Einzelhandelskonzept für das Ostseeheilbad Zingst

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1 Einzelhandelskonzept für das Ostseeheilbad Zingst München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A) CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck T F cima.luebeck@cima.de Stadtentwicklung Marketing Regionalwirtschaft Einzelhandel Projektleiter: Dipl.-Geogr. Martin Kremming Bearbeitung: Julia Lemke M.A. Lübeck, 31. Juli 2014 Wirtschaftsförderung Citymanagement Immobilien Organisationsberatung Kultur Tourismus

2 CIMA Beratung + Management GmbH Es wurden Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA Beratung+ Management GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung+ Management GmbH. Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung+ Management GmbH in Lübeck. Seite 2

3 Inhaltsverzeichnis 1 Auftrag und Aufgabenstellung Einzelhandelsstandort Zingst Wirtschaftsräumliche Rahmenbedingungen Makrostandort Zingst-Zentralörtliche Bedeutung Sozioökonomische Strukturdaten Passanten und Bürgerbefragung im Ostseeheilbad Zingst Methodik Soziodemografische Struktur Wohnort der Befragten Einkaufsverhalten Einkaufsorientierung Bewertung des Einkaufsstandortes Zingst Verkehrsmittelwahl Fazit der Passanten- und Bürgerbefragung in Zingst Marktgebiet und Marktpotenziale Marktgebiet Ostseeheilbad Zingst Marktpotenzial Ostseeheilbad Zingst Einzelhandelsstrukturdaten des Ostseeheilbades Zingst Einzelhandelsstrukturen in der Gemeinde Zingst Einzelhandelszentralität in der Gemeinde Zingst Kaufkraftstromanalyse des Einzelhandels in der Gemeinde Zingst Nahversorgungssituation in der Gemeinde Zingst Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches und relevanter Ergänzungsstandorte Zum Begriff der Zentralen Versorgungsbereiche Zentraler Versorgungsbereich Ortskern Zingst Ergänzungsbereich Paaler End Ableitung der Sortimentsliste Zingst Vorbemerkung Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen Zur Ableitung der Sortimentsliste Zingst Entwicklungs- und Profilierungspotenziale des Einzelhandels im Ostseeheilbad Zingst Branchenmixoptimierung Entwicklung des Ergänzungsbereiches Paaler End Entwicklung der Potenzialfläche im Nördlichen Bahnhofsbereich Einzelhandelskonzept für das Ostseeheilbad Zingst Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung in Zingst Standortkonzept Schlussfolgerungen für die Praxis der Bauleitplanung und der Baugenehmigungen Seite 3

4 10 Anhang Bestimmung des Marktgebietes und des Nachfragepotenzials Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen Situation Abgrenzung von Betriebstypen Zur Definition Zentraler Versorgungsbereiche und dem Erfordernis ihrer Abgrenzung Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Lage im Raum... 8 Abb. 2: Sozioökonomische Rahmendaten der Gemeinde Zingst... 9 Abb. 3: Touristische Strukturdaten der Gemeinde Zingst Abb. 4: Altersklassen Abb. 5: Geschlecht der Befragten Abb. 6: Herkunft der Befragten Abb. 7: Herkunft der Befragten Abb. 8: Grund für den Aufenthalt in Zingst Abb. 9: Besuchshäufigkeit in Zingst Abb. 10: Aufenthaltsdauer in Zingst Abb. 11: Veränderungen im Einkaufsverhalten Abb. 12: Einkaufsbindung in Zingst (Grundlage: Befragung) Abb. 13: Einkaufsbindung in Barth (Grundlage: Befragung) Abb. 14: Einkaufsbindung in Stralsund (Grundlage: Befragung) Abb. 15: Einkaufsbindung in Rostock (Grundlage: Befragung) Abb. 16: Einkaufsbindung im online-handel/ Versandhandel (Grundlage: Befragung) Abb. 17: Bewertung des Einzelhandelsstandortes Abb. 18: Stärken des Einzelhandelsstandortes Zingst Abb. 19: Schwächen des Einzelhandelsstandortes Zingst Abb. 20: Vermisste Angebote in Zingst Abb. 21: Verbesserungsvorschläge für Zingst Abb. 22: Bevorzugtes Verkehrsmittels für den Besuch des Ostseeheilbades Zingst Abb. 23: Bewertung der Erreichbarkeit Abb. 24: Marktgebiet Ostseeheilbad Zingst Abb. 25: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Gemeinde Zingst Abb. 26: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in Zingst Seite 4

5 Abb. 27: Verkaufsfläche je Einwohner in Zingst...29 Abb. 28: Nachfragevolumen, Umsatz und Handelszentralität in Zingst...30 Abb. 29: Ranking: Handelszentralität in Zingst...33 Abb. 30: Kaufkraftstrombilanz des Einzelhandels in Zingst...34 Abb. 31: Ranking: Kaufkraftzuflüsse nach Zingst...35 Abb. 32: Ranking: Kaufkraftabflüsse aus Zingst...36 Abb. 32: Datenblatt der Gemeinde Zingst...37 Abb. 33: Einzelhandel in der Gemeinde Zingst...37 Abb. 34: Nahversorgungsstruktur in Zingst (500 m- Nahversorgungsradius)...38 Abb. 35: Lebensmitteleinzelhandel in Zingst...39 Abb. 36: Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Zingst...43 Abb. 37: Zentraler Versorgungsbereich Zingst Kartierung Einzelhandel und ergänzende Nutzungen...43 Abb.38: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im Zentralen Versorgungsbereich Zingst...44 Abb. 39: Anteil Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im Zentralen Versorgungsbereich Zingst...45 Abb. 40: Abgrenzung Ergänzungsbereich Paaler End...47 Abb. 41: Verkaufsflächenanteile des Ortskerns auf Sortimentsebene: nahversorgungsrelevante Sortimente...52 Abb. 42: Verkaufsflächenanteile des Ortskerns auf Sortimentsebene: ortskernrelevante Sortimente...53 Abb. 43: Zingster Sortimentsliste...57 Abb. 44: Branchenmixanalyse für das Ostseeheilbad Zingst...60 Abb. 45: Lage des Ergänzungsbereiches Paaler End...61 Abb. 46: Planvorhaben am Standort Paaler End...62 Abb. 47: Lage der Entwicklungsfläche im Nördlichen Bahnhofsbereich...63 Abb. 48: Planvorhaben im Nördlichen Bahnhofsbereich...64 Abb. 49: Standortkonzept der Gemeinde Zingst (schematische Darstellung)...67 Abb. 50: CIMA Warengruppen Abb. 51: Hierarchie Zentraler Versorgungsbereiche Seite 5

6 1 Auftrag und Aufgabenstellung Auftrag und Zielsetzung Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes für das Ostseeheilbad Zingst als Grundlage für die strategische Steuerung des Einzelhandels im Gemeindegebiet. Das Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Zingst analysiert und bewertet darüber hinaus zwei potenzielle Entwicklungsflächen. Im Standortbereich der Bahnhofstraße werden die Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes sowie gesundheitsorientierte Einrichtungen geplant (Bebauungsplan Nr. 21 Entwicklung des nördlichen Bahnhofsbereiches"). Insgesamt 30 Ferienwohnungen sind zudem Teil der Planungen. Für das Gebiet Paaler End (Bebauungsplan Nr. 4 Paaler End") am südwestlichen Ortsausgang der Gemeinde Zingst wird die Realisierung eines Kaufhauses sowie eines Bau- und Gartenfachmarktes avisiert. Mit der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde Zingst sollen die Anforderungen und Rahmenbedingungen der der Raumordnung (Regionales Raumordnungsprogramm Vorpommern 2010) und Landesplanung (Landesraumentwicklungsprogramm Mecklenburg-Vorpommern 2005) erfüllt werden. Maßgebliche Relevanz hat die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches und die Ableitung der Zingster Sortimentsliste. Auftraggeber Ostseeheilbad Zingst Zeitraum Januar bis Juli 2014 Aufgabenstellung und Untersuchungsdesign Darstellung der Angebotsstrukturen des Einzelhandels auf Basis einer vollständigen Bestandserhebung des Einzelhandels in der Gemeinde Zingst Dokumentation der einzelhandelsrelevanten Nachfrage in der Gemeinde Zingst Passanten- und Bürgerbefragung in der Gemeinde Zingst durch Mitarbeiter der cima im Zeitraum Februar bis April 2014 sowie ergänzende schriftliche Bürgerbefragung und Online-Befragung zum Einkaufsverhalten Abgrenzung des Marktgebietes des Einzelhandels in Zingst Warengruppenspezifische Kaufkraftanalysen mit Bewertung der Handelszentralitäten (Umsatz-Kaufkraft-Relationen) sowie der Kaufkraftzuflüsse und Kaufkraftabflüsse Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches der Gemeinde Zingst Dokumentation relevanter Ergänzungsstandorte hinsichtlich ihrer Versorgungsfunktion und städtebaulichen Integration Ableitung der Zingster Liste nahversorgungsrelevanter, ortskernrelevanter und nicht-ortskernrelevanter Sortimente unter Beachtung der Vorgaben der Raumordnung und Landesplanung Aufzeigen branchenspezifischer und standortspezifischer Potenziale, um die Kaufkraft nachhaltig an Zingst zu binden (lokale und regionale Sichtweise) Darstellung der Entwicklungsspielräume des Einzelhandels in Zingst; Standortbewertungen und räumliche Entwicklungsstrate- Seite 6

7 gien für die Projektstandorte Paaler End und nördliche Bahnhofstraße. Vorbemerkung zur Methodik Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels in der Gemeinde Zingst basiert auf einer vollständigen Bestandserhebung des Einzelhandels durch das cima-projektteam im Januar 2014 sowie einer punktuellen Aktualisierung im April Die Ermittlung der relevanten Einzelhandelsumsätze erfolgt über veröffentlichte regionale Flächenproduktivitäten und weiterer Quellen der Branchen- und Betriebsberichtserstattung sowie der Inaugenscheinnahme der Unternehmen. Alle kaufkraftrelevanten Daten für die Gemeinde Zingst beziehen sich auf das Jahr 2014 Seite 7

8 2 Einzelhandelsstandort Zingst Wirtschaftsräumliche Rahmenbedingungen 2.1 Makrostandort Zingst-Zentralörtliche Bedeutung Im Ostseeheilbad leben ca Einwohner. Als Grundzentrum übernimmt die Gemeinde Zingst die raumordnerische Versorgungsaufgabe für die eigene Bevölkerung sowie die innerhalb des Verflechtungsbereiches lebenden Einwohner mit Gütern des periodischen Bedarfs sowie verschiedenen Dienstleistungen. Das Regionale Raumordnungsprogramm Vorpommern benennt Zingst als den Gemeindehauptort mit den Gemeinden Born a. Darß, Prerow und Wieck a. Darß im Nahbereich. In näherer Umgebung zu Zingst sind das Grundzentrum Barth und das Mittelzentrum Ribbnitz-Dammgarten als bedeutende Einzelhandelsstandorte zu nennen, die nächstgelegenen Oberzentren sind Stralsund und Rostock. An das regionale Straßennetz ist Zingst ausschließlich über die L 21 angebunden, die das Gemeindegebiet mit den weiteren Darß Gemeinden und der Stadt Barth verbindet. Eine verkehrliche Anbindung der Gemeinde Zingst an das schienengebundene Netz der Bahn besteht zum heutigen Zeitpunkt nicht. 1 Der nächstgelegene Bahn-Haltepunkt ist in der Stadt Barth. Ergänzend liegt ein Netz an Regionalbuslinien vor. Die Gemeinde Zingst ist durch einen kompakten Siedlungskörper geprägt; im Osten an den Siedlungsraum Zingst schließt der weitläufige Nationalpark Vorpommersche Boddenlandschaft an. Abb. 1: Lage im Raum Kartengrundlage: openstreetmap.de Bearbeitung: cima Aktuell wird die Wiederaufnahme der Bäderbahn zwischen der Stadt Barth und dem Ostseeheilbad Zingst diskutiert. Seite 8

9 2.2 Sozioökonomische Strukturdaten Abb. 2: Sozioökonomische Rahmendaten der Gemeinde Zingst Gemeinde Zingst Landkreis Vorpommern- Mecklenburg- Vorpommern Indikatoren Rügen Bevölkerungsentwicklung /- in % ,6% -3,3% -2,7% Quelle: Statistisches Amt Mecklenburg-Vorpommern; Stand: Entwicklung der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten (Arbeitsort) /- in % ,6% 1,8% 1,6% Quelle: Statistisches Amt Mecklenburg-Vorpommern; Stand: Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Quelle: Bundesagentur für Arbeit ; Stand: ; Zingst: Statistisches Amt Mecklenburg-Vorpommern; Stand: Bearbeitung: cima 2014 Gemeinde Zingst von 2009 bis 2011 in einem sehr erfreulichen Ausmaß angestiegen (+ 13,6 %). Die Steigerung liegt damit deutlich über der Steigerungsrate des Landkreises Vorpommern- Rügen und des Landes Mecklenburg-Vorpommern, hier konnte die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort nur um 1,8 % bzw. 1,6 % zunehmen. D.h. die sich auf Bundesebene abzeichnende positive wirtschaftliche Entwicklung wird auch in Zingst deutlich sichtbar. Die positiven Pendlersalden verdeutlichen zudem die starke Bedeutung des touristisch geprägten Ostseeheilbades Zingst als Arbeitsort und bescheinigen der Gemeinde Zingst eine stärkere Funktion als Arbeitsstandort und weniger als Wohn- und Schlafstandort. Darüber hinaus ist im Vergleich 2009/ 2011 ein deutlicher Anstieg des Einpendlerüberschusses erkennbar. Die Zahl der Einpendler ist maßgeblich angestiegen (+16 %). Die Gemeinde Zingst zeichnet sich im Betrachtungszeitraum 2009 bis 2011 durch eine negative Bevölkerungsentwicklung aus. Der Negativtrend übersteigt dabei die Entwicklung im Landkreis Vorpommern-Rügen (-3,3 %) und der Landesentwicklung (-2,7 %). Durch die geplante Ausweisung neuer Wohngebiete für den Geschosswohnungsbau sind mittelfristig wieder leichte Kaufkraftzuwächse aus der Bevölkerungsentwicklung zu erwarten. Dem bundesdeutschen Trend folgend, ist die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (am Arbeitsort) in der Seite 9

10 Abb. 3: Touristische Strukturdaten der Gemeinde Zingst Indikatoren Anzahl der Ankünfte (insgesamt) Quelle: cima 2014 Gemeinde Zingst Landkreis Mecklenburg- Vorpommern- Vorpommern Rügen /- in % ,1% 1,9% 1,1% Quelle: Kur- und Tourismus GmbH; ; Statistisches Amt Mecklenburg-Vorpommern; Stand: Übernachtungen (insgesamt) /- in % ,0% -4,7% -1,7% Quelle: Kur- und Tourismus GmbH; ; Statistisches Amt Mecklenburg-Vorpommern; Stand: Durchschnittliche Aufenthaltdauer in Tagen ,4 4,8 4, ,5 4,8 4, ,4 4,7 4, ,2 4,5 4,0 Quelle: Kur- und Tourismus GmbH; ; Statistisches Amt Mecklenburg-Vorpommern; Stand: Trotz des leichten Bevölkerungsrückganges sind insbesondere die Indikatoren zum Wirtschaftsstandort Zingst als positiv zu bewerten. Erfreulich ist zudem, dass die touristischen Strukturdaten eine konstante Entwicklung auf sehr hohem Niveau vorweisen. Mit Blick auf die wirtschaftlichen Rahmendaten (Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, Einpendler und Auspendler) kann das Ostseeheilbad Zingst auf einer sehr erfreulichen Entwicklung in den vergangenen Jahren aufbauen. Die beschriebenen sozioökonomischen Strukturdaten des Ostseeheilbades Zingst lassen die Schlussfolgerung zu, dass Zingst maßgeblich die Funktion einer (vorwiegend touristisch geprägten) Arbeitsstätte einnimmt und weniger als Wohn- und Schlafstandort. Ein wichtiges Entwicklungsziel der Gemeinde Zingst ist somit die Entwicklung attraktiver und auf die Nachfrage zugeschnittener Wohngebietslagen sowie der Erhalt und die Schaffung einer wohnungsnahen Grundversorgung. Die maßgeblichen Kennziffern zum Tourismus in der Gemeinde Zingst weisen nach wie eine sehr erfreuliche und vor allem konstante Entwicklung auf. Das Ostseeheilbad Zingst profitiert auch weiterhin von der unmittelbaren Küstenlage auf dem Darß. Insbesondere die durchschnittliche Aufenthaltsdauer von mehr als sechs Tagen ist als sehr positiv zu bewertet. Die Anzahl der Ankünfte ist im Vergleichszeitraum konstant geblieben. Seite 10

11 3 Passanten und Bürgerbefragung im Ostseeheilbad Zingst 3.1 Methodik Am Freitag 14. Februar, Donnerstag 17. April und am Freitag 25. April 2014 wurden im Ostseeheilbad Zingst Passanten- und Bürgerbefragungen durchgeführt. Die Befragung fand im Ortskern der Gemeinde Zingst durch Mitarbeiter der cima statt. Parallel wurde im Zeitraum 10. März bis 15. April 2014 eine online-befragung auf der Homepage der Gemeinde Zingst sowie eine schriftliche Befragung über das ortsübliche Bekanntmachungsblatt Zingster Strandbote durchgeführt. Die einzelnen Fragen und die Struktur der Fragebögen waren identisch aufgebaut, sodass eine unmittelbare Vergleichbarkeit besteht und eine gemeinsame Auswertung der Ergebnisse ermöglicht wurde. Insgesamt wurde eine Stichprobengröße (n) von 257 Befragten erreicht. Ziel der Befragung war es, Kenntnisse über die Einkaufsorientierung der Befragten zu bekommen und daraus u.a. Aussagen über die Größe des Marktgebiets abzuleiten. Thematisch hatte die Befragung folgende Schwerpunkte: Im Rahmen der Vor-Ort Befragung wurden eine gleichmäßige Verteilung der Befragten nach Geschlecht und Alter entsprechend der Grundgesamtheit in der Gemeinde Zingst berücksichtigt. Die Ergebnisse der Passanten- und Bürgerbefragung sind in die nachfolgenden Analyseergebnisse zur Bewertung des Einzelhandels in der Gemeinde Zingst eingeflossen. Die Ergebnisse der Befragung wurden von der cima grafisch aufbereitet und die Kernergebnisse der Befragungen textlich zusammengefasst. Alle im Text oder in den Abbildungen ausgewiesenen Werte sind als Circa-Werte zu verstehen. Diese können geringfügig von den Werten der Rohdaten abweichen (z. B. durch Rundungen). Um eine größere Übersichtlichkeit zu gewährleisten, wurde in vielen Fällen nur eine Zusammenstellung der häufigsten Nennungen als Grafik aufbereitet. Fehlende Prozente sind durch die Angaben weiß nicht, nichts oder kein Bedarf bedingt. Einkaufsorientierung der Befragten Beurteilung des Einkaufsortes Zingst Verkehrsmittelwahl Seite 11

12 3.2 Soziodemografische Struktur Alter und Geschlecht der Befragten Frage: Wie alt sind Sie? Abb. 4: Altersklassen Frage: Welches Geschlecht haben Sie? Die nachfolgende Abbildung veranschaulicht die Repräsentativität der Befragung hinsichtlich der Geschlechtsverteilung: Abb. 5: Geschlecht der Befragten über 65 Jahre; 17% unter 25 Jahre; 2% Jahre; 11% männlich ; 45% weiblich; 55% Jahre; 35% Jahre; 35% Quelle: cima 2014 (Angaben in Prozent der Befragten; N = 237) Quelle: cima 2014 (Angaben in Prozent der Befragten; N = 234) Die Altersstruktur zeigt, dass junge Personen (unter 25 Jahren) und Bürger aus der Altersklasse Jahre nur zu einem geringen Anteil vertreten sind (13 %). Zwischen 36 und 50 Jahren sind 35 % der Befragten. Mehr als die Hälfte der Befragten ist älter als 50 Jahre. Etwa die Hälfte der Befragten ist weiblich (55 %) bzw. männlich (45 %). Seite 12

13 3.3 Wohnort der Befragten Frage: In welchem Ort wohnen Sie? Abb. 6: Herkunft der Befragten Ausland; 1% Mehr als die Hälfte der Befragten sind Touristen und Tagesbesucher. Um das Einkaufs- und Nachfrageverhalten der Besucher besser einordnen zu können, wurden diese Gruppe ergänzend nach deren Unterkunft befragt. Im Allgemeinen ist davon auszugehen, dass Feriengäste, die in einer Ferienwohnung wohnen mehr Geld für Güter des täglichen Bedarfs (Lebensmittel, Drogerieartikel, Zeitschriften etc.) ausgeben, als Feriengäste in einem Hotel oder einer Pension. Frage: Wo übernachten Sie in Zingst? Abb. 7: Herkunft der Befragten Zingst; 35% Campingplatz; 1% sonstiges; 10% sonstiger Ort; 53% Hotel/ Pension; 29% direktes Umland; 12% Quelle: cima 2014 (Angaben in Prozent der Befragten; N = 234) Mehr als die Hälfte der Befragten sind Urlauber und Tagesgäste. Weitere 12 % sind Besucher aus dem direkten Umland der Gemeinde Zingst (u.a. Barth, Prerow, Stralsund, Rostock etc.); nur 35 % der Befragten sind Einwohner der Gemeinde Zingst. Ferienwohnung; 59% Quelle: cima 2014 (Angaben in Prozent der Befragten; N = 145) Rd. 30 % der Befragten wohnt in einem Hotel oder einer Pension. Weitere fast 60 % nennen die Ferienwohnung als Übernachtungsort. Seite 13

14 3.4 Einkaufsverhalten Gründe für den Besuch des Ostseeheilbades Zingst Frage: Was ist der Grund für Ihren Aufenthalt in Zingst? Abb. 8: Grund für den Aufenthalt in Zingst Urlaub 24,1% Weitere 19 % geben als das wichtigste Besuchsmotiv Bummeln an. Nur knapp 11 % besuchen die Gemeinde Zingst gezielt als Einkaufsort. Zusammengenommen mit dem Bummeln sind es entsprechend nur 30 % der Befragten, die zum Einkaufen oder Bummeln nach Zingst kommen. Besuchshäufigkeit des Ostseeheilbades Zingst Frage: Wie oft sind Sie hier in Zingst zum Einkaufen? Abb. 9: Besuchshäufigkeit in Zingst Bummeln 19,1% fast täglich 49,4% Wohnort 14,0% 1x / Woche 21,5% Einkaufen 11,8% alle zwei Wochen 3,4% Gaststättenbesuch 8,6% 1x/ Monat 3,8% Weg von/ zur Arbeitsstätte 3,9% seltener 14,8% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Quelle: cima 2014 (Angaben in Prozent der Befragten; N = 465) nie 7,2% Das Befragungsergebnis verdeutlicht, dass der Urlaub der mit Abstand am häufigsten genannten Grund für einen Besuch des Ostseeheilbades Zingst darstellt. Rd. ein Viertel der Befragten gibt an als Urlauber in Zingst zu sein. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Quelle: cima 2014 (Angaben in Prozent der Befragten; N = 237) Seite 14

