IAW-Wohnungsmonitor Baden-Württemberg 2/99

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1 IAW-Wohnungsmonitor Baden-Württemberg 2/99

2 Herausgeber: L-Bank Landeskreditbank Baden-Württemberg Förderbank Schloßplatz 10/ Karlsruhe Telefon: 0721/150-0 Institut für Angewandte Wirtschaftsforschung (IAW) Direktoren: Prof. Dr. Gerd Ronning Prof. Dr. Manfred Stadler Geschäftsführer: Dr. Jürgen Volkert Günther Klee M.A. Ob dem Himmelreich Tübingen Telefon: 07071/ Fax: 07071/ womo@iaw.edu web: /iaw/womo Inhaltliche Verantwortung (soweit es sich nicht um namentlich gekennzeichnete Beiträge handelt): Dipl.-Soz. Rolf Kleimann Gesamtverantwortung und Redaktion: Dipl.-Soz. Rolf Kleimann Wissenschaftliche Beratung: Dipl.-Volksw. Uwe Hochmuth Der IAW-Wohnungsmonitor Baden-Württemberg erscheint viermal jährlich. Die vorliegende Ausgabe ist auf chlorfrei gebleichtem Papier gedruckt.

3 Wohnungsbau Wohnungsbautätigkeit in Baden-Württemberg Fertigstellungen Wohnungsgrößen Bauüberhang Genehmigungen Baden-Württemberg im Ländervergleich Regionale Entwicklungen Stuttgart Franken Ostwürttemberg Mittlerer Oberrhein Unterer Neckar Nordschwarzwald Südlicher Oberrhein Schwarzwald-Baar-Heuberg Hochrein-Bodensee Neckar-Alb Donau-Iller Bodensee-Oberschwaben Quellen Erscheinungsfolge Editorial Der Schwerpunkt der vorliegenden Ausgabe des IAW-Wohnungsmonitors liegt auf der Entwicklung der Wohnungsbaunachfrage und Wohnungsbautätigkeit im Jahr. Auf fast 40 Seiten werden insbesondere die regionalen Aspekte der aktuellen wohnungswirtschaftlichen Trends dargestellt. Um Ihnen das Datenmaterial, das den Analysen zugrunde liegt, noch leichter und übersichtlicher zugänglich zu machen, haben wir uns für diese und die folgenden Ausgaben entschieden, eine CD-ROM beizulegen. Für die tabellarischen Darstellungen wurde ein weitgehend von den einzelnen DV-Plattformen unabhängiges Datenformat (PDF) gewählt. Die nötige Software zum Betrachten und Drucken der Tabellen haben wir beigelegt. Als Ergänzung zu den Ihnen bisher vertrauten Kreistabellen zur kleinräumigen Entwicklung wurden sogenannte regionale Portraits beigefügt, wie sie Ihnen vielleicht von der Internet- Präsenz des Wohnungsmonitors bekannt sind. Dabei handelt es sich um die Zusammenstellung aller für die Wohnungswirtschaft einer Region verfügbaren Daten auf möglichst aktuellem Stand. 3

4 Fertiggestellte in Baden-Württemberg1990- Fertiggestellte pro Jahr durch Baumaßnahmen im Gebäudebestand in Nichtwohngebäuden "Miet" Eigentumswohnungen in Zweifamilienhäusern in Einfamilienhäusern

5 Wohnungsbautätigkeit in Baden-Württemberg Im Verlauf des Jahres wurden in Baden-Württemberg fertiggestellt sechs Prozent weniger als im Vorjahr. Da im gleichen Zeitraum etwa durch Abriß oder Umbau aus dem Bestand ausschieden, saldierte sich der Zugewinn an in Baden-Württemberg im letzten Jahr auf etwa Einheiten. Im gleichen Zeitraum stieg die Zahl der privaten Haushalte um schätzungsweise an, so daß sich trotz des erneuten Rückgangs der Wohnungsbautätigkeit das Wohnungsangebot landesweit weiter verbesserte. sechs Prozent weniger Fertigstellungen als Fertigstellungen Von den insgesamt bezugsfertig gewordenen entfielen auf solche in neu errichteten Wohngebäuden. Das entspricht einem Rückgang von 4,5 Prozent gegenüber Die Unterteilung nach Mehrfamilienhäusern sowie Eigenheimen (Ein- und Zweifamilienhäuser) macht deutlich, daß sich der Rückgang der Neubauleistungen nicht auf alle Marktsegmente erstreckte. Während sich im Geschoßwohnungsbau die Talfahrt der Vorjahre mit einem Minus von 16 Prozent fortsetzte, konnte der Eigenheimbau einen stattlichen Zuwachs von 12,6 Prozent verbuchen. Die Zugewinne im Eigenheimbau saldieren sich dabei aus dem boomenden Bereich der Einfamilienhäuser (+22 % ) und der leicht rückläufigen Bauproduktion bei Zweifamilienhäusern (-1,9 %). Insgesamt wurden fertiggestellt, in Einfamilienhäusern und in Zweifamilienhäusern. Damit lag fast jede zweite (48 %) Neubauwohnung in einem Eigenheim und beinahe jede dritte (32 %) in einem Einfamilienhaus. Wie oben erwähnt, ist die Neubautätigkeit von Mehrfamilienhäusern seit 1995 stark rückläufig. Die Summe der in diesem Segment fertiggestellten liegt bei Dies ist nicht einmal die Hälfte des entsprechenden Bauvolumens von Die durch die amtliche Baustatistik ausgewiesene Gliederung in Eigentumswohnungen und Mietwohnungen zeigte wie auch im Vorjahr einen deutlichen Rückgang im Bereich der Mietwohnungen (-23 %). Diese statistische Unterscheidung betrifft allerdings zunächst nur die Eintragung ins Grundbuch und sagt nichts darüber, ob die zur Eigennutzung oder zur späteren Vermietung bestimmt sind. [1] In der Regel werden Mietwohngebäude vorwiegend von Wohnungsunternehmen errichtet, während private Haushalte ihre Investitionen im Mietwohnungsbereich zunehmend auf Eigentumswohnungen konzentrieren. Hier sind auch kleinere Kapitalanlagen in Sachwerten möglich und ein späterer Verkauf bereitet wenig Probleme. [2] Neubauleistungen 4,5 Prozent unter Vorjahresniveau. Boomender Eigenheimbau. Rückläufiger Geschoßwohnungsbau 5

6 Bauüberhang in Baden-Württemberg zum Bau noch nicht begonnen zum Vergleich: Helle Linie: genehmigte dunkele Linie: fertiggestellte Bau begonnen, noch nicht unter Dach unter Dach (rohbaufertig)

