Raumordnerische und städtebauliche Auswirkungs- und Sensitivitätsanalyse von Nahversorgungsvorhaben in Hirschberg

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1 Quelle: imakomm AKADEMIE, Stand: Februar 2016 Kartengrundlage: openstreetmap Planstandort Wettbewerber im Umfeld von Hirschberg (Auswahl) Hinweis: Hinweis: Die Symbole Die Symbole zeigen zeigen die ungefähren die ungefähren Standortlagen Standortlagen ausgewählter, ausgewählter, größerer größerer Wettbewerbebewerber im Bereich im Bereich Lebensmittel Lebensmittel: / Wett- Drogeriewaren: Gutachterliche Stellungnahme zur Erweiterung eines Edeka-Marktes sowie zur Ansiedlung eines Drogeriemarktes am Standort Sterzwinkel in Hirschberg Raumordnerische und städtebauliche Auswirkungs- und Sensitivitätsanalyse von Nahversorgungsvorhaben in Hirschberg imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Str. 130 D Aalen Projektleitung: Dr. Peter Markert Dipl.-Geograph Matthias Prüller Marina Deisenberger, M.Sc. Aalen/Hirschberg, im Mai 2016

2 Vorbemerkungen Die Gemeinde Hirschberg hat die imakomm AKADEMIE im Dezember 2015 mit der Erarbeitung einer gutachterlichen Stellungnahme zu einer möglichen Erweiterung einer Edeka- Filiale und einer Ansiedlung eines Drogeriemarktes am Standort Hirschberg, Sterzwinkel beauftragt. Hintergrund: Am Standort B3 / im Sterzwinkel ist die Erweiterung des bestehenden Edeka-Marktes von derzeit ca. 800 m² auf dann ca m² geplant. Zudem sind die Ansiedlung eines Drogeriemarktes und Errichtung eines KG-/Logopädiezentrums angedacht. Damit handelt es sich bei der Verkaufsflächenerweiterung des Lebensmittelmarktes auf m² um ein großflächiges Einzelhandelsvorhaben. Zudem ist das Gesamtvorhaben (Edeka-Erweiterung und Drogeriemarkt) als Agglomeration zu begreifen und somit als großflächiges Einzelhandelsprojekt zu beurteilen. Das Vorhaben fällt damit eindeutig unter die Regelung von 11 (3) BauNVO und damit auch entsprechend der landes- und regionalplanerischen Regelungen (Landesentwicklungsplan, Einzelhandelserlass, Regionalplan). Allerdings widerspricht das Gesamtvorhaben (Erweiterung und Neuansiedlung) dem kommunalen Einzelhandelskonzept, da die Sortimente darin als zentrenrelevant eingestuft und somit außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche der Standort liegt nicht in einem solchen gemäß Konzept nicht gewollt sind. Ziel: Angesichts der Großflächigkeit des Gesamtvorhabens wird eine Prüfung gemäß den Prüfkriterien nach Landesentwicklungsplan respektive Einzelhandelserlass Baden- Württemberg sowie gemäß Regionalplan Rhein-Neckar notwendig. Ziel der Auswirkungsanalyse ist es daher, mögliche raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und Nahversorgungs- Seite 2 von 64

3 strukturen in der Standortgemeinde selbst aber auch im Umland zu analysieren und zu bewerten. Zudem sollen Hinweise erarbeitet werden, ob und wie eine Vereinbarkeit mit dem Kommunalen Einzelhandelskonzept erreicht werden kann. Daten und Unterlagen: Für die Auswirkungsanalyse wurden v.a. folgende Daten und Unterlagen verwendet und berücksichtigt: Landesentwicklungsplan 2002 Baden-Württemberg 1 als raumordnerische Bewertungsgrundlage (Abschnitt 3.3.7), Einheitlicher Regionalplan Rhein-Neckar (2014), Einzelhandelsuntersuchung als Grundlage für ein gemeindliches Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Hirschberg an der Bergstraße, Acocella, Dr. Peter Markert, Matthias Prüller, Marina Deisenberger, Februar Bewertungskriterien (hierbei v.a. Regelungen zum so genannten Integrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot) werden mit ungefähren Richtwerten in der Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten Raumordnung, Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass) vom 21. Februar 2001 konkretisiert. Seite 3 von 64

4 In der Auswirkungsanalyse wurde im Februar 2016 ein mögliches angedachtes Flächenlayout für den Drogeriemarkt von 800 m 2 geprüft. Aufgrund zu hoher Umverteilungen im Umland wurde die Reduktion der Verkaufsfläche empfohlen. Daher wurde eine so genannte Sensitivitätsanalyse notwendig eine Auswirkungsanalyse, die das gerade noch verträgliche Flächenlayout definiert. Die Vorgehensweise entspricht jener einer Auswirkungsanalyse (es erfolgt die Prüfung sämtlicher raumordnerischer und städtebaulicher Prüfkriterien). Ziel der Sensitivitätsanalyse ist es daher, mögliche raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und Nahversorgungsstrukturen in der Standortgemeinde selbst aber auch im Umland durch ein angepasste Verkaufsflächendimensionierung zu reduzieren, so dass die erforderlichen raumordnerischen und städtebaulichen Prüfkriterien eingehalten werden. Die Sensitivitätsanalyse wurde zusätzlich in das Gutachten eingearbeitet (siehe Kapitel 5). Dr. Peter Markert, Matthias Prüller, Marina Deisenberger, Mai 2016 Seite 4 von 64

5 Inhaltsverzeichnis 1 Zentrale Ergebnisse Die Rahmenbedingungen und die Vorhaben Die Rahmenbedingungen Aufgabenstellung und methodischer Ansatz Vorgaben der Raumordnung und des Städtebaus in Baden-Württemberg Die Vorhaben Daten zu den Vorhaben Der Planstandort Fazit Ist-Analyse der planobjektrelevanten Nachfrage- und Angebotssituation Einzugsgebiet des Vorhabens Ist-Analyse der Nachfragesituation im Einzugsgebiet Ist-Analyse der Angebotssituation im Einzugsgebiet Angebotssituation in Hirschberg Angebotssituation im weiteren Umland Bewertung möglicher Auswirkungen des Vorhabens Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Integrationsgebot Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Konzentrationsgebot Umsatzerwartung und Umsatzherkunft der Vorhaben Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Kongruenzgebot Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Beeinträchtigungsverbot Methodische Vorbemerkungen Bewertungsweg Vorhaben Edeka-Markt im Hauptsortiment Nahrungsund Genussmittel Bewertung Beeinträchtigungsverbot Vorhaben Edeka-Markt Bewertung Beeinträchtigungsverbot Vorhaben Drogeriemarkt Seite 5 von 64

6 5 Sensitivitätsanalyse Drogeriemarkt Umsatzerwartung und Umsatzherkunft des Vorhabens Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Kongruenzgebot Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Beeinträchtigungsverbot Ableitung eines Flächenpools: Verkaufsflächenobergrenzen für die Bebauungsplan-Festsetzungen Methodische Vorbemerkungen Ableitung der Verkaufsflächenobergrenzen für die einzelnen Sortimente Hinweise zur Methodik Seite 6 von 64

