Aktualisierung der Einzelhandelsuntersuchung zur Pinneberger Innenstadt

Transkript

1 Bericht Aktualisierung der Einzelhandelsuntersuchung zur Pinneberger Innenstadt Ist-Situation/Entwicklungsspielräume/ Bewertung des Innenstadtentwicklungskonzeptes September 2013 für die Stadt Pinneberg -Fachbereich Stadtentwicklung und Bauen- Bismarckstraße Pinneberg Andreas Weidmann BBE-Handelsberatung Hamburg by BBE Handelsberatung GmbH 1

2 Inhaltsverzeichnis I 1. Ausgangslage und Aufgabenstellung Methodische Vorgehensweise 6 2. Makro-Standort/Lage und Funktion Bevölkerung und Prognose EH-Kaufkraftindex Zusammenfassung Angebotsanalyse/Einzelhandelsstruktur Nachfrageanalyse/Nachfragevolumen IST-Bewertung/Einzelhandelszentralität SWOT-Analyse

3 Inhaltsverzeichnis II 6. Entwicklungspotenziale Entwicklungspotenziale/Marktabschöpfung Entwicklungspotenziale/Nachfrageorientiert Entwicklungspotenziale/Angebotsorientiert Entwicklungspotenziale/Zusammenfassung Bewertung Innenstadtentwicklungskonzept Handlungsempfehlungen Zusammenfassung

4 I 1. Ausgangslage und Aufgabenstellung Die Stadt Pinneberg -Ausschuss Stadtentwicklung- hat am ein Entwicklungskonzept für die Innenstadt beschlossen und in diesem Zusammenhang einen Entwurf für einen Bebauungsplan (136) erarbeitet. Als wesentliche Grundlage für das Innenstadtentwicklungskonzept diente das durch die BBE Retail Experts erarbeitete Einzelhandelsgutachten vom April Durch das im März 2013 vorgestellte städtebauliche Planvorhaben der ortsansässigen VR-Bank, welches einen zentralen Bestandteil des bislang erarbeiteten Innenstadtentwicklungskonzeptes modifiziert, hat die Stadt Pinneberg die Vorlage über den Satzungsbeschluss zur Innenstadtentwicklung zurückgestellt. Unter der Berücksichtigung der Eigentümerverhältnisse hat die Stadt Pinneberg das Planvorhaben der VR-Bank 'aufgegriffen' und überprüft, wie es in den bisherigen Rahmenplan für die Innenstadtentwicklung integriert werden kann. Dementsprechend bedarf es auch im Falle einer Änderung des bisherigen Rahmenplanes einer erneuten grundsätzlichen Beschlussfassung der Ratsversammlung zu einem möglicherweise modifizierten Innenstadtentwicklungskonzept sowie einer Bearbeitung des Bebauungsplanes 136, Innenstadt. Das Projekt der VR-Bank beabsichtigt die Realisierung eines viergeschossigen und im Eckbereich Friedrich-Ebert-Straße/Bismarckstraße fünfgeschossigen Gebäudekörpers. Dabei sind das EG und OG für Einzelhandelsnutzungen vorgesehen, die weiteren Geschossebenen für Büronutzungen (u.a. VR- Bank). Darüber hinaus sehen die Planungen der VR-Bank die Errichtung eines Parkhauses mit rd. 220 Stellplätzen vor. Insgesamt umfasst die Planung nach gegenwärtigem Planungsstand rd m² Bruttogeschossfläche für Einzelhandelsnutzungen sowie rd m² Bruttogeschossfläche für Büronutzungen. 4

5 I 1. Ausgangslage und Aufgabenstellung Vor dem Hintergrund des modifizierten Innenstadtentwicklungskonzeptes, in Folge der VR-Planung, hat die Stadt Pinneberg die BBE Handelsberatung GmbH, Hamburg, damit beauftragt, unabhängig zu untersuchen, inwieweit eine mögliche neue städtebauliche Rahmenplanung unter Berücksichtigung des aktuellen VR Bank-Projektes die Stärkung und Weiterentwicklung der Pinneberger Innenstadt unterstützt bzw. welche qualitativen Auswirkungen unter städtebaulichen Gesichtspunkten zu erwarten sind. Darüber hinaus wurde gutachterlich eruiert, welche tragfähigen Entwicklungsspielräume in den verschiedene Sortimentsbereichen des Einzelhandels in der Pinneberger Innenstadt unter den aktuellen Rahmenbedingungen bestehen. Auf Grundlage dessen hat die Stadt Pinneberg die BBE Handelsberatung GmbH mit der Aktualisierung des im Jahr 2010 erarbeiteten Einzelhandelsgutachtens beauftragt, um eine fundierte Entscheidungsvorlage für das Innenstadtentwicklungskonzept zu erhalten. 5

6 I 1.1 Methodische Vorgehensweise Der methodische Aufbau der Untersuchung gliedert sich in einen Analyseteil () sowie in einen Konzeptteil (Entwicklungspotenziale, Innenstadtkonzeptbewertung und Empfehlungen). Die verschiedenen Arbeitsschritte wurden jeweils in enger Zusammenarbeit mit den zuständigen Vertretern der Stadtverwaltung (Bauamt/Wirtschaftsförderung) Pinneberg durchgeführt. Im Einzelnen sind folgende Erhebungs-, Analyse- und Datengrundlagen zu nennen: Vor-Ort-Recherchen zur Standortsituation und zu den Lagebeziehungen Erhebung aller Einzelhandelsanbieter im Stadtgebiet von Pinneberg nach den betriebstypischen Merkmalen Lage, Angebotsstruktur, Betriebsform, Verkaufsflächen sowie Umsätze. Erfassung aller Leerstände in der Pinneberger Innenstadt (Datengrundlage aus dem Jahr 2010/Aktualisierung in Abstimmung mit der Stadt Pinneberg 2013 in der 26. KW 2013) Qualitative Bewertung aller Einzelhandelsanbieter in der Pinneberger Innenstadt 2013 (27. KW 2013) Erhebung aller Gastronomieanbieter in der Pinneberger Innenstadt KW 2013) Abgleich des aktuellen Datenmaterials mit den Ergebnissen der Einzelhandelsuntersuchung für die Pinneberger Innenstadt

7 I 1.1 Methodische Vorgehensweise Berücksichtigung der aktuellen Daten der BBE!MB Research-Marktforschung 2012, z. B. Kaufkraftkennziffern und sortimentsspezifische Pro-Kopf-Ausgaben sowie Erfahrungswerte aus ähnlich gelagerten Untersuchungen Berücksichtigung der neuen Einwohnerzahlen aus Zensus 2011 (Veröffentlichung ) Rückgriff auf sekundärstatistische Daten vom Landesamt für Statistik Nord sowie Berücksichtigung aller Daten bzw. Informationen, die durch die Stadtverwaltung Pinneberg zur Verfügung gestellt wurden Alle Erhebungsprogramme wurden mit dem Auftraggeber abgestimmt, die Datenschutzbestimmungen sind bei dieser Untersuchung gewährleistet. 7

8 I 1.1 Methodische Vorgehensweise Projektbegleitende Abstimmung Rahmenbedingungen Angebotsanalyse Nachfrageanalyse Ist-Bewertung Stärken/Schwächen/Potenziale/Risiken Entwicklungspotenziale Empfehlung Bewertung Innenstadtkonzept Bericht 8

9 I 2. Makro-Standort/Lage und Funktion Die Stadt Pinneberg ist raumordnerisches Mittelzentrum im Verdichtungsraum der Metropolregion Hamburg Mittelzentren sollen als regional bedeutsame Wirtschaftsstandorte gestärkt und weiterentwickelt werden Vorteil: Pinneberg profitiert durch seine unmittelbare Nachbarschaft zum Verdichtungsraum Hamburg (Infrastruktur, Wirtschaft, Wohnen). Nachteil: Pinneberg ist mit einer Reihe von verkehrsorientierten Einzelhandelsagglomerationen sowie dem EH-Standort Hamburg 'konfrontiert'. 9

