Informationsveranstaltung zur Mietwohnraumförderung. Jürgen Schweinberger

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1 Informationsveranstaltung zur Mietwohnraumförderung Jürgen Schweinberger 19. April

2 90er-Jahre: Quantitäten schaffen durch Neubau Modernisierung und Instandsetzung der Bestände Nachholbedarf bei Eigentum Ab Ende der 90er: Leerstandswelle, Beginn Stadtumbau Wohnraumförderung stärker qualitativ ausgerichtet Einführung Vorranggebiete Seit 2010: Generationsgerechte Wohnraumförderung Verstärkt Bindungen generieren (Potsdamer Modell) Wiederaufnahme Neubau Insgesamt wurden seit der Wende Wohnungen mit 5,5 Mrd. gefördert 19. April

3 Status Quo und Bedarf Wohnungsbestand 2014 im Land Brandenburg 1,3 Mio. Wohnungen bis 2014 hat sich der Wohnungsbestand um Wohnungen erhöht (+1,7 %) Baugenehmigungen für Wohnungen (+ 20 % zum Vorjahr). Fertiggestellt wurden Wohnungen, (+ 16 % zum Vorjahr). Mehrzahl entfällt auf P, PM und BAR. Trotz Bevölkerungsverlusten ist aufgrund steigender Haushaltzahlen eine kontinuierliche Nachfrage nach Wohnraum zu verzeichnen (jedoch starke regionale Unterschiede). Ein Gutachten im Auftrag des MIL (Wohnungspolitischer Kompass 2015) schätzt einen Bedarf von insgesamt 5000 WE pro Jahr bis April

4 Vergleichsmieten 2014 Die Höhe der Vergleichsmiete zeigt die derzeitige Situation der Mieterhaushalte auf den regionalen Wohnungsmärkten. Sie ist Indikator für eine angespannte Marktlage. Basisdaten: F+B-Mietspiegel-Datenbank. 19. April

5 Mietpreis- und Belegungsbindungen Land Brandenburg Quelldaten: ILB und LBV Datenstand: 2014 vor Datenabgleich mit zuständigen Stellen 19. April

6 Handlungsbedarf In wachsenden Städten Angebote schaffen Wohnungspolitik muss zur quantitativen Entlastung beitragen. Neubau sozial gebundener Wohnungen Verstärkter Aufbau und Verlängerung von Bindungen (Potsdamer Modell) Schrumpfende Städte konsolidieren Sicherung der städtebaulichen Anpassung Abbau von Investitionsblockaden durch angepasste Förderangebote Stärkung der Zentrumsfunktion (Konzentration der Förderung auf Innenentwicklung) In allen Städten Wohnraumqualität verbessern Abbau von Barrieren im Bestand Anpassung von Grundrissen im Bestand Neubau altersgerechter Wohnangebote. 19. April

7 Strategische Defizite bei wachsenden Kommunen Konzeptionelle, informelle Planungen sind Voraussetzung für eine integrierte Gemeindeentwicklung. Allein sektorale Strategien werden nicht zum Erfolg führen. Bedingung für eine Teilnahme an unseren Förderprogrammen sind deshalb INSEK oder vergleichbare Konzeptionen. 19. April

8 Wohnraumförderung 2016 Neuausrichtung der Förderung des Mietwohnungsbaus Förderung Mietwohnungsneubau

9 Die Wohnraumförderung in Brandenburg Von 2016 bis 2019 stehen jährlich 100 Mio. für die Wohnraumförderung zur Verfügung Aufstockung von 40 Mio. um 30 Mio. aus dem Landeswohnungsbauvermögen (LWV) Zusätzliche Bundesmittel i. H. von 30 Mio. jährlich bis 2019 insbesondere als Zuschüsse zur Unterbringung von Flüchtlingen Aktuell größte Herausforderung: Bedarf an preiswerten Wohnungen in den Wachstumsregionen insbesondere vor dem Hintergrund des Zustroms an Flüchtlingen Schaffung von ca neuen Mietwohnungen bis 2019 vornehmlich im Berliner Umland Richtlinie zur Förderung von Mietwohnungen wurde rückwirkend zum in Kraft gesetzt Förderung Mietwohnungsneubau

