GESCHÄFTSBERICHT 2013

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1 Heilbronner Straße Mannheim Tel.: (0621) Fax: (0621) GESCHÄFTSBERICHT 2013 Inhalt Abschnitt 1: Vorwort Abschnitt 2: Bericht des Vorstande s Abschnitt 3: J ahresabschluss Abschnitt 4: Bericht des Aufsichtsrates Abschnitt 5: Gesetzliche Prüfung des Prüfungsverbandes

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3 Abschnitt 1: Vorwort Liebe Mitglieder der Gartenheim-Baugenossenschaft eg, ein ereignisreiches Geschäftsjahr 2013 liegt hinter uns. Unter anderem gab es für die meisten Mitglieder eine sehr moderate Erhöhung der Nutzungsentgelte. Diese war unerlässlich, denn es ist wichtig, dass wir auch künftig alle notwendigen Reparaturen und Sanierungen durchführen können. So konnten wir im Jahr 2013 auch wieder mehrere sanierte Wohnungen und Häuser an zufriedene neue Bewohner übergeben. Weiterhin werden wir deutschlandweit mit Erhöhungen auf dem Sektor des Energiemarktes zu kämpfen haben. Dadurch wird es immer sinnvoller, die Bausubstanz energetisch zu sanieren. Aber nicht nur das. Auch ein Wechsel von Strom- und Gasanbietern kann sich lohnen. Wir werden weiterhin die Preise bei Gas und Strom beobachten, um gegebenenfalls zugunsten unserer Mieter einen Anbieterwechsel vorzunehmen. Nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins auf das historische Tief von 0,05 Prozent gesenkt hat, sollten wir genauso reagieren, wie es auch andere Baugenossenschaften getan haben. Deshalb werden auch wir der Mitgliederversammlung vorschlagen, den Bilanzgewinn für freie Rücklagen und eine Dividende von 3% zu verwenden (Vorjahr 4%). Unsere Mitgliederzahl blieb erfreulicherweise konstant. Anfang 2013 waren es 689, Ende 2013 zählten wir 691 Mitglieder. Wir danken allen Mitgliedern, die uns unterstützt haben und uns weiterhin unterstützen werden. Mannheim, im September 2014 Der Vorstand der Gartenheim-Baugenossenschaft. 3

4 Abschnitt 2: Bericht des Vorstandes BERICHT DES VORSTANDS ÜBER DAS GESCHÄFTSJAHR 2013 Inhalt 1. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft 2. Tätigkeiten der Genossenschaft 3. Nachtragsbericht 4. Risiken und Chancen 5. Prognosebericht 4

5 Abschnitt 2: Bericht des Vorstandes 1. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft Vermögenslage Im Berichtszeitraum erhöhte sich das Anlagevermögen von 6,93 Millionen Euro auf 7,23 Millionen Euro. Dem Zuwachs über Euro liegen umfassende Modernisierungsmaßnahmen zugrunde. Folglich konnten Objekte aktiviert werden, die zuvor größtenteils abgeschrieben wurden. Den dargestellten bestandserhöhenden Maßnahmen über Euro stehen planmäßige Abschreibungen über Euro gegenüber. Wimpfener Straße 3, Heilbronner Straße 10, Pflugstraße 18, Brunnenpfad 17 Kalmitstraße Das Anlagevermögen beträgt nun 95,7% der Bilanzsumme ( Anlagenintensität ) und ist vollständig mit Eigen- und langfristigen Fremdmitteln finanziert. Das Eigenkapital hat sich gegenüber dem Vorjahr um rund Euro von 4,60 auf 4,88 Mio. Euro erhöht. Die Eigenkapitalquote beträgt nun 64,55 % (+1% - Vorjahr 63,33 %). Der Vorstand sieht die Vermögenslage als geordnet an. Dies ergibt sich auch aus dem Jahresabschluss, der dem Geschäftsbericht beigefügt ist. 5

