Prof. Dr. Ruth Arnet FS Immobiliarsachenrecht. 22. Juni Musterlösung

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1 Prof. Dr. Ruth Arnet FS 2012 Immobiliarsachenrecht 22. Juni 2012 Musterlösung Hinweise zur Bewertung Bei der Bewertung kommt den Aufgaben unterschiedliches Gewicht zu. Die Punkte verteilen sich wie folgt auf die einzelnen Aufgaben: Aufgabe 1 22 Punkte 2 % des Totals 1a. 10 Punkte 1b. 2 Punkte 1c. 10 Punkte Aufgabe 2 18 Punkte 35 % des Totals 2a. 2 Punkte 2b. 6 Punkte 2c. 10 Punkte Aufgabe 3 12 Punkte 23 % des Totals 3a. Punkte 3b. Punkte 3c. Punkte Total 52 Punkte 100%

2 Aufgabe 1 1a. Mit welchen rechtlichen Mitteln und in welchen einzelnen Schritten (Rechtsgeschäft[e], Form, weiterer rechtlicher Ablauf) konnte je 1 Parkplatz in der Autoeinstellhalle (Haus B) den 2 Wohnungen in Haus A in der Weise zugeteilt werden, dass beim Verkauf einer Wohnungsstockwerkeinheit der Parkplatz immer miterfasst ist? Zwei Möglichkeiten sind denkbar: Zuweisung der Parkplätze mittels Grunddienstbarkeiten gemäss Art. 730 ff. ZGB Konzept: Nach dem Sachverhalt bildet die separate Autoeinstellhalle eine eigene Stockwerkeinheit (Nr. 25). Für diese wurde bei der Begründung von StWE zusätzlich Miteigentum begründet (Einheiten Nr. 1 2), so dass bezüglich der StWE Nr. 25 eine eigene Miteigentümergemeinschaft besteht. Den jeweiligen Eigentümern der Stockwerkeinheiten Nr. 1 2 wurden Benützungsrechte für je einen Parkplatz mittels Grunddienstbarkeiten an der Einheit Nr. 25 eingeräumt. Die einzelnen Schritte sind: o Der öffentlich beurkundete Dienstbarkeitsvertrag nach Art. 732 Abs. 1 ZGB über die Errichtung einer Grunddienstbarkeit zwischen dem Eigentümer einer Stockwerkeinheit Nr. 1 2 und den Miteigentümern der Stockwerkeinheit Nr. 25 stellte das Verpflichtungsgeschäft dar. o Ausgestaltung der Dienstbarkeiten: Benützungsrechte an den Parkplätzen zu Gunsten der jeweiligen Eigentümer der Stockwerkeinheiten Nr. 1 2, zu Lasten der Stockwerkeinheit Nr. 25. o Die Grundbuchanmeldung durch die Miteigentümer nach Art. 963 ZGB stellte das Verfügungsgeschäft dar. o Nach Art. 731 Abs. 1 ZGB ist ein Grundbucheintrag erforderlich. Dieser hat konstitutive Wirkung. o Die Eintragung der Grunddienstbarkeit erfolgte auf dem berechtigten und auf dem belasteten Grundstück (zg Einheiten Nr. 1 2, zl Einheit Nr. 25) gemäss Art. 968 ZGB. o Dienstbarkeiten sind beschränkte dingliche Rechte und daher erga omnes wirksam und dauerhaft, so dass die Parkplätze langfristig und zuverlässig an die Wohnungseinheiten geknüpft sind. Unselbständiges (Mit)Eigentum gemäss Art. 655a ZGB Konzept: Nach dem Sachverhalt bildet die separate Autoeinstellhalle eine eigene Stockwerkeinheit (Nr. 25). Für diese wurde bei der Begründung von StWE zusätzlich Miteigentum begründet (Einheiten Nr. 1 2). 10 1

