Die Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur, Städtebau und Raumordnung durch das in der Stadt Rietberg (LK Gütersloh) geplante

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1 Die Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur, Städtebau und Raumordnung durch das in der Stadt Rietberg (LK Gütersloh) geplante City Outlet Center Altstadt-Bereiche Rathausstraße und Nord- bzw. Südtor Präsentation der Ergebnisse der ecostra-auswirkungsanalyse vom sowie der ergänzenden fachgutachterlichen Stellungnahme vom im Rahmen des Erörterungstermins für TöB am Dienstag, den 13. Juni 2017 in Rietberg Märkte verstehen Risiken bewerten Chancen erkennen

2 Inhalt 1. City Outlet Center als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2. Neue Projektparameter und Auswirkungen des in Rietberg geplanten City Outlet Centers auf Wirtschaftsstruktur, Städtebau und Raumordnung ecostra GmbH Analysen und Strategien für Märkte und Standorte in Europa

3 1. City Outlet Center als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2

4 Die Situation in Deutschland (inklusive angrenzendes Ausland) 3

5 Vertriebsformen für Fabrikverkaufswaren 4

6 Vertriebsformen für Fabrikverkaufswaren 5

7 City Outlet Center: Varianten und Konzepte Der (nicht multiplikationsfähige) Sonderfall der Outletcity Metzingen Historie: 1923 Gründung der Schneiderei HUGO BOSS 1972 HUGO BOSS führt den ersten Fabrikverkauf in Metzingen ein 1995 Die Outletcity Metzingen formiert sich 1997 / 1998 Eröffnung der Outlet Stores von Joop, Bally und Escada 1999 Grundsatzentscheidung für Fabrikverkauf in der Innenstadt von Metzingen 2001 HUGO BOSS erweitert den Fabrikverkauf in der Kanalstraße 2002 Eröffnung weiterer Outlets von Polo Ralph Lauren, Tommy Hilfiger, Nike 2006 Zahl der Outlet Stores wächst auf ½ Mio. Besucher pro Jahr 2011 Ausbau des Luxus- und Premiumareals 2017 Erweiterung der Gesamtverkaufsfläche von auf m² Quelle: outletcity.com Quelle: ecostra 6

8 City Outlet Center: Varianten und Konzepte Relaunch und Neupositionierung eines innerstädtischen Warenhauses am Beispiel des Wilhelms Outlet Wilhelmshaven Identische Vorhaben gibt es auch in Gelnhausen (ehem. Kaufhaus Joh ) und Solingen (ehem. Clemens Galerien ) Quelle: Wilhelmshavener Zeitung Quelle: kaiser-wilhelm-objektgesellschaft.de 7

9 City Outlet Center: Varianten und Konzepte Nachnutzung leerstehender Geschäftsflächen in historischen Innenstädten am Beispiel des City Outlet Bad Münstereifel Historie: Aufgrund u.a. der Gesundheitsreform und der Krise des Kurwesens bekamen auch Handel, Gastronomie und Dienstleistungen der Stadt Bad Münstereifel wirtschaftliche Schwierigkeiten Massive Ladenleerstandsproblematik in der historischen Innenstadt (ca. 40 %) Während einer Wanderung u.a. durch die Stadt hatten 3 regional verwurzelte Unternehmer die Idee, die Leerstände in Outlet Stores umzunutzen Aufkauf von Gebäuden und Läden in der Innenstadt. August 2014 Eröffnung von Europas 1. City Outlet Center Planungen zur Erweiterung. Quelle: cityoutletbadmuenstereifel.com Quelle: ecostra 8

10 Outlet Stores als Rettung notleidender historischer Innenstädte Frankfurter Allgemeine Zeitung, Hessische/Niedersächsische Allgemeine, Augsburger Allgemeine, Westdeutscher Rundfunk,

11 Outlet Stores als Rettung notleidender historischer Innenstädte Immobilienzeitung,

12 Was sind City Outlet Center? Die wesentlichen Merkmale eines City Outlet Centers sind: Nachnutzung vorhandener (meist leerstehender) Ladeneinheiten in zentralen Innenstadtlagen Es handelt sich nicht um einen einheitlich geplanten, räumlich zusammenhängenden Gebäudekomplex. Dieses Merkmale kann auf Teilbereiche, aber nicht auf das gesamte Objekt zutreffen. Erkennbar ist dies v.a. bei Unterschieden in der Architektur und fehlenden gemeinsamen Funktionsflächen wie z.b. Heizung, Lager, Entsorgung. Andere Nutzungen z.b. Dienstleister, Händler, Gastronomiebetriebe, Wohnungen befinden sich z.t. zwischen den Outlet Stores und stehen nicht notwendigerweise im gemeinsamen Eigentum oder werden durch einen gemeinsamen Betreiber vermietet. Öffentliche Straßen und Wege verlaufen durch das Areal, auf dem Outlets lokalisiert sind. 11

