Real Estate & Hospitality. Hotelmarkt Stuttgart Wirtschaftsmetropole mit Herz für Touristen

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1 Real Estate & Hospitality Hotelmarkt Stuttgart Wirtschaftsmetropole mit Herz für Touristen Newsletter 3. Quartal 2012

2 Stuttgart Wirtschaftliches Umfeld Stuttgart eine Stadt der wirtschaftlichen Vielseitigkeit Die Schwabenmetropole zählt zu den exportstärksten und -abhängigsten Städten Deutschlands und bietet eine vielseitige Wirtschaftsstruktur, die durch Global Player und die Branchen Aerospace, Engineering, Finanzdienstleistungen, Informations- und Telekommunikationswissenschaften sowie Medien geprägt ist. Ein Cluster im Bereich der Mobilität hat sich um die Automobilhersteller Daimler und Porsche angesiedelt. Stuttgart ist nach Frankfurt am Main der zweitwichtigste Börsenplatz und außerdem eine der maßgebenden Hightech-Regionen Europas. Mit zwei Max-Planck- und fünf Fraunhofer-Instituten fördert die Stadt eine global orientierte Forschungskultur. Trotz starker Industriepräsenz wird Stuttgart als eine der grünsten Städte Europas bezeichnet. Bekannt ist die Landeshauptstadt auch für ihre traditionsreiche Weinkultur und eine der längsten Kneipenmeilen Deutschlands. Sie bietet zudem mit Musical-, Ballett- oder Opernabenden ein umfangreiches kulturelles Angebot, das mit der Eröffnung des Stadtmuseums im Jahr 2014 weiter wachsen soll. Das Mercedes- Benz- und das Porsche-Museum sind für Touristen zwei der beliebtesten Attraktionen. Ebenso der Weihnachtsmarkt, der nicht nur einer der ältesten, sondern auch mit der größte und schönste Europas ist. Zahlreiche Veranstaltungen in den Bereichen Fußball, Tennis, Reiten und Leichtathletik machen die Schwabenmetropole auch für Sportbegeisterte interessant. Stuttgart zeichnet sich als einer der attraktivsten Investitionsmärkte aus, insbesondere im Bereich Wohnimmobilien und Büroobjekte. Am Flughafen wird im Jahr 2013 der Bau der neuen Deutschlandzentrale von Ernst & Young beginnen. Die Kosten betragen rund 100 Mio., die von der Flughafen Stuttgart GmbH als Bauherrin und Eigentümerin getragen werden. Die Fertigstellung ist für Anfang 2015 geplant. Überblick Stuttgart Einwohnerzahl (Juni 2012) Fläche (in km²) 207,35 Arbeitslosenquote (in %, April 2012) 4,0 Kaufkraft (in pro Kopf, 2011) Quellen: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Baden-Württemberg, GfK 2

3 Infrastruktur Volle Pipeline bis Stuttgart 21 verbesserte regionale und internationale Verbindung Eines der wohl bedeutendsten Vorhaben der Stadt ist das Projekt Stuttgart 21, das voraussichtlich im Jahr 2020 fertiggestellt werden soll. Der bisherige Kopfbahnhof wird in einen Durchgangsbahnhof umgestaltet, um ihn noch besser in das Hochgeschwindigkeitsnetz als Teil der Route Paris-Bratislava zu integrieren. Zusätzlich wird durch den projektierten ICE-Bahnhof Stuttgart Flughafen/Messe eine effizientere und schnellere Verbindung in die Innenstadt ermöglicht. Eine der umfangreichsten Innenstadtentwicklungen ist das Europaviertel, das den Hauptbahnhof ins Zentrum Stuttgarts rückt. Ein Teilprojekt entsteht am Pariser Platz bis März 2014: die Sparkassenakademie Baden- Württemberg, eines der modernsten