7 1 Zentrale Ergebnisse 1. Bewertung Planstandort a) Bewertung Vorhaben gemäß Integrationsgebot: Das Integrationsgebot ist für den Standort Sterzwinkel zunächst nicht erfüllt. Aus gutachterlicher Sicht besteht allerdings in Bezug auf das Integrationsgebot eine Konstellation, die zur Raumverträglichkeit des Vorhabens führt: Das Integrationsgebot dient dem Grundsatz der effektiven Nutzung und Bündelung der Infrastruktur, da es bei Standorten in nicht integrierten Lagen typischerweise zusätzliche Infrastruktureinrichtungen bedarf. Dies ist bei dem vorliegenden Vorhaben nicht der Fall. Der Planstandort ist verkehrlich voll erschlossen und das Vorhaben Edeka-Markt besteht bereits heute am Standort. Eine direkte Anbindung an den ÖPNV ist am Standort gewährleistet. Es handelt sich um einen bereits etablierten Einzelhandelsstandort. Bei dem Vorhaben Edeka-Markt handelt es sich um eine Erweiterung eines bestehenden Betriebes. Dieser Standort verfügt zudem noch über ein fußläufiges Einzugsgebiet und schließt an Wohnbebauung an. Der Standort übernimmt heute schon eine wichtige Nahversorgungsfunktion in der Gemeinde Hirschberg. Die bisherige Einzelhandelsstrategie nach dem Kommunalen Einzelhandelskonzept der Gemeinde Hirschberg zum Schutz der Ortszentren (Ansiedelung vorrangig in Zentralen Versorgungsbereichen) ist zwar für zentrenrelevantes Sortiment weiterhin sinnvoll. Für nahversorgungsrelevantes Sortiment (dazu gehören Lebensmittel und Drogeriewaren) ist diese Strategie nicht mehr passend. Vormalige Anbieter wie Nah & Gut und Schlecker bestehen heute nicht mehr. Folgerichtig musste der bestehende Markt am Planstandort mehr Nahversorgungsfunktion übernehmen. Wichtig: Diese Funktion wird zunehmen, da weitere Wohnbebauung geplant ist. Seite 7 von 64

8 Durch das Vorhaben Drogeriemarkt wird eine Neuversiegelung zusätzlicher Fläche notwendig. Der Standort wird dabei aber eine Riegelfunktion zwischen B3 und der westlich gelegenen Wohnbebauung übernehmen. b) Bewertung Sinnhaftigkeit des Planstandortes: Grundsätzlich gilt: Nahversorgungsrelevantes Sortiment sollte auch nach Einzelhandelskonzept der Gemeinde Hirschberg vorrangig im den zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt werden. Bei den geplanten Nahversorgungsvorhaben ist jedoch eine Ansiedlung am Standort Sternzwinkel aus folgenden Gründen dennoch zu empfehlen (siehe hierfür auch Punkt 1): o In den Ortszentren bestehen noch Lebensmittelhandwerk und kleinere Anbieter, die die Nahversorgung übernehmen. Weitere adäquate Flächen für diese Vorhaben stehen jedoch nicht zur Verfügung. o Es gilt jedoch: Die bisherige Versorgung in beiden Sortimentsbereiche Lebensmittel und Drogeriewaren ist unterdurchschnittlich. Deswegen besteht ein hoher Kaufkraftabfluss, eben an moderne Vollsortimenter und Drogeriemärkte im Umland. Die geplanten Nahversorgungsvorhaben können die Grundversorgung der Gemeinde Hirschberg nachhaltig sichern. Mit der Erweiterung der Edeka-Filiale und der damit verbundenen zeitgemäße Marktaufstellung kann die Sicherung der Grundversorgung insbesondere im Ortsteil Großsachsen im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel langfristig sichergestellt werden. Im Sortiment Gesundheit / Körperpflege wird die Grundversorgung derzeit nur durch Randsortimente der bestehenden Lebensmittelanbieter sowie durch spezialisiertes Angebot der Apotheken gesichert. Seit Wegfall der Schlecker-Filiale besteht hier in diesem Bereich eine echte Versorgungslücke. Seite 8 von 64

9 2. Bewertung Konzentrationsgebot Bewertung Gesamtvorhaben gemäß Konzentrationsgebot Auch das Konzentrationsgebot wird für das Gesamtvorhaben Edeka-Markt sowie Drogeriemarkt zunächst nicht erfüllt, da die Kommune keine zentralörtliche Funktion aufweist. Jedoch besteht auch hier aus gutachterlicher Sicht in Bezug auf das Konzentrationsgebot eine Konstellation, die zur Raumverträglichkeit des Vorhabens führt. Für die Gemeinde Hirschberg und hier insbesondere für den Ortsteil Großsachsen kann mit der Erweiterung und der damit verbundenen zeitgemäßen Marktaufstellung die Grundversorgung langfristig sichergestellt werden. Auch im Sortimentsbereich Gesundheit / Körperpflege ist die Grundversorgung bisher nicht langfristig gesichert (kein Anbieter mit Hauptsortiment Drogeriewaren). Mit diesem Vorhaben gilt somit aus gutachterlicher Sicht: Es wird die Nahversorgungssituation für beide Ortsteile langfristig gestärkt und damit die Grundversorgung langfristig gesichert. 3. Bewertung Erweiterungsvorhaben Edeka-Markt a) Bewertung Vorhaben gemäß Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot Das Kongruenzgebot wird für das Vorhaben Edeka-Markt am Standort Hirschberg formal und faktisch eingehalten. Dies gilt für das Gesamtkonzept nach Verkaufsflächenerweiterung, damit natürlich erst recht dann, wenn man allein den zusätzlichen Umsatz nur berücksichtigt. Das Beeinträchtigungsverbot wird auch bei Betrachtung des Gesamtvorhabens (nicht nur Erweiterung) sowohl in der Standortgemeinde (Hirschberg) als auch im Umland eingehalten. Seite 9 von 64

10 4. Bewertung Ansiedlungsvorhaben Drogeriemarkt a) Bewertung Vorhaben gemäß Kongruenzgebot Das Kongruenzgebot wird für das Vorhaben Drogeriemarkt am Standort Hirschberg formal und faktisch eingehalten. b) Bewertung Vorhaben gemäß Beeinträchtigungsverbot Für ein Flächenlayout mit einer Verkaufsfläche von 800 m 2 gilt: Das Beeinträchtigungsverbot wird in der Standortgemeinde Hirschberg eingehalten. Jedoch werden rein wettbewerbliche Umverteilungen in den Umlandkommunen überschritten, somit kann eine Gefährdung von Nahversorgungsstrukten nicht ausgeschlossen werden. (Umverteilungen knapp über dem Schwellenwert von 10 %). Ein Markt mit der Gesamtverkaufsfläche von 800 m 2 ist somit zu überdimensioniert und sollte aus gutachterlicher Sicht nicht angestrebt werden. Die Sensitivitätsanalyse ermittelt jene Verkaufsflächengröße, bei der die raumordnerischen Prüfkriterien hier das Beeinträchtigungsverbot gerade noch eingehalten werden. Ergebnis: Für das Flächenlayout mit einer reduzierten Gesamtverkaufsfläche von 650 m 2 gilt: Das Beeinträchtigungsverbot wird bei den angenommenen Umsatzvolumina in den umliegenden Kommunen sowie im weiteren Umland im Haupt- und Nebensortiment eingehalten. Ebenso werden Nahversorgungsstrukturen in der Standortgemeinde sowie Versorgungsstrukturen nach einzelnen Standortlagen (innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches sowie in den Stadtteilen) nicht gefährdet. Insgesamt sind bei dieser dann reduzierten Gesamtverkaufsfläche keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Standortkommune Hirschberg und das Umland zu erwarten. c) Maximale Verkaufsflächen differenziert nach Hauptsortiment und Gesamtvorhaben für die Bebauungsplanfestsetzungen (Flächenpool), die die raumordnerischen und städtebaulichen Prüfkriterien einhalten: Seite 10 von 64