10 I 2. Makro-Standort/Lage und Funktion 10

11 I 2. Makro-Standort/Lage und Funktion Verkehrliche Erreichbarkeit: Unter verkehrlichen Gesichtspunkten ist Pinneberg durch die drei Autobahnanschlüsse an die A23 sehr gut in das überregionale Straßenverkehrsnetz eingebunden. Auch die regionale/lokale Anbindung über die Bundesstraßen 107, 105, 99 sowie die Bundesstraße 106, die den Innenstadtbereich in nördlicher Richtung flankiert, ist als sehr gut zu bewerten. Über den S-Bahnhof von Pinneberg und Thesdorf ist eine Verbindung mit der S3 zum Hamburger Verkehrsnetz gewährleistet. Regionalzüge verkehren außerdem nach Itzehoe und in die Landeshauptstadt Kiel. Darüber hinaus verkehren sieben Hauptbuslinien in Pinneberg. Zusammenfassend ist die örtliche Erreichbarkeit von Pinneberg durch den motorisierten Individualverkehr sowie auch durch den öffentlichen Nahverkehr als sehr gut einzustufen. Pendlerdaten: Pendlerverflechtungen können insbesondere im Lebensmitteleinzelhandel für externe Kaufkraftzuflüsse sorgen. Da Einkäufe oft in komplexe Wegeketten eingebunden sind, hat sich der Einzelhandel in der Vergangenheit zunehmend über längere Ladenöffnungszeiten und verkehrsorientierten Standorten an den Bedürfnissen der berufstätigen Bevölkerung orientiert. Die Stadt Pinneberg weist hohe Pendlerverflechtungen zum Hamburger Stadtgebiet auf. Bei täglichen Ein- und Auspendlerzahlen von bzw entsteht für Pinneberg ein negatives Pendlersaldo von

12 I 2.1 Makro-Standort/Bevölkerung und Prognose Methodische Vorbemerkung: Die aufgeführten Daten zur Bevölkerungsstruktur/-prognose basieren auf den Angaben des Statistischen Landesamtes Nord (Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein) sowie der Bertelsmann Stiftung. Mit der Veröffentlichung der Ergebnisse aus der Volkszählung 2011 (Zensus 2011) am kam es zum Teil zu erheblichen Abweichungen zwischen den Bevölkerungsangaben der statistischen Landesämter sowie den ermittelten Angaben aus Zensus Demnach wurde die Bevölkerung der Stadt Pinneberg durch das Statistisches Landesamt Nord mit Einwohnern ( ) ausgewiesen, aktuelle Erhebungen aus der Stadt Pinneberg beziffern die Einwohnergröße auf ( ), während die durch Zensus 2011 ermittelte Einwohnergröße bei liegt. Die Darstellung der relevanten Leistungskennziffern (u.a. Pro-Kopf-Ausstattung Einzelhandel, Einwohnerplattform im Einzugsgebiet) basiert - in Absprache mit der Stadt Pinneberg - auf den Einwohnerzahlen aus Zensus Diese Datengrundlage wurde auch als Ausgangsbasis für die Bevölkerungsprognosen (Bertelsmann Stiftung und Stadt Pinneberg) herangezogen und, auf Grundlage der prozentualen Entwicklungen, durch die BBE Handelsberatung GmbH neu ermittelt. 12

13 I 2.1 Makro-Standort/Bevölkerung und Prognose Wohnbevölkerung im Stadtgebiet Gebietseinheit Einwohner 2013 Einwohner, in % Innenstadt (Ortsteilzentrum) % Ratsberg (Pinneberg-Nord) % Quellental % Thesdorf % Eggerstedt % Datum % Gesamt Pinneberg Quelle: Einw ohnermeldeamt Stadt Pinneberg Datenstand ; Eigene Darstellung Eine differenzierte Einwohnverteilung nach Stadtteilen - auf Basis der Zensusdaten liegt bislang nicht vor!

14 I 2.1 Makro-Standort/Bevölkerung und Prognose Bevölkerungsprognose Pinneberg Die Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Pinneberg verlief in den letzten 7 Jahren kontinuierlich positiv +4,4 % Auch die Bevölkerungsprognose bis zum Jahr 2025 geht von einem weiteren Bevölkerungszuwachs von rd. +6,1 % aus Die interne Bevölkerungsprognose der Stadt Pinneberg geht bis zum Jahr 2030 sogar von einem Wachstum von rd. 8,0 % aus (bezogen auf das Jahr 2001) Insgesamt betrachtet unterstreichen die positiven Bevölkerungsprognosen die anhaltende Nachfrage nach 'bezahlbaren' Wohnraum im Großraum Hamburg, im Vergleich zum Stadtgebiet Prozentuales Wachstum der Bevölkerungszahlen für die Stadt Pinneberg ,4 5,3 6,1 bis 2015 bis 2020 bis 2025 bis 2030 Quelle: Prognose bis 2025: Bertelsmann Stiftung, Abgerufen am Prognose bis 2030: Gertz Gutsche Rümenapp, Kleinräumige Bevölkerungsund Haushaltsprognose Pinneberg ,0

15 I 2.2 Makro-Standort/EH-Kaufkraftindex Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer Stadt Pinneberg: 106,3 %* Stadt Pinneberg 106,3 Landkreis Pinneberg 108,0 Schleswig Holstein 101,3 Deutschland 100,00 85,0 90,0 95,0 100,0 105,0 110,0 115,0 Prozent *) Bei der Berechnung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft bleiben Ausgaben für Dienstleistung, Wohnung, Reisen, Altersvorsorge sowie Ausgaben für Kfz, Brennstoffe und Reparaturen unberücksichtigt. Quelle: BBE!MB Research 2012

16 I 2.3 Makro-Standort/Zusammenfassung Fazit zum Makrostandort Pinneberg: Mittelzentrum in Schleswig-Holstein im engeren Verflechtungsbereich der Metropolregion Hamburg Positive zurück liegende Entwicklung und Prognose der Bevölkerungszahlen Gute verkehrliche Erschließung durch die Autobahn 23 und Bundesstraßen 105, 106,107 Direkte Einbindung in das ÖPNV-Netz der Stadt Hamburg via S-Bahn Auspendlergemeinde Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex rangiert deutlich über dem Bundes- und Landesdurchschnitt 16

17 I 3. Angebotsanalyse/Einzelhandelsstruktur Projektbegleitende Abstimmung Rahmenbedingungen Angebotsanalyse Nachfrageanalyse Ist-Bewertung Stärken/Schwächen/Potenziale/Risiken Entwicklungspotenziale Empfehlung Bewertung Innenstadtkonzept Bericht 17

