Universität Karlsruhe (TH)

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1 Universität Karlsruhe (TH) Institut für Maschinenwesen im Baubetrieb o. Prof. Dr.-Ing. Fritz Gehbauer, M.S. Vertieferarbeit Risikomanagement in der Wohnungswirtschaft von cand. ing. Stephan Lechelt eingereicht am 21. Juni 2001 Betreuer: Dipl.-Ing. Ralph Seitz

2 Aufgabenstellung für die Vertieferarbeit von Herrn cand.-ing. Stephan Lechelt Thema: Risikomanagement in der Wohnungswirtschaft Aufgabenstellung: Bearbeitungsdauer: 6 Monate (Nettobearbeitungszeit 8 Wochen) Abgabetermin: Betreuer: Dipl.-Ing. Ralph Seitz... o. Prof. Dr.-Ing. F. Gehbauer, M.S.

3 Erklärung Hiermit erkläre ich, dass ich die vorliegende Vertieferarbeit selbständig verfasst und keine anderen Quellen als die im Literatur- und Quellenverzeichnis angegebenen verwendet habe. Karlsruhe, 06. Juni 2001 Stephan Lechelt

4 Vorwort Zunächst möchte ich mich ausdrücklich bei Herrn Detlef Burat von der BauConsult DV- und Unternehmensberatung Hamburg GmbH dafür bedanken, dass mir durch seine Initiierung und Unterstützung die Möglichkeit zu teil wurde, diese Arbeit zum Thema Risikomanagement in der Wohnungswirtschaft zu verfassen. Dank gebührt ihm für seine tatkräftige Unterstützung bei der Literaturrecherche und Materialsammlung. Bei meinem wissenschaftlichen Betreuer, Herrn Dipl.-Ing. Ralph Seitz vom Institut für Maschinenwesen im Baubetrieb der TH Karlsruhe, bedanke ich mich für seine Geduld und Entgegenkommen im letzten halben Jahr. Danken möchte ich meinen Vater, Herrn Dipl.-Ing. Hermann Altmeppen, und seinem Mitarbeiter, Herrn Dipl.-Ing. Eckehard Meyer, vom Ingenieurbüro Altmeppen in Braunschweig, die mich in vielen Fragen zur Immobilien- und Wohnungswirtschaft beraten und ihr Wissen mit mir geteilt haben. Besonderer Dank gilt meiner Freundin Frau Verena Struwe, meiner Mutter Frau Gisela Lechelt-Altmeppen und meinem Bruder Christian Lechelt für das Korrekturlesen der Arbeit und die aufbauende, moralische Unterstützung in den vergangenen Monaten.

5 Inhaltsverzeichnis I Inhaltsverzeichnis 1 Einführung Definitionen Risiko Risikomanagement Historische Entwicklung Risikomanagementprozess Risikopolitik KonTraG Gesetz Frühwarnsystem Immobilienwirtschaft Funktionen und Institutionen Immobilienmarkt Charakteristik der Immobilien Wohnungswirtschaft Daten zur Wohnungswirtschaft Risikoidentifikation Charakterisierung Unternehmensziele Beobachtungsbereiche Wohnungsbau Bestandsmanagement Wohnungsverkauf Externe Daten Risikokategorie Eindimensionale und zweidimensionale Risiken Quantifizierbare und nicht quantifizierbare Risiken Systematische und unsystematischen Risiken... 25

6 Inhaltsverzeichnis II Existentielle und finanzielle Risiken Risikoarten Marktrisiko Leistungsrisiko Kostenstrukturrisiko Finanzstrukturrisiko Risiken in der Wohnungswirtschaft Gewichtung der Bewertungskriterien Bewertungsmatrix Auswertung der Bewertungsmatrix Katalog der Schlüsselrisiken Risikoanalyse Charakterisierung Methoden Empirische Methoden Analytische Methoden Risikoanalyse von Hertz Verwendete Analysemethoden Analyse der Schlüsselrisiken Absatzrisiko Ertragsrisiko Leerstandsrisiko Portfoliorisiko Renditerisiko Vermietungsrisiko Risikobewertung Charakterisierung Wahrscheinlichkeiten Objektive Wahrscheinlichkeiten Subjektive Wahrscheinlichkeiten Value-at-Risk Qualitative Bewertungspunkte... 66

7 Inhaltsverzeichnis III 5.5 Kennzahlen Betriebswirtschaftliche Kennzahlen Immobilienkennzahlen Externe Kennzahlen Schwellenwerte, Toleranzbereiche Bewertung der Schlüsselrisiken Absatzrisiko Ertragsrisiko Leerstandsrisiko Portfoliorisiko Renditerisiko Vermietungsrisiko Darstellung der Ergebnisse Einzelrisiko Gesamtrisiko Ergebnis Zusammenfassung Analyse Ausblick Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Gleichungsverzeichnis Quellenverzeichnis Literaturverzeichnis

8 Einführung 1 1 Einführung Das Thema Risikomanagement wurde durch die Einführung des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) 1998 in das Licht der Öffentlichkeit gerückt. Scheinbar unvorhergesehene Zusammenbrüche großer Unternehmen führten den Gesetzgeber zur Verabschiedung des KonTraG, das ein Risikomanagementsystem für Aktiengesellschaften vorschreibt. Von dieser Gesetzesregelung ist die gesamte deutsche Wirtschaft inklusive der Immobilien- und Wohnungswirtschaft betroffen. Die Motivation dieser Arbeit beruht auf der Erkenntnis, dass jeder Wirtschaftszweig bzw. jede Branche ein individuelles Risikomanagementsystem benötigt. Für die Immobilienwirtschaft und besonders für die unternehmerische Wohnungswirtschaft sind zahlreiche Spezifikationen zu berücksichtigen, die aus den Eigenschaften des Produktionsgutes Immobilie resultieren. Ziel der Vertieferarbeit ist die Erarbeitung eines möglichen, allgemeingültigen Bewertungsschemas für die Schlüsselrisiken der Immobilien- und Wohnungswirtschaft unter Berücksichtigung der jeweiligen Unternehmens- und Risikopolitik. Die Gliederung der Vertieferarbeit ist an den Risikomanagementprozess angelehnt und umfasst die Bereiche der Risikoidentifikation, der Risikoanalyse und der Risikobewertung. Die Steuerung von Risiken und die Kontrolle der Risikomanagementmaßnahmen werden aufgrund einer sinnvollen Themenbegrenzung nicht bearbeitet. Für die Einordnung und das Verständnis der Sachverhalte dieses Themas ist eine Definition bestimmter Begriffe und die Beschreibung von Gegebenheiten notwendig. In Kapitel 2 werden die Grundlagen des Risikomanagements erläutert und die Bedeutung der Risikopolitik geklärt. Auf die Merkmale und Ziele des KonTraG wird vertiefend eingegangen. Eine Funktions- und Situationsbeschreibung der Immobilien- und Wohnungswirtschaft wird benötigt, um die Besonderheiten dieses Wirtschaftsbereiches herauszuarbeiten, die Einfluss auf die Gestaltung des Risikomanagements haben. Das Kapitel 3 umfasst den Abschnitt der Risikoidentifikation. Nach der Charakterisierung dieses Bausteins des Risikomanagementprozesses werden die Unternehmensziele und die Beobachtungsbereiche der Wohnungswirtschaft dargestellt. Sie bilden die Grundlage für die

