Immobilienmarktbericht 2015 in großen deutschen Städten

Transkript

1 Immobilienmarktbericht 2015 in großen deutschen Städten

2 - 2 - Inhaltsverzeichnis Vorwort... 3 Einleitung... 4 Zusammenfassung Ausgangssituation Markt für Wohnen unter der Lupe Datenmaterial Entwicklung der Teilmärkte im Überblick Kennzahlen des Immobilienmarktes Umsatzentwicklungen Umsatzentwicklungen und Kauffälle Flächenumsatz unbebauter Wohnungsbaugrundstücke Geldumsätze Preisentwicklung Höhe der Baulandpreise Preise für bebaute Immobilien Teilmarkt Wohnungseigentum... 29

3 - 3 - Vorwort Die Bedeutung der Wertermittlung und der Gutachterausschüsse ist in den vergangenen Jahren stetig gewachsen. Dies zeigt sich zum Beispiel an den Reformen des Baugesetzbuchs und des Erbschaftsteuerrechts sowie im Zusammenhang mit der Reform der Grundsteuer, die belegen das Institutionen wie Finanzämter bei ihren steuerlichen Bewertungen zunehmend auf Basisdaten zurückgreifen, die von den Gutachterausschüssen erhoben wurden. Angesichts dessen bilden die Fragen der Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien einen Arbeitsschwerpunkt im Deutschen Städtetag. Im Arbeitskreis Wertermittlung werden bewertungsrelevante Fragestellungen und Lösungsansätze verlässlich und zeitnah für den Deutschen Städtetag und seine Mitgliedsstädte aufbereitet und bundesweit beachtete Positionspapiere und Statistiken zur Grundstücksmarktentwicklung erstellt. Die Publikationen finden schon seit langem auch außerhalb der öffentlichen Verwaltungen einen großen Leserkreis. Die vorliegende Studie des Arbeitskreises Wertermittlung des Deutschen Städtetages soll dazu beitragen, den Informationsbedarf verschiedener Akteure zu decken und die Transparenz auf dem kommunalen Immobilienmarkt zu erhöhen. Bereits seit 1955 veröffentlicht der Arbeitskreis eine jährliche Untersuchung über Entwicklungen und Preise auf den Teilmärkten der bebauten Grundstücke und des Wohneigentums sowie Durchschnittspreise für modellhaft ausgewählte, standardisierte Immobilien. Die aktuelle Studie führt die Arbeit der Vorjahre weiter und basiert auf den anonymisierten, aggregierten Daten der Geschäftsstellen der örtlichen Gutachterausschüsse und zum Teil der Oberen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, denen an dieser Stelle für ihre freundliche Unterstützung gedankt sei. Sie stellen Grundlageninformationen für die Arbeit der Verwaltung, der Politik sowie weiterer auf dem Gebiet der Immobilienwirtschaft tätiger Personenkreise bereit. Die Veröffentlichungen der Gutachterausschüsse werden stark nachgefragt, das belegen nicht nur Zugriffszahlen auf die Bodenrichtwertkarten im Internet. Ich wünsche allen Leserinnen und Lesern eine interessante Lektüre. Helmut Dedy Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetages

4 - 4 - Einleitung Der Arbeitskreis Wertermittlung des Deutschen Städtetags veröffentlicht seine jährliche Untersuchung über Entwicklungen und Preise auf den Teilmärkten der bebauten Grundstücke und des Wohnungseigentums sowie Durchschnittspreise für modellhaft ausgewählte, standardisierte Immobilien in deutschen großen Städten. Die vorliegende Untersuchung knüpft an die Berichte der Vorjahre an. Alle Daten basieren auf den anonymisierten, aggregierten Mitteilungen der örtlich zuständigen Geschäftsstellen der örtlichen Gutachterausschüsse bzw. der Oberen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Detaillierte Angaben zur örtlichen Marktsituation können den von den jeweiligen Gutachterausschüssen herausgegebenen Grundstücksmarktberichte sowie für den jeweiligen Landesbereich veröffentlichten Grundstücksmarktberichte entnommen werden. Zusammenfassung Die Analyse für das Jahr 2015 basiert auf den Transaktionen auf dem Markt für Wohnimmobilien (unbebaute und bebaute Grundstücke sowie Wohnungseigentum) in 71 großen deutschen Städten. Wie bereits in den vergangenen Jahren erfolgte die Datenabfrage bei den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse mit freundlicher Unterstützung und in Zusammenarbeit des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sowie des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland (AK OGA). Umsätze Auch 2015 zeigte der Immobilienmarkt ähnlich wie im Vorjahr ein hohes Maß an Differenzierung. Die Umsatzentwicklungen der unbebauten Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau sind im Norden weiterhin rückläufig. Im Süden und Osten hingegen sind Zuwächse in diesem Segment zu verzeichnen. Die Umsätze für den Geschosswohnungsbau sind analog dazu gegenüber dem Vorjahr im Norden sinkend und im Süden und Osten steigend. Bei den bebauten 1- und 2-Familienhausgrundstücken sind die Umsätze im Süden und Osten angestiegen, während die Umsätze im Norden nahezu unverändert sind. Bei Mehrfamilienhäusern und Wohnungseigentum sind im Norden die Umsätze ebenfalls geringfügig gesunken. Im Süden sind dahingegen leichte und Osten stärkere Zuwächse beim Wohnungseigentum zu verzeichnen. In beiden Regionen sind Umsatzsteigerungen bei Mehrfamilienhäusern zu benennen. Preise Die Preisentwicklung verlief in den Untersuchungsregionen und Teilmärkten teilweise uneinheitlich, sodass eine zusammenfassende Aussage für die Regionen nicht in jedem Fall möglich war. Durchschnittliche Preissteigerungen bei bebauten Grundstücken liegen bezogen auf das gesamte Untersuchungsgebiet gegenüber dem Vorjahr zwischen 1 und 10 %. Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich durchschnittlich um 1 bis 5 %, Mehrfamilienhäuser um 7 bis 10 % und Wohnungseigentum um 1 bis 5 %. Allerdings waren insgesamt in einigen Städten von den Durchschnittswerten deutlich abweichende Veränderungen vorhanden.