18 I 3. Angebotsanalyse/Einzelhandelsstruktur Im Folgenden soll die Einzelhandelsstruktur der Stadt Pinneberg kurz charakterisiert werden, im Stadtentwicklungskonzept 2006 werden verschiedene Standortbereiche für Einzelhandel und Nahversorgung für Pinneberg klassifiziert. Die Innenstadt stellt das Hauptgeschäftszentrum dar, ergänzend wurden drei Nahversorgungszentren, zwei Fachmarktstandorte sowie drei Einzelhandelsstandorte mit Nahversorgungsfunktion und ein Gewerbeerweiterungsgebiet benannt. Die zentrale Einkaufszone-City ist als Hauptzentrum klassifiziert und erstreckt sich im Bereich südlich der Friedrich-Ebert-Straße zwischen Elmshorner Straße und Bahnhofsstraße. Schwerpunkt im Bereich Einzelhandel sind zentrenrelevante Sortimente v.a. im Bereich Bekleidung. Gleichzeitig wird für die umliegenden Wohngebiete eine Nahversorgungsfunktion übernommen, die mit der Eröffnung des EDEKA Verbrauchermarktes auf dem ehem. Kreissparkassengelände im Jahr 2014 an Bedeutung gewinnen wird. Nordöstlich und südwestlich des Innenstadtbereiches befinden sich die als Fachmarktstandorte ausgewiesenen Bereiche Flensburger Straße bzw. Rosenfeld, die vorwiegend auf Zielgruppen mit hoher Pkw-Mobilität ausgerichtet sind und mit Verbundstandorten von Lebensmitteldiscountern und Verbrauchermärkten auch eine wichtige Versorgungsfunktion im kurzfristigen Bedarfsbereich übernehmen. Weiterhin existiert eine größere Fachmarktagglomeration mit einem SB-Warenhaus, einem Lebens-mitteldiscounter und weiteren Fachmärkten direkt angrenzend an das Pinneberger Stadtgebiet in der Gemeinde Prisdorf. Dieser Standort verfügt über die flächenseitig größte Verkaufsflächenausstattung und übt somit zentralen Einfluss auf die Einzelhandelsstrukturen der Stadt Pinneberg aus. Als klassische Nahversorgungsstandorte mit dichter Wohnbebauung im Umfeld und primär fußläufigem Einzugsgebiet sind die Bereiche Quellental, Thesdorf und Waldenau südlich der Innenstadt einzustufen. 18

19 I 3. Angebotsanalyse/Einzelhandelsstruktur Zentrenkonzept der Stadt Pinneberg 2004 Das Zentrenkonzept aus dem Jahr 2004 gliedert sich in Haupt-, Nahversorgungszentren, solitäre Nahversorgungsstandorte und Sonderstandorte Erklärtes Ziel ist die Stärkung sowie der zukünftige Ausbau des Hauptgeschäftszentrums - insbesondere im Bereich Bekleidung und Schuhe Die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit dem Sortimentsschwerpunkt im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente ist außerhalb der Innenstadt zukünftig zu vermeiden 19

20 I 3. Angebotsanalyse/Einzelhandelsstruktur 20

21 I 3. Angebotsanalyse/Einzelhandelsstruktur Relevante Einzelhandelsplanungen Realisierung eines Expert Bening Elektrofachmarktes sowie dem Golfsportfachgeschäft Golf USA im Fachmarktzentrum an der Flensburger Straße Verkaufsfläche des Expert Elektrofachmarktes rd m²; Eröffnung Ende Verkaufsfläche Golf USA rd. 450 m²; Eröffnung 2014 Realisierung eines Edeka Verbrauchermarktes (Edeka Meyer Frischemarkt) auf dem ehem. Kreissparkassengelände in der Innenstadt Gesamtverkaufsfläche rd m² (inkl. Backshop, Zeitschriftenladen, Tabak); Eröffnung Anfang

22 I 3. Angebotsanalyse/Einzelhandelsstruktur Aktiv betriebene Verkaufsflächen in Pinneberg: m² (ohne Leerstände) 22

23 I 3. Angebotsanalyse/Einzelhandelsstruktur Verkaufsflächen und Pro-Kopf-Ausstattung Warengruppe Verkaufsfläche Pinneberg in m² Pro-Kopf- Ausstattung in m²/einw. Nahrungs- und Genussmittel ,58 Blumen / Zoo ,05 Drogerie / Parfümerie / Kosmetik ,08 Pharmazeutische, med. orthop. Artikel 840 0,02 PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher ,04 Bekleidung / Wäsche ,20 Schuhe / Lederwaren ,05 Baumarkt-Sortiment i.e.s./ Gartenbedarf ,09 GPK / Hausrat / Geschenkartikel ,04 Spielwaren, Hobby/ Basteln/ Musikinstrumente ,03 Sportartikel / Fahrräder / Camping ,07 Teppiche / Gardinen / Deko 705 0,02 Bettwaren / Haus-, Tisch-, Bettwäsche ,02 Möbel (incl. Bad-, Büro-, Gartenmöbel) ,03 Elektro / Leuchten / sonstige hochw. Haushaltsgeräte ,06 Unterhaltungselektronik / Musik / Video / PC / Drucker / Kommunikation 920 0,02 Foto / Optik / Akustik 870 0,02 Uhren / Schmuck 330 0,01 Gesamt ,41 *ohne Leerstände Im Vergleich zum Jahr 2010 (rd m²) verzeichnet Pinneberg ein spürbares Verkaufsflächenwachstum von rd. +13% auf rd m² (inkl. Planungen u.a. Edeka, Expert, Golf USA) Insbesondere im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente sowie im Bereich Elektro/Unterhaltungselektronik ist ein deutliches Flächenwachstum zu verzeichnen, während im Bereich der zentrenrelevanten Kernsortimente (Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren) eine Stagnation bzw. leichter Rückgang vorliegt Die durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner liegt bei rd. 1,4 m² und rangiert damit auf dem Niveau des Bundesdurchschnittes* * z.b. Elmshorn rd. 3,6 m²/vkf/einw.; Bundesdurchschnitt rd. 1,4 m²/vkf/einw. 23

24 I 3. Angebotsanalyse/Einzelhandelsstruktur Verkaufsflächenausstattung pro-kopf nach Hauptwarengruppen Warengruppe Einzelhandels- Verkaufsfläche in m² Pro-Kopf- Ausstattung in m²/einw. Bundesdurchschnitt in m²/einw. Nahrungs- und Genussmittel ,58 0,4 Nahversorgungsrelevante Sortimente (kurzfristiger Bedarf) ,72 * Zentrenrelevante Sortimente (mittelfristiger Bedarf) ,54 * Nicht-zentrenrelevante Sortimente (langfristiger Bedarf) ,16 * Gesamt ,41 1,4 *) Für dieses Warengruppen existieren keine verbindlichen Durchschnittswerte Die Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner in Pinneberg dokumentiert einen durchschnittlichen Ausstattungsgrad mit quantitativen Potenzialen Die Angebotsstrukturen im Bereich Nahrungs- und Genussmittel sind in den letzten drei Jahren flächenseitig spürbar angestiegen und bewegen sich mittlerweile auf einem adäquaten Niveau 24

25 I 3. Angebotsanalyse/Einzelhandelsstruktur Umsatz- und Verkaufsflächenverteilung im Stadtgebiet von Pinneberg Betriebe Umsatz Verkaufsfläche absolut in % in Mio. in % absolut in % Innenstadt (Ortsteilzentrum) ,8 84,4 39, ,4 Innenstadt (Randlagen) 12 6,5 10,8 5, ,9 Ratsberg (Pinneberg Nord) 25 13,6 58,3 27, ,7 Quellental 16 8,7 25,5 11, ,7 Thesdorf 3 1,6 9,8 4, ,6 Eggerstedt 3 1,6 21,8 10, ,6 Datum 4 2,2 5,0 2, ,1 Gesamtstadt , Der Innenstadteinzelhandel von Pinneberg verfügt über einen vergleichsweise hohen gesamtstädtischen Umsatzanteil von rd. 39 %. Das innerstädtische Verkaufsflächenangebot dokumentiert mit einem Drittel der gesamtstädtischen Verkaufsfläche eine bislang gute 'Arbeitsteilung' zwischen dem Innenstadthandel und dem Einzelhandelsangebot in den dezentralen Randlagen bzw. Wohngebieten 25

