Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Wermelskirchen unter besonderer Berücksichtigung

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1 Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Wermelskirchen unter besonderer Berücksichtigung der Nahversorgung München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A) CIMA Beratung + Management GmbH Eupener Straße Köln T F cima.koeln@cima.de Stadtentwicklung Marketing Regionalwirtschaft Bearbeitung: Dipl.-Geogr. Michael Karutz Dipl.-Geogr. Christine Prochnow Köln, Dezember 2014 Einzelhandel Wirtschaftsförderung Citymanagement Immobilien Organisationsberatung Kultur Tourismus

2 Nutzungs- und Urheberrechte Der Auftraggeber kann den vorliegenden Projektbericht innerhalb und außerhalb seiner Organisation verwenden und verbreiten, wobei stets auf die angemessene Nennung der CIMA Beratung + Management GmbH als Urheber zu achten ist. Jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Der Bericht fällt unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Die Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches durch andere als den Auftraggeber auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH, Köln. Seite 2

3 Inhalt 1 Vorbemerkungen und Aufgabenstellung 8 2 Zur rechtlichen Einordnung von kommunalen Einzelhandelskonzepten in Nordrhein-Westfalen Grundsätzliche rechtliche Rahmenbedingungen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche Landesplanung und kommunale Standortsteuerung des großflächigen Einzelhandels 16 3 Einzelhandelsstandort Wermelskirchen- Wirtschaftsräumliche Rahmenbedingungen und regionaler Wettbewerb Makrostandort Stadt Wermelskirchen - Zentralörtliche Bedeutung Sozioökonomische Strukturdaten Regionaler Wettbewerb Köln Wuppertal Remscheid Leverkusen Bergisch Gladbach Wipperfürth Burscheid Hückeswagen 28 4 Marktgebiet, Marktpotenzial 29 5 Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Wermelskirchen Einzelhandelsstrukturen im Stadtgebiet insgesamt Entwicklungsdynamik des Einzelhandels in der Stadt Wermelskirchen insgesamt ( ) Einzelhandelszentralität in Wermelskirchen Kaufkraftstromanalyse des Wermelskirchener Einzelhandels Einzelhandelsstrukturen in der Wermelskirchener Innenstadt Entwicklungsdynamik des innenstädtischen Einzelhandels im Zeitraum Strategische Entwicklungsoptionen zur nachhaltigen Absicherung der Nahversorgung in der Stadt Wermelskirchen Kaufkraftstrombilanz in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren Handelszentralitäten des Lebensmitteleinzelhandels in den Ortsteilen der Stadt Wermelskirchen Standortoptionen zur Optimierung des Nahversorgungsangebotes in der Innenstadt von Wermelskirchen 51 Seite 3

4 6.3.1 Methodik zur nutzwertanalytischen Bewertung der Potenzialstandorte Potenzialstandort Loches-Platz Potenzialstandort Rückwärtige Entwicklungsflächen Eich Fazit Standortbewertung der Potenzialstandorte Auswirkungsanalyse zur Realisierung eines Lebensmittelvollsortimenters (Verbrauchermarkt) mit m² am Standort Loches-Platz Umsatzerwartung Methodische Vorbemerkungen zur Auswirkungsanalyse Auswirkungsanalyse im Segment Lebensmittel, Reformwaren zur Realisierung eines Lebensmittelvollsortimenters (Verbrauchermarktes) auf dem Loches-Platz mit einer Verkaufsfläche von m² 63 7 Zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche in der Stadt Wermelskirchen Zur Definition Zentraler Versorgungsbereiche und ihrer Abgrenzung Bewertung der Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche Empfehlungen zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche in Wermelskirchen Zentraler Versorgungsbereich Wermelskirchen Innenstadt Einzelhandelsentwicklungsbereiche Dabringhausen und Dhünn Integrierte und nicht integrierte Nahversorgungslagen in der Stadt Wermelskirchen 78 8 Wermelskirchener Liste Vorbemerkung Zur Ableitung der Wermelskirchener Liste 81 9 Handlungsempfehlungen zur Optimierung des Einzelhandelsstandortes Wermelskirchen Nachhaltige Absicherung der Nahversorgung im Stadtgebiet von Wermelskirchen Innenstädtische Standortentwicklungen - Flächenmanagement Positionierung als Wohlfühlstadt Imagekampagne Standorte des großflächigen Einzelhandels mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment Keine Wettbewerbsstandorte zur Innenstadt schaffen Bewertung der Verflechtungen zwischen der Stadt Wermelskirchen und Burscheid im Segment der Nahversorgung Vorbemerkungen Auswirkungsanalyse für den projektierten Lebensmittelvollsortimenter am ehemaligen Bahnhof Hilgen mit einer Verkaufsflächendimensionierung von m² Variante 1: Auswirkungen der Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters mit m² Verkaufsfläche unter den derzeitigen Rahmenbedingungen Variante 2: Auswirkungen der Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters mit m² Verkaufsfläche am Seite 4

5 ehemaligen Bahnhof Hilgen nach Schließung des EDEKA Vollsortimenters in Tente Stadt- und Regionalverträglichkeit für die weiteren vorgesehenen Betreiberkonzepte am ehemaligen Bahnhof Hilgen Anhang Bestimmung des Marktgebietes und des Nachfragepotenzials Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen Situation Abgrenzung von Betriebstypen Glossar 101 Seite 5

6 Abbildungen Abb. 1: Standortkategorien und maßgebliche konzeptionelle Handlungsansätze in kommunalen Einzelhandelskonzepten mit Blick auf die Anforderungen der Landesplanung 20 Abb. 2: Makrostandort Wermelskirchen 22 Abb. 3: Sozioökonomische Strukturdaten der Stadt Wermelskirchen 22 Abb. 4: Konsumige Haupteinkaufslagen Schildergasse und Hohe Straße24 Abb. 5: Oberzentrum Wuppertal 25 Abb. 6: Remscheid Deutliche Trading Down -Prozesse 26 Abb. 7: Leverkusen 27 Abb. 8: Bergisch Gladbach 27 Abb. 9: Burscheid-Hilgen 28 Abb. 10: Marktgebiet der Stadt Wermelskirchen 29 Abb. 11: Nachfragepotenziale im Marktgebiet der Stadt Wermelskirchen 30 Abb. 12: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau in der Region 30 Abb. 13: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in Wermelskirchen 31 Abb. 14: Einzelhandelsdynamik in der Stadt Wermelskirchen ( ) 34 Abb. 15: Nachfragevolumen, Umsatz, Handelszentralität in Wermelskirchen 35 Abb. 16: Vergleich der Handelszentralitäten 2009 und Abb. 17: Kaufkraftstrombilanz des Wermelskirchener Einzelhandels 39 Abb. 18: Ranking Kaufkraftzuflüsse nach Wermelskirchen 40 Abb. 19: Ranking Kaufkraftabflüsse aus Wermelskirchen 40 Abb. 20: Bindungsquoten der örtlichen Kaufkraft im Wermelskirchener Einzelhandel 41 Abb. 21: Abgrenzung der Innenstadt von Wermelskirchen 42 Abb. 22: Einzelhandelsstrukturen in der Innenstadt von Wermelskirchen 43 Abb. 23: Haupteinkaufslagen in der Innenstadt von Wermelskirchen 44 Abb. 24: Verteilung des Einzelhandelsbesatzes im Stadtgebiet 44 Abb. 25: Warengruppenspezifische Umsatzverteilung des Einzelhandels 45 Abb. 26: Entwicklungsdynamik des Einzelhandels in der Innenstadt von Wermelskirchen 46 Abb. 27: Kaufkraftstrombilanz der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren in der Stadt Wermelskirchen 47 Abb. 28: Relevante Standorte des Lebensmitteleinzelhandels in Wermelskirchen, Burscheid-Hilgen und Remscheid- Bergisch Born 48 Abb. 29: Räumliche Abgrenzung der Ortsteile der Stadt Wermelskirchen 49 Abb. 30: Ortsteilspezifische Handelszentralitäten in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren in der Stadt Wermelskirchen 50 Abb. 31: Zur Vergleichbarkeit von Standortpotenzialen Bewertungsschema zur Gewichtung der einzelnen Standortfaktoren 52 Abb. 32: Standortlage Loches-Platz 54 Seite 6

7 Abb. 33: Standortfaktorenbewertung für den Potenzialstandort Loches- Platz 56 Abb. 34: Standortlage Rückwärtige Entwicklungsflächen Eich 58 Abb. 35: Standortfaktorenbewertung für den Potenzialstandort Rückwärtige Entwicklungsflächen Eich 59 Abb. 36: Umsatzerwartung zur Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters (Verbrauchermarktes) mit m² am Loches-Platz in Wermelskirchen 61 Abb. 37: Prognose der Umsatzverlagerungen in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren bei Realisierung eines Lebensmittelvollsortimenters (Verbrauchermarktes) mit m² Verkaufsfläche auf dem Loches-Platz 63 Abb. 38: Hierarchie Zentraler Versorgungsbereiche 68 Abb. 47: Umsatzerwartung zur Realisierung eines Lebensmittelvollsortimenters am ehemaligen Bahnhof Hilgen unter derzeitigen Rahmenbedingungen 94 Abb. 48: Prognose der örtlichen und regionalen Umsatzverlagerungen bei Realisierung eines Lebensmittelvollsortimenters am ehemaligen Bahnhof Hilgen mit einer Verkaufsfläche von m² unter den derzeitigen Rahmenbedingungen 95 Abb. 49: Prognose der örtlichen und regionalen Umsatzverlagerungen bei Realisierung eines Lebensmittelvollsortimenters am ehemaligen Bahnhof Hilgen mit einer Verkaufsfläche von m² nach Schließung des EDEKA Vollsortimenters in Tente 96 Abb. 50: CIMA-Warengruppen 99 Abb. 39: Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Wermelskirchen Innenstadt mit Kartierung des Einzelhandels 75 Abb. 40: Abgrenzung des Einzelhandelsentwicklungsbereichs im Ortsteil Dabringhausen 77 Abb. 41: Abgrenzung des Einzelhandelsentwicklungsbereichs im Ortsteil Dhünn 77 Abb. 42: Zentraler Versorgungsbereich und Ergänzungsstandorte 78 Abb. 43: Wermelskirchener Sortimentsliste 87 Abb. 44: Handlungsempfehlungen zur Weiterentwicklung des Einzelhandelskonzeptes in der Stadt Wermelskirchen 89 Abb. 45: Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Burscheid- Hilgen und Standortlage des Projektvorhabens 93 Abb. 46: Standortareal des ehemaligen Bahnhofes Hilgen 94 Seite 7

8 1 Vorbemerkungen und Aufgabenstellung Die Stadt Wermelskirchen liegt mit Einwohnern 1 zwischen dem nördlich angrenzenden Bergischen Städtedreieck Wuppertal- Remscheid-Solingen sowie der im Westen legenden Rheinschiene mit der Industriestadt Leverkusen und den Oberzentren Köln und Düsseldorf. Die südlich und östlich angrenzenden Bereiche sind stärker ländlich geprägt. Die dort liegenden Klein- und Mittelstädte wie Radevormwald, Hückeswagen und Wipperfürth sowie die Ortsteile der Gemeinde Kürten werden nicht als maßgebliche Wettbewerbsstandorte in Bezug auf den örtlichen Einzelhandel gesehen. Die Stadt Wermelskirchen ist polyzentrisch strukturiert. Der Bevölkerungsschwerpunkt erstreckt sich bandartig entlang der Verkehrsachse B 51 mit den Ortsteilen Löh und Tente im Westen und der Kernstadt Wermelskirchen östlich davon. Südlich dieses Siedlungsbandes gehören eine Vielzahl dörflicher Siedlungsbereiche sowie die etwas stärker verdichteten, dennoch dörflich geprägten Ortsteile Dabringhausen und Dhünn zum Stadtgebiet. Das Stadtgebiet von Wermelskirchen beherbergt im Süden weite Teile der Großen Dhünn-Talsperre. Sie hat maßgebliche Bedeutung als Naherholungsgebiet. Mit Realisierung der B 51n auf der ehemaligen Bahntrasse Opladen Lennep konnte die Innenstadt weitgehend vom Durchgangsverkehr befreit werden. Ihre Erreichbarkeit hat sich damit erhöht. Seit der Erstellung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Wermelskirchen hat sich die Einzelhandelssituation in Wermelskirchen dramatisch verschärft. Zum einen konnte ein innenstädtisches Entwicklungsprojekt mit Realisierung eines maßstäblichen Einkaufszent- 1 Quelle Stadt Wermelskirchen. Ortsteilspezifische Einwohnerzahlen zum rum und der Etablierung eines attraktiven Verbrauchermarktes in der Ortsmitte nicht realisiert werden, zum anderen haben maßgeblich relevante Nahversorger im Standortbereich Eich (NETTO, ALDI) sowie der KAUFPARK Verbrauchermarkt an der Kölner Straße ihre Standorte aufgegeben. Hierdurch ist ein deutliches Nahversorgungsdefizit in der Kernstadt entstanden. Lediglich die Ortsteile Tente, Dhünn und Dabringhausen sowie die peripheren Standorte Hünger / TOOM sowie EDEKA im Standortbereich Im Belten stellen noch ein leistungsfähiges Nahversorgungsangebot dar. Vor dem Hintergrund des demographischen Wandels sind die derzeitigen Nahversorgungsstrukturen als nicht nachhaltig einzuordnen. Zu berücksichtigen ist hier auch die demographische Entwicklung mit der Prognose eines Bevölkerungsrückganges um 8 % bis Vor dem Hintergrund des Strukturwandels im Lebensmitteleinzelhandel tauchten wieder Planungen auf, den nicht integrierten Standort RHOMBUS-Areal zur Etablierung eines EDEKA Verbrauchermarktes und weiterer zentrenrelevanter Fachmärkte heranzuziehen. Die CIMA Beratung + Management GmbH hat bereits im derzeit gültigen Einzelhandelskonzept und ergänzender Stellungnahmen zur Stadtverträglichkeit deutlich nachgewiesen, dass das Rhombus- Areal als eine nicht integrierte Standortlage anzusehen ist. Sollte es dort zur Entwicklung von Einzelhandel mit nahversorgungs- und zentrenrelevantem Einzelhandel kommen, führt dieses zu Negativentwicklungen in der Innenstadt. Es ist eine nicht integrierte Standortlage, die in Bezug auf die Entwicklung des Einzelhandels mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten grundsätzlich nicht in Betracht kommt. Der Handlungsdruck zu einer nachhaltigen Absicherung der Nahversorgung in der Innenstadt von Wermelskirchen, die auch als Fre- Seite 8

9 quenzbringer für den übrigen Einzelhandel fungieren muss, wird noch verschärft durch die Entwicklungsbemühungen der Stadt Burscheid im Ortsteil Hilgen das Nahversorgungsangebot durch Etablierung eines Verbrauchermarktes im Standortbereich des ehemaligen Bahnhofs auszubauen. Das Projektvorhaben liegt unmittelbar an der Stadtgrenze zu Wermelskirchen und soll in einen Zentralen Versorgungsbereich Hilgen integriert werden. Die cima nimmt Stellung zu den Wechselwirkungen zwischen der hier vorliegenden Planung und der Absicherung eines möglichst an den Wohnstandorten der Bevölkerung orientierten Nahversorgungsnetzes in der Stadt Wermelskirchen. Eine maßgebliche Rolle spielt hier die Perspektive der Absicherung der Nahversorgung im Ortsteil Tente. Bezug nehmend auf das vorliegende Einzelhandelskonzept sollte auch in Zukunft eine umfassende Nahversorgung entlang des Siedlungsbandes der B 51 sowie in den Ortsteilen Dhünn und Dabringhausen abgesichert sein. Die Innenstadt muss wieder zentrale Nahversorgungsfunktion für die Kernstadt übernehmen. Diese Zielsetzungen finden sich auch in den Ratsbeschlüssen der Stadt Wermelskirchen vom wieder: Das CIMA-Gutachten aus dem Jahr 2008 ist fortzuschreiben mit dem Ziel, den Lebensmitteleinzelhandel im Bereich der Innenstadt wie der übrigen Stadtteile ganzheitlich zu analysieren und daraus Konzepte für eine wohnortnahe Versorgung zu entwickeln Der Loches-Platz wird vorrangig als Standort für einen Lebensmittelmarkt (Vollsortiment) unter Berücksichtigung der bisherigen Nutzung (Kirmes, Wochenmarkt) entwickelt. Infolgedessen kommt eine Nutzung des Rhombus-Geländes für innenstadtrelevanten Einzelhandel nicht in Frage Auf Basis dieser Beschlusslage hat die Stadt Wermelskirchen am die CIMA Beratung + Management mit der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Wermelskirchen beauftragt:. Es resultieren hieraus folgende Fragestellungen: Welcher weitere Strukturwandel ist im Segment des Lebensmitteleinzelhandels zu erwarten? Welche Absatzformen werden in Zukunft den Lebensmitteleinzelhandel prägen? Wie ist eine optimale, nachhaltige Nahversorgungsstruktur in der Stadt Wermelskirchen zu realisieren? Welche Standortentwicklungen sind insbesondere vor dem Hintergrund der Sicherung einer Frequenzbringerfunktion für die Innenstadt und den Anforderungen des demographischen Wandels besonders zu berücksichtigen? Wie ist der Loches-Platz als Nahversorgungsstandort zu bewerten? Welche Funktionsbedingungen müssen hier zur Realisierung eines nachhaltigen Nahversorgungsstandortes erfüllt sein? Welche weiteren Standortpotenziale sind in der Innenstadt von Wermelskirchen zu aktivieren? Wie ist die Nahversorgung in den Stadtteilen Dabringhausen und Dhünn nachhaltig abzusichern? Welche Dimensionierung darf der Ausbau der Nahversorgung in Burscheid-Hilgen haben, damit Seite 9

10 das polyzentrische Nahversorgungsnetz in der Stadt Wermelskirchen nicht gefährdet wird? Die cima bietet hierzu eine Untersuchung an die, die Marktdaten zum Lebensmitteleinzelhandel (Nachfragevolumina, Verkaufsflächen, realisierte Einzelhandelsumsätze) fortschreibt, alle relevanten Standortlagen zur Neupositionierung bzw. Absicherung des Lebensmitteleinzelhandels bewertet, die regionale Wettbewerbssituation berücksichtigt (insbesondere Planungen zur Realisierung eines Nahversorgungszentrums am ehemaligen Bahnhof Hilgen im Ortsteil Burscheid-Hilgen), die derzeit gültigen Rahmenbedingungen der Landesplanung (Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW) und die aktuelle Rechtsprechung zur Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche berücksichtigt, Folgende Untersuchungsschritte waren zur Erarbeitung der vorliegenden Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Wermelskirchen erforderlich: Darstellung der Angebotsstrukturen des Einzelhandels auf Basis einer vollständigen Bestandserhebung des Einzelhandels in der Stadt Wermelskirchen, Ermittlung der stadtteilspezifischen Nachfragevolumina für alle Warengruppen, Ermittlung der aktuellen Handelszentralitäten aller Warengruppen für die Gesamtstadt Wermelskirchen Dokumentation der ortsteilspezifischen Handelszentralitäten in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren (Anlehnung an die ausgewiesenen statistischen Bezirke der Stadt Wermelskirchen), Bewertung bestehender und potenzieller Standorte im Lebensmitteleinzelhandel, die Betreiber von Lebensmittelmärkten in Form von Expertengesprächen oder ergänzenden Internetrecherchen zu den betrieblichen Entwicklungen mit in die Untersuchung einbezieht. Expertengespräche bzw. Internetrecherchen zur Einschätzung des Einzelhandelsstandortes Wermelskirchen mit Blick auf die Optimierung der Nahversorgung und Wechselwirkungen zwischen Standorten, Seite 10

11 Überprüfung der vorliegenden Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Wermelskirchen unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung und der landesplanerischen Vorgaben des Sachlichen Teilplanes Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW, Ableitung von ergänzenden, weiteren Handlungsempfehlungen zur Attraktivitätssteigerung der Innenstadt von Wermelskirchen. Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels in Wermelskirchen basiert auf einer vollständigen Bestandserhebung des Einzelhandels durch die cima im September Die Ermittlung der relevanten Einzelhandelsumsätze erfolgte über veröffentlichte regionale Flächenproduktivitäten und weiterer Quellen der Branchen- und Betriebsberichtserstattung sowie der Inaugenscheinnahme der Unternehmen vor Ort. Der Bearbeitungszeitraum der vorliegenden Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes erstreckte sich von September 2014 bis November Seite 11

12 2 Zur rechtlichen Einordnung von kommunalen Einzelhandelskonzepten in Nordrhein-Westfalen 2.1 Grundsätzliche rechtliche Rahmenbedingungen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche Die Entwicklung des Einzelhandels ist ein mögliches Gestaltungsfeld kommunaler Entwicklungsplanung. Sie ist maßgeblich durch die in Art. 28 GG verankerte Selbstverwaltung der Gemeinden 2 abgesichert. Die konkreten räumlichen, funktionalen und strukturellen Steuerungsmechanismen leiten sich aus den Befugnissen des Bauund Planungsrechtes ab. Dieses bewegt sich in seinen Regelungen zwischen den rahmensetzenden Bedingungen der kommunalen Selbstverwaltung und den strikten Schutzbedürfnissen des privaten Eigentums, das im Art. 14 GG verankert ist. 3 Die maßgeblichen rechtlichen Instrumente sind dabei das Baugesetzbuch (BauGB) und 2 Art. 28 Abs. 2: Den Gemeinden muss das Recht gewährleistet sein, alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft im Rahmen der Gesetze in eigener Verantwortung zu regeln [ ]. Die Gewährleistung der Selbstverwaltung umfasst auch die Grundlagen der finanziellen Eigenverantwortung; zu diesen Grundlagen gehört eine den Gemeinden mit Hebesatzrecht zustehende wirtschaftskraftbezogene Steuerquelle. 3 Art. 14: (1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt. (2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. (3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt [ ]. die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Die dort verankerten Steuerungsempfehlungen haben Bezug zur Raumordnung auf bundesstaatlicher Ebene (Raumordnungsgesetz (ROG)) sowie den jeweiligen Landesplanungsgesetzen. Einzelne Bundesländer haben darüber hinaus Einzelhandelserlasse mit weiteren ausführenden Bestimmungen in Kraft gesetzt. Mit der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Nordrhein-Westfalen Nr.23 vom hat nunmehr der Sachliche Teilplan Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW Gesetzeskraft. Die dort enthaltenen landesplanerischen Ziele sind bei Planungsentscheidungen zu beachten, die formulierten Grundsätze sind als Abwägungsdirektiven zu berücksichtigen. Das grundgesetzliche Schutzgut des privaten Eigentums hat maßgeblichen Anteil, dass aus der Raumordnung der Bundesrepublik Deutschland per se nicht auf eine konkrete Steuerung des Einzelhandels zu schließen ist. Lediglich in den Grundsätzen zur Raumordnung ( 2 ROG) lassen sich indirekt Steuerungsanlässe hinsichtlich des Einzelhandels ableiten, in dem die Schutzbedürftigkeit von Zentrenlagen und eine Orientierung der Versorgung der Bevölkerung am Zentrale-Orte-Prinzip formuliert wird. Im 2 Abs. 3 Satz (2) und (3) ROG heißt es: Die soziale Infrastruktur ist vorrangig in zentralen Orten zu bündeln; die Erreichbarkeits- und Tragfähigkeitskriterien des Zentrale- Orte-Konzepts sind flexibel an regionalen Erfordernissen auszurich- Seite 12

13 ten. Es sind die räumlichen Voraussetzungen für die Erhaltung der Innenstädte und örtlichen Zentren als zentrale Versorgungsbereiche zu schaffen. Sowohl aus 1 Abs. 6 (4) BauGB (Abwägungsgebot), als auch 2 Abs. 2 BauGB (nachbarliches Abstimmungsgebot) kann das Erfordernis zur Ausweisung von bzw. die Auseinandersetzung mit faktischen zentralen Versorgungsbereichen abgeleitet werden. Das Abwägungsgebot nach 1 Abs. 6 (4) BauGB fordert, dass die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Orts-teile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen sind. Darüber hinaus verweist das Abstimmungsgebot bei der Bewertung von Planvorhaben des großflächigen Einzelhandels (Planvorhaben im Sinne des 11 Abs. 3 BauNVO) auf eine Abstimmung von Planungen zwischen Gemeinden und den ihnen durch die Raumordnung zugewiesenen Funktionen: Die Bauleitpläne benachbarter Gemeinden sind aufeinander abzustimmen. Dabei können sich die Gemeinden auch auf die Ihnen durch Ziele der Raumordnung zugewiesenen Funktionen sowie auf Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen. Kommunen können hier nur agieren, wenn sie Bezug auf in einem Konzept abgegrenzte oder faktische zentrale Versorgungsbereiche nehmen. Der Einzelhandelserlass Nordrhein-Westfalen vom empfiehlt den Städten und Gemeinden durch städtebauliche Konzepte, insbesondere kommunale Einzelhandelskonzepte, zentrale Versorgungsbereiche auszuweisen. Die Notwendigkeit einer Einzelhandelskonzeption für Städte und Gemeinden in Nordrhein-Westfalen erschließt sich außerdem unmittelbar aus den nunmehr rechtskräftigen Zielen der Landesplanung. Die zehn Ziele bzw. Grundsätze enthalten Steuerungsempfehlungen, die den Grundsatz der Raumordnung aus dem 2 ROG zur Erhaltung der Innenstädte und örtlichen Zentren als zentrale Versorgungsbereiche ausfüllen. Sie sind nunmehr grundsätzlich im Kontext regionaler und kommunaler Planungen zu beachten. Maßgebliche Relevanz zum Schutz und zur Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche haben die Ziele 1, 2, 3 und 5: Ziel 1: Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen. Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Mit diesem Ziel sollen die Gestaltungsspielräume für eine ressourcenschonende Flächennutzung abgesichert werden. Eigentlich für gewerbliche Nutzung vorgesehene Standortareale sollen sich nicht schleichend zu Einzelhandelsagglomerationen entwickeln. Damit 4 Vgl. hierzu auch Einzelhandelserlass des Landes Nordrhein-Westfalen. Gem. RdErl. d. Ministeriums für Bauen und Verkehr u. d. Ministeriums für Wirtschaft, Mittelstand und Energie vom , S. 13. Seite 13

14 werden auch die Entwicklungsspielräume für Industrie und Gewerbe abgesichert bzw. erhalten. Ziel 2: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in Zentralen Versorgungsbereichen. Dabei dürfen Kern- und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur - in bestehenden Zentralen Versorgungsbereichen sowie - in neu geplanten Zentralen Versorgungsbereichen in städtebaulich integrieren Lagen, die aufgrund ihrer räumlichen Zuordnung sowie verkehrsmäßigen Anbindung für die Versorgung der Bevölkerung zentrale Funktionen des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs erfüllen sollen, dargestellt und festgesetzt werden. Zentrenrelevant sind - die Sortimente gemäß Anlage 1 5 und - weitere von der jeweiligen Gemeinde als zentrenrelevant festgelegte Sortimente (ortstypische Sortimentsliste). Sortimenten auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden, wenn nachweislich: - eine Lage in den zentralen Versorgungsbereichen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere der Erhaltung gewachsener baulicher Strukturen oder der Rücksichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild, nicht möglich ist und - die Bauleitplanung der Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten dient und - zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Ziel 3: Zentrenrelevante Kernsortimente: Beeinträchtigungsverbot. Durch die Darstellung und Festsetzung von Kern- und Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem Sortimenten dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Ausnahmsweise dürfen Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nahversorgungsrelevanten 5 Anlage 1 weist folgende Sortimente als zentrenrelevant aus: Papier / Bürobedarf / Schreibwaren; Bücher; Bekleidung, Wäsche; Schuhe, Lederwaren; medizinische, orthopädische Artikel; Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik; Spielwaren; Sportbekleidung, Sportschuhe; Sportartikel (ohne Teilsortimente, Angelartikel, Campingartikel, Fahrräder und Zubehör, Jagdartikel, Reitartikel und Sportgroßgeräte); Elektrogeräte, Medien (=Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik, Computer, Foto ohne Elektrogroßgeräte, Leuchten); Uhren, Schmuck sowie die gleichzeitig nahversorgungsrelevanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflegeartikel. Siehe hierzu auch den Abschnitt zur Ableitung der ortstypischen Sortimentsliste im vorliegenden Gutachten. Ziel 5: Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, Beeinträchtigungsverbot, relativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente: Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen nur dann auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden, wenn der Umfang der zentrenrelevanten Sortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche beträgt und es sich bei diesen Sortimenten um Randsortimente handelt. Seite 14

