Swiss Issues Regionen Das Limmattal auf einen Blick

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1 Swiss Issues Regionen Das auf einen Blick September 2014 Das verbindet die Stadt Zürich mit dem Raum. Es umfasst 11 vergleichsweise heterogene Gemeinden: Während der Talkessel baulich weitgehend mit der Stadt verwachsen ist und eine hohe wirtschaftliche Dynamik aufweist, sind die Gemeinden entlang der Hänge sowie im Reppischtal stärker von der Rolle als Wohnorte geprägt. Die Lage des s entlang der wichtigsten Schweizer Verkehrsachsen begründet die hohe Standortqualität der Region und das hohe Wachstum von Bevölkerung und Beschäftigung. Die Abstimmung über die Volksinitiative gegen «Masseneinwanderung» im Februar 2014 hat es gezeigt: Eine Mehrheit der Schweizer Bevölkerung steht der Zuwanderung und dem Bevölkerungswachstum vermehrt skeptisch gegenüber. Gemäss einer Analyse des Statistischen Amts des Kantons Zürich war der Umschwung gegenüber den früheren Abstimmungen zur Zuwanderung insbesondere in suburbanen Regionen deutlich: Im wurden etwa die Bilateralen Verträge mit der EU die unter anderem die Personenfreizügigkeit enthielten im Jahr 2000 stärker befürwortet wie im Kantonsdurchschnitt. Im Februar dieses Jahres hat das der «Masseneinwanderungs-Initiative» deutlich stärker zugestimmt als auf Kantonsebene. Als Begründung wird die These aufgeworfen, dass die Einwohner suburbaner Regionen immer stärker von urbaner Dichte betroffen sind, diese im Gegensatz zu Stadtbewohnern aber nicht unbedingt suchen. In der folgenden Analyse betrachten wir die Rolle des s als Standort für Wirtschaft und Wohnen. Zudem untersuchen wir die Frage, inwiefern sich suburbane Räume in der Schweiz anders entwickeln als andere Landesteile. Fislisbach Wettingen Niederrohrdorf Stetten (AG) Mutschellen Knonaueramt Kilchberg Adliswil Küsnacht km Rüschlikon Pfannenstiel Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik, Geostat Rudolfstetten- Friedlisberg Dietikon Dänikon Buchs (ZH) Regensdorf Geroldswil Spreitenbach Oberengstringen Schlieren Urdorf Uitikon Unterland Rümlang Zürich- Stadt Kloten Opfikon Wallisellen Bassersdorf Dübendorf Dietlikon Glatttal Bevölkerung pro 9 ha Wohlen Wirtschaftsregionen Birmensdorf (ZH) Wettswil am Albis Zollikon

2 Abbildung 1 Wirtschaftliche und demografische Indikatoren Anzahl Personen 2013 Bevölkerung Beschäftigung 2012 (Vollzeitäquivalente) Wachstum Sektor I Sektor II Sektor III Anteil am CH-Total Bruttoinlandprodukt 2011 Pro Beschäftigten, in CHF Haushaltseinkommen 2014 Nominal pro Kopf, in CHF Dichte der Bevölkerung 2012, Pers. pro ha (Wohnzone) Ausgewählte Gemeinden Dietikon 25' % 15 3'395 10' Birmensdorf (ZH) 6' % ' Oberengstringen 6' % Schlieren 17' % 15 2'462 10' Urdorf 9' % 14 1'453 3' Wirtschaftsregionen 85' % 213 9'044 30' % 164'562 56' Zürich-Stadt 384' % ' ' % 175'108 64' Glattal 155' % '324 87' % 166'212 64' ' % 361 4'851 11' % 160'485 58' Knonaueramt 49' % 532 3'775 8' % 147'472 66' Unterland 107' % 1'169 8'892 18' % 146'058 59' ' % '592 31' % 153'696 58' Mutschellen 66' % 572 5'490 10' % 146'441 64' Kanton Zürich 1'425' % 7' ' ' % 169'049 64' Kanton Aargau 636' % 6'581 89' ' % 157'154 54' Schweiz 8'139' % 110'330 1'015'921 2'772' % 150'076 52' Wirtschaft Standortqualität: Achsenlage als Trumpfkarte Die Wertschöpfung einer Region hängt massgeblich von ihrer Branchenstruktur ab, welche durch die Standortattraktivität dieser Region bestimmt wird. Internationale und nationale Regionen konkurrieren in einem an Intensität zunehmenden Standortwettbewerb um Investoren, Arbeitsplätze und Steueraufkommen. Vorteilhafte Standortfaktoren bestimmen das langfristige Wirtschaftswachstum einer Region und benötigen daher eine intensive Pflege durch die staatliche Entscheidungsebene. Um die Standortqualität der Schweizer Regionen zu messen und zu vergleichen haben wir einen Standortqualitätsindikator (SQI) entwickelt. Dieser basiert auf sieben «harten» Standortfaktoren, die quantitativ messbar sind und allgemein relevante Standortkriterien für Unternehmen darstellen. Weiche Faktoren, wie zum Beispiel die Landschaftsqualität, unterliegen einem