Veränderung im Viertel

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1 Veränderung im Viertel Der Wandel von einst heruntergekommenen Stadtteilen zu beliebten zentralen Lagen ruft Widerstand hervor. Dabei wendet sich damit vieles zum Besseren. Bettina Brüdgam U nmut lässt sich manchmal schwerlich übersehen. Im Wilhelmsburger Reiherstiegviertel prangt unter den mit Schablone aufgetragenen Gesichtern des Schauspielerduos Bud Spencer und Terence Hill in roten Lettern Vier Fäuste gegen Gentrifizierung, an anderen Häuserwänden stehen Parolen gegen die IBA. Gentrifizierung die einstige Fachvokabel der Soziologen hat nicht nur Häuserwände sondern auch den allgemeinen Wortschatz erobert. Kaum eine Debatte um die Stadtentwicklung in Hamburg, die ohne dieses Schlagwort auskommt. Es beschreibt die Umstrukturierungsprozesse gewachsener Wohngebiete, die mit einer Aufwertung einhergehen. Denn wird in marode Quartiere investiert, steigen nicht selten Wohnungspreise und Mieten, womit das Leben für alteingesessene ärmere Anwohner unter Umständen zu teuer wird, so dass sie wohlhabenderen Bürgern weichen müssen. Gentrifizierung steht damit auch für eine diffuse Angst vor Verdrängung und Veränderung. Gezielte Stärkung Vor vier, fünf Jahren musste die SAGA noch Interessenten in Bussen ins Wilhelmsburger Reiherstiegviertel fahren, um Wohnungen zu vermieten, sagt Heinrich Stüven, Vorsitzender vom Grundeigentümer-Verband Hamburg. Das tut inzwischen nicht mehr Not. Die Wohnungen dort sind heute gefragt. In den vergangen zehn Jahren hat sich Wilhelmsburg stark gewandelt. Vielerorts zum Besseren, betont Rainer Müller, Pressesprecher der IBA in Wilhelmsburg. Etwa mit den acht neuen Schulen und Lernorten wie dem Bildungszentrum Tor zur Welt in Kirchdorf oder der Sanierung der maroden Arbeitersiedlung an der Weimarer Straße, heute bekannt als Weltquartier. Am häufigsten bezieht sich die Kritik auf Mietsteigerungen und angebliche Verdrängung der eingesessenen Bevölkerung, sagt Müller und hält dagegen: Im Weltquartier leben Menschen aus 30 Ländern. In enger Abstimmung mit den Bewohnern seien die stark sanierungsbedürftigen Wohnungen auf Neubaustandard gebracht worden. Die Miete habe sich dadurch im Schnitt nur um 13 Cent pro Quadratmeter erhöht. Um Tendenzen zur Gentrifizierung früh zu erkennen, beobachte man 6 Hamburger Grundeigentum 04 /2013

2 Neue Mitte Altona: Rechtzeitiges Einbinden der Bevölkerung soll Proteste verhindern. die Entwicklung der Mieten und Bevölkerungsstruktur in Wilhelmsburg zudem durch ein jährliches Strukturmonitoring. Wir wollen Aufwertung ohne Verdrängung, sagt Müller. Foto: hamburg.de Gefragtes Mittendrin Solche Ziele sind nicht überall einfach umzusetzen. Denn heute möchte fast jeder zentral leben mit Arbeitsstelle, Schule, Arzt, Fitnessstudio und Supermarkt gleich um die Ecke. Und am liebsten auch Restaurants und Cafés. All das versprechen Viertel wie die Schanze, St. Pauli, Ottensen oder St. Georg. Das 60er-Jahre-Konzept der Trennung von Wohnen und Arbeiten hat ausgedient, sagt Professor Jürgen Oßenbrügge, Stadtforscher an der Universität Hamburg. Heute würde die innere Stadt mit Kreativität, Bildung, Kultur und modernem Lebensstil assoziiert, der Stadtrand dagegen oft als langweilig, verarmt und unattraktiv angesehen. Entsprechend zieht es das Gros aller Altersschichten in die Nähe des Zentrums. StoebenWittlinger_ab1112.indd :26 I Etwa nach St. Georg. Einst Problemviertel und als Sanierungsgebiet der Stadt ausgewiesen gilt der Stadtteil längst als schick, zumindest die Straßen rund um die Lange Reihe. Martin Streb, Vorsitzender vom Bürgerverein St. Georg, lebt bereits seit gut 40 Jahren hier. Die Aufwertung hat durchaus vieles zum Guten gewendet, räumt der Architekt ein. Freundschaft zwischen Haus und Mensch. Wir vermitteln. Frahmredder Hamburg Telefon: /2013 Hamburger Grundeigentum 7 Zimmermann_0413.indd :22