13 Wo funktionieren City Outlet Center? Die wesentlichen Standortfaktoren für City Outlet Center sind: Kritische Masse (abhängig von spezifischen Faktoren vor Ort; zw. ca m² VK) Räumliche Dichte an Outlet Stores (Konsument muss den Charakter der Lage erfassen können) Einzugsgebiet mit ausreichend Kundenpotential Touristische Positionierung (!!) muss bereits im Vorfeld gegeben sein 12

14 Standort (Jahr der Untersuchung) Institut / Gutachter Flächengröße City Outlet Einzugsgebiet des Vorhabens lt. Gutachter Einwohnerpotenziale im Einzugsgebiet Umsatzerwartung (Flächenproduktivität) Status Oettingen in Bayern (08 / 2015) BBE Handelsberatung m² VK Bis zu 90 PKW- Fahrminuten 5,3 Mio., davon 0,3 Mio. Zone I 1,2 Mio. Zone II 3,8 Mio. Zone III ca. 2,2 2,4 Mio. * (ca / m² VK) Lt. Gutachter kein ausreichendes Potenzial Planungen aufgegeben Zwiesel (06 / 2015) BBE Handelsberatung m² VK Bis zu 90 PKW- Fahrminuten 3,2 Mio., davon 0,2 Mio. Zone I 0,8 Mio. Zone II 2,2 Mio. Zone III ca. 20,0 35,0 Mio. ** (ca / m² VK) Lt. Gutachter ausreichendes Potenzial, aber schwache Mieternachfrage Planungen zurückgestellt Dinkelsbühl (12 / 2015) Stadt + Handel m² VK Bis zu 60 PKW- Fahrminuten 2,3 Mio., davon <0,1 Mio. Zone I 0,5 Mio. Zone II 1,7 Mio. Zone III ca. 34,9 Mio., davon ca. 65 % Streuumsätze (ca / m² VK) Lt. Gutachter v.a. aufgrund der touristischen Potenziale möglich Planungen in fortgeschrittenem Stadium Echternach (10 / 2016) ecostra m² VK Bis zu 60 PKW- Fahrminuten 1,2 Mio., davon 0,1 Mio. Zone I 0,6 Mio. Zone II 0,5 Mio. Zone III ca. 34,4 Mio., davon ca. 23 % Streuumsätze (ca / m² VK) Lt. Gutachter möglich (u.a. ganzjährige Sonntagsöffnung) Projektgesellschaft in Gründung Feuchtwangen (10 / 2015) ecostra m² VK Bis zu 60 PKW- Fahrminuten 2,5 Mio., davon <0,1 Mio. Zone I 0,5 Mio. Zone II 1,9 Mio. Zone III ca. 29,7 Mio., davon ca. 18 % Streuumsätze (ca / m² VK) Lt. Gutachter möglich, allerdings zu geringe Verkaufsflächen-potenziale Planungen aufgegeben Reutte in Tirol (03 / 2016) ecostra m² VK Bis zu 60 PKW- Fahrminuten 0,9 Mio., davon <0,1 Mio. Zone I 0,2 Mio. Zone II 0,7 Mio. Zone III ca. 22,0 Mio., davon ca. 27 % Streuumsätze (ca / m² VK) Lt. Gutachter zu wenige Verkaufsflächenpotenziale verfügbar Planungen aufgegeben Rietberg (07 / 2015) ecostra m² VK Bis zu 60 PKW- Fahrminuten 5,3 Mio., davon 0,4 Mio. Zone I 1,4 Mio. Zone II 3,5 Mio. Zone III ca. 37,8 Mio., davon ca. 25 % Streuumsätze (ca / m² VK) Lt. Gutachter gute Standorteignung Planungen in fortgeschrittenem Stadium * = Umsatz nur aus Zone I; lt. Gutachter ist das Planobjekt aufgrund der Wettbewerbssituation nicht in der Lage, nennenswerte Marktanteile und Umsätze in den Zonen II & III zu erreichen. ** = Umsatzprognose für das 5. Geschäftsjahr 13

15 Vergleich: Ergebnisse von Auswirkungsanalysen für City Outlet Center Es gibt keine Vergleichsergebnisse! Außer in Rietberg wurde bislang noch nirgends eine Auswirkungsanalyse für ein City Outlet Center erstellt! 14

16 2. Auswirkungen des in Rietberg geplanten City Outlet Centers auf Wirtschaftsstruktur, Städtebau und Raumordnung 15