Bildungs- und Kongresszentren Deutschlands. Der 85 Mio. teure Neubau führt die bisherigen Standorte Rastatt und Neuhausen a.d. Fildern zusammen und umfasst neben der Akademie mit Restaurant ein Konferenzzentrum, 148 Wohnungen und Appartements, Büros und eine Kindertagesstätte. Mit dem Milaneo entsteht für rund 550 Mio. ein neues Stadtquartier mit Einzelhandel, Gastronomie, Büros, Hotel und Wohnanlagen nach den höchsten Kriterien für nachhaltiges Bauen (Vorzertifikat DGNB Gold). Nachhaltigkeit spielt auch beim Messe Airport Center Stuttgart (MACS) der Immfos Group eine wichtige Rolle. So sind beispielsweise der Einsatz von Fotovoltaik- und Solarmodulen ebenso wie eine Kraft-Wärme-Kopplung eingeplant. Die Fertigstellung des 200-Mio.-Euro- Gebäudekomplexes inklusive First-Class Hotel, Wellnesstempel, Ärztezentrum und Kindertagesstätte ist für Winter 2014 vorgesehen. Messe Stuttgart Besucherzahlen steigen Die Messe Stuttgart liegt mit einer Fläche von m² und ihren sieben Hallen deutschlandweit an neunter Stelle. Im Jahr 2011 fanden insgesamt 55 Veranstaltungen statt, die 1,17 Mio. Teilnehmer anlockten. Die Besucherzahlen konnten im Vergleich zum Vorjahr um 3% gesteigert werden, jedoch verhielt sich die Anzahl der Messen und Aussteller rückläufig (-11% bzw. -4%). Fachmessen entwickeln sich in Stuttgart zum Branchenerfolg, insbesondere die jährlich stattfindende Bildungsmesse Didacta und die Handwerksmesse Südback. Eine durchdachte Logisitik auf dem Messegelände ermöglicht zahlreiche Parallelveranstaltungen, wie z.b. die Blechmessen Blechexpo und Schweisstec (beide alle zwei Jahre, zuletzt in 2011). Eine Erweiterung des Messegeländes ist in den Jahren 2016 und 2017 geplant. Das seit 2007 geöffnete ICS Internationales Congresscenter Stuttgart registrierte im Jahr Veranstaltungen und hieß Teilnehmer willkommen. Das Kongresszentrum hat sich in den vergangenen Jahren zu einer begehrten Location entwickelt. Mit dem Flughafen in unmittelbarer Nachbarschaft hofft die Stadt auf einen erheblichen Anstieg der Besucherzahlen. Hierzu soll auch gezielt die neue Marketing-Strategie beitragen, die Stuttgart professionell als Kongressstandort vermarktet, um zukünftig mehr internationale Kundschaft sowie größere Veranstaltungen anzuziehen. Ebenfalls in dieser Investitionsklasse liegt das Projekt Dorotheen Quartier von der Firma Breuninger, die das Viertel am Karlsplatz in einen lebendigen Ort mit Cafés, Restaurants, Wohnungen und Büros umgestalten will. Seit Frühjahr 2010 sind die Planungen im Gange, mit der Bebauung soll zeitnah begonnen werden. 3

4 Touristische Nachfrage Verstärkter Fokus auf Leisure-Bereich Steigende Nachfrage über alle Monate hinweg Die im Städtevergleich eher moderate Entwicklung der Beherbergungsnachfrage in Stuttgart ist der starken Abhängigkeit vom geschäftsreisenden Segment geschuldet, das ca. zwei Drittel aller Übernachtungen ausmacht. Die weltweite Wirtschafts- und Finanzkrise beeinflusste zeitweilig auch den lokalen Tourismussektor, der sich jedoch wieder auf Wachstumskurs befindet. Sowohl Ankünfte als auch Übernachtungen liegen für das 1. Halbjahr 2012 über den Werten des Vorjahres. Die Stadt rechnet mit einer Steigerung der ganzjährigen