3 Der gründerzeitliche Hansaplatz in der Nähe des Hauptbahnhofs wurde aufpoliert, mit der Ausdehnung des Lohmühlenparks eine neue grüne Oase geschaffen, die Grundschule saniert, die Dro genszene konzentriert verlagert. Das einstige Negativ-Image ist fast vergessen, St. Georg hat sich zum aufstrebenden Stadtteil gemausert. Nicht nur in der Langen Reihe, Lindenstraße und Alexanderstraße stehen schicke Neubauten. Wohnungspreise und Mieten sind dadurch aber auch spürbar gestiegen, sagt Streb, der um die bunte Mischung im Stadtteil bangt. Der Mix mache nun einmal das besondere Flair aus. Gleichzeitig sagt er: Man kann nicht alles haben, Verbesserung im Wohnumfeld und Stillstand bei Mieten und Preisen. Als Eigentümer vermietet Streb selbst zwei Wohnungen und dazu Büroräume in St. Georg, allerdings weiterhin zu einem wie er betont moderaten Preis. Teure Investitionen Mieten und Wohnungspreise steigen, das ist doch ein normaler Prozess, sagt Christoph Kleiner, Geschäftsführer beim Projektentwickler Hamburg Team. Schließ lich müssen die Investitionen sich tragen. Dabei sei die Sanierung des Altbestandes manchmal mit höheren Kosten verbunden als der Neubau. Das funktioniert nur mit Mieten von zehn Euro aufwärts, sagt Kleiner. Dass Aufwertung in einigen Fällen einen Verdrängungsprozess in Gang setzt, ließe sich schon deshalb kaum vermeiden. Und auch die Stadt ist letztendlich interessiert die Besserverdiener anzulocken. Das wäre ja sonst fiskalischer Selbstmord, sagt Stüven. Schließlich zah len sie höhere Einkommensteuern und bringen mehr Kaufkraft in die Stadt. Nicht wenige Menschen würden zudem nicht wegen höherer Mieten ihr Viertel verlassen, sondern aus eigenem Antrieb, wenn sie sich dort durch die neue Anwohnerstruktur nicht mehr heimisch fühlen. Die Mietsteigerungen im Bestand fielen im Schnitt jedenfalls moderat aus. Ungesund ist es, wenn die Mieten durch die Decke schießen und eine Art Monokultur befeuern, sagt Kleiner. Eine entkoppelte Preisspirale beginne mit den Auch die Stadt hat ein Interesse an dem Zuzug gut verdienender Neubürger, denn die zahlen ja schließlich auch Einkommensteuer. oft sehr teuren Grundstücken. Diese ließen sich nur mit Luxuswohnungen refinanzieren. Hamburg Team suche deshalb eher nach komplexeren Liegenschaften, die genug Spielraum auch für einen Anteil günstiger Wohnungen böten. In sterilen, blutarmen Quartieren möchte am Ende ja auch keiner wohnen, sagt Kleiner und ver weist auf ein Luxus-Bauprojekt im Harvestehuder Weg, für das sich nur schleppend Käufer fänden. Als positives Beispiel nennt Kleiner hingegen das Quartier 21 in Barmbek. Dies habe eine positive Strahlkraft auch auf die nähere Umgebung, so würden in der angrenzenden Fuhlsbüttler Straße etwa bereits Häuser saniert und neue Gastronomie entstehen. Das Quartier 21 wurde proaktiv in den Stadtteil eingebunden, sagt Kleiner. Dazu gehörten die aktive Kommunikation mit den Stadtteilvereinen, ein eigener Quartiersverein und ein Quartiersfest, zu dem die Menschen der Umgebung geladen wurden. Zudem habe man bewusst die Mauer Besuchen Sie uns auch unter 60 J a h r e Zuhause ist es doch am schönsten. Und wir sorgen dafür, dass es so bleibt. Versicherung für uns in Hamburg. Seit Tag des Eigenheims Sonnabend 27. April bis 17 Uhr Besenbinderhof 31 Nähe Hauptbahnhof Eintritt frei. Kinderbetreuung vorhanden. +++ Förderdarlehen (WK/KfW) und Zuschüsse für Neubau und Modernisierung +++ Bauträgerausstellung +++ Barrierefrei umbauen +++ Energieberatung Hamburger Grundeigentum 04 /2013 HHFeuerkasse_0413.indd WK_0413.indd 10: :39