11 Für ein leistungsfähiges Einzelhandelsvorhaben kann unter gleichzeitiger Einhaltung aller relevanten Prüfkriterien (Konzentrationsgebot, Kongruenzgebot, Beeinträchtigungsverbot) bei Annahme einer leistungsfähigen Flächenproduktivität (abgeleitet aus dem möglichen Umsatz nach dem Marktanteilskonzept) von folgenden maximalen Verkaufsflächen in den einzelnen betrachteten Sortimenten ausgegangen werden. Grafik: Verkaufsflächenobergrenzen Ansiedlungsvorhaben Drogeriemarkt nach Hauptund Randsortiment Sortimente fett = maximale Verkaufsflächen Drogeriemarkt Gesundheit / Körperpflege ca. 450 m² Randsortimente *) ca. 200 m² ca. 650m² *) für die zentrenrelevanten Randsortimente ist auf die Vorgaben des Einheitlichen Regionalplans Rhein-Neckar hinzuweisen: gemäß diesem können zentrenrelevante Randsortimente bis zu einer Fläche von 10% der Gesamtverkaufsfläche angesiedelt werden. In Bezug auf die dargestellten maximalen Verkaufsflächen wurde ein markt- übliches Flächenlayout des Anbieters dm herangezogen, das einen ungefähren Anteil im Sortiment Gesundheit / Körperpflege von ca. 70% aufweist. Ein weiteres wesentliches Randsortiment umfasst den Bereich Nahrungs- und Genussmittel, das im Regionalplan als nahversorgungsrelevantes Sortiment abgegrenzt ist. Somit können unter der Voraussetzung einer Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Gemeinde Hirschberg (dort Nahrungs- und Genussmittel nicht differenziert als nahversorgungsrelevant, sondern lediglich als zentrenrelevant ausgewiesen) sonstige zentrenrelevante Sortimente bis zu einer Fläche von ca. 65 m² (=10% der Gesamtverkaufsfläche) angesiedelt werden. Dies gilt unter Betrachtung des Vorhabens im Sinne einer Agglomeration als großflächiges Vorhaben. Quelle: imakomm AKADEMIE, Empfehlung a) Empfehlung Vorhaben Edeka-Markt Aus gutachterlicher Sicht bestehen keine raumordnerischen und städtebaulichen Bedenken zur Erweiterung des bestehenden Anbieters Edeka-Markt am Standort Hirschberg, Sterzwinkel. Somit ist eine Erweiterung vor diesem Hintergrund zu befürworten. Seite 11 von 64

12 b) Empfehlung Vorhaben Drogeriemarkt Aus gutachterlicher Sicht ist eine Begrenzung der Verkaufsflächendimensionierung in den betrachteten Sortimenten im Bebauungsplan auf maximal den ausgewiesenen Verkaufsflächen zu empfehlen, da mit diesen Festsetzungen städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen in Hirschberg und im weiteren Umland nicht zu erwarten sind. Insgesamt ist das Vorhaben zu begrüßen, da in diesem Sortiment in Hirschberg eine Sortimentslücke besteht. c) Empfehlung Teilfortschreibung Kommunales Einzelhandelskonzept für die Gemeine Hirschberg Wir empfehlen dringend eine Teilfortschreibung des bestehenden Einzelhandelskonzepts zu folgenden Kriterien: Ausnahmeregelungen für die Ansiedlung von nahversorgungrelevanten Sortimenten sollten beibehalten werden. Hier sollte eine Unterteilung in der Sortimentsliste zwischen nah- und zentrenrelevanten Sortiment erfolgen. Jedoch sollte nicht allein die Versorgungssituation einzelner Ortsteile zur Bewertung herangezogen werden, sondern auch die gesamtstädtische Versorgungssituation betrachtet werden (siehe beispielsweise Sortiment Drogeriewaren: Hier sind keine ausreichenden Potentiale zur Ansiedlung von Anbietern in beiden Ortsteilen Leutershausen und Großsachsen vorhanden. Eine Ansiedlung in den Ortszentren ist jedoch aufgrund fehlender Flächen auch nicht möglich. Zur Sicherung der Nahversorgung in der Gemeinde Hirschberg ist somit eine Regelung (basierend auf statistischen Kennzahlen mit Einwohner pro 500 m Umkreis) nicht zielführend). Insbesondere für die Ansiedlung eines Drogeriemarktes kann zudem die Unterteilung zwischen nah- und zentrenrelevanten Sortimenten für die tatsächliche Umsetzbarkeit entscheidend sein. Begründung: Seite 12 von 64

13 o Ein Drogeriemarkt besitzt einen relativ hohen Randsortimentsanteil des nahversorgungsrelevanten Sortiments Nahrungs- und Genussmittel (im Einzelhandelskonzept in der Sortimentsliste bisher lediglich als zentrenrelevantes (!) Sortiment eingestuft.) Alle zentrenrelevanten Sortimente müssen gemäß Regionalplan Rhein-Neckar außerhalb des Zentralörtlichen Versorgungskerns auf 10% der Gesamtverkaufsfläche reduziert werden. o o o Konkret heißt dies: Ein Drogeriemarkt mit einem Flächenlayout von 10% der Verkaufsfläche mit Randsortiment (Nahrungs- und Genussmittel + sonstige zentrenrelevante Sortimente) wird derzeit von den vorhandenen Anbietern nicht umgesetzt. Findet hingegen eine Differenzierung zwischen nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten in der Sortimentsliste von Hirschberg statt (damit Ausweisung von Nahrungs- und Genussmittel und Drogeriewaren als nahversorgungsrelevante Sortimente), greifen auch die bestehenden Ausnahmeregelungen des Regionalplans Rhein-Neckar, der nahversorgungsrelevante Sortimenten ausnahmsweise auch an integrierten Standorten außerhalb der Zentralörtlichen Standortbereiche für Einzelhandelsgroßprojekte vorsieht. Damit lassen sich einerseits die Hauptsortimente Nahrungs- und Genussmittel und Drogeriewaren einfacher begründet am geplanten Standort umsetzen, andererseits finden nahversorgungsrelevante Randsortimente Berücksichtigung und fallen somit nicht unter die 10%-Regelungen für zentrenrelevante Sortimente. Eine tatsächliche Umsetzung kann damit gewährleistet werden. Das heißt: Die gesamtstädtische Versorgungssituation sollte dabei nicht allein anhand statistischer Kennziffern erfolgen, sondern durch Ausweisung von Versorgungsgebieten. In der Fortschreibung sollten also o genaue Standorte begründet / abgeleitet werden, um dort dann flexible Regelungen aber mit klaren Beispielen für realistische (!) Konzepte anzuwenden. o Sortimente als nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente weiter ausdifferenziert werden. Seite 13 von 64

