Wenn offene Fonds geschlossen werden

Transkript

1 Wenn offene Fonds geschlossen werden Falschberatung bei offenen Immobilienfonds 1. Ausgangslage Offene Immobilienfonds (z. B. SEB Immoinvest, AXA Immoselect, DEGI International) können nicht mehr als sichere Kapitalanlagen angesehen werden. Deshalb müssen Bankberater und nicht bankgebundene Finanzberater ihre Kunden ausdrücklich auf die Risiken, die bei offenen Immobilienfonds bestehen und in der Vergangenheit bestanden haben, hinweisen. Das gilt insbesondere, spätestens für Investitionen in solche Fonds nach der Finanzkrise etwa ab September 2008 für die Möglichkeit, dass solche Fonds auch geschlossen werden können, das heißt Anleger können ihre Anteile eine Zeit lang, höchstens für zwei Jahre, nicht an die Fondsgesellschaft zum Tageskurs zurückgeben, und für das Risiko, dass der Fonds, wenn er zwei Jahre geschlossen gewesen ist, liquidiert werden kann und spätestens dann erhebliche Verluste zu befürchten sind. Schon vor der Finanzkrise 2008 hatten bereits drei solcher Fonds zeitweise geschlossen. Danach kam es vermehrt zu solchen Schließungen. Ganz sicher stellt es so einen Beratungsfehler dar, wenn wie geschehen ab 2008 zu solchen offenen Fonds geraten wurde, die vorher schon einmal geschlossen gewesen sind. 2. Problem Eine ganze Reihe offener Immobilienfonds mussten bisher die Rücknahme der Anteile eine Zeit lang aussetzen oder befinden sich bereits in Liquidation. Es handelt sich (Stand September 2012) um die Fonds Morgan Stanley P2 Value, KanAm Grundinvest, KanAm US Grundinvest, SEB Immoinvest, AXA Immoselect, AXA Immosolutions, CS Euroreal, Degi International, Degi Europa, Degi German Business, Degi Global Business, DJE Real Estate, DWS Immoflex Vermögensmandat, db Immoflex, Premium Management Immobilien Anlage, Santander Kapitalprotekt P, TMW Immobilien Weltfonds P, UniImmo Global und UBS 3 Sector. Seit dem steigt der Beratungsbedarf von Anlegern, die Teile eines dieser Immobilienfonds auf Beratung erworben haben, stetig. In der Regel sind diese Anleger über die Risiken nicht aufgeklärt worden, die bei diesen Fonds über andere Anlagerisiken hinaus insbesondere bestehen. Das sind: - Mögliche Aussetzung der Anteilsrücknahme bis zu 2 Jahren - Zwingende Liquidation des Fonds, wenn nach 2jähriger Aussetzung des Handels die erwirtschaftete Liquidität nicht ausreicht, um alle rückgabewilligen Anteilseigner auszuzahlen. - Aus dem Grunde es sich bei offenen Immobilienfonds auch nicht um sichere Anlagen handelt, weil sie in solchen Phasen im Kurs fallen und bei einer eventuell möglichen späteren Liquidation auch erheblich an Wert verlieren können.