5 - 5 - Immobilienmarktbericht 2015 in großen deutschen Städten 1. Ausgangssituation Der Arbeitskreis Wertermittlung des Deutschen Städtetags veröffentlicht seine jährliche Untersuchung über Entwicklungen und Preise auf den Teilmärkten der bebauten Grundstücke und des Wohnungseigentums sowie Durchschnittspreise für modellhaft ausgewählte, standardisierte Immobilien. Die vorliegende Untersuchung knüpft an die Berichte der Vorjahre an ( Alle Daten basieren auf den anonymisierten, aggregierten Mitteilungen der örtlich zuständigen Geschäftsstellen der örtlichen Gutachterausschüsse und zum Teil der Oberen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, denen an dieser Stelle für ihre freundliche Unterstützung gedankt sei. Die Datenerhebung erfolgte über ein für den Immobilienmarktbericht Deutschland ( vom Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland (AK OGA) und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) eingerichtetes Online-Portal. Detaillierte Angaben zur örtlichen Marktsituation enthalten die von den jeweiligen Gutachterausschüssen herausgegebenen Grundstücksmarktberichte sowie für den jeweiligen Landesbereich die Grundstücksmarktberichte der in Bayern, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen und Sachsen-Anhalt eingerichteten Oberen Gutachterausschüsse bzw. der in Hessen, im Saarland und Thüringen gebildeten Zentralen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse. Die mitgeteilten Auswertungsergebnisse sind Größenordnungen, die sich ausschließlich auf die untersuchten Städte beziehen. In deren Umland oder in anderen, nicht untersuchten Städten können hiervon zum Teil erheblich abweichende Marktverhältnisse vorliegen. Bei einigen Untersuchungsthemen vorhandene Abweichungen zwischen den im Untersuchungsjahr erneut erhobenen Vergleichszahlen für das Vorjahr und der Vorjahresdarstellung sind ohne Belang für die vorliegende Auswertung, da in die Aussagen zur Umsatzentwicklung nur die aktuellen Meldungen der jeweiligen Stadt für beide Jahre, in die Preisentwicklung nur Meldungen aus dem aktuellen Berichtsjahr Eingang finden. Das Untersuchungsgebiet Deutschland ist in folgende Regionen gegliedert (vgl. Abbildung 1): Nord = 33 Große Städte in den westlichen Bundesländern nördlich der Linie Koblenz - Fulda (ohne Koblenz) Süd = 25 Große Städte in den westlichen Bundesländern südlich der Linie Koblenz - Fulda (einschließlich Koblenz) Ost = 18 Große Städte in den östlichen Bundesländern Alle = Alle im Berichtsjahr mitwirkenden Städte Regelung für Berlin Bis einschließlich 2010 wurde das Stadtgebiet von Berlin entsprechend der ehemaligen Belegenheit im Ost- bzw. Westteil der östlichen bzw. der nördlichen Untersuchungsregion zugeordnet. Erstmals für das Untersuchungsjahr 2011 wurde nach Mitteilung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin der Immobilienmarkt in Berlin zusammengefasst. Diese einheitliche Betrachtungsweise führt dazu, dass Berlin ab 2011 in Gänze der

6 - 6 - Region Ost zugeordnet wird. In der Konsequenz können alle sich auf die beiden Regionen beziehenden Untersuchungen nicht mehr mit den früheren Ergebnissen verglichen werden. Abbildung 1: Städte und Untersuchungsregionen Seit 2002 erfolgt parallel zu den Untersuchungen in diesen zum Teil seit Jahrzehnten definierten Regionen eine Zusammenschau auf der Basis der vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) laufend untersuchten Gliederung der siedlungsstrukturellen Gemeindetypen (vgl. u.a. Alle Städte und Landkreise sind ohne Unterscheidung nach ihrer Lage im Bundesgebiet ausschließlich einem von 9 (früher 17) siedlungsstrukturellen Kreistypen