14 2 Die Rahmenbedingungen und die Vorhaben 2.1 Die Rahmenbedingungen Im Folgenden werden die Aufgabenstellung und der methodische Ansatz der Vorhaben erläutert Aufgabenstellung und methodischer Ansatz Aufgabenstellung: (1) Ziel der Auswirkungsanalyse ist es, mögliche raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen auf Nahversorgungsstrukturen in Hirschberg selbst sowie auf zentrale Versorgungsbereiche und Nahversorgungsstrukturen in Umlandgemeinden zu analysieren und zu bewerten. (2) Zudem sind die Sinnhaftigkeit der Vorhaben und speziell auch des Planstandortes zu argumentieren. Legt in beiden Fällen eine Verifizierung vor, dann sind Hinweise auf sinnvolle Regelungen für eine Teilfortschreibung des kommunalen Einzelhandelskonzeptes zu erarbeiten. Angesichts der Großflächigkeit des Gesamtvorhabens wird eine Prüfung gemäß den Prüfkriterien nach Landesentwicklungsplan respektive Einzelhandelserlass Baden-Württemberg sowie gemäß Regionalplan Rhein-Neckar durchgeführt. Ziel der Auswirkungsanalyse ist es daher, mögliche raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und Nahversorgungsstrukturen in der Standortgemeinde selbst, aber auch im Umland zu analysieren und zu bewerten. Die einschlägigen Prüfkriterien sind Integrationsgebot, Konzentrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot sowie weitere Prüfkriterien gemäß 11 Abs. 3 BauNVO. Insbesondere sind mögliche Auswirkungen auf die Gemeinde Hirschberg sowie auf Gemeinden im Umland zu bewerten. Seite 14 von 64

15 Methodischer Ansatz: Für eine valide und fundierte Bewertung der möglichen Auswirkungen sind insbesondere folgende Schritte vorzunehmen: Kurze Darstellung des Rechtsrahmens in Form von Vorgaben der Raumordnung und des Städtebaus in Baden-Württemberg sowie nähere Definition des Vorhabens (Daten zum Vorhaben, Planstandort), Ist-Analyse der planobjektrelevanten Nachfrage- und Angebotssituation, Bewertung möglicher Auswirkungen der Vorhaben durch Analyse der Umsatzerwartung und Umsatzherkunft der Vorhaben sowie durch die Darstellung der möglichen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen. Es ist offensichtlich, dass einer Auswirkungsanalyse eine belastbare Datenerhebung zugrunde gelegt werden muss. Im Folgenden sind die angewandten Methoden im Rahmen der Analyse über das Vorhaben in den relevanten Sortimenten in Hirschberg aufgeführt: Quantitative und qualitative Erfassung der projektrelevanten Wettbewerber im gesamten Einzugsgebiet des Vorhabens sowie im gesamten Gemeindegebiet von Hirschberg und im weiteren Umland. Begehung des Planstandortes in Hirschberg. Fazit: Durch die Gesamterhebung der planobjektrelevanten Anbieter in Hirschberg gemäß quantitativer und qualitativer Kriterien liegen belastbare Bestandsdaten vor. Hinweis: Mögliche Abweichungen bei den Bestandszahlen (Verkaufsflächen, Umsätze) von anderen Gutachten sind mit großer Wahrscheinlichkeit auf die sortimentsscharfe Bestandserfassung zurückzuführen (wird nur selten tatsächlich im Rahmen von Gutachten durchgeführt). Seite 15 von 64

16 2.1.2 Vorgaben der Raumordnung und des Städtebaus in Baden-Württemberg a) Einschlägige Prüfkriterien gemäß Landesentwicklungsplan respektive Einzelhandelserlass Baden-Württemberg: Liegt ein Einzelhandelsvorhaben vor, welches die raumordnerisch definierte Grenze zur Großflächigkeit überschreitet (derzeit ab 800 m² Verkaufsfläche des Vorhabens), ist auf Basis der Regelvermutung von 11 Abs. 3 BauNVO zu prüfen, welche Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung in der Standortgemeinde (Gemeinde/Stadt, in welcher der Planstandort des Vorhabens liegt) sowie in Umlandgemeinden durch das Vorhaben zu erwarten sind. Im Wesentlichen sind damit Vorgaben der Baunutzungsverordnung ( 11 Abs. 3)) sowie des Landesentwicklungsplans Baden-Württemberg und dessen Konkretisierung im Einzelhandelserlass Baden-Württemberg (hierbei v.a. Regelungen zum so genannten Integrationsgebot, Konzentrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot) zu prüfen. 2 Bezogen auf Einzelhandelsgroßprojekte (Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Einzelhandelsbetriebe für Endverbraucher) gelten demnach folgende Prüfkriterien: Das Integrationsgebot zielt darauf ab, Einzelhandelsgroßprojekte vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten zu errichten. Letztlich soll dadurch ein möglicher Funktionsverlust der meist durch Einzelhandel geprägten Innenstädte bzw. zentralörtlichen Funktionsbereiche verhindert werden. Das Integrationsgebot zielt explizit auf die verbrauchernahe Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfes ab und berücksichtigt als Kriterium für eine verbrauchernahe Versorgung die Kriterien fußläufige Erreichbarkeit des Planstandortes bzw. Erreichbarkeit via ÖPNV. Das Konzentrationsgebot gibt vor, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren realisiert werden sollen (vgl. Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg, Plansatz 3.3.7). Großflächige Einzelhandelsbetriebe kommen hingegen auch in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion in Be- 2 Vgl. hierzu Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten Raumordnung, Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass) vom 21. Februar Seite 16 von 64