2 - Bei einer Schließung verliert diese Anlageform ebenfalls die Eigenschaft der täglichen Fungibilität, das heißt der Möglichkeit, dass der Anleger sein Investment oder Teile davon an die Fondsgesellschaft täglich zu jeweils festgelegten Kursen zurückgeben kann. Während der Schließung und der eventuellen Liquidation ist ein Handel dieser Papiere nur noch über die Börse möglich. Dabei muss man zunächst Verluste von 20 bis 30 % des Anfangskapitals. Wer während der Liquidation seine Anteile an der Börse verkaufen muss, muss sogar Verluste von 40 bis 60 % in Kauf nehmen. 2.1 Hintergrund Ein offener Immobilienfonds ist eine Kapitalanlage in Gebäude, die gehandelt oder vermietet werden. Aus rechtlicher Sicht handelt es sich um ein Wertpapier im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes, im Gegensatz zu sogenannten geschlossen Immobilienfonds. Die Objekte eines offenen Immobilienfonds werden in einem Immobilien-Sondervermögen zusammengefasst. Daher unterfallen sie als Investmentfonds auch dem Investmentgesetz, für die die strenge Regelung des 66 Investmentgesetz gilt. Darin ist festgelegt, was ein offener Immobilienfonds erwerben darf. Der Vorteil einer Investition in offene Immobilienfonds in seiner Ausgestaltung bis zum bestand, wie oben schon kurz erwähnt, darin, dass der Anleger jederzeit über das eingezahlte Geld verfügen konnte und der Anleger sich auch bereits mit kleinem Kapitaleinsatz an relativ abgesichertem Immobilienvermögen beteiligen konnte. Ab unterliegen nach dem Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz vom offene Immobilienfonds bestimmten Neuregelungen. Die jederzeitige Verfügbarkeit wird hinsichtlich der Höhe der Beträge und der Zeiträume eingeschränkt. Seit ihrer Einführung galten offene Immobilienfonds, ähnlich wie Rentenfonds, aufgrund der Tatsache, dass sie in vermeintlich werthaltige Investmentgüter, wie Immobilien, investieren, als sichere und auch für konservativ eingestellte Anleger geeignet. Teilweise wurden sie fälschlicher Weise sogar als mündelsicher bezeichnet (Degi International). Tatsächlich spiegelte sich diese vermeintliche Sicherheit in den ersten Jahren, nachdem der rechtliche Rahmen dafür geschaffen worden war, durchaus wieder. Es wurden Renditen von durchschnittlich 4 % und teilweise mehr erzielt und an die Anleger ausgeschüttet. Kein einziger Fonds meldete Verluste. Neben der Investition in Immobilien zeichnen offene Fonds auch Zinspapiere oder andere schnell verfügbare Anlagen. Dadurch soll gesichert sein, dass die Anlagen flexibel sind und Fondsanteile jederzeit verkauft werden können. Das sollte als zweites wesentliches Merkmal die Attraktivität dieses Produkt für Kleinanleger, die flexibel sein wollten, erhöhen.

3 Mit der Immobilienkrise, die ihre Auswirkungen in Europa bereits etwa in den Jahren 2005 und 2006 gehabt haben, wurden diese vermeintlich sicheren Vorteile stark erschüttert. In dieser Zeit mussten bereits drei große offene Immobilienfonds schließen. Es handelte sich damals um die KanAm Grundinvest und KanAm US Grundinvest, sowie sogar um eine Tochter der Deutschen Bank, der DB Real Estate. In zahlreichen Fachartikeln wurde auf diese Krise aufmerksam gemacht (z. B. Handelsblatt laut Focus online vom : Flucht aus Immo-Fonds und Spiegel online vom : Weitere Immobilienfonds geraten ins Wanken ). Der Grund war, dass schon zu diesem Zeitpunkt und spätestens nach Ausbruch der Finanzkrise im August 2008 durch den Zusammenbruch der Lehman Brothers Bank zu viele Anteile zurückgegeben und liquide Mittel aus den offenen Immobilienfonds abgezogen wurden und die flüssigen Mittel aus den Anlagen in Zins- oder andere schnell verfügbare Anlagen nicht mehr ausreichten. Insbesondere institutionelle Anleger, wie Pensionskassen und Versicherungen, die wegen der vermeintlichen Sicherheit in diese Anlagen gegangen waren, zogen aus Furcht vor dem Wertverfalls ihrer dort gekauften Anteile diese ab. Die Folge war, dass die Fondsmanager von der ihnen satzungsgemäß gegebenen Möglichkeit Gebrauch machten, die die Anleger bis dahin nicht kannten, nämlich die eigentlich versprochene tägliche Rücknahme von Anteilen für eine Zeit lang auszusetzen. In dieser Zeit musste versucht werden, wieder neue Liquidität zu schaffen, damit die Fondsgesellschaft Wünsche der Kunden nach Rückgabe von Anteilen wieder erfüllen und weiter arbeiten konnte. Dies gelang in den meisten Fällen nicht. Der Großteil der Fonds, die nach der Immobilien-, bzw. Finanzkrise schließen mussten, wird jetzt liquidiert. Das bedeutet, dass das Immobilienvermögen verkauft werden muss. Geplant ist bei den meisten Fonds dafür ein Zeitraum von 5 Jahren. Die Anleger werden in diesem Zeitraum an den Erlösen meist in jährlichen Teilzahlungen gemäß ihren Anteilen beteiligt. Damit verfügt diese Anlagemöglichkeit, über die eine werbungsmäßig immer herausgestellte Möglichkeit, der hohen Flexibilität und Fungibilität nicht mehr. Viele Anleger, die sich darauf verlassen hatten, weil sie geplant hatten, immer wieder Geld zu entnehmen oder das angelegte Geld zu einem bestimmten Zeitpunkt für einen bestimmten Anlass (z. B. Kredittilgung) zu verwenden, können dies nicht mehr. Zum Anderen war damit das Argument der hohen Werthaltigkeit und hohen Sicherheit dahin. Denn schon in der Schließungsphase sanken die Kurse der Anteile der betroffenen Fonds erheblich. Kommt es zum Fall der Liquidation, ist mit hohen bis sehr hohen Verlusten zu rechnen, wenn auch nicht mit dem Totalverlust. Denn keiner weiß, was in der Zeit der Liquidation mit eventuellen Verkäufen erzielt wird. Investoren, die betroffene Immobilien kaufen, können wegen des hohen Drucks, der auf den Gesellschaften lasten, den Preis drücken. Denn regelmäßig investieren die offenen Immobilienfonds in Großprojekte, wie Einkaufszentren, Ladenpassagen usw. für die es nur eine sehr eingeschränkte Käuferschicht gibt. Durch den zeitlichen Veräußerungsdruck besteht dann die Gefahr, dass die Immobilien nur mit hohen Abschlägen verkauft werden können.