7 - 7 - zugeordnet. Unterschieden werden heute Agglomerationsräume (4 Untertypen), Verstädterte Räume (3 Untertypen) und Ländliche Räume (jeweils 2 Untertypen). Für einige Teiluntersuchungen bildete der Autor auf der Basis der Gliederung des BBSR 4 so genannte Auswertungstypen. Aufgrund der von BBSR vorgenommenen Umstufung einzelner Städte und der veränderten Einwohnerzahlen ergibt sich ab der Auswertung 2010 folgende Struktur: Typ A: Typ B: Typ C: Typ D: 15 Kernstädte über Einwohner 20 Kernstädte bis Einwohner sowie Oberzentren in hoch verdichteten Kreisen 37 Städte in ländlichen Kreisen der Agglomerationsräume sowie Kernstädte und Mittelzentren der verstädterten Räume 5 Ober- bzw. Mittelzentren in ländlichen Kreisen Die Zuordnung zu den Auswertungstypen ist Spalte 2 der Tabelle 4 zu entnehmen. Die Anzahl der den Auswertungstypen zugeordneten Städte kann in Abhängigkeit von der Zahl der aktuell an der Untersuchung teilnehmenden Städte variieren. Für 2015 liegen aus insgesamt 71 Städten Daten zum jeweiligen Grundstücksmarkt vor (Auflistung der Städte vgl. Tabelle 4 und Tabelle 11). Aus unterschiedlichen Gründen ist nicht in allen Fällen das komplette Datenspektrum abgedeckt. 2. Markt für Wohnen unter der Lupe 2.1. Datenmaterial Tabelle 1 gliedert die Datenbasis für das Jahr 2015 nach Objektarten. Keineswegs darf aus dem Vergleich dieser Tabelle mit der des Vorjahrs eine Umsatzentwicklung abgeleitet werden! Tabelle 1: Die Datenbasis Immobilienarten und Anzahl der Kauffälle 2015 je Region Immobilienart Nord Süd Ost Alle Unbebaute Wohngrundstücke Bebaute Wohngrundstücke und Wohnungseigentum davon: 1- und 2-Familienhäuser Mehrfamilienhäuser Wohnungseigentum Insgesamt Entwicklung der Teilmärkte im Überblick Die Hauptaktivitäten des Marktgeschehens liegen wie in den Vorjahren im Bestand, d.h. in den Teilmärkten der bebauten Wohngrundstücke und des Wohnungseigentums. Abbildung 2 zeigt die Anteile der verschiedenen Teilmärkte der zu Wohnzwecken genutzten Grundstücke in den Städten auf der Basis der Anzahl der im Berichtsjahr abgeschlossenen Kaufverträge.

8 - 8 - Abbildung 2: Marktanteile der Grundstückskategorien % 14% 6% 7% 4% 5% 6% 8% NORD SÜD OST 27% 60% 77% 74% WE EFH MFH UNB 2.3. Kennzahlen des Immobilienmarktes Die Tabellen 2a und 2b stellen Kennzahlen des Immobilienmarktes dar. Sie wurden 2002 erstmalig für diesen Bericht definiert. Wegen der geänderten Zuordnung Berlins zur Berichtsregion Ost wurden die Werte für 2010 nachträglich neu berechnet. Zu Vergleichszwecken ist das Untersuchungsergebnis sowohl für die traditionellen als auch für die Auswertungstypen dargestellt. Tabelle 2a: Kennzahlen in den Regionen Region Kaufverträge je Einwohner Geldumsatz je Einwohner [Euro] Geldumsatz je Kaufvertrag [1 000 Euro] Nord 7,9 7,5 8, Süd 9,5 9,0 9, Ost 7,2 6,1 5, Tabelle 2b: Kennzahlen in den Auswertungstypen Auswertungstyp Kaufverträge je Einwohner Geldumsatz je Einwohner [Euro] Geldumsatz je Kaufvertrag [1 000 Euro] A 8,6 7,3 7, B 7,6 7,3 7, C 8,3 7,9 9, D 9,1 7,5 7, Die nachstehenden Abbildungen zeigen die zeitliche Entwicklung der Kennzahlen sowohl in den traditionellen Regionen (Abbildungen 3a-c) als auch für die Auswertungstypen (Abbildungen 4a-c).

9 - 9 - Abbildungen 3a-c: Zeitliche Entwicklung der Kennzahlen in den Regionen

10 Abbildungen 4a-c: Zeitliche Entwicklung der Kennzahlen der Auswertetypen

11 Umsatzentwicklungen 3.1. Umsatzentwicklungen und Kauffälle Für diese Auswertung werden nur Städte berücksichtigt, aus denen zum aktuellen Berichtsstichtag entsprechende Angaben für das Untersuchungsjahr und für das Vorjahr vorliegen. Die Entwicklung in den einzelnen Städten kann von der für die gesamte Region ermittelten durchschnittlichen Entwicklung deutlich abweichen. In Tabelle 3 sind die Umsatzentwicklungen in den Regionen insgesamt dargestellt. Grundlage für diese Angaben ist jeweils die unbereinigte Summe der in den Städten registrierten Kauffallzahlen. In den einzelnen Städten können von der generellen regionalen Entwicklung abweichende Verhältnisse vorliegen. Einzelergebnisse zeigt die Tabelle 4. Tabelle 3: Umsatzentwicklung der Kauffälle in den Teilmärkten Grundstücksart Unbebaute Grundstücke Region angegeben in % gegenüber dem Vorjahr Nord Süd Ost Alle Individuelle Bauweise Geschosswohnungsbau Bebaute Grundstücke 1- und 2-Familienhäuser Mehrfamilienhäuser Wohnungseigentum

12 Tabelle 4: Umsätze unbebauter und bebauter Grundstücke 2015 und 2014 (Kauffälle) Stadt Typ Unbebaute Baugrundstücke individuelle Bauweise Geschosswohnungsbau 1- und 2- Familienhäuser Bebaute Grundstücke Mehrfamilienhäuser Wohnungseigentum Region NORD Aachen B Bielefeld B Bochum B Bonn B Braunschweig C Dortmund A Duisburg B Düsseldorf A Emden C Essen A Flensburg D Gelsenkirchen B Göttingen C Hagen B Hamburg A Hannover A Kassel C Kiel C Köln A Krefeld B Leverkusen B Lübeck C Münster C Neuss B Oldenburg C Osnabrück C Remscheid B Siegen C Solingen B Wolfsburg C Wuppertal B

