LAYOUT & PRODUKTION Helmut Püllmanns / pconsult [ Köln ]

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1 G E S C H Ä FT S BERICHT2014. e s u a h u Z n i e Finde D

2 I M P R E SS UM OBJEKT Geschäftsbericht für das Jahr 2014 Spar- und Bauverein Leichlingen eg Moltkestraße Leichlingen Telefon Telefax info@sbv-leichlingen.de inet Gegründet am 18. April 1919 Eingetragen im Genossenschaftsregister Nr. 798 beim Amtsgericht Köln LAYOUT & PRODUKTION Helmut Püllmanns / pconsult [ Köln ]

3 1 GE SCHÄF T SBERICHT 2014

4 le De r S B V i n Z a h 2 n Unternehmensdaten Wohn- und Geschäftshäuser: 107 Wohnungen: 880 Garagen und Einstellplätze: 397 gewerbliche Einheiten [ Läden, Büros etc. ]: 4 Wohn- und Nutzfläche: ,59 qm Grundstücksfläche: qm Genossenschaftsmitglieder: mit Geschäftsanteilen ein Geschäftsanteil: 26 EUR Pflichtanteile: 3 Geschäftsguthaben [ verbl. MG ]: ,72 EUR Mitgliedschaften Verband der Wohnungs und Immobilienwirtschaft Rheinland- Westfalen e.v. [ gesetzlicher Prüfungsverband ] Arbeitsgemeinschaft Kölner Wohnungsunternehmen Förderverein für die Aus- und Weiterbildung im EBZ e.v. DESWOS, Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.v. Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.v. Verein zur Förderung der genossenschaftswissenschaftlichen Forschung an der Universität zu Köln Verein Wohnen in Genossenschaften e.v. Haus-, Wohnung- und Grundeigentümer-Verein Leverkusen und Umgebung e.v. Wirtschaftsförderverein Leichlingen e.v. Verkehrs- und Verschönerungsverein der Blütenstadt Leichlingen e.v. Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e.v. Beteiligungen: Volksbank Rhein-Wupper Münchner Hypothekenbank eg Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eg Sitzungen: Im Berichtsjahr fanden statt: a] 1 Mitgliederversammlung b] 3 Sitzungen des Aufsichtsrates c] 5 gemeinsame Sitzungen des Aufsichtsrates und Vorstandes d] wöchentliche Sitzungen des Gesamtvorstandes

5 en l h a Z n i V B S r De Organe der Genossenschaft 2014 Mitgliederversammlung Die Mitgliederversammlung fand am 28. Mai 2014 statt. Vorstand und Aufsichtsrat erstatteten Bericht über die in 2013 geleistete Arbeit und die noch anstehenden Vorhaben. Die Mitglieder genehmigten den Jahresabschluss 2013 und stimmten der vorgeschlagenen Verteilung des Bilanzgewinns zu. Der Aufsichtsrat setzt sich wie folgt zusammen: Aufsichtsrat Vorsitzender Heinrich Hendricks, Leichlingen [ Sparkassendirektor i.r. ] Stellvertretender Vorsitzender Michael Lintz, Leichlingen [ Handwerksmeister ] Schriftführerin Iris Wehres, Leichlingen [ Rechtsanwältin ] Mitglieder Horst Adrion, Leichlingen [ Rentner ] Heinz-Dieter Bremer, Leichlingen [ Elektromeister i.r. ] Ingo Denkhaus, Leichlingen [ Geschäftsstellenleiter ] Jürgen Öxmann, Langenfeld [ Kommunalbeamter ] Gustav Pfeuffer, Leichlingen [ Rentner ] Horst Wende, Leichlingen [ Stadtkämmerer ] Beirat Rolf Wolter, Leichlingen [ Kaufmann ] Vorstand Christa Kolb-Schwenk, Leverkusen [ Hauptamtliches geschäftsführendes Vorstandsmitglied ] Hans-Ulrich Pfennigsdorf, Leichlingen ehrenamtliches Vorstandsmitglied [ Geschäftsstellenleiter i.r. ] 3

6 4 Bericht des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr 2014 Der Aufsichtsrat hat auch während des Geschäftsjahres 2014 die ihm nach dem Genossenschaftsgesetz und unserer Satzung obliegenden Aufgaben vollumfänglich wahrgenommen. Im Rahmen der vertrauensvollen Zusammenarbeit wurde der Aufsichtsrat vom Vorstand über die Lage der Genossenschaft, die Geschäftsentwicklung und über bedeutsame Einzelentwicklungen regelmäßig informiert und hat die dazu erforderlichen Beschlüsse gefasst. Wichtige Fragen und Grundsätze der Geschäftsführung wurden vorgetragen und eingehend beraten. Besondere Beratungsschwerpunkte waren die zukünftige Realisierung des Neubaus Am Schraffenberg 21 und die Modernisierung An der Ziegelei Die von Übereinstimmung in der Zielsetzung unseres genossenschaftlichen Handelns getragene offene Zusammenarbeit mit dem Vorstand war wesentliche Grundlage für den Erfolg im Interesse des Unternehmens und seiner Mitglieder. Für Aufsichtsrat und Vorstand hat die gute Wohnversorgung, das damit einhergehende Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramm und die Betreuung unserer Mitglieder oberste Priorität. Selbstverständlich müssen hierbei immer Aspekte der Wirtschaftlichkeit des Unternehmens berücksichtigt werden. In der Mitgliederversammlung am 28. Mai 2014 ist der Jahresabschluss 2013 festgestellt worden. Zugestimmt wurde dabei auch der von Vorstand und Aufsichtsrat empfohlenen Verwendung des Bilanzgewinns und dem Bericht über die gesetzliche Prüfung des Jahresabschlusses Vorstand und Aufsichtsrat wurden einstimmig entlastet. Die gesetzliche Prüfung des Jahresabschlusses 2013 führte der Verband der Wohnungs-und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen vom 15. November bis 25. November 2014 durch. Nach dem Abschluss der Prüfung berichtete der Prüfer dem Aufsichtsrat und Vorstand mündlich über das Ergebnis, das keine Beanstandungen enthielt. Der Aufsichtsrat wird den vom Verband erstellten Prüfungsbericht wie üblich in der diesjährigen Mitgliederversammlung vorlegen. Die Prüfungsbescheinigung nach 59 GenG wurde am 22. Dezember 2014 erstellt. Der Aufsichtsrat empfiehlt der Mitgliederversammlung: den Bericht über die gesetzliche Prüfung für das Jahr 2013 zur Kenntnis zu nehmen. Den Jahresabschluss 2014 einschließlich Lagebericht in der vorgelegten Fassung festzustellen.