individuellen Werturteil und sind nicht quantifizierbar. Der SQI drückt die Attraktivität der Schweizer Regionen als synthetischer Index im Vergleich zum Schweizer Mittel von null aus. Negative Zahlen stellen eine unterdurchschnittliche Standortqualität dar. Der Kanton Zürich weist einen Wert von 1.5 auf und liegt im kantonalen Vergleich auf dem zweiten Rang hinter Zug. Abbildung 2 zeigt die Attraktivität des s im Vergleich zu benachbarten Wirtschaftsregionen. Während sich die Stadt auf Abbildung 2 Standortqualität 2014 Synthetischer Index, CH = Zürich-Stadt Glattal Quelle: Credit Suisse ZH dem Spitzenrang positioniert, erreicht das die schweizweit neunthöchste Standortqualität. Die Positionierung ergibt sich aus einer Summe von Vorteilen (Abbildung 3), aber auch einzelnen Schwächen. Steuerlich ist der Kanton Zürich für natürliche Personen überdurchschnittlich attraktiv. Für Unternehmen sind andere Landesteile jedoch deutlich günstiger. Gegenüber der Stadt Zürich weisen die er Gemeinden leichte Vorteile auf. Der finanzielle Spielraum für steuerliche Entlastungen dürfte in den nächsten Jahren gering sein. Gleichwohl wird sich der Kanton Zürich mit einer Senkung der Gewinnsteuern befassen müssen: Im Rahmen der Unternehmenssteuerreform III werden voraussichtlich die steuerlichen Knonaueramt Mutschellen Unterland AG Brugg/Zurzach Freiamt Swiss Issues Regionen 2

3 Spezialstatus abgeschafft. Um international attraktiv zu bleiben, dürfte der Kanton Zürich wie andere Kantone auch eine Senkung der Gewinnsteuern ins Auge fassen. Auch für das ist dies von zentraler Bedeutung, da verschiedene globale Unternehmen mit Hauptsitzen oder Grosshandelsabteilungen ansässig sind und von privilegierten Gewinnsteuersätzen profitieren dürften. Abbildung 3 Standortfaktoren 2014 Synthetischer Index, CH = 0 Rang 9/110 Die branchenmässige Zusammensetzung der Wirtschaft, ihre Wettbewerbsfähigkeit und Wachstumsstärke liefern nicht nur Hinweise zur heutigen Wirtschaftskraft einer Region, sie ermöglichen auch Rückschlüsse auf das zukünftige Wachstumspotenzial der Wertschöpfung. Die aktuellste Unternehmensstatistik aus dem Jahr 2012 zeigt die starke Dienstleistungsorientierung des s auf. Abbildung 4 stellt die wichtigsten Branchen im anhand ihrer Branchenbewertung und der Abweichung ihres Beschäftigungsanteils vom Landesdurchschnitt dar. Die Branchenbewertung erfolgt anhand eines Chancen-Risiken-Profils. Je höher eine Branche in der Vertikalen liegt, desto chancenreicher und risikoärmer stufen wir sie ein. Je weiter rechts sich eine Branche in der Grafik befindet, desto stärker ist sie in der betreffenden Region vertreten, verglichen mit dem Schweizer Mittel. Die Grösse der Kugeln zeigt den Beschäftigungsanteil der Branche in der Region an. Abbildung 4 Chancen-Risiken-Profil Wichtigste 15 Branchen gemäss Beschäftigungsanteil, 2014 Stadt Zürich Rang 1/110 Rang 5/110 hoch niedrig Branchenbewertung Unternehmensberatung/ Hauptsitze Gesundheitswesen Unterrichtswesen Architekten, Ingenieure Detailhandel Ausbaugewerbe Logistik Informatik Börsen, Broker, Makler Nahrungsmittel Landverkehr Maschinenbau Facility Management Autogewerbe Grosshandel -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% Beschäftigung: Abweichung vom Landesdurchschnitt Bau und Industrie Dienstleistungen Öffentlicher Sektor Quelle: Credit Suisse Die Verfügbarkeit von Fachkräften und Hochqualifizierten ist in Zentren deutlich höher als in den Agglomerationsregionen. Das weist bei beiden Indikatoren einen unterdurchschnittlichen Wert auf und ist weniger günstig positioniert als etwa die Stadt Zürich oder. Einerseits weist die ansässige Bevölkerung einen unterdurchschnittlichen Anteil an Personen mit einer Hochschulbildung auf. Dazu kommt eine unterdurchschnittliche Zahl an Fachkräften, die in die Region zur Arbeit pendeln. Unbestreitbarer Trumpf des s ist die verkehrstechnische Erreichbarkeit auf Strasse, Schiene und über den Luftweg. Die Lage an den wichtigsten Schweizer Verkehrsachsen ist für Logistik- und Handelsfirmen von zentraler Bedeutung. Während die Wege in Richtung Westen seit dem Ausbau des Baregg-Tunnels grundsätzlich offen sind, bremst die chronische Überlastung der Nordumfahrung für das die Verbindungen in die Flughafenregion. Branchenstruktur: Im Zeichen des Grosshandels Das verfügt über ein sehr chancenreiches Profil. Die günstigste Bewertung weisen die unternehmensbezogenen Dienstleistungsbranchen auf. Die ansässigen Informatik-, Logistik- und Handelsfirmen sowie Facility Management sind die Zugpferde des Wachstums und dürften die Region auch in Zukunft prägen. 