Einfamilienhaus (freistehend)

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1 Beleihungswertermittlung Einfamilienhaus (freistehend) Kunde Konstantin Bundesland Landkreis Baden-Württemberg Esslingen Auftraggeber Gutachter/in Atilla Akcay Abteilung Wertermittlungsstichtag Objektbesichtigung Innen- und Außenbesichtigung am durch Atilla Akcay Beleihungswert ,7 -facher Jahresrohertrag /m² WNfl. Verkehrswert ,2 -facher Jahresrohertrag /m² WNfl. Gebäudeangaben Erd- und Obergeschoss, Flachdach, unterkellert Keller Unterkellerungsgrad 100% Ausstattung gehoben Nutzung Eigennutzung Bauweise Massivbauweise Objektzustand gut Stellplatz/Garage Doppelgarage (massiv) (1) Lage/Standort mittel Wohnfläche 186 m² Baujahr 2006 BGF 390 m² (berechnet) Modernisierung 2014 BRI m³ (berechnet) Modern.-grad* einfach * bezogen auf den Wertermittlungsstichtag Grundstücksfläche 351 m² Einliegerwohnung Nein Kaufpreis (2.950 /m²) Vermietbarkeit normal Drittverwendung normal Verwertbarkeit normal Eigennutzungsfähigkeit Hochwasser GK 1 - geringes Risiko gegeben Diese Wertermittlung ist nur für interne Zwecke erstellt worden. Ansprüche Dritter, gleich welcher Art, können dem Gutachter gegenüber nicht gestellt werden. Gegenüber Dritten wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit keine Haftung übernommen. Ein Herausgabeanspruch besteht nicht.

2 1 Grundbuch Auszug vom: Amtsgericht: Kirchheim u. Teck Grundbuch von: Lenningen Bestandsverzeichnis Band Blatt Lfd. Nr. Gemarkung Flur Flurstück(e) Fläche BV m² 3482 Oberlenningen 1099/9 351,00 Gesamtfläche 351,00 davon zu bewerten 351,00 Abteilung I Eigentümer: Konstantinos, geb. am Auftragsnummer Seite 2 von 25

3 2 Bodenwert Bezeichnung Fläche Grundstückswert* m² /m² Grundstück 351,00 250, * Der Bodenwert ist abgeleitet aus den Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. BODENWERT Entspricht 23,72% des Ertragswertes (MWT) und 28,66% des Ertragswertes (BWT). Informationen zum Grundstückswert Grundstück Quelle: Die Grundstückswertinformationen beruhen auf den Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Lenningen zum Stichtag Es handelt sich nicht um originäre Bodenrichtwertauskünfte. 250,00 /m² 3 Erläuterungen zum Bodenwert Berechnung Bodenwert Allgemeine Anmerkungen zum Bodenwert Baugesetzbuch (BauGB) 196 Bodenrichtwerte 1. Auf Grund der Kaufpreissammlung sind für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands, mindestens jedoch für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland, zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Die Bodenrichtwerte sind, soweit nichts anderes bestimmt ist, jeweils zum Ende eines jeden Kalenderjahres zu ermitteln. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt und zum jeweiligen für die Wertverhältnisse bei der Bedarfsbewertung maßgebenden Zeitpunkt zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln. 2. Hat sich in einem Gebiet die Qualität des Bodens durch einen Bebauungsplan oder andere Maßnahmen geändert, sind bei der nächsten Fortschreibung der Bodenrichtwerte auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte bezogen auf die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung und der letzten Bedarfsbewertung des Grundbesitzes für steuerliche Zwecke zu ermitteln. Die Ermittlung kann unterbleiben, wenn das zuständige Finanzamt darauf verzichtet. 3. Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen. 15 Ermittlung des Vergleichswerts (1) Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergl Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Auftragsnummer Seite 3 von 25

4 5 Sachwert (Verkehrswert) Wert- Gebäude Bau- GND RND Baukosten Neubauwert Zeitwert mind. jahr Jahre BGF/Anz. /m² %BNK % Einfamilienhaus (freistehend) , , , Doppelgarage (massiv) , , , Zeitwert der baulichen Anlagen Außenanlagen 5,00% Bauwert Bodenwert vorläufiger Sachwert Marktanpassung * 8,00% SACHWERT * on-geo Marktanpassung Ableitung der Herstellungskosten nach NHK 2010 Gebäudetyp 1.13 Erd- und Obergeschoss, Flachdach, unterkellert Unterkellerungsgrad 100% Fiktives Baujahr 2006 Ausstattung gehoben Herstellungskosten vor Zu-/Abschlägen * 876 nicht in BGF erfasste Bauteile Bauteil Anzahl Herstellungs- BoG Zuschlag kosten /m² BGF* MWT BWT Balkon Nein Terrasse Nein Herstellungskosten im Basisjahr * 934 Indexwert zum Stichtag 1,1410 (Stand: 4. Quartal 2016) Herstellungskosten zum Stichtag * Regionalfaktor 1,0770 (nur Beleihungswert) regionalisierte Herstellungskosten * (nur Beleihungswert) * ohne Baunebenkosten Auftragsnummer Seite 6 von 25