Übernachtungszahlen zwischen 3 und 4%, sodass die angestrebte 3-Millionen-Marke erzielbar sein sollte. Im Jahr 2011 verzeichnete die schwäbische Landeshauptstadt Tsd. Ankünfte (6,9% mehr als in 2010) und Tsd. Übernachtungen (+7,4%) und übertraf erstmalig das Rekordjahr Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer betrug 1,8 Tage und hat sich seit 2003 nicht mehr verändert. Die aktuelle touristische Bilanz des 2. Quartals 2012 liegt bei Ankünften und Übernachtungen. Die erfreulichen Nachfragezuwächse werden u.a. auf die zahlreichen Großveranstaltungen anlässlich des 125. Jubilaumsjahres des Automobils, auf Open-Air-Veranstaltungen, den Weihnachtsmarkt sowie übernachtungsrelevante Messen und Kongresse zurückgeführt. Ebenfalls scheint die neue Marketing-Strategie, die Stadt und die umliegende Region unter einer Dachmarke zu bewerben, Früchte zu tragen. Nachfrage Jahr Ankünfte Übernachtungen Aufenthaltsdauer (Tsd.) (Tsd.) Tage , , , , , , , , , ,8 1. Halbjahr ,8 CAGR ,5% 3,7% - Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Baden-Württemberg Erläuterung: Ankünfte/Übernachtungen in allen Beherbergungstypen 4

5 Indien einer der begehrten Auslandsmärkte unter den Top 5 Inländische Übernachtungen überwiegen ausländische in einem prozentualen Verhältnis von 70 zu 30. Den mit Abstand wichtigsten Auslandsmarkt stellen, trotz Rückgängen im Vergleich zum Vorjahr, die USA mit einem Anteil von rund 18% dar. Ein weiterer Kernmarkt Stuttgarts ist die benachbarte Schweiz mit 10%, welcher während der Weihnachtsmarktzeit besonders ausschlaggebend ist. An dritter Stelle befindet sich Frankreich (6%), gefolgt von Italien (5%). Platz 5 nimmt Indien ein, ein Land das mittel- bis langfristig großes Potenzial für den deutschen Tourismus birgt und um das sich andere Städte bisher noch nicht so erfolgreich bemüht haben. Dieser Quellmarkt ist insofern interessant, da er eine hohe Dynamik aufweist und insbesondere im gehobenen Hotelsegment überdurchschnittlich lange Aufenthalte generiert. Messe, Kongresse und andere Großveranstaltungen bedingen saisonale Schwankungen der Übernachtungszahlen. So ist der Oktober traditionell der übernachtungsstärkste Monat. Die Betten der Landeshauptstadt sind unter der Woche gut belegt, während die Nachfrage an Wochenenden deutlich sinkt. Dies liegt an Stuttgarts starker Abhängigkeit von Geschäftsreisenden. Durch eine internationalere Ausrichtung und ein verstärktes Kultur- und Freizeitangebot soll hier Abhilfe geschaffen werden. Gästeherkunft USA % Inländer 30% Ausländer Schweiz Frankreich Italien Indien Vereinigtes Königreich Sonstige Saisonalität Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Ø Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Baden-Württemberg 5