12.6% aller Beschäftigten sind im Grosshandel tätig. Es handelt sich dabei in erster Linie um Unternehmen, die im Import und Handel mit Baumaterial, Maschinen, Medizinaltechnik und Elektrogeräten tätig sind. Dazu kommt eine Reihe von Hauptsitzen, die reine Managementfunktionen ausüben. Die Schweiz ist nach wie vor sehr attraktiv für solche Tätigkeiten, die Unsicherheit bei Ansiedlungen ist jedoch stark gestiegen: Die genaue Umsetzung der erfolgreichen vergütungs- und migrationsbezogenen Volksabstimmungen ist noch nicht absehbar. Weitere Unsicherheiten stammen aus bevorstehenden Volksinitiativen und der Abschaffung der privilegierten Besteuerung gewisser Gewinne im Rahmen der Unternehmenssteuerreform III. Banken und Versicherungen weisen gemäss unserer Einschätzung ein geringeres Wertschöpfungspotenzial auf als in früheren Jahren. Dennoch hat sich das erfolgreich als Standort für Handelsfirmen, Informatik, spezifische Finanzdienstleistungen und Hauptsitze etabliert. Strukturell schwächere Branchen sind im eher die Ausnahme. Das Autogewerbe, die Maschinenindustrie und der Swiss Issues Regionen 3

4 Landverkehr zählen gemäss unserer Einschätzung dazu. Die Frankenstärke sowie die verhaltenen Ausrüstungsinvestitionen gestalten die Ausgangslage dieser Branchen auch weiterhin anspruchsvoll. Abbildung 6 Migrationsbewegungen Saldi der Gemeindetypen, Anzahl Personen in 100'000, *Ausland bis 2012 Wohnen Bevölkerung: Stärkstes Wachstum im Kanton seit 2007 Das ist ein beliebter Wohnort und zählt über 85'000 Einwohner. Während die Entwicklung bis 2007 langsamer verlief als in den umliegenden Regionen sowie im Landesmittel steigt die Bevölkerung seit 2007 steil an (Abbildung 6). Jährlich wächst das seither um 1.9%, was sich auch baulich an den zahlreichen realisierten Grossüberbauungen zeigt. Gegenüber dem Kantonsdurchschnitt von 1.4% und dem Landesmittel von 1.2% ist die Dynamik deutlich höher und kantonsweit die höchste. Ursache ist die internationale Zuwanderung, die sich seit vollständigem Inkrafttreten der Personenfreizügigkeit stark erhöht hat. In den Spitzenjahren sind netto über 20'000 Personen aus dem Ausland in den Kanton Zürich eingewandert was knapp der Bevölkerung der Gemeinde Dietikon entspricht. Mittlerweile hat sich die Zuwanderung etwas abgeschwächt und liegt bei jährlich rund 15'000 Personen. Das gewinnt pro Jahr rund 850 Einwohner aus der internationalen Zuwanderung. Dazu kommen rund 400 Personen, die aus anderen Landesteilen zuziehen, wo der Wohnraum knapper ist etwa aus der Stadt Zürich. Abbildung 5 Bevölkerungsdynamik Bevölkerung : Index 2003 = 100; Zürich-Stadt Glattal ZH AG CH Quelle: Bundesamt für Statistik Die Migrationsbewegungen in den letzten Jahren folgten Grundsätzlich dem folgenden Muster: Die Migrationssaldi gegenüber dem Ausland sind für sämtliche Gemeindetypen positiv, deutlich mehr Personen ziehen in die Schweiz als ins Ausland (Abbildung 6). Zentren und suburbane Gemeinden stehen am stärksten im Fokus. Die Zentren verlieren per Saldo Einwohner an die Agglomerationen, die wiederum eine Abwanderung in den periurbanen und ländlichen Raum erfahren. Die vom Volk angenommene «Masseneinwanderungs- Initiative» zielt darauf ab, die Zuwanderung einzuschränken. Gemäss unserer Einschätzung wird sich die Nettomigration in den Jahren bis zur Umsetzung der Initiative von aktuell 70'000 auf rund 50'000 Personen abschwächen. Die Auswirkungen dürften vor allem im periurbanen Raum sichtbar werden. In den Zentren und unmittelbaren Agglomerationen, wo auch in Zukunft die meisten Arbeitsplätze entstehen werden, dürfte die Dynamik nur gering zurückgehen. Neben der hohen Erreichbarkeit profitieren