Datum und Zeichen Ihres Schreibens Aktenzeichen Mein Zeichen Datum RAUMORDNERISCHE BEURTEILUNG VON EINZELHANDELSGROßPROJEKTEN

Transkript

1 Landkreis Grafschaft Bentheim Nordhorn Stadt Bad Bentheim Bürgermeister Dr. Pannen Schlossstr Bad Bentheim DER LANDRAT Stabsstelle Wirtschaftsförd. u. Kreisentwickl. Dienstgebäude Zimmer van-delden-str Ansprechpartner Bernd Oncken Telefon ( ) Telefax ( ) bernd.oncken@grafschaft.de Datum und Zeichen Ihres Schreibens Aktenzeichen Mein Zeichen Datum RAUMORDNERISCHE BEURTEILUNG VON EINZELHANDELSGROßPROJEKTEN Ansiedlung eines Fachmarktzentrums in der Stadt Bad Bentheim am Standort Marktstraße (Schlosspark-Center Bad Bentheim) Sehr geehrter Herr Dr. Pannen, in der Stadt Bad Bentheim wird die Errichtung eines großflächigen Fachmarktzentrums am Standort Marktstraße beabsichtigt. Die Stadt Bad Bentheim hat daher den Landkreis Grafschaft Bentheim in seiner Funktion als untere Landesplanungsbehörde über das avisierte Einzelhandelsvorhaben informiert und um dessen raumordnerische Beurteilung gebeten. Die Umsetzung des geplanten Einzelhandelsvorhabens (Aufstellung bzw. Änderung erforderlicher Bauleitpläne) steht unter dem Vorbehalt einer positiven raumordnerischen Beurteilung über die raumordnerische Verträglichkeit des Einzelhandelsgroßprojektes. Bereits im letzten Jahr erfolgte die raumordnerische Prüfung eines seinerzeit in der Stadt Bad Bentheim beabsichtigten Fachmarktzentrums am Standort Heinrich-Heine-Straße. Dieses mit dem Schreiben des Landkreises Grafschaft Bentheim vom unter Auflagen raumordnerisch als verträglich beurteilte Einzelhandelsvorhaben wurde jedoch nicht verwirklicht. Insofern liegt der jetzigen Beurteilung dieselbe Ausgangslage bzgl. des Einzelhandelsbesatzes in Bad Bentheim zugrunde wie in Die endgültige Konzeption des aktuell beabsichtigten Fachmarktzentrums wurde durch den Vorhabenträger Klaas & Kock B.V. & Co. KG noch nicht abschließend festgelegt, weil zunächst ermittelt werden sollte, welche Fachmarktkonzeption hinsichtlich der Sortimente KREISVERWALTUNG SPRECHZEITEN BANKEN KONTO-NUMMERN BLZ van-delden-straße 1-7 Mo.-Do Uhr und Uhr Kreissparkasse Grafschaft Bentheim Nordhorn Fr Uhr IBAN DE Telefon ( ) oder nach Vereinbarung BIC NOLADE21NOH Grafschafter Volksbank Postgiroamt Hannover

2 und Verkaufsflächen (VKF) für das Grundzentrum Bad Bentheim überhaupt verträglich und damit zulässig wäre. Dementsprechend wurde ein Verträglichkeitsgutachten erstellt, welches verschiedene Fachmarktkonzeptionen und vom Vorhabenträger angedachte Lebensmittelmärkte auf ihre Verträglichkeit hin untersucht und verträgliche Verkaufsobergrenzen für die jeweiligen Sortimente definiert. Das Gutachten empfiehlt für das Fachmarktzentrum insgesamt eine Verkaufsflächenobergrenze von qm, welche überwiegend durch nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente genutzt werden sollte. Damit handelt es sich um ein Vorhaben, welches die Grenze zur Großflächigkeit überschreitet und der raumordnerischen Prüfung und Beurteilung durch die Untere Landesplanungsbehörde unterliegt. Ziel der Raumordnung ist es, dazu beizutragen, dass die Daseins- und Versorgungsfunktionen dauerhaft in allen Teilräumen für alle Bevölkerungsgruppen in ausreichendem Umfang und in ausreichender Qualität geschaffen werden bzw. erhalten bleiben. Dazu zählt auch die möglichst gute Versorgung der Bevölkerung mit einem vielfältigen Angebot an Waren und Dienstleistungen des Einzelhandels in zumutbarer Entfernung vom Wohnort. Der Einzelhandel gehört als Teil der Daseinsvorsorge in Bezug auf seine räumlichen Wirkungen (Veränderung der zentralörtlichen Versorgungsstrukturen) daher zum Regelungsbereich der Raumordnung. Der Landkreis Grafschaft Bentheim hat in seiner Eigenschaft als Untere Landesplanungsbehörde daher zu prüfen, ob das o.g. Einzelhandelsvorhaben mit den Grundsätzen und Zielen der Raumordnung und Landesplanung vereinbar ist. Konkret ist zu beurteilen, ob das Vorhaben von der Zweckbestimmung und vom Umfang her der zentralörtlichen Bedeutung der Standortkommune, hier der Stadt Bad Bentheim, entspricht und ob ausgeglichene Versorgungsstrukturen und die Funktionsfähigkeit nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Ziel der raumordnerischen Prüfung ist zu verhindern, dass durch Einzelhandelsvorhaben die Attraktivität des Ortes insgesamt und insbesondere dessen integrierte Innenstadtlage geschwächt wird und dieser dadurch seine zentralörtliche Funktion nicht mehr wahrnehmen kann. Laut niedersächsischem Landesraumordnungsprogramm (LROP) sind Einzelhandelsgroßprojekte interkommunal abzustimmen 1. Dementsprechend wurden zur Vorbereitung der raumordnerischen Beurteilung mit Schreiben vom folgende Institutionen und Gebietskörperschaften über das beabsichtigte Einzelhandelsvorhaben und die im Auftrag der Stadt Bad Bentheim von der CIMA Management + Beratung GmbH erstellte Verträglichkeitsuntersuchung informiert und um Stellungnahme gebeten: Industrie- und Handelskammer Osnabrück-Emsland, Handwerkskammer Osnabrück- Emsland, Unternehmerverband Einzelhandel Osnabrück-Emsland e. V., die kreisangehörigen Städte und Gemeinden des Landkreises Grafschaft Bentheim, die (Samt)Gemeinden Emsbüren, Salzbergen, Spelle, Neuenkirchen, Wettringen, Losser (Niederlande), die Städte Lingen, Rheine, Ochtrup und Gronau sowie der Landkreis Emsland. I. Erörterung der Stellungnahmen Insgesamt wurden vier Stellungnahmen mit Bedenken gegen das Einzelhandelsgroßprojekt abgegeben, die im folgenden zusammenfassend dargestellt und erörtert werden. 1 Abstimmungsgebot gem. LROP 2008, Abschnitt 2.3, Ziffer 03, Satz 17 2