15 Die Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche ist somit als Kerninhalt von kommunalen Einzelhandelskonzepten zu begreifen. Aus den Gestaltungsspielräumen der Bauleitplanung, den Vorgaben der Landesplanung und des Einzelhandelserlasses Nordrhein-Westfalen lassen sich insgesamt folgende Aufgaben zur Erstellung kommunaler Einzelhandelskonzepte ableiten 6 : Aufbereitung des relevanten Tatsachenmaterials (Beschreibung der Gemeinde als Einzelhandelsstandort auch im Hinblick auf landes- und regionalplanerische Vorgaben, Ermittlung des konkreten Bestandes, Untersuchung der Entwicklungsmöglichkeiten im Hinblick auf potentielle Standorte und Erweiterungen, Kundenpotential im Einzugsbereich sowie zu erwartende generelle Entwicklungen im Einzugsbereich) Entwicklung konzeptioneller Darstellungen für eine funktionsgerechte Zentrenstruktur (Lage, Ausdehnung und Funktion zentraler Versorgungsbereiche, Darstellung sonstiger Einzelhandelsagglomerationen und Nahversorgungsstandorte) 7 6 Die nachfolgende Auflistung dokumentiert U. Kuschnerus: Der standortgerechte Einzelhandel, Bonn 2007, S Außerdem wird Bezug genommen auf vhw- Skript: Die Steuerung des Einzelhandels durch Landes- und Regionalplanung, kommunale Planung und interkommunale Kooperation, Hrsg. Olaf Bischopink und Ulrich Kuschnerus, Münster 2011, S. 11. Es besteht unmittelbarer Bezug zu BVerwG, Urt. V C 1.08 und BVerwG, Beschluss vom B Zur Problematik der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche siehe entsprechenden Abschnitt im vorliegenden Gutachten Ermittlungen und Vorschläge für eine ortstypische Sortimentsliste 8 Kommunale Einzelhandelskonzepte gehören zu den sonstigen städtebaulichen Konzepten gem. 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB und haben hierdurch gewichtigen Belang in der Abwägung. Einzelhandelskonzepte sind jedoch nicht rechtlich bindend, auch wenn sie von den Kommunalparlamenten mit Mehrheit beschlossen wurden. Das heißt, dass [ ] aus einer mangelnden Bindung von Zentrenkonzepten folgt, dass ihre Vorgaben im Rahmen der Abwägung aller städtebaulich erheblichen Belange zurückgestellt werden können[ ] 9 Wird jedoch ein in sich schlüssiges, nachvollziehbares Einzelhandelskonzept einer Bebauungsplanung zugrunde gelegt, so bedarf es keiner weiteren differenzierten Betrachtung. 10 Kommunale Einzelhandelskonzepte verlieren an Abwägungsrelevanz, je häufiger sie durchbrochen werden. Grundsätzlich geht aus der fehlenden rechtlichen Bindung hervor, dass sie durchbrochen werden dürfen. Konkret heißt es im BVerwG-Urteil vom (4 C 16.07): Das Ausmaß der Durchbrechungen eines städtebaulichen Konzeptes bestimmt unabhängig von ihrer städtebaulichen Rechtfertigung des Gewichts, das dem Konzept in der Abwägung zukommt: Je häufiger und umfangreicher das Konzept bereits durchbrochen 8 Zur konkreten Ableitung der ortstypischen Sortimentsliste siehe Abschnitt im vorliegenden Gutachten 9 BVerwG, Urteil vom C BVerwG, Urteil vom C Seite 15

16 worden ist, desto geringer ist sein Gewicht als Belang der Standortpolitik Landesplanung und kommunale Standortsteuerung des großflächigen Einzelhandels Die kommunale Standortsteuerung des großflächigen Einzelhandels geht über die Entwicklung eines hierarchischen Netzes zentraler Versorgungsbereiche hinaus. Die nunmehr im Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW formulierten Ziele und Grundsätze weisen deutlich Baugebiete spezifischen Siedlungsräumen zu. Ziel 1 formuliert eindeutig, dass die Gebietstypen Kern- und Sondergebiete grundsätzlich nur im Regionalplan als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) ausgewiesenen Standorte dargestellt und festgesetzt werden können. 12 In Ziel 2 13 erfolgt die Zuweisung von Kern- und Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des 11 Abs. 3 BauNVO in zentralen Versorgungsbereichen. Darüber hinaus erfolgt für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO mit nahversorgungsrelevantem Sortiment eine Ausnahmeregel. Diese Vorhaben können auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt werden, wenn 11 BVerwG, Urteil vom C Ziel 1: Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. 13 Vollständige Zielformulierung siehe im vorstehenden Abschnitt eine Lage in den zentralen Versorgungsbereichen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere der Erhaltung gewachsener baulicher Strukturen oder der Rücksichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild, nicht möglich ist und die Bauleitplanung der Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit nahversorgungsrelevanten dient und zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Somit können Einzelhandelskonzepte zusätzlich zu zentralen Versorgungsbereichen auch integrierte Nahversorgungsstandorte ausweisen. Dabei sind auch bereits existierende Standorte außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen zu berücksichtigen. Für neue Standorte ist jeweils die Verträglichkeit in Bezug auf die Versorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche zu berücksichtigen. Ausdrücklich wird hier ein Gestaltungsspielraum für Städte mit kleinparzellierter Struktur bestehender zentraler Versorgungsbereiche oder mit historischen Ortskernen definiert. Die Ausnahmeregel dürfte überwiegend im ländlichen Raum Anwendung finden. Grundsatz 4 und Ziel 5 beziehen sich auf großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment. Die entsprechenden Sondergebiete außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen müssen innerhalb eines Einzelhandelskonzeptes dargestellt werden. Für neue Standortentwicklungen ist die Verträglichkeit in Bezug auf die Versorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche nachzuweisen. Dies gilt insbesondere hinsichtlich des zentrenrelevanten Randsortiments. Seite 16

17 Grundsatz 4 fordert die maßstäbliche Dimensionierung auch von Betriebstypen mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten ein. 14 Die Regelungen treffen insbesondere Baufachmärkte und Möbelhäuser. Der Umsatz der jeweiligen nicht zentrenrelevanten Sortimente soll das sortimentsspezifische Nachfragevolumen nicht überschreiten. Dementsprechend ist die Verträglichkeit neu etablierter Absatzformen auch im Kontext von kommunalen Einzelhandelskonzepten zu prüfen. Bezugnehmend auf die definierte Verträglichkeitsschwelle sind die potenziellen Verkaufsflächenobergrenzen zu formulieren. Das Ziel 5 enthält den Prüfauftrag für Ansiedlungsvorhaben mit großflächigem Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment in Bezug auf die Stadt- und Regionalverträglichkeit des zentrenrelevanten Randsortiments 15. Dieser Anteil darf 10 % der Verkaufsfläche nicht überschreiten. Darüber hinaus sind nur zentrenrelevante Sortimente zulässig, die tatsächlich in einem Zusammenhang mit dem nicht zentrenrelevanten Kernsortiment als Randsortiment stehen. Der Grundsatz 6 enthält die Empfehlung, dass das zentrenrelevante Randsortiment innerhalb von großflächigen Einzelhandelsnutzungen mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment m² nicht überschreiten soll. Die Orientierung an diesem Richtwert kann im Kon- 14 Grundsatz 4: Bei der Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nichtzentrenrelevanten Kernsortimenten soll der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten. 15 Ziel 5: Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen nur dann außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden, wenn der Umfang der zentrenrelevante Sortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche beträgt und es sich bei diesen Sortimenten um Randsortimente handelt. text der Diskussion der möglichen wesentlichen Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche erörtert werden. 16 Für bestehende Standorte des großflächigen Einzelhandels mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen soll in der Regel der Bestand abgesichert werden. Ziel 7 formuliert hier eindeutig: Ziel 7: Überplanung von vorhandenen Standorten: Abweichend von den Festlegungen 1 bis 6 dürfen vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung als Sondergebiete gemäß 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung dargestellt und festgesetzt werden. Dabei sind die Sortimente und deren Verkaufsflächen in der Regel auf die Verkaufsflächen, die baurechtlichen Bestandsschutz genießen zu begrenzen. Wird durch diese Begrenzung die zulässige Nutzung innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, sind die Sortimente und deren Verkaufsflächen auf die zulässige Verkaufsflächenobergrenzen zu begrenzen. Ein Ersatz zentrenrelevanter Sortimente durch nicht zentrenrelevante Sortimente ist möglich. Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn dadurch keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt. Dieses Ziel führt in den meisten Kommunen zur Planungserfordernis. Das landesplanerische Ziel fordert die Begrenzung von Einzel- 16 Grundsatz 6: Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten soll außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen m² Verkaufsfläche nicht überschreiten. Seite 17

18 handelsagglomerationen mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen. Rückbau steht in jedem Fall vor einer Weiterentwicklung. In den meisten Städten und Gemeinden sind hier Bauleitpläne anzupassen oder neu aufzustellen. Im Rahmen des Bestandsschutzes sollen geringfügige Erweiterungen zur nachhaltigen Bestandssicherung erlaubt sein. Was diese geringfügigen Erweiterungen einschließt, ob z.b. die derzeit zu beobachtenden Verkaufsflächenanpassungen von Lebensmitteldiscountern darin einzuschließen sind, wird die zukünftige Rechtsprechung zeigen. Die kommunalen Einzelhandelskonzepte müssen alle relevanten Bestandsagglomerationen identifizieren und Handlungsempfehlungen hinsichtlich der baurechtlichen Rahmenbedingungen ableiten. Es sind konkrete inhaltliche Vorschläge zu textlichen Festsetzungen in den relevanten Bauleitplänen zu diskutieren. Werden im Rahmen eines Einzelhandelskonzeptes oder diesem zu zuordnenden ergänzenden gutachterlichen Stellungnahmen Erweiterungen in Bestandsagglomerationen des großflächigen Einzelhandels zugelassen bzw. empfohlen, so ist der Nachweis zu erbringen, dass keine wesentliche Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche erfolgt. Ebenso zu identifizieren sind in kommunalen Einzelhandelskonzepten Ansätze und Gefährdungspotenziale durch etablierte oder in Ansätzen vorhandene Einzelhandelsagglomerationen. Diese können sich auch durch eine Agglomeration von Betrieben mit Verkaufsflächen unterhalb der Großflächigkeit entwickeln. Solche Agglomerationsansätze dürften teilweise eine ähnliche Sogwirkung entwickeln wie Standortagglomerationen des großflächigen Einzelhandels und somit ebenfalls eine potenzielle Gefährdung der Versorgungsfunktion zentraler Versorgungsbereiche darstellen. Kommunale Einzelhandelskonzepte haben Maßnahmenempfehlungen zur Eindämmung und Verhinderung schleichender Agglomerationen abzuleiten. Der in Ziel 8 des Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW formulierte Steuerungsauftrag ist eindeutig. 17 Der Grundsatz 9 des Sachlichen Teilplanes Großflächiger Einzelhandel 18 zum LEP NRW fordert das Einstellen von Regionalen Einzelhandelskonzepten in die Abwägung bei Aufstellung und Änderung von Regionalplänen. Für die Fortschreibung von kommunalen Einzelhandelskonzepten mit beschlossenen regionalen Einzelhandelskonzepten bedeutet dies die Berücksichtigung der in der Region vereinbarten Spielregeln zur Einzelhandelssteuerung. Ziel 10 des Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW 19 bindet die Ziele bzw. Grundsätze 1 bis 8 auch an Vorhabenbezogene Bebauungspläne, sofern nicht von der strikten Bin- 17 Ziel 8: Die Gemeinden haben dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender Einzelhandelsagglomerationen außerhalb Allgemeiner Siedlungsbereiche entgegenzuwirken. Darüber hinaus haben sie dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender zentrenschädlicher Einzelhandelsagglomerationen mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche entgegenzuwirken. Sie haben sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden durch Einzelhandelsagglomerationen vermieden wird. 18 Grundsatz 9: Regionale Einzelhandelskonzepte sind bei der Aufstellung und Änderung von Regionalplänen in die Abwägung einzustellen. 19 Ziel 10: Vorhabenbezogene Bebauungspläne für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung sind, soweit von 12 Absatz 3a Satz 1 Baugesetzbuch kein Gebrauch gemacht wird, nur zulässig, wenn sie den Anforderungen der Festlegungen 1, 7 und 8 entsprechen; im Falle von zentrenrelevanten Kernsortimenten haben sie zudem den Festlegungen 2 und 3, im Falle von nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten den Festlegungen 4,5 und 6 zu entsprechen. Seite 18

19 dung der Regelungen an einen Durchführungsvertrag ( 12 Absatz 3a Satz 1) Gebrauch gemacht wird. Fazit Grundsätzlich lässt sich aus den Zielen und Grundsätzen zur Einzelhandelssteuerung im Kontext des Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW die Ableitung folgender Standortkonzeption als Kernaufgabe kommunale Einzelhandelskonzepte ableiten: Abgrenzung aller relevanten zentralen Versorgungsbereiche nach den tatsächlichen Gegebenheiten. Unter Bezugnahme auf die spezifischen Siedlungsstrukturen und den daraus ableitbaren Versorgungsangeboten in einzelnen zentraler Versorgungsbereichen ist ein hierarchisches Netz zentraler Versorgungsbereiche mit Hauptzentrum, Nebenzentren und Nahversorgungszentren abzuleiten. Dokumentation aller Bestandsagglomerationen des großflächigen Einzelhandels außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen mit Ableitung von Maßnahmenempfehlungen zum Rückbau bzw. zur Bestandssicherung. Eine Weiterentwicklung ist in der Regel nur für großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten möglich. Dokumentation von Standorten mit Ansätzen zur Einzelhandelsagglomeration einschließlich konkreter baurechtlicher Handlungsempfehlungen zu deren Begrenzung bzw. Verhinderung. Berücksichtigung der Vereinbarungen Regionaler Einzelhandelskonzepte in Bezug auf die konkreten Steuerungsempfehlungen der Fortschreibung oder Neuaufstellung des kommunalen Einzelhandelskonzeptes. Dokumentation ergänzender Nahversorgungsstandorte in integrierter Standortlage. Mit Blick auf die Angebotsstrukturen in zentralen Versorgungsbereichen und der Versorgungssituation in einzelnen Wohngebieten sind zusätzliche Ergänzungsstandorte zu definieren. Beurteilung von Vorhaben im Kontext vorhabenbezogener Bebauungspläne hinsichtlich ihrer Kongruenz zu den Zielen und Grundsätzen der Landesplanung und konsequenten Einordnung in die im Einzelhandelskonzept abgeleiteten Zentrenstrukturen. Dokumentation vorhandener Nahversorgungsstandorte in nicht integrierter Standortlage. Eine Weiterentwicklung sollte sich an den Regelungen für den Bestandschutz orientieren. Seite 19

20 Abb. 1: Standortkategorien und maßgebliche konzeptionelle Handlungsansätze in kommunalen Einzelhandelskonzepten mit Blick auf die Anforderungen der Landesplanung ASB = Allgemeiner Siedlungsbereich Hauptzentrum ZV = Zentraler Versorgungsbereich LEP = Landesentwicklungsplan Nebenzentren Nahversorgungszentren Abgrenzung zentrale Versorgungsbereiche Entwicklung einer tragfähigen Nahversorgungskonzeption ohne wesentliche Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche Ergänzende integrierte Nahversorgungsstandorte (Bestandsstandorte und Neuentwicklungen gemäß Ziel 2, Sachlicher Teilplan, Großfl. EH zum LEP) CIMA GmbH 2013 Nicht integrierte Nahversorgungslagen Bestandsagglomerationen des großflächigen Einzelhandels mit zentrenrelevanten Kernsortimenten innerhalb von ASB (gem. Ziel 7) Bestandsagglomerationen des großflächigen Einzelhandels mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten innerhalb von ASB (gem. Ziele / Grundsatz 4-6) Vermeidung von Agglomerationsansätzen außerhalb von ASB und außerhalb von ZV (zentrenrelevantes Kernsortiment), (gem. Ziel 8) Absicherung des Bestandschutzes; Vermeidung Zentren gefährdender Strukturen Ggf. Beschreibung von Gestaltungspotenzialen Vermeidung Flächenverbrauch und Zentren gefährdender Strukturen 2 Seite 20

21 3 Einzelhandelsstandort Wermelskirchen- Wirtschaftsräumliche Rahmenbedingungen und regionaler Wettbewerb 3.1 Makrostandort Stadt Wermelskirchen - Zentralörtliche Bedeutung Der Makrostandort Wermelskirchen ist durch folgende Faktoren gekennzeichnet: In der Stadt Wermelskirchen leben Einwohner 20. Die Stadt Wermelskirchen übernimmt als Mittelzentrum überwiegend die Versorgungsaufgabe für die eigene Bevölkerung. Ergänzend kann ein Verflechtungsraum mit diffusen Kaufkraftzuflüssen aus Remscheid (Stadtteile Süd, Lennep, Bergisch Born), Burscheid sowie Hückeswagen und der Gemeinde Kürten) identifiziert werden. Das hieraus zu bindende Einwohnerpotenzial dürfte bei rd Einwohnern liegen 21. Landesplanerisch relevant ist die Versorgungsfunktion für das eigene Stadtgebiet. In näherer Umgebung zu Wermelskirchen sind die Oberzentren Köln, Düsseldorf und Wuppertal, die Mittelzentren Leverkusen, Solingen, Remscheid und Bergisch Gladbach sowie das Grundzentrum Burscheid als wettbewerbsrelevante Einzelhandelsstandorte zu nennen. Die im Süden und Osten gelegenen Kommunen Radevormwald, Hückeswagen, Wipperfürth und Kürten werden nicht als maßgebliche Wettbewerbs- standorte in Bezug auf die Gestaltungspotenziale des Wermelskirchener Einzelhandels angesehen. An das überregionale Straßennetz ist Wermelskirchen über die Bundesautobahn BAB 1 (Köln Dortmund Bremen) hervorragend angebunden. Darüber hinaus ist Wermelskirchen durch die Bundesstraße 51 gut an das überörtliche, regionale Verkehrsnetz angebunden. Parallel zur Bundesautobahn resultiert eine gute Erschließung der Städte Leverkusen und Köln in südliche Richtung sowie nach Remscheid in nordöstliche Richtung. Kreis- und Landstraßen binden die Kernstadt an die ländlichen Ortsteile. Verkehrlich sind die Kernstadt Wermelskirchen sowie die Ortsteile Dabringhausen und Dhünn in das Stadtbusnetz der Stadt Remscheid integriert. Darüber hinaus verbindet die Regionalbuslinie 260 der RVK (Regionalverkehr Köln) Wermelskirchen mit Remscheid, Leverkusen und Köln zu Hauptverkehrszeiten halbstündlich. 20 Quelle: Stadt Wermelskirchen, Stand Siehe hierzu auch Abschnitt 3 mit der Dokumentation der Kennzahlen zum Marktgebiet des Wermelskirchen. Seite 21

22 Abb. 2: Makrostandort Wermelskirchen 3.2 Sozioökonomische Strukturdaten Abb. 3: Sozioökonomische Strukturdaten der Stadt Wermelskirchen Indikatoren Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Wermelskirchen Bevölkerungsstand: (Erstwohnsitz) Prognose Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (am Arbeitsort) ,9% Arbeitsmarktdaten (Gst. Wermelskirchen) Arbeitslose insgesamt Arbeitslosenquote ,9% 5,9% Tourismus Kartengrundlage: Digitaler Stadtplan Geodaten des Rheinisch Bergischen Kreises, Bergisch Gladbach. Mit Genehmigung der Stadt Wermelskirchen. Anzahl der Ankünfte Übernachtungen Aufenthaltsdauer (in Tagen) ,8 1,7 Quellen: Landesdatenbank NRW; Arbeitsagentur Bergisch Gladbach; Bertelsmann Stiftung; Bearbeitung: cima 2014 Seite 22

23 Die Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Wermelskirchen ist im Zeitraum leicht negativ. Der demographische Wandel mit einsetzender Alterung der Bevölkerung schlägt sich nieder. Dementsprechend sind mittel- bis langfristig aus der Bevölkerungsentwicklung keine Kaufkraftzuwächse zu erwarten. Die Prognosen von IT NRW für das Jahr 2030 gehen von einem Bevölkerungsrückgang in Wermelskirchen von bis zu 8,9 % aus (Bevölkerungsvorausberechnung für das Jahr 2030: Einwohner). Dem bundesdeutschen Trend folgend, ist die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (am Arbeitsort) in Wermelskirchen von 2008 bis 2012 angestiegen (+ 6,4 %). Die Steigerung signalisiert die positive wirtschaftliche Entwicklung in Wermelskirchen; sie liegt sogar leicht über der Steigerungsrate des Landes Nordrhein- Westfalen, hier konnte die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort lediglich um 5,3 % zunehmen. Begünstigt durch die Lage Wermelskirchens im Herzen der Naturarena Bergisches Land lassen sich auch positive Entwicklungstrends im Bereich Naherholungstourismus abzeichnen. Während im Jahr Gästeankünfte gemeldet wurden, lagen diese 2013 bei Die Aufenthaltsdauer ist im Zeitraum 2008 bis 2013 zwar nur unmerklich angestiegen, dennoch dürfte der Naherholungstourismus sich insgesamt positiv weiterentwickeln. Eine relevante Stellschraube ist auch die Weiterentwicklung der Aufenthaltsqualität in der Wermelskirchener Innenstadt. 3.3 Regionaler Wettbewerb Köln Die Kölner City ist Einzelhandelsstandort Nr. 1 in Nordrhein-Westfalen. Innovationen im Einzelhandel mit der Markteinführung neuer Konzepte finden neben Hamburg, Berlin, München, Frankfurt und Stuttgart auch hier statt. Mit rd m² Verkaufsfläche in den A- und B-Einkaufslagen (ohne SATURN, Hansaring und Colonaden im Hauptbahnhof) gehört die Kölner City zu den größten deutschen innerstädtischen Einkaufsbereichen. Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf rd Mio.. Die Arbeitslosenquote des Geschäftsstellenbereichs Wermelskirchen der Arbeitsagentur Bergisch Gladbach liegt im Juli 2014 mit 5,9 % deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 8,4 %. Im Vergleich zum Juli 2013 veränderte sich die Arbeitslosigkeit im Geschäftsstellenbereich Wermelskirchen nicht. Die vergleichsweise günstige Quote ist positiv zu bewerten. Der Haupteinkaufsbereich erstreckt sich im Wesentlichen zwischen Hohe Straße und Hauptbahnhof im Norden bzw. im Osten sowie den Ringen im Westen bzw. Südwesten und der Hahnenstraße im Süden. Dabei zeigt sich zunehmend eine deutliche Differenzierung von attraktiven Quartieren und unterschiedlicher Zielgruppen- und Szeneorientierung: Hohe Straße, Schildergasse, und die Passagen am Neumarkt (Zeppelinstraße, Richmodstraße) sind die konsumorientierten A-Einkaufslagen mit den Warenhäusern KARSTADT und KAUFHOF sowie den Textilfilialisten C&A, PEEK&CLOPPENBURG, H&M, NEWYORKER, BERSHKA, ANSONS, ZARA und POHLAND. Im Qualitätssegment eröffnete an der Schildergasse das Bekleidungshaus HIRMER neu. Im Segment Schuhe definieren KÄMPGEN und HUMANIC eine besondere Angebotskompetenz, mit dem MEDIA MARKT in der Hohen Straße sowie dem SATURN Elektrokaufhaus im Seite 23

24 KAUFHOF in der Schildergasse ist auch das Segment Unterhaltungselektronik umfassend vertreten. Eine besondere Profilierung im Bereich Sport erhielt die Kölner City mit der Eröffnung des Outdoor-Eventhauses GLO- BETROTTER in der ehemaligen Shopping-Galerie Olivandenhof. Das Segment Medien ist mit dem Flagshipstore der MAYERSCHEN BUCHHAND- LUNG gut besetzt. Die NEUMARKTGALERIE hat 2014 im Rahmen einer umfassenden Revitalisierung mit PRIMARK einen neuen Ankermieter erhalten. Zusammen mit KULT in der NEUMARKTPASSAGE wird der größte PRIMARK in Nordrhein-Westfalen dazu beitragen, dass das Neumarktquartier sich zusätzlich im Young Fashion -Segment profiliert. Abb. 4: Konsumige Haupteinkaufslagen Schildergasse und Hohe Straße Die Shopping-Galerien am Neumarkt (NEUMARKTPASSAGE, NEUMARKTGA- LERIE) zeichnen sich durch ihren Mix von Handel und Gastronomie aus. Die Mittelstraße kann als hochwertige Einkaufslage mit Topmarkenbesatz charakterisiert werden. Zu den Mietern zählen HERBERT STOCK, MARINA RINALDI JACARDI, PALMERS, WOLFORD und MARCCAIN. Die Ehrenstraße hat sich in den letzten fünfzehn Jahren als Szenemeile für junge und jung gebliebene Käuferschichten entwickelt. Einzelne Geschäftskonzepte haben innerhalb der Zielgruppe Kultstatus. Dennoch ist zu beobachten, dass der bisher gelungene Branchenmix zwischen einheimischen, mittelständischen Anbietern und Filialisten sich zu Lasten des ortsansässigen Einzelhandels verändert. Filialunternehmen verdrängen den ortsansässigen Einzelhandel in Nebenstraßen. Hiervon profitieren Pfeilund Benesisstraße. Die Breite Straße als Verlängerung der Ehrenstraße und parallele Wegeachse zur Schildergasse hat sich ebenfalls als zielgruppenspezifische Einkaufslage etabliert. Die Kölner Ringe zwischen Hansaring / Mediapark und Zülpicher Platz sind durch eine Durchmischung von Gastronomie, Entertainment und Einzelhandel gekennzeichnet. SATURN am Hansaring profiliert sich als Top- Seller bei Tonträgern und HiFi-Equipment. Im mittleren und südlichen Abschnitt (Hohenzollernring, Hohenstaufenring) prägen qualitätsorientierte Anbieter im Segment Einrichtungsbedarf (CILEK, WHO S PERFECT) das Bild. Schildergasse und Hohe Straße sind nach wie vor die gefragtesten Einkaufslagen in Köln. Dabei profiliert sich die Schildergasse stärker im konsumigen Markensegment, während die Hohe Straße stärkere Bedeutung im Young Fashion Segment hat. Fotos: CIMA GmbH 2012 Mit der Realisierung von GLOBETROTTER und dem Weltstadthaus von PEEK&CLOPPENBURG hat die Kölner City maßgebliche Innovationsimpulse für die zukünftige Entwicklung erfahren. Die KÖLN ARCADEN mit einer Mietfläche von rd m² wurden im Frühjahr 2005 als erstes rechtsrheinisches Shopping-Center in Köln eröffnet. Der Einzugsbereich erfasst auch die Gemeinden des Rheinisch- Bergischen-Kreises. Die verkehrsoptimale Lage und der sich am mittleren Genre orientierende Branchenmix mit den Ankern Kaufhaus MÜLLER, ME- DIA MARKT, THALIA Buchkaufhaus sowie den Modelabels S.OLIVER, ESP- RIT, H&M, C&A, CECIL, STREET ONE, NEWYORKER, VERO MODA / JACK JONES bietet eine Alternative zum Besuch der Kölner City. Seite 24

25 Die Kölner City strahlt mit ihrer spezifischen Attraktivität weit in das Marktgebiet des Wermelskirchener Einzelhandels hinein. Wahrgenommene Defizite in Wermelskirchen erhalten stabile Einkaufsverflechtungen nach Köln. Seit mittlerweile rund fünfzehn Jahren wird die Realisierung eines die Elberfelder City ergänzenden Einkaufsbereichs Am Döppersberg diskutiert. Realisiert werden soll eine Geschäftshausimmobilie mit rd m² Verkaufsfläche. Als Ankermieter ist PRIMARK im Gespräch. Der Döppersberg ist ein Infrastrukturprojekt mit einer barrierefreien oberirdischen Verzahnung von Hauptbahnhof und Elberfelder City, der Schaffung eines Stadtparks und der Neuanlage eines modernen zentralen Omnibusbahnhofs (ZOB). Die verkehrliche Neuordnung am Döppersberg ist Ende 2013 begonnen worden. Die Umbauarbeiten sind im Gange. Abb. 5: Oberzentrum Wuppertal Wuppertal Das Oberzentrum Wuppertal liegt rd. 25 km nördlich von Wermelskirchen. Das bergische Oberzentrum hat in Elberfeld mit Realisierung der CITY ARKADEN Ende der 90er Jahre einen wichtigen Innovationsimpuls erhalten. Wesentliche innerstädtische Areale sind durch dieses Investment zunächst aufgewertet worden. Dennoch blieb die überörtliche Sogkraft begrenzt. Die CITY ARKADEN binden überwiegend Kaufkraft aus Wuppertal selbst. Der leistungsstarke Einzelhandelsbesatz konzentriert sich neben dem Shoppingcenter auf die Einkaufslagen Alte Freiheit, Poststraße, Kirchstraße und Turmhof. Mit zunehmender Entfernung von den CITY AR- KADEN nimmt die Angebotsqualität deutlich ab. Die RATHAUS-GALERIE am Elberfelder Rathaus, einst Standort von Premiummarken im Fashion- und Accessoiresegment, hat ihre Bedeutung verloren. TOYS R US und MC PAPER fungieren heute hier als Anker. Die Eröffnung des neuen P&C Flagshipstores am Wall hat sich das Zentrum Elberfeld im qualitätsorientierten Fashionsegment nur begrenzt neu positionieren können. Zu stark sind die Erosionserscheinungen entlang der Poststraße.. Die CITYARKADEN sichern der Wuppertaler City überörtliche Attraktivität. Das Standortumfeld an der Poststraße in Richtung Rathaus hat an Bedeutung verloren (siehe rechte Abb.). In Wuppertal-Barmen konnte mit der Revitalisierung des Standortes der ehemaligen KAUFHOF-Filiale durch Ansiedlung des Kaufhauses MÜLLER die in der Vergangenheit schrumpfende Einzelhandelslage wieder etwas stabilisiert werden. Trotz der deutlich erkennbaren Schrumpfungstendenzen des Einzelhandels in Wuppertal außerhalb der CITY ARKADEN bleibt die Stadt allein schon wegen ihrer Kulisse ein Anziehungspunkt für die Bevölkerung in der Region Remscheid Remscheid liegt rd. 8 km nördlich von Wermelskirchen. Der Haupteinkaufsbereich, der durch mittelständisches verarbeitendes Gewerbe in den Seite 25