9 Einführung 2 Identifikation von Risiken, die nach unterschiedlichen Risikokategorien und -arten differenziert und zugeordnet werden. Für die Herausarbeitung von relevanten Schlüsselrisiken für die Wohnungswirtschaft wird ein Bewertungsverfahren angewandt, das zu einem Risikokatalog für diese Schlüsselrisiken führt. Analog zum Risikomanagementprozess wird die Vertieferarbeit mit der Risikoanalyse der identifizierten Schlüsselrisiken fortgesetzt. Der Inhalt der Risikoanalyse wird erläutert und verschiedene Analysemethoden dargestellt. Den Hauptteil des Kapitels machen die Analysen der Schlüsselrisiken der Immobilien- und Wohnungswirtschaft aus. Dabei werden die Ursachen und die Wirkungen der einzelnen Risiken getrennt betrachtet und analysiert. Die Risikobewertung in Kapitel 5 ist der zentrale Teil der Vertieferarbeit. Um eine Bewertung der Schlüsselrisiken vornehmen zu können, ist eine Charakterisierung dieses Bereiches des Risikomanagementprozesses, die Definition von Wahrscheinlichkeiten und des Value-at-Risk sowie die Beschreibung von qualitativen Bewertungspunkten notwendig. Kennzahlen werden erörtert, da sie bei der Risikobewertung als Schwellenwerte mit Toleranzbereichen dienen. Die Bewertung der Schlüsselrisiken erfolgt anhand der Analyseerkenntnisse aus dem vorangegangenen Kapitel. Die Ergebnisse der Risikobewertung werden in einem Risikoportfolio dargestellt. Die Arbeit wird durch eine Zusammenfassung abgerundet, mit einer Analyse kritisch beurteilt und mit einem Ausblick beendet.

10 Risikoidentifikation 3 2 Definitionen 2.1 Risiko Der Begriff des Risikos wird von dem frühitalienischen risicare hergeleitet, welches wagen bedeutet. Es handelt sich hierbei um das Wagnis des Handelns, das durch das Informationsdefizit über den Ausgang des Handelns zu einem Risiko wird. 1 Die Literatur interpretiert den Risikobegriff aus zwei Richtungen. Zum einen wird das Risiko aus seinen ökonomischen Wirkungen heraus erklärt, wobei es um die Möglichkeit einer meist negativen Zielverfehlung geht. Hierbei ist die Größe des Risikos unmittelbar von den gesetzten Zielen abhängig, ohne die der Risikobegriff keinen Sinn macht. Zum anderen wird das Risiko als Informationszustand definiert, und damit die Ursache des Risikos in den Vordergrund gestellt. Prof. Dr. Elmar Helten gibt das Risiko als Informationsdefizit über das Erreichen von Zielen 2 an. Dieser Informationszustand ist gekennzeichnet durch das Vorhandensein einer Wahrscheinlichkeitsverteilung für das Eintreten künftiger Ereignisse. 3 Im Allgemeinen ist das Risiko zunächst negativ besetzt. Es wird einseitig mit Gefahr und Verlust in Verbindung gebracht. 4 Das DUDEN Fremdwörterbuch gibt für Risiko Wagnis, Gefahr, Verlustmöglichkeit bei einer unsicheren Unternehmung 5 an. Bei dieser Betrachtungsweise wird unterschlagen, dass ein Risiko meist auch eine Chance beinhaltet. Es wird deshalb zwischen dem eindimensionalen und dem zweidimensionalen Risiko bzw. dem reinen und dem spekulativen Risiko unterschieden. Das eindimensionale, reine Risiko als Verlustgefahr, wird häufig mit Naturkatastrophen, Kriegen und Vermögensverlust in Beziehung gebracht. Dem gegenüber bietet das zweidimensionale, spekulative Risiko die Möglichkeit einer positiven oder negativen Zielverfehlung. LÜCK bezeichnet es als das Risiko aus unternehmerischem Handeln und unterteilt es noch einmal in ein Risiko im engeren Sinne (Verlustgefahr) und ein Risiko im weiteren Sinne (Chance). 6 1 vgl. Bitz00, S Helt00, Folie 1.14, dort sind weitere Definitionen von Knight, Hax und Améry aufgeführt 3 vgl. Brau84, S. 22ff 4 vgl. Kend98, S. 11, Risiko stellt die Gefahr dar, einen Schaden oder Verlust zu erleiden. 5 Dude97, S vgl. Bitz00, S. 15

11 Risikoidentifikation Risikomanagement Zumeist wird das Risikomanagement als Sammelbegriff für risikobezogene Überlegungen und Handlungen verwendet. In der genaueren Betrachtung steckt hinter dem einzelnen Begriff allerdings ein komplexes Risikomanagementsystem. Dieses System des Risikomanagements umfasst alle organisatorischen Regelungen und Handlungsweisen zur Identifikation, Analyse, Bewertung und Steuerung von möglichen Risiken, sowie die Kontrolle und Überwachung der Wirtschaftlichkeit und Effizienz der eingeleiteten Maßnahmen. Es besteht aus dem Internen Kontrollsystem, dem Controlling und dem Risikofrühwarnsystem. 7 Da sich die meisten Risiken unternehmensindividuell gestalten, muss das Risikomanagement immer an den unternehmensindividuellen Zielen ausgerichtet werden. Ziel des Risikomanagements soll es sein, das Verlustrisiko zu minimieren, um damit zu einer Maximierung des Unternehmensgewinns beizutragen. Das Chancen-Risiko-Profil eines Unternehmens soll dadurch optimiert werden. Es ist somit ein Wettbewerbsvorteil für die praktizierenden Unternehmen vorhanden, da erst durch das systematische Management aller wesentlichen Risiken eine wert- und erfolgsorientierte Unternehmenssteuerung möglich ist. 8 Das Risikomanagement soll Risiken nicht völlig eliminieren, sondern zu einem kontrollierten Umgang mit ihnen führen. Die negativen Auswirkungen des unternehmerischen Handelns sollen untersucht und das Risiko in Zusammenhang mit einer Zielabweichungen gestellt werden. Die Unternehmensleitung muss durch das Risikomanagement in die Lage versetzt werden, das Unternehmensrisiko als zusätzliche operative Steuerungsgröße aktiv zu beeinflussen, um so den gesetzten Unternehmenszielen und den Vorgaben der Risikopolitik gerecht zu werden Historische Entwicklung Die quantitative Risikosteuerung lässt sich auf die Wahrscheinlichkeitstheorie zurückführen. Alle heute gebräuchlichen Hilfsmittel zur analytischen Wahl und Entscheidung (von der rationalen Spieltheorie bis zur Chaostheorie) stammen aus der Zeit von 1654 bis vgl. Maie99, S. 16; Gdw00a, S.15ff, 8 vgl. Bitz00, S. 19; Kend98, S. 85; vgl. Kpmg98, S. 27; Prit99, S. 148