26 I 3. Angebotsanalyse/Einzelhandelsstruktur Umsatz- und Verkaufsflächenverteilung nach Einkaufslagen Umsätze nach Hauptwarengruppen Gesamtstadt Innenstadt Innenstadt Übriges Stadtgebiet Übriges Stadtgebiet in Mio. * in Mio. Anteil in % in Mio. Anteil in % Nahrungs- und Genussmittel* 97,2 22,9 23,6% 74,3 76,4% Drogerie- und Gesundheitsbedarf** 29,0 15,7 54,3% 13,3 45,7% kurzfristiger Bedarf 126,2 38,7 30,6% 87,6 69,4% Bekleidung/ Textilien 23,8 20,8 87,0% 3,1 13,0% Schuhe/ Lederwaren 4,4 3,0 66,4% 1,5 33,6% Sportbedarf/ Freizeit *** 8,8 2,5 28,2% 6,3 71,8% Bücher/ Schreibwaren 9,6 6,5 67,2% 3,2 32,8% Unterhaltungselektronik/ Elektro **** 19,2 6,4 33,1% 12,9 66,9% Hausrat/ Glas/ Porzellan, Uhren/ Schmuck 7,0 4,6 65,6% 2,4 34,4% mittelfristiger Bereichsbedarf 72,9 43,6 59,8% 29,3 40,2% Möbel- und Einrichtungsbedarf 6,0 1,1 18,3% 4,9 81,7% Baumarktspezifische Sortimente, Fahrräder und Zubehör***** 10,5 1,0 9,6% 9,5 90,4% langfristiger Bedarfsbereich 16,6 2,1 12,8% 14,4 87,2% Gesamt 215,7 84,4 39,1% 131,3 60,9% *Nahrungsmittel, alkoholfreie Getränke, alkoholische Getränke, Tabakwaren **Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel, Körperpflege, Gesundheit ***Sportgeräte, -bekleidung, -schuhe, Spielwaren, Hobby, Musikinstrumente ****Informationstechnologie, Telekommunikation, bespielte Tonträger, Foto, Optik, Elektrogrß- und kleingeräte *****Kfz-Ersatzteile und Zubehör Vermerk: Rundungsdifferenzen möglich * zzgl. der bereits im Bau befindlichen bzw. geplanten Projektvorhaben (u.a. Edeka Verbrauchermarkt, Expert Elektrofachmarkt, Golf USA) Rd. 87 % der Einzelhandelsumsätze im Bereich des zentrenrelevanten Kernsortimentes Bekleidung/Textilien werden in der Pinneberger Innenstadt erwirtschaftet. 26

27 I 3. Angebotsanalyse/Einzelhandelsstruktur Bekleidungsangebot in der Innenstadt von Pinneberg Warengruppe Pinneberg Vergleichsstädte ( bis Einwohner) Anzahl der Betriebe mit Sortimentsschwerpunkt Bekleidung in der Innenstadt Anteil der Betriebe bis 100 m² Vkfl. 40,7 % % Anteil der Betriebe über 100 m² bis 400 m² Vkfl. 55,6 % % Anteil der Betriebe über 400m² bis 800 m² Vkfl. 0,0 % 5 15 % Anteil der Betriebe über 800 m² Vkfl. 7,4 % 5 10 % Gesamt-Verkaufsfläche Bekleidung ca m² m² Anteil der Bekleidungsfläche an der gesamten innerstädtischen Einzelhandelsfläche 29 % % Anteil der Bekleidungsfilialisten an der gesamten innerstädtischen Bekleidungsfläche 29 % % Das innerstädtische Bekleidungsangebot charakterisiert sich überwiegend durch kleinteilige Anbieter (< 400 m²), während größere Formate nur sehr unterdurchschnittlich vertreten sind Insgesamt betrachtet zeigt sich das Bekleidungsangebot sowie dessen Filialisierungsgrad in der Pinneberger Innenstadt noch ausbaufähig 27

28 I 4. Nachfrageanalyse/Nachfragevolumen Projektbegleitende Abstimmung Rahmenbedingungen Angebotsanalyse Nachfrageanalyse Ist-Bewertung Stärken/Schwächen/Potenziale/Risiken Entwicklungspotenziale Empfehlung Bewertung Innenstadtkonzept Bericht 28

29 I 4. Nachfrageanalyse/Nachfragevolumen Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in der Stadt Pinneberg Nachfragevolumen Pro-Kopf-Ausgaben in Mio. in Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel* 94, Drogeriewaren und Gesundheitsbedarf** 35,4 832 kurzfristiger Bedarfsbereich 130, Bekleidung / Textilien*** 28,4 667 Schuhe / Lederwaren 6,7 157 Sportbedarf / Freizeit**** 6,3 100 Spielwaren / Hobby / Musikinstrumente 5,9 139 Bücher / Schreibwaren 8,6 203 Unterhaltungselekronik / Elektro***** 18,3 430 Foto / Optik 4,8 113 Hausrat / GPK / Geschenkartikel 3,5 82 Uhren und Schmuck 2,9 68 mittelfristiger Bedarfsbereich 85, Möbel- und Einrichtungsbedarf****** 22,4 528 baumarktspezifische Sortimente******* 26,3 665 langfristiger Bedarfsbereich 48, Summe Einzugsgebiet 264, * Nahrungsmittel, alkoholfreie Getränke, alkoholische Getränke, Tabakwaren **Wasch-, Putz-, und Reinigungsmittel, Körperpflege, Gesundheit ***Damenmode, Herrenmode, Kindermode, Wäsche, Strumpfwaren, sonstige Bekleidung ****Sportgeräte, Sportbekleidung, Sportschuhe, Fahrräder und Zubehör ***** Informationstechnologie, Telekommunikation, bespielte Tonträger, Elektrogroß- und Kleingeräte ******Möbel, Haus- und Heimtextilien, sonstige Einrichtungsgegenstände *******Kfz-Ersatzteile und Zubehör Quelle: BBE!MB-Research 2012 Die Bevölkerung der Stadt Pinneberg verfügt über ein einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial in Höhe von rund 264 Mio. Euro Das Nachfragepotenzial errechnet sich aus der Multiplikation der regionalen Pro-Kopf-Ausgaben mit der Bevölkerungszahl der Stadt Pinneberg Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft der BBE!MB-Research enthält neben den Verbrauchsausgaben im stationären Einzelhandel auch die Segmente Versandhandel und Online- Handel sowie Apothekenumsätze inkl. der rezeptpflichtigen Waren 29

30 I 4. Nachfrageanalyse/Nachfragevolumen Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen nach Warengruppen 1% 1% 2% 9% Gesamt 264,4 Mio. 10% 36% Nahrungs- und und Genussmittel* Drogeriewaren und und Gesundheitsbedarf** Bekleidung / Textilien*** / Schuhe / / Lederwaren Sportbedarf / Freizeit**** / 7% 3% 2% 2% 3% 11% 13% Spielwaren / Hobby / Hobby / Musikinstrumente / Musikinstrumente Bücher / / Schreibwaren Unterhaltungselekronik Unterhaltungselektronik / Elektro***** / Foto / Optik / Optik Hausrat / GPK / GPK / / Geschenkartikel Uhren und und Schmuck Möbel- und und Einrichtungsbedarf****** Quelle: BBE!MB-Research baumarktspezifische Baumarktspezifische Sortimente******* 30