7 Bericht des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr 2014 Dem Vorschlag des Vorstandes zur Verwendung des ausgewiesenen Bilanzgewinns für das Geschäftsjahr 2014 ( 4 % Dividende auf die Geschäftsguthaben auszuzahlen ) zuzustimmen und den Organen für das Geschäftsjahr 2014 Entlastung zu erteilen. Wie in jedem Jahr scheiden turnusmäßig Mitglieder des Aufsichtsrates aus. In diesem Jahr sind es die Mitglieder: Horst Adrion, der sich nicht zur Wiederwahl stellt Ingo Denkhaus, der sich zur Wiederwahl stellt Jürgen Öxmann, der sich zur Wiederwahl stellt Das sichtbare Ergebnis der Bemühungen unserer Genossenschaft erfüllt alle für die SBV tätigen Gremien mit Freude. Es ist zugleich Verpflichtung, weiterhin an dem genossenschaftlichen Förderauftrag zu arbeiten, die veränderten gesellschaftlichen Anforderungen aufzunehmen und sich mit Mut und Zuversicht den Anforderungen zu stellen. Abschließend kann festgestellt werden, dass die SBV Leichlingen mit dem im Berichtsjahr Erreichten wiederum voll zufrieden sein kann. Das Geschäftsjahr 2014 ist durch die solide und umsichtige Geschäftsführung wieder erfolgreich verlaufen. Dafür spricht der Aufsichtsrat dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern seinen herz lichen Dank und die Wertschätzung für die geleistete Arbeit aus. Leichlingen, 28. Februar 2015 Heinrich Hendricks [ Aufsichtsratsvorsitzender ] 5

8 6 Lagebericht des Vorstandes Geschäft und Rahmenbedin gungen Gesamtwirtschaftliche Lage und Branchenentwicklung Weltwirtschaft 1 ) Im Herbst 2014 expandiert die Weltproduktion weiterhin in mäßigem Tempo. Zwar setzt sich in den USA und in Großbritannien der Aufschwung fort, aber im Euroraum hat die Erholung anders als noch im Frühjahr erwartet nicht Tritt gefasst. Uneinheitlich ist die Konjunktur auch in den Schwellenländern: In Indien hat sie an Kraft gewonnen und auch in China verstärkte sich das Expansionstempo im zweiten Quartal. Dort scheint es zuletzt aber wieder nachzugeben. In Russland bleibt die Konjunktur schwach, während Brasilien sogar in eine Rezession gefallen ist. Die geldpolitische Ausrichtung in den fortgeschrittenen Volkswirtschaften hat sich entsprechend den unterschiedlichen Konjunkturverläufen im Jahr 2014 zu differenzieren begonnen. In der USA wurde aufgrund der konjunkturellen Erholung das Ankaufprogramm für Wertpapiere schrittweise reduziert; es dürfte bis zum Jahresende auslaufen. Allerdings liegt der Leitzins weiter an der Nullprozentmarke. Er dürfte aber, wenn sich der Konjunkturaufschwung fortsetzt, im Frühjahr 2015 angehoben werden. Die Bank von England hat bereits seit Juli 2012 das Volumen der angekauften Wertpapiere nicht mehr erhöht. Der Leitzinssatz liegt weiterhin bei 0,5 %, wird jedoch im ersten Halbjahr 2015 voraussichtlich ebenfalls angehoben. EURO-Raum 2 ) Die konjunkturelle Grunddynamik im Euroraum ist weiterhin gering, die gesamtwirtschaftliche Produktion nahm im ersten Halbjahr merklich schwächer zu als erwartet. Dies ging zu einem guten Teil auf die größeren Länder des Euroraums zurück. In Frankreich stagnierte die Wirtschaftsleistung und Italien fiel im Frühjahr neuerlich in eine Rezession. Die Prognosen für 2015 gehen jedoch von einer etwas höheren Zunahme des realen Bruttoinlandsprodukts aus. Der Anstieg der Verbraucherpreise hat sich weiter abgeschwächt. Die Inflation sinkt in der Tendenz bereits seit etwa zweieinhalb Jahren. Auch die Prognosen für 2015 gehen von einem nur geringen Anstieg der Verbraucherpreise aus. Daten Euro-Raum [ Zahlen > 2014/2015 geschätzt ] 3) Reales Bruttoinlandsprodukt -0,4% +0,8% +1,1% Verbraucherpreise +1,3% +0,5% +0,7% Arbeitslosenquote 11,9% 11,6% 11,3% Deutschland 4 ) Gesamtwirtschaftliche Lage und voraussicht liche Entwicklung Die deutsche Wirtschaft hat sich im Jahresdurchschnitt 2014 insgesamt als stabil erwiesen: Um 1,5 % war das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt ( BIP ) höher als im Vorjahr und lag damit über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre von 1,2 %. Die konjunkturelle Lage hat sich nach dem schwungvollen Jahresauftakt und der folgenden Schwächephase im vergangenen Sommer zum Jahresende 2014 stabi lisiert.

9 Lagebericht des Vorstandes zum Berichtsjahr 2014 Auf der Verwendungsseite des Bruttoinlandsprodukts war der Konsum wichtigster Wachstumsmotor der deutschen Wirtschaft: Die privaten Konsumausgaben stiegen preisbereinigt um 1,1 %, die des Staates um 1,0 %. Auch die Investitionen legten zu: Im Inland investierten Unternehmen und Staat zusammen 3,7 % mehr in Ausrüstungen als ein Jahr zuvor. Die preisbereinigten Bauinvestitionen erzielten ebenfalls ein kräftiges Plus von 3,4 %. Die Sonstigen Anlagen lagen um 1,2 % über dem Vorjahresniveau. Der deutsche Außenhandel gewann im Jahresdurchschnitt 2014 trotz eines weiterhin schwierigen außenwirtschaftlichen Umfelds etwas an Dynamik: Deutschland exportierte preisbereinigt 3,7 % mehr Waren und Dienstleistungen als im Jahr Die Importe legten aber fast genauso stark zu ( +3,3 % ). Die Differenz zwischen Exporten und Importen der Außenbeitrag leistete dadurch einen vergleichsweise geringen Beitrag von + 0,4 Prozentpunkten zum BIP-Wachstum Ausweislich der GdW-Jahresstatistik betrugen die Nettokaltmieten im Bundesdurchschnitt im Berichtsjahr ,15 ( +2,1 % ) Euro/qm, in den alten Bundesländern 5,41 ( +2,5 % ) Euro/qm und in den neuen Bundesländern 4,85 ( +1,9 % ) Euro/qm. Arbeitsmarkt 5 ) Arbeitslose im Dezember 2014: ( = gegenüber Dezember 2013 ) Arbeitslosenqu ote im Dezember 2014: 6,4 % ( Dezember 2013: 6,7 % ) Erwerbstätige im November 2014: ( = + 1,0 % gegenüber Vorjahresmonat ) Für 2015 gehen die Prognosen von einer Arbeitslosenquote von 6,8 % aus. Kapitalmarkt 6 ) Die Zinsentwicklung zwischen Ende 2013 und Ende 2014 war durchweg negativ. In allen Fristigkeitsbereichen gingen die Effektivzinssätze zurück. Immobilienmarkt Von Januar bis November 2013 wurde in Deutschland der Bau von Wohnungen ( einschließlich Bestandsmaßnahmen ) genehmigt. Das waren 5,3 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Von den im Zeitraum von Januar bis November 2014 genehmigten Wohnungen waren Neubauwohnungen. Das waren 4,3 % mehr als im Vorjahreszeitraum. 1 ) Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Deutsche Wirtschaft stagniert jetzt Wachstumskräfte stärken Herbst ) Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Deutsche Wirtschaft stagniert jetzt Wachstumskräfte stärken Herbst ) Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Deutsche Wirtschaft stagniert jetzt Wachstumskräfte stärken Herbst ) Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 16/15 v ) 6 ) zeitreihen_datenbank.html Allgemein: teilweise entnommen aus: GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trend 2014/2015