12 Risikoidentifikation 5 Harry Markowitz, der Begründer der Portfolio-Theorie, hat 1952 mathematisch nachgewiesen, dass das Risiko unannehmbar ist, wenn alle Erwartungen auf einem Objekt beruhen. Ein optimierter Gewinn wird durch die Diversifizierung mehrerer Objekte mit unterschiedlich hohen Risiken erreicht. Das moderne Risikomanagement entstand nach dem 2.Weltkrieg in den USA. In den siebziger Jahren des 20. Jahrhunderts wurde es in europäischen Unternehmen eingeführt. 10 Ursprünglich ging es von der Versicherungspolitik großer amerikanischer Unternehmen (Insurance Management) aus, die versuchten ihre Versicherungsprämien nachhaltig zu reduzieren. Die Versicherungsgesellschaften ihrerseits forderten daraufhin unternehmensinterne Sicherheitsmaßnahmen. 11 Bei den betrachteten Risiken handelte es sich hauptsächlich um versicherbare Risiken. Heute wird unter dem Begriff des Risikomanagements die Gesamtheit aller Störungsmöglichkeiten in einem Unternehmen verstanden Risikomanagementprozess Der Risikomanagementprozess umfasst alle Aktivitäten zum systematischen Umgang mit sämtlichen unternehmensschädigenden Risiken. Hierbei handelt es sich nicht um eine einmalige und auf einen bestimmten Zeitpunkt bezogene Handlung, sondern vielmehr um einen kontinuierlichen und dynamischen Unternehmensprozess, der sich fortlaufend und flexibel an die sich ändernden Gegebenheiten anpassen muss. 12 Grundlage und allumfassende Klammer des Risikomanagementprozesses ist das strategische Risikomanagement, welches das Risikobewusstsein als Element der Unternehmenskultur implementieren soll. In ihm wird die sogenannte Risikopolitik eines Unternehmens festgelegt, die von der Gesamtstrategie jedes einzelnen Unternehmens abhängt. Die Risikopolitik setzt sich aus den Vorgaben der Unternehmensführung für die Unternehmensziele und die Ziele für das Risikomanagement zusammen. Dabei befasst sich das Risikomanagement vorrangig mit der Sicherung der Unternehmensziele, der Sicherung des künftigen Erfolges des Unternehmens und der Senkung der Risikokosten vgl. Naus97, S vgl. Bitz00, S vgl. Bitz00, S vgl

13 Risikoidentifikation 6 Das operative Risikomanagement ist ein Regelkreis und wird als Risikomanagementprozess bezeichnet (siehe Abbildung 2.1). Dieser Prozess setzt sich aus den Bausteinen der Risikoidentifikation, Risikoanalyse, Risikobewertung, Risikosteuerung und Risikoüberwachung zusammensetzt. Die ersten drei Bausteine des Regelkreises werden in diesem Abschnitt nur kurz beschrieben. Im weiteren Verlauf der Arbeit wird jedem Aspekt des Risikomanagementprozesses ein separates Kapitel gewidmet, in dem detailliert auf den Inhalt der Bausteine eingegangen wird. Externe Risiken De r Risikomanage me nt-proze ß Interne Risiken nicht zu identifizierende Risiken Identifiziertes Unternehmensrisiko Unternehmensrisiko vor Risikomanagement Risiko- Identifikation Risiko- Analyse Bewertetes Unternehmensrisiko Vermeiden Risiko- Steuerung Vermindern Überwälzen Akzeptieren Risiko- Überwachung Unte rnehmensrisiko nach Risikomanagement (Restrisiko) Überwachung des Risikoma nagement-systems Abbildung 2.1 Der Risikomanagement-Prozess 14 Die Risikoidentifikation liefert eine strukturierte Erfassung der wesentlichen Risiken bzw. der Risikobereiche. Dazu wird eine Risikoinventur durchgeführt, bei der die Risiken erkannt und kategorisiert werden. 15 Bei der Risikoanalyse werden die identifizierten Risikobereiche und Einflussfaktoren mit ihren wechselseitigen Abhängigkeiten und Interdependenzen operationalisiert, d.h. es kön- 14 Kpmg98, S vgl. Kpmg98, S. 17ff

14 Risikoidentifikation 7 nen z.b. funktionale Zusammenhänge zwischen Einflussfaktoren und Risikobereichen angegeben werden. 16 Der Risikobewertung kommt eine zentrale Bedeutung im Risikomanagementprozess zu. Hierbei werden die Auswirkungen der Risikobereiche auf das Zielsystem untersucht und quantifiziert. Danach wird ein Risikoinventar bzw. eine Risk Map (Risikoportfolio) erstellt, mit dem die Risikolage eines Unternehmens beurteilt wird. 17 Die in den vorangegangenen Bausteinen ermittelten Risiken werden durch die Risikosteuerung aktiv beeinflusst. Als Ziel ist die Verringerung der Eintrittswahrscheinlichkeit und/oder eine Begrenzung des Schadensausmaßes gegeben. Dafür stehen dem Unternehmen die Strategien der Risikovermeidung, der Risikoverminderung, der Risikoüberwälzung und der Risikoakzeptanz zur Verfügung. Abbildung 2.2 Risikosteuerung 18 Bei der Risikovermeidung entscheidet sich das Unternehmen, bestimmte Aktivitäten wegen zu hoher Risikopotentiale aufzugeben. Werden organisatorische oder technische Maßnahmen unternommen, um Schäden zu verhüten, wird von Risikominderung gesprochen. Unter Risikoüberwälzung wird das Verlagern von Risiken auf die Versicherungsbranche gegen eine Risikoprämie verstanden. Risiken, die nicht versicherbar oder vom Umfang sehr gering sind, werden von den Unternehmen selbst getragen; dies stellt eine Risikoak- 16 vgl. HaLi00, S.5ff 17 vgl. HaLi00, S. 7;

15 Risikoidentifikation 8 zeptanz dar. Die mögliche Gesamtschadenshöhe des selbst getragenen Risikos sollte die Höhe des Eigenkapitals nicht übersteigen. 19 Letzter Baustein im Risikomanagementprozess ist die Risikoüberwachung. Sie gewährleistet, dass die tatsächliche Risikosituation des Unternehmens der angestrebten entspricht. Dabei werden die Wirksamkeit und Wirtschaftlichkeit der eingesetzten Risikosteuerungsmaßnahmen bewertet. Dies geschieht u.a. durch das Interne Kontrollsystem mit Soll-Ist- Vergleichen. Dazu muss ein informatives und zeitgerechtes Berichtswesen der Unternehmensleitung alle notwendigen Informationen über die bestehende Risikosituation aufbereiten. 20 Das gesamte Risikomanagementsystem muss laufend überwacht werden, um Schwachstellen aufzudecken und die Effizienz des System zu gewährleisten bzw. zu steigern Risikopolitik Die Risikopolitik ist der Ausgangspunkt des Risikomanagementprozesses und soll zur Absicherung der Unternehmensziele, besonders zur Existenzsicherung, beitragen. Die dafür gewählte Risikostrategie ist abhängig von der Gesamtunternehmensstrategie, die durch die Unternehmensphilosophie und den Führungsstil der Unternehmensleitung geprägt ist. Die Risikostrategie ist somit ein Bestandteil der Gesamtunternehmensstrategie und gibt das Verhältnis zwischen Chancen und Risiken an, die das Unternehmen eingeht. Dabei müssen die Ausprägungen der möglichen Risiken, die eigene Risikobereitschaft und die maximal mögliche Risikotragfähigkeit berücksichtigt werden. Deshalb muss jedes Unternehmen eine eigene Risikopolitik verabschieden, die auf ihre Bedürfnisse und Zustände abgestimmt ist. 22 Zunächst muss für die Risikopolitik entschieden werden, welche Risikoneigung und Risikobereitschaft das Unternehmen hat. Es handelt sich hierbei um die Balance zwischen Risiken und Kontrollen. Abbildung 2.3 soll die verschiedenen Risikomanagement-Stile verdeutlichen. 19 vgl vgl. Kpmg98, S. 25; Bitz00, S vgl. Kpmg98, S. 26