3 Industrie- und Handelskammer Osnabrück-Emsland (IHK) Die IHK folgt grundsätzlich den Empfehlungen des Verträglichkeitsgutachtens hinsichtlich der empfohlenen Festsetzungen bzgl. der Sortimentsstruktur und der Verkaufsflächenobergrenzen, weicht aber in zwei Punkten von der gutachtlichen Auffassung ab. Vom Gutachter wurde für den Untersuchungsbereich Sonstiges Stadtgebiet eine durch das Planvorhaben zu erwartende Umsatzverdrängung von 11,4 % nachgewiesen (gemittelter Wert für alle periodischen und aperiodischen Sortimente). Die IHK hält diesbezüglich eine Überschreitung der Umsatzverlagerungsquote von über 10 % sowohl im periodischen als auch im aperiodischen Bereich für nicht akzeptabel und vermutet negative städtebauliche Auswirkungen. Bei der Begutachtung der Verträglichkeit von Einzelhandelsvorhaben kommt der Ermittlung und Interpretation der Umsatzverlagerungsquote eine zentrale Bedeutung zu. Als städtebaulich relevanter Schwellenwert, ab welchem sich negative städtebauliche Effekte wie die Verdrängung und Schließung von Einzelhandelsbetrieben mit der Folge einer Verödung der Innenstadt und/oder einer mangelnden wohnsitznahen Versorgung der Bevölkerung einstellen können, wird in der gängigen Beurteilungspraxis und einschlägigen Rechtsprechung abhängig insbesondere vom maßgeblichen Sortiment eine Umsatzverlagerungsquote zwischen 10 und 20 % angewandt. Seitens der höchstrichterlichen Instanz (Bundesverwaltungsgericht) wird die Frage eines numerisch-präzisen Schwellenwertes bislang offen gelassen und dem gutachtlichen Ermessen überlassen. Nach den Ergebnissen einer Langzeitstudie (Moench/Sandner 1999) sind wirtschaftliche Auswirkungen auf Einzelhandelsgeschäfte im Einzugsbereich eines Einzelhandelsprojektes in der Regel erst ab einem Umsatzverlust zwischen 10 und 20 % relevant. Innerhalb dieser Spanne sind Abschöpfungsquoten im höheren Prozentbereich allerdings nur bei besonderen, untypischen Fällen zu beobachten, die mit dem vorliegenden Vorhaben nicht vergleichbar sind (u.a. andere raumordnerische Rahmenbedingungen und anders zugeschnittene Marktgebiete). Insofern ist die Anwendung hoher Umverlagerungsschwellenwerte hier nicht sachgerecht, sondern vielmehr die Verwendung von Quoten zwischen 10 und 12 % angezeigt, die bei solchen Vorhaben wie dem vorliegenden Projekt in der Regel angesetzt werden. Dementsprechend verwendet der Gutachter als Beurteilungsgrundlage für die Verträglichkeit des Vorhabens in den Ortszentren und Innenstädten einen Schwellenwert von 10 %, ab dem negative städtebauliche Effekte auftreten können. Damit wird der Bedeutung der wohnortnahen Versorgung und der höheren Schutzwürdigkeit der Innenstadt Rechnung getragen. Für die Verträglichkeit außerhalb der Zentren in diese Kategorie fällt auch der Untersuchungsbereich Sonstiges Stadtgebiet setzt der Gutachter vor dem Hintergrund seiner Kenntnis der Angebotsstruktur der dort vorhandenen Fachmarktzentren und Sondergebietsstandorte einen Schwellenwert von 12 % an. Dieser Herangehensweise des Gutachters, der damit auch im Falle des Schwellenwertes von 12 % im Bereich der geringen Abschöpfungsquoten bewegt, wird gefolgt. Es wird hiesigen Erachtens für sachgerecht gehalten, dass zwischen der Empfindlichkeit von Standorten in der Innenstadt und solchen an der Peripherie bzgl. der Auswirkungen von Umsatzverlagerungen differenziert wird, da man diese nicht völlig miteinander gleichsetzen kann. Im Ergebnis dieser Vorgehensweise ist es sachgerecht, die durch das Planvorhaben zu erwartende Umsatzverdrängung von 11,4 % im sonstigen Stadtgebiet als noch städtebaulich verträglich zu bewerten. Aufgrund des hier durch Fachmärkte und großflächige Nahversorger geprägten Einzelhandelsbesatzes ist diese Umsatzverteilung aus Gutachtersicht nicht als 3

4 bedeutend zu werten. Den hiermit verbundenen Bedenken der IHK wird insofern nicht gefolgt. Die IHK vermutet weiterhin, dass nach Realisierung des Planvorhabens in seiner geplanten Größenordnung weitere Einzelhandelsansiedlungen in den vorgesehenen Sortimentsbereichen in den angrenzenden Gemeinden und in Ortsteilen Bad Bentheims (insbesondere Gildehaus) langfristig nur schwer zu realisieren sein werden und schlägt daher eine Verkaufsflächenanpassung in den Sortimentsbereichen vor. Die Auffassung hinsichtlich eingeschränkter zukünftiger Entwicklungsspielräume in der Gemeinde, bedingt durch die Verwirklichung des in Rede stehenden Einzelhandelsvorhabens, wird vom Gutachter in Bezug auf die Stadt Bentheim geteilt, dieser kann jedoch daraus keinen rechtlich relevanten Hinderungsgrund für die Verwirklichung des Vorhabens ableiten. Einzig, wenn durch das Planvorhaben der Ausbau der wohnortnahen Grundversorgung in einem bisher