3 Den Miteigentümern der Einheit Nr. 25 werden ausschliessliche Benützungsrechte an je einem Autoabstellplatz zugewiesen. Die einzelnen Schritte sind: Jeder einzelne Miteigentumsanteil von 1/2 der Einheit Nr. 25 wurde subjektiv-dinglich mit einer Stockwerkeinheit (Nr. 1 2) derart verknüpft (rechtsgeschäftliche Erklärung der Verknüpfung), dass der unselbständige Miteigentumsanteil das rechtliche Schicksal der Stockwerkeinheit fortan teilt (Art. 655a Abs. 1). Es war die Zustimmung aller Miteigentümer der StWE-Nr. 25 zur Verknüpfung erforderlich, da das unselbständige Grundstück ein Miteigentumsanteil ist (Stockwerkeinheit Nr. 25), Art. 95 Abs. 2 GBV. Im Rahmen des Rechtsgeschäfts zur Verknüpfung vereinbarten die Miteigentümer der Stockwerkeinheit Nr. 25 die Widmung dieses Grundstückes an die einzelnen Stockwerkeinheiten Nr. 1 2 auf Dauer und zu einem bestimmten Zweck (Autoeinstellhalle). Mit dieser Widmung zu einem dauernden Zweck verzichteten die Miteigentümer bezüglich der verknüpften Anteile auf ihr Vorkaufsrecht (Art. 682 ZGB) sowie auf ihren Anspruch auf Aufhebung des Miteigentums (Art. 650, Art. 655a Abs. 2 ZGB). Diese Vereinbarung war öffentlich zu beurkunden gemäss Art. 95 Abs. 2 GBV und stellte das Verpflichtungsgeschäft dar. Die Grundbuchanmeldung durch die Miteigentümer nach Art. 963 ZGB stellte das Verfügungsgeschäft dar. Der erforderliche Grundbucheintrag nach Art. 95 Abs. 1 GBV hat konstitutive Wirkung. Für das Miteigentumsgrundstück (Stockwerkeinheit Nr. 25) wurde eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbart (Art. 67 ZGB). In dieser wurden den Einheiten Nr. 1 2 ausschliessliche Benützungsrechte an je einem Autoabstellplatz zugewiesen. Die Verbindlichkeit der ausschliesslichen Nutzungsrechte durch eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung ergibt sich aus Art. 67 Abs. 1 bis ZGB; die Verbindlichkeit der Zuteilung dieser ausschliesslichen Benutzungsrechte ergibt sich aus der subjektiv-dinglichen Verknüpfung der Miteigentumsanteile an StWE Nr. 25 mit den Stockwerkeinheiten Nr Die von den Miteigentümern vereinbarte Nutzungs- und Verwaltungsordnung konnte gemäss Art. 69a Abs. 2 im Grundbuch angemerkt werden. Wird eine der beiden Möglichkeit korrekt dargestellt, erhält man dafür 9,5 Punkte. Für die Erwähnung der anderen Möglichkeit erhält man 0.5 Punkte. 1b. Auf welcher gesetzlichen Grundlage und in welcher Abteilung erfolgen die vorläufige und die anschliessende definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts auf dem betroffenen Grundbuchblatt bzw. auf den betroffenen Grundbuchblättern? (unabhängig vom obi- 2

4 gen Sachverhalt; Stichworte genügen) 1. Vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes Vormerkung einer vorläufigen Eintragung nach Art. 961 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB Abteilung Vormerkungen nach Art. 9 Abs. 1 lit. e GBV 2. Definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes Mittelbares gesetzliches Pfandrecht, Grundpfandverschreibung nach Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB Abteilung Pfandrechte nach Art. 96 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB, Art. 9 Abs. 1 lit. d, 101 Abs. 1, Art. 118 Abs. 1 GBV 2 1c. Kann das Bauhandwerkerpfandrecht in der von der Luftibus AG beantragten Weise eingetragen werden? 1. Die Voraussetzungen der vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes nach Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB sind: eine Forderung eines Bauhandwerkers für die Lieferung von Arbeit und ev. Material: Laut Sachverhalt besteht ein offener Rechnungsbetrag von Fr für die Lieferung und Installation lüftungstechnischer Anlagen. ein pfändbares/verwertbares Grundstück: Das Grundstück gehört nicht zum Verwaltungsvermögen und steht auch nicht im Gemeingebrauch (Art. 839 Abs. e.c. ZGB). das Fehlen anderer Sicherheiten (Art. 839 Abs. 3 ZGB): Diesbezüglich ist aus dem Sachverhalt nicht ersichtlich, dass andere Sicherheiten geleistet worden wären; die Voraussetzung ist erfüllt. der GB-Eintrag innert Frist, Art. 839 Abs. 2 ZGB: Die Frist beginnt mit der Vollendung der Arbeiten zu laufen. Nach dem BGer gelten Bauarbeiten grundsätzlich dann als vollendet, wenn alle Verrichtungen, die Gegenstand des Werkvertrages bilden, ausgeführt sind (BGE 125 III 113, E. 2c). Die von P am vorgenommenen Arbeiten gelten nur als geringfügige, nebensächliche, rein der Vervollkommnung dienende Arbeiten. Die Frist begann daher am zu laufen. Der Antrag der L AG erfolgte am innert der viermonatigen Frist. 2. Antrag der Luftibus AG beim zuständigen Gerichtspräsidium: Bei der Lieferung und Installation der lüftungstechnischen Anlagen handelt es sich nicht nur um Bauleistungen an den einzelnen Stockwerkeinheiten, sondern um solche an gemeinschaftlichen Teilen. Die daraus resultierenden Wertvermehrungen fallen der gesamten Liegenschaft (gemeinschaftliche Teile und im Sonderrecht stehende Teile) an. Die L AG kann daher nicht beantragen, die vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes nur auf den Stockwerkeinheiten Nr. 1 2 vorzunehmen (BGE 125 III 113, E. 3). Die vorläufige Eintragung muss auf allen Miteigentumsanteilen (Stockwerkeinheiten Nr. 1 25) vorgenommen werden. 6 3