10 Einführung einer zweiten Mietpreis- und Einkommensgrenze Warum? Um einem erweiterten Kreis von Haushalten Zugang zu mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum zu ermöglichen Fördermodell Mietwohnungsneubau und Förderung im Bestand Kombination: Einkommensgrenze 9 Abs. 2 WoFG (ggf. einschl. Flüchtlinge) Einkommensüberschreitung um max. 40 % Keine Einkommensbeschränkung jeweils mit differenzierten Mieten Ziel Bessere Durchmischung im Gebäude und Quartier Mehr Miet- und Belegungsbindungen für untere und mittlere Einkommensgruppen Förderung Mietwohnungsneubau

11 Festsetzungen im Bebauungsplan 9 BauGB: Inhalt des Bebauungsplans (1) Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden: Festsetzung von maximalen Grundstücksgrößen ( 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) Vorwiegend geeignet für Gebiete mit EFH-Bebauung Festsetzung von Flächen für den sozialen Wohnungsbau ( 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB) Festsetzung von Flächen auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten. Eine Verpflichtung Mittel der sozialen Wohnraumförderung einzusetzen oder diese bereitzustellen, ergibt sich nach Nr. 7 jedoch nicht. In der Folge von Festsetzungen nach Nr. 7 sind nur Wohnungen zulässig, die den Anforderungen des sozialen Wohnungsbaus entsprechen. Eine Gliederung auf bestimmte Flächen oder Gebäude oder einen Anteil der Wohngebäude oder Wohnungen gemessen an der Gesamtzahl der durch den Bebauungsplan begründeten Wohnungen, für den die Festsetzung nach Nr. 7 gelten soll, ist möglich. Festsetzung von Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf ( 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB) Der besondere Wohnbedarf muss in baulichen Besonderheiten des Wohngebäudes zum Ausdruck kommen. Eine Definition des besonderen Wohnbedarfs über das Einkommen ist nicht möglich. Als Personengruppen mit einem besonderen Wohnbedarf gelten z. B. alte oder behinderte Menschen, Studenten oder auch kinderreiche Familien. Weitere Festsetzungs- oder Kombinationsmöglichkeiten ergeben sich u. a. aus: - den horizontalen und vertikalen Gliederungsmöglichkeiten des 1 BauNVO (z. B. Festsetzung von Wohngeschossen in besonderen Wohngebieten ( 4a BauNVO) und in Kerngebieten ( 7 BauNVO) - den befristeten oder bedingten Festsetzungen nach 9 Abs. 2 BauGB (z. B. Lärmschutzbebauung) - Städtebauliche Verträge nach 11 BauGB - den Instrumenten des besonderen Städtebaurechts (Erhaltungssatzungen nach 172 BauGB, städtebauliche Gebote nach 175 ff BauGB) Förderung Mietwohnungsneubau

12 Förderung Mietwohnungsneubau 2016 ausschließlich Darlehen Gebietskulissen gemäß MietwohnungsbauR vom Darlehen und Zuschüsse Berliner Umland Förderhöhe Baudarlehen bis zu /m² Wfl. Zuschüsse 350 /m² Wfl. zusätzliche Baudarlehen bis zu /m² Wfl. Bindungen Miete 75 %, mind. Hälfte zugunsten 9 (2) WoFG, Rest 2. Einkommensgrenze (max. 40 % Überschreitung), max. die Hälfte aller Bindungen mittelbar Berliner Umland: 5,50 /m² Wfl. bei Einhaltung 9 (2) WoFG, 7 /m² Wfl. bei Überschreitung d. Einkommensgrenze um max. 40 % 75 %, mind. 25 % zugunsten 9 (2) WoFG, zusätzlich 25 % Besetzungsrechte für Flüchtlinge 1, Rest 2. Einkommensgrenze (max. 40 % Überschreitung), max. die Hälfte mittelbar Berliner Umland: 5,50 /m² Wfl. bei Einhaltung 9 (2) WoFG, 7 /m² Wfl. bei Überschreitung d. Einkommensgrenze um max. 40 % Berlin ferner Raum: 4,90 bzw. 6 /m² Wfl. Zweck- und 20 Jahre (zinslos) 25 Jahre (zinslos) Zinsbindung Tilgung 2 % 2 % 1 Soweit Besetzungsrechte für die zu vermietenden Wohnungen nicht benötigt werden, können diese entsprechend des sonst üblichen Verfahrens der Belegungsbindung vergeben werden (3-fach Benennungrecht der zuständigen Stellen) Förderung Mietwohnungsneubau