15 Rd. 71 % der Befragten kaufen wöchentlich in der Gemeinde Zingst ein (zusammengefasste Nennungen aus täglich, einmal in der Woche). Weitere 3,4 % geben an alle zwei Wochen in der Gemeinde Zingst einzukaufen. Im Gegensatz dazu ist der Anteil der Befragten, die angeben nur einmal im Monat, selten oder sogar nie das Ostseeheilbad Zingst zu besuchen mit nur 18,6 % gering. Eine Schlussfolgerung aus dieser Fragestellung ist, dass die Gemeinde Zingst stark die tägliche Nachfrage bedient. Abb. 10: Aufenthaltsdauer in Zingst bis zu 30 min. 30 min. - 1,5 Stunden 21,8% 43,5% Aufenthaltsdauer im Ostseeheilbad Zingst Frage: Wie lange halten Sie sich in der Regel für Ihre Erledigungen in der Gemeinde Zingst auf? 1,5-3 Stunden 23,1% > 3 Stunden 11,6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Quelle: cima 2014 (Angaben in Prozent der Befragten; N = 216) Rd. zwei Drittel der Befragten verbringen max. 1,5 Stunden zum Einkaufen in der Gemeinde Zingst. Hierbei handelt es sich in erster Linie um Zieleinkäufe, insbesondere im Lebensmitteleinzelhandel. Weitere 23 % bleiben bis zu drei Stunden für ihre Erledigungen in der Gemeinde Zingst und verbinden ihre Einkäufe mit weiteren Aktivitäten vor Ort. Mehr als 11 % verweilen und bummeln länger als drei Stunden am Einkaufsstandort Zingst. Seite 15

16 Veränderung im Einkaufsverhalten Frage: Wenn Sie Ihr heutiges Einkaufsverhalten mit dem vor drei Jahren vergleichen, kaufen Sie dann heute weniger, gleich viel oder mehr in der Gemeinde Zingst ein? Abb. 11: Veränderungen im Einkaufsverhalten 19% 67% 14% 0% 20% 40% 60% 80% 100% weniger gleich viel mehr Quelle: cima 2014 (Angaben in Prozent der Befragten; N = 190) Der Einkaufsstandort Zingst hat bei knapp 20 % der Befragten an Bedeutung verloren. Hier sollten gezielt Maßnahmen ergriffen werden, die Kunden zukünftig wieder stärker an Zingst zu binden und heutige Angebotslücken zu schließen. Mehr als zwei Drittel der Befragten sind als Stammkunden zu bezeichnen, das Einkaufsverhalten ist konstant geblieben. 14% der Befragten geben an, mehr als noch vor drei Jahren in Zingst einzukaufen. Um den bestehenden Kundenstamm zu erhalten oder sogar zu erweitern empfiehlt es sich, gezielt die Branchen in Zingst zu entwickeln, die heute in erster Linie im Umland nachgefragt werden (siehe nachfolgende Auswertungen). Die Befragten die angeben, heute weniger in Zingst einzukaufen, wurden nach den Gründen gefragt: 20 Personen geben an, dass die geringe Angebotsvielfalt der Hauptgrund ist, warum sie heute weniger in Zingst einkaufen als noch vor drei Jahren. Für weitere 16 Personen ist das hohe Preisniveau ein Grund weniger in Zingst einzukaufen. Ergänzend wurde hinterfragt, an welchem Ort die Befragten dann heute im Umkehrschluss mehr einkaufen. Zwölf Personen geben an, heute mehr in Barth einzukaufen als noch vor drei Jahren und weitere jeweils acht Personen nennen Rostock und Stralsund als ihren heutigen Haupteinkaufsstandort. Auch die Befragten die angeben, heute mehr in Zingst einzukaufen als noch vor drei Jahren, wurden nach den Gründen gefragt. Bei den Befragten, die angeben heute mehr in Zingst einzukaufen, wird das verbesserte Angebot als der Hauptgrund genannt (neun Personen). Ferner sind die kurzen Wege und die Übersichtlichkeit der Gemeinde Zingst (vier Personen) sowie die gute Beratung im Einzelhandel und die Qualität des Angebotes (zwei Personen) Gründe für häufigere Besuche in Zingst. Seite 16

17 3.5 Einkaufsorientierung Darstellung der Kaufkraftbindung in Zingst auf Grundlage der Befragung: Was bindet Zingst? Im Rahmen der Passanten- und Bürgerbefragung haben wir für insgesamt 16 Sortimente und Warengruppen die Haupteinkaufsorte erfragt. Die Frage wurde als offene Frage gestellt, um eine unerwünschte Beeinflussung der Befragten zu vermeiden. Neben den Stadtnamen wurden auch spezielle Einkaufsziele genannt. In der folgenden Auswertung der Befragungsergebnisse werden die fünf wichtigsten Einkaufsziele (inkl. Online- und Versandhandel) aufgeführt. Dargestellt wird die Kaufkraftbindung in den Haupteinkaufsorten Zingst, Barth, Rostock, Stralsund und dem Online- Handel auf der Ebene der insgesamt 16 Sortimente und Warengruppen. Frage: Wir möchten nun von Ihnen wissen, wo Sie die folgenden Waren meistens einkaufen? Abb. 12: Einkaufsbindung in Zingst (Grundlage: Befragung) Lebensmittel Bücher 43% Schreibwaren 41% Uhren, Schmuck, Optik 34% Drogerie- und Parfümerieartikel 31% Bekleidung 27% Fahrräder 26% Sportartikel 26% Schuhe, Lederwaren 25% Zooartikel, Tierfutter 24% Spielwaren 24% Hausrat, Glas, Porzellan 13% 59% Heimtextilien Baumarktartikel, Gartenbedarf Unterhaltungselekronik, Elektroartikel 9% 8% 11% Möbel, Einrichtungsbedarf 4% 0% 20% 40% 60% 80% Quelle: cima 2014 (Angaben in Prozent der Befragten; N = 821) 2 In der Branche Lebens- und Genussmittel wird bei den Befragten eine maßgebliche Orientierung auf das Lebensmittelangebot in Zingst deutlich. Ebenso Bücher und Schreibwaren werden zu einem bedeutenden Anteil in Zingst gekauft. Jeweils rd. ein Drittel der Befragten nennt Zingst als Einkaufsort für Drogerie- und Parfümerieartikel. 2 Insgesamt 59 befragte Personen gaben an, die Sortimente an ihrem Heimatort einzukaufen; diese sind aus der Berechnung herausgenommen. Seite 17

18 Darstellung der Kaufkraftbindung in Barth auf Grundlage der Befragung: Was bindet Barth? Abb. 13: Einkaufsbindung in Barth (Grundlage: Befragung) Baumarktartikel, Gartenbedarf Drogerie- und Parfümerieartikel Hausrat, Glas, Porzellan Heimtextilien Zooartikel, Tierfutter Schreibwaren Lebensmittel Fahrräder Spielwaren Schuhe, Lederwaren Bekleidung Unterhaltungselekronik, Elektroartikel Uhren, Schmuck, Optik Sportartikel Bücher Möbel, Einrichtungsbedarf 3% 3% Quelle: cima 2014 (Angaben in Prozent der Befragten; N = 431) 3 5% 7% 7% 6% 9% 8% 12% 11% 15% 21% 20% 22% 27% 45% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% In der Warengruppe Hausrat/ Glas/ Porzellan sind es 22 % die Barth als Haupteinkaufsort nennen, weitere 21 % in der Branche Heimtextilien und 20 % in der Sortimentsgruppe Zooartikel und Tierfutter. Nur noch 12 % der Befragten geben an, für Lebensmitteleinkäufe nach Barth zu fahren, dies umfasst in erster Linie die Wochenendeinkäufe an den SB-Warenhaus- und Verbrauchermarktstandorten. Darstellung der Kaufkraftbindung in Stralsund auf Grundlage der Befragung: Was bindet Stralsund? Abb. 14: Einkaufsbindung in Stralsund (Grundlage: Befragung) Unterhaltungselekronik, Elektroartikel Möbel, Einrichtungsbedarf Heimtextilien Schuhe, Lederwaren Sportartikel Hausrat, Glas, Porzellan Bekleidung Spielwaren Uhren, Schmuck, Optik 9% 10% 10% 10% 11% 11% 12% 17% 20% Für die Branche Baumarktartikel und Gartenbedarf wird die Stadt Barth mehrheitlich als Haupteinkaufsort von den Befragten bezeichnet (45 %). Im Vergleich ist die Anzahl der Nennungen, die auf Barth entfallen, in den weiteren Branchen deutlich geringer. Rd. 27 % der Befragten geben an, Drogerie- und Parfümerieartikel in Barth einzukaufen. Zooartikel, Tierfutter Fahrräder Baumarktartikel, Gartenbedarf Schreibwaren Drogerie- und Parfümerieartikel Bücher 4% 4% 4% 3% 7% 9% Lebensmittel 1% 3 Insgesamt 59 befragte Personen gaben an, die Sortimente an ihrem Heimatort einzukaufen; diese sind aus der Berechnung herausgenommen. 0% 5% 10% 15% 20% 25% Quelle: cima 2014 (Angaben in Prozent der Befragten; N = 288) Seite 18

19 Die größte Kaufkraftbindung erzielt die Stadt Stralsund in der Warengruppe Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik auf Grundlage der Befragungsergebnisse (20 %). Die Zahl der Befragten, die Stralsund als wichtigste Einkaufsdestination für die Warengruppe Möbel/ Einrichtungsbedarf angeben liegt bei 17 %. Bei allen weiteren Branchen entfallen weniger als 15 % der Nennungen auf Stralsund; die Anziehungskraft des Einzelhandelsstandortes Stralsund nimmt bei Werten von unter 10 % deutlich ab. Abb. 15: Einkaufsbindung in Rostock (Grundlage: Befragung) Möbel, Einrichtungsbedarf Unterhaltungselekronik, Elektroartikel 21% Heimtextilien 21% Hausrat, Glas, Porzellan 20% Fahrräder 15% Spielwaren 14% Schuhe, Lederwaren 14% 41% Darstellung der Kaufkraftbindung in Rostock auf Grundlage der Befragung: Was bindet Rostock? Bekleidung Uhren, Schmuck, Optik Sportartikel Baumarktartikel, Gartenbedarf 14% 13% 12% 11% Zooartikel, Tierfutter Drogerie- und Parfümerieartikel 6% 9% Bücher Schreibwaren 5% 4% Lebensmittel 2% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Quelle: cima 2014 (Angaben in Prozent der Befragten; N = 446) 4 Im Bereich Möbel/ Einrichtungsbedarf belegen die Befragungsergebnisse die deutliche Anziehungskraft von Rostock auf den Kunden. 41 % der Befragten geben an, Möbel und weiteren Einrichtungsbedarf bevorzugt in Rostock einzukaufen. Weitere 21 % der Befragten kaufen Elektroartikel sowie Heimtextilien in erster Linie in Rostock. Ebenso in der Branche Hausrat/ 4 Insgesamt 59 befragte Personen gaben an, die Sortimente an ihrem Heimatort einzukaufen; diese sind aus der Berechnung herausgenommen. Seite 19

20 Glas/ Porzellan erzielt Rostock noch einen erwartungsgemäß guten Marktanteil (20 %). Darstellung der Kaufkraftbindung im Online-Handel bzw. Versandhandel auf Grundlage der Befragung: Was bindet der Online- Handel bzw. der Versandhandel? Abb. 16: Einkaufsbindung im online-handel/ Versandhandel (Grundlage: Befragung) Bücher Unterhaltungselekronik, Elektroartikel 22% 26% In Bezug auf das Sortiment Bücher entfallen 26 % der Nennungen auf den online-handel bzw. den Versandhandel. Das Internet nimmt auch im Segment Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik eine bedeutende Stellung ein; knapp 22 % der Befragten geben an, Elektroartikel und Unterhaltungselektronik im Versandoder Onlinehandel zu bestellen. An dritter Stelle steht das Sortiment Bekleidung, das von 19 % der Befragten im online-handel bestellt wird, gefolgt von Sportartikeln (17 %), Spielwaren (16 %) und Schuhen/ Lederwaren (15 %). Bekleidung 19% Sportartikel Spielwaren Schuhe, Lederwaren 15% 16% 17% Uhren, Schmuck, Optik 9% Zooartikel, Tierfutter Hausrat, Glas, Porzellan Heimtextilien Fahrräder Schreibwaren Möbel, Einrichtungsbedarf Drogerie- und Parfümerieartikel 7% 7% 7% 7% 6% 5% 5% Baumarktartikel, Gartenbedarf Lebensmittel 1% 0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Quelle: cima 2014 (Angaben in Prozent der Befragten; N = 350) 5 5 Insgesamt 59 befragte Personen gaben an, die Sortimente an ihrem Heimatort einzukaufen; diese sind aus der Berechnung herausgenommen. Seite 20

21 3.6 Bewertung des Einkaufsstandortes Zingst Bitte bewerten Sie die folgenden Aspekte des Einzelhandelsstandortes Zingst mit Schulnoten von 1 (sehr gut) bis 6 (ganz schlecht) Abb. 17: Bewertung des Einzelhandelsstandortes 3 2 2,3 2,1 3,0 2,1 Stärken und Schwächen des Einzelhandelsstandortes Zingst Frage: Was fällt ihnen spontan zu Zingst als Einkaufsstandort ein? Was sind Stärken, was sind Schwächen? Während das vielfältige Angebot und die kleinen, individuellen Geschäfte im Ostseeheilbad Zingst als Stärke betrachtet werden, wird gleichzeitig die fehlende Sortimentsvielfalt in Bezug auf sehr konkrete Branchen (vgl. Abb. 19) als Schwäche gesehen. 1,9 2,1 1 0 Angebotsvielfalt Qualität des Angebotes Preisniveau Öffnungszeiten Außenerscheinung der Geschäfte Service und Beratung Quelle: cima 2014 (Angaben in Prozent der Befragten; N = 248) Insgesamt erhält die Gemeinde Zingst als Einkaufsstandort eine gute Bewertung. Am besten schneidet die Außenerscheinung der Geschäfte mit einer Durchschnittsnote von 1,9 ab. Gute Noten erhalten auch die Aspekte Service und Beratung (Durchschnittsnote 2,1), Qualität des Angebotes (Durchschnittsnote 2,1) und die Öffnungszeiten (Durchschnittsnote 2,1). Auch die Angebotsvielfalt wird noch recht gut bewertet (Durchschnittsnote 2,3), jedoch mit bereits erkennbarem Verbesserungsbedarf. Die schlechte Benotung des Preisniveaus (Durchschnittsnote 3,0) signalisiert Handlungsbedarf. Auch die städtebaulichen Rahmenbedingungen werden in Zingst positiv hervorgehoben (Sauberkeit, Begrünung etc.). 22 Personen benennen die Qualität des Angebotes als eine besondere Stärke des Einzelhandelsstandortes Zingst. Auf der Seite der Schwächen des Einzelhandelsstandortes Zingst werden sehr konkrete Hinweise zu Branchen- und Angebotslücken aufgeführt, z.b. das Fehlen eines Drogerie- und eines Baufachmarktes sowie eines ergänzenden Lebensmitteldiscounters. Gleichzeitig wird das hohe Preisniveau in Zingst negativ bewertet. Seite 21

22 Im Detail hat die Auswertung der Stärken und Schwächen folgendes ergeben: Abb. 18: Stärken des Einzelhandelsstandortes Zingst Stärken von Zingst als Einkaufsort Anzahl der Nennungen Angebotsvielfalt 100 städtebauliche Attraktivität (Sauberkeit, Begrünung etc.) 49 kleine und individuelle Boutiquen mit guter Beratung 43 kurze Wege/ Übersichtlichkeit 32 qualitativ hochwertige Angebote 22 Öffnungszeiten 7 sonstige Einzelnennungen 41 Nennungen insgesamt 294 Quelle: cima 2014 Abb. 20: Vermisste Angebote in Zingst ja; 57% keine Angabe; 7% nein; 36% Abb. 19: Schwächen des Einzelhandelsstandortes Zingst Schwächen von Zingst als Einkaufsort Quelle: cima 2014 Anzahl der Nennungen fehlende Angebotsvielfalt (inkl. spezieller Einzelnennungen: fehlender Drogerie- und Baumarkt fehlende Hausratartikel, Wäsche, fehlende Lebensmitteldiscounter, Überangebot Edeka) 133 zu hohe Preise 31 Öffnungszeiten 9 sonstige Einzelnennungen 61 Nennungen insgesamt 234 Vermisste Angebote in Zingst Frage: Wenn Sie an das Einzelhandelsangebot in Zingst denken: Gibt es etwas, was Sie noch vermissen? Die Mehrheit der Befragten vermisst Angebote und Geschäfte in Zingst (57 %). Nur etwas mehr als ein Drittel der Befragten ist mit den heutigen Angeboten im Ostseeheilbad Zingst zufrieden. Berücksichtigt man den Anteil der Befragten, die mindestens einmal pro Woche in Zingst einkaufen, so ist es überraschend, dass fast 60 % der Befragten Geschäfte oder Dienstleistungen vermissen. Quelle: cima 2014 (Angaben in Prozent der Befragten; N = 256) Von den Befragten werden insgesamt 267 Angaben zu vermissten Angeboten und Sortimenten in Zingst gemacht. Folgende Hinweise für eine Erweiterung des Einzelhandelsangebotes in Zingst können dokumentiert werden: Die meisten Nennungen erhält die Warengruppe Drogerieartikel/ Parfümerie (80 Nennungen). An zweiter Stelle stehen Lebensmittel (Bio-Lebensmittel, Lebensmitteldiscounter) mit 30 Nennungen, gefolgt von Bekleidung (27 Nennungen). Im Segment Bekleidung sind die Angaben sehr konkret und beziehen sich auf das niedrigpreisige Genre sowie Kinder- und Herrenbekleidung. Weiterhin benennen 21 Personen die Warengruppe Glas/ Porzellan und Hausrat als unterrepräsentiert in Zingst, weitere 14 Nennungen entfallen auf die Sortimentsgruppe Elektroartikel/ Seite 22

23 Unterhaltungselektronik. Immerhin noch zehn Personen vermissen preisgünstige Angebote im Sortiment Schuhe sowie speziell Kinderschuhe. Verbesserungsvorschläge für das Ostseeheilbad Zingst Frage: Was müsste passieren, damit Sie öfter in Zingst einkaufen? Abb. 21: Verbesserungsvorschläge für Zingst Verbesserungsvorschläge Anzahl der Nennungen Drogeriemarkt ansiedeln 24 günstigere Einzelhandelsangebote 23 Angebotsvielfalt verbessern 22 Angebot im Lebensmitteleinzelhandel verbessern: insbesondere Lebensmitteldiscounter 21 Baumarkt ansiedeln 11 sonstige Einzelnennungen Quelle: cima 2014 Die Mehrheit der Befragten wünscht sich einen Drogeriemarkt in der Gemeinde Zingst (insgesamt 24 Nennungen). Von weiteren 23 Befragten wird als Verbesserungsvorschlag formuliert, neben den qualitativ sehr hochwertigen Einzelhandelsangeboten in Zingst, auch günstigere Angebote bereitzuhalten. Für weitere 22 Passanten sollte die Angebotsvielfalt verbessert werden; dies betrifft insbesondere preisgünstige Lebensmittel, Elektroartikel, Hausrat und Heimtextilien. Die Entwicklung eines kleinen Baumarktes wird von elf Personen explizit gewünscht. Die aufgeführten Verbesserungsvorschläge nehmen die bereits genannten Schwächen des Einzelhandelsstandortes Zingst und die Hinweise zu den vermissten Sortimenten sehr konkret auf und sollten somit als Handlungsempfehlungen an das Ostseeheilbad Zingst und Unternehmer verstanden werden, um die heutigen nicht-kunden zukünftig an Zingst zu binden. 3.7 Verkehrsmittelwahl Frage: Mit welchem Verkehrsmittel sind Sie heute nach Zingst gekommen? Abb. 22: Bevorzugtes Verkehrsmittels für den Besuch des Ostseeheilbades Zingst PKW zu Fuß Fahrrad Motorrad/ Mofa Bus/ Taxi 0,7% 0,7% 15,7% 32,4% Quelle: cima 2014 (Angaben in Prozent der Befragten; N = 293) 50,5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Bei der Wahl der Verkehrsmittel ist der Pkw mit rd. 51 % das am häufigsten genannte Verkehrsmittel, um in das Ostseeheilbad Zingst zu gelangen. Rd. 32 % der Kunden kommen zu Fuß und weitere 16 % mit dem Fahrrad; zusammengenommen stellen die Fußgänger und die Fahrradfahrer damit einen Anteil von Seite 23

24 rd. 48 %, was die Rolle des Zingster Ortskerns als Einkaufsstandort für den täglichen Bedarf unterstreicht. Auffällig ist, dass der ÖPNV kaum eine Rolle spielt (weniger als 1 % der Nennungen). Bitte bewerten Sie die Erreichbarkeit des Einzelhandelsstandortes Zingst mit Schulnoten von 1 (sehr gut) bis 6 (ganz schlecht) Abb. 23: Bewertung der Erreichbarkeit 3 2, ,0 1,0 1,3 1,5 0 PKW Motorrad/ Mofa Bus/ Taxi Fahrrad zu Fuß Quelle: cima 2014 (Angaben in Prozent der Befragten; N = 248) Die Erreichbarkeit der Gemeinde Zingst als Einzelhandelsstandort wird grundsätzlich positiv bewertet. Die fußläufige Erreichbarkeit und die Anbindung mit dem Fahrrad werden mit einer Durchschnittsnote von 1,5 bzw. sogar 1,3 sehr gut bewertet. Während die verkehrliche Erreichbarkeit mit dem PKW insgesamt noch gut bewertet wird, erhält die die ÖPNV Erreichbarkeit die schlechteste Bewertung mit einer Durchschnittsnote von 2,5. Allgemeine Verbesserungspotenziale hinsichtlich der verkehrlichen oder fußläufigen Erreichbarkeit lassen sich aus diesen insgesamt guten Bewertungen dennoch nicht ableiten. Seite 24

