Köln, im Januar CIMA Beratung + Management GmbH Eupener Str Köln

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1 FORTSCHREIBUNG DES EINZELHANDELSKONZEPTES FÜR DIE GEMEINDE NEUNKIRCHEN SEELSCHEID Aktualisierung unter Berücksichtigung der landesplanerischen Vorgaben des Entwurfs Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW CIMA Beratung + Management GmbH Eupener Str Köln Tel.: Fax: cima.koeln@cima.de Internet: Bearbeiter: Dipl.-Geogr. Michael Karutz Köln, im Januar 2013 Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Tourismus Personalberatung

2 CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH. CIMA Beratung + Management GmbH

3 INHALT 1 VORBEMERKUNGEN UND AUFGABENSTELLUNG Zur rechtlichen Einordnung von kommunalen Einzelhandelskonzepten in Nordrhein-Westfalen Grundsätzliche rechtliche Rahmenbedingungen Landesplanung und kommunale Standortsteuerung des großflächigen Einzelhandels 9 2 DER STANDORT NEUNKIRCHEN-SEELSCHEID UND DAS EINZUGSGEBIET DES ÖRTLICHEN EINZELHANDELS Lage im Raum, Wirtschaftsstruktur, Verflechtungen Abgrenzung des Marktgebietes Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen im Marktgebiet der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid Regionaler Wettbewerb Köln, City Bonn, City Siegburg St. Augustin Hennef (Sieg) Much Waldbröl Lohmar 21 3 EINZELHANDELSSTRUKTUREN, HANDELSZENTRALITÄTEN UND KAUFKRAFTSTRÖME IN DER GEMEINDE NEUNKIRCHEN SEELSCHEID Einzelhandelsstrukturen in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid insgesamt Handelszentralitäten des Einzelhandels in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid insgesamt Kaufkraftstrombilanz und Kaufkraftströme Kaufkraftströme und Handelszentralitäten in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren 29 4 EINZELHANDELSSTRUKTUREN UND MARKTABSCHPFUNGSQUOTEN IN DEN ORTSTEILEN DER GEMEINDE NEUNKIRCHEN - SEELSCHEID Ortsteil Neunkirchen Einzelhandelsstrukturen Ortsteilspezifische Handelszentralitäten Städtebauliche Rahmenbedingungen und Handlungsempfehlungen Ortsteil Seelscheid Einzelhandelsstrukturen Ortsteilspezifische Handelszentralitäten Städtebauliche Rahmenbedingungen und Handlungsempfehlungen 40 5 AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR STANDORTVERLAGERUNG UND VERKAUFSFLÄCHENERWEITERUNG DES REWE VERBRAUCHER- MARKTES IN NEUNKIRCHEN Ökonomische Auswirkungsanalyse Landesplanerische Beurteilung des Projektvorhabens 42 6 ZUR ABGRENZUNG VON ZENTRALEN VERSORGUNGSBEREICHEN IN DER GEMEINDE NEUNKIRCHEN - SEELSCHEID 44 CIMA Beratung + Management GmbH

4 6.1 Zur Definition zentraler Versorgungsbereiche und dem Erfordernis ihrer Abgrenzung Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche Zur konkreten Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche in der Gemeinde Neunkirchen - Seelscheid Zentraler Versorgungsbereich Neunkirchen Zentraler Versorgungsbereich Seelscheid Einzugsbereiche der abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiche 58 7 NEUNKIRCHEN - SEELSCHEIDER SORTIMENTS-LISTE Vorbemerkung Ableitung der Neunkirchen-Seelscheider Liste 60 8 ANHANG Bestimmung des Marktgebietes und des Nachfragepotenzials Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen Situation Abgrenzung von Betriebstypen Glossar 66 CIMA Beratung + Management GmbH

5 ABBILDUNGEN Abb. 1: Standortkategorien und maßgebliche konzeptionelle Handlungsansätze in kommunalen Einzelhandelskonzepten mit Blick auf die Anforderungen der Landesplanung 12 Abb. 2: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern Abb. 3: Abgrenzung des Marktgebietes für die Gemeinde Neunkirchen - Seelscheid 16 Abb. 4: Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen im Marktgebiet der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid 17 Abb. 5: Konsumige Haupteinkaufslagen Schildergasse und Hohe Straße 18 Abb. 6: Einzelhandelsstrukturen in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid 23 Abb. 7: Verteilung des Einzelhandelsbesatzes in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid 24 Abb. 8: Handelszentralitäten des Einzelhandels in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid 25 Abb. 9: Warengruppenspezifische Handelszentralitäten in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid in der Rangfolge der Sortimente 26 Abb. 10: Kaufkraftstrombilanz für die Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid 27 Abb. 11: Kaufkraftzuflüsse nach Neunkirchen-Seelscheid (in Mio. ) 28 Abb. 12: Kaufkraftabflüsse aus Neunkirchen-Seelscheid (in Mio. ) 28 Abb. 13: Kaufkraftstrombilanz des Einzelhandels in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren (in Mio. ) 29 Abb. 14: Handelszentralitäten in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren in den relevanten Ortsteilen der Gemeinde Neunkirchen Seelscheid 29 Abb. 15: Einzelhandelsstrukturen im Ortsteil Neunkirchen 32 Abb. 16: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Ortsteil Neunkirchen 33 Abb. 17: Siedlungs- und Gebäudestrukturen im Ortsteil Neunkirchen 35 Abb. 18: Einzelhandelsstrukturen im Ortsteil Seelscheid 38 Abb. 19: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Ortsteil Seelscheid 39 Abb. 20: Einzelhandelsbesatz im Ortsteil Seelscheid 40 Abb. 21: Ausgelöste Umsatzverlagerungen in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren durch Standortverlagerung und Verkaufsflächenerweiterung des REWE Vollsortimenters im Ortsteil Neunkirchen 41 Abb. 22: Standortlage des Projektvorhabens (Standortverlagernder REWE- Markt im Regionalplan 42 Abb. 23: Hierarchie zentraler Versorgungsbereiche 47 Abb. 24: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Neunkirchen (Kartierung Einzelhandel) 53 Abb. 25: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Neunkirchen (Kartierung Komplementäre Nutzungen) 54 Abb. 26: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Seelscheid (Kartierung Einzelhandel) 56 Abb. 27: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Seelscheid (Kartierung Komplementäre Nutzungen) 57 Abb. 28: Einzelhandelsrelevante Nachfragevolumina in den definierten Verflechtungsbereichen der Zentralen Versorgungsbereiche Neunkirchen und Seelscheid 58 Abb. 29: Abgrenzung der Verflechtungsbereiche der Zentralen Versorgungsbereiche Neunkirchen und Seelscheid 59 Abb. 30: CIMA-Warengruppen 64 CIMA Beratung + Management GmbH

6 1 VORBEMERKUNGEN UND AUFGABENSTELLUNG 1.1 Zur rechtlichen Einordnung von kommunalen Einzelhandelskonzepten in Nordrhein-Westfalen Grundsätzliche rechtliche Rahmenbedingungen Die Entwicklung des Einzelhandels ist ein mögliches Gestaltungsfeld kommunaler Entwicklungsplanung. Sie ist maßgeblich durch die in Art. 28 GG verankerte Selbstverwaltung der Gemeinden 1 abgesichert. Die konkreten räumlichen, funktionalen und strukturellen Steuerungsmechanismen leiten sich aus den Befugnissen des Bau- und Planungsrechtes ab. Dieses bewegt sich in seinen Regelungen zwischen den rahmensetzenden Bedingungen der kommunalen Selbstverwaltung und den strikten Schutzbedürfnissen des privaten Eigentums, das im Art. 14 GG verankert ist. 2 Die maßgeblichen rechtlichen Instrumente sind dabei das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Die dort verankerten Steuerungsempfehlungen haben Bezug zur 1 2 Art. 28 Abs. 2: Den Gemeinden muss das Recht gewährleistet sein, alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft im Rahmen der Gesetze in eigener Verantwortung zu regeln [ ]. Die Gewährleistung der Selbstverwaltung umfasst auch die Grundlagen der finanziellen Eigenverantwortung; zu diesen Grundlagen gehört eine den Gemeinden mit Hebesatzrecht zustehende wirtschaftskraftbezogene Steuerquelle. Art. 14: (1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt. (2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. (3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt [ ]. Raumordnung auf bundesstaatlicher Ebene (Raumordnungsgesetz (ROG)) sowie den jeweiligen Landesplanungsgesetzen. Einzelne Bundesländer haben darüber hinaus Einzelhandelserlässe mit weiteren ausführenden Bestimmungen in Kraft gesetzt. In Nordrhein-Westfalen waren bis zum Steuerungsregelungen zum Einzelhandel im Landesentwicklungsprogramm (LEPro NRW) verankert. Diese Regelungen, insbesondere im 24a LEPro ausgeführt, hatten jedoch aufgrund mehrerer erfolgreicher Normenkontrollklagen nur noch Grundsatzund nicht Zielcharakter. Der Raumordnungsplan in Nordrhein-Westfalen im engeren Sinne, der Landesentwicklungsplan (LEP), enthält keine für die Einzelhandelssteuerung relevanten Regelungen. Mit dem Kabinettsbeschluss der Landesregierung Nordrhein-Westfalen vom ist nunmehr der Entwurf zum Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel zum LEP vorgelegt worden. Die dort enthaltenen neun Ziele bzw. Grundsätze befinden sich in Aufstellung. Für die Ziele in Aufstellung heißt das, das diese nunmehr bei Planungsentscheidungen wie Grundsätze der Landesplanung zu berücksichtigen sind. Das grundgesetzliche Schutzgut des privaten Eigentums hat maßgeblichen Anteil, dass aus der Raumordnung der Bundesrepublik Deutschland per se nicht auf eine konkrete Steuerung des Einzelhandels zu schließen ist. Lediglich in den Grundsätzen zur Raumordnung ( 2 ROG) lassen sich indirekt Steuerungsanlässe hinsichtlich des Einzelhandels ableiten, in dem die Schutzbedürftigkeit von Zentrenlagen und eine Orientierung der Versorgung der Bevölkerung am Zentrale-Orte-Prinzip formuliert wird. Im 2 Abs. 3 Satz (2) und (3) ROG heißt es: Die soziale Infrastruktur ist vorrangig in zentralen Orten zu bündeln; die Erreichbarkeits- und Tragfähigkeitskriterien des Zentrale-Orte-Konzepts sind flexibel an regionalen Erfordernissen auszurichten. Es sind die räumlichen Voraussetzungen für die Erhaltung der Innenstädte und örtlichen Zentren als zentrale Versorgungsbereiche zu schaffen. CIMA Beratung + Management GmbH

7 Sowohl aus 1 Abs. 6 (4) BauGB (Abwägungsgebot), als auch 2 Abs. 2 BauGB (nachbarliches Abstimmungsgebot) kann das Erfordernis zur Ausweisung von bzw. die Auseinandersetzung mit faktischen zentralen Versorgungsbereichen abgeleitet werden. Das Abwägungsgebot nach 1 Abs. 6 (4) BauGB fordert, dass die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen sind. Darüber hinaus verweist das Abstimmungsgebot bei der Bewertung von Planvorhaben des großflächigen Einzelhandels (Planvorhaben im Sinne des 11 Abs. 3 BauNVO) auf eine Abstimmung von Planungen zwischen Gemeinden und den ihnen durch die Raumordnung zugewiesenen Funktionen: Die Bauleitpläne benachbarter Gemeinden sind aufeinander abzustimmen. Dabei können sich die Gemeinden auch auf die Ihnen durch Ziele der Raumordnung zugewiesenen Funktionen sowie auf Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen. Kommunen können hier nur agieren, wenn sie Bezug auf in einem Konzept abgegrenzte oder faktische zentrale Versorgungsbereiche nehmen. Der Einzelhandelserlass Nordrhein-Westfalen vom empfiehlt den Städten und Gemeinden durch städtebauliche Konzepte, insbesondere kommunale Einzelhandelskonzepte zentrale Versorgungsbereiche auszuweisen. Die Notwendigkeit einer Einzelhandelskonzeption für Städte und Gemeinden in Nordrhein-Westfalen erschließt sich außerdem unmittelbar aus den nun- mehr in Aufstellung befindlichen Zielen der Landesplanung. Die neun Ziele bzw. Grundsätze enthalten Steuerungsempfehlungen, die den Grundsatz der Raumordnung aus dem 2 ROG zur Erhaltung der Innenstädte und örtlichen Zentren als zentrale Versorgungsbereiche ausfüllen. Maßgebliche Relevanz zum Schutz und zur Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche haben die Ziele 2, 3 und 5: Ziel 2: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in Zentralen Versorgungsbereichen. Dabei dürfen Kern- und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur in zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Ausnahmsweise dürfen Kern- und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden, wenn nachweislich: - eine integrierte Lage in den zentralen Versorgungsbereichen nicht möglich ist und - die Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs diese Bauleitplanung erfordert und - zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Ziel 3: Zentrenrelevante Kernsortimente: Beeinträchtigungsverbot. Durch die Darstellung und Festsetzung von Kern- und Sondergebieten für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 3 Vgl. hierzu auch Einzelhandelserlass des Landes Nordrhein-Westfalen. Gem. RdErl. d. Ministeriums für Bauen und Verkehr u. d. Ministeriums für Wirtschaft, Mittelstand und Energie vom , S. 13. Ziel 5: Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, Beeinträchtigungsverbot, relativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente: Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht zentrenre- CIMA Beratung + Management GmbH

