Endbericht. Städtebauliches Einzelhandelsentwicklungskonzept. Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm. Februar 2008

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1 Städtebauliches Einzelhandelsentwicklungskonzept Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm Endbericht Februar 2008 Vorgelegt von iq-projektgesellschaft Prof. Dr. Jürgen Schmude Universität Regensburg Regensburg

2 Städtebauliches Einzelhandelsentwicklungskonzept Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm Endbericht Februar 2008 Auftraggeber Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm Bearbeitung Dr. Robert Leiner Dipl.-Geogr. Klaus Beck Kontakt iq-projektgesellschaft Prof. Dr. Jürgen Schmude Universität Regensburg Regensburg Tel. 0941/

3 Inhaltsverzeichnis A Grundlagen A 1 Zielsetzung A 2 Vorgehensweise und Methodik A 2.1 Vorgehensweise A 2.2 Methodik A Angebotsanalyse A Nachfrageseite A Unternehmerbefragung A Städtebauliche Analyse B Entwicklungstrends im Einzelhandel B 1 Wesentliche Veränderungen des Verbraucherverhaltens B 2 Veränderungen auf der Angebotsseite B 2.1 Branchenübergreifende Entwicklungen B 2.2 Lebensmittel und Nahversorgung B 3 Standort Innenstadt B 4 Konsequenzen für die Stadtentwicklung C Allgemeine Rahmenbedingungen der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm C 1 Raumstrukturelle Rahmenbedingungen C 1.1 Räumliche Lage C 1.2 Verkehrsanbindung und Erreichbarkeit C 2 Raumordnerische Rahmenbedingungen C 2.1 Landesentwicklungsprogramm Bayern C 2.2 Regionalplan C 2.3 Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels C 3 Sozioökonomische Rahmenbedingungen C 3.1 Bevölkerungsstand und -entwicklung C 3.2 Wirtschaftsstruktur und -entwicklung C 3.3 Wirtschaftliche Zukunftsaussichten

4 D Analyse der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm D 1 Siedlungsstruktur und Verkehrserschließung D 2 Flächennutzungsplanung und funktionale Zentren D 3 Innenstadtabgrenzung und Standortstruktur im Einzelhandel E Rahmenbedingungen der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm für den Einzelhandel E 1 Marktgebiet und Kaufkraft E 2 Nachfragepotenzial im Marktgebiet E 3 Einzelhandelszentralität F Einzelhandelsstandort Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm F 1 Bestandsstruktur und Verkaufsflächenausstattung F 2 Bestandsdaten nach Standorten F 3 Räumliche und städtebauliche Struktur der Versorgungsstandorte F 3.1 Versorgungsstandort Innenstadt/Altstadt F 3.2 Versorgungsstandort Gewerbegebiet Nord/Süd F 3.3 Sonstige Standorte F 4 Situation der Nahversorgung F 5 Ergebnisse aus der Betriebsbefragung F 6 Merkmale zum Einzelhandelsbestand G Kaufkraftströme und Einzelhandelszentralität G 1 Kaufkraftbindung G 2 Kaufkraftströme G 3 Warengruppenspezifische Einzelhandelszentralität H Nachfrageverhalten H 1 Einkaufsintensität und Einkaufsstättenwahl H 2 Einkaufsorientierung und Veränderung des Einkaufsverhaltens H 3 Nahversorgung H 4 Bewertung des Einzelhandelsangebotes