26 Segmenten Metallverarbeitung, Fahrzeugbau und Medizintechnik geprägten Stadt, konzentriert sich zwischen Rathaus und Markt auf der in Richtung Markt durch ein deutliches Gefälle gekennzeichneten Alleestraße. Dabei wird der Standortbereich des Rathauses über das von der ECE entwickelte und mittlerweile zwei Mal erweiterte ALLEECENTER mit der Alleestraße verbunden. Das ALLEECENTER beherbergt mittlerweile eine Verkaufsfläche von rd m². Ankermieter sind das REAL-SB-Warenhauses, das Bekleidungshaus WEHMEYER, der SATURN Elektrofachmarkt und das Buchkaufhaus THALIA. Zunehmend konzentriert sich Einkaufsattraktivität auf das ALLEECENTER. Die Alleestraße ist durch deutliche Trading Down - Prozesse gekennzeichnet. Vor allem die Schließung des mittelständischen Modehauses VOGEL und des Bekleidungshauses SinnLeffers vor einigen Jahren haben den Attraktivitätsverlust auf der südlichen Alleestraße dramatisch beschleunigt. Abb. 6: Remscheid Deutliche Trading Down -Prozesse Am Remscheider Hauptbahnhof hat sich das BRÜCKENCENTER mit dem Ankermieter KAUFLAND etabliert. Nach den deutlichen Angebotsverlusten in Wermelskirchen dürfte dieser Standort zur Deckung des Periodischen Bedarfs für die Wermelskirchener Bevölkerung an Bedeutung gewonnen haben. Weitere Anbieter neben dem KAUFLAND SB-Warenhaus sind IN- TERSPORT CROLL; ERNSTING S FAMILY, K+K SCHUHCENTER, TAKKO und MISTER LADY JEANS. Für die Bevölkerung im Einzugsgebiet des Wermelskirchener Einzelhandels bleibt Remscheid ein maßgeblicher alternativer Einkaufsort, jedoch mit abnehmender Bedeutung. Mit der geplanten Ansiedlung eines DOC (Designer Outlet Centers) im Stadtteil Lennep mit einer Verkaufsfläche von rd m² möchte die Stadt Remscheid ihre zunehmenden Kaufkraftabflüsse begrenzen und in Kaufkraftströme umwandeln. Die Realisierung des DOC wird nicht nur die Trading Down -Prozesse in der Remscheider Innenstadt beschleunigen, sondern dürfte eine Belastung für die Gestaltungsspielräume in den Sortimenten des Persönlichen Bedarfs aller Mittelzentren der Region darstellen Leverkusen Nur noch im Standortumfeld des ALLEECENTERS ist die Alleestraße attraktiv. Die Abb. dokumentieren Trading Down -Prozesse an der Alleestraße. Fotos: CIMA GmbH 2014 Der erhebliche Attraktivitätsverlust der Remscheider City dürfte sich auch in einer deutlich niedrigeren Bindung von Kaufkraft aus Wermelskirchen widerspiegeln. Im Gegensatz zu Remscheid hat Leverkusen als Wettbewerbsstandort deutlich an Bedeutung gewonnen. Der Haupteinkaufsbereich, der durch die BAYER AG und LANXESS geprägten Industriestadt, konzentriert sich auf die als Fußgängerzone ausgebauten Straßenzüge und Platzbereiche Wiesdorfer Platz und Friedrich-Ebert-Platz. Die sich westlich an den Wiesdorfer Platz anschließende Hauptstraße hat nur noch Charakter einer Zugangslage mit Versorgungsfunktion für die unmittelbar angrenzenden Wohnsiedlungsbereiche. Die LUMINADEN, als revitalisierte Centeranlage der 70er Jahre im Kreuzungsbereich Friedrich-Ebert-Platz / Wiesdorfer Platz, beherbergen als maßgebliche Frequenzbringer das KAUFHOF GALERIA Warenhaus. Seite 26

27 Im Standortbereich des ehemaligen Rathauses vis-a-vis zu den LUMINA- DEN hat die ECE die RATHAUS GALERIE mit einer Verkaufsfläche von m² mit rd. 110 Einzelhandelsbetrieben etabliert. Das Center ist von der Region gut angenommen worden. Ankermieter sind H&M, C&A, NEWYORKER, VERO MODA, CAMP DAVID, WE, GERRY WEBER, THALIA und SATURN. Abb. 7: Leverkusen im Herbst 2007) als auch mit der RheinBerg-Galerie (Eröffnung Ende 2008) wurden rd m² zusätzliche Einzelhandelsflächen in der Innenstadt realisiert. Die Bergisch Gladbacher Innenstadt hat ihr Angebot im Segment konsumiger und qualitätsorientierter Angebote optimiert. Ankermieter in der RheinBerg-Galerie sind SATURN, H&M, NEWYORKER, VERO MODA, JACK&JONES, C&A, ESPRIT, CECIL, S.OLIVER, GERRY WEBER, MARC O POLO sowie das Kaufhaus MÜLLER. Abb. 8: Bergisch Gladbach Mit Realisierung der RATHAUS GALERIE hat die Leverkusener Innenstadt (Wiesdorf) deutlich an Attraktivität gewonnen. Die traditionelle Einkaufslage Wiesdorfer Platz hat sich stabilisieren können. Fotos: CIMA GmbH Bergisch Gladbach Bergisch Gladbach liegt rd. 25 km südlich von Wermelskirchen. Die Bergisch Gladbacher Innenstadt hat mit der Ansiedlung des Bekleidungshauses P&C Ende der 90er Jahre deutlich an Attraktivität gewonnen. Der Haupteinkaufsbereich mit einem akzeptablen Mix von ortsansässigem Einzelhandel und Filialisten erstreckt sich entlang der Hauptstraße und Johann- Wilhelm-Lindlar-Straße. Sowohl mit der Realisierung der RheinBerg- Passage (Fachmarktzentrum am Standort des ehemaligen ZOB, Eröffnung Mit der Realisierung der RHEINBERG-GALERIE (Abb. links) und der Etablierung von P&C hat Bergisch Gladbach erheblich an Einkaufsattraktivität gewonnen. Fotos: CIMA GmbH Bezug nehmend auf die mittelzentrale Versorgungsfunktion der Stadt muss das Einzelhandelsangebot im Haupteinkaufsbereich von Bergisch Gladbach mittlerweile als überdurchschnittlich bewertet werden Wipperfürth Wipperfürth, rd. 17 km östlich von Wermelskirchen gelegen, hat in den letzten zwanzig Jahren kontinuierlich an Einkaufsattraktivität gewonnen. Der Durchbruch zu einer deutlichen Aufwertung als Einkaufsstadt gelang Seite 27

28 mit der Neuordnung des innerstädtischen Verkehrs. Die Realisierung einer Stadtumgehung ermöglichte eine umfassende Neugestaltung der Haupteinkaufslagen Untere Straße, Bahnstraße und Marktstraße. Die Untere Straße ist heute durch einen attraktiven Mix von konsumigen Filialisten und leistungsstarken Lokalmatadoren gekennzeichnet. Die Bekleidungshäuser STEINBACH und FLOSSBACH, der Herrenausstatter NEW SOX sowie die Boutiquen ANNAKA, B4 und die Bekleidungsfachmärkte ERNSTINGS FAMILY und TAKKO bieten ein vergleichsweise breites, konsumiges Segment. Frequenzbringer im Segment täglicher Bedarfsdeckung ist das REWE SB-Warenhaus, das an die Haupteinkaufslagen andockt. An der südlichen Stadtausfahrt hat sich der SCHÄTZMÜLLER EURONICS Elektrofachmarkt etabliert. Dem Wipperfürther Einzelhandel dürfte es gelungen sein, seine Position im Naheinzugsbereich zu festigen. Es ist davon auszugehen, dass Kaufkraft aus den östlich von Wermelskirchen liegenden Standorten (z.b. Hückeswagen) verstärkt in Wipperfürth gebunden wird Burscheid Burscheid grenzt südwestlich an Wermelskirchen an. Der Haupteinkaufsbereich von Burscheid im Standortbereich Am Markt / Höhestraße ist durch mittelständischen kleinflächigen Einzelhandel geprägt. Die Angebotsbreite in den innenstädtischen Kernsortimenten ist eher begrenzt. Im Stadtteil Burscheid-Hilgen ist am Dünweg eine Fachmarktagglomeration mit KAUFPARK, ALDI Lebensmitteldiscounter und den Fachmärkten DEICH- MANN und TAKKO realisiert worden. Dieser Fachmarktstandort bindet auch in relevantem Umfang Kaufkraft aus Wermelskirchen und seinem Einzugsbereich. Dies gilt insbesondere für die Wermelskirchener Ortsteile Dabringhausen und Tente, die direkt an Burscheid-Hilgen angebunden sind. Abb. 9: Burscheid-Hilgen Die linke Abb. zeigt die Fachmarktagglomeration Dünweg mit KAUFPARK Lebensmittelvollsortimenter, DEICHMANN Schuhfachmarkt und TAKKO Bekleidungsfachmarkt. An die Fachmarktagglomeration schließt sich ein ALDI Lebensmitteldiscounter an. Die rechte Abb. dokumentiert den Projektstandort zur Etablierung eines zusätzlichen Lebensmittelvollsortimenters am ehemaligen Bahnhof Hilgen. Der Standortbereich gehört zu Zentralen Versorgungsbereich Hilgen. Fotos: CIMA GmbH Im Standortbereich des Hilgener Bahnhofs ist die Ansiedlung eines zusätzlichen Vollsortimenters geplant. Dieser Markt soll den im Einzelhandelskonzept der Stadt Burscheid ausgewiesenen Zentralen Versorgungsbereich Hilgen maßgeblich stützen. Über die Umsetzung des Vorhabens ist ein Einvernehmen mit der Stadt Wermelskirchen herzustellen Hückeswagen Bei attraktivem städtebaulichem Ambiente ist das Einzelhandelsangebot in der bergischen Kleinstadt nur mäßig entwickelt. Die wenigen, allerdings in der Regel qualitätsorientierten, Anbieter in den innerstädtischen Kernsortimenten Bekleidung, Schuhe, Lederwaren dürften ihre Umsätze überwiegend durch Stammkundschaft mit gezielten Einkaufsabsichten rekrutieren. Ein überörtlicher Einzugsbereich kann nicht erschlossen werden. Seite 28

29 4 Marktgebiet und einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen Das Marktgebiet von Wermelskirchen umfasst überwiegend das Stadtgebiet (Zone 1). Aus dem Verflechtungsbereich der umliegenden Kommunen Remscheid, Burscheid und Hückeswagen strömt diffus weitere Kaufkraft in das Marktgebiet von Wermelskirchen (siehe Abb. 10). Abb. 10: Marktgebiet der Stadt Wermelskirchen Das Marktpotenzial des Wermelskirchener Einzelhandels bezieht sich auf die vorhandene Nachfrage innerhalb des Wermelskirchener Stadtgebietes (Zone I) und dem umliegenden Verflechtungsbereich (Zone II). Ausgewiesen wird der Teil des Nachfragevolumens, das vom stationären Einzelhandel gebunden werden kann. Die Marktpotenziale des Online-Handels sind weitestgehend herausgerechnet. Die Berechnung des Nachfragepotenzials 22 erfolgt auf der Basis der gemeindescharfen Einwohnerzahl und der spezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer 23. Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von für das Jahr 2014 zugrunde gelegt, der an das Niveau der Stadt mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst wurde. In der Stadt Wermelskirchen (Zone I) leben aktuell Einwohner 24, die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer der Stadt Wermelskirchen beträgt 105,3. Der Ausgabesatz eines jeden Einwohners der Stadt Wermelskirchen entspricht dementsprechend im Jahr Insgesamt beläuft sich das Nachfragepotenzial in Wermelskirchen auf rund 211,1 Mio.. Davon entfallen etwa 110,7 Mio. auf den periodischen Bedarf. Im aperiodischen Bedarfsbereich beläuft sich das Nachfragepotenzial auf rund 100,4 Mio.. Aus dem Verflechtungsbereich (Zone II) kommen weitere Einwohner hinzu. Das Nachfragepotenzial beläuft sich auf insgesamt 34,3 Mio.. Zusätzlich wird eine Potenzialreserve in Höhe von 4,9 Mio. in den Berechnungen zum Marktpotenzial zu Grunde gelegt. Insgesamt beläuft sich Kartengrundlage: OpenStreetMap-Mitwirkende; Quelle: cima Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in ) der Bevölkerung einer jeden Kommune, die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert). 23 Quelle: Michael Bauer Research GmbH Quelle: Stadt Wermelskirchen, Stand: Seite 29

30 das Nachfragepotenzial im Marktgebiet (Zone I und Zone II) auf 250,3 Mio.. Abb. 11: Nachfragepotenziale im Marktgebiet der Stadt Wermelskirchen Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau liegt in Wermelskirchen mit einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer von 105,3 deutlich über dem Bundesdurchschnitt (Abb. 12). Das Kaufkraftniveau von Wermelskirchen liegt innerhalb der Region im mittleren Bereich. Zone I: Stadt Zone II: Werm els - Ve rfle chtungsbereicre Pote nzials- CIMA Ware ng ruppe n kirche n se rv e ins ge sam t Pe riodische r Be darf 110,7 18,0 2,6 131,3 Lebensmittel, Reformwaren 77,7 12,6 1,8 92,2 Gesundheit, Körperpflege 29,5 4,8 0,7 35,0 Schnittblumen, Zeitschriften 3,4 0,6 0,1 4,1 Abb. 12: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau in der Region Odenthal Düsseldorf Bergisch Gladbach 114,4 113,8 119,2 Persönlicher Bedarf insgesam t 32,3 5,2 0,8 38,3 Bekleidung, Wäsche 17,9 2,9 0,4 21,2 Schuhe, Lederwaren 6,0 1,0 0,1 7,1 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf 8,4 1,4 0,2 10,0 Köln Wermelskirchen Kürten 105,3 105,1 107 Medien und Technik insgesam t 22,1 3,6 0,5 26,2 Bücher, Schreibwaren 4,4 0,7 0,1 5,2 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 17,8 2,9 0,4 21,1 Spiel, Sport, Hobby insg e sam t 10,5 1,7 0,2 12,4 Sportartikel, Fahrräder 6,0 1,0 0,1 7,1 Spielwaren 2,1 0,3 0,0 2,5 Hobbybedarf, Zooartikel 2,3 0,4 0,1 2,8 Leverkusen Wipperfürth Radevormwald Solingen Remscheid 102,9 101,3 100,6 100,2 99,9 Glas, Porzellan, Keram ik, Hausrat 3,3 0,5 0,1 3,9 Hückeswagen 98,5 Einrichtung sbe darf 14,5 2,4 0,3 17,2 Möbel, Antiquitäten 11,8 1,9 0,3 14,0 Heimtextilien 2,7 0,4 0,1 3, Quelle: mb research, Nürnberg, Oktober 2014 Baum arktartikel, Gartenbedarf 17,7 2,9 0,4 21,0 SU MME 211,1 34,3 4,9 250,3 EINWOHNER Quelle: cima 2014 Seite 30

31 5 Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Wermelskirchen 5.1 Einzelhandelsstrukturen im Stadtgebiet insgesamt Die nachfolgenden Einzelhandelsstrukturdaten basieren auf einer vollständigen Einzelhandelsbestandserhebung in der Stadt Wermelskirchen im September Die abgeleiteten Umsatzvolumina fußen sowohl auf der Inaugenscheinnahme des konkreten Warenangebots hinsichtlich Angebotsqualität und Sortimentsstruktur, als auch auf branchenüblichen Flächenproduktivitäten.. Zusätzlich wurden alle branchenspezifischen Informationen aus Firmenund Verbandsveröffentlichungen sowie der relevanten Fachliteratur in die Auswertung mit einbezogen. Im Rahmen der Bestandserhebung des Einzelhandels in der Stadt Wermelskirchen wurden 207 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von m² erhoben. Sie erwirtschaften einen Einzelhandelsumsatz von 143,3 Mio.. Die warengruppenspezifische Differenzierung des Einzelhandelsbesatzes ist in der nebenstehenden Abb. 13 dargestellt. Abb. 13: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in Wermelskirchen CIMA Ware ngruppe Anz. der Betriebe in % Verkaufsfläche in m ² VKF in % Um satz in Mio. Periodischer Be darf 81 39,1% ,3% 83,2 Lebensmittel, Reformwaren 54 26,1% ,9% 61,7 Gesundheit, Körperpflege 11 5,3% ,6% 17,6 Schnittblumen, Zeitschriften 16 7,7% ,8% 3,9 Persönlicher Bedarf insgesam t 49 23,7% ,5% 17,5 Bekleidung, Wäsche 26 12,6% ,0% 8,2 Schuhe, Lederwaren 8 3,9% ,5% 4,8 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf 15 7,2% 815 2,0% 4,5 Medien und Technik insgesam t 24 11,6% ,2% 7,0 Bücher, Schreibwaren 8 3,9% 585 1,4% 2,1 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 16 7,7% ,8% 4,9 Spiel, Sp ort, Hobby insgesam t 14 6,8% ,7% 9,6 Sportartikel, Fahrräder 8 3,9% ,7% 6,9 Spielwaren 1 0,5% 300 0,7% X Hobbybedarf, Zooartikel 5 2,4% 910 2,2% X Glas, Porzellan, Keram ik, Hausrat 9 4,3% ,8% 2,4 Einrichtungsbedarf 12 5,8% ,2% 5,2 Möbel, Antiquitäten 8 3,9% ,1% 3,3 Heimtextilien 4 1,9% 865 2,1% 1,9 Baum arktartikel, Gartenbedarf 18 8,7% ,4% 18,4 Einzelhandel insgesam t ,0% ,0% 143,3 Quelle: cima 2014; X = keine Nennung aus Datenschutzgründen. Seite 31

32 Folgende Befunde sind besonders hervorzuheben: Die Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren beherbergt insgesamt 54 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von m². Sie realisieren einen Umsatz von rund 61,7 Mio.. Der Verkaufsflächen- bzw. Umsatzanteil liegt dementsprechend bei 30,9 % bzw. 43,1 % am gesamten Einzelhandel. Insbesondere der Umsatzanteil von 43,1 % spricht grundsätzlich für eine angemessene Präsenz der Nahversorgung im Stadtgebiet eines Mittelzentrums. Dennoch sind weitere Gestaltungspotenziale bei diesem Anteil gegeben. Grundsätzlich sind die Angebote jedoch ungleich zu Lasten integrierter Standortlagen verteilt. Im Zentralen Versorgungsbereich Wermelskirchen ist nur noch ein NORMA Lebensmitteldiscounter ansässig. Seit der Erarbeitung des derzeit gültigen Einzelhandelskonzeptes haben in der Innenstadt die Discounter NETTO und ALDI sowie der Lebensmittelvollsortimenter KAUFPARK ihre Standorte aufgegeben. Maßgeblich relevante Anbieter in der Stadt Wermelskirchen sind der REWE Verbrauchermarkt in Nähe der BAB- Anschlussstelle Wermelskirchen, der EDEKA Vollsortimenter am Standort Im Belten, die Lebensmitteldiscounter ALDI und LIDL östlich an den Zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt angrenzend, die EDEKA-Märkte in Tente und Dabringhausen sowie ein weiterer ALDI Lebensmitteldiscounter im Ortsteil Dabringhausen. In der Warengruppe Bekleidung, Wäsche sind 26 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von m² ansässig. Sie erwirtschaften einen Einzelhandelsumsatz von ca. 8,2 Mio.. Dies entspricht einem Verkaufsflächen- bzw. Umsatzanteil von 7,0 % bzw. 5,7 % am gesamten Wermelskirchener Einzelhandel. Das Angebot wird überwiegend geprägt durch inhabergeführten Einzelhandel. Filialisierende Unternehmen sind nur in geringem Umfang vertreten. Es fehlen insbesondere Markensegmente im Mainstream. Die Hauptwarengruppe Medien und Technik realisiert in der Stadt Wermelskirchen einen Verkaufsflächen- bzw. Umsatzanteil von 5,2 % bzw. 4,9 % am gesamten Wermelskirchener Einzelhandel. Der Buchhandel ist durch inhabergeführte Betriebe geprägt. Es fehlt ein Fachmarktangebot im Segment Unterhaltungselektronik. Die Warengruppe Sportartikel, Fahrräder beherbergt in Wermelskirchen 8 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von m². Davon entfallen 700 m² auf das Segment Fahrräder und m² auf die Warengruppe Sportartikel. Im Vergleich zum Jahr 2009 nahm die Zahl der Betriebe in der Warengruppe Sportartikel um vier zu. Besonderen Kompetenzgewinn verzeichnete hier das Segment Pferdesport. Die Verkaufsfläche stieg um 810 m². Der in der Warengruppe Sportartikel, Fahrräder realisierte Umsatz liegt bei 6,9 Mio.. Die Warengruppe Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat erreicht mit m² einen Verkaufsflächenanteil von 2,8 %. Der realisierte Einzelhandelsumsatz liegt bei 2,4 Mio. (= 1,6 %). Zwar sind die größten Verkaufsflächenanteile dieser Branche in den Randsortimenten von Verbrauchermärkten und Discountern außerhalb der Wermelskirchener Innenstadt vorhanden, das innerstädtische Qualitätssegment ist jedoch durch inhabergeführten Betriebe gut vertreten. In der Hauptwarengruppe Einrichtungsbedarf realisieren 12 Betriebe auf einer Verkaufsfläche von m² (= 7,2 % der Verkaufsflächen in Wermelskirchen) einen Einzelhandelsumsatz von 5,2 Mio. (= 3,6 % des in der Stadt Wermelskirchen realisierten Einzelhandelsumsatzes). Das Angebot entspricht der Versorgungsfunktion eines Mittelzentrums in der Ballungsrandzone. Seite 32

33 In der Warengruppe Baumarktartikel, Gartenbedarf wird ein Umsatzvolumen von 18,4 Mio. generiert. Dies entspricht einem prozentualen Anteil am Gesamtumsatz der Stadt Wermelskirchen von 12,8 %. Der Verkaufsflächenanteil liegt sogar bei 25,4 % ( m 2 ). Diese vergleichsweise überdurchschnittlichen Ausstattungswerte sind auf den ansässigen OBI-Baumarkt zurückzuführen. Ein zusätzliches Angebot dürfte primär Verdrängungseffekte auslösen. 5.2 Entwicklungsdynamik des Einzelhandels in der Stadt Wermelskirchen insgesamt ( ) Die Abb. 7 auf der nächsten Seite dokumentiert die Entwicklungsdynamik des Einzelhandels in der Stadt Wermelskirchen im Zeitraum 2009 bis Im Zeitraum 2009 bis 2014 reduzierte sich die Zahl der Einzelhandelsbetriebe von 218 auf 207 (- 5,0 %). Die Verkaufsfläche reduzierte sich im gleichen Zeitraum von m² auf m² (- 3,5 %). Der Einzelhandelsumsatz ging von 148,0 Mio. auf 143,3 Mio. zurück. Die negative Entwicklung dieser Einzelhandelsstrukturdaten fußt in erster Linie auf den dramatischen Verlust der Nahversorgungsfunktion in der Innenstadt. Vor allem die Betriebsstilllegungen der Discounter im Standortbereich Eich (NETTO, ALDI) sowie des KAUFPARK Vollsortimenters an der Kölner Straße schlagen zu Buche. In der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren reduzierte sich die Verkaufsfläche von m² auf m². Dies entspricht einem Rückgang von 15,7 %. Der Einzelhandelsumsatz sank von 74,2 Mio. auf 61,7 Mio. (= -16,8 %). 25 Auch die Warengruppe Gesundheit, Körperpflege verzeichnet einen negativen Entwicklungstrend. Insbesondere schlägt die Schließung der SCHLE- CKER-Filialen durch. Statistischer Effekt ist zusätzlich die Ausgliederung des Sanitätshausartikelsegmentes in die Warengruppe Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf. 26 In den Warengruppen des Persönlichen Bedarfs verzeichnet der Wermelskirchener Einzelhandel einen erfreulichen Zuwachs an Betrieben, Verkaufsflächen und Umsätzen. So erhöhte sich die Verkaufsfläche hier von m² auf m² (+ 16,5%). Der Umsatz stieg von 12,5 Mio. auf 17,5 Mio. (+ 40,0 %). Der Umsatzzuwachs geht nicht nur auf eine Ausweitung der Verkaufsflächen zurück, sondern berücksichtigt auch die nach 2010 wieder deutlich steigenden Flächenproduktivitäten insbesondere in den Warengruppen Bekleidung, Wäsche sowie Schuhe, Lederwaren. Von dieser positiven Entwicklung konnte erfreulicherweise die Innenstadt profitieren. 27 In der Warengruppe Bücher, Schreibwaren stieg die Zahl der Betriebe von 7 auf 8, die Verkaufsfläche reduzierte sich dagegen von 630 m² auf 585 m². Der Umsatz sank von 2,7 Mio. auf 2,1 Mio.. Der Umsatzrückgang ist hier auch auf steigende Marktanteile des Onlinehandels zurückzuführen. In der Warengruppe Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik reduzierte sich zwar die Zahl der Betriebe von 20 auf 16, die Verkaufsfläche 25 Noch deutlicher wird der sich hier vollziehende Strukturwandel bei Analyse der Einzelhandelsstrukturen der Innenstadt. Siehe hierzu insbesondere Abschnitt 5.6, S Der Verkaufsflächen- und Umsatzzuwachs in dieser Warengruppe entfällt in erster Linie auf der Umgruppierung der Sanitätshausartikel in diese Warengruppe. 27 Siehe auch hier Abschnitt 5.6, S.45 Seite 33

34 blieb annähernd konstant. Der Einzelhandelsumsatz erhöhte sich von 4,4 Mio. auf 4,9 Mio.. Auch hier schlagen verbesserte Betriebsergebnisse nach der Finanzkrise zu Buche. Abb. 14: Einzelhandelsdynamik in der Stadt Wermelskirchen ( ) CIMA Warengruppe Anz. der Be triebe 2009 Anz. de r Betriebe 2014 %-Ve r- ände rung %-Ve r- ände rung Um satz in Mio Um satz in Mio Verkaufsfläche in m ² 2009 Verkaufsfläche in m ² 2014 %-Veränderung Periodischer Be darf ,0% ,6% 96,7 83,2-14,0% Lebensmittel, Reformwaren ,3% ,7% 74,2 61,7-16,8% Gesundheit, Körperpflege ,3% ,1% 19,4 17,6-9,3% Schnittblumen, Zeitschriften ,8% ,3% 3,1 3,9 25,8% Persönlicher Be darf insge sam t ,4% ,5% 12,5 17,5 40,0% Bekleidung, Wäsche ,3% ,0% 7,0 8,2 17,1% Schuhe, Lederwaren 8 8 0,0% ,9% 3,2 4,8 50,0% Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf ,0% ,2% 2,3 4,5 95,7% Medien und Technik insge sam t ,1% ,4% 7,1 7,0-1,4% Bücher, Schreibwaren ,3% ,1% 2,7 2,1-22,2% Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik ,0% ,0% 4,4 4,9 11,4% Spiel, Sport, Hobby insg esam t ,6% ,0% 5,7 9,6 68,4% Ü brig e Ware ng ruppe n ,2% ,3% 26,0 26,0 0,0% Einzelhande l insge sam t ,0% ,5% 148,0 143,3-3,2% Quelle: cima Bestandserhebungen 2009 und 2014; Rundungsdifferenzen möglich. Bei kursiv gedruckten Warengruppen wirken vor allem statistische Effekte aufgrund von Umgruppierungen zwischen einzelnen Warengruppen Seite 34

35 In der Hauptwarengruppe Spiel, Sport, Hobby stieg die Zahl der Betriebe von 9 auf 14, die Verkaufsfläche erhöhte sich von m² auf m². Der Einzelhandelsumsatz stieg von 5,7 Mio. auf 9,6 Mio.. Die hier dokumentierte Entwicklung fußt einerseits auf den Neuzugang von 810 m² Verkaufsfläche im Segment Sport. Davon entfielen 400 m² auf die Innenstadt. Des Weiteren wirkt hier ein statistischer Effekt, da 2014 das Sortiment Tierfutter, Zoobedarf aus den Baumarktsortimenten in die Warengruppe Hobbybedarf, Zooartikel eingeordnet wurde. Diese Warengruppe ist Teilsegment der Hauptwarengruppe Spiel, Sport, Hobby. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass insbesondere der Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel auf die Gesamtentwicklung durchschlägt. Sie kann von den positiven Entwicklungen im Segment des Persönlichen Bedarfs nicht kompensiert werden. Abb. 15: Nachfragevolumen, Umsatz, Handelszentralität in Wermelskirchen Nachfragevolum Um satz in Mio. en in Mio. Stadt Werm elskirchekirch Handelszentralität Stadt Werm els- Kaufkraftstrom per Saldo CIMA Warengruppe en (in Mio. ) Periodischer Be darf 83,2 110, ,5 Lebensmittel, Reformwaren 61,7 77, ,0 Gesundheit, Körperpflege 17,6 29, ,9 Schnittblumen, Zeitschriften 3,9 3, ,5 Persönlicher Bedarf insgesam t 17,5 32, ,8 Bekleidung, Wäsche 8,2 17,9 46-9,7 Schuhe, Lederwaren 4,8 6,0 81-1,2 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf 4,5 8,4 53-3,9 5.3 Einzelhandelszentralität in Wermelskirchen Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Handelszentralitäten können für einzelne Stadtteile und das Stadtgebiet insgesamt ausgewiesen werden. Handelszentralitäten von deutlich über 100 signalisieren Kaufkraftzuflüsse; Handelszentralitäten von unter 100 bedeuten per Saldo Kaufkraftabflüsse aus der betreffenden Raumeinheit. Die Handelszentralitäten werden für den Einzelhandel insgesamt sowie für einzelne Warengruppen ermittelt. Medien und Technik insgesam t 7,0 22, ,1 Bücher, Schreibwaren 2,1 4,4 48-2,3 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 4,9 17, ,9 Spiel, Sport, Hobby insgesam t 9,6 10,5 92-0,9 Sportartikel, Fahrräder 6,9 6, ,9 Spielwaren X 2,1 <40 X Hobbybedarf, Zooartikel X 2,3 <90 X Glas, Porzellan, Keram ik, Hausrat 2,4 3,3 71-1,0 Einrichtung sbedarf 5,2 14,5 36-9,3 Möbel, Antiquitäten 3,3 11,8 28-8,5 Heimtextilien 1,9 2,7 70-0,8 Baum arktartikel, Gartenbedarf 18,4 17, ,7 Einzelhandel insgesam t 143,3 211, ,8 Quelle: cima 2014; Rundungsdifferenzen bei der Handelszentralität, da in die Division Umsatz durch Nachfragevolumen nicht dokumentierte Nachkommastellen der EXCEL- Berechnungen einfließen. Seite 35