5 6 Sachwert (Beleihungswert) Wert- Gebäude Bau- GND RND Baukosten Neubauwert Zeitwert mind. jahr Jahre BGF/Anz. /m² % Einfamilienhaus (freistehend) , , Doppelgarage (massiv) , , Zeitwert der baulichen Anlagen Außenanlagen 5,00% Sicherheitsabschlag 10,00% Baunebenkosten 16,77% Bauwert Bodenwert vorläufiger Sachwert Sachwertanpassung 0,00% 0 SACHWERT Erläuterungen zum Sachwert Allgemeine Anmerkungen zu den Wertansätzen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 21 Ermittlung des Sachwerts 1. Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ( 16) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren ( 14 Absatz 2 Nummer 1) zu berücksichtigen. 2. Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten ( 22) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung ( 23) zu ermitteln. 3. Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die 22 und 23 sind entsprechend anzuwenden. Auftragsnummer Seite 7 von 25

6 22 Herstellungskosten 1. Zur Ermittlung der Herstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächen-, Raum- oder sonstiger Bezugseinheit (Normalherstellungskosten) mit der Anzahl der entsprechenden Bezugseinheiten der baulichen Anlagen zu vervielfachen. 2. Normalherstellungskosten sind die Kosten, die marktüblich für die Neuerrichtung einer entsprechenden baulichen Anlage aufzuwenden wären. Mit diesen Kosten nicht erfasste einzelne Bauteile, Einrichtungen oder sonstige Vorrichtungen sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die üblicherweise entstehenden Baunebenkosten, insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen. Ausnahmsweise können die Herstellungskosten der baulichen Anlagen nach den gewöhnlichen Herstellungskosten einzelner Bauleistungen (Einzelkosten) ermittelt werden. 3. Normalherstellungskosten sind in der Regel mit Hilfe geeigneter Baupreisindexreihen an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag anzupassen. 23 Alterswertminderung Die Alterswertminderung ist unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer ( 6 Absatz 6 Satz 1) zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen zu ermitteln. Dabei ist in der Regel eine gleichmäßige Wertminderung zugrunde zu legen. Gesamtnutzungsdauer ist die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen Anlagen. Auftragsnummer Seite 8 von 25

7 8 Ertragswert (Verkehrswert) Nutzung RND Zins Barwert- Ein- Fläche Miete ( /m²) RoE Beschreibung Jahre % faktor heiten m² vorhanden marktüblich w Wohnen 64 4,00 22, ,00 7, w Doppelgarage (massiv) 49 4,00 21, , Bewirtschaftungskosten (Einzelaufstellung - Marktwert) Ø 63 Ø 4,00 Σ 1 Σ 186,00 Σ Nutzung Instandhaltung Verwaltung MAW Sonst. Modernisierungsrisiko Gesamt Beschreibung /m² /WE /m² (/Stk.) % HK* (/Stk.) % RoE % RoE (/Stk.) % HK* /m² % RoE % RoE w Wohnen 11,00 0,42 280,00 1,60 2,00 15,31 w Doppelgarage (massiv) 83,00 0,75 37,00 5,60 2,00 20,22 w = Wohnen, g = Gewerbe * Bezug: Herstellungskosten inkl. Baunebenkosten Ø 15,65 Jahresrohertrag Bewirtschaftungskosten 15,65% Jahresreinertrag Bodenverzinsung Gebäudereinertrag x gewichteter Barwertfaktor 22,8622 Ertragswert der baulichen Anlagen Σ Barwerte je Nutzung (RoE - Bewirtschaftungskosten - Bodenwertverzinsung) x Barwertfaktor Bodenwert ERTRAGSWERT Auftragsnummer Seite 9 von 25

