Die Verwertung von Stockwerkanteilen im Insolvenzverfahren Universität Luzern, Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2017, Dienstag, 28.

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1 Die Verwertung von Stockwerkanteilen im Insolvenzverfahren Universität Luzern, Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2017, Dienstag, 28. November 2017 lic. iur. Philipp Possa, Partner Transliq AG

2 Die Verwertung von Stockwerkanteilen im Insolvenzverfahren Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung 2. Allgemeines zum Konkurs- und Nachlassverfahren 3. Das Konkursverfahren: Ablaufbeschreibung und Begriffserklärung 4. Das Nachlassstundungsverfahren: Ablaufbeschreibung und Begriffserklärung 5. Das Nachlassliquidationsverfahren: Ablaufbeschreibung und Begriffserklärung 6. Exkurs: Mietverträge im Konkurs des Mieters 7. Exkurs: Mietverträge im Konkurs des Vermieters 8. Die Verwertung von Stockwerkanteilen im Konkurs 9. Die Verwertung von Stockwerkanteilen im Nachlassverfahren

3 1. Einleitung Sanierung Einvernehmliche private Schuldensanierung (Art SchKG) Konkursaufschub (Art. 725a OR) NLV mit Prozentvergleich aussergerichtliche Sanierung Unternehmen in der Krise OR-Liquidation (Art. 739 OR) NLV mit Vermögensabtretung (sanfter Konkurs) Liquidation Konkurs

4 2. Allgemeines zum Konkurs- und Nachlassverfahren Schuldbetreibungs- und Konkursgesetz (SchKG) vom in Kraft getreten am Schuldbetreibungs-, Konkurs- und Sanierungsgesetz ( SchKSG ) Ältestes Bundesgesetz, das heute noch in Kraft ist (Teil-) Revision am in Kraft getreten (Teil-) Revision am in Kraft getreten (Sanierungsrecht)

5 2. Allgemeines zum Konkurs- und Nachlassverfahren Spezialexekution: Betreibung und Betreibung auf Grundpfandverwertung Generalexekution: Konkurs- und Nachlassverfahren

6 3. Das Konkursverfahren Ablaufbeschreibung und Begriffserklärung Konkurseröffnung Inventaraufnahme / Einvernahme Einstellung Konkurs mangels Aktiven > Spezialliquidation Summarverfahren Entscheid Durchführung Konkurs / Verfahrensart 1. Gläubigerversammlung Kollokationsplan / Lastenverzeichnisse (ausseramtliche) Konkursverwaltung Gläubigerausschuss

7 3. Das Konkursverfahren Ablaufbeschreibung und Begriffserklärung 2. Gläubigerversammlung Verwertung der Aktiven Paulianische Anfechtungsansprüche / Verantwortlichkeitsansprüche Verteilung / Abschluss Verfahren

8 4. Das Nachlassstundungsverfahren Ablaufbeschreibung und Begriffserklärung Gesuch Nachlassstundung Konkurs Entscheid Nachlassrichter betr. prov. Nachlassstundung / Einsetzung prov. Sachwalterin Prov. Nachlassstundung: Aussicht auf Sanierung oder Abschluss Nachlassvertrag Entscheid Nachlassgericht betr. Bewilligung def. Nachlassstundung Definitive Nachlassstundung A) Wirkung für Schuldner B) Wirkung für Lieferanten und Kunden.. C) Wirkung für Arbeitnehmer

9 4. Das Nachlassstundungsverfahren Ablaufbeschreibung und Begriffserklärung Aufhebung Nachlassstundung zufolge Sanierung Definitive Nachlassstundung: Sachwalter - Gläubigerausschuss - Betriebsweiterführung - Sanierung oder Ausarbeitung Nachlassvertrag Gläubigerversammlung - Sachwalterbericht Konkurs Nachlassvertrag mit Dividendenvergleich Entscheid Nachlassgericht betreffend Bestätigung Nachlassvertrag Nachlassvertrag mit Vermögensabtretung Auszahlung Dividende Nachlassliquidationsverfahren

10 5. Das Nachlassliquidationsverfahren Ablaufbeschreibung und Begriffserklärung Bestätigung Nachlassvertrag Liquidator Gläubigerausschuss Kollokationsplan / Lastenverzeichnisse Verwertung der Aktiven Paulianische Anfechtungsansprüche / Verantwortlichkeitsansprüche Verteilung / Abschluss Verfahren

11 6. Exkurs: Mietverträge im Konkurs des Mieters Art. 266h OR 1 Fällt der Mieter nach Übernahme der Sache in Konkurs, so kann der Vermieter für künftige Mietzinse Sicherheit verlangen. Er muss dafür dem Mieter und der Konkursverwaltung schriftlich eine angemessene Frist setzen. 2 Erhält der Vermieter innert dieser Frist keine Sicherheit, so kann er fristlos kündigen.