7 Die verbleibenden gut 8.000, die nicht dem Neubau von Wohngebäuden zuzurechnen sind, verteilten sich auf Wohneinheiten, die im Rahmen von Umbau- oder Ausbaumaßnahmen bereits bestehender Objekte entstanden und auf in Gebäuden, die nicht primär zu Wohnzwecken dienen. Beide, von ihrer Bedeutung für das Bauvolumen neben der Hauptgruppe "neue Wohngebäude" eher nachrangige Gebäudeklassen, wiesen gegenüber 1997 zweistellige Rückgänge von 15 bzw. 22 Prozent auf. Wohnungsgrößen Betrachtet man die Entwicklung der durchschnittlichen Wohnflächen von Neubauwohnungen in den letzten Jahren, so zeigt sich eine kontinuierliche Zunahme auf inzwischen 101 Quadratmeter je Wohnung. Diese Entwicklung ergibt sich hauptsächlich aus dem gewachsenen Anteil der typischerweise großen am Neubauvolumen.. Betrachtet man die einzelnen Gebäudetypen für sich, so zeigt sich bei den Einfamilienhäusern ein erneuter leichter Rückgang auf nunmehr 138,6 m 2. Mit knapp 140 Quadratmetern scheint der 15 Jahre andauernde kontinuierliche Größenzuwachs der Einfamilienhäuser 1996 wohl seine Obergrenze gefunden zu haben. Zum Vergleich: ein Einfamilienhaus aus dem Wohnungsbestand ist heute im Durchschnitt um fast 20 Quadratmeter knapper geschnitten. Bei den in Zweifamilienhäusern scheint es dagegen noch Zuwachsreserven zu geben. Ihre Wohnfläche nahm nochmals leicht zu und liegt momentan bei fast 102 Quadratmetern. Die Fläche von pendelt seit den frühen achtziger Jahren um die 70-Quadratmeter-Marke und liegt zur Zeit bei einem Wert von 71 m 2. Dabei macht es keine großen Unterschied, ob Miet- oder Eigentumswohnungen betrachtet werden, ihre mittleren Wohnflächen liegen mit 70 m 2 bzw. 72 m 2 eng beieinander. Diese Größe entspricht auch exakt der mittlere Größe der aus dem Wohnungsbestand. Durchschnittliche Neubauwohnung hat 101 m 2. Bauüberhang Der Bauüberhang, d.h. alle genehmigten, aber bisher nicht fertiggestellten Objekte belief sich zum Jahreswechsel /99 auf Neubauwohnungen. Dabei waren zu diesem Zeitpunkt schon unter Dach, hatten also bereits das Stadium des Innenausbaus erreicht, waren im Rohbaustadium, und für war die Genehmigung zwar erteilt, mit dem Bau war jedoch bis zum Jahreswechsel noch nicht begonnen worden. Auf Grund der rückläufigen Genehmigungszahlen lag der Bauüberhang knapp zehn Prozent niedriger als Ende Bauüberhang um zehn Prozent geschrumpft. 7

8 Genehmigte in Baden-Württemberg1990- Genehmigte pro Jahr durch Baumaßnahmen im Gebäudebestand in Nichtwohngebäuden "Miet" Eigentumswohnungen in Zweifamilienhäusern in Einfamilienhäusern

9 Genehmigungen wurden in Baden-Württemberg für Baufreigaben erteilt. Dabei konnte mit einem Minus von sieben Prozent zum vierten Mal in Folge der Vorjahreswert nicht erreicht werden. Der überwiegende Teil der genehmigten entfiel mit Einheiten auf neu zu errichtende Wohngebäude (-4,8 % gegenüber 1997). Weitere wurden zusätzlich in Nichtwohngebäuden genehmigt (-13,5 %) gaben die Behörden im Rahmen von Baumaßnahmen im Wohnungsbestand zu Bau frei (-24,3 %). Ähnlich wie bei den oben dargestellten Fertigstellungsergebnissen konnte auch bei der Wohnungsbaunachfrage allein der Bereich der Einfamilienhäuser seine Position ausbauen. Nur hier waren Zuwachsraten (+12,7 %) zu verzeichnen. Die Nachfrage nach Zweifamilienhäusern verfehlte ihren Vorjahreswert nur leicht (-0,5 %). Insgesamt wurden in Baden-Württemberg genehmigt, davon in Einfamilienhäusern und in Zweifamilienhäusern. Die Gesamtnachfrage nach nahm damit um 8,5 % zu. Wiederum rückläufig verlief die Nachfrage nach. Eine Einbuße von 18,6 Prozent bedeutet hier den vierten zweistelligen Rückgang nacheinander. Mit macht das Nachfragevolumen in diesem Segment inzwischen nur noch in Drittel des Wertes von 1994 aus. Hier war der Mietwohnungsbau erwartungsgemäß mit Einbußen von 38 Prozent (ohne Einbeziehung der Wohnheime, sonst: -35,4 %) stärker betroffen als der Eigentumsbereich (-12,8 %). Damit galt nur noch jede zwölfte Baufreigabe im Wohnungsbau einer Mietwohnung im engeren Sinne. Insgesamt belief sich die Zahl der genehmigten Mietwohnungen auf (ohne Wohnheime). Eigentumswohnungen wurden zum Bau freigegeben. Wohnungsbaunachfrage ging nochmals zurück. Zuwächse auch hier nur beim Einfamilienhaus. Zweistellige Einbußen bei Mehrfamilienhäusern. 9

10 Fertiggestellte in den Bundesländern Fertiggestellte in neuen Wohngebäuden 1.1. bis ( je 1000 Einwohner) von bis unter fertiggestellte je 1000 Einwohner Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig Holstein Thüringen 2,6 2,8 3,2 2,5 0,9 3,6 6,4 4,2 0,8 1,9 0,9 3,1 1,9 2,5 4,3 3,6 3,5 1,4 2,0 2,4 2,9 2,4 2,1 1,7 2,7 3,6 3,0 2,2 3,6 3,0 2,7 2,0 2,7 4,4 4,4 4,7 4,7 5,2 5,2 6,2 6,2 10,6 Bundeswert: 5,3 Schleswig- Holstein Mecklenburg- Vorpommern Bremen Hamburg Brandenburg Niedersachsen Berlin Sachsen-Anhalt Nordrhein-Westfalen Sachsen Thüringen Hessen Deutschland Früheres Bundesgebiet *) Neue Länder **) Stadtstaaten Flächenländer 2,7 2,6 2,5 2,4 3,5 3,5 0,9 3,3 2,8 2,5 Saarland Die Unterscheidung der regionalen Einheiten erfolgt nach dem Prinzip der Quantile. In diesem Fall werden die Gebietseinheiten auf fünf Klassen gleich verteilt (Quintile-Darstellung). Rheinland-Pfalz Baden-Württemberg Bayern Genehmigte in den Bundesländern Genehmigte in neuen Wohngebäuden 1.1. bis ( je 1000 Einwohner) von bis unter genehmigte je 1000 Einwohner Baden-Württemberg 2,8 2,1 Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig Holstein Thüringen 3,5 2,2 1,2 1,9 6,1 2,7 1,1 1,8 0,8 2,0 2,1 1,9 4,1 3,0 3,8 1,4 2,3 2,3 3,4 1,6 2,2 1,4 2,6 2,6 3,1 1,3 4,1 2,5 2,6 1,6 2,8 3,6 3,6 4,4 4,4 5,0 5,0 5,7 5,7 8,8 Bundeswert: 5,0 Schleswig- Holstein Mecklenburg- Vorpommern Bremen Hamburg Brandenburg Niedersachsen Berlin Sachsen-Anhalt Nordrhein-Westfalen Sachsen Thüringen Hessen Deutschland Früheres Bundesgebiet *) Neue Länder **) Stadtstaaten Flächenländer 2,9 2,1 2,8 2,0 3,5 2,3 1,1 2,0 3,1 2,1 Saarland Die Unterscheidung der regionalen Einheiten erfolgt nach dem Prinzip der Quantile. In diesem Fall werden die Gebietseinheiten auf fünf Klassen gleich verteilt (Quintile-Darstellung). Rheinland-Pfalz Baden-Württemberg Bayern 10

