Dienstbarkeiten als Baubehinderer: ein Problem und mögliche Lösungen

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1 Dienstbarkeiten als Baubehinderer: ein Problem und mögliche Lösungen Roland Pfäffli, Dr. iur., Notar, Grundbuchverwalter von Thun I. Einführung A Allgemeines B Hinweise II. Das Grundbuch - ein Register des Privatrechts A Rechtliche Grundlagen B Entwicklung der Grundbuchführung in der Schweiz C Publizitätsprinzip D Publizitätssysteme E Der gute Glaube des Grundbuchs F Die negative Rechtskraft des Grundbuchs G Die positive Rechtskraft des Grundbuchs H Die Anlage des Grundbuchs I Die Bestandteile des Grundbuchs J Die Hilfsregister des Grundbuchs K Die Eintragungen und weitere Einschreibungen im Grundbuch L Zur Öffentlichkeit des Grundbuchs III. Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen A Geoinformationsgesetz B Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen IV. Zur Errichtung und Auslegung von Dienstbarkeiten A Errichtung B Auslegung V. Zur Dauer von Dienstbarkeiten: Praktischer Fall A Sachverhalt B Streitgegenstand C Urteil des Bundesgerichts D Begründung E Hinweis VI. Zur Löschung einer Dienstbarkeit (Normalfall) VII. Verhinderung einer Zusammenlegung von Liegenschaften VIII. Verlegung einer Dienstbarkeit gemäss Art. 742 ZGB A Gesetzliche Grundlage B Bemerkung IX. Löschung einer Dienstbarkeit gemäss Art. 736 und 976 ZGB A Gesetzliche Grundlagen B Ablösung der Dienstbarkeit mangels Interesses C Zu Art. 736 Abs. 1 ZGB D Zu Art. 976 ZGB E Zu Art. 736 Abs. 2 ZGB

2 156 Roland Pfäffli I. Einführung A Allgemeines In der Schweiz existieren rund vier Millionen Grundstücke, wobei sich rund 720'000 Grundstücke im Kanton Wallis befinden. Vor dem Kauf eines Grundstücks verschafft ein Blick ins Grundbuch Klarheit über die Eigentumsverhältnisse sowie die Rechte, Lasten und Pflichten, die mit dem Erwerb und der späteren Nutzung des Grundstücks verbunden sind. Dies allein genügt jedoch nicht, da das Grundbuch nur Aufschluss gibt über die privatrechtlichen Verhältnisse. Die öffentlich-rechtlichen Verhältnisse sind nur in einem sehr beschränkten Umfang im Grundbuch ersichtlich. Sie sind jedoch für die Nutzung und Bewirtschaftung des Grundstücks unentbehrlich. Deshalb sollen sie künftig in einem öffentlichen Kataster zugänglich gemacht werden. Nachfolgend finden sich in einem umfassenden Überblick die Grundsätze über das Grundbuch sowie die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen. Zudem werden die Dienstbarkeiten als beschränkte dingliche Rechte speziell dargestellt, insbesondere die Ablösungs- und Löschungsmöglichkeiten. Im Workshop werden praktische Fälle aus der Rechtsprechung besprochen und diskutiert. B Hinweise 1. Zum Grundbuch Nach PETER LIVER ist das Grundbuch ein eigentliches Spezialgebiet unseres Privatrechts mit stark technischer Ausgestaltung. Es bedarf entweder langer und intensiver wissenschaftlicher Beschäftigung mit ihm oder längerer praktischer Erfahrung, um es einigermassen zu beherrschen 1. Von allen Grundbuchsystemen der Welt bietet dasjenige der Schweiz (zusammen mit denjenigen von Deutschland und Österreich) einem Grundeigentümer bzw. einem Inhaber eines dinglichen Rechts die grösste Sicherheit Zum Grundbuchverwalter Der Grundbuchverwalter ist verantwortlich für die Richtigkeit der Grundbucheinträge und wacht darüber, dass keinem im Grundbuch eingetragenen Berechtigten seine Rechte unbefugterweise entzogen werden 3. Man erwartet vom Grundbuchverwalter in erster Linie die speditive Nachführung des Grundbuchs. Er soll den Schwebezustand zwischen Grundbuchanmeldung und grundbuchlichem Vollzug möglichst kurz halten, da Verzögerungen in der Nachführung des Grundbuchs die Rechtssicherheit gefährden 4. Der Grundbuchverwalter soll kompetent, zuverlässig und speditiv das EDV-Grundbuch führen, und zwar mit einer praxisorientierten, flexiblen Sturheit. 1 Vgl. PETER LIVER, Die Anmerkung, ZBGR 1969 S Vgl. WALTER BÖHRINGER, Historie und Vergleich des mitteleuropäischen Grundbuchsystems mit anderen Formen der Grundstücksregistrierung, Rechtspfleger Studienhefte, Bund Deutscher Rechtspfleger, Bielefeld 1997, Heft 2, S Vgl. CHRISTIAN BRÜCKNER, Sorgfaltspflicht der Urkundsperson und Prüfungsbereich des Grundbuchführers bei Abfassung und Prüfung des Rechtsgrundausweises, ZBGR 1983 S Vgl. HANS HUBER, Anmeldung und Tagebuch im schweizerischen Grundbuchrecht, ZBGR 1978 S. 170.

3 3. Zur Fläche einer Liegenschaft Dienstbarkeiten als Baubehinderer: ein Problem und mögliche Lösungen 157 Beim Kauf einer Liegenschaft wird nicht die tatsächliche Fläche der Liegenschaft verkauft, sondern die entsprechende Projektionsfläche. Beispiel: Sofern eine Liegenschaft mit einem Neigungswinkel von 20 Grad eine tatsächliche Fläche von 10 Aren aufweist, beträgt die vom Nachführungsgeometer nach den Vorschriften der amtlichen Vermessung berechnete Projektionsfläche lediglich 9,40 Aren 5. Diese Fläche wird im Grundbuch eingetragen. Gestützt auf diese Grundlage wird regelmässig der Kaufpreis berechnet. Mit anderen Worten: Je steiler das Gelände ist, desto grösser der Flächengewinn. II. Das Grundbuch - ein Register des Privatrechts A Rechtliche Grundlagen Gemäss Art. 942 Abs. 1 ZGB wird über die Rechte an den Grundstücken ein Grundbuch geführt. Das Grundbuch ist ein Verzeichnis der Grundstücke und der daran bestehenden Rechte, die im Privatrecht begründet sind 6. Das Grundbuch hält die Rechtslage für jedes Grundstück fest. Es gibt zuverlässig Auskunft über den Eigentümer und die beschränkten dinglichen Rechte 7. Eine Ausnahme bilden diejenigen Rechte, welche ausserbuchlich entstanden sind und gar nicht grundbuchfähig sind 8 oder noch nicht beim Grundbuchamt angemeldet wurden 9. Im Grundbuch werden die dinglichen Rechte an den unbeweglichen Sachen (Immobilien) eingetragen. Persönliche Rechte können im Grundbuch nicht eingetragen werden. Hingegen ist in gewissen Fällen für persönliche Rechte eine Vormerkung möglich. Eine solche muss jedoch ausdrücklich im Gesetz vorgesehen sein wie beispielsweise bei den Vorkaufsrechten, Rückkaufsrechten, Kaufsrechten, Miet- und Pachtverhältnissen (vgl. Art. 959 Abs. 1 ZGB). Öffentlich-rechtliche Rechtsverhältnisse (z.b. wie hoch darf ein Haus gemäss Bauordnung gebaut werden) können grundsätzlich im Grundbuch nicht zum Ausdruck gebracht werden. Für bestimmte Fälle besteht die Möglichkeit einer im kantonalen Recht begründeten Anmerkung im Grundbuch (Art. 962 Abs. 1 ZGB). Eine solche Anmerkung bedarf jedoch neben der gesetzlichen Grundlage zu ihrer Gültigkeit noch der Genehmigung des Bundes (Art. 962 Abs. 2 ZGB; Art. 80 Abs. 7 GBV) 10. B Entwicklung der Grundbuchführung in der Schweiz Bis zum Jahr 1912 existierten in der Schweiz 25 Grundbuchsysteme, da das Zivilrecht bis zu diesem Zeitpunkt kantonalrechtlich geregelt war. Mit der Vereinheitlichung des Privatrechts in der Schweiz im Jahr 1912, d.h. mit dem Inkrafttreten des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, wurden auch die Bestimmungen über die Grundbuchführung gesamtschweizerisch vereinheitlicht. 5 Berechnung der Projektionsfläche: Tatsächliche Fläche (TF) x cosinus des Neigungswinkels = Projektionsfläche (PF). In unserem Beispiel ergibt sich somit folgende Berechnung: 10 Aren (TF) x 0,9397 = 9,397 Aren (PF) oder aufgerundet 9,40 Aren. 6 Zusätzlich können noch die in Art. 962 ZGB vorgesehenen Anmerkungen des öffentlichen Rechts im Grundbuch eingeschrieben werden. 7 Vgl. ARTHUR HOMBERGER, Zürcher Kommentar, Note 1 zu den Vorbemerkungen vor Art. 942 ZGB. 8 Dazu gehören beispielsweise die unmittelbaren gesetzlichen Grundpfandrechte gemäss Art. 808 Abs. 3 (Wertverminderungspfandrecht) und Art. 810 Abs. 2 ZGB (Pfanderhaltungspfandrecht). 9 Dazu gehören beispielsweise die ausserbuchlichen Eigentumsübergänge gemäss Art. 656 Abs. 2 ZGB. 10 Vgl. dazu beispielsweise die Bestimmung von Art. 29 BauG/BE. Hier können bei der Erteilung einer Ausnahmebewilligung gewisse Bedingungen im Grundbuch angemerkt werden.