12 6. Exkurs: Mietverträge im Konkurs des Mieters Keine Vertragsauflösung von Gesetzes wegen Vertragliches Kündigungsrecht bzw. automatische Auflösungsklausel usw. im Hinblick auf Konkurseröffnung möglich Konkurs vor Übergabe der Mietsache: => Art. 83 OR Konkurs nach Übergabe der Mietsache: offene Forderung vor Konkurseröffnung => Art. 257d OR Forderungen nach Konkurseröffnung => Art. 266h OR

13 7. Exkurs: Mietverträge im Konkurs des Vermieters Art. 261 OR 1 Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrages oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über. 2 Der neue Eigentümer kann jedoch: a. bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;

14 7. Exkurs: Mietverträge im Konkurs des Vermieters Art. 261 OR 2 Der neue Eigentümer kann jedoch: b. bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht. 3 Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen darauf entstandenen Schaden. 4 [ ]

15 7. Exkurs: Mietverträge im Konkurs des Vermieters Kein gesetzliches Auflösungs- oder Kündigungsrecht Vertragliches Kündigungsrecht bzw. automatische Auflösungsklausel usw. im Hinblick auf Konkurseröffnung möglich Konkurs vor Übergabe der Mietsache: Rücktritt gem. Art. 83 OR keinen Realerfüllungsanspruch, nur Schadenersatzanspruch Keine Anwendung von Art. 261 OR, falls die Mietsache im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht übergeben worden ist.

16 7. Exkurs: Mietverträge im Konkurs des Vermieters Konkurs nach Übergabe der Mietsache : Keine Anwendung von Art. 83 OR (Gebrauchsüberlassung) Realerfüllungsanspruch des Mieters gegenüber Konkursverwaltung Übergang des Mietvertrages im Rahmen der Zwangsverwertung, Art. 261 Abs. 1 OR Ausserordentliches Kündigungsrecht => Art. 261 Abs. 2 OR Doppelaufruf zur Verhinderung des gesetzlichen Übergangs des Mietverhältnisses (=> langfristige Mietverhältnisse)

17 8. Die Verwertung von Stockwerkanteilen im Konkurs Ausgangslage: Konkurseröffnung über die Holiday AG in Leukerbad. In der Konkursmasse befindet sich als Hauptaktivum eine Hotelliegenschaft. Neben dem Hotelinventar (Gross- und Kleininventar) verfügt die AG noch über div. weitere Aktiven wie Aktien der Bergbahn, Bankkonti, Fahrzeuge usw.) sowie über zwei Stockwerkanteile in div. Wohnblöcken der Gemeinde Leukerbad.

18 8. Die Verwertung von Stockwerkanteilen im Konkurs Nebst ZGB und SchKG finden die Bestimmungen der Verordnungen des Bundesgerichts über die: Geschäftsführung der Konkursämter (KOV) Zwangsvollstreckung von Grundstücken (VZG) Pfändung und Verwertung von Anteilen an Gemeinschaftsvermögen (VVAG) sowie das Kreisschreiben Nr. 17 vom betr. die Behandlung von Miteigentum und Gesamteigentum im Konkurs Anwendung.