16 Risikoidentifikation 9 Risiko Risikoignorant "Cowboy" Risikoavers "Maus" Risikobewußt "Kontrolliert handelnder Unternehmer" Risikopenibel "Bürokrat" Kontrolle Abbildung 2.3 Risikomanagement-Stile 23 Die Maus lehnt Risiken weitestgehend ab. Der Bürokrat hat alles unter Kontrolle, dadurch sind seine Chancen und das Entwicklungspotential deutlich eingeschränkt. Der Cowboy kann jederzeit von negativen Entwicklungen überrascht werden, mit der Folge, dass die Auswirkungen nicht mehr beherrschbar sind. Der kontrolliert handelnde Unternehmer hat ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Risiken und Kontrollen und kann dadurch seine Chancen optimal ausnutzen. 24 Aus der gewählten Risikobereitschaft ergibt sich ein Risikomanagement-Mix, der die Kombination der Risikosteuerungsmaßnahmen darstellt. Abhängig von diesem Mix entstehen Risikokosten, die das Unternehmen als fixe (z.b. Versicherungsprämien) und variable Kosten (z.b. nicht versicherbare Schäden) belasten. Die Strategie der Risikopolitik sollte auf eine Optimierung der Kosten in bezug auf die Leistung (Sicherheit) ausgerichtet sein. 25 Die risikopolitischen Grundsätze müssen als Verhaltensregeln für alle Mitarbeiter verbindlich schriftlich dokumentiert werden. Nur so kann ein Risikobewusstsein geschaffen und eine Risikokultur im Unternehmen entwickelt und eingebracht werden. In den Verhaltensregeln muss eine Anleitung zum vernünftigen Umgang mit Risiken und den sich damit zusammenhängenden Chancen enthalten sein. 26 Die Grundsätze der Risikopolitik können z.b. enthalten: - genaues Verhältnis von Chancen und Risiken 22 vgl. Maie99, S. 19; Kpmg98, S vgl. Kpmg98, S vgl. Thie99, S. 44ff

17 Risikoidentifikation 10 - kein Handlungen oder Entscheidungen, welche ein bestandsgefährdendes Risiko mit sich bringen - keine Duldung von Gesetzesverstößen durch Mitarbeiter - Definition der Zuständigkeiten bei verschiedenen Risikodimensionen KonTraG Das Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) wurde als Reaktion auf große, scheinbar plötzlich auftretende Unternehmenszusammenbrüche bzw. Unregelmäßigkeiten in der Unternehmensführung vom Gesetzgeber eingeführt. Als Beispiele können hier u.a. die unter den Schlagwörtern Balsam/Prodeco, Metallgesellschaft, Schneider und Bremer Vulkan bekanntgewordenen Unternehmenskrisen genannt werden. Es ist das Ergebnis einer massiven Kritik an der bisherigen Organisation des Risikomanagements und speziell am deutschen Aufsichtsratssystem. Auch die Rolle der Wirtschaftsprüfer, die für dies Prüfung des Jahresabschlusses verantwortlich sind, wurde kritisch hinterfragt Gesetz Am wurde vom Bundestag das Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich verabschiedet und trat am in Kraft. Es ist kein einheitliches Gesetz, sondern ein Rahmengesetz, welches andere, bestehende Gesetze in Teilen ändert. Die dabei betroffenen Gesetze sind hauptsächlich das Aktiengesetz (AktG) und das Handelsgesetzbuch (HGB) sowie das Publizitätsgesetz, das Genossenschaftsgesetz (GenG), das Wertpapierhandelsgesetz, die Börsenzulassungs-Verordnung, die Wirtschaftsprüferordnung, das Gesetz über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit, das Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften, das GmbH-Gesetz, das Einführungsgesetz zum AktG und das Einführungsgesetz zum HGB. Zielsetzungen des KonTraG sind zum einen die Schwächen und Verhaltensfehler im bisherigen Kontrollsystem der Unternehmen zu korrigieren und zum anderen dem erweitertem Informationsbedürfnis des internationalen Kapi- 26 vgl. Bitz00, S. 22ff 27 vgl. Bitz00, S. 22ff 28 vgl. Gdw99, S. 1; Trau00, S. 1; Matt00, S. 2

18 Risikoidentifikation 11 talmarktes zu entsprechen. Letzteres ist auf die Öffnung der deutschen Aktiengesellschaften für ausländische Investoren zurückzuführen. 29 Als Konsequenzen aus diesem Gesetz kommen neue und erweiterte Aufgaben auf die Aufsichtsräte, Vorstände, Geschäftsführer und Wirtschaftsprüfer zu. So wurden u.a. neue Vorschriften für die Rechnungslegung, das Berichtswesen und die Jahresabschlussprüfung erlassen. Besondere Auswirkungen zieht eine Änderung des Aktiengesetzes nach sich, die weitreichende Folgen für die gesamte Wirtschaft hat. In Artikel 1, Punkt 9. KonTraG wird verfügt, dass der 91 AktG geändert wird. Dem 91 AktG wird der Absatz 2 hinzugefügt, der wie folgt lautet: (2) Der Vorstand hat geeignete Maßnahmen zu treffen, insbesondere ein Überwachungssystem einzurichten, damit dem Fortbestand der Gesellschaft gefährdende Entwicklungen früh erkannt werden. 30 Durch diese Gesetzesänderung wird der Vorstand einer Aktiengesellschaft verpflichtet ein Risikomanagementsystem, insbesondere ein Frühwarnsystem, einzurichten, um eine angemessene Risikovorsorge zu treffen. Den Umfang und die Ausgestaltung eines solchen Systems lässt das Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich offen, um den theoretischen Entwicklungen sowie der Unternehmens- und Beratungspraxis nicht vorweg zu greifen. Dabei sollen existenzgefährdende Risiken nicht ausgeschlossen, sondern überhaupt erkannt werden, um diese zu steuern. Das Risikomanagementsystem und die mit ihm verbundenen Maßnahmen werden am Jahresende von den Wirtschaftsprüfern im Jahresabschluss und im Lagebericht geprüft und auf ihre Wirksamkeit hin bewertet. Diese Risikobeurteilung muss im Prüfungsbericht dokumentiert werden. Betreiben die Vorstände bzw. Geschäftsführer keine Risikovorsorge im Rahmen des betrieblichen Risikomanagement, werden sie fortan haftbar gemacht. 31 Die Änderung des 91 Abs.2 AktG betrifft nur Aktiengesellschaften. Ein Verweis auf die Gültigkeit im GmbH-Gesetz fehlt. Allerdings wurde in der Begründung des Gesetzes erklärt: In das GmbHG soll keine entsprechende Regelung aufgenommen werden. Es ist davon auszugehen, dass für Gesellschaften mit beschränkter Haftung je nach ihrer Größe, Komplexität ihrer Struktur usw. nichts anderes gilt und die Neuregelung 29 vgl. Trau00, S. 1; MeMö, S. 5; Gdw99, S Bund98, S vgl. Gdw99, S. 7ff; Trau00, S. 1ff; Bitz00, S. 2ff; Matt00, S. 1