5 H 5 Verkehrsmittelwahl H 6 Freizeitorientierung I Stärken-Schwächen Profil und strategisches Fazit I 1 Einzelhandelsbezogene Stärken I 2 Einzelhandelsbezogene Schwächen I 3 Strategisches Fazit der Bestandsanalyse J Entwicklungsspielräume und -szenarien der Pfaffenhofener Einzelhandelsentwicklung J 1 Abschätzung der Verkaufsflächenspielräume J 2 Entwicklungsszenarien J 3 Fazit K Entwicklungsstrategie für den Einzelhandel in der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm K 1 Allgemeine Leitlinien zur Einzelhandelsentwicklung K 2 Räumliche Einzelhandelsentwicklung K 2.1 Funktionale Standorttypen und typenspezifische Entwicklungsleitlinien K 2.2 Entwicklungsempfehlungen für die Versorgungsstandorte K Innenstadt/Altstadt K Nahversorgungsstandorte K Sonderstandorte K 2.3 Sortimentsliste L Ergänzende Handlungsempfehlungen L 1 Handlungsempfehlungen zur Positionierung der Stadt im regionalen Kontext L 2 Handlungsempfehlungen zur Unterstützung der Einzelhandelsentwicklung L 2.1 Standortentwicklung L 2.2 Erreichbarkeit L 2.3 Service L 2.4 Frequentierung und Aufenthaltsqualität L 2.5 Standortmarketing L 2.6 Organisation und Kommunikation Anhang

6 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Projektdesign Abbildung 2: Ausgabenstruktur 1993 und 2005 im Vergleich Abbildung 3: Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes im Vergleich zum privaten Konsum Abbildung 4: Segmentierung im Kaufverhalten Abbildung 5: Flächenentwicklung im Einzelhandel Abbildung 6: Veränderung der Umsatzanteile der Handelsformate von 1993 bis Abbildung 7: Umsatzentwicklungen innerhalb des Fachhandels 1993 bis Abbildung 8: Entwicklung der Umsatzanteile im Einzelhandel 1993 bis Abbildung 9: Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels Abbildung 10: Durchschnittliche Betriebsgröße im Lebensmitteleinzelhandel Abbildung 11: Entwicklung des Bevölkerungsstandes Abbildung 12: Natürliche Bevölkerungsentwicklung und Wanderung Abbildung 13: Bevölkerungsprognose Abbildung 14: Beschäftigungsentwicklung zwischen 1990 und Abbildung 15: Beschäftigungsstruktur 2006 nach Wirtschaftszweigen Abbildung 16: Pendlersaldo Abbildung 17: Wirtschaftliche Zukunftschancen des Landkreises Pfaffenhofen a.d. Ilm Abbildung 18: Struktur der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm (Kernstadt) Abbildung 19: Flächennutzungsplan der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm (Kernstadt) Abbildung 20: Einzelhandelsrelevante Potenzialflächen der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm (Kernstadt) Abbildung 21: Innenstadtabgrenzung Abbildung 22: Standortlagen des Einzelhandels Abbildung 23: Einzelhandelszentralität der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm im regionalen Vergleich Abbildung 24: Verkaufsflächenausstattung der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm im Vergleich

7 Abbildung 25: Einzelhandelslagen der Innenstadt Abbildung 26: Nutzungsstruktur in der Innenstadt Abbildung 27: Beurteilung der Standortbedingungen Abbildung 28: Beurteilung der Wettbewerbssituation und der Ertragslage Abbildung 29: Vorhandensein eines Schaufensters Abbildung 30: Gebäudezustand Abbildung 31: Schaufenstergestaltung Abbildung 32: Sicht in den Verkaufsraum Abbildung 33: Ladengestaltung Abbildung 34: Zielgruppenausrichtung Abbildung 35: Wettbewerbsfähigkeit Abbildung 36: Kaufkraftbindung des Einzelhandels innerhalb der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm Abbildung 37: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme Abbildung 38: Kaufkraftzuflüsse und -abflüsse in Pfaffenhofen a.d. Ilm Abbildung 39: Kaufkraftströme in Pfaffenhofen Saldierte Zu- und Abflüsse Abbildung 40: Einzelhandelszentralität nach Sortimentsbereichen Abbildung 41: Einkaufsstättenwahl der Umlandbevölkerung Abbildung 42: Einkaufshäufigkeit der Wohnbevölkerung Abbildung 43: Einkaufsstättenwahl der Wohnbevölkerung Abbildung 44: Einkaufsorientierung der Wohnbevölkerung Abbildung 45: Einkaufsintensität außerhalb der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm Abbildung 46: Entwicklung der Einkaufsorientierung Abbildung 47: Räumlich differenzierte Entwicklung der Einkaufsorientierung Abbildung 48: Bewertung unterschiedlicher Aspekte des Einzelhandelsangebotes Abbildung 49: Defizite des Einzelhandelsangebotes aus Verbrauchersicht Abbildung 50: Parkmöglichkeiten Abbildung 51: Parkprobleme Abbildung 52: Bevorzugte Parkmöglichkeiten

