Rechtsinformationen für Mietrecht, Immobilien und Nachfolgeregelungen Oktober 2014

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1 VOIGT von HEUSINGER Rechtsanwälte - Partnerschaft Rechtsinformationen für Mietrecht, Immobilien und Nachfolgeregelungen Oktober 2014 Unwirksamkeit von Wertsicherungsklauseln! 1. Eine Wertsicherungsklausel wird erst dann unwirksam, wenn ein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz rechtskräftig festgestellt ist. 2. Ist ein Mietverhältnis beendet, fehlt es einer Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit einer Wertsicherungsklausel an dem Feststellungsinteresse. LG Berlin, Entscheidung vom , Az.: 29 O 141/14 Der konkrete Fall: Zwischen den Parteien besteht ein gewerblicher Mietvertrag über zehn Jahre. Enthalten ist eine Wertsicherungsklausel, nach welcher sich die Miete nach dem vom statistischen Bundesamt veröffentlichten Preisindex nach oben oder nach unten anpassen sollte. Die Parteien streiten über Mietrückstände. Der Mieter macht widerklagend die Feststellung der Nichtigkeit der Wertsicherungsklausel geltend. Die Entscheidung: Die vertraglich vereinbarte Wertsicherungsklausel ist solange wirksam, bis ggf. rechtskräftig ein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz festgestellt ist, 8 Preisklauselgesetz. Bis zu einer solchen Feststellung entfaltet auch eine unwirksame Klausel Rechtswirksamkeit, sie kann entsprechend angewandt werden. Damit wurden vorliegend die Ansprüche des Vermieters zugesprochen. Überdies ist zu berücksichtigen, dass eine Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit der vertraglichen Wertsicherungsklausel unzulässig ist, wenn das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet wird. Es fehlt dann an einem Feststellungsinteresse.

2 - 2 - Stellt eine der Vertragsparteien fest, dass eine Wertsicherungsklausel unwirksam ist, ist unverzüglich die Klärung mit der anderen Vertragspartei und ggf. die Einschaltung des zuständigen Gerichts geboten. Bis zur rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung ist die ggf. angepasste Miete geschuldet. Immer wieder: Schriftformfehler und (manchmal) Heilung! 1. Die Schriftform eines Mietvertrages ist gewahrt, wenn die Voraussetzungen in der Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ursprünglichen Vertragsurkunde erfüllt werden. 2. Die Schriftform ist auch dann eingehalten, wenn alle Schriftformvoraussetzungen erst im Nachtrag gemeinsam mit der in Bezug genommenen ersten Vertragsurkunde erfüllt sind. Kammergericht, Entscheidung vom , Az.: 8 U 179/13 Der konkrete Fall: Zu einem Gewerberaummietvertrag wurden zwei Nachträge zwischen den Parteien abgeschlossen. Der Mietgegenstand war im ursprünglichen Mietvertrag nur ungenau beschrieben worden, die Nachträge enthielten keine Angaben zum Mietgegenstand. Der Vermieter kündigte den Mietvertrag später wegen Formmängeln, der Mieter klagte dagegen. Die Entscheidung: Die Klage des Mieters hat Erfolg. Das Gericht geht davon aus, dass eine vorzeitige Kündigung nicht möglich ist. Zwar lag ursprünglich ein Formmangel vor, da der Mietgegenstand nicht ordnungsgemäß beschrieben war. Zum Zeitpunkt des Abschlusses der Nachtragsvereinbarung war der Mietgegenstand aber tatsächlich seit längerem in Gebrauch genommen worden und entsprechend durch ausgeübte Nutzung hinreichend bestimmbar geworden. Auch erfolgte jahrelang eine Betriebs- und Nebenkostenabrechnung für diese Fläche. Aus