19 Risikoidentifikation 12 Ausstrahlungswirkung auf den Pflichtrahmen der Geschäftsführung auch anderer Gesellschaftsformen hat. 32 Das heißt, dass auch Gesellschaften mit beschränkter Haftung und Genossenschaften zur Einrichtung eines Risikomanagementsystems angehalten sind. Umfang und Struktur des Systems sind auch hier von der Größe und dem Aufbau einer jeden Gesellschaft bzw. Genossenschaft abhängig Abs. 2 AktG ist somit der Auslöser und Ausgangspunkt für die Schaffung eines Risikomanagements in der deutschen Immobilienwirtschaft und im speziellen der Wohnungswirtschaft Frühwarnsystem Durch 91 Abs. 2 AktG wird von den Unternehmen ein Überwachungssystem mit Frühwarnfunktion erwartet. Diese Risikovorsorge gehört eigentlich zu den allgemeinen Grundsätzen der Betriebswirtschaft und somit zu den Pflichten einer jeden Unternehmensführung. Explizit ergibt sich die aus den Vorschriften der 93 Abs. 1 AktG, 43 Abs. 1 GmbHG und 34 Abs. 1 GenG. Im Grunde ist 91 Abs. 2 AktG keine Neuerung, sondern vielmehr eine Erweiterung bzw. Konkretisierung der bestehenden Vorschriften. 34 Risikomanagementsysteme sind zum Teil schon in vielen Unternehmen durch die Elemente des Controllings und des Internen Kontrollsystems vorhanden. Das Frühwarnsystem soll dem Gesamtsystem zusätzlich hinzugefügt werden und es ergänzen, um latent vorhandene Gefahren zu erkennen und rechtzeitig reagieren zu können. Jörg Helmut Trauboth vergleicht das Risikofrüherkennungssystem zutreffender Weise mit dem militärischen AWACS-Frühwarnsystem. Dort werden in der Luft Objekte gesucht, identifiziert, nach Wesentlichem und Unwesentlichem unterschieden und dann geeignete Maßnahmen zur Reaktion eingesetzt. So lässt sich im Groben auch die Aufgabe des vom Gesetzgeber geforderten Überwachungssystems beschreiben. 35 Die Risikofrühwarnung soll durch Frühwarnindikatoren erfolgen, die mit Limits (kritische Sollwerte und Toleranzgrenzen) versehen sind. Dafür muss vorher eine Risikoidentifikati- 32 Gdw99, S vgl. Gdw99, S vgl. MeMö99, S. 8ff; Gdw99, S. 25ff

20 Risikoidentifikation 13 on und -bewertung erfolgt sein. Das Risikofrüherkennungssystem ist somit ein wesentlicher Bestandteil des gesamten Risikomanagements Immobilienwirtschaft Die Immobilienwirtschaft in Deutschland ist ein Teilbereich der gesamten Volkswirtschaft. Obwohl sie der größte Teilmarkt ist, wird der Immobilienwirtschaft nur eine untergeordnete öffentliche Aufmerksamkeit zu teil. Dabei berührt sie alle anderen Bereiche der Wirtschaft und des privaten Lebens. Dies resultiert aus der Notwendigkeit, dass jedes Unternehmen Immobilien benötigt, um Leistungen zu produzieren. Es ist bei dieser Betrachtung unrelevant, ob es sich um eine Fabrikhalle, ein Ladenlokal oder ein Bürogebäude handelt. Im privaten Bereich benötigt jeder Bürger ein Wohnquartier, dabei ist es unerheblich, ob es sich um eine Mietwohnung, ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung handelt. Ganz besonders deutlich wird die Bedeutung der Immobilie im Zusammenhang mit Personen, die keinen festen Wohnsitz angeben können. Solche Personen werden nicht mehr als vollwertige Mitglieder der Gesellschaft betrachtet und schon aus diesem Grund benachteiligt. Die Immobilie ist also nicht nur ein wirtschaftliches, sondern in einem erheblichen Maße ein soziales Gut. 37 Allein durch den Einfluss der Immobilien auf alle Bereiche des öffentlichen und privaten Lebens, ist die Immobilienwirtschaft ein erheblicher Wirtschaftsfaktor. Ein Immobilienumsatz (Verkauf) von 334 Mrd. DM im Jahr 1996 und der Tatsache, dass ungefähr 80 % des deutschen Volksvermögens in Immobilien angelegt sind, verdeutlicht die Wichtigkeit der Immobilienwirtschaft. Das Volumen des Wohnungs- und Wirtschaftsbau umfasste ,9 Mrd. DM. Für den Bereich des professionellen Facility-Managements wird ein Marktvolumen von 60 Mrd. DM jährlich geschätzt, welches aber erst zu 35 % erschlossen ist Funktionen und Institutionen Die Immobilienwirtschaft umfasst alle Bereiche, die mit dem Lebenszyklus einer Immobilie in Verbindung gebracht werden. Dabei wird zwischen den Funktionen und den Institu- 35 vgl. Gdw99, S. 26ff; Trau00, S vgl. Bitz00, S vgl. Brau99, S. 35ff, Falk97b, S vgl. Grab98, S. 109, Brau99, S. 37, Falk97b, S. 17, S. 23

21 Risikoidentifikation 14 tionen der Immobilienwirtschaft unterschieden. Zu den Funktionen zählen die Projektentwicklung mit Grundstücksbeschaffung, der Bau einer Immobilie, die Finanzierung, der Verkauf/Vermietung/Verpachtung und die Verwaltung/Bewirtschaftung. Diese sehr unterschiedlichen Funktionen können von verschiedenen Institutionen der Immobilienwirtschaft übernommen werden. Da es nicht das Immobilienunternehmen im eigentlichen Sinne gibt, sind Überschneidungen der Tätigkeitsfelder häufig anzutreffen und eine präzise Abgrenzung nicht möglich. Projektentwickler, Bauträger, Architekten, Ingenieure, Bauunternehmen, Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Immobilienfondsgesellschaften, Immobilienleasinggesellschaften, Immobilienaktiengesellschaften und Wohnungsunternehmen agieren auf dem Immobilienmarkt Immobilienmarkt Der Immobilienmarkt ist kein globaler oder nationaler Markt, sondern setzt sich aus vielen regionalen Teilmärkten zusammen. Die regionalen Teilmärkte spalten sich wiederum in Märkte für Grundstücke, Wohngebäude, Gewerbeimmobilien und Wohn- und Teileigentum auf. In diesen Teilmärkten werden sehr heterogen Güter (Immobilien) angeboten. Auf Nachfragesteigerungen kann nur begrenzt und zum überwiegenden Teil nur zeitversetzt reagiert werden. Dies ergibt sich durch die lange Produktionsdauer für Immobilien. Eine Markttransparenz ist nur partiell vorhanden, so dass ein umfassender Überblick kaum möglich ist. Somit ergibt sich für den Immobilienmarkt eine große Unvollkommenheit, was hauptsächlich aus der Charakteristik des Wirtschaftsgutes Immobilie resultiert (vgl. Kapitel 2.5.3) Charakteristik der Immobilien Die Immobilie ist ein besonderes Wirtschaftsgut, da sie einige markante Eigenschaften hat. Die Standortgebundenheit gibt der Immobilie ihren Namen: sie ist immobil, also unbeweglich. Dies hat zur Folge, dass die Immobilie an ihrem Standort der Situation des regionalen Wirtschafts- und Arbeitsmarktes angepasst werden muss. Kann die Immobilie nicht an ihrem bestehenden Standort genutzt werden, so ist sie nahezu wertlos. 39 vgl. Brau99, S. 8; S. 18ff 40 vgl. Brau99, S. 13ff