17 Methodik und Vorgehensweise bei der Auswirkungsanalyse Darstellung des Rechtsrahmens für die Standortentwicklung im Einzelhandel Beschreibung und Bewertung des Makro- und Mikrostandortes Darstellung der Projektparameter (Gesamt-VK, Sortimente etc.) Abgrenzung und Zonierung des potenziellen Einzugsgebietes Ermittlung der Einwohnerzahlen Berechnung der relevanten Kaufkraftvolumina Darstellung der Angebots- und Wettbewerbssituation EH-Bestand aller Mittel- & Oberzentren in ca. 30 PKW-Fahrminuten Qualitative Bewertung der Grundzentren Bewertung sonstiger relevanter EH- Lagen Darstellung der Angebots- und Wettbewerbssituation (Fortsetzung) * Auswertung vorliegender Studien & Einzelhandelskonzepte Ermittlung der Umsatzerwartung Kaufkraftabschöpfung nach Zonen des Einzugsgebietes; ggf. touristische Umsätze Räumliche Umsatzherkunft, Umsatzzusammensetzung nach Warengruppen Analyse der Kaufkraftbewegungen Wo war die Kaufkraft vorher als Umsatz gebunden? Welche Konsequenzen hat der Umsatzabzug? Bewertung der möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen Fazit Abschließende gutachterliche Gesamtbewertung 16

18 Grundlagen der vorliegenden Auswirkungsanalyse vom April 2016 Ergebnisse der Standort- & Potenzialanalyse City Outlet Center Rietberg vom Juli 2015 Ergebnisse des Erörterungstermins zum City Outlet Center Rietberg mit Vertretern der umliegenden Kommunen, des Landkreises, der IHK und des Einzelhandelsverbandes am im alten Progymnasium von Rietberg Information über die Projektparameter und sonstige Rahmendaten Vorstellung des Arbeitsprogrammes für die Auswirkungsanalyse Berücksichtigung von Ergänzungswünschen und Hinweisen aus dem Plenum Keine aktuellen Erhebungen des jeweiligen örtlichen Einzelhandels, sondern Auswertung von Daten und Angaben in den kommunalen Einzelhandelskonzepten und anderen vorliegenden Untersuchungen Qualitative Begehung der jeweiligen Innenstädte und Ortszentren Plausibilisierung und Systematisierung der Daten (u.a. aufgrund unterschiedlicher Abgrenzungen der Gutachter) Übertragung in ein Kaufkraftstrommodell & Analyse der Auswirkungen 17

19 Neue, weiterentwickelte Projektparameter mit Stand Mai 2017 Konzentration des Handels an Polen im Norden und Süden der Rathausstraße, sog. Knochenmodell Erweiterung der Fläche auf ca m² VK ca. 440 altstadtnahe Parkplätze Quelle: CityOutlet Rietberg GmbH 18

20 Neue, weiterentwickelte Projektparameter mit Stand Mai 2017 Gegenüberstellung der Anordnung der Geschäfte in Rietberg (geplant) Bad Münstereifel (bestehend) Bad Münstereifel (bestehend) Quelle: Quelle: CityOutlet Rietberg GmbH 19

21 Neue, weiterentwickelte Projektparameter mit Stand Mai 2017 Nordtor Magnet nun auch im Norden Scharnierlage des mittleren trapezförmigen Neubaus (Verbindung zur Rathausstrasse) Südtor Positive Weiterentwicklung des L-förmigen Konzepts (Erschließung, Ladenzuschnitte, Funktionalität etc.) Quelle: CityOutlet Rietberg GmbH 20

22 Neue, weiterentwickelte Projektparameter mit Stand Mai 2017 Ankerfunktion der Neubauten an Nord- und Südtor mit Stärkung der Verbindungsachse Rathausstraße Aus absatzwirtschaftlicher Sicht sind die Veränderungen sehr positiv zu bewerten (Tragfähigkeit, Marktpositionierung etc.) Ca. 11 % mehr VK, aber % mehr Gesamtumsatz (Erhöhung des Gesamtumsatzes um ca. 6 8 Mio. ) Umsatzherkunft verschiebt sich dabei nach Außen, durch Verbesserung der räumlichen Ausstrahlung Sog. kritische Masse ist gegeben Insgesamt erfolgt eine Optimierung des Konzepts Quelle: CityOutlet Rietberg GmbH 21

23 Die Auswirkungen des COC am Beispiel des Oberzentrums Bielefeld lt. ecostra-auswirkungsanalyse vom April 2016 Qualitative Beschreibung des Einzelhandelsstandortes (Geschäftslagen, Magnetbetriebe, Ladenleerstandsituation etc.) Prüfung und Auswertung der Daten und Angaben aus dem Einzelhandelskonzept (hier: Junker & Kruse) Quelle: JUNKER & KRUSE: Integration von Investorenprojekten in die Innenstadt von Bielefeld. Untersuchung im Auftrag der Stadt Bielefeld. Dortmund, 07 / S