13 Stadt Typ Unbebaute Baugrundstücke individuelle Bauweise Geschosswohnungsbau 1- und 2- Familienhäuser Bebaute Grundstücke Region SÜD Augsburg C Darmstadt B Frankfurt (Main) A Heidelberg C Heilbronn C Kaiserslautern C Karlsruhe B Koblenz C Konstanz C Landshut C Ludwigshafen B Mainz C München A Nürnberg A Pforzheim C Regensburg C Stuttgart A Trier D Ulm C Wiesbaden B Worms C Würzburg C Stadt Typ Unbebaute Baugrundstücke individuelle Bauweise Geschosswohnungsbau 1- und 2- Familienhäuser Bebaute Grundstücke Mehrfamilienhäuser Wohnungseigentum Mehrfamilienhäuser Wohnungseigentum Region OST Berlin A Brandenburg C Chemnitz C Cottbus C Dessau D Dresden A Erfurt C Frankfurt (Oder) C Gera C Halle (Saale) C Jena C Leipzig A Magdeburg C Potsdam B Rostock C Schwerin D Wismar D Zwickau C = keine Angabe

14 Flächenumsatz unbebauter Wohnungsbaugrundstücke Im Teilmarkt der Wohnungsbaugrundstücke wurden insgesamt rd ha Fläche in Kaufverträgen umgesetzt. Davon entfielen rd. 391 ha auf die nördliche, rd. 252 ha auf die südliche und rd. 505 ha auf die östliche Region. Etwa 65 % der verkauften Fläche betraf Baugrundstücke der individuellen Bauweise (Nord: 61 %, Süd: 56 %, Ost: 71 %). Zur Durchschnittsgröße der einzelnen Bauplätze werden nähere Aussagen im Kapitel 4.1 Höhe der Baulandpreise getroffen. Insgesamt hat sich der Flächenumsatz in den mitwirkenden Städten gegenüber dem Vorjahr um rd. 8 % verringert. Der Umsatz für individuelle Baugrundstück sank um rd. 2 %, der Umsatz für Grundstücke des Geschosswohnungsbaus um rd. 18 %. Beim Vergleich mit Vorjahreszahlen ist die variierende Anzahl der Berichtsstädte zu berücksichtigen Geldumsätze Zu den Auswertungen wurden lediglich die Städte herangezogen, die sowohl für das Berichtsjahr als auch für das Vorjahr entsprechende Zahlen aus allen Teilmärkten mitgeteilt haben. Die in den Tabellen 5 und 6 enthaltenen Summen stellen folglich keineswegs die tatsächliche Summe aller erzielten Kaufpreise dar! Die Verteilung auf die Regionen und Teilmärkte zeigen Tabelle 5a sowie Abbildung 5a und 5b. Tabelle 5b analysiert Zuwächse und Verluste in den Regionen und Teilmärkten. Tabelle 5c stellt insgesamt die prozentuale Entwicklung der Geldumsätze in den Städten dar. Systematisch unzulässig ist der direkte Vergleich der Vorjahreszahlen mit den aktuellen Auswertungen; durch die in jedem Jahr möglicherweise andere Zusammensetzung der berichtenden Städte kann die Summe der Geldumsätze eines Jahres im vorausgehenden Bericht und im aktuellen Bericht verändert sein. Innerhalb der Auswertung eines Jahres ist dieses Problem unbeachtlich, da nur Städte einbezogen werden, in denen für beide Jahre entsprechende Daten vorliegen. Abbildung 5a: Geldumsätze in Mio. Euro 2015

15 Abbildung 5b: Marktanteile der Grundstückskategorien Geld NORD SÜD OST Tabelle 5a: Geldumsätze 2015 in Mio. Euro (Regionen) Region Nord Süd Ost Summe % Objektart Anzahl Baugrundstücke 1.426, , , ,8 8,5 1-u. 2-Familienhäuser 6.344, , , ,0 19,6 Mehrfamilienhäuser 5.305, , , ,5 25,6 Wohnungseigentum 8.530, , , ,1 46,2 Summe , , , ,2 100,00 Tabelle 5b: Veränderungen der Geldumsätze (Regionen) Mio. Euro Prozent Objektart Nord Süd Ost Summe Nord Süd Ost Alle Baugrundstücke -43,0 475,7 323,8 756,5-2,9 24,9 38,8 18,0 1-u. 2-Familienhäuser 179,1 154,5 393,5 727,1 2,9 5,4 24,0 6,8 Mehrfamilienhäuser 829,4 404,1-168, ,6 18,5 14,9-2,5 7,7 Wohnungseigentum 388, , , ,5 4,8 11,8 34,7 15,3 Summe 1.354, , , ,7 6,7 12,7 17,5 11,8 Nicht berücksichtigt sind städteübergreifende Verkäufe von Immobilienbeständen innerhalb eines Kaufvertrags; die hierin getätigten Umsätze können mangels detaillierter Kaufpreiszuordnung in den Kaufverträgen in den Statistiken der örtlichen Gutachterausschüsse nicht erfasst werden. Allenfalls werden diese Umsätze in den Grundstücksmarktbericht häufig nachrichtlich aufgeführt und in den Berichten der Oberen Gutachterausschüsse zusammengefasst, wie dies in Nordrhein-Westfalen geschieht.