6 Touristisches Angebot Nach reger Bautätigkeit jetzt Ruhephase Neue Hotels und Fortführen bestehender Hotels unter neuer Gesellschaft Die Anzahl der Betriebe hat sich in den letzten Jahren von 150 auf 171 erhöht (CAGR 1,3%). Die Bettenanzahl entwickelte sich im gleichen Zeitraum mit einer CAGR von 1,8% leicht dynamischer und liegt im 1. Halbjahr 2012 bei knapp Insbesondere in den letzten zwei Jahren kamen zahlreiche Hotels auf den Markt, u.a. Park Inn by Radisson Stuttgart, Parkhotel Stuttgart Airport Messe, B&B Hotel Stuttgart-City, B&B Hotel Stuttgart-Vaihingen, Motel One Stuttgart-Hauptbahnhof, ibis Stuttgart Airport Messe und all seasons Hotel Stuttgart (zukünftig ibis Styles). Neben den Neuzugängen fanden diverse Übernahmen statt: Grand City Airport Hotel Stuttgart Messe (vormals Mövenpick Hotel Stuttgart Messe), Hotel Rieker Novum (vormals Rieker Hotel), arcona MO.HOTEL (vormals mo.hotel) und Dormero (vormals Millenium Hotel). Das Steigenberger Graf Zeppelin wurde gegen Ende 2011 für 20 Mio. Euro renoviert und ausgebaut. Auch das Motel One Stuttgart wurde um zusätzliche 90 Zimmer erweitert. Bettenangebot Jahr Betriebe Betten Bettenauslastung ,6% ,7% ,3% ,0% ,8% ,0% ,6% ,7% ,5% ,6% 1. Halbjahr CAGR ,5% 2,0% 1,3% Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Baden-Württemberg 6

7 Hotelangebot überwiegend 3- und 4-Sterne- Tagungshotels Im Jahr 2012 gestaltete sich das Angebot auf dem Stuttgarter Hotelmarkt in den unterschiedlichen Segmenten wie folgt: Zimmerangebot * ** *** **** ***** Gesamt Anzahl Zimmer Privathotels Anzahl Zimmer Kettenhotels Anzahl Zimmer gesamt Quellen: Hotelverzeichnis 2011 der Stuttgart-Marketing GmbH; Deloitte-Analyse Die dargestellten Zahlen beziehen sich auf Betriebe der Kategorie Hotel bzw. Hotel garni gemäß dem Hotelverzeichnis der Stuttgart-Marketing GmbH sowie Erhebungen von Deloitte. Pensionen, Gästehäuser und Gasthöfe wurden nicht erfasst. Bei Hotels, die nicht offiziell durch den DEHOGA klassifiziert sind, wurde auf Eigenangaben der Häuser, Sternekategorisierung auf gängigen Buchungsportalen wie HRS, Trivago oder Expedia bzw. in Einzelfällen auf Selbsteinstufungen zurückgegriffen. Der insgesamte Zimmerbestand in der schwäbischen Landeshauptstadt über alle Kategorien in 2012 beträgt , wobei rund 62% von Hotelketten und 38% von Privathoteliers gestellt werden. Das höchste Zimmeraufkommen in der Kettenhotellerie besteht derzeit im 4-Sterne-Segment, das sich schwerpunktmäßig auf Geschäftsreisende ausgerichtet hat. In der Privathotellerie dominieren Hotels im 3-Sterne-Bereich. Gemäß unseres Deloitte-Rankings stellt Accor mit knapp einem Fünftel des gesamten Zimmeraufkommens in Kettenhotels den größten Anteil der verfügbaren Zimmer auf dem Markt. An zweiter Stelle befindet sich Maritim mit einem Anteil von 8,3%, gefolgt von der Kooperation Top International Hotels (7,5%). Aufgrund der überschaubaren Größe des Stuttgarter Hotelmarkts, ist es hier möglich, bereits mit einem großen Hotel unter den Top 10 platziert zu werden. Ranking Hotelgesellschaft Anteil markengebundener Zimmer Accor 19,8% Maritim 8,3% Top International Hotels 7,5% IHG 7,0% Gold Inn 6,8% Motel One 6,0% Mövenpick 4,9% Starwood 4,4% Grand City Hotels 4,1% Steigenberger 3,5% Quelle: Deloitte-Analyse 7