22 Risikoidentifikation 15 Aus der Immobilität ergibt sich auch die Einmaligkeit der Immobilie. Selbst bei gleichen Grundrissen und Bauweisen sind zwei Immobilien nicht gleich, da der Standort verschieden ist. Daraus ergibt sich die Heterogenität des Gutes Immobilie und lässt einen Vergleich mit Serienprodukten, wie z.b. einem Auto, nicht zu. Durch die lange Produktionsdauer von Immobilien kann nur in einem zeitlichen Abstand von 2 bis 5 Jahren auf eine erhöhte Nachfrage reagiert werden. Dieses Phänomen wird in der wirtschaftswissenschaftlichen Literatur als Schweinezyklus 41 bezeichnet und ist der Grund für eine geringe Angebotselastizität. Die Erstellung einer Immobilie erfordert eine hohe Kapitalbindung und muss durch eine Investitionsrechnung abgesichert werden. Als Nachteil ist die meist schlechtere Verzinsung des eingesetzten Kapitals gegenüber dem Kapitalmarkt zu nennen. Vorteilhaft ist die Wertbeständigkeit und evtl. das Wertsteigerungspotenzial, insbesondere in stark inflationären Phasen. Die Lebensdauer einer Immobilie ist im Allgemeinen von ihrer Zweckbestimmung abhängig. Sie schwankt je nach Zweckbestimmung zwischen 20 und 100 Jahren. Teilweise ist sie noch größer. In diesem langen Zeitraum kann die Immobilie mehrfach verkauft und muss instandgehalten bzw. instandgesetzt werden. Die Kosten der Eigentums- oder Nutzungsübertragung einer Immobilie sind sehr hoch. Sie setzen sich u.a. aus Grunderwerbssteuer, Notar- und Amtsgerichtsgebühren, ggf. Maklercourtage bzw. Umzugskosten zusammen Wohnungswirtschaft Unter Wohnungswirtschaft werden alle politischen und ökonomischen Bezüge bei der Produktion und Vermarktung von Wohnungen verstanden. Dabei sind als Hauptfunktionen der Wohnungsneubau, die Wohnungsvermietung, der Wohnungsverkauf und die Bauherrenbetreuung zu unterscheiden. In Deutschland bestehen zur Zeit ungefähr 35 Millionen Wohnungen mit einer Wohnfläche von insgesamt circa 3 Mrd. Quadratmeter. 13,8 Mio. Wohnungen sind von ihren Eigentümern selbstgenutzt und haben eine durchschnittliche 41 Beim Schweinezyklus geht eine Knappheit ansatzlos in eine Überproduktion über. 42 vgl. Brau99, S. 10ff

23 Risikoidentifikation 16 Größe von 111 m². Die 20 Mio. Mietwohnungen sind durchschnittlich 67 m² groß und werden als Bestandsimmobilien u.a. durch Wohnungsunternehmen bewirtschaftet. Im Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.v. (GdW) sind die meisten Wohnungsunternehmen ( Unternehmen) organisiert. Darunter sind u.a. über Genossenschaften, ca Kapitalgesellschaften und fast 30 Unternehmen anderer Rechtsform zusammengeschlossen. Die Bedeutung der unterschiedlichen Rechtsformen hat große Auswirkungen auf die Ziele des jeweiligen Unternehmens. Bei der Analyse der deutschen Wohnungswirtschaft wird eine nach Ost- und Westdeutschland getrennte Betrachtung vorgenommen, da die neuen und alten Bundesländer durch unterschiedliche Situationen und Tendenzen geprägt sind. 43 Der Wohnungsmarkt in Deutschland muss in einen privaten Bereich ohne staatliche Förderungen und einen öffentlich subventionierten Bereich aufgeteilt werden. Im öffentlichen Bereich gab es ,1 Mio. Sozialmietwohnungen, die über den ersten Förderungsweg staatlich unterstützt wurden. Dieser soziale Wohnungsbau wird u.a. durch das Zweite Wohnungsbaugesetz und das Wohnungsbindungsgesetz geregelt, wodurch ein wirtschaftlich sehr starrer Bereich entstanden ist. Die Schaffung von Wohneigentum wird ebenfalls öffentlich gefördert. Die Wohneigentumsquote liegt 1999 bei 40,9 % und steigt in den letzten Jahren kontinuierlich. Für die Jahre bis 2005 wird mit einer jährlichen Bautätigkeit von Wohnungen gerechnet. Bei einer erwarteten Bevölkerungsabnahme bis 2050 auf Mio. Menschen, sind deutliche Überkapazitäten unvermeidlich Daten zur Wohnungswirtschaft Der überwiegende Teil der 20 Mio. Mietwohnungen werden von Wohnungsbaugenossenschaften und -kapitalgesellschaften bewirtschaftet. Dabei liegt die durchschnittliche Anzahl der bewirtschafteten Wohnungen durch eine Genossenschaft bei Whg. (Ost) bzw. 984 Whg. (West) und durch eine Kapitalgesellschaft bei Whg. (Ost) bzw Whg. (West). Die Bautätigkeiten ist im gesamten Deutschland gegenüber 1998 um etwa 10 % zurückgegangen. Jede vierte Neubauwohnung wird zum direkten Verkauf errichtet. 43 vgl. Hämm, S. 49, S. 57ff; Gdw00b, S. 10ff, S vgl. Gdw00b, S. 1ff

24 Risikoidentifikation 17 Der Leerstand ist zur Zeit das größte Problem, besonders für die ostdeutschen Unternehmen. In den neuen Bundesländern stehen Wohnungen leer (13 % des Bestandes). Seit 1990 steigt dieser Trend stetig und seit 1996 dramatisch an. 149 Unternehmen haben einen Leerstand von über 20 %, 18 sogar von über 30 %, was die Dimension dieses Problems veranschaulicht. Im Westen Deutschland lag die Leerstandsquote 1999 bei 2,7 %, was Wohnungen und einem Anstieg von etwa 30 % gegenüber 1998 ( Wohnungen) entspricht. Die durchschnittlichen Nettokaltmieten liegen bei 7,11 DM/m² im Osten und 7,76 DM/m² im Westen. Das Investitionsvolumen beträgt 27,4 Mrd. DM und wird zu 25 % für den Neubau und zu 75 % für Instandhaltung/Instandsetzung verwendet vgl. Gdw00b, S. 110ff; Die Daten wurden der Jahresstatistik 1999 des GdW entnommen, an der sich Wohnungsunternehmen mit 6,8 Mio. Bestandswohnungen beteiligten.

25 Risikoidentifikation 18 3 Risikoidentifikation 3.1 Charakterisierung Begonnen wird der Risikomanagementprozess mit der Risikoidentifikation bzw. Risikoerkennung. Der Baustein der Risikoidentifikation hat die Aufgabe, die Entstehung neuer, die Veränderung bestehender und bereits erkannter sowie die Existenz bestehender, aber nicht bekannter Risiken festzustellen. Allgemein wird darauf verwiesen, dass die Risikoidentifikation die wichtigste Phase des Risikomanagementprozesses ist, da sie am Anfang des gesamten Prozesses steht. Nur ein erkanntes Risiko kann analysiert und gesteuert werden. Ein nicht erkanntes Risiko kann dagegen im Extremfall zur Existenzvernichtung führen. 46 Die Risikoidentifikation ist ein Prozess, der systematisch und kontinuierlich alle das Unternehmen betreffenden Risiken und Risikobereiche erkennt und erfasst. Diese Risikoinventur ist für ein effektives Risikomanagement unerlässlich. Grundsätzlich können Risiken in allen Unternehmensbereichen auftreten, so dass eine Risikoinventur für alle betrieblichen Prozesse und Funktionen auf sämtlichen Hierarchiestufen erfolgen sollte. Sie sollte separat für die verschiedenen Geschäftsbereiche des Unternehmens durchgeführt und an die dort ablaufenden Prozesse gekoppelt werden. Alle Risiken können nur in Kenntnis der vorgegebenen Unternehmensziele identifiziert werden, da ein Risiko ohne ein gesetztes Ziel keinen Sinn ergibt (vgl. Kapitel 2.1). 47 Das große Problem der Risikoidentifikation ist die möglichst vollständige Erfassung aller Risiken, die immer aktuell und wirtschaftlich erstellt werden soll. Demgegenüber sind die Risiken in den Unternehmen so komplex und dynamisch, dass eine vollständige und aktuelle Risikoinventur unter inhaltlichen und wirtschaftlichen Aspekten zu einem Stichtag nicht möglich ist. 48 Die Effizenz der Risikoidentifikation lässt sich als Verhältnis von erkannten und nicht erkannten Risiken darstellen. Der Anteil der nicht identifizierten Risiken hat bedeutenden Einfluss auf die Steuerung des Gesamtrisikos. Je größer dieser Anteil ist, desto geringer werden die Möglichkeiten der Handhabung der gesamten Risikosituation des Unternehmens vgl. Weis99, S. 99ff; Herm96, S vgl. Helt98, Folie 3.2; Pohl99, S. 507ff ; Kpmg98, S. 21; vgl. Weis99, S vgl. Weis99, S. 102