10 8 Weitere branchenspezifische Angaben 7 ) Unsere Genossenschaft befindet sich in einer wachsenden Region ( Zuwachsraten bis 2020 sind prognostiziert bei ca % ). Die Angebots- und Nachfragesituation ( Mietwohnungen ) in der Region des Rheinisch-Bergischen Kreises, in der unsere Genossenschaft tätig ist, war im abgelaufenen Geschäftsjahr durch einen Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Die Nachfragewerte nach den Mietwohnungen im Bestand sind vor allem in den Stadtkernen Köln und Bonn sowie im Rheinisch Bergischen Kreis überdurchschnittlich hoch. Der durchschnittliche Mietpreis liegt für Leichlingen bei 6,75 /qm ( SBV bei 5,40 /qm ). Im längerfristigen Vergleich sind die Nettokaltmieten in den letzten Jahren weniger stark gestiegen als die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Deutlich stärker verteuert haben sich dagegen die Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Wohnen und vor allem die Haushaltsenergie, welche in die kalten und warmen Betriebskosten einfließen. So haben sich die Preise und Gebühren für Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Wohnen zwischen 2000 und Mitte 2014 um rund 20 % verteuert. Die Verbraucherpreise für Haushaltsenergie stiegen im gleichen Zeitraum sogar um 112 %. Hierin nicht berücksichtigt ist der Strompreis, da dieser nicht direkt in die Betriebskostenabrechnung des Vermieters einfließt, sondern direkt zwischen Energieversorger und Mieter abgerechnet wird. Auch beim Strom war die Preissteigerung im betrachteten Zeitraum mit + 99 % erheblich. Im Vergleich dazu wurden die Nettokaltmieten während der vergangenen 14 Jahre nur um 16 % angehoben. Darstellung der Geschäftsentwicklung Die Wohnungsbaugenossenschaft, Spar- und Bauverein Leichlingen eg, handelt zum Wohl ihrer Mitglieder, versteht sich als Solidargemeinschaft und fördert vorrangig eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung für ihre Mitglieder. Die Geschäftspolitik der Genossenschaft ein verlässlicher und stabiler Partner unserer Mitglieder, der Stadt Leichlingen und allen uns verbundenen Unternehmen zu sein wurde im Berichtsjahr wieder erfolgreich umgesetzt und das in uns gesetzte Vertrauen zeigte Berechtigung. Gerade in Zeiten der Krise ist das genossenschaftliche Wohnen ein Stabilitätsfaktor. Wir verfolgen die strategische Zielsetzung, unseren Wohnungsbestand nachhaltig wettbewerbsfähig am Markt weiterhin zu positionieren. Dazu investiert die SBV erhebliche Beträge, was sich zum einen anhand der umfangreichen Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sowie dem nachfrageorientierten Neubau und zum anderen an dem kundenorientierten Ausbau der Serviceleistungen zeigt. Gleichzeitig haben wir auch in diesem Jahr unsere genossenschaftliche Maxime: Förderung unserer Mitglieder durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsver sorgung sowie krisensicheres Wirtschaften mit dem uns anvertrauten Kapital Selbständiges Wohnen mit Sicherheit für Senioren und Menschen mit Behinderung Schaffen von neuen Wohnmodellen mit zukunftsweisenden Perspektiven Förderung des Nachbarschaftsgedankens und der sozialen Bindungen durch Bereitstellung von zusätzlichen Dienstleistungen mit Erfolg umgesetzt. 7 ) aus Marktbericht KSK Immobilien GmbH 2014

11 Lagebericht des Vorstandes zum Berichtsjahr 2014 Geschäftsergebnis im Berichtsjahr Jahresergebnis Die unverändert gesicherte Ertragslage führt zu einem Jahresüberschuss von 277 TEUR ( Vorjahr 140 TEUR ). Der Bilanzgewinn beläuft sich auf TEUR 769 ( Vorjahr TEUR 724 ). Er soll für die Ausschüttung der planmäßigen Dividende sowie zur Eigenkapitalstärkung verwendet werden. Die Zielsetzung der Genossenschaft, darüber hinausgehende Ertragsüberschüsse im eigenen Wohnungsbestand, insbesondere für energiesparende Maßnahmen, einzusetzen, konnte angesichts des hohen Volumens für Instandhaltung und Modernisierung in die Tat umgesetzt werden. 9 auf 880 ( Vorjahr 880 ) Wohneinheiten, 4 Gewerbeeinheiten, 234 Garagen und 163 Stellplätze. Die Fluktuation lag mit insgesamt 75 Bewohnerwechseln bei 8,5 % ( Vorjahr 6,3 % ). Mieterwechsel Wohnungsverwaltung Unsere gute Vermietungssituation setzte sich auch im Berichtsjahr 2014 fort. Die Summe nicht vermieteter Wohnungen zum Jahresschluss beläuft sich auf 5 ( Vorjahr 3 ). Hier handelt es sich um kurzen fluktuationsbedingten Leerstand zum Bilanzstichtag Bei den Erträgen aus Sollmieten nach Erlösschmälerung war ebenfalls eine erfreuliche Entwicklung zu verzeichnen. Insgesamt verbesserte sich das Vorjahresergebnis um TEUR 83 auf TEUR Erhöhungen erfolgten nur nach Wertverbesserungen, gesetzlichen Vorgaben bzw. bei Erst- oder Neuvermietung. Forderungsmanagement Leerstand oder um Leerstand wegen Modernisierungsarbeiten. Die Wohnungen sind in der Regel weitervermietet und werden zwischenzeitlich instand gesetzt. Der Wohnungsbestand der Spar- und Bauverein Leichlingen eg belief sich zum Jahresende 2014 unverändert Wie bereits in den Vorjahren wurden die fachbereichsübergreifenden Maßnahmen zur Kundenbetreuung und -bindung auch im Rahmen des Forderungsmanagements kontinuierlich ausgebaut und optimiert. Die Forderungen aus Vermietung wurden dank unserer gut funktionierenden Mietschuldenberatung im Rahmen gehalten und liegen mit 24 TEUR erheblich unter dem Vorjahreswert von 33 TEUR. Bereits ausgezogene Mieter schulden uns 18 TEUR, wovon wir 9 TEUR wertberichtigt haben und einen großen Anteil von 5 TEUR verrechnen wir mit der anstehenden Auszahlung der Genossenschaftsanteile, Dividende oder sonstige Erstattungen, die wir im Laufe 2015 erhalten. Für weiterführende Maßnahmen haben wir uns mit einem professionellen