6 Abschnitt 2: Bericht des Vorstandes Finanzlage Im Jahr 2013 waren ausreichend liquide Mittel vorhanden, sodass die Genossenschaft zu jeder Zeit in der Lage war, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Rechnungen werden unter häufiger Nutzung von Skontoabzügen früh beglichen. Zahlungsfähigkeit und Finanzlage der Genossenschaft sind durch die Ergebnisse eines vom Vorstand aufgestellten Wirtschafts- und Finanzplans für die kommenden drei Jahre als gesichert anzusehen. Ertragslage Wir sind auf einem guten Weg. Die allgemeinen Mieterhöhungen im Jahre 2013 sind ein Schritt davon sie dienen nicht der Gewinnmaximierung oder dem Profit, denn darin liegt nicht unser Bestreben. Die Gelder fließen ausschließlich in den Bestand und letztendlich zu den Mitgliedern auch in Form von Dividenden. Die Gartenheim Baugenossenschaft eg hat sich auch im Geschäftsjahr 2013 gut am Markt behauptet. Bei einem Bilanzgewinn von Euro erhöhte sich die Bilanzsumme gegenüber dem Vorjahreszeitraum um Euro von 7,26 Mio. auf 7,56 Mio. Euro. Die Umsatzerlöse gingen um Euro auf Euro zurück. Tatsächlich aber verbergen sich zwei positive Signale hinter dieser Zahl: die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung (quasi Miteinnahmen ) nahmen um Euro zu und auch die Leerstände sind weniger geworden. Durch konsequenten Planung und Umsetzung ist es uns gelungen, die Leerstände um 20 %, von Euro auf Euro zu senken. Der augenscheinliche Rückgang bei den Umsatzerlösen ist vielmehr darin begründet, dass die Heizkosten im Jahre 2013 nur für den Zeitraum Sept. - Dez abgerechnet wurden, da wir auf kalenderjährliche Abrechnung umstellen wollten. 6

7 Abschnitt 2: Bericht des Vorstandes 2. Tätigkeiten der Genossenschaft Allgemeines Neben den nachfolgend aufgelisteten Maßnahmen waren auch - wie jedes Jahr - in allen Stadtteilen zahlreiche kleinere Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen erforderlich. Diese wurden, soweit erforderlich, bei Mieterwechsel durchgeführt. An dieser Stelle appellieren wir nochmals an die Mitglieder, evtl. anfallende Kleinreparaturen (in genossenschaftlicher Nachbarschaftshilfe) selbst durchzuführen. Geht es über den tropfenden Wasserhahn oder den gerissenen Rollladengurt hinaus, so ist selbstverständlich die Geschäftsstelle zu kontaktieren. Feudenheim Heilbronner Str. 10, Wohnung und Treppenhaus Eine 3-Zimmerwohnung wurde nach Auszug der langjährigen Mieterin grundlegend renoviert, Sanitär und Elektroinstallation erneuert. Alter PVC-Boden wurde durch Laminat ersetzt. Im Zuge der Maßnahme wurde auch das Treppenhaus saniert. Pflugstr. 18, Wohnung Eine 3-Zimmerwohnung wurde nach Auszug der langjährigen Mieterin renoviert, Sanitär- und Elektroinstallation erneuert. Alter PVC-Boden wurde durch Laminat ersetzt. Wimpfener Str.1, Wohnungs- und Balkonsanierung Eine 3-Zimmerwohnung wurde nach Auszug renoviert, der marode Balkon musste in Teilen abgebrochen, wieder aufgebaut und saniert werden. Wimpfener Str. 3, Zentralheizung Es erfolgte ein Rückbau der alten Gas-Einzelöfen und die Neuinstallation einer Zentralheizung, im ganzen Haus wurden Heizkörper montiert. Brunnenpfad 17, Einfamilienhaus Nach längerem Leerstand mussten hier umfangreiche Sanierungsmaßnahmen erfolgen. Es erfolgte eine Neuinstallation von Heizung, Sanitär und Elektro. Im Dachgeschoss wurde ein neues Bad eingerichtet. Die 7