3 - 3 - der Gesamtheit der Vertragsurkunden ergab sich daher, dass ein Schriftformfehler nicht vorlag. Bei Entscheidungen zur Schriftform handelt es sich häufig um Einzelfallentscheidungen, die schlecht vorhersehbar sind. Vermieter und Mieter ist dringend zu empfehlen, bereits bei Vertragsabschluss sorgfältig auf die Einhaltung des Schriftformerfordernisses zu achten und alle für das Vertragsverhältnis relevanten Punkte genau zu regeln und zu dokumentieren. Wann wird das Wissen des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft zugerechnet? 1. Das Wissen des Verwalters kann den einzelnen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche als eigene Kenntnis im Sinne von 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB entsprechend 166 BGB nur zugerechnet werden, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche im Sinne von 10 Abs. 6 S. 3 Fall 1 WEG handelt oder wenn die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer nach 10 Abs. 6 S. 3 Fall 2 WEG an sich gezogen hat. 2. Die Zurechnung der Kenntnis des Verwalters wirkt im Fall des 10 Abs. 6 S. 3 Fall 2 WEG nicht auf den Zeitpunkt der Kenntniserlangung zurück. BGH, Urteil vom , Az.: V ZR 183/13 Der konkrete Fall: Ein Wohnungseigentümer hat im Außenbereich eine Betonfläche angelegt, auf der seine Terrasse errichtet wurde. Dies war bei einer Begehung im Jahr 2005 vom Verwalter festgestellt worden. Erst im Jahr 2009 wird von der Gemeinschaft ein Beschluss gefasst, dass der Wohnungseigentümer die Betonfläche zurückbauen und den Urzustand wieder herzustellen

4 - 4 - hat. Ende 2009 erhebt die Gemeinschaft eine entsprechende Klage, diese wird vom LG Dortmund wegen Verjährung abgewiesen. Die Entscheidung: Der BGH geht davon aus, dass der Beseitigungsanspruch nicht verjährt ist. Dieser unterliegt wegen einer Störung des Gemeinschaftseigentums der regelmäßigen Verjährungsfrist gemäß 198, 199 BGB. Diese regelmäßige Verjährung ist nicht mit dem Jahr 2008 abgelaufen. Vielmehr beginnt sie nach 199 Abs. 1 BGB erst dann, wenn der Anspruch entstanden ist und der Anspruchsinhaber von den anspruchsbegründenden Tatsachen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Der Beseitigungsanspruch selbst entstand bereits mit rechtswidriger baulicher Veränderung, hier also Betonierung des Außenbereiches. Allerdings ist nicht festgestellt, dass die übrigen Eigentümer Kenntnis hiervon erlangt hatten oder grob fahrlässig hätten erlangen können. Die Eigentümer sind grundsätzlich nicht verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum regelmäßig zu untersuchen. Die Eigentümer müssen sich auch nicht das Wissen des Verwalters zurechnen lassen. Das Wissen des Verwalters ist dem einzelnen Eigentümer nur dann zuzurechnen, soweit ihm die Durchsetzung von Ansprüchen gemäß 10 Abs. 6 S. 3 WEG obliegt. Solches Wissen, das der Verwalter auf andere Art und Weise erlangt hat, ist der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zuzurechnen. Zuzurechnen ist das Wissen des Verwalters ohne Vergemeinschaftungsbeschluss nur bei sogenannter geborener Gemeinschaftsbezogenheit (WEG 10 Abs. 6 S. 3 Fall 1), nicht aber bei sogenannter gekorener Gemeinschaftsbezogenheit (WEG 10 Abs. 6 S. 3 Fall 2). Hierbei wird die Durchsetzung nur dann eine Gemeinschaftsaufgabe, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Anspruchsverfolgung an sich gezogen hat. In größeren Gemeinschaften ist deshalb davon auszugehen, dass Beseitigungsansprüche erst mit Ablauf der Höchstfrist von zehn Jahren gemäß 199 Abs. 4 WEG verjähren, weil sich Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis aller Eigentümer nicht nachweisen lässt. Die Entscheidung ist zu begrüßen, da ansonsten häufig von einer Verjährung von Ansprüchen auszugehen wäre. Fraglich und umstritten bleibt allerdings, was zwischen gekorener und geborener Ausübungsbefugnis zu verstehen ist. Hierbei handelt es sich um Einzelfallprüfungen, die frühzeitig vorgenommen werden sollten.