Einwohner im von günstigeren Wohnkosten als in der Innenstadt oder in den Seegemeinden. Ein Grossteil des Wachstums lässt sich mit der Knappheit von Wohnraum in der Innenstadt und hohen Miet- und Immobilienpreisen erklären. Dank der S- Bahn (und möglicherweise der bahn ab 2020) sind Pendelwege ins Stadtzentrum im Vergleich zu Tramfahrten aus anderen Stadtquartieren jedoch oft gleich lang oder sogar kürzer. Im Vergleich zur Innenstadt sind die Grün- und Erholungsflächen ausserdem oft näher. Dank der Bautätigkeit der letzten Jahre ist das Angebot an komfortableren Neubauten höher als in der Innenstadt. Im wurden über 10% der Wohnungen nach 2006 erstellt, in der Stadt Zürich ist der Anteil nur halb so hoch. Nur das Knonaueramt und das Unterland weisen innerhalb des Kantons eine höhere Quote von Neubauten auf. Wohnimmobilien: Projektierung bleibt auf hohem Niveau Im läuft die Wohnungsproduktion nach wie vor auf Hochtouren. Die weit fortgeschrittene Umnutzung ehemaliger Industrie- und Gewerbeareale in Wohn- und Büroraum nimmt mit dem Bezug des «Limmat Towers» im Winter 2015/16 einen weiteren Höhepunkt. Das neue Dietiker Quartier Limmatfeld, und die Schliermer Überbauung «amrietpark» verleihen dem ein eigentliches «Facelifting». Weitere mögliche Entwicklungsgebiete sind das Niderfeld mit rund 40 Hektaren sowie Silbern-Lerzen-Stierenmatt. Die verstärkte Orientierung des s hin zur Wohnregion lässt sich auch am Widerstand Swiss Issues Regionen 4

5 gegen den von den SBB geplanten mittlerweile jedoch verworfenen Güterterminal «Gateway» erkennen. Seit 2005 liegt die Zahl der Baugesuche bei rund 600 Wohnungen pro Jahr und damit deutlich höher als in den Jahren zuvor (Abbildung 7). Diese bieten Raum für rund 1'200 neue Einwohner pro Jahr. Die Planungstätigkeit ist stark von Grossprojekten geprägt, was den sprunghaften Verlauf der Entwicklung erklärt. Am aktuellen Rand hat sich die Zahl der Baugesuche und bewilligungen leicht abgeschwächt, verbleibt vorerst jedoch auf hohem Niveau. Während in den 1990er-Jahren pro Jahr noch über 100 Einfamilienhäuser gebaut wurden, dominieren heute Mehrfamilienhäuser. Knapperes Bauland und die Bestrebungen, verdichtet zu bauen stehen hinter dieser Entwicklung. Während die Gemeinden in Limmatnähe damit stark auf Wachstum und Erneuerung ausgerichtet sind, verläuft die Entwicklung in den Gemeinden mit Hanglage weniger schnell. Dies in erster Linie, da weniger Raum für Grossprojekte verfügbar ist. Abbildung 7 Baubewilligungen und -gesuche In Wohneinheiten; gleitende Summe über 12 Monate 1'200 1' Baubewilligungen, EFH, Baubewilligungen MFH, Baugesuche EFH, Baugesuche MFH, Quelle: Baublatt, Credit Suisse Verdichtung findet im tatsächlich statt Als Rezept gegen die Zersiedlung und für effiziente Erschliessungskonzepte werden landesweit die verdichtete Bauweise sowie die Umnutzung von Industrie- und Gewerbebrachen gefordert. Neben der stärkeren Ausnutzung der Fläche soll dabei vor allem auch in die Höhe gebaut werden. Im lässt sich dies anhand der Grossprojekte und des «Limmat Towers» sinnbildlich zeigen. Bei geschickter architektonischer Umsetzung und Sicherung von Naturraum und Freiflächen lässt sich auch in verdichteten Zonen eine hohe Wohnqualität erreichen. Bereits heute ist das die Zürcher Region mit der zweithöchsten Bevölkerungsdichte und wird nur von der Stadt Zürich übertroffen. Das Bevölkerungswachstum und der nach wie vor steigende Wohnflächenbedarf pro Person kann also entweder durch eine Ausweitung der bebauten Wohnzonen oder durch Verdichtung aufgefangen werden. Der für Wohnraum genutzte Boden ist von 2007 bis 2012 schweizweit um 7% gewachsen, im um gut 6% (Abbildung 8). Abgesehen von der Stadt Zürich und ist die Ausweitung des bebauten Wohnraums in sämtlichen Nachbarregionen höher als im. Die Ausweitung der bebauten Wohnzonen findet in allen Gemeindetypen statt: In Zentren und einkommensstarken Gemeinden ist das Wachstum unterdurchschnittlich, in periurbanen und ländlichen Gemeinden jedoch deutlich höher als im Landesmittel. Abbildung 8 Wachstum der bebauten Wohnzonen Wohn-, Zentrums- und Mischzonen, Wachstum , ausgewählte Regionen