Sozialer Wohnungsbau im Saarland: Handlungsbedarf und Handlungsmöglichkeiten aus Sicht des VdK-Saarland

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1 Sozialer Wohnungsbau im Saarland: Handlungsbedarf und Handlungsmöglichkeiten aus Sicht des VdK-Saarland In Kürze 1. Das Angebot an Sozialwohnungen sinkt: Im Saarland werden seit Jahren praktisch keine neuen Sozialwohnungen mehr gebaut. Durch Auslauf der Bindungsfrist verringert sich der Bestand kontinuierlich. Ende 2015 gab es landesweit nur noch rd Sozialwohnungen. 2. Gleichzeitig steigt der Bedarf an Sozialwohnungen: Zwar ging bis 2014 die Einwohnerzahl im Saarland deutlich zurück. Aber: Die Haushaltsgröße sinkt. Im Ergebnis ist die Zahl der Privathaushalte als Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt seit vielen Jahren nahezu konstant geblieben. Noch wichtiger: Die Zahl der armutsgefährdeten Personen im Saarland ist seit 2010 um rd auf angestiegen. Sie treffen auf einen Wohnungsmarkt, auf dem die Mietpreise stark steigen(zuletzt im Saarland +6,2 %). Das gilt vor allem in den Zentren und im Einzugsgebiet Luxemburgs. Dies insbesondere einkommensschwache Mieter zunehmend vor Probleme. 3. Wohnungsbau steht deshalb heute zu Recht wieder ganz weit oben auf der politischen Agenda. Das war lange Zeit anders. Seit der Föderalismusreform I liegt die Soziale Wohnraumförderung seit 2007 in der alleinigen Verantwortung der Länder und die haben viel zu wenig getan. Das gilt auch für das Saarland. Von 2007 bis 2015 wurden rd. 20 Mio. Bundesmittel nicht für die Soziale Wohnraumförderung verwendet. Für 2016 bis 2019 sind nach der Verdoppelung der Bundesmittel jährlich 12,9 Mio. dem Saarland fest zugesagt. Über die Verwendung der Erhöhung soll für 2016/17 in einem Nachtragshaushalt entschieden werden 4. Im Ergebnis braucht das Saarland eine neue Initiative für mehr Sozialen Wohnungsbau. Neben Forderungen, die nur bundesweit umzusetzen sind (z.b. Investitionszulagen mit Mietobergrenzen statt Sonderabschreibung ohne Mietobergrenzen) sollten saarlandspezifische Inhalte im Vordergrund stehen, z.b. Schaffung eines Landesbündnis für bezahlbares Wohnen, vollständiger Einsatzes der vorhandenen Bundesmittel für die Soziale Wohnraumförderung im Saarland, unabhängige Wohnraumberatung, Förderung durch Zuschüsse statt durch Darlehn. Drei Säulen der Wohnungspolitik Wohnen gehört zu den grundlegenden menschlichen Bedürfnissen. Die Unterstützung von Haushalten mit Zugangsschwierigkeiten am allgemeinen Wohnungsmarkt ist deshalb eine der zentralen Aufgaben des Sozialstaates. Die deutsche Wohnungspolitik baut insbesondere auf drei Säulen: Gewährung von Wohngeld zur Stärkung der Mietzahlungsfähigkeit, zuletzt angepasst zum Die Kosten tragen Bund und Länder je zur Hälfte. Soziale Wohnraumförderung durch Unterstützung beim Mietwohnungsbau und selbst genutztem Wohneigentum, z.b. für Haushalte mit geringem Einkommen sowie Familien mit Kindern, Alleinerziehende, ältere Menschen, behinderte Menschen, Wohnungslose und sonstige hilfebedürftige Personen. Regelung der Rahmenbedingungen auf dem Wohnungsmarkt, z.b. Mietpreisbremse 1, kommunale Baulanderschließung, Städtebau- und Dorferhaltungspolitik. 1 Gemäß 556d, Abs. 2 BGB werden die Landesregierungen ermächtig, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen. Das Saarland hat bislang von dieser Ermächtigung keinen Gebrauch gemacht. 1