36 Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.b. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. In kompakten Städten mit oberzentraler oder mittelzentraler Versorgungsfunktion für ein weites Umland sind Handelszentralitäten im Durchschnitt aller Warengruppen von deutlich über 100 zu erwarten. In Verdichtungsräumen sowie in Standorträumen mit hoher Zentrenkonkurrenz bewegen sich die gesamtstädtischen Handelszentralitäten in der Regel zwischen 90 und 110, je nach Bedeutung der überörtlichen Versorgungsfunktion und des regionalen Wettbewerbsdrucks. Insgesamt ist die Einzelhandelszentralität in der Stadt Wermelskirchen vor dem Hintergrund der intensiven Wettbewerbskulisse mit einem Wert von 68 als ausbaufähig einzuordnen. Zum Teil lassen sich die vorliegenden Angebotsdefizite abbauen. Einem in der Stadt Wermelskirchen realisierten Einzelhandelsumsatz 143,3 Mio. steht ein Nachfragevolumen von 211,1 Mio. gegenüber. Der Kaufkraftabfluss beläuft sich per Saldo auf 67,8 Mio.. Ursache hierfür ist die räumliche Nähe zu den starken Mittel- und Oberzentren (Leverkusen, Köln, Remscheid, Wuppertal und Düsseldorf). Für die maßgeblich relevanten Warengruppen sind die nachfolgend dokumentierten Befunde herauszustellen (siehe Abb. 9): Für die Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren resultiert eine Handelszentralität von 79. Einem Einzelhandelsumsatz von 61,7 Mio. steht ein Nachfragevolumen von 77,7 Mio. gegenüber. Der Kaufkraftabfluss per Saldo beläuft sich auf 16,0 Mio.. Im Jahr 2009 lag die Handelszentralität in dieser Warengruppe noch bei zufriedenstellenden 91. Die Betriebsstillegungen von ALDI, NETTO und KAUFPARK in der Wermelskirchener Innenstadt haben deutlich ihre Spuren hinterlassen. Es besteht akuter Handlungsbedarf in der Wermelskirchener Innenstadt wieder einen Frequenzbringer im Segment der Nahversorgung zu etablieren. In der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege signalisiert die Handelszentralität von 60 ein akzeptables, dennoch entwicklungsfähiges Niveau. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 17,6 Mio. steht ein Nachfragevolumen von 29,5 Mio. gegenüber. Die Etablierung eines leistungsstarken Lebensmittelvollsortimenters mit kompetenter Abteilung im Drogeriesegment in der Innenstadt von Wermelskirchen könnte zu einer relevanten Angebotsverbesserung beitragen. Darüber hinaus könnte der REWE Verbrauchermarkt in der Standortagglomeration Victoriastraße durch eine verbesserte Kompetenz im Segment Drogeriewaren beitragen. In den Warengruppen Bekleidung, Wäsche wird eine Handelszentralität von 46 erzielt. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 8,2 Mio. steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 17,9 Mio. gegenüber. Mit Blick auf den intensiven Wettbewerb besteht ein begrenztes zusätzliches Gestaltungspotenzial. Zielgröße könnte eine Handelszentralität zwischen 60 und 70 sein. Das Angebot im konsumigen Markensegment (BONITA, S. OLIVER, CECIL, GERRY WE- BER, GELCO) ist ausbaufähig. 28 Mit 84 erreicht die Warengruppe,Schuhe, Lederwaren eine hervorragende Handelszentralität. Manko ist jedoch, dass ein Outlet-Angebot 28 Hier sind auch Systemanbieter, die mehrere Marken bündeln wir CBR oder CRUSE ggf. relevant Seite 36

37 außerhalb der Innenstadt platziert ist. In der Warengruppe Schuhe, Lederwaren steht einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 4,8 Mio. einem einzelhandelsrelevantem Nachfragevolumen von 6,0 Mio. gegenüber. Die Warengruppe Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf erreicht mit 54 ebenfalls eine für Wermelskirchen akzeptable Handelszentralität. Gut ist die Ausstattung in den Segmenten Optik, Akustik und Sanitätshausartikeln. In der Warengruppe Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik signalisiert die ermittelte Handelszentralität von 28 ein niedriges Angebotsniveau im Wermelskirchener Stadtgebiet. Einem branchenspezifischem Umsatz von 4,9 Mio. steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 17,8 Mio. gegenüber. Im Wermelskirchener Stadtgebiet ist kein Elektrofachmarkt vorhanden. Das bestehende Angebot setzt sich lediglich aus kleinen inhabergeführten Fachgeschäften zusammen. Hier besteht erhebliches Gestaltungspotenzial.. Die Ansiedlung eines Elektrofachmarktes in der Innenstadt von Wermelskirchen könnte positiv zur Bindung von Kundenfrequenzen beitragen. In der Hauptwarengruppe Spiel, Sport, Hobby steht einem Einzelhandels-umsatz von 9,6 Mio. ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 10,5 Mio.. Die resultierende hohe Handelszentralität von 92 ist insbesondere auf das Segment Sportartikel, Fahrräder zurückzuführen. Maßgeblich ist der überörtlich Kaufkraft bindende INTERSPORT Fachmarkt. Darüber hinaus zeigte vor allem im Segment Sportartikel hier eine positive Entwicklungsdynamik mit Ausweitung der Verkaufsfläche um 810 m² Die Warengruppe Sportartikel, Fahrräder erreicht eine Handelszentralität von In der Warengruppe Spielwaren liegt die Handelszentralität bei unter 40. Dieser Wert muss mit Blick auf die regionale Wettbewerbssituation und die steigenden Marktanteile des Onlinehandels als akzeptabel eingeordnet werden. Dennoch besteht grundsätzlich Gestaltungspotenzial für einen engagierten serviceorientierten Marktteilnehmer. Die Handelszentralität von 71 in der Warengruppe Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat entfällt überwiegend auf kleine inhabergeführte in der Innenstadt sowie die Randsortimente der Vollsortimenter und Discounter. Die Handelszentralität signalisiert insgesamt ein akzeptables Angebotsniveau. 30 Für die Hauptwarengruppe Einrichtungsbedarf beläuft sich die Handelszentralität auf 36. Die bedeutendste Anbieter in dieser Warengruppe sind aktuell das MÖBELHAUS VON DEN EICHEN in der Innenstadt sowie das Fachgeschäft SKANDIC WOHNIDEEN NEUMANN in Dhünn. Vor dem Hintergrund des Strukturwandels in dieser Branche mit der Etablierung von Großmöbelhäusern mit Verkaufsflächen von über m² an Verkehrsknoten der Ballungsräume muss die Marktabschöpfung als angemessen eingeordnet werden. Im Segment Heimtextilien beläuft sich die Handelszentralität auf gute Es wirkt hier auch ein statistischer Effekt, da das Segment Fahrräder aus der Warengruppe Hobbybedarf, Zooartilel in die Warengruppe Sportartikel, Fahrräder umsortiert wurde. 30 Der Rückgang von 129 auf 71 ist weitestgehend ein statistischer Effekt, da es zu einer Neuabgrenzung der Sortimente zwischen den Warengruppen Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat und Baumarktartikel, Gartenbedarf kam. Seite 37

38 In der Hauptwarengruppe Baumarktsortimente, Gartenbedarf 31 erreicht der Wermelskirchener Einzelhandel eine Handelszentralität von 104. Das Angebot wird maßgeblich geprägt durch den ansässigen OBI- Baufachmarkt. Es liegt ein optimales Angebot vor. Einem Einzelhandelsumsatz von 18,4 Mio. steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 17,7 Mio. gegenüber. Die rechts stehende Abb. 16 dokumentiert die Veränderung der warengruppenspezifischen Handelszentralitäten zwischen 2009 und Nicht alle Warengruppen sind in ihrer Veränderung umfassend interpretierbar, dennoch vermitteln die Werte relevante Entwicklungstrends 32. Insgesamt sank die Handelszentralität nur um vier Punkte von 72 auf 68. Damit hat der Wermelskirchener Einzelhandel insgesamt seine Position in etwa halten können. Die im derzeit gültigen Einzelhandelskonzept eingeforderte deutliche Stärkung der Kaufkraftbindung konnte nicht erreicht werden. In der warengruppenspezifischen Betrachtung wirken jedoch gegenläufige Entwicklungstrends. Abb. 16: Vergleich der Handelszentralitäten 2009 und 2014 Hande lsze ntralität Stadt Werm elskirche n CIMA Ware ng ruppe 2009 Hande lsze ntralität Stadt Werm elskirche n 2014 Periodischer Be darf Lebensmittel, Reformwaren Gesundheit, Körperpflege Schnittblumen, Zeitschriften Persönlicher Bedarf insgesam t Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf Medien und Technik insgesam t Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik Spiel, Sport, Hobby insgesam t Sportartikel, Fahrräder Spielwaren 51 <40 Hobbybedarf, Zooartikel 110 <90 Glas, Porzellan, Keram ik, Hausrat Der Anstieg der Handelszentralität von 83 auf 104 ist weitestgehend ein statistischer Effekt aufgrund der Neuabgrenzung der Sortimente zwischen den Warengruppen Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat und Baumarktartikel, Gartenbedarf. Siehe auch Fußnote Die statistischen Umgruppierungen umfassen die Ausgliederung des Sortiments Sanitätshausartikel aus der Warengruppe Gesundheit, Körperpflege und Eingliederung in die Warengruppe Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf; die Ausgliederung des Segmentes Fahrräder aus der Warengruppe Hobbybedarf in die Warengruppe Sportartikel, Fahrräder, die Ausgliederung des Segmentes Zoobedarf aus den Baumarktartikeln und Eingliederung in die Warengruppe Hobbybedarf, Zooartikel sowie Umgruppierungen zwischen den Warengruppen Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat und Baumarktartikel, Gartenbedarf. Einrichtung sbedarf Möbel, Antiquitäten Heimtextilien Baum arktartikel, Gartenbedarf Einzelhandel insgesam t Quelle: cima 2009 und 2014; Rundungsdifferenzen bei der Handelszentralität, da in die Division Umsatz durch Nachfragevolumen nicht dokumentierte Nachkommastellen der EXCEL- Berechnungen einfließen. Bei Warengruppen ohne Dokumentation der Einzelhandelsumsätze Schätzwerte unter denen die reale Handelszentralität liegt. Seite 38

39 In der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren sank die Handelszentralität von guten 91 auf unbefriedigende 79. Die Hauptursache liegt im Zusammenbruch des innenstädtischen Lebensmittelangebotes. In der Warengruppe Gesundheit, Körperpflege sank die Handelszentralität von 70 auf 60. Maßgeblichen Einfluss hatte hier die SCHLECKER Insolvenz. Die Ausgliederung des Segmentes Sanitätshausartikel spielt eine untergeordnete Rolle. In den Warengruppen des Persönlichen Bedarfs verzeichnete der Wermelskirchener Einzelhandel deutliche Zentralitätsgewinne. Die Handelszentralität der Hauptwarengruppe Persönlicher Bedarf stieg insgesamt von 48 auf 54. Dieser Trend wurde maßgeblich durch den Anstieg in den Warengruppen Bekleidung, Wäsche von 42 auf 46 sowie Schuhe, Lederwaren von 67 auf 81 realisiert. 5.4 Kaufkraftstromanalyse des Wermelskirchener Einzelhandels Die nachfolgende Abb. 17 dokumentiert die Kaufkraftstrombilanz für den Einzelhandel in der Stadt Wermelskirchen. Einem Kaufkraftzufluss von 8,1 Mio. steht ein Kaufkraftabfluss von 76,0 Mio. gegenüber. Der Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf rd. 143,3 Mio.. Das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen liegt in Wermelskirchen bei 211,1 Mio.. Abb. 17: Kaufkraftstrombilanz des Wermelskirchener Einzelhandels In der Hauptwarengruppe Medien und Technik bewegten sich die beiden Teilwarengruppen Bücher, Schreibwaren und Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik nur wenig. Die Handelszentralität der Hauptwarengruppe erhöhte sich lediglich von 30 auf 32. Die Warengruppe Sportartikel, Fahrräder erfuhr einen Zentralitätssprung von 75 auf 115. Hier wirken sowohl reale Angebotsausweitungen im Segment Sport sowie der statistische Effekt der Umgruppierung des Sortimentes Fahrräder (siehe Fußnote 32). Alle positiven Zentralitätsentwicklungen konnten jedoch die Negativentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel nicht auffangen. Quelle: cima 2014 Seite 39

40 Der Kaufkraftabfluss beläuft sich auf rd. 36 % des in der Stadt Wermelskirchen vorhandenen Nachfragevolumens. Die vergleichsweise hohe Kaufkraftabflussquote fußt auf dem intensiven regionalen Wettbewerbsumfeld. Für den innenstädtischen Einzelhandel bleiben nur wie bereits umfassend dokumentiert, begrenzte Gestaltungsspielräume. Die Kaufkraftzuflüsse generieren rd. 6 % des in Wermelskirchen realisierten Einzelhandelsumsatzes. Die Kaufkraftzuflussquote basiert in erster Linie auf der Angebotskompetenz im Bereich Baumarktsortimente, Gartenbedarf sowie Sportartikel. Abb. 18: Ranking Kaufkraftzuflüsse nach Wermelskirchen Gesundheit, Körperpflege Spiel, Sport, Hobby Baumarktartikel, Gartenbedarf Lebensmittel, Reformwaren Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Zeitschriften, Schnittblumen Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Medien, Technik Einrichtungsbedarf 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,3 1,4 1,3 1,2 1, In allen Warengruppen liegt der Kaufkraftzufluss unter 2,0 Mio.. (siehe Abb. 19). Die höchsten Kaufkraftzuflüsse werden in der Warengruppe Gesundheit, Körperpflege mit 1,4 Mio. sowie Spiel, Sport, Hobby mit 1,3 Mio. und Baumarktartikel, Gartenbedarf mit 1,2 Mio. erzielt. Die Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren realisiert noch einen Kaufkraftzufluss von 1,1 Mio.. Dieser Umstand ist auf die gut verkehrlich erreichbaren Standortlagen REWE (Victoriastraße) und EDEKA (Im Belten) zurückzuführen. In allen übrigen Warengruppen liegen die die Kaufkraftzuflüsse unter 1,0 Mio.. Abb. 19: Ranking Kaufkraftabflüsse aus Wermelskirchen Lebensmittel, Reformwaren Medien und Technik Gesundheit, Körperpflege Bekleidung, Wäsche Einrichtungsbedarf Spiel, Sport, Hobby Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, med.-orthopädischer Glas, Keramik, Porzellan, Hausrat Baumarktartikel, Gartenbedarf 0,5 1,5 1,3 2,2 1,8 9,7 10,4 1 3,3 15,4 17,1 Quelle: cima 2014 Kaufkraftzufluss in Mio. Quelle: cima Kaufkraftabfluss in Mio. Seite 40

41 Die höchsten Kaufkraftabflüsse aus Wermelskirchen entfallen auf die Warengruppen Lebensmittel, Reformwaren mit 17,1 Mio.. Im Jahr 2009 lag der Kaufkraftabfluss hier lediglich bei 8,1 Mio.. Der Schrumpfungsprozess in der Wermelskirchener Innenstadt schlägt sich auch hier dramatisch nieder. Die rechts stehende Abb. 20 dokumentiert die warengruppenspezifischen Kaufkraftbindungsquoten des in Wermelskirchen vorhandenen Nachfragevolumens im Wermelskirchener Einzelhandel. Selbst in den innenstädtischen Kernsortimenten, wie z.b. Bekleidung, Wäsche oder Schuhe, Lederwaren sind die Bindungsquoten mit Werten von 42 % bzw. 70 % unterdurchschnittlich. Abb. 20: Bindungsquoten der örtlichen Kaufkraft im Wermelskirchener Einzelhandel Die Kaufkraftabflüsse von 15,4 Mio.. in der Warengruppe Medien und Technik spiegeln das fehlende Angebot wider. Die Ansiedlung eines kleinen Elektrofachmarktes könnte die ermittelten Kaufkraftabflüsse maßgeblich verringern. Lebensmittel und Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege Zeitschriften und Schnittblumen Bekleidung, Wäsche 42% 55% 78% 99% 58% 45% 22% 1% In der Warengruppe Gesundheit, Körperpflege liegt der Kaufkraftabfluss bei 13,3 Mio.. Das Gros des Kaufkraftabflusses liegt hier im qualitätsorientierten Parfümeriesegment. Darüber hinaus hat die SCHLECKER- Insolvenz zu zusätzlichen Kaufkraftabflüssen geführt lagen sie lediglich bei 8,9 Mio.. Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, med.-orthopäd. Bedarf Medien und Technik Spiel, Sport, Hobby 32% 50% 70% 79% 68% 50% 30% 21% In der Warengruppe Bekleidung, Wäsche liegt der Kaufkraftabfluss bei 10,4 Mio.. Die Nähe zu den Oberzentren Köln und Wuppertal sowie die Attraktivitätszuwächse in Leverkusen und Bergisch Gladbach spielen eine wichtige Rolle. Im Vergleich zu 2009 hat sich der Kaufkraftabfluss hier nur unwesentlich verändert. Der Kaufkraftabfluss von 9,7 Mio.. in der Hauptwarengruppe Einrichtungsbedarf ist ausschließlich im regionalen Wettbewerb zu den Standorten der Großmöbelhäuser begründet. In allen weiteren Warengruppen belaufen sich die Kaufkraftabflüsse auf deutlich unter 3 Mio.. Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Quelle: cima 2014 Einrichtungsbedarf Baumarktartikel, Gartenbedarf In der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren liegt die Bindungsquote der örtlichen Kaufkraft bei lediglich 78 %. Sie verdeutlicht das hohe Angebotsdefizit aufgrund des Rückzugs des Lebensmitteleinzelhandels aus der Innenstadt. Normalerweise liegt diese Kaufkraftbindungsquote bei deutlich über 90%. 60% 60% 97% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bindung in Wermelskirchen Kaufkraftabfluss 40% 40% 3% Seite 41

42 5.5 Einzelhandelsstrukturen in der Wermelskirchener Innenstadt Die Abgrenzung der Innenstadt entspricht der Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt. Abb. 21: Abgrenzung der Innenstadt von Wermelskirchen Im Rahmen der Bestandserhebung wurden in der Innenstadt von Wermelskirchen 96 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von m² erhoben. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 41,9 Mio.. 33 In der warengruppenspezifischen Differenzierung sind folgende Befunde relevant: Die Hauptwarengruppe des Periodischen Bedarfs beherbergt in der Innenstadt von Wermelskirchen 27 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von m². Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz liegt bei 19,5 Mio.. Das Angebot wird hier maßgeblich geprägt durch die Warengruppe Gesundheit, Körperpflege mit dem dm -Drogeriefachmarkt und den Parfümerien FLOHR und BECKER. Die Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren belegt 820 m² Verkaufsfläche in der Innenstadt und realisiert dort ein Umsatzvolumen von 5,4 Mio.. Der Verkaufsflächen- und Umsatzanteil am gesamten innerstädtischen Einzelhandelsumsatz ist mit 8,9 % und 12,9 % nur schwach ausgeprägt. Innerhalb der Innenstadt ist aktuell lediglich ein NORMA Lebensmitteldiscounter auf dem Loches-Platz ansässig. Ergänzt wird das Lebensmittelangebot durch Bäckereien, Fleischereien und einen kleinen Obst- und Gemüseladen. Quelle: cima 2014 Die Haupteinkaufslagen sind die Telegrafenstraße, die Kölner Straße, sowie die beide Lagen verbindende Carl-Leverkus-Straße. Die Obere Remscheider Straße im Norden und die Eich im Südwesten sind Zugangslagen, die noch dem Zentralen Versorgungsbereich zugeordnet sind. 33 Ergebnis der Bestandserhebungen der cima im September und Oktober Die Neubelegungen im ehemaligen RING-Kaufhaus wurden berücksichtigt. Seite 42

43 Abb. 22: Einzelhandelsstrukturen in der Innenstadt von Wermelskirchen CIMA Warengruppe Anz. der Be trie be in % Ve rkaufsfläche in m ² VKF in % Um satz in Mio. Periodische r Be darf 27 28,1% ,2% 19,5 Lebensmittel, Reformwaren 13 13,5% 820 8,9% 5,4 Gesundheit, Körperpflege 9 9,4% ,8% 12,8 Schnittblumen, Zeitschriften 5 5,2% 410 4,5% 1,3 Persönliche r Be darf insg esam t 38 39,6% ,4% 13,7 Bekleidung, Wäsche 20 20,8% ,7% 6,8 Schuhe, Lederwaren 4 4,2% 745 8,1% 2,5 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf 14 14,6% 790 8,6% 4,4 Me dien und Te chnik insge sam t 18 18,8% ,3% 4,3 Bücher, Schreibwaren 7 7,3% 535 5,8% 1,9 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 11 11,5% 590 6,4% 2,4 Spie l, Sport, Hobby insge sam t 3 3,1% 540 5,9% X Sportartikel, Fahrräder 2 2,1% 400 4,4% X Spielwaren 1 1,0% 100 1,1% X Hobbybedarf, Zooartikel 0 0,0% 40 0,4% X Die Warengruppe Bekleidung, Wäsche verfügt über m² Verkaufsfläche. Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 6,8 Mio.. Bezogen auf den Einzelhandel in der Innenstadt insgesamt realisiert die Warengruppe Bekleidung, Wäsche einen Verkaufsflächenanteil von 25,7 %. Zwar übernimmt das Bekleidungssegment den höchsten Verkaufsflächenanteil in der Innenstadt von Wermelskirchen, aber dennoch könnte das Angebot durch filialisierenden, markenorientierten Einzelhandel ergänzt werden. Das vorhandene Angebot setzt sich überwiegend aus kleinen inhabergeführten Fachgeschäften (MALE, FE- MALE, SWEETEX, RUMPELSTILZCHEN, MODEBÖRSE) zusammen. Im Filialsegment sind CRUSE und ERNSTING S FAMILY relevant. Zum Zeitpunkt der Bestandserhebungen war der im ehemaligen RING-Kaufhaus sich etablierende TAKKO Fachmarkt noch nicht eröffnet. In der Warengruppe Schuhe, Lederwaren sind in der Innenstadt von Wermelskirchen vier Betriebe mit einer Verkaufsfläche von 745 m² ansässig. Der realisierte Einzelhandelsumsatz liegt bei 2,5 Mio.. Der Verkaufsflächenanteil am Einzelhandel in der Innenstadt insgesamt liegt mit 8,1 % im akzeptablen Rahmen. Die maßgeblich relevanten Anbieter sind das Schuhfachgeschäft SCHNÜTGEN und QUICK SCHUHE. Glas, Porze llan, Ke ram ik, Hausrat 4 4,2% 435 4,7% 1,0 Einrichtung sbedarf 4 4,2% 840 9,2% 1,3 Möbel, Antiquitäten 2 2,1% 720 7,9% X Heimtextilien 2 2,1% 120 1,3% X Baum arktartikel, Garte nbe darf 2 2,1% 115 1,3% X Einze lhande l insg esam t ,0% ,0% 41,9 Quelle: cima 2014; X = keine Nennung aus Datenschutzgründen. Die Hauptwarengruppe Medien und Technik beherbergt in der Innenstadt von Wermelskirchen 18 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von m². Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 4,3 Mio.. Während das Angebot im Segment Bücher, Schreibwaren angemessen ist, fehlt ein attraktives großflächiges Fachmarktangebot im Segment Unterhaltungselektronik. In der Hauptwarengruppe Spiel, Sport, Hobby beherbergen drei Betriebe eine Verkaufsfläche von 540 m². Davon entfallen 400 m² auf das Segment Sportartikel. Dieses Angebot ist erst in den letzten Jahren etabliert worden. Seite 43

44 In der Warengruppe Glas, Porzellan, Keramik sind in der Innenstadt von Wermelskirchen vier Betriebe ansässig. Sie realisieren auf einer Verkaufsfläche von 435 m² einen Einzelhandelsumsatz von 1,0 Mio.. Das Angebot konzentriert sich auf Qualitätsangebote des inhabergeführten Facheinzelhandels. Ergänzt wird dieses Angebot durch das Segment Möbel, Einrichtungszubehör auf 720 m². Maßgeblich relevanter Anbieter ist das Möbelhaus VON DER EICHEN an der Oberen Remscheider Straße. Abb. 24: Verteilung des Einzelhandelsbesatzes im Stadtgebiet Betriebe Verkaufsfläche in m² 22% 46% 78% 54% 100 % = % = m² Abb. 23: Haupteinkaufslagen in der Innenstadt von Wermelskirchen Umsätze in Mio. EUR 29% 71% 100 % = 143,3 Mio. 0% 20% 40% 60% 80% 100% Innenstadt Wermelskirchen übriges Stadtgebiet Quelle: cima 2014 Die linke Abb. zeigt die Telegrafenstraße im Standortumfeld des Rathauses. Die rechte Abb. zeigt die Kölner Straße. Bezogen auf die gesamtstädtischen Einzelhandelsstrukturen beherbergt die Wermelskirchener Innenstadt 46 % der Betriebe und belegt 22 % der Verkaufsflächen. Der innerstädtische Umsatzanteil liegt bei 29 %. Dieser Verkaufsflächen- und Umsatzanteil liegt auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Dies gilt auch mit Blick auf die polyzentrische Siedlungsstruktur mit den weiteren siedlungsstärkeren Ortsteilen Dabringhausen und Dhünn. Langfristig sollte der Verkaufsflächenanteil bei deutlich über 30% liegen. Seite 44

45 Abb. 25: Warengruppenspezifische Umsatzverteilung des Einzelhandels Lebensmittel, Reformwaren 9% 91% Der innenstädtische Umsatzanteil von nur 9 % in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren dokumentiert das erhebliche Angebotsdefizit in diesem Segment. Gesundheit, Körperpflege 73% 27% Zeitschriften, Schnittblumen 33% 67% Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, med.- orthopädischer Bedarf 52% 83% 98% 48% 17% 2% 5.6 Entwicklungsdynamik des innenstädtischen Einzelhandels im Zeitraum Medien und Technik Spiel, Sport, Hobbyortartikel, Fahrräder Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Einrichtungsbedarf Baumarktartikel, Gartenbedarf Quelle: cima % 20% Abb. 25 dokumentiert die warengruppenspezifische Umsatzverteilung des Einzelhandels im Stadtgebiet. Die innenstädtischen Kernsortimente Bekleidung/ Wäsche, Uhren/ Schmuck/ Optik/ Akustik, Medien und Technik 25% 43% 61% dominieren in der Standortorientierung auf die Innenstadt. In den Warengruppen Schuhe/Lederwaren, Sportartikel, Spielwaren, Unterhaltungselektronik sowie Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat wäre eine stärkere Umsatzbindung in der Innenstadt wünschenswert. 99% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Innenstadt Wermelskirchen 80% 75% 57% übriges Stadtgebiet 39% Im Zeitraum 2009 bis 2014 nahm in der Innenstadt von Wermelskirchen die Zahl der Einzelhandelsbetriebe von 105 auf 96 ab. Dies entspricht einem Rückgang von 8,6 %. Die Verkaufsfläche reduzierte sich um 15,4 % von m² auf m². Der Einzelhandelsumsatz sank von 47,4 Mio. auf 41,9 Mio. (- 11,6 %). Diese Entwicklung fußt in erster Linie auf zwei gegenläufigen Entwicklungen. In den Warengruppen des Periodischen Bedarfs sank die Zahl der Betriebe von 35 auf 27. Die Verkaufsfläche reduzierte sich von m² auf m². Dies entspricht einem Rückgang von 52,9 %. Der Einzelhandels-umsatz nahm von 30,9 Mio. auf 19,5 %. Ab. Dies entspricht einem Umsatzrückgang um 36,9 %. Maßgeblichen Einfluss hat die Betriebsstilllegung von zwei Lebensmitteldiscountern im Standortbereich Eich (AL- DI, NETTO) und des Vollsortimenters KAUFPARK an der Kölner Straße. Somit sank in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren die Verkaufsfläche von m² auf 820 m². Dies entspricht einem Rückgang der Verkaufsfläche um 72,4 %. Der Einzelhandelsumsatz reduzierte sich von 15,5 Mio. auf 5,4 Mio. (= - 65,2 %). Will man das Angebotsniveau von 2009 in der Verkaufsfläche wieder herstellen, bedeutet dies rechnerisch alleine einen Zuwachs der Verkaufsfläche um m². Dementsprechend ist eine zusätzliche Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters (Verbrauchermarktes) mit m² Verkaufsfläche als realistisches Dimensionierungskonzept einzuordnen. Dementsprechend erfolgt in Ab- Seite 45