unterversorgten Ortsteil verhindert würde, spräche dies laut Gutachter gegen die Realisierung des Planvorhabens an der Heinrich-Heine-Straße. Der Ortsteil Gildehaus verfügt mit dem Vollsortimenter K+K, Plus und Schlecker für sich genommen allerdings bereits über eine Zentralität von 119,1% im periodischen Bedarfsbereich und damit über ein sehr gutes Angebot im Bereich der Nahversorgung. Hier besteht demnach keine Notwendigkeit zur Ansiedlung zusätzlicher Betriebe aus dem entsprechenden Bedarfsbereich. Die Bedenken der IHK greifen daher nicht als Argument gegen das avisierte Planvorhaben. Der Einwand der IHK, wonach durch die Realisierung des avisierten Einzelhandelsvorhabens die zukünftigen Entwicklungsspielräume in der Stadt Bad Bentheim eingeschränkt würden, wird unter Abschnitt II b noch einmal aufgegriffen. Unternehmerverband Einzelhandel Osnabrück-Emsland e.v. Seitens des Unternehmerverbandes Einzelhandel wird die Einhaltung des Kongruenzgebotes im periodischen und im aperiodischen Bereich (hier: Textil) in Zweifel gezogen und die Beeinträchtigung ausgeglichener Versorgungsstrukturen in Bad Bentheim befürchtet. Der Unternehmerverband Einzelhandel führt in seiner Stellungnahme dazu erläuternd aus, dass sich die für das aktuell geplante Fachmarktzentrum als verträglich begutachtete Verkaufsflächenzahl im periodischen Bereich im Vergleich zum vorhergehenden Verträglichkeitsgutachten aus dem Jahre 2008 um 500 qm erhöht habe, obwohl sich die allgemeinen Rahmenbedingungen zur Beurteilung der Verträglichkeit in Bad Bentheim nicht signifikant geändert haben. Hinzugerechnet werden müssten noch die qm Verkaufsfläche im periodischen Bereich, die durch die zu erwartende Nachnutzung des Altstandortes des Lebensmittelvollsortimenters K+K entstünden, wenn dieser in das geplante Fachmarktzentrum an der Marktstraße integriert wird. Damit ergäbe sich ein Verkaufsflächen-Zuwachs im periodischen Bereich von insgesamt qm, was nicht im Einklang steht mit den ursprünglich als verträglich eingestuften qm Verkaufsfläche im vorangegangenen Gutachten. Insofern wird die aktuelle gutachtliche Empfehlung für eine verträgliche Obergrenze im periodischen Bereich nicht mitgetragen. Die Annahme des Unternehmerverbandes Einzelhandel basiert offensichtlich auf einem Missverständnis. In der Tat lag die gutachtliche Empfehlung für die Fachmarktkonzeption am Standort Heinrich-Heine-Straße bzgl. des periodischen Bereiches bei qm Verkaufsfläche und damit 500 qm unterhalb der Empfehlung des aktuellen Gutachtens (hier: qm). Allerdings ging das vorherige Gutachten in zutreffender Weise davon aus, dass der Lebensmittelvollsortimenter K+K am Standort Johann-Krabbe-Straße unverän- 4

5 dert mit einer Verkaufsfläche von qm im periodischen Bereich bestehen blieb. Dementsprechend begrenzte dieser Umstand das mögliche Verkaufsflächenangebot im periodischen Bereich im seinerzeit geplanten Fachmarktzentrum, da die Verkaufsflächenzahl des K+K auf die des Fachmarktzentrums aufzurechnen ist (1.300 qm FMZ qm K+K = qm). Insgesamt ergab sich somit seinerzeit eine Verkaufsflächenzahl im periodischen Bereich von qm. Bestandteil des aktuellen Planvorhabens ist die Aufgabe des bisherigen Standortes des Lebensmittelvollsortimenters K+K und dessen Integration in das geplante Fachmarktzentrum an der Marktstraße, welches mit einer Reduzierung der Verkaufsflächenzahl des Lebensmittelvollsortimenters um 500 qm auf dann qm einhergeht. Insofern ergibt sich aus der aktuellen gutachtlichen Empfehlung von qm Verkaufsfläche insgesamt die gleiche Verkaufsflächenzahl wie bei der Fachmarktkonzeption für den Standort Heinrich-Heine-Straße (1.500 qm K+K innerhalb des FMZ qm weitere periodische Sortimente im FMZ = qm). Somit können die diesbezüglichen Bedenken als gegenstandslos betrachtet werden. Damit es in Bad Bentheim zukünftig nicht zu einem unverträglichen Zuwachs der Verkaufsflächenzahl im periodischen (und auch aperiodischen) Bereich kommt, erfolgt die Genehmigung der aktuellen Fachmarktkonzeption an der Marktstraße unter der Auflage, dass der Altstandort des Lebensmittelvollsortimenters K+K baurechtlich so überplant wird, dass dort eine Einzelhandelsnutzung zukünftig ausgeschlossen ist und damit eine Einzelhandels-Nachnutzung verhindert wird (siehe auch Abschnitt II c). Dementsprechend können auch diese Bedenken des Unternehmerverbandes Einzelhandels ausgeräumt werden. Weiterhin bezweifelt der Unternehmerverband Einzelhandel, dass die im aktuellen Gutachten als verträglich eingestufte Verkaufsflächenzahl im aperiodischen Bereich bzgl. des Textilsortiments mit der ursprünglichen, im vorangegangenen Gutachten diesbezüglich getätigten Empfehlung im Einklang steht. Im vorangegangenen Gutachten wurde eine Verkaufsflächenzahl im Bereich Textil von qm als verträglich eingestuft (unter der Auflage, dass die Altstandorte der zur Ausfüllung dieses Verkaufsflächenangebots umzusiedelnden Textilgeschäfte baurechtlich mit einer Ausschlussfestsetzung für Textil überplant werden). Im aktuellen Gutachten wird für den Bereich Textil eine Verkaufsflächenzahl von 500 qm als verträglich empfohlen (zusätzlich zu den letztlich nicht umgesiedelten