2 Bezahlbarer Wohnraum ist heute Mangelware auch im Saarland Zwar ist der Druck auf dem saarländischen Wohnungsmarkt geringer als etwa in Ballungsräumen wie Berlin oder München, aber auch in den saarländischen Zentren sind ebenfalls Knappheit und - in der Folge - starke Mietpreisanstiege festzustellen 2. Auch ist die (marktaktive) Leerstandsquote im Saarland relativ konstant und schwankt in den Jahren um 4,3 % 3 - und sinkt ab 2015 wahrscheinlich. Der Wohnungsmarkt reagiert darauf: In den ersten drei Quartalen 2016 stieg die Anzahl der genehmigten Wohnungen im Saarland um +41,9 % auf dem höchsten Ergebnis seit Dabei dominiert aber - wie bundesweit - v.a. der Wohnungsbau im oberen Preissegment. Preiswerte Wohnungen sind dagegen in den letzten Jahren kaum noch entstanden. So wurden pro Jahr seit 2010 bundesweit nur rd neue Sozialwohnungen gebaut im Saarland praktisch keine 4. Gleichzeitig fallen in der Regel nach 10 bis 15 Jahren Sozialwohnungen aus der Mietpreis- bzw. Belegungsbindung. Im Ergebnis ist die Zahl der Sozialwohnung ist seit langem rückläufig. Insgesamt gehen bundesweit jedes Jahr netto rd Sozialwohnungen verloren 5. Im Saarland blieben nach der letzten offiziellen Erhebung bis Ende 2015 nur noch rd Wohnungen mit Sozialbindung 6. Mehr Bedarf durch gestiegene Armutsgefährdung Zur Ermittlung der Nachfrage nach Wohnungen wird häufig auf die Einwohnerentwicklung hingewiesen: Das Saarland hat seit Mitte der 90er Jahre bis 2014 mehr als Einwohner verloren (= -8,8% 7 ). Erst ab 2015 ist wieder ein (leichter) Anstieg zu verzeichnen. Zu beachten ist jedoch, dass die Nachfrage nach Wohnungen v.a. von der Zahl der (Privat-)Haushalte abhängt. So geht die Anzahl der großen Haushalte zwar zurück gleichzeitig wächst aber seit die Zahl der kleinen Haushalte (bis 2 Personen). Im Ergebnis hat sich die Zahl der Wohnungen nachfragenden Haushalte im Saarland (2015: ) kaum verändert 8. Noch wichtiger: Der Bedarf an Sozialwohnungen wird nicht alleine durch die demografische Entwicklung, sondern vor allem die wirtschaftliche Situation der Menschen bestimmt: Im Saarland ist die Armutsgefährdungsquote nicht nur mit NRW - die höchste aller westlichen Flächenländer (17,2 % zu 14,7%; 2015), sondern weist seit 2010 auch den stärksten Anstieg auf (+ 2,9 Prozentpunkte). Im Ergebnis ist die Anzahl der armutsgefährdeten Saarländer seit 2010 trotz rückläufiger Bevölkerung sogar um rd auf (= + 18 %) gestiegen. Das zeigt: Vor allem einkommensschwächere Haushalte, aber zunehmend auch Haushalte mit mittleren Einkommen haben auch im Saarland zunehmend Schwierigkeiten, eine bezahlbare Wohnung zu finden. 2 Nach Angaben des Internetportals immowelt.de lagen die Mietpreise im Saarland insgesamt im Oktober 2016 um 6,2 % über dem Vorjahr, in Saarbrücken +5,8 %, Homburg +9,9% und als Sonderentwicklung Perl +20,4%. 3 marktaktive Leerstandsquote = Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbarer sind. Die häufig genannte totale Leerstandsquote (Saarland 2011: 7,4 %, Zensus) liegt deutlich höher, umfasst aber auch Geschosswohnung, die nicht unmittelbar disponibel sind. Quelle: empirica-institut, CBREempirica-Leerstandsindex , Dezember Bundestags-Drucksache 18/8570 vom , Tabelle S Bestand an gebundenen Mietwohnungen 2013: , ebenda, Tabelle S.9. 6 Plenarprotokoll der Landtagssitzung vom , S zum Vergl.: neue Bundesländer: -9,5%, alte Bundesländer: +1,6%, D insgesamt:-0,8% ( ). 8 zum Vergleich: 1991: Privathaushalte, 2010: Privathaushalte. Quelle: Mikrozensus 2