4 158 Roland Pfäffli Die Vorschriften über das eidgenössische Grundbuch finden sich in den Art. 942 bis 977 ZGB. Gestützt auf Art. 949 Abs. 1 ZGB hat der Bundesrat am die Verordnung betreffend das Grundbuch (GBV) erlassen. Bei dieser Verordnung handelt es sich um eine Ausführungsverordnung 11. Unter Vorbehalt ausdrücklicher Delegation muss sie sich an den durch das ZGB vorgegebenen Rahmen halten; sie darf dem ZGB nicht zuwiderlaufen. Die Verordnung kann verfahrensrechtliche und organisatorische Vorschriften aufstellen; auch kann sie im Gesetz verwendete Begriffe verdeutlichen und gegebenenfalls echte Lücken füllen 12. Noch heute sind vielerorts die kantonalen Grundbücher, welche vor dem Jahr 1912 angelegt worden sind, rechtskräftig. Gemäss Art. 950 Abs. 1 ZGB erfolgt nämlich die Aufnahme und Beschreibung der einzelnen Grundstücke im eidgenössischen Grundbuch aufgrund eines Planes, der in der Regel auf einer amtlichen Vermessung 13 beruht 14. Die amtliche Vermessung ist heute noch nicht abgeschlossen. Von der Gesamtfläche des Vermessungsgebietes der Schweiz muss noch rund ein Fünftel (nach den eidgenössischen Normen) vermessen werden 15. Die Wirkung der kantonalen Register bis zur Einführung des eidgenössischen Grundbuchs ist in den Art. 46 und 48 SchlT ZGB geregelt 16. C Publizitätsprinzip Nach PETER LIVER 17 ist das Grundbuch die vollkommenste Publizitätseinrichtung, die es gibt» und als solches «eine bewundernswerte Rechtseinrichtung». Dingliche Rechte an Grundstücken können grundsätzlich nur entstehen, wenn sie im Grundbuch eingetragen werden. Das Grundbuch schafft Klarheit und Sicherheit im Rechtsverkehr. Wer beispielsweise ein Grundstück erwerben will, soll die Möglichkeit haben, sich vorgängig beim Grundbuchamt zu vergewissern, welche Rechte und Lasten bezüglich eines bestimmten Grundstücks bestehen 18. Das Publizitätsprinzip besagt, dass die dinglichen Rechte und bestimmte persönliche Rechte, die durch die Vormerkung im Grundbuch verstärkt werden 19, gegenüber allen, die ein Interesse glaubhaft machen können, zugänglich gemacht werden Vgl. Ingress zur GBV. 12 Vgl. BGE 121 III 97 Erw. 2c = Pra 1996 Nr. 127 Erw. 2c = ZBGR 1995 S. 367 Erw. 2c.; ALFRED KOLLER, Bundesgerichtsentscheide zum ZGB - Sachenrecht, Lachen SZ und St. Gallen 1997, S. 419 ff. 13 Zum Begriff der «amtlichen Vermessung» vgl. MEINRAD HUSER, Schweizerisches Vermessungsrecht, Freiburg 2001, S Vgl. zum Ganzen auch WALTER BREGENZER, Die Reform der amtlichen Vermessung (RAV), ZBGR 1993, S. 19 ff. 15 Vgl. Tabelle der Eidgenössischen Vermessungsdirektion, ZBGR 2008 S Vgl. ANDRÉ HUTTER, Die richterliche Anweisung an das Grundbuchamt nach Bundesrecht und st. Gallischem Recht, Diss. St. Gallen 1992, S Vgl. PETER LIVER, Entstehung und Ausbildung des Eintragungs- und des Vertrauensprinzips im Grundstücksverkehr, ZBGR 1979, S. 1; PETER LIVER, Die Löschung infolge Unterganges des dinglichen Rechtes, ZBGR 1958 S Vgl. PASCAL SIMONIUS/THOMAS SUTTER, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, Band I, Grundlagen, Grundbuch und Grundeigentum, Basel und Frankfurt am Main 1995, Note 17 zu Beispielsweise Vorkaufsrecht, Rückkaufsrecht, Kaufsrecht, Mietrecht, Pachtrecht. 20 Vgl. HEINZ REY, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, Grundriss des schweizerischen Sachenrechts, Band I, Bern 2007, Noten 272 bis 275; PAUL-HENRI STEINAUER, Les droits réels I, Tome premier, Bern 2007, Noten 124 bis 128.

