Inhalt: auf Grundstück lastende dingliche und realobligatorische Rechte

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2 Zweck: Klarheit für an Grundstück Berechtigte (betr. vorgehende oder gleichgestellte Rechte) für Erwerber (betr. Belastungen) Ersatz des Grundbuchs für Zwangsvollstreckung Inhalt: auf Grundstück lastende dingliche und realobligatorische Rechte Folie 2

3 Liegenschaften jede Bodenfläche mit genügend bestimmten Grenzen Selbständige und dauernde Rechte übertragbare, auf mindestens 30 Jahre begründete, beschränkte dingliche Rechte Bergwerke Recht zur Ausbeutung des Untergrundes, welcher nicht mehr im Privateigentum steht Miteigentumsanteile an Grundstücken Folie 3

4 Dingliche Rechte Subjektive Rechte Absolute Rechte Wirkung gegenüber jedermann Relative Rechte Wirkung nur gegen bestimmte Person/en Dingliche Rechte Eigentum Umfassende Herrschaft an einer Sache Beschränkte dingliche Rechte Herrschaft an einer Sache nur in bestimmter Hinsicht Realobligationen Relative Rechte mit dinglicher Komponente Folie 4

5 Beschränkte dingliche Rechte Beschränkte dingliche Rechte Dienstbarkeiten Grundlasten Grundpfandrechte Personaldienstbarkeit Grunddienstbarkeit Grundpfandverschreibun g Schuldbrief Gült Folie 5

6 Vormerkung persönlicher Rechte Vormerkung von Verfügungsbeschränkungen Vormerkung vorläufiger Eintragungen Folie 6

7 Betreibung auf Pfändung oder Pfandverwertung Publikation der Steigerung: Aufforderung der Pfandgläubiger/der übrigen Beteiligten zur Anmeldung ihrer Ansprüche am Grundstück Erstellung Lastenverzeichnis aufgrund Anmeldungen und Grundbuch Konkursverfahren Publikation der Konkurseröffnung und Aufforderung der Konkursgläubiger ihre Ansprüche einzugeben Erstellung des Lastenverzeichnisses aufgrund der geprüften Eingaben und der Grundbucheinträge Folie 7

8 Grundsatz: Keine Abweisung oder Abänderung von im Grundbuch enthaltenen oder angemeldeten Lasten Keine Einforderung von Beweismitteln Ausnahmen: Abweisung verspätet angemeldeter Ansprüche Abweisung von Ansprüchen, welche keine Belastung des Grundstücks darstellen können (nur wenn ohne materiellrechtliche Prüfung möglich) Folie 8

9 Beispiele abzuweisender Anmeldungen Obligatorische bzw. persönliche Ansprüche Unmittelbare gesetzliche Pfandrechte ohne gesetzliche Grundlage Kosten des Gerichtsverfahrens zur Erstreitung einer grundpfandgesicherten Forderung Zinsforderung, welche über drei verfallene und laufenden Zins hinausgeht Zinsen zu einem über 5% liegenden Satz, welche eingetragenen Maximalzinsfuss übersteigen Folie 9

10 Vorrang der Anmeldung vor Grundbucheintrag Grösserer Anspruch als eingetragen: Aufnahme unter Hinweis auf geringeren Grundbucheintrag Geringerer Anspruch als eingetragen: Betreibungsamt hat Änderung bzw. Löschung des Grundbucheintrags mit Bewilligung des Berechtigten zu erwirken Folie 10

11 Mindestens summarische Prüfung der im Grundbuch eingetragenen und angemeldeten Lasten Nötige Erhebungen zur Verifizierung des Anspruchs Stellungnahme des Schuldners Einforderung von Belegen Entscheid der Konkursverwaltung Pflicht zu objektivem Entscheid nach Ergebnis der Erhebungen Bindung an rechtskräftige gerichtliche Entscheide und Verwaltungsverfügungen Folie 11

12 Entscheid der Konkursverwaltung Abgewiesener Gläubiger klagt gegen Masse Gläubiger, der sich gegen Zulassung eines anderen Gläubigers wehrt, klagt gegen diesen Gläubiger kann Beschwerde wegen nicht gründlicher Prüfung einreichen Schuldner kann nur Beschwerde wegen nicht objektivem Entscheid der Konkursverwaltung erheben Folie 12

13 Hängiges Gerichts- oder Verwaltungsverfahren Vormerkung des strittigen Anspruchs pro memoria Hängiges Verfahren übernimmt aus Gründen der Prozessökonomie Funktion des Kollokationsprozesses Folie 13

14 Bezeichnung des zu versteigernden Grundstücks Anmerkungen Information über bestehende Rechtsverhältnisse Information über rechtlich bedeutsame Tatsachen Dienstbarkeitsrechte Miet- und Pachtverträge Verträge mit nicht längeren als die gesetzlichen Kündigungsfristen Folie 14