12 10 Schuldnerberater zusammengetan, der unseren Mietern falls dies gewünscht wird weiterhelfen und sie begleiten wird. Mietrückstandsentwicklung davon laufende Ratenzahlungen davon BK/HKAbrechnungen Wertstellung davon ehemalige Rechtsstreits/Ausgleiche in 2014 davon laufende Forderungen davon laufende Rechtsstreits Modernisierung und Instandhaltung Neubautätigkeit Über die weitreichenden Modernisierungsaktivitäten der Spar- und Bauverein Leichlingen eg haben wir in den früheren Geschäftsberichten bereits mehrfach berichtet. Die Jahre, in denen die Modernisierungen einen Schwerpunkt unserer Aktivitäten bildeten, gehen langsam zu Ende. Doch die Tatsache, dass wir mit Art und Umfang unserer Modernisierungen Maßstäbe gesetzt haben, bleibt. Im Geschäftsjahr 2014 investierte die SBV Leichlingen TEUR in ihren Immobilienbestand. Damit das Unternehmen auch in Zukunft attraktiven Wohnraum anbieten kann, wurde der Wohnungsbestand weiterhin an die Anforderungen des Marktes entsprechend ausgerichtet und die Wohnqualität nachhaltig erhöht. Der Erhaltungsaufwand, der sich aus planbaren und unvorhersehbaren Instandhaltungsmaßnahmen sowie den nicht aktivierten Modernisierungstätigkeiten zusammensetzt, belief sich auf 383 TEUR. Unter Berücksichtigung anteiliger Verwaltungskosten u. ä. ergibt sich ein Betrag von rund 6,00 EUR/m² Wohn- und Nutzfläche pro Jahr. Diese Kennziffer stellt im Branchenvergleich einen weit unter dem Durchschnitt liegenden Wert dar und unterstreicht damit die jahrelangen Aktivitäten der SBV Leichlingen, ihren Immobilienbestand instand zu halten, zu pflegen und energetisch zu entwickeln. Darüber hinaus wurden im Geschäftsjahr 2014 weitere 699 TEUR als aktivierungsfähige Kosten in die Modernisierung von Beständen investiert. Dabei lag der Schwerpunkt der Investitionstätigkeit darin, den aus der demografischen Entwicklung resultierenden Anforderungen gerecht zu werden. Die Strangsanierung der Küchen und Bäder im Hochhaus Am Goldberg 37 wurde in 2014 beendet. In den energetisch sanierten Häusern Am Goldberg 32, 34, 36, 38, 40 und 42 sowie 33 und 35 wurde nach Auszug eine Wohnung komplett saniert. Im Jahre 2014 wurde die energetische Sanierung An der Ziegelei 7 13 begonnen. Hierdurch bedingt wurde die Heizanlage An der Ziegelei 15 und 38 erneuert und energetisch auf den neuesten Stand gebracht. An der Ziegelei Nr. 11 wurden sechs Wohnungen modernisiert. Die Fenster wurden gegen 3-fach ver glaste Kunststofffenster ausgetauscht. Diese Modernisierungsmaßnahme wird in den nächsten Jahren Zug um Zug fortgeführt. Wohnungswechsel und daraus resultierende I nstandhaltung Bei Auszug eines Mieters wurde jede Wohnung durch die Genossenschaft modernisiert ( wenn dies nicht schon im Rahmen einer Gesamtmodernisierung geschehen ist ) und erhielt eine zeitgemäße technische Ausstattung, bevor sie weitervermietet wurde. So wurden insgesamt bei 75 Wohnungswechseln im Berichtsjahr TEUR 93 ( Vorjahr TEUR 79 ) investiert. Für die laufende Instandhaltung wurden weitere TEUR 290 ( Vorjahr TEUR 303 ) investiert.

13 Lagebericht des Vorstandes zum Berichtsjahr 2014 Geschäftsguthaben und Mit gliederbewegung Das Geschäftsguthaben 2014 von TEUR übersteigt den Vorjahreswert von TEUR um 19 TEUR. Es existiert weiterhin der Aufnahmestopp von lediglich investierenden Mitgliedern zum Zwecke der Vermögensanlage. Die positive Entwicklung im Berichtszeitraum trägt zur weiteren Eigenkapitalstärkung unserer Genossenschaft bei. 11

14 12 Nicht nur am Geschäftsbericht und an der finanzwirtschaftlichen Rendite lässt sich der Erfolg einer Wohnungsbaugenossenschaft ablesen. Wir haben daher diesen Förderbericht erstellt, in dem es um eine grundlegende Darstellung der ökonomischen, sozialen, gesellschaftlichen und ökologischen Effekte unserer Unternehmensphilosophie und unseres unternehmerischen Handels geht. Somit steht für uns nicht nur die wirtschaftliche Förderung unserer Mitglieder im Fokus, sondern auch deren Unterstützung in sozialen und kulturellen Entwicklungsmaßnahmen zählen wir zu unseren Aufgaben und bieten diese auch unseren Mitgliedern an. Wirtschaftliche Förderleistungen: Gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungs angebote Erhalt des sicheren Wohnens Sicherheit durch Dauernutzungsrecht: Möglichkeit der lebenslangen Nutzung einer Wohnung bei der Genossenschaft. Spekulationsfreier Wohnraum für unterschied liche Mitgliedergruppen nach Größe und Ein kommensstruktur ist vorhanden. Verschiedene Wohnangebote für unterschiedliche Mietergruppen: Wohnungen in allen Größen für verschiedene Mitgliedergruppen Wohnungen mit gehobenem Standard Seniorenwohnungen Wohnprojekte für gemeinschaftliches Wohnen, Wohngemeinschaften, Wohngruppen Nachhaltige Bestandsentwicklung, Modernisierung, Instandhaltung, Neubau Markt- und altersgerechte Vermietung von modernisierten Wohnungen Berücksichtigung von Wünschen der Mitglieder, zum Beispiel bei Bad- und Küchenmoderni sierung, Grundrissänderungen gegebenenfalls mit finanzieller Beteiligung der Mitglieder Neubau von Genossenschaftswohnungen für bestimmte Zielgruppen Verwendung von umweltfreundlichen Materialen Umgestaltung des Wohnumfeldes

15 Förderbericht Sozialbericht 2014 Ökologische Förderleistungen Rendite Energiesparendes Bauen und Wohnen Ganzheitliche strategische Energiekonzepte Energetische Sanierungsmaßnahmen im Bestand Nahwärmekonzepte unter Einsatz von erneuer baren Energien Ausschüttung von Dividenden an Mitglieder Kostenorientiertes Management Optimiertes Finanzierungsmanagement Nutzung günstiger Finanzierungsmittel Reduzierung der Heiz- und Warmwasserkosten durch energieeffiziente Maßnahmen Zeitgemäßer Wohnraum mit angemessenen Nutzungsgebühren und Wohnnebenkosten Wohnwertmiete als fairer Mietpreis Teilweiser Verzicht auf Modernisierungsmieter höhung von 11 % Senkung der Wohnnebenkosten durch: Betriebskostenmanagement Gemeinsamer Energieeinkauf 13 Weitere Leistungen Möglichkeit zur Reduzierung der Wohnkosten im Alter, Zeichnung zusätzlicher Geschäftsanteile zur Altersvorsorge Soziale und kulturelle Förderleistungen Dienstleistungen für unterschiedliche M ieter gruppen Hausnotruf Hausmeisterdienste Vermittlung von haushaltsnahen und pfleger ischen Dienstleistungen Mietschuldenberatung Gästewohnungen Aufstellen von Rollatoren bzw. Kinder wagenboxen