5 (Anmerkung: Da laut Sachverhalt die Stockwerkeinheiten Nr. 1 2 mit Schuldbriefen belastet sind, fällt eine Belastung der Stammparzelle mit dem Bauhandwerkerpfandrecht, welche grundsätzlich alternativ möglich wäre [SCHMID JÖRG/HÜRLIMANN-KAUP BETTINA, Sachenrecht, 3. Auflage, Zürich 2009, N 1736], aufgrund von Art. 68 Abs. 3 ZGB ausser Betracht.) Punktetotal Aufgabe 1 22 Aufgabe 2 2a. Welche Schritte (Rechtsgeschäft[e], Form, weiterer rechtlicher Ablauf) waren für den Übergang des Eigentums an der Stockwerkeinheit Nr. 20 von der Sunshine AG auf Eugen Ehrlich erforderlich? (Stichworte genügen; Aspekte des Schuldbriefs s. lit. c) Abschluss Kaufvertrag über das Grundstück, Stockwerkeinheit Nr. 20 (Art. 655 Abs. 2 Ziff. ZGB) als Verpflichtungsgeschäft zwischen der S AG und E Formvorschrift: Öffentliche Beurkundung nach Art. 657 Abs. 1 ZGB oder Art. 216 Abs. 1 OR, Art. 6 Abs. 1 lit. a GBV Abgabe der GB-Anmeldung durch die S AG als Berechtigte gilt als Verfügungsgeschäft, Art. 963 Abs. 1 ZGB Durch den Eintrag im GB erwirbt E Eigentum am Grundstück, Stockwerkeinheit Nr. 20, konstitutive Wirkung, Art. 656 Abs. 1 ZGB, Art. 6 GBV 2 2b. Erläutern Sie das Verhältnis (Stichworte genügen) aa. beim Schuldbrief: zwischen Grundforderung Schuldbriefforderung Grundpfandrecht bb. bei der Grundpfandverschreibung: zwischen Grundforderung Grundpfandrecht Beim Schuldbrief nach Art. 82 ff. ZGB o Grundforderung Schuldbriefforderung Gemäss Art. 82 Abs. 2 ZGB tritt bei der Errichtung eines Schuldbriefes die Schuldbriefforderung neben die Grundforderung (Dualität von Grundforderung und Schuldbriefforderung). Die Sicherungsabrede stellt das vertragliche Bindeglied zwischen der Grundforderung und dem Schuldbrief (Schuldbriefforderung und Grundpfandrecht) dar. Da die Grundforderung nach der dispositiven Regelung nicht noviert wird, spricht man von einer Sicherungsübereignung. Die beiden Forderungen sind grundsätzlich unabhängig voneinander. Diese Abstraktheit wird durch die Einredemöglichkeiten in Art. 82 Abs. 3 ZGB (sowie Art. 818 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB) durchbrochen. 6