5 Dienstbarkeiten als Baubehinderer: ein Problem und mögliche Lösungen 159 D Publizitätssysteme 21 In der Schweiz 22 standen am Anfang des 20. Jahrhunderts drei Publizitätssysteme im Gebrauch: Das Fertigungssystem, das Registriersystem und das Grundbuchsystem 23. Der Gesetzgeber hat sich bei der Einführung des ZGB für das Grundbuchsystem mit Realfolien entschieden 24. Für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt mit eigener Nummer eröffnet (Art. 945 Abs. 1 ZGB). «Im Immobiliarsachenrecht kommt dem Grundbuch weitgehend dieselbe Publizitätsfunktion zu, welche der Besitz bei beweglichen Sachen hat.» 25 Das Grundbuch ist das Publizitätsmittel für die Rechte an Grundstücken, welche im Rahmen des numerus clausus 26 im Grundbuch eingeschrieben werden können. E Der gute Glaube des Grundbuchs Die Rechtssicherheit verlangt, dass der Erwerb, die Änderung, der Verlust oder der Untergang dinglicher Rechte im Grundbuch eingetragen werden. Zudem müssen die Eintragungen im Grundbuch richtig sein und der aktuellen materiellen Rechtslage entsprechen 27. Es besteht deshalb für die Eintragungen im Grundbuch die Vermutung der Richtigkeit. Wer sich in gutem Glauben auf einen Eintrag im Grundbuch verlassen und daraufhin Eigentum oder andere beschränkte dingliche Rechte erworben hat, ist in diesem Erwerb zu schützen (Art. 973 Abs. 1 ZGB). «Die Bestimmung von Art. 973 ZGB ist das immobiliarsachenrechtliche Pendant zu Art. 933 ZGB.» 28 Unter «Eintrag» gemäss Art. 973 Abs. 1 ZGB sind die Eintragungen gemäss Art. 958 (Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte) und die Vormerkungen gemäss Art. 959 bis 961 ZGB (persönliche Rechte, Verfügungsbeschränkungen, vorläufige Eintragungen) zu verstehen; die Anmerkungen fallen nicht unter diesen Begriff 29. Üblicherweise werden allerdings die Vormerkungen nicht zu den Eintragungen gezählt. Beim Kauf eines Grundstücks kann sich der gutgläubige Erwerber grundsätzlich auf die Einträge im Grundbuch verlassen. Er ist beispielsweise nicht verpflichtet, anhand der Belege zu prüfen, ob der Eintrag mit dem Rechtsgrund übereinstimmt. Hingegen ist er zu näheren Erkundigungen verpflichtet, wenn besondere Umstände ihm Zweifel an der Richtigkeit der Grundbucheinträge 21 Zu den hauptsächlichen Systemen und ihren historischen Wurzeln vgl. HERBERT HOFMEISTER, Das moderne Grundbuch, Teil I: Materiellrechtliche und verfahrensrechtliche Grundsatzfragen, in: Das moderne Grundbuch, Eine rechtsvergleichende Studie unter besonderer Berücksichtigung des österreichischen Beispiels, Österreichische Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit im Notariat und Bundesministerium für Justiz (Hrsg.), Schriftenreihe des Bundesministeriums für Justiz, Band 58, Wien 1992, S. 7 ff. WALTER BÖHRINGER (Fussnote 2), S. 33 ff. 22 Im Fürstentum Liechtenstein besteht seit dem das heutige Grundbuchrecht, welches sich sehr eng an das schweizerische Recht anlehnt (vgl. dazu GERT FROMMELT, Das Grundbuch des Fürstentums Liechtenstein, Diss. Bern 1974, S. 141). 23 Vgl. PIERRE IZZO, Überblick über das schweizerische Grundbuchsystem, in: Jahrbuch 1995, Schweizerische Gesellschaft für Familienforschung, S. 95 ff.; PASCAL SIMONIUS/THOMAS SUTTER (Fussnote 18), Note 3 bis 9 zu 6; ALFRED ANDERMATT, Die grundbuchliche Anmeldung nach Schweizerischem Recht, Diss. Freiburg 1938, S. 1 ff. 24 Vgl. PASCAL SIMONIUS/THOMAS SUTTER (Fussnote 18), Note 10 zu Vgl. HEINZ REY (Fussnote 20), Note 280. Zur Publizitätsfunktion bei beweglichen Sachen vgl. DARIUS WEBER, Das Publizitätsprinzip im schweizerischen Recht der beweglichen Sachen, Diss. Basel 1963, S. 1 ff.; MARTIN F. HEDINGER, Über Publizitätsdenken im Sachenrecht, Bern 1987, S. 49 ff. 26 Vgl. JÖRG SCHMID/BETTINA HÜRLIMANN-KAUP, Sachenrecht, Zürich/Basel/Genf 2007, Noten 71 ff. und Noten 462 ff. 27 Vgl. FRANZ JENNY, Der öffentliche Glaube des Grundbuches nach dem schweizerischen ZGB, Diss. Freiburg 1926, S. 14; ANDREAS KRENGER, Die Grundbuchberichtigungsklage, Diss. Basel 1987, S Vgl. BERNHARD SCHNYDER, Der gute Glaube im Immobiliarsachenrecht, ZBGR 1985, S Vgl. FRANZ JENNY (Fussnote 27), S. 14.

6 160 Roland Pfäffli aufkommen lassen. Nicht jeder Erwerber, der sich auf die vorhandenen Grundbucheinträge verlässt, ist zu schützen, sondern nur derjenige, der dies in gutem Glauben tut 30. F Die negative Rechtskraft des Grundbuchs 1. Begriff Soweit für die Begründung eines dinglichen Rechts die Eintragung in das Grundbuch vorgesehen ist, besteht dieses Recht als dingliches nur, wenn es aus dem Grundbuch ersichtlich ist (Art. 971 Abs. 1 ZGB). Kurz: Was eingetragen ist, besteht; was nicht eingetragen ist, besteht nicht. 2. Eintragungsprinzip Im Grundbuchrecht gilt das Eintragungsprinzip 31, wonach für die Entstehung, Aufhebung und Änderung von dinglichen Rechten grundsätzlich eine entsprechende Eintragung im Grundbuch notwendig ist. Dieses Prinzip ist in negativer Formulierung in Art. 971 Abs. 1 ZGB enthalten und bringt damit die negative Rechtskraft des Grundbuchs bzw. das absolute Eintragungsprinzip zum Ausdruck 32. Das Eintragungsprinzip gilt nicht generell, sondern beschränkt sich auf diejenigen Rechte, für welche die Eintragung in das Grundbuch vorgesehen ist. Beim ausserbuchlichen Eigentumserwerb 33 ist der Grundbucheintrag nur dann erforderlich, wenn über das Grundstück verfügt wird (Art. 656 Abs. 2 ZGB); man spricht hier vom relativen Eintragungsprinzip 34. Bei diesen ausserbuchlichen Eigentumsübergängen ist der Grundbucheintrag nicht konstitutiv, sondern bloss deklaratorisch. Es gibt aber auch dingliche Rechte, welche ohne Grundbucheintrag entstehen und im Grundbuch nicht eingetragen werden können. Bei einem Leitungsrecht entsteht beispielsweise die Dienstbarkeit bereits mit der Erstellung der Leitung, sofern die Leitung äusserlich wahrnehmbar ist (Art. 676 Abs. 3 ZGB). Auch gibt es Grundpfandrechte, die wohl dinglich existieren, jedoch nicht eintragbar sind, beispielsweise das Wertverminderungspfandrecht (Art. 808 Abs. 3 ZGB) oder das Pfanderhaltungspfandrecht (Art. 810 Abs. 2 ZGB). G Die positive Rechtskraft des Grundbuchs 1. Begriff Wer sich in gutem Glauben auf einen Eintrag im Grundbuch verlassen und daraufhin Eigentum oder andere dingliche Rechte erworben hat, ist in diesem Erwerb zu schützen (Art. 973 Abs. 1 ZGB). Dieser Grundsatz beinhaltet die positive Rechtskraft des Grundbuchs. Sie besteht darin, dass alle Grundbucheintragungen, die dinglichen Charakter haben, grundsätzlich zu Recht bestehen. Kurz: Was eingetragen ist, besteht; was nicht eingetragen ist, besteht nicht. 30 Vgl. BGE 109 II 102 = Pra 1983 Nr. 266 = ZBGR 1985 S. 97; BGE 82 II 103 Erw. 5 = ZBGR 1957 S. 48 Erw. 5; Arthur Homberger, Zürcher Kommentar, Note 16 zu Art. 973 ZGB; FRITZ OSTERTAG, Berner Kommentar, Note 8 zu Art. 973 ZGB. 31 Vgl. Art. 972 Abs. 1 ZGB. 32 Vgl. ARTHUR HOMBERGER, Zürcher Kommentar, Note 1 zu Art. 971 ZGB. 33 Beispielsweise beim Erbgang, bei der Zwangsvollstreckung, beim richterlichen Urteil, bei der Aneignung, bei der Enteignung. 34 Vgl. ARTHUR HOMBERGER, Zürcher Kommentar, Note 14 zu den Vorbemerkungen vor Art. 942 ZGB.