und weiterhin bestehenden Altstandorten mit einer Verkaufsflächenzahl von insgesamt 855 qm). Dementsprechend ergibt sich für Bad Bentheim insgesamt eine Verkaufsflächenzahl im Bereich Textil von qm und somit im Vergleich mit der ursprünglichen Empfehlung aus dem vorangegangenen Gutachten ein Verkaufsflächenzuwachs von 255 qm, obwohl sich die allgemeinen Rahmenbedingungen zur Beurteilung der Verträglichkeit in Bad Bentheim nicht signifikant geändert haben. Diese Abweichungen in den Empfehlungen der beiden Gutachten sind mit den unterschiedlichen Charakteristika der Fachmarktausrichtungen zu erklären. Die ursprünglich geplanten Textilfachmärkte an der Heinrich-Heine-Straße hatten gemeinsam eine stärkere Agglomerationswirkung und damit ein größeres Einzugsgebiet als der einzelne Textilfachmarkt an der Marktstraße. Der Markt ist daher an dieser Stelle verträglich, wohingegen er (als zusätzlicher, vierter) Markt an der Heinrich-Heine-Straße nicht verträglich gewesen wäre. Hinzu kommt die unterschiedliche räumliche Lage der Standorte und ihre unterschiedliche Entfernungen zu den Konkurrenzstandorten, so dass die Rahmenbedingungen nicht vollkommen miteinander vergleichbar sind. 5

6 Stadt Ochtrup Die Stadt Ochtrup richtet erhebliche Bedenken sowohl gegen die Verfahrensweise der Unteren Landesplanungsbehörde als auch gegen das Einzelhandelsvorhaben und deren Begutachtung selbst. Bedenken werden eingelegt gegen das gewählte Verfahren der raumordnerischen Beurteilung und die Durchführung eines Raumordnungsverfahrens (ROV) gefordert, um die Raumverträglichkeit des avisierten Einzelhandelsvorhabens zu untersuchen. Diese Forderung wird damit begründet, dass allein die Vorlage eines umfassenden Verträglichkeitsgutachtens durch die Standortkommune Bad Bentheim und ein daran anschließendes raumordnerisches Beteiligungsverfahren als nicht ausreichend für den Verzicht auf ein ROV angesehen wird. Diesem Einwand ist entgegenzuhalten, dass die gewählte Herangehensweise der Unteren Landesplanungsbehörde ein übliches Vorgehen bei Einzelhandelsvorhaben der vorliegenden Größenordnung ist, welches erstens durch das niedersächsische Raumordnungsrecht und seine Ausführungsbestimmungen gedeckt ist und zweitens auch der gängigen Praxis der Einzelhandelsbeurteilung anderer Landesplanungsbehörden entspricht. Im Rahmen eines ROV würde in der Hauptsache auch auf ein Gutachten zurückgegriffen, wie es hier im Zuge des Beteiligungsverfahrens vorgelegt wurde. Angemerkt sei in diesem Zusammenhang, dass es sich um ein Gutachten handelt, das von der Stadt Bad Bentheim und nicht etwa vom Vorhabenträger selbst in Auftrag gegeben wurde. Insofern kann die Objektivität des Gutachters und dessen Distanz von den Interessen des Investors unterstellt werden. Im vorliegenden Fall werden die maßgeblichen Voraussetzungen erfüllt, um auf ein aufwendiges ROV verzichten zu können. Diese sind die folgenden: 1. Die Beurteilung der Raumverträglichkeit ist mit Verweis auf 13 Abs. 3 des Niedersächsischen Gesetzes über die Raumordnung und Landesplanung (NROG) auf anderer raumordnerischer Grundlage hinreichend gewährleistet, hier: im Rahmen des raumordnerischen Beurteilungsverfahrens. 2. Gemäß der Hinweise und Materialien zur Durchführung von Raumordnungsverfahren vom Niedersächsischen Innenministerium aus dem Jahr 1995 ist die Durchführung eines Raumordnungsverfahrens bei Einzelhandelsgroßprojekten in der Regel erst ab einer Verkaufsfläche von qm sachgerecht und erforderlich. 3. Es liegt ein hinreichend umfassendes und aussagefähiges Gutachten eines fachlich kompetenten, mit der Materie erfahrenen und allgemein anerkannten Gutachters zur Verträglichkeit des Einzelhandelsvorhabens vor. Dementsprechend wurde die im Niedersächsischen Raumordnungsgesetz in 13 Abs. 3 NROG vorgesehene Ermessensentscheidung getroffen, von der Durchführung eines ROV abzusehen (vgl. auch Verwaltungsvorschriften zum NROG (VV-NROG) in der Fassung vom , Kapitel und 2.3.2). Eine Prüfung der überörtlichen Auswirkungen des avisierten Planvorhabens ist auch ohne ROV fachlich möglich und steht im Einklang mit dem geltenden Recht und der allgemein angewandten Praxis. Hinsichtlich ihrer Bedenken in der Sache führt die Stadt Ochtrup aus, dass das Gutachten aus Ihrer Sicht hinsichtlich der Bestandsermittlung fehlerhaft und nicht aktuell sei. Dieser Kritik ist entgegenzuhalten, dass der Gutachter schriftlich versichert hat, dass er für die Analyse der Einzelhandelsstrukturen in Ochtrup auf Bestandserfassungen aus dem Jahr 2008 zurückgegriffen hat, welche im September 2009 noch einmal vorhabensrelevant überprüft und aktualisiert wurden. Es ist demnach eine uneingeschränkte Aktualität der 6