31 I 4.1 Nachfrageanalyse/Einzugsgebiet Einzugsgebiet der Stadt Pinneberg Die Abgrenzung des Einzugsgebietes des Pinneberger Einzelhandels erfolgte in erster Linie vor dem Hintergrund der Attraktivität/Qualität des dort ansässigen Einzelhandelsbesatzes, der siedlungsstrukturellen und topografischen Gegebenheiten, der vorhandenen Verkehrsinfrastruktur und den daraus resultierenden Zeit-/Wege-Distanzen sowie insbesondere unter Berücksichtigung der derzeitigen bzw. zukünftigen absehbaren Wettbewerbssituation sowie der in der Region bestehenden Einkaufsorientierungen bzw. -verhaltensweisen. Vor diesem Hintergrund sind nachstehende Faktoren maßgeblich für die Abgrenzung des Einzugsgebietes: Lage im Raum Verkehrliche Anbindung und Erreichbarkeit Zentralörtliche Bedeutung der Stadt Die Eigenattraktivität des städtischen Einzelhandelsangebotes im Verhältnis zu konkurrierenden Einkaufsorten Häufigkeit der Bedarfsdeckung Der vom Verbraucher akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand zur Bedarfsdeckung* * Mit zunehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und abnehmenden spezifischen Wert des nachgefragten Gutes nimmt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand ab. Dem zu Folge sind bei einem Angebot der Grundversorgung die Aktionsradien räumlich enger als bei Angeboten des langfristigen Bedarfsbereiches (z. B. Möbel). 31

32 I 4.1 Nachfrageanalyse/Einzugsgebiet Methodische Vorbemerkung Mit Veröffentlichung der Mikro-Zensusdaten zur Bevölkerung am kam es zu einer Neubewertung der Einwohnerplattform im Mittelzentrum Pinneberg. Laut Statistischem Landesamt Nord wurde die Bevölkerung für die Stadt Pinneberg mit Einwohnern (2012) ausgewiesen, während die durch die Volkszählung (Zensus 2011) ermittelte Einwohnergröße bei liegt. Zur Berechnung des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens im Einzugsgebiet der Stadt Pinneberg wurden - in Absprache mit der Stadt Pinneberg - die Einwohnerdaten aus Zensus 2011 zu Grunde gelegt. Dies wirkt sich jedoch grundsätzlich nicht auf das vorhandene einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolumen und die vor Ort getätigten Umsätze im Einzelhandel aus. Erklären lässt sich dies mit der methodischen Ermittlung der angesetzten einzelhandelsrelevanten Pro- Kopf-Ausgaben. Die Berechnungen zum einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen basieren auf der amtlichen Lohn- und Einkommensteuerstatistik unter Berücksichtigung staatlicher Transferleistungen (Arbeitslosengeld I und II, Kindergeld, BaföG). Diese Datenbasis liegt grundsätzlich als Fixum vor. Da nunmehr die amtliche Bevölkerungsfortschreibung angepasst werden musste, bedeutet das im Umkehrschluss auch, dass die Marktforschung die einzelhandelsrelevante Kaufkraft, im Klartext die Pro-Kopf-Ausgaben, entsprechend anpassen muss. 32

33 I 4.1 Nachfrageanalyse/Einzugsgebiet Für die Stadt Pinneberg bedeutet das, dass sich die in den Einzelhandel fließende vorhandene Kaufkraft auf weniger Köpfe umverteilt. Die Pro-Kopf-Ausgaben sind demnach tatsächlich höher als bislang angenommen. Ein schlichtes Herunterrechnen der vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft auf Basis der bislang angenommenen einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben ist methodisch nicht korrekt, da der durchschnittliche Ausgabebetrag im Einzelhandel auf Basis des Zensus 2011 tatsächlich höher liegen muss. Dieser neue (höhere) Pro-Kopf-Ausgabebetrag würde multipliziert mit der nunmehr geringeren Bevölkerungszahl somit letztlich dasselbe Nachfragevolumen ergeben, wie bereits vorliegend. Die neuen sortimentsspezifischen Pro-Kopf-Ausgabebeträge auf Basis der Bevölkerungszahlen von Zensus 2011 werden derzeit durch die entsprechenden Institute neu berechnet und liegen frühestens Ende 2013 vor. Vor diesem Hintergrund haben die Gutachter die Berechnungen zur Einwohnerplattform sowie dem einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen im Einzugsgebiet der Stadt Pinneberg auf Basis der Einwohnerdaten aus Zensus 2011 und den derzeit verfügbaren einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf- Ausgabebeträgen 2012 durchgeführt. Dementsprechend dürfte das ermittelte Nachfragevolumen marginal höher ausfallen (Pro-Kopf-Ausgabebeträge dürften höher liegen, als bislang angesetzt). 33

34 I 4.1 Nachfrageanalyse/Einzugsgebiet Das einzelhandelsrelevante Einzugsgebiet der Stadt Pinneberg gliedert sich in zwei Zonen: Zone I: Stadt Pinneberg Zone II: Tangstedt, Borstel-Hohenraden, Kummerfeld, Prisdorf, Appen, Ortsteil Rellingen Im Vergleich zu 2010 stellt sich die räumliche Ausdehnung des Einzugsgebietes konstant dar. Eine weitere räumliche Ausdehnung des derzeitigen Einzugsgebietes dürfte auch zukünftig kaum denkbar sein. Dabei sind insbesondere auch die neueren Einzelhandelsentwicklungen in der Nachbarstadt Elmshorn (u.a. Media Markt, H & M) zu berücksichtigen. 34

35 I 4.1 Nachfrageanalyse/Einzugsgebiet Einwohner- und Nachfrageplattform im Einzugsgebiet der Stadt Pinneberg Ort Einwohner Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2012 in % Nachfragepotenzial in Mio. Pinneberg, Stadt ,3 264,3 Zone I (Kerneinzugsgebiet) ,3 264,3 Tangstedt ,2 15,1 Borstel-Hohenraden ,4 15,0 Kummerfeld ,8 14,7 Prisdorf ,6 14,9 Appen ,9 29,7 Rellingen ,6 57,0 Einwohnerplattform im Einzugsgebiet umfasst rd Einwohner Nachfrageplattform umfasst rd. 410 Mio. Euro bzw. rd. 452 Mio. Euro inkl. 10%-iger Potenzialreserve Zone II (Nahbereich) ,7 146,4 Einzugsgebiet gesamt ,5 410,8 Potenzialreserve 10 % (diffuse Zuflüsse) 41,1 Einzugsgebiet zzgl. 10%-iger Potenzialreserve 451,8 Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, Rundungsdifferenzen möglich! 35

36 I 5. Ist-Bewertung/Einzelhandelszentralität Projektbegleitende Abstimmung Rahmenbedingungen Angebotsanalyse Nachfrageanalyse Ist-Bewertung Stärken/Schwächen/Potenziale/Risiken Entwicklungspotenziale Empfehlung Bewertung Innenstadtkonzept Bericht 36

37 I 5. Ist-Bewertung/Einzelhandelszentralität Methodische Vorbemerkung: Die Einzelhandelszentralität einer Stadt wird durch die Gegenüberstellung der in der Stadt erzielten Einzelhandelsumsätze zu dem Nachfragevolumen (Kaufkraft) dieser Stadt ermittelt. Die Einzelhandelszentralität kann auch für einzelne Sortimentsgruppen ausgewiesen werden. Durch die Gegenüberstellung des Einzelhandelsumsatzes mit dem Nachfragevolumen (Kaufkraft) können Aussagen abgeleitet werden, ob eine Stadt insgesamt oder bei einzelnen Branchengruppen per Saldo Kaufkraftzu- oder abflüsse zu verzeichnen hat. Eine Einzelhandelszentralität von über 100 % bedeutet, dass die Zuflüsse die Abflüsse per Saldo übersteigen und es damit insgesamt zu einem Zufluss kommt. Demgegenüber sagt eine Einzelhandelszentralität von unter 100 % aus, dass per Saldo Kaufkraft in die Konkurrenzzentren abfließt. Die Begrifflichkeit Einzelhandelszentralität wird u. a. auch als Kaufkraftbindung bzw. Umsatz- Kaufkraftrelation verwendet. 37