3 Soziale Wohnraumförderung: Aufgabe des Landes mit Geld vom Bund Seit 2007 Wirksamwerden der sogenannten Föderalismusreform I - liegt die Soziale Wohnraumförderung in der alleinigen Verantwortung der Länder und die haben seither viel zu wenig getan 9. Seit dieser Föderalismusreform gewährt der Bund den Ländern als Ausgleich für den Wegfall früherer Finanzhilfen sogenannte Kompensationsmittel. Die Zweckbindung dieser Mittel für Maßnahmen der Sozialen Wohnraumförderung endete mit Ablauf des Jahres Bis 2015 betrugen die Kompensationsmittel des Bundes 518,2 Mio. jährlich. davon erhielt das Saarland 6,5 Mio. pro Jahr 11. Zusätzliche Landesmittel wurden nicht eingesetzt. Für die Jahre 2016 bis 2019 hat Bundesregierung im Zuge des Asylverfahrensbeschleunigungsgesetzes auf den gestiegenen Bedarf für die soziale Wohnungsförderung reagiert und die Mittel auf 1,018 Mrd. fast verdoppelt, d.h. für das Saarland stehen jetzt 12,9 Mio. pro Jahr Bundesmittel zur Verfügung. Was passiert mit den Bundesmitteln im Saarland? Die mit der Föderalismusreform bewusst eingerichteten Gestaltungsmöglichkeiten versetzen die Länder in die Lage, auf die jeweiligen Anforderungen an ihren Wohnungsmärkten flexibel zu reagieren 12. Im Saarland entstanden wie in allen ostdeutschen Bundesländern seitdem praktisch keine neuen Sozialwohnungen. Grundlage dafür war die Einschätzung der Landesregierung: Die Wohnraumförderung des Saarlandes richtet sich an den Anforderungen und Gegebenheiten des hiesigen Wohnungsmarktes aus. D.h. die überdurchschnittlichen Leerstände und die hohe Eigentumsquote spielen in diesem Zusammenhang eine maßgebliche Rolle. Aus diesem Grund wurde die Soziale Wohnraumförderung im Saarland in den letzten Jahren schwerpunktmäßig auf die Förderung von Modernisierungsmaßnahmen im Wohnungsbestand ausgerichtet. 13 In den Jahren 2007 bis 2015 flossen dem Saarland insgesamt 58,9 Mio. Zuweisungen des Bundes zur Sozialen Wohnraumförderung zu. Davon wurden 39,1 Mio. für Soziale Wohnraumförderung tatsächlich ausgegeben 14 : 16,3 Mio. für rd. 800 Modernisierungsmaßnahmen 1,1 Mio. für 84 Neubaumaßnahmen 6,5 Mio. für Wohnung im Rahmen des Landesprogramms "Wohnen im Alter" 9 Vergl. auch die Einschätzung des saarländischen Umweltministers Jost: Der soziale Wohnungsbau ist viel zu lange vernachlässigt worden. Diese Tatsache hat nur bedingt mit dem Zuzug von Flüchtlingen zu tun. Die Fehler der Vergangenheit, die auch viele Einheimische zu spüren bekommen, holen uns aber jetzt in besonderem Maße ein. Die Tatsache führt noch einmal deutlich vor Augen, dass wir dauerhaft Mittel für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung stellen müssen, um auch langfristig einer Spaltung der Gesellschaft entgegen zu wirken, erklärt Jost. Die Forderung sei klar: Mehr staatlich geförderter bezahlbarer Wohnraum für alle ob in Ballungszentren oder im ländlichen Raum, so der Minister., Quelle: Pressemitteilung vom Artikel 143c Absatz 3 des Grundgesetzes. 11 Genauer: 1, % der Gesamtsumme (Gesetz zur Entflechtung von Gemeinschaftsaufgaben und Finanzhilfen Entflechtungsgesetz EntflechtG, 4, Abs. 4). 12 Das Saarland hat bislang auf eigenständige landesgesetzliche Regelung verzichtet, d.h. weiterhin gilt das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) und das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) des Bundes. Eigene Landesgesetze haben inzwischen Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein und Thüringen. 13 Pressemitteilung vom : Finanzstaatssekretär Dr. Axel Spies: Soziale Wohnraumförderung im Saarland richtet sich nach den objektiven saarlandspezifischen Anforderungen. 14 Quelle: Ministerium für Finanzen und Europa 3