7 erhobenen Daten gegeben. Die diesbezüglichen Bedenken der Stadt Ochtrup müssen daher zurückgewiesen werden Weiter führt die Stadt Ochtrup aus, dass mit der Verwirklichung des geplanten Fachmarktzentrums und der damit verbundenen Verkaufsflächenerweiterung um qm die angrenzenden Regionen und auch die Stadt Ochtrup als Mittelzentrum direkt betroffen seien und hiermit negative städtebauliche Auswirkungen für die Stadt Ochtrup einhergehen würden. Diese Bedenken sind durch die tatsächliche Faktenlage nicht gedeckt. Gutachtlich bewertet wurden die Sortimente des mittelfristigen Bedarfs mit dem folgenden Verkaufsflächenumfang: - Bekleidung/ Wäsche: 568 qm - Schuhe/ Lederwaren: 250 qm - Heimtextilien: 210 qm - Sportartikel: 150 qm - Spielwaren: 153 qm - Zoobedarf: 140 qm Somit wurden insgesamt qm Verkaufsfläche (rd. 33 %) des Planvorhabens dem mittelfristigen Bedarf zugeordnet und geprüft. Wie die Verträglichkeitsprüfung (nach dem Worst-Case-Ansatz) ergeben hat, wären durch Verkaufsflächen in dieser Dimensionierung in der Stadt Ochtrup in allen Bereichen Umsatzumverteilungsquoten von unter 10 % zu erwarten. Die Quoten bewegen sich somit unterhalb des Schwellenwertes der Abwägungsrelevanz. Negative städtebauliche Auswirkungen auf die Stadt Ochtrup sind daher nicht zu erwarten. Dennoch wurde (v.a. um negative Auswirkungen städtebaulicher Art auf das Stadtgebiet von Bad Bentheim ausschließen zu können) seitens der CIMA eine Reduzierung der Verkaufsflächen für einzelne Sortimente empfohlen. Die tatsächlichen Auswirkungen durch das Planvorhaben werden daher für die Stadt Ochtrup geringer sein als in der Verträglichkeitsberechnung angenommen. In der Stellungnahme führt die Stadt Ochtrup ferner aus, dass insbesondere die mit Städtebauförderungsmitteln geförderten Investitionen in das Euregio-Outlet-Center (EOC) durch das Fachmarktzentrum in Bad Bentheim gefährdet seien. Dies steht jedoch in einem deutlichen Widerspruch zu den Aussagen und Ergebnissen der Verträglichkeitsuntersuchung. Dort wird wie oben erläutert durch den Gutacher plausibel herausgestellt, dass durch das geplante Vorhaben allenfalls äußerst geringe Umverteilungsumsätze in der Stadt Ochtrup wirksam werden dürften. Negative städtebauliche Effekte sind für die Einzelhandelsstrukturen in Ochtrup nicht zu erwarten. Dies umfasst explizit auch den im Gutachten genannten Bereich Laurenzstraße mit dem EOC. Die Stadt Ochtrup und insbesondere das EOC verfügen über ein hochwertiges und konkurrenzfähiges Angebot im mittelfristigen Bedarfsbereich einschließlich Bekleidung/Wäsche und Schuhe/Lederwaren. Bedeutende zusätzliche Kaufkraftverschiebungen im aperiodischen (und gleichzeitig zentrenrelevanten) Einzelhandel sind schon aufgrund der unterschiedlichen Kundenorientierung und qualitativ höherwertigeren Angebotsstruktur des EOCs aus gutachtlicher Sicht nicht zu erwarten. Die Befürchtungen der Stadt Ochtrup müssen daher als unbegründet zurückgewiesen werden. Weiterhin wird kritisiert, dass in der Verträglichkeitsuntersuchung die kumulativen Auswirkungen weiterer aktuell geplanter Einzelhandelsentwicklungen im Einzugsbereich der Stadt Ochtrup nicht ausreichend berücksichtigt wurden. Vom Gutachter wird dieser Kritik entgegengehalten, dass laut aktueller Rechtslage jedes Vorhaben hinsichtlich seiner Verträglichkeit nur einzeln betrachtet werden müsse; die Einbeziehung weiterer Planvorha- 7

8 ben im Einzugsbereich der zu untersuchenden Gemeinden sei daher nicht nur baurechtlich irrelevant, sondern auch nicht sinnvoll, da die tatsächliche Realisierung in vielen Fällen weder feststehe noch aufgrund fehlender Detailplanungen in ihren zukünftigen Auswirkungen abzuschätzen sei. Schließlich kann nur dort Umsatz umverteilt werden, wo auch tatsächlich Umsatz erzielt wird. Korrekterweise fand die geplante Erweiterung daher Berücksichtigung bei der textlichen Beschreibung der Einzelhandelssituation in Ochtrup, nicht jedoch bei der Berechnung der zu erwartenden Umsatzumverteilungen. Diese würden sich im Übrigen bei Berücksichtigung aller geplanten Flächen verringern, da sich der Verdrängungsumsatz auf mehr Verkaufseinheiten verteilen würde. Sollte es durch allgemeine zukünftige Entwicklungen im Einzelhandel zu einem verstärkten Wettbewerb in der Stadt Ochtrup kommen, werden die geringen Umverteilungen aus dem Einzelhandelsvorhaben an der Marktstraße in Bad Bentheim dazu allerdings kaum beitragen. Stadt Nordhorn Seitens der Stadt Nordhorn werden keine Bedenken gegen das geplante Einzelhandelsvorhaben vorgebracht. Es wird aber darauf hingewiesen, dass zu prüfen sei, ob das Vorhaben hinsichtlich seines Umfanges von qm Verkaufsfläche noch der zentralörtlichen Bedeutung des Grundzentrums Bad Bentheim entspricht, zumal durch die beabsichtigte Umsiedlung des K+K-Lebensmittelvollsortimenters die am Altstandort befindliche Verkaufsfläche wohl bestehen bliebe. Dass Verträglichkeitsgutachten hat ergeben, dass das geplante Vorhaben der zentralörtlichen Bedeutung der Stadt Bad Bentheim entspricht, wenn die im Gutachten empfohlenen Bedingungen eingehalten werden. Mit der Verwirklichung dieses Einzelhandelsgroßprojektes ist aber die Marktaufnahmekapazität in Bad Bentheim und seinem Verflechtungsbereich an seine Grenzen gelangt. Weiterer Spielraum für zukünftige Einzelhandelsansiedlungen oder -erweiterungen besteht damit grundsätzlich nicht mehr. Damit es in Bad Bentheim zukünftig nicht zu einem unverträglichen Zuwachs der Verkaufsflächenzahl im periodischen und auch aperiodischen Bereich kommt, erfolgt die Genehmigung der aktuellen Fachmarktkonzeption an der Marktstraße unter der Auflage, dass der Altstandort des Lebensmittelvollsortimenters K+K baurechtlich so überplant wird, dass dort eine Einzelhandelsnutzung zukünftig ausgeschlossen ist und damit eine Einzelhandels- Nachnutzung verhindert wird (siehe auch Abschnitt II c). Seitens der übrigen Institutionen und Gebietskörperschaften wurden keine Bedenken geäußert. 8