16 Tabelle 5c: Prozentuale Entwicklung der Geldumsätze in den Städten < -30 % - 30 bis - 15 % - 15 bis ± 0 % ± 0 bis + 15 % + 15 bis + 30 % > + 30 % Cottbus Neuss Siegen Wiesbaden Braunschweig Leipzig Göttingen Wuppertal Remscheid Frankfurt (Main) Magdeburg Schwerin Dessau Heilbronn Gelsenkirchen Bochum Brandenburg Emden Koblenz Ludwigshafen Oldenburg Münster Duisburg Landshut Trier Potsdam Jena Kassel Mainz Berlin Kiel Solingen Kaiserslautern Gera Hannover Frankfurt (Oder) Essen Konstanz Worms Flensburg Wolfsburg Köln Heidelberg Leverkusen Rostock Hamburg Halle (Saale) Nürnberg Pforzheim Erfurt Darmstadt Ulm Dortmund Stuttgart Hagen Osnabrück München Chemnitz Dresden Krefeld Bonn Düsseldorf Aachen Bielefeld Innerhalb der Spalten in Tabelle 5c sind die Städte nach aufsteigenden Umsatzentwicklungen geordnet. Zu beachten ist, dass in den Städten das Niveau der Umsätze höchst unterschiedlich ist und kleine absolute Veränderungen bei niedrigem Gesamtniveau bereits eine hohe prozentuale Veränderung ergeben. Für die nicht aufgeführten Städte war die Ermittlung der Veränderungen aufgrund fehlender Angaben nicht möglich. Zum Vergleich sind in den Tabellen 6a und 6b die Umsatzdaten für die Gliederung nach Auswertungstypen angegeben. Tabelle 6a: Geldumsätze 2015 in Mio. Euro (Auswertungstypen) Typ A B C D Summe % Objektart Anzahl Baugrundstücke 3.944,9 443,2 603,1 26, ,0 8,5 1-u. 2-Familienhäuser 6.856, , ,0 196, ,0 19,7 Mehrfamilienhäuser , , ,6 228, ,1 25,5 Wohnungseigentum , , ,0 275, ,9 46,2 Summe , , ,7 725, ,0 100,0 Tabelle 6b: Veränderungen der Geldumsätze (Auswertungstypen) Mio. Euro Prozent Objektart Typ A B C D Summe A B C D Baugrundstücke 732,2 51,0 30,8-7,1 806,9 22,8 13,0 5,4-20,9 1-u. 2-Familienhäuser 646,2 108,4 97,9 38,6 891,1 10,4 4,9 4,7 24,5 Mehrfamilienhäuser 825,0 252,2 29,0 34, ,2 7,9 15,7 1,8 17,5 Wohnungseigentum 3.278,2 312,0 173,3 79, ,3 18,6 13,0 5,7 40,9 Summe 5.481,6 723,6 331,0 145, ,5 14,6 11,0 4,5 25,0

17 Preisentwicklung Nicht beibehalten werden kann die bisherige Darstellung der Preisentwicklung. Die Datenerhebung hierfür erfolgt neuerdings ausschließlich in den in Tabelle dargestellten Stufen, während zuvor absolute Zahlen erhoben wurden. Außerdem können nach dem Wechsel in der Zuordnung der gesamten Stadt Berlin (nunmehr Untersuchungsregion Ost) die bisherigen Zeitreihen/Grafiken nicht fortgeführt werden. Es ist beabsichtigt, die Zeitreihen für die neugestalteten Regionen neu zu berechnen. Die Preisentwicklung für die einzelnen Städte ergibt sich aus Tabelle 9. Berücksichtigt wurden Meldungen aus Städten, die für das Berichtsjahr in der jeweiligen Kategorie Angaben zur Preisentwicklung und zur Anzahl der Kaufverträge machten. Die Preisentwicklung für Wohnungseigentum wurde als nach Kaufverträgen gewichteter Mittelwert aus den Preisentwicklungen der Unterkategorien ermittelt. Tabelle 7: Häufigkeit der Angaben zur Preisentwicklung gegenüber dem Vorjahr (unbebaute Grundstücke) Nord Süd Ost Alle Tendenz Ind. Gesch. Ind. Gesch. Ind. Gesch. Ind. Gesch. Steigend Gleichbleibend Sinkend Keine Angabe Ind. Gesch. Individuelle Bauweise Geschosswohnungsbau