8 9 Ertragswert (Beleihungswert) Nutzung RND Zins Barwert- Ein- Fläche Miete ( /m²) RoE Beschreibung Jahre % faktor heiten m² vorhanden nachhaltig w Wohnen 64 5,00 19, ,00 7, w Doppelgarage (massiv) 49 5,00 18, , Ø 63 Ø 5,00 Σ 1 Σ 186,00 Σ Bewirtschaftungskosten (Einzelaufstellung - Beleihungswert) Nutzung Instandhaltung Verwaltung MAW Sonst. Modernisierungsrisiko Gesamt Beschreibung /m² /WE /m² (/Stk.) % HK* (/Stk.) % RoE % RoE (/Stk.) % HK* /m² % RoE % RoE w Wohnen 11,00 0,45 280,00 1,60 2,00 15,32 w Doppelgarage (massiv) 83,00 0,78 37,00 5,60 2,00 20,23 w = Wohnen, g = Gewerbe * Bezug: regionalisierte Herstellungskosten ohne Baunebenkosten Ø 15,65 Jahresrohertrag Bewirtschaftungskosten 15,65% Jahresreinertrag Bodenverzinsung Gebäudereinertrag x gewichteter Barwertfaktor 19,0573 Ertragswert der baulichen Anlagen Σ Barwerte der Nutzungen(RoE - Bewirtschaftungskosten - Bodenwertverzinsung) x Barwertfaktor Bodenwert ERTRAGSWERT Auftragsnummer Seite 10 von 25

9 11 Vergleichswert Objekt WNfl. Kaufpreis Vergleichspreise* Wert ( /m²) Marktwert Beleihungslt. Vertrag von bis ange. nach- wert (m²) ( /m²) ( /m²) ( /m²) messen haltig ( ) ( ) Einfamilienhaus (freistehend) *Vergleichspreise lt. on-geo Vergleichspreisdatenbank - Sicherheitsabschlag (BWT) 10,00 % VERGLEICHSWERT Erläuterungen zum Vergleichswert Allgemeine Anmerkungen zu den Vergleichsdaten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 15 Ermittlung des Vergleichswerts 1. Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen. 2. Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. Auftragsnummer Seite 13 von 25

10 13 Informationen zu den Vorschlagswerten PLZ, Ort Straße, Hausnummer Lenningen, Württ In den Sandäckern Einwohnerzahl Grundstückswertinformationen 250,00 /m² Quelle Die Grundstückswertinformationen beruhen auf den Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Lenningen zum Stichtag Es handelt sich nicht um originäre Bodenrichtwertauskünfte. Bemerkungen Die Ermittlung des Grundstückswertes beruht auf einem zonalen Wert. Bei der Art der baulichen Nutzung handelt es sich um Wohnbauflächen. Es liegt der Entwicklungszustand nach 5 ImmoWertV 'Baureifes Land' vor und der beitragsrechtliche Zustand gemäß BauGB und KAG (Kommunalabgabengesetz) ist erschließungsbeitragsfrei. Das Genauigkeitslevel der Angaben basiert auf einer hausnummerngenauen Adressangabe/-validierung und einem eindeutigen zonalen Wert. Lageeinschätzung (Wohnen) Lage im Verhältnis zum Kreis unterdurchschnittlich Marktanpassung Vorschlagswert 8,00 % Quelle on-geo-marktanpassung auf Basis von Preisen aus der on-geo- Angebots- und Kaufpreisdatenbank Bemerkung Die Marktanpassung basiert auf Daten von 466 Vergleichsobjekten im Kreis Esslingen. Zu 110 freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern liegen Kaufpreisinformationen vor. Zur Verbesserung der Aussagekraft wurden zusätzlich Daten zu 356 freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern aus dem Zeitraum Oktober 2014 bis September 2016 berücksichtigt. Stand November 2016 Vergleichsmieten Wohnen Vorschlagswert (Spanne) 7,83 (5,45 9,72) /m² Quelle on-geo Vergleichspreisdatenbank Bemerkungen Für die Ermittlung der Vergleichsmieten wurden 30 Vergleichsobjekte vom Typ Wohnen aus der Region (PLZ- Bezirk 73252) ausgewertet. Es liegen Werte aus dem Zeitraum Oktober 2015 bis September 2016 zugrunde. Vergleichspreise Wohnen Vorschlagswert (Spanne) ( ) /m² Quelle on-geo Vergleichspreisdatenbank Bemerkungen Es wurden 1673 Vergleichsobjekte ausgewertet (Datenstand: Oktober 2016). Für die Ermittlung des Vergleichspreises wurden Daten von 20 Objekten herangezogen. Zu 9 Objekten liegen Kaufpreisinformationen vor. Die durchschnittliche Entfernung beträgt 3,2 km. Es wurden die Standardobjektmerkmale Lage, Grundstückswert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr, Zustand und Ausstattung berücksichtigt. Liegenschaftszinssatz Min. 2,00 % Auftragsnummer Seite 14 von 25

