatzes bis 2020 basiert auf der Annahme stabiler Marktanteile in Suhl und Zella-Mehlis und im überörtlichen Einzugsgebiet. In den beiden Städten wird die Umsatzleistung zwischen 2012 und 2020 um ca. 39,2 Mio. bzw. ca. 12,4 % zurückgehen. Im Abgleich der Umsatzleistungen 2012 / 2020 ergeben sich durchgängig negative Werte, sodass für den Einzelhandel in Suhl und Zella-Mehlis keine quantitativen Entwicklungsspielräume bestehen. Mit Ausnahme der Warengruppe Blumen / Pflanzen / zoolog. Bedarf sind die Umsatzrückgänge so groß, dass mit hinlänglicher Sicherheit Geschäftsaufgaben die Folge sein werden. In diesem Kontext ist insbesondere der Nahrungs- und Genussmittelsektor anzusprechen für den ein Umsatzrückgang von ca. 15,2 Mio. prognostiziert wird. 224

226 Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den Einzelhandelsstandort Suhl / Zella-Mehlis Stark rückläufige Einwohnerzahl zwischen 2002 und 2012 im Stadtgebiet / zunehmende Dynamik (Suhl) Deutlich erhöhter Anteil älterer Personen ab 65 Jahren / Prognosewert 2020 in Deutschland ist bereits heute überschritten / der Einzelhandel aber auch der Städtebau und der ÖPNV müssen sich auf die besonderen Bedürfnisse von Senioren einstellen (Sortiment, Produktpräsentation, Barrierefreiheit, Service, Querungshilfen, Bordsteinabsenkungen, ÖPNV-Netz bzw. Vertaktung etc.) Einwohnerzahl im Einzugsgebiet (ca ) ermöglicht prinzipiell die Ansiedlung aller Betriebstypen des Einzelhandels als (innerstädtische) Kundenmagneten (EKZ, Kaufhaus, Textilkaufhaus) Einwohner im Einzugsgebiet gehen bis 2020 um rund 13 % zurück / Kaufkraftverlust liegt bei ca. 11 % Verkaufsflächenausstattung von Suhl und Zella-Mehlis liegt ca. 9 %-Punkte über dem Vergleichswert der GMA-Kennziffernstudie (Vergleichsbasis 20 Städte der gleichen Ortsgrößenklasse) Einzelhandelsstruktur mit einer klaren Verkaufsflächendominanz von Großbetrieben (68 % VK-Anteil) / große Bedeutung besitzen die Suhler Einkaufsinnenstadt mit ihren zwei Einkaufszentren ( Lauterbogen Center und Einkaufszentrum Am Steinweg ) sowie das in Zella-Mehlis verortete A71-Center (Media Markt) Verkaufsflächenanteil der Einkaufsinnenstadt Suhl liegt mit 21 % in einem guten Bereich / in den innenstadtrelevanten Warengruppen (z. B. Bekleidung / Schuhe / Sport) werden Verkaufsflächenanteile von über 70 % erreicht / in Zella-Mehlis sind in den beiden Ortszentren nur kleinteilige Einzelhandelsbetriebe vorhanden Wichtigste Kundenmagneten in der Einkaufsinnenstadt Suhl sind Drogerie Müller und K&L Ruppert, das Einkaufszentrum Am Steinweg (u. a. C&A, Deichmann, dm, expert) sowie das Einkaufszentrum Lauterbogen-Center (u. a. Rewe, New Yorker) / insbesondere das am nördlichen Rand der Einkaufsinnenstadt gelegene Lauterbogen-Center weist einen Modernisierungsbedarf auf 225

227 Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den Einzelhandelsstandort Suhl / Zella-Mehlis Der Umsatz wird zwischen 2012 und 2020 in den meisten Branchen stark rückläufig sein, in nahezu allen Warengruppen ist deshalb mit zahlreichen Geschäftsaufgaben zu rechnen / ein quantitativer Verkaufsflächenzusatzbedarf besteht nicht, allerdings sollten Chancen zur Qualifizierung des (innerstädtischen) Einzelhandels genutzt werden (z. B. Umlagerung von Betrieben aus Streu- und Nebenlagen in die Einkaufsinnenstadt, Ansiedlung von Markenshops als Ersatz für die rückläufige Zahl an Fachgeschäften) / der sich abzeichnende Konzentrationsprozess des Einzelhandels muss im Interesse des Erhalts der Suhler Einkaufsinnenstadt stadtplanerisch gesteuert werden Im Hinblick auf den andauernden Streit beider Städte um die Rechtmäßigkeit von Media Markt im A71-Center ist darauf hinzuweisen, dass ein Verlust dieses Marktes in einem Rückgang der Zentralität und in einer Verkleinerung des einzelhandelsbezogenen Verflechtungsraums (Stichwort: Streuumsätze) führen würde Die Erstellung eines interkommunalen Einzelhandelskonzeptes für Suhl und Zella-Mehlis mit einer Ausweisung zentraler Versorgungsbereiche wäre zur strategischen Steuerung des Einzelhandels sinnvoll 226

228 Einzelhandelsmonitoring Südwestthüringen - Planungsregion insgesamt - Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München 227

229 Zentralörtliche Gliederung der Planungsregion Südwestthüringen Legende: Zentrale Orte Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentzrums Mittelzentrum Grundzentrum kein Oberzentrum vorhanden Quelle: Regionalplan Südwestthüringen 2011 erstellt mit RegioGraph Regiograph Planung; GMA-Darstellung Planung 12; 2013 GMA-Bearbeitung

230 Einwohnerprognose in der Planungsregion Südwestthüringen Hildburghausen 2,8-4,8 Eisenach -5,2 B. Salzungen -10,1 Schmalkalden -12,5 Meiningen -12,7 Sonneberg -15,3 Neuhaus am Rennweg -16,5 Zella-Mehlis -27,7 Lauscha -39,5 Suhl Einwohnerentwicklung in % Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung

231 Demographischer Wandel in der Planungsregion Südwestthüringen - Zunahme des Anteils der Senioren ( 65 Jahre) an der Gesamtbevölkerung bis Hildburghausen Eisenach Bundesdurchschnitt 2,1 2,5 2,7 Bad Salzungen Meiningen Sonneberg 3,8 4,2 4,6 Zella-Mehlis Neuhaus am Rennweg Schmalkalden 5,6 5,7 5,9 Lauscha 6,9 Suhl 12, Zunahme in % Quelle: Statistisches Bundesamt; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv), Variante 1-W1; Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung

232 Demographischer Wandel in der Planungsregion Südwestthüringen im Vergleich - Anteil der Senioren ( 65 Jahre) an der Gesamtbevölkerung Bundesdurchschnitt 23,3 Hildburghausen 24,4 Eisenach 27,4 Bad Salzungen 28,1 Meiningen 28,8 Sonneberg 29,5 Schmalkalden 29,8 Neuhaus am Rennweg 31,6 Zella-Mehlis 33,0 Lauscha 34,8 Suhl 39, Anteil in % Quelle: Statistisches Bundesamt; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv), Variante 1-W1; Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung

233 Einzelhandelsbestand der Mittelzentren Warengruppen Daten Bad Salzungen Eisenach Schmalkalden Hildburghausen Meiningen Verkaufsfläche im m² Neuhaus / Lauscha Sonneberg Suhl / Zella- Mehlis Planungsregion insgesamt Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS*, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Nichtlebensmittel insg Einzelhandel insg Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren; Quelle: GMA-Erhebung 2012, ca.-werte gerundet 232

234 Ausstattungskennziffern in der Planungsregion Südwestthüringen Daten Betriebe je Einwohner m² VK je Einwohner Stadt Einwohner im Basisjahr Nahrungsund Genussmittel Nichtlebensmittel Einzelhandel insg. Nahrungsund Genussmittel Nichtlebensmittel Einzelhandel insg. Bad Salzungen ,2 8,5 11, Eisenach ,3 7,6 10, Hildburghausen ,6 6,2 8, Meiningen ,4 8,2 11, Neuhaus / Lauscha ,3 9,4 13, Schmalkalden ,1 6,8 9, Sonneberg ,4 8,1 11, Suhl / Zella-Mehlis ,4 5,5 7, GMA-Kennziffer* ,6 5,2 7, GMA-Kennziffer* ,6 5,9 8, GMA-Kennziffer* ,6 5,6 8, GMA-Kennziffer* ,5 5,7 8, * GMA-Kennziffernstudie; Vergleichsbasis = 66 Städte mit EW; 31 Städte mit EW; 52 Städte mit bis EW; 20 Städte mit EW Quelle: GMA-Erhebung 2012, ca.-werte gerundet Überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung in allen Mittelzentren 233