und Gemeindetypen 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Die Frage ist nun, ob diese Wohnzonen dichter besiedelt sind als früher oder nicht. Landesweit hat die Zahl der Einwohner, die durchschnittlich pro bebautem Hektar ansässig sind, abgenommen (Abbildung 9). Eine Verdichtung hat also nicht stattgefunden, der Flächenverbrauch ist stärker gewachsen als die Bevölkerung. Die Zersiedelung, die auf Bundesebene seit Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes im Jahr 1979 bekämpft werden soll, schreitet weiter fort. Eine Zunahme der Bevölkerungsdichte hat schweizweit nur in Zentren und einkommensstarken Gemeinden stattgefunden. In suburbanen, touristischen und ländlichen Regionen geht die Dichte zurück. Abbildung 9 Knonaueramt Unterland Mutschellen Glattal Zürich-Stadt Veränderung der Bevölkerungsdichte Veränderung der Anzahl Einwohner pro ha in bebauten Wohn-, Zentrums- und Mischzonen, Zürich-Stadt Glattal Unterland Mutschellen Knonaueramt Zentren Zentren Suburbane Gemeinden Einkommensstarke Gemeinden Periurbane Gemeinden Suburbane Gemeinden Einkommensstarke Gemeinden Periurbane Gemeinden Touristische Gemeinden Ländl. Pendlergemeinden Agrarische Gemeinden CH Touristische Gemeinden Ländl. Pendlergemeinden Agrarische Gemeinden CH Swiss Issues Regionen 5

6 Im Gegensatz zur schweizweiten Entwicklung ist die Siedlungsdichte im gestiegen. Pro Hektar bebauter Wohnfläche sind gut 3 Personen mehr ansässig als noch Ähnlich stark hat die Dichte in der Stadt Zürich zugenommen, im Glattal und in der Region wurde jedoch weniger stark verdichtet. Weitere Nachbarregionen, etwa das und das Knonaueramt, bewältigen ihr Wachstum vor allem mit der Ausweitung der Wohnzonen, eine Verdichtung findet jedoch nicht statt. Ein wichtiger Treiber für die verdichtete Bauweise sind die Immobilienpreise. In Kernzonen, zu denen das teilweise zählt, zahlt sich die verdichtete Bauweise in einer höheren Rendite aus. Im suburbanen, periurbanen Raum sowie in ländlichen Teilen der Schweiz schaffen die Bodenpreise nur bedingt Anreize für den Bau mehrgeschossiger Wohngebäude. Flächenintensive Einfamilienhausquartiere bleiben populär und zahlbar, was den wachsenden Bodenverbrauch erklärt. Wenn die Schweiz den haushälterischen Umgang mit dem Boden anstrebt, sollte Verdichtung also nicht nur in Zentren und Agglomerationen stattfinden, sondern auch im periurbanen und ländlichen Raum. Die kantonale Kulturlandinitiative und das Raumplanungsgesetz tragen diesen Zielen Rechnung, andere Neuerungen wie etwa der Entwurf der Stadtzürcher Bau- und Zonenordnung laufen ihnen jedoch eher entgegen. Wie lässt sich Wachstum nachhaltig gestalten? Die jüngsten Abstimmungsergebnisse deuten darauf hin, dass die Schweizer Bevölkerung einem ungerichteten und rein quantitativen Wachstum vermehrt kritisch gegenübersteht. Gleichzeitig basiert der hohe Wohlstand auf wirtschaftlicher Prosperität. Die Sozialwerke sind auf steigende Beschäftigtenzahlen und Einkommen angewiesen. Die Schweiz ist also zu einem gewissen Grad zum (wirtschaftlichen) Wachstum gezwungen, alternativ drohen Einbussen beim Wohlstand. Dass wirtschaftliches Wachstum nicht unbedingt mit dem übermässigen Verbrauch von Land und anderen Ressourcen einhergehen muss, zeigt sich in der Schweizer Wirtschaftsgeschichte: Der Strukturwandel und der Aufstieg des Dienstleistungssektors in den letzten Jahrzehnten haben etwa den Landverbrauch der hiesigen Volkswirtschaft pro Beschäftigten stark reduziert ohne dass daraus Wachstumseinbussen entstanden sind. Gleichwohl dürfte die Politik in den nächsten Jahren noch stärker darauf achten, dass dieses Wachstum stärker qualitativ und nicht unbedingt nur quantitativ ausgerichtet ist. Die Wirtschaft wird sich in diesem Spannungsfeld weiter in Richtung von wertschöpfungsstarken und dienstleistungsorientierten Produkten entwickeln. In jedem Fall ist sie jedoch darauf angewiesen, dass die Politik die neuen Rahmenbedingungen so legt, dass Produktivität, Innovation und die internationale Offenheit weiterhin gegeben sind, denn diese sind die Basis des Schweizer Erfolgsmodells. Fazit Das ist ein attraktiver