16 14 Förderung nachbarschaftlicher Strukturen und der Integration Gezielte Belegung frei werdender Wohnungen Unterstützung und Begleitung von Nachbarschaftsfesten Angebote für ältere Menschen, junge Menschen mit Handicap unter anderem durch spezielle Wohnformen und Serviceangebote Kommunikationsmöglichkeiten und diverse Angebote im Nachbarschaftstreff Einige der oben genannten Dienstleistungen für unsere Mitglieder werden wir nachstehend erläutern: Nachbarschaftstreff Auf große Resonanz stößt weiterhin unser Mieter- und Mitgliedercafé SBV-Treff, das von zehn Damen ehrenamtlich geführt wird. Die Öffnungszeiten sind dienstags von bis Uhr, donnerstags von bis Uhr und jeden ersten Freitag im Monat sowie nach vorheriger An kündigung. Einmal im Monat freitags wird Bingo angeboten. Das Mietercafé wurde im Berichtsjahr 9 mal an Mitglieder für private Feiern vermietet. Auch finden hier in regelmäßigen Abständen Sprechstunden des Mietervereins Leverkusen/Leichlingen statt. Der SBV stellt gemeinnützigen Organisationen wie beispielsweise Die Tafel das Café kostenlos für Treffen zur Verfügung. Gästewohnungen Unsere Gästewohnungen in der Brückenstraße 33 ( 3 Zimmer, Küche, Diele, Bad für bis zu sechs Personen ) und in der Brückenstraße 35 ( 2 Zimmer, Küche, Diele, Bad barrierefrei für bis zu 4 Personen ) erfreuen sich weiterhin großer Beliebtheit und sie werden viel genutzt, um die sozialen Kontakte unserer Mitglieder weiter zu fördern. Die Möglichkeit unserer Mitglieder, an 35 Standorten in Deutschland eine von 79 Gästewohnungen anzumieten, wird gut genutzt. Durchführbar wird dieser Service durch den deutschlandweiten Zusammenschluss von 422 Wohnungsbaugenossenschaften im Rahmen der Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e.v.

17 Förderbericht Sozialbericht 2014 Soziale Beratung: Mietschuldenberatung, W ohnberatung, Beschwerdemanagement Seit einigen Jahren stellt unser Unternehmen den Mitgliedern und Mietern diese Hilfen anheim. Gerade in Zeiten schwieriger wirtschaftlicher Verhältnisse nehmen die Mitglieder diese Angebote stark in Anspruch. Im Rahmen der Mietschuldenberatung werden Lösungen erarbeitet, die Rückstände sozialverträglich abzubauen ( zum Beispiel Ratenzahlungsvereinbarungen ) und es werden weitergehende Hilfen über eine Kooperation mit einem Schuldnerberater angeboten. Es ist ein Ziel unserer Genossenschaft, durch Anpassungsmaßnahmen wie den Einbau von behindertengerechten Bädern, Treppenlifte, Haltegriffe etc. älteren und pflegebedürftigen Mitgliedern das Leben und den Verbleib in den Wohnungen zu erleichtern. Einige dieser Modernisierungen können aus Mitteln der Pflegekasse bezuschusst werden. Unser aktives Beschwerdemanagement liefert wichtige Hinweise über die Stärken und Schwächen der Genossenschaft. 15 In der Hauptsache geht es um nachbarschaft liche Konflikte, Verstöße gegen die Hausordnung sowie Probleme mit Lärmbelästigungen. In den meisten Fällen gelingt es uns, eine Lösung zu finden, um auch so den nachbarschaftlichen Frieden in den Quartieren zu wahren.

18 16 Interne Organisation Die Genossenschaft bietet darüber hinaus in Zusammenarbeit mit weiterführenden Schulen Schülerpraktika an. Verwaltung Die Genossenschaft beschäftigte im Berichtsjahr 11 Mitarbeiter. Davon 6 kaufmännische Mitarbeiter, 1 Auszubildender ( bis ), 1 Hauswart und 3 Reinigungskräfte. Weiterbildung Alle Mitarbeiter besuchten auch im Jahr 2014 zahlreiche Schulungen und Fortbildungs-Veranstaltungen. Eine Mitarbeiterin hat sich nach ihrer Ausbildung zur Immobilienkauffrau am Europäischen Bildungszentrum Qualitätsmanagement Die Anforderungen an unsere interne Unternehmensorganisation sind permanenten Veränderungen unterworfen. Die gesetzlichen Anforderungen, technische Innovationen, Wertewandel und sich ständig verändernde Kundenstrukturen sowie der Wettbewerb stellen uns immer wieder vor die Aufgabe, neue Lösungen zu entwickeln. Unter Mitwirkung der Mitarbeiter werden die Kernprozesse der Kundenbeziehungen und der Geschäftstätigkeit kontinuierlich analysiert und angepasst. Im Rahmen von Prozessabläufen zu den einzelnen Kernprozessen Finanzielle Leistungsindikatoren Gesamtrentabilität % 2,6 2,5 3,0 2,6 2,5 Eigenkapitalrentabilität % 1,8 0,9 3,3 1,6 1,2 Eigenkapitalquote % 25,7 25,2 24,8 23,6 24,0 Durchschnittliche Miete/m2 p.m. EUR 5,33 5,21 5,07 4,91 4,85 Instandhaltungskosten/m2 6,00 6,17 6,36 7,28 6,04 Leerstandsquote % 0,6 0,3 0,8 1,5 1,8 Fluktuationsquote % 8,5 6,3 7,7 8,0 5,1 EUR der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ( EBZ ) berufsbegleitend zur Immobilienfachwirtin weitergebildet und mit Erfolg bestanden. Ein Mitarbeiter studierte berufsbegleitend an der EBZ Business School mit dem Abschluss Master of Arts Real Estate Management und hat ebenfalls mit Erfolg bestanden. zeigt sich die Organisation der Wohnungsbaugenossenschaft in einer klaren transparenten Struktur. Bei Analysen des Ist-Zustandes und in Auswertung der Hinweise und Kritiken unserer Mitglieder und Mieter werden mit dem Ziel einer möglichst hohen Kundenzufriedenheit ständig Schlussfolgerungen für eine weitere Verbesserung gezogen und umgesetzt. Ausbildung Finanzielle Leistungsindikatoren Die SBV hat seinen Auszubildenden direkt nach bestandener Prüfung an eine andere Wohnungsbaugenossenschaft vermittelt. Aus Kapazitätsgründen bildet die SBV Leichlingen zurzeit nicht aus. Die für die Genossenschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen sich im Vergleich zu den Vorjahren wie folgt dar: ( > Tabelle oben ) :