11 Baden-Württemberg im Ländervergleich wurden im gesamten Bundesgebiet etwas mehr als eine halbe Million bezugsfertig. Auf je 1000 Einwohner entfielen damit 6.1 im Jahresverlauf fertiggestellte. Dabei wies Ostdeutschland trotz eines Rückgangs um mehr als ein Viertel (-27,8 %) mit 8,4 fertiggestellten eine immer noch deutlich höhere Wohnungsbautätigkeit auf als die westlichen Länder. Hier wurden lediglich 5,6 je 1000 Einwohner fertiggestellt, das Vorjahresergebnis wurde damit um fünf Prozent unterschritten. In Gesamtdeutschland ging das Fertigstellungsvolumen um zwölf Prozent zurück. Baden-Württemberg befindet sich mit 6,2 fertiggestellten je 1000 Einwohner im Mittelfeld des Ländervergleichs und steht mit Ausnahme Bayerns und Schleswig-Holsteins besser da als die anderen westlichen Länder. Diese Position verdankt Baden-Württemberg der vergleichsweise regen Investitionstätigkeit im Bereich der Eigentumswohnungen. Beim Bau von Eigenheimen wurde im Südwesten nur ein durchschnittliches Ergebnis erzielt. Im Mietwohnungsbau lag Baden- Württemberg auf dem letzten Platz aller Bundesländer. Die westdeutsche Wohnungsbaunachfrage stabilisierte sich weitgehend und lag um lediglich 2,6 Prozent unter dem Vorjahresergebnis. In Bayern und Niedersachsen waren sogar schon leichte Zuwächse in Höhe von 6,6 bzw. 4,6 Prozent zu verzeichnen. In allen westlichen Ländern mit Ausnahme Hamburgs tendierte die Baunachfrage nach Eigenheimen weiter aufwärts, teilweise mit zweistellige Zuwachsraten. Der Abwärtstrend bei den genehmigten kam dagegen nicht zum Stillstand (-15,5 %). Dabei stabilisierte sich die Baunachfrage nach Eigentumswohnungen leicht (-3,5) Mietwohnungen hatten dagegen einen erneuten Rückgang um mehr als ein Viertel zu verzeichnen. Nachdem der Wohnungsbau in Ostdeutschland schon im vergangenen Jahr deutliche Einbußen bei den Genehmigungszahlen meldete, setzte sich die Talfahrt weiter fort. Insgesamt wurden hier ca Wohnung zum Bau (7,4 je 1000 Einwohner) freigegeben, was einem Minus von fast 27 Prozent entspricht. Der Eigenheimbau wies dabei noch einen relativ moderaten und vor dem Hintergrund eines noch immer noch hohen Nachholbedarf an Wohneigentum in Ostdeutschland wohl nur vorläufigen Rückgang von knapp neun Prozent auf. Dagegen gab die Zahl der genehmigten in Geschoßbauweise nicht zuletzt in Folge des Wegfalls zahlreicher steuerlicher Begünstigungen um die Hälfte nach. : fertiggestellte in Deutschland. Baden-Württemberg im Mittelfeld. Leichte Nachfragebelebung in Bayern und Niedersachsen. Nachfrage in Ostdeutschland weiter stark rückläufig. 11

12 Fertiggestellte in Baden-Württemberg Fertiggestellte in neuen Wohngebäuden je 1000 Einwohner vom 1.1. bis zum MANNHEIM HEIDELBERG Neckar- Odenwald-Kreis Main- Tauber-Kreis Rhein-Neckar-Kreis Karlsruhe Heilbronn HEILBRONN Schwäbisch-Hall KARLSRUHE Enzkreis Ludwigsburg Rastatt PFORZHEIM Rems-Murr-Kreis Ostalbkreis BADEN-BADEN STUTT- GART Calw Böblingen Esslingen Göppingen Heidenheim Freudenstadt Tübingen Alb-Donau-Kreis Ortenaukreis Reutlingen ULM Rottweil Zollernalbkreis Emmendingen FREIBURG Schwarzwald- Baar-Kreis Tuttlingen Sigmaringen Biberach Hohenlohekreis Breisgau- Hochschwarzwald Konstanz Ravensburg Lörrach Waldshut Bodenseekreis von bis unter fertiggestellte je 1000 Einwohner Landeswert: 5,4 2,1 4,1 4,1 5,0 5,0 5,5 5,5 6,1 6,1 6,9 6,9 9,3 Die Unterscheidung der regionalen Einheiten erfolgt nach dem Prinzip der Quantile; d.h., die Gebietseinheiten werden auf die sechs Klassen gleich verteilt (Sextile-Darstellung). 12

13 Wohnungsbau in den Regionen Baden-Württemberg gliedert sich in zwölf für die Regionalplanung zuständige Regionen, die jeweils zwischen zwei und sechs Stadt- und Landkreise umfassen. Das siedlungsstrukturelle Gefüge des Landes wird schon an den Bevölkerungs- und Beschäftigtenständen der einzelnen Regionen deutlich. Als zentrale Region rangiert Stuttgart nach der Bevölkerungszahl und Bevölkerungsdichte mit deutlichem Abstand an erster Stelle. Bei einem Flächenanteil von zehn Prozent entfallen allein auf die Region Stuttgart ein Viertel der Landesbevölkerung und 28 Prozent der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Mit ebenfalls deutlich überdurchschnittlichen Bevölkerungsdichten folgen danach die Regionen Unterer Neckar und Mittlerer Oberrhein. Auf diese drei stark verdichteten Regionen konzentrieren sich bei einem Flächenanteil von 23 Prozent fast 45 Prozent der Bevölkerung und 49 Prozent der Arbeitsplätze. Ihnen stehen neun merklich schwächer besiedelte Regionen gegenüber, wobei insbesondere die im Osten gelegenen Landesteile Franken, Donau-Iller und Bodensee-Oberschwaben weit unterdurchschnittliche Bevölkerungsdichten aufweisen. Eine noch differenzierte Betrachtung ermöglicht die Gliederung nach Stadt- und Landkreisen. Hier zeigt sich deutlich die Konzentration von Bevölkerung, Wohnraum und Arbeitsplätzen entlang der Oberrheinachse und im Mittleren Neckarraum. Die Räume um Pforzheim und Heilbronn bilden gleichsam Brücken zwischen den beiden großen Verdichtungsgebieten. Der Schwerpunkt des baden-württembergischen Wohnungsbaus lag wie auch in den Vorjahren eindeutig in den ländlich strukturierten Gebieten. Ein Vergleich der Wohnungsbaunachfrage für zeigt die drei oben genannten hoch verdichteten Regionen auf den letzten drei Rängen. Spitzenreiter sind dagegen Franken, Bodensee-Oberschwaben und Hochrhein-Bodensee. Für die signifikant höheren Ergebnisse in den ländlichen Gebieten ist nach wie vor das Engagement selbstnutzender Erwerber von ausschlaggebender Bedeutung. In den Ballungsgebieten dominieren hingegen Mietwohnungen bzw. von Kapitalanlegern zur Vermietung erworbene Eigentumswohnungen. Der folgende Überblick will die gegenwärtige Wohnungsbautätigkeit und Wohnungsbaunachfrage in den baden-württembergischen Raumordnungsregionen mit ihren dazugehörigen Stadt- und Landkreisen nachzeichnen. Auf je einer Doppelseite finden Sie die Entwicklung einer Region illustriert und kommentiert. Die ausklappbare Seite 15 stellt die administrative Gliederung Baden-Württembergs noch einmal als Ganzes dar und dient zu Ihrer schnellen Orientierung. 13

14 Genehmigte in Baden-Württemberg Genehmigte in neuen Wohngebäuden je 1000 Einwohner vom 1.1. bis zum MANNHEIM HEIDELBERG Neckar- Odenwald-Kreis Main- Tauber-Kreis Rhein-Neckar-Kreis Karlsruhe Heilbronn HEILBRONN Schwäbisch-Hall KARLSRUHE Enzkreis Ludwigsburg Rastatt PFORZHEIM Rems-Murr-Kreis Ostalbkreis BADEN-BADEN STUTT- GART Calw Böblingen Esslingen Göppingen Heidenheim Freudenstadt Tübingen Alb-Donau-Kreis Ortenaukreis Reutlingen ULM Rottweil Zollernalbkreis Emmendingen FREIBURG Schwarzwald- Baar-Kreis Tuttlingen Sigmaringen Biberach Hohenlohekreis Breisgau- Hochschwarzwald Konstanz Ravensburg Lörrach Waldshut Bodenseekreis von bis unter genehmigte je 1000 Einwohner Landeswert: 5,0 2,3 3,8 3,8 4,6 4,6 5,0 5,0 5,5 5,5 6,3 6,3 7,9 Die Unterscheidung der regionalen Einheiten erfolgt nach dem Prinzip der Quantile; d.h., die Gebietseinheiten werden auf die sechs Klassen gleich verteilt (Sextile-Darstellung). 14

15 Übersicht zur regionalen Wohnungsbautätigkeit in den Regionen Baden-Württembergs 822 Unterer Neckar (S ) 812 Franken (S ) 821 Mittlerer Oberrhein (S ) 811 Stuttgart (S ) 813 Ostwürttemberg (S ) 823 Nordschwarzwald (S ) 841 Neckar-Alb 831 (S ) Südlicher Oberrhein (S ) 832 Schwarzwald- Baar- Heuberg (S ) 842 Donau-Iller (S ) 833 Hochrhein- (S ) 833 Bodensee 843 Bodensee- Oberschwaben (S ) Die Seitenzahlen hinter den Regionsnamen verweisen auf die entsprechenden Abschnitte, in denen die Entwicklung der zwölf Regionen im Detail besprochen wird. Sie können diese Seite zur Orientierung ausgeklappt lassen. 15