17 tracht, wenn dies nach raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der Grundversorgung geboten ist. Das Kongruenzgebot fordert, dass sich ein Einzelhandelsgroßprojekt in das zentralörtliche System einfügen muss. Eine Verletzung des Kongruenzgebotes liegt vor, wenn der Einzugsbereich eines Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreiten würde. Hiervon wird in der Regel ausgegangen, wenn mehr als 30% des Umsatzes aus Räumen außerhalb des regionalplanerisch definierten Verflechtungsbereiches der Standortgemeinde generiert werden (vgl. hierzu Abschnitt des Einzelhandelserlasses). Das Beeinträchtigungsverbot legt fest, dass weder durch die Lage noch durch die Größe oder Folgewirkungen des Einzelhandelsgroßprojektes sowohl das städtebauliche Gefüge als auch die Funktionsfähigkeit der Versorgungskerne sowie die verbrauchernahe Versorgung der Standortgemeinde wie auch anderer Orte beeinträchtigt werden dürfen. Gemäß Einzelhandelserlass und letztlich auch dem Regionalplan für die Region Rhein-Neckar ist von einer nicht unwesentlichen Beeinträchtigung auszugehen, wenn bei zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten mit einem Umsatzverlust ab 10% zu rechnen ist. Bei nicht zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten liegt dieser Schwellenwert bei 20%. (vgl. hierzu auch Abschnitt des Einzelhandelserlasses). b) Relevante Aussagen des Regionalplans Rhein-Neckar (2014) Der Einheitliche Regionalplan Rhein-Neckar (2014) trifft in Kapitel 1.7 (Einzelhandelsgroßprojekte Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe) folgende relevante Aussagen: Verbrauchernahe Versorgung Verbrauchernahe Versorgung (G) Die verbrauchernahe Versorgung (Nahversorgung) zur Deckung des kurzfristigen, täglichen Bedarfs (insbesondere mit Lebensmitteln) soll in allen Städten und Gemeinden der Metropolregion Rhein-Neckar gewährleistet und sichergestellt werden. Hierzu soll eine auf die örtliche Grundversorgung abgestimmte Ansiedlung und Sicherung von Einzelhandelsbetrieben in räumlicher und funktionaler Zuordnung zu den Stadt- und Ortsteilzentren angestrebt werden. Die für den Fußgänger- und Fahrradverkehr gut erschlossenen sowie mit dem öffentlichen Personennahverkehr erreichbaren integrierten Standorte sollen gefördert und gesichert werden. Dabei sollen die Belange von nicht motorisierten und in ihrer Mobilität eingeschränkten Personen, Familien mit Kindern, Personen, die Beruf und Familie vereinbaren, älteren und betagten Menschen und Menschen mit Behinderungen berücksichtigt werden. Seite 17 von 64

18 1.7.2 Allgemeine Vorgaben Raumordnerische Verträglichkeit (Z) Die raumordnerische Verträglichkeit von Einzelhandelsgroßprojekten ist gemäß Z bis Z nachzuweisen Zentralitätsgebot (Z) Einzelhandelsgroßprojekte sind in der Regel nur in den Ober-, Mittel- sowie in Baden- Württemberg in den Unterzentren zulässig. In Rheinland-Pfalz gilt dies auch in den Grundzentren für Vorhaben bis max m 2 Verkaufsfläche. Ausnahmsweise kommen für Einzelhandelsgroßprojekte auch andere Standortgemeinden in Betracht, wenn dies ausschließlich zur Sicherung der Nahversorgung geboten ist und keine negativen Auswirkungen auf Ziele der Raumordnung zu erwarten sind. Für den badenwürttembergischen Teil gilt die Ausnahmeregelung für andere Standortgemeinden auch dann, wenn diese in Verdichtungsräumen liegen und mit Siedlungsbereichen benachbarter Ober-, Mittel- oder Unterzentren zusammengewachsen sind. Z bis Z gelten entsprechend Kongruenzgebot (Z) Verkaufsfläche, Warensortiment und Einzugsbereich von Einzelhandelsgroßprojekten sind insbesondere auf die Einwohnerzahl der Standortgemeinde und deren Verflechtungsbereich sowie auf die zentralörtliche Funktionsstufe abzustimmen. Dabei darf der zentralörtliche Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschritten werden Beeinträchtigungsgebot (Z) Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die städtebauliche Entwicklung, Ordnung und Funktionsfähigkeit der Stadt- und Ortskerne der Standortgemeinde, anderer Zentraler Orte sowie die Nahversorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich nicht wesentlich beeinträchtigen Integrationsgebot (Z) Einzelhandelsgroßprojekte sind an städtebaulich integrierten Standorten anzusiedeln. Ausnahmsweise kommen für Vorhaben mit nicht zentrenrelevanten Warensortimenten (vgl. Sortimentsliste; Begründung zu Z ) entsprechend Z auch andere Standorte in Betracht Hersteller-Direktverkaufszentren (Z) Hersteller-Direktverkaufszentren sind nur an integrierten Standorten von Oberzentren zulässig. Ausnahmsweise kommen hierfür auch Mittelzentren in Betracht, sofern die raumordnerischen Zielvorgaben gemäß Z bis Z eingehalten werden Erreichbarkeit (G) Neue Standorte für Einzelhandelsgroßprojekte sollen mit einem entsprechend der Größe sowie dem Einzugsbereich des Vorhabens angemessenen öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) erreichbar sein Räumliche Zuordnung Zentralörtliche Standortbereiche für Einzelhandelsgroßprojekte (Z) In den Ober-, Mittel- sowie im baden-württembergischen Teilraum in den Unterzentren sind Einzelhandelsgroßprojekte in den in der Raumnutzungskarte gebietsscharf festgelegten Zentralörtlichen Standortbereichen für Einzelhandelsgroßprojekte anzusiedeln. Die Ausweisung, Errichtung und Erweiterung von Einzelhandelsgroßprojekten mit zentrenrelevanten Sortimenten (vgl. Sortimentsliste in der Begründung) ist nur in diesen Standortbereichen zulässig. Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten, die ausschließlich der Nahversorgung dienen (vgl. Sortimentsliste; Begründung zu Z ) kommen ausnahmsweise auch an anderen integrierten Standorten in Betracht, sofern keine schädlichen Wirkungen insbesondere auf zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des BauGB und die verbrauchernahe Versorgung der Standortgemeinde sowie anderer Gemeinden und deren Ortskerne zu erwarten sind Ergänzungsstandorte für Einzelhandelsgroßprojekte (Z) Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten sind auch in den in der Raumnutzungskarte gebietsscharf festgelegten Ergänzungsstandorten für Einzelhandelsgroßprojekte zulässig, sofern für solche Betriebe in den Zentralörtlichen Standortbereichen für Einzelhandelsgroßprojekte keine geeigneten Flächen zur Verfügung stehen. Seite 18 von 64