Wirtschaftsstandort. Trumpfkarte ist die hohe Erreichbarkeit. Bezüglich Standortqualität können sich nahe gelegene Regionen jedoch leicht attraktiver positionieren. Die er Branchenstruktur ist chancenreich. Die Zugpferde für das Wachstum der Wertschöpfung sind der Grosshandel und die Informatik. Der Wohnungsbau läuft weiterhin auf Hochtouren. Wir rechnen mit einer Abschwächung des Preiswachstums, nicht aber mit einem raschen unkontrollierten Rückgang. Nach der Stadt Zürich hat das die zweithöchste Bevölkerungsdichte aller Regionen im Kanton. In weiten Teilen der Schweiz wird das Bevölkerungswachstum vor allem über eine Ausweitung der bebauten Wohnzonen erreicht. Eine Verdichtung findet einzig in Zentren und einzelnen Agglomerationen wie etwa dem statt. Die Annahme der Volksinitiative gegen «Masseneinwanderung» sorgt bei Investoren für Unsicherheit und dürfte das BIP- und Beschäftigungswachstum abschwächen. Weitere Unsicherheiten durch migrations- und vergütungsbezogene Volksinitiativen sowie die Unternehmenssteuerreform III lassen ansiedlungswillige Firmen zögern. Die Schweizer Volkswirtschaft ist auf Wachstum angewiesen. Dieses wird in Zukunft wohl stärker qualitativ als rein quantitativ ausfallen. Impressum Herausgeber Giles Keating Head of Research and Deputy Global CIO giles.keating@credit-suisse.com Fredy Hasenmaile Head of Real Estate & Regional Research fredy.hasenmaile@credit-suisse.com Autor Thomas Rühl thomas.ruehl@credit-suisse.com Besuchen Sie uns auf dem Internet Copyright Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden. Copyright 2014 Credit Suisse Group AG und/oder mit ihr verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten Swiss Issues Regionen 6

7 Offenlegungen Die Informationen und Meinungen in diesem Bericht wurden von der Abteilung Research der Division Private Banking & Wealth Management der CS am angegebenen Datum erstellt und können sich ohne vorherige Mitteilung ändern. Aufgrund unterschiedlicher Bewertungskriterien können die in diesem Bericht geäusserten Ansichten über einen bestimmten Titel von Ansichten und Beurteilungen des Credit Suisse Research Department der Division Investment Banking abweichen oder diesen widersprechen. Artikelbeiträge von Anlagestrategen sind keine Research-Berichte. Anlagestrategen gehören nicht dem CS Research Department an. Die CS verfügt über Weisungen, die sicherstellen, dass das Research Department unabhängig ist. Dies schliesst Weisungen zu Handelsbeschränkungen für bestimmte Wertschriften vor der Veröffentlichung von Research-Berichten ein. Diese Weisungen gelten nicht für Anlagestrategen. Die CS lehnt jede Haftung für Verluste aus der Verwendung dieses Berichts ab, es sei denn, dieser Haftungsausschluss steht im Widerspruch zu einer Haftung, die sich aus bestimmten, für die CS geltenden Statuten und Regelungen ergibt. Dieser Bericht ist kein Ersatz für eine unabhängige Beurteilung. Die CS hat möglicherweise eine Handelsidee zu diesem Wertpapier veröffentlicht oder wird dies möglicherweise in Zukunft tun. Handelsideen sind kurzfristige Handelsempfehlungen, die auf Marktereignissen und Katalysatoren basieren, wohingegen Unternehmensempfehlungen Anlageempfehlungen darstellen, die auf dem erwarteten Gesamtertrag im 6- bis 12- Monats-Horizont basieren, gemäss der Definition im Disclosure-Anhang. Da Handelsideen und Unternehmensempfehlungen auf unterschiedlichen Annahmen und Analysemethoden basieren, könnten die Handelsideen von den Unternehmensempfehlungen abweichen. 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Einen Teil dieses Umsatzes erwirtschaftet die Credit Suisse im Bereich Investment Banking. Zusätzliche Angaben für folgende Länder Vereinigtes Königreich: Weitere Informationen zu Angaben über den Bereich Fixed Income erhalten Kunden der Credit Suisse (UK) Limited und der Credit Suisse Securities (Europe) Limited unter der Telefonnummer Allgemeiner Haftungsausschluss / Wichtige Information Der vorliegende Bericht ist nicht für die Verbreitung an oder die Nutzung durch natürliche oder juristische Personen bestimmt, die Bürger eines Landes sind oder in einem Land ihren Wohnsitz bzw. ihren Gesellschaftssitz haben, in dem die Verbreitung, Veröffentlichung, Bereitstellung oder Nutzung dieser Informationen geltende Gesetze oder Vorschriften verletzen würde oder in dem CS Registrierungs- oder Zulassungspflichten erfüllen müssten. In diesem Bericht bezieht sich CS auf die Schweizer Bank Credit Suisse AG oder ihre Tochter- und verbundenen Unternehmen. 