8 levantem Kernsortiment dürfen auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden, wenn der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche beträgt. Dabei dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden durch den absoluten Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Die Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche ist somit als Kerninhalt von kommunalen Einzelhandelskonzepten zu begreifen. Aus den Gestaltungsspielräumen der Bauleitplanung, den Vorgaben der Landesplanung und des Einzelhandelserlasses Nordrhein-Westfalen lassen sich insgesamt folgende Aufgaben zur Erstellung kommunaler Einzelhandelskonzepte ableiten 4 : Aufbereitung des relevanten Tatsachenmaterials (Beschreibung der Gemeinde als Einzelhandelsstandort auch im Hinblick auf landes- und regionalplanerische Vorgaben, Ermittlung des konkreten Bestandes, Untersuchung der Entwicklungsmöglichkeiten im Hinblick auf potentielle Standorte und Erweiterungen, Kundenpotential im Einzugsbereich sowie zu erwartende generelle Entwicklungen im Einzugsbereich) Entwicklung konzeptioneller Darstellungen für eine funktionsgerechte Zentrenstruktur (Lage, Ausdehnung und Funktion zentraler Versorgungs- bereiche, Darstellung sonstiger Einzelhandelsagglomerationen und Nahversorgungsstandorte) 5 Ermittlungen und Vorschläge für eine ortstypische Sortimentsliste 6 Kommunale Einzelhandelskonzepte gehören zu den sonstigen städtebaulichen Konzepten gem. 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB und haben hierdurch gewichtigen Belang in der Abwägung. Einzelhandelskonzepte sind jedoch nicht rechtlich bindend, auch wenn sie von den Kommunalparlamenten mit Mehrheit beschlossen wurden. Das heißt, dass [ ] aus einer mangelnden Bindung von Zentrenkonzepten folgt, dass ihre Vorgaben im Rahmen der Abwägung aller städtebaulich erheblichen Belange zurückgestellt werden können[ ] 7 Wird jedoch ein in sich schlüssiges, nachvollziehbares Einzelhandelskonzept einer Bebauungsplanung zugrunde gelegt, so bedarf es keiner weiteren differenzierten Betrachtung. 8 Kommunale Einzelhandelskonzepte verlieren an Abwägungsrelevanz, je häufiger sie durchbrochen werden. Grundsätzlich geht aus der fehlenden rechtlichen Bindung hervor, dass sie durchbrochen werden dürfen. Konkret heißt es im BVerwG-Urteil vom (4 C 16.07): Das Ausmaß der Durchbrechungen eines städtebaulichen Konzeptes bestimmt unabhängig von ihrer städtebaulichen Rechtfertigung des Gewichts, das dem Konzept in der Abwägung zukommt: Je häufiger und umfangreicher das Kon- 4 Die nachfolgende Auflistung dokumentiert U. Kuschnerus: Der standortgerechte Einzelhandel, Bonn 2007, S Außerdem wird Bezug genommen auf vhw-skript: Die Steuerung des Einzelhandels durch Landes- und Regionalplanung, kommunale Planung und interkommunale Kooperation, Hrsg. Olaf Bischopink und Ulrich Kuschnerus, Münster 2011, S. 11. Es besteht unmittelbarer Bezug zu BVerwG, Urt. V C 1.08 und BVerwG, Beschluss vom B Zur Problematik der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche siehe Abschnitt Zur konkreten Ableitung der ortstypischen Sortimentsliste siehe Abschnitt BVerwG, Urteil vom C BVerwG, Urteil vom C CIMA Beratung + Management GmbH

9 zept bereits durchbrochen worden ist, desto geringer ist sein Gewicht als Belang der Standortpolitik Landesplanung und kommunale Standortsteuerung des großflächigen Einzelhandels Die kommunale Standortsteuerung des großflächigen Einzelhandels geht über die Entwicklung eines hierarchischen Netzes zentraler Versorgungsbereiche hinaus. Die nunmehr im Entwurf zum Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW formulierten Ziele und Grundsätze weisen deutlich Baugebiete spezifischen Siedlungsräumen zu. Ziel 1 formuliert eindeutig, dass die Gebietstypen Kern- und Sondergebiete grundsätzlich nur im Regionalplan als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) ausgewiesene Standorte dargestellt und festgesetzt werden können. 10 In Ziel 2 11 erfolgt die Zuweisung von Kern- und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des 11 Abs. 3 BauNVO in zentralen Versorgungsbereichen. Darüber hinaus erfolgt für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO mit nahversorgungsrelevantem Sortiment eine Ausnahmeregel. Diese Vorhaben können auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt werden, wenn eine integrierte Lage in den zentralen Versorgungsbereichen nicht möglich ist und die Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs diese Bauleitplanung erfordert und zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Somit haben Einzelhandelskonzepte zusätzlich zu zentralen Versorgungsbereichen auch integrierte Nahversorgungsstandorte auszuweisen. Dabei sind auch bereits existierende Standorte außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen zu berücksichtigen. Für neue Standorte ist jeweils die Verträglichkeit in Bezug auf die Versorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche zu berücksichtigen. Die Ziele 4 und 5 beziehen sich auf großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment. Die entsprechenden Sondergebiete außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen müssen innerhalb eines Einzelhandelskonzeptes dargestellt werden. Für neue Standortentwicklungen ist die Verträglichkeit in Bezug auf die Versorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche nachzuweisen. Dies gilt insbesondere hinsichtlich des zentrenrelevanten Randsortiments. Ziel 4 fordert die maßstäbliche Dimensionierung auch von Betriebstypen mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten ein. 12 Die Regelungen treffen insbesondere Baufachmärkte und Möbelhäuser. Der Umsatz der jeweiligen nicht zen BVerwG, Urteil vom C Ziel 1: Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i.s. des 11 Abs. 3 BauNVO dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Vollständige Zielformulierung siehe im vorstehenden Abschnitt 12 Ziel 4: Bei der Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben i.s. des 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen soll der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten. CIMA Beratung + Management GmbH

10 trenrelevanten Sortimente soll das sortimentsspezifische Nachfragevolumen nicht überschreiten. Dementsprechend ist die Verträglichkeit neu etablierter Absatzformen auch im Kontext von kommunalen Einzelhandelskonzepten zu prüfen. Bezugnehmend auf die definierte Verträglichkeitsschwelle sind die potenziellen Verkaufsflächenobergrenzen zu formulieren. Das Ziel 5 enthält den Prüfauftrag für Ansiedlungsvorhaben mit großflächigem Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment in Bezug auf die Stadt- und Regionalverträglichkeit des zentrenrelevanten Randsortiments 13. Dieser Anteil darf 10 % der Verkaufsfläche nicht überschreiten und darf keine zentralen Versorgungsbereiche wesentlich beeinträchtigen. Kommunale Einzelhandelskonzepte müssen auch zu diesen Gestaltungsspielräumen Stellung beziehen. Der Grundsatz 6 enthält die Empfehlung, dass das zentrenrelevante Randsortiment innerhalb von großflächigen Einzelhandelsnutzungen mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment m² nicht überschreiten soll. Die Orientierung an diesem Richtwert kann im Kontext der Diskussion der möglichen wesentlichen Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche erörtert werden. 14 Für bestehende Standorte des großflächigen Einzelhandels außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen soll in der Regel der Bestand abgesichert werden 15. Dies gilt insbesondere in Bezug auf Absatzformen des großflächigen Einzelhandels mit zentrenrelevantem Kernsortiment. Im Rahmen des Bestandsschutzes sollen geringfügige Arrondierungen zur nachhaltigen Bestandssicherung erlaubt sein. Die kommunalen Einzelhandelskonzepte müssen alle relevanten Bestandsagglomerationen identifizieren und Handlungsempfehlungen hinsichtlich der baurechtlichen Rahmenbedingungen ableiten. Es sind konkrete inhaltliche Vorschläge zu textlichen Festsetzungen in den Bauleitplänen zu erarbeiten. Ebenso zu identifizieren sind in kommunalen Einzelhandelskonzepten Ansätze und Gefährdungspotenziale durch etablierte oder in Ansätzen vorhandene Einzelhandelsagglomerationen. Diese können sich auch durch eine Agglomeration von Betrieben mit Verkaufsflächen unterhalb der Großflächigkeit entwickeln. Solche Agglomerationsansätze dürften teilweise eine ähnliche Sogwirkung entwickeln wie Standortagglomerationen des großflächigen Einzelhandels und somit ebenfalls eine potenzielle Gefährdung der Versorgungsfunktion zentraler Versorgungsbereiche darstellen. Kommunale Einzelhandelskonzepte haben Maßnahmenempfehlungen zur Eindämmung und Verhinderung schleichender Agglomerationen abzuleiten. Der in Ziel 8 des Entwurfs zum Sachli Ziel 5: Sondergebiete für Vorhaben i.s. des 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden, wenn der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche beträgt. Dabei dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden durch den absoluten Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Grundsatz 6: Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment soll m² Verkaufsfläche nicht überschreiten. 15 Ziel 7: Vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne von 11 Abs. 3 BauNVO außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dürfen als Sondergebiete gemäß 11 Abs. 3 BauNVO dargestellt und festgesetzt werden. Dabei sind die Verkaufsflächen in der Regel auf den genehmigten Bestand zu begrenzen. Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn diese für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes notwendig sind und durch die Festlegung keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt. CIMA Beratung + Management GmbH

11 chen Teilplan Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW formulierte Steuerungsauftrag ist eindeutig. 16 Grundsätzlich lässt sich aus den Zielen und Grundsätzen zur Einzelhandelssteuerung im Kontext des Entwurfs zum Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW die Ableitung folgender Standortkonzeption als Kernaufgabe kommunale Einzelhandelskonzepte ableiten: Abgrenzung aller relevanten zentralen Versorgungsbereiche nach den tatsächlichen Gegebenheiten. Unter Bezugnahme auf die spezifischen Siedlungsstrukturen und den daraus ableitbaren Versorgungsangeboten in einzelnen zentraler Versorgungsbereichen ist ein hierarchisches Netz zentraler Versorgungsbereiche mit Hauptzentrum, Nebenzentren und Nahversorgungszentren abzuleiten. Dokumentation ergänzender Nahversorgungsstandorte in integrierter Standortlage. Mit Blick auf die Angebotsstrukturen in zentralen Versorgungsbereichen und der Versorgungssituation in einzelnen Wohngebieten sind zusätzliche Ergänzungsstandorte zu definieren. Dokumentation vorhandener Nahversorgungsstandorte in nicht integrierter Standortlage. Eine Weiterentwicklung sollte sich an den Regelungen für den Bestandschutz orientieren. Dokumentation aller Bestandsagglomerationen des großflächigen Einzelhandels außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen mit Ableitung von Maßnahmenempfehlungen zum Rückbau, zur Bestandssicherung oder Weiterentwicklung (in der Regel nur für großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment). Dokumentation von Standorten mit Ansätzen zur Einzelhandelsagglomeration einschließlich konkreter baurechtlicher Handlungsempfehlungen zu deren Begrenzung bzw. Verhinderung. 16 Ziel 8: Die Gemeinden haben dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender Einzelhandelsagglomerationen außerhalb Allgemeiner Siedlungsbereiche entgegenzuwirken. Darüber hinaus haben sie dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender zentrenschädlicher Einzelhandelsagglomerationen mit zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche entgegenzuwirken. Sie haben sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden durch zentrenschädliche Einzelhandelsagglomerationen vermieden wird. CIMA Beratung + Management GmbH