16 Regionale Entwicklungen: Stuttgart Stuttgart Ludwigsburg Rems-Murr Stuttgart Stuttgart Böblingen Göppingen Esslingen SKR Stuttgart LKR Böblingen LKR Esslingen LKR Göppingen LKR Ludwigsburg LKR Rems-Murr-Kreis ROR Stuttgart -0,1% 0,7% 0,3% 0,1% 0,4% 0,5% 0,3% 0,4% Bevölkerungsentwicklung SKR Stuttgart LKR Böblingen LKR Esslingen LKR Göppingen LKR Ludwigsburg LKR Rems-Murr-Kreis ROR Stuttgart Durchschnittliche Preise für baureifes Land SKR Stuttgart LKR Böblingen LKR Esslingen LKR Göppingen LKR Ludwigsburg LKR Rems-Murr-Kreis ROR Stuttgart 0,4 3,0 2,9 3,2 1,5 3,1 2,5 1,9 2,3 4,1 2,3 3,3 1,8 3,2 2,6 2,8 Fertiggestellte in neuen SKR Stuttgart LKR Böblingen LKR Esslingen LKR Göppingen LKR Ludwigsburg LKR Rems-Murr-Kreis ROR Stuttgart 0,3 3,2 2,3 3,9 1,5 4,1 2,2 2,7 1,9 4,4 2,0 4,1 1,6 3,8 2,3 3,5 Fertiggestellte in neuen SKR Stuttgart LKR Böblingen LKR Esslingen LKR Göppingen LKR Ludwigsburg LKR Rems-Murr-Kreis ROR Stuttgart 0,5 1,9 3,2 2,5 2,1 3,0 1,0 2,9 2,7 2,3 2,5 2,8 2,1 3,1 2,9 3,5 Genehmigte in neuen SKR Stuttgart LKR Böblingen LKR Esslingen LKR Göppingen LKR Ludwigsburg LKR Rems-Murr-Kreis ROR Stuttgart 0,4 3,3 2,8 3,0 2,1 3,0 2,4 1,9 2,5 3,5 2,4 2,9 2,0 3,0 2,6 2,6 Genehmigte in neuen 16

17 Region Stuttgart Die Region um die Landeshauptstadt Stuttgart bildet nicht nur den geographischen Mittelpunkt Baden-Württembergs, sondern sie ist gleichzeitig auch der bevölkerungsreichste Landesteil. In der Region Stuttgart wohnten zur Mitte 2,58 Millionen Menschen, fast ein Viertel der Einwohner Baden-Württemberg. Diese teilen sich lediglich ein Zehntel der Landesfläche. Entsprechend hoch ist die Bevölkerungsdichte mit 707 Einwohner pro Quadratkilometer (Baden-Württemberg: 291). Diese dichte Besiedlung bringt auch einen entsprechend hohen relativen Anteil der Siedlungs- und Verkehrsfläche mit sich. Die Region nimmt hier mit 20 Prozent den vordersten Rang ein. Die Preise für Bauland sind mit deutlich über 700 DM/m 2 mit die höchsten in Deutschland. Die Bevölkerungszuwächse im Mittleren Neckarraum, wie die Region Stuttgart früher genannt wurde, bleiben klar hinter der Landesentwicklung zurück. Während die Gesamtbevölkerung des Landes seit der letzten Volkszählung im Jahre 1987 um 12% wuchs, nahm die Zahl der Einwohner in der Region Stuttgart um lediglich 9% und im Stadtkreis Stuttgart sogar nur um 6% zu. Die Landeshauptstadt Stuttgart verlor im letzten Jahr sogar 0,2% ihrer Bevölkerung, nachdem schon die Jahre 1994 bis 1996 rückläufige Bevölkerungszahlen aufwiesen. Die gesamte Region hatte im letzten Jahr wie auch schon in den Jahren zuvor mit 0,1% ein leichtes Bevölkerungswachstum zu verzeichnen (im Landesdurchschnitt betrug das Bevölkerungswachstum im letzten Jahr 0,2%). Die Region Stuttgart hat innerhalb Baden-Württembergs zwar den niedrigsten Zuwanderungsüberschuß, aber einen leicht über dem Landesdurchschnitt liegenden Geburtensaldo, der auf den hohen Ausländeranteil zurückzuführen ist. wurden in der Region Stuttgart fertiggestellt, was 5,7 je Einwohner entspricht. Gegenüber dem Vorjahr ging die Wohnungsbautätigkeit leicht zurück (-2 %). Aufgrund der hohen Baulandpreise wurden in der Region Stuttgart vor allem fertiggestellt. Knapp 2/3 der neuen befanden sich, in der Stadt Stuttgart nahezu 90%. Trotzdem waren die Fertigstellungszahlen von mit einem Minus von knapp 10 Prozent rückläufig. Dagegen nahm der Bau von Eigenheimen trotz der starken regionalen Verdichtung um fast 20 Prozent zu. Betrachten wir die Genehmigungszahlen der Region, so ist ein erneuter Rückgang der Wohnungsbaunachfrage festzustellen (-14,7 %). Positive Zuwachsraten (+18 %) finden sich auch hier nur bei den Einfamilienhäusern. 17

18 Regionale Entwicklungen: Franken Franken Main-Tauber Heilbronn Heilbronn Hohenlohe Franken Schwäbisch-Hall Bevölkerungsentwicklung SKR Heilbronn -0,3% LKR Heilbronn LKR Hohenlohekreis LKR Schwäbisch Hall LKR Main-Tauber-Kreis ROR Franken 0,3% 0,4% 0,7% 0,8% 0,9% 1,2% SKR Heilbronn LKR Heilbronn LKR Hohenlohekreis LKR Schwäbisch Hall LKR Main-Tauber-Kreis ROR Franken Durchschnittliche Preise für baureifes Land SKR Heilbronn 0,7 1,3 LKR Heilbronn 4,9 3,2 LKR Hohenlohekreis 4,5 2,2 LKR Schwäbisch Hall 4,0 1,9 LKR Main-Tauber-Kreis 4,7 3,1 ROR Franken 4,0 2,5 2,6 2,8 Fertiggestellte in neuen SKR Heilbronn 0,8 2,8 LKR Heilbronn 4,0 4,3 LKR Hohenlohekreis 4,1 3,1 LKR Schwäbisch Hall 3,9 3,1 LKR Main-Tauber-Kreis 3,9 2,6 ROR Franken 3,5 3,4 2,3 3,5 Fertiggestellte in neuen SKR Heilbronn 1,2 2,2 LKR Heilbronn 5,4 2,5 LKR Hohenlohekreis 4,7 2,1 LKR Schwäbisch Hall 4,5 1,1 LKR Main-Tauber-Kreis ROR Franken 3,4 0,7 4,2 1,8 2,8 2,1 Genehmigte in neuen SKR Heilbronn 1,0 2,1 LKR Heilbronn 4,8 2,8 LKR Hohenlohekreis 4,4 2,6 LKR Schwäbisch Hall 4,1 1,4 LKR Main-Tauber-Kreis 3,9 1,8 ROR Franken 3,9 2,2 2,6 2,6 Genehmigte in neuen 18