235 Einzugsgebiete der Mittelzentren in der Planungsregion Südwestthüringen Überschneidungsbereich Eisenach / Bad Salzungen Einwohnerentwicklung: 2012: EW 2020: EW ( bzw. - 10,4 %) Überschneidungsbereich Eisenach / Schmalkalden Thüringen Hessen Überschneidungsbereich Schmalkalden / Suhl / Zella-Mehlis Überschneidungsbereich Suhl / Zella-Mehlis / Meiningen Überschneidungsbereich Neuhaus am Rennweg / Lauscha / Sonneberg Bayern Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung

236 Kaufkraftvolumen in den Einzugsgebieten der Mittelzentren innerhalb der Planungsregion Südwestthüringen Warengruppen Kaufkraft Nahrungs- und Genussmittel 697,3 Gesundheit, Körperpflege 248,5 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 45,1 Bücher, PBS*, Spielwaren 100,9 Bekleidung, Schuhe, Sport 265,0 Elektrowaren 190,7 Hausrat, Einrichtung, Möbel 200,7 Sonstiger Einzelhandel 312,4 Nichtlebensmittel insg ,3 Einzelhandel insg ,6 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-werte gerundet Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesgebiet (= 100,0) 76,1 (Grabfeld) - 98,4 (Wolfsburg-Unkeroda) 235

237 Kaufkraftvolumen in den Einzugsgebieten der Mittelzentren innerhalb der Planungsregion Südwestthüringen 2020 Warengruppen Kaufkraft Nahrungs- und Genussmittel 632,6 Gesundheit, Körperpflege 244,5 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 43,2 Bücher, PBS*, Spielwaren 92,9 Bekleidung, Schuhe, Sport 242,4 Elektrowaren 178,5 Hausrat, Einrichtung, Möbel 184,4 Sonstiger Einzelhandel 288,4 Nichtlebensmittel insg ,3 Einzelhandel insg ,9 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-werte gerundet Kaufkraftrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um ca. 153,7 Mio. bzw. ca. 7,5 % 236

238 Umsätze und Marktanteile des Einzelhandels in den Mittelzentren der Planungsregion Südwestthüringen Warengruppen Kaufkraft Umsatz 1 Marktanteil in % Nahrungs- und Genussmittel 697,3 518,5 74 Gesundheit, Körperpflege 248,5 119,7 48 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 45,1 22,7 50 Bücher, PBS*, Spielwaren 100,9 42,0 42 Bekleidung, Schuhe, Sport 265,0 164,3 62 Elektrowaren 190,7 113,9 60 Hausrat, Einrichtung, Möbel 200,7 113,1 56 Sonstiger Einzelhandel 312,4 211,0 68 Nichtlebensmittel insg ,3 786,7 58 Einzelhandel insg , , inkl. Streuumsätze * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-werte gerundet relativ geringe Kaufkraftbindungen bzw. hohe Kaufkraftabflüsse aus der Region insbesondere im mittelfristigen und langfristigen Bedarfsbereich 237

239 Umsatzprognose für den Einzelhandel in den Mittelzentren der Planungsregion Südwestthüringen 2020 Warengruppen Umsatz 1 Nahrungs- und Genussmittel 479,1 Gesundheit, Körperpflege 120,1 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 22,2 Bücher, PBS*, Spielwaren 39,0 Bekleidung, Schuhe, Sport 152,4 Elektrowaren 107,9 Hausrat, Einrichtung, Möbel 105,4 Sonstiger Einzelhandel 197,6 Nichtlebensmittel insg. 744,6 Einzelhandel insg. 1223,7 1 inkl. Streuumsätze * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-werte gerundet Prämisse: Marktanteile wie 2012 Umsatzrückgang in den Einzugsgebieten der Mittelzentren 2012 bis 2020 um ca. 81,5 Mio. bzw. ca. 6,2 % 238

240 Entwicklungsspielräume des Einzelhandels in der Planungsregion Südwestthüringen bis 2020 Warengruppen Daten Umsatz 2012 Umsatz 2020 Entwicklungsspielraum in m² VK Umsatzdifferenz Produktivität in /m² VK Nahrungs- und Genussmittel 518,5 479,1-39, Gesundheit, Körperpflege 119,7 120,1 0, Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf 22,7 22,2-0, Bücher, PBS*, Spielwaren 42,0 39,0-3, Bekleidung, Schuhe, Sport 164,3 152,4-11, Elektrowaren 113,9 107,9-6, Hausrat, Einrichtung, Möbel 113,1 105,4-7, Sonstiger Einzelhandel 211,0 197,6-13, * PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-werte gerundet 239