19 Lagebericht des Vorstandes zum Berichtsjahr 2014 Darstellung der Lage Ertragslage Die Genossenschaft schließt das Geschäftsjahr 2014 mit einem Jahresüberschuss von 277 TEUR ( Vorjahr: TEUR 140 ) ab. Der Jahresüberschuss resultiert überwiegend aus der Hausbewirtschaftung. Die Erträge aus Sollmieten haben sich weiter gesteigert und spiegeln die Investitionen in den Bestand wider. Mieterhöhungen werden regelmäßig im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen überwacht und durchgeführt. Die durchschnittliche Netto-Kaltmiete je qm belief sich im Geschäftsjahr auf EUR 5,33 ( Vorjahr: EUR 5,21 ) unseres gesamten Bestandes. EUR 5,51 ( Vorjahr: EUR Entwicklung des Cashflow in ,40 ) entfallen ausschließlich auf unseren Wohnungsbestand. Die Mietaußenstände lagen in 2014 bei 0,4 ( Vorjahr: 0,6 % ) der Sollmieten und liegen somit weit unter dem üblichen Rahmen. Dies ist sicherlich auch eine Auswirkung unserer intensiven Mietschuldenberatung. Die Abschreibungen auf Sachanlagen erhöhen sich im Geschäftsjahr 2014 von TEUR auf TEUR Ferner nahmen die Kapitalkosten im Zusammenhang mit der planmäßigen Tilgung und der vorzeitigen Rückzahlung von Darlehen um TEUR 697 ( Vorjahr: Abgang TEUR 731 ) ab. 17 Unsere Verwaltungskosten liegen mit 0,98 EUR/qm Wfl./mtl. ( Vorjahr: 0,97 EUR ) oberhalb des Vorjahres. Diese Erhöhung resultiert u.a. aus einer notwendigen Aktualisierung der Hard- und Software unserer EDV, aus den Kosten der SEPA Umstellung ( neue EDV Programme, Schulungen etc. ) aus der Einführung des Kirchensteuerabzuges bei Dividendenzahlungen ( neue EDV Programme, Schulungen etc. ) und aus der Umsetzung einiger Datenschutzauflagen. Die aufgeführten Dienstleistungen, die jedoch eine Vollvermietung und eine große Nachfrage nach unseren Wohnungen gewährleisten, ziehen natürlich einen hohen verwaltungstechnischen ( Personalkosten/Betriebs- und Geschäftsausstattung ) Mehraufwand nach sich, so zum Beispiel im Jahre 2014 ca. 12,6 % der gesamten Verwaltungskosten.

20 18 Für Aus- und Weiterbildung gab unsere Genossenschaft im Jahre ,8 % der Verwaltungskosten aus. Unter Abzug der Kosten für die Dienstleistungen und Aus- und Weiterbildungen verringert sich somit der Satz der Verwaltungskosten auf 0,84 EUR/qm Wfl./mtl. ( Vorjahr: 0,81 EUR ). Die Ertragslage ist gesichert; für die kommenden Geschäftsjahre 2015 und 2016 wird aufgrund vorliegender Wirtschaftspläne eine weiterhin positive Ergebnisentwicklung der Genossenschaft erwartet. Aufgrund der Planung für das Geschäftsjahr 2015 erwarten wir einen Überschuss in Höhe von wirtschaftlich TEUR 27 und geldrechnungsmäßig von TEUR 322. Vermögens und Finanzlage Die Bilanzsumme ist im Geschäftsjahr um TEUR 648 auf TEUR gesunken. Wesentliche Ursachen hierfür sind auf der Aktivseite Investitionen für Modernisierungsmaßnahmen unter anderen von TEUR 717, denen Abschreibungen von TEUR gegenüberstehen. Ferner erhöhten sich die flüssigen Mittel und Bausparguthaben um TEUR 255 und die sonstigen Vermögensgegenstände nahmen um TEUR 287 ab. Die Passivseite senkte sich überwiegend durch geminderte langfristige Finanzierungsmittel ( im Saldo TEUR 697 ) im Zusammenhang mit den vorzeitig getätigten Rückzahlungen von Darlehen sowie durch das erwirtschaftete Jahreser gebnis ( TEUR 277 ). Die Anlagenintensität ( Anlagevermögen zur Bilanzsumme ) beträgt zum Bilanzstichtag 94,6 % ( Vorjahr 94,5 % ). Die Eigenkapitalquote per beläuft sich auf 25,7 % ( Vorjahr 25,2 % ). Die in der Bilanz ausgewiesenen Vermögensgegenstände, hauptsächlich Sachanlagen, sind weitestgehend fristgerecht finanziert. Die Investitionen für die Durchführung von Bau- und Modernisierungsmaßnahmen werden fristgerecht durch anteilige Eigenmittel aus dem geldrechnungsmäßigen Überschuss und mit Fremdmitteln finanziert. Die Vermögens und Finanzlage ist geordnet; die Liquidität war über das gesamte Geschäftsjahr gesichert. Die Genossenschaft konnte ihre finanziellen Verpflichtungen jederzeit erfüllen. Dies gilt auf Grund der Finanzplanung auch für die Geschäftsjahre 2015 und Nachtragsbericht Unter Berücksichtigung des 289 Abs. 2 Nr. 1 HGB sind nach Schluss des Geschäftsjahres 2014 keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten. Wesentliche Risiken, die die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage entscheidend gefährden, sind zurzeit und in naher Zukunft nicht erkennbar.

21 Lagebericht des Vorstandes zum Berichtsjahr 2014 Risikobericht Risikomanagement Die Genossenschaft verfügt weiterhin über ein Risikomanagementsystem, das die Geschäftsleitung bei der gezielten Handhabung der unternehmerischen Risiken unterstützen soll. Als Bestandteil des Risikocontrollings wird ein ständiger Soll-Ist-Vergleich des Wirtschafts,Finanz- und Modernisierungs- / Instandhaltungsplanes vorgenommen. Bei Eintritt von Entwicklungen, die zur Abweichung der geplanten Zielvorgaben führen können, werden entsprechende Gegenmaßnahmen eingeleitet. Die Ergebnisse des Controllings und die der Monatsund Quartalsreporte werden permanent im Vorstand und im Aufsichtsrat besprochen und ausgewertet. 19 mit gutem Wohnraum zu versorgen und die Vermietbarkeit zu sichern. Wir sehen unsere Zukunftschancen darin, indem wir uns weiter als Qualität - Dienstleister entwickeln werden. Zudem stärkt unser Modernisierungs- und Neubauprogramm auf Produktebene unsere Marktstellung in Leichlingen und in der Region. Besondere Risiken innerhalb der Immobilienwirtschaft erwachsen aus zunehmender Fluktuation und Leerstand. Wie man aus dem Bericht erkennen kann, trifft dies beim SBV nicht zu. Wir beobachten ständig den Wohnungsmarkt im Rheinisch Bergischen Kreis, um evtl. Gefährdungen vorzubeugen. Dies ist zum jetzigen Zeitpunkt jedoch nicht zu erwarten. Unsere Wohnungen werden unverändert stark nachgefragt. Wesentliche und insbesondere bestandsgefährdende Risiken, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage negativ beeinflussen könnten, sind nicht erkennbar. Chance und Risiken der künftigen Entwicklung Finanzinstrumente In den nächsten Jahren wird sich die zielgerichtete Modernisierung und Erweiterung des Wohnungsbestandes zur kontinuierlichen Aufwertung unserer Bestände und des Wohnumfeldes weiterhin an den Bedürfnissen unserer Mitglieder ausrichten. Dieses dient dem zentralen Ziel, die Mitglieder der Genossenschaft nachhaltig Die zur Finanzierung der Geschäftstätigkeit aufgenommenen langfristigen Darlehen sind ausnahmslos dinglich gesichert. Ein sich evtl. zukünftig ergebender langfristiger Mittelbedarf kann jederzeit durch fristenkongruente Fremdmittel mit festem Zinssatz bzw. durch Eigenmittel