25 3.8 Fazit der Passanten- und Bürgerbefragung in Zingst Für den Einkaufsort Ostseeheilbad Zingst lässt sich ein wesentlicher Standortfaktor herausfiltern: Das besondere Flair, das die Gemeinde Zingst als Ostseeheilbad mit der Lage auf dem Darß zwischen der Ostsee und dem Bodden innehat, verbunden mit der attraktiven städtebaulichen Struktur und der maritimen Architektur sorgt für eine hohe Aufenthaltsqualität im Ortskern der Gemeinde Zingst. Der Ortskern bietet somit genug Attraktivität zum Bummeln oder Flanieren, was sich auch am Einkaufsverhalten der befragten Bürger und Passanten ablesen lässt. Die Bedeutung des Einzelhandelsstandortes Zingst als touristisches Ziel wird insbesondere an der soziodemografischen Struktur der Befragten deutlich; nur 35 % der Befragten stammen aus der Gemeinde Zingst, mehr als die Hälfte der befragten Passanten sind Touristen und Tagesbesucher. Die befragten Passanten und Bürger unterscheiden bei der Bewertung des Einzelhandels in Zingst sehr deutlich zwischen Aspekten, die das einzelne Geschäft betreffen, und den Merkmalen, die das Gesamtangebot der Gemeinde Zingst charakterisieren: Während die zentralen Aspekte, die für die Qualität des Facheinzelhandels im Zingster Ortskern von Bedeutung sind Außenerscheinung der Geschäfte, Fachliche Beratung und Kundenservice zu einem hohen Prozentsatz positiv bewerten und nur vereinzelte Kritik geäußert wird, werden die Kategorien, die das Gesamtangebot des Einzelhandelsstandortes Zingst beschreiben, deutlich schlechter bewertet: So werden die Angebotsvielfalt und vor allem das Preisniveau kritisiert. Auf Grundlage der erfragten Einkaufsorientierung der Passanten und Bürger verfügt das Ostseeheilbad Zingst insgesamt dennoch über eine z.t. bedeutende Anziehungskraft. In erster Linie Lebensmittel (in Verbindung mit Drogerieartikeln), aber auch Bücher und Schreibwaren sowie Uhren und Schmuck, Bekleidung, Fahrräder, Sportartikel und Schuhe kaufen mehr als ein Viertel der Befragten in Zingst. In den Bedarfsbereichen Drogerieartikel und im Baufachmarktsegment werden von den Befragten hingegen deutliche Angebotslücken in Zingst gesehen und konkrete Handlungsvorschläge zur Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes und eines kleinen Baufachmarktes formuliert. Die örtliche Kaufkraftbindung ist auf Basis der Befragung in den Sortimenten der Drogerieartikel (31 %) und insbesondere der Baumarktartikel (9 %) nur gering. Weitere Angebotsdefizite werden im Segment der niedrigpreisigeren Bekleidung und Schuhen sowie günstigeren Lebensmitteln identifiziert. Das insgesamt sehr hochwertige Angebot in den Branchen Bekleidung und auch Schuhen spricht nur eine eingeschränkte Kundenschicht in Zingst an; der Wunsch nach einer breiteren Zielgruppenansprache wird in den Ergebnissen der Befragung sehr deutlich. Das Lebensmittelangebot wird in Zingst heute durch drei EDEKA Lebensmittefrischemärkte und einen NETTO Lebensmitteldiscounter dargestellt. Der qualitative Angebotsmix wird somit maßgeblich durch die Lebensmittelvollsortimenter geprägt. Die aufgeführten Verbesserungsvorschläge der Befragten zur Ansiedlung eines ergänzenden Lebensmitteldiscounters können somit als konkrete Handlungsempfehlungen an das Ostseeheilbad Zingst verstanden werden. In welchen Bereichen tatsächlich Angebotslücken im Einzelhandel der Gemeinde Zingst existieren wird in der anschließenden Angebotsanalyse (vgl. Kap. 5) untersucht und bewertet. Seite 25

26 4 Marktgebiet und Marktpotenziale 4.1 Marktgebiet Ostseeheilbad Zingst Das Marktpotenzial des Einzelhandels in der Gemeinde Zingst ergibt sich zum einen aus der vorhandenen Nachfrage innerhalb der Gemeinde Zingst sowie im weiteren Nahbereich, zum anderen aber auch in besonderem Maße durch die zusätzlichen touristisch geprägten Kaufkraftpotenziale. Relevant ist zunächst die zentralörtliche Versorgungsfunktion des Ostseeheilbades Zingst: Die Gemeinde Zingst ist gemäß Regionalem Raumordnungsprogramm Vorpommern (2010) als Grundzentrum eingestuft. Das Regionale Raumordnungsprogramm Vorpommern benennt Zingst als den Gemeindehauptort mit den Gemeinden Born a. Darß, Prerow und Wieck a. Darß im Nahbereich. Die Gemeinde Born a. Darß ist jedoch aufgrund der bereits zunehmenden Entfernung und des vorhandenen Einzelhandelsangebotes insbesondere im Lebensmitteleinzelhandel, aber auch in Bezug auf die ergänzenden Angebote (u.a. KAUFHAUS STOLZ) nur noch dem weiteren Marktgebiet der Gemeinde Zingst zugeordnet (vgl. Abb. 24). Wir gehen davon aus, dass aus Born a. Darß nur noch vereinzelte Einkaufsfahrten nach Zingst stattfinden. Im Süden begrenzt der Einflussbereich des Mittelzentrums Barth das Marktgebiet der Gemeinde Zingst. Im Norden und Westen der Gemeinde Zingst stellen die Ostsee und der Nationalpark Vorpommersche Boddenlandschaft eine naturräumliche Begrenzung des Zingster Marktgebietes dar. Abb. 24: Marktgebiet Ostseeheilbad Zingst Bearbeitung: cima 2014 Neben der örtlichen Nachfrage müssen die zusätzlichen touristischen Kaufkraftpotenziale in der Gemeinde Zingst berücksichtigt werden. Mit mehr als 1,5 Mio. Übernachtungen im Ostseeheilbad Zingst im Jahr übernimmt das Grundzentrum Zingst mit knapp Einwohnern 7 über einen weiten Jahresabschnitt die Versorgungsaufgabe eines Mittelzentrums wahr. 6 7 Quelle: Kur- und Tourismus GmbH Zingst ( Übernachtungen) Quelle: Ostseeheilbad Zingst Seite 26

27 4.2 Marktpotenzial Ostseeheilbad Zingst Die Berechnung des Nachfragepotenzials 8 in Zingst erfolgt auf der Basis der gemeindescharfen Einwohnerzahl (ca ) 9 und der spezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer (89,8) 10. Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von für das Jahr 2014 zugrunde gelegt, der an das Niveau der Gemeinde Zingst mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst wird. Der Ausgabesatz eines jeden Einwohners der Gemeinde Zingst entspricht im Durchschnitt im Jahr Wie die Kaufkraftkennziffer liegt auch der statistische Ausgabesatz pro Kopf von Zingst unter dem Bundesdurchschnitt. Insgesamt beläuft sich das Nachfragepotenzial in der Gemeinde Zingst auf rund 15,8 Mio.. Davon entfallen etwa 8,3 Mio. auf den täglichen Bedarf. Im aperiodischen Bedarfsbereich beläuft sich das Nachfragepotenzial auf rd. 7,5 Mio.. Das Nachfragepotenzial im weiteren Verflechtungsbereich der Gemeinde Zingst umfasst 11,1 Mio. im direkten Verflechtungsbereich (Zone 1) und weiteren 5,8 Mio. im weiteren Verflechtungsbereich (Zone 2). Zusätzlich wird eine Potenzialreserve i.h. 31,2 Mio. in den Berechnungen zum Marktpotenzial zu Grunde gelegt. Die Potenzialreserve setzt sich aus den Ausgaben im Einzelhandel der Tagesbesucher und Touristen in Zingst zusammen. Insgesamt beläuft sich das Nachfragepotenzial im Marktgebiet auf rd. 63,8 Mio.. Abb. 25: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Gemeinde Zingst Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Gemeinde Zingst in Mio. CIMA Warengruppen Quelle: cima 2014 Gemeinde Zingst Verflechtungsbereich* Gemeinde Zingst Zone 1 Zone 2 Ausgaben im Tourismus Marktgebiet insgesamt Periodischer Bedarf insgesamt 8,3 6,0 3,0 26,9 Lebensmittel und Reformwaren 5,8 4,2 2,1 9,7 21,8 Gesundheits- und Körperpflege 2,2 1,6 0,8 4,6 Zeitschriften, Schnittblumen 0,3 0,2 0,1 0,5 Aperiodischer Bedarf insgesamt 7,5 5,1 2,7 21,5 36,9 Persönlicher Bedarf insgesamt 2,4 1,7 0,9 5,0 Bekleidung, Wäsche 1,3 1,0 0,5 2,8 Schuhe, Lederwaren 0,4 0,3 0,2 0,9 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf 0,6 0,5 0,2 1,3 Medien und Technik insgesamt 1,7 1,2 0,6 3,5 Bücher, Schreibwaren 0,3 0,2 0,1 0,7 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 1,3 1,0 0,5 2,8 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 0,8 0,2 0,3 1,3 Sportartikel, Fahrräder 0,4 0,3 0,2 0,9 Spielwaren 0,2 0,1 0,1 0,3 Hobbybedarf, Zooartikel 0,2 0,1 0,1 0,4 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 0,2 0,2 0,1 0,5 Einrichtungsbedarf 1,1 0,8 0,4 2,3 Möbel, Antiquitäten 0,9 0,6 0,3 1,8 Heimtextilien 0,2 0,1 0,1 0,4 Baumarktartikel, Gartenbedarf 1,3 1,0 0,5 2,8 SUMME 15,8 11,1 5,8 31,2 63,8 EINWOHNER * Verflechtungsbereich auf Basis des Regionalen Raumordnungsprogramms Vorpommern, 2010 Die touristische Nachfrage übersteigt die örtliche Nachfrage in Zingst deutlich und liegt in etwa auf einem Niveau mit der vorhandenen Nachfrage im gesamten Marktgebiet der Gemeinde Zingst. Die nachfolgende Analyse und Bewertung der Angebotssituation im Einzelhandel belegt die bedeutende Position der touristischen Nachfrage im Ostseeheilbad Zingst (vgl. Kap. 5) Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in ) der Bevölkerung der Gemeinde Zingst, die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert). Quelle: Ostseeheilbad Zingst (Stand: ) Quelle: Michael Bauer Research GmbH 2013 Seite 27

28 5 Einzelhandelsstrukturdaten des Ostseeheilbades Zingst 5.1 Einzelhandelsstrukturen in der Gemeinde Zingst Die nachfolgenden Einzelhandelsstrukturdaten basieren auf einer vollständigen Einzelhandelsbestandserhebung in der Gemeinde Zingst im Januar 2014 sowie punktuellen Aktualisierungen im April Die abgeleiteten Umsatzvolumina beruhen auf der Inaugenscheinnahme des konkreten Warenangebots hinsichtlich Angebotsqualität und Sortimentsstruktur. Die Hochrechnung der Umsätze erfolgte über branchenübliche Flächenproduktivitäten. Zusätzlich werden alle branchenspezifischen Informationen aus Firmen- und Verbandsveröffentlichungen sowie der relevanten Fachliteratur in die Auswertung mit einbezogen. Die touristischen Besonderheiten im Ostseeheilbad Zingst wurden ausreichend gewürdigt und berücksichtigt. Im Rahmen der Bestandserhebung des Einzelhandels in der Gemeinde Zingst wurden 94 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von m² erhoben. Sie erwirtschaften einen Einzelhandelsumsatz von 27,9 Mio.. Die warengruppenspezifische Differenzierung des Einzelhandelsbesatzes ist in der nebenstehenden Abb. 26 dokumentiert. 11 Da in den Wintermonaten eine Vielzahl der Einzelhandelsbetriebe geschlossen ist, musste eine erneute Standortbegehung im Ortskern der Gemeinde Zingst mit Beginn der touristischen Saison (Ostern 2014) vorgenommen werden. Abb. 26: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in Zingst Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz in der Gemeinde Zingst CIMA Warengruppe Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Periodischer Bedarf ,8 Lebensmittel, Reformwaren ,4 Gesundheits- und Körperpflege ,7 Zeitschriften, Schnittblumen ,8 Aperiodischer Bedarf insgesamt ,0 Persönlicher Bedarf insgesamt ,5 Bekleidung, Wäsche ,9 Schuhe, Lederwaren ,6 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf ,0 Medien und Technik insgesamt 2 * * Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,6 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,5 Einrichtungsbedarf insgesamt ,4 Möbel, Antiquitäten ,4 Heimtextilien 0 0 0,0 Baumarktartikel, Gartenbedarf 1 * * Einzelhandel insgesamt ,9 Quelle: cima 2014 * Anmerkung: Aus datenschutzrechtlichen Gründen dürfen Verkaufsfläche und Umsatz erst ab mind. drei Betrieben je Warengruppe ausgewiesen werden. In Einzelfällen sind Randsortimente in den summierten Umsätzen und Verkaufsflächen enthalten, sodass eine Dokumentation dennoch möglich wird. Die warengruppenspezifische Anzahl der Betriebe bezieht sich nur auf das Hauptsortiment. Seite 28

29 Folgende Ergebnisse sind hervorzuheben: Die Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren beherbergt 17 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von m². Sie realisieren einen Umsatz von rd. 12,4 Mio.. Der Verkaufsflächen- und Umsatzanteil liegt damit bei 37 % bzw. 45 % am gesamten Einzelhandel. Insbesondere der Umsatzanteil von knapp unter 50 % entspricht der typischen Ausstattung eines Grundzentrums und spricht für eine angemessene Präsenz der Nahversorgung. In der Warengruppe Bekleidung, Wäsche, dem wichtigsten Leitsortiment einer zentralen Ortskernlage sind 38 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von m² vorhanden. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 5,9 Mio.. Dies entspricht einem Verkaufsflächen- bzw. Umsatzanteil von 24 % bzw. 21 % am gesamten Einzelhandel in der Gemeinde Zingst. Im Vergleich zu weiteren Grundzentren und sogar zu kleinen bzw. einwohnerschwachen Mittelzentren entspricht dies einer überdurchschnittlich guten Ausstattung. Bereits an dieser Stelle wird die Bedeutung der touristischen Nachfrage in Zingst deutlich. In den Warengruppen Medien und Technik sowie Einrichtungsbedarf werden im Vergleich nur sehr geringe Umsatzvolumina generiert. Der Verkaufsflächenanteil in diesen Warengruppen liegt sogar nur bei 1 % (90 m 2 ) bzw. 2 % (180 m 2 ). Diese nur geringen Ausstattungswerte sind ein erster Beleg für vorhandene Angebotslücken. Die Hauptwarengruppe Baumarktartikel/ Gartenbedarf stellt in der Gemeinde Zingst einen Verkaufsflächen- bzw. Umsatzanteil von 6 % bzw. 2 % am gesamten Zingster Einzelhandel dar. Auch in diesem Segment müssen Angebotsdefizite identifiziert werden. In den weiteren Warengruppen werden hingegen deutlich überdurchschnittliche Anteilswerte für ein Grundzentrum erreicht. Verkaufsfläche je Einwohner Die Flächendichte ist ein Indikator, der die Verkaufsflächenausstattung ins Verhältnis zur Einwohnerzahl eines Ortes stellt. Der bundesdeutsche Durchschnitt liegt bei 1,5 m 2 Verkaufsfläche je Einwohner (inkl. ländlich geprägte Räume). In der Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren wird ein bundesdurchschnittlicher Wert von 0,5 m 2 Verkaufsfläche je Einwohner als Vergleichswert angenommen. Abb. 27: Verkaufsfläche je Einwohner in Zingst Ostseeheilbad Zingst Einwohner ( ) Verkaufsfläche je Einwohner in m 2 2,41 im periodischenbedarf 1,09 in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren 0,88 im aperiodischen Bedarf 1,33 Quelle: cima 2014 Die Verkaufsfläche je Einwohner im Segment Lebensmittel/ Reformwaren liegt bei 1,09 m² und damit bereits deutlich über dem Bundesdurchschnitt. In Bezug auf die Gesamtverkaufsfläche erreicht die Gemeinde Zingst einen Wert von 2,41 m 2 Verkaufsfläche je Einwohner. Diese Kennziffer ist als ein erstes Indiz zu werten, dass auf der Ebene der Gemeinde Zingst und ausschließlich unter Berücksichtigung der örtlichen Nachfragesituation keine quantitativen Angebotsdefizite und Verkaufsflächenlücken bestehen. Seite 29

30 5.2 Einzelhandelszentralität in der Gemeinde Zingst Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Handelszentralitäten von deutlich über 100 signalisieren Kaufkraftzuflüsse; Handelszentralitäten von unter 100 bedeuten per Saldo Kaufkraftabflüsse aus der betreffenden Raumeinheit. Handelszentralitäten werden für den Einzelhandel insgesamt sowie für einzelne Warengruppen ermittelt. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.b. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. Abb. 28: Nachfragevolumen, Umsatz und Handelszentralität in Zingst Umsatz, Nachfragevolumen und Handelszentralität in der Gemeinde Zingst CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. Handelszentralität Periodischer Bedarf 15,8 8,3 192 Lebensmittel, Reformwaren 12,4 5,8 214 Gesundheits- und Körperpflege 2,7 2,2 120 Zeitschriften, Schnittblumen 0,8 0,3 306 Aperiodischer Bedarf insgesamt 12,0 7,5 161 Persönlicher Bedarf insgesamt 7,5 2,4 312 Bekleidung, Wäsche 5,9 1,3 440 Schuhe, Lederwaren 0,6 0,4 134 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf 1,0 0,6 165 Medien und Technik insgesamt * 1,7 * Spiel, Sport, Hobby insgesamt 1,6 0,8 208 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 1,5 0,2 595 Einrichtungsbedarf insgesamt 0,4 1,1 41 Möbel, Antiquitäten 0,4 0,9 51 Heimtextilien 0,0 0,2 0 Baumarktartikel, Gartenbedarf * 1,3 * Einzelhandel insgesamt 27,9 15,8 177 Quelle: cima 2014 * Anmerkung: Aus datenschutzrechtlichen Gründen dürfen Verkaufsfläche und Umsatz erst ab mind. drei Betrieben je Warengruppe ausgewiesen werden. In Einzelfällen sind Randsortimente in den summierten Umsätzen und Verkaufsflächen enthalten, sodass eine Dokumentation dennoch möglich wird. Die warengruppenspezifische Anzahl der Betriebe bezieht sich nur auf das Hauptsortiment. Seite 30

31 Insgesamt ist die Einzelhandelszentralität der Gemeinde Zingst für ein kleines Grundzentrum als überdurchschnittlich gut zu bewerten (177). Per Saldo signalisiert die ermittelte Handelszentralität deutliche Kaufkraftzuflüsse einerseits aus den umliegenden Gemeinden im Nahbereich der Gemeinde Zingst (der Nahbereich entspricht dem ermittelten Marktgebiet (vgl. Kap. 4.1)) sowie andererseits in Form von touristischen Kaufkraftzuflüssen. Die Gesamtzentralität für die Gemeinde Zingst beruht auf den sortimentsspezifischen Zentralitätswerten für die einzelnen Warengruppen. Hier ist festzuhalten, dass bei den Angeboten des täglichen Bedarfs eine Zentralität von 192 erreicht wird; für die Branche Lebensmittel/ Reformwaren wird sogar eine Handelszentralität von 214 ermittelt. Hier steht einem Einzelhandelsumsatz von ca. 12,4 Mio. ein lokales Nachfragevolumen von 5,8 Mio. gegenüber. Die Werte veranschaulichen, dass in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren ein sehr gutes Angebot vorhanden ist, das die zentralörtliche Versorgungsfunktion maßgeblich erfüllen kann. Die vorhandenen Lebensmittelmärkte versorgen neben den Bewohnern der Gemeinde Zingst jedoch z.t. ebenso die Einwohner der umliegenden Gemeinden (Prerow, Wieck a. d. Darß) im zugeordneten Nahbereich 12 sowie insbesondere die Übernachtungsgäste in Ferienwohnungen und auf den Campingplätzen. Die zwei EDEKA Lebensmittelfrischemärkte in integrierter Ortskernlage werden durch den dritten EDEKA Markt am östlichen Ortsrand und den Lebensmitteldiscounter NETTO am westlichen Ortsrand ergänzt. Zahlreiche Betriebe des Lebensmittelhandwerks sowie Kioske und Spezialanbieter (Fisch, Tee, Sanddornprodukte etc.) runden das Lebensmittelangebot ab. Ohne einen direkten Verdrängungswettbewerb zu befürworten, besteht in der Gemeinde Zingst zwar kein rechnerischer, zusätzlicher Flächenbedarf im Segment des Lebensmittelangebotes, vor dem Hintergrund der Befragungsergebnisse (Handlungsvorschlag: Verbes- 12 Vgl. Regionales Raumordnungsprogramm Vorpommern (2010) serung des qualitativen Angebotsmix im Lebensmitteleinzelhandel durch die Ansiedlung eines ergänzenden Lebensmitteldiscounters) und der cima-analyse der Nahversorgungsstrukturen in Zingst (vgl. Kap. 5.4) sollte in Zingst dennoch die ergänzende Ansiedlung eines kleinen Lebensmitteldiscounters denkbar sein. Unter Berücksichtigung der touristischen Nachfrage im Lebensmitteleinzelhandel liegt die ermittelte Handelszentralität bei 63; in diesem Fall wäre die Ergänzung des Lebensmittelangebotes sogar rechnerisch möglich. In der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege signalisiert die Handelszentralität von 120 zwar ebenfalls ein gutes Angebotsniveau, dennoch sind auch hier auf Basis der Passanten- und Bürgerbefragung sowie einer detaillierteren Betrachtung der Angebotssituation Entwicklungspotenziale auszumachen. Aktuell werden Drogerieartikel in der Gemeinde Zingst ausschließlich im Randsortiment der Lebensmittelmärkte angeboten. Auch hier sollte trotz des bereits guten Angebotsniveaus auf der Ebene der Gemeinde Zingst eine Ergänzung des Angebotes möglich sein. Die Realisierung eines modernen und leistungsfähigen Drogeriefachmarktes (ROSSMANN oder DM) sollte aus Sicht der cima unterstützt werden. In den Branchen des aperiodischen Bedarfs wird insgesamt eine Handelszentralität von 161 erzielt. Die zentrenrelevanten Kernsortimente des persönlichen Bedarfs realisieren Handelszentralitäten zwischen 135 und 440. Das vorhandene Facheinzelhandelsangebot in integrierter Ortskernlage ist maßgeblich auf die touristische Nachfrage ausgerichtet, hier werden z.t. sehr hochwertige Angebote vorgehalten. In der Gemeinde Zingst sollte es das gemeindeentwicklungspolitische Ziel sein, die heutigen Einzelhandelsstrukturen im Ortskern der Gemeinde Zingst zu erhalten und dabei gleichzeitig die Versorgungsaufgabe der Einwohner des Ostseeheilbades Zingst (und des weiteren Verflechtungsbereiches) nicht zu vernachlässigen. Neben der Orientierung der Einzelhandelsangebote an der touristischen Nachfrage, gilt es in Zingst ebenso die Versorgungssituation für die eigene Bevölkerung nachhaltig abzusichern. Das bedeutet, Seite 31