4 zur Fuhlsbüttler Straße und damit das Quartier zum Stadtteil Barmbek geöffnet. Gesunde Aufwertung Aufwertung tut Hamburg an vielen Ecken gut, sagt Stüven. Insbesondere dort, wo die Attraktivität eher zu wünschen ließe. Viel zu lange wurden die Menschen ins Umland abgedrängt. Das hat auch die Politik erkannt. Zur Aufwertung von Stadtteilen gründete die Stadt eigens im Jahr 1989 die Steg Stadtentwicklungsgesellschaft, die seit 2003 privat ist. Wir kümmern uns um Stadterneuerung als gesetzlichen Auftrag, betont Geschäftsführer Martin Brinkmann. Schließlich sei es von allgemeinem Interesse, schwache Stadtteile umzumodeln, so dass sie aus sich heraus funktionieren können. Wie etwa das einst heruntergekommene Karolinenviertel, das als Sanierungsgebiet über 20 Jahre technisch und baulich mit Förderung Instand gesetzt wurde. Seitdem hat es auch hier sichtbare Veränderungen gegeben wirtschaftlich und gesellschaftlich. Während der Anteil an Migranten schrumpft, zieht es insbesondere immer mehr jüngere Menschen an. Eine soziale Mischung blieb jedoch erhalten, auch weil der Stadt hier noch viele Grundstücke gehören. Die Wahrnehmung der Öffentlichkeit deckt sich nicht immer mit der Realität, sagt Brinkmann. Im Karolinenviertel sowie in der Schanze befänden sich nach wie vor 35 Prozent der Wohnungen in der Bindung mit Nettokaltmieten von sechs bis sieben Euro. Nach wie vor gäbe es auch hier eine gesunde Durchmischung, die auch den Reiz der Schanze ausmache. Und Viertel müssen so ausgerichtet werden, dass sie überlebensund funktionsfähig sind, sagt Brinkmann. Davon waren einige der heute boomenden Lagen wie Ottensen, die Schanze oder St. Pauli früher weit entfernt. Auf die Mischung kommt es an. Kieztypische Gewerbenutzung und bezahlbare Wohnungen gehören zu einem funktionierenden Quartier. Erfolgreiche Sanierung In den 80er und 90er Jahren hat eine Problemverdichtung in den zentralen Gebieten Hamburgs stattgefunden, sagt Oßenbrügge. Die Festlegung von Sanierungsgebieten sollte die Aufwertung befördern so die Idee damals Die daraus gewachsene Eigendynamik lässt sich heute kaum mehr steuern. Verstärkend wirken zurzeit auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit niedrigen Zinsen, die den Immobilienboom generell anheizen. Will doch jeder sein Geld in Stein anlegen, das treibt die Preise in den gefragten Lagen noch weiter nach oben. Alles zu steuern kann nicht der Anspruch des Gesetzgebers sein, sagt Brinkmann. Ziel der Sanierungsverfahren sei es jedoch auch gewesen, eine Bevölkerungsstruktur anderer Zusammenset- ABWARTEN UND TEE TRINKEN ODER ZUSCHLAGEN? Herr Baron kennt gute Gründe für beides. Vielleicht sollten Sie sich mit ihm einmal bei einer Tasse Tee über das Potenzial Ihres Zinshauses unterhalten. Rufen Sie uns an: /2013 Hamburger Grundeigentum 9 zinshausteam-kenbo.de