9 II. Raumordnerische Beurteilung des Vorhabens a) Grundlagen der Beurteilung: Gemäß 13 Abs. 1 Niedersächsisches Gesetz über Raumordnung und Landesplanung (NROG) sollen zur raumordnerischen Beurteilung von Vorhaben, die in der Raumordnungsverordnung des Bundes (RoV) bestimmt sind, in der Regel Raumordnungsverfahren durchgeführt werden, wenn die Vorhaben im Einzelfall raumbedeutsam sind und überörtliche Bedeutung haben. In der RoV werden in 1, Ziffer 19 Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe genannt. Abweichend von 13 Abs. 1 NROG kann gemäß 13 Abs. 3 NROG von einem Raumordnungsverfahren abgesehen werden, wenn die Beurteilung der Raumverträglichkeit bereits auf anderer raumordnerischer Grundlage hinreichend gewährleistet ist, z.b. über ein raumordnerisches Beurteilungsverfahren. Die Durchführung eines Raumordnungsverfahrens ist stets eine Ermessensentscheidung bezogen auf den konkreten Einzelfall. In dem vorliegenden Fall kann aufgrund des Umfangs der beabsichtigten Verkaufsfläche 2 und dem Umstand, dass ein aussagefähiges Verträglichkeitsgutachten eines mit der Beurteilung von Einzelhandelsprojekten erfahrenen und allgemein anerkannten Gutachters vorliegt, nach hiesigem Ermessen von einem Raumordnungsverfahren abgesehen werden, und eine raumordnerische Beurteilung durchgeführt werden. Die Prüfkriterien für die raumordnerische Beurteilung ergeben sich aus dem Regionalen Raumordnungsprogramm (RROP) des Landkreises Grafschaft Bentheim i.v.m. dem Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen 2008 (LROP). Letzteres wurde 2007 umfassend novelliert und ist im Januar 2008 in Kraft getreten. Die notwendige Anpassung des RROP an die auch die Zulässigkeit von Einzelhandelsgroßprojekten betreffenden geänderten landesplanerischen Festlegungen steht noch aus, so das die neuen Regelungsinhalte des LROP 2007 bis auf weiteres unmittelbar gelten. Gemäß LROP müssen Verkaufsfläche und Warensortiment von Einzelhandelsgroßprojekten der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes entsprechen (Kongruenzgebot). Der Umfang neuer Flächen bestimmt sich dabei auch aus den vorhandenen Versorgungseinrichtungen und der innergemeindlichen Zentrenstruktur. Einzelhandelsgroßprojekte sind generell ausschließlich innerhalb des zentralen Siedlungsgebiets des jeweiligen Zentralen Ortes zulässig (Konzentrationsgebot) und, soweit deren Kernsortiment innenstadtrelevant ist, nur an städtebaulich integrierten Standorten zulässig (Integrationsgebot). Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung dürfen durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot) 3. Gemäß 34 Abs. 3 BauGB dürfen von Vorhaben darüber hinaus keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder anderen Gemeinden zu erwarten sein. Ein Einzelhandelsgroßprojekt entspricht dann den Zielen der Raumordnung, wenn die zuvor genannten Voraussetzungen erfüllt werden. 9

10 b) Beurteilung: Nach raumordnerischer Prüfung stelle ich fest, dass die Ansiedlung eines Fachmarktzentrums in der Stadt Bad Bentheim am Standort Marktstraße unter Einhaltung der nachfolgend genannten Auflagen hinsichtlich der Verkaufsfläche und des Warensortiments der zentralörtlichen Versorgungsfunktion der Stadt Bad Bentheim und deren Verflechtungsbereich entspricht sowie ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung dadurch nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Einzuhaltende Auflagen: 1. Das Einzelhandelsvorhaben darf insgesamt die maximale Verkaufsflächenobergrenze von qm nicht überschreiten. 2. Das Einzelhandelsvorhaben muss den Charakter eines Fachmarktzentrums und den Angebotsschwerpunkt in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten des periodischen Bedarfs aufweisen. Die Umsetzung eines solitären SB-Warenhauses oder eines solitären Kaufhauses mit der unter Punkt 1 genannten Verkaufsflächenobergrenze ist unzulässig. 3. Für Lebensmittelmärkte sind folgende Verkaufsflächenobergrenzen zulässig: - Lebensmittelvollsortimenter mit max qm Verkaufsfläche - Lebensmitteldiscounter mit max qm Verkaufsfläche 4. Mindestens qm der Verkaufsfläche sind durch mindestens 2 separate und eigenständige Fachmärkte zu nutzen. Die einzelnen Fachmärkte dürfen dabei sortimentsbezogen die folgenden Verkaufsflächenobergrenzen nicht überschreiten: - Getränke mit max. 400 qm Verkaufsfläche - Drogerie (inkl. Apotheke) mit max. 400 qm Verkaufsfläche - Textilien mit max. 500 qm Verkaufsfläche - Schuhe mit max. 250 qm Verkaufsfläche - Elektrowaren mit max. 380 qm Verkaufsfläche - Sonderposten (Aktions- und Saisonware, z.b. Haushaltswaren/ Geschenkartikel/ Spielwaren/Schreibwaren) mit max. 350 qm Verkaufsfläche - Sportartikel mit max. 150 qm Verkaufsfläche - Spielwaren mit max. 100 qm Verkaufsfläche - Fahrräder mit max. 160 qm Verkaufsfläche - Möbel- und Heimtextilien mit max. 700 qm Verkaufsfläche - Zooartikel/Tiernahrung mit max. 160 qm Verkaufsfläche 5. Insgesamt müssen mindestens qm Verkaufsfläche auf Betriebe mit Hauptsortimenten des periodischen Bedarfs, d.h. Lebensmittelvollsortimenter, Le- 2 Die Erforderlichkeit für die Durchführung eines Raumordnungsverfahrens besteht i.d.r. ab einer Verkaufsfläche von qm (vgl. Hinweise und Materialien zur Durchführung von Raumordnungsverfahren, Nds. Innenministerium, 1995). 3 vgl. LROP 2008, Abschnitt 2.3, Ziffer 03 i.v.m. den entsprechenden Erläuterungen) 10