12 Abb. 1: Standortkategorien und maßgebliche konzeptionelle Handlungsansätze in kommunalen Einzelhandelskonzepten mit Blick auf die Anforderungen der Landesplanung ASB = Allgemeiner Siedlungsbereich Hauptzentrum ZV = Zentraler Versorgungsbereich LEP = Landesentwicklungsplan Nebenzentren Nahversorgungszentren Abgrenzung zentrale Versorgungsbereiche Entwicklung einer tragfähigen Nahversorgungskonzeption ohne wesentliche Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche Ergänzende integrierte Nahversorgungsstandorte (Bestandsstandorte und Neuentwicklungen gemäß Ziel 2, Sachlicher Teilplan, Großfl. EH zum LEP) CIMA GmbH 2012 Nicht integrierte Nahversorgungslagen Bestandsagglomerationen des großflächigen Einzelhandels mit zentrenrelevantem Kernsortiment innerhalb von ASB Bestandsagglomerationen des großflächigen Einzelhandels mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment innerhalb von ASB Vermeidung von Agglomerationsansätzen außerhalb von ASB und außerhalb von ZV (zentrenrelevantes Kernsortiment) Absicherung des Bestandschutzes; Vermeidung Zentren gefährdender Strukturen Ggf. Beschreibung von Gestaltungspotenzialen Vermeidung Flächenverbrauch und Zentren gefährdender Strukturen 1 CIMA Beratung + Management GmbH

13 2 DER STANDORT NEUNKIRCHEN-SEELSCHEID UND DAS EINZUGSGEBIET DES ÖRTLICHEN EIN- ZELHANDELS 2.1 Lage im Raum, Wirtschaftsstruktur, Verflechtungen Die Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid mit ihren 59 Ortsteilen zeichnet sich heute als bevorzugter Wohnstandort am Rand des Verdichtungsraumes Köln Siegburg Bonn aus. Sie übernimmt grundzentrale Versorgungsfunktion für das eigene Gemeindegebiet. Wichtigster Standortfaktor ist das naturräumliche Potenzial des Bergischen Landes mit einer abwechslungsreichen Landschaft zwischen Laubmischwäldern und Weideflächen. Das ausgedehnte Gemeindegebiet wird über Landes- und Bundesstraßen gut erschlossen. Von Neunkirchen aus betragen die Entfernungen nach Köln 35 km, nach Siegburg 15 km, nach Bonn 28 km, Hennef 11 km, nach Much 12 km und nach Waldbröl 25 km. Die wichtigsten Erschließungsachsen der Gemeinde sind die B 507 (Köln Lohmar Neunkirchen), die B 56 (Siegburg Seelscheid Much Gummersbach) sowie die B 478 (Hennef Ruppichteroth Waldbröl). Die Grundschulen halten offene Ganztagsangebote vor, die Hauptschule wird als Ganztagshauptschule geführt. Das Bildungsangebot wird über eine Zweigstelle des Berufskollegs Siegburg in Neunkirchen ergänzt. Das in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid ansässige Gewerbe ist mittelständisch und handwerklich geprägt. Der Schwerpunkt liegt in den Segmenten Elektrotechnik und Maschinenbau. Neunkirchen-Seelscheid genießt hohe Akzeptanz als Naherholungsort. Das weit verzweigte Wanderwegenetz ist in den letzten Jahren weiter ausgebaut worden. Besonderen Reiz haben die Wahnbach-Talsperre und das weitgehend unter Naturschutz gestellte Naafbachtal. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau liegt in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid mit einer Kennziffer von 103,1 deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Abb. 1 (siehe nächste Seite) zeigt deutlich, dass sich Neunkirchen-Seelscheid hervorragend im Umfeld positioniert. Das örtliche Kaufkraftniveau liegt höher als in Much, Waldbröl, Troisdorf und Gummersbach und erreicht das Niveau von Siegburg und Hennef (Sieg). Mit Blick auf den ländlich geprägten Raum ist das regionale Busnetz mit in der Hauptverkehrszeit stündlichen Busverbindungen von Siegburg nach Seelscheid sowie von Hennef nach Neunkirchen als akzeptabel einzuordnen. Vor dem Hintergrund der herausragenden Bedeutung der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid als Schulstandort mit drei Grundschulen, einer Hauptschule, einer Realschule und dem durch den Orden der Salesianer betriebene private Gymnasium (Antoniuskolleg) ist ein dichtes Schulbusnetz aufgebaut worden. CIMA Beratung + Management GmbH

14 Abb. 2: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2012 Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2012 Regionaler Vergleich Angebotsqualität des Einzelhandels in den regionalen Wettbewerbsstandorten Köln, Bonn, Siegburg, Hennef, Lohmar, Much und Waldbröl sowie maßgeblichen Shopping-Center- und Fachmarktstandorten (KölnArcarden in Köln-Kalk; HUMA-Park in St. Augustin), Köln Lohmar St. Augustin Deutschland = ,1 106,8 105,3 Verteilung der Bevölkerung im Raum unter Berücksichtigung langfristig etablierter, traditioneller Einkaufsbeziehungen auf die beiden Hauptorte Neunkirchen und Seelscheid, Neunkirchen-Seelscheid 103,6 Hennef Siegburg 103,1 102,2 Örtliche und regionale Verkehrsinfrastruktur, Much 101,1 Troisdorf Gummersbach 99,8 98,7 Mobilität der Bevölkerung im Raum, Nümbrecht 98,7 Ruppichteroth Waldbröl 90,3 96,8 Pendlerverflechtungen (arbeits- und ausbildungsbedingt), Quelle: mb research, Nürnberg, Oktober 2012 CIMA GmbH Abgrenzung des Marktgebietes Das Marktgebiet des Einzelhandels in Neunkirchen-Seelscheid wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst: Struktur und Verteilung des Einzelhandels sowie sein Angebotsniveau in den beiden Ortsteilen Neunkirchen und Seelscheid, Landsmannschaftliche und topographische Barrieren. Vor dem Hintergrund der ländlichen Siedlungsstrukturen mit einer weiten Streuung der Bevölkerung im Raum muss von einer überdurchschnittlichen Mobilität mittels motorisiertem Individualverkehr ausgegangen werden. Neben den bestehenden Pendlerverflechtungen mit den größeren Städte der Region hat der Rückzug des Einzelhandels im ländlichen Raum zu einer in Bezug auf die Nahversorgung eindeutigen Orientierung auf die beiden Hauptorte Neunkirchen und Seelscheid geführt. In Bezug auf Erlebniseinkauf und die Deckung des aperiodischen Bedarfs besteht aus dem gesamten Gemeindegebiet eine Orientierung auf Siegburg und CIMA Beratung + Management GmbH

15 Köln. Darüber hinaus ist der HUMA-Park in St. Augustin und in begrenztem Umfang auch Bonn relevant. Als landsmannschaftliche Barriere ist die naturräumliche und kulturräumliche Grenze zwischen dem Bergischen Land und dem Oberbergischen Raum zu berücksichtigen. Dennoch sind Much und Waldbröl als Teil der regionalen Wettbewerbslandschaft einzuordnen. Vor dem Hintergrund der aufgezeigten räumlichen Strukturen und einzuschätzenden räumlichen Konsummuster ist das Marktgebiet des Einzelhandels in Neunkirchen-Seelscheid in folgende zwei Zonen zu gliedern: Einwohnern. Abb. 3 (nächste Seite) zeigt die kartographische Darstellung der Marktgebietsabgrenzung für den Einzelhandel in Neunkirchen-Seelscheid. Zusätzlich zum ausgewiesenen Einwohnerpotenzial sind begrenzte Kaufkraftzuflüsse durch Gäste und Besucher der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid zu berücksichtigen. Konservativ geht die CIMA GmbH hier von einer Potenzialreserve von 2 % aus. 17 Unter Berücksichtigung der Potenzialreserve beläuft sich das dem Nachfragevolumen zuzuordnende Einwohnerpotenzial auf rd Menschen. Zone I umfasst das Gemeindegebiet insgesamt. Hier leben Einwohner. Der örtliche Einzelhandel realisiert hier die höchste Marktabschöpfung. Dabei bestehen aus einzelnen Ortsteilen bevorzugte Orientierungen nach Neunkirchen oder Seelscheid. Zone II umfasst nach Süden über das Gemeindegebiet von Neunkirchen- Seelscheid hinausgehend noch die Ortschaften Ruppichteroth- Winterscheid, Hennef-Heisterschoss und Hennef-Harperschoss. Hier leben Einwohner. Diese Ergänzung des Einzugsbereichs ist insbesondere vor dem Hintergrund der Bewertung der Entwicklungspotenziale in Neunkirchen geboten. Beide Marktgebietszonen zusammen beherbergen ein Bevölkerungspotenzial von 17 Das Konzept der Potenzialreserve ermöglicht die zusätzliche Berücksichtigung von örtlichen Sondereinflüssen. Sie bewegt sich in der Regel je nach Struktur und Lage der zu analysierenden Stadt und Region zwischen 2 % und 8%. In Ausnahmesituationen können auch Zuschläge bis 10 % angesetzt werden. CIMA Beratung + Management GmbH

16 Abb. 3: Abgrenzung des Marktgebietes für die Gemeinde Neunkirchen - Seelscheid Marktgebiet Einzelhandel Gemeinde Neunkirchen - Seelscheid Zone I: Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid ( Einwohner) Zone II: Angrenzende Ortsteile der Gemeinden Ründeroth und Hennef (Sieg): Heisterschoss, Happerschoß und Winterscheid (4.080 Einwohner) CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

17 2.3 Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen im Marktgebiet der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid Einschließlich der Potenzialreserve für diffuse Kaufkraftzuflüsse durch Gäste und Besucher errechnet sich für den hier definierten Einzugsbereich insgesamt ein Nachfragevolumen von 143,6 Mio.. Auf die Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid entfällt ein Nachfragevolumen von 118,1 Mio.. Damit entfällt auf die Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid ein Anteil von 81,6 % des Nachfragevolumens insgesamt. Die warengruppenspezifische Differenzierung des Nachfragevolumens ist in nachfolgender Abb.3 dokumentiert. Abb. 4: CIMA Warengruppen Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen im Marktgebiet der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid Zone I: Gemeinde Neun- kirchen- Zone II: Weiterer Einzugs- Potenzials- Seelscheid bereich reserve insgesamt Täglicher Bedarf 63,6 12,2 1,5 77,3 Lebensmittel und Reformwaren 43,8 8,4 1,0 53,2 Gesundheits- und Körperpflege 17,9 3,4 0,4 21,8 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschrift 1,9 0,4 0,0 2,3 Persönlicher Bedarf insgesamt 15,8 3,0 0,4 19,2 Bekleidung, Wäsche 10,3 2,0 0,2 12,5 Schuhe, Lederwaren 2,9 0,6 0,1 3,6 Uhren, Schmuck, Optik 2,6 0,5 0,1 3,1 Medien und Technik insgesamt 13,4 2,6 0,3 16,3 Bücher, Schreibwaren 2,8 0,5 0,1 3,4 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 10,6 2,0 0,3 12,9 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 4,8 0,9 0,1 5,8 Sportartikel 2,1 0,4 0,1 2,6 Spielwaren 1,2 0,2 0,0 1,5 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 1,4 0,3 0,0 1,7 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik (gehobener Haushaltsbedarf) 2,0 0,4 0,0 2,4 Einrichtungsbedarf 8,4 1,6 0,2 10,2 Möbel, Antiquitäten 6,6 1,3 0,2 8,1 Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 1,8 0,3 0,0 2,1 Baumarktspezifische Sortimente 10,2 2,0 0,2 12,4 SUMME 118,1 22,7 2,8 143,6 EINWOHNER Quelle: CIMA Kaufkraftanalysen 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