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8 Distribution von Research-Berichten Wo im Bericht nicht anders vermerkt, wird dieser Bericht von der Schweizer Bank Credit Suisse AG verteilt, die der Zulassung und Regulierung der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht untersteht. Australien: Dieser Bericht wird von der Credit Suisse AG, Sydney Branch (CSSB) (ABN AFSL ), ausschliesslich an «Wholesale»-Kunden, definiert nach s761g des Corporations Act 2001, verteilt. CSSB übernimmt keine Gewähr, noch macht sie Zusicherungen zur Wertentwicklung der in diesem Bericht erwähnten Finanzprodukte. Bahrain: Dieser Bericht wird von der Credit Suisse AG, Bahrain Branch, verteilt, die über eine Zulassung der Central Bank of Bahrain (CBB) als Investment Firm Category 2 verfügt und von dieser reguliert wird. Dubai: Diese Informationen werden von der Credit Suisse AG, Dubai Branch, verteilt, die über eine ordnungsgemässe Lizenz der Dubai Financial Services Authority (DFSA) verfügt und unter deren Aufsicht steht. 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Die Credit Suisse (Gibraltar) Limited ist eine unabhängige Gesellschaft, die zu 100% im Besitz der Credit Suisse ist. Sie untersteht der Regulierung der Gibraltar Financial Services Commission. Guernsey: Dieser Bericht wird von der Credit Suisse (Channel Islands) Limited verteilt, einem rechtlich unabhängigen Unternehmen, das in Guernsey unter der Nummer und unter der Anschrift Helvetia Court, Les Echelons, South Esplanade, St Peter Port, Guernsey, eingetragen ist. Die Credit Suisse (Channel Islands) Limited ist zu 100% im Besitz der Credit Suisse AG. Sie wird von der Guernsey Financial Services Commission überwacht. Der jeweils aktuelle testierte Jahresabschluss ist auf Anfrage erhältlich. Hongkong: Der vorliegende Bericht wird in Hongkong von der Credit Suisse AG, Hong Kong Branch, herausgegeben. Die Credit Suisse AG, Hong Kong Branch, ist als «Authorized Institution» der Aufsicht der Hong Kong Monetary Authority unterstellt und ist ein eingetragenes Institut nach Massgabe der «Securities and Futures Ordinance» (Chapter 571 der gesetzlichen Vorschriften Hongkongs). Indien: Der Vertrieb des vorliegenden Berichts erfolgt durch die Credit Suisse Securities (India) Private Limited («Credit Suisse India», CIN-Nr. U67120MH1996PTC104392), die vom Securities and Exchange Board of India (SEBI) unter den SEBI-Registrierungsnummern INB ; INF ; INB ; INF und der folgenden Geschäftsadresse: 9th Floor, Ceejay House, Plot F, Shivsagar Estate, Dr. Annie Besant Road, Worli, Mumbai , Indien, Tel beaufsichtigt wird. Italien: Dieser Bericht wird in Italien einerseits von der Credit Suisse (Italy) S.p.A., einer gemäss italienischem Recht gegründeten und registrierten Bank, die der Aufsicht und Kontrolle durch die Banca d'italia und CONSOB untersteht, sowie andererseits von der Credit Suisse AG, einer Schweizerischen Bank mit Lizenz zur Erbringung von Bank- und Finanzdienstleistungen in Italien, verteilt. Japan: Dieser Bericht wird von Credit Suisse Securities (Japan) Limited, Financial Instruments Dealer, Director- General of Kanto Local Finance Bureau (Kinsho) No.66, Mitglied der Japan Securities Dealers Association, Financial Futures Association of Japan, Japan Investment Advisers Association und Type II Financial Instruments Firms Association, ausschliesslich in Japan verteilt. Credit Suisse Securities (Japan) Limited wird diesen Bericht nicht ausserhalb Japans verteilen oder in Länder ausserhalb Japans weiterleiten. Jersey: Der Vertrieb des vorliegenden Berichts erfolgt durch die (Channel Islands) Limited, Jersey Branch, die von der Jersey Financial Services Commission beaufsichtigt wird. Die Geschäftsadresse der Credit Suisse (Channel