19 Region Franken Franken, im Norden und Nordosten des Landes Baden-Württemberg gelegen, ist die flächenmäßig größte der zwölf Regionen. Obwohl Franken 13% der Landesfläche besitzt, wohnen dort nur 8% der Landesbevölkerung. Kennzeichnend für Franken ist ein starkes Strukturgefälle zwischen den drei sehr ländlichen, dünn besiedelten Landkreisen Main- Tauber, Hohenlohe und Schwäbisch Hall einerseits und dem Verdichtungsraum Heilbronn andererseits, der als Fortsetzung der Stuttgarter Agglomeration betrachtet werden kann. Allein im Stadtkreis Heilbronn wohnen 14% der Regionsbevölkerung auf 2% der Regionsfläche. Die Region hat mit einer Zunahme von 18,2% das höchste Bevölkerungswachstum seit 1987 von ganz Baden-Württemberg aufzuweisen. Das ausgeprägte Bevölkerungswachstum in der Region ist in erster Linie auf die überaus starke Zuwanderung in den 90er Jahren zurückzuführen. Die deutlichsten Zuwächse verzeichneten dabei die benachbarten Landkreise Heilbronn und Hohenlohe mit jeweils um 23 Prozent. Das hohe Bevölkerungswachstum führte fast zwangsläufig zu einer intensiven Wohnungsbautätigkeit - insbesondere in den Jahren In den letzten Jahren war die Wohnungsbautätigkeit jedoch stark rückläufig, und Franken verlor seine Spitzenposition gegenüber den anderen Regionen in Baden-Württemberg. Inzwischen hat sich der Rückgang weitgehend stabilisiert, und es wurden bis auf 0,9% gleich viele fertiggestellt wie im Vorjahr. Das entspricht 7,3 je Einwohner und dem 3. Platz innerhalb der Regionen Baden- Württembergs. Bei der Zahl fertiggestellter Eigenheime belegte die Region Franken gar den ersten Platz innerhalb Baden-Württembergs. Vor allem der Landkreis Heilbronn hat mit einer Steigerung von 34% in diesem Marktsegment enorme Zuwachsraten aufzuweisen. In allen Landkreisen in der Region Franken wurden über vier je Einwohner fertiggestellt, im Stadtkreis Heilbronn dagegen nur 0,7 je Einwohner. In Mehrfamilienhäusern wurden im Jahr 21,2% weniger errichtet als im Vorjahr. Die Genehmigungszahlen für entsprechen in der Summe dem Vorjahresergebnis. Im Neubaubereich war sogar ein leichter Anstieg der Nachfrage zu erkennen. Auch in Franken zeigt sich das vertraute Bild des boomenden Eigenheimbaus (+7,4 %) bei gleichzeitig rückläufiger Nachfrage nach. Mit 4,2 genehmigten nimmt Franken wie im Vorjahr den ersten Platz ein. Die Zahl der in mehrgeschoßigen Gebäuden ging dagegen um fast 9 Prozent zurück, wobei die Nachfrage nach Mietwohnungen erheblich nachgab (-56 %), während im Segment der Eigentumswohnungen das Vorjahresniveau nur knapp verfehlt wurde. 19

20 Regionale Entwicklungen: Ostwürttemberg Ostwürttemberg Ostalbkreis Ostwürttemberg Heidenheim Bevölkerungsentwicklung LKR Heidenheim 0,2% LKR Ostalbkreis ROR Ostwürttemberg 0,2% 0,2% 0,4% Durchschnittliche Preise für baureifes Land LKR Heidenheim 144 LKR Ostalbkreis 181 ROR Ostwürttemberg Fertiggestellte in neuen LKR Heidenheim 2,7 1,3 LKR Ostalbkreis 3,2 1,6 ROR Ostwürttemberg 3,1 1,5 2,6 2,8 Fertiggestellte in neuen LKR Heidenheim 2,3 2,4 LKR Ostalbkreis 3,2 2,8 ROR Ostwürttemberg 2,9 2,7 2,3 3,5 Genehmigte in neuen LKR Heidenheim 3,1 1,6 LKR Ostalbkreis 3,4 1,8 ROR Ostwürttemberg 3,3 1,8 2,8 2,1 Genehmigte in neuen LKR Heidenheim 2,5 1,5 LKR Ostalbkreis 3,2 1,9 ROR Ostwürttemberg 3,0 1,8 2,6 2,6 20

21 Region Ostwürttemberg Die Region Ostwürttemberg liegt, wie der Name andeutet, im östlichsten Teil Baden-Württembergs. Die Region umfaßt nur zwei Landkreise, den Ostalbkreis und den Landkreis Heidenheim und ist die flächenmäßig kleinste Region mit der geringste Einwohnerzahl. Aus siedlungsstruktureller Sicht ähneln sich die beiden Kreise sehr stark und bilden eine homogene Region. Die Bevölkerungszahlen stagnieren und in den letzten beiden Jahren war sogar ein leichter Rückgang zu verzeichnen. Als Grund dafür gilt die schlechte Beschäftigungssituation in der Region. Die Industriedichte liegt in Ostwürttemberg zwar über dem Landeswert, aber im industriellen Bereich gingen in der Region seit % der Arbeitsplätze verloren. Diese Arbeitsplatzverluste konnten durch Zuwächse im Dienstleistungsbereich (+15%) nicht kompensiert werden. Ostwürttemberg ist immer noch die Region mit der geringsten Dienstleistungsdichte. Aufgrund des starken Verlustes an industriellen Arbeitsplätzen ist die Arbeitslosigkeit auch vergleichsweise hartnäckig, so hat Ostwürttemberg den höchsten Anteil der Langzeitarbeitslosen in Baden-Württemberg. Mit 5,7 Fertigstellungen je Einwohner gehört Ostwürttemberg zu den Regionen mit geringerer Wohnungsbautätigkeit. Zunahmen waren beim Wohnungsneubau lediglich bei den Einfamilienhäusern zu verzeichnen (+23,7%). Der Bau von ging sowohl bei den Eigentumswohnungen als auch den Mietwohnungen um fast die Hälfte zurück, so daß Ostwürttemberg hier den letzten bzw. vorletzten Rang einnimmt. Die Wohnungsbaunachfrage zeigte in Gegensatz zum landesweiten Abwärtstrend eine Zunahme von gut 4 Prozent. Mit 5,8 genehmigten je Einwohner überschreitet die Region Ostwürttemberg damit knapp den Landeswert. Diese Zunahme beruht ausschließlich auf der positiven Entwicklung im kleineren Landkreis Heidenheim (+20 %). Dort wiesen alle Gebäudetypen zweistellige Wachstumsraten auf. Im mehr als doppelt so großen Ostalbkreis wurden dagegen ein Prozent weniger zum Bau freigegeben als Im Gegensatz zur Landesentwicklung verzeichnete Ostwürttemberg eine leichte Zunahme der Wohnungsbaunachfrage im Bereich der Mehrfamilienhäuser (+1 %). Sie resultierte ausschließlich aus der positiven Entwicklung der Eigentumswohnungen (+36 %). Der Mietwohnungsbau war dagegen in der Region stark rückläufig (-80 %) trotz der Zuwächse in Heidenheim auch in diesem Segment. 21

22 Regionale Entwicklungen: Mittlerer Oberrhein Karlsruhe Mittlerer Oberrhein Karlsruhe Mittlerer Oberrhein Baden-Baden Rastatt Bevölkerungsentwicklung SKR Baden-Baden 0,1% SKR Karlsruhe 0,0% LKR Karlsruhe LKR Rastatt -0,1% ROR Mittlerer Oberrhein 0,3% 0,4% 0,7% SKR Baden-Baden SKR Karlsruhe LKR Karlsruhe LKR Rastatt ROR Mittlerer Oberrhein Durchschnittliche Preise für baureifes Land SKR Baden-Baden 1,6 3,4 SKR Karlsruhe LKR Karlsruhe LKR Rastatt ROR Mittlerer Oberrhein 0,6 2,6 3,0 2,5 2,5 1,6 2,1 2,3 2,6 2,8 Fertiggestellte in neuen SKR Baden-Baden 1,8 2,8 SKR Karlsruhe LKR Karlsruhe LKR Rastatt ROR Mittlerer Oberrhein 0,7 2,0 2,5 2,7 2,5 3,2 2,0 2,6 2,3 3,5 Fertiggestellte in neuen SKR Baden-Baden 2,1 1,7 SKR Karlsruhe LKR Karlsruhe LKR Rastatt ROR Mittlerer Oberrhein 1,0 2,3 3,0 1,3 2,5 0,8 2,2 1,5 2,8 2,1 Genehmigte in neuen SKR Baden-Baden 1,9 2,7 SKR Karlsruhe LKR Karlsruhe LKR Rastatt ROR Mittlerer Oberrhein 0,7 1,9 2,9 2,1 2,6 2,2 2,1 2,1 2,6 2,6 Genehmigte in neuen 22