24 Die Auswirkungen des COC am Beispiel des Oberzentrums Bielefeld lt. ecostra-auswirkungsanalyse vom April 2016 Gesamtstadt Innenstadt Umsatzrückgang Umsatzrückgang Umsatzumverteilungsquote Umsatzumverteilungsquote Bekleidung (inkl. Sportbekleidung) ca. 5,5-5,6 Mio. ca. 1,4 % ca. 4,1-4,2 Mio. ca. 1,6 % Schuhe und Lederwaren ca. 1,1-1,2 Mio. ca. 1,8 % ca. 0,7-0,8 Mio. ca. 1,9 % Sonstige relevante Sortimentsbereiche ca. 1,5-1,6 Mio. ca. 0,7 % ca. 0,5-0,6 Mio. ca. 0,8 % Gesamt ca. 8,2-8,3 Mio. ca. 1,2 % 23

25 Die Auswirkungen des COC am Beispiel des Mittelzentrums Gütersloh lt. ecostra-auswirkungsanalyse vom April 2016 Gesamtstadt Innenstadt Umsatzrückgang Umsatzrückgang Umsatzumverteilungsquote Umsatzumverteilungsquote Bekleidung (inkl. Sportbekleidung) ca. 0,9-1,0 Mio. ca. 0,8 % ca. 0,7-0,8 Mio. ca. 0,9 % Schuhe und Lederwaren ca. 0,1-0,2 Mio. ca. 0,9 % ca. 0,1-0,2 Mio. ca. 1,2 % Sonstige relevante Sortimentsbereiche ca. 0,2-0,3 Mio. ca. 0,3 % ca. 0,1-0,2 Mio. ca. 0,4 % Gesamt ca. 1,2-1,3 Mio. ca. 0,6 % 24

26 Die Auswirkungen des COC in den Zentralen Orten im Untersuchungsraum lt. ecostra-auswirkungsanalyse vom April

27 Die Auswirkungen des COC in den Zentralen Orten im Untersuchungsraum lt. ecostra-stellungnahme vom Mai 2017 In der ecostra-auswirkungsanalyse vom April 2016 wurde gezeigt, dass in allen Städten kaum spürbare Umsatzumverteilungen zu erwarten sind. Zwar werden durch die neuen Projektparameter die Umsatzumverteilungen erhöht, allerdings liegen diese Umverteilung weiterhin deutlich entfernt von kritischen Bereichen. 26

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29 Auswirkungen des COC und abschließende Bewertung Die ermittelten Umsatzumverteilungsquoten bewegen sich in allen Segmenten - Bekleidung, Schuhe & Lederwaren und bei den sonstigen COC-relevanten Sortimenten - auf einem sehr niedrigen Niveau. Bei den meisten untersuchten zentralen Orten sogar unterhalb einer rechnerischen Nachweisschwelle. Die im Rahmen dieser Untersuchung ermittelten Umsatzumverteilungseffekte gegenüber den Städten und Innenstädten im Untersuchungsraum liegen deutlich unter einem städtebaulich oder raumordnerisch relevanten Schwellenwert der Umsatzumverteilung, so dass keine wesentlich negativen Auswirkungen zu erwarten sind. 28

30 Auswirkungen des COC und Bewertung Vorgabenprüfung im Rahmen des sachlichen Teilplans zum LEP NRW Ziel 1: Standorte nur im Allgemeinen Siedlungsbereich Die Verortung des Planstandorts im allg. Siedlungsbereich ist (weiterhin) gegeben. Ziel 2: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen Planstandort liegt (weiterhin) innerhalb des ZVB, so wie er im EH-Konzept der Stadt Rietberg festgelegt ist. Ziel 3: Beeinträchtiungsverbot EH-Lagen in den ZVB der umliegenden Städte sind durch das Projekt (weiterhin) nicht wesentlich beeinträchtigt. Insgesamt ist daher auch bei Zugrundelegung der neuen Projektparameter bei keinem der untersuchten zentralen Orte im regionalen Umfeld von städtebaulichen Funktionsstörungen bei einer Realisierung des Planvorhabens auszugehen. 29

31 Aus gutachterlicher Sicht ist die vorgesehene Realisierung eines City Outlet Centers in Rietberg wirtschaftsstrukturell, städtebaulich und raumordnerisch eindeutig als verträglich einzustufen. Die Weiterentwicklung des Gestaltungskonzepts in ein sog. Knochenmodell mit zwei funktionalen Polen sowie die Flächenerweiterung auf ca m² VK ist aus gutachterlicher Sicht als Optimierung des bislang vorgesehenen Konzepts zu sehen. 30

32 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Märkte verstehen Risiken bewerten Chancen erkennen