4 Die Anleger haben in diesen Fällen folgende Möglichkeiten: - Verkauf der Anteile über die Börse mit entsprechenden Abschlägen von 20 bis 60 % (s. oben) - Abwarten bis zur Wiedereröffnung und dann die Entscheidung, ob die Anteile zur Ausschaltung weiterer Risiken verkauft oder ob sie behalten werden - Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen auf Rückabwicklung gegen den Berater/die Bank Auf Letzteres soll hier noch weiter eingegangen werden. 2.2 Beratungsfehler? Eine Falschberatung kann, wie schon erwähnt, darin liegen, dass offene Immobilienfonds als sicher und liquide verkauft wurden und der Hinweis darauf, dass Fonds schließen können, ja dass möglicherweise der Fonds, zu dem geraten wurde in der Vergangenheit selber schon einmal geschlossen war. Ein weiterer Beratungsfehler kann darin bestehen, dass auf die seit Beginn der Immobilienkrise etwa 2005/2006 in der Fachpresse immer wieder erschienen Warnhinweise nicht hingewiesen wurde (s. oben). Fraglich ist, wann eine solche generelle Aufklärungspflicht über Risiken bei offenen Immobilienfonds bestand. Einige Gerichte halten den Hinweis auf diese generell auch bei offenen Immobilienfonds geltenden Risiken für immer schon und als spätestens für Beratungen in den Jahren 2008 und 2009 gegeben (Landgericht Berlin, Aktenzeichen 27 O 627/11) der Hinweis auf die Übergabe eines Verkaufsprospekts reiche dafür nicht aus. Der Kunde erwarte mehr als Material zu eigenen Durchsicht, nämlich eine individuelle, pointierte und gewichtete Information. In derselben Entscheidung wird es auch als Beratungsfehler angesehen, wenn nicht auf die negativen Presseberichte in Bezug auf offene Immobilienfonds aus den Jahren 2005 und 2006 nicht hingewiesen wurde. Auch das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 19 O 334/11), das einen Fall aus dem Juli 2008 behandelt, sieht beim Erwerb von Anteilen an offenen Immobilienfonds eine generelle Aufklärungspflicht über das Risiko des Kapitalverlustes im Zusammenhang mit der Aussetzung der Rücknahme von Anteilen. Dies sei ein dieser Anlageform grundsätzlich innewohnendes, dem Anleger regelmäßig nicht erkennbares Risiko. Ob sich aus der Historie von Immobilienfonds Anhaltspunkte für die konkrete Möglichkeit der Aussetzung ergaben oder diese unwahrscheinlich seien, lässt das Gericht dahinstehen, da es sich insoweit um einen grundsätzlich aufklärungspflichtigen Umstand handele. Die gleiche Auffassung vertritt eine andere Kammer des Landgerichts Frankfurt (Aktenzeichen 10 O 214/11), die zu dem eine Aufklärungspflicht zu dem Punkt fordert, dass das Sondervermögen dieses Fonds abgewertet und damit auch damit einen Wertverlust eintreten kann,