18 Tabelle 8 gibt einen Überblick über die Entwicklung der Preise für bebaute Grundstücke und für Wohnungseigentum einschließlich der Unterkategorien. Angegeben sind jeweils Durchschnittliche Preisentwicklungen in den Regionen, die sich aus dem nach Kaufverträgen gewogenen Mittelwert ergeben; dabei sind Extremwerte bereinigt worden. Die Anzahl der berücksichtigten Meldungen ist mit dem Hinwies n= vermerkt. Zusätzlich sind die minimal und maximal gemeldeten Preisentwicklungen angegeben, die jedoch nicht zwangsläufig in die Auswertung eingeflossen sind. Die Preisentwicklung für Wohnungseigentum insgesamt wird aus den Einzelangaben zu den Teilmärkten Erstverkauf nach Neubau, Erstverkauf nach Umwandlung und Weiterverkauf ermittelt. Sie ergibt sich aus dem nach der Anzahl der Kaufverträge gewichteten Mittelwert der Preisentwicklung in diesen Teilmärkten. Soweit nicht für alle Teilmärkte entsprechende Angaben mitgeteilt wurden, erfolgte keine Berechnung. Derzeit war es wegen der sehr unterschiedlichen Preisentwicklung und der teilweise geringen Zahl der Meldungen nicht möglich, eine entsprechende Angabe zu ermitteln. Innerhalb des Teilmarktes Wohnungseigentum konnten differenzierte Preisentwicklungen nur für Erstverkäufe und Weiterverkäufe ermittelt werden. Für Umwandlungen liegen nicht genügend Angaben aus den Städten vor. Daher konnte nur eine Entwicklungstendenz angegeben werden. Tabelle 8: Preisentwicklungstendenzen bebauter Grundstücke 2015 Kategorie Nord Süd Ost 1-und 2- Familienhäuser 5 % n = 22 Min. -1 %, Max. 11 % 1 % n = 9 Min. 1 %, Max. 12 % 3 % n = 7 Min. 1 %, Max. 6 % Mehrfamilienhäuser 7 % n = 13 Min. -12 %, Max. 11 % 10 % n = 8 Min. 0 %, Max. 13 % 8 % n = 5 Min. -8 %, Max. 18 % Wohnungseigentum insgesamt Keine Angabe Keine Angabe Keine Angabe Erstverkäufe 4 % n = 22 Min. -7 %, Max. 16 % 3 % n = 15 Min. -2 %, Max. 19 % 1 % n = 9 Min. -1 %, Max. 20 % Umwandlungen 5% n = 7 Min. -5 %, Max. 29 % 0% n = 8 Min. -1 %, Max. 28 % 1% n = 3 Min. 6 %, Max. 13 % Weiterverkäufe 4 % n = 20 Min. 1 %, Max. 17 % 3 % n = 12 Min. 3 %, Max. 16 % 1 % n = 5 Min. -4 %, Max. 8 %

19 Tabelle 9: Preisentwicklung unbebauter und bebauter Grundstücke 2015 Stadt Region NORD Unbebaute Baugrundstücke Individuelle Bauweise Geschosswohnungsbau Bebaute Grundstücke 1- und 2- Familienhäuser Mehrfamilienhäuser Wohnungseigentum Trend Anzahl Trend Anzahl % Anzahl % Anzahl % Anzahl Bielefeld Bochum Bonn Braunschweig Dortmund Duisburg Düsseldorf Emden Essen Flensburg Gelsenkirchen Göttingen Hagen Hamburg Hannover Kassel Kiel Köln Krefeld Leverkusen Lübeck Münster Neuss Oldenburg Osnabrück Remscheid Siegen Solingen Wolfsburg Wuppertal Region SÜD Augsburg Darmstadt Frankfurt (Main) Heidelberg Heilbronn Kaiserslautern Karlsruhe Koblenz Konstanz Landshut Ludwigshafen Mainz München Nürnberg Pforzheim Regensburg Stuttgart Trier Ulm Wiesbaden Worms

20 Stadt Unbebaute Baugrundstücke Individuelle Bauweise Geschosswohnungsbau Bebaute Grundstücke 1- und 2- Familienhäuser Mehrfamilienhäuser Wohnungseigentum Trend Anzahl Trend Anzahl % Anzahl % Anzahl % Anzahl Region OST Brandenburg Chemnitz Cottbus Dessau Dresden Erfurt Frankfurt (Oder) Gera Halle (Saale) Jena Leipzig Magdeburg Potsdam Rostock Schwerin Unbebaute Grundstücke Steigend Gleichbleibend Sinkend keine Angabe Bebaute Grundstücke -- = keine Angabe % = Preisentwicklung gegenüber dem Vorjahr in % Anzahl = Anzahl der Kauffälle 4.1. Höhe der Baulandpreise Für den Vergleich des Preisniveaus zwischen den Städten sind Angaben über Preise in der jeweils mittleren Wohnlage repräsentativ. Detaillierte Informationen bieten die bereits erwähnten Grundstücksmarktberichte der örtlichen sowie der Oberen Gutachterausschüsse bzw. Zentralen Geschäftsstellen. Seit 2012 werden wie bereits bis 2010 wieder Gesamtkaufpreise für baureife, mit Reihenendhäusern oder Doppelhaushälften bebaubare Grundstücke erhoben. Die Städte werden mit den bekannten Kraftfahrzeugkennzeichen bezeichnet. Eine Übersicht über typische Durchschnittspreise findet sich in Tabelle 11. Die ausgewählten Grundstückstypen sollen möglichst im gesamten Bundesgebiet typisch sein. Um die Vergleichbarkeit herzustellen, wurden die Mitwirkenden gebeten, alle Angaben auf einheitliche Parameter zu beziehen, auch wenn ausnahmsweise dieser spezielle Grundstückstyp im Untersuchungsjahr nicht gehandelt wurde. Alle Durchschnittspreise sind frei von Erschließungsbeiträgen sowie sonstigen Abgaben. Auf den hier untersuchten Baugrundstücken des individuellen Wohnungsbaus können Doppelhaushälften oder Reihenendhäuser errichtet werden. Die Grundstücksfläche liegt gemäß der Definition zwischen 250 und 500 m². Grundstücke für die Errichtung von Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern sind drei- bis fünfgeschossig bebaubar und, soweit wertrelevant, auf eine Geschossflächenzahl von 1,2 bezogen. Falls Daten zu dieser Grundstücksart nicht vorhanden sind, wurden ersatzweise Angaben zu Baugrundstücken für den frei finanzierten Mietwohnungsbau erhoben. Angegeben sind in Abbildung 6 jeweils die Gesamtkaufpreise für Baugrundstücke (individuelle Bauweise) in den Städten. Tabelle 11 zeigt auch Gesamtkaufpreise für den Geschosswohnungsbau.