5 - 5 - Der unbenannte Ersatzerbe Der konkrete Fall (Sachverhalt frei nach einem Beschluss des OLG München vom ): Herr Görz (der fiktive Erblasser) verstirbt. Herr Görz ist verwitwet. Er lebt alleine. Lange Zeit hat ihn seine Schwester betreut und umsorgt. In einem handschriftlichen Testament setzt Herr Görz seine Schwester als Alleinerbin ein, mit der Begründung, sie habe ihn betreut und unterstützt. Einen Ersatzerben bestimmt er nicht. Als seine Schwester stirbt, umsorgt Herrn Görz die älteste Tochter der Schwester (Nichte von Herrn Görz) bis zu seinem Tod. Nach seinem Tod wird das Testament eröffnet. Die Nichte beantragt einen Alleinerbschein und beruft sich darauf, als Tochter die natürliche Ersatzerbin ihrer Mutter geworden zu sein. Die Lösung: Herr Görz hat ein Testament zu Lebzeiten errichtet, in dem er seine Schwester als Erbin einsetzt. Die Nichte ist nicht als Erbin oder Ersatzerbin eingesetzt. Eine gesetzliche Regel, die im Zweifel die Abkömmlinge des Erben als Ersatz bestimmt, gibt es nur soweit eigene Abkömmlinge des Erblassers eingesetzt werden ( 2069 BGB). Die Schwester ist kein Abkömmling von Herrn Görz. Durch Auslegung muss deshalb versucht werden, den wirklichen Willen des Erblassers zu erforschen. Die Frage ist also, ob Herr Görz auch seine Nichte als Alleinerbin einsetzen wollte. Dafür könnte sprechen, dass sie ebenfalls eine nahe Angehörige ist. Das alleine genügt aber nicht, denn zusätzlich müssen belegbare Umstände vorliegen, aus denen sich ergibt, dass der Erblasser, hätte er das Vorversterben des eingesetzten Erben bedacht, diese nahestehende Person zum Ersatzerben bestimmt hätte. Den einfachen Verweis auf Mutter/Tochter und beide haben den Erblasser umsorgt, hat das Gericht als nicht ausreichend eingestuft. Die Motivation des Erblassers, die eigene Schwester als Erbin einzusetzen, weil sie sich um ihn kümmert, ist eine andere, als die Motivation die Nichte als Erbin einzusetzen, selbst wenn sie die gleiche Aufgabe übernimmt. Hier müssen sich zusätzliche Anhaltspunkte aus dem Testament ergeben, ggf. auch außerhalb des Testamentes.

6 - 6 - Die Möglichkeit, bei einem Testament eine Lücke zu schließen, kann über die Erforschung des wirklichen oder mutmaßlichen Willens des Erblassers geschehen. Nur darf das nicht zu einer reinen Spekulation führen, die weder im Testament noch außerhalb eine Grundlage hat. Testamente sind das Mittel, um seinen Erben zu bestimmen. Aber ein einmal geschriebenes Testament muss nicht für die Ewigkeit gelten. Es sollte in regelmäßigen Abständen überprüft und ggf. angepasst werden. Hätte Herr Görz diesen Rat befolgt, wäre ihm aufgefallen, dass seine Erbin nicht mehr lebt und er neu oder anders testieren muss. Darüber hinaus sollte aber auch - wenn möglich - in jedem Testament eine Ersatzerbenregelung vorgesehen werden, um gar nicht an den Punkt zu kommen, den mutmaßlichen Willen des Erblassers mit allen dann auftretenden Streitereien erforschen zu müssen. Ansprechpartner für weitere Auskünfte: Matthias Voigt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Telefon 0221 / , m.voigt@voigt-vonheusinger.de Richard von Heusinger Certified Estate Planner, Vermögensnachfolge Telefon 069 / , r.vonheusinger@voigt-vonheusinger.de d4/