7 2. Einschränkungen Dienstbarkeiten als Baubehinderer: ein Problem und mögliche Lösungen 161 Der in Art. 973 Abs. 1 ZGB enthaltene Grundsatz der positiven Rechtskraft des Grundbuchs gilt nicht bezüglich der Grenzen von Grundstücken in den vom Kanton bezeichneten Gebieten mit Bodenverschiebungen (Art. 973 Abs. 2 ZGB) 35. Gebiete mit dauernden Bodenverschiebungen werden von den Kantonen speziell bezeichnet (Art. 660a Abs. 1 ZGB). Die Zugehörigkeit eines Grundstücks zu einem solchen Gebiet ist im Grundbuch angemerkt (Art. 660a Abs. 3 ZGB). Eine weitere Einschränkung besteht bei den kantonalen Grundbüchern (Art. 46 Abs. 1 SchlT ZGB), welche in einigen Kantonen noch heute bestehen. Für solche Einrichtungen ist die positive Rechtskraft des Grundbuchs eingeschränkt (Art. 48 Abs. 3 SchlT ZGB). H Die Anlage des Grundbuchs 1. Allgemeines Die Bestimmungen über das Grundbuch und die Grundbuchführung sind im ZGB und in der GBV enthalten. Zur Führung des Grundbuchs werden Kreise gebildet (Art. 951 Abs. 1 ZGB). Die Einrichtung der Grundbuchämter, die Umschreibung der Kreise, die Ernennung und Besoldung der Beamten sowie die Ordnung der Aufsicht erfolgt durch die Kantone (Art. 953 Abs. 1 ZGB). In den meisten Kantonen stimmen die Grundbuchkreise mit den Verwaltungs- oder Gerichtskreisen überein. Diese umfassen regelmässig mehrere Gemeinden. Die praktische Grundbuchführung zeigt, dass sich eine zu weit gehende Dezentralisierung der Grundbuchämter (z.b. ein Grundbuchamt für eine einzige Gemeinde) nicht empfiehlt, und zwar mangels speziell ausgebildeter Grundbuchverwalter und wegen der erschwerten Aufsicht. Insbesondere leidet dadurch auch die Rechtssicherheit und vor allem die einheitliche Praxis innerhalb eines Kantons. Ein Grundstück ist definiert durch den Namen der Gemeinde, in der es liegt, und die individuelle Grundbuchblattnummer (Art. 1a Abs Satz GBV) 36. Ist die Gemeinde grundbuchmässig in Orte oder Quartiere aufgeteilt, so sind auch diese anzugeben (Art. 1a Abs Satz GBV) 37. Die Identifikation des Grundstücks muss so sein, dass sie nicht mit derjenigen eines andern Grundstücks in der Schweiz verwechselt werden kann (Art. 1a Abs. 2 GBV). 2. Loses Hauptbuchblatt Bis Ende 1965 war vorgeschrieben, das Hauptbuch in gebundener Form zu führen. Seit dem 1. Januar 1966 ist es zulässig, das Hauptbuch auf losen Blättern zu führen 38. Ein wesentlicher Vorteil des losen Blattes und der Möglichkeit seiner Beschriftung mit der Schreibmaschine liegt darin, dass Fotokopien erstellt werden können, was beim überdimensionierten Hauptbuchblatt in Buchform nicht möglich ist 39. Im Weiteren sind die losen Blätter einfacher zu handhaben (im Gegensatz zu den bis zu 12 Kilogramm wiegenden Folianten) und können besser und kostengünstiger archiviert 35 Dieser Vorbehalt ist in Kraft seit (vgl. AS 1993 S ff.). 36 Beispiel: Burgdorf-Grundbuchblatt Nr Die Gemeinde Bern ist beispielsweise grundbuchmässig in sechs Kreise aufgeteilt. Die Grundstück-Nummer 171 existiert somit sechsmal, so dass zur Individualisierung jeweils der entsprechende Kreis angegeben werden muss. Beispiel: Bern-Grundbuchblatt Nr. 171 Kreis I. 38 Vgl. Bundesratsbeschluss vom über die Änderung der Verordnung betreffend das Grundbuch (Führung des Hauptbuches auf losen Blättern), AS 1965 S f. 39 Vgl. ARTHUR LÜSCHER, Die Grundbuchführung auf losen Blättern, ZBGR 1966 S. 266.

8 162 Roland Pfäffli werden. Die losen Blätter müssen diszipliniert und sorgfältig durch die Grundbuchbeamten eingeordnet werden, damit ein aufwendiges Suchen vermieden werden kann EDV-Grundbuch Gesetzliche Grundlage Das eidgenössische Parlament hat im Rahmen der Beratungen zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht bzw. zu der damit zusammenhängenden Teilrevision des ZGB (Immobiliarsachenrecht) und des OR (Grundstückkauf) 41 einen neuen Artikel mit folgendem Wortlaut beschlossen: Art. 949a ZGB 1 Der Bundesrat kann einen Kanton ermächtigen, das Grundbuch mit elektronischer Datenverarbeitung zu führen. 2 Der Bundesrat bestimmt die Voraussetzungen und legt die Anforderungen an eine solche Grundbuchführung fest. In der Botschaft zur erwähnten Gesetzesänderung 42 ist bezüglich des EDV-Grundbuchs nichts enthalten. Der EDV-Artikel wurde erst im Rahmen der Kommissionsberatungen diskutiert und eingefügt 43. Die Gesetzesänderung ist seit dem 1. Januar 1994 in Kraft 44. Durch die Ausführungsbestimmungen des Bundesrats im Rahmen der Teilrevision der GBV 45, die am 1. Januar 1995 in Kraft getreten ist, wurden die Voraussetzungen für die EDV-Grundbuchführung geschaffen. Seit dem 1. Januar 2005 findet sich die Grundlage für die EDV-Grundbuchführung im Art. 942 Abs. 3 ZGB, wobei die Einzelheiten im ebenfalls auf diesen Zeitpunkt hin revidierten Art. 942a ZGB enthalten sind. Zum Begriff des EDV-Grundbuchs Beim EDV-Grundbuch 46 ist das Grundbuch auf einem Datenträger (auf einem Band, auf einer Floppy-Disk oder einer Hard-Disk) abgespeichert; es gibt kein Papiergrundbuch mehr. Das 40 Zu den Vor- und Nachteilen der losen Blätter vgl. CHARLES BESSON, Les expériences avec le feuillet fédéral sur fiches, ZBGR 1966 S. 258 f. 41 Vgl. Bundesblatt 1991 III S ff., insbesondere S Vgl. Botschaft des Bundesrats vom , Bundesblatt 1988 III S. 953 ff., insbesondere S ff. 43 Dank einer Anregung des Chefs des Eidg. Amtes für Grundbuch- und Bodenrecht, Notar MANUEL MÜLLER, hat die Kommission des Nationalrats die Einführung des EDV-Grundbuchs in die Revision einbezogen. 44 Vgl. Beschluss des Bundesrats vom , AS 1993 S ff. Am 1. Januar 2005 ist eine Gesetzesänderung in Kraft getreten. Danach ist die Grundlage für die EDV-Grundbuchführung in Art. 942 Abs. 3 ZGB enthalten; die Einzelheiten finden sich im ebenfalls auf diesen Zeitpunkt revidi Art. 942a ZGB. 45 Vgl. AS 1995 S. 14 ff. 46 Literaturhinweise zum EDV-Grundbuch: BREGENZER (Fussnote 14), S. 19 ff.; JEAN-JACQUES CHEVALLIER, Les techniques modernes au service du registre foncier, ZBGR 1986 S. 1 ff.; HANS-PETER FRIEDRICH, Datenverarbeitung und Grundbuch, ZBGR 1974 S. 193 ff.; HANS-PETER FRIEDRICH, Rechtliche Voraussetzungen und Probleme einer EDV-Grundbuchführung in der Schweiz, ZBGR 1981 S. 78 ff.; FRANZ GÖTTLINGER, Projekt Grundbuchautomation in der Bundesrepublik Deutschland, ZBGR 1981 S. 65 ff.; ALFRED KELLENBERGER, EDV-Grundbuch oder Grundstücksdatenbank?, ZBGR 1986 S. 394 ff.; ALFRED KELLENBERGER, Grenzen der Grundbuchführung, BN 1987 S. 94 ff.; MANUEL MÜLLER/CHRISTINA SCHMID-TSCHIRREN, Aspekte der EDV-Grundbuchführung, ZBGR 1998 S. 145 ff.; JÜRG SCHMID, EDV-Grundbuch oder Grundstückdatenbank, ZBGR 1987 S. 58 ff.; Orientierung des Chefs des Eidg. Grundbuchamtes und Amtes für landwirtschaftliche Entschuldung, ZBGR 1987 S. 67 f.; Orientierung des Eidgenössischen Grundbuchamtes über die Pilotprojekte PARIS, ZBGR 1988 S. 410 ff.; Bericht des Eidgenössischen Grundbuchamtes über die Pilotprojekte PARIS (Information I/89), ZBGR 1989 S. 387 ff.; Bericht des