19 8. Die Verwertung von Stockwerkanteilen im Konkurs Anzeige an Mieter betr. Mietzinszahlung an Konkursverwaltung Verwaltung und Bewirtschaftung des Stockwerkanteils durch die Konkursverwaltung (evtl. externe Liegenschaftsverwaltung) Teilnahme an der Stockwerkeigentümerversammlung Erstellen von Lastenverzeichnissen für sämtliche Grundstücke (auch für Stockwerkanteile) = Voraussetzung für die Verwertung

20 8. Die Verwertung von Stockwerkanteilen im Konkurs Verwertung grundsätzlich erst nach der 2. Gläubigerversammlung Vorzeitige Verwertung: Notverkauf Beschluss an der 1. Gläubigerversammlung (bzw. auf dem Zirkularweg falls nicht beschlussfähig) Verwertungsmodus Öffentliche Versteigerung Freihandverkauf (Art. 256 SchKG)

21 8. Die Verwertung von Stockwerkanteilen im Konkurs Stammparzelle ist unbelastet Verwertung des Stockwerkanteils nach den allgemeinen Grundsätzen Erstellen Lastenverzeichnisse (Besonderheit) Öffentliche Versteigerung / Freihandverkauf (Art. 256 SchKG) Kein gesetzliches Vorkaufsrecht der anderen Stockwerkeigentümer (Art. 712c Abs. 1 ZGB) Vertragliches Vorkaufsrecht können im Rahmen der Zwangsverwertung nicht ausgeübt werden (nur gesetzliche Vorkaufsrechte).

22 8. Die Verwertung von Stockwerkanteilen im Konkurs Stammparzelle ist unbelastet Verwertung von Stockwerkanteilen gesamthaft oder einzeln Evtl. Doppelaufruf (auch beim freihändigen Verkauf) Keine Rechts- oder Sachgewährleistung Beim Freihandverkauf Zustimmung Gläubiger Höherangebotsverfahren Zustimmung Grundpfandgläubiger

23 8. Die Verwertung von Stockwerkanteilen im Konkurs Stammparzelle ist belastet Bereinigungsverfahren nach Art. 130e VZG 1. Einigungsverhandlung: Konkursverwalter bzw. Liquidator versucht eine Aufteilung der betreffenden Pfandlasten auf die einzelnen Anteile herbeizuführen und bei solidarischer Verpflichtung des Schuldners (betr. Pfandforderung auf Stammparzelle) mit den anderen STWEer eine Aufteilung der Schuldpflicht Erfolgreiche Einigungsverhandlung: Verwertung

24 8. Die Verwertung von Stockwerkanteilen im Konkurs Stammparzelle ist belastet 2. Verhandlungen über die Aufhebung des STWEG. Es ist ein einstimmiger Beschluss notwendig (Art. 650 Abs. 1 ZGB) körperliche Teilung (Zuweisung an den Schuldner) private Veräusserung gesamtes Grundstück Übertragung an einen oder mehrere Miteigentümer unter Auskauf der übrigen Miteigentümer 3. Keine Einigung: Verwertung des Stockwerkanteils, Ersteiger übernimmt Rechtsnachfolge in Bezug auf Grundpfandrechte auf der Stammparzelle

25 9. Die Verwertung von Stockwerkanteilen im Nachlassverfahren Ausgangslage: Gewährung prov. Nachlassstundung über die Holiday AG in Leukerbad. Die AG führt ein Hotel. Neben der Hotelliegenschaft und dem Hotelinventar (Gross- und Kleininventar) verfügt die AG noch über div. weitere Aktiven wie Aktien der Bergbahn, Bankkonti, Fahrzeuge usw. sowie über zwei Stockwerkanteile in div. Wohnblöcken der Gemeinde Leukerbad.

26 9. Die Verwertung von Stockwerkanteilen im Nachlassverfahren Verwertung während der Nachlassstundung Art. 298 Abs. 2 SchKG Normaler Kaufvertrag Ordentlicher Nachlassvertrag Grundsätzlich keine Verwertung, allenfalls zur Beschaffung von Liquidität für die Nachlassdividende, Betrieb, usw.

27 9. Die Verwertung von Stockwerkanteilen im Nachlassverfahren Verwertung im Rahmen des Nachlassvertrages mit Vermögensabtretung Grundsätzlich gleiches Vorgehen wie bei der Verwertung wie im Konkurs Liquidator bestimmt mit Einverständnis des Gläubigerausschuss über die Art und Zeitpunkt der Verwertung Beim Freihandverkauf: Zustimmung Pfandgläubiger falls durch Kaufpreis nicht gedeckt; keine Notwendigkeit des Höherangebots gemäss Art. 256 Abs. 2 SchKG (Art. 323 SchKG e contrario)