8 Abbildung 53: Bewertung verkehrlicher Aspekte Abbildung 54: Anteil der Pfaffenhofener Bürger, die innerhalb der letzten 12 Monate Freizeiteinrichtungen im Gewerbegebiet Kuglhof besucht haben Abbildung 55: Änderungen im Freizeitverhalten Abbildung 56: Anteil der Befragten aus den Umlandkommunen, die innerhalb der letzten 12 Monate Freizeiteinrichtungen im Gewerbegebiet Kuglhof besucht haben Abbildung 57: Szenario A Verzicht auf die kommunale Steuerung der Einzelhandelsentwicklung Abbildung 58: Szenario B Priorität wohnstandortnaher Nahversorgungsstandorte Abbildung 59: Szenario C Absolute Priorität der Innenstadtentwicklung Abbildung 60: Standorttypen und strukturelle Entwicklung Abbildung 61: Eignungsräume für nahversorgungsrelevanten Einzelhandel Abbildung 62: Entwicklungszonen und strategischer Handlungsbedarf innerhalb der Innenstadt/Altstadt Abbildung 63: Aufbau nachhaltiger Nahversorgungsstandorte Abbildung 64: Einkaufsorientierung nach Warengruppen kurzfristiger Bedarf Abbildung 65: Einkaufsorientierung nach Warengruppen mittelfristiger Bedarf (1) Abbildung 66: Einkaufsorientierung nach Warengruppen mittelfristiger Bedarf (2) Abbildung 67: Einkaufsorientierung nach Warengruppen langfristiger Bedarf (1) Abbildung 68: Einkaufsorientierung nach Warengruppen langfristiger Bedarf (2) Abbildung 69: Einkaufsorientierung nach Warengruppen langfristiger Bedarf (3)

9 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Strukturdaten zum Untersuchungssample der Haushaltsbefragung in der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm Tabelle 2: Übersicht zum Befragungsgebiet der telefonischen Haushaltsbefragung im Umland der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm Tabelle 3: Veränderungen im Lebensmittelhandel Tabelle 4: Einwohnerverteilung im einzelhandelsbezogenen Marktgebiet der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm Tabelle 5: Kaufkraft im einzelhandelsbezogenen Marktgebiet Tabelle 6: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Marktgebiet der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm nach Hauptwarengruppen Tabelle 7 Verkaufsflächen nach Hauptwarengruppen in Pfaffenhofen a.d. Ilm Tabelle 8: Verteilung der Einzelhandelsbetriebe nach Verkaufsflächengrößenklassen Tabelle 9: Verteilung der Einzelhandelsbetriebe nach Betriebsform Tabelle 10: Verteilung der Einzelhandelsbetriebe nach Verkaufsflächengrößenklassen und Versorgungsstandorten Tabelle 11: Verkaufsflächen der Versorgungsstandorte in Pfaffenhofen a.d. Ilm nach Hauptwarengruppen Tabelle 12: Einzelhandelsbetriebe nach Betriebsform und Versorgungsstandorten Tabelle 13: Angebotsbausteine wohnungsnahe Nahversorgung Tabelle 14: Zusammensetzung des Untersuchungssamples Betriebsbefragung Tabelle 15: Frequenzbringer Tabelle 16: Bisherige und zukünftig geplante innerbetriebliche Maßnahmen Tabelle 17: Einkaufshäufigkeit der Umlandbevölkerung in der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm Tabelle 18: Bevorzugte Geschäfte im Bereich Lebensmittel Tabelle 19: Bevorzugte Geschäfte im Bereich Getränke Tabelle 20: Bevorzugte Geschäfte im Bereich Drogeriewaren Tabelle 21: Bevorzugte Geschäfte im Bereich Bücher, Zeitungen, Zeitschriften, Papier oder Schreibwaren Tabelle 22: Verkehrsmittelwahl für die Erledigung von Einkäufen Wohnbevölkerung