9 Dienstbarkeiten als Baubehinderer: ein Problem und mögliche Lösungen 163 Grundbuch kann auf einem Bildschirm abgerufen oder bei Bedarf (z.b. für Grundbuchauszüge) ausgedruckt werden. Schlussbetrachtung Die EDV-Grundbuchführung bildet einen Meilenstein in der Registerführung. Die EDV- Grundbuchführung ist in den meisten Kantonen erfolgreich eingeführt worden. Das Grundbuch bildet einen Teil eines umfassenden Landinformationssystems 47, wobei berücksichtigt werden muss, dass die neue Technik sich der Grundbuchführung unterzuordnen hat und nicht umgekehrt 48. Der Grundbuchverwalter ist auch im Zeitalter der EDV-Grundbuchführung nach wie vor Hüter des Grundbuchs. Er ist verantwortlich für die Richtigkeit der Grundbucheinträge und wacht darüber, dass keinem im Grundbuch eingetragenen Berechtigten seine Rechte unbefugterweise entzogen werden 49. Die Zeiten sind jedoch vorbei, wo das Grundbuch noch mit dem Federkiel zelebriert wurde. Man erwartet heute von einem Grundbuchverwalter, dass er kompetent, zuverlässig und speditiv sein Grundbuch führt, und zwar mit einer praxisorientierten, flexiblen Sturheit. Man kann sich allerdings fragen, welchen Stellenwert der Grundbuchverwalter im Zeitalter der EDV noch haben wird. Diese Frage wurde bereits von BERNHARD SCHNYDER 50 wie folgt beantwortet: «Der Grundbuchverwalter ist weder Richter noch Beichtvater, aber doch weit mehr als ein durch einen noch so vollkommenen Computer ersetzbarer Automat!» I Die Bestandteile des Grundbuchs 1. Übersicht Das Grundbuch besteht nicht aus einem einzigen Register, sondern aus einer Gesamtheit von Bestandteilen und Hilfsregistern 51. Zu den Bestandteilen des Grundbuchs gehören gemäss der gesetzlichen Regelung (Art. 942 Abs. 2 ZGB): - Das Hauptbuch; - die das Hauptbuch ergänzenden Pläne; - die Liegenschaftsverzeichnisse; - die Belege; Eidgenössischen Grundbuchamtes über die Pilotprojekte PARIS, ZBGR 1990 S. 316 ff.; Bericht des Eidgenössischen Amtes für Grundbuch- und Bodenrecht über die Pilotprojekte PARIS, ZBGR 1991 S. 383 ff.; Orientierung des Chefs des Eidgenössischen Amtes für Grundbuch- und Bodenrecht über die Pilotprojekte PARIS, ZBGR 1993 S. 405 f.; Orientierung des Chefs des Eidg. Amtes für Grundbuch- und Bodenrecht zum Papiergrundbuch und EDV-Grundbuch, ZBGR 1994 S. 367 f.; Orientierung des Eidg. Amtes für Grundbuch- und Bodenrecht zur EDV-Grundbuchführung, ZBGR 1996 S. 399 f.; Erläuterungen des Eidg. Justiz- und Polizeidepartementes (Eidg. Grundbuchamt) zur Teilrevision 1987 der Verordnung betreffend das Grundbuch, BN 1988 S. 153 ff., insbes. S. 156 ff. = ZBGR 1988 S. 48 ff., insbes. S. 51 ff.; Kreisschreiben des Eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartementes an die Kantonalen Aufsichtsbehörden zur Führung des Grundbuches mittels EDV vom , ZBGR 1981 S. 372 ff. 47 Vgl. WALTER BREGENZER (Fussnote 14), S. 21; MEINRAD HUSER, Geo-Informationsrecht, Rechtlicher Rahmen für Geographische Informationssysteme, Zürich 2005, S. 33 ff. 48 Vgl. JÜRG SCHMID (Fussnote 46), S Vgl. CHRISTIAN BRÜCKNER (Fussnote 3), S Vgl. BERNHARD SCHNYDER (Fussnote 28), S Vgl. DIETER ZOBL, Grundbuchrecht, Zürich/Basel/Genf 2004, Note 222.

10 164 Roland Pfäffli - die Liegenschaftsbeschreibungen; - das Tagebuch. Es handelt sich hier um eine Regelung, welche vom Gesetzgeber im Jahre 1912 festgelegt wurde. In der Praxis sind die Liegenschaftsverzeichnisse und die Liegenschaftsbeschreibungen im Hauptbuch enthalten. Das Grundbuch besteht somit aus vier Bestandteilen, nämlich: - Dem Hauptbuch; - den Plänen; - den Belegen; - dem Tagebuch. 2. Hauptbuch Jedes Grundstück erhält im Hauptbuch ein eigenes Blatt und eine eigene Nummer (Art. 945 Abs. 1 ZGB). Das Grundbuch geht in seiner Anlage vom Objekt aus (Realfoliensystem). Das Hauptbuchblatt muss folgende Abteilungen enthalten (Art. 107 Abs. 1 GBV 52 ): Eigentum, Dienstbarkeiten und Grundlasten, Grundpfandrechte (einschliesslich Bemerkungen), Vormerkungen und Anmerkungen 53. Jedes Grundstück muss im Hauptbuch mit dem Namen der Gemeinde, in der es liegt, und mit einer Nummer bezeichnet werden (Art. 1a Abs. 1 GBV). Beim gebundenen Hauptbuchblatt wird für jedes Grundstück ein Doppelblatt eröffnet. Zulässig ist auch ein Hauptbuch auf losen Blättern oder ein Hauptbuch, das computerunterstützt oder mittels EDV geführt wird. Das Hauptbuch wird durch die Gesamtheit der einzelnen Grundbuchblätter gebildet. Das in Art. 947 ZGB vorgesehene Kollektivblatt, wonach mehrere Grundstücke desselben Eigentümers auf einem gemeinsamen Blatt aufgeführt werden, kommt in der Praxis nicht sehr häufig vor. Wegen der Darstellung der beschränkten dinglichen Rechte, die zum Teil nur einzelne Grundstücke betreffen, ist beim Kollektivblatt die notwendige Klarheit und Übersicht, die an das Grundbuch gestellt werden, in der Regel nicht gewährleistet. Die Liegenschaftsbeschreibung enthält nähere Angaben über die Ortsbezeichnung, die Grösse der Liegenschaft (Fläche), die Kulturart sowie die Gebäude (mit Gebäudenummern) 54. Sie wird in der Regel auf dem Hauptbuchblatt aufgenommen, kann aber auch gesondert geführt werden. Den Angaben in der Liegenschaftsbeschreibung kommt keine konstitutive Wirkung zu 55. An sich müsste der Begriff «Liegenschaftsbeschreibungen» dem Oberbegriff gemäss Art. 655 ZGB angepasst werden; effektiv handelt es sich um Grundstücksbeschreibungen, wovon richtigerweise in Art. 4 Abs. 1 GBV die Rede ist. 3. Pläne Die Aufnahme und Beschreibung der einzelnen Grundstücke im Grundbuch erfolgt aufgrund eines Planes, der in der Regel auf einer amtlichen Vermessung beruht (Art. 950 Abs. 1 ZGB). «Der 52 Diese Bestimmung geht hier weiter als die Aufzählung in Art. 946 ZGB. Ohne Zweifel gehören auch die Vormerkungen und alle Anmerkungen (nicht nur «Zugehör») zum Inhalt des Hauptbuchblattes. 53 «Werden die Anmerkungen in der Grundstücksbeschreibung aufgeführt, so erübrigt sich eine entsprechende Abteilung auf dem Hauptbuchblatt.» (Art. 107 Abs. 1 zweiter Satz GBV). 54 Diese Angaben werden von der amtlichen Vermessung übernommen (Art. 4 Abs. 1 GBV). 55 Vgl. dazu URS CH. NEF, Grundzüge des Sachenrechts, Zürich 2004, S. 71 f.