32 den qualitativen Angebotsmix zu verbessern und neben den hochpreisigen Angeboten auch Angebote im konsumigen bis niedrigpreisigen Genre vorzuhalten. Dies könnte als Anlass für eine gezielte, aber maßvolle Angebotserweiterung genommen werden. Grundsätzlich sollte das vorhandene Facheinzelhandelsangebot in der integrierten Ortskernlage nicht durch überdimensionierte Fachmarktansiedlungen in den Außenbereichen der Gemeinde Zingst gefährdet werden. Für das Sortiment medizinisch-orthopädischer Bedarf (Sanitätshäuser) kann zudem der versorgungsfunktionale Bedarf eines Sanitätshauses in der Gemeinde Zingst formuliert werden. Die Warengruppe Medien und Technik setzt sich zusammen aus den Branchen Bücher, Schreibwaren und Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik. Bücher werden aktuell in zwei Buchhandlungen in der Gemeinde Zingst angeboten. In den Branchen Elektroartikel, Foto und Unterhaltungselektronik sind hingegen deutliche Angebotslücken zu identifizieren. Unter Berücksichtigung der aktuellen Betriebstypen- und Branchenentwicklungen ist die Ansiedlung eines Elektrofachgeschäftes im Ortskern der Gemeinde Zingst aus Sicht der cima dennoch als eher unwahrscheinlich anzusehen. Neben dem vorhandenen Spielwarenfachgeschäft IDEEN+SPIEL sowie z.t. auch KAUFHAUS KRULL im Ortskern der Gemeinde Zingst ist das Fahrradfachgeschäft NEUMANN maßgeblich für den vergleichsweise hohen Zentralitätswert in der Warengruppe Spiel, Sport, Hobby (208) verantwortlich. Tierfutter, Spielwaren und Fahrradzubehör finden sich darüber hinaus im Randsortiment der größeren Lebensmittelbetriebe. In der Warengruppe Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat wird das vorhandene Angebot zunächst durch den Facheinzelhandel innerhalb der integrierten Ortskernlage dargestellt. Das vorhandene Einzelhandelsangebot ist stark durch die touristische Nachfrage geprägt; hier ist eine Vielzahl an Souvenirläden vorhanden. Ergänzend entfällt ein weiterer Anteil der vorhandenen Verkaufsflächen in der Branche Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat auf die Randsortimente der Lebensmittelmärkte und der weiteren Fachmärkte in den Außenbereichen der Gemeinde Zingst (u.a. JOHANNSEN). Die niedrigsten Zentralitätswerte werden in der Warengruppe des Einrichtungsbedarfs erreicht. In der Branche Möbel sind kaum Angebote vorhanden; die Nachfrage wird hauptsächlich in den nahe gelegenen Mittel- und Oberzentren gedeckt. Angebote in der Branche Heimtextilien konnten in der Gemeinde zum Erhebungszeitpunkt gar nicht erfasst werden. Im Segment der baumarktspezifischen Sortimente (einschließlich gartencenterrelevanter Sortimente) erreicht der Einzelhandel in der Gemeinde Zingst nur eine Handelszentralität von unter 50, hier müssen Kaufkraftabflüsse in relevantem Umfang hingenommen werden In diesem Bedarfsbereich ist ausschließlich der Gartenfachmarkt JOHANNSEN vorhanden. Die Zentralitätskennziffer signalisiert Gestaltungsspielräume für einen kleinen Bau- und Gartenfachmarkt in der Gemeinde Zingst. Die nachfolgende Abb. 29 zeigt die Rangfolge der warengruppenspezifischen Handelszentralitäten des Einzelhandels in der Gemeinde Zingst. Seite 32

33 Abb. 29: Ranking: Handelszentralität in Zingst Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Bekleidung, Wäsche Spielwaren Zeitschriften, Schnittblumen Lebensmittel, Reformwaren mit Nachfrage im Marktgebiet und Touristen Sportartikel, Fahrräder Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Schuhe, Lederwaren Gesundheit und Körperpflege Bücher, Schreibwaren Hobbybedarf, Zooartikel Möbel, Antiquitäten Baumarktartikel, Gartenbedarf Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik Heimtextilien Durchschnitt über alle Branchen: den, aperiodischen Bedarfs sind in Prerow in Form von touristisch geprägten Facheinzelhandelsbetrieben vorhanden. In Born a. d. Darß ist das KAUFHAUS STOLZ mit regionaler Ausstrahlungskraft zu nennen. Welchen Einfluss die touristischen Kaufkraftpotenziale im Ostseeheilbad Zingst tatsächlich auf das vorhandene Angebot haben, wird in der nebenstehenden Abb. 29 in Bezug auf die Branche Lebensmittel/ Reformwaren deutlich. Ergänzend zur Handelszentralität (214) ist hier die Marktabschöpfung des Lebensmitteleinzelhandels in der Gemeinde Zingst bezogen auf die Nachfrage im Nahbereich und der Touristen dargestellt. Die Marktabschöpfung in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren liegt bei 63; somit sind trotz der hohen Zentralitätswerte Gestaltungsspielräume für die Gemeinde Zingst bzw. für die Kommunen im Umland vorhanden Quelle: cima 2014 Auf Basis der ermittelten und beschriebenen Handelszentralitäten wird deutlich, dass die Gemeinde Zingst eine bedeutende Versorgungsfunktion innerhalb des raumordnerisch zugeordneten Nahbereiches sowie insbesondere in Bezug auf die touristische Nachfrage wahrnimmt. Ausschließlich in der Gemeinde Prerow sind wettbewerbsrelevante Einzelhandelsangebote vorhanden. Im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels ist der EDEKA Lebensmittelsupermarkt an der Waldstraße zu nennen. In Wieck a. Darß wird die Nahversorgung ausschließlich über Betriebe des Lebensmittelhandwerks sowie Kioske und Hofläden dargestellt. Im weiter entfernt gelegenen Born a. Darß ist neben einem EDEKA Lebensmittelfrischemarkt, u.a. der Lebensmitteldiscounter ALDI vorhanden. Einzelhandelsbetriebe des ergänzen- Seite 33

34 in Mio. Einzelhandelsentwicklungskonzept für das Ostseeheilbad Zingst 5.3 Kaufkraftstromanalyse des Einzelhandels in der Gemeinde Zingst Die nachfolgende Abbildung dokumentiert die Kaufkraftstrombilanz für den Einzelhandel in der Gemeinde Zingst. Einem Kaufkraftzufluss von 22,0 Mio. steht ein Kaufkraftabfluss von 10,0 Mio. gegenüber. Der Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf rd. 27,9 Mio.. Das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen in der Gemeinde Zingst liegt bei 15,8 Mio.. der maßgeblich auf den Tourismus orientierten Kundenansprache des Zingster Einzelhandels. Die örtliche Nachfrage wird nur zu einem sehr geringen Anteil in Zingst gebunden. Die Kaufkraftzuflüsse generieren rd. 79 % des in Zingst realisierten Einzelhandelsumsatzes und dokumentieren ein weiteres Mal die starke Ausrichtung des vorhandenen Einzelhandelsangebotes auf das touristisch geprägte Nachfrageverhalten. Die Kaufkraftzuflussquote basiert nur z.t. auf Einkaufsfahrten aus den umliegenden Gemeinden im Nahbereich der Gemeinde Zingst. Abb. 30: Kaufkraftstrombilanz des Einzelhandels in Zingst , , , Nachfragepotenzial Gemeinde Zingst -10,0 Kaufkraft-Abfluss Kaufkraft-Zufluss Umsatz Gemeinde Zingst Quelle: cima 2014 Der Kaufkraftabfluss beläuft sich auf rd. 63 % des in der Gemeinde Zingst vorhandenen Nachfragevolumens. Die vergleichsweise hohe Kaufkraftabflussquote für einen Einzelhandelsstandort mit der beschriebenen, überdurchschnittlich guten Angebotsstruktur fußt auf Seite 34

35 Abb. 31: Ranking: Kaufkraftzuflüsse nach Zingst Kaufkraftzuflüssein die Gemeinde Zingst insgesamt: 22,0 Mio. Lebensmittel, Reformwaren 9,2 Bekleidung, Wäsche Gesundheit und Körperpflege Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Spielwaren Zeitschriften, Schnittblumen Sportartikel, Fahrräder Schuhe, Lederwaren Möbel, Antiquitäten Baumarktartikel, Gartenbedarf Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik Hobbybedarf, Zooartikel Heimtextilien 5,6 1,8 1,4 0,9 0,7 0,6 0,6 0,5 0,3 0,3 0,1 0,1 0,0 0, Quelle: cima 2014 In den Branchen Gesundheits- und Körperpflege und Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat werden ebenso vergleichsweise gute Kaufkraftzuflüsse realisiert (1,8 Mio. bzw. 1,4 Mio. ) realisiert. Drogerieartikel werden aktuell dennoch ausschließlich als Randsortiment in den größeren Lebensmittemärkten angeboten, diese Betriebe profitieren heute von den Mitnahmeeffekten im Bereich der Drogerieartikel. Die vorhandenen Angebotsstrukturen in der Branche Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat sind durch die Kaufkraftzuflüsse aus den touristischen Potenzialen geprägt. Die höchsten Kaufkraftzuflüsse (vgl. Abb. 31) werden in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren erzielt (9,2 Mio. ). Wie bereits die Dokumentation der warengruppenspezifischen Handelszentralitäten verdeutlicht hat, ist im Bereich der Lebensmittelversorgung ein gutes Angebotsniveau vorhanden. Darüber hinaus wird auch hier der Versorgungsauftrag für die Touristen und Feriengäste im Ostseeheilbad Zingst deutlich. In der ortskernprägenden Branche Bekleidung/ Wäsche liegt der Kaufkraftzufluss bei rd. 5,6 Mio. und damit ebenfalls in einem überdurchschnittlich guten Bereich. Zahlreiche Bekleidungs- und Wäschefachgeschäfte sind im Ortskern der Gemeinde Zingst adressiert, diese sind maßgeblich für die Kaufkraftzuflüsse aus der touristischen Nachfrage verantwortlich. Seite 35

36 Abb. 32: Ranking: Kaufkraftabflüsse aus Zingst Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik Quelle: cima 2014 Baumarktartikel, Gartenbedarf Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Kaufkraftabflüsseaus der Gemeinde Zingst insgesamt: 10,0 Mio. Lebensmittel, Reformwaren Gesundheit und Körperpflege Bekleidung, Wäsche Möbel, Antiquitäten Schuhe, Lederwaren Bücher, Schreibwaren Heimtextilien Sportartikel, Fahrräder Spielwaren Hobbybedarf, Zooartikel Zeitschriften, Schnittblumen Die höchsten Kaufkraftabflüsse aus der Gemeinde Zingst entfallen auf die Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren mit 2,6 Mio. Insbesondere die Branchen des periodischen Bedarfs werden über Kopplungskäufe im Kontext von Pendlerverflechtungen an Wettbewerbsstandorten außerhalb des Gemeindegebietes gebunden. Die bestehenden Kaufkraftabflüsse dürften entsprechend nicht in vollem Ausmaß reaktivierbar sein. In der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege liegt der Kaufkraftabfluss bei 1,3 Mio.. Vor dem Hintergrund der erreichten Handelszentralität von 120 in der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege ist der ermittelte Kaufkraftabfluss nur mit qualitativen Angebotsdefiziten begründet. In der Warengruppe Gesundheits- und 0,1 0,1 0,1 0,2 0,2 0,2 0,2 0,4 0,5 0,8 1,0 1,0 1,3 1,3 2,6 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 Körperpflegeartikel ist eine Optimierung des Angebotes in Form eines modernen und leistungsfähigen Drogeriefachmarktes anzustreben. Die heute unbefriedigende Marktsituation resultiert u.a. aus der Schließung der SCHLECKER Filialen; Drogerieartikel werden heute ausschließlich als Randsortiment in den Lebensmittelmärkten angeboten. Die Kaufkraftabflüsse von 1,3 Mio.. in der Warengruppe Elektroartikel/ Foto/ Unterhaltungselektronik verdeutlichen die Einkaufsfahrten zu den leistungsstarken Anbietern in Rostock und Stralsund (MEDIA MARKT, SATURN etc.). Aktuell sind in Zingst keine Angebote in dieser Warengruppe vorhanden. Der Kaufkraftabfluss von 1,0 Mio.. in der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche begründet sich insbesondere mit Blick auf die bereits beschriebenen qualitativen Angebotsdefizite. Der Kaufkraftabfluss bezieht sich primär auf das Segment der konsumigen bis niedrigpreisigen Mode (H&M, C&A, TAKKO, KIK etc.), die in Zingst nicht umfassend angeboten wird. In der Warengruppe Baumartikel/ Gartenbedarf müssen ebenfalls Kaufkraftabflüsse i. H. 1,0 Mio. verzeichnet werden. Die Kaufkraftabflüsse spiegeln die regionale Wettbewerbssituation und das bisherige Fehlen eines leistungsstarken Anbieters wider. Die Realisierung eines kleinen Baufachmarktes sollte nachhaltig diskutiert werden; ein moderner Fachmarkt für Baumarktartikel und kleinteilige Baustoffe könnte die ermittelten Kaufkraftabflüsse maßgeblich verringern. In allen weiteren Warengruppen belaufen sich die Kaufkraftabflüsse auf unter 1,0 Mio.. Seite 36

37 Abb. 32 fasst die maßgeblichen Strukturdaten des Einzelhandels auf der Ebene der Gemeinde Zingst zusammen. Abb. 33: Einzelhandel in der Gemeinde Zingst Abb. 32: Datenblatt der Gemeinde Zingst Gemeinde Zingst Anzahl Betriebe 94 Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. 27,9 Flächenproduktivität in / m Nachfragepotenzial in Mio. 15,8 Zentralität 177 Zentralität periodisch 192 in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren 214 Zentralität aperiodisch 160 Einwohner ( )* Verkaufsfläche je Einwohner in m 2 2,41 im periodischenbedarf 1,09 in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren 0,88 im aperiodischen Bedarf 1,33 Umsatz je Einwohner in einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2013) 89,8 * Angaben der Gemeinde Zingst Quelle: cima 2014 Fotos: cima 2014 Seite 37

38 5.4 Nahversorgungssituation in der Gemeinde Zingst Insgesamt kann die Nahversorgungssituation in der Gemeinde Zingst bezogen auf die ermittelten Kennzahlen, als sehr gut bezeichnet werden. Folgende allgemeine Aussagen können zur aktuellen Betriebs- und Branchenstruktur des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels in der Gemeinde Zingst getroffen werden: Das Ostseeheilbad Zingst verfügt über eine Gesamtverkaufsfläche in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren von m 2. Für die Branche Lebensmittel/ Reformwaren hat die CIMA eine Handelszentralität von 214 ermittelt. Einem Einzelhandelsumsatz von 12,4 Mio. steht ein Nachfragevolumen von 5,8 Mio. gegenüber. Nahversorgungssituation in Zingst, auch unter Berücksichtigung der räumlichen Verteilung der Nahversorger, als sehr gut bewertet werden. Abb. 34: Nahversorgungsstruktur in Zingst (500 m-nahversorgungsradius) Die dominierenden Nahversorgungsstrukturen in Zingst sind die drei EDEKA Lebensmittelfrischemärkte und der NETTO Lebensmitteldiscounter. Insbesondere die beiden EDEKA Märkte in integrierter Ortskernlage profitieren maßgeblich von der fußläufigen Erreichbarkeit entlang der Zingster Flaniermeile sowie den Kopplungspotenzialen mit den weiteren Facheinzelhandelsbetrieben und ergänzenden Nutzungen (Gastronomie, Hotels, etc.). Zahlreiche Betriebe des Lebensmittelhandwerks sowie Kioske und Spezialanbieter (Fisch, Tee, Sanddornprodukte etc.) runden das Lebensmittelangebot ab. Die Analyse der Nahversorgungssituation unter Einbeziehung der räumlichen Verteilung der Nahversorger in der Gemeinde Zingst verdeutlicht, dass in weiten Teilen der Gemeinde Zingst wohnortnahe Nahversorgungsstrukturen vorgehalten werden können. Ausschließlich in den Siedlungsrandbereichen im Westen und im Norden mit direkter Küstennähe sind die nächstgelegenen Nahversorger weiter als 500 m, jedoch max. 700 m entfernt. Somit kann die Bearbeitung: cima 2014 Zur Bewertung der Nahversorgungssituation sind jedoch neben den quantitativen Bewertungsgrundlagen ebenso qualitative Aspekte von Bedeutung. Insgesamt konnten vier Nahversorgungsbetriebe 13 erfasst werden, die sich in drei Lebensmittelvollsortimenter und einen Lebensmitteldiscounter unterteilen lassen. Mit Blick auf das qualitative Angebotsni- 13 Lebensmittelmärkte ab 400 m² Verkaufsfläche, keine Getränkemärkte, Biomärkte oder Betriebe mit ethnischem Hintergrund Seite 38

39 veau liegt damit ein Verhältnis zwischen Angeboten aus dem Lebensmitteldiscountbereich sowie dem Frischesegment vor, das in Bezug auf die Anzahl der Betriebe und die Verkaufsfläche maßgeblich durch die Lebensmittelfrischemärkte geprägt wird. Die vorhandenen Lebensmittelfrischemärkte gehören zudem zu einem Konzern (EDEKA), sodass kein eindeutiger Wettbewerb unter den Betrieben vorherrscht. Zur Verbesserung der Angebotsvielfalt und vor dem Hintergrund der Befragungsergebnisse (Handlungsvorschlag: Verbesserung des qualitativen Angebotsmix im Lebensmitteleinzelhandel durch die Ansiedlung eines ergänzenden Lebensmitteldiscounters) sollte die ergänzende Ansiedlung eines weiteren Lebensmitteldiscounters in Zingst geprüft werden. Für die Gemeinde Zingst ist weiteres Gestaltungspotenzial im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels dennoch nur in sehr geringem Umfang abzuleiten (Handelszentralität von 212, Kaufkraftabfluss von 2,6 Mio. ). Aus Sicht der cima wäre ausschließlich die Realisierung eines kleinen Lebensmitteldiscounters mit max. 800 m 2 Verkaufsfläche denkbar (PENNY oder NORMA). Eine Neuansiedlungen sollten jedoch auch nur dann möglich sein, wenn für den betreffenden Nahbereich eine Verbesserung der Nahversorgungssituation und/ oder der Nahversorgungsqualität erreicht wird und nur, wenn eine Einzelfallprüfung die Verträglichkeit für den Zentralen Versorgungsbereich nachweisen konnte. Abb. 35: Lebensmitteleinzelhandel in Zingst Fotos: cima 2014 Seite 39

40 6 Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches und relevanter Ergänzungsstandorte In den folgenden Kapiteln werden die Zentrenstruktur des Ostseeheilbades Zingst dargestellt und die unterschiedlichen Standortkategorien und deren Versorgungsaufgaben beschrieben. Mit Hilfe der relevanten Strukturkennziffern (Verkaufsfläche in m 2, Anzahl der Betriebe, Umsatz) innerhalb des abgegrenzten Ortskerns der Gemeinde Zingst wird die Bedeutung des Zentralen Versorgungsbereiches Zingst für die Nahversorgung und darüber hinaus dargestellt. In die Abgrenzung sind vorhandene Einzelhandelsbetriebe sowie bedeutende komplementäre Nutzungen (Dienstleistung, Gastronomie, Verwaltung, Kultur, Kindergärten etc.) eingegliedert, wenn sich diese funktional in das Gebiet einfügen. Aufgrund der Siedlungsstruktur und des vorhandenen Einzelhandelsbesatzes schlägt die cima der Gemeinde Zingst folgendes Zentrenkonzept vor: Der Ortskern Zingst ist das Hauptgeschäftszentrum mit hervorgehobener Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktion. Der Ergänzungsbereich Paaler End übernimmt eine ergänzende Versorgungsfunktion innerhalb des Ostseeheilbades Zingst. Gestaltungspotenzial ist dann gegeben, wenn die Versorgungsfunktion des Ortskerns der Gemeinde Zingst sinnvoll ergänzt wird. Mittels einer baurechtlichen Absicherung der Bestandstrukturen vorhandener Einzelhandelsnutzungen sowie der bestehenden Potenzial- und Entwicklungsflächen sollte die Beeinträchtigung des Zentraler Versorgungsbereiches verhindert werden. 6.1 Zum Begriff der Zentralen Versorgungsbereiche 14 Der Begriff des Zentralen Versorgungsbereichs ist als Planungskategorie erstmals mit der Neuregelung 34 Abs. 3 BauGB in das Baurecht eingeführt worden. Demnach ist für die Genehmigung von Ansiedlungsvorhaben im sogenannten unbeplanten Innenbereich nicht nur das Einfügen in die nähere Umgebung Voraussetzung. Es wurde auch festgesetzt, dass keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in der Standortgemeinde oder benachbarten Gemeinden zu erwarten sein dürfen. Was Zentrale Versorgungsbereiche konkret sind, wie sie abzugrenzen sind und worin sie sich konkret manifestieren, wurde vom Gesetzgeber nicht vorgegeben. Verwiesen wird auf die Planungspraxis und die Kommentierung durch die Rechtsprechung. Gesetzgebungsinitiativen einzelner Bundesländer bzw. die Verankerung des Begriffs Zentraler Versorgungsbereich in Landesentwicklungsprogrammen oder Einzelhandelserlässen haben ebenfalls zu einer weiteren Ausgestaltung des neuen planungsrechtlichen Instrumentariums geführt. Die Rechtsvorschriften und vorliegende Rechtsurteile liefern weitere Vorgaben für die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche: 14 Eine Ausführliche Definition des Begriffes Zentraler Versorgungsbereich findet sich im Anhang Seite 40