26 Risikoidentifikation 19 Zur Identifikation der Risiken stehen zahlreiche Methoden und Verfahren zur Verfügung. Meist sind sie eher intuitiv als mathematisch und oft auf Erfahrungen begründet. Eine zu stark formalisierte Risikoidentifikation ist im Zuge einer Kreativitätseinschränkung seitens der mit dieser Aufgabe betrauten Menschen abzulehnen. Als Beispiele der Methoden und Verfahren seinen Betriebsbesichtigungen, Befragungen, Brainstorming, Brainwriting, Checklisten, Auswertung interner und externer Datenquellen, Delphi-Methode, Szenariotechnik und Organisationsanalysen genannt. Die gewonnenen Erkenntnisse werden in einem Risikokatalog für die weitere Analyse zusammengefasst. Der Risikokatalog sollte eine Systematik mit verschiedenen Dimensionen aufweisen. Mögliche Dimensionen sind die Herkunft (der Beobachtungsbereich), die Risikokategorie, die Risikoart und die Risikobeschreibung Unternehmensziele Jedes Unternehmen setzt sich strategische und operative Ziele, die es erreichen möchte. Sie sind als Motivation für die Entwicklung aller Unternehmensbereiche zu betrachten. Diese Ziele werden u.a. in leistungswirtschaftliche, finanzwirtschaftliche und soziale Ziele unterteilt. Für alle Bereiche werden spezifische Einzelziele definiert, die sich aus der Unternehmensstrategie ergeben. 51 Leistungswirtschaftliche Ziele beziehen sich auf die Bereiche des Marktes, der Produkte und der Qualität. Als Ziele können Marktanteile, die Anzahl an Produkten und deren Qualitätsgrad definiert sein. Für die Wohnungswirtschaft sind z.b. die nachhaltige Sicherung der Vermietbarkeit, das Erreichen einer Neubauquote und der schnelle Verkauf von erstellten Eigentumswohnungen als leistungswirtschaftliche Ziele anzugeben. Diese Ziele sind von jedem Unternehmen abhängig, was am Beispiel einer Wohnungsbaugenossenschaft deutlich wird. Die Wohnungsbaugenossenschaft hat die Bereitstellung günstigen Wohnraumes für ihre Mitglieder als Ziel definiert. Somit wird keine maximal mögliche Rendite erwirtschaftet. 52 Vorgaben für die Liquidität, den Ertrag und die Rendite werden als finanzwirtschaftliche Ziele zusammen gefasst. Es wird festgelegt wie hoch die allzeit vorhandene Liquidität sein 50 vgl. Helt98, Folie3.4; Kpmg98, S. 21; HaLi00, S. 4; ScGo97, S vgl. Helt98, Folie vgl. Thie99, S. 46, Pohl99, S. 503

27 Risikoidentifikation 20 soll, um alle auftretenden Forderungen erfüllen zu können. Der Ertrag ist eng mit dem Gewinn eines Unternehmens verknüpft, der Grundziel jeder unternehmerischen Handlung ist. Nur durch Gewinn kann die Wirtschaftlichkeit eines Unternehmens und dessen Fortbestand gesichert werden. Das Renditeziel wird gesetzt, um eine angemessene Verzinsung des investierten Kapitals zu erreichen. Dies gilt besonders für private Wohnungsbaugesellschaften, die sich selbst tragen müssen. Wie am Beispiel der Wohnungsbaugenossenschaft erläutert, steht die Renditevorgabe nicht für alle Unternehmen an erster Stelle. In Zeiten des Share-Holder-Value wird der Rendite allerdings eine steigende Bedeutung zu gemessen. In Extremfällen entscheidet nur noch die Höhe der Rendite über einen Fortbestand oder die Liquidierung eines Unternehmens. 53 Die sozialen Unternehmensziele sind z.b. auf die Mitarbeiter oder auf die Gesellschaft bezogen. 54 Denkbar sind freiwillige Verpflichtungen u.a. für einen Verzicht von betriebsbedingten Kündigungen und erweiterte Umweltschutzauflagen. Diese sozialen Ziele bringen dem Unternehmen zumeist keine produktiven Gewinne, können aber über ein verbessertes Image zu Ertragssteigerungen führen. Als Beispiel für die Wohnungswirtschaft kann der Verzicht von bestimmten Baustoffen bei der Erstellung oder Modernisierung von Wohnungen dienen, die gesetzlich zugelassen, aber öffentliche umstritten sind. 3.3 Beobachtungsbereiche Die Hauptfunktionen der Wohnungswirtschaft sind zumeist die Geschäftsfelder der Wohnungsunternehmen. Im Zuge dieser Arbeit wird sich auf die Bereiche Wohnungsneubau (Investition), Bestandsbewirtschaftung bzw. -management und Wohnungsverkauf beschränkt, um den Umfang der Arbeit zu begrenzen. Die Bereiche der Unternehmensorganisation und Personalstruktur werden nicht einbezogen. Aus den vorgenannten Bereichen werden in der späteren Risikoanalyse Faktoren herausgearbeitet, die einen Einfluss auf potentielle Risiken haben können. Zur Bewertung einiger Risiken werden Daten aus dem externen Umfeld der Wohnungswirtschaft benötigt, was einen weiteren Beobachtungsbereich darstellt. 53 vgl. Helt98, Folie 2.14; Thie99, S vgl. Helt98, Folie 2.14

