Verwaltungsschule des Kantons Schwyz

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1 Verwaltungsschule des Kantons Schwyz Vorlesung im Sachenrecht III. Das Grundbuch lic.iur. Samuel Droxler, Rechtsanwalt

2 III. Das Grundbuch Publizitätsmittel für dingliche Rechte an Grundstücke (vgl. Art. 942 Abs. 1 ZGB) gesetzliche Vermutung zugunsten der eingetragenen Person (vgl. Art. 937 Abs. 1 ZGB) Richtigkeitsvermutung hinsichtlich eingetragenes Recht und Berechtigung Legitimationswirkung des Eingetragenen zur Fahrnisklage nach ZGB 934 und 936 sowie zur Verteidigung nach ZGB 932 Grundbucheintrag als Voraussetzung für den Erwerb von Grundeigentum (Art. 656 Abs. 1 ZGB) sowie für die Begründung von beschränkten dinglichen Rechten (z.b. Grunddienstbarkeit, Nutzniessung, Wohnrecht, Grundlast, Grundpfand).

3 Grundsatz der Öffentlichkeit des Grundbuches Auskunfts- und Einsichtsrecht (vgl. Art a ZGB) Jedermann ist berechtigt, Auskunft über die Daten des Hauptbuches betreffend Grundstücksbezeichnung und - beschreibung, Name und Eigentümeridentifikation sowie Eigentumsformen und Erwerbsdatum zu erhalten. Weitergehendes Einsichtsrecht, wer ein Interesse glaubhaft macht. Diesfalls Anspruch auf Einsicht in das Grundbuch sowie auf Auszüge. Fiktion der Kenntnis des Eintrags (Art. 970 Abs. 4 ZGB) verwehrt jedermann die Einwendung, einen Grundbucheintrag nicht gekannt zu haben

4 Gesetzliche Grundlagen Das Grundbuchrecht ist im 25. Titel des ZGB geregelt: Errichtung ZGB Eintragung ZGB Öffentlichkeit ZGB a Wirkung ZGB Löschung und Änderungen der Einträge ZGB 974a 977 Ferner in der Grundbuchverordnung (GBV, SR ) Kantonales Recht, vgl. SRSZ Z.B. Gesetz über die Einführung des eidgenössischen Grundbuchs; Verordnung über die Ersterfassung und Führung des Grundbuchs mittels Informatik (Ik-GBV), vom 14. März Grundbuch im Kanton Schwyz einheitlich mittels Informatik geführt (informatisiertes Grundbuch in elektronische Form anstatt Papiergrundbuch), nach politischen Gemeinden angelegt, wobei Notar Grundbuchverwalter und der Kanton in sieben Notariatskreise eingeteilt ist (vgl. 79 und 81 EGzZGB).

5 Bestandteile des Grundbuches Hauptbuch Jedes Grundstück erhält im Hauptbuch ein eigenes Blatt und eine eigene Nummer (Art. 945 Abs. 1 ZGB). <- Spezialitätsprinzip! Tagebuch Die Anmeldungen zur Eintragung in das Grundbuch werden nach ihrer zeitlichen Reihenfolge ohne Aufschub in das Tagebuch eingeschrieben, unter Angabe der anmeldenden Person und ihres Begehrens (Art. 948 Abs. 1 ZGB). Die Entstehung bzw. die Wirkungen dinglicher Rechte werden auf den Zeitpunkt ihrer Einschreibung in das Tagebuch zurückbezogen (vgl. Art. 972 Abs. 2 und Art. 948 ZGB). ergänzende Urkunden (Plänen, Liegenschaftsverzeichnissen, Belegen, Liegenschaftsbeschreibungen) sowie allfällige Hilfsregister (vgl. Art. 942 Abs. 2 ZGB)

6 Eintragungen, Art. 958 ff. ZGB Mögliche Eintragungen im Grundbuch sind: (Numerus clausus!) Eintragungen i.e.s., sprich Rechte an Grundstücken Eigentum Dienstbarkeiten (Servituten) & Grundlasten Pfandrechte Grundpfand in Form von Grundpfandverschreibung «Hypothek» oder Schuldbrief Vormerkungen Persönliche Rechte (Art. 959 ZGB) Beispiel: Vormerkung von Miet- und Pachtverträgen, Vorkaufsrechten. Verfügungsbeschränkungen (Art. 960 ZGB). Beispiel: Pfändung des Grundstückes durch das Betreibungsamt. Vorläufige Eintragungen behaupteter dinglicher Rechte (Art. 961 ZGB). Beispiel: Bauhandwerkerpfandrecht. Anmerkungen von öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Vertretungen

7 Vorbemerkung zum Eintragungsprinzip Zu Unterscheiden gilt: a) das absolute Eintragungsprinzip (vgl. Abs. 1 von Art. 656 & 963 ZGB) Regelfall: dingliche Rechte entstehen nur, wenn sie im Hauptbuch eingetragen sind (vgl. Art. 971 Abs. 1 ZGB); Grundbucheintrag ist für den Erwerb des dinglichen Rechts konstitutiv. b) das relative Eintragungsprinzip (vgl. Abs. 2 von Art. 656 & 963 ZGB) Ausnahme: dingliche Rechte an Grundstücke können auch ohne Eintragung im Grundbuch entstehen, wenn der Erwerber sich auf eine Gesetzesvorschrift (z.b. die Erbengemeinschaft in Art. 560 ZGB), auf ein rechtskräftiges Urteil oder eine dem Urteil gleichwertige Urkunde (z.b. Erbteilungsvertrag) zu berufen vermag. Erwerber kann aber im Grundbuch erst dann über das Grundstück verfügen, wenn die Eintragung erfolgt ist.