23 Region Mittlerer Oberrhein Die Region Mittlerer Oberrhein mit den beiden Großstädten Karlsruhe und Baden-Baden zählt zu den bevölkerungsreichsten und am dichtesten besiedelten Gebieten Baden-Württembergs. Zusammen mit der Region Unterer Neckar bildet sie neben Stuttgart den zweiten großen Agglomerationsraum im Lande. Während das Bevölkerungswachstum in den Landkreisen Karlsruhe und Rastatt eher über den Landeswerten liegt, ist die Einwohnerzahl der Stadtkreise Karlsruhe und Baden-Baden rückläufig. Die Gesamtbevölkerung in der Region blieb mit in etwa konstant. Baden-Baden gilt in Baden-Württemberg als Kreis mit dem höchsten verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen. Als demografische Besonderheit am Rande: Karlsruhe und Baden-Baden haben mit 22 bzw. 18 Prozent die höchste Altenquote in Baden-Württemberg, d. h. den höchsten Anteil von Einwohnern über 65 Jahren (Landeswert 15%). Mit 5,4 fertiggestellten je Einwohner liegt der Mittlere Oberrhein an drittletzter Stelle im Vergleich der Regionen in Baden- Württemberg hinsichtlich der Wohnungsbautätigkeit. Zuwächse waren allein bei den Einfamilienhäusern festzustellen (+15 %). Mietwohnungsbau und der Neubau von Eigentumswohnungen waren mit einem Minus von 19 bzw. 7 Prozent rückläufig. Insgesamt wurde fast ein Sechstel weniger in mehrgeschoßigen Gebäuden fertiggestellt als im Vorjahr. Ein Blick in die einzelnen Stadt- und Landkreise der Region zeigt jedoch die Sonderentwicklung in Karlsruhe, das allerdings ausgehend von einem niedrigen Vorjahresniveau seine Fertigstellungsergebnisse um 77 Prozent steigern konnte. Diese Zuwächse wurden ausschließlich im Geschoßwohnungsbau erzielt (+101 %). Der Schwerpunkt lag beim Wohneigentum (+134 %). Die Zuwächse im Mietwohnungsbau lagen bei ebenfalls beachtlichen 61 Prozent. Bei Um- und Ausbaumaßnahmen in Altbauten setzte sich der Stadtkreis Karlsruhe an die Spitze aller Kreise im Lande Baden-Württemberg. 23

24 Regionale Entwicklungen: Unterer Neckar Unterer Neckar Mannheim Heidelberg Unterer Neckar Rhein-Neckar Neckar- Odenwald Bevölkerungsentwicklung SKR Heidelberg 0,4% SKR Mannheim -0,6% LKR Neckar-Odenwald LKR Rhein-Neckar-Kreis 0,5% 0,5% ROR Unterer Neckar 0,2% 0,4% SKR Heidelberg SKR Mannheim LKR Neckar-Odenwald LKR Rhein-Neckar-Kreis ROR Unterer Neckar Durchschnittliche Preise für baureifes Land SKR Heidelberg 0,5 3,1 SKR Mannheim 0,6 2,3 LKR Neckar-Odenwald 4,2 2,9 LKR Rhein-Neckar-Kreis 2,2 3,0 ROR Unterer Neckar 1,8 2,8 2,6 2,8 Fertiggestellte in neuen SKR Heidelberg 0,5 3,9 SKR Mannheim 0,6 4,4 LKR Neckar-Odenwald 4,1 3,4 LKR Rhein-Neckar-Kreis 2,1 3,9 ROR Unterer Neckar 1,7 4,0 2,3 3,5 Fertiggestellte in neuen SKR Heidelberg 0,4 3,4 SKR Mannheim 0,7 1,9 LKR Neckar-Odenwald 3,7 1,6 LKR Rhein-Neckar-Kreis 2,6 2,0 ROR Unterer Neckar 2,0 2,1 2,8 2,1 Genehmigte in neuen SKR Heidelberg 0,5 3,2 SKR Mannheim 0,7 2,8 LKR Neckar-Odenwald 3,8 1,8 LKR Rhein-Neckar-Kreis 2,4 2,8 ROR Unterer Neckar 1,9 2,7 2,6 2,6 Genehmigte in neuen 24

25 Region Unterer Neckar Der Untere Neckar ist mit 1,1 Millionen Einwohnern und einer Einwohnerdichte von 457 pro Quadratkilometer nach der Region Stuttgart die bevölkerungsreichste und am dichtesten besiedelte Region Baden- Württembergs. Die Zahl der hier lebenden Personen blieb gegenüber dem Vorjahr konstant. Die Siedlungsstruktur der Region stellt sich äußerst heterogen dar. Sie reicht vom ländlich geprägten und dünn besiedelten Neckar-Odenwald-Kreis bis zum hochverdichteten westlichen Teil des Unteren Neckar-Raums. Dieser gehört zum grenzübergreifenden Rhein-Neckar-Raum, der in die Bundesländer Rheinland-Pfalz und Hessen hineinreicht und eine Bevölkerung von 1,9 Millionen Menschen umfaßt. Die Hälfte davon lebt in Baden-Württemberg. Fast neun Zehntel der Bevölkerung des unteren Neckarraums konzentrieren sich in der westlichen Hälfte der Region, deren Kern die beiden Stadtkreise Mannheim und Heidelberg bilden. Mannheim ist nach der Bevölkerungszahl der zweitgrößte Stadtkreis im Land Baden- Württemberg. Seine Bevölkerungsentwicklung war hier im letzten Jahr rückläufig. Er hat zwar nach wie vor eine hohe Industriedichte, dagegen ist die Dienstleistungsdichte eine der niedrigsten im Lande und es herrscht hohe Arbeitslosigkeit. Die Bevölkerung Heidelbergs dagegen ist in den letzten Jahren gewachsen und der Dienstleistungssektor ist stark ausgeprägt. Die Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau gingen nochmals deutlich zurück (-18%) und lagen im Jahresverlauf bei 5,2 je Einwohner. Damit nimmt der Untere Neckar den letzten Platz innerhalb der Regionen Baden-Württembergs ein. Lediglich bei den Einfamilienhäusern war ein vor dem Hintergrund der Landesentwicklung allerdings nur mäßiger Zuwachs festzustellen (+7 %). Dabei weisen die Stadtkreisen Heidelberg und Mannheim hohe Zuwachsraten im Eigenheimbau auf, ausgehend allerdings von einem entsprechend niedrigem Niveau. Bei der Errichtung von Mehrfamilienhäusern ist in allen Kreisen der Region ein starker Rückgang festzustellen, in den Stadtkreisen beträgt er weit über 30 Prozent. Die Wohnungsbaunachfrage in der Region Unterer Neckar blieb gegenüber dem Vorjahr konstant und konnte im Neubaubereich sogar einen Zuwachs verbuchen. Hiervon waren sowohl der Eigenheimbau als auch der Bau von Mehrfamilienhäuser betroffen. Trotz der Aufwärtsentwicklung wurden je Einwohner lediglich 4,5 zum Bau freigegeben. Damit liegt der Untere Neckar an zweitletzter Stelle der Regionen des Landes. Innerhalb der Region ist der Nachfragesprung im Stadtkreis Heidelberg bemerkenswert. Das Vorjahresergebnis wurde im Neubausegment um 27 Prozent überschritten. Dieser Zuwachs entfiel in etwa gleichmäßig auf Eigenheim- und Geschoßwohnungsbau ( 25 % bzw. 27 %). Bei den in mehrgeschoßigen Gebäuden kamen die Zuwächse ausschließlich dem Mietwohnungsbau zu Statte (+189 %), die Nachfrage nach Eigentumswohnungen war leicht rückläufig (-1 %). Mit 1,1 genehmigten Mietwohnungen je Einwohner führt Heidelberg damit die Tabelle in diesem Segment an. 25