38 I 5. Ist-Bewertung/Einzelhandelszentralität Einzelhandelszentralität nach Warengruppen Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. Umsatz- Kaufkraft- Relation in % Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel* 97,2 94,8 102,6% Drogeriewaren und Gesundheitsbedarf** 29,0 35,4 81,9% kurzfristiger Bedarfsbereich 126,2 130,2 97,0% Bekleidung / Textilien*** 23,8 28,4 84,0% Schuhe / Lederwaren 4,4 6,7 66,3% Sportbedarf / Freizeit**** 5,3 6,3 84,7% Spielwaren / Hobby / Musikinstrumente 3,5 5,9 58,3% Bücher / Schreibwaren 9,6 8,6 111,6% Unterhaltungselekronik / Elektro***** 14,1 18,3 76,9% Foto / Optik 5,2 4,8 107,8% Hausrat / GPK / Geschenkartikel 4,7 3,5 135,7% Uhren und Schmuck 2,2 2,9 77,1% mittelfristiger Bedarfsbereich 72,9 85,4 85,4% Möbel- und Einrichtungsbedarf****** 6,0 22,4 26,9% baumarktspezifische Sortimente******* 10,5 26,3 39,9% langfristiger Bedarfsbereich 16,6 48,8 33,9% Summe Einzugsgebiet 215,7 264,4 81,6% Rundungsdifferenzen möglich! Die Einzelhandelszentralität der Stadt Pinneberg liegt bei 82 % und dokumentiert damit eine negative Kaufkraftbilanz Im Vergleich zu Jahr 2010 konnte Pinneberg seine Einzelhandelszentralität um fast 6 %-Punkte steigern Mit einer Einzelhandelszentralität von 82 % kann die Stadt nur bedingt ihre mittelzentrale Versorgungsfunktion wahrnehmen * Nahrungsmittel, alkoholfreie Getränke, alkoholische Getränke, Tabakwaren **Wasch-, Putz-, und Reinigungsmittel, Körperpflege, Gesundheit ***Damenmode, Herrenmode, Kindermode, Wäsche, Strumpfwaren, sonstige Bekleidung ****Sportgeräte, Sportbekleidung, Sportschuhe, Fahrräder und Zubehör ***** Informationstechnologie, Telekommunikation, bespielte Tonträger, Elektrogroß- und Kleingeräte ****** Möbel, Haus- und Heimtextilien, sonstige Einrichtungsgegenstände *******Kfz-Ersatzteile und Zubehör 38

39 I 5. Ist-Bewertung/Einzelhandelszentralität Warengruppenspezifische Kaufkraftzu- und abflüsse (per saldo) Umsatz-Kaufkraft- Relation in % Kaufkraft- Abfluss/ Zufluss in Mio. Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel 102,6% 2,4 Drogeriewaren und Gesundheitsbedarf 81,9% -6,4 kurzfristiger Bedarfsbereich 97,0% -4,0 Bekleidung / Textilien 84,0% -4,6 Schuhe / Lederwaren 66,3% -2,3 Sportbedarf / Freizeit 84,7% -1,0 Spielwaren / Hobby / Musikinstrumente 58,3% -2,5 Bücher / Schreibwaren 111,6% 1,0 Unterhaltungselekronik / Elektro 76,9% -4,2 Foto / Optik 107,8% 0,4 Hausrat / GPK / Geschenkartikel 135,7% 1,2 Uhren und Schmuck 77,1% -0,7 mittelfristiger Bedarfsbereich 85,4% -12,5 Möbel- und Einrichtungsbedarf 26,9% -16,4 baumarktspezifische Sortimente 39,9% -15,8 Gesamtstädtischer Kaufkraftabfluss von rd. -49 Mio. Euro p.a. weist auf Angebotsdefizite hin Insbesondere im Segment der innerstädtischen Kernsortimente Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren sowie den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten bestehen 'spürbare' Kaufkraftabflüsse Im Bereich der kurzfristigen Bedarfsgüter ergeben sich nur noch sehr begrenzte Entwicklungsspielräume langfristiger Bedarfsbereich 33,9% -32,2 Summe 81,6% -48,7 39

40 I 5. 1 Ist-Bewertung/SWOT-Analyse Stärke Stärken-Schwächen-Profil Einzelhandelsstandort Pinneberg Attraktive Stärken Architektur mit guter Infrastruktur Vergleichsweise hoher innerstädtischer Umsatz- bzw. Verkaufsflächenanteil in Bezug auf die Gesamtstadt (gute Arbeits -teilung) Chance Räumlich gut aufgestelltes Netz aus Nahversorgungsstandorten sowie verkehrsorientierten Fachmarktzentren Konzeptorientierte Nachvermietungen Steigerung der gesamtstädtischen Einzelhandelszentralität seit 2010 um fast +6 %- Punkte Überdurchschnittliches einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Stadtgebiet sowie positive Bevölkerungsentwicklung Schwächen Insgesamt negative Einzelhandelszentralität (82 %) mit entsprechend hohen Kaufkraftabflüssen (rd. 49 Mio. Euro) Mittelzentrale Versorgungsfunktion kann nur bedingt wahrgenommen werden Geringer Anteil an großflächigen leistungsstarken Textilanbietern in der Innenstadt Hoher Anteil an problematischen Ex- Handelsimmobilien (Pinnau Center, PIZ) in den innerstädtischen Streulagen Räumlich limitiertes Einzugsgebiet, in Folge dominanter Wettbewerbsstrukturen 40

41 6. Entwicklungspotenziale Projektbegleitende Abstimmung Rahmenbedingungen Angebotsanalyse Nachfrageanalyse Ist-Bewertung Stärken/Schwächen/Potenziale/Risiken Entwicklungspotenziale Empfehlung Bewertung Innenstadtkonzept Bericht 41

42 6. Entwicklungspotenziale - Einzelhandelszentralität Rechnerisch ermittelter Verkaufsflächenspielraum für die Stadt Pinneberg (gesamt) Rein rechnerisch ist eine Einzelhandelszentralität (Umsatz-/Kaufkraft-Relation) von 100 % für die Stadt Pinneberg darstellbar. Aktuell beträgt die gesamtstädtische Einzelhandelszentralität (Umsatz-/Kaufkraft-Relation) für Pinneberg 81,6 %, d. h. es findet ein Kaufkraftabfluss in einer Größenordnung von rd. -48,7 Mio. Euro statt (überwiegend in Richtung Prisdorf, Elmshorn, Halstenbek, Schenefeld und Hamburg). Bezieht man den derzeitigen Kaufkraftabfluss in Pinneberg auf die durchschnittliche Flächenproduktivität aller Einzelhandelsanbieter im Stadtgebiet (rd Euro/m² VKF), resultiert daraus ein rechnerischer Flächenbedarf von rd m² VKF. 42

43 6. Entwicklungspotenziale - Einzelhandelszentralität Methodischer Hinweis: Zur Abschätzung der flächenseitigen Entwicklungspotenziale in der Stadt Pinneberg müssen neben der aktuellen Einzelhandelszentralität (Umsatz-/Kaufkraftrelation) im Stadtgebiet selbst auch die vorhandenen Kaufkraftzu-/und -abflüsse aus den Umlandgemeinden berücksichtigt werden. Daher ist eine bloße Betrachtung der Einzelhandelszentralität (Umsatz-/Kaufkraft- Relation) im Stadtgebiet nicht hinreichend, da diese keine dezidierten Rückschlüsse auf das 'Woher und Wohin' der Kaufkraftströme zulässt. Auskunft über die derzeitige Kaufkraft- sowie Umsatzherkunft kann nur durch die modellhafte Abbildung der Marktabschöpfungsquoten im gesamten Einzugsgebiet von Pinneberg erfolgen. 43