46 schnitt 6.4 die Überprüfung eines Betreiberkonzeptes mit einer Verkaufsflächendimensionierung von m² Verkaufsfläche. Abb. 26: Entwicklungsdynamik des Einzelhandels in der Innenstadt von Wermelskirchen mit Blick auf Wettbewerb und Strukturwandel. So erhöhte sich die Zahl der Betriebe von 33 auf 38. Die Verkaufsfläche wuchs von m² auf m² (= + 29,9 %). Der realisierte Einzelhandelsumsatz erhöhte sich von 8,8 Mio. auf 13,7 Mio.. Dies entspricht einem Umsatzzuwachs um 55,7 %. Der Umsatzzuwachs ist sowohl auf Angebotserweiterung als auch eine deutliche Erhöhung der Flächenproduktivitäten zurückzuführen. CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe 2009 Anz. der Betriebe 2014 %-Veränd Verkaufsfläche in m ² 2009 Verkaufsfläche in m ² 2014 %-Veränd Um satz in Mio Um satz in Mio %-Ve ränd Pe riodischer Bedarf ,9% ,9% 30,9 19,5-36,9% Lebensmittel, Reformwaren ,5% ,4% 15,5 5,4-65,2% Gesundheit, Körperpflege ,8% ,7% 14,6 12,8-12,3% Schnittblumen, Zeitschriften 5 5 0,0% ,5% 0,8 1,3 62,5% Persönlicher Bedarf insgesam t ,2% ,9% 8,8 13,7 55,7% Bekleidung, Wäsche ,1% ,7% 5,1 6,8 33,3% Schuhe, Lederwaren 4 4 0,0% ,0% 1,5 2,5 66,7% Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf ,3% ,0% 2,2 4,4 100,0% Medien und Technik insgesam t ,3% ,2% 4,4 4,3-2,3% Bücher, Schreibwaren ,7% ,8% 2,5 1,9-24,0% Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik ,7% ,5% 1,9 2,4 26,3% Ü brige Warengruppen ,8% ,3% 3,3 4,4 33,3% Einzelhandel insgesam t ,6% ,4% 47,4 41,9-11,6% Quelle: cima 2009 und Nicht unmittelbar vergleichbare Warengruppen sind kursiv gedruckt. Siehe hierzu auch Fußnote 31. Die Abb. 26 dokumentiert die weitere warengruppenspezifische Entwicklungsdynamik. In den Warengruppen des Persönlichen Bedarfs konnte die Innenstadt von Wermelskirchen dagegen Verkaufsflächen und Umsatzanteile gewinnen. Dies spricht für eine gewisse Robustheit des örtlichen Einzelhandels Seite 46

47 6 Strategische Entwicklungsoptionen zur nachhaltigen Absicherung der Nahversorgung in der Stadt Wermelskirchen 6.1 Kaufkraftstrombilanz in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren Die rechts stehende Abb. 27 dokumentiert die Kaufkraftstrombilanz in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren. Einem in der Stadt Wermelskirchen vorliegenden einzelhandelsrelevantem Nachfragevolumen von 77,7 Mio. steht ein realisierter Einzelhandelsumsatz von 61,7 Mio. gegenüber. Der Kaufkraftabfluss beläuft sich somit per Saldo auf 16,0 Mio.. Einem vergleichsweise geringen Kaufkraftzufluss von 1,1 Mio. steht ein Kaufkraftabfluss von 17,1 Mio. gegenüber. Vor der Schließung der innenstädtischen Anbieter ALDI, NETTO und KAUFPARK belief sich der Kaufkraftabfluss 2009 lediglich auf 8,1 Mio.. Abb. 27: Kaufkraftstrombilanz der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren in der Stadt Wermelskirchen Der Kaufkraftzufluss entspricht lediglich 1,8 % des realisierten Einzelhandelsumsatzes; der Kaufkraftabfluss entspricht 22,0 % des in der Stadt Wermelskirchen vorliegenden Nachfragevolumens. Diese Kaufkraftabflussquote in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren ist für ein leistungsfähiges Mittelzentrum als deutlich zu hoch einzuschätzen. Mit Blick auf die Entwicklungsdynamik seit 2009 und die hier dokumentierten Kaufkraftstromdaten leitet sich ein Gestaltungsspielraum zur Etablierung eines Lebensmittelvollsortimenters (= Verbrauchermarkt) mit einer Verkaufsfläche von rd m² ab. Dieses Angebot sollte am Loches- Platz realisiert werden. 34 Quelle: cima 2014 Die nachfolgende Abb. 28 dokumentiert die Standortlage der relevanten SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte, Lebensmittelvollsortimenter und Lebensmitteldiscounter in Wermelskirchen, Burscheid-Hilgen und Remscheid.- Bergisch Born. 34 Siehe hierzu auch Abschnitt 6.3 zur Ableitung der Standortoption und Abschnitt 6.4 zur Auswirkungsanalyse. Seite 47

48 Abb. 28: Relevante Standorte des Lebensmitteleinzelhandels in Wermelskirchen, Burscheid-Hilgen und Remscheid- Bergisch Born Seite 48

49 6.2 Handelszentralitäten des Lebensmitteleinzelhandels in den Ortsteilen der Stadt Wermelskirchen Abb. 29: Räumliche Abgrenzung der Ortsteile der Stadt Wermelskirchen Die rechts stehende Abb. 29 dokumentiert die Abgrenzung der Ortsteile der Stadt Wermelskirchen. Für diese Ortsteile zeigt Abb. 30 (nächste Seite) die Handelszentralitäten in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren. Den in den Ortsteilen jeweils realisierten Einzelhandelsumsätzen werden die entsprechenden Nachfragevolumina gegenübergestellt. Das Stadtgebiet von Wermelskirchen gliedert sich in 5 Ortsteile: Wermelskirchen / Wermelskirchen-Ost umfasst die Kernstadt Wermelskirchen und den Standortbereich der Fachmarktagglomeration Victoriastraße. Neben dem Lebensmitteldiscounter NORMA innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt sind der REWE Verbrauchermarkt an der Victoriastraße, die Lebensmitteldiscounter ALDI und LIDL an der Thomas-Mann-Straße sowie der EDEKA Vollsortimenter am Standort Im Belten hier verortet. Wermelskirchen-West umfasst die ländlich geprägten Ortsteile westlich der BAB 2. Hier ist kein maßgeblich relevanter Nahversorger ansässig. Das Angebot beschränkt sich auf einen Hofverkauf und das Tankstellenshopsegment. Der Ortsteil Tente umfasst die Siedlungsbereiche im Erschließungsbereich der B 51 südwestlich der Kernstadt. Der Standortbereich ist ländlich geprägt. In Tente ist ein EDEKA Vollsortimenter etabliert, der jedoch voraussichtlich kurzfristig seinen Standort aufgeben könnte. Der Ortsteil Dabringhausen mit dem Kernort Dabringhausen umfasst die überwiegend ländlich geprägten Siedlungsbereiche südlich der Kernstadt Wermelskirchen und nördlich der Dhünntalsperre. Die Nahversorgung in Dabringhausen wird durch einen EDEKA Lebensmittelvollsortimenter und einem ALDI Lebensmitteldiscounter abgesichert. Seite 49

50 Der Ortsteil Dhünn umfasst neben dem Kernort Dhünn die ländlichen Weiler nordöstlich der Dhünntalsperre. In Dhünn ist mit dem DORFLA- DEN BRACH ein kleinflächiger Nahversorger ansässig, der ergänzende Nahversorgungsfunktion übernimmt. Das Angebot wird durch einen Bäcker und eine Metzgerei ergänzt. Die rechts stehende Abb. 30 dokumentiert die ortsteilspezifischen Handelszentralitäten in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren. Folgende Befunde sind im Kontext der nachhaltigen Absicherung der Nahversorgung abzuleiten: In den Ortsteilen Wermelskirchen / Wermelskirchen-Ost liegt die Handelszentralität mit 115 nur aufgrund des REWE Verbrauchermarktes an der Victoriastraße bei über 100. Es spiegelt sich das erhebliche Angebotsdefizit in der Innenstadt wider. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 44,8 Mio. steht ein Nachfragevolumen von 38,9 Mio. gegenüber. Der Kaufkraftzufluss beläuft sich hier per Saldo auf 5,9 Mio.. Abb. 30: Ortsteilspezifische Handelszentralitäten in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren in der Stadt Wermelskirchen Teilraum ( Ortsteile) Um satz in Mio. Nachfrag e- volum en in Mio. Im Ortsteil Tente beläuft sich die Handelszentralität derzeit noch auf 48. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 6,0 Mio. steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 12,4 Mio. gegenüber. Die ergänzende Versorgungsfunktion im Ortsteil Tente kann damit der- Handelszentralität Saldo Kaufkraftfluss (in Mio. ) Wk-Zentrum; Wk-Ost 44,8 38, ,9 Wk-West 0,8 6,7 12-5,9 Tente 6,0 12,4 48-6,4 Dabringhausen 8,5 13,4 63-4,9 Im ausschließlich ländlich geprägten Ortsteil Wermelskirchen-West liegt die Handelszentralität in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren bei lediglich 12. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 0,8 Mio. steht ein sehr begrenztes einzelhandelsrelevantes relevantes Nachfragevolumen von 6,7 Mio. gegenüber. Langfristig wird sich an dem niedrigen Niveau der Kaufkraftbindung hier nichts ändern. Die Siedlungsbereiche werden primär durch die Kernstadt Wermelskirchen mit versorgt. Das insgesamt niedrige Nachfragevolumen schließt eine tragfähige Angebotsergänzung vor Ort eher aus. Der Kaufkraftabfluss beläuf sich hier auf 5,9 Mio.. Dhünn 1,6 6,3 26-4,7 Stadt Werm elskirchen 61,7 77, ,0 Quelle: cima 2014; Rundungsdifferenzen aufgrund nicht dokumentierter Nachkommastellen möglich. Seite 50

51 zeit noch als gut bewertet werden. Mit Schließung des EDEKA-Marktes in Tente würde jedoch eine erhebliche Unterversorgung eintreten. Grundsätzlich signalisiert das im Ortsteil vorhandene Nachfragevolumen durchaus Potenzial zur langfristigen Etablierung eines anderen Betreiberkonzeptes. Dem steht jedoch die starke Konzentration im Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland gegenüber. Es kann durchaus die Situation eintreten, dass der Standort nicht wieder belegt wird. Diese Wahrscheinlichkeit steigt mit einem zu erwartenden Ausbau des Nahversorgungsangebotes in Burscheid-Hilgen. Nach Schließung des EDE- KA-Marktes dürfte sich die Bevölkerung im Ortsteil Tente hinsichtlich ihres Nahversorgungsbedarfs sowohl nach Wermelskirchen, als auch nach Burscheid-Hilgen orientieren. Derzeit beläuft sich der Kaufkraftabfluss aus dem Ortsteil Tente per Saldo auf 6,4 Mio.. Auch im Ortsteil Dhünn ist eine langfristige Stabilisierung des dort noch vorhandenen ergänzenden Versorgungsangebotes nur über einen Zuwachs an Bevölkerung abzusichern. Derzeit liegt die Handelszentralität bei 26. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 1,6 Mio. steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von lediglich 6,3 Mio. gegenüber. Das niedrige Nachfragevolumen insgesamt und die Streulagen der Siedlungsbereiche lassen eine Angebotsergänzung mittel- bis langfristig unrealistisch erscheinen. Derzeit übernimmt der DORFLADEN BRACH maßgeblich die ergänzende Versorgungsfunktion. Die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Betreibers muss gewährleistet bleiben. In baurechtlichen Fragestellungen ist hier sehr sensibel zu agieren. Der Kaufkraftabfluss aus dem Ortsteil Dhünn beläuft sich per Saldo auf 4,7 Mio.. Im Ortsteil Dabringhausen steht in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren einem realisierten Einzelhandelsumsatz in Höhe von 8,5 Mio. einem einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen von 13,4 Mio. gegenüber. Die Handelszentralität von 64 signalisiert ein sehr gutes Versorgungsniveau, das durch den EDEKA Vollsortimenter und den ALDI Lebensmitteldiscounter abgesichert wird. Dieses Versorgungsniveau kann nur nachhaltig abgesichert werden, wenn der Ortsteil Dabringhausen in seiner Bevölkerung mittel- bis langfristig stabil bleibt. Ggf. kann auch durch die Realisierung von Neubaugebieten ein kleiner Zuwachs im Nachfragevolumen generiert werden. Der nahversorgungsrelevante Einzelhandel in Dabringhausen wird sich mittelfristig auf einen Wettbewerbsdruck durch einen Ausbau des Angebotes in Burscheid-Hilgen einstellen müssen. Der Kaufkraftabfluss aus dem Ortsteil Dabringhausen beläuft sich derzeit per Saldo auf 4,9 Mio Standortoptionen zur Optimierung des Nahversorgungsangebotes in der Innenstadt von Wermelskirchen Im Rahmen von vor Ort Begehungen wurden zwei Standortareale identifiziert, die sich für eine Ansiedlung eines großflächigen Lebensmittelvollsortimenters bzw. Verbrauchermarktes eignen. Diese sind der Loches-Platz, der an die Haupteinkaufslagen Telegrafenstraße und Kölner Straße andockt und zugleich ein Scharnier zur Eich darstellt (siehe Abb. 32). die rückwärtigen Flächenpotenziale im Standortbereich der Eich (siehe Abb. 34). Seite 51

52 Die Standorte werden nachfolgend im Rahmen einer Stärken- und Schwächenanalyse miteinander verglichen. Zusätzlich erfolgt eine nutzwertanalytische Einschätzung. Die Bewertung der einzelnen Standortfaktoren ist im nachfolgenden Abschnitt dokumentiert Methodik zur nutzwertanalytischen Bewertung der Potenzialstandorte Die Standortfaktorenbereiche der nutzwertanalytischen Bewertung sind Verkehrliche Erreichbarkeit: Erreichbarkeit mittels motorisiertem Individualverkehr, Parkmöglichkeiten, Erreichbarkeit mittels ÖPNV, Taktfrequenz des ÖPNV. Immobilientechnische Faktoren: Sind Ver- und Entsorgungsinfrastrukturen optimal zu gestalten? Können optimale Flächenzuschnitte und Verkaufsflächendimensionierungen realisiert werden? Gibt es Entwicklungshemmnisse für einen projektierten Entwicklungsansatz? Abb. 31: Zur Vergleichbarkeit von Standortpotenzialen Bewertungsschema zur Gewichtung der einzelnen Standortfaktoren Verkehr: - Regionaler Erreichbarkeit (30 %) - Erreichbarkeit für den MIV (30 %) - Parkmöglichkeiten (10 %) - Erreichbarkeit mittels ÖPNV (20 %) - Taktfrequenz des ÖPNV (10 %) Standortumfeld /Integration: - Städtebauliche Integration (50%) - Nahpotenzial (30 %) - Kopplungspotenziale Versorgen (15 %) - Kopplungspotenziale Arbeitsplätze (5 %) Städtebauliche Integration: Bewertung der Städtebaulichen Integration des Standortareals hinsichtlich der Vernetzung mit dem Standortumfeld (u.a. auch Einschätzung der fußläufigen Erreichbarkeit), verfügbare Kaufkraft im Standortumfeld (Nahpotenzial), mögliche Kopplungseffekte zu Versorgungseinrichtungen bzw. Arbeitsplatzangeboten. Ökonomische Auswirkungen: Prognose ökonomischer Effekte einer möglichen Standortentwicklung 20% 20% 7,8 30% Profilierung im regionalen Wettbewerb: Chancen, Risiken zusätzlichen Wettbewerbs 20% 10% Ökonomische Auswirkungen: Welche Auswirkungen im Kontext von Umsatz- und Standortverlagerungen kann eine am Standort realistische Projektentwicklung auslösen? Immobilientechnische Faktoren: - Lage Ver- / Entsorgung (10 %) - Verkaufsflächenzuschnitte / Branchenmix (20 %) - Entwicklungshemmnisse (70 %) Bewertung der Einzelfaktoren auf einer Skala von 1-10 Profilierung im regionalen Wettbewerb: Welchen Beitrag kann eine Standortentwicklung im Kontext der Profilierung im Standortwettbewerb leisten? Entwurf: cima 2014 Für jeden Faktor wird eine Bewertung auf einer Skala von 1 (sehr schlecht / ungünstig) bis 10 (sehr gut / überdurchschnittlich günstig) vergeben. Die Bewertung der Faktoren wird im Standortprofil beschrieben. Seite 52

53 Für die jeweiligen Standortfaktorenbereiche werden die Gesamtbewertungen ausgewiesen. Die vorstehende Abb. 31 dokumentiert die Gewichtung der einzelnen Standortfaktoren. Das höchste Gewicht hat der Standortfaktorenbereich Städtebauliche Integration. Mit einem Gewicht von jeweils 20 % fließen die Standortfaktorenbereiche Verkehrliche Erreichbarkeit, Ökonomische Auswirkungen und Profilierung im regionalen Wettbewerb gleichwertig in die Bewertung ein. Das niedrigste Gewicht haben die Immobilientechnischen Faktoren mit 10 %. Innerhalb dieses Faktors dominieren die potenziellen Entwicklungshemmnisse mit einem Gewicht von 70 %. Die Gesamtbewertung der Punktzahlen ist wie folgt einzuordnen: 9 10 Punkte: Hervorragende Eignung des Potenzialstandortes zur Entwicklung als innenstädtischer Einzelhandelsstandort (hervorragende Ausprägung eines Standortfaktorenbereichs). 5 6 Punkte: Mäßige Eignung des Potenzialstandortes zur Entwicklung als innenstädtischer Einzelhandelsstandort; deutliche Entwicklungshemmnisse sind zu beachten (Standortfaktorenbereich hat deutliche Defizite). < 5 Punkte: Potenzialstandort ist zur Entwicklung als innenstädtischer Einzelhandelsstandort nicht geeignet (Standortfaktorenbereich ist quasi k.o.-kriterium zur Umsetzung einer erfolgreichen Einzelhandelsentwicklung). Die Punktebewertungen der Einzelfaktoren werden in den nachfolgenden Stärken- und Schwächen-Profilen nicht veröffentlicht. Stattdessen wird die Qualität eines Standortfaktors von -- bis ++ dargestellt. -- entspricht einer Wertung zwischen 1-3; ++ einer Wertung von 9 oder 10: + beinhaltet Wertungen von 7 und Punkte: Noch gute Eignung des Potenzialstandortes zur Entwicklung als innenstädtischer Einzelhandelsstandort (noch gute Ausprägung eines Standortfaktorenbereichs) Potenzialstandort Loches-Platz Die nachfolgende Abb. 32 dokumentiert die Standortlage des Potenzialstandortes Loches-Platz. Er liegt innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt, quasi im Scharmier der Zugangslage Eich und den Haupteinkaufslagen Telegrafenstraße und Kölner Straße. Der durch Niveauunterschied geprägte Standortbereich ist öffentlicher Parkplatz und wird sowohl für den Wochenmarkt als auch als Kirmesplatz genutzt. Diese Nutzungen soll der Platz auch zukünftig beherbergen. Abgängig dagegen sind zwei Gebäudeflächen. Eine beherbergt derzeit einen NORMA- Lebensmitteldiscounter. Seite 53

54 Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Wermelskirchen unter besonderer Berücksichtigung der Nahversorgung Abb. 32: Standortlage Loches-Platz Seite 54

55 Vom Brückenweg aus fällt das Gelände hinter dem NORMA Lebensmitteldiscounter steil ab. Zwischen den beiden Ebenen besteht eine provisorisch geteerte Wegeverbindung, sodass die untere Ebene für Pkw- Nutzungen erschlossen ist. Die Erschließung des Standortbereichs kann über den Brückenweg erfolgen. Ggf. kann auch die Anbindung an die Eich in die Erschließungsverkehre mit einbezogen werden. Eine gute verkehrliche Erreichbarkeit ist sowohl für den motorisierten Individualverkehr, als auch dem ÖPNV gegeben. Der Standort ist als umfassend integrierte Standortlage einzuordnen. Die Haupteinkaufslagen Telegrafenstraße und Kölner Straße werden von der Frequenzbringerfunktion eines zu etablierenden Lebensmittelvollsortimenters bzw. Verbrauchermarktes profitieren können. Das Standortareal reicht unseres Erachtens aus, auch nach Realisierung einer entsprechenden Einzelhandelsimmobilie die Nutzungen Wochenmarkt und Kirmes aufzunehmen. Konkrete Planungskonzeptionen sollten die Investoren vorlegen. Der Loches-Platz befindet sich bereits im Besitz der Stadt Wermelskirchen, sodass die Veräußerung an einen Investor mit qualifiziertem Planungskonzept auch kurz- bis mittelfristig umgesetzt werden kann. Das Stärken-, Schwächen-Profil für den Potenzialstandort Loches-Platz ist in der nachfolgenden Abb. 32 umfassend dokumentiert. In der nutzwertanalytischen Bewertung erreicht der Standort insgesamt eine Bewertung von 8,0. Damit ist der Standortgrundsätzlich zur Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters gut geeignet. Die besten Bewertungen erzielen die Faktoren Städtebauliche Integration, Stadt- und Regionalverträglichkeit sowie die immobilientechnischen Rahmenbedingungen. Seite 55

56 Abb. 33: Standortfaktorenbewertung für den Potenzialstandort Loches- Platz Standortfak toren O + ++ Bemerkungen Bewertung Verkehr X gute Rahmenbedingungen 7,4 Regionale Erreichbarkeit X Erreichbarkeit für den MIV X akzeptable Anbindung an die Stadt erschließende Bundesstraße B 51; hierüber auch Anbindung an die BAB 1 gute Erreichbarkeit aus dem gesamten Stadtgebiet; Loches-Platz ist auch nach der Einbahnstraßenregelung Telegrafenstraße / Kölner Straße aus allen Richtungen gut angebunden. Parkmöglichkeiten X können gut in die Standortentwicklung integriert werden Erreichbarkeit mittels ÖPNV X Bushaltestellen 'Eich' und 'Rathaus' Taktfrequenz des ÖPNV X gut: 30-Minuten-Takt nach Remscheid und Köln; ebenfalls halbstündig mehrere Stadtbuslinien Standortumfeld / Integration X optimale städtebauliche Integration; Objekt ist Standortbereich der A-Lage 8,2 Anbindung an die Haupteinkaufslagen Kölner Straße und Telegrafenstraße; Städtebauliche Integration X Standortentwicklung schafft Frequenzen gute Nachfrageplattform im Standortumfeld; attraktives Wohnen in der Nahpotenzial X Innenstadt und den angrenzenden Stadtquartieren Kopplungspotenziale Versorgen X sehr gute Kopplungsmöglichkeiten Kopplungspotenziale Arbeitsplätze X Arbeitsplätze der City (Handel, Dienstleistungen, Gastronomie, Verwaltung), keine außergewöhnlich zu erschließende Potenziale Ökonomische Auswirkungen X Chance zur Etablierung eines nachhaltig, attraktiven Frequenzbringenden Vollsortimenters mit gesamtstädtischer Strahlkraft 9,0 Profilierung im regionalen Wettbewerb X deutliche Positonsverbesserung im regionalen Wettbewerb ist möglich; steigende Frequenzen eröffnen Chance zu zusätzlichen Investitionen 7,5 Immobilientechnische Faktoren X Nachhaltige multifunktionale Immobilienentwicklung möglich; Flächenzuschnitte erlauben Etablierung leistungsstarker, Betreiber von Lebensmittelvollsortimentern 7,8 Lage Ver- / Entsorgung X dürften gut gelöst werden; MIV-Anbindung über Brückenweg Verkaufsflächenzuschnitte in Abhängigkeit der Strukturierung der Reserveflächen (Wochenmarkt, Kirmes); Anforderungen des Handels sind 'kompromisslos' umzusetzen; Branchenmix X optimale Verkaufsflächenzuschnitte sollten gestaltbar sein Entwicklungshemmnisse X Konkurrierende Nutzungsansprüche (Wochenmarkt, Kirmes) sind zu berücksichtigen, ggf. Zugeständnisse bei Nachweis und Anordnung der Stellplätze erforderlich GESAMTERGEBNIS 8,0 Seite 56

57 6.3.3 Potenzialstandort Rückwärtige Entwicklungsflächen Eich Der Potenzialstandort Rückwärtige Entwicklungsflächen Eich liegt noch im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt. Er umfasst den ehemaligen ALDI-Standort an der Eich und die andockenden unbebauten Grundstücksareale zwischen dem Baublock an der Eich und der B 51n. Die Standortlage ist in der Abb. 34 auf der nächsten Seite dokumentiert. Aufgrund der Standortlage in zweiter Reihe resultiert nur ein begrenzter möglicher Zugang zur innenstädtischen Hauptverkehrsachse Eich. Der Potenzialstandort Rückwärtige Entwicklungsflächen Eich erreicht in der nutzwertanalytischen Bewertung nur einen Score von 6,6. Negativ wirken insbesondere die Verkehrliche Erreichbarkeit für den motorisierten Individualverkehr sowie die Immobilientechnischen Faktoren. Hier schlagen insbesondere die komplexen Eigentumsverhälnisse, aber auch der nicht optimale Flächenzuschnitt durch. Das Stärken-, Schwächen-Profil für den Potenzialstandort Rückwärtige Entwicklungsflächen Eich ist in der nachfolgen den Abb. 35 dokumentiert. Die Erreichbarkeit durch den ÖPNV ist leicht günstiger im Vergleich zum Potenzialstandort Loches-Platz, da die Bushaltestelle Eich näher am Potenzialstandort liegt. Der Standort ist alles in allem noch als städtebaulich integrierte Standortlage einzuordnen. Jedoch sind die unmittelbaren Fühlungsvorteile zu den Haupteinkaufslagen Telegrafenstraße und Kölner Straße weniger stark ausgeprägt. Die Frequenzbringerfunktion des potenziellen Lebensmittelvollsortimenters bzw. Verbrauchermarktes bleibt begrenzt. In Bezug auf die städtebaulichen Auswirkungen auf die Nahversorgungsangebote in der Stadt Wermelskirchen und in der Region sind vor dem Hintergrund des nur rudimentären Angebotes in der Innenstadt von Wermelskirchen ähnlich einzuordnen wie am Potenzialstandort Loches-Platz. Es gibt jedoch Abzüge für die deutlich reduzierte positive Ausstrahlung auf die Haupteinkaufslagen der Innenstadt von Wermelskirchen. Die komplexen Eigentumsverhältnisse lassen eine Projektrealisierung nur langfristig zu. Hier ist der Potenzialstandort Loches-Platz deutlich im Vorteil. Seite 57

58 Abb. 34: Standortlage Rückwärtige Entwicklungsflächen Eich Seite 58

59 Abb. 35: Standortfaktorenbewertung für den Potenzialstandort Rückwärtige Entwicklungsflächen Eich Standortfaktoren O + ++ Bemerkungen Bewertung Verkehr X gute Rahmenbedingungen 6,0 Regionale Erreichbarkeit X Erreichbarkeit für den MIV X Parkmöglichkeiten X akzeptable Anbindung an die Stadt erschließende Bundesstraße B 51; hierüber auch Anbindung an die BAB 1 mikrostandörtliche Anbindung an die 'Eich' ist suboptimal für eine gute regionale verkehrliche Erschließung. ausreichender Stellplatzbedarf erfordert Parkierungsanlage (Hochoder Tiefbau) Erreichbarkeit mittels ÖPNV X Bushaltestelle 'Eich' Taktfrequenz des ÖPNV X gut: 30-Minuten-Takt nach Remscheid und Köln; ebenfalls halbstündig mehrere Stadtbuslinien Standortumfeld / Integration X mäßige städtebauliche Integration mit Blick auf Anbindung an die Haupteinkaufslagen 6,9 nur mäßige Anbindung an die Haupteinkaufslagen; keine unmitelbaren Fühlungsvorteile; lediglich unmittelbare Verbesserung der Nahversorgung Städtebauliche Integration X im Standortumfeld der 'Eich' gute Nachfrageplattform im Standortumfeld; attraktives Wohnen in der Nahpotenzial X Innenstadt und den angrenzenden Stadtquartieren Kopplungspotenziale Versorgen X Kopplungseinkäufe noch möglich, aber weniger bequem Kopplungspotenziale Arbeitsplätze X Arbeitsplätze der City (Handel, Dienstleistungen, Gastronomie, Verwaltung), keine außergewöhnlich zu erschließende Potenziale C hance zur Etablierung eines nachhaltig agierenden Vollsortimenters mit gesamtstädtischer Strahlkraft; unmittelbare Ökonomische Auswirkungen X Frequenzbringerfunk tion Haupteinkaufslagen bleibt beschränkt 7,0 Profilierung im regionalen Wettbewerb X deutliche Positonsverbesserung im regionalen Wettbewerb ist möglich. 7,0 Immobilientechnische Fak toren X Verkehrliche Anbindung an B 51n und Grundstücksverfügbark eit als relevante Hemmnisfaktoren 5,7 Lage Ver- / Entsorgung X dürften gut gelöst werden; MIV-Anbindung an B 51 n erforderlich Verkaufsflächenzuschnitte Branchenmix X bei Verfügbarkeit über alle relevanten Grundstücke gut darstellbar Entwicklungshemmnisse X Fehlende unmittelbare Grundstücksverfügbarkeit als maßgeblich relevantes Hemmnis GESAMTERGEBNIS 6,6 Seite 59

60 6.3.4 Fazit Standortbewertung der Potenzialstandorte Im Vergleich der beiden Potenzialstandorte Loches-Platz und Rückwärtige Entwicklungsflächen Eich dokumentieren sich für den Potenzialstandort Loches-Platz deutlich höhere Realisierungschancen, stärkere positive Ausstrahlungseffekte auf die innenstädtischen Haupteinkaufslagen und bessere Rahmenbedingungen im Kontext der verkehrlichen Anbindung. Die cima empfiehlt, sich im Kontext der Zielsetzung einer nachhaltigen Optimierung des Nahversorgungsangebotes in der Innenstadt von Wermelskirchen den Loches-Platz zu entwickeln. Mit Blick auf die ermittelten Marktdaten wird ein Gestaltungspotenzial für die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters (bzw. Verbrauchermarktes) mit einer Verkaufsflächendimensionierung von rd m² empfohlen. Die städtebaulichen und ökonomischen Auswirkungen der Realisierung eines solchen Standortkonzeptes werden im nachfolgenden Abschnitt 6.4 dokumentiert. Seite 60