21 Abbildung 6: Baugrundstücke für Doppelhaushälften 2015 Gesamtkaufpreis, mittlere Lage [1.000 ] 4.2. Preise für bebaute Immobilien Aus der Vielzahl möglicher Objektarten wurden unter Berücksichtigung der vor der Wiedervereinigung in den Regionen abweichenden Rechtsverhältnisse und Baugewohnheiten zwei Repräsentanten für neue und 3 Repräsentanten für gebrauchte Immobilien ausgewählt. In Tabelle 11 sind jeweils durchschnittliche, auf den m² Wohnfläche bezogene Gesamtkaufpreise (Boden zuzüglich Gebäude) angegeben; die Daten beziehen sich auf Objekte mit mittlerer Ausstattung und in mittlerer Wohnlage des jeweiligen Stadtgebiets. Als Randbedingungen werden in der Regel eingehalten: Neue Immobilien: Typische Doppelhaushälften oder Reihenendhäuser im Volleigentum, Wohnfläche zwischen 90 und 140 m², Erstbezug bzw. Bauvorhaben ohne Berücksichtigung von Eigenleistungen Typisches Wohnungseigentum, Wohnfläche von 60 bis 100 m², Erstbezug bzw. Bauvorhaben ohne Berücksichtigung von Eigenleistungen Gebrauchte Immobilien: Doppelhaushälften und Reihenendhäuser, Baujahre 1950 bis 1974, Wohnfläche zwischen 90 und 140 m² Weiterverkäufe von Wohnungseigentum, Baujahr 1950 bis 1974, Wohnfläche 60 bis 100 m², keine Differenzierung nach der Art der Entstehung des Wohnungseigentums Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum (Erstverkauf nach Umwandlung), Baujahre 1950 bis 1974, Wohnfläche zwischen 60 und 100 m²

22 In den an der Untersuchung teilnehmenden Städten wiesen die bebauten Immobilien zum Teil sehr unterschiedliche Wohnflächen auf (Tabelle 10). Angegeben sind für die Regionen jeweils die Mediane. Die jährlichen Veränderungen der Mediane bewegen sich in engen Grenzen von in der Regel wenigen Quadratmetern. Tabelle 10: Durchschnittliche Wohnflächen [m²] bebauter Immobilien im Jahr 2015 (Mediane) Region Objektart NORD SÜD OST Neue Immobilien Doppelhaushälfte / Reihenendhaus Wohnungseigentum Gebrauchte Immobilien Doppelhaushälfte / Reihenendhaus Wohnungseigentum Weiterverkauf Wohnungseigentum Umwandlung

23 Tabelle 11: Typische Durchschnittspreise 2015 Stadt Kürzel Einwohner in Tausend Typische Baulandpreise / m² Grundstücke für DHH oder REH Umwandlung Gesamtkaufpreis [ ] Grundstücke für WE Neue Immobilien / m² Wohnfläche DHH/REH 1) WE 2) DHH/REH 1) Gebrauchte Immobilien / m² Wohnfläche Wohnungseigentum Weiterverkauf Typ. BRW [ / m²] [ / m²] [ / m²] [ / m²] [ / m²] [ / m²] Region NORD Aachen AC 241, Bielefeld BI 329, Bochum BO 361, Bonn BN 314, Braunschweig BS 248, Dortmund DO 580, Duisburg DU 485, Düsseldorf D 604, Emden EMD 50, Essen E 573, Flensburg FL 84, Gelsenkirchen GE 257, Göttingen GÖ 250, Hagen HA 186, Hamburg HH 1762, Hannover H 523, Kassel KS 194, Kiel KI 243, Köln K 1046, Krefeld KR 222, Leverkusen LEV 161, Lübeck HL 214, Münster MS 302, Neuss NE 152, Oldenburg OL 160, Osnabrück OS 156, Remscheid RS 109, Siegen SI 100, Solingen SG 156, Wolfsburg WOB 123, Wuppertal W 345,

24 Stadt Kürzel Einwohner in Tausend Typische Baulandpreise / m² Grundstücke für DHH oder REH Umwandlung Gesamtkaufpreis [ ] Grundstücke für WE Neue Immobilien / m² Wohnfläche DHH/REH 1) WE 2) DHH/REH 1) Gebrauchte Immobilien / m² Wohnfläche Wohnungseigentum Weiterverkauf Typ. BRW [ / m²] [ / m²] [ / m²] [ / m²] [ / m²] [ / m²] Region SÜD Augsburg A 281, Darmstadt DA 151, Frankfurt (Main) F 717, Heidelberg HD 154, Heilbronn HN 119, Kaiserslautern KL 97, Karlsruhe KA 300, Koblenz KO 111, Konstanz KN 275, Landshut LA 67, Ludwigshafen LU 163, Mainz MZ 207, München M 1429, Nürnberg N 501, Pforzheim PF 119, Regensburg R 142, Stuttgart S 612, Trier TR 108, Ulm UL 120, Wiesbaden WI 275, Worms WO 81, Würzburg WÜ 124,