44 6.1 Marktabschöpfung Methodische Vorbemerkung: Die Darstellung der Kaufkraftströme vermittelt die Kenntnis nach dem 'Woher' bzw. 'Wohin' des ladeneinzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens. Sie gibt einen Überblick über Stärke und Zielrichtung der Ströme. Die Abschöpfungsleistungen des Pinneberger Einzelhandels und die Kaufkraftströme hängen vom Einkaufsverhalten der Verbraucher ab. Sie sind die direkte Folge der Angebotsstruktur in Pinneberg und den umliegenden Konkurrenzzentren sowie deren Erreichbarkeit. An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass die nachfolgend angegeben Werte 'nur Kaufkraftabschöpfungsquoten darstellen und nicht Umsatzumlenkungen vom bestehenden Einzelhandel. 44

45 6.1 Marktabschöpfung Ist-Marktabschöpfung im Einzugsgebiet des Pinneberger Einzelhandels Hauptwarengruppen Periodischer Bedarf (nahversorgungsrelevant) gesamt * Bekleidung, Wäsche/Schuhe, Lederwaren (Innenstadt-relevante Kernsortimente) Technik** (zentrenrelevant) Haushalts- und Heimwerker- und persönlicher Bedarf *** Gartenbedarf **** (zentrenrelevant) (nicht zentrenrelevant) Möbel- und Einrichtungsbedarf ***** (nicht zentrenrelevant) Gesamt Marktabschöpfung in % Umsatz in Mio. Marktabschöpfung in % Umsatz in Mio. Marktabschöpfung in % Umsatz in Mio. Marktabschöpfung in % Umsatz in Mio. Marktabschöpfung in % Umsatz in Mio. Marktabschöpfung in % Umsatz in Mio. Marktabschöpfung in % Umsatz in Mio. Zone I 80% 111,4 52% 18,4 54% 12,5 53% 9,9 33% 8,7 18% 3,9 62% 164,9 Zone II 23% 17,7 31% 5,9 38% 4,8 40% 4,2 9% 1,4 12% 1,5 24% 35,5 Einzugsgebiet gesamt 60% 129,1 45% 24,3 49% 17,3 49% 14,2 24% 10,1 15% 5,4 49% 200,4 zzgl. Diffuse Zuflüsse 6,8 4,0 1,9 1,6 0,6 0,6 15,5 Umsatz gesamt 135,9 28,3 19,2 15,7 10,5 6,0 215,7 *) Nahrungs- und Genussmittel; Drogerie,-Parfümerie; Pharamzeutische,-medizinische Artikel; PBS, Zeitungen, Bücher **) Elektro, Leuchten, Haushaltsgeräte; Unterhaltungselektronik, Musik, Video, PC, Drucker, Kommunikation; Foto, Optik, Akustik ***) GPK, Hausrat, Geschenkartikel; Spielwaren, Babyausstattung, Hobby, Basteln, Musikinstrumente; Sportartikel, Fahrräder, Camping; Uhren, Schmuck ****) Baumark-Sortiment i.e.s. (Bau, TFL, Eisenwaren, SHK, Heimwerker); Gartenbedarf (ohne Gartenmöbel); Grün Indoor, Zoo- und Heimwerkerbedarf *****) Möbel (inkl. Bad-/Gartenmöbel und Büromöbel); Bettwaren, Haus-, Tisch- u. Bettwäsche; Teppiche, Gardinen, Deko, Sicht- und Sonnenschutz Rundungsdifferenzen möglich 45

46 6.1 Marktabschöpfung Vergleich Marktabschöpfung : Der ortsansässige Einzelhandel in Pinneberg bindet rd. 49 % der potenziell zur Verfügung stehenden Nachfrageplattform im Einzugsgebiet, wobei rd. 62 % im Stadtgebiet selbst gebunden werden können. Damit konnte der Pinneberger Einzelhandel im Vergleich zum Jahr 2013 seine 'Anziehungskraft' für die Bevölkerung im Einzugsgebiet spürbar erhöhen. So lag die Abschöpfungsquote im Einzugsgebiet im Jahr 2010 noch bei rd. 45 %, im Stadtgebiet bei rd. 60 %. Im diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass sich die Nachfrageplattform im Einzugsgebiet deutlich erhöht hat (z.t. durch einen Einwohnerzuwachs sowie durch die Neu-Berechnung der einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgabebeträge im Bezug auf den wachsenden Online-Handel) und dementsprechend die Intensivierung der Kaufkraftabschöpfung z.t. nivelliert. 46

47 6.2 Entwicklungspotenziale - Nachfrageorientiert Vorbemerkung: Die Ermittlung zukünftiger Flächen-/Entwicklungspotenziale dient - als absatzwirtschaftliche Kenngröße - der Einordnung und Bewertung zukünftiger Einzelhandelsentwicklungen in der Stadt Pinneberg. In den möglichen Flächen-/Entwicklungspotenzialen werden nachfrage- und angebotsseitige Rahmenbedingungen zusammengeführt und auf ihre zukünftige perspektivische Entwicklung hin untersucht. Mit Blick auf die der Kommune zur Verfügung stehenden Steuerungsinstrumentarien werden die ermittelten Flächen-/Entwicklungspotenziale in Form von sortimentsspezifischen Verkaufsflächenangaben aufbereitet. Die nachfolgend dargestellten Flächen-/Entwicklungspotenziale sind im kommunalen Abwägungsprozess unter Berücksichtigung folgender Gesichtspunkte zu interpretieren: Flächen-/Entwicklungspotenziale stellen eine von insgesamt mehreren Abwägungsgrundlagen zur künftigen städtebaulich begründeten Steuerung des Einzelhandels dar. Ermittelte Flächen-/Entwicklungspotenziale können und sollen auch aufgrund ihres naturgegebenen mit Unsicherheiten behafteten Prognosecharakters grundsätzlich keine Grenzen der Entwicklung (etwa als oberer oder als unterer Grenzwert) darstellen, sondern eine Orientierungswert vermitteln. 47

48 6.2 Entwicklungspotenziale - Nachfrageorientiert Auch Vorhaben, die die ermittelten Flächen-/Entwicklungspotenziale überschreiten, können im Einzelfall zur Verbesserung und Attraktivierung des Einzelhandelsangebotes beitragen, wenn sie mit dem räumlichen Entwicklungsleitbild sowie den Zielen der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in Pinneberg korrespondieren und wenn sie an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten angesiedelt werden sollen. Dies beinhaltet, dass die nachfolgend ermittelten Flächen-/Entwicklungspotenziale im engen Kontext mit den räumlichen Entwicklungsvorstellungen zu sehen sind, d.h. auch die Wahl des Standortes zur Realisierung der Flächenpotenziale kann einen Einfluss auf deren Größendimensionierung beinhalten. 48

49 6.2 Entwicklungspotenziale - Nachfrageorientiert Die Ableitung von tragfähigen Entwicklungs-/Flächenpotenzialen in einer Stadt hängt zum einen von der Entwicklung der Nachfrageplattform (Bevölkerungsentwicklung) im Einzugsgebiet ab, zum anderen können neue tragfähige Entwicklungs-/Flächenpotenziale durch die Ansiedlung von attraktiven, leistungsstarken Einzelhandelsanbietern resultieren, die dem lokalen Einzelhandelsbesatz einen deutlichen Entwicklungsschub und somit Intensivierung der Kaufkraftzuflüsse bzw. Reduktion der Kaufkraftabflüsse ermöglichen. Entwicklung der Nachfrageplattform Entwicklung der Angebots-/ Betreiberstrukturen Vor diesem Hintergrund lässt sich theoretisch ein nachfrageorientiertes sowie angebotsorientiertes Entwicklungsszenario für Pinneberg darstellen 49