26 Regionale Entwicklungen: Nordschwarzwald Enzkreis Pforzheim Freudenstadt Calw Nordschwarzwald Nordschwarzwald Bevölkerungsentwicklung SKR Pforzheim -0,2% 0,0% LKR Calw LKR Enzkreis LKR Freudenstadt ROR Nordschwarzwald -0,5% 0,0% 0,4% 0,5% SKR Pforzheim 476 LKR Calw LKR Enzkreis LKR Freudenstadt ROR Nordschwarzwald Durchschnittliche Preise für baureifes Land SKR Pforzheim 0,8 1,7 LKR Calw 3,2 2,3 LKR Enzkreis 3,5 1,4 LKR Freudenstadt 3,2 1,7 ROR Nordschwarzwald 2,8 1,8 2,6 2,8 Fertiggestellte in neuen SKR Pforzheim 0,7 3,5 LKR Calw 2,8 2,7 LKR Enzkreis 3,1 2,7 LKR Freudenstadt 3,1 3,0 ROR Nordschwarzwald 2,5 2,9 2,3 3,5 Fertiggestellte in neuen SKR Pforzheim 1,3 1,3 LKR Calw 3,6 2,0 LKR Enzkreis 3,6 1,2 LKR Freudenstadt 3,1 1,8 ROR Nordschwarzwald 3,0 1,5 2,8 2,1 Genehmigte in neuen SKR Pforzheim 0,9 2,0 LKR Calw 3,1 2,0 LKR Enzkreis 3,5 1,4 LKR Freudenstadt 3,2 2,2 ROR Nordschwarzwald 2,8 1,9 2,6 2,6 Genehmigte in neuen 26

27 Region Nordschwarzwald Die Region Nordschwarzwald ist eine der kleinsten im Lande und ihrem Namen entsprechend die waldreichste. Zum Ende der 80er Jahre nahm die Zahl der hier lebenden Personen überproportional zu. Dieses Bevölkerungswachstum schwächte sich Mitte der 90er Jahre deutlich ab. ging die Bevölkerung trotz eines positiven Geburtensaldo leicht zurück. Während der südliche Teil der Region mit einem überproportional hohen Anteil an landwirtschaftlichen Betrieben und starker Spezialisierung auf den Tourismus als ländlicher Raum im engeren Sinne bezeichnet werden kann, ist der nördliche Teil mit dem Stadtkreis Pforzheim mit mehr als Einwohner je Quadratkilometer dicht besiedelt. Pforzheim ist das wirtschaftliche Zentrum der Region, das eine arbeitsintensive Beschäftigungsstruktur mit einem hohen Frauenanteil aufweist. In den letzten Jahren gingen jedoch in Pforzheim viele Arbeitsplätze verloren - eine hohe Arbeitslosigkeit kam in Folge. In den Landkreisen der Region liegt die Arbeitslosenquote dagegen unter dem Landesdurchschnitt. Eingekeilt zwischen den wirtschaftsstarken Regionen Stuttgart und Mittlerer Oberrhein sind die Landkreise bevorzugte Wohnstandorte von Pendlern in die benachbarten Agglomerationsräume. Die Wohnungsbautätigkeit war wie in den beiden Jahren zuvor auch stark rückläufig (-16%). Mit 5,6 Fertigstellungen je Einwohner ist die Region Nordschwarzwald inzwischen auf den vorletzten Platz innerhalb Baden-Württembergs zurückgefallen. Eine positive Entwicklung nahm jedoch der Neubau von Einfamilienhäusern. Die Zuwächse (31,8%) und die Zahl der Fertigstellungen je Einwohnern (1,9 ) liegen über dem Landesdurchschnitt. Einen deutlichen Abschwung gab es beim Bau von Mehrfamilienhäusern. Hier gingen die Fertigstellungszahlen um fast 40% zurück und liegen inzwischen weit unter der Rate der Fertigstellungen in anderen Regionen. Einzig und allein im Landkreis Calw, der die meisten Auspendler zu verzeichnen hat, war die Anzahl der Fertigstellungen von etwas höher, liegt aber immer noch unter den landesüblichen Werten. Die Wohnungsbaunachfrage macht Hoffnung auf eine bessere Zukunft. Nach Jahren des Rückgangs sind die Genehmigungen für im Jahre um 10,4% angewachsen. Mit 5,2 zum Bau freigegebenen je Einwohner liegen die Kennzahlen aber immer noch unter dem Landesdurchschnitt. Die Eigenheime legten um 10 Prozent zu, in mehrgeschoßigen Gebäuden um 7 Prozent. Die Zunahme der Genehmigungen von ergab sich allein aus der Entwicklung der Eigentumswohnungen (+36 %), die Nachfrage nach Mietwohnungen ging im gleichen Zeitraum um 31 Prozent zurück. Der Landkreis Calw zeigte auch bei der Wohnungsbaunachfrage eine positive Bilanz. In allen Segmenten des Wohnungsbaus, mit Ausnahme der Eigentumswohnungen, lagen seine Werte deutlich über dem Landesdurchschnitt. 27

28 Regionale Entwicklungen: Südlicher Oberrhein Ortenaukreis Südlicher Oberrhein Südlicher Oberrhein Emmendingen Freiburg -Hochschwarzwald Breisgau- Bevölkerungsentwicklung SKR Freiburg im Breisgau 0,3% LKR Breisgau-Hochschwarzwald LKR Emmendingen 0,7% LKR Ortenaukreis 0,5% ROR Südlicher Oberrhein 0,6% 0,4% 1,1% SKR Freiburg im Breisgau 596 LKR Breisgau-Hochschwarzwald LKR Emmendingen LKR Ortenaukreis ROR Südlicher Oberrhein Durchschnittliche Preise für baureifes Land SKR Freiburg im Breisgau 0,9 8,4 LKR Breisgau-Hochschwarzwald 3,0 4,0 LKR Emmendingen 3,7 3,3 LKR Ortenaukreis 3,1 2,1 ROR Südlicher Oberrhein 2,7 4,0 2,6 2,8 Fertiggestellte in neuen SKR Freiburg im Breisgau 0,8 6,3 LKR Breisgau-Hochschwarzwald LKR Emmendingen LKR Ortenaukreis ROR Südlicher Oberrhein 2,6 4,2 3,1 4,5 2,7 2,4 2,3 3,9 2,3 3,5 Fertiggestellte in neuen SKR Freiburg im Breisgau 1,7 4,4 LKR Breisgau-Hochschwarzwald LKR Emmendingen LKR Ortenaukreis ROR Südlicher Oberrhein 3,8 2,9 3,7 2,7 3,3 1,5 3,2 2,6 2,8 2,1 Genehmigte in neuen SKR Freiburg im Breisgau 1,2 6,7 LKR Breisgau-Hochschwarzwald LKR Emmendingen LKR Ortenaukreis ROR Südlicher Oberrhein 3,2 3,0 3,4 3,3 2,9 1,7 2,7 3,3 2,6 2,6 Genehmigte in neuen 28