61 6.4 Auswirkungsanalyse zur Realisierung eines Lebensmittelvollsortimenters (Verbrauchermarkt) mit m² am Standort Loches-Platz Umsatzerwartung Die Umsatzerwartung für ein betriebsoptimales Dimensionierungskonzeptes für einen Lebensmittelvollsortimenter (Verbrauchermarkt) mit m² am Loches-Platz dürfte im Kontext des regionalen Wettbewerbs, der vorliegenden Marktabschöpfung und der standörtlichen Rahmenbedingungen des Loches-Platz bei 11,3 Mio. liegen. Hieraus resultiert eine Flächenproduktivität von / m² Verkaufsfläche. Abb. 36: Umsatzerwartung zur Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters (Verbrauchermarktes) mit m² am Loches-Platz in Wermelskirchen Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters (Verbrauchermarktes) mit m² VKF am Loches-Platz Quelle: cima 2014 Gleichartige Betriebskonzepte und Absatzformen stehen intensiver im Wettbewerb als unterschiedliche Absatzformenkonzepte. Somit konkurriert ein SB-Warenhaus zunächst unmittelbar mit benachbarten SB- Warenhausstandorten; ein Lebensmitteldiscounter unmittelbar mit be- Verkaufsfläche in m 2 Umsatz in Mio. Flächenproduktivität in /m 2 VKF Verbrauchermark t , davon Lebensmittel, Reformwaren , davon Randsortimente 300 1, Dabei dürften m² Verkaufsfläche auf das Kernsortiment Lebensmittel, Reformwaren entfallen. Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz dürfte bei 10,0 Mio. liegen. Auf eine Verkaufsfläche von 300 m² mit ergänzenden Randsortimenten dürften 1,3 Mio. Umsatzvolumen entfallen Methodische Vorbemerkungen zur Auswirkungsanalyse Die Prognose der Umsatzverlagerungen der Absatzformen des hier in Rede stehenden Projektvorhabens geht auf den ökonometrischen Modellansatz von HUFF zurück. In die Berechnungen fließen die Attraktivität aller konkurrierenden Einzelhandelsstandorte sowie das Abwägen des Zeitaufwandes zum Aufsuchen von unterschiedlichen Wettbewerbsstandorten ein. Voraussetzung für die Entwicklung eines für Wermelskirchen spezifischen Verhaltensmodells war die detaillierte Analyse der Einzelhandelsstrukturen in den Ortsteilen der Stadt Wermelskirchen sowie relevanter Standortbereiche in den Nachbarstädten Burscheid und Remscheid. Die cima GmbH interpretiert das HUFF-Modell als ein Denkmodell, das keine schlussfertigen Ergebnisse aus einer Formel ableitet. Vielmehr sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer Plausibilität zu hinterfragen, ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet wird. So sind z.b. spezifische Vorlieben für einzelne Betriebstypen und Anbieter (z.b. Oligopol- oder Monopolvorteile einzelner Betreiber) regionalspezifisch zu berücksichtigen. Im vorliegenden Falle spielt die höhere Akzeptanz von ALDI Süd (Standort in Burscheid-Hilgen) im Vergleich zu ALDI Nord (Standorte in Wermelskirchen und Bergisch Born) eine maßgebliche Rolle. Bei den nachfolgend gerechneten Umverteilungswirkungen wurden folgende Prämissen berücksichtigt: Seite 61

62 nachbarten Lebensmitteldiscountern. Dementsprechend stehen hier mit der beabsichtigten Realisierung eines Lebensmittelvollsortimenters die Lebensmittelvollsortimenter EDEKA im Stadtgebiet von Wermelskirchen sowie der REWE Verbrauchermarkt an der Victoriastraße, und KAUF- PARK in Burscheid-Hilgen und die SB-Warenhäuser KAUFLAND und REAL in Remscheid in besonderem Focus. Je besser die regionale Verkehrsanbindung des Projektstandortes, umso größer ist die Reichweite in die Region. Der Potenzialstandort Loches-Platz kann in begrenztem Umfang auch Kaufkraft aus der Region binden. Vornehmlich bindet er jedoch bestehende Kaufkraftabflüsse aus der Stadt Wermelskirchen. Der integrierten innenstädtischen Lage wird Rechnung getragen. Erfolgt eine Projektentwicklung an einem Standort und in einem Segment mit bereits deutlichen Kaufkraftzuflüssen aus dem Umfeld, werden deutlich höhere Umsatzverlagerungen vor Ort generiert, als wenn noch von einem Angebotsdefizit auszugehen wäre. Es besteht ein deutliches Angebotsdefizit in der Kernstadt Wermelskirchen. Dementsprechend sind die Umsatzverlagerungen innerhalb der Stadt Wermelskirchen beherrschbar. Es werden die überdimensionierten Kaufkraftabflüsse wieder an den Standort Wermelskirchen gebunden. Die räumlichen Umsatzverlagerungseffekte werden für das Projektvorhaben warengruppenspezifisch für die Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren aufgezeigt. Dabei erfolgt die Ausweisung der Umsatzverlagerungseffekte für folgende räumliche Einheiten: Zentraler Versorgungsbereich Wermelskirchen Innenstadt Übriger Einzelhandel in den Ortsteilen Wermelskirchen / Wermelskirchen- Ost, Ortsteil Wermelskirchen-West, Ortsteil Tente, Ortsteil Dabringhausen Ortsteil Dhünn Zentraler Versorgungsbereich Burscheid-Hilgen, Übrige Standorte in Burscheid-Hilgen, Zentrale Versorgungsbereiche Remscheid Innenstadt / Remscheid Süd Weitere diffuse Kaufkraftzuflüsse. Die Umsatzerwartungen und Reichweiten einzelner Betriebstypen fußen auf den der cima bekannten branchenüblichen Kennzahlen. Grundlage sind Experteninformationen und kontinuierliche Auswertungen der Branchenberichterstattung. Die seitens der cima prognostizierten Umsatzpotenziale orientieren sich an der maximal erreichbaren Attraktivität und sind als Worst Case im Sinne der zu beurteilenden Auswirkungen zu verstehen. Seite 62

63 6.4.3 Auswirkungsanalyse im Segment Lebensmittel, Reformwaren zur Realisierung eines Lebensmittelvollsortimenters (Verbrauchermarktes) auf dem Loches-Platz mit einer Verkaufsfläche von m² In der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren wird der projektierte Lebensmittelvollsortimenter (Verbrauchermarkt) mit einer Gesamtverkaufsfläche von m² eine Umsatzerwartung von 10,0 Mio. realisieren. Der durch das Sortiment Lebensmittel, Reformwaren belegte Verkaufsfläche dürfte bei m² liegen. Die rechts stehende Abb. 37 dokumentiert die die räumlichen Umsatzverlagerungen bei Realisierung des Projektvorhabens. Innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs Wermelskirchen Innenstadt würden lediglich 0,40 Mio. umverlagert werden. Diese Prognose trägt dem derzeitigen niedrigen Angebotsniveau in der Innenstadt von Wermelskirchen Rechnung. Die relative Umsatzverlagerung, bezogen auf den dort in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren realisierten Einzelhandelsumsatz von 5,4 Mio. beträgt 7,4 %. Vor dem Hintergrund des niedrigen Angebotsniveaus ist diese vergleichsweise hohe Umsatzverlagerung zu relativieren. Aus den sonstigen Siedlungsbereichen des Ortsteiles Wermelskirchen / Wermelskirchen Ost würde die Umsatzverlagerung 2,85 Mio. betragen. Dies entspräche einer relativen Umsatzverlagerung von 7,2 %. Maßgeblich betroffen wären der REWE Verbrauchermarkt an der Victoriastraße sowie der EDEKA Vollsortimenter Im Belten. Der hierdurch ausgelöste Wettbewerbsdruck sollte abgefangen werden können. Abb. 37: Prognose der Umsatzverlagerungen in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren bei Realisierung eines Lebensmittelvollsortimenters (Verbrauchermarktes) mit m² Verkaufsfläche auf dem Loches-Platz Umsatzumverteilung der Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters (Verbrauchermarktes) mit m² VKF am Loches-Platz - Warengruppe 'Lebensmittel, Reformwaren' - Wermelskirchen Zentrum / Wermelskirchen Ost Ortsteil Wermelskirchen West Ortststeil Tente Ortsteil Dabringhausen Ortsteil Dhünn ZVB Burscheid-Hilgen übrige Standorte Burscheid-Hilgen Remscheid (ZVB Innenstadt) Remscheid (ZVB Süd) weitere diffuse Kaufkraftzuflüsse Umsatzerwartung VKF - Ansiedlung Verbrauchermarkt Quelle: cima 2014 Umsatz ak tuell Umsatzumverteilung in Mio. in Mio. in % ZVB Innenstadt 5,4 0,40 7,4 sonstige Siedlungsbereiche 39,4 2,85 7,2 0,8 0,00 0,0 6,0 0,30 5,0 8,5 0,50 5,9 1,6 0,05 3,1 3,1 0,20 6,5 17,4 2,00 11,5 56,0 3,50 6,3 0,20 10,00 Seite 63

64 Aus dem Ortsteil Tente dürften 0,30 Mio. zum Potenzialstandort umgelenkt werden. Dies entspreche einer relativen Umsatzverlagerung von 5,0 %. Der EDEKA Nahversorger im Ortsteil Tente dürfte durch die Projektentwicklung am Loches-Platz damit nicht in seiner Existenz gefährdet werden. 35 Die Umsatzverlagerung zum projektierten Lebensmittelvollsortimenter am Loches-Platz aus dem Ortsteil Dabringhausen dürfte bei 0,50 Mio. liegen. Dies entspricht einer relativen Umsatzverlagerung von 5,9 %. Damit dürfte die Versorgungsfunktion des in Dabringhausen etablierten Lebensmitteleinzelhandels nicht gefährdet werden. Eine betriebliche Anpassung an den entstehenden Wettbewerbsdruck wird jedoch erforderlich sein. Aus dem Ortsteil Dhünn dürften vor dem Hintergrund des dort nur begrenzten Angebotes mit ergänzender Versorgungsfunktion lediglich 0,05 Mio. umgelenkt werden. Dies entspräche einer relativen Umsatzverlagerung von 3,1 %. Das ergänzende Nahversorgungsangebot in Dhünn wird somit kaum von der Etablierung eines zusätzlichen Lebensmittelvollsortimenters tangiert. Aus dem Zentralen Versorgungsbereich Burscheid-Hilgen dürfte der sich neu etablierende Lebensmittelvollsortimenter am Loches-Platz einen Umsatzanteil von 0,20 Mio. akquirieren. Dies entspricht einer relativen Umsatzverlagerung von 6,5 %. Aus den übrigen Standortlagen in Burscheid-Hilgen, insbesondere aus der Einzelhandels- und Fachmarktagglomeration am Dünweg, dürfte ein Umsatzvolumen von 2,00 Mio. umgelenkt werden. Das Gros entfällt hierbei auf das Rückholen entstandener Kaufkraftabflüsse aus Wermelskirchen. Die relative Umsatzverlagerung von 11,5 % trifft keine integrierte Standortlage und ist somit landesplanerisch nicht maßgeblich relevant. Aus den Zentralen Versorgungsbereichen in Remscheid dürfte der sich neu etablierende Vollsortimenter am Loches-Platz ein Umsatzvolumen von 3,50 Mio. rekrutieren. Das Gros dieses Kaufkraftzuflusses zum Projektstandort entfällt auf seit 2009 zusätzlich entstandene Kaufkraftabflüsse aus Wermelskirchen. Die beiden SB-Warenhäuser KAUFLAND (BRÜCKEN- CENTER) und REAL (ALLEE-CENTER) dürften gleichermaßen tangiert werden. Die relative Umsatzverlagerung aus den beiden Zentralen Versorgungsbereichen Remscheid Innenstadt und Remscheid Süd von 6,3 % signalisiert das die Versorgungsfunktion der beiden hier in Rede stehenden Zentralen Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Zusätzliche Kaufkraftzuflüsse von außerhalb der hier dokumentierten Standortlagen dürften maximal bei 0,20 Mio. liegen. Auf die dem Lebensmittelvollsortimenter (Verbrauchermarkt) zuzuordnenden Randsortimente dürfte ein Umsatzvolumen von insgesamt 1,3 Mio. entfallen. Bereits dieses niedrige Umsatzvolumen insgesamt signalisiert, dass von den Randsortimenten keine Gefährdung der Versorgungsfunktion Zentraler Versorgungsbereiche ausgehen kann. Die Kaufkraftbindung streut hier breit über den Einzugsbereich des Wermelskirchener Einzelhandels. F A Z I T: Die Etablierung eines Lebensmittelvollsortimenters (Verbrauchermarktes) am Potenzialstandort Loches-Platz mit einer Verkaufsflächendimensionierung von m² ist stadt- und regionalverträglich. Die hier untersuchte Verkaufsflächendimensionierung reizt jedoch den gesamten Gestaltungsspielraum aus. Eine höhere Verkaufsflächendimensionierung gefährdet die Stadt- und Regionalverträglichkeit des Vorhabens. 35 Aus den hier ermittelten Umsatzverlagerungseffekten könnte die Notwendigkeit einer Schließung des Lebensmittelmarktes nicht abgeleitet werden. Seite 64

65 7 Zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche in der Stadt Wermelskirchen 7.1 Zur Definition Zentraler Versorgungsbereiche und ihrer Abgrenzung Der Begriff des Zentralen Versorgungsbereichs hat planungsrechtlich eine längere Tradition. Er wurde bereits in die Fassung der BauNVO von 1977 aufgenommen. Dementsprechend sind für großflächige Einzelhandelsvorhaben gemäß 11, Abs. 3 die Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die Sicherung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche zu beurteilen. Dies gilt sowohl für die relevanten Zentralen Versorgungsbereiche in der Standortkommune des Projektvorhabens als auch für ggf. betroffene zentrale Versorgungsbereiche in benachbarten Kommunen. Mit 11, Abs. 3 Satz 2 BauNVO wird klargestellt, dass Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ein Grund für die Zuweisung größerer Einzelhandelsbetriebe zu MK- und SO-Gebieten sind. Die Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sind relevanter Gegenstand der abwägenden Prüfung des interkommunalen Abstimmungsgebotes. Eine Nichtberücksichtigung von Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche kann als Abwägungsfehler wirken (siehe 2 Abs. 2 BauGB). Darüber hinaus ist die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche ein Rechtfertigungsgrund und genereller abwägungserheblicher Belang für die Bauleitplanung ( 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB). Aus dieser Abwägungsrelevanz heraus, die 2004 in die Novellierung des BauGB aufgenommen wurde, kann das Erfordernis zur Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche abgeleitet werden. 36 Im Zusammenhang mit der Neuregelung des 34 Abs. 3 BauGB zu Planungen im nicht beplanten Innenbereich rückte dann die baurechtliche Dimension der zentralen Versorgungsbereiche stärker in den Vordergrund. Bislang galt für Einzelhandelsansiedlungen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Stadtteile, dass sich ein Vorhaben lediglich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche [...] in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist ( 34, Abs. 1 BauGB). Demnach war es innerhalb der im Zusammenhang bebauten Siedlungsbereiche ohne Bebauungsplan nicht relevant, ob ein Einzelhandelsvorhaben Auswirkungen verursachte oder zentrenrelevante Sortimente angeboten hat. Einziger Bewertungsmaßstab war, dass es sich in der näheren Umgebung einfügte. Dies erschwerte allerdings in der Planungspraxis die nachhaltige Steuerung einer wohnortnahen Einzelhandelsversorgung. Hatte z. B. ein großflächiger Lebensmittelmarkt (über 800 m² Verkaufsfläche) in der Nähe eines Autohauses oder Baumarktes im unbeplanten Innenbereich ( 34-Gebiet) einen Bauantrag gestellt, bestand in der Regel aus bauplanungsrechtlicher Sicht keine Verhinderungsmöglichkeit. 37 Um Vorhaben dieser Art nun entgegentreten zu können, trifft die Neuregelung nach 34, Abs. 3 BauGB die Festsetzung, dass von entsprechen- 36 Vgl. hierzu auch Einzelhandelserlass des Landes Nordrhein-Westfalen. Gem. RdErl. d. Ministeriums für Bauen und Verkehr u. d. Ministeriums für Wirtschaft, Mittelstand und Energie vom , S Vgl. Geyer: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn, Heft 3, Seite 65

66 den Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in der Standortkommune oder anderen benachbarten Kommunen zu erwarten sein dürfen. Schutzobjekt sind demnach ein oder mehrere Zentrale Versorgungsbereiche. Der Begriff des Zentralen Versorgungsbereichs ist somit von der Bundesgesetzgebung im Rahmen der Regelungen des 34, Abs. 3 BauGB nachhaltig eingeführt und seine Bedeutung gestärkt worden. Der 34, Abs. 3 ist jedoch in seiner Handhabung deutlich überschätzt worden. Er greift nur, wenn tatsächlich schädliche Auswirkungen auf die Sicherung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche abzusehen sind. In den meisten Fällen bewirken Ansiedlungsvorhaben zwar Auswirkungen, die jedoch unterhalb schädlicher Auswirkungen bleiben 38. Kommunen, die Gestaltungs- und Entwicklungsspielräume für Ihre Zentrenlagen absichern wollen, sollten zentrale Versorgungsbereiche abgrenzen. Nur so werden sie in die Lage versetzt, ggf. sich gegen zentrenschädliche Standortentwicklungen zu wehren. Die Regelungen nach 11 Abs. 3 BauNVO oder 34 Abs. 3 BauGB in Bezug auf den Schutz und die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche haben keine wettbewerbliche Schutzfunktion sondern beziehen sich auf die dem zentralen Versorgungsbereich insgesamt zugeordnete Versorgungsfunktion. Die quasi Notwendigkeit zur Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche in Städten und Gemeinden resultiert aus den Abwägungserfordernissen des BauGB ( 2 Abs.2 BauGB; 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB). Grenzt eine Kommune keine zentralen Versorgungsbereiche ab, so können diese jedoch als faktische zentrale Versorgungsbereiche nach den tat- 38 Siehe hierzu den nachfolgenden Abschnitt zur Bewertung von Auswirkungen auf die Funktion zentraler Versorgungsbereiche. sächlichen Gegebenheiten vor Ort ggf. festgelegt werden 39. Sie sind immer wieder zu überprüfen und ggf. gerichtlich festzustellen. Was Zentrale Versorgungsbereiche konkret sind, wie sie abzugrenzen sind und worin sie sich konkret inhaltlich manifestieren, wurde vom Gesetzgeber nicht vorgegeben. Mittlerweile hat das BVerwG Kernaussagen zu zentralen Versorgungsbereichen getroffen 40 : Zentrale Versorgungsbereiche sind räumlich abgrenzbare Bereiche, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen häufig ergänzt durch Dienstleistungen und gastronomische Angebote eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt Entscheidend ist, dass der Versorgungsbereich nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funktion hat. Der Begriff ist nicht geographisch im Sinne einer Innenstadtlage oder Ortsmitte, sondern funktional zu verstehen. Zentralität kann durchaus auch kleinteilig sein Nicht als Zentrale Versorgungsbereiche auszuweisen sind Standortbereiche mit nur noch rudimentärem Einzelhandelsbesatz 41, eindeutig nicht integrierte Fachmarktlagen Siehe hierzu auch Kuschnerus: Der sachgerechte Bebauungsplan. Ziffer 209,S.115 unter Bezugnahme auf BVerwG Urteil vom C.1.08 und BT-Drs. 15/2250, S Vgl. BVerwG, Urteile vom C 1.08 und 4 C Die Besatzstrukturen üben keine Zentralität im Sinne der Kernaussagen des BVerwG aus: Siehe BVerwG Urteile vom C 1.08 und 4 C Isolierte Standorte mit einzelnen Einzelhandelsbetrieben bilden keine zentralen Versorgungsbereich, auch wenn sie über einen weiten Einzugsbereich verfügen und eine be- Seite 66

67 Hieraus leiten sich als Merkmale zentraler Versorgungsbereiche ab: Räumlich konzentrierte Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben. Zumeist ergänzt durch Dienstleistungen Versorgungsfunktion für einen Einzugsbereich von städtebaulichem Gewicht. Der Begriff zentral ist funktional zu verstehen Integrierte Lage. Auch für die nicht motorisierte Bevölkerung gut erreichbar. 43 Vertiefend führt KUSCHNERUS hierzu aus 44 : Zentrale Versorgungsbereiche sind von besonderer Bedeutung für die Konzentrierung der städtebaulichen Zielsetzungen auf den Vorrang der Innenentwicklung. Zur Stärkung dieser Innenentwicklung und der Urbanität der Städte sowie zur Sicherung einer wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung, die auch wegen der geringeren Mobilität älterer Menschen besonderen Schutz bedarf, ist die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in Städten und Gemeinden von besonderem städtebaulichen Belang. Das BVerwG führt dazu weiter aus 45 : Zentrale Versorgungsbereiche sollen erhalten werden, weil Ihnen eine herausragende Bedeutung für Bestand und Entwicklung von Städten und achtliche Versorgungsfunktion erfüllen mögen Vgl. BVerwG Urteile vom C 1.08 und 4 C Vgl. Kuschnerus, U.: Der sachgerechte Bebauungsplan. Bonn 2010, S. 112, Ziffer Vgl. Kuschnerus, U.: Der sachgerechte Bebauungsplan. Bonn 2010, S. 109f 45 BVerwG, Urt. V C 2.08 Gemeinden zukommt. Bezweckt wird nicht der Schutz der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe um ihrer selbst willen; schon gar nicht geht es um die Verhinderung von Konkurrenz Vielmehr soll eine bestimmte städtebauliche Struktur erhalten werden, die sich durch Zentralität auszeichnet und eine diffuse Verteilung von Einrichtungen vermeidet. Zentrale Versorgungsbereiche unterscheiden sich in der Tiefe und Breite der Versorgungsfunktion: (1) Hauptzentren bzw. Innenstadtzentren, die einen größeren Einzugsbereich, in der Regel das gesamte Stadtgebiet und ggf. darüber hinaus ein weiteres Umland, versorgen und in denen regelmäßig ein breites Spektrum von Waren für den lang-, mittel- und kurzfristigen Bedarf angeboten wird, (2) Nebenzentren, die einen mittleren Einzugsbereich, zumeist bestimmte Bezirke größerer Städte, versorgen und in denen regelmäßig zumindest ein breiteres Spektrum von Waren für den mittel- und kurzfristigen, ggf. auch den langfristigen Bedarf angeboten wird, (3) Grund- und Nahversorgungszentren, die einen kleineren Einzugsbereich, in der Regel nur bestimmte Quartiere größerer Städte bzw. gesamte kleinere Orte, versorgen und in denen regelmäßig vorwiegend Waren für den kurzfristigen Bedarf und ggf. auch für Teilbereiche des mittelfristigen Bedarfs, angeboten werden Das BVerwG führt in seiner Urteilsbegründung zu den Urteilen vom hierzu aus: Ein zentraler Versorgungsbereich setzt keinen übergemeindlichen Einzugsbereich voraus. Auch ein Bereich, der auf die Grund- und Nahversorgung eines bestimmten örtlichen Bereichs zugeschnitten ist, kann eine zentrale Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus wahrnehmen. Der Zweck des Versorgungsbereichs besteht in diesem Fall in der Sicherstellung einer wohnortnahen Grundversorgung der im Einzugsbereich lebenden Bevölkerung. Seite 67

68 Auch ein Bereich, der auf die Grund- und Nahversorgung eines bestimmten örtlichen Bereichs zugeschnitten ist, kann eine zentrale Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich übernehmen. Das OVG Münster hat die oben stehende Hierarchie von zentralen Versorgungsbereichen bestätigt 47. Abb. 38: Hierarchie Zentraler Versorgungsbereiche In der Erstkommentierung des BauGB 2004 führen BERKEMANN und HALAMA als Kriterien zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche aus: Nachvollziehbare, eindeutige Festlegung und Dokumentation der tatsächlichen Verhältnisse, OVG NRW Urt. vom (7A 964/05) Hauptzentrum Nebenzentrum Bezug zu BauGB Darstellung und Festsetzungen in Bauleitplänen bzw. Raumordnungsplänen, Nahversorgungszentrum Darstellung in sonstigen raumordnerischen und städtebaulichen Konzeptionen (Zentrenkonzepte, Einzelhandelskonzepte). Diese eher abstrakte, rechtsdeterministische Beschreibung, was zentrale Versorgungsbereiche sein können, fordert in jedem Fall die umfassende Begründung der konkreten Abgrenzungen Zentraler Versorgungsbereiche. Die nachvollziehbare, eindeutige Festlegung mit Dokumentation der tatsächlichen Verhältnisse heißt, dass Angebotsqualitäten eines Zentralen Versorgungsbereichs standörtlich erfasst werden müssen. Eine bloße räumliche Abgrenzung mittels Abgrenzung eines möglichen Suchraumes eines Zentralen Versorgungsbereichs reicht nicht aus. 47 Vgl. OVG NRW, Urteil vom A 964/05 BRS 70 Nr. 90). Die Abgrenzung von Innenstädten und Stadtteilzentren kann sich leiten lassen von einer Multifunktionalität von Nutzungen (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen, kulturelle Einrichtungen, Bildungs- und Weiterbildungseinrichtungen), hohen Passantenfrequenzen und offensichtlichen Bar- Seite 68

69 rieren, die einen deutlichen Nutzungswechsel zwischen zentraler Versorgungslage und übrigen Siedlungsraum erkennen lassen. Schwieriger bleibt die Abgrenzung von Nahversorgungszentren, wo von Natur aus die Breite des Angebots beschränkt bleibt. Oftmals verfügen historische oder ländliche Ortskernlagen nicht mehr über Zentrale Versorgungslagen, so dass auch teilintegrierte Versorgungsstandorte von Lebensmitteldiscountern und Verbrauchermärkten in der Diskussion um die Abgrenzung von Zentralen Versorgungsbereichen Berücksichtigung finden. Zentrale Versorgungsbereiche können und sollen zukünftige Entwicklungsplanungen mit berücksichtigen. Diese Planungen müssen jedoch hinreichend konkret sein, z. B. durch absehbare Anpassungen in der Flächennutzungs- und Bauleitplanung oder eindeutige, fundierte Standortentwicklungsempfehlungen innerhalb eines Einzelhandelskonzeptes. Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als Zentraler Versorgungsbereich einzustufen ist, orientiert sich die CIMA GmbH an den Kernaussagen des BVerwG und der aktuellen Rechtsprechung des OVG Münster und relevanten Kommentierungen zum BauGB. Dementsprechend werden folgende Kriterien für eine Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche herangezogen: Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbestandes und Bedeutung der bestehenden Versorgungsfunktion, Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbestandes und zu berücksichtigender öffentlicher Einrichtungen, städtebaulich integrierte Lage (fußläufige Erreichbarkeit), Einheitlichkeit der funktionalen, städtebaulichen und räumlichen Struktur, Ggf. optimale Einbindung des Zentralen Versorgungsbereichs in das städtische oder regionale ÖPNV-Netz. Die landesplanerische Relevanz zentraler Versorgungsbereiche ist bereits im ROG der Bundesrepublik Deutschland als Grundsatz der Raumordnung angelegt. Im 2 Abs. 3 Satz 2 und 3 ROG heißt es: Die soziale Infrastruktur ist vorrangig in zentralen Orten zu bündeln; die Erreichbarkeits- und Tragfähigkeitskriterien des Zentrale-Orte-Konzepts sind flexibel an regionalen Erfordernissen auszurichten. Es sind die räumlichen Voraussetzungen für die Erhaltung der Innenstädte und örtlichen Zentren als zentrale Versorgungsbereiche zu schaffen. Das Bundesland Nordrhein-Westfalen konkretisiert nunmehr die Bedeutung und Funktion zentraler Versorgungsbereiche im Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW. Dieser erlangte am mit Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Nordrhein-Westfalen Nr. 23 vom 12. Juli 2013 Gesetzeskraft. Die Ziele sind entsprechend der Regelungen des ROG zu beachten, die Grundsätze als Abwägungsdirektiven zu berücksichtigen. Ziel 2 definiert eindeutig, dass Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne der Vermutungsregel nach 11, Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur in Zentralen Versorgungsbereichen etabliert werden dürfen. Als Ausnahme wird für Kern- und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne der Vermutungsregel mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten wird weiter ausgeführt, dass diese Betriebe auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt werden können, wenn Seite 69