11 bensmitteldiscounter, Getränkemarkt, Drogeriefachmarkt (inkl. Apotheke), entfallen. Demnach darf die Summe der Verkaufsflächen mit aperiodischem Sortiment qm nicht überschreiten. 6. Die Verkaufsfläche des Lebensmittelvollsortimenters soll auf qm der Betriebstypen-typischen Sortimentsstruktur entsprechen, d.h. deutlicher Schwerpunkt im Bereich Lebensmittel mit den üblichen Randsortimenten in deutlich untergeordneten Verkaufsflächenanteilen. Die weiteren qm Verkaufsfläche können optional für die Integration von unter Punkt 4 genannten Sortimentsgruppen (mit den dort angegebenen Obergrenzen) genutzt werden. 7. Am bisherigen Standort des Lebensmittelvollsortimenters K+K (Johann-Krabbe- Straße) ist das aktuelle Baurecht so zu überplanen (Änderung des Bebauungsplanes), dass dort eine Einzelhandelsnutzung zukünftig planungsrechtlich ausgeschlossen ist und damit eine Einzelhandels-Nachnutzung verhindert wird. Die Überplanung muss im Vorfeld der Schaffung des Baurechts für das Fachmarktzentrum (Sondergebietsfestsetzung) erfolgen. 8. Bei dem Vorhaben handelt es sich um ein Einzelhandelsprojekt, welches die Grenze zur Großflächigkeit überschreitet und gemäß 11 Abs. 3 BauNVO als Einzelhandelsprojekt gilt, welches außer in Kerngebieten nur in dafür festgesetzten Sondergebieten zulässig ist. Zur langfristigen Sicherung der verträglichen Fachmarktkonzeption ist daher ein Sondergebiet gemäß 11 Abs. 3 BauNVO mit der Zweckbestimmung Großflächiger Einzelhandel bauleitplanerisch festzusetzen. Die Auflagen 1 bis 6 sind dabei im Bebauungsplan verbindlich festzulegen. 9. Das Einzelhandelsvorhaben ist gemäß den Zielen der Raumordnung 4 in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs einzubinden. Der geplante Vorhabensstandort wird durch die Regionalbuslinie 400 tangiert, es besteht aber derzeit keine Bushaltestelle im unmittelbaren Bereich des Standorts. Im Interesse der Personen, denen kein Pkw zur Verfügung steht, und vor dem Hintergrund der zukünftig zu erwartenden Überalterung der Bevölkerung im Zuge des demografischen Wandels ist daher eine Bushaltestelle im Bereich des Knotenpunktes Rheiner Straße/Funkenstiege im Rahmen der verkehrlichen Erschließung des Fachmarktzentrums einzurichten. Die linienplantechnische Integrationsmöglichkeit dieser Bushaltestelle ist gegeben. 10. Die barrierefreie Anbindung des Einzelhandelsvorhabens an die Innenstadt für Fußgänger und Radfahrer ist sicherzustellen. Zur Querung von Straßen sind hierzu ggf. lichtsignalgestützte Querungshilfen einzurichten. Unter Einhaltung dieser Auflagen sind schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Stadt Bad Bentheim oder benachbarte Städte und Gemeinden zukünftig nicht zu erwarten. Das Einzelhandelgroßprojekt entspricht vorbehaltlich der Einhaltung der Auflagen den Zielen der Raumordnung, da die Voraussetzungen gemäß LROP erfüllt sind (vgl. dazu II c). Mit der Verwirklichung des Einzelhandelsprojektes am Standort Marktstraße ist eine Realisierung des ursprünglichen Vorhabens am Standort Heinrich-Heine-Straße aus Gründen 4 vgl. LROP 2008, Abschnitt 2.3, Ziffer 03, Satz 7 11

12 der raumordnerischen Unverträglichkeit nunmehr ausgeschlossen. Die vorangegangene raumordnerische Genehmigung des Einzelhandelsprojektes am ursprünglichen Standort Heinrich-Heine-Straße (Schreiben des Landkreises Grafschaft Bentheim vom ) wird daher aufgehoben. Durch die vorliegende Verträglichkeitsuntersuchung ist deutlich zu Tage getreten, dass die Verträglichkeit des avisierten Einzelhandelsgroßprojektes zwar noch gegeben ist, die Marktaufnahmekapazität am Standort damit aber an seine Grenzen stößt und ein weiterer Spielraum für zukünftige Einzelhandelsansiedlungen oder erweiterungen mit der Umsetzung dieses Vorhabens grundsätzlich nicht mehr besteht. Es steht daher zu erwarten, dass bei unveränderten Rahmenbedingungen wie Zentralitätsstufe, Bevölkerungszahl, Kaufkraftkennziffer, lokale Nachfrage etc. für die Ansiedlung weiterer Einzelhandelsvorhaben mit vergleichbaren Sortimenten in Bad Bentheim und seinen Ortsteilen die Verträglichkeit nicht mehr nachgewiesen werden kann. Entsprechend wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass mit der Umsetzung dieses großflächigen Einzelhandelsvorhabens in der geplanten Größenordnung die Möglichkeiten des Grundzentrums Bad Bentheim für zukünftige Vorhaben langfristig sehr eingeschränkt werden. Um abgesehen davon zukünftig über eine Beurteilungsgrundlage für weitere An- und Umsiedlungsvorhaben zu verfügen (Entwicklungsziele, Vorrangstandorte), wird weiterhin empfohlen, ein verbindliches Einzelhandelskonzept zu erstellen, welches auch