8 Hotelperformance Positive Entwicklung des Gesamtmarkts Stuttgart 4-Sterne-Hotels haben beim RevPAR die Nase vorn Die STR-Global-Daten für das 1. Halbjahr 2012 zeigen, dass sich alle Kennzahlen bezogen auf den Gesamtmarkt im Vergleich zum Vorjahr positiv entwickelt haben. Dies ist insbesondere den gestiegenen Zimmerraten zu verdanken. Die Stuttgarter 2- bis 3-Sterne-Hotels erzielten im 1. Halbjahr 2012 eine fast zweistellige Wachstumsrate hinsichtlich der Auslastung, während die Entwicklung der Zimmerpreise hinter dem Marktdurchschnitt zurückblieb. Die 4-Sterne- Hotels konnten sich über den höchsten RevPAR-Zuwachs freuen, der in erster Linie auf höhere Raten zurückzuführen war. Diese beiden Segmente scheinen Nachfrage von den 5-Sterne-Hotels abzuziehen, die einen Belegungsrückgang von 6,4% hinnehmen mussten. Trotz Zuschlägen bei den Zimmerpreisen entwickelte sich der Zimmerertrag im Vergleich zum 1. Halbjahr 2011 bei diesen negativ. Eine Gegenüberstellung Stuttgarts mit den wichtigsten Hotelmärkten Deutschlands Berlin, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München zeigt, dass die Schwabenmetrople trotz der Performancesteigerungen hinsichtlich der Auslastung nur auf dem vorletzten Platz und bei den Zimmerpreisen auf dem vorvorletzten Platz rangiert. Das Jahr 2012 verheißt turnusbedingt und dank neuer Veranstaltungen wie wetec, DigitalSignage und POS Masters sowie ein sehr erfolgreiches Messejahr zu werden. Die Landesmesse Stuttgart GmbH geht von rund Ausstellern und ca. 1,2 Millionen Besuchern aus, die sich auf 43 eigene und 20 Gastmessen verteilen. Dies wird sicherlich auch einen positiven Einfluss auf die Kennzahlen der Hotellerie mit sich bringen. Performance Hotels Belegung Zimmerrate Zimmerertrag 1. HJ 2012 YTD Veränd. Vorjahr 1. HJ 2012 YTD Veränd. Vorjahr 1. HJ 2012 YTD Veränd. Vorjahr 2- bis 3-Sterne-Hotels 68,1% +9,7% 79,72 +2,6% 54,30 +12,6% 4-Sterne-Hotels 62,2% +4,3% 109,46 +8,1% 68,03 +12,8% 5-Sterne-Hotels 58,7% -6,4% 128,68 +4,0% 75,57-2,6% Alle Hotels 62,1% +2,5% 100,51 +3,2% 62,43 +5,8% Quelle: STR Global, ausgewählte Competitive Sets 8

9 Aussichten Kaum Neuzugänge Pipeline Hotelprojekte bevorzugt Standorte in neuen Großentwicklungen Nach den zahlreichen Hotelentwicklungen und -übernahmen in den letzten Jahren ist die Pipeline in Stuttgart recht übersichtlich. Mehrere Projekte sind bereits seit Längerem in Planung, konkret abzuzeichnen scheinen sich jedoch nur die untenstehenden. Mehrere Hotelprojekte, wie z.b. die drei Häuser der Inter- Continental Hotels Group im Neckarpark, das Hotel am Karlsplatz als Bestandteil des Breuninger Projekts, das Arcona Hotel im Degerlocher Gewerbegebiet Tränke und das Hotelprojekt am Mineralbad Berg wurden abgesagt. Aber es gibt noch in etlichen Bebauungsplänen Raum für Hotelentwicklungen, wie im Milaneo, im Xcel Business Campus oder im Hochhaus Ecke Heilbronner- und Wolframstraße. Darüber hinaus ist Starwood für seine Marke Aloft und Adina auf der Suche nach einem geeigneten Standort in Stuttgart. Die bedeutendste Transaktion in letzter Zeit war der Erwerb des Mövenpick Hotel Stuttgart Messe durch ein mit dem Hotelbetreiber Grand City verbundenes Unternehmen für rund 16 Mio.. Verkäufer war die Union Investment, die das Hotel 24 Jahre in ihrem offenen Immobilienfonds UniImmo Europa im Bestand hielt. Hotelprojekte Projekt Betreiber Standort Zimmer Sterne Eröffnung Hilton (im Gespräch) RIMC Messe Airport Center Stuttgart Hotelprojekt k.a. Milaneo 160 k.a Hotelprojekt k.a. Xcel Business Campus k.a. k.a. k.a. Quelle: Deloitte-Analyse Freuen Sie sich schon jetzt auf unseren nächsten und letzten Newsletter in diesem Jahr. Passend zur Weihnachtszeit werden wir den Dresdner Hotelmarkt untersuchen. 9