25 Stadt Kürzel Einwohner in Tausend Typische Baulandpreise / m² Grundstücke für DHH oder REH Gesamtkaufpreis [ ] Grundstücke für WE Neue Immobilien / m² Wohnfläche DHH/REH 1) WE 2) DHH/REH 1) Gebrauchte Immobilien / m² Wohnfläche Wohnungseigentum Weiterverkauf Umwandlung 4) Typ. BRW [ / m²] [ / m²] [ / m²] [ / m²] [ / m²] [ / m²] Region OST Berlin B 3469, Brandenburg BRB 71, Chemnitz C 243, Cottbus CB 99, Dessau DE 83, Dresden DD 536, Erfurt EF 206, Frankfurt (Oder) FF 57, Gera G 94, Halle (Saale) HAL 232, Jena JE 108, Leipzig L 544, Magdeburg MD 232, Potsdam P 164, Rostock HRO 204, Schwerin SN 92, Wismar HWI 155, Zwickau Z ) Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus 2) Wohnungseigentum 3) Preisangabe für Grundstücke im frei finanzierten Mietwohnungsbau 4) Erstverkauf nach Umwandlung, komplett saniert/modernisiert -- keine Angabe Einwohnerzahlen beziehen sich in der Regel auf den

26 Die Abbildung 7 bis Abbildung 11 zeigen die unterschiedlichen Preisniveaus in den Regionen und Städten. Angegeben sind hier die Durchschnittspreise für neue beziehungsweise gebrauchte Doppelhaushälften oder Reihenendhäuser sowie für unterschiedliche Kategorien des Wohnungseigentums. Abbildung 7: Preise für neue Doppelhaushälften EUR/m² Wohnfläche

27 Abbildung 8: Preise für gebrauchte Doppelhaushälften EUR/m² Wohnfläche Abbildung 9: Preise für neu errichtetes Wohnungseigentum EUR/m² Wohnfläche

28 Abbildung 10: Preise für gebrauchtes Wohnungseigentum EUR/m² Wohnfläche Abbildung 11: Preise für Umwandlung von Wohnungseigentum 2015 EUR/m² Wohnfläche

29 Teilmarkt Wohnungseigentum Erstverkäufe von Wohnungseigentum sind definiert als erstmalige Veräußerung von Eigentumswohnungen, die mit dieser unmittelbaren Zweckbestimmung errichtet wurden. Umwandlungen sind Objekte, die ursprünglich als Mietwohnung errichtet wurden und nach Bescheinigung der Abgeschlossenheit und notarieller Teilungserklärung als Eigentumswohnung veräußert werden. Weiterverkäufe umfassen jede weitere Veräußerung von Wohnungen beider Gruppen. Mancherorts ist das Preisniveau umgewandelter Wohnungen niedriger als das Niveau der Weiterverkäufe originärer Eigentumswohnungen. Bis 2009 wurden in der Berichtsregion Ost aufgrund der abweichenden Rechtsverhältnisse und Baugewohnheiten sanierte, aus Mietwohnungen umgewandelte Eigentumswohnungen sowie teilsanierte Eigentumswohnungen im komplexen Wohnungsbau untersucht. Diese Objektart gelangt jedoch nur noch vereinzelt zum Verkauf, so dass diese Untersuchung 2010 eingestellt wurde. In der Regel können Kaufverträge über Erstverkäufe von Wohnungseigentum leicht identifiziert werden. Daher werden in der diesbezüglichen Analyse alle entsprechenden Mitteilungen verwendet. Die Identifizierung der Kaufverträge über Umwandlungen und Weiterverkäufe ist bisweilen mühsam und erfordert weitere Arbeiten, die von einigen Geschäftsstellen wegen ihrer geringen personellen Ressourcen nicht oder nur eingeschränkt geleistet werden können. Daher werden im Interesse einer höheren Aussagekraft nur Meldungen aus Städten berücksichtigt, in denen mindestens 85 % aller Kauffälle über Wohnungseigentum den jeweiligen Kategorien zugeordnet worden sind. Tabelle zeigt die Verteilung der Kauffälle des gesamten Teilmarktes, bezogen auf die Untergruppen. Angegeben sind die Mediane. Für 2015 haben alle 71 mitwirkenden Städte die beschriebene Differenzierung vorgenommen. In einzelnen Städten kann die Abweichung vom Median beträchtlich sein. Tabelle 12: Teilmarkt Wohnungseigentum Marktanteile der Untergruppen in % (Medianwerte) Erstverkäufe Weiterverkäufe Umwandlungen Jahr Nord Süd Ost Alle Nord Süd Ost Alle Nord Süd Ost Alle Median

30 Herausgeber Deutscher Städtetag Autorin Dipl.-Ing. Silja Lockemann, Stadt Hagen, silja.lockemann@stadt-hagen.de In Kooperation und mit Unterstützung von Dipl.-Ing. Peter Ache, Leiter der Redaktionsstelle für den Immobilienmarktbericht Deutschland des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland (AK OGA) Dipl.-Geograph Matthias Waltersbacher, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) Ansprechpartner/in in der Hauptgeschäftsstelle Beigeordneter Hilmar von Lojewski Hauptreferentin Eva Maria Niemeyer, evamaria.niemeyer@staedtetag.de ISBN Deutscher Städtetag Berlin und Köln, Dezember 2016, aktualisiert zum Hauptgeschäftsstelle Berlin, Hausvogteiplatz 1, Berlin, Tel , Fax Hauptgeschäftsstelle Köln, Gereonstraße 18-32, Köln, Tel , Fax Internet: post@staedtetag.de