18 2.4 Regionaler Wettbewerb Im Nachfolgenden werden die wichtigsten Wettbewerbsstandorte der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid beschrieben. Diese sind: Köln, Oberzentrum rd. 35 km nordwestlich Bonn, Oberzentrum, rd. 28 km südwestlich Siegburg, Mittelzentrum, rd. 15 km westlich St. Augustin, Mittelzentrum, rd. 20 km westlich, Hennef (Sieg), Mittelzentrum, rd. 11 km südlich, Much, Grundzentrum, rd. 12 km nördlich, Waldbröl, Mittelzentrum, rd. 25 km östlich, Lohmar, Mittelzentrum, rd.8 km westlich (vom Ortsteil Seelscheid aus) Hohe Straße, Schildergasse, und die Passagen am Neumarkt (Zeppelinstraße, Richmodstraße) sind die konsumorientierten A-Einkaufslagen mit den Warenhäusern KARSTADT und KAUFHOF sowie den Textilfilialisten C&A, PEEK&CLOPPENBURG, H&M, HANSEN, ANSONS, ZARA und POHLAND. Im Segment Schuhe definieren KÄMPGEN und HUMANIC eine besondere Angebotskompetenz, mit dem MEDIA MARKT in der Hohen Straße sowie dem SATURN Elektrokaufhaus im KAUFHOF in der Schildergasse ist auch das Segment Unterhaltungselektronik umfassend vertreten. Eine besondere Profilierung im Bereich Sport erhielt die Kölner City jüngst mit der Eröffnung des Outdoor- Eventhauses GLOBETROTTER in der ehemaligen Shopping-Galerie Olivandenhof. Das Segment Medien ist durch die Standorte der national agierenden Filialisten THALIA und MAYERSCHE BUCHHANDLUNG besetzt. Abb. 5: Konsumige Haupteinkaufslagen Schildergasse und Hohe Straße Köln, City Die Kölner City ist Einzelhandelsstandort Nr. 1 in Nordrhein-Westfalen. Innovationen im Einzelhandel mit der Markteinführung neuer Konzepte finden neben Hamburg, Berlin, München, Frankfurt und Stuttgart auch hier statt. Mit rd m² Verkaufsfläche in den A- und B-Einkaufslagen (ohne SATURN, Hansaring und Colonaden im Hauptbahnhof gehört die Kölner City zu den größten deutschen innerstädtischen Einkaufsbereichen. Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf rd Mio.. Der Haupteinkaufsbereich erstreckt sich im Wesentlichen zwischen Hohe Straße und Hauptbahnhof im Norden bzw. im Osten sowie den Ringen im Westen bzw. Südwesten und der Hahnenstraße im Süden. Dabei zeigt sich zunehmend eine deutliche Differenzierung von attraktiven Quartieren und unterschiedlicher Zielgruppen- und Szeneorientierung: Schildergasse und Hohe Straße sind nach wie vor die gefragtesten Einkaufslagen in Köln. Dabei profiliert sich die Schildergasse stärker im konsumigen Markensegment, während die Hohe Straße stärkere Bedeutung im Young Fashion Segment hat. Fotos: CIMA GmbH 2012 Mit der Realisierung von GLOBETROTTER und dem Weltstadthaus von PEEK&CLOPPENBURG hat die Kölner City maßgebliche Innovationsimpulse für die zukünftige Entwicklung erfahren. CIMA Beratung + Management GmbH

19 Die Shopping-Galerien am Neumarkt (NEUMARKTPASSAGE, NEUMARKTGALE- RIE) zeichnen sich durch ihren Mix von Handel und Gastronomie aus. Die NEUMARKTGALERIE befindet sich derzeit in einer Phase der Umstrukturierung und Neuausrichtung. Mit dem Textilkaufhaus PRIMARK wird hier im Frühjahr 2013 ein neuer konsumiger Anker geschaffen. Die Mittelstraße kann als hochwertige Einkaufslage mit Topmarkenbesatz charakterisiert werden. Zu den Mietern zählen HERBERT STOCK, MARINA RI- NALDI JACARDI, PALMERS, WOLFORD und MARK CAIN. Die Ehrenstraße hat sich in den letzten fünfzehn Jahren als Szenemeile für junge und jung gebliebene Käuferschichten entwickelt. Einzelne Geschäftskonzepte haben innerhalb der Zielgruppe Kultstatus. Dennoch ist zu beobachten, dass der bisher gelungene Branchenmix zwischen einheimischen, mittelständischen Anbietern und Filialisten sich zu Lasten des ortsansässigen Einzelhandels verändert. Filialunternehmen verdrängen den ortsansässigen Einzelhandel in Nebenstraßen. Hiervon profitieren Pfeil- und Benesisstraße. Die Breite Straße als Verlängerung der Ehrenstraße und parallele Wegeachse zur Schildergasse hat sich ebenfalls als zielgruppenspezifische Einkaufslage etabliert. Die Kölner Ringe zwischen Hansaring / Mediapark und Zülpicher Platz sind durch eine Durchmischung von Gastronomie, Entertainment und Einzelhandel gekennzeichnet. SATURN am Hansaring profiliert sich als Top-Seller bei Tonträgern und HiFi-Equipment. Im mittleren und südlichen Abschnitt (Hohenzollernring, Hohenstaufenring) prägen qualitätsorientierte Anbieter im Segment Einrichtungsbedarf (CILEK, WHO S PERFECT) das Bild. Die KÖLN ARCADEN mit einer Mietfläche von rd m² wurden im Frühjahr 2005 als erstes rechtsrheinisches Shopping-Center in Köln eröffnet. Der Einzugsbereich erfasst auch die Gemeinden des rechtsrheinischen Rhein-Sieg- Kreises. Die verkehrsoptimale Lage und der sich am mittleren Genre orientierende Branchenmix mit den Ankern Kaufhaus MÜLLER, MEDIA MARKT, THALIA Buchkaufhaus sowie den Modelabels S.OLIVER, ESPRIT, H&M, C&A, CECIL, STREET ONE, NEWYORKER, VERO MODA / JACK JONES bietet eine Alternative zum Besuch der Kölner City Bonn, City Die Bonner City, sich innerhalb des Cityrings als weitläufig verzweigende Fußgängerzone erstreckend, wird ebenfalls durch einen der oberzentralen Versorgungsfunktion gerecht werdenden Einzelhandelsbesatz geprägt. Die Bonner City beherbergt eine Verkaufsfläche von rd m². Die A-Einkaufslage erstreckt sich über die Poststraße, den Münsterplatz, die Remigiusstraße und Marktbrücke bis zum Markt und zur Sternstraße. Ergänzende B-Lagen mit einer Mischung aus Gastronomie und zum überwiegenden Anteil qualitätsorientiertem, ortsansässigem Einzelhandel sind die Straßenzüge Dreieck, Vivatsgasse, Friedensplatz, In der Sürst, Gerhard-v.-Are-Straße, Fürstenstraße und Gangolfstraße. Der Einzelhandelsbesatz in der Bonner City zeichnet sich insbesondere durch einen umfassenden Besatz im Segment Bekleidung und Wäsche aus. Neben den Warenhäusern GALERIA KAUFHOF und KARSTADT sind mehrere Bekleidungshäuser (ANSONS, POHLAND, WEHMEYER, SinnLeffers, ZARA, H&M, C&A) und eine Vielzahl an Boutiquen präsent. Im Verlaufe der letzten fünf Jahre ist eine zunehmende Filialisierung zu beobachten. Parallel zu diesem Prozess ist auch ein Abschmelzen des Angebotes im Spitzensegment festzustellen. Als Lücken in der Bonner City sind die Segmente Unterhaltungselektronik sowie Lebensmittel auszumachen. Zu den aktuellen Standortentwicklungen zählen die Eröffnung einer HOLLISTER Filiale sowie eines THALIA Flagshipstores im ehemaligen Metropolkino. Dagegen bedeutet die angekündigte Schließung der traditionsreichen BOUVIER Buchkaufhäuser die Aufgabe der Büchermeile Am Hof. CIMA Beratung + Management GmbH

20 Die Friedrichstraße ist eine Spezialeinkaufslagen (C-Lage) mit stark zielgruppenorientiertem Zulauf (einerseits mittelständischer, teilweise sehr traditionsreicher Facheinzelhandel. In der Diskussion zur Ausweitung des Verkaufsflächenangebotes stehen die Südüberbauung an der Poststraße und das Areal des ehemaligen Viktoriabades. Außerdem wird immer wieder über die Entwicklung eines Fachmarktstandortes an der Bornheimer Straße vis-á-vis zum Alten Friedhof diskutiert Siegburg Der Innenstadt von Siegburg gelingt es, Kaufkraft aus dem gesamten rechtsrheinischen Rhein-Sieg-Kreis zu binden. Sie beherbergt eine Verkaufsfläche von rd m². Der Haupteinkaufsbereich in der Innenstadt von Siegburg erstreckt sich vor allem über die Bahnhofstraße, den Standortbereich am Markt und die Holzgasse. Nördlich des Marktes zweigt die Kaiserstraße in nordwestliche Richtung ab. Parallel zur Holzgasse verläuft der ebenfalls als Fußgängerzone ausgebaute Verbindungsweg Am Brauhof. A-Einkaufslage ist vor allem der Bereich des Marktes und der Einmündungsbereich der Kaiserstraße. Am Brauhof und Holzgasse sind Zieleinkaufslagen mit überwiegend mittelständischem, ortsansässigem Einzelhandelsbesatz. Als Magnetbetriebe sind vor allem das KAUFHOF GALERIA-Warenhaus, der Elektrofachmarkt SATURN und das Bekleidungshaus C&A anzusehen. Hohe Bedeutung hat jedoch auch der noch vielfältige Branchenbesatz nicht filialisierter Marktteilnehmer. Außerhalb der Innenstadt sind an der mit Realisierung der ICE-Trasse Köln Frankfurt entstandenen südlichen Stadtumfahrung attraktive Fachmärkte (u.a. HIT SB-Warenhaus, OBI Bau- und Heimwerkermarkt) etabliert worden. Die Stadtentwicklungspolitik in Siegburg stand in den letzten Jahren im Focus der möglichen Ansiedlung eines ECE-Shopping-Centers. Das Projektvorhaben wurde mittels eines Bürgerentscheids verhindert. Die Diskussionen haben bis heute auch kleinräumige Modernisierungsinvestitionen gelähmt, so dass in den letzten Jahren keine nennenswerten Innovationsimpulse zu verzeichnen waren St. Augustin Ein zu berücksichtigender Wettbewerber, insbesondere mit Blick auf Sortimente des periodischen Bedarfs und im Bereich Unterhaltungselektronik, ist der HUMA-PARK in St. Augustin. Aus dem Marktgebiet der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid ist das Einkaufsziel insbesondere im Kontext von Kopplungskäufen nach einer Einkaufsfahrt nach Bonn relevant. Mit seinen gut m² Verkaufsfläche stellt er den Kern des St. Augustiner Versorgungsangebotes dar. Magnetfunktion auch für Konsumenten aus Lohmar haben das REAL SB- Warenhaus, der SATURN Elektrofachmarkt und KARSTADT SPORTS. Grundsätzlich erschließt der HUMA-Park vor allem Massenkaufkraft im mittleren und unteren Genre. Bedeutung haben hier auch die Bekleidungsfachmärkte ADLER und VÖGELE. Die Umstrukturierung mit deutlicher Verkaufsflächenerweiterung zu einem Shopping Center ist vorerst an der Finanzierung gescheitert. Zusätzlich Bedeutung hat die Fachmarktagglomeration in der Einsteinstraße mit dem Fahrradfachmarkt FELD und dem HELLWEG Baumarkt Hennef (Sieg) Das nur rd. 11 km südlich von Neunkirchen gelegene Hennef (Sieg) ist nicht zuletzt aufgrund seiner Bedeutung als Verkehrsknoten mit Umsteigemöglichkeit auf die Kölner S-Bahn von Bedeutung. Der Haupteinkaufsbereich in der Stadtmitte hat in den letzten Jahren durch zahlreiche städtebauliche Gestaltungsmaßnahmen an Attraktivität gewonnen. Der mittelständisch geprägte Geschäftsbesatz mit kleinen, aber auch mittelgroßen Ladenlokalen erstreckt sich entlang der innerörtlichen Hauptverkehrsachse Frankfurter Straße. Das Angebotsniveau ist überwiegend qualitätsorientiert. Vis-a-vis zum Bahnhof CIMA Beratung + Management GmbH

21 Hennef ist ein HIT Verbrauchermarkt etabliert, der durchaus für von der Bahn auf den Pkw umsteigende Pendler von Bedeutung ist. Bedeutung für überörtliche Kaufkraftbindung hat in Hennef darüber hinaus der Standort des BAHR Baumarktes an der BAB-Anschlussstelle Hennef (Sieg)- West. Stadtkern wird durch die Verbrauchermärkte EXTRA, REWE XXL und mehrere Lebensmitteldiscounter abgedeckt. Für Konsumenten aus Neunkirchen-Seelscheid kann der Einzelhandel in Waldbröl für einzelne spezifische Zieleinkäufe relevant sein Much Much verfügt über einen vielfältigen, überwiegend mittelständischen Einzelhandelsbesatz entlang der innerörtlichen Hauptverkehrsachse Hauptstraße. Zentraler Standort für die Bedarfsdeckung im Segment des täglichen Bedarfs ist der Kreuzungsbereich B 56 / L 186 am östlichen Ortseingang mit ALDI und einem REWE Verbrauchermarkt. Im Segment Bekleidung ist das Textilhaus LAMBERTS maßgeblicher Anbieter. Aus dem Einzugsbereich des Neunkirchen-Seelscheider Einzelhandels dürften einzelne Zieleinkäufe auch nach Much führen. Die sehr modern gestaltete Nahversorgungsagglomeration REWE / ALDI am östlichen Ortseingang mag für Einwohner aus an Much angrenzenden Ortsteilen der Gemeinde Neunkirchen- Seelscheid durchaus aus Convenience -Gesichtspunkten attraktiv sein. Der Einzelhandel in Much zeichnet sich überwiegend durch eine angemessene Warenpräsentation aus Lohmar Das rd. 8 km westlich vom Ortsteil Seelscheid gelegene Mittelzentrum Lohmar, am Zusammenfluss von Sülz und Agger gelegen, hat mit der Realisierung der BAB-Umgehung des Ortskernes und dem Teilrückbau der Hauptstraße als Einkaufsstandort deutlich an Attraktivität gewonnen. Mit der Etablierung des Fachmarktstandortes LOHMAHRER HÖFE sowie der Etablierung eines KAUF- LAND SB-Warenhauses konnten Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland gesteigert werden. In Bezug auf die Warengruppen des Periodischen Bedarfs besteht ein Austausch an Kaufkraft zwischen Lohmar und den Ortsteil Seelscheid. Einerseits sind die Angebote in Lohmar attraktiv, andererseits orientieren sich Einwohner aus angrenzenden Lohmarer Ortsteilen nach Seelscheid Waldbröl Der Einzelhandel in Waldbröl erstreckt sich im Stadtzentrum vor allem entlang der Kaiserstraße sowie im Bereich des Marktes und einzelner Seitenstraßen. Der Branchenbesatz ist vielseitig; neben mittelständischem Einzelhandel sind auch einzelne Filialisten (u.a. ROSSMANN, WOOLWORTH, QUICKSCHUH, KIK) etabliert. Im Segment Bekleidung sind mehrere mittelständische Anbieter mit einem sehr guten Marktauftritt ansässig (u.a. MAST). Die Nahversorgung im CIMA Beratung + Management GmbH