13 Die Mietwohnungsneubauförderung in Brandenburg 2016 MietwohnungsbauförderungsR (Richtlinie vom ) Kombinierte Zuschuss- und Darlehensförderung Gesamtkosten /m² /m² Eigenleistung (20%) Baudarlehen bis zu /m² bis zu /m² Zuschuss /m² Fremddarlehen Bindungsanteil 75% 75% davon 9 37,5% 50% (zur Hälfte Besetzungsrechte) davon % 37,5% 25% Freie Wohnungen 25% 25% Förderung Mietwohnungsneubau

14 Mögliche Äquivalenzleistungen zur Inanspruchnahme des Zuschussprogramms: obligatorisch: Vereinbarung von Besetzungsrechten zur Unterbringung von Flüchtlingen für 25 % der geförderten Wohnungen Darüber hinaus mindestens ein weiteres Kriterium: Mehraufwendungen im Zusammenhang im Zusammenhang mit der Unterbringung von Flüchtlingen (z. B. Managementleistungen, Kooperative Verfahren zwischen Kommunen und Wohnungsunternehmen, Integrationsaufgaben) Aufwendungen im Zusammenhang mit städtebaulichen Auflagen Aufwendungen für Flächenmobilisierung, insbesondere Ankauf von geeigneten Grundstücken Verzicht auf frei vermietbare Wohnungen zugunsten von zusätzlichen Bindungen Förderung Mietwohnungsneubau

15 Änderungen Modernisierung/Instandsetzung und AufzugsR Richtlinien zur Aufzugsförderung und der Mietwohnraumförderung wurden zusammengefasst; dennoch können die Förderbausteine auch weiterhin separat gewährt werden Erhöhung der Baudarlehen wegen gestiegener energetischer und gestalterischer Anforderungen, Kostensteigerungen sowie Wegfall der Boni Förderung wird in Höhe der für die Objektwirtschaftlichkeit notwendigen Beträge vorhabenindividuell ermittelt Wegfall der Regelung, wonach regelmäßig mindestens 2/3 der Fläche auf Wohnraum entfallen muss; damit Spitzenfinanzierung auch in Objekten mit überwiegendem Gewerbeanteil möglich Einführung 2. Einkommensgrenze 9 (2) WoFG zzgl. 40 % zur Berücksichtigung von Haushalten mit Schwierigkeiten bei der Wohnraumversorgung, für diese Haushalte höhere Mieten Tilgung von regelmäßig 2 % für alle Maßnahmen Förderung Mietwohnungsneubau

16 Änderungen Modernisierung/Instandsetzung und AufzugsR Modernisierung und Instandsetzung Aufzüge 16 (3) WoFG Grunddarlehen bisher: bis zu 650,-- /m² Wfl., max. 40 % der Baukosten und diverse Boni bisher eigene Richtlinie, Integration in die Mietwohnungs-bauR Förderung Bindungen Miete Tilgung Zweckbindung 75 % bzw. 50 % (je bisher: bisher: 4 % bisher: i.d.r. 15 Jahre nach Lage) 4,90 bzw. 5,50 Absenkungsmöglichkeit mindestens die m²/wfl. (je nach Lage) auf 3 % neu: 20 Jahre Hälfte davon bei zugunsten 1. EK Einhaltung neu: 2 % 9 (2) WoFG neu: Darlehen bis zu 1.100,- - /m² Wfl. (keine Boni) bisher: bis zu je barrierefrei erschlossener Wohnung, max. 85 % der Kosten neu: bis zu je barrierefrei erschlossener Wohnung Max. die Hälfte aller Bindungen darf mittelbar erfolgen bisher: je nach Lage und Art der Maßnahme 50 oder 75 % neu: je nach Lage 50 oder 75 % mindestens die Hälfte davon zugunsten 1. EK neu: 6 bzw. 7 (je nach Lage) bei Überschreitung EKG 9 (2) WoFG um 40 % bisher: 4,60/4,90 bzw. 5,50 m²/wfl. (je nach Lage) bei Einhaltung 9 (2) WoFG neu: 6 bzw. 7 (je nach Lage) bei Überschreitung EKG 9 (2) WoFG um 40 % bisher: 4 % Absenkungsmöglichkeit auf 3 % neu: 2 % bisher: i.d.r. 15 Jahre neu: 20 Jahre Max. die Hälfte aller Bindungen darf mittelbar erfolgen Förderung Mietwohnungsneubau