29 Region Südlicher Oberrhein Der südliche Oberrhein ist nach der Fläche die zweitgrößte und nach der Bevölkerungszahl die drittgrößte Region des Landes Baden-Württemberg. Seit Jahren hat die Region ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum aufzuweisen. Die Beschäftigungsentwicklung ist bei einer ausgeprägten Dominanz des Dienstleistungssektors als überdurchschnittlich gut zu bezeichnen. Das Zentrum der Region bildet eindeutig der Stadtkreis Freiburg. In Freiburg ist der tertiäre Sektor besonders stark vertreten, drei von vier Beschäftigten haben im Dienstleistungsbereich ihren Arbeitsplatz. Dies ist der höchste Anteil von Beschäftigten im Dienstleistungsbereich aller Stadt- und Landkreise in Baden- Württemberg. Von den drei Landkreisen der Region Breisgau-Hochschwarzwald, Emmendingen und Ortenaukreis sind die ersten beiden deutlich ländlich geprägt. Der Ortenaukreis mit seinem Zentrum Offenburg dagegen weist trotz durchschnittlicher Bevölkerungsdichte eine deutlich höhere Beschäftigungsdichte als die anderen Landkreise auf. Die Region Südlicher Oberrhein weist seit Jahren eine rege Wohnbautätigkeit auf. Nachdem 1997 das Wohnungsbauvolumen dem allgemeinen Trend folgend zurückging, legte im Jahr die Anzahl der fertiggestellten um 11,1% zu. Mit 7,7 fertiggestellten je Einwohner setzt sich der Südliche Oberrhein an die Spitze der Wohnbautätigkeit in Baden-Württemberg. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern nahm die Zahl der Fertigstellungen um 26,9% zu, bei Mehrfamilienhäusern um 14%. Die Stadt Freiburg, das Zentrum der Region, liegt mit zehn fertiggestellten je Einwohner an erster Stelle aller Stadt- und Landkreise in Baden-Württemberg. Als Grund dafür ist in erster Linie die große Anzahl neu errichteter Eigentumswohnungen im Rahmen zweier Großprojekte zu sehen. In den drei Landkreisen liegt die Anzahl der Fertigstellungen beim Bau von Eigenheimen wie von über dem Landesdurchschnitt. Eine Ausnahme bildet lediglich die rückläufige Bautätigkeit bei Mehrfamilienhäusern im Landkreis Emmendingen. Die Wohnungsbaunachfrage in der Region ging dem allgemeinen Trend folgend zurück (-7 %). Sie liegt aber mit 6,6 Genehmigungen je Einwohner immer noch deutlich über dem Landesdurchschnitt. Zunahmen verzeichnete die Nachfrage nach Eigenheimen (+129 %), und hierbei insbesondere nach Einfamilienhäusern (+175 %). Trotz dieser Zuwächse erreichte der Südliche Oberrhein nur ein durchschnittliches Nachfrageniveau. Im Geschoßwohnungsbau verlief die Entwicklung dagegen spiegelverkehrt. Mit 4,4 genehmigten je Einwohner erreicht der Raum trotz eines deutlichen Einbruchs (-29 %) den zweiten Rang im regionalen Vergleich. Freiburg lag bei den Miet- und Eigentumswohnungen auf dem zweiten bzw. erster Rang unter allen Stadt- und Landkreisen in Baden-Württemberg 29

30 Regionale Entwicklungen: Schwarzwald-Baar-Heuberg Rottweil Schwarzwald- Baar-Heuberg Schwarzwald- Baar-Heuberg Schwarzwald- Baar Tuttlingen Bevölkerungsentwicklung LKR Schwarzwald-Baar LKR Tuttlingen ROR Schwarzwald-Baar-Heuberg LKR Rottweil 0,3% 0,1% 0,3% 0,4% 0,6% LKR Rottweil 129 LKR Schwarzwald-Baar LKR Tuttlingen ROR Schwarzwald-Baar-Heuberg Durchschnittliche Preise für baureifes Land LKR Schwarzwald-Baar LKR Tuttlingen ROR Schwarzwald-Baar-Heuberg LKR Rottweil 3,3 2,5 2,5 2,6 3,9 2,8 3,1 2,6 2,6 2,8 Fertiggestellte in neuen LKR Schwarzwald-Baar LKR Tuttlingen ROR Schwarzwald-Baar-Heuberg LKR Rottweil 3,3 3,3 2,2 3,0 3,6 3,2 2,9 3,1 2,3 3,5 Fertiggestellte in neuen LKR Rottweil 2,8 1,7 LKR Schwarzwald-Baar 3,1 2,5 LKR Tuttlingen 3,6 1,1 ROR Schwarzwald-Baar-Heuberg 3,2 1,9 2,8 2,1 Genehmigte in neuen LKR Schwarzwald-Baar LKR Tuttlingen ROR Schwarzwald-Baar-Heuberg LKR Rottweil 3,3 2,5 2,5 2,8 3,7 2,3 3,1 2,6 2,6 2,6 Genehmigte in neuen 30

31 Region Schwarzwald-Baar-Heuberg Die Region Schwarzwald-Baar-Heuberg umfaßt die drei etwa gleich großen Landkreise Rottweil, Schwarzwald-Baar und Tuttlingen. Mit Ausnahme des zentral gelegenen Verdichtungsbereichs Villingen- Schwenningen ist die gesamte Region ländlich geprägt. Die Bevölkerungsdichte liegt mit 189 Einwohnern je Quadratkilometer um mehr als ein Drittel unter dem Landesmittel von 290 Einwohnern. Trotz eines positiven Geburtensaldos blieb die Bevölkerungszunahme in den letzten Jahren knapp hinter der Landesentwicklung zurück. Traditionell hat die Region einen hohen Anteil an Arbeitsplätzen im verarbeitenden Gewerbe. Da in diesem Sektor in den letzten Jahren die meisten Arbeitsplätze verloren gingen und der Dienstleistungssektor trotz kräftiger Wachstumsraten nur schwach entwickelt ist, liegt die Arbeitslosigkeit in der Region über dem Landesdurchschnitt. Die Wohnungsbautätigkeit in Schwarzwald-Baar-Heuberg nahm um 16,2 Prozent ab. Trotzdem liegt der Raum mit 6,6 fertiggestellten je Einwohner noch leicht über dem Durchschnitt der Vergleichsregionen. Im Zentrum der Wohnungsbautätigkeit stand der ländlichen Struktur entsprechend der Eigenheimbau. Mit 3,1 neuen je Einwohner liegen die Fertigstellungszahlen etwas über dem Landesdurchschnitt. Ein Grund dafür sind sicherlich die hier niedrigsten Baulandpreise Baden-Württembergs, die 1997 mit 119 DM/m 2 nur bei gut einem Drittel des Landeswertes lagen. Kräftige Rückgänge sind aus dem Bereich der Mehrfamilienhäuser zu melden (-21 %). Hier nimmt Schwarzwald-Baar-Heuberg nur noch einen Rang im unteren Mittelfeld ein. Auch die Zahl der erteilten Wohnungsbaugenehmigungen war mit einem Minus von 11 Prozent rückläufig. Mit 5,6 zum Bau freigegebenen je Einwohner lag das Fertigstellungsvolumen dabei genau im Landesdurchschnitt. Im Eigenheimbereich konnte auch hier das Vorjahr leicht übertroffen werden (+4 %). Dabei erwiesen sich die Zweifamilienhäuser als rückläufig (-8 %), was jedoch durch die Entwicklung bei den Einfamilienhäusern (+10 %) mehr als kompensiert werden konnte. Im Segment der Mehrfamilienhäuser ging die Nachfrage nach Miet- sowie nach Eigentumswohnungen jedoch deutlich zurück (-39 % bzw. -20 %). Insgesamt nahm die Nachfrage nach in mehrgeschoßigen Gebäuden um ein Viertel ab. 31

32 Regionale Entwicklungen: Hochrhein-Bodensee Hochrhein- Bodensee Hochrhein-Bodensee Lörrach Waldshut Konstanz Bevölkerungsentwicklung LKR Konstanz 0,6% 0,6% 0,3% LKR Lörrach LKR Waldshut ROR Hochrhein-Bodensee 0,5% 0,4% Durchschnittliche Preise für baureifes Land LKR Konstanz LKR Lörrach LKR Waldshut ROR Hochrhein-Bodensee Fertiggestellte in neuen LKR Konstanz 2,5 3,6 LKR Lörrach LKR Waldshut ROR Hochrhein-Bodensee 2,7 3,2 3,2 2,1 2,7 3,1 2,6 2,8 Fertiggestellte in neuen LKR Konstanz 2,3 4,3 LKR Lörrach LKR Waldshut ROR Hochrhein-Bodensee 2,3 4,3 3,5 3,1 2,6 4,0 2,3 3,5 Genehmigte in neuen LKR Konstanz 2,4 3,8 LKR Lörrach LKR Waldshut ROR Hochrhein-Bodensee 3,0 2,7 3,4 2,1 2,9 3,0 2,8 2,1 LKR Konstanz 2,6 3,4 LKR Lörrach LKR Waldshut ROR Hochrhein-Bodensee 2,8 3,5 3,3 2,5 2,8 3,2 2,6 2,6 Genehmigte in neuen 32