41 Innerhalb eines Gemeindegebietes sind entsprechend der festgelegten Zentren Zentrale Versorgungsbereiche räumlich abzugrenzen. Rechtsurteile haben klargestellt, dass eine Stadt mehrere Zentrale Versorgungsbereiche ausweisen kann. Dies gilt insbesondere für polyzentrisch strukturierte Städte mit eigenständigen Stadtteilen und Siedlungsbereichen oder Städte mit ausgeprägten Stadtteilstrukturen und deutlicher Aufteilung von Versorgungsbereichen. 15 Zentrale Versorgungsbereiche müssen eindeutig bestimmt sein. Es reicht nicht aus, sie vage, z.b. als kreisförmige Markierung, zu definieren. Es hat eine parzellenscharfe Abgrenzung zu erfolgen, um eindeutig zu definieren, welche Betriebe oder Grundstücke im Zentralen Versorgungsbereich liegen und somit schützenswert sind. 16 Für die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche sind die angeführten Kriterien zu beachten (Vielfalt und Umfang der Angebote, Nutzungsmix, integrierte Lage, verkehrliche Erreichbarkeit). Neben den vorhandenen Strukturen sind Darstellungen und Festsetzungen in Bauleitplänen bzw. in Raumordnungsplänen ebenso wie sonstige raumordnerische oder städtebauliche Konzeptionen zu berücksichtigen. Daraus ergibt sich, dass Zentrale Versorgungsbereiche zum Zeitpunkt der Festlegung nicht bereits vollständig als Zentrale Versorgungsbereiche entwickelt sein müssen; sie sollten zum Zeitpunkt der Festlegung jedoch bereits als Planung eindeutig erkennbar sein. Zentrale Versorgungsbereiche zeichnen sich durch ein gemischtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungseinrich Vgl. auch Berkemann, Halama (2005): Erstkommentierung zum BauGB 2004, S Vgl. Geyer (2005): Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn, Heft tungen (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen, Handwerksbetriebe, Büronutzungen, Wohnungen) aus, die städtebaulich und funktional eine Einheit bilden. Die Vielfalt der erforderlichen Angebote hängt von der Funktion eines Zentralen Versorgungsbereiches ab. In dem Hauptzentrum einer größeren Gemeinde ist das Angebot vielfältiger als in dem Hauptzentrum einer kleineren Gemeinde. Neben- und Nahversorgungszentren ordnen sich hinsichtlich Ihrer Ausstattung mit Versorgungsangeboten dem Hauptzentrum einer Gemeinde unter. Bei der Beurteilung des Einzelhandelsangebotes sind die Betriebsformen, die nach Branchen differenzierte Angebote sowie die Sortimentsbreite und -tiefe zu beachten. Eindeutig nicht als Zentraler Versorgungsbereich abzugrenzen ist die bloße Agglomeration mehrerer Einzelhandelsbetriebe (z.b. der häufige Fall eines Vollsortimenters, eines benachbarten Discounters und weiterer Fachmärkte an einer Ausfahrtsstraße). Grundsätzlich gilt es, die aktuelle Situation und die zukünftigen Entwicklungsmöglichkeiten gleichermaßen zu berücksichtigen. Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als Zentraler Versorgungsbereich einzustufen ist, hat die cima in Anlehnung an die angeführten Rechtsvorschriften folgende Bewertungsmaßstäbe angelegt: Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbesatzes, Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbesatzes, städtebaulich integrierte Lage, Erreichbarkeit (insbesondere ÖPNV, fußläufige Erreichbarkeit), vorhandene funktionale, städtebauliche und räumliche Strukturen, heutige und geplante Versorgungsfunktion, städtebauliche Planungen der Gemeinde. Seite 41

42 6.2 Zentraler Versorgungsbereich Ortskern Zingst Aus Sicht der cima liegt eine ausreichend städtebauliche Grundlage zur Abgrenzung eines Zentralen Versorgungsbereiches Ortskern Zingst vor (vgl. Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Abb. 36). Mittels der relevanten Strukturkennziffern (Verkaufsfläche in m 2, Anzahl der Betriebe, Umsatz) innerhalb des abgegrenzten Zentrums wird die Bedeutung des Zentralen Versorgungsbereiches für die Nahversorgung und darüber hinaus dargestellt. In die Abgrenzung sind vorhandene Einzelhandelsnutzungen sowie bedeutende komplementäre Nutzungen (Dienstleistung, Gastronomie, Verwaltung, Kultur, Kindergärten etc.) eingegliedert, wenn sich diese funktional in das Gebiet einfügen. 17 Der Zentrale Versorgungsbereich übernimmt die Funktion des Hauptzentrums der Gemeinde Zingst. Innerhalb des definierten Bereichs ist ein bedeutender Anteil des Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatzes der Gemeinde Zingst vorhanden (rd. 88 % der Einzelhandelsbetriebe der Gemeinde Zingst befinden sich innerhalb des abgegrenzten Bereiches). Ergänzend finden sich in dem definierten Bereich soziale und freizeitbezogene Einrichtungen (Schule, Hotelerie und Gastronomie etc.). Eine Anbindung an das ÖPNV-Netz ist ebenso gegeben wie eine Integration in die Wohngebiete von Zingst. Der für den Einzelhandel relevante zentrale Bereich des Ortskerns umfasst den gewachsenen Haupteinkaufsbereich entlang der paral- lel verlaufenden Strandstraße und Klosterstraße sowie der Hafenstraße bis zur Jordanstraße, darüber hinaus sind alle funktional und städtebaulich miteinander verknüpften Nebenlagen in die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches aufgenommen. Die Strandstraße ist im Süden bis in den Kreuzungsbereich mit der Bahnhofstraße in den Zentralen Versorgungsbereich integriert. Im Norden bildet die Seestraße (inkl. des Kurhauses, Seebrücke) die Grenze des Zentralen Versorgungsbereiches. Trotz der deutlich reduzierten Bedeutung als Einzelhandelsstandort ist die Hafenstraße auch südlich der Jordanstraße bis an den Bodden Teil des Zentralen Versorgungsbereiches. Mit dieser sehr weitläufigen Ausdehnung des Zentralen Versorgungsbereiches wird der planerische Wille des Ostseeheilbades Zingst in der Abgrenzung berücksichtigt. Aus Sicht der cima sollte es das entwicklungspolitische Ziel der Gemeinde Zingst sein, die Flaniermeile zwischen der Ostsee und dem Bodden in die Bauleitplanung zu überführen. Weiterhin ist die Lindenstraße bis zur Einmündung des Boddenhörn dem Zentralen Einkaufsbereich zugerechnet. Alle innerhalb der Grenzen des Zentralen Versorgungsbereiches befindlichen Grundstücke bzw. Flurstücke entlang der Strandstraße, Klosterstraße und der Hafenstraße sind in den Zentralen Versorgungsbereich einbezogen. Als unmittelbarer Kernbereich des Einzelhandels sind die Strandstraße/ Klosterstraße und die Hafenstraße einzustufen. Hier findet sich eine Mischung aus Facheinzelhandelsgeschäften sowie Dienstleistungsunternehmen/ Gastronomie und Lebensmittelmärkten, die die Attraktivität des Ortskerns maßgeblich bestimmen. 17 Sowohl die dargestellten Kennziffern des Zentralen Versorgungsbereiches als auch die kartografische Darstellung beruhen auf den ermittelten Strukturdaten im Erhebungszeitraum Januar 2014 sowie punktuellen Aktualisierungen im April Seite 42

43 Abb. 36: Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Zingst Abb. 37: Zentraler Versorgungsbereich Zingst Kartierung Einzelhandel und ergänzende Nutzungen Dienstleistungen Kartengrundlage: Gemeinde Zingst Bearbeitung: cima 2014 Kundenorientierte Dienstleistungen Post und Banken Verwaltung Einzelhandel Bildung, Gesundheit und Soziales Gastronomie und Beherbergung Kultur und Freizeit Kirchen etc. Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Kartierung erhebt nicht den Anspruch der Vollständigkeit CIMA GmbH 2011 Die räumliche Abgrenzung und Verteilung des Handels sowie der Besatz an ergänzenden Nutzungen wird in Abb. 37 deutlich. Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege Übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Optik, Uhren, Schmuck Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC Spiel, Sport, Hobby Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Einrichtungsbedarf Baumarktspezifische Sortimente Betriebe < 800 m² VKF Betriebe 800 m² VKF Leerstand Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Kartierung erhebt nicht den Anspruch der Vollständigkeit CIMA GmbH Seite 43

44 Einzelhandelsstrukturen im Zentralen Versorgungsbereich Zingst Im Rahmen der Bestandserhebung wurden in der abgegrenzten Ortskernlage der Gemeinde Zingst 83 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von m² erhoben. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 19,8 Mio.. Abb.38: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im Zentralen Versorgungsbereich Zingst Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Ortskern der Gemeinde Zingst CIMA Warengruppe Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Periodischer Bedarf ,4 Lebensmittel, Reformwaren ,7 Gesundheits- und Körperpflege 2 * * Zeitschriften, Schnittblumen ,6 Aperiodischer Bedarf insgesamt ,3 Persönlicher Bedarf insgesamt ,2 Bekleidung, Wäsche ,7 Schuhe, Lederwaren ,6 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf ,9 Medien und Technik insgesamt 2 * * Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,6 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,8 Einrichtungsbedarf insgesamt ,4 Baumarktartikel, Gartenbedarf 0 * * Einzelhandel insgesamt ,8 Quelle: cima 2014 * Anmerkung: Aus datenschutzrechtlichen Gründen dürfen Verkaufsfläche und Umsatz erst ab mind. drei Betrieben je Warengruppe ausgewiesen werden. In Einzelfällen sind Randsortimente in den summierten Umsätzen und Verkaufsflächen enthalten, sodass eine Dokumentation dennoch möglich wird. Die warengruppenspezifische Anzahl der Betriebe bezieht sich nur auf das Hauptsortiment. Mit 19 Betrieben bzw. einer Verkaufsfläche von m² und einem Umsatz von 9,4 Mio. entfällt auf die Anbieter von Waren des täglichen Bedarfs ein erheblicher Anteil des Einzelhandels in der integrierten Ortskernlage; es handelt sich um in erster Linie zwei EDEKA Lebensmittelfrischemärkte sowie Betriebe des Ladenhandwerks und Spezialitätenanbieter (Fisch, Räucherfisch, Sanddornprodukte, Tee etc.). Ferner werden die STRAND APOTHEKE sowie die PARFÜMERIE BUCHHOLZ in der Strandstraße und ein kleinteiliges Blumengeschäft in der Jordanstraße den Angeboten des täglichen Bedarfs zugeordnet; ein Drogeriefachmarkt ist innerhalb der integrierten Ortskernlage nicht vorhanden. Bezogen auf die zentrenprägenden Sortimente des persönlichen Bedarfs (Bekleidung, Schuhe etc.) ist im Ortskern der Gemeinde Zingst ein überdurchschnittlich gutes und qualitativ hochwertiges Angebotsniveau vorhanden. Das Angebot wird durch eine Vielzahl an inhabergeführten Facheinzelhandelsbetrieben/ Boutiquen geprägt (u.a. SCHUHMANN MODE, AUFHÜBSCHZONE, STRANDLÄUFER SCHUHMODE). Ferner sind zahlreiche Filialkonzepte innerhalb des Ortskerns vorhanden. Beispielhaft zu nennen sind hier JACK WOLFSKIN, GAASTRA STORE und WIND SPORTSWEAR. Ein Optiker und vier kleinere Juwelierfachgeschäfte finden sich zudem im Ortskern der Gemeinde Zingst. Mit zwei Buchhandlungen verfügt der Zingster Ortskern in der Warengruppe Medien und Technik zudem über zwei Fachhandelsbetriebe, die ein qualifiziertes Angebot bieten. In der Warengruppe Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik konnte kein Angebot im Ortskern erfasst werden. Positiv hervorzuheben ist ferner das vorhandene Angebot in der Warengruppe Spiel/ Sport und Hobby. In der Branche Spielwaren ist das Fachgeschäft IDEEN UND SPIEL sowie ein ergänzendes und z.t. sehr umfangreiches Angebot als Randsortiment in weiteren Einzelhandelsbetrieben im Ortskern zu finden, beispielhaft ist hier das Seite 44

45 KAUFHAUS KRULL zu nennen. Ebenfalls der Warengruppe Spiel/ Sport und Hobby zugeordnet ist die Branche Fahrräder und Fahrradzubehör; hier ist der innhabergeführte Fachhandel FAHRRÄDER NEUMANN aufzuführen. Insgesamt elf Facheinzelhandelsbetriebe haben ihren Sortimentsschwerpunkt in der Branche Glas/ Porzellan/ Hausrat und der Warengruppe des Einrichtungsbedarfs. Die vorhandenen Betreibe sind stark an der touristischen Nachfrage orientiert. Bei einer qualitativen Wertung des vorhandenen Geschäftsbesatzes in Zingst ist hervorzuheben, dass eine für ein einwohnerschwaches Grundzentrum wie Zingst nicht selbstverständliche Anzahl von Fachgeschäften und darüber hinaus eine überdurchschnittlich hohe Anzahl von Fachgeschäften mit einem qualitativ überzeugenden Marktauftritt vorhanden ist. Für die Mehrheit der Einzelhandelsbetriebe sind keine Verbesserungspotenziale sowohl hinsichtlich der Warenpräsentation und Ladengestaltung als auch der Angebotsqualität zu identifizieren. Dennoch weisen wir auch an dieser Stelle noch einmal darauf hin, dass aus Sicht der cima die Gefahr besteht, dass bei einer zu starken Orientierung des Einzelhandels im Ortskern auf Angebote im qualitativ hochwertigen Bereich, die Angebotsvielfalt im Ostseehelbad Zingst und damit die Funktionsfähigkeit des Einzelhandelsstandortes Zingst insgesamt beeinträchtigt werden kann. Wir empfehlen den qualitativen Angebotsmix zu verbessern und neben den hochpreisigen Angeboten auch Angebote im konsumigen bis niedrigpreisigen Segment vorzuhalten. Dies könnte als Anlass für eine gezielte, aber maßvolle Angebotserweiterung genommen werden. Grundsätzlich sollte das vorhandene Facheinzelhandelsangebot in der integrierten Ortskernlage dennoch nicht durch überdimensionierte Fachmarktansiedlungen in den Außenbereichen der Gemeinde Zingst gefährdet werden. Abb. 39: Anteil Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im Zentralen Versorgungsbereich Zingst Anteil der Betriebe Anteil der Verkaufsfläche Anteil des Umsatzes Quelle: cima Bezogen auf die gesamten Einzelhandelsstrukturen finden sich im Ortskern des Ostseeheilbades Zingst 88 % der Betriebe, die 67 % der Gesamtverkaufsfläche darstellen und rd. 71 % des Gesamtumsatzes erzielen. Insbesondere aufgrund der umsatzstarken Lebensmittelanbieter (EDEKA sowie Klein- und Kleinstbetrieben mit einem Sortimentsschwerpunkt in der Branche Lebensmittel) liegt der Umsatzanteil im Zentralen Versorgungsbereich auf einem vergleichsweise sehr guten Niveau. Relevant sind in dieser Darstellung zudem der hohe Anteil der Betriebe im Ortskern und die entsprechenden Verkaufsflächenanteile in der integrierten Ortskernlage. Fast 90 % der Einzelhandelsbetriebe und rd. zwei Drittel der Verkaufsfläche entfällt auf den Ortskern Zingst. Diese Anteile verdeutlichen, dass der Zentrale Versor- 88 0% 20% 40% 60% 80% 100% Anteil Ortskern Anteil übriges Gemeindegebiet 12 Seite 45

46 gungsbereich zum heutigen Zeitpunkt eine überdurchschnittlich starke Angebotsmasse darstellen und damit eine ausreichende Attraktivität und Anziehungskraft auf den Kunden entfalten kann. Die qualitative Wertung des heute vorhandenen Geschäftsbesatzes im Ortskern der Gemeinde Zingst hat ausschließlich Angebotsdefizite im Bereich des niedrigpreisigen und konsumigen Einzelhandelsbesatzes identifiziert. Auf Grundlage der hier dokumentierten überdurchschnittlich guten Verkaufsflächenanteile innerhalb der integrierten Ortskernlage, sollte die Realisierung von ergänzenden Angeboten aus dem konsumigen und niedrigpreisigen (Fachmarkt-) Segment auch außerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches möglich sein. Die Empfehlung bezieht sich ausschließlich auf kleinflächige Einzelhandelsentwicklungen (< 800 m 2 Verkaufsfläche) sowie Planvorhaben, die keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf den Zentralen Versorgungsbereich Zingst verursachen. 6.3 Ergänzungsbereich Paaler End Die Zentrenstruktur des Ostseeheilbades Zingst beinhaltet neben dem Zentralen Versorgungsbereich Ortskern Zingst den Ergänzungsbereich Paaler End im Südwesten des Gemeindegebietes. Der bestehende und etablierte Einzelhandelsstandort zeichnet sich durch eine eindeutige Orientierung auf den PKW-Kunden aus und bindet überörtlich Kaufkraft. Der Einzelhandelsstandort Paaler End umfasst derzeit den NETTO Lebensmitteldiscounter und den Gartenfachmarkt JOHANNSEN sowie eine Tankstelle im Standortbereich der Barther Straße. Ergänzend zur beschriebenen Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches ist der Standortbereich Paaler End als potenzielle Entwicklungsflächen einzustufen. Das Ziel jeglicher Einzelhandelsentwicklung im Ergänzungsbereich sollte es jedoch sein, keine Konkurrenz zu den bestehenden Einzelhandelslagen im Ortskern Zingst zu schaffen, sondern Ergänzungen zum heutigen Angebot zu entwickeln und bestehende Branchenlücken zu schließen. Die Abgrenzung des Einzelhandelsstandortes Paaler End als Ergänzungsbereich stellt somit eine planerische Zielvorstellung für die zukünftige Entwicklung dar. Mit der Abgrenzung und Definition des Ergänzungsbereiches Paaler End wird dem bestehenden Flächenbedarf von Betrieben aus dem Fachmarktsegment Rechnung getragen und für die Ansiedlung von derartigen Betriebstypen Flächenpotenziale geschaffen. Vor dem Hintergrund der bereits beschriebenen Einzelhandelsanalysedaten (vgl. Analyse der Handelszentralitäten und Kaufkraftströme in Kap. 5.2 und Kap. 5.3) sind die Gestaltungspotenziale für Neuansiedlungen in der Gemeinde Zingst nur sehr beschränkt. Aus Sicht der cima bestehen Ansiedlungspotenziale zur Weiterentwicklung des Einzelhandelsstandortes Paaler End ausschließlich in den baumarktspezifischen Sortimenten und auf qualitativer Ebene in den Sortimenten Bekleidung/ Schuhe/ Hausratartikel im niedrigen und konsumigen Preissegment. Der schraffiert dargestellte Standortbereich bietet aus Sicht der cima die Chance eine potenzielle Entwicklungsfläche zu definieren, um neben den hochpreisigen Angeboten im Ortskern der Gemeinde Zingst auch Angebote im konsumigen bis niedrigpreisigen Genre vorhalten zu kann. Aus Gutachtersicht eignet sich der Ergänzungsbereich Paaler End für eine maßvolle Erweiterung des Einzelhandelsangebotes in Zingst. Es liegen konkrete städtebauliche und funktionale Planungen der Gemeinde Zingst vor, die im Westen an den NETTO Markt angrenzenden Flächen für Einzelhandelsnutzungen zu entwickeln. Konkret ist die Ansiedlung eines kleinflächigen Baufachhandels vorgesehen sowie die Realisierung eines Kleinkaufhauses vorgesehen. Seite 46

47 Um das vorhandene Facheinzelhandelsangebot in der integrierten Ortskernlage nicht durch überdimensionierte Fachmarktansiedlungen in den Außenbereichen der Gemeinde Zingst zu gefährden, sollte der Standortbereich planungsrechtlich derart abgesichert werden, dass nach der Realisierung der Planvorhaben die Ansiedlung von weiterem nahversorgungs- oder ortskernrelevantem Einzelhandel nur noch begrenzt möglich ist. Die Abgrenzung des Ergänzungsbereiches Paaler End ist auf Basis von Ortsbegehungen erfolgt; die Abgrenzung stellt keine Rechtsverbindlichkeit dar, sondern einen empfohlenen Handlungsraum, in dem Baurecht so gestaltet werden soll, das nach der Realisierung der Planvorhaben, der Einzelhandel mit nahversorgungsrelevantem und ortskernrelevantem Sortiment auf den Bestandsschutz begrenzt werden soll. Die nachfolgende Karte dokumentiert den Ergänzungsbereich Paaler End mit einer gestrichelten blauen Abgrenzungslinie. mittel rpflege darf Abb. 40: Abgrenzung Ergänzungsbereich Paaler End Nahrungs- Optik, Uhren, und Genussmittel Schmuck Gesundheits- Bücher, Schreibwaren und Körperpflege Übriger Elektroartikel, periodischer Unterhaltungselektronik, Zeitschriften) Foto, Bedarf (Blumen, PC Bekleidung, Spiel, Sport, Wäsche Hobby Schuhe Geschenke,, Lederwaren Glas, Porzellan, Hausrat Kartengrundlage: Gemeinde Zingst Bearbeitung: cima 2014 Optik, Einrichtungsbedarf Uhren, Schmuck Bücher Baumarktspezifische, Schreibwaren Sortimente Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Betriebe < Foto, 800 m² PCVKF Spiel, Betriebe Sport, 800 Hobby m² VKF Geschenke, Leerstand Glas, Porzellan, Hausrat Abgrenzung Ergänzungsstandort Einrichtungsbedarf Zentraler Versorgungsbereich Paaler End Baumarktspezifische Sortimente Betriebe < 800 m² VKF Betriebe Kartierung erhebt 800 m² nicht VKF den Leerstand Anspruch der Vollständigkeit CIMA GmbH Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Kartierung erhebt nicht den Anspruch der Vollständigkeit CIMA GmbH 2011 Seite 47