19 Im Einzelfall ist die Ausweisung, Errichtung und Erweiterung von Einzelhandelsgroßprojekten mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb der Ergänzungsstandorte für Einzelhandelsgroßprojekte ausnahmsweise möglich, wenn in diesen keine geeigneten Flächen verfügbar sind, die raumordnerische Verträglichkeit entsprechend Z nachgewiesen wird und sich das Vorhaben in ein kommunales Einzelhandelskonzept einfügt Zentrenrelevante Randsortimente (Z) Zentrenrelevante Randsortimente sind in den Ergänzungsstandorten für Einzelhandelsgroßprojekte sowie in den unter Z definierten Ausnahmefällen zulässig, sofern sie gemäß Z raumordnerisch abgestimmt sind. Sie sind auf insgesamt maximal zehn Prozent der Gesamtverkaufsfläche, höchstens jedoch 800 m 2 Verkaufsfläche zu begrenzen Weitere regionalplanerische Vorgaben Einzelhandelsagglomeration (Z) Mehrere nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe, bei denen auf Grund ihrer engen räumlichen und funktionalen Verknüpfung negative raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen zu erwarten sind (Agglomeration), sind zu vermeiden und raumordnerisch wie ein Einzelhandelsgroßprojekt zu beurteilen Bestandsschutz von Einzelhandelsgroßprojekten (G) Bestehende großflächige Einzelhandelsbetriebe an Standorten außerhalb der Zentralörtlichen Standortbereiche und der Ergänzungsstandorte für Einzelhandelsgroßprojekte genießen Bestandsschutz. Bestandsorientierte Modernisierungen sollen unter Beachtung der vorstehenden Plansätze auf ihre Raumverträglichkeit geprüft werden. Eingetretene raumordnerische und städtebauliche Fehlentwicklungen dürfen dabei nicht weiter verfestigt werden Erarbeitung von Einzelhandelskonzepten (G) Die Städte und Gemeinden in der Metropolregion Rhein-Neckar sollen zur Stabilisierung ihrer innerstädtischen Versorgungs- und Einzelhandelsstrukturen sowie zur Sicherung der Nahversorgung in Abstimmung mit der Regionalplanung kommunale/interkommunale Einzelhandelskonzepte erarbeiten. Auf der Grundlage von Einzelhandelskonzepten sollen alle Bebauungspläne mit GE- bzw. GI- Festsetzungen an die jeweils aktuelle Baunutzungsverordnung angepasst werden Grenzüberschreitende Abstimmung (G) Bei Einzelhandelsgroßprojekten, die sich über Staats- und Landesgrenzen hinaus auswirken, soll eine frühzeitige Information und Abstimmung erfolgen. Seite 19 von 64

20 Grafik: Raumnutzungskarte Regionalplan Rhein-Neckar Quelle: Regionalplan Rhein-Neckar 2014, Raumnutzungskarte. Stand: Dezember Seite 20 von 64

21 c) Relevante Aussagen des Einzelhandelskonzept der Gemeinde Hirschberg (2008) Das Einzelhandelskonzept Einzelhandelsuntersuchung als Grundlage für ein gemeindliches Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Hirschberg an der Bergstraße, Acocella, 2008, legt unter Kapitel 7.2 die Grundsätze zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung fest (S ): Zentrenrelevanter Einzelhandel vorrangig in den zentralen Versorgungsbereichen (Ortszentren Großsachsen und Leutershausen) Zentrenrelevante Sortimente (vgl. hierzu Kap , Tab. 8, S. 128) sollen als Hauptsortimente von Einzelhandelsbetrieben zukünftig vorrangig in den abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichen, d.h. in den Ortszentren Großsachsen und Leutershausen, angesiedelt werden. Für die Ortszentren wurden Vorschläge für die Abgrenzung in der Ist-Situation dargestellt (vgl. für Großsachsen Kap , insbes. Karte 5, S. 53), wobei für das Ortszentrum Leutershausen eine engere und eine weitere Abgrenzung unterschieden wurde (vgl. Kap , insbes. Karte 10f., S. 66f.). In Kap werden Vorschläge für eine Ziel-Abgrenzung aus gutachterlicher Sicht dargestellt. In der Vergangenheit hat sich gezeigt, dass sich neben erkennbaren Flächenpotenzialen durch Eigentümerwechsel, Umstrukturierungsprozesse etc. aktuell noch nicht erkennbare Potenziale ergeben können. Ausnahmsweise können entsprechende Angebote auch in integrierten Lagen (mit umgebender Wohnbebauung) angesiedelt werden, wobei auf eine standortgerechte Dimensionierung zu achten ist. Dabei ist die unterschiedliche Reichweite von Einzelhandelsangeboten zu berücksichtigen: Während Lebensmittelanbieter mit 800 qm Verkaufsfläche mehr als Einwohner versorgen, versorgen Bekleidungsmärkte mit 800 qm mehr als Einwohner, Schuhmärkte noch deutlich mehr. Eine Ausnahme kann so für Lebensmittelbetriebe bzw. Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten gemacht werden: Diese können ausnahmsweise außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche zugelassen werden, sofern es sich um integrierte Standorte handelt und der Betrieb der Nahversorgung der Bevölkerung des Ortsteils bzw. von Bereichen, in denen Nahversorgungslücken bestehen (vgl. Kap , insbes. Karte 1, S. 36), dient (vgl. auch Kap ) und der Betrieb standortgerecht dimensioniert ist (Anhaltspunkt: je 3 Einwohner im 500- Meter-Umkreis 1 qm VKF). Dies ist jedoch im Einzelfall zu prüfen. Auch wenn in MI-Gebieten ( 6 BauNVO) i.d.r. Einzelhandel grundsätzlich möglich sein sollte, ist zu prüfen, ob es stadtentwicklungsplanerisch sinnvoll ist, in bestimmten MI-Gebieten zentrenrelevanten Einzelhandel auszuschließen. Die Ansiedlung großflächigen Einzelhandels (d.h. auf einer Verkaufsfläche von mehr als 800 qm) kommt in Hirschberg ohnehin allenfalls im Lebensmittelbereich in Frage, wenn dies der Sicherung der Grundversorgung dient. Seite 21 von 64

22 2.2 Die Vorhaben Daten zu den Vorhaben In der folgenden Grafik werden die zentralen Daten der Vorhaben dargestellt: Grafik: Zentrale Daten der Vorhaben Sortimente Aktuelle Verkaufsfläche Geplante Verkaufsfläche Erweiterung Edeka-Markt Nahrungs- und Genussmittel Randsortimente ca m² ca m² ca. 800 m² Gesundheit / - Neuansiedlung Körperpflege - Drogeriemarkt Sonstige Randsortimente - Quelle: imakomm AKADEMIE, Flächenlayout EHI Einzelhandelsdaten. ca m² ca m² ca m² ca m² ca m² ca. 800 m² Seite 22 von 64

23 2.2.2 Der Planstandort Anhand der folgenden Grafik wird der Planstandort stichwortartig analysiert. Grafik: Analyse des Planstandortes Standort Räumliche Lage Edeka-Markt und Drogeriefachmarkt Im Sterzwinkel Lage im Südwesten des Ortsteils Großsachsen Erreichbarkeit via Pkw: aufgrund der Andienung über die B3 (Landstraße) gute Erreichbarkeit gegeben. Zudem Nähe zu Autobahnzubringer A5. via ÖPNV: Andienung unmittelbar am Standort vorhanden. fußläufig: eine fußläufige Anbindung ist für die angrenzenden Wohngebietslagen gegeben. Derzeitige Nutzung Der Standort ist infrastrukturell voll erschlossen. Bestehende Edeka-Markt-Filiale Brachliegende Fläche Nutzungen im Standortumfeld Funktion des Standortes Einzelhandelsnutzungen, Wohnfunktion Etablierter Einzelhandelsstandort Positive Standortfaktoren Gute Einsehbarkeit Gute verkehrliche und fußläufige Erreichbarkeit Ausreichende Parkierungsflächen Negative Standortfaktoren Lage außerhalb des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichs Neuversiegelung derzeit ungenutzter Fläche für Drogeriemarkt erforderlich Quelle: imakomm AKADEMIE, Seite 23 von 64