28 Risikoidentifikation Wohnungsbau Wohnungsbau ist die Vorbereitung und Durchführung von Bauvorhaben, durch die Wohnraum durch Neubau, durch Wiederaufbau zerstörter oder Wiederherstellung beschädigter Gebäude oder durch Ausbau oder Erweiterung bestehender Gebäude geschaffen wird ( 2 Abs. 1 II. WoBauG). 55 Er ist ein klassisches Aufgabengebiet im Leistungsspektrum der Wohnungsunternehmen. Eine laufende Vermietung oder ein späterer Verkauf der neu und auf eigenes Risiko erstellten Wohnungen sind die Ziele dieses Geschäftsfeldes. Die Betreuung von Neubauvorhaben wird von vielen Wohnungsunternehmen als Dienstleistung am Markt angeboten. Somit können vorhandene Kapazitäten in den Unternehmen effektiver genutzt werden. Modernisierungen und Instandsetzungen von Wohnungen sind nach dem Gesetz mit der Neuerstellung von Wohnraum gleichwertig. 56 In den letzten Jahren hat der Anteil des Neubauvolumens zur Bewirtschaftung durch die Wohnungsbaugesellschaften stark abgenommen, was auf veränderte Rahmenbedingungen in Gesellschaft und Politik zurückzuführen ist. Das Neubauvolumen liegt derzeit unter einem Prozent des bewirtschafteten Bestandes. Die Bautätigkeit der unternehmerischen Wohnungswirtschaft ist 1999 um 11,3 % gegenüber dem Vorjahr auf Wohnungen zurückgegangen. Auf die eigene Bauherrschaft entfielen 88,7 % ( Wohnungen) der gesamten Wohnungsbautätigkeit, die anderen Wohnungen wurden in Baubetreuung für Dritte erstellt. Rund ein Viertel der fertiggestellten Wohnungen war für den Verkauf bestimmt. 57 Der Beobachtungsbereich des Wohnungsbaus kann noch in die Bereiche der Planung und der Bauerstellung unterteilt werden. Als mögliche Risiken sind u.a. die ausreichende Grundstücksvorhaltung für das geplante Neubauprogramm, Altlasten, Baukosten, Termintreue und Qualität der Bauausführung denkbar Hämm88, S. 58, WoBauG = Wohnungsbaugesetz 56 vgl. HKND85, S. 244; Hämm88, S. 58; Der Begriff des Wohnungsbaus wird in der weiteren Arbeit synonym für die Bautätigkeit für den eigenen Bestand verwendet. Die Baubetreuung für Dritte wird nicht weiter verfolgt. 57 vgl. Gdw00b, S. 112ff; Die Daten wurden der Jahresstatistik 1999 des GdW entnommen, an der sich Wohnungsunternehmen mit 6,8 Mio. Bestandswohnungen beteiligten. 58 vgl. Gdw00a, S. 56

29 Risikoidentifikation Bestandsmanagement Die Bewirtschaftung und Verwaltung von Wohnungsbeständen wird unter dem Begriff des Bestands- bzw. Immobilienmanagements zusammen gefasst und ist mit einem Anteil von 99 % der zentrale Bereich der Wohnungswirtschaft. Darunter fallen alle Prozesse des Planens, Entscheidens, Realisierens und Kontrollierens, um möglichst lange für die Immobilie einen maximalen Gewinn zu erwirtschaften, unter Beachtung bestehender Nebenbedingungen. Hauptaufgabengebiete sind die Bestandserhaltung und -erneuerung bzw. Wertverbesserung sowie eine kontinuierliche Vermietung der Immobilien. Die Modernisierungen von Wohnungen fallen per gesetzlicher Definition unter den Wohnungsbau, gehören aber eindeutig zu einem sinnvollen Bestandsmanagement. Das Bestandsmanagement hat das vorrangige Ziel, einen möglichst hohen und konstanten Vermietungsgrad des Wohnungsbestandes zu erreichen und die Leerstände zu reduzieren. Um dieses Ziel zu erfüllen, muss das Angebot optimal an die Nachfragesituation angepasst sein. Dabei spielen u.a. die Wohnungsgrößen und die Höhe der Mieten eine erhebliche Rolle. Um die angemessene und wettbewerbsfähige Rendite erwirtschaften zu können, sollte eine wirtschaftliche Kostenstruktur vorhanden sein. 59 Viele Wohnungsunternehmen bieten das Bestands- bzw. Wohnungsmanagement für Dritte an, um auch in diesem Geschäftsbereich höhere Einnahmen erzielen und ihre personellen Ressourcen besser auslasten zu können. In den 90er Jahren kam aus Amerika der Begriff des Facilities Management in Deutschland auf. Das Facilities Management bezieht sich in allgemeinen auf Unternehmensimmobilien, Prozessablauf und Zielsetzung sind mit dem Bestandsmanagement von Wohnungen vergleichbar. Unter Facilities Management wird ein Prozess definiert, der durch die Integration von Planung, Kontrolle und Bewirtschaftung eine bessere Nutzungsflexibilität und Kapitalrentabilität zum Ziel hat. Die Miet- und Pachteinnahmen sollen sichergestellt bzw. optimiert und die Bewirtschaftungskosten gesenkt werden, um eine Maximierung des Gewinns zu erreichen. Es sind die gleichen Ziele, die auch ein gewinnorientiertes Bestandsmanagement verfolgt. 60 Das Bestandsmanagement als Beobachtungsbereich im Risikomanagement lässt sich noch in die Teilbereiche des Bestandes, der Nachfrage, der Bewirtschaftung und der Kosten un- 59 vgl. HKND85, S. 244; Falk97b, S vgl. Pier98, S. 337ff; Bach97, S. 74; Falk97b, S. 14

30 Risikoidentifikation 23 tergliedern. Als Risiken seien exemplarisch Instandhaltungsstau, Alterstruktur der Mieter, Leerstand und Betriebskosten genannt Wohnungsverkauf Die Erstellung von freifinanzierten Wohnungen, die für den späteren Verkauf und nicht für eine langfristige Vermietung vorgesehen sind, ist ein weiteres Geschäftsfeld der unternehmerischen Wohnungswirtschaft. Dabei sind die Bereiche des Vorratsbau (ohne bereits feststehende Käufer) und des Bauträgergeschäfts bzw. Bestellbau (Immobilie wird für feststehende Käufer erstellt) zu unterscheiden. Der Anteil der zum sofortigen Verkauf erstellten Wohnungen durch die Wohnungsunternehmen liegt nach der Jahresstatistik 1999 des GdW bei 27,2 %, was Wohnungen entspricht. 62 Dieses Geschäftsfeld wird von den Wohnungsunternehmen betrieben, da es sich zum Teil um eine rentablere Alternative zu Investitionen im Mietwohnungsneubau handelt, was sich auf weniger starke Reglementierungen zurückführen lässt. Der Beobachtungsbereich des Wohnungsverkauf wird in die Teilbereiche Planung, Bauerstellung und Vertrieb/Marketing unterteilt. Ein nicht marktgerechtes Bauprogramm, mangelnde Qualität und Termintreue bei der Bauerstellung und eine schlechte Vertriebsstruktur sind u.a. Risiken in diesem Bereich Externe Daten Da die Wohnungswirtschaft ein Teil der gesamten Volkswirtschaft ist, müssen externe Daten zur Beurteilung der Situation und zur Prognose der zukünftigen Entwicklungen herangezogen werden. Im Groben kann der Bereich der externen Daten in ökonomische Rahmenbedingungen, soziodemografische Struktur sowie Struktur und Entwicklung des relevanten Immobilienmarktes untergliedert werden. Die ökonomischen Rahmenbedingungen setzen sich aus den Daten der Volkswirtschaft, wie Zinsen, Steuern, Konjunktur, Bruttowertschöpfung, Arbeitsmarktlage, Erwerbsstruktur und Einkommenslage, zusammen. Bei der soziodemografischen Struktur geht es hauptsächlich um Stand, Entwicklung, Dichte und Struktur der Bevölkerung sowie deren Haushalts- und Sozialstruktur. Der relevante Immobilienmarkt ist zu meist ein regionaler Markt bzw. ein Teilmarkt. Hier sind 61 vgl. Gdw00a, S. 55ff 62 vgl. Hämm88, S. 61; Gdw00b, S. 113