50 6.2 Entwicklungspotenziale - Nachfrageorientiert Nachfrageorientiertes Entwicklungsszenario Warengruppe Bevölkerungszuwachs bis 2025 (+6,1%; Basis Zensus 2011) Pro-Kopf- Ausgaben 2012 in Nachfragevolumen im Jahr 2025 in Mio. Nahrungs- und Genussmittel* ,72 Drogeriewaren und Gesundheitsbedarf** ,09 kurzfristiger Bedarfsbereich ,81 Bekleidung / Textilien*** ,67 Schuhe / Lederwaren ,40 Sportbedarf / Freizeit**** ,25 Spielwaren / Hobby / Musikinstrumente ,35 Bücher / Schreibwaren ,51 Unterhaltungselektronik / Elektro***** ,08 Foto / Optik ,28 Hausrat / GPK / Geschenkartikel ,21 Uhren und Schmuck ,17 mittelfristiger Bedarfsbereich ,92 Möbel- und Einrichtungsbedarf****** ,32 baumarktspezifische Sortimente******* ,67 langfristiger Bedarfsbereich ,99 Summe Einzugsgebiet ,72 * Nahrungsmittel, alkoholfreie Getränke, alkoholische Getränke, Tabakwaren **Wasch-, Putz-, und Reinigungsmittel, Körperpflege, Gesundheit ***Damenmode, Herrenmode, Kindermode, Wäsche, Strumpfwaren, sonstige Bekleidung ****Sportgeräte, Sportbekleidung, Sportschuhe, Fahrräder und Zubehör ***** Informationstechnologie, Telekommunikation, bespielte Tonträger, Elektrogroß- und Kleingeräte ******Möbel, Haus- und Heimtextilien, sonstige Einrichtungsgegenstände *******Kfz-Ersatzteile und Zubehör Vermerk: Rundungsdifferenzen möglich Auf Basis der Bevölkerungsprognose von +6,1 % (2025) errechnet sich im Bezug auf die Einwohnergröße der Stadt Pinneberg ( Zensus 2011) ein Bevölkerungszuwachs von rd Einwohner. In Verbindung mit dem derzeitigen Pro-Kopf- Ausgabebetrag von insgesamt Euro resultiert daraus ein zukünftiges Nachfragepotenzial von rd. 15,7 Mio. Euro. Unter Berücksichtigung der derzeit durchschnittliche Flächenproduktivität im Pinneberger Einzelhandel von rd Euro pro/m² VKF errechnet sich ein Entwicklungs-/Flächenpotenzial von rd m² Verkaufsfläche. 50

51 6.2 Entwicklungspotenziale - Nachfrageorientiert Nachfrageorientiertes Entwicklungsszenario Unter der Berücksichtigung eines warengruppenspezifischen Gewichtungsfaktors, der die zukünftige Entwicklung der Sortimentsbereiche im Zusammenhang mit dem wachsenden Anteil des Online- Handels berücksichtigt sowie der derzeitigen und absehbaren Entwicklung der Einzelhandelslandschaft im regionalen Umfeld der Stadt Pinneberg, resultieren aus der zukünftigen Nachfrageplattform von rd. 15,7 Mio. Euro nachstehende warengruppenspezifische Entwicklungs-/Flächenpotenziale Nahversorgungsrelevante Sortimente: rd m² VKF Bekleidung/Textilien/Schuhe/Lederwaren: rd. 500 m² VKF (zentrenrelevant) Technik: rd. 300 m² VKF (zentrenrelevant) Haushalts- und persönlicher Bedarf: rd. 400 m² VKF (zentrenrelevant) Heimwerker- und Gartenbedarf: rd m² (nicht zentrenrelevant) Möbel- und Einrichtungsbedarf: rd m² (nicht zentrenrelevant) Insgesamt errechnen sich somit rd m² VKF für nahversorgungsrelevante Sortimente sowie rd m² VKF für zentrenrelevante Sortimente. 51

52 6.3 Entwicklungspotenziale - Angebotsorientiert Angebotsorientiertes Entwicklungsszenario Neben dem endogen Entwicklungspotenzial (nachfrageseitige Entwicklung) können zusätzlich auch exogene Entwicklungspotenziale (angebotsseitige Entwicklung) in der Stadt Pinneberg abgeleitet werden. Dabei legt das angebotsorientierte Entwicklungsszenario eine Intensivierung/Steigerung der Marktabschöpfungsquote im Einzugsgebiet zu Grunde. Die Intensivierung der Marktabschöpfungsquoten im Einzugsgebiet kann durch die Ansiedlung von attraktiven und leistungsstarken Einzelhandelsanbietern (z.b. H & M, Tk Maxx) in der Stadt Pinneberg erzielt werden, da daraus i.d.r. ein stärkerer/intensiverer Kaufkraftzufluss erreicht wird bzw. Kaufkraftrückholungseffekte von außerhalb des Einzugsgebietes forciert werden. Die angebotsorientierte Variante bietet den Vorteil vergleichsweise unabhängig von äußeren Einflussvariablen einen Näherungswert für Flächen-/Entwicklungspotenziale zu errechnen, die durch eine kalkulierte Steigerung der Marktabschöpfung erzielt werden können Basisannahme: Moderate Steigerung der Marktabschöpfung über das gesamte Einzugsgebiet um +4 %, unter Berücksichtigung unterschiedlicher Abschöpfungsquoten in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes, basierend auf der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung (u.a. Entwicklung des Online-Handels in den verschiedenen Warengruppen) 52

53 6.3 Entwicklungspotenziale - Angebotsorientiert Angebotsorientiertes Entwicklungsszenario Methodische Vorgehensweise: Umverteilung des resultierenden Umsatzpotenzials unter Berücksichtigung der bestehenden Umsatzstruktur und Abschöpfungsquoten sowie allgemeiner Entwicklungstrends im Einzelhandel (Online-Handel) für die Hauptwarengruppen In diesem Zusammenhang ist auf die rasante Entwicklung des Online-Handels in den vergangenen drei Jahren hinzuweisen, die im Vergleich zum Jahr 2010 eine neue Bewertung der möglichen Steigerung/Intensivierung der Marktabschöpfungsquote durch leistungsstarke Einzelhandelsanbieter begründet. So wurde von Seiten der Gutachter im Jahr 2010, unter der Prämisse der Ansiedlung von attraktiven und leistungsstarken Einzelhandelsanbietern in Pinneberg, eine Steigerung/Intensivierung der Marktabschöpfungsquote im Einzugsgebiet von +10 % angesetzt (angebotsorientierte Variante). Diese Steigerungsrate ist jedoch, vor dem Hintergrund der derzeit stattfindenden Marktverschiebungen im stationären Einzelhandel, aus Sicht der Gutachter nicht mehr zeitgemäß. Dies wird deutlich, wenn man die Entwicklung des Online-Handels in den letzten Jahren skizziert. Der Online-Handel (e-commerce) hat sich zunehmend zu einer relevanten Dimension im Einzelhandel entwickelt. So stiegen die Online-Umsätze mit Waren in Deutschland von 14,5 Mrd. im Jahr 2005 auf bereits 27,6 Mrd. im Jahr Damit liegt der Umsatzanteil gemessen am gesamten Einzelhandelsvolumen derzeit bei rd. 9,2%. 53

54 6.3 Entwicklungspotenziale - Angebotsorientiert Wachstumssektor e-commerce In Milliarden Euro 26,1 27,6 14,5 16,3 18,3 20,0 21,9 23, Quelle: HDE-Berechnungen Wesentlichen Anteil daran haben typischerweise zentrenrelevante Sortimente wie Bekleidung (mit rd. 10,78 Mrd. Euro umsatzstärkste Warengruppe) und Schuhe, Unterhaltungselektronik sowie Bild-/Tonträger/Bücher. Auch für das Jahr 2013 kann von einer anhaltenden Steigerung des Umsatzvolumens und des Marktanteils im interaktiven Handel ausgegangen werden. 54