11 Dienstbarkeiten als Baubehinderer: ein Problem und mögliche Lösungen 165 Grundbuchplan stellt eine geometrische Darstellung der Liegenschaften dar und gibt ihre Lage und Grenzen an.» 56 Die Nachführung des Vermessungswerkes (Vermessung und Vermarkung) obliegt nicht dem Grundbuchamt, sondern den von den Kantonen bezeichneten Geometern oder Vermessungsämtern, die in der Regel die Pläne aufbewahren. Solche Pläne nehmen nur dann am öffentlichen Glauben (Art. 973 ZGB) teil, wenn sie Bestandteil des eidgenössischen Grundbuchs im Sinne von Art. 942 ZGB oder einer ihm vollständig gleichgestellten kantonalen Einrichtung sind 57. Unabdingbare Voraussetzung des öffentlichen Glaubens hinsichtlich der Grundbuchpläne ist somit der Bestand eines eidgenössischen Grundbuchs oder einer ihm vollständig gleichgestellten kantonalen Einrichtung, was beispielsweise im Kanton Zürich weder beim Grundprotokoll noch beim Grundregister der Fall ist Belege Im Hauptbuch wird mit einem kurzen Vermerk (Stichwort) auf die Existenz eines Rechts verwiesen (z.b. Wegrecht). Die Belege ergänzen diese stichwortartigen Einschreibungen; sie vermitteln den Wortlaut des Rechts. Im Hauptbuch wird deshalb neben dem Stichwort die Nummer 59 der Belegstelle (z.b. 1245/99) angegeben, so dass diese rasch in der Belegsammlung gefunden werden kann 60. Die Belege sind zweckmässig zu ordnen und beim Grundbuchamt aufzubewahren (Art. 948 Abs. 2 ZGB) 61. Die Belege bestehen vorwiegend aus wörtlichen Abschriften oder dokumentenechten Kopien (Ausfertigungen) von öffentlich beurkundeten Rechtsgeschäften 62. Hinzu kommen die schriftlichen Anmeldungen, die im Original dem Grundbuchamt eingereicht werden müssen. Im Rahmen des Grundbucheintrages kann ein Beleg zur Auslegung des Rechts herangezogen werden Tagebuch Die Anmeldungen zur Eintragung in das Grundbuch werden nach ihrer zeitlichen Reihenfolge ohne Aufschub in das Tagebuch eingeschrieben, unter Angabe der anmeldenden Person und ihres Begehrens (Art. 948 Abs. 1 ZGB) 64. Ist es nicht möglich, die Eintragung im Hauptbuch am gleichen Tag zu vollziehen wie die Einschreibung im Tagebuch 65, so kann - beim Papiergrundbuch - im betreffenden Hauptbuchblatt mit Bleistift auf die Ordnungsnummer der Anmeldung hingewiesen werden (Art. 26 Abs. 3 GBV). Damit wird sichergestellt, dass jedermann, der das Hauptbuch kon- 56 Vgl. HENRI DESCHENAUX/FRANZ WEBER, Schweizerisches Privatrechtrecht, Band V; 3. Teilband, Sachenrecht, Das Grundbuch, I. Abteilung, Basel und Frankfurt am Mai 1988, S Vgl. Art. 48 Abs. 3 SchlT ZGB. 58 Vgl. Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom , BlZR 1989 S. 203; ALFRED KOLLER (Fussnote 12), S. 68 ff. 59 Diese Nummer besteht in der Regel aus zwei Teilen. Einerseits aus der chronologischen Tagebuchnummer und andererseits aus den letzten beiden Ziffern der Jahrzahl. 60 Vgl. ARTHUR HOMBERGER, Zürcher Kommentar, Note 7 zu Art. 942 ZGB. 61 Vgl. auch Art. 28 f. GBV. 62 In den Kantonen, die eine öffentliche Beurkundung durch den Grundbuchverwalter vornehmen lassen, kann auf die Originalurkunde im Urkundenprotokoll verwiesen werden (vgl. Art. 948 Abs. 3 ZGB und Art. 30 GBV). 63 Vgl. beispielsweise den Hinweis des Gesetzgebers zur Auslegung einer Dienstbarkeit (Art. 738 Abs. 2 ZGB). 64 Zur praktischen Ausgestaltung des Tagebuchs vgl. Art. 14 und 14a GBV. 65 Dies ist in der Regel der Normalfall.

12 166 Roland Pfäffli sultiert, Kenntnis hat vom hängigen Geschäft 66. Beim EDV-Grundbuch erfolgt automatisch ein systemgesteuerten Hinweis bezüglich der vorgängigen hängigen Geschäfte. Die Wirkung der dinglichen Rechte wird auf den Zeitpunkt der Einschreibung in das Tagebuch zurückbezogen, vorausgesetzt, dass die gesetzlichen Ausweise der Anmeldung beigefügt oder bei den vorläufigen Eintragungen nachträglich rechtzeitig beigebracht werden (Art. 972 Abs. 2 ZGB). Die Eintragungen in das Hauptbuch müssen unter dem Datum der Einschreibung im Tagebuch vorgenommen werden (Art. 26 Abs. 4 GBV). Der Zeitpunkt der effektiven Eintragung im Grundbuch ist irrelevant und daher im Grundbuch nicht ersichtlich. Die Tagebucheinschreibung sichert und bestimmt den Rang für das angemeldete Geschäft. Ein früher angemeldetes Recht geht einem später angemeldeten Recht vor. Das Tagebuch bildet die Grundlage für eine geordnete Geschäftsführung der Grundbuchämter 67. J Die Hilfsregister des Grundbuchs 1. Übersicht Der Bundesrat hat gemäss Art. 949 Abs. 1 ZGB die Kompetenz, die Führung von Hilfsregistern vorzuschreiben. Gemäss Art. 108 Abs. 1 GBV sind bundesrechtlich beim Grundbuchamt das Eigentümerregister und das Gläubigerregister als Hilfsregister zu führen 68. Die Kantone können die Anlage weiterer Register vorschreiben (Art. 108 Abs. 2 GBV) 69. Die Hilfsregister erleichtern die Benützung des Grundbuchs. Sie unterliegen nicht der Rechtskraft des Grundbuchs. 2. Eigentümerregister Das Eigentümerregister ist ein Verzeichnis sämtlicher Eigentümer in einem bestimmten Grundbuchkreis. Das Eigentümerregister ist so einzurichten, dass die Namen der Eigentümer in alphabetischer Reihenfolge eingeschrieben werden können (Art. 109 Abs. 1 GBV). Beim Namen muss jedes zugehörige Grundstück mit seiner Identifikation 70 aufgeführt werden (Art. 109 Abs. 2 GBV). Beim EDV-Grundbuch wird das Eigentümerregister nicht separat geführt. Das Eigentümerregister bildet ein Nebenprodukt der elektronischen Grundbuchführung (der Eigentümer ist abrufbar im Suchverfahren). 66 Im Kanton Bern besteht eine Ordnungsvorschrift, wonach der Hinweis mit Bleistift gemäss Art. 26 Abs. 3 GBV auf dem Hauptbuchblatt spätestens innert fünf Arbeitstagen erfolgen muss, sofern das Geschäft innerhalb dieser Frist nicht bereits vollzogen worden ist. Davon ausgenommen sind Geschäfte, die einzig ein Hilfsregister betreffen (vgl. Weisungen betreffend Tagebucheinschreibung resp. Bleistiftnotiz der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern an die Grundbuchverwalter des Kantons Bern vom ). 67 Vgl. ARTHUR HOMBERGER, Zürcher Kommentar, Note 14 zu Art. 942 ZGB. 68 Bis zum war bundesrechtlich noch ein Berichtigungsregister als Hilfsregister vorgesehen (vgl. aart. 108 Abs. 1 lit. c und aart. 100 GBV, die per aufgehoben wurden). 69 In Art. 108 Abs. 2 GBV ist die Rede von besonderen Registern für Dienstbarkeiten, für Grundstückteilungen oder Grundstückzusammenlegungen. In der Praxis wird auch oft ein Gebäuderegister (Konkordanzenregister zwischen Gebäudenummern und Grundstücknummern) angetroffen. 70 Vgl. Art. 1a Abs. 1 GBV.