die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche umfasst. Derartige Konzepte schaffen einerseits eine Orientierungs- und Beurteilungsgrundlage für die kommunale Bauleitplanung und andererseits Planungs- und Investitionssicherheit für den Einzelhandel und potenzielle Investoren. c) Begründung: Zu Überplanung des aktuellen Baurechts: Der Verträglichkeitsuntersuchung wurde seitens des Gutachters die Annahme zugrunde gelegt, dass der bisherige Einzelhandelsstandort an der Johann-Krabbe-Straße nach der Umsiedlung des dortigen Lebensmittelvollsortimenters K+K nicht mehr als Einzelhandelsstandort durch andere Betriebe nachgenutzt wird. Mit Verwirklichung des Fachmarktzentrums an der Marktstraße ist aus Gutachtersicht eine Konsolidierung erreicht. Weitere Einzelhandelsansiedlungen würden zu einer Überversorgung in Bad Bentheim führen und hohe Verdrängungsquoten innerhalb der Stadt und darüber hinaus in den angrenzenden Kommunen wahrscheinlich machen. Damit es in Bad Bentheim zukünftig nicht zu einem unverträglichen Zuwachs der Verkaufsflächenzahl im periodischen und aperiodischen Bereich kommt, wird dementsprechend von der Unteren Landesplanungsbehörde die Auflage erteilt, am Altstandort Johann-Krabbe-Straße das aktuelle Baurecht dergestalt zu überplanen (Änderung der Bebauungspläne), dass hier die Einzelhandelsnutzung planungsrechtlich ausgeschlossen wird. Begründung gemäß Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot: Die im Regionalen Raumordnungsprogramm des Landkreises Grafschaft Bentheim als Grundzentrum festgelegte Stadt Bad Bentheim hat die Aufgabe, insbesondere zentrale Einrichtungen und Angebote des allgemeinen täglichen und kurzfristigen Bedarfs für ihre Bürger bereitzuhalten. Die Entwicklung von Angeboten des mittel- und langfristigen Bedarfs aus dem Bestand heraus ist damit nicht ausgeschlossen, sofern ausgeglichene 12

13 Versorgungsstrukturen und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung nicht beeinträchtigt werden. Dieses wurde durch die Verträglichkeitsuntersuchung plausibel nachgewiesen, indem belegt wurde, dass die mit dem Einzelhandelsvorhaben erzielte Umsatzleistung der projektrelevanten Kaufkraft im Grundzentrum Bad Bentheim und seines Verflechtungsbereiches entspricht. Insgesamt werden in Bad Bentheim und Umgebung laut Gutachten zwar Verdrängungsquoten erzielt, die in ihrer Höhe zum Teil als kritisch und damit als abwägungsbedürftig anzusehen sind, allerdings erfolgt in der gutachtlichen Abwägung der Chancen und Risiken die nachvollziehbare Einschätzung, dass sämtliche ermittelten Verdrängungsquoten als noch verträglich eingestuft werden können. Zusammenfassend kann konstatiert werden, dass unzumutbare wirtschaftliche Auswirkungen im Sinne geschäftsschädigender Effekte auf die vorhandene Einzelhandelsstruktur oder negative städtebauliche Folgen durch die zu erwartende Umsatzverteilungswirkung in den Branchen des periodischen und aperiodischen Bedarfs in Bad Bentheim und den Kommunen im Einzugsgebiet nicht zu erwarten sind. Ein Verstoß gegen das Kongruenzgebot besteht weiterhin dann, wenn der Einzugsbereich eines Einzelhandelsgroßprojektes den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Ansiedlungsgemeinde wesentlich überschreitet, d.h. wenn zu erwarten ist, dass mehr als 30 % des Umsatzes von außerhalb des jeweiligen zentralörtlichen Verflechtungsbereichs erzielt wird. Durch das Verträglichkeitsgutachten wurde nachgewiesen, dass gegen diese Bedingung des Kongruenzgebotes nicht verstoßen wird. Die Abschöpfungsquote außerhalb des zentralörtlichen Verflechtungsbereichs von Bad Bentheim liegt laut Gutachten lediglich bei 1,11 %. Das Gutachten führt hierzu aus: Bei einer Gegenüberstellung der Umsatzerwartung aus den jeweiligen Zonen des Einzugsgebietes mit den vorhabensrelevanten Kaufkraftvolumina lässt sich der Marktanteil als Maß der Kaufkraftabschöpfung ableiten, der durch die Neuansiedlung eines Fachmarktzentrums in Bad Bentheim zu erwarten wäre. Innerhalb des Stadtgebietes von Bad Bentheim ist mit einem erhöhten Marktanteil durch die Realisierung des Fachmarktzentrums zu rechnen. Im Gegenteil dazu verdeutlichen die Marktanteile im weiteren Einzugsgebiet keine wesentliche raumordnerische Relevanz. Begründung gemäß Konzentrationsgebot und Integrationsgebot: Der Vorhabensstandort befindet sich innerhalb des zentralen Siedlungsgebiets der Stadt Bad Bentheim auf dem Gelände des ehemaligen und derzeit weitestgehend leerstehenden Möbelmarktes Wendland im Bereich Marktstraße/Funkenstiege/Rheiner Straße in integrierter Lage in mittelbarer Nähe zur Innenstadt (Entfernung 0,5 km). Die Rheiner Straße, klassifiziert als Bundesstraße, ist eine der Hauptverkehrsachsen im Kernstadtgebiet der Stadt Bad Bentheim, so dass der geplante Einzelhandelsstandort eine hohe Verkehrsgunst aufweist. Als Standort, der sowohl an die Innenstadt als auch verkehrstechnisch gut angebunden ist, ist er für die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben gut geeignet. Ich weise darauf hin, dass diese raumordnerische Beurteilung keine andere fachliche, insbesondere städtebauliche Beurteilung, einschließt. Mit freundlichen Grüßen Im Auftrag 13