«Liebe Eigentümer...» 1/2013 Newsletter für Bewirtschaftungskunden

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1 «Liebe Eigentümer...» 1/2013 Newsletter für Bewirtschaftungskunden «Zürich ist nicht die Schweiz» Interview mit Kurt Ritz, PwC > Seite 2 Bewirtschaftung von Pensionskassenliegenschaften > Seite 4 Mietzinsherabsetzung wegen Bauimmissionen > Seite 6 In Kürze > Seite 8 Dr. Roman H. Bolliger CEO Intercity Verwaltungs-AG Tel roman.bolliger@intercity.ch 2013 ein Jahr des Übergangs? Am Immobilienmarkt ist derzeit viel von Übertreibungen zu lesen und hören. Das betrifft den Markt für Wohneigentum wie auch denjenigen für Anlageobjekte. Kurt Ritz, Head Real Estate Advisory bei PricewaterhouseCoopers und profunder Kenner der Investmentmärkte, relativiert im Interview in diesem Newsletter. Die grössten Ausschläge bei Anlageobjekten betreffen solche in den Wirtschaftszentren Zürich und Genf. Sollten sich Konjunkturaussichten, Beschäftigung und Zinsniveau massgeblich verändern, wären dort die Korrekturen wohl am grössten. Derzeit deutet aber wenig darauf hin. Vielmehr dürften sich Preise und Volumen konsolidieren. Auf den richtigen Partner kommt es an. Wir von der Intercity Group spüren die Märkte jeden Tag hautnah in der Praxis: den Entwicklungsund Baumarkt mit unseren Bautreuhändern von Inova Intercity, den Transaktionsmarkt mit unseren Verkaufsprofis und den Mietermarkt mit unseren Fachkräften der Erstvermietung und Bewirtschaftung. Unsere Kolleginnen und Kollegen von SPG Intercity sind zudem am Corporate-Real-Estate-Markt immer «hart am Wind». Damit können wir Sie, liebe Eigentümer, bei der Wahl der richtigen Immobilienstrategie praxisnah unterstützen, sei dies in der Bewirtschaftung von Bestandesliegenschaