Einzelhandelskonzeption für die Stadt Mosbach

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1 26. November 2008 Einzelhandelskonzeption für die Stadt Mosbach Ausgewählte Folien zur Grundlagenuntersuchung Dipl.-Geogr. Jürgen Lein CIMA Stuttgart 1

2 Inhalte und Ziele Bewertung der gegenwärtigen Marktsituation für den Mosbacher Einzelhandel (Einzugsgebiet, Kaufkraftbindung, Branchenmix, Standortverteilung der Geschäftslagen, Marktposition der Mosbacher Innenstadt etc.) Wie bewerten die Kunden/Bürger das Einzelhandelsangebot und wie sehen die Gewerbetreibenden die Einzelhandelssituation in Mosbach? Welche Umsatz- und Verkaufsflächenpotentiale sind noch vorhanden und welche Angebotsstärken und -defizite sind in der Stadt Mosbach erkennbar? An welchen Standorten und mit welchen Sortimenten soll der Einzelhandel weiterentwickelt bzw. ausgeschlossen werden und welche Bedeutung hat dies für die Bauleitplanung? 2

3 Transparenz und Kommunikation Abstimmung und Kommunikation bei der Erstellung der Konzeption zwischen Verwaltung, Politik und Gewerbe Einbeziehung der Betroffenen (z.b. Werbegemeinschaft Mosbach aktiv, Aktives Gewerbe Neckar und Elz Mosbach e.v.) sowie weiterer Institutionen (z.b. IHK, EHV) Vorstellung und Diskussion von Zwischenergebnissen im Gemeinderat und im Planungsausschuss 3

4 Datengrundlagen Totalerhebung des gegenwärtigen Bestandes in den Wirtschaftsgruppen Einzelhandel und Ladenhandwerk in der Gesamtstadt Mosbach Repräsentative telefonische Haushaltsbefragung zum Einkaufsverhalten und weiteren Aspekten der Stadtentwicklung bei 500 Haushalten in Mosbach und im Umland Persönliche Befragung von 45 strukturprägenden Betrieben im Einzelhandel und Ladenhandwerk in der Stadt Mosbach 4

5 Markt- und Strukturdaten der Stadt Mosbach 5

6 Kaufkraftkennziffer Strukturdaten Kaufkraft- und Zentralitätskennziffer Mosbach Buchen 98,0 99,0 Eberbach Heidelberg Heilbronn 100,8 100,9 102,2 Neckar-Odenwald-Kreis 97, Zentralitätskennziffer Mosbach 155,2 Buchen Eberbach 115,0 112,0 Heidelberg 129,1 Heilbronn 143,0 Neckar-Odenwald-Kreis 80, Quelle: BBE!CIMA!MB-Research

7 Strukturdaten Marktgebiet Zone I Stadt Mosbach = EW Zone II Restl. MB = EW Zone III Weiteres EZG = EW Gesamtes EZG= EW Verflechtungsgebiet Weiteres Verflechtungsgebiet: ca Einwohnern Quellen zur Abgrenzung des Einzugsgebietes: Gewerbebefragung Haushaltsbefragung Verteilung der City-Card Quelle: MapPoint 7

8 Kaufkraftpotential im Marktgebiet Zone I: Gesamtstadt Mosbach ca. 130,3 Mio. Zone II: restlicher Mittelbereich Mosbach ca. 252,7 Mio. Zone III: weiteres Einzugsgebiet ca. 85,7 Mio. Gesamtes Marktgebiet ca. 468,7 Mio. im weiteren Verflechtungsgebiet: ca. 297,5 Mio. 8

9 Bestandsdaten Einzelhandel und Ladenhandwerk 9

10 Einzelhandelsbestandsdaten Gesamtstadt Mosbach Anzahl der Ladengeschäfte: Gesamtverkaufsfläche: 232 Betriebe ca qm Umsatzleistung 2007: ca. 208,5 Mio. davon in der Innenstadt von Mosbach Anzahl der Ladengeschäfte: 116 Betriebe bzw. 50 % Gesamtverkaufsfläche: ca qm bzw. 25 % Umsatzleistung 2007: ca. 72,1 Mio. bzw. 35 % 10

11 Standortlagen Stadtteillage Diedesheim Majolika-Gelände Alte Neckarelzer Straße/ Schlachthofstraße/ Industriestraße Innenstadt Stadtteillage Neckarelz Kaufland-EKZ und Neckar- Odenwald-Zentrum Quelle: Google Earth Pro; Bearbeitung: CIMA GE Hohlweg 11

12 Einzelhandelsbestand nach Standortlagen kurzfristiger Bedarf 41% 21% 38% mittelfristiger Bedarf Betriebe 66% 21% 13% langfristiger Bedarf 48% 35% 17% kurzfristiger Bedarf 20% 60% 20% mittelfristiger Bedarf Verkaufsfläche 66% 26% 8% langfristiger Bedarf 11% 78% 11% kurzfristiger Bedarf 28% 52% 20% mittelfristiger Bedarf Umsatz 72% 22% 6% langfristiger Bedarf 22% 67% 11% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Innenstadt Gew erbegebietslagen sonstige Lagen Quelle: CIMA Bestandserhebung, April

13 Einzelhandelsbestand nach Standortlagen Verkaufsfläche nach Standortlagen Innenstadt Gewerbegebietslagen sonstige Lagen kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf Umsatz nach Standortlagen ,8 14,0 8,9 29,2 54,5 7,2 28,9 20,8 Innenstadt Gewerbegebietslagen sonstige Lagen kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf 13

14 Marktposition der Mosbacher Innenstadt als Einkaufslage , , ,0 29,2 104,2 0 28,9 Umsatz Innenstadt Umsatz Gesamtstadt kurzfristiger Bedarf gesamt mittelfristiger Bedarf gesamt langfristiger Bedarf gesamt Quelle: CIMA Berechnungen April

15 Kaufkraftbindung durch den Einzelhandel der Stadt Mosbach , , ,0 38,6 40,3 227,3 22,9 68,8 104,2 Kaufkraft Gesamtstadt Ist-Umsatz Gesamtstadt Kaufkraft gesamtes Marktgebiet kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf Quelle: CIMA Berechnungen April

16 Qualitäts- und Zielgruppenaus- richtung der Betriebe in der Innenstadt Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm 5% 2% 19% 25% 1% 23% 74% 51% gehobene Mitte, qualitätsorientiert standardisiert, konsum ig discountorientiert diffus, keine direkte Zuordnung m öglich gehobene Mitte, qualitätsorientiert standardisiert, konsum ig discountorientiert diffus, keine direkte Zuordnung m öglich Quelle: CIMA Bestandserhebung, April

17 Bewertung des Einzelhandels- bestandes in der Innenstadt 1.Bewertung der Warenpräsentation und Ladengestaltung nach Betrieben 9% 10% top, allen Ansprüchen genügend Modern, zeitgem äß 45% 36% norm al ohne Highlights veraltet, renovierungsbedürftig 1.Bewertung der Schaufenster- und Fassadengestaltung nach Betrieben 14% 10% top, allen Ansprüchen genügend 31% Modern, zeitgem äß norm al ohne Highlights 45% veraltet, renovierungsbedürftig Quelle: CIMA Bestandserhebung, April

18 Verkaufsfläche je Einwohner Einzelhandelsbestandsdaten Ausstattungskennziffern 3,5 3 2,5 2 2,15 1,5 1,75 1 0,85 0,5 0 0,78 0,61 0,45 Gesamtstadt Mosbach CIMA-Vergleichsstädte Bundesdurchschnitt Food Non-Food Quelle: CIMA Bestandserhebung, April

19 Einzelhandelsbestandsdaten Ausstattungskennziffern Umsatzleistung je Einwohner Gesamtstadt Mosbach CIMA-Vergleichsstädte Bundesdurchschnitt food nonfood Quelle: CIMA Bestandserhebung, April

20 Haushalts- und Bürgerbefragung 20

21 Zweck eines Besuches der Innenstadt von Mosbach Zu welchem Zweck besuchen Sie gewöhnlich das Stadtzentrum von Mosbach? Einkaufen Bummeln Arztbesuch Gaststättenbesuch Dienstleistungen Behördengang Weg von/zur Arbeit Private Gründe 17% 23% 8% 12% 7% 6% 6% 4% 4% 2% 4% 2% 3% 2% 78% 89% keine Besuche Sonstige 6% 11% 10% Mosbach Umland 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: CIMA-Haushaltsbefragung 21

22 Aufenthaltsdauer in der Innenstadt von Mosbach Wie lange halten Sie sich gewöhnlich für Erledigungen im Stadtzentrum von Mosbach auf? 80% Mosbach 60% 60% 55% CIMA-Vergleichsw ert* Umland CIMA-Vergleichsw ert** 40% 40% 38% 36% 42% 20% 0% 23% 18% 18% 16% 9% 10% 8% 6% 5% 6% 4% 2% 2% 2% bis 30 Min. 31 bis 60 Min. 1-2 Std. 2-4 Std. mehr als 4 Std. * CIMA-Vergleichswert bezieht sich nur auf Hauptbefragungsort (wie Mosbach) ** CIMA-Vergleichswert bezieht sich nur auf das jeweilige Umland Quelle: CIMA-Haushaltsbefragung 22

23 Verkehrsmittelwahl zum Besuch der Innenstadt 1.Mit welchem Verkehrsmittel kommen Sie für gewöhnlich in das Stadtzentrum von Mosbach (häufigstes Verkehrsmittel)? Mosbach-Kernstadt 51% 42% Mosbach-Stadtteile 84% 11% Umland 90% 9% 0% 20% 40% 60% 80% 100% PKW ÖPNV Mofa/Motorrad Fahrrad zu Fuß Quelle: CIMA-Haushaltsbefragung 23

24 Parkplatzsituation Welchen Parkplatz nutzen Sie überwiegend? Gartenweg City Parkhaus 25% 26% Parkhaus Handelshof 13% Alte Mälzerei Altstadt Château-Thiery-Platz Bleichwiese 6% 5% 4% 4% Sonstige 16% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Quelle: CIMA-Haushaltsbefragung 24

25 Bewertung der Situation in Mosbach Fußgängerfreundlichkeit Bildungseinrichtungen Medizinische Versorgung Weiterbildungseinrichtungen Erscheinungsbild/Sauberkeit Märkte/Veranstaltungen/Feste PKW-Erreichbarkeit Dienstleistungsangebot Öffentliche Grünflächen Kulturangebot Image der Stadt Öffnungszeiten der Dienstleistungsbetriebe Parkm öglichkeiten Freizeitangebot/Sportstätten ÖPNV-Erreichbarkeit Gastronom ieangebot Fahrradfreundlichkeit Öffnungszeiten des Einzelhandels Angebote für Senioren Angebote für Kinder Barrierefreiheit des Stadtzentrum s Einzelhandelsangebot Angebote für Jugendliche 2,1 2,1 2,1 2,1 2,2 2,2 2,2 2,2 2,2 2,3 2,3 2,4 2,4 2,4 2,5 2,5 2,5 2,6 2,6 2,6 2,7 2,8 3,0 Quelle: CIMA-Haushaltsbefragung

26 Veränderung des Einkaufs- verhaltens in den letzten 3 Jahren 1.Kaufen Sie heute mehr, weniger oder gleich viel als vor drei Jahren in Mosbach ein? (nach Befragungsort) Mosbach-Kernstadt 16% 63% 21% Mosbach-Stadtteile 9% 66% 25% Umland 13% 55% 32% 0% 20% 40% 60% 80% 100% mehr gleich viel weniger Mosbach CIMA-Vergleichswert Mosbacher Umland CIMA-Vergleichswert Mehr 12 % 17 % 13 % 21 % gleich viel 65 % 52 % 55 % 45 % weniger 24 % 31 % 32 % 34 % Quelle: CIMA-Haushaltsbefragung 26