4 15,2 Mio. für Verpflichtungen früherer Förderprogramme. Im Ergebnis wurden also von 2007 bis 2015 rd. 20 Mio. Bundesmittel nicht für die Soziale Wohnraumförderung verwendet. Für 2016 bis 2019 sind nach der Verdoppelung der Bundesmittel jährlich 12,9 Mio. dem Saarland fest zugesagt. Über die Verwendung der Erhöhung soll für 2016/17 in einem Nachtragshaushalt entschieden werden. Saarländisches Wohnraumförderungsprogramm Das aktuelle saarländische Wohnraumförderungsprogramm beschränkt sich auf die Förderung durch die Gewährung eines zinsverbilligten Baudarlehens 15. Die Umsetzung erfolgt über die Saarländischen Investitionskreditbank (SIKB). Dies geschieht in drei Bereichen: Bauen: Neubau von selbstgenutztem Wohneigentum und Schaffung von Mietwohnraum Kaufen: Erwerb von Bestandsobjekten mit und ohne Modernisierung Modernisieren/Sanieren: selbstgenutztes Wohneigentum und Mietwohnraum. In jedem dieser Programmteile ist u.a. eine Einkommensgrenze vorgeschrieben, z.b. für einen Zweipersonenhaushalt maximal 30 T (Selbstnutzung) bzw. 26 T (Mietwohnung). Allerdings wird die Förderung auf Darlehensbasis kaum in Anspruch genommen. Auch wegen der aktuellen Kapitalmarktbedingungen sind diese Darlehn wirtschaftlich kaum interessant. Andere Bundesländer, z.b. Bayern, fördern den Bau von Sozialwohnungen daher auch durch Zuschüsse. Wohnungspolitische Initiativen bundesweit Aufgrund der sich bundesweit zuspitzenden Wohnungssituation wurden auf politischer Ebene inzwischen eine Reihe wohnungspolitischer Initiativen gestartet, z.b. Bund-Länder-Initiative: Am wurde das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen von Bund, Ländern (Saarland: Klaus Boullion), kommunalen Spitzenverbände, Wohnungs- und Bauwirtschaft und andere gesellschaftlichen Akteuren (u.a. DGB, IG BAU, Deutscher Mieterbund) geschlossen 16. Ergebnis ist ein 10-Punkte-Programm zur Wohnungsbau-Offensive, um den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum rasch zu decken. Das Programm sieht unter anderem die Stärkung der Sozialen Wohnraumförderung und des genossenschaftliches Wohnens, der Bereitstellung von Bauland, steuerliche Anreize 17, eine Vereinfachung von Bauvorschriften sowie Mittel für den Sozialen Wohnungsbau vor. Sozialgipfel, z.b. drängen in Berlin Sozialverbände (u.a. VdK Berlin-Brandenburg, SoVD) und Gewerkschaften (u.a. DGB B-B, Ver.di B-B) den Senat in einem 20-Punkte-Programm u.a. zu mehr sozialem Wohnungsbau 18. Ähnliche Aktivitäten gibt es in Baden-Württemberg 19 und Bayern Zinssatz 1,90 % pa, bis 30 Jahre Laufzeit (Stand ). 16 Bericht zum Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen und zur Wohnungsbau-Offensive, vorgestellt am Am hat das Bundeskabinett in den Jahren 2016 bis 2018 eine befristete Sonderabschreibung beschlossen. Die Abschreibung gilt nur für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten. Allerdings wurde das Gesetz bislang nicht verabschiedet, da sich die Regierungsfraktionen im Bundestag z.b. über eine Mietobergrenze nicht einig sind Berliner Sozialgipfel schlägt Alarm! Mehr Mieterschutz statt mehr Miete - 20 Punkte für eine soziale Wohnungspolitik und eine soziale Stadtentwicklung, Gegen die neue Wohnungsnot: ein Landesbündnis für den sozialen Wohnungsbau und eine drastische Aufstockung der Fördermittel, Bezahlbarer Wohnraum ohne Barrieren,