48 7 Ableitung der Sortimentsliste Zingst 7.1 Vorbemerkung Ein pauschaler Hinweis auf die Auflistung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente des LEP Schleswig-Holstein oder auch der Rückgriff auf allgemein gültige Sortimentslisten (z.b. Empfehlungen der IHK etc.) ist rechtsfehlerhaft und reicht im Rahmen der baurechtlichen Steuerung nicht aus. Das OVG Münster hat mit seinen Urteilen vom und deutlich gemacht, dass baurechtliche Festsetzungen in Bezug auf Sortimentsfestsetzungen nicht unbestimmt bleiben dürfen und sich auf aus der Örtlichkeit abgeleiteten Sortimentslisten beziehen müssen. Gleichermaßen sind Ausschlüsse von Einzelhandelsnutzungen in Teilen des Stadtgebietes nur fundiert zu begründen, wenn sie auf nachvollziehbaren kommunalen Einzelhandelskonzepten bzw. städtebaulichen Entwicklungskonzepten beruhen. 18 (vgl. Kapitel zu den rechtlichen Rahmenbedingungen). Die Liste der ortskernrelevanten oder zentrenrelevanten Sortimente für die Gemeinde Zingst dient dem Schutz und der Entwicklung des Zentralen Versorgungsbereiches sowie der Sicherung einer wohnortnahen Grundversorgung. Sie soll nicht den Wettbewerb behindern, sondern eine räumliche Zuordnung vornehmen, wo dieser Wettbewerb stattfinden soll. Die Sortimentsliste regelt im Wesentlichen die Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben (ab 800 m² Verkaufsfläche): Auch wenn ein Sortiment als zentrenrelevant eingestuft wird, darf es z.b. in Mischgebieten außerhalb des Ortskerns in Form eines kleineren Fachgeschäftes angeboten werden. 7.2 Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen Grundlegende Notwendigkeit ortsspezifischer Sortimentslisten Gemäß der Rechtsprechung der vergangenen Jahre (u.a. Urteil OVG Münster vom 22. April a D 142/02 NE) kann eine Kommune unter anderem zur Verfolgung des Ziels Schutz und Stärkung der Attraktivität und Einzelhandelsfunktion der Innenstadt den Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten innerhalb eines Bebauungsplanes ausschließen. 19 Auch andere Gerichtsurteile unterstreichen die Relevanz von ortspezifischen Sortimentslisten, insbesondere vor dem Hintergrund zukünftiger Planungen: Verfolgt die Gemeinde mit dem Ausschluss zentrenrelevanter Einzelhandelssortimente in einem Gewerbegebiet das Ziel, die Attraktivität der Ortsmitte in ihrer Funktion als Versorgungszentrum zu erhalten und zu fördern, darf sie in die Liste der ausgeschlossenen zentrenrelevanten Sortimente auch Sortimen- 18 OVG Münster vom AZ 10a D 76/01.NE. Nichtigkeit eines Bebauungsplanes aufgrund nicht konkreter Sortimentsfestsetzungen in der Gemeinde Rhede; OVG Münster vom AZ: 7a D 142/02.NE: Bestätigung der baurechtlichen Festsetzungen in der Stadt Sundern auf Basis eines nachvollziehbaren Einzelhandelskonzeptes. 19 Siehe hierzu auch: OVG Lüneburg, Urteil vom 14. Juni KN 155/05: 1 Abs. 4 9 BauNVO bietet eine Grundlage für den Ausschuss von Einzelhandel oder innenstadtrelevanten Sortimente auch dann, wenn das Plangebiet nicht unmittelbar an die Innenstadt oder den Bereich an-grenzt, zu dessen Schutz die Gemeinde von dieser Feinsteuerungsmöglichkeiten Gebrauch macht. Seite 48

49 te aufnehmen, die in der Innenstadt derzeit nicht (mehr) vorhanden sind, deren Ansiedlung dort aber erwünscht ist. (VGH Mannheim; Urteil vom (3 S 1259/05)) Auch das Bundesverwaltungsgericht kommt in einem Urteil vom (4 C 21.07) zu dem Ergebnis, dass ein (nahezu) vollständiger Einzelhandelsausschluss durch das Ziel einer Stärkung der in einem Gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept ausgewiesenen Stadtbezirks- und Ortsteilzentren als städtebaulich gerechtfertigt angesehen werden kann. Ein Ausschluss von Sortimenten kann diejenigen Sortimente umfassen, deren Verkauf typischerweise in den Zentralen Versorgungsbereichen einer Stadt erfolgt und in einer konkreten örtlichen Situation für die jeweiligen Zentralen Versorgungsbereiche von erheblicher Bedeutung sind. Der Rechtsprechung folgend müssen solche Ausschlüsse besonders städtebaulich gerechtfertigt sein (s. 1 Abs. 9 BauNVO). Die Maßstäbe, die an eine solche Einzelhandelssteuerung von den Gerichten gestellt werden, implizieren jedoch auch, dass ohne vorliegendes aktuelles Einzelhandelskonzept eine städtebauliche Begründung nicht rechtssicher ist. Dies umfasst auch die Erarbeitung einer spezifischen, auf die jeweilige örtliche Situation angepassten Sortimentsliste, die es ermöglicht, die besondere Angebotssituation und ggf. zukünftige Planungsabsichten zu berücksichtigen. 20 Das OVG Münster weist zudem in einem Urteil vom 03. Juni 2002 (7 ad 92/99.NE) darauf hin, dass keine allgemeingültige Sortimentsliste besteht. Es gibt keine Legaldefinition dafür, wann sich ein Warensortiment als zentrenrelevant erweist. Das Gericht weist vielmehr auf die Notwendigkeit der individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation insbesondere bei vollkommenem Ausschluss der angeführten Sortimente hin. Grenzen einer Sortimentsliste Die Differenzierung der einzelnen Sortimente muss jedoch marktüblichen Gegebenheiten entsprechen. 21 Dabei können bestehende Listen der Landesplanung als Orientierungshilfen herangezogen werden und auf deren Grundlage die ortsspezifische Sortimentsliste hergeleitet werden. Grundsätzlich gilt, dass die Sortimentsliste nicht abschließend formuliert sein sollte, sondern einen Entwicklungsspielraum aufweisen um auch Sortimente zuordnen zu können, die nicht explizit erwähnt sind. Der Feindifferenzierung einzelner Sortimente sind zudem Grenzen gesetzt. Die Bildung unbestimmter Kategorien wie beispielsweise Elektrokleingeräte oder Sportgroßgeräte können nicht hinreichend definiert werden und die Reichweite des jeweiligen Sortimentsausschlusses kann nicht zweifelsfrei ermittelt werden. Zudem zeigt sich die Problematik im Bereich des generellen Ausschlusses von zentrenrelevanten Sortimenten. Da auch nichtzentrenrelevante Betriebe als begleitendes Angebot (Randsortiment) zentrenrelevante Angebote führen, ist ein genereller Ausschluss aus Sicht der Rechtsprechung kritisch zu betrachten, da kaum Betriebsformen existieren, die ohne Randsortimente auskommen. Eine Festsetzung in Bebauungsplänen (GE, MI etc.) hinsichtlich des Ausschlusses zentrenrelevanter Kernsortimente und der Festsetzung maximaler Verkaufsflächen im Bereich der Randsortimente (z. B. max. 10% der Verkaufsfläche) sollte daher im Vordergrund stehen. 22 Die Sortimentsliste muss politisch per Stadtratsbeschluss bestätigt werden, wenn diese in der Stadtplanung bauleitplanerische Anwendung finden soll. Dies nützt letzten Endes auch den Betroffenen (Investoren, Immobilienbesitzern, vorhandenen Einzelhandelsbetrieben), die sich aufgrund der Verbindlichkeit der Festsetzungen auf 20 Siehe hierzu auch: OVG Münster, Urteil vom 03.Juni A 92/99.NE; insbesondere bei vollkommenem Ausschluss von Sortimenten vgl. BVerwG, Beschl. v Az. 4 BN Vgl. OVG Münster 10 D 52/08.NE vom 04. Dezember 2009 Seite 49

50 eine gewisse Investitionssicherheit (auch außerhalb des jeweiligen beschränkten Gebietes) verlassen können. Kriterien zur Zentrenrelevanz einzelner Sortimente Die Entwicklung einer Sortimentsliste für Zingst soll transparent und nachvollziehbar sein. Dabei sind zum einen allgemeine Kriterien zu beachten und zum anderen ortsspezifische Entwicklungen bzw. Besonderheiten zu berücksichtigen. Die Einordnung der Sortimente hinsichtlich der Zentrenrelevanz kann auch vom Planungswillen der Gemeinde bzw. den Zielvorstellungen von Politik und Gemeindeverwaltung geprägt sein. Die alleinige Betrachtung der aktuellen Situation und Verkaufsflächenverteilung in der Gemeinde Zingst kann lediglich als Anhaltspunkt dienen. Für die Zentrenrelevanz sind aus Sicht der cima folgende Faktoren mitentscheidend: Aktueller Bestand: Die Flächenverteilung des aktuellen Bestandes innerhalb der Gemeinde Zingst sollte als wichtiger Anhaltspunkt für die Zentrenrelevanz von Sortimenten dienen. Dabei steht im Fokus der Betrachtung, ob die jeweiligen Angebote in integrierten Lagen oder nicht integrierten Lagen zu finden sind. Die aktuelle Standortverteilung (Verkaufsfläche in m²) dient dabei als Grundlage für die Bewertung der Zentrenrelevanz. Nachfrage im Zusammenhang mit anderen Nutzungen: Kopplungsmöglichkeiten mit anderen Nutzungen, die zumeist in integrierten Ortskernlagen angeboten werden, sind für die Abwägung der Zentrenrelevanz mit zu berücksichtigen. Oftmals sind Kopplungskäufe zwischen Lebensmitteln und Drogeriewaren sowie Bekleidung und Schuhe zu beobachten. Die Verbundwirkung der einzelnen Sortimente ist bei der Festlegung der Zentrenrelevanz zu beachten. Darüber hinaus sollte der Branchenmix des Ortskerns attraktiv und möglichst komplett sein. Daher können auch Branchen, die aufgrund der jeweiligen Kundenfrequenz auf den ersten Blick nicht zentrenrelevant erscheinen, ebenfalls der Ortskernlage vorbehalten sein, um einen für den Kunden attraktiven, vollständigen Branchen-Mix zu gewährleisten. Frequenzbringer: Je nach Stadt- oder Gemeindegröße fungieren unterschiedliche Sortimente als Frequenzbringer. In einem kleinen Unterzentrum sind die Frequenzbringer des Ortskerns in den Branchen des täglichen und mittelfristigen Bereiches (u.a. Lebensmittel, Drogerieartikel, Bekleidung, Schuhe, Bücher, Spielwaren) zu finden. Beratungsintensität: Die Angebotsformen des Ortskerns umfassen in erster Linie beratungsintensive Fachgeschäfte, die den Kunden einen Mehrwert beim Einkaufen bieten können. Aus diesem Grund sind solche Betriebsformen für einen Zentralen Versorgungsbereich besonders wichtig. Möglichkeiten der Integration zukünftiger Handelsformate: Die Integration bestimmter Formate ist ein weiterer Punkt, den es abzuwägen gilt (siehe auch Warentransport). Aufgrund der Handelsentwicklungen und Marktbestrebungen einzelner Unternehmen darf eine Diskussion über die Zentrenrelevanz von Sortimenten die Anforderungen diverser Angebotsformen nicht unberücksichtigt lassen. Neben dem Flächenanspruch dieser Betriebsformen ist auch die Wirkung auf das Stadtbild zu beurteilen. Ein Gartenfachmarkt oder ein Baumarkt sind beispielsweise nur selten geeignet für einen Zentralen Versorgungsbereich. Auch die Flächenverfügbarkeit im Zentralen Versorgungsbereich muss als weiterer Diskussionspunkt beachtet werden. Ohne die Möglichkeit zeitgemäße, moderne Flächen in der integrierten Ortskernlage zu entwickeln bzw. vorhandenen Flächen zu modernisieren, sind die Entwicklungsmöglichkeiten eines Zentralen Versorgungsbereiches eingeschränkt (vgl. Ergänzungsbereich Paaler End). Seite 50

51 Einfacher Warentransport: Die Größe und Transportfähigkeit der Waren spielt eine weitere Rolle bei der Zentrenrelevanz von Sortimenten. Großformatige Waren, die einen gewissen Ausstellungsbedarf haben und meist per Auto transportiert werden müssen, sind möglicherweise für die zentralen Standorte weniger geeignet, da der Flächenbedarf und die Warenlogistik von Betrieben mit einem solchen Sortimentsschwerpunkt oftmals nicht in der Innenstadt bzw. dem Ortskern erfüllt werden kann (z. B. Baumärkte, Möbelmärkte). Im Gegensatz dazu stehen so genannten Handtaschensortimente. Diese Waren sind kleinformatig und können leicht transportiert werden (z.b. Bekleidung, Schuhe). Planungswille der Stadt: Die aktuelle Rechtsprechung in Deutschland verlangt bei einer planungsrechtlichen Steuerung die Entwicklung einer ortsspezifischen Sortimentsliste. Der Planungswille der Stadt- oder Gemeindeverwaltung und Politik kann dabei ebenso Auswirkungen auf die Zentrenrelevanz von Sortimenten haben. 7.3 Zur Ableitung der Sortimentsliste Zingst Die nachfolgend aufgeführte Sortimentsliste definiert die nahversorgungs-, ortskernrelevanten und nicht-ortskernrelevanten Sortimente für die Gemeinde Zingst. Sie ist aus den örtlichen Standortstrukturen abgeleitet und somit eine maßgebliche Entscheidungsgrundlage zur örtlichen Einzelhandelssteuerung. Sie erfüllt damit die Bedingungen der aktuellen Rechtsprechung der Oberverwaltungsgerichte. Definition der nahversorgungsrelevanten Sortimente Die Aufstellung berücksichtigt die nachfolgenden spezifischen Aspekte des Handels in Zingst sowie das allgemeine Verbraucherverhalten: Die angeführten Sortimente finden sich bereits heute im Ortskern der Gemeinde Zingst und tragen maßgeblich zur Versorgungsfunktion des Zentralen Versorgungsbereiches bei. Die über die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel hinaus aufgeführten Warengruppen stellen Waren des täglichen Bedarfs dar, deren Kauf häufig mit dem Lebensmitteleinkauf verbunden wird. Die Aufstellung entspricht somit dem allgemeinen Verbraucherverhalten. Bei der Warengruppe Blumen wird eine Differenzierung zwischen Schnittblumen und gartenmarktspezifischen Sortimenten vorgenommen: Da Schnittblumen in erster Linie über Fachgeschäfte im Ortskern verkauft werden, sind diese als nahversorgungsrelevantes Sortiment anzusehen. Waren des Gartenbedarfes (z.b. Erde, Torf), Gartenhäuser, -geräte, Pflanzen und - gefäße werden dagegen vor allem über Gartenmärkte (hier Gartenfachmarkt JOHANNSEN) verkauft, die u.a. aufgrund ihrer geringen Flächenproduktivität und des Flächenbedarfs in integrierten Lagen nicht rentabel zu betreiben sind. Gartenmarktspezifische Sortimente werden daher als nicht-ortskernrelevant eingestuft. Seite 51

52 Abb. 41: Verkaufsflächenanteile des Ortskerns auf Sortimentsebene: nahversorgungsrelevante Sortimente Apotheken Zeitschriften Lebensmittel Drogerien, Parfümerien Realisierung eines modernen Drogeriefachmarktes geht, zu beachten, dass im Zentralen Versorgungsbereich nur sehr eingeschränkt eine ausreichende Flächenverfügbarkeit identifiziert werden kann. Ohne die bestehende Möglichkeit einen zeitgemäßen und modernen Drogeriefachmarkt in der integrierten Ortskernlage entwickeln zu können, empfehlen wir die Realisierung eines kleinflächigen Drogeriemarktes (< 800 m 2 Verkaufsfläche) auch außerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches zu ermöglichen. Die Einzelhandelsbestandsanalyse hat in der Branche der Drogerieartikel eindeutige Angebotslücken dokumentiert. Schnittblumen Quelle: cima 2014 Mit Blick auf die Einzelhandelsstrukturen in der Gemeinde Zingst sind folgende Sortimente als nahversorgungsrelevant zu bezeichnen: Nahrungs- und Genussmittel Reformwaren Drogerieartikel (Körperpflege, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel) Pharmazeutische Artikel, Arzneimittel (Apotheken) Schnittblumen und kleinere Pflanzen Zeitungen und Zeitschriften 40 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Ortskern Das Sortiment der Drogerieartikel sollte in der Gemeinde Zingst grundsätzlich den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zugeordnet werden, dennoch ist insbesondere wenn es um die gewünschte 60 übriges Gemeindegebiet Zingst Definition der ortskernrelevanten Sortimente In der nachfolgenden Abbildung werden die Verkaufsflächenanteile des Einzelhandels im Ortskern mit aperiodischen Sortimenten dokumentiert. Sortimente mit einem bedeutenden Verkaufsflächenanteil im Ortskern der Gemeinde Zingst sollten grundsätzlich den ortskernrelevanten Sortimenten zugeordnet werden, da sie zu den Kernsortimenten des mittelständischen, strukturprägenden Facheinzelhandels im Zentralen Versorgungsbereich der Gemeinde Zingst gehören. Ausnahmen stellen hier ausschließlich die Sortimente Zoobedarf und Möbel dar; in den folgenden Erläuterungen wird die Zuordnung dieser Branchen zu den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten detailliert begründet. Die als ortskernrelevant definierten Sortimente nehmen eine maßgebliche Bedeutung für den Einzelhandel in der integrierten Ortskernlage ein. Darüber hinaus wird die Zentrenrelevanz einzelner Sortimente explizit begründet, wenn diese bisher nicht im Ortskern der Gemeinde Zingst bzw. nur mit einem sehr geringen Anteil vertreten sind, aber eine strategische Bedeutung für die Ortskernentwicklung und die Frequenzsicherung des Einzelhandels im Zentralen Versorgungsbereich übernehmen können. Seite 52

53 Abb. 42: Verkaufsflächenanteile des Ortskerns auf Sortimentsebene: ortskernrelevante Sortimente Optik Antiquitäten Möbel Fahrräder Schuhe, Lederwaren Spielwaren Sportartikel Bücher Bekleidung Uhren, Schmuck Wäsche, Strümpfe Zoobedarf Schreibwaren Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Unterhaltungselektronik Pflanzen, Gartenbedarf Foto Elektrogeräte, Leuchten Baumarktartikel Farben, Lacke, Tapeten Heimtextilien, Kurzwaren Autozubehör medizinisch-orthopädischer Musikintrumente, Musikalien Büromaschinen, PC Quelle: cima 2014 Mit Blick auf die Einzelhandelsstrukturen in Zingst sind folgende Sortimente als ortskernrelevant zu bezeichnen: Parfümerie- und Kosmetikartikel Bekleidung, Wäsche Haus- und Heimtextilien (u.a. Stoffe, Kurzwaren, Gardinen und Zubehör) % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Ortskern Sortimente heute nicht in Zingst vorhanden! übriges Gemeindegebiet Zingst Sportbekleidung und schuhe Schuhe Bücher Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf Spielwaren Antiquitäten, Kunstgegenstände, Bilder, Bilderrahmen Geschenkartikel, Glaswaren, Porzellan und Keramik, Hausrat Foto und Zubehör Optische und akustische Artikel Uhren, Schmuck Lederwaren, Koffer und Taschen Musikalien, Musikinstrumente Fahrräder und Zubehör Baby-/ Kleinkinderartikel (ohne Kinderwagen, Kindersitze) Die Zentrenrelevanz dieser Sortimente ist durch folgende Angebotsstrukturen in der Ortskernlage von Zingst begründet: Obwohl das Sortiment Parfümerie und Kosmetikartikel im Sinne der Drogerieartikel bereits den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zugerechnet wird, sollten Parfümerie- und Kosmetikartikel ebenfalls explizit als ortskernrelevantes Sortiment erwähnt werden. Insbesondere wenn es um die Realisierung. einer weiteren Parfümerie geht, sollte eine Entwicklung im Ortskern der Gemeinde Zingst bevorzugt geprüft werden. In der Branche Drogerie- und Parfümerieartikel entfällt heute ein Anteil von 50 % der Verkaufsfläche auf Standorte außerhalb des Ortskerns. Hierbei handelt es sich jedoch ausschließlich um Flächen im Randsortiment der Lebensmittelmärkte. Das Segment Bekleidung/ Wäsche ist in Zingst aufgrund der vorhandenen Angebote in insgesamt 36 Fachgeschäften als eindeutig Seite 53