22 20 gedeckt werden. Derivate Finanzinstrumente ( Forward Darlehen ), die in 2006 abgeschlossen wurden, werden seit dem Jahr 2010 in Anspruch genommen. Darüber hinaus wird der Kapitalmarkt bzw. die Zinsentwicklung laufend beobachtet. Prognosebericht In den nächsten Jahren wird sich die zielgerichtete Modernisierung und Erweiterung des Wohnungsbestandes zur kontinuierlichen Aufwertung unserer Bestände und des Wohnumfeldes weiterhin an den Bedürfnissen unserer Mitglieder ausrichten. Aufgrund der bisherigen wirtschaftlichen Entwicklung und unserer mittelfristigen Investitions- und Modernisierungsplanung gehen wir davon aus, dass wir unsere angestrebten Vermarktungsziele erreichen werden. Sich aus der Altersstruktur unseres Wohnungsbestandes und der Mieter ergebenden Risiken entgegnet die Genossenschaft durch zeitgemäßes Auftreten am Markt und durch eine hohe qualitative Ausstattung der Wohnungen, nicht nur bei der Modernisierung, sondern auch bei Mieterwechsel entgegen zu wirken. Im Hinblick auf die zukünftige Finanzierbarkeit der geplanten Maßnahmen im Modernisierungsbereich ist verstärkt eine Nachhaltigkeitsprüfung der jeweiligen Investitionen notwendig. Wir rechnen weiterhin mit positiven Ergebnissen, so dass die Entwicklung der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage fortgeführt werden kann und damit die Stärkung der Eigenkapitalquote. Die Genossenschaft hat für die Jahre 2014 bis 2022 langfristige Wirtschafts- und Finanzpläne erarbeitet. Eine konstante Ertragslage ist Bestandteil der perspektivischen Planung. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die derzeitige wirtschaftliche Situation unserer Genossenschaft die Solidität und Kontinuität der Geschäftsführung widerspiegelt. Die Sicherung der dauerhaften Vermietbarkeit zu angemessenen Mietpreisen, die hohe Arbeitsqualität zum Wohle der Mitglieder unserer Genossenschaft und das soziale Engagement stehen dabei weiterhin im Vordergrund.

23 Lagebericht des Vorstandes zum Berichtsjahr Dank des Vorstandes Wir bedanken uns bei unseren Mitgliedern für das entgegengebrachte Vertrauen. Der Vorstand dankt im Besonderen den Mitarbeitern unserer Genossenschaft für ihr hohes Engagement, die Spar- und Bauverein Leichlingen eg zu einem dauerhaft sicheren und weiterhin erfolgreichen Unternehmen zu entwickeln. Der Dank des Vorstandes gilt auch den Mitgliedern des Aufsichtsrates für ihre Bereitschaft, den gemeinsamen Weg zu ebnen und die Verantwortung ihrer Tätigkeit mit persönlichem Einsatz zu tragen. Nicht zu vergessen sind unsere ehrenamtlich Tätigen. Wir danken ihnen im Namen aller Mitglieder. Auch 2015 werden die Motivation und der Leistungswille eines jeden Einzelnen den Erfolg der Spar- und Bauverein Leichlingen eg bestimmen. Kolb-Schwenk Pfennigsdorf

24 22 SBV, die

25 innovative Wohnungsbaugenossenschaft im Bergischem Land Finde dein Zuhause Das ist unser Anspruch an unsere eigene Arbeit. Wir investieren deshalb kontinuierlich Zeit und Geld in den Ausbau und die Pflege unseres Wohnungsbestandes. Für unsere Genossenschaft hat nicht nur wirtschaftliches Denken, sondern auch die soziale Verantwortung höchste Priorität. Unser Ziel ist es, für die unterschiedlichsten Wünsche und Möglichkeiten unserer Genossenschaftsmitglieder und für Menschen in jeder Lebens situation passenden Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Daran haben wir hart gearbeitet und arbeiten wir heute, morgen und in der Zukunft! Der Goldberg, ca. 1930

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27 25 JAHRE SABSCHLUSS für das Geschäftsjahr Bilanz 2. Gewinn- und Verlustrechnung 3. Anhang Spar- und Bauverein Leichlingen eg Moltkestraße Leichlingen Telefon Telefax Gegründet am 18. April 1919 Eingetragen im Genossenschaftsregister Nr. 798 beim Amtsgericht Köln Prüfungsverband: Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.v. Goltsteinstraße Düsseldorf

28 26 A K T I VSEIT E Geschäftsjahr EUR EUR ANLAGEVERMÖGEN IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE Entgeltlich erworbene Lizenzen 1,00 Vorjahr EUR 1,00 SACHANLAGEN Grundstücke mit Wohnbauten , ,93 Grundstücke ohne Bauten , ,78 Betriebs- und Geschäftsausstattung , ,00 Bauvorbereitungskosten 7.736, ,40 734,71 FINANZANLAGEN Sonstige Ausleihungen 6.20 Andere Finanzanlagen Anlagevermögen insgesamt , ,42 UMLAUFVERMÖGEN ANDERE VORRÄTE Unfertige Leistungen , ,57 Andere Vorräte 6.434, , ,65 FORDERUNGEN U. SONSTIGE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE Forderungen aus Vermietung , ,57 Sonstige Vermögensgegenstände , , ,27 FLÜSSIGE MITTEL UND BAUSPARGUTHABEN Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten , ,98 Bausparguthaben , , ,73 RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN Geldbeschaffungskosten , ,57 BILANZSUMME , ,76

29 Jahresabschluß zum 31. Dezember Bilanz zum 31. Dezember 2014 PA SSI VSEIT E Geschäftsjahr EUR EUR Vorjahr EUR EIGENKAPITAL GESCHÄFTSGUTHABEN der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder , ,76 der verbleibenden Mitglieder , ,55 aus gekündigten Anteilen ,44 932,55 Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: ,75 EUR ( ,85 ) ERGEBNISRÜCKLAGEN Gesetzliche Rücklage davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: EUR ( ) Bauerneuerungsrücklage davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: EUR ( ) Andere Ergebnisrücklagen , , ,26 davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: ,73 EUR ( ) BILANZGEWINN Gewinnvortrag , ,52 Jahresüberschuss , ,72 Einstellungen in Ergebnisrücklagen , , Eigenkapital insgesamt , , , , , , VERBINDLICHKEITEN Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ,44 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern ,29 Erhaltene Anzahlungen ,71 Verbindlichkeiten aus Vermietung ,20 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen ,77 Sonstige Verbindlichkeiten ,14 davon aus Steuern: 677,63 EUR , , , , , ,38 ( 830,33 ) RÜCKSTELLUNGEN Rückstellungen für Pensionen Sonstige Rückstellungen BILANZSUMME , ,76