22 3 EINZELHANDELSSTRUKTUREN, HANDELSZENT- RALITÄTEN UND KAUFKRAFTSTRÖME IN DER GEMEINDE NEUNKIRCHEN SEELSCHEID 3.1 Einzelhandelsstrukturen in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid insgesamt Im Rahmen der Bestandserhebung des Einzelhandels in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid im Zeitraum von November 2012 bis Januar 2013 wurden 95 Einzelhandelsbetriebe erhoben, die auf einer Verkaufsfläche von m² einen Einzelhandelsumsatz von 73,0 Mio. realisieren. Im Vergleich zu 2007 nahm die Zahl der Einzelhandelsbetriebe ab, erhöhten sich jedoch Verkaufsfläche und Einzelhandelsumsatz wurden noch 105 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von m² aufgenommen, die seinerzeit einen Einzelhandelsumsatz von 71,8 Mio. erwirtschafteten. Im Vergleich zu 2007 stieg die Verkaufsfläche 2,5 % (= 450 m²) und wuchs der Einzelhandelsumsatz um 1,6 % (= + 1,2 Mio. ). Damit sind die Einzelhandelsstrukturen in der Gemeinde Neunkirchen- Seelscheid im Zeitraum 2007 bis 2012 durch eine nur geringe Entwicklungsdynamik geprägt gewesen. Begrenzte Verkaufsflächenerweiterungen einzelner Unternehmen wurden durch Betriebsstillegungen weitestgehend kompensiert. Zu den jüngst entstandenen Ladenleerständen zählen die SCHLECKER Filialen. Die warengruppenspezifische Differenzierung des ermittelten Einzelhandelsbesatzes in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid ist in Abb. 6 auf der nächsten Seite dokumentiert. Folgende Befunde sind maßgeblich relevant: Mit m² entfallen 51,5 % der Verkaufsflächen auf die Sortimente des periodischen Bedarfs. Sie generieren zugleich 73,5 % des Einzelhandelsumsatzes in Neunkirchen-Seelscheid. Die Hauptkompetenz des Einzelhandels in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid liegt somit im Segment der Nahversorgung. Die Warengruppe Lebensmittel-, Reformwaren beherbergt eine Verkaufsfläche von m². Sie realisiert einen Einzelhandelsumsatz von 41,7 Mio.. Der Umsatzanteil liegt somit bei 57,1 %. Auf die Warengruppen des Persönlichen Bedarfs entfallen 19 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von m². Der realisierte Einzelhandelsumsatz liegt bei 4,8 Mio.. Der höchste Verkaufsflächenanteil in diesem Segment entfällt mit m² auf die Warengruppe Bekleidung, Wäsche. Sie realisiert in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid einen Umsatzanteil von 3,1 Mio.. Auf die Hauptwarengruppe Medien und Technik entfallen 7 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von m². Der realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 4,3 Mio.. In Bezug auf die Verkaufsflächenverteilung innerhalb dieses Segmentes entfallen zwei Drittel auf Bücher und Schreibwaren sowie rd. ein Drittel auf den Bereich Elektroartikel, Unterhaltungselektronik. Auf die Hauptwarengruppe Spiel, Sport, Hobby entfallen 7 weitere Betriebe mit einer Verkaufsfläche von 660 m². Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 1,7 Mio.. Es handelt sich hier ausschließlich um kleinflächige Anbieter mit Verkaufsflächen von jeweils deutlich unter 400 m². CIMA Beratung + Management GmbH

23 Abb. 6: Einzelhandelsstrukturen in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe in % Verkaufsfläche in m² VKF in % Umsatz in Mio. Umsatzverteilung in % Periodischer Bedarf 43 45,3% ,5% 53,6 73,5% Lebensmittel und Reformwaren 33 34,7% ,3% 41,7 57,1% Gesundheits- und Körperpflege 6 6,3% 835 4,6% 9,9 13,6% übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) 4 4,2% 655 3,6% 2,0 2,8% Persönlicher Bedarf insgesamt 19 20,0% ,9% 4,8 6,5% Bekleidung, Wäsche 13 13,7% ,7% 3,1 4,2% Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik 6 6,3% 405 2,2% 1,7 2,3% Medien und Technik insgesamt 7 7,4% ,3% 4,3 5,9% Spiel, Sport, Hobby insgesamt 7 7,4% 660 3,6% 1,7 2,3% Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat, Einrichtungsbedarf 11 11,6% ,9% 4,4 6,1% Baumarktspezifische Sortimente 8 8,4% ,7% 4,2 5,8% Einzelhandel insgesamt ,0% ,0% 73,0 100,0% Quelle: CIMA Bestandserhebungen 2012 / Rundungsdifferenzen möglich CIMA Beratung + Management GmbH

24 Auf die zusammengefassten Hauptwarengruppen Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat sowie Einrichtungsbedarf entfallen 11 Betriebe mit einer Verkaufsfläche m². Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz dürfte sich auf 4,4 Mio. belaufen. Abb. 7: Verteilung des Einzelhandelsbesatzes in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid Einzelhandelsverteilung Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid Auf das Segment der Baumarktspezifischen Sortimente (einschließlich des gartencenterrelevanten Sortiments) entfallen 8 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von m². Der hier generierte Einzelhandelsumsatz dürfte sich auf 4,2 Mio. belaufen. 18 Betriebe 52% 37% 11% 100 % = 95 Die rechts stehende Abb. 7 dokumentiert die Verteilung des Einzelhandelsbesatzes innerhalb der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid: Verkaufsfläche in m² 51% 38% 11% 100 % = m² 52 % der Betriebe, 51 % der Verkaufsflächen sowie 50 % des realisierten Einzelhandelsumsatzes entfallen auf den Ortsteil Neunkirchen. Umsätze in Mio. EUR 50% 42% 8% 100 % = 73,0 Mio. Der Ortsteil Seelscheid beherbergt 37 % der Betriebe und 38 % der Verkaufsflächen. Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz erreicht einen Anteil von 42 %. CIMA GmbH % 20% 40% 60% 80% 100% Neunkirchen Seelscheid Übrige Ortsteile Auf die übrigen Ortsteile entfallen 11 % der Einzelhandelsbetriebe und Verkaufsflächen. Der dort realisierte Umsatzanteil liegt bei 8 %. 18 Unberücksichtigt bleiben hier Betriebsflächen von Baumschulen und Großgärtnereien. CIMA Beratung + Management GmbH

25 3.2 Handelszentralitäten des Einzelhandels in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid insgesamt Die Handelszentralität beschreibt die Relation zwischen realisiertem Einzelhandelsumsatz und Nachfragevolumen der gleichen Raumeinheit. Sie wird als Messzahl ausgewiesen, wobei der Einzelhandelsumsatz durch das Nachfragevolumen dividiert und mit dem Faktor 100 multipliziert wird. Handelszentralitäten können für einzelne Stadtteile und das Stadtgebiet insgesamt ausgewiesen werden. Handelszentralitäten von über 100 signalisieren per Saldo Kaufkraftzuflüsse; Handelszentralitäten von unter 100 spiegeln Kaufkraftabflüsse aus der definierten Raumeinheit wider. Bei einem in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid realisierten Einzelhandelsumsatz von 73,0 Mio. und einem in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid vorhandenen einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen von 118,1 Mio. resultiert eine Handelszentralität von 62. Der Kaufkraftabfluss aus Neunkirchen-Seelscheid beläuft sich per Saldo auf 45,1 Mio.. Die ermittelte Handelszentralität spiegelt ein gutes Nahversorgungsniveau, aber vergleichsweise niedrige Kaufkraftbindungen in den typischen zentrenrelevanten Sortimenten wider. Die Versorgungsfunktion konzentriert sich als Grundzentrum vor allem auf die Nahversorgung. In der warengruppenspezifischen Analyse sind folgende Befunde hervorzuheben: Abb. 8: In der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren steht einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 41,7 Mio. ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 43,8 Mio. gegenüber. Die hieraus resultierende Handelszentralität von 95 signalisiert wie auch der niedrige Kaufkraftabfluss per Saldo von 2,1 Mio. ein hervorragendes Nahversorgungsniveau. Es bleibt lediglich Spielraum für Betriebsanpassungen bereits in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid etablierter Einzelhandelsbetriebe. Dabei können betriebliche Optimierungen auch im Kontext von Standortverlagerungen wahrgenommen werden. Die Etablierung zusätzlicher Vollsortimenter und Lebensmitteldiscounter würde verstärkt zur Verdrängung etablierter Unternehmen führen. CIMA Warengruppe Handelszentralitäten des Einzelhandels in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. in Neunkirchen Handelszentralität Neunkirchen Kaufkraftstrom per Saldo (in Mio. ) Periodischer Bedarf 53,6 63,6 84-9,9 Lebensmittel, Reformwaren 41,7 43,8 95-2,1 Gesundheits- und Körperpflege 9,9 17,9 55-8,0 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) 2,0 1, ,1 Persönlicher Bedarf insgesamt 4,8 15, ,1 Bekleidung/Wäsche 3,1 10,3 30-7,2 Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik 1,7 5,5 31-3,8 Medien und Technik insgesamt 4,3 13,4 32-9,1 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 1,7 4,8 36-3,1 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat, Einrichtungsbedarf 4,4 10,4 42-6,0 Baumarktspezifische Sortimente 4,2 10,2 41-6,0 Einzelhandel insgesamt 73,0 118, ,1 Quelle. CIMA Bestandserhebungen 2012 / 2013 und CIMA Kaufkraftanalysen 2013; Rundungsdifferenzen möglich. Die niedrige Handelszentralität von 55 in der Warengruppe Gesundheitsund Körperpflegeartikel signalisiert deutliches Gestaltungspotenzial zur Etablierung mindestens eines Drogeriefachmarktes. Das Angebotsdefizit CIMA Beratung + Management GmbH