13 3. Gläubigerregister Dienstbarkeiten als Baubehinderer: ein Problem und mögliche Lösungen 167 Im Grundbuch wird der Gläubiger zur Zeit der Errichtung des Pfandrechts eingetragen. Der Übergang des Gläubigerrechts aus Grundpfandforderungen wird im Grundbuch nicht eingetragen (Art. 66 Abs. 1 GBV)71. Über die Person des aktuellen Gläubigers eines Grundpfandrechts kann das Grundbuch keine verbindliche Auskunft geben 72. Zur Aufnahme des Berechtigten an der Forderung, welche durch ein Faust- oder Grundpfandrecht gesichert ist, führt das Grundbuchamt ein Gläubigerregister. Aufgenommen wird die berechtigte Person, und zwar als Grundpfand- oder Faustpfandgläubigerin, sofern ein entsprechender Antrag gestellt und das Recht glaubhaft gemacht wird (Art. 66 Abs. 2 GBV). Es besteht keine Pflicht seitens des Berechtigten, sich in dieses Register einzutragen. Wer im Gläubigerregister eingeschrieben ist, erhält vom Grundbuchamt alle gesetzlich vorgeschriebenen Mitteilungen, insoweit nicht ein spezieller Bevollmächtigter 73 bestellt ist (Art. 66 Abs. 3 GBV). Zu diesen Mitteilungen gehört beispielsweise die Anzeige einer Schuldübernahme bei einer Eigentumsänderung gemäss Art. 834 ZGB 74. Das Gläubigerregister hat keine konstitutive Wirkung und unterliegt auch nicht der positiven Rechtskraft des Grundbuchs 75 ; es hat lediglich orientierenden Charakter und äussert sich nicht zum materiellen Bestand des Rechts 76. Die Einschreibung im Gläubigerregister bietet bloss Gewähr dafür, dass alle Veränderungen des Pfandrechts den eingeschriebenen Personen zur Kenntnis gebracht werden (Art. 66 Abs. 3 GBV) 77. Beim EDV-Grundbuch wird das Gläubigerregister nicht separat geführt. Der im «Gläubigerregister» eingeschriebene Gläubiger ist automatisch auf dem Hauptbuchblatt ersichtlich. K Die Eintragungen und weitere Einschreibungen im Grundbuch Die Eintragungen, die im Hauptbuch vorgenommen werden können, sowie die vorzumerkenden Rechte finden sich in Art. 958 bis 961 ZGB; hinzukommen die Anmerkungen 78. Der Grundbuchverwalter hat dabei den im Grundbuchrecht herrschenden Grundsatz des numerus clausus möglicher Einschreibungsarten zu beachten. Es gibt drei Einschreibungsarten, nämlich die Eintragung im engeren Sinne (= Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundlasten und Grundpfandrechte), die Vormerkung und die Anmerkung 79. Neben der Identifikation des Grundstücks (Gemeinde/Grundstücknummer) und der Beschreibung des Grundstücks (Fläche, Gebäude, Kulturart) bestehen im Grundbuch folgende Abteilungen 80 : - Eigentum; 71 In Art. 66 Abs. 2 GBV ist zwar seit dem die Möglichkeit vorgesehen, dass der aktuelle Gläubiger auch auf dem Hauptbuchblatt eingeschrieben werden kann, was im Widerspruch zu Art. 66 Abs. 1 GBV steht. 72 Vgl. BGE 87 III 64 = Pra 1961 Nr Es muss sich dabei um einen Bevollmächtigten gemäss Art. 860 ZGB und Art. 51 GBV handeln. 74 Vgl. HANS LEEMANN, Berner Kommentar, Note 1 zu Art. 834 ZGB. 75 Vgl. BGE 108 II 47 = Pra 1982 Nr. 150 = ZBGR 1985 S. 52; Alfred Koller (Fussnote 12), S. 373 ff. 76 Vgl. BGE vom i.s. Fritz Schori c. Grundbuchamt Nidau, ZBGR 1952 S Vgl. Pierre Pétermann, Gläubiger und Grundbuch, ZBGR 1951 S Vgl. die Aufzählung in Art GBV. 79 Vgl. BGE 111 II 42 Erw. 3 = Pra 1985 Nr. 186 Erw. 3 = ZBGR 1987 S. 262 Erw. 3; Alfred Koller (Fussnote 12), S. 490 ff. 80 Vgl. Art. 946 ZGB; Art. 107 Abs. 1 GBV.

14 168 Roland Pfäffli - Dienstbarkeiten und Grundlasten 81 ; - Grundpfandrechte (einschliesslich Bemerkungen); - Vormerkungen; - Anmerkungen. L Zur Öffentlichkeit des Grundbuchs 1. Rechtsanwendung Mit der Revision des ZGB im Zusammenhang mit dem Bundesgesetz über die elektronische Signatur wurden per 1. Januar 2005 die Vorschriften über die Öffentlichkeit des Grundbuchs im Sinne einer Liberalisierung geändert 82. Nach wie vor gilt der Grundsatz, wonach jede Person, die ein Interesse glaubhaft macht, Anspruch darauf hat, dass ihr Einsicht in das Grundbuch gewährt wird (Art. 970 Abs. 1 ZGB). Ohne Angabe eines Interesses ist allerdings gemäss Art. 970 Abs. 2 ZGB jede Person berechtigt, Auskunft über folgende Daten des Hauptbuchs zu erhalten: Bezeichnung des Grundstücks und Grundstückbeschreibung, Name sowie Identifikation des Eigentümers, Eigentumsform und Erwerbsdatum. Zudem wurde der Bundesrat ermächtigt, weitere Angaben betreffend Dienstbarkeiten, Grundlasten und Anmerkungen zu bezeichnen, die ohne das Glaubhaftmachen eines Interesses öffentlich gemacht werden dürfen (Art. 970 Abs. 3 ZGB). Von dieser Kompetenz hat der Bundesrat Gebrauch gemacht und in Art. 106a Abs. 1 lit. b und c GBV bestimmt, dass folgende Angaben öffentlich sind: Alle Dienstbarkeiten und Grundlasten; sämtliche Anmerkungen mit Ausnahme von Grundbuchsperren 83, von Veräusserungsbeschränkungen nach BVG, von Eigentumsbeschränkungen im Zusammenhang mit der Wohneigentumsförderung sowie von auf kantonalem Recht beruhenden Eigentumsbeschränkungen mit Pfandrechtscharakter. Gewissen Personen und Behörden (z.b. Notare, Banken, Steuerbehörden) wird zudem der Zugriff auf elektronisch gespeicherte Daten gewährt, sofern sie zur Erfüllung ihrer Aufgaben benötigt werden (Art. 111m Abs. 1 GBV). Bis Ende 2004 war vorgeschrieben, dass die Kantone den Erwerb des Eigentums an Grundstücken veröffentlichen. Seit dem 1. Januar 2005 ist diese Veröffentlichung nicht mehr zwingend, d.h. es liegt in der Kompetenz der Kantone, ob sie die Veröffentlichung vorsehen wollen oder nicht (Art. 970a ZGB). Mittelfristig ist eine vollständige Öffnung der Grundbuchdaten (im Hauptbuch) für jedermann zu erwarten. Die Tendenzen im Ausland zeigen auch in diese Richtung. In England und Wales können beispielsweise seit Kurzem ohne Interessennachweis alle Grundbuchdaten in Erfahrung gebracht werden, was übrigens in Schottland bereits seit dem Jahr 1617 der Fall ist. 81 Wegen ihrer geringen Anzahl werden die Grundlasten zusammen mit den Dienstbarkeiten in einer gemeinsamen Abteilung im Grundbuch eingetragen. 82 Revision von Art. 970 ZGB und Art. 970a ZGB im Zusammenhang mit dem Bundesgesetz über die elektronische Signatur, in Kraft seit (vgl. dazu JÜRG SCHMID, ZBGR 2005 S. 66 f. und 275 f.). 83 Es handelt sich um Grundbuchsperren nach Art. 80 Abs. 6 GBV sowie Grundbuchsperren nach kantonalem Recht.