10 Tabelle 23: Verkehrsmittelwahl für die Erledigung von Einkäufen Umlandbevölkerung Tabelle 24: Parkprobleme differenziert nach bevorzugter Parkplatzwahl Tabelle 25: Aktueller Verkaufsflächenspielraum ohne Berücksichtigung der geplanten Vorhaben (Kaufland und EDEKA) Tabelle 26: Aktueller Verkaufsflächenspielraum unter Berücksichtigung der geplanten Vorhaben (Kaufland und EDEKA) Tabelle 27: Zukünftiger Verkaufsflächenspielraum unter Berücksichtigung der geplanten Vorhaben (Kaufland und EDEKA) Tabelle 28: Sortimentsliste für die Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm

11 Kartenverzeichnis Karte 1: Räumliche Lage Karte 2: Raumstruktur Siedlungsstrukturelle Gemeindetypen Karte 3: Erreichbarkeit der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm Karte 4: Raumstruktur nach dem LEP Karte 5: Raumstruktur nach dem Regionalplan der Region Ingolstadt (10) Karte 6: Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm Karte 7: Marktgebiet der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm nach Zonen Karte 8: Kaufkraftniveau im Marktgebiet Karte 9: Einzelhandelsbesatz der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm nach Versorgungsstandorten Karte 10: Einzelhandelsbesatz nach Betriebsgröße und Sortiment Karte 11: Lebensmittelbetriebe in der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm Karte 12: Nahversorgung in der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm Karte 13: Einkaufshäufigkeit in Pfaffenhofen a.d. Ilm wöchentlich... Anhang Karte 14: Einkaufshäufigkeit in Pfaffenhofen a.d. Ilm monatlich... Anhang Karte 15: Einkaufshäufigkeit in Pfaffenhofen a.d. Ilm jährlich... Anhang Karte 16: Einkaufshäufigkeit in Pfaffenhofen a.d. Ilm seltener als jährlich... Anhang Karte 17: Kaufkraftbindung und Kaufkraftzufluss alle Sortimente... Anhang Karte 18: Kaufkraftbindung und Kaufkraftzufluss Nahrungs- und Genussmittel... Anhang Karte 19: Kaufkraftbindung und Kaufkraftzufluss Gesundheits- und Körperpflege... Anhang Karte 20: Kaufkraftbindung und Kaufkraftzufluss Bücher und Schreibwaren... Anhang Karte 21: Kaufkraftbindung und Kaufkraftzufluss Bekleidung... Anhang Karte 22: Kaufkraftbindung und Kaufkraftzufluss Schuhe und Lederwaren... Anhang Karte 23: Kaufkraftbindung und Kaufkraftzufluss Spielwaren und Hobbys... Anhang Karte 24: Kaufkraftbindung und Kaufkraftzufluss Sport, Sportartikel, Sportbekleidung, Sportschuhe, Sportgeräte, Camping... Anhang Karte 25: Kaufkraftbindung und Kaufkraftzufluss Elektrohaushaltsgeräte und Leuchten... Anhang 11

12 Karte 26: Kaufkraftbindung und Kaufkraftzufluss Unterhaltungselektronik... Anhang Karte 27: Kaufkraftbindung und Kaufkraftzufluss Telekommunikation... Anhang Karte 28: Kaufkraftbindung und Kaufkraftzufluss Informationstechnologie... Anhang Karte 29: Kaufkraftbindung und Kaufkraftzufluss Hausrat, Glas, Porzellan... Anhang Karte 30: Kaufkraftbindung und Kaufkraftzufluss Foto und Optik... Anhang Karte 31: Kaufkraftbindung und Kaufkraftzufluss Uhren und Schmuck... Anhang Karte 32: Kaufkraftbindung und Kaufkraftzufluss Einrichtungsbedarf... Anhang Karte 33: Kaufkraftbindung und Kaufkraftzufluss baumarktspezifisches Sortiment (inkl. Gartenartikel)... Anhang Karte 34: Nutzungen im Innenstadtbereich... Anhang 12