26 ist maßgeblich auch durch die Insolvenz und Betriebsstillegungen der Fa. SCHLECKER verursacht worden. In den Warengruppen des Persönlichen Bedarfs bewegen sich die Handelszentralitäten zwischen 30 und 31. Kleinflächiger, überwiegend Inhaber geführter Facheinzelhandels stellt ein ergänzendes Versorgungsangebot dar. Profilierungsspielräume sind grundsätzlich gegeben; dennoch ist der Wettbewerbsdruck aus den Mittelzentren Siegburg und Gummersbach sowie den Oberzentren Köln und Bonn zu berücksichtigen. Der Kaufkraftabfluss im Segment des Persönlichen Bedarfs liegt per Saldo bei 11,1 Mio.. Chancen haben nur Nischenkonzepte mit hoher Servicekompetenz und einem konsumigen, qualitätsorientierten Angebot. In der Hauptwarengruppe Medien und Technik liegt die Handelszentralität bei 32. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 4,3 Mio. steht ein Nachfragevolumen von 13,4 Mio. gegenüber. Dabei ist die Versorgungsqualität in den Teilsegmenten Bücher, Schreibwaren und Elektroartikel, Unterhaltungselektronik sehr unterschiedlich. Bücher, Schreibwaren erreichen mit einer Handelszentralität von 104 sogar leichte Kaufkraftzuflüsse. Es liegt ein angemessenes Angebotsniveau vor. Im Segment Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC liegt mit einer Handelszentralität von 13 ein nur sehr rudimentäres Angebot vor. Dies gilt für die beiden Ortsteile Neunkirchen und Seelscheid. Abb. 9: Die Hauptwarengruppe Spiel, Sport, Hobby erreicht im Einzelhandel der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid eine Handelszentralität von 36. Einem Einzelhandelsumsatz von 1,7 Mio. steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 4,8 Mio.. Eine deutlich überdurchschnittliche Handelszentralität realisiert hier das Sortiment Spielwaren, Bastelbedarfs mit einer Kennziffer von 58. Ein Ausbau des Angebotes ist am ehesten im Segment Sport im Ortsteil Neunkirchen vorstellbar. In Seelscheid ist dieses Segment bereits angemessen vertreten. Warengruppenspezifische Handelszentralitäten in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid in der Rangfolge der Sortimente Handelszentralitäten Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid Handelszentralität insgesamt : 62 CIMA GmbH 2013 Bücher, Schreibwaren Lebensmittel, Reformwaren GPK, Hausrat Spielwaren, Bastelbedarf Gesundheits- und Körperpflege Baumarktspezifische Sortimente Uhren, Schmuck, Optik Bekleidung, Wäsche Sportartikel Schuhe, Lederwaren Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC Quelle: CIMA Bestandserhebungen und Kaufkraftanalysen 2012 / Ohne Nachweis der realisierten Einzelhandelsumsätze können die Kennziffern der Handelszentralität auch für Teilsortimente ausgewiesen werden. Die zusammengefassten Warengruppen Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik (GPK), Hausrat und Einrichtungsbedarf erreichen in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid eine ebenso akzeptable Handelszentralität von CIMA Beratung + Management GmbH

27 42, wie auch das Segment der baumarktspezifischen Sortimente mit einer Kennziffer von Kaufkraftstrombilanz und Kaufkraftströme Abb. 10: Kaufkraftstrombilanz für die Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid Kaufkraftstrombilanz (in Mio. ) Neunkirchen - Seelscheid Die rechts stehende Abb. 10 dokumentiert die Kaufkraftstrombilanz für den Einzelhandel in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid. Einem Kaufkraftzufluss von 5,1 Mio. steht ein Kaufkraftabfluss von 50,2 Mio. gegenüber. Hieraus resultiert per Saldo ein Kaufkraftabfluss von 45,1 Mio. Der Kaufkraftabfluss insgesamt beläuft sich auf 38,2 % des örtlichen Nachfragevolumens. Deutlich wird der regionale Wettbewerbsdruck, aber auch die hohe örtliche Kaufkraftbindung im Segment der Nahversorgung. 200,0 100,0 118,1 73,0 Der Kaufkraftzufluss von 5,1 Mio. entspricht rd. 7 % des in der Gemeinde Neunkirchen Seelscheid realisierten Einzelhandelsumsatzes. 0,0-50,2 5,1-100,0 CIMA GmbH 2013 Nachfragevolumen in Neunkirchen- Seelscheid Kaufkraftabfluss Kaufkraftzufluss Umsatz in Neunkirchen- Seelscheid Die nachfolgende Abb. 11 dokumentiert die Kaufkraftzuflüsse nach Neunkirchen-Seelscheid. Mit 1,4 Mio. entfällt der höchste Kaufkraftzufluss auf die Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren. In allen anderen Segmenten liegt der Kaufkraftzufluss jeweils deutlich unter 1,0 Mio.. CIMA Beratung + Management GmbH

28 Abb. 11: Kaufkraftzuflüsse nach Neunkirchen-Seelscheid (in Mio. ) Kaufkraftzuflüsse Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid Kaufkraftzuflüsse nach Neunkirchen-Seelscheid: 5,1 Mio. Abb. 12: Kaufkraftabflüsse aus Neunkirchen-Seelscheid (in Mio. ) Kaufkraftabflüsse Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid Kaufkraftabflüsse aus Neunkirchen-Seelscheid: 50,2 Mio. Lebensmittel, Reformwaren 1,4 Medien und Technik 9,7 übriger persönlicher Bedarf 0,7 Gesundheits- und Körperpflege 8,6 Bekleidung, Wäsche 0,6 Bekleidung, Wäsche 7,4 Medien und Technik 0,6 GPK, Hausrat, Einrichtungsbedarf 6,6 GPK, Hausrat, Einrichtungsbedarf 0,6 Baumarktspezifische Sortimente 6,3 Spiel, Sport, Hobby 0,4 übriger persönlicher Bedarf 4,6 Baumarktspezifische Sortimente 0,3 Spiel, Sport, Hobby 3,4 CIMA GmbH CIMA GmbH Die höchsten Kaufkraftabflüsse aus der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid (siehe Abb. 12) entfallen auf die Hauptwarengruppe Medien und Technik (9,7 Mio. ), die Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege (8,6 Mio. ) sowie die Warengruppe Bekleidung, Wäsche (7,4 Mio. ). Auf die zusammengefassten Warengruppen Geschenke, Glas, Keramik, Porzellan (GPK), Hausrat und Einrichtungsbedarf entfällt ein Kaufkraftabfluss von 6,6 Mio.. In der Warengruppe Baumarktspezifische Sortimente liegt der Kaufkraftabfluss aus der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid bei 6,3 Mio.. In allen weiteren Segmenten liegt der jeweilige Kaufkraftabfluss bei unter 5,0 Mio.. CIMA Beratung + Management GmbH

29 3.4 Kaufkraftströme und Handelszentralitäten in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren In der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren steht einem Kaufkraftzufluss von 1,4 Mio. einem Kaufkraftabfluss von 3,5 Mio. gegenüber. Abb. 13: Kaufkraftstrombilanz des Einzelhandels in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren (in Mio. ) Kaufkraftstrombilanz (in Mio ) Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid (Lebensmittel, Reformwaren) Der Kaufkraftzufluss entspricht 3,3 % des realisierten Einzelhandelsumsatzes, während der Kaufkraftabfluss lediglich 8,0 % des in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid vorliegenden einzelhandelsrelevantem Nachfragevolumens entspricht. Auch diese Kennzahlen dokumentieren das gute Nahversorgungsniveau in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid. Abb. 14: Handelszentralitäten in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren in den relevanten Ortsteilen der Gemeinde Neunkirchen Seelscheid Ortsteil Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. Handelszentralität Saldo Kaufkraftfluss (in Mio. ) 200,0 Neunkirchen 21,4 11, ,3 Seelscheid 18,3 11, ,4 100,0 43,8 41,7 übrige Ortsteile 2,0 20, ,8 0,0-3,5 1,4 Gemeinde Neunkirchen- Seelscheid 41,7 43,8 95-2,1-100,0 CIMA GmbH 2013 Nachfragevolumen in Neunkirchen- Seelscheid Kaufkraftabfluss Kaufkraftzufluss Umsatz in Neunkirchen Seelscheid Quelle: CIMA Bestandserhebungen und Kaufkraftanalysen 2012 / Rundungsdifferenzen möglich CIMA Beratung + Management GmbH

30 Die Abb. 14 dokumentiert die Handelszentralitäten in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren in den relevanten Ortsteilen der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid. Der Ortsteil Neunkirchen realisiert bei einem dort realisierten Einzelhandelsumsatz von 21,4 Mio. und einem einzelhandelsrelevantem Nachfragevolumen im Ortsteil von 11,1 Mio. eine Handelszentralität von 193. Der Kaufkraftzufluss beläuft sich hier per Saldo auf 10,3 Mio.. Maßgebliche Anbieter sind die Lebensmitteldiscounter LIDL, ALDI und NETTO sowie der Vollsortimenter REWE mit separatem Getränkemarkt. Der Ortsteil Seelscheid bindet in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren eine Kaufkraft von 18,3 Mio.. Bei einem im Ortsteil vorliegenden einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen von 11,9 Mio. resultiert eine Handelszentralität von 154. Der Kaufkraftzufluss beläuft sich per Saldo auf 6,4 Mio.. Die Versorgungsfunktion wird auch hier maßgeblich von den Lebensmitteldiscountern LIDL, ALDI, NETTO und einem REWE Vollsortimenter getragen. Auf die übrigen Ortsteile entfällt in der Warengruppe Lebensmittel. Reformwaren ein Umsatzvolumen von 2,0 Mio.. Neben einem nahkauf im Ortsteil Hermerath, liegt hier ein rudimentäres, ergänzendes Angebot im Ladenhandwerk und in Hofverkäufen vor. Bezogen auf das Nachfragevolumen in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren in den übrigen Ortsteilen von 20,8 Mio. e resultiert eine Handelszentralität von 10. Der Kaufkraftabfluss beläuft sich hier per Saldo auf 18,8 Mio.. Das Gros dieses Kaufkraftabflusses manifestiert sich als Kaufkraftzufluss in die Ortsteile Neunkirchen und Seelscheid. CIMA Beratung + Management GmbH

31 4 EINZELHANDELSSTRUKTUREN UND MARKT- ABSCHPFUNGSQUOTEN IN DEN ORTSTEILEN DER GEMEINDE NEUNKIRCHEN - SEELSCHEID 4.1 Ortsteil Neunkirchen Einzelhandelsstrukturen Im Rahmen der Bestandserhebung des Einzelhandels im Ortsteil Neunkirchen wurden im September 2012 wurden 49 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von m² erhoben. Sie erwirtschaften einen Einzelhandelsumsatz von 36,8 Mio.. Die warengruppenspezifische Struktur des Einzelhandelsbesatzes ist unter Berücksichtigung der Belange des Datenschutzes in der Abb. 15 dokumentiert: Mit 58,2 % entfällt der überwiegende Umsatzanteil auf die Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren. Maßgebliche Relevanz haben hier der REWE Verbrauchermarkt sowie die Lebensmitteldiscounter ALDI, LIDL und NETTO. Ergänzendes Angebot hält das örtliche Ladenhandwerk vor. Hier ist es seit 2007 aber auch zu Betriebsaufgaben gekommen. In den zusammengefassten Hauptwarengruppen Einrichtungsbedarf und Baumarktspezifische Sortimente beläuft sich die Verkaufsfläche auf m². Auf diesen Verkaufsflächen wird ein Einzelhandelsumsatz von 4,0 Mio. realisiert. Das Angebotsniveau hat sich in diesen Segmenten weitestgehend gehalten. Trotz der Abnahme des Einzelhandelsbesatzes im Ortsteil Neunkirchen um insgesamt neun Betriebe und den damit verbundenen Rückgang der Verkaufsfläche um 665 m² ist von einer alles in allem vergleichbaren Angebotssituation wie im Jahre 2007 auszugehen. Seinerzeit wurden 58 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von m² erhoben Ortsteilspezifische Handelszentralitäten Die Abb. 16 auf der übernächsten Seite dokumentiert die Handelszentralität des im Ortskern Neunkirchen etablierten Einzelhandels. Bei einem im Ortsteil Neunkirchen realisierten Einzelhandelsumsatz von 36,7 Mio. und einem im Ortsteil Neunkirchen vorhandenen Nachfragevolumen von 29,8 Mio. resultiert eine Handelszentralität von 129. Auf die Hauptwarengruppe des Persönlichen Bedarfs entfallen 10,9 % der erhobenen Verkaufsfläche und 7,2 % des realisierten Umsatzvolumens. Auf einer Verkaufsfläche von m² wird ein Einzelhandelsumsatz von 2,7 Mio. realisiert. Gegenüber 2007 ist hier ein deutlicher Umsatzrückgang zu verzeichnen. Er resultiert maßgeblich aus den sinkenden Flächenproduktivitäten in diesem Segment, wie insbesondere an Standorten im ländlichen Raum derzeit zu beobachten ist. 19 Vgl. CIMA GmbH: Einzelhandels- und Standortkonzept für die Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid. Köln 2007, S. 21f. CIMA Beratung + Management GmbH

32 Abb. 15: Einzelhandelsstrukturen im Ortsteil Neunkirchen CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe in % Verkaufsfläche in m² VKF in % Umsatz in Mio. Umsatzverteilung in % Periodischer Bedarf 21 42,9% ,2% 27,8 75,6% Lebensmittel und Reformwaren 16 32,7% ,9% 21,4 58,2% Gesundheits- und Körperpflege Schnittblumen, Zeitschriften 5 10,2% 585 6,3% 6,4 17,4% Persönlicher Bedarf insgesamt 13 26,5% ,9% 2,7 7,2% Medien und Technik insgesamt 5 10,2% 440 4,8% 1,5 4,1% Spiel, Sport, Hobby insgesamt Glas, Keramik, Porzellan, Hausrat 2 4,1% 375 4,1% 0,8 2,2% Einrichtungsbedarf Baumarktspezifische Sortimente 8 16,3% ,1% 4,0 10,9% Einzelhandel insgesamt ,0% ,0% 36,8 100,0% Quelle: CIMA Bestandserhebungen 2012; Rundungsdifferenzen möglich. Die Ausweisung der Umsätze in der zusammengefassten Hauptwarengruppe Spiel, Sport, Hobby / Glas, Keramik, Porzellan, Hausrat ist möglich da, zusätzlich zu zwei Betrieben Verkaufsflächenanteile dieser Sortimente weiterer Betriebe berücksichtigt werden. CIMA Beratung + Management GmbH