70 eine Lage in den zentralen Versorgungsbereichen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere der Erhaltung gewachsener baulicher Strukturen oder der Rücksichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild, nicht möglich ist und die Bauleitplanung der Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten dient und zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Großflächiger Einzelhandel mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten kann dann außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen etabliert werden, wenn die genannten Rahmenbedingungen nachgewiesen werden können. Ziel des Planungshandels sollte sein über die entsprechende Ausweisung von Baugebieten die Versorgungsfunktion von Zentralen Versorgungsbereichen zu sichern und zu entwickeln. Aus der Planungspraxis und aktuellen Rechtsprechung resultieren weitere Anforderungen an die Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche: relevanter Versorgungsfunktion enthalten müssen. Es reicht nicht, einen Standortbereich mit nur noch rudimentärer Versorgungsfunktion (Kiosk, Trinkhalle, kleinflächiger Nahversorger etc.) als Zentralen Versorgungsbereich auszuweisen. 49 Zentrale Versorgungsbereiche sind letztendlich auch als Entwicklungsangebot aufzufassen. Sie definieren, wo sich zukünftig die Entwicklung von großflächigem Einzelhandel mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten etablieren soll. Mit dem Entwicklungsangebot verknüpft ist die Überprüfung nach Auswirkungen und ggf. schädlichen Auswirkungen auch auf benachbarte Zentrale Versorgungsbereiche. Die Abgrenzung von Zentralen Versorgungsbereichen hat sich jedoch nicht ausschließlich an den Einzelhandelsnutzungen zu orientieren. Insbesondere bei Zentralen Versorgungsbereichen in der Funktion des Haupt- oder Nebenzentrums kommt es auf eine Funktionsvielfalt an. Die Standorte von Kundenorientierten Dienstleistungen, Schulen und weiteren Bildungseinrichtungen, Kirchen und kirchlichen Einrichtungen, Dienststellen der öffentlichen Verwaltung sowie Seniorenwohnheime sollten bei der Abgrenzung berücksichtigt werden. In der aktuellen Rechtsprechung zeichnet sich ein Trend ab, dass multifunktional abgegrenzte und dezidiert in ihrer Abgrenzung begründete Zentrale Versorgungsbereiche nachhaltig rechtlichen Überprüfungen standhalten. Zentrale Versorgungsbereiche müssen eindeutig bestimmt sein. Es reicht nicht aus, sie vage, z. B. als kreisförmige Markierungen zu definieren. Es hat eine weitestgehend parzellenscharfe Abgrenzung zu erfolgen, um eindeutig zu definieren, welche Betriebe oder Grundstücke im Zentralen Versorgungsbereich liegen und somit schützenswert und entwicklungsfähig sind. 48 Erste verwaltungsgerichtliche Urteile fordern darüber hinaus, dass Zentrale Versorgungsbereiche Einzelhandelsunternehmen mit maßgeblich 48 Vgl. Geyer: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn, Heft 3, Zum Begriff Zentral wird in den Urteilsbegründungen der BVerwG-Urteile vom C 1.08 und 4 C 2.08 Stellung genommen. Er ist funktional und nicht geographisch aufzufassen. Es muss ein relevanter Besatz an Versorgungsfunktion vorliegen. Seite 70

71 7.2 Bewertung der Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche Vorhaben nach 11 Abs. 3 BauNVO (insbesondere also Fachmärkte, Fachmarktzentren und Einkaufszentren) müssen baurechtlich in Sonderoder Kerngebieten angesiedelt werden. Damit wird unterstellt, dass sie Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche haben. Die Auswirkungen eines Projektvorhabens auf die Funktionsfähigkeit von zentralen Versorgungsbereichen ist sorgfältig und umfassend abzuwägen ( 2 Abs. 2 BauGB). Jedoch darf die kommunale Planungshoheit durch die Abwägung nicht unzumutbar oder rücksichtlos beeinträchtigt werden. Als Auswirkungen zu begreifen sind gemäß des 11 Abs. 3 Auswirkungen, die sich auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken. Auswirkungen [ ] sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich [ ] auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Die Rechtsprechung ging bei der Frage, was unter negativen Auswirkungen im Sinne des 11, Abs. 3 BauNVO zu verstehen ist, davon aus, dass in Bezug auf die Funktionsfähigkeit von Zentralen Versorgungsbereichen bei einer warengruppenspezifischen relativen Umsatzverlagerung im Einzelhandel von 10 % Auswirkungen anzunehmen sind. Dabei ist nicht Gegenstand der Bewertung, ob ein konkreter Wettbewerber betroffen ist, sondern ob die Versorgungsfunktion eines Zentralen Versorgungsbereichs in seiner Angebotsqualität und Multifunktionalität deutlich beeinträchtigt wird. Die Bewertungsmaßstäbe orientieren sich somit grundsätzlich an städtebaulichen Strukturen und in keinem Fall an wettbewerblichen Überlegungen. Die 10 %-Schwelle wurde als eine vage Vermutungsgrenze formuliert. Sie ist nicht als eine fest stehende Grenze zu bewerten. Auch in Zukunft werden sich diesbezüglich die die Verwaltungs- und Oberverwaltungsgerichte hier enthalten. Mit dem Prüftatbestand zum 34 Abs. 3 BauGB ist der Begriff der schädlichen Auswirkungen auf die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche formuliert worden. In der höchstrichterlichen Rechtsprechung zeichnet sich ab, dass die Schwelle zu schädlichen Auswirkungen bei deutlich über 10 % liegt. Einzelne Urteile gehen erst bei 20 % Umsatzverlagerung von schädlichen Auswirkungen aus. In der Erstkommentierung zum BauGB 2004 heben BERKEMANN und HALAMA hervor, dass bei der Feststellung schädlicher Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion von Zentralen Versorgungsbereichen hinsichtlich von Projektentwicklungen im unbeplanten Innenbereich hohe Hürden zu berücksichtigen sind, die anders zu bewerten sind als die Beurteilung von Auswirkungen nach 11, Abs. 3 BauNVO bei der Etablierung von Einzelhandel in vorhandenen oder neu zu etablierenden Sonder- bzw. Kerngebieten. Schädliche Auswirkungen für Vorhaben gemäß 34, Abs. 3 BauGB im unbeplanten Innenbereich dürften dann vorliegen, wenn ein potenzielles Ansiedlungsvorhaben außerhalb eines Zentralen Versorgungsbereichs zu deutlichen negativen immobilienwirtschaftlichen Effekten in einem Zentralen Versorgungsbereich führt (z. B. Leerziehen ganzer Immobilien durch sicher zu prognostizierende Betriebsaufgaben). Die Rechtsprechung verlangt hier eine exakte gutachterliche Beweisführung mit Dokumentation der örtlichen Standortverhältnisse Einen möglichen Verfahrensweg weist hier das OVG-Urteil vom mit Aktenzeichen 7 D 1/09.NE. Im vorliegenden Fall wird die plausible Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereich mittels Passantenfrequenzrelationen dokumentiert und ein potentiell Seite 71

72 Dies bedeutet, dass 34, Abs. 3 BauGB ein verhältnismäßig stumpfes Schwert ist. Verkaufsflächenerweiterungen von Lebensmitteldiscountern oder selbst die zusätzliche Ansiedlung von Lebensmitteldiscountern werden nur in den seltensten Fällen schädliche Auswirkungen auf benachbarte Zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des 34 Abs. 3 BauGB verursachen. Aus gutachterlicher Sicht ist es durchaus legitim, strengere Beurteilungen zu diskutieren. In der relevanten Fachliteratur werden z. T. bereits ab einer relativen Umsatzverlagerung von 7 % Auswirkungen auf die Angebotsqualität von Versorgungsstandorten oder Zentralen Versorgungsbereiche gesehen. Für Nordrhein-Westfalen sind aus der Rechtsprechung abwägungsrelevante Auswirkungen in einem Korridor zwischen 7 % und 11 % abgeleitet worden. 51 Abwägungsrelevante Auswirkungen definieren jedoch nicht automatisch schädliche Auswirkungen. Abwägungsrelevante Auswirkungen erfordern jedoch eine Würdigung im Abwägungsverfahren der kommunalen Bauleitplanung. Grundsätzlich hat die Abwägung, ab wann schädliche Auswirkungen eintreten können, anhand der örtlichen Standortrahmenbedingungen zu erfolgen. Umsatzverlagerungseffekte stellen hinsichtlich schädlicher Auswirkungen nur einen Anfangsverdacht dar. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z. B. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch Trading-Down-Effekte gekennzeichnet sind. Auch erhebliche Veränderungen von Verkehrsströmen oder ein unerwünschtes Verkehrsaufkommen können schädliche Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche sein. 52 Mit dem Inkrafttreten des Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW ist als Beeinträchtigungsgebot das Ziel 3 eingeführt worden: Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) mit zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. In den Erläuterungen zum Ziel 3 53 heißt es, eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche liegt vor, wenn durch die Festsetzung von Kern- und Sondergebieten für Vorhaben i.s. des 11 Abs. 3 BauNVO eine Funktionsstörung zu erwarten ist. Eine Funktionsstörung ist dann zu erwarten, wenn die zentralen Versorgungsbereiche so gestört werden, dass sie ihren Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr erfüllen können. Als Vermutungsregel für wesentliche Beeinträchtigungen wird ergänzend ausgeführt, dass der zu erwartende Umsatz der geplanten Einzelhandelsvorhaben in allen oder in einzelnen vorgesehenen Sortimentsgruppen die Kaufkraft der Einwohner in dem zentralen Versorgungsbereich zugeordneten Gemeindebereich übersteigt. Bei Übersteigen dieser Regelvermutungsgrenze sind die planenden Gemeinden in der Beweispflicht. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereich in seinen Auswirkungen wahrscheinlich eintretender immobilienwirtschaftlicher Schaden aufgrund der eintretenden Umsatzverlagerungen aufgezeigt. 51 Vgl. Berkemann, Halama: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 363; OVG Münster: Urteil zum Preußen-Park von Vgl. Berkemann, Halama: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S Staatskanzlei Nordrhein-Westfalen Landesplanungsbehörde: Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen Seite 72

73 eine höhere Messlatte darstellt als einfache Auswirkungen. Dies bedeutet, dass Funktionsstörungen umfassend belegt werden müssen. Dies gilt insbesondere für Fälle, in denen die warengruppenspezifischen Umsatzverlagerungseffekte eines Projektvorhabens im abwägungsrelevanten Korridor um die 10 %- Schwelle liegen, der Umsatz des Projektvorhabens unter dem Nachfragevolumen des dem zentralen Versorgungsbereich zuzuordnenden Nachfragevolumens liegt. Die Praxis und zukünftige Rechtsprechung wird zeigen, welche Umsatzverlagerungen wesentliche Beeinträchtigungen darstellen und welche städtebaulichen Folgewirkungen als Funktionsstörung zentraler Versorgungsbereiche aufgefasst werden können. 7.3 Empfehlungen zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche in Wermelskirchen Grundsätzlich werden die Empfehlungen aus dem derzeit gültigen Einzelhandelskonzept für die Stadt Wermelskirchen fortgeschrieben: Die CIMA Beratung + Management GmbH empfiehlt in der Stadt Wermelskirchen den Zentralen Versorgungsbereich Wermelskirchen Innenstadt in der Funktion eines Hauptzentrums abzugrenzen. Es ist der einzige darzustellende Zentrale Versorgungsbereich gemäß der Kriterien und Anforderungen zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche mit Blick auf die aktuellen Rechtsprechung und den noch geltenden Regelungen des Einzelhandelserlasses des Landes Nordrhein-Westfalen vom Darüber hinaus empfiehlt die CIMA Beratung + Management GmbH für die Ortsteillagen Dabringhausen und Dhünn weiterhin Entwicklungsbereiche zur Standortsicherung des örtlichen Einzelhandels zu definieren. Vor dem Hintergrund der nur begrenzten Nachfragevolumina in den Einzugsbereichen dieser beiden Siedlungskerne ist eine förmliche Abgrenzung als Zentrale Versorgungsbereiche im Rang eines Nahversorgungsbereichs nicht realistisch. Es wird jedoch empfohlen Handelsansiedlungen ausschließlich in den Ortskernlagen zu realisieren, um die noch vorhandenen kleinflächigen Einzelhandelsangebote nicht durch Entwicklung von Wettbewerbsstandorten zu gefährden. Die kartographische Abgrenzung dieser empfohlenen Entwicklungs- und Schutzbereiche in den Ortskernlagen Dabringhausen und Dhünn erfolgt nachrichtlich als Handlungsempfehlung. 54 Einzelne Regelungen des Einzelhandels beziehen sich auf den außer Kraft gesetzten 24a LEPro NRW. Der Einzelhandelserlass von 2008 soll an die Regelungen des Sachlichen Teilplanes Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW angepasst werden. Seite 73

74 7.3.1 Zentraler Versorgungsbereich Wermelskirchen Innenstadt Die Abb. 39 auf der folgenden Seite dokumentiert die parzellenscharfe Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Wermelskirchen Innenstadt. Er erstreckt sich im Wesentlichen entlang der Haupteinkaufslagen Telegrafenstraße und Kölner Straße. Dementsprechend sind auch die Verbindungsachsen in der von Norden nach Süden verlaufenden Abfolge der Verbindungswege Taubengasse, Obere Remscheider Straße und Carl- Leverkus-Straße mit den andockenden Grundstücksarealen in den Zentralen Versorgungsbereich integriert. Die Taubengasse mit ihren anliegenden Grundstücksarealen stellt die nordöstliche Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Wermelskirchen Innenstadt dar. In südliche Richtung folgt die Abgrenzung dann den am Markt liegenden Grundstücksarealen mit dem historischen Ortskern der Stadt. Von dort aus verläuft die Abgrenzung entlang der die südliche Baublockseite der Kölner Straße mit den dort andockenden Grundstücksarealen in südwestliche Richtung. Dort wo Brückenweg, Telegrafenstraße und Kölner Straße zusammentreffen folgt dann die Abgrenzung den entlang des Straßenabschnittes Eich. Beide Baublockkanten der Eich mit den dort andockenden Grundstücken sind in den Zentralen Versorgungsbereich integriert. Die südwestliche Grenze sind diw Waldstraße und der Standortbereich Zum Schwanen. Der Zentrale Versorgungsbereich beherbergt alle maßgeblich relevanten innenstädtischen Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote. Maßgebliche Dienstleistungsunternehmen sind die Stadtverwaltung und die Hauptstelle der Stadtsparkasse Wermelskirchen. Ebenso ist der Marktplatz mit dem historischen Ortskern und der Evangelischen Stadtkirche als auch die Katholische Kirche St. Michael in den Zentralenversorgungsbereich eingebunden. Seite 74

75 Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Wermelskirchen unter besonderer Berücksichtigung der Nahversorgung Abb. 39: Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Wermelskirchen Innenstadt mit Kartierung des Einzelhandels Seite 75

76 7.3.2 Einzelhandelsentwicklungsbereiche Dabringhausen und Dhünn Die Ausweisung von Einzelhandelsentwicklungsbereichen in Dabringhausen und Dhünn zielt darauf ab, die dort noch vorhandenen Einzelhandelsangebote in den Ortskernlagen zu erhalten. Sie sind quasi als Zielräume für eine ggf. mögliche Weiterentwicklung des Einzelhandels anzusehen. Einzelhandelsentwicklungen in Dabringhausen sollten sich auf den Ortskern konzentrieren. Dementsprechend kann ein Zielraum zur Weiterentwicklung des örtlichen Einzelhandels entlang der Altenberger Straße und dem Kreuzungsbereich mit der Strandbadstraße definiert werden. Solitäre, rein verkehrsorientierte Standortentwicklungen sind zu vermeiden. Der am Standort Höferhof etablierte ALDI Lebensmitteldiscounter bildet den nördlichen, der EDEKA Vollsortimenter im Kreuzungsbereich Südstraße / Altenberger Straße den südlichen Zugang zum Ortskern. Einzelhandelsentwicklungen in Dhünn sollten sich auf den Ortskern entlang der Hauptstraße konzentrieren. Eine Standortentwicklung von Randlagen ist kontraproduktiv im Sinne einer Absicherung des noch in Dhünn vorhandenen Einzelhandelsbesatzes. Der Nahversorger DORFLADEN BRACH liegt an der Hauptstraße in dem angedachten Zielraum zur Weiterentwicklung des Einzelhandels. Die Abb. 40 und 41 auf der nächsten Seite dokumentieren eine nicht parzellenscharfe Abgrenzung dieser Entwicklungsräume. Seite 76

77 Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Wermelskirchen unter besonderer Berücksichtigung der Nahversorgung Abb. 40: Abgrenzung des Dabringhausen Einzelhandelsentwicklungsbereichs im Ortsteil Abb. 41: Abgrenzung Dhünn des Einzelhandelsentwicklungsbereichs im Ortsteil Kartengrundlage: Geobasisdaten der Kommunen des Landes NRW Geobasis NRW 2014 Kartengrundlage: Geobasisdaten der Kommunen des Landes NRW Geobasis NRW 2014 Seite 77

78 7.3.4 Integrierte und nicht integrierte Nahversorgungslagen in der Stadt Wermelskirchen Die rechts stehende Abb. 42 fasst die Standortlagen des Einzelhandels in der Stadt Wermelskirchen synoptisch zusammen: Der Zentrale Versorgungsbereich Wermelskirchen Innenstadt fasst den agglomerierten Einzelhandelsbesatz in der Innenstadt mit mittelzentraler überörtlicher Versorgungsfunktion zusammen. Maßgeblich relevanter Nahversorger soll ein sich neu etablierender Lebensmittelvollsortimenter auf dem Loches-Platz sein. Die Ortskernlagen in Dabringhausen und Dhünn dienen der ergänzenden ortsteilspezifischen Nahversorgung. In Dabringhausen sind die Standorte ALDI und EDEKA als integrierte Nahversorgungslagen zu begreifen; in Dhünn liegt der DORFLADEN BRACH ebenfalls in integrierter Standortlage. Die beiden EDEKA- Märkte in Tente sowie im Standortbereich Im Belten versorgen in erster Linie die unmittelbar angrenzenden Siedlungsbereiche. Sie sind ebenfalls als integrierte Nahversorgungsstandorte aufzufassen. Die Standortagglomeration Victoriastraße / Biberweg / Burger Straße mit REWE Verbrauchermarkt, INTERSPORT Sportfachmarkt, OBI Baufachmarkt, DÄNISCHEM BETTENLAGER und TÖNNES Baufachzentrum ist als primär verkehrsorientierte, nicht integrierte Standortlage aufzufassen. In diesem Standortbereich erfolgt derzeit zusätzlich die Ansiedlung eines FRESSNAPF Zoofachmarktes. Sie ist als Bestandsagglomeration gemäß Ziel 7 des Sachlichen Teilplanes Großflächiger Einzelhandel einzuordnen. Sie darf nicht an Angebotsattraktivität gewinnen, um nicht die Versorgungsfunktion des Zentralen Versorgungsbereichs Wermelskirchen Innenstadt zu beeinträchtigen. Eine Weiterentwicklung des Einzelhandelsbesatzes sollte nur im Segment des nicht zentrenrelevanten Einzelhandels gemäß der Wermelskirchener Liste möglich sein. Abb. 42: Zentraler Versorgungsbereich und Ergänzungsstandorte Zentrale Versorgungsbereiche Wermelskirchen Innenstadt (mit Neuansiedlung eines attraktivem Lebensmittelvollsortimenters) Entwicklungsbereiche in den Ortskernlagen bzw. Ergänzungsstandorte im Sinne einer ortsteilbezogenen Nahversorgung Dabringhausen (inklusive Standortlagen ALDI und EDEKA) Dhünn (inklusive DORFLADEN BRACH) Tente (EDEKA) Im Belten (EDEKA) Quelle: cima 2014 Standortagglomerationen gem. Ziel 7 Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW Standortagglomeration Victoriastraße / Biberweg (REWE, INTERSPORT, DÄNISCHES BETTENLAGER, OBI, TÖNNES Bauzentrum) Weitere nicht integrierte Standortlagen Thomas-Mann-Straße (ALDI, LIDL) Seite 78

79 8 Wermelskirchener Liste 8.1 Vorbemerkung Im Rahmen der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Wermelskirchen geht es darum, die vorliegende Sortimentsliste der Stadt Wermelskirchen 55 an die heutige Einzelhandelssituation, die örtlichen Gegebenheiten und die aktuellen Vorgaben der Raumordnung ( Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW ) anzupassen und somit planungsrechtliche Aussagen zur Zulässigkeit bzw. zum Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen im Stadtgebiet treffen zu können. Grundsätzlich gilt, dass ein pauschaler Hinweis auf die Auflistung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente in Anlage 1 des NRW Einzelhandelserlasses oder auch der Rückgriff auf andere Listen (z.b. sogenannte Kölner Liste ) im Rahmen der baurechtlichen Steuerung nicht ausreicht und rechtsfehlerhaft ist. Das OVG Münster hat mit seinen Urteilen vom und deutlich gemacht, dass baurechtliche Festsetzungen in Bezug auf Sortimentsfestsetzungen nicht unbestimmt bleiben dürfen und baurechtliche Festsetzungen sich auf aus der Örtlichkeit abgeleitete Sortimentslisten beziehen müssen. Gleichermaßen sind Ausschlüsse von Einzelhandelsnutzungen in Teilen des Stadtgebietes nur fundiert zu begründen, wenn sie auf nachvollziehbaren Kommunalen Einzelhandelskonzepten bzw. städtebaulichen Entwicklungskonzepten beruhen. 56 Die nachfolgend ausgeführte Sortimentsliste definiert die nahversorgungs-, zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimente für die Stadt Wermelskirchen. Sie ist aus den aktuellen, örtlichen Standortstrukturen abgeleitet und somit eine maßgebliche Entscheidungsgrundlage zur örtlichen Einzelhandelssteuerung. Sie erfüllt damit die Bedingungen der aktuellen Rechtsprechung der Oberverwaltungsgerichte. Grundsätzlich gilt, dass die Sortimentsliste nicht abschließend formuliert sein sollte, sondern einen Entwicklungsspielraum aufweisen sollte, um auch Sortimente zuordnen zu können, die nicht explizit erwähnt sind. Die Liste der zentrenrelevanten Sortimente für die Stadt Wermelskirchen dient dem Schutz und der Entwicklung des Zentralen Versorgungsbereichs Wermelskirchen Innenstadt sowie der Sicherung einer wohnortnahen Grundversorgung in den Ortsteilen. Sie soll nicht den Wettbewerb behindern, sondern eine räumliche Zuordnung vornehmen, wo dieser Wettbewerb stattfinden soll. Die Sortimentsliste regelt im Wesentlichen die Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben (ab 800 m² Verkaufsfläche): Auch wenn ein Sortiment als zentrenrelevant eingestuft wird, darf es z.b. in Mischgebieten außerhalb der Innenstadt in Form eines kleineren Fachgeschäftes angeboten werden. Die Wermelskirchener muss, soll sie in der Stadtplanung bauleitplanerische Anwendung finden, politisch per Stadtratsbeschluss bestätigt werden. 55 Vgl. CIMA GmbH: Einzelhandelskonzept für die Stadt Wermelkirchen. Köln 2008, S.96ff. 56 OVG Münster vom AZ 10a D 76/01.NE. Nichtigkeit eines Bebauungsplanes aufgrund nicht konkreter Sortimentsfestsetzungen in der Gemeinde Rhede; OVG Münster vom AZ: 7a D 142/02.NE: Bestätigung der baurechtlichen Festsetzungen in der Stadt Sundern auf Basis eines nachvollziehbaren Einzelhandelskonzeptes. Seite 79

80 Kriterien zur Zentrenrelevanz einzelner Sortimente Die Fortschreibung der Sortimentsliste für Wermelskirchen soll transparent und nachvollziehbar sein. Dabei sind zum einen allgemeine Kriterien zu beachten und zum anderen ortsspezifische Entwicklungen bzw. Besonderheiten zu berücksichtigen. Die Einordnung der Sortimente hinsichtlich der Zentrenrelevanz kann auch vom Planungswillen der Stadt bzw. den Zielvorstellungen von Politik und Stadtverwaltung geprägt sein. Für die Zentrenrelevanz sind aus Sicht der cima folgende Faktoren mitentscheidend: Aktueller Bestand Die Flächenverteilung des aktuellen Bestandes im Stadtgebiet sollte als wichtiger Anhaltspunkt für die Zentrenrelevanz von Sortimenten dienen. Dabei steht im Fokus der Betrachtung, ob die jeweiligen Angebote in integrierten Lagen oder nicht integrierten Lagen zu finden sind. Die aktuelle Standortverteilung (Verkaufsfläche in m² nach Zentrenkategorien) dient dabei als Grundlage für die Bewertung der Zentrenrelevanz. Nachfrage im Zusammenhang mit anderen Nutzungen Kopplungsmöglichkeiten mit anderen Nutzungen, die zumeist in der Innenstadt angeboten werden, sind für die Abwägung der Zentrenrelevanz mit zu berücksichtigen. Als Beispiele sind hierbei öffentliche Einrichtungen (Rathaus, Bürgerbüro etc.) oder auch konsumnahe Dienstleistungsbetriebe (u.a. Banken, Frisöre, Reisebüros, Gastronomiebetriebe) zu verstehen. Der Branchenmix einer Innenstadt sollte attraktiv und möglichst komplett sein. Daher können auch Branchen, die aufgrund der jeweiligen Kundenfrequenz auf den ersten Blick nicht zentrenrelevant erscheinen, ebenfalls der Innenstadt vorbehalten sein, um einen für den Kunden attraktiven, vollständigen Branchen-Mix zu gewährleisten. Die hohe Verbundwirkung einiger Sortimente untereinander führt ebenfalls zu Kombinationen, die als zentrenrelevant gelten müssen. Oftmals sind Kopplungskäufe zwischen Lebensmitteln und Drogeriewaren sowie Bekleidung und Schuhe zu beobachten. Die Verbundwirkung der einzelnen Sortimente ist bei der Festlegung der Zentrenrelevanz somit ebenfalls zu beachten. Beratungsintensität Die Angebotsformen der Innenstadt umfassen in erster Linie beratungsintensive Fachgeschäfte, die den Kunden einen Mehrwert beim Einkauferlebnis bieten können. Aus diesem Grund sind solche Betriebsformen für einen Zentralen Versorgungsbereich besonders wichtig. Frequenzbringer Je nach Stadtgröße fungieren unterschiedliche Sortimente als Frequenzbringer für eine Innenstadt. In einer Stadt mit der Größe von Wermelskirchen sind die Frequenzbringer der Innenstadt in den Branchen des mittelfristigen Bereiches (u.a. Bekleidung, Schuhe, Bücher, Spielwaren, Uhren, Schmuck, Optik) zu finden. Einfacher Warentransport Die Größe und Transportfähigkeit der Waren spielt eine weitere Rolle bei der Zentrenrelevanz von Sortimenten. Großformatige Waren, die einen gewissen Ausstellungsbedarf haben und meist per Auto transportiert werden müssen, sind möglicherweise für die zentralen Standorte weniger geeignet, da der Flächenbedarf und die Warenlogistik von Betrieben mit einem solchen Sortimentsschwerpunkt oftmals nicht in der Innenstadt erfüllt werden kann (z. B. Baumärkte, Möbelmärkte). Im Gegensatz dazu stehen so genannten Handtaschensortimente. Diese Seite 80

81 Waren sind kleinformatig und können leicht transportiert werden (z.b. Bekleidung, Schuhe). Möglichkeiten der Integration zukünftiger Handelsformate Die Integration bestimmter Formate ist ein weiterer Punkt, den es abzuwägen gilt (siehe auch Warentransport). Aufgrund der Handelsentwicklungen und Marktbestrebungen der Unternehmen darf eine Diskussion über die Zentrenrelevanz von Sortimenten die Anforderungen diverser Angebotsformen nicht unberücksichtigt lassen. Neben dem Flächenanspruch dieser Betriebsformen ist auch die Wirkung auf das Stadtbild zu beurteilen. Ein Gartenfachmarkt oder ein Baumarkt sind beispielsweise nur selten geeignet für einen Zentralen Versorgungsbereich. Die Flächenverfügbarkeit im innerstädtischen Zentralen Versorgungsbereich muss als weiterer Diskussionspunkt beachtet werden. Ohne die Möglichkeit zeitgemäße, moderne Flächen in der Innenstadt zu entwickeln bzw. vorhandenen Flächen zu modernisieren, sind die Entwicklungsmöglichkeiten eines Zentralen Versorgungsbereiches eingeschränkt. Planungswille der Stadt Die aktuelle Rechtsprechung in Deutschland verlangt bei einer planungsrechtlichen Steuerung die Entwicklung einer ortsspezifischen Sortimentsliste. Der Planungswille der Stadtverwaltung und Politik kann dabei Auswirkungen auf die Zentrenrelevanz von Sortimenten haben. Der Kommune sind hierfür im Rahmen der Selbstverwaltung weitreichende Kompetenzen zugesagt. Die Planungshoheit wird insoweit bestärkt. Die Herleitung und Begründung einer ortsspezifischen Sortimentsliste muss allerdings mit Bezug auf die aufgeführten Abwägungsmerkmale erfolgen. 8.2 Zur Ableitung der Wermelskirchener Liste Die nachfolgend ausgeführte Sortimentsliste definiert die nahversorgungs-, zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimente für die Stadt Wermelskirchen. Sie ist aus den örtlichen Standortstrukturen abgeleitet und somit eine maßgebliche Entscheidungsgrundlage zur örtlichen Einzelhandelssteuerung. Sie erfüllt damit die Bedingungen der aktuellen Rechtsprechung der Oberverwaltungsgerichte. Grundsätzlich orientiert sich die Liste der nahversorgungsrelevanten-, zentrenrelevanten- und nicht-zentrenrelevanten Sortimente an der vorliegenden Wermelskirchener Sortimentsliste (vgl. Einzelhandelskonzept der Stadt Wermelskirchen (CIMA GmbH, 2008)). Abweichungen in der Sortimentszuordnung werden detailliert begründet. Definition der nahversorgungsrelevanten Sortimente Mit Blick auf die Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Wermelskirchen sind folgende Sortimente als nahversorgungsrelevant zu bezeichnen: Lebensmittel (WZ 47.11, WZ 47.2) 57 Getränke (WZ 47.11, WZ 47.25) Reformwaren (WZ 47.2; WZ 47.29) Tabakwaren (WZ 47.11, WZ 47.26) Drogerieartikel (WZ 47.75) 57 Die WZ-Nummern entsprechen dem Wirtschaftszweigverzeichnis (WZ) des Statistischen Bundesamtes aus dem Jahr Sie ist grundlage der baurechtlichen Definition von Sortimenten und Warengruppen. Seite 81