8 Eintragungsverfahren (Art ZGB) Vorbemerkungen Grundbuchliche Operationen, die für den Eigentumsübergang an einem Grundstück nötig sind. Modellfall: «Eigentumsübertragung zur Erfüllung eines Grundstückskaufs (durch Verkäufer).» Absolute Eintragungsprinzip i.s. von Art. 656 Abs. 1 ZGB Eigentumsübertragung gestützt auf einem Verpflichtungsgeschäft (Vertrag als causa) => Eintragung ist für den Erwerb des dinglichen Rechts konstitutiv.

9 Eintragungsverfahren (Art ZGB) Abgrenzung Unterscheidung zum «ausserbuchlichen Grundeigentumerwerb» Eigentum/beschränktes dingliches Recht geht von Gesetzes wegen ohne grundbuchliche Operation über, z.b. bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder gerichtlichem Urteil. Erwerber erlangt schon vor der Eintragung das Eigentum (=relatives Eintragungsprinzip), kann aber im Grundbuch erst dann über das Grundstück verfügen, wenn die Eintragung erfolgt ist.

10 Eintragungsverfahren (Art ZGB) Ablauf Voraussetzungen Schriftliche Anmeldungserklärung (unbedingt, vorbehaltlos, klar und vollständig) durch die verfügungsberechtigte Person mit Belegen (vgl. Art. 963 Abs. 1), mit welcher der Erklärende über ein ihm zustehendes dingliches Recht verfügt (=Verfügungsgeschäft.) Rechtsgrund, der die Eintragung rechtfertigt, i.d.r. formgültiges Rechtsgeschäft, sprich ein öffentlich beurkundeter Vertrag (=Verpflichtungsgeschäft). Grundbuchverwalter schreibt die Anmeldung im Tagebuch ein (ZGB 948), dann prüft er die Anmeldung samt Belege: a) wenn Eintragungsvoraussetzungen erfüllt sind -> Eintragung ins Hauptbuch b) wenn die Eintragungsvoraussetzungen nicht erfüllt sind: entweder er weist die Anmeldung mittels Verfügung ab (Abs. 1) Beschwerdemöglichkeit in SZ beim Kantonsgericht (ZGB 956a f.) oder er macht eine vorläufige Eintragung (Abs. 2).

11 Grundbuchwirkungen (1) Negative Rechtskraft Die Grundbucheintragung ist für den Erwerb des dinglichen Rechts konstitutiv (vgl. Art. 971 Abs. 1 ZGB, sog. absolutes Eintragungsprinzip; dies im Unterschied zum Ausnahmefall des relativen Eintragungsprinzip). Der Grundbucheintrag ist jedenfalls zwingend erforderlich, um über das dingliche Recht verfügen zu können (vgl. Art. 656 Abs. 2, 973 Abs. 1 und 930 ZGB). Positive Rechtskraft Öffentlicher Glaube des Grundbuches: Wer sich in gutem Glauben auf einen Eintrag im Grundbuch verlassen und daraufhin Eigentum/andere dingliche Rechte erworben hat, ist in diesem Erwerb zu schützen. Der Dritte erwirbt das dingliche Recht, wie es aus dem Grundbuch hervorgeht. Das nicht oder nicht richtig eingetragene Recht des Berechtigten geht in diesem Umfang unter; gegen den gutgläubigen Dritten bleibt somit die Grundbuchberichtigungsklage erfolglos.

12 Grundbuchwirkungen (2) Weitere Wirkungen des Grundbuches Negative Publizitätswirkung gemäss Art. 970 Abs. 4 ZGB ist die Einwendung, dass jemand eine Grundbucheintragung nicht gekannt habe, ausgeschlossen. Richtigkeitsvermutung Ein im Grundbuch Eingetragener kann sich darauf berufen, dass das eingetragene Recht besteht und er der Berechtigte ist. Diese Vermutung ist aber widerlegbar durch den Beweis des Gegenteils.

13 Rechtsbehelfe 1. Grundbuchbeschwerde (Art. 956a 956b ZGB) Grundbuchbeschwerde gegen Verfügung vom Grundbuchamt innert 30 Tagen oder wegen Rechtsverweigerung oder -verzögerung (jederzeit) an die Beschwerdeinstanz; in SZ das Kantonsgericht ( 12 f. JG; vgl. auch 79 Abs. 2 i.v.m. 68 Abs. 1 EGzZGB). nur wenn keine gerichtliche Anfechtung vorgesehen ist; insbesondere kann gegen eine im Hauptbuch vollzogene Eintragung, Änderung oder Löschung von dinglichen Rechten oder Vormerkungen keine Beschwerde mehr geführt werden (ZGB 956a Abs. 3).

14 Rechtsbehelfe 2. Grundbuchberichtigungsklage (Art. 975 ZGB) Die Grundbuchberichtigungsklage hat die Berichtigung eines ungerechtfertigten oder ungerechtfertigt gelöschten oder veränderten Eintrags zum Gegenstand. Beispielsweise wenn ein Eintrag ohne Rechtsgrund oder aus einem unverbindlichen Rechtsgeschäft erfolgt ist.

15 Rechtsbehelfe 3. Die erleichterte Löschung und Berichtigung eines Eintrags Art ZGB Zweifelsfrei bedeutungslose Einträge, z.b. ein befristetes Recht infolge Ablaufs der Frist, ein unübertragbares oder unvererbliches Recht einer verstorbenen Person usw., kann das Grundbuchamt von Amtes wegen löschen. Bei höchstwahrscheinlich bedeutungslose Einträge, kann jede dadurch belastete Person die Löschung verlangen (Einspruchsmöglichkeit der berechtigten Person). Berichtigung aufgrund gerichtlicher Verfügung oder schriftlicher Einwilligung der Beteiligten, z.b. Schreibfehler