5 VdK-Landesverbände, z.b. Rheinland-Pfalz ( ), Baden-Württemberg ( ), Saarland ( ). Initiative für mehr Sozialen Wohnungsbau im Saarland Aufgrund der angespannten Wohnungssituation braucht das Saarland eine Initiative für mehr Sozialen Wohnungsbau. Aus Sicht des VdK-Saarland sollte die Initiative folgende Elemente umfassen: 1. Bundesebene: 5 Aktionsschwerpunkte Die Verdoppelung der Bundesmittel zur Sozialen Wohnraumförderung auf über 1 Mrd. p.a. von 2016 bis 2019 ist gut, reicht aber nicht aus. Bau von jährlich mindestens neuen Wohnungen (Ist 2015: ), davon neue preis- und belegungsgebundene Wohnungen. Investitionszulagen mit Mietobergrenzen statt Sonderabschreibung ohne Mietobergrenzen, um z.b. auch für kommunale Wohnungsbaugesellschaften Anreize zu schaffen. jährlich mindestens 200 Mio. aus Haushaltsmitteln für altersgerechte Wohnungen in Form von Zuschüssen oder Krediten bereitstellen. Überprüfung der Föderalismusreform I: zurück zur gemeinsamen Zuständigkeit von Bund und Ländern für den Wohnungsbau. Dafür wäre das Grundgesetz erneut zu ändern. 2. Landesebene: 5 Aktionsschwerpunkte Landesbündnis für bezahlbares Wohnen: Zur Verbesserung der Sozialen Wohnraumförderung sollte die Landesregierung ein breites Landesbündnis einberufen. Der VdK Saarland ist zur Mitarbeit bereit. Zielsetzung sollte z.b. die Umsetzung des im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen erarbeiteten Zehn-Punkte-Plans im Saarland sein. vollständiger zweckgebundener Einsatz der 12,9 Mio. p.a. Bundesmittel für die Soziale Wohnraumförderung im Saarland in den Jahren bis Zusätzlich sind die seit 2007 nicht für die soziale Wohnraumförderung verwendeten Bundesmittel (rd. 20 Mio. ) in den nächsten Jahren zweckentsprechend einzusetzen. Einrichtung einer unabhängigen, flächendeckenden Wohnberatung. Zielsetzung ist eine direkte, neutrale Anlaufstelle im Saarland für die Beratungssäulen klassische Wohnberatung, Barrierefreiheit sowie technische Hilfsmittel 21. Der VdK Saarland ist gemeinsam mit der Verbraucherzentrale des Saarlandes zur Mitarbeit bereit. Schaffung eines eigenen saarländischen Wohnraumfördergesetzes. Zielsetzung sollte sein, angesichts der besonderen Wohnungsstruktur des Saarlandes eigene Schwerpunkte zu setzen, z.b. Mietwohnungsbau und sanierung, Stärkung öffentlicher Siedlungsgesellschaften, energetische Sanierung, ausreichenden und bezahlbaren alters- und behindertengerechten Wohnraum. Zuschüsse statt Kredite: Die Förderprogramme des Landes sind zielgerichtet weiterzuentwickeln. Dies gilt insbesondere für die Stärkung der Eigenkapitalbasis durch Zuschüsse für Einkommensschwache zur Schaffung von neuem, aber auch zur Modernisierung von vorhandenem Wohnraum. Ein besonderes Augenmerk soll auf die alters-gerechte und barrierefreie Anpassung bestehenden Wohnraums gelegt werden. Bei der Förderung von Mietwohnungsbau soll besonderer Wert auf die Begründung möglichst langer Belegungsbindungen gelegt werden. 21 Vergl. auch die Erklärung Sozialstaatssekretär Stephan Kolling, dass die Landesregierung die im Koalitionsvertrag vereinbarten Verbesserungen der Wohnraumberatung umsetzen werde (Pressemitteilung vom ). 5

6 Wolfgang Lerch 6