82 Hygieneartikel einschließlich haushaltsüblicher Putz- und Reinigungsmittel (WZ und WZ 47.74) Apotheken (WZ 47.73) Schnittblumen (entsprechendes Teilsegment aus WZ ) Zeitschriften, Zeitungen (WZ ) Tierfutter (innerhalb von WZ und WZ 47.2) Diese Sortimente sind in der Regel Kernsortiment den Betriebstypen Lebensmittelvollsortimenter, Lebensmitteldiscounter und Drogeriefachmarkt unmittelbar zu zuordnende Randsortimente. Als Zentrenrelevante Leitsortimente sind nach dem Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW (Rechtskraft nach Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Nordrhein-Westfalen Nr. 23 vom ) einzuordnen: Papier / Bürobedarf / Schreibwaren Bücher Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Medizinische, orthopädische, pharmazeutische Artikel Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik Spielwaren Sportbekleidung, Sportschuhe, Sportartikel (ohne Teilsortimente Angelartikel, Campingartikel, Fahrräder und Zubehör, Jagdartikel, Reitartikel und Sportgroßgeräte) Elektrogeräte, Medien (=Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik, Computer, Foto ohne Elektrogroßgeräte, Leuchten) Uhren / Schmuck und Nahrungs- und Genussmittel (gleichzeitig nahversorgungsrelevant) Gesundheits- und Körperpflegeartikel (gleichzeitig nahversorgungsrelevant) Mit Blick auf die Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Wermelskirchen und den Vorgaben des Sachlichen Teilplanes Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW sind folgende Sortimente als zentrenrelevant zu bezeichnen: Parfümerie- und Kosmetikartikel Bekleidung, Wäsche Heimtextilien Schuhe Sportbekleidung und schuhe Sportartikel (ohne Reitsport-, Jagd- und Angelsport- sowie Campingartikel) Medizinisch-orthopädischer Bedarf Bücher Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf Spielwaren Geschenkartikel, Glaswaren, Porzellan und Keramik, Hausrat Elektrohaushaltsgeräte (hier nur Kleingeräte) Unterhaltungselektronik, Tonträger Seite 82

83 Foto und Zubehör Optische und akustische Artikel Uhren, Schmuck Lederwaren, Koffer und Taschen Musikalien, Musikinstrumente Computer und Kommunikationselektronik, einschließlich Zubehör Die nachfolgende Dokumentation zur Zentrenrelevanz einzelner Sortimente in Wermelskirchen ist beispielhaft und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit: Das Hauptsortiment Bücher, Zeitschriften, Papier- und Schreibwaren wird z.b. durch die Buchhandlung MARABU bedient. Im Segment Schreibwaren sei stellvertretend die Fachhandlung für Schreibwaren und Bürobedarf PE- TER SCHMIDT genannt. Darüber hinaus werden Zeitschriften in innenstädtischen Kiosken und als Randsortiment in innerstädtischen Frischemärkten angeboten. Das Sortiment Bekleidung, Wäsche wird u.a. durch die Bekleidungsboutiquen MALE und FEMALE FASHION, MODE TREFF, SWEETEX und Kindermoden RUMPELSTILZCHEN angeboten. Discountorientierte Konzepte sind darüber hinaus ERNSTINGS FAMILY und ZEEMAN. Relevante Anbieter im Segment Schuhe in der Innenstadt von Wermelskirchen sind das Unternehmen SCHNÜTGEN sowie der Schuhfachmarkt QUICK SCHUH. Das Sortiment Lederwaren ist in der Stadt Wermelskirchen vornehmlich als kaum relevantes Randsortiment des Bekleidungs- und Schuheinzelhandels vertreten. Es ist jedoch mit Blick auf die zukünftige Positionierung der Stadt ein strategisches Leitsortiment für die Innenstadt von Wermelskirchen. Medizinische, orthopädische und pharmazeutische Mittel werden durch die ansässigen Apotheken (u.a. ADLER Apotheke, Apotheke ZUR POST, ENGEL Apotheke, BERGISCHE Apotheke). Darüber hinaus ist das Sanitätshaus BAUER ansässig. Das Sortiment Unterhaltungs- / Kommunikationselektronik wird in der Innenstadt von Wermelskirchen durch den EURONICS Franchisenehmer PE- TERS Darüber hinaus sind mehrere mittelständische Anbieter im Segment Computer und EDV-Beratung ansässig. Im Segment Fotobedarf sei stellvertretend das FOTOSTUDIO MADER genannt. Die Abwicklung von Fotoarbeiten bietet darüber hinaus dm an. Das Segment Haus- und Heimtextilien wird in der Innenstadt von Wermelskirchen durch die Firma StoLa der Stoffladen vertreten. Auch innerhalb des Textileinzelhandels in der Innenstadt von Wermelskirchen werden Heimtextilien angeboten. Haushaltswaren und Elektrokleingeräte sind zentrenrelevant, weil in der Innenstadt von Wermelskirchen dieses Segment unter anderem durch die Firmen PETERS, KÜCHENSTUDIO HELDT und den STAUBSAUGERPROFI angeboten werden. Das Segment Porzellan bzw. höherwertiger Haushaltsbedarf wird u.a. durch die Firma KÜCHENSTUDIO HELDT angeboten. Einrichtungszubehör ist in Wermelskirchen zentrenrelevant da mit dem Möbelhaus VON DER EICHEN ein relevanter Anbieter am Innenstadtrand von Wermelskirchen ansässig ist. Schmuck ist in Wermelskirchen zentrenrelevant, weil als maßgebliche Anbieter in der Innenstadt, die Firmen LA GALLERIA, SCHMUCK-ART, Gold- Seite 83

84 schmiede A. KOCH nachgewiesen werden können. Im Segment Optik / Akustik sind u.a. die Firmen MADEL, JANNASCH, BERGHAUS, HAMMES. Das Sortiment Sportartikel ist in der Innenstadt von Wermelskirchen vornehmlich als Randsortiment des Textileinzelhandels relevant. Der maßgebliche Anbieter hat seinen Standort außerhalb der Innenstadt. Sportartikel zählen zu den Profilierungssortimenten der zukünftigen Innenstadtentwicklung. Neu etabliert haben sich seit 2008 die Firmen SPORTS & MORE sowie INDY SPORT & PRINT. Anbieter im Segment Spielwaren in der Innenstadt von Wermelskirchen ist das Fachgeschäft HOLZWÜRMCHEN. Das Sortiment ist deutlich entwicklungsfähig. Parfümeriewaren werden in der Innenstadt von Wermelskirchen u.a. durch PARFÜMERIE BECKER und FLOHR angeboten. Sie sind teil des Sortimentes Gesundheit- und Körperpflege. Über die empfohlenen zentrenrelevanten Leitsortimente nach Anlage 1 zum Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW hinausgehend sind folgende Sortimente in Wermelskirchen zentrenrelevant: Babybedarf (Bekleidung, Kleinkindspielzeuge) Bastelbedarf Elektrogroßgeräte Kunst und Antiquitäten Babybedarf (Bekleidung) ist weitgehend Bestandteil der Kinderkonfektion im Textileinzelhandel. Eine Fachabteilung hat hier insbesondere ERNSTING S FAMILY. Bastelbedarf ist Teilsortiment des Schreibwarenbedarfs und wird in den entsprechenden Geschäften angeboten. Sanitätshausartikel sind in Wermelskirchen zentrenrelevant, weil als Anbieter in der Innenstadt das Unternehmen BAUER DAS BERGISCHE SANI- TÄTSHAUS präsent ist. Elektrogroßgeräte (Waschmaschinen, Trockner, Herde, etc.) sind in der Wermelskirchener Innenstadt zentrenrelevant, da mit PETERS und VOM STEIN zwei entsprechend positionierte Fachhändler hier ansässig sind. Kunst und Antiquitäten werden in die Liste mit aufgenommen, da sie im Verbund mit Geschenkartikeln zu einer ergänzenden Angebotsprofilierung der Wermelskirchener City beitragen könnten. Alle hier ausgewiesenen zentrenrelevanten Sortimente sollten großflächig nur innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs Wermelskirchen Innenstadt etabliert werden. Unter Berücksichtigung der analysierten Angebotsstrukturen in der Innenstadt von Wermelskirchen sind folgende Sortimente als nicht zentrenrelevant einzuordnen: Möbel, Antiquitäten Tapeten Bodenbeläge, Teppiche Farben, Lacke Baustoffe, Baumarktartikel Seite 84

85 Sanitärwaren Werkzeuge, Eisenwaren Autozubehör, Reifen Büromöbel Gartenartikel, großformatige Pflanzen, Blumen, Sämereien Campingartikel Sportgroßgeräte (z.b. Hometrainer, Krafttrainingsgeräte) Babybedarf (ohne Babymode und Spielwaren): sperrige Artikel: Kinderwägen, Bobbycars, etc.; Baby- und Kinderbetten, Wickelkommoden Zoobedarf Elektrogroßgeräte (Kühlschränke, Herde, Waschmaschinen) Lampen, Leuchten Fahrräder Musikinstrumente Mit Blick auf die vorliegenden Angebotsstrukturen in der Innenstadt von Wermelskirchen sind entsprechend die folgenden Sortimente als zentrenrelevant in der Stadt Wermelskirchen einzuordnen. Die nachfolgend aufgeführte Liste ist als abschließend einzuordnen: Schuhe (WZ ) Lederwaren und Reisegepäck (WZ ) Bücher, Zeitschriften, Papier, Schreibwaren, Büroorganisation Zeitschriften, Zeitungen, Schreibwaren, Bürobedarf (WZ 47.62) Bücher (WZ 47.61); Antiquariate (WZ ) Noten, Musikliteratur (entspr. aus WZ ) Uhren, Schmuck Uhren, Edelmetallwaren, Schmuck (WZ 47.77) Foto, Optik, Akustik Augenoptiker (WZ ) Foto- und optische Erzeugnisse (WZ ) Akustiker (entspr. aus WZ 47.74) Spielwaren, Sportartikel Spielwaren, Kleinkind- und Babyspielzeug (WZ 47.65) Sportbekleidung, Sport- und Campingartikel (ohne Campingmöbel und Campingartikel sowie ohne Sportgroßgeräte (Hometrainer, Fitnessgroßgeräte, Boote, Yachten); (entspr. aus WZ ) Bekleidung, Lederwaren, Schuhe Kinder- und Säuglingsbekleidung, Bekleidungszubehör (entspr. aus WZ 47.71) Bekleidung, Bekleidungszubehör, Kürschnerwaren (entspr. aus WZ 47.71) Kunst, Antiquitäten Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen (entspr. aus WZ ) Antiquitäten, antike Teppiche (WZ ) Gebrauchtwaren (WZ ) Seite 85

86 Unterhaltungselektronik, Computer, Elektrohaushaltswaren Datenverarbeitungsgeräte, periphere Geräte, Software (WZ 47.41) Telekommunikationsgeräte (WZ 47.42) Geräte der Unterhaltungselektronik (WZ 47.43) Elektrische Haushaltskleingeräte (entspr. WZ 47.54) Bespielte Ton- und Bildträger (WZ 47.63) Die nachfolgende Abb. 43 fasst die Zuordnung der Sortimente nach nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten zusammen. Elektrohaushaltsgeräte Waschmaschinen, Herde, Trockner, Kühlschränke (entsprechend aus WZ 47.54) Einrichtungszubehör (ohne Möbel), Haus- und Heimtextilien Keramische Erzeugnisse und Glaswaren (WZ ) Nicht elektronische Haushaltsgeräte, Koch-, Brat- und Tafelgeschirre, Schneidwaren, Bestecke (=Haushaltsgegenstände a. n. g.; WZ ) Textilien, Heimtextilien, Bettwäsche, Wolle (WZ 47.51) Vorhänge, Orientteppiche, Teppiche (keine Auslegeware) (entspr. aus WZ ) Bastelbedarf, Geschenkartikel (entspr. WZ und WZ ) Kosmetik, medizinische und orthopädische Erzeugnisse Kosmetische Erzeugnisse und Körperpflegeartikel (WZ 47.75) Medizinische und orthopädische Artikel ( Sanitätshausartikel ) (WZ 47.74) Seite 86

87 Abb. 43: Wermelskirchener Sortimentsliste Papier- und Schreibwaren Sonstiges Einrichtungszubehör Nahversorgungsrelevante Sortimente Parfümerie- und Kosmetikartikel Telekommunikationsgeräte Nahrungs- und Genussmittel Reformwaren Drogerieartikel (Körperpflege, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel) Pharmazeutische Artikel, Arzneimittel Schnittblumen, kleinere Pflanzen Zeitungen und Zeitschriften Tiernahrung Zentrenrelevante Sortimente (abschließend); alphabetisch Porzellan Schuhe Schmuck Sportartikel (ohne Großgeräte) Speichermedien Spielwaren Ton- und Bildträger Telekommunikationsgeräte Uhren Unterhaltungselektronik Schmuck Antiquitäten, Antiquariate Fotoartikel, Video nicht nahversorgungs- und nicht zentrenrelevante Sortimente (Auswahl) Akustische Artikel (Hörgeräte und Zubehör Baby- / Kleinkinderartikel (ohne Kinderwagen) Bastelbedarf Bekleidung, Wäsche und sonstige Textilien Bettwäsche Bilder, Bilderrahmen Briefmarken und vergleichbare Hobbies Bücher Bürobedarf Geschenkartikel, Glaswaren, Haus- und Heimtextilien (u.a. Stoffe, Kurzwaren), Handarbeitsbedarf Hausrat Keramik Koch-, Brat-, Tafelgeschirre Koffer und Taschen Kunstgegenstände, kunstgewerbliche Erzeugnisse Lederwaren Medizinische und orthopädische Artikel (ohne pharmazeutische Artikel und Arzneimittel) Möbel (einschl. Küchen), Büromöbel Sport- und Freizeitgroßgeräte, Campingmöbel, Großzelte, Campingmobile Fahrzeuge aller Art und Zubehör (auch Kinderwagen und Fahrräder) Gartenbedarf Baumarktsortimente (u.a. Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör, Bauelemente, Baustoffe, Beschläge, Eisenwaren, Fliesen, Heizungen, Öfen, Werkzeuge) Farben, Lacke, Tapeten Lampen und Leuchten Teppiche und Bodenbeläge Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse Tiere und zoologische Artikel Musikinstrumente Waffen, Jagdbedarf Computer und Kommunikationselektronik (einschließlich Zubehör) Edelmetallwaren Münzen, Noten Optische Artikel (u.a. Sehhilfen, Ferngläser, Kontaktlinsen) Elektrohaushaltsgeräte Orientteppiche Seite 87

88 9 Handlungsempfehlungen zur Optimierung des Einzelhandelsstandortes Wermelskirchen Die Abb. 44 fasst die maßgeblichen Handlungsempfehlungen zur Weiterentwicklung des Einzelhandels in der Stadt Wermelskirchen zusammen. Die nachfolgend ausgeführten Handlungsfelder sind zu identifizieren 9.1 Nachhaltige Absicherung der Nahversorgung im Stadtgebiet von Wermelskirchen Wichtigste Handlungsempfehlung ist die Etablierung eines attraktiven Lebensmittelvollsortimenters (Verbrauchermarktes) am Loches-Platz in einer Dimensionierung von rd m². Darüber hinaus ist indirekt das Nahversorgungsangebot in den Ortsteilen Dabringhausen und Dhünn durch Stabilisierung der Einwohnerzahlen bzw. ggf. auch durch Einwohnerzuwächse zu unterstützen. Die Positionierung der Stadt Wermelskirchen als Wohnstandort ist nicht nur im Kontext des demographischen Wandels, sondern auch in Bezug auf die Absicherung einer attraktiven Nahversorgung im Stadtgebiet entscheidend. Der EDEKA Vollsortimenter in Tente dürfte mit Blick auf vorliegende Informationen kurz- bis mittelfristig seinen Standort aufgeben. Diese betriebliche Standortentscheidung steht nicht im Zusammenhang mit den Planungsabsichten zur Stärkung der Nahversorgung in der Innenstadt. Die Auswirkungsanalyse zum Projektvorhaben Loches-Platz dokumentiert deutlich, dass der Lebensmittelvollsortimenter in Tente überlebensfähig wäre. Mit Blick auf die extreme Konzentration im Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland sind die Rahmenbedingungen jedoch ungünstig, einen Ersatz zu etablieren. In Frage kämen lediglich mit Blick auf die regionale Wettbewerbssituation die Lebensmitteldiscounter NETTO und NORMA. Vor dem Hintergrund einer grundsätzlich zu erwartenden Angebotsergänzung der Nahversorgung im Zentralen Versorgungsbereich Burscheid-Hilgen, sind die Chancen zu einer Revitalisierung des Nahversorgungsstandortes Tente noch geringer einzuschätzen. Die Versorgung der Bevölkerung in Tente wird zukünftig durch die Angebote in der Kernstadt Wermelskirchen und in Burscheid-Hilgen erfolgen. Vor dem Hintergrund dieses Szenarios und dem Streben einer weiteren interkommunalen Zusammenarbeit mit Burscheid kann empfohlen werden, Einvernehmen mit der Stadt Burscheid hinsichtlich der Realisierung eines Vollsortimenters in einer Größenordnung von m² am ehemaligen Bahnhof Hilgen herzustellen. 58 Grundsätzlich werden der demographische Wandel und die Entwicklungsdynamik des Online -Handels dazu führen, dass sich der Lebensmitteleinzelhandel im ländlichen Raum in den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren deutlich verändern wird. Die Integration von Abholstationen für Online- Bestellungen in die Lebensmittelmärkte der Ortsteile Dabringhausen und Dhünn wäre langfristig ein Ansatz die Gestaltungsspielräume dieser Märkte abzusichern. Grundsätzlich zeigt sich derzeit der Trend, dass Nebenzentrenlagen in erster Linie nur noch durch Lebensmitteldiscounter bedient werden. Lebensmittelvollsortimenter konzentrieren sich dagegen auf frequenzstarke Lagen. Vor dem Hintergrund dieser Entwicklung ist es wichtig, dass die Wermelskirchener Innenstadt durch Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters im Frischesegment an Kompetenz gewinnt. 58 Siehe hierzu auch den folgenden Abschnitt 10. Seite 88

89 Abb. 44: Handlungsempfehlungen zur Weiterentwicklung des Einzelhandelskonzeptes in der Stadt Wermelskirchen Seite 89

90 Die Lebensmittelvollsortimenter benötigen heute eine robuste Verkaufsflächenausstattung von mindestens m² bis m². Sie geraten mittlerweile zum Teil durch die in die Großflächigkeit hineinwachsenden Lebensmitteldiscounter unter Druck. Mit Blick auf die Absicherung eines qualitätsvollen Frischeangebotes in Wermelskirchen sollte ein weiterer Ausbau des Discountersegmentes nicht angestrebt werden. Der mittel- bis langfristige Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel ist derzeit nicht eindeutig vorhersehbar. Die Entwicklung dürfte auch von der Weiterentwicklung der Online-Angebote geprägt werden. Es gibt Prognosen, die davon ausgehen, dass im Jahr 2020 rd. 20 Mrd. Umsatz des Lebensmitteleinzelhandels über Onlineplattformen abgewickelt werden. Derzeit liegt dieses Umsatzvolumen noch bei unter 2,0 Mio.. Dieser Entwicklungstrend ist unvorstellbar, wenn man auf die derzeitige Positionierung des Lebensmitteleinzelhandels schaut. Es sind bisher Einzelkämpfer, die Innovationen einführen und Onlineplattformen bereitstellen. In der Regel sind es unabhängig agierende Kaufleute und nicht die Systembetriebe von EDEKA oder REWE. Wegweisend in die Zukunft ist sicher das erlebnis- und onlineorientierte Frischemarktkonzept EMMAS ENKEL aus Düsseldorf oder die konsequent an einer außergewöhnlich hohen Angebotsqualität mit Erlebnischarakter orientierten EDEKA-Märkte der Kaufleute ZURHEIDE und HIEBER. 9.2 Innenstädtische Standortentwicklungen - Flächenmanagement Neben der Entwicklung des Loches-Platzes drängen sich im Kontext der Optimierung des Einzelhandelsbesatzes zwei Standortbereiche auf, die einer umfassenden Revitalisierung bedürfen: Mit der Revitalisierung des ehemaligen RING-Kaufhauses zeigt sich eine fast vollständige Entmietung der Telegrafenpassage. Diese Entwicklung sollte vom Eigentümer als Chance der Standortsicherung begriffen werden. Es sollte hier überlegt werden, anstelle einer Passagenlösung, Flächen zusammenzulegen und hierdurch Gestaltungsraum für einen größer flächigen Einzelhandelsbetrieb zu schaffen. Anzudenken wäre z.b. die Akquise eines GERRY WEBER Shops oder eines C&A Family-Konzeptes. Mit Blick auf die Struktur der Immobilie sind sicherlich Konzessionen in der Miethöhe unvermeidbar. Auch der ehemalige KAUFPARK-Standort bedarf einer deutlichen Umstrukturierung, sollte eine umfassende Ausschöpfung der Mietflächen erfolgen. Notwendig wäre eine optimierte Öffnung zur Kölner Straße hin. Trotz der schwierigen topographischen Verhältnisse wäre ggf. auch eine Aufteilung in zwei Mieteinheiten zu prüfen. Grundsätzlich eignet sich der Standort zur Etablierung eines Fachmarktkonzeptes in den Segmenten Biofachmarkt, Bekleidung, Sonderposten / Hausrat und mit deutlich geringer Realisierungswahrscheinlichkeit Unterhaltungselektronik. Grundsätzlich positiv zu bewerten ist, dass seit 2008 maßgebliche Flächen des ehemaligen RING-KAUFHAUSES revitalisiert worden sind und die MARKTPASSAGE ein umfassendes Facelifting mit der Akquise neuer Einzelhandelsunternehmen erhalten hat. Die durchaus grundsätzlich positive Entwicklungsdynamik in der Innenstadt von Wermelskirchen könnte jedoch durch ein noch professionelleres City- Flächenmanagement beschleunigt werden. Auch die aktuelle Kaufkraftstromanalyse belegt deutlich, dass die Innenstadt von Wermelskirchen kaum als attraktiver Einkaufsort wahrgenommen wird. Vor allem in den Seite 90

91 Sortimenten des Persönlichen Bedarfs, und hier insbesondere im Segment Bekleidung, kann nur ein breiteres Angebot dazu beitragen, die Kaufkraftbindung in Wermelskirchen zu erhöhen. Dieses lässt sich nur umsetzen, wenn die Stadt Wermelskirchen auch bei den Einzelhandelsunternehmen stärker in den Fokus rückt. Ein intensives Engagement der kommunalen Wirtschaftsförderung ist unerlässlich. Die Stärken des Wirtschaftsstandortes Wermelskirchen in Bezug auf das überdurchschnittliche Kaufkraftniveau oder die hohe Akzeptanz als Wohnstandort sind auch gegenüber Einzelhandelsunternehmen zu kommunizieren. Ohne jemals ein vollständiges, umfassendes Angebot abbilden zu können bestehen Chancen zur Weiterentwicklung des Einzelhandelsbesatzes nach wie vor in folgenden Segmenten: Bekleidung, Wäsche, Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Spielwaren, Sportartikel, Geschenkartikel, Hausrat, Heimtextilien Wermelskirchen als Wohlfühlstadt zu fördern. Die cima formulierte seinerzeit als strategischen Ansatz: Mit den erfolgten und noch erfolgenden städtebaulichen und verkehrlichen Entwicklungsmaßnahmen hat die Stadt Wermelskirchen Chance sich als Einkaufsstadt neu zu positionieren. Es ist nicht überraschend, dass die intensive Bautätigkeit der vergangenen Jahre sich nicht positiv auf das Image der Stadt Wermelskirchen ausgewirkt hat. Vor allem auch aus Siedlungsbereichen benachbarter Städte und Gemeinden wird Wermelskirchen nicht als Einkaufsstadt wahrgenommen. Andererseits ist das mit Abschluss der Baumaßnahmen an Telegrafenstraße und Kölner Straße erzeugte neue Ambiente überzeugend. Der Standort Wermelskirchen hat an Aufenthaltsqualität gewonnen. Stadt und Einzelhandel sind aufgefordert, gemeinsam ein positives Bild der bergischen Wohlfühl- und Einkaufsstadt zu zeichnen. Umsetzungsmedien können Internet, Anzeigenkampagnen und Aktionstage sein. Grundsätzlich gilt Biete Herausragendes an und erzähle davon. Als Vermarktungsinstrument ist darüber hinaus die Entwicklung virtuellen Marktplatzes im Internet anzudenken, der zu Imageaufwertung beitragen kann. 9.3 Positionierung als Wohlfühlstadt Imagekampagne Die Vorteile der städtebaulichen und verkehrlichen Umgestaltungsmaßnahmen tragen Früchte. Sieht man vom Zusammenbruch der Nahversorgung in der Innenstadt ab, hat diese sich durchaus positiv entwickelt. Unseres Erachtens gilt, wie bereits 2008 ausgeführt, das Image der Stadt Seite 91

92 9.4 Standorte des großflächigen Einzelhandels mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment Keine Wettbewerbsstandorte zur Innenstadt schaffen Neben Standortentwicklungen im Standortbereich Victoriastraße, Burger Straße, Biberweg bleibt, wie im vorliegenden Einzelhandelskonzept 2008 ausgeführt, der ehemalige OBI-Markt in Tente eine Standort-option. Bei der Schaffung von Baurecht ist jedoch strikt darauf zu achten, dass keine Fachmärkte mit zentrenrelevantem Kernsortiment einsickern dürfen und können. Neben der Absicherung der Nahversorgung in Dabringhausen und Dhünn sollte sich die Einzelhandelsentwicklung vorrangig auf die Angebotsoptimierung in der Innenstadt konzentrieren. Die Realisierung von Wettbewerbsstandorten, die die Gestaltungsmöglichkeiten des innerstädtischen Einzelhandels beschränken, ist zu vermeiden. Seite 92

93 10 Bewertung der Verflechtungen zwischen der Stadt Wermelskirchen und Burscheid im Segment der Nahversorgung 10.1 Vorbemerkungen Abb. 45: Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Burscheid- Hilgen und Standortlage des Projektvorhabens Die Stadt Burscheid beabsichtigt, bezugnehmend auf ihr Einzelhandelskonzept die Nahversorgung im Zentralen Versorgungsbereich Burscheid- Hilgen zu optimieren. Vorgesehen ist am ehemaligen Bahnhof Hilgen folgende Nutzungen zu etablieren: 59 Vollsortimenter mit m² Verkaufsfläche Drogeriefachmarkt mit 750 m² Verkaufsfläche Getränkefachmarkt mit 450 m² Verkaufsfläche Das vorgesehene Entwicklungsareal tangiert auch das Stadtgebiet von Wermelskirchen. Dementsprechend ist für das Projektvorhaben Einvernehmen mit der Stadt Wermelskirchen herzustellen. Die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Burscheid-Hilgen ist auf der rechts stehenden Abb. 45 einschließlich der Ausweisung des Vorhabenstandortes dokumentiert. Die cima hat für den projektierten Vollsortimenter Auswirkungsanalysen gerechnet. Sie fußen auch auf einer vollständigen Erhebung des Einzelhandelsbesatzes innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches Burscheid-Hilgen und der Fachmarktagglomeration am Dünweg. 59 Siehe hierzu STADT+HANDEL: Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Burscheid. Dortmund 2012, S.37 Quelle: STADT+HANDEL: Gutachten zur Bewertung der Verträglichkeit für den Bau eines SB- Lebensmittelmarktes (Vollsortimenter) mit ca m² Verkaufsfläche m² Mall sowie eines Drogerie- und Getränkefachmarktes mit 750 m² bzw. 450 m² Verkaufsfläche. Dortmund 2014, S.9 Der Zentrale Versorgungsbereich Burscheid-Hilgen umfasst im Wesentlichen die Blockrandbebauung an der Kölner Straße zwischen Müllersbaum und Kleinbucher Straße. Zwischen Müllersbaum und dem Kreuzungsbereich zur Witzheldener Straße ist nur die nördliche Blockrandbebauung in den Zentralen Versorgungsbereich eingeschlossen. Östlich davon weitet sich die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereich bis Seite 93

94 zum ehemaligen Bahnhof Hilgen auf und überschreitet die Stadtgrenze zu Wermelskirchen. Die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Burscheid-Hilgen mit wird Blick auf die beabsichtigte Realisierung eines Nahversorgungszentrums am ehemaligen Bahnhof Hilgen als realistisch und nachvollziehbar bewertet. Abb. 46: Standortareal des ehemaligen Bahnhofes Hilgen 10.2 Auswirkungsanalyse für den projektierten Lebensmittelvollsortimenter am ehemaligen Bahnhof Hilgen mit einer Verkaufsflächendimensionierung von m² Das methodische Vorgehen und die grundsätzlichen Prämissen der Auswirkungsanalyse entsprechen den in Abschnitt dokumentierten Ansätzen. Der sich etablierende Vollsortimenter dürfte mit Blick auf Standortlage und regionaler Wettbewerbssituation eine Umsatzerwartung von 6,5 Mio.. realisieren. Davon dürften bei einem Verkaufsflächenanteil des Kernsortimentes Lebensmittel, Reformwaren von m² rd. 5,8 Mio. auf die Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren entfallen. Abb. 47: Umsatzerwartung zur Realisierung eines Lebensmittelvollsortimenters am ehemaligen Bahnhof Hilgen unter derzeitigen Rahmenbedingungen Ansiedlung eines Vollsortimenters ² VKF; Bahnhof Hilgen Das Projektareal bietet hinreichend Fläche zur Realisierung des Nahversorgungszentrums. Eine hinreichende Anbindung an die Ortskernlage Hilgen kann realisiert werden. Der noch bestehende Schuppen des Bahnhofs wird durch einen Getränkemarkt genutzt. Fotos: cima Verkaufsfläche in m 2 Umsatz in Mio. Flächenproduktivität in /m 2 VKF Verbrauchermark t , davon Lebensmittel, Reformwaren , davon Randsortimente 200 0, Quelle: cima 2014 Die cima berechnet 2 Varianten. Die Variante 1 berücksichtigt den noch etablierten EDEKA Vollsortimenter im Otskern von Tente. Variante 2 geht Seite 94