Islands) Limited, Jersey Branch, in Jersey lautet: TradeWind House, 22 Esplanade, St Helier, Jersey JE2 3QA. Luxemburg: Dieser Bericht wird von der Credit Suisse (Luxembourg) S.A. verteilt. Diese ist eine luxemburgische Bank, die über eine Zulassung der Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) verfügt und von dieser reguliert wird. Katar: Diese Information wird von der Credit Suisse Financial Services (Qatar) L.L.C verteilt, die über eine Bewilligung der Aufsichtsbehörde für den Finanzplatz Katar (QFCRA) verfügt und von dieser reguliert wird (QFC Nr ). Alle Finanzprodukte oder Finanzdienstleistungen im Zusammenhang mit diesem Bericht sind nur für Geschäftskunden oder Vertragspartner (gemäss Definition der Aufsichtsbehörde für den Finanzplatz Katar (QFCRA)) zugänglich. Zu dieser Kategorie gehören auch Personen mit einem liquiden Vermögen von über USD 1 Mio., die eine Einstufung als Geschäftskunden wünschen und die über genügend Kenntnisse, Erfahrung und Verständnis des Finanzwesens verfügen, um sich an solchen Produkten und/oder Dienstleistungen zu beteiligen. Singapur: Dieser Bericht wurde zur Verteilung in Singapur ausschliesslich an institutionelle Anleger, zugelassene Anleger und erfahrene Anleger (wie jeweils in den Financial Advisers Regulations definiert) erstellt und herausgegeben und wird von der Credit Suisse AG, Singapore Branch, auch an ausländische Anleger (gemäss Definition in den Financial Advisers Regulations) verteilt. Die Credit Suisse AG, Singapore Branch, ist gemäss den Bestimmungen der Vorschrift 32C der Financial Advisers Regulations berechtigt, Berichte, die durch ihre ausländischen oder verbundenen Unternehmen erstellt wurden, zu verteilen. Für Fragen, die sich aus diesem Bericht ergeben oder die damit in Verbindung stehen, wenden sich Leser aus Singapur bitte an die Credit Suisse AG, Singapore Branch, unter In Bezug auf Finanzberatungsdienstleistungen, die Sie von der Credit Suisse AG, Singapore Branch, erhalten, entbindet Ihr Status als institutioneller Anleger, zugelassener Anleger, erfahrener Anleger oder ausländischer Anleger die Credit Suisse AG, Singapore Branch, von der Verpflichtung bestimmte Anforderungen des Financial Advisers Act, Chapter 110 in Singapur (das «FAA»), der Financial Advisers Regulation sowie der entsprechenden Hinweise und Richtlinien, die hierzu erlassen wurden, zu erfüllen. Spanien: Dieser Bericht wird in Spanien von der Credit Suisse AG, Sucursal en España, verteilt. Diese ist ein durch die Banco de España autorisiertes Unternehmen (Registernummer 1460). Thailand: Der Vertrieb des vorliegenden Berichts erfolgt durch die Credit Suisse Securities (Thailand) Limited, die von der Securities and Exchange Commission, Thailand, beaufsichtigt wird und unter der Adresse 990 Abdulrahim Place Building, 27/F, Rama IV Road, Silom, Bangrak, Bangkok, Tel , eingetragen ist. Vereinigtes Königreich: Dieser Bericht wurde von der Credit Suisse (UK) Limited und der Credit Suisse Securities (Europe) Limited herausgegeben. Die Credit Suisse Securities (Europe) Limited und die Credit Suisse (UK) Limited verfügen beide über eine Zulassung der Prudential Regulation Authority und stehen unter der Aufsicht der Financial Conduct Authority und Prudential Regulation Authority. Sie sind der Credit Suisse zugehörige, aber rechtlich unabhängige Gesellschaften. Der Schutz privater Kunden durch die Financial Conduct Authority und/oder Prudential Regulation Authority gilt nicht für Investments oder Dienstleistungen, die durch eine Person ausserhalb des Vereinigten Königreichs angeboten werden. Das Financial Services Compensation Scheme gilt nicht, wenn der Emittent seine Verpflichtungen nicht erfüllt. USA: WEDER DIESER BERICHT NOCH KOPIEN DAVON DÜRFEN IN DIE VEREINIGTEN STAATEN VERSANDT, DORTHIN MITGENOMMEN ODER AN US- PERSONEN ABGEGEBEN WERDEN. Das vorliegende Dokument darf ohne schriftliche Genehmigung der Credit Suisse weder vollständig noch auszugsweise vervielfältigt werden. Copyright 2014 Credit Suisse Group AG und/oder mit ihr verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten. 14C025A_R Swiss Issues Regionen 8