27 Standortfaktoren 27

28 Standortfaktoren Positive Standortfaktoren hohe Einzelhandelszentralität attraktive Einkaufsatmosphäre Touristisches Potential gute Multifunktionalität der Innenstadt kaum Branchen-/Angebotsdefizite nur vereinzelte Leerstände innenstadtnahe Entwicklungsflächen hochwertiges Kultur- und Veranstaltungsangebot Negative Standortfaktoren Leicht negative Bevölkerungsentwicklung in der Vergangenheit Leicht unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau Kein unmittelbarer Autobahnanschluss Gestiegener Wettbewerbsdruck durch die benachbarten Oberzentren 28

29 Verkaufsflächenpotential Zusätzliches Verkaufsflächenpotential Bedarfsbereich Kurzfristiger Bedarf gesamt Mittelfristiger Bedarf gesamt Langfristiger Bedarf gesamt Einzelhandel gesamt Unterer Ansatz in qm Oberer Ansatz in qm abzgl. des Majolika-Projektes (ca qm neue Verkaufsfläche) nur noch qm VK im oberen Ansatz ohne nennenswerten Verdrängungswettbewerb Prognosezeitraum 7 8 Jahre für die Gesamtstadt Mosbach 29

30 Branchen- und Betriebstypenmix Branchen Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit und Körperpflege Blumen und Pflanzen Ist-Situation in Mosbach Überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung Vielfältiges Angebot in der Gesamtstadt Sehr gute Apothekenausstattung Leistungsfähige Anbieter im Parfümerie- und Drogeriewarensegment Gute Markabdeckung durch bestehende Anbieter (inkl. Majolika) Mögliche Ergänzungen Frischeorientierter Lebensmittelvollsortimenter Modernisierungen/ Verkaufsflächenerweiterungen Sicherung der Nahversorgung 30

31 Branchen- und Betriebstypenmix Branchen Bekleidung Ist-Situation in Mosbach Quantitativ und qualitativ als gut einzustufen für Mittelzentrum leicht überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung Mögliche Ergänzungen Aufwertung im Segment Junge Mode Firmen mit hohem Bekanntheitsgrad Schuhe Innenstadt: überwiegend Fachgeschäfte Angebotsstärke Fachmärkte an Standortlagen außerhalb Sport Schreibwaren/ Bücher/ Spielwaren Zwei Anbieter (Innenstadt, Pfalzgraf-Otto- Straße) Ausreichendes Angebot Hohe Marktposition im Buchhandel Spielwaren durch sortimentsübergreifende Anbieter Weitere Entwicklungspotentiale durch mögliche Erweiterungen/ Verlagerungen 31

32 Branchen- und Betriebstypenmix Branchen Einrichtung und Zubehör Elektrowaren Ist-Situation in Mosbach Anbieter im unteren bis mittleren Preissegment Überlagerungen durch Anbieter in z.b. Heilbronn Raumausstattung/GPK: gute Abdeckung durch Fachgeschäfte und Fachmärkte Gute Ausstattung durch bestehende Anbieter Mögliche Ergänzungen Möbel: eingeschränktes Entwicklungspotential Eisenwaren / Bau- und Heimwerkerbedarf Foto / Optik und Uhren / Schmuck Sonstige Angebote Gute Marktabdeckung (inkl. Entwicklung Majolika) Etwas veralteter Hornbach-Baumarkt Hohe Angebotsdichte Angebotsstärke der Innenstadt Hohe Marktposition im Umland Hohe Marktposition bei Autozubehör und Fahrräder 32

33 Standortkonzept Leitlinien Innenstadtprägende bzw. zentrenrelevante Sortimente: City first Nahversorgungsrelevante Sortimente in räumlicher Nähe zu den Wohnschwerpunkten Nicht zentrenrelevante Sortimente sind auch außerhalb der Innenstadt möglich und sinnvoll 33

34 Empfehlung zur Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche 34