8 Abschnitt 2: Bericht des Vorstandes Wände zu den Nachbarwohnungen wurden mit Schallschutzdämmung versehen, die Treppe wurde geschliffen und versiegelt. Der marode Balkon musste in Teilen abgebrochen, wieder aufgebaut und saniert werden. Brunnenpfad 27, Einfamilienhaus Nach längerem Leerstand mussten hier umfangreiche Sanierungsmaßnahmen erfolgen. Es erfolgte eine Neuinstallation von Heizung, Sanitär und Elektro. Im Dachgeschoss wurde ein neues Bad eingerichtet. Die Wände zu den Nachbarwohnungen wurden mit Schallschutzdämmung versehen, die Treppe wurde geschliffen und versiegelt. Der marode Balkon musste in Teilen abgebrochen, wieder aufgebaut und saniert werden. 3. Nachtragsbericht Nach dem Ende des Berichtsjahres sind keine Ereignisse eingetreten, die eine besondere Bedeutung für die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage der Gesellschaft haben. 4. Risiken und Chancen Der Vorstand steht der Geschäfts- und Ertragsentwicklung für das Jahr 2014 positiv gegenüber: Bestandsgefährdende Risiken und Risiken, die die Vermögens-, Ertragsoder Finanzlage wesentlich beeinträchtigen können, sind nicht erkennbar. Zu den zum Bilanzstichtag bestehenden Finanzinstrumenten zählen im Wesentlichen: Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände, liquide Mittel sowie Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Die Bankverbindlichkeiten betreffen nahezu ausschließlich langfristige Objektfinanzierungen. Derivative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt d.h.: kein Einsatz von Finanzinstrumenten, deren Preis oder Wert von den künftigen Kursen oder Preisen anderer Handelsgüter (zum Beispiel Rohstoffe oder Lebensmittel), Vermögensgegenstände (Wertpapiere wie zum Beispiel Aktien oder Anleihen) oder von marktbezogenen Referenzgrößen (Zinssätze, Indices) abhängt. 8

9 Abschnitt 2: Bericht des Vorstandes Noch immer laufen wir dem Fortschritt hinterher. Der Gesetzgeber verlangt immer höhere Energieeinsparungen, dadurch werden künftige Modernisierungsmaßnahmen immer teurer. Das Problem wird dadurch noch begünstigt, dass angesichts der Altersstruktur und der vorhandenen Bausubstanz weitere zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden insbesondere mit Blick auf die Fassaden unserer Häuser. Außerdem kommt noch belastend hinzu, dass wir neuerdings gem. Trinkwasserverordnung einige Anlagen zur Trinkwassererwärmung auf Legionellen prüfen müssen. Und gemäß Landesbauordnung sind wir dazu verpflichtet, Rauchmeldeanlagen in unseren Wohnungen zu installieren. All dies kostet viel Geld. Dabei ist Geld zurzeit günstig und es könnte gut für ein lang geplantes Fassadensanierungsprogramm genutzt werden. Deshalb erwägt die Genossenschaft die weitere Inanspruchnahme eines Darlehens in 7-stelliger Höhe, was auf lange Sicht aber auch umsatzerhöhende Maßnahmen voraussetzen würde. Der Vorschlag wird mit dem Aufsichtsrat besprochen. 5. Prognosebericht Unsere Genossenschaft wird unverändert in der Lage sein, ihre satzungsgemäßen Aufgaben ordnungsgemäß zu erfüllen. Dabei wird, den genossenschaftlichen Gedanken und Prinzipien entsprechend, die Sicherung der allgemeinen Vermietbarkeit der Genossenschaftswohnungen zu angemessenen Mietpreisen auch weiterhin vorrangiges Ziel unserer Genossenschaft sein. Mannheim, Der Vorstand gez. Oliver Mentzel Martin Landmann Eginhard Teichmann 9