5 wenn nicht genügend profitable Immobilien erworben werden können, die prognostizierten Mieteinnahmen nicht eintreten oder die Immobilien später nicht ertragreich veräußert werden können. Ob nun etwa im Zusammenhang mit dem Beginn der Immobilienkrise, die dieses Gericht auf 2003 ansiedelt, dieses Risiko erkennbar war oder nicht, ist nicht entscheidend. Es genüge das theoretische Risiko, um zum Beispiel einen Widerspruch zum Anlegerziel eines konservativen Kunden festzustellen. Ebenso entschied zu Gunsten eines Fondskunden die 21. Kammer des Landgerichts Frankfurt (Aktenzeichen 21 O 352/11). Ob diese Urteile rechtskräftig geworden sind, ist nicht bekannt. Einschlägige Urteile von Oberlandesgerichten oder gar dem Bundesgerichtshofes liegen noch nicht vor. Etwas anders entschied das Landgericht Bonn (Aktenzeichen 2 O 204/11), das die Schadenersatzklage eines Anlegers abwies. Die Richter meinten, dass bei einem Erwerb im Jahre 2007 keine Aufklärungspflicht hinsichtlich des lediglich theoretischen Aussetzungsrisikos eines offenen Immobilienfonds bestand. 2.3 Zusammenfassung Zusammenfassend kann Folgendes festgestellt werden: - Obwohl es sich beim Schließungs- und Abwicklungsrisiko der offenen Immobilienfonds um einen gerade diese Anlageform innewohnendes besonderes Risiko handelt, ist fraglich, ob ein fehlender Hinweis darauf vor der Immobilienkrise 2005/ 2006 oder der Finanzkrise 2008 einen Beratungsfehler darstellt. - Aufzuklären war darüber jedenfalls ab dem , als der DB Real Estate Immobilienfonds eine Tochter der Deutschen Bank, vorübergehend schließen musste. - Spätestens muss dies aber nach der Finanzkrise etwa ab September 2008 angenommen werden, worauf eine ganze Anzahl von Immobilienfonds wegen dieses Risikos schließen musste. - Sicherlich wird aber darüber aufzuklären sein, wenn, was vielfach geschehen ist, auch danach noch zur Beteiligung an Fonds geraten wurde, die schon einmal geschlossen hatten. - Dazu kommt die Möglichkeit der Geltendmachung eines Aufklärungsfehlers, wenn über negative Presseberichte zu Immobilienfonds ab 2005/2006 nicht hingewiesen wurde. Nicht unerwähnt bleiben soll aber am Schluss, dass natürlich daneben weitere Aufklärungsmängel, wie bei anderen Investments, zusätzlich bestehen, nämlich fehlende Aufklärung über Kick-Backs und Provisionen, eventuell vorhandene Währungsrisiken, weil Immobilienfonds ja auch im Währungsausland investieren etc.

6 2.4 Achtung Verjährung! Bei einem Großteil der Betroffenen werden die Ansprüche aber bereits verjährt sein. Bis zum galt bei Falschberatungen im Zusammenhang mit der Empfehlung von Wertpapieren durch Wertpapierdienstleister, das heißt also auch Banken, die starre dreijährige Verjährungsfrist des 37 a Wertpapierhandelsgesetz. Sie beginnt mit dem Tag der vermeintlichen Falschberatung. War die Falschberatung zur Schließungs- und Abwicklungsmöglichkeit bei Fonds also davor, sind die Ansprüche in der Regel verjährt. Diese Verjährungsfrist des Wertpapierhandelsgesetzes galt aber nicht für nicht bankgebundene Berater. Hier gilt seit 2001 zwar auch eine dreijährige Verjährungsfrist ( 199 Abs. 2 BGB), die aber erst mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anleger von den anspruchsbegründenden Tatsachen, also dass hier eine eventuelle Falschberatung stattgefunden haben könnte, erfährt. Der Zeitpunkt könnte darin gesehen werden, wenn der Anleger über die Schließung des Fonds informiert wird. Für Fälle nach dem gilt die allgemeine Verjährungsfrist des 199 Abs. 2 BGB auch für Wertpapierdienstleistungsunternehmen, also Banken, da der 37 a Wertpapierhandelsgesetz gestrichen worden ist. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang die zehnjährige Höchstfrist. Ist diese Frist verstrichen, tritt Verjährung auf jeden Fall ein. Diese Frist misst sich taggenau und beginnt, wie die frühere dreijährige Verjährungsfrist des 37 a Wertpapierhandelsgesetz mit dem Tag der vermeintlichen Falschberatung und endet entsprechend zehn Jahre später. Bremen, den Eberhard Ahr, Rechtsanwalt und Notar a. D. Kanzlei Eberhard Ahr