6 Das Erlöschen der Grundforderung bewirkt nicht das Erlöschen der Schuldbriefforderung (kann nur einredeweise geltend gemacht werden). Es besteht keine Untergangsakzessorietät. o Schuldbriefforderung Grundpfandrecht Gemäss Art. 82 Abs. 1 wird durch den Schuldbrief eine persönliche Forderung begründet, die grundpfandrechtlich sichergestellt ist. Forderung und Pfandrecht sind untrennbar miteinander verbunden. o Grundforderung Grundpfandrecht Die Grundforderung wird nicht durch das Grundpfandrecht direkt gesichert, sondern durch die Befugnis der Gläubigerin, bei Zahlungsausfall die Schuldbriefforderung geltend zu machen. Bei der Grundpfandverschreibung nach Art. 82 ff. ZGB o Grundforderung Grundpfandrecht Das Verhältnis zwischen der Grundforderung (gesicherte Forderung) und der Grundpfandforderung wird als akzessorisch bezeichnet. Das Pfandrecht folgt grundsätzlich der gesicherten Forderung und ist von ihrem Bestehen abhängig. Geht die Grundforderung unter, so erlischt auch das Pfandrecht, das zur Sicherung dieser Forderung diente, Art. 11 Abs. 1 OR (Untergangsakzessorietät, Erlöschensakzessorietät). Die Grundpfandverschreibung stellt ein Nebenrecht dar, das im Fall der Abtretung auf den Zessionar übergeht gemäss Art. 170 Abs. 1 OR, s. auch Art. 835 ZGB [Übertragungsakzessorietät]). 2c. Welche Schritte (Rechtsgeschäft[e], Form, weiterer rechtlicher Ablauf) waren für die Umfinanzierung, insbesondere die Übertragung des auf der Stockwerkeinheit Nr. 20 lastenden Schuldbriefes von der ZKB auf die UBS erforderlich? Bezüglich der Grundforderung: Zwischen der ZKB und der UBS AG wurde eine schriftliche (Art. 165 OR) Forderungsabtretung (Art. 16 OR) vereinbart. Nach dem Sachverhalt erfolgte die Forderungsabtretung (nicht: Vertragsübernahme) von der ZKB auf die UBS im allseitigen Einvernehmen. Für die abgetretene Grundforderung aus dem Darlehensvertrag zwischen E und der ZKB ist ein neues Grundverhältnis zu schaffen (Darlehensvertrag zwischen E und UBS). Bezüglich des Schuldbriefes: Der Sachverhalt ergibt keinen Hinweis darauf, dass die Parteien von der im Gesetz dispositiv vorgesehenen Verwendung des Schuldbriefes in der Form der Sicherungsübereignung abgewichen wären. Aufgrund der Sicherungsübereignung, welche zwischen E und der ZKB vereinbart wurde, bestand eine Sicherungsabrede hinsichtlich des Schuldbriefes. Mangels anderer Hinweise im Sachverhalt übernahm die UBS den Schuldbrief nicht zu Faustpfand, sondern zu Vollrecht, weshalb eine Sicherungsabrede zwischen E und der UBS erforderlich war. 10 5

7 Nach dem Kausalitätsprinzip waren für die Übertragung des Schuldbriefes von der ZKB an die UBS ein Verpflichtungs- und ein Verfügungsgeschäft erforderlich. o Verpflichtungsgeschäft: Den Rechtsgrund für die Übertragung bildete eine Vereinbarung (obligatorische Verpflichtung) zwischen der ZKB und der UBS. Diese enthält die Vereinbarung der Übertragung des Schuldbriefes zu Vollrecht und kann grundsätzlich formlos begründet werden. o Verfügungsgeschäft: Die Ausgestaltung des Verfügungsgeschäftes hängt davon ab, ob es sich um einen Register- oder um einen Papierschuldbrief handelt. Der Schuldbrief wurde vor dem errichtet, weshalb es sich um einen Papierschuldbrief handeln muss. Gemäss Art. 86 Abs. 1 ZGB bedarf es zur Übertragung der Schuldbriefforderung der Übergabe des Pfandtitels an den Erwerber. Die ZKB musste also den Schuldbrief der UBS aushändigen. Nach dem Sachverhalt handelt es sich um einen Namenschuldbrief; daher ist auch Art. 86 Abs. 2 ZGB anzuwenden; es ist ein Übertragungsvermerk auf dem Titel unter Angabe des Erwerbers erforderlich. Der Titel ist also von der bisherigen Gläubigerin, der ZKB, zugunsten der UBS zu indossieren. Mit der Übertragung des Schuldbriefes wird sowohl die Schuldbriefforderung als auch das Pfandrecht übertragen. Punktetotal Aufgabe 2 18 Aufgabe 3 3a. Um was für ein Recht handelt es sich bei der zugunsten von Verena eingetragenen Nutzniessung? In welchen Schritten (Rechtsgeschäft[e], Form, weiterer rechtlicher Ablauf) ist die Nutzniessung entstanden? Beim Nutzniessungsrecht handelt es sich um ein beschränktes dingliches Recht, genauer um eine reguläre Personaldienstbarkeit nach Art. 75 ff. ZGB. Die einzelnen Schritte sind: Öffentlich beurkundeter Dienstbarkeitsvertrag zwischen V und E nach Art. 76 Abs. 2 i.v.m. 657 Abs. 1 ZGB (Verpflichtungsgeschäft) Abgabe der Grundbuch-Anmeldung durch E als Berechtigter nach Art. 963 Abs. 1 ZGB (Verfügungsgeschäft) Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch und Entstehung (konstitutive Wirkung) nach Art. 76 Abs. 1 ZGB 3b. War Verena zur Vermietung der Eigentumswohnung berechtigt? 6