10 Real Estate & Hospitality Ihre Ansprechpartner WP/StB Michael Müller Partner Tel: +49 (0) Kay Constanze Heimerer Manager Tel: +49 (0) Angela Egberts Senior Consultant Tel: +49 (0) Yvonne Brabant Senior Consultant Tel: +49 (0) Für weitere Informationen besuchen Sie unsere Website auf Die Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft als verantwortliche Stelle i.s.d. BDSG und, soweit gesetzlich zulässig, die mit ihr verbundenen Unternehmen nutzen Ihre Daten im Rahmen individueller Vertragsbeziehungen sowie für eigene Marketingzwecke. Sie können der Verwendung Ihrer Daten für Marketingzwecke jederzeit durch entsprechende Mitteilung an Deloitte, Business Development, Kurfürstendamm 23, Berlin, oder widersprechen, ohne dass hierfür andere als die Übermittlungskosten nach den Basistarifen entstehen. Diese Veröffentlichung enthält ausschließlich allgemeine Informationen und weder die Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft noch Deloitte Touche Tohmatsu Limited ( DTTL ), noch eines der Mitgliedsunternehmen von DTTL oder eines der Tochterunternehmen der vorgenannten Gesellschaften (insgesamt das Deloitte Netzwerk ) erbringen mittels dieser Veröffentlichung professionelle Beratungs- oder Dienstleistungen in den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Unternehmensberatung, Finanzen, Investitionen, Recht, Steuern oder auf sonstigen Gebieten. Diese Veröffentlichung stellt keinen Ersatz für entsprechende professionelle Beratungs- oder Dienstleistungen dar und sollte auch nicht als Grundlage für Entscheidungen oder Handlungen dienen, die Ihre Finanzen oder Ihre geschäftlichen Aktivitäten beeinflussen könnten. Bevor Sie eine Entscheidung treffen oder Handlungen vornehmen, die Auswirkungen auf Ihre Finanzen oder Ihre geschäftlichen Aktivitäten haben könnte, sollten Sie einen qualifizierten Berater aufsuchen. Keines der Mitgliedsunternehmen des Deloitte-Netzwerks ist verantwortlich für Verluste jedweder Art, die irgendjemand im Vertrauen auf diese Veröffentlichung erlitten hat. Deloitte erbringt Dienstleistungen aus den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Consulting und Corporate Finance für Unternehmen und Institutionen aus allen Wirtschaftszweigen. Mit einem weltweiten Netzwerk von Mitgliedsgesellschaften in mehr als 150 Ländern verbindet Deloitte herausragende Kompetenz mit erstklassigen Leistungen und steht Kunden so bei der Bewältigung ihrer komplexen unternehmerischen Herausforderungen zur Seite. To be the Standard of Excellence für über Mitarbeiter von Deloitte ist dies gemeinsame Vision und individueller Anspruch zugleich. Deloitte bezieht sich auf Deloitte Touche Tohmatsu Limited, eine private company limited by guarantee (Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach britischem Recht), und/oder ihr Netzwerk von Mitgliedsunternehmen. Jedes dieser Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig. Eine detaillierte Beschreibung der rechtlichen Struktur von Deloitte Touche Tohmatsu Limited und ihrer Mitgliedsunternehmen finden Sie auf Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Stand 09/2012