24 2.3 Fazit Bereits nach Analyse der Rahmenbedingungen lassen sich folgende Aussagen ableiten: Der Planstandort befindet sich im südlichen Bereich des Ortsteils Großsachsens, unmittelbar an der Landstraße im Umfeld von fußläufig erreichbarer Wohnbebauung und stellt ein einen etablierten Einzelhandelsstandort dar. Eine gute infrastrukturelle Anbindung ist gegeben. Der Standort ist direkt an einer Hauptverkehrsachse gelegen und somit für den PKW-Verkehr gut erreichbar, eine Busanbindung befindet sich in direkter Standortnähe, somit ist auch eine gute ÖPNV- Anbindung gewährleistet. Inwieweit die geplante Erweiterung der Edeka-Marktfiliale sowie die Ansiedlung des Drogeriemarktes zu evtl. schädlichen Auswirkungen für Hirschberg sowie für die Umlandgemeinden führen könnte, kann nur auf Basis der aktuellen Nachfrage- und Angebotssituation im planobjektrelevanten Sortimentsbereich bewertet werden. Diese wird im Folgenden betrachtet. Seite 24 von 64

25 3 Ist-Analyse der planobjektrelevanten Nachfrage- und Angebotssituation 3.1 Einzugsgebiet des Vorhabens Das Einzugsgebiet wurde insbesondere auf Basis der vorhandenen Wettbewerbsstruktur, der siedlungsstrukturellen Gegebenheiten und der verkehrlichen Erreichbarkeit des Planstandortes festgelegt. Zum Einzugsgebiet eines Planstandortes werden die Orte gezählt, die eine mehr oder weniger klare Einkaufsorientierung zum Planstandort auch angesichts der aktuellen Wettbewerbssituation im planobjektrelevanten Sortimentsbereich haben. Da das Umland von Hirschberg eine gute Ausstattung in den Bereichen Nahrungs- und Genussmittel sowie Gesundheit / Körperpflege aufweist und alle Orte über eine eigene Nahversorgung verfügen, ist das Einzugsgebiet des Vorhabens auf die Gemeinde Hirschberg zu beschränken. Einzugsgebiet: Gemeinde Hirschberg (einschließlich aller Ortsteile) ca Einwohner 3 Dennoch wird für die Ansiedlungsvorhaben in Hirschberg jeweils ein sogenanntes näheres Umland abgegrenzt. In diesen Bereichen ist aufgrund der Nähe zum Planstandort mit höheren Umsatzverlusten durch Kaufkraftrückholung nach Hirschberg zu rechnen. Dieser Bereich wird für das Erweiterungsvorhaben Edeka-Markt wie folgt abgegrenzt: Dossenheim, Heddesheim, Ladenburg und Schriesheim. Da das Angebot im Umland im Bereich Drogeriewaren nicht so stark ist wie im Bereich Lebensmittel sind somit höhere Kaufraftzuflüsse aus dem Umland zu erwarten. Somit wird hier das nähere Umland weiter abgegrenzt: Dossenheim, Heddesheim, Ladenburg und Schriesheim; zudem Weinheim und Viernheim. In der folgenden Karte sind das Einzugsgebiet sowie das nähere Umland der Vorhaben kartografisch grob dargestellt. 3 Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (Stand: ), Basis Zensus. Seite 25 von 64

26 Grafik: Einzugsgebiet der geplanten Vorhaben Einzugsgebiet der Nahversorgungsvorhaben in Hirschberg Planstandort Einzugsgebiet (Gemeinde Hirschberg) Näheres Umland Vorhaben Edeka- Markt: Bereich mit erwarteten höheren Umsatzverlusten durch Kaufkraftrückholung nach Hirschberg Näheres Umland Vorhaben Drogeriemarkt: Bereich mit erwarteten höheren Umsatzverlusten durch Kaufkraftrückholung nach Hirschberg Hinweis: Ungefähre Abgrenzung Quelle: imakomm AKADEMIE, Stand: Februar 2016 Kartengrundlage: openstreetmap Quelle: imakomm AKADEMIE, 2016 Seite 26 von 64

27 3.2 Ist-Analyse der Nachfragesituation im Einzugsgebiet Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft für den gesamten Einzelhandel für Hirschberg liegt bei ca Euro pro Einwohner im Jahr. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt fällt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Gemeinde damit klar überdurchschnittlich aus (Hirschberg = 124,7 4 wobei Deutschland = 100). Die gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Gemeinde Hirschberg beläuft sich auf ca. 68,0 Mio. pro Jahr. Vor diesem Hintergrund und auf Basis der Marktgebietszahlen ergeben sich folgende Kennzahlen zur Nachfragesituation im Einzugsgebiet im für die Planvorhaben relevanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel sowie Gesundheit / Körperpflege: Grafik: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet in Hirschberg Sortiment Anteil an der Gesamtkaufkraft Hirschberg Kaufkraft in Mio. Nahrungs- und Genussmittel ca % 27,6 Gesundheit / Körperpflege ca. 7-8% 5,4 Einzelhandel insgesamt 100% 68,0 Quelle: imakomm AKADEMIE, Für die Kaufkraftberechnung wurde hier die GfK-Kaufkraftkennziffer 2015 verwendet. Seite 27 von 64

28 3.3 Ist-Analyse der Angebotssituation im Einzugsgebiet Angebotssituation in Hirschberg In der Gemeinde Hirschberg sind die relevanten Sortimentsbereiche (Nahrungs- und Genussmittel und Gesundheit / Körperpflege) durch verschiedene Anbieter vertreten. Im Einzelnen sind dabei folgende Aspekte bezüglich der Ausstattung in den Sortimentsbereichen zu berücksichtigen: In der Gemeinde Hirschberg bestehen im Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel mehrere Anbieter mit entsprechenden Angeboten. In der Kernstadt Hirschberg befindet sich ein großflächiger Anbieter (Edeka Kuzu). Ein weiterer Anbieter (Edeka Zeilfelder) befindet sich außerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs an der Bundesstraße B3 (Ortsteil Großsachsen). In beiden Stadtteilen wie auch in der Kernstadt sind Betriebe des Lebensmittelhandwerks vorhanden, ergänzt um kleinflächige Angebote in den Bereichen Obst & Gemüse sowie Getränke. Im Bereich Drogeriewaren ist in der Gemeinde Hirschberg kein Anbieter vorhanden, der das Sortiment im Hauptsortiment führt. Wesentliche Anbieter für Drogeriewaren stellen die großen Lebensmittelanbieter dar. Ein spezialisiertes Angebot im Bereich Drogeriewaren wird von Apotheken abgedeckt, die kaum Überschneidungen mit dem geplanten Drogeriemarkt aufweisen. Betrachtet man sich die Ausstattung von Hirschberg anhand der gängigen Kennzahlen, so zeigt sich im Bereich Nahrungs- und Genussmittel eine unterdurchschnittliche Ausstattung, die nur 35% der Kaufkraft vor Ort binden kann. Auch die Zentralität weißt einen unterdurchschnittlichen Wert von 49% auf, sowie auch die Verkaufsflächenausstattung. Die Gemeinde Hirschberg kann somit keine klaren Umsatzzuflüsse aus dem Umland verzeichnen. Die unterdurchschnittliche Ausstattung kann auch im Bereich der Drogeriewaren konstatiert werden. Durch die ausschließliche Versorgung über Randsortimentsangebote besteht heute ein deutlicher Kaufkraftabfluss an andere Standorte im weiteren Umland mit einem zeitgemäßen Drogeriewarenangebot. Seite 28 von 64