10 Abschnitt 3: Jahresabschluss Bilanz zum 31. Dezember

11 11 Geschäftsbericht 2013 Abschnitt 3: Jahresabschluss

13 Abschnitt 3: Jahresabschluss Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember

15 Anhang des Jahresabschlusses 2013 Geschäftsbericht 2013 Abschnitt 3: Jahresabschluss A. Allgemeine Angaben Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt für Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. Unser Unternehmen ist eine kleine Genossenschaft im Sinne von 267 HGB. Von den Aufstellungserleichterungen des 288 HGB wird Gebrauch gemacht. B. Erläuterungen Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt: Bewertungsmethoden: Das Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. Folgende Abschreibungssätze wurden verrechnet: Immaterielle Vermögensgegenstände linear 33,3 % Wohngebäude linear 1,25 bis 2 % Garagen linear 8,3 % Betriebs- und Geschäftsausstattung linear 7,7 bis 20% Bei umfassenden Modernisierungsmaßnahmen wird die Restnutzungsdauer um 25 Jahre verlängert. Geringwertige Wirtschaftsgüter (Nettoanschaffungskosten zwischen 150,00 und 1.000,00) werden jährlich in einem Sammelposten erfasst und linear über 5 Jahre abgeschrieben. Vorräte wurden zu Einstandspreisen bewertet. Bei den Forderungen wurden erkennbare Risiken durch Abschreibungen berücksichtigt. Forderungen mit einer Laufzeit über einem Jahr bestehen nicht. Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit einer Laufzeit über einem Jahr bestehen nicht. Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet. C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung In der Position "Unfertige Leistungen" sind ,71 (Vorjahr ,63) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten. 15

17 D. Sonstige Angaben Geschäftsbericht 2013 Abschnitt 3: Jahresabschluss 1. Mitgliederbewegung Anfang Zugang Abgang Ende Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Laufe des Geschäftsjahres um ,00 erhöht. Nach 19 der Satzung besteht keine Nachschusspflicht. 2. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes: vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., Herdweg 52/54, Stuttgart 3. Mitglieder des Vorstandes: Martin Landmann, Architekt Oliver Mentzel, Dipl.-Ingenieur (FH) Eginhard Teichmann, Kammermusiker 4. Mitglieder des Aufsichtsrates: Günter Landmann, Dipl.-Ingenieur (FH) (Aufsichtsratsvorsitzender) Werner Eisen, Dipl.-Verwaltungswirt (FH) Thomas Merli, Bauleiter Markus Uhrig**, Fachwirt Sozial- und Gesundheitswesen Michael Uhrig**, Arzt für Arbeitsmedizin Dieter Rödler, Bauleiter Markus Kamin*, Angestellter, Wirtschaftsmediator (bis ) Wolf Schulz, Dipl. Betriebswirt (ab ) Peter Weilbach**, Verwaltungsangestellter i. R./Diakon Silvia Groß*, Einzelhandelskauffrau (bis ) *ausgeschieden **scheiden turnusmäßig aus Mannheim, gez. der Vorstand: Martin Landmann Oliver Mentzel Eginhard Teichmann 17

18 Abschnitt 4: Bericht des Aufsichtsrates Bericht des Aufsichtsrates Die Aufgaben nach dem Genossenschaftsgesetz (Gen.-Ges.) und der Satzung wurden vom Aufsichtsrat kontinuierlich wahrgenommen. Insbesondere gehörten hierzu die Überwachung der Geschäftsführung, die Entgegennahme von Berichten des Vorstandes in den gemeinsamen Sitzungen und die Behandlung notwendiger Beschlüsse. Der Aufsichtsrat beriet den Vorstand auch fortlaufend in allen wesentlichen Angelegenheiten. Der Prüfungsausschuss überprüfte stichprobenweise die Geschäftsunterlagen, das Baubuch, die Barkasse, die Bankauszüge, die Personalkosten und die Aktenablage, jeweils ohne Beanstandungen. Die Mitgliederlisten waren ebenfalls ordnungsgemäß geführt. Die Prüfung der Bilanz und des Jahresabschlusses gab keinen Anlass zur Beanstandung. Verbindlichkeiten gegenüber Darlehensgebern und Kreditinstituten wurden planmäßig getilgt. Auskünfte zur Bilanz und den Inventarlisten wurden vom Vorstand vollumfänglich erteilt. Der Bauausschuss konnte sich bei mehreren Ortsbegehungen vom notwendigen Umfang der Reparatur- und Renovierungsmaßnahmen an Häusern und Wohnungen in den einzelnen Stadtteilen überzeugen. Die Maßnahmen sind sachgerecht und nachhaltig ausgeführt, die Ausstattungen entsprechen dem Zeitgeschmack und sind angemessen. Durch die Prüferin des Verbandes baden-württembergischer Wohnungsund Immobilienunternehmen e.v. fand im Juli die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung zur Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse und der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung statt. Das Prüfungsergebnis bestätigt die ordnungsgemäße Geschäftsführung. Jahresabschluss und Anhang entsprechen den gesetzlichen und satzungsgemäßen Vorschriften. Ein positiver Eindruck der Gesamtsituation unserer Genossenschaft wurde herausgestellt, allerdings wieder mit deutlichen Hinweisen auf den weiterhin bestehenden Instandhaltungsstau und den auch künftig hierfür erforderlichen Finanzbedarf. Im Abschlussgespräch mit der Prüferin ließen sich Vorstand und Aufsichtsrat hierüber eingehend unterrichten. Der uneingeschränkte Prüfungsvermerk des Verbandes wurde erteilt. 18