241 Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den Einzelhandel in den Mittelzentren der Planungsregion Südwestthüringen Die Planungsregion Südwestthüringen verfügt nicht über ein Oberzentrum / Eisenach und Suhl / Zella-Mehlis sind als Mittelzentren mit Teilfunktionen eines Oberzentrums ausgewiesen und übernehmen Versorgungsaufgaben im Norden und Süden der Planungsregion / bei großflächigen Einzelhandelsansiedlungen in den anderen Mittelzentren muss auf diese besondere Konstellation Rücksicht genommen werden Die Bevölkerung in der Planungsregion weist in Relation zum Bundesdurchschnitt einen hohen Altersdurchschnitt auf / bis zum Jahr 2020 wird der Anteil an Senioren weiter zunehmen / mit Bezug auf den Einzelhandel sind Anpassungsmaßnahmen notwendig, um diese wachsende Zielgruppe adäquat bedienen zu können / in diesem Zusammenhang sind insbesondere die Aspekte zu berücksichtigen: - Sortimentsanpassungen (z. B. seniorengerechte Produkte) - Warenpräsentation (z. B. gut lesbare Preisauszeichnungen, größere Gangbreiten) - Serviceleistungen (z. B. Warenlieferung nach Hause, Einrichtung von Ruhezonen mit Sitzgelegenheiten, ergänzende Dienstleistungen wie z. B. Reinigungsannahme) - Barrierefreiheit (z. B. Schaffung ebenerdiger Eingangbereiche, Anbringen von Geländern). Darüber hinaus sind auch mit Bezug auf den Städtebau und den ÖPNV Anpassungsmaßnahmen erforderlich (z. B. Querungshilfen, Bordsteinabsenkungen, ÖPNV-Netz bzw. Vertaktung). In der gesamten Planungsregion geht die Einwohnerzahl bis 2020 stark zurück (ca. -10 % in den Einzugsgebieten der Mittelzentren) gleichzeitig weisen alle Mittelzentren bereits heute weit überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattungen auf / der Erhalt des Einzelhandelsbestandes auf gegenwärtigem Niveau ist theoretisch nur dann möglich, wenn es gelingt, die Kaufkraftbindungsquoten zu erhöhen / größere Kundenmagnetbetriebe sowie ein adäquates Markenangebot spielen in diesem Kontext eine herausragende Rolle 240

242 Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den Einzelhandel in den Mittelzentren der Planungsregion Südwestthüringen Fachgeschäfte bilden in allen Mittelzentren das wichtigste Angebotssegment und damit das Rückgrat der Einzelhandelsregion. Allerdings wird dieser Betriebstyp in den kommenden Jahren auf dem Rückzug sein (Stichwort: Nachfolgeproblematik). In allen Städten sollte von Seiten der Wirtschaftsförderung deshalb der Versuch unternommen werden, Betriebe aus Streu- und Nebenlagen in die Einkaufsinnenstädte zu verlagern. Darüber hinaus besteht in größeren Städten die Möglichkeit zur gezielten Akquisition filialisierter Markenshops. Im Vorfeld einer solchen Akquisition sind jedoch die Standort- und Flächenansprüche dieser Betriebe zu ermitteln und geeignete Ladenlokale zu identifizieren. In Neuhaus am Rennweg und Lauscha werden im Einzelhandelsbereich die Aufgaben eines Mittelzentrums bei weitem nicht erfüllt. Die disperse Siedlungsstruktur verbunden mit einem begrenzten Bevölkerungspotenzial erschwert zudem die Ansiedlung von Kundenmagnetbetrieben. In beiden Städten sollte daher der Fokus der Einzelhandelsentwicklung auf die Grundversorgung sowie auf den touristischen Einzelhandel gelegt werden. Im Interesse einer strategisch ausgerichteten Einzelhandelsentwicklung sollte seitens der Kommunen eine restriktive Haltung gegenüber Einzelhandelsansiedlungen außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen eingenommen werden. Vor dem Hintergrund der absehbaren Konzentrationsprozesse im Einzelhandel ist es im Interesse einer gezielten Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen notwendig, kommunale Einzelhandelskonzepte auszuarbeiten, zu beschließen und bauplanungsrechtlich konsequent umzusetzen. 241