30 28 Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01. Januar 2014 bis zum 31. Dezember 2014 EUR Geschäftsjahr EUR Vorjahr EUR Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen ( Vorjahr: Verminderung ) Andere aktivierte Eigenleistungen Sonstige betriebliche Erträge Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , , , , , , , , , ,74 ROHERGEBNIS , ,53 Personalaufwand a ) Löhne und Gehälter , ,18 b ) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung , , ,48 davon für Altersversorgung: ,87 EUR ( ,07 ) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen ,91 Sonstige betriebliche Aufwendungen ,95 Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 384,88 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 9.577, ,13 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , , ,58 368, , ,70 ERGEBNIS DER GEWÖHNLICHEN GESCHÄFTSTÄTIGKEIT , ,58 Außerordentliche Aufwendungen gemäß BilMoG Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Sonstige Steuern , , ,00 467, ,28 JAHRESÜBERSCHUSS , ,72 Gewinnvortrag , ,52 Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen , BILANZGEWINN , ,24

31 Anhang des Jahresabschlusses A B Allgemeine Angaben 1. Der Jahresabschluss für 2014 wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches und des Genossenschaftsgesetzes aufgestellt. Bei der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. 2. Die Bilanz zum und die Gewinn- und Verlustrechnung für 2014 wurden entsprechend der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (Anwendungsformblatt für Genossenschaften) gegliedert. 3. In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung ergaben sich keine Veränderungen. Die Vorjahreszahlen sind vergleichbar. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungs methoden 1. Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt: A K T I VA Immaterielle Vermögensgegenstände Ausgewiesen werden EDV-Programme und Lizenzgebühren, die über einen Zeitraum von 3 Jahren linear abgeschrieben werden. Sachanlagevermögen Das Sachanlagevermögen ist zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen bewertet. Zugänge Für Sachanlagenzugänge in 2014 sind als Anschaffung- oder Herstellungskosten Fremdkosten und bei Bauten und Modernisierungen Kosten für kaufmännische Eigenleistungen [ eigene Verwaltungsleistungen ] angesetzt. Die Kosten für Modernisierung im Sinne von Herstellung, Erweiterung und wesentlicher Verbesserung wurden als Herstellungsaufwand gemäß 255 Abs. 2 Satz 1 HGB aktiviert. Kosten für die begleitende Instandhaltung sind unter den Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung Instandhaltungskosten erfasst. Fremdkapitalzinsen im Sinne von 255 Abs. 3 HGB, also Fremdkapitalzinsen während der Bauzeit, wurden nicht aktiviert. 29

32 30 Abschreibungen Die Gebäude werden auf der Grundlage einer Gesamtnutzungsdauer von grundsätzlich 70 Jahren linear abgeschrieben. Die während der Gesamtnutzungsdauer aktivierten Modernisierungskosten werden nach Maßgabe der Restnutzungsdauer abgeschrieben. Bei Um- und Ausbau sowie bei Großmodernisierungen wurde die Restnutzungsdauer neu auf 50 Jahre festgelegt. Separate Garagen werden auf der Grundlage einer Gesamtnutzungsdauer von 20 Jahren linear abgeschrieben. Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer zwischen 3 und 13 Jahren linear abgeschrieben. Für geringwertige Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungskosten zwischen 15 EUR und 1.00 EUR betragen, wird ein Sammelposten gebildet. Dieser wird über 5 Jahre linear abgeschrieben. Finanzanlagen Die Sonstigen Ausleihungen sind mit der Restschuld, die anderen Finanzanlagen mit den Anschaffungskosten bilanziert. Unfertige Leistungen Als unfertige Leistungen werden die mit den Mietern noch nicht abgerechneten, umlagefähigen Betriebskosten ohne Ausfallrisikozuschlag unter Berück sichtigung von Leerständen, ausgewiesen. Vorräte Reparaturmaterial ist zu Anschaffungskosten [ Fifo- Verfahren ] bewertet. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden mit ihren Nominalwerten bewertet. Ausfallrisiken werden soweit vorhanden durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt. Rechnungsabgrenzungsposten Aktivisch abgegrenzt wurden Geldbeschaffungskosten, die über 7 Jahre [ Verwaltungskosten WFA ] bzw. entsprechend der Zinsfestschreibungszeiträume [ Disagio ] abgeschrieben werden.

33 Anhang des Jahresabschlusses PA SS I VA Rückstellungen Pensionsrückstellungen sind nach einem versicherungsmathematischen Gutachten entsprechend dem Barwertverfahren unter Zugrundelegung der Richttafeln 2005 G von Dr. Klaus Heubeck gebildet worden. Es wurde ein Rechnungszinsfuß von 4,54 % [ Vorjahr: 4,9 % ] und ein Rententrend von unverändert 2,0 % zugrunde gelegt. Der Rechnungszinsfuß entspricht dem von der Deutschen Bundesbank zum jeweiligen Bilanzstichtag bekannt gegebenen durchschnittlichen Marktzins der letzten 7 Jahre bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren. Aufgrund der Anwendung der Bewertungsvorschriften des BilMoG ergab sich zum ein verteilungsfähiger Zuführungsbedarf gemäß Art. 67 Abs. 1 EGHGB in Höhe von EUR ,00. Dieser Betrag konnte unter Ausübung des Wahlrechts bis spätestens zu mindestens einem Fünfzehntel in jedem Geschäftsjahr zugeführt werden. Zum wurde bereits der Restbetrag in Höhe von EUR als außerordentliche Zuführung vorgenommen. Andere Rückstellungen sind für ungewisse Verbindlichkeiten gemäß 249 [ 1 ] HGB gebildet. Rückstellungen für schwebende Geschäfte sowie für Gewährleistungen waren nicht erforderlich. Verbindlichkeiten Sie sind zum Erfüllungsbetrag passiviert. 2. Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden blieben gegenüber dem Vorjahr unverändert. 31

34 32 C Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung I. Bilanz 1. Entwicklung des Anlagevermögens [ siehe Anlage ]. 2. In der Position Unfertige Leistungen sind EUR ,72 noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten. 3. Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr Forderungen Geschäftsjahr [ Vorjahreszahlen in Klammern ] Forderungen aus Vermietung [ Vorjahr ] davon mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr [ Vorjahr ] EUR EUR , ,99 [ ,57 ] [ 882,46 ] ,31 [ ,27 ] [ ] , ,99 [ ,84 ] [ 882,46 ] Sonstige Vermögensgegenstände 4. In der Position Sonstige Vermögensgegenstände sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. 5. Unter den Sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen erfasst: EUR Personal- und Sachkosten Prüfungskosten Kosten der Hausbewirtschaftung Steuerberatungskosten , ,50 6. Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte [ siehe Anlage ]. 7. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.