54 ortskernrelevant zu bewerten. 97 % der vorhandenen Verkaufsflächen in der Branche Bekleidung/ Wäsche sind aktuell im Ortskern der Gemeinde Zingst vorhanden. Beispielhaft zu nennen sind hier die Bekleidungs- und Wäscheboutiquen WÄSCHETRUHE, SCHUH- MANN MODE, IN STYLE, GASASTRA STORE, BLUE CORNER. Das Sortiment Heimtextilien konnte im Rahmen der Einzelhandelsbestandsanalyse in Zingst zwar nicht erfasst werden, aus Gutachtersicht sollte den Heimtextilien jedoch ebenso eine Ortskernrelevanz beigemessen werden. Die Realisierung eines Fachhandels für Heimtextilien im Ortskern der Gemeinde Zingst erscheint grundsätzlich möglich. Darüber hinaus bewahrt man sich durch die Zuordnung dieser Branche zu den ortskernrelevanten Sortimenten planungsrechtliche Eingriffsmöglichkeiten, wenn es um die Flächenbeschränkung dieser Sortimente außerhalb des festgelegten Zentralen Versorgungsbereiches geht. Sportartikel im Sinne von Sportbekleidung und sind heute ausschließlich im Ortskern der Gemeinde Zingst vertreten. Entsprechend sollte auch dieses Sortiment den ortskernrelevanten Sortimenten zugerechnet werden. Der Zentrale Versorgungsbereich Zingst sollte im Falle von Einzelhandelsneuansiedlungen mit Sportbekleidung und Sportschuhen Priorität haben. Auch das Sortiment Schuhe ist aus Gutachtersicht den ortskernrelevanten Sortimenten zuzuordnen. Der Verkaufsflächenanteil des Zentralen Versorgungsbereiches liegt ebenfalls bei 100 %. Das Sortiment Schuhe wird in den Fachgeschäften SCHUHMODE SCHMIEDLING, SCHUH MEER und STRANDLÄUFER SCHUHMODE im Ortskern des Ostseeheilbades Zingst angeboten. Das Sortiment Bücher ist aufgrund des Verkaufsflächenanteils von 100 % im Ortskern der Gemeinde Zingst ebenso den ortskernrelevanten Sortimenten zuzuordnen. In diesem Segment sind im Ortskern von Zingst die Buchhandlungen LESEZEIT und ZUGVÖGEL vorhanden. Ferner ist das Sortiment Schreibwaren aus Gutachtersicht den ortskernrelevanten Sortimenten zuzurechnen; Schreibwaren werden u.a. im Fachgeschäft ZUGVÖGEL in zentraler Ortskernlage angeboten. Darüber hinaus sind Schreibwaren überwiegend als Randsortiment in den Lebensmittelmärkten sowohl innerhalb der definierten Ortskernlage als auch in den Außenbereichen vorhanden. Der Verkaufsflächenanteil im Ortskern liegt heute bei immerhin 60 %. Um für diese Sortimentsgruppen in Zukunft planungsrechtliche Eingriffsmöglichkeiten zu haben, wenn es um die Flächenbeschränkungen dieser Sortimente als Randsortiment in großflächigen Einzelhandelsbetrieben geht, empfiehlt die cima, auch dieses Sortiment in Zingst als ortskernrelevant einzustufen. Auch Spielwaren sind auf Grundlage des Fachgeschäftes IDEEN UND SPIEL als ortskernrelevant einzuordnen. In der Branche Spielwaren entfällt aktuell ein Anteil von 100 % der Verkaufsfläche auf den Ortskern der Gemeinde Zingst. Das z.t. umfangreiche Randsortiment in den weiteren Fachgeschäften im Ortskern Zingst ist ebenfalls in den aufgeführten Verkaufsflächenanteilen berücksichtigt. Antiquitäten und Kunstgegenstände sind in Zingst vor dem Hintergrund der STRANDKISTE/ STRANDKOMMODE als ortskernrelevant zu bewerten. Das Sortiment Hausrat/ Glas/ Porzellan/ Keramik sollte aufgrund der Verkaufsflächenanteile des Einzelhandels von 46 % im Ortskern den ortskernrelevanten Sortimenten zugeordnet werden. In der Branche Glas/ Porzellan/ Keramik sind im Ortskern der Gemeinde Zingst eine Reihe kleinteiliger Facheinzelhandelsbetriebe vorhanden. Aufgrund der touristisch geprägten Angebotsstruktur der Fachgeschäfte stellen u.a. die PÖDDERIE, STUBNITZ KERAMIK, KREATIV ART + FLAIR etc. relevante Frequenzbringer in zentraler Lage des Ortskerns dar und stehen stellvertretend für den qualifizierten Facheinzelhandel im Zingster Ortskern. Außerhalb des Ortskerns wird dieses Segment ausschließlich als Randsortiment in den Lebensmittel- Seite 54

55 betrieben und Discountmärkten angeboten. Durch die Zuordnung dieser Branche zu den ortskernrelevanten Sortimenten erhält die Gemeinde Zingst für die Zukunft planungsrechtliche Eingriffs- und Steuerungsmöglichkeiten, wenn es um die Flächenbeschränkung dieses Sortimentes außerhalb des festgelegten Zentralen Versorgungsbereiches geht. Das Sortiment Fotoartikel und Fotobedarf wird weder im Ortskern von Zingst noch in den Außenbereichen angeboten. In der Strandstraße ist ein Fotostudio mit sehr hochpreisigen Fotoapparaten auf Ausstellungsflächen adressiert, die nicht als einzelhandelsrelevante Verkaufsflächen im engeren Sinne definiert werden. Für eine zukunftsorientierte Bauleitplanung empfiehlt die cima dennoch auch dieses Sortiment den ortskernrelevanten Branchen zuzurechnen. Die Warengruppe optische und akustische Artikel ist im Ortskern von Zingst durch den innhabergeführten Fachhandel AUGENOPTIK WEINHARDT vertreten. Der Verkaufsflächenanteil des Ortskerns liegt in dieser Branche bei 100 %. Aufgrund des sehr spezialisierten und hochwertigen Angebotes empfiehlt die cima auch dieser Branche eine Zentrenrelevanz zuzusprechen, da der vorhandene Anbieter das Einzelhandelsangebot des Zingster Ortskerns maßgeblich prägt. Das Segment Uhren und Schmuck wird im Ortskern der Gemeinde Zingst durch vier Fachgeschäfte vertreten (VINETA JUWELIER, JU- WELIER HOFMANN, ONYXX, KLEMENT SCHMUCK). Die CIMA empfiehlt auch dieses Sortiment als ortskernrelevant zu bewerten, um den heutigen Besatz an Fachgeschäften in der integrierten Ortskernlage zu erhalten; der Verkaufsflächenanteil des Ortskerns liegt aktuell bei 82 %. Lederwaren/ Taschen/ Koffer werden in Zingst im Fachgeschäft CLUB ONE an der Hafenstraße im Ortskern angeboten. Es sollte das Entwicklungsziel der Gemeinde Zingst sein, dieses Sortiment auch zukünftig ausschließlich innerhalb des definierten Ortskerns anzusiedeln. Der Verkaufsflächenanteil des Ortskerns liegt heute bei 100 %. Musikinstrumente und Musikalien konnten im Rahmen der Einzelhandelsbestandsanalyse in Zingst nicht erfasst werden. Wir empfehlen jedoch auch dieses Sortiment als ortskernrelevant einzustufen. Noten und Bücher zum Thema Musik sind vielfach in Buchhandlungen zu beziehen. Das Sortiment Fahrräder und Fahrradzubehör ist aus Gutachtersicht ebenso den ortskernrelevanten Sortimenten zuzuordnen An der Klosterstraße im Ortskern der Gemeinde Zingst ist das Fachgeschäft FAHRRÄDER NEUMANN ansässig. Der branchenspezifische Verkaufsflächenanteil des Ortskerns liegt auch in der dieser Branche bei sehr guten 100 %. Die Branche der Baby- und Kleinkindartikel (hier nur Spielwaren und Bekleidung) sind entsprechend ihrer Sortimentszugehörigkeit den zentrenrelevanten Branchen Bekleidung und Wäsche sowie Spielwaren als ortskernrelevant zu bewerten. Im Segment Kinderund Babymode sind u.a. die Fachgeschäfte ASA & PER, KLEINE SONNE, FASHION FOR KIDS mit einer besonderen Spezialisierung auf Kindermode zu erwähnen; gleiches gilt für Kleinkind- und Babyspielwaren. Definition der nicht-ortskernrelevanten Sortimente Folgende Leitsortimente werden als nicht-ortskernrelevant eingeordnet, da auf Grundlage der dokumentierten Verkaufsflächenanteile bzw. der Angebotsstruktur keine Zentrenrelevanz und strukturprägende Bedeutung für Zingst nachgewiesen werden kann. Die städtebaulichen und verkehrlichen Rahmenbedingungen in der integrierten Ortskernlage von Zingst sind teilweise nur schwer bzw. nicht mit den Marktanforderungen entsprechender Anbieter und Betreiber in Einklang zu bringen. Die Liste ist nicht abschließend und stellt eine Auswahl dar: Seite 55

56 Sport- und Freizeitgroßgeräte, Reitsportbedarf und Golfsportbedarf, Campingartikel Medizinisch-orthopädischer Bedarf Tiernahrung, Tiere und zoologische Artikel Möbel (inkl. Büromöbel, Küchen, Matratzen) Baumarktspezifisches Kernsortiment (u. a. Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör, Bauelemente, Baustoffe, Beschläge, Eisenwaren, Fliesen, Installationsmaterial, Heizungen, Öfen, Werkzeuge) Farben und Lacke, Tapeten, Teppiche und Bodenbeläge Elektrohaushaltsgeräte (Elektroklein- und Elektrogroßgeräte, sog. Weiße Ware ) Lampen und Leuchten Unterhaltungselektronik Auto und Autozubehör Computer und Kommunikationselektronik, einschließlich Zubehör Baby- und Kleinkindbedarf (Kinderwagen, Kindersitze etc.) Gartenmarktspezifisches Kernsortiment (u. a. Gartenbedarf (z. B. Erde, Torf), Gartenhäuser, -geräte, (Groß-)Pflanzen und Pflanzgefäße) sonstiger Einzelhandel: Erotikartikel, Waffen etc. Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse Abweichend von den Sortimentslisten vieler anderer Städte und Gemeinden werden die Warengruppen Elektroartikel/ Lampen/ Leuchten und Unterhaltungselektronik als nicht-ortskernrelevante Sortimente in der Gemeinde Zingst angesehen: Insbesondere die Sortimente Unterhaltungselektronik und Elektroartikel/ Lampen sind dabei differenziert zu betrachten. Die Sortimentsgruppe Unterhaltungselektronik befindet sich mit einem Verkaufsflächenanteil von 100 % in den Außenbereichen der Gemeinde Zingst. Aus Gutachtersicht stellt dieses Sortiment somit keine besondere strukturprägende Relevanz für den Ortskern des Ostseeheilbades Zingst dar, sodass es eindeutig den nichtortskernrelevanten Sortimenten zugerechnet werden kann. Die CIMA empfiehlt darüber hinaus das Sortiment der Elektrokleingeräte den nicht-ortskernrelevanten Sortimenten zuordnen. Elektrokleingeräte/ Haushaltskleingeräte werden heute weder im Ortskern der Gemeinde Zingst noch in den Außenbereichen angeboten; eine strukturprägende Bedeutung kann auch diesem Sortiment nicht beigemessen werden. Ferner sind Elektrohaushaltsgroßgeräte ( weiße Ware ), insbesondere wegen der Schwierigkeiten beim Transport, den nichtortskernrelevanten Sortimenten zuzuordnen. In Bezug auf das Sortiment Lampen/ Leuchten ist aktuell in Zingst kein Lampenfachgeschäft ansässig. Aus gutachterlicher Sicht sind Lampen/ Leuchten somit ebenfalls als nicht-ortskernrelevant zu bewerten. Mit der Festsetzung dieser Sortimente aus der Warengruppe Medien und Technik als nicht-ortskernrelevante Branchen bewahrt man sich planungsrechtliche Freiheiten, wenn es um die Flächenentwicklung dieser Sortimente auch außerhalb des Zingster Ortskerns geht. Auch wenn die Realisierung eines kleineren Fachmarktes für Elektroartikel in Zingst als nicht realistisch und im Sinne der Landesund Raumordnung auch als nicht wünschenswert bewertet werden muss, wird mit dieser Zuordnung der Sortimente die Schaffung eines Angebotes z.b. als Randsortiment in dem geplanten Kleinkaufhaus ermöglicht. Der medizinische und orthopädische Bedarf (Sanitätsartikel) sollte in Zingst ebenfalls als nicht-ortskernrelevant eingestuft werden. Sanitätsartikel sind heute weder im Ortskern noch in den Außenbe- Seite 56

57 reichen von Zingst vertreten. Die Entwicklungsfläche des nördlichen Bahnhofsbereiches (vgl. Kap 8.3.) eignet sich in Verbindung mit den geplanten gesundheitsorientierten Nutzungen (bspw. Drogeriefachmarkt) optimal für die Realisierung eines Sanitätsfachhandels. Medizinische und orthopädische Artikel sind z.t. Sortimentsbestandteil der im Ortskern adressierten Apotheke. Das Segment Tiernahrung/ Zooartikel wird aktuell nur als Randsortiment in den Lebensmittelbetrieben sowohl im Ortskern der Gemeinde Zingst als auch in den Außenbereichen des Gemeindegebietes vorgehalten. Aus Gutachtersicht sollte dieses Sortiment als nicht-ortskernrelevant bewertet werden. Mit dieser Zuordnung erhält sich die Gemeinde Zingst die Möglichkeit, dieses Sortiment als Randsortiment in dem geplanten Baufachmarkt im Standortbereich Paaler End anbieten zu können. Die cima empfiehlt darüber hinaus das Sortiment Möbel den nichtortskernrelevanten Sortimenten zuordnen, obwohl der Verkaufsflächenanteil des Ortskerns derzeit bei 100 % liegt. Aus Gutachtersicht stellt dieses Sortiment keine strukturprägende Relevanz für den Ortskern von Zingst dar. Die Ansiedlung eines weiteren Möbelhauses/ Möbelfachgeschäftes kann darüber hinaus aufgrund der nicht vorhandenen Flächenverfügbarkeit innerhalb des Ortskerns Zingst als wenig realistisch erachtet werden. Die Sortimentsgruppe der Baumarktartikel (inkl. Farben, Lacken, Tapeten und Gartenbedarf) wird heute nicht in Zingst angeboten. Mit der Festsetzung dieser Sortimentsgruppe als nicht-ortskernrelevante Branche bewahrt man sich planungsrechtliche Freiheiten, wenn es um die Flächenentwicklung außerhalb des Zingster Ortskern geht (vgl. Handlungsempfehlungen für den Ergänzungsstandort Paaler End Kap. 6.3 und 8.2). Die Schaffung eines Angebotes in Form eines kleineren Baufachmarktes wird damit ausdrücklich ermöglicht. Zusammenfassend wird der Gemeinde Zingst die nachfolgende Zingster Sortimentsliste empfohlen. Abb. 43: Zingster Sortimentsliste Nahversorgungsrelevante Sortimente Nahrungs- und Genussmittel, Reformwaren Drogerieartikel (Körperpflege, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel) Pharmazeutische Artikel, Arzneimittel Apotheken (WZ ) Nahrungs- und Genussmittel, Getränke und Tabakwaren (WZ ; WZ ; WZ ; WZ ; WZ ; WZ ; WZ ; WZ ; WZ ) Einzelhandel mit Kosmetischen Erzeugnisse und Körperpflegemitteln (WZ ) (ohne Parfümerie- und Kosmetikartikel) Schnittblumen und kleinere Pflanzen Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Düngemittel (WZ ) (hier nur Schnittblumen und kleineren Pflanzen) Zeitungen und Zeitschriften Einzelhandel mit Zeitschriften und Zeitungen (WZ ) Ortskernrelevante Sortimente Parfümerie- und Kosmetikartikel Einzelhandel mit kosmetischen Erzeugnissen und Körperpflegemitteln (WZ ) (hier nur Parfümerie- und Kosmetikartikel) Bekleidung, Wäsche Einzelhandel mit Bekleidung (WZ ) Haus- und Heimtextilien (u.a. Stoffe, Kurzwaren, Gardinen und Zubehör) Einzelhandel mit Heimtextilien (WZ ), Einzelhandel mit Vorhängen, Teppiche, Fußbodenbeläge und Tapeten (WZ ) (hier nur Vorhänge) Sportbekleidung und -schuhe Bekleidung (WZ ) (hier nur Sportbekleidung) Schuhe (WZ ) (hier nur Sportschuhe) Schuhe Einzelhandel mit Schuhen (WZ ) Bücher Einzelhandel mit Büchern (WZ ) Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf Einzelhandel mit Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikeln (WZ ) Spielwaren Einzelhandelmit Spielwaren (WZ ) Zentrenrelevante Sortimente Antiquitäten, Kunstgegenstände, Bilder, Bilderrahmen Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel (WZ ) (hier nur Kunstgegenstände, Bilder und kunstgewerbliche Erzeugnisse) Einzelhandel mit Antiquitäten und antiken Teppichen (WZ ) Antiquariate (WZ ) Seite 57

58 Glas, Porzellan und Keramik, Hausrat Einzelhandel mit keramischen Erzeugnissen und Glaswaren (WZ ) Einzelhandel mit Haushaltsgegenstände na. n.g. (WZ ) Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel (WZ ) (hier nur Geschenkartikel) Foto und Zubehör Foto- und optische Erzeugnisse (ohne Augenoptiker) (WZ ) Optische und akustische Artikel Augenoptiker (WZ ) Einzelhandel mit medizinische und orthopädische Artikeln (WZ ) (hier nur akustische Artikel) Uhren, Schmuck Einzelhandel mit Uhren und Schmuck (WZ ) Lederwaren, Koffer und Taschen Einzelhandel mit Lederwaren und Reisegepäck (WZ ) Zentrenrelevante Sortimente Musikalien, Musikinstrumente Einzelhandel mit Musikinstrumente und Musikalien (WZ ) Fahrräder und Fahrradzubehör Einzelhandel mit Fahrrädern, Fahrradteile und -zubehör (WZ ) Baby-/ Kleinkinderartikel (ohne Kinderwagen, Kindersitze) Einzelhandel mit Bekleidung (WZ ) (nur Baby-/ Kleinkinderartikel) Einzelhandel mit Spielwaren (WZ ) (nur Baby-/ Kleinkinderartikel) Nicht nahversorgungsrelevante und nicht ortskernrelevante Sortimente Sport- und Freizeitgroßgeräte Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln (ohne Campingmöbel) (WZ ) (außer Sportbekleidung) Medizinisch-orthopädischer Bedarf Einzelhandel mit medizinische und orthopädische Artikeln (WZ ) Lampen und Leuchten Einzelhandel mit Beleuchtungsartikeln und Haushaltsgegenstände a. n. g. (WZ ) (hier nur Lampen und Leuchten) Unterhaltungselektronik, Tonträger Einzelhandel mit Geräten der Unterhaltungselektronik (WZ ) Einzelhandel mit bespielten Ton- und Bildträger (WZ ) Auto und Autozubehör Einzelhandel mit Kraftwagenteilen und zubehör (WZ ) Computer und Kommunikationselektronik, einschließlich Zubehör) Baby- und Kleinkindbedarf (Kinderwagen, Kindersitze etc.) gartenmarktspezifische Kernsortiment (u. a. Gartenbedarf (z. B. Erde, Torf), Gartenhäuser, -geräte, (Groß-) Pflanzen und Pflanzgefäße) Quelle: cima 2014 Einzelhandel mit Datenverarbeitung, peripheren Geräten und Software (WZ ), Einzelhandel mit Telekommunikationsgeräten (WZ ) Sonstiger Einzelhandel a. n. g. (WZ ) (hier nur Kinderwagen, Kindersitze) Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Düngemittel (WZ ) (außer Schnittblumen und kleinere Pflanzen) Nicht nahversorgungsrelevante und nicht zentrenrelevante Sortimente Motorenkraftstoffe Einzelhandel in fremdem/ eigenem Namen mit Motorenkraftstoffen (WZ ; WZ ) Sonstiger Einzelhandel: Erotikartikel, Waffen Sonstiger Facheinzelhandel a. n. g. (in Verkaufsräumen) (WZ ) Tiernahrung, Tiere und zoologische Artikel Möbel (inkl. Küchen, Matratzen, Büromöbel) baumarktspezifisches Kernsortiment (u. a. Bad-, Sanitäreinrichtungen und - zubehör, Bauelemente, Baustoffe, Beschläge, Eisenwaren, Fliesen, Installationsmaterial, Heizungen, Öfen, Werkzeuge, Metall- und Kunststoffwaren) Farbe, Lacke, Tapeten, Teppiche und Bodenbeläge Einzelhandel mit zoologischem Bedarf und lebenden Tieren (WZ ) Einzelhandel mit Wohnmöbeln (WZ ) Einzelhandel mit Metall- und Kunststoffwaren (WZ ) Einzelhandel mit Anstrichmitteln, Bau- und Heimwerkerbedarf (WZ ) (ohne Farben, Lacke) Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelägen und Tapeten (WZ ) (ohne Vorhänge), Einzelhandel mit Anstrichmitteln, Bau- und Heimwerkerbedarf (WZ ) (hier nur Farben, Lacke) Nicht nahversorgungsrelevante und nicht zentrenrelevante Sortimente Elektrohaushaltsgeräte Einzelhandel mit elektrische Haushaltsgeräten (WZ ) (Elektrokleingeräte und Elektrogroßgeräte ("Weiße Ware")) Lampen und Leuchten Einzelhandel mit Beleuchtungsartikeln und Seite 58

59 Einzelhandels- und Innenstadtentwicklungskonzept für die Stadt Osterhofen 8 Entwicklungs- und Profilierungspotenziale des Einzelhandels im Ostseeheilbad Zingst Alle Überlegungen zur nachhaltigen Weiterentwicklung und Profilierung des Einzelhandelsstandortes Zingst sollten auf dem zentralörtlichen Versorgungscharakter eines Grundzentrums aufbauen, d.h. es sollte das Ziel der Gemeinde- und Einzelhandelsentwicklung sein, eine ausreichende und vor allem flächendeckende Nahversorgung der Bewohner mit Waren des täglichen Bedarfs sicherstellen und eine darüber hinaus gehende Grundversorgung mit Gütern des aperiodischen Bedarfs zu erreichen. Die Versorgung der Bewohner mit Waren des täglichen Bedarfs wird im Ostseeheilbad Zingst unter quantitativen Aspekten sichergestellt (Handelszentralität von 214, Kaufkraftabfluss 2,6 Mio. ). Weiteres Gestaltungspotenzial ist im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels aufgrund des deutlichen Überangebotes an Lebensmittelverkaufsflächen entsprechend nur in sehr geringem Umfang abzuleiten Mit Blick auf das qualitative Angebotsniveau liegt hingegen kein ausgewogenes Verhältnis zwischen Angeboten aus dem Lebensmitteldiscountbereich und dem Lebensmittelfrischesegment vor; das vorhandene Lebensmittelangebot wird maßgeblich durch die Lebensmittelsupermärkte der Firma EDEKA geprägt. Aus Sicht der cima wäre ausschließlich die Realisierung eines kleinen Lebensmitteldiscounters mit max. 800 m 2 Verkaufsfläche denkbar. Darüber hinaus sollte jedoch keine weitere Neuansiedlung im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels möglich sein. Eine quantitative Verbesserung der Nahversorgungssituation kann in der Gemeinde Zingst kaum mehr erreicht werden; darüber hinaus würden die Entwicklungsspielräume der Nachbargemeinden massiv eingeschränkt (u.a. Prerow). Im Vergleich kann ein gewisser Spielraum zur Etablierung eines modernen und leistungsfähigen kleinen Drogeriefachmarktes in Verbindung mit einem kleinen Sanitätsfachhandel identifiziert werden (vgl. Ausführungen zum Entwicklungsstandort Nördlicher Bahnhofsbereich in Kap. 8.4). Niedrige Zentralitätskennziffern werden zudem in den nichtortskernrelevanten Branchen Möbel/ Einrichtungsbedarf und Heimtextilien realisiert. Die ermittelten Handelszentralitäten erreichen Werte zwischen 0 und 51. Im Segment der baumarktspezifischen Sortimente (einschließlich gartencenterrelevanter Sortimente) erreicht der Einzelhandel in der Gemeinde Zingst nur eine Handelszentralität von unter 50, hier müssen Kaufkraftabflüsse in relevantem Umfang hingenommen werden Die Zentralitätskennziffer signalisiert Gestaltungsspielräume für einen kleinen Bau- und Gartenfachmarkt in der Gemeinde Zingst. Ferner sind in den Branchen Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik deutliche Angebotslücken zu identifizieren. Unter Berücksichtigung der aktuellen Betriebstypen- und Branchenentwicklungen ist die Ansiedlung eines Elektrofachgeschäftes im Ostseeheilbad Zingst dennoch als eher unrealistisch anzusehen. Darüber hinaus sollte in der Gemeinde Zingst in erster Linie die qualitative Angebotsvielfalt verbessert werden. Insbesondere in den ortskernprägenden Sortimenten (Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren, Glas/ Porzellan/ Hausrat) bestehen aus Sicht der cima Entwicklungspotenziale im niedrigen und konsumigen Preissegment. Dies könnte als Anlass für eine gezielte, aber maßvolle Angebotserweiterung genommen werden. Grundsätzlich sollte das vorhande- 59