29 Grafik: Ausstattung in Hirschberg nach relevanten Sortimenten Sortiment Zentralität VK / Einwohner Derzeit in Hirschberg Kaufkraftbindungsquote Durchschnittswert *) Bewertung Nahrungs- und Genussmittel 49% 35% % 25-30% unterdurchschnittlich Gesundheit / Körperpflege unterdurchschnittlich Quelle: imakomm AKADEMIE, *) für Städte mit bis Einwohnern in Baden-Württemberg. Folgende Erläuterungen sind für die angegebenen Kennziffern relevant: Die Zentralitätskennziffer des Standortes gilt als ein Maß für die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes 5. Sie gibt an, ob und wie stark Umsatzzuflüsse aus dem Umland einer Kommune die Umsatzabflüsse aus der Kommune (beispielsweise in nahe gelegene Mittel- bzw. Oberzentren) per Saldo überwiegen. Die Zentralitätskennziffer errechnet sich aus der Gegenüberstellung des am Standort umgesetzten Einzelhandelsumsatzes und der am Standort vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft. Werte größer 100 geben somit an, dass dem jeweiligen Einzelhandelsstandort ein Bedeutungsüberschuss gegenüber seinem Umland zukommt. Die Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner ist ein Maß für die Angebotsausstattung einer Kommune im Bereich Einzelhandel. Durch den Bezug auf die Einwohnerzahl einer Gemeinde wird eine Vergleichbarkeit mit anderen Kommunen ermöglicht. In der Gemeinde Hirschberg besteht in den einzelnen Sortimentsbereichen folgende Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner. Die Vergleichswerte beziehen sich auf Angaben der GMA der durchschnittlichen Verkaufsflächenausstattung bei baden- 5 Zwar wird diese Kennziffer im wissenschaftlichen Kontext zu Recht auch kritisch diskutiert (Beispiel 1: Bei Bezug der Zentralitätskennziffer auf raumplanerisch abgegrenzte Gebietseinheiten, weist diese Schwächen auf, da das System der zentralen Orte, auf das die Zentralitätskennziffer dann reflektiert, das reale Einkaufsverhalten der Konsumenten nicht wirklich widerspiegelt..beispiel 2: Rückschlüsse auf die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes allein anhand dieser Kennziffer sind nur bedingt möglich, da ein geringes einzelhandelsrelevantes Kaufkraft-Niveau an einem Standort (Stadt, Gemeinde, Region usw.) rein rechnerisch zu einer hohen Zentralität beiträgt), sie wird an dieser Stelle dennoch angewandt, da eine Interpretation hier nur im Zusammenhang mit weiteren Kennziffern (Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner usw.) erfolgt. Seite 29 von 64

30 württembergischen Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl bei bis Einwohner. 6 Die Kaufkraftbindungsquote 7 ist ein Indikator dafür, in welchem Maß es dem Einzelhandel einer Kommune gelingt, die Einwohner der Kommune selbst (nicht des Umlandes!) an sich zu binden. Die Kaufkraftbindungsquote errechnet sich aus der Gegenüberstellung des (sortimentsspezifischen) Umsatzes aller Einzelhandelsbetriebe, den sie mit Einwohnern aus der Kommune erwirtschaften (Unterschied zur Zentralitätskennziffer, bei der der Gesamtumsatz mit allen Kunden, also auch Kunden aus dem Umland, verwendet wird), mit der einzelhandelsrelevanten (sortimentsspezifischen) Kaufkraft der Einwohner der Kommune. Insgesamt ist festzuhalten, dass die Gemeinde Hirschberg ein rein statistisch unterdurchschnittliches Versorgungsniveau aufweist. Es kann festgehalten werden, dass eine Verteilung der beiden Lebensmittelvollsortimenter auf die beiden Ortsteile als strategisch absolut richtig eingestuft werden kann. 6 GMA-Grundlagenforschung, Die Kaufkraftbindung wurde durch eine Abschätzung der Umsatzherkunft der einzelnen relevanten Betriebe in Hirschberg ermittelt. D.h. anhand Größe, Angebot und Wettbewerbssituation nach Betriebsformen wurde abgeschätzt, welcher Kundenanteil aus Hirschberg selbst stammt und welcher Umsatz von außen zufließt. Aus der Gesamtbetrachtung für Hirschberg lässt sich daraus eine möglichst realistische Kaufkraftbindung ermitteln. Seite 30 von 64

31 Grafik: Hauptanbieter mit dem Sortiment Lebensmittel und Drogeriewaren in Hirschberg Wesentliche Wettbewerber (Auswahl) am Standort Hirschberg Planstandort Gemeindegebiet Hirschberg Quelle: imakomm AKADEMIE, Stand: Februar 2016 Kartengrundlage: openstreetmap Hinweis: Die Symbole zeigen die ungefähren Standortlagen ausgewählter, größerer Wettbewerber im Bereich Lebensmittel / Drogeriewaren Quelle: imakomm AKADEMIE, Kartengrundlage: Stand: Februar Seite 31 von 64

32 3.3.2 Angebotssituation im weiteren Umland Für das nähere Umland gilt: Streuumsätze des Planvorhabens werden vor allem im näheren Umland generiert werden, zu dem Dossenheim, Heddesheim, Ladenburg und Schriesheim zu zählen sind. Für das Sortiment Drogeriewaren ist das Standortumfeld weiter zu fassen, hier sind auch Weinheim und Viernheim zum näheren Umland zu zählen. Hier ist folgendes umfangreiches Angebot vorhanden: Grafik: Ausstattung der Umlandkommunen im Sortiment Nahrung- und Genussmittel Angebot im Sortiment Nahrungs- Angebot im Sortiment Gesundheit Kommune und Genussmittel / Körperpflege Dossenheim Heddesheim Ladenburg Schriesheim Weinheim Kaufland, 2 Nah&Gut, Anbieter des Lebensmittelhandwerks Penny, Lidl, Edeka, Anbieter des Lebensmittelhandwerks Penny, Lidl, 2 Edeka, Norma, Aldi, Anbieter des Lebensmittelhandwerks E neukauf, Rewe, Aldi, Edeka, Lidl, Anbieter des Lebensmittelhandwerks dm, Apotheken Apotheken dm, Apotheken Apotheken dm, Müller, Apotheken Viernheim dm, Müller, Rossmann, Apotheken Für das weitere Umland gilt: Im weiteren Umland ist v.a. das Angebot in den nächsten Mittel- und Oberzentren relevant, die das Markgebiet von Hirschberg eingrenzen. Die wichtigsten Oberzentren stellen Mannheim und Heidelberg dar. In den genannten Kommunen findet sich ein weitreichendes Angebot im Bereich Nahrungs- und Genussmittel sowie Gesundheit / Körperpflege. Die Nahversorgung kann in allen Städten im Umland sichergestellt werden. Seite 32 von 64