11 Max. 3,50 % Vorschlagswert 2,75 % Quelle Die Liegenschaftszinssätze beruhen auf den Daten des Immobilienverband IVD zum Stichtag Es handelt sich nicht um originäre Liegenschaftszinssätze. Bemerkung Die Ermittlung der Liegenschaftszinssätze beruht auf der Basis der Daten des Immobilienverband IVD. Bei der Ermittlung wurden folgende Parameter berücksichtigt: Objekttyp: Einfamilienhaus. Der angemessene Wert orientiert sich an der Lageeinschätzung. Kapitalisierungszinssatz 5,00 % Auftragsnummer Seite 15 von 25

12 14 Ergebnisübersicht Verkehrswert Beleihungswert Werte Bodenwert Sachwert Ertragswert Vergleichswert Ableitung vom Vergleichswert Ergebnis % vom Verkehrswert 15 Dem Gutachten lagen folgende Unterlagen zu Grunde: Zusatz angefordert erhalten Dokument vom Bodenrichtwertauskunft vom Bestellnr Gutachterausschuss CityBasics Bestellnr Gemeindekennziffern Bestellnr Liegenschaftskarte 1:1.000 Bestellnr Baden-Württemberg Orthophoto/Luftbild Baden- Württemberg Bestellnr Erstellt am Atilla Akcay Beleihungswert festgesetzt mit: EUR von (Name, Unterschrift) Ort, Datum: Auftragsnummer Seite 16 von 25

13 CityBasics Basics Bundesland Baden Württemberg Kreis Esslingen Regierungsbezirk Stuttgart Einwohner Fläche 41,44 km² Bevölkerungsdichte 192 Einw./km² PLZ Bereich Gemeindeschlüssel Berichtsjahr: 2014 Basics Landkreis Einwohner Fläche 641,48 km² Bevölkerungsdichte 806 Einw./km² Kreisgliederung 44 Gemeinden Berichtsjahr: 2014 Basics Wirtschaftszahlen Landkreis BIP (1) Mio. Euro Arbeitslosenquote (2) 3,40% Erwerbstätige (3) Berichtsjahr: (1) 2013 (2) 2015 (3) 2014 Maßstab: 1: Lenningen, Württ OpenStreetMap Mitwirkende Einwohnerzahl * Erwerbstätige * * prozentuale Änderung zum Vorjahr (kreisbezogen) * prozentuale Änderung zum Vorjahr (kreisbezogen) Arbeitslosenquote * Bruttoinlandprodukt * * prozentuale Änderung zum Vorjahr (kreisbezogen) * prozentuale Änderung zum Vorjahr (kreisbezogen) Trend Legende fallend Tendenz fallend unverändert Tendenz steigend steigend CityBasics mit demographischen Daten, Struktur und Wirtschaftsdaten City Basics liefert Informationen zur Demographie, Struktur und Wirtschaft in der Gemeinde und dem Kreis. Die Lage der Gemeinde wird in einer Übersichtskarte dargestellt. Unterstützt wird die Übersichtlichkeit durch die dargestellten Entwicklungen von Basisinformationen zu den Wirtschaftszahlen des Kreises. Datenquellen: CityBasics, Statistische Ämter des Bundes und der Länder, OpenStreetMap Mitwirkende (Karte) Berichtsjahr: vgl. Angaben im Dokument

14 Bodenrichtwertauskunft vom Gutachterausschuss Informationen zur Lage Postleitzahl Stadt Lenningen, Württ Stadtteil Oberlenningen Strasse In den Sandäckern Hausnummer Flurstücksangabe 1099/ Lenningen, Württ In den Sandäckern Grunddaten Ermittlungsstichtag Bodenrichtwert Tatsächlich [EUR] 250,00 Bauliche Nutzung Wohnbauflächen Entwicklungszustand Baureifes Land Bauweise Richtwerttyp Zonaler Bodenrichtwert Bemerkung Quellenangabe Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hinweis Zusatzdaten Geschossflächenzahl 0,7 Anzahl der Geschosse Tiefe in m Fläche in m² 350 Beitragspflichtig Nein Sanierungsgebiet Nein Anfangswert / Endwert Bodenrichtwertauskunft direkt vom Gutachterausschuss Anhand der eingegebenen Kundendaten 'Nutzungsart', 'Baujahr', 'Stichtag' wird der Bodenrichtwert direkt beim zuständigen Gutachter ermittelt. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Werte pro m² für Grundstücke mit im wesentlichen gleichen Nutzungs und Wertverhältnissen, angegeben in / m². Die Daten beziehen sich entweder auf die Hausnummer oder auf die Straße. Das Produkt liegt für ganz Deutschland vor. Die Lieferung der Daten erfolgt in Tabellenform. Datenquellen: Bodenrichtwert vom Gutachterausschuss, Zuständiger Gutachterausschuss Stand: Datenstand laut Angabe im Lieferdokument