15 Aufzunehmende Lasten Prinzip der Alterspriorität System der festen Pfandstelle Folie 15

16 Grundpfandgesicherte Forderungen Grundpfandrechte Gesetzliche Pfandrechte Vertragliche Pfandrechte Unmittelbare gesetzliche Pfandrechte Mittelbare gesetzliche Pfandrechte für Kosten zur Abwendung einer Wertminderung für Kosten zur Erhaltung des Pfandgrund -stücks Kompetenz der Kantone zur Einführung weiterer gesetzlicher Pfandrechte Verkäuferpfandrecht Pfandrecht des Pfründers Pfandrecht der Miterben und Gemeinder Bauhandwerkerpfandrecht Pfandrecht der StWE-Gemeinschaft Pfandrecht zur Sicherung des Baurechtszinses Pfandrechte nach BGBB Folie 16

17 Bauhandwerkerpfandrecht (1) Anspruch auf Bauhandwerkerpfandrecht muss innert 3 Monaten seit Vollendung der Arbeit im Grundbuch eingetragen sein Verweigert Grundeigentümer Zustimmung zum Eintrag, muss Bauhandwerker vorsorglichen Eintrag erwirken Eintragung kann auch nach Pfändung oder Konkurseröffnung erwirkt werden Folie 17

18 be its vo l le nd un g max. 3 Monate An de ord fin nu iti ng ve n E d er in t ra gu Kl tiv age e E au in f d tra ef gu in i ng - ng Be s o s tä rg tig lic u n he g d n Ein er tr a v o r gu ng Ei s u nt r Ve p e a g u rfü rpr ng gu ov au ng iso fg ris ru c h nd er Ar Bauhandwerkerpfandrecht (2) Richterliche Frist Folie 18

19 Aufnahme von Amtes wegen, soweit im Grundbuch eingetragen Als Vormerkung vorläufig eingetragene Pfandrechte sind direkt ins Lastenverzeichnis aufzunehmen Angemeldetes Bauhandwerkerpfandrecht ist auch ohne Grundbucheintrag ins Lastenverzeichnis zu übernehmen Folie 19

20 Umstritten, ob Anmeldung beim Betreibungsamt für Aufnahme ins Lastenverzeichnis auch im Falle der Bestreitung genügt Ausschliessliche Anmeldung beim Betreibungsamt wirkt jedenfalls nur im laufenden Verfahren; fällt dieses dahin, ist Eintragung im Grundbuch i.d.r. infolge Fristablaufs nicht mehr möglich Folie 20

21 Keine Eintragung im Grundbuch, kein hängiger Prozess Umstritten, ob Anmeldung bei Konkursverwaltung für Aufnahme ins Lastenverzeichnis genügt Gegner: Grundbucheintrag ist zwingend Befürworter: Aufnahme des realobligatorischen Anspruchs auf Errichtung des Pfandrechts bewirkt Entstehung des dinglichen Rechts für entsprechendes Vollstreckungsverfahren Folie 21

22 Keine Eintragung im Grundbuch, kein hängiger Prozess Eingabe im Konkursverfahren wahrt Recht nur für Fall der Durchführung Konkursverwaltung hat Pfandrecht und Forderung zu prüfen, wenn vor Konkurseröffnung beim Gericht keine Klage eingereicht wurde Folie 22

23 be its vo l le nd un g max. 3 Monate An de ord fin nu iti ng ve n E d er in t ra gu Kl tiv age e E au in f d tra ef gu in i ng - ng Be s o s tä rg tig lic u n he g d n Ein er tr a v o r gu ng Ei s u nt r Ve p e a g u rfü rpr ng gu ov au ng iso fg ris ru c h nd er Ar Bauhandwerkerpfandrecht Richterliche Frist Folie 23

24 Vorläufige Eintragung im Grundbuch Über superprovisorische oder bestätigte vorsorgliche Eintragung ist im Rahmen der Kollokation zu befinden Keine Aufnahme der Vormerkung unter Andere Lasten, sondern nur Kollokation unter Grundpfandgesicherte Forderungen Folie 24

25 be its vo l le nd un g max. 3 Monate An de ord fin nu iti ng ve n E d er in t ra gu Kl tiv age e E au in f d tra ef gu in i ng - ng Be s o s tä rg tig lic u n he g d n Ein er tr a v o r gu ng Ei s u nt r Ve p e a g u rfü rpr ng gu ov au ng iso fg ris ru c h nd er Ar Bauhandwerkerpfandrecht Richterliche Frist Folie 25

26 Vorläufige Eintragung im Grundbuch Einreichung der Klage auf definitive Eintragung bereits erfolgt: Einstellung des Verfahrens nach Art. 207 SchKG Geht Klage auf Pfandrecht und Forderung, sind beide ins Lastenverzeichnis nach Art. 63 KOV aufzunehmen Folie 26