19 Abschnitt 4: Bericht des Aufsichtsrates Der Aufsichtsrat empfiehlt der Mitgliederversammlung den Jahresabschluss nebst Anhang sowie die von Vorstand und Aufsichtsrat vorgeschlagene Gewinnverwendung mit 3% auf die Geschäftsguthaben festzustellen. Den Mitgliedern des Vorstandes und den Mitarbeiterinnen der Geschäftsstelle gilt der Dank für den engagierten Einsatz und die wiederum erfolgreich geleistete Arbeit in Der Vorsitzende des Aufsichtsrates Mannheim, 01.September 2014 gez. Günter Landmann 19

20 Abschnitt 5: Gesetzliche Prüfung Bericht über die gesetzliche Prüfung des Prüfungsverbandes Zusammengefasstes Prüfungsergebnis Wir fassen das Ergebnis unserer gesetzlichen Prüfung nach 53 Abs. 1 GenG wie folgt zusammen. Unsere Prüfung umfasst zwecks Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse und der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung die Einrichtungen, die Vermögenslage sowie die Geschäftsführung der Genossenschaft, einschließlich der Führung der Mitgliederliste. Die Beurteilung der wirtschaftlichen Verhältnisse erfolgt unter Einbeziehung und kritischer Würdigung des in Verantwortung des Vorstandes aufgestellten und uns vorgelegten Jahresabschlusses. Grundsätzliche Feststellungen Gegenstand des Unternehmens ist insbesondere die Bewirtschaftung seines unter der Geschäftstätigkeit dargestellten Bestandes an 226 Wohneinheiten. Im Berichtsjahr wurden umfassende Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt. Die Verwaltung des eigenen Miethausbestandes erfolgte ordnungsgemäß und sachkundig. Im Rahmen der Prüfung ergaben sich keine Hinweise darauf, dass die Einrichtungen der Genossenschaft nicht dem Fördergedanken gemäß 1 GenG entsprechen. Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse unter kritischer Würdigung von Buchführung und Jahresabschluss Nach dem Ergebnis unserer kritischen Würdigung haben wir keine wesentlichen Mängel bzw. Unplausibilitäten im Jahresabschluss und in der Buchführung festgestellt. Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet. Die Genossenschaft konnte ihren Zahlungsverpflichtungen im Berichtszeitraum jederzeit uneingeschränkt nachkommen. 20

21 Abschnitt 5: Gesetzliche Prüfung Die Ertragslage schloss im Berichtsjahr mit einem Jahresüberschuss von ,45 ab. Dieser ist in erster Linie auf das Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung zurückzuführen. Insgesamt ist die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft durch die Instandhaltungsaufwendungen gekennzeichnet. Vor dem Hintergrund des feststellbaren Instandhaltungsstaus sind zur weiteren Stabilisierung der künftigen wirtschaftlichen Verhältnisse und zur nachhaltigen Sicherung der voraussichtlich auch weiterhin notwendigen hohen Investitionen in den Wohnungsbestand marktgerechte Mieten unumgänglich. Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung Unsere Prüfungshandlungen haben ergeben, dass Vorstand und Aufsichtsrat ihren gesetzlichen und satzungsmäßigen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen sind. Die Mitgliederliste enthält die nach 30 GenG erforderlichen Angaben. Der vorstehende Bericht wurde aufgrund der bei der Prüfung anhand der Unterlagen getroffenen Feststellungen und der den Prüfern erteilten Aufklärungen und Nachweise nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Stuttgart, 18. Juli 2014 Vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. gez. Beck Wirtschaftsprüfer gez. Mees Wirtschaftsprüfer 21

22 Vermerke Frei für Vermerke 22

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