15 2. Literaturhinweise Dienstbarkeiten als Baubehinderer: ein Problem und mögliche Lösungen 169 DANIEL BÄNZIGER-COMPAGNONI, Die Öffentlichkeit des Grundbuches - de lege lata - rechtsvergleichend - de lege ferenda, Diss. Zürich 1993 (Zürcher Studien zum Privatrecht, Band 106). HENRI DESCHENAUX, Traité de droit privé suisse, volume V, tome II/2, Le registre foncier, Fribourg 1983, S. 134 ff. HENRI DESCHENAUX/FRANZ WEBER, Schweizerisches Privatrecht, Band V, 3. Teilband, Sachenrecht, Das Grundbuch, I. Abteilung, Basel und Frankfurt am Main 988, S. 158 ff. ROLAND PFÄFFLI, Zur Öffentlichkeit des Grundbuchs, Jusletter vom JÖRG SCHMID/BETTINA HÜRLIMANN-KAUP, Sachenrecht, 2. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2003, S. 92 ff., Noten 448 ff. JÜRG SCHMID, Basler Kommentar, 2. Auflage, Basel/Genf/München 2003, Ausführungen (Noten) zu Art. 970 ZGB und Art. 970a ZGB. PASCAL SIMONUS/THOMAS SUTTER, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, Band I, Grundlagen, Grundbuch und Grundeigentum, Basel und Frankfurt am Main 1995, S. 202 ff., Noten 37 ff. PAUL-HENRI STEINAUER, Les droit réels, Tome premier, troisième édition, Berne 1997, S. 162 ff., Noten 579 ff. PETER TUor/BERNHARD SCHNYDER/JÖRG SCHMID/ALEXANDRA RUMO-JUNGO, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 12. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2002, S. 796 ff. DIETER ZOBL, Grundbuchrecht, 2. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2004, S. 198 ff., Noten 543 ff. III. Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen A Geoinformationsgesetz Mit dem neuen Artikel 75a in der Bundesverfassung (in Kraft seit dem 1. Januar 2008) wird die Landesvermessung als Aufgabe des Bundes bezeichnet. Zudem wird der Bund ermächtigt, Vorschriften zu erlassen über die Harmonisierung amtlicher Informationen, welche Grund und Boden betreffen. Gestützt auf diesen Verfassungsartikel ist am 1. Juli 2008 das Bundesgesetz über Geoinformation (Geoinformationsgesetz, GeoIG / SR ) in Kraft getreten (AS 2008 S. 2793). Damit erhält die amtliche Vermessung, die bisher lediglich auf Verordnungsebene geregelt worden ist und sich nur auf Art. 950 ZGB abstützen konnte. sowohl eine verfassungsmässige wie auch eine gesetzliche Grundlage (vgl. JÖRG SCHMID in ZBGR 2008 S. 253; Jurius in Jusletter vom ; DANIEL KETTIGER in Jusletter vom ). Die Geoinformationsstrategie des Bundes hat zum Ziel, die Verfügbarkeit von qualitativ hochwertigen Geoinformationen für die Verwaltung, die Wirtschaft und Private erhöhen. Mittels Aufbau einer Nationalen Geodaten-Infrastruktur soll sichergestellt werden, dass die weitgehend bereits bestehenden, dezentral verwalteten Geodaten über das Gebiet der Schweiz für alle Interessierten einfach zugänglich werden. Vorgesehen ist auch ein Kataster der öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkungen (Art. 16 bis 18 GeoIG).

16 170 Roland Pfäffli B Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen 84 Seit längerer Zeit befasst man sich sowohl in der Politik als auch im technischen und juristischen Bereich mit den Fragen der Veröffentlichung von Informationen zu den öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen. Der Regelungsbedarf ergibt sich aus dem Umstand, dass infolge zunehmender öffentlich-rechtlicher Massnahmen im Bereich des Grundeigentums, die nicht systematisch dokumentiert und darüber hinaus schwer zugänglich sind, die Rechtssicherheit zunehmend leidet. Dies führt dazu, dass sich potenzielle Investoren zurückziehen, da sie zu hohe Risiken befürchten. Diese Gründe veranlassen den Gesetzgeber die Einführung eines Katasters der öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkungen. Es ist geplant, dass der Bundesrat am 1. Juli 2009 die Verordnung über den Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung (ÖREBKV) in Kraft setzen wird. Darin sollen beispielsweise die Baulinien, Waldabstandlinie, Grundwasserschutzzonen oder belastete Standorte von Altlasten enthalten. Das Grundbuch enthält nach dem geltenden Recht Angaben zu gewissen öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen. Artikel 962 ZGB legt heute fest, dass die Kantone vorschreiben können, dass öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, wie Baulinien und dergleichen, im Grundbuch anzumerken sind. Eine präzisere und verbindlichere Formulierung dieses Artikels befindet sich zurzeit in der parlamentarischen Beratung 85. Der Gesetzesentwurf lautet wie folgt: Art. 962 ZGB 1 Das Gemeinwesen oder ein anderer Träger einer öffentlichen Aufgabe muss eine für ein bestimmtes Grundstück verfügte Eigentumsbeschränkung des öffentlichen Rechts, die dem Eigentümer eine dauerhafte Nutzungs- oder Verfügungsbeschränkung oder grundstücksbezogene Pflicht auferlegt, im Grundbuch anmerken lassen. 2 Fällt die Eigentumsbeschränkung dahin, so muss das Gemeinwesen oder der andere Träger einer öffentlichen Aufgabe die Löschung der Anmerkung im Grundbuch veranlassen. Bleibt das Gemeinwesen oder der andere Träger einer öffentlichen Aufgabe untätig, so kann das Grundbuchamt die Anmerkung von Amtes wegen löschen. 3 Der Bundesrat legt fest, in welchen Gebieten des kantonalen Rechts die Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch angemerkt werden müssen. Die Kantone können weitere Anmerkungen vorsehen. Sie erstellen eine Liste der Anmerkungstatbestände und teilen sie dem Bund mit. Die Trennlinie zwischen Grundbuch und dem Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen verläuft demnach zwischen den mit individuell-konkreten Rechtsakten angeordneten öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (Grundbuch) und den Eigentumsbeschränkungen, die sich aus generell-konkreten oder allenfalls sogar generell-abstrakten (z.b. Gemeindebaureglement) Beschlüssen für einen bestimmten Perimeter ergeben (Kataster). 84 Aus dem Entwurf zum erläuternden Bericht zur Verordnung über den Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen. 85 Vgl. Botschaft des Bundesrats vom zur Änderung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Register- Schuldbrief und weitere Änderungen im Sachenrecht), Bundesblatt 2007 S ff.