5 zung aufzubauen. Worüber man in Hamburg erhitzt diskutiere, darüber würde man sich in Regionen wie dem Ruhrgebiet freuen. Aufwertung sei per se ja positiv zu bewerten. Stadtteile wie St. Pauli waren früher arm und geprägt von baufälligen Buden, sagt Brinkmann. Heute zögen viele gerne dorthin und für bodenständige Mieten sorge teilweise der Bestand großer Genossenschaften und der SAGA / GWG. Verordnete Erhaltung Der Senat setzt inzwischen aber auch andere Instrumente ein. Mit der sozialen Erhaltungsverordnung etwa will man Sand ins Getriebe der Marktmaschinerie streuen. Luxussanierungen oder Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen müssen dann genehmigt werden. Anträge werden etwa auf Zimmergröße, Anzahl der Bäder oder eine Nobel-Ausstattung überprüft und gegebenenfalls abgeschmettert. Für St. Georg, St. Pauli und die Neustadt gilt diese Regelung seit Februar Sie kommt allerdings zu spät, sagt Oßenbrügge. Seiner Meinung nach hätte man bereits vor fünf Jahren handeln müssen. Damals sei man jedoch noch heilfroh über die Entwicklung gewesen. Die soziale Erhaltungsverordnung verzerrt den Markt künstlich, sagt hingegen Stüven. Schließlich müssten Privatinvestoren auch etwas für ihren Einsatz zurückbekommen. Zudem hätten Untersuchungen gezeigt, dass dieses Instrument die Mieten nicht klein halten kann. Wie die soziale Erhaltungsverordnung in Hamburg wirkt das untersucht man zurzeit in der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU). Bis Ende 2013 soll die Evaluierung für St. Georg, St. Pauli und die südliche Neustadt abgeschlossen sein, sagt Christiane Schlonski, zuständig für Programmentwicklung und Grundsatzfragen in der Leitstelle integrierte Stadtteilentwicklung. In die Mieten würde die soziale Erhaltungsverordnung nicht direkt eingreifen, sondern sie soll als städtebauliches Instrument gewachsene Strukturen erhalten. Das wirksamste Mittel gegen steigende Mieten sei ohnehin der Bau von Wohnungen argumentierte die SPD schon im Wahlkampf und versprach neue Wohnungen pro Jahr. Um trotzdem in Zukunft früher handeln zu können, denkt man in der BSU zur zeit über die Einführung eines breit angelegten Gebäude- Monitorings für alle Stadtteile nach. Gefragt wie nie: Sanierte Altbauten in Hamburger Innenstadtquatieren. Einfließen würden dabei Sozial- und Gebäudedaten, wie etwa Alters struktur, Migrantenanteil und Baujahr der Häuser sowie Wohnungsgrößen aber auch Wanderungsbewegungen in den Stadtteilen. Soziales Wohnen Auch der Drittelmix für Neubaugebiete soll abfedern. So fordert das Wohnungsbauprogramm jeweils zu einem Drittel Eigentums-, Miet- und geförderte Wohnungen. Solch eine Durchmischung macht Quartiere erst attraktiv, sagt Kleiner. Er bemängelt jedoch auch, dass dieses Kriterium in den Ausschreibungen öffentlicher Grundstücke zu wenig Gewicht findet. Am Ende zählt nicht das beste Konzept sondern das höchste Gebot, so seine Erfahrung. gebot für WEG- & Zinshausverwaltung Brasse_0313.indd :55 Sie wünschen sich von Ihrer Hausverwaltung gute Erreichbarkeit und persönliche Betreuung, individuelle Lösungen und eine verständliche Buchführung? Wir verwalten Ihr Objekt mittels modernster EDV, vertreten engagiert Ihre Interessen und sorgen für zeitnahe Umsetzung Ihrer Beschlüsse. Sprechen Sie uns an! HausZwei Immobilien Telefon: mail@hauszwei-immo.de Wir sind auch bei kleineren Bauvorhaben ganz groß. Als eine der größten und traditionsreichsten Bauunternehmungen in Norddeutschland sind wir Ihr verlässlicher Partner beim Umbau, dem Anbau oder der Sanierung Ihrer Immobilie. Wir beraten Sie gern: Abteilung Bauwerkssanierung / Bauen im Bestand Wir suchen zum Kauf! Zinshäuser auch Sanierungsobjekte sowie Rotklinkerhäuser in Hamburg und näherer Umgebung ab 6 Wohneinheiten. Lutz Winkler Immobilien Telefon: 040 / winkler.lutz@t-online.de HausZweiImmobilien_0413.indd - Anzeige Grundeigentümer 1 V1.0.indd :41:25 13:31 BAUUNterNehmUNg 10 Hamburger Grundeigentum 04 /2013 Winkler_Immobilien_0213.indd :40 Prien August 0313.indd :58