8 Gemäss Art. 75 Abs. 2 ZGB verschafft die Nutzniessung V den vollen Genuss an der Stockwerkeinheit Nr. 20, mit Ausnahme der tatsächlichen oder rechtlichen Verfügung darüber. Grundsätzlich kann die Ausübung der Nutzniessung nach Art. 758 Abs. 1 ZGB übertragen werden unter folgenden Voraussetzungen: Bei der Nutzniessung darf es sich nicht um ein höchstpersönliches Recht handeln (Art. 758 Abs. 1 ZGB). Eine Nutzniessung als höchstpersönliches Recht könnte bei entsprechender Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien oder etwa bei familien- oder erbrechtlichen Nutzungsrechten vorliegen. Der Sachverhalt enthält keinen Hinweis auf den höchstpersönlichen Charakter der Nutzniessung. Vielmehr wurde die Nutzniessung durch einen obligatorischen Vertrag ausserhalb eines familien- oder erbrechtlichen Rechtsvorganges begründet. Dem Nutzniessungsrecht von M kommt daher kein höchstpersönlicher Charakter zu. Die Übertragung der Ausübung darf nicht im Bestellungsakt oder später durch Rechtsgeschäft ausgeschlossen werden (Art. 75 Abs. 2 ZGB). Ein solcher Ausschluss ist nicht aus dem Sachverhalt ersichtlich und kann daher verneint werden. Fazit: Der Abschluss des Mietvertrages mit M war daher zulässig. 3c. Welche Auswirkung hätte eine weitere rechtsgeschäftliche Eigentumsübertragung (nicht: Zwangsverwertung) der Stockwerkeinheit Nr. 20 von Eugen Ehrlich auf einen Dritten auf den Mietvertrag? Der Mietvertrag zwischen V und M wurde gemäss Art. 959 ZGB und Art. 261b OR vorgemerkt, wozu die Zustimmung des Eigentümers erforderlich war (Art. 963 ZGB). Durch die Vormerkung erhält das Mietrecht Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Recht (somit gegenüber jedem späteren Erwerber der Stockwerkeinheit Nr. 20; Art. 959 Abs. 2 ZGB) und wird als Realobligation bezeichnet. Variante 1: Nach Art. 261b Abs. 2 OR bewirkt die Vormerkung, dass jeder neue Eigentümer dem Mieter gestatten muss, das Grundstück entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen. Das ausserordentliche Kündigungsrecht des allfälligen neuen Eigentümers der Stockwerkeinheit Nr. 20 nach Art. 261 und 261a OR würde daher aufgrund der Rechtswirkung der Vormerkung entfallen. Variante 2: Nach dem Wortlaut von Art. 261 setzt das ausserordentliche Kündigungsrecht des neuen Eigentümers voraus, dass der Vermieter das Mietobjekt veräussert (Art. 261 Abs. 1 OR). Da in unserem Fall Vertragspartner des Mieters die Nutzniesserin ist, deren beschränktes dingliches Recht durch den Verkauf des Grundstücks nicht verändert wird, führt der Verkauf nicht zu einem Wechsel des Vertragspartners, wie dieser der Regelung in Art. 261 bzw. 261b OR zugrunde liegt; daher wird auch der Mietvertrag durch die Veräusserung des Grundstücks nicht berührt. Punktetotal Aufgabe

9 Gesamttotal Aufgaben 1 3 ( ) 52 ab X Punkten Note sehr schlecht sehr schlecht schlecht schlecht ungenügend ungenügend genügend recht gut sehr gut vorzüglich 8