33 Abb. 16: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Ortsteil Neunkirchen CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. in Neunkirchen Handelszentralität Neunkirchen Periodischer Bedarf 27,8 16,1 173 Lebensmittel, Reformwaren 21,4 11,1 193 Gesundheits- und Körperpflege Zeitschriften, Schnittblumen 6,4 5,0 128 Persönlicher Bedarf insgesamt 2,7 4,0 66 Medien und Technik insgesamt 1,5 3,4 44 Spiel, Sport, Hobby insgesamt Glas, Keramik, Porzellan, Hausrat 0,8 1,7 47 Einrichtungsbedarf Baumarktspezifische Sortimente (inklusive Gartencentersortiment) 4,0 4,7 85 Einzelhandel insgesamt 36,8 29,8 123 Quelle: CIMA Bestandserhebungen und Kaufkraftanalysen 2012 / Rundungsdifferenzen möglich Der Kaufkraftzufluss fußt ausschließlich auf dem breiten Angebot im Segment des Periodischen Bedarfs. Neunkirchen übernimmt hier Versorgungsfunktion für die umliegenden ländlich geprägten Ortsteile der Gemeinde sowie die Ortsteile Harperschoss und Heisterschoss der Stadt Hennef und den Ortsteil Winterscheid der Gemeinde Ruppichteroth. In der warengruppenspezifischen Betrachtung sind folgende Befunde relevant: In der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren realisiert der Einzelhandel im Ortsteil Neunkirchen einen Handelszentralität von 193. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 21,4 Mio. steht ein Nachfragevolumen von 11,1 Mio. gegenüber. Bezieht man den hier realisierten Einzelhandelsumsatz auf das Nachfragevolumen in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid insgesamt von 43,8 Mio., so resultiert eine Marktabschöpfungsquote von 49. Dieser Wert signalisiert deutlich den noch vorhandenen Spielraum zur Arrondierung der Nahversorgung in Neunkirchen, ohne Verwerfungen auf benachbarte Zentrale Versorgungsbereiche (insbesondere in Seelscheid) auszulösen. In den zusammengefassten Warengruppen Gesundheits- und Körperpflege, Zeitschriften, Schnittblumen realisiert der Einzelhandel im Ortsteil Neunkirchen eine Handelszentralität von 128. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 6,4 Mio. steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 5,0 Mio. gegenüber. Damit sind, berücksichtigt man das Nachfragevolumen der auf Neunkirchern orientierten Ortsteile, Gestaltungsspielräume zur Etablierung eines Drogeriefachmarktes gegeben. In der Hauptwarengruppe des Persönlichen Bedarfs liegt die Handelszentralität im Ortsteil Neunkirchen bei 66. Der Kaufkraftabfluss aus den Ortsteil Neunkirchen liegt per Saldo bei 1,3 Mio.. Die Gestaltungsspielräume sind mit Blick auf die regionalen Wettbewerbsstrukturen und die siedlungsräumlichen Verflechtungen eher als gering anzusehen. Erfolg haben dürften nur Geschäftskonzepte mit individueller Profilierung. Der Einzelhandel in der Hauptwarengruppe Medien und Technik erzielt im Ortsteil Neunkirchen eine Handelszentralität von 44. Dem realisierten Einzelhandelsumsatz von 1,5 Mio. steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von Gestaltungsspielraum ist hier in begrenztem Umfang im Segment Elektroartikel, Unterhaltungselektronik gegeben. Die CIMA Beratung + Management GmbH

34 Warengruppe Bücher, Schreibwaren erzielt Kaufkraftzuflüsse aus den übrigen Ortsteilen und ist angemessen präsent. Die zusammengefassten Hauptwarengruppen Spiel, Sport, Hobby sowie GPK, Hausrat realisieren im Ortsteil Neunkirchen eine Handelszentralität von 47. Gestaltungspotenzial liegt hier vor dem Hintergrund des insgesamt fehlenden Angebotes vor allem im Segment Sport vor. Zu berücksichtigen ist hier jedoch auch das bestehende Angebot im Ortsteil Seelscheid. Die zusammengefassten Hauptwarengruppen Einrichtungsbedarf und Baumarktspezifische Sortimente realisieren im Ortsteil Neunkirchen eine Handelszentralität von 85. Auch hier sind weitere Gestaltungspotenziale mit Blick auf die Höhe der örtlichen Nachfragevolumina und der regionalen Wettbewerbssituation eher begrenzt Städtebauliche Rahmenbedingungen und Handlungsempfehlungen Das vorliegende Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Neunkirchen- Seelscheid empfahl zur Bearbeitung der Angebotsdefizite die Realisierung eines innerörtlichen Fachmarktzentrums am Standort des Antoniuskollegs. Nachdem jedoch nunmehr der Standort des Antoniuskollegs nachhaltig abgesichert ist und am bestehenden Standort in die Infrastruktur investiert wird, ist keine Perspektive zur Realisierung dieser ersten Entwicklungsvariante gegeben. Vor dem Hintergrund der in der nunmehr vorgelegten Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid erhobenen Einzelhandels- und Marktrahmendaten kann festgehalten werden, dass nach wie vor die Bedingungen zur Umsetzung der Entwicklungsvariante 2 gegeben sind. Die Einzelhandelsstrukturen sind alles in allem im Ortsteil Neunkirchen stabil geblieben. Die Entwicklungsvariante 2 enthielt folgende Standortentwicklung: Verlagerung und Verkaufsflächenerweiterung des REWE Verbrauchermarktes auf m² Verkaufsfläche (einschließlich Getränkemarkt), Gegebenenfalls Verkaufsflächenerweiterung des ALDI-Marktes auf 850 m² in Richtung der dann ehemaligen REWE-Fläche Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes mit rd. 600 m² Verkaufsfläche. Voraussetzung für die Umsetzung dieser Entwicklungsvariante ist der Nachweis der Stadtverträglichkeit dieses Entwicklungsvorhabens und seine konfliktfreie landesplanerische Umsetzung (siehe hierzu die Abschnitte 5 und 6) und der dezidierte Nachweis, dass keine besser integrierbare Standortentwicklung nachvollzogen werden kann. Letzterer Nachweis wird mit Beschreibung der einzelhandelsbezogenen städtebaulichen Strukturen geführt: Der überwiegend mittelständisch und kleinflächig strukturierte Einzelhandel erstreckt sich im Ortsteil Neunkirchen im Wesentlichen entlang der Hauptstraße über annähernd die gesamte Ortslage Neunkirchen. Schwerpunkte des Besatzes liegen dabei einerseits um den historischen Ortskern mit der Pfarrkirche St. Margareta sowie in nördliche Richtung im Umfeld des Rathauses. Eher aufgelockert ist der Besatz im südlichen Zugangsbereich bis zum St. Antonius- Kolleg. Nach der Ortskernlage dünnt der Besatz ebenfalls bis zum zweiten Schwerpunkt im südlichen Standortumfeldes des Rathauses aus. Der Lebensmitteleinzelhandel konzentriert sich eher auf die Ortsrandlagen. Der Lebensmitteldiscounter LIDL liegt südlich des Ortskerns mit Sichtkontakt zur Kreuzung B 507 / Hauptstraße. Der REWE Verbrauchermarkt liegt noch in CIMA Beratung + Management GmbH

35 Sichtweite des Rathauses am nördlichen Ortskernrand. Er hat heute bereits deutlichen Lagebezug zum Gewerbegebiet Ohlenhohn. Der Lebensmitteldiscounter ALDI, der vom Gewerbegebiet Ohlenhohn her erschlossen ist, dockt baulich unmittelbar an den REWE Markt an, der noch von der Hauptstraße her erschlossen ist. Abb. 17: Siedlungs- und Gebäudestrukturen im Ortsteil Neunkirchen Die realisierten Standortlagen des Lebensmitteleinzelhandels sind bereits ein erster deutlicher Hinweis, das Entwicklungsflächen für großflächigere Absatzformen in der Ortskernlage eher rar sind. Aus der durchgeführten Ortsbegehung resultiert als Fazit, dass kein Standort an der Hauptstraße identifiziert werden kann, der zur Realisierung eines großflächigen Lebensmittelmarktes herangezogen werden könnte. Eine solche Entwicklung scheitert nicht nur an den benötigten Verkaufsflächengrößen ab mindestens m² für einen Frischemarkt, sondern erst recht an den nötigen zusätzlichen Grundstücksflächen für Anlieferung und Stellplätze. Die nachfolgende Abb. 3 dokumentiert den erhobenen Einzelhandelsbesatz im Ortsteil Neunkirchen. Die kartographische Darstellung dokumentiert die enge, kleinparzellierte Bebauung im Ortskern. Für die Realisierung der Standortentwicklung eines großflächigen Verbrauchermarktes müssten mehrere Grundstücke zusammengelegt werden und die entsprechende Bausubstanz abgerissen werden. Bei den in Frage kommenden Grundstücken (mit Blick auf erforderliche Tiefen und Breite des Entwicklungsareals) würden dann auch noch die derzeit modernsten Verkaufsflächen im Ortskern aufgegeben werden. Außerdem würde in der Regel Wohnraum in den Obergeschossen der betroffenen Gebäude nicht mehr in der Ortskernlage angeboten werden können. Die Abb.17 zeigt exemplarisch einzelne Geschäftshäuser in der Ortskernlage von Neunkirchen. Die Abbildungen dokumentieren die kleinflächigen Einzelhandelsstrukturen in der Ortskernlage von Neunkirchen. Handelsnutzungen in den Erdgeschossen werden durch Wohnnutzungen in den Obergeschossen begleitet. Die Grundstücke beherbergen nur in Ausnahmefällen größere Freiflächen im Umfeld der Gebäude. Fotos: CIMA GmbH CIMA Beratung + Management GmbH

36 Aus der Ortsbegehung und Einzelhandelsbestandserhebung im Ortsteil Neunkirchen kann zweifelsfrei abgeleitet werden, dass die Standortverlagerung des REWE Verbrauchermarktes von der Hauptstraße in das Gewerbegebiet Ohlenhohn die einzige nachhaltige Entwicklungsperspektive darstellt, ohne die städtebaulichen Strukturen im Ortskern empfindlich zu stören. Die CIMA Beratung + Management empfiehlt nunmehr die Umsetzung des Szenarios 2 aus dem derzeit vorliegenden Einzelhandels- und Standortkonzept für die Gemeinde Neunkirchen Seelscheid. Die Umsetzung des Projektvorhabens erfordert jedoch auch mit Blick auf die aktuellen landesplanerischen Rahmenbedingungen eine Anpassung der Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Neunkirchen Ortsteil Seelscheid Einzelhandelsstrukturen Im Rahmen der Bestandserhebungen wurden im Ortsteil Seelscheid 35 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von m² erhoben. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 30,6 Mio.. Die warengruppenspezifische Differenzierung des Einzelhandelsbesatzes ist auf der übernächsten Seite in Abb. 18 dokumentiert. Folgende Befunde sind hervorzuheben: Auf die Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren entfallen 11 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von m². Der realisierte Einzelhandelsumsatz liegt bei 18,3 Mio.. Damit entfallen 47,7 % der Verkaufsflächen und 59,8 % des realisierten Einzelhandelsumsatzes in Seelscheid auf dieses Segment. Auf die zusammengefassten Warengruppen Gesundheits- und Körperpflege sowie Schnittblumen, Zeitschriften entfallen 5 Betriebe. Sie beherbergen eine Verkaufsfläche von 895 m² und realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 5,5 Mio.. Auf die Warengruppen des Persönlichen Bedarfs entfallen 6 Betriebe, die eine Verkaufsfläche von 605 m² beherbergen. Der realisierte Einzelhandelsumsatz liegt hier im Ortsteil Seelscheid bei 2,1 Mio.. Dies entspricht 6,9 % des im Ortsteil Seelscheid realisierten Einzelhandelsumsatzes. In den zusammengefassten Hauptwarengruppen Medien- und Technik sowie Spiel, Sport, Hobby wurden ebenfalls 6 Einzelhandelsbetriebe auf- 20 Siehe hierzu Abschnitt CIMA Beratung + Management GmbH