6 Auch mit dem Projekt Mitte Altona soll die Drittel-Mischung für die geplanten neuen Wohnungen umgesetzt werden. Daneben entstehen soziale und kulturelle Einrichtungen, Läden, Restaurants und Cafés. Das Projekt hat auch den Anspruch, Defizite der benachbarten Gebiete auszugleichen, sagt Johannes Gerdelmann, Leiter der Projektgruppe Planung Mitte Altona im Amt für Landesund Landschaftsplanung. Für ihn als Planer sei Gentrifizierung hier durchaus ein Thema. Aber schon das hohe Maß an Einbindung der Öffentlichkeit beuge unerwünschten Auswüchsen vor. Zudem werden 20 Prozent der Wohnungsfläche für Baugemeinschaften ausgeschrieben, die für Engagement im Stadtteil bürgen sollen. Und das angrenzende Ottensen hat die Mitte Altona ohnehin nicht nötig, um Quadratmeterpreise von Euro durchzusetzen, sagt Gerdelmann. Hier habe sich längst eine eigene Dynamik zur Aufwertung entwickelt. Verkannte Außenbezirke Es fehlt für Hamburg eine langfristiger angelegte Strategie, sagt Brinkmann. Dazu gehöre nicht nur der Wohnungs bau sondern auch die Infrastruktur. Schulentwicklung ist Stadtentwicklung, sagt er. Denn Familien würden nur in neue Gebiete ziehen, wenn es dort auch gute Schulen gibt. Aber Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten würden bei der Planung oft vernachlässigt. Wir brauchen keine Schlafstädte sondern Urbanität, betont auch Stüven. Zur Planung gehöre auch der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs und vor allem das Klein ge werbe. Schließ lich wird eine Wohn lage für einen Anwalt oder einen Versicherungsmakler erst attraktiv, wenn er auch sein Büro in der Nähe hat. Das wird aber von Seiten der Politik nicht unterstützt, sagt Stüven. Ein verbrieftes Recht auf begehrte Stadtteile existiert nicht. Die Aufwertung des zweiten Rings und der Außenbezirke könnte den Fokus aber weiten, sagt Brinkmann. Als etwa im Luruper Flüsseviertel Reihenhäuser als öffent lich geförderter Wohnraum entstanden, zogen auch wieder mehr Familien in den Schulentwicklung ist auch Stadtentwicklung. Familien gehen dahin, wo es gute Bildungseinrichtungen für die Kinder gibt. Stadtteil. Die Überbetonung der innerstädtischen Quartiere befördert die Abwertung der Gebiete am Stadtrand, sagt Oßenbrügge. Der Blick habe sich auf die innere Stadt verengt, große Teile Hamburgs werden so aus den Augen verloren. Die auf wenige Quartiere geballte Nachfrage treibe die Preise hier verstärkt nach oben und sei nicht zuletzt Ursache für Verdrängung. Wir brauchen eine Qualitätsoffensive für den Stadtrand, sagt er. Diese könne den starken Druck aus der Innenstadt nehmen. In der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt denke man bereits über passende Konzepte nach, dies sei aber im öffentlichen Diskurs noch nicht angekommen. Die Entwicklung neuer Stadtteile als Chance sieht auch Kleiner von Hamburg Team: Der Osten der Stadt bietet noch deutlich Potenzial. Für Barmbek brauche es nicht mehr viele Visionen, hier passiere bereits viel. Aber auch in Hamm und Hammerbrook gäbe es durchaus schöne Ecken. Eigentum verpflichtet! Entdecken Sie neue Freiräume durch den Verkauf Ihres Zinshauses! Marktkenntnis, Fachkompetenz, innovative Konzepte und viel Erfahrung bei unserem Expertenteam sind Sie in den besten Händen! Wir freuen uns auf Sie! Ihr Team: Markus Witt, Katharina Müller, Karsten Weißer, Silvia Biecheler, Georg Venghaus und Joern Olaf Ridder Grossmann & Berger macht. Den Unterschied! Für ausführliche Informationen rufen Sie uns bitte an oder besuchen Sie uns online! 040 / ZH-Erben_HHGrundeigent_172x125_RZ.indd GuB_0413.indd :24 09:21 04 /2013 Hamburger Grundeigentum 11