27 Definitive Eintragung im Grundbuch Eintragung mit Zustimmung Grundeigentümer: Konkursverwaltung erlässt Kollokationsverfügung über Pfandrecht und Forderung Eintragung aufgrund gerichtlichen Urteils: Überprüfung wegen Grundsatzes der abgeurteilten Sache ausgeschlossen; Abweisung der Forderung nur noch wegen Bezahlung oder Verrechnung möglich Folie 27

28 Lasten: Dienstbarkeitslasten Grundlasten Vormerkungen nicht im Grundbuch eingetragene langfristige Miet- und Pachtverträge Berechtigte Personen bzw. berechtigte Grundstücke Inhalt der Last (i.d.r. gemäss Grundbucheintrag) Datum der Begründung Rang gegenüber Grundpfandrechten Folie 28

29 Kauf bricht nicht Miete/Pacht Unbefristete Verträge oder solche, welche spätestens mit Ablauf des gesetzlichen Kündigungsfristen enden, sind nur informationshalber im Beschrieb aufzuführen Langfristige Miet- und Pachtverträge, d.h. solche deren verbleibende Dauer die gesetzliche Kündigungsfrist überschreiten, sind als andere Lasten zur Aufnahme ins Lastenverzeichnis anzumelden, ansonsten sie wie unbefristete Verträge behandelt werden Folie 29

30 Vorgehende Grundpfandgläubiger können Doppelaufruf verlangen Zuschlag ohne langfristigen Miet- oder Pachtvertrag bewirkt, dass Ersteigerer auf nächstmöglichen Termin ohne Nachweis dringenden Eigenbedarfs kündigen kann; tut er dies nicht, gilt Vertrag wie vereinbart weiter Erstreckung kann Mieter oder Pächter immer verlangen Folie 30

31 Mindestzuschlagspreis (Formular VZG 13 B, Ziff. 1) Berechnungsgrundlage: rechtskräftiges Lastenverzeichnis Mindestzuschlagspreis: betreibendem Gläubiger vorgehende pfandgesicherte Forderungen Betreibender Gläubiger: Gläubiger, der Verwertungsbegehren stellt Pfandgesicherte Forderung: Kapitalforderung verfallene und laufende Zinsen Verzugszinsen Betreibungskosten Folie 31

32 Zweck: Verhinderung potentieller Schädigung vorgehende Pfandgläubiger durch nachgehende (Pfand)gläubiger Verwertung nur bei vorgehende Pfandforderungen deckendem Reinerlös? Mindestzuschlagspreis = vorgehende Pfandforderungen Zahlung der Kosten für Verwaltung, Verwertung und Verteilung vorab aus Steigerungserlös (Art. 144 Abs. 3 und Art.157 Abs. 1 SchKG) Verteilung Reinerlös an Gläubiger (Art. 144 Abs. 4 und Art.157 Abs. 2 SchKG) Folge bei geringer Überbietung des Mindestzuschlagspreises: Nach Abzug der Kosten keine volle Deckung Folie 32

33 Deckungsprinzip: Exkurs (2) Mindestzuschlagspreis Vorgehende Grundpfandforderung inkl. Zinsen und Betreibungskosten: Fr Zuschlag Gebot Fr Verwaltungs-, Verwertungsund Verteilungskosten Unterdeckung: Fr Fr Zuteilung für vorgehende Pfandforderung: Fr Fr Folie 33

34 Kein Verzicht auf Recht, Grundstück zu belasten Rangfolge i.d.r. nach System der Alterspriorität Belastungen ohne Zustimmung des Grundpfandgläubigers berechtigt zu Doppelaufruf Begehren um Doppelaufruf: Aufruf mit Last, bei fehlender Deckung anschliessend ohne Last Problem: Nachgehen mehrerer Lasten Folie 34

35 Doppelaufruf (2) Zahlung von Wohnberechtigten für Beibehaltung 1. Aufruf mit allen Lasten 2. Aufruf ohne Wohnrecht Schuldbrief über Fr vom Fr Fr Fr Näherbaurecht vom Näherbaurecht Näherbaurecht Näherbaurecht Vormerkung fester Mietvertrag vom Fester Mietvertrag Fester Mietvertrag Fester Mietvertrag Wohnrecht vom Wohnrecht Fr Wohnrecht Folie 35

36 Doppelaufruf (3) 3. Aufruf ohne festen Mietvertrag und Wohnrecht keine Zahlung von Mieter für Beibehaltung nötig Schuldbrief über Fr vom Fr Fr Näherbaurecht vom Näherbaurecht Näherbaurecht Vormerkung fester Mietvertrag vom Fester Mietvertrag Wohnrecht vom Folie 36

37 Doppelaufruf (4) Schuldbrief über Fr vom Aufruf ohne Wohn- und Näherbaurecht Zahlung von Näherbauberechtigten für Beibehaltung Fr Fr Näherbaurecht vom Vormerkung fester Mietvertrag vom Fr Näherbaurecht Fester Mietvertrag Fester Mietvertrag Wohnrecht vom Folie 37

38 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Folie 38