37 genommen. Sie beherbergen eine Verkaufsfläche von 850 m². Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz liegt bei 2,5 Mio.. Auf den übrigen Einzelhandel entfallen 7 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von m². Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 2,2 Mio.. Im Vergleich zu 2007 ist im Ortsteil Seelscheid folgende Entwicklung festzustellen. Die Anzahl der Betriebe sank um ein Unternehmen. Dagegen wuchs die Verkaufsfläche um 525 m², der Einzelhandelsumsatz erhöhte sich um 1,2 Mio.. Die Verkaufsflächen- und Umsatzzuwächse entfielen auf den Lebensmitteleinzelhandel und dem übrigen Einzelhandel mit den Segmenten GPK, Hausrat, Einrichtungsbedarf und Baumarktspezifische Sortimente. Abschmelzungsprozesse verzeichnet wie in Neunkirchen das Segment des Persönlichen Bedarfs. Hier reduzierte sich die Verkaufsfläche um 165 m² und reduzierte sich der Einzelhandelsumsatz um 0,6 Mio.. Alles in allem zeigt die Entwicklungsdynamik der letzten Jahre auch für den Ortsteil Seelscheid eine stabile Versorgungssituation. Das vorliegende Angebot ist mit Blick auf die vorliegenden Siedlungsstrukturen und die regionale Wettbewerbssituation als angemessen einzuordnen. CIMA Beratung + Management GmbH

38 Abb. 18: Einzelhandelsstrukturen im Ortsteil Seelscheid CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe in % Verkaufsfläche in m² VKF in % Umsatz in Mio. Umsatzverteilung in % Periodischer Bedarf 16 45,7% ,8% 23,8 77,8% Lebensmittel und Reformwaren 11 31,4% ,7% 18,3 59,8% Gesundheits- und Körperpflege Schnittblumen, Zeitschriften 5 14,3% ,1% 5,5 18,0% Persönlicher Bedarf insgesamt 6 17,1% 605 8,9% 2,1 6,9% Medien und Technik insgesamt Spiel, Sport, Hobby insgesamt 6 17,2% ,4% 2,5 8,2% Übriger Einzelhandel 7 20,0% ,9% 2,2 7,1% Einzelhandel insgesamt ,0% ,0% 30,6 100,0% Quelle: CIMA Bestandserhebungen 2012 / 2013; Rundungsdifferenzen möglich. Aus Datenschutzgründen müssen mehrere Warengruppen zusammengefasst werden Ortsteilspezifische Handelszentralitäten Die ortsteilspezifischen Handelszentralitäten sind in der Abb. 18 auf der nächsten Seite dokumentiert. Im Ortsteil Seelscheid steht einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 30,6 Mio. ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 43,5 Mio. gegenüber. Hieraus resultiert eine Handelszentralität von 70. Vor dem Hintergrund der erforderlichen Zusammenfassung einzelner Warengruppen sind nur wenige Befunde aussagekräftig: CIMA Beratung + Management GmbH

39 Abb. 19: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Ortsteil Seelscheid CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. in Seelscheid Handelszentralität Seelscheid Periodischer Bedarf 23,8 17,2 138 Lebensmittel, Reformwaren 18,3 11,9 154 Gesundheits- und Körperpflege Schnittblumen, Zeitschriften 5,5 5,4 102 Persönlicher Bedarf insgesamt 2,1 15,8 13 Medien und Technik insgesamt Spiel, Sport, Hobby insgesamt 2,5 4,9 51 Übriger Einzelhandel 2,2 5,6 39 Einzelhandel insgesamt 30,6 43,5 70 Quelle: CIMA Bestandserhebungen und Kaufkraftanalysen 2012 / Rundungsdifferenzen möglich In der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren realisiert der in Seelscheid ansässige Einzelhandel eine Handelszentralität von 154. Einem Einzelhandelsumsatz von 18,3 Mio. steht ein ortsteilspezifisches Nachfragevolumen von 11,9 Mio. gegenüber. Der örtliche Einzelhandel rekrutiert in erster Linie Kaufkraftzuflüsse aus den Seelscheid zu zuordnenden Ortsteilen. Die realisierte Handelszentralität ist als angemessen einzuordnen. In den zusammengefassten Warengruppen Gesundheits- und Körperpflege sowie Schnittblumen, Zeitschriften beläuft sich die Handelszentralität lediglich auf 102. Die ermittelte Kennziffer signalisiert mit Blick auf nicht erreichte Nachfragevolumina in den zu zuordnen Ortsteilen eine Angebotslücke im Segment Gesundheits- und Körperpflege. Auch hier besteht Potenzial zur Etablierung eines Drogeriemarktes oder Ausbau dieses Sortimentes in den etablierten Lebensmittelmärkten. Die Warengruppen des Persönlichen Bedarfs erreichen im Ortsteil Seelscheid nur eine Handelszentralität von 13. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 2,1 Mio. steht ein ortsspezifisches Nachfragevolumen von 15,8 Mio. gegenüber. Das im Ortsteil Seelscheid etablierte Angebot ist mit Ausnahme des Segmentes Uhren, Schmuck, Optik als eher rudimentär zu bezeichnen. Qualitätsvolle, profilierende Angebote in den Bereichen Bekleidung, Wäsche, Accessoires könnten durchaus in begrenzten Umfang Gestaltungschancen haben. Die zusammengefassten Warengruppen Medien und Technik sowie Spiel, Sport, Hobby erreichen im Ortsteil Seelscheid eine Handelszentralität von 51. Die Kennziffer signalisiert für dieses Sortimentsbündel ein durchaus angemessenes ergänzendes Versorgungsangebot. Relevantes Gestaltungspotenzial mit einer Handelszentralität von unter 30 ist lediglich für das Segment Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC zu identifizieren. CIMA Beratung + Management GmbH

40 4.2.3 Städtebauliche Rahmenbedingungen und Handlungsempfehlungen Der Einzelhandelsbesatz in Seelscheid konzentriert sich entlang der Hauptverkehrsachse Zeithstraße im Abschnitt zwischen Herderstraße und Bergstraße. Die Standortlage des LIDL-Marktes an der Kreuzung Zeithstraße / Hausener Straße muss als Randlage bewertet werden. Abb. 20: Einzelhandelsbesatz im Ortsteil Seelscheid Die beiden Inhaber geführten Damenoberbekleidungsgeschäfte MODE KAUF- MANN und MADAM sind neben dem REWE Vollsortimenter KOLLMITZ und den Lebensmitteldiscountern NETTO und ALDI als maßgebliche Frequenzbringer im Ortsteil Seelscheid einzuordnen. Der Haupteinkaufsbereich in Seelscheid bezieht seine Attraktivität durchaus aus der kompakten Lage mit kurzen Wegen. Mit der Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes könnte die Nahversorgungskompetenz im Ortsteil Seelscheid nachhaltig abgesichert werden. Mit Blick auf das im Einzugsbereich des Ortsteils Seelscheid zu Verfügung stehende Nachfragevolumen, der hohen Mobilität der Bevölkerung und der regionalen Wettbewerbsstrukturen ist das örtliche Angebot als angemessen einzuordnen. Neue Marktteilnehmer müssten sich über eine individuelle Profilierung ihren Platz behaupten. Die Abbildungen zeigen den Kernbereich des Einzelhandelsbesatzes in Seelscheid zwischen dem Kreuzungsbereich Zeithstraße / Breite Straße und dem REWE Verbrauchermarkt KOLMITZ. Unten rechts die etablierte ALDI Filiale. Fotos: CIMA GmbH 2013 CIMA Beratung + Management GmbH

41 5 AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR STANDORTVERLA- GERUNG UND VERKAUFSFLÄCHENERWEITE- RUNG DES REWE VERBRAUCHERMARKTES IN NEUNKIRCHEN 5.1 Ökonomische Auswirkungsanalyse Mit der Standortverlagerung des REWE Verbrauchermarktes in das Gewerbegebiet Ohlenhohn werden die bisher separaten Standorte von Frischemarkt und Getränkemarkt miteinander verschmolzen. Bei einer projektierten Verkaufsfläche von m² bedeutet dies eine Erweiterung der Verkaufsfläche von rd. 750 m². Für diese Erweiterung der Verkaufsfläche ist von einem zusätzlich realisierten Einzelhandelsumsatz von 3,0 Mio. auszugehen. Davon dürften 2,5 Mio. auf die Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren entfallen und 0,5 Mio. von anderen Sortimenten gebunden werden. Die resultierenden Umsatzverlagerungen können mittels eines ökonometrischen Modellansatzes berechnet werden. Es berücksichtigt die unterschiedlichen Attraktivitäten von Einkaufsorten sowie den jeweiligen Zeitaufwand der Konsumenten die einzelnen Einkaufsorte zu erreichen. Die Qualität und Dichte des örtlichen Verkehrsnetzes wird zugrunde gelegt. Aufgrund der Attraktivitätssteigerung des Standort verlagernden REWE Marktes dürften innerhalb des Ortsteiles Neunkirchen rd. 1,0 Mio. zum Verlagerungsstandort umverlagert werden. Bezogen auf den Lebensmitteleinzelhandel im Ortsteil Neunkirchen (ohne REWE Verbraucher- und Getränkemarkt) bedeutet dies eine relative Umsatzverlagerung von 6,1 %. Die Versorgungsfunktion des Zentralen Versorgungsbereichs Neunkirchen dürfte dadurch nur unwesentlich beeinträchtigt werden. Für den Zentralen Versorgungsbereich Seelscheid ist von einer Umsatzverlagerung von maximal 0,5 Mio. auszugehen. Die relative Umsatzverlagerung wird damit bei einem im Zentralen Versorgungsbereich von Seelscheid realisierten Einzelhandelsumsatz in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren von 14,8 Mio. bei 3,4 % liegen. Abb. 21: Ausgelöste Umsatzverlagerungen in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren durch Standortverlagerung und Verkaufsflächenerweiterung des REWE Vollsortimenters im Ortsteil Neunkirchen Umsatzrekrutierung aus / durch Quelle: CIMA Auswirkungsanalysen nach HUFF 2013 Weitere 0,2 Mio. entfallen vornehmlich auf die Lebensmitteldiscounterstandorte außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche Neunkirchen und Seelscheid. Umsatzverlagerung in Mio. derzeitiger Einzelhandelsumsatz 'Lebensmittel / Reformwaren (in Mio. ) Relative Umsatzverlagerung in % ZV Neunkirchen 1,0 16,4 6,1% ZV Seelscheid 0,5 14,8 3,4% übriger Lebensmitteleinzelhandel Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid 0,2 10,5 1,9% übriger Einzelhandel in der Region zusätzliche Kaufkraftzuflüsse 0,8 k. Ang. Umsatzerwartung insgesamt 2,5 CIMA Beratung + Management GmbH

42 In der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren wird der Standort verlagernde Verbrauchermarkt zusätzlich von außerhalb der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid rd. 0,8 Mio. binden. Diese Kaufkraftbindung verteilt sich auf mehrere Nahversorgungsstandorte in der Region. Eine Beeinträchtigung der Versorgungsfunktion Zentraler Versorgungsbereiche kann ausgeschlossen werden. Abb. 22: Standortlage des Projektvorhabens (Standortverlagernder REWE- Markt im Regionalplan Ausschnitt Regionalplan (Reg.-Bez. Köln) Orsteil Neunkirchen Die angenommene zusätzliche Kaufkraftbindung in Sortimenten außerhalb des Segmentes Lebensmittel / Reformwaren von 0,5 Mio. wird keine negative Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche haben. Die Standortverlagerung des REWE Verbrauchermarktes wird den Attraktivitätsschwerpunkt des Einzelhandels in der Ortskernlage von Neunkirchen weiter nach Norden verschieben. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Altstandorte des Verbraucher- und Getränkemarktes ebenfalls mit Einzelhandelsnutzungen aufgefüllt werden. Entwicklungsstandort Ohlenhohn-West Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) Die Altstandorte liegen innerhalb des abzugrenzenden Zentralenversorgungsbereichs und können zur Ansiedlung von Einzelhandel mit nahversorgungsund zentrenrelevanten Einzelhandel genutzt werden. Dementsprechend sind sowohl die Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes mit bis zu 600 m² Verkaufsfläche, die Erweiterung des ALDI Lebensmitteldiscounters auf rd. 900 m2 Verkaufsfläche wie auch die Ansiedlung eines Fachmarktkonzeptes mit zentrenrelevantem Kernsortiment stadtverträglich. CIMA GmbH Landesplanerische Beurteilung des Projektvorhabens Die vorgesehene Standortverlagerung und Verkaufsflächenerweiterung des REWE Verbrauchermarktes verstößt nicht gegen die Ziele in Aufstellung der Landesplanung. Relevant für das Projektvorhaben sind die Ziele 1 und 2 des Entwurfs zum Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW: Ziel 1: Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i.s. des 11 Abs. 3 BauNVO dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. CIMA Beratung + Management GmbH