60 ne Facheinzelhandelsangebot in der integrierten Ortskernlage jedoch nicht durch überdimensionierte Fachmarktansiedlungen in den Außenbereichen der Gemeinde Zingst gefährdet werden. 8.1 Branchenmixoptimierung Die nachfolgende tabellarische Darstellung stellt für ausgewählte Branchen Entwicklungspotenziale für das Ostseeheilbad Zingst dar. Abb. 44: Branchenmixanalyse für das Ostseeheilbad Zingst Das bestehende Einzelhandelsangebot im Ortskern der Gemeinde Zingst ist größtenteils durch kleinteilige und qualitativ hochwertige Facheinzelhandelsbetriebe geprägt. Im Rahmen der IST-Analyse wurde bereits auf die überdurchschnittlich hohe Anzahl von vorhandenen, qualitätsorientierten Geschäften hingewiesen. Dem Ostseeheilbad Zingst ist es bereits gelungen, diesen Qualitätscharakter des Einzelhandels erfolgreich zu vermarkten und in diesem Genre eine regionale Anziehungskraft zu entfalten. Dennoch ist auch an dieser Stelle zu erwähnen, dass der Facheinzelhandel im Ortskern der Gemeinde Zingst nur eine kleine Zielgruppe anspricht. Warengruppe heutiges Angebot Chancen bestehen für Lebensmittel/ Reformwaren Drogerie- und Parfümerieartikel, Apotheken Bekleidung Quelle: cima 2014 Bäckereien, Metzgereien, Fisch, 3x EDEKA, NETTO eine Apotheke, eine Parfümerie zahlreiche Anbieter im Bereich des Facheinzelhandels vorhanden Ausbau im Ortskern möglich: inhabergeführte Spezialanbieter (z.b. Wein, Spezialitäten, Süßwaren), Ergänzung durch weiteren kleinflächigen Lebensmitteldiscounter Ergänzung durch Drogeriemarkt mit geeigneter Sortimentstiefe und breite im Ortskern oder nördlichen Bahnhofsbereich Ergänzung durch niedrigpreisige Fachmarkt- und Filialkonzepte (sofern geeigneter Standort), zusätzliche Fachgeschäfte/ Boutiquen im Ortskern Schuhe, Lederwaren vier Schuhanbieter, ein Taschenladen vorhanden weitere Fachgeschäfte im Ortskern möglich Uhren, Schmuck, Optik mehrere qualifizierte Anbieter vorhanden Ausbau im Bereich Optik im Ortskern möglich Bücher zwei Buchläden vorhanden Ausbau nur eingeschränkt und in Kombination mit anderen Angeboten im Ortskern (z.b. Kinderbücher und Kinderspielzeug) Schreibwaren Als Randsortiment vorhanden Ausbau nicht zu erwarten Elektroartikel, Unterhaltungselektronik etc. Sportartikel, Fahrräder kein qualifizierter Anbieter vorhanden kein qualifizierter Sportanbieter vorhanden, ein Fahrradladen Ausbau nicht zu erwarten, da keine Tragfähigkeit für einen Fachmarkt besteht Auf die Nachfrage in Zingst abgestimmtes Sportfachgeschäft im Ortskern möglich Spielwaren Zwei Spielwarenfachgeschäfte vorhanden Ausbau nur eingeschränkt und n Verbindung mit Kinderbekleidung im Ortskern etc. denkbar Möbel/ Einrichtungsbedarf ein Möbelgeschäft vorhanden Ausbau nicht zu erwarten Heimtextilien nicht besetzte Warengruppe Fachgeschäft für Innenausstattung und Heimtextilien im Ortskern möglich Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Besatz an Geschenkboutiquen etc., kein klassisches Hausrat/ Porzellangeschäft Ausbau im Bereich der Hausratartikel als Randsortiment oder Facheinzelhandel im Ortskern möglich Baumarktartikel, Gartenbedarf Ein Gartenfachmarkt vorhanden, Ausbau in Form eines kleinen Baumarktes am Standort Paaler End möglich Seite 60

61 In der Gemeinde Zingst ist es für die Zukunft somit von besonderer Bedeutung, den Angebotsmix nicht nur auf die Nachfrage der kaufkräftigen Feriengäste und Besucher abzustimmen, sondern ebenso die Versorgungssituation für die Bewohner der Gemeinde Zingst zu verbessern. Wir empfehlen den qualitativen Angebotsmix zu verbessern und neben den hochpreisigen Angeboten auch Angebote im konsumigen bis niedrigpreisigen Segment vorzuhalten. Aus Sicht der cima besteht die Gefahr, dass bei einer zu starken Orientierung des Einzelhandels im Ortskern auf Angebote im qualitativ hochwertigen Bereich, die Angebotsvielfalt im Ostseeheilbad Zingst und damit die Funktionsfähigkeit des Einzelhandelsstandortes Zingst insgesamt beeinträchtigt werden kann. Darüber hinaus bestehen auch im qualitätsorientierten Einzelhandel weitere Gestaltungspotenziale, z.b. im Bereich der Lebensmittelfeinkostartikel (Schokolade, Süßwaren, Wein, Öle etc.), sowie im Segment Schuhe und Lederwaren. In Bezug auf die beschriebenen Gestaltungspotenziale im Bereich der Nahversorgung (Lebensmittel, Drogerieartikel) sollte die Realisierung eines modernen Drogeriemarktes (< 800 m 2 Verkaufsfläche) und/ oder eines ergänzenden Lebensmitteldiscounters (< 800 m 2 Verkaufsfläche) auch außerhalb des Ortskerns möglich sein, wenn innerhalb des Ortskerns nachweislich keine ausreichenden Flächenpotenziale bestehen. 8.2 Entwicklung des Ergänzungsbereiches Paaler End Im Rahmen der Analyse möglicher Entwicklungs- und Profilierungsansätze des Ostseeheilbades Zingst wurde der Standortbereich Paaler End am westlichen Ortseingang als Ergänzungs- und Potenzialfläche für ortskernergänzende Einzelhandelsnutzungen identifiziert. Das Entwicklungsgebiet befindet sich im Eigentum der Gemeinde Zingst sodass eine Entwicklung der Fläche grundsätzlich möglich ist. Abb. 45: Lage des Ergänzungsbereiches Paaler End Entwicklungsstandort Paaler End Kartengrundlage: Gemeinde Zingst Bearbeitung: cima 2014 Seite 61

62 Ein wichtiges Ziel bei jedweder Entwicklung sollte es jedoch sein, die bestehenden Einzelhandelsstrukturen sinnvoll zu ergänzen und die positiven Synergieeffekte so groß wie möglich zu gestalten. Es liegen erste Planungen eines Projektentwicklers vor, die Flächen des Ergänzungsbereiches Paaler End für Einzelhandelsnutzungen zu entwickeln. Planungsinhalt ist die Realisierung des Kleinkaufhauses STOLZ sowie die Ansiedlung des kleinflächigen Baufachmarktes BRANSE mit integriertem Getränkehandel. Das KAUFHAUS STOLZ ist mit einer Gesamtverkaufsfläche von bis zu 800 m 2 geplant. Der Baufachmarkt BRANSE würde auf einer Gesamtverkaufsfläche von 480 m 2 entstehen; ergänzend ist die Realisierung eines kleinen Getränkehandels (160 m 2 Verkaufsfläche) vorgesehen. Abb. 46: Planvorhaben am Standort Paaler End Insgesamt ist der Ergänzungsbereich Paaler End sowohl hinsichtlich seiner Lage und Größe als auch der Verfügbarkeit für die geplanten Entwicklungen geeignet. Der Baufachmarkt BRANSE ist den nicht-ortskernrelevanten Sortimenten zuzuordnen und somit am Standort Paaler End grundsätzlich genehmigungsfähig. Das KAUFHAUS STOLZ bietet hingegen vorwiegend ortskernrelevante Sortimente aus dem konsumigen bis niedrigpreisigen Segment an. Die vorgestellte Einzelhandelsanalyse sowie die Bewertung der Passanten- und Bürgerbefragung in Zingst haben aufgezeigt, dass Angebotslücken insbesondere im konsumigen bis niedrigpreisigen Textilsortiment, sowie Hausrat, Elektroartikel etc. bestehen. Die Entwicklung des Kaufhauses STOLZ könnte somit bestehende Angebotslücken schließen und das bestehende Einzelhandelsangebot im Ortskern sinnvoll ergänzen. Darüber hinaus bietet der Ortskern der Gemeinde Zingst keine ausreichenden Flächenpotenziale zur Realisierung des KAUFHAUSES STOLZ. Das Planvorhaben zur Realisierung des KAUFHAUSES STOLZ ist an dieser Stelle somit positiv zu bewerten. Die städtebauliche und ökonomische Verträglichkeit für den Zentralen Versorgungsbereich Zingst sollte jedoch sichergestellt werden. Quelle: Planungsbüro Wanke, 2014 Seite 62

63 8.3 Entwicklung der Potenzialfläche im Nördlichen Bahnhofsbereich Unmittelbar an den ehem. Bahnhof von Zingst angrenzend, findet sich die Entwicklungs- und Potenzialfläche Nördlicher Bahnhofsbereich. Der Standortbereich ist als ein perspektivischer Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort mit einem Angebotsschwerpunkt im gesundheitsorientierten Segment zu bewerten. Gemäß der vorliegenden Planungen werden im Standortbereich der Bahnhofstraße die Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes (ca. 450 m m 2 Verkaufsfläche) sowie ergänzende gesundheitsorientierte Einrichtungen geplant. Insgesamt 30 Ferienwohnungen sind zudem Teil der Planungen. Abb. 47: Lage der Entwicklungsfläche im Nördlichen Bahnhofsbereich Entwicklung des nördlichen Bahnhofsbereiches Insgesamt ist das Grundstück hinsichtlich seiner Lagequalität für eine städtebauliche Entwicklung geeignet. Der Planvorhabenstandort im nördlichen Bahnhofsbereich befindet sich zwar im Siedlungsrandgebiet, jedoch mit einer optimalen fußläufigen Erreichbarkeit für die angrenzenden Wohnbereiche. Innerhalb der Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches stehen für die Realisierung des geplanten Drogeriefachmarktes (ca. 450 m m 2 Verkaufsfläche) keine ausreichenden Flächenpotenziale zur Verfügung. Die Branchenmixanalyse für das Ostseeheilbad Zingst hat ergeben, dass im Segment der klassischen Drogerieartikel Angebotsdefizite bestehen. Ergänzend hat die Bewertung der Bürger- und Passantenbefragung deutliche Angebotslücken im Bereich der Drogerieartikel aufgezeigt. In Bezug auf eine planerisch gewünschte und aus gutachterlicher Sicht sinnvollen Reduzierung der Kaufkraftabflüsse und einer Verbesserung der Angebotssituation in den nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten ist das Planvorhaben entsprechend positiv zu beurteilen. Die Entwicklung eines modernen Drogeriefachmarktes sollte somit unterstützt werden. Aus Sicht der cima bietet sich das Plangebiet im nördlichen Bahnhofsbereich zudem für die Entwicklung gesundheitsorientierter Dienstleistungen an. Bislang nicht im Ortskern der Gemeinde Zingst vorhandene gesundheitsorientierte Einzelhandelsangebote (kleineres Sanitätshaus) lassen sich hier ergänzend gezielt entwickeln. Der nördliche Bahnhofsbereich bietet zudem die Chance, die heutige Brachfläche in einer Siedlungsgebietsrandlage attraktiv zu entwickeln und gleichzeitig neue Nutzungen und Funktionen in die Gemeinde Zingst zu bringen. Kartengrundlage: Gemeinde Zingst Bearbeitung: cima 2014 Entwicklungsstandort Auf dem Spieß Seite 63

64 Abb. 48: Planvorhaben im Nördlichen Bahnhofsbereich Quelle: ewp Architektur und Ingenieurbüro GmbH Seite 64

65 9 Einzelhandelskonzept für das Ostseeheilbad Zingst Die größten Veränderungen im Einzelhandel gehen seit Jahren von der Entwicklung des großflächigen Einzelhandels aus. Der Gesetzgeber hat den Kommunen umfangreiche Möglichkeiten eingeräumt, die Entwicklung des großflächigen Einzelhandels planungsrechtlich zu steuern. Ziele der Landesplanung Mecklenburg-Vorpommern sind u.a. die Erhaltung und die Weiterentwicklung der gewachsenen Zentren und die Sicherstellung qualifizierter wohnungsnaher Angebote mit Waren des täglichen Bedarfs. Vorhaben an nicht integrierten Standorten, die dieser Zielsetzung widersprechen, können von den Kommunen bei Einsatz der entsprechenden planungsrechtlichen Instrumente abgelehnt werden. Das hier vorgelegte Einzelhandelskonzept für das Ostseeheilbad Zingst wurde auf Basis der aktuellen rechtlichen und landesplanerischen Rahmenbedingungen erarbeitet. Um eine nachhaltige Einzelhandelsentwicklung in der Gemeinde Zingst mittel- bis langfristig zu gewährleisten, sollten zukünftige Planvorhaben am Einzelhandelskonzept bewertet und beurteilt werden. Für eine schnelle und einfache Umsetzung der Konzeptaussagen sollten die bestehenden B-Pläne entsprechend der Zielvorstellungen des Einzelhandelskonzeptes (inkl. Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches und des Ergänzungsbereiches Paaler End) angepasst werden Das Gutachten der CIMA ersetzt keine rechtsförmliche Beratung. Die CIMA empfiehlt zu Rechtsangelegenheiten, die sich im Zusammenhang mit diesem Gutachten und Gegenständen ihrer Beratung ergeben, stets die Beratung von Rechtsdienstleistern (z.b. Rechtsanwälten) einzuholen. 9.1 Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung in Zingst Mit der Orientierung an den folgenden Grundsätzen sollen unternehmerische Initiativen nicht aus Zingst getrieben und Konkurrenzen eingedämmt oder vermieden werden. Vielmehr soll es zu einer gesunden Konkurrenz der Unternehmen untereinander kommen und nicht zu einer Konkurrenz der Standorte innerhalb der Gemeinde. Wenn es in Zingst gelingt, sich an diesem Einzelhandelskonzept zu orientieren, bedeutet dies nicht zuletzt auch Planungsund Investitionssicherheit für (gewünschte) innerstädtische Entwicklungen und Spielräume. Grundsatz 1: Der Ortskern Zingst genießt Entwicklungspriorität. Einzelhandel mit zentrenrelevantem Kernsortiment sollte ausschließlich innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches Zingst etabliert werden. Als einschränkender Faktor ist die Flächenverfügbarkeit im Zentralen Versorgungsbereich Zingst zu beachten. Ohne die Möglichkeit zeitgemäße, moderne Flächen in der integrierten Ortskernlage zu entwickeln bzw. vorhandenen Flächen zu modernisieren, sind die Entwicklungsmöglichkeiten eines Zentralen Versorgungsbereiches eingeschränkt. Darüber hinaus ist das Verkehrsaufkommen innerhalb der integrierten Ortskernlagen zu berücksichtigen, schädliche Auswirkungen auf die Struktur und die Funktion des Ortskerns durch zunehmende Verkehrsströme sollten vermieden werden. Seite 65

66 Grundsatz 2: Die Ansiedlung von Einzelhandel mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten (Lebensmittelfrischemärkte, Lebensmitteldiscounter, Biomärkte etc.) sollte nach Möglichkeit nur innerhalb des abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiches erfolgen sowie in siedlungsstrukturell integrierten Lagen; die wohnortnahe Versorgung der Bewohner ist in Zingst weitestgehend gewährleistet. Grundsatz 3: Der Ergänzungsstandort Paaler End sollte vornehmlich der Entwicklung nicht-ortskernrelevanter Sortimente vorbehalten sein. Einzelhandelsentwicklungen mit nahversorgungsrelevanten und ortskernrelevanten Sortimenten sind nur dann möglich, wenn bestehende Angebotslücken geschlossen werden können, innerhalb des Ortskern keine geeigneten Flächen zur Verfügung stehen und die Verträglichkeit für den Ortskern nachgewiesen ist. Grundsatz 4: Einzelhandel mit nicht-ortskernrelevanten Kernsortimenten kann sowohl im Ortskern als auch am Ergänzungsstandort Paaler End realisiert werden. Zusätzliche Einzelhandelsstandorte für großflächigen Einzelhandel nicht ausgewiesen werden (Ziel: Bündelung der Einzelhandelsstandorte). Gestaltungsspielräume mit nichtortskernrelevantem Kernsortiment bestehen mit Blick auf das vorhandene Angebot grundsätzlich in folgenden Sortimenten: Baumarktartikel, Möbel und Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik. Grundsatz 5: Grundsätzlich ist bei Ansiedlungsvorhaben des großflächigen Einzelhandels abzuklären, dass die Versorgungsfunktion des Ortskerns Zingst nicht gefährdet wird. Dieser Grundsatz darf nicht als bloßer Wettbewerbsschutz verstanden werden, vielmehr geht es um eine qualitative Absicherung der Versorgungsstrukturen. 9.2 Standortkonzept Aus den vorgestellten grundsätzlichen Zielvorstellungen zur Einzelhandelsentwicklung innerhalb des Ostseeheilbades Zingst lässt sich ein räumliches Konzept der Einzelhandelsstandorte im Gemeindegebiet ableiten. Während es sich in größeren Gemeinden und Städten um ein hierarchisches Netz verschiedener Standorte unterschiedlicher Wertigkeit handelt (Haupt-, Neben- und Nahversorgungszentren), beinhaltet das räumliche Konzept der Gemeinde Zingst die planerische Zielvorstellung einer Konzentration der relevanten Potenziale auf den Ortskern von Zingst und Ergänzungsbereich Paaler End. Auch das Standortkonzept der Gemeinde Zingst orientiert sich an der Zielsetzung die qualitative Angebotsvielfalt zu verbessern. Da im Ortskern Zingst keine bzw. nur sehr begrenzte Flächenpotenziale vorhanden sind, sollte eine gezielte und maßvolle Angebotserweiterung im niedrigpreisigen und konsumigen Fachmarktsegment auch außerhalb des Ortskerns am Standort Paaler End denkbar sein. Gerade in kleinen Städten und Gemeinden muss es jedoch das vorrangige Ziel sein, die vorhandenen und zukünftigen Nutzer räumlich auf wenige Standorte zu bündeln und so die maximalen Synergieeffekte zwischen den Betrieben zu nutzen. Der Ortskern von Zingst ist das Hauptzentrum und wichtigster Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort innerhalb der Gemeinde Zingst. Der Zentrale Versorgungsbereich soll planerisch eine Versorgungsfunktion für das gesamte Gemeindegebiet übernehmen. Eine Erweiterung der Angebote wird für ausgewählte Sortimente befürwortet. Die kleinräumige Abgrenzung des Zentrums und die Handlungsmöglichkeiten zur Attraktivitätssteigerung Seite 66

67 des Ortskerns Zingst werden in den Kap. 6.2 ausführlich erläutert. Der Ergänzungsbereich Paaler End übernimmt eine ergänzende Versorgungsfunktion innerhalb des Ostseeheilbades Zingst. Gestaltungspotenzial ist dann gegeben, wenn die Versorgungsfunktion des Ortskerns der Gemeinde Zingst sinnvoll ergänzt wird. Mittels einer baurechtlichen Absicherung der Bestandstrukturen vorhandener Einzelhandelsnutzungen sowie der bestehenden Potenzial- und Entwicklungsflächen sollte die Beeinträchtigung des Zentraler Versorgungsbereiches verhindert werden. Abb. 49: Standortkonzept der Gemeinde Zingst (schematische Darstellung) L 21 Hauptzentrum der Gemeinde Zingst Zentraler Einkaufsplatz Ergänzungsbereich Paaler End Quelle: cima 2014 K K Schlussfolgerungen für die Praxis der Bauleitplanung und der Baugenehmigungen Zur Umsetzung des Zentrenkonzeptes in der Praxis der Bauleitplanung und der Baugenehmigungen empfiehlt die cima folgende grundsätzlichen Prinzipien anzuwenden: Einzelhandelsbetriebe mit ortskernrelevanten (auch nahversorgungsrelevanten) Kernsortimenten sind mit Priorität im Ortskern anzusiedeln. In den SO-Gebieten Paaler End und im nördlichen Bahnhofsbereich sind die Bestandstrukturen sowie die Potenzial- und Entwicklungsflächen baurechtlichen abzusichern. In GE- Gebieten sollte zukünftig die Neuansiedlung von Einzelhandel ausgeschlossen werden. Ausnahmen bilden hier: Handwerksbetriebe mit Verkauf an letzte Verbraucher; Bestandsschutz genießen vorhandene Betriebe, bei denen angemessene Erweiterungen und Erneuerungen zulässig sein sollten. Großflächiger Einzelhandel mit nicht-ortskernrelevantem Kernsortiment ist im Ergänzungsbereich Paaler End zu realisieren. Die Entwicklung zusätzlicher Sonderstandorte sollte vermieden werden. In MI-Gebieten ist in der Regel Einzelhandel unterhalb der Großflächigkeit zulässig. In MI-Gebieten sollte Einzelhandel dort ausgeschlossen werden, wo die Versorgungsfunktion des Zentralen Versorgungsbereiches beeinflusst und gefährdet wird. Im Rahmen der Bauleitplanung kann die Verkaufsflächengröße in MI-Gebieten über die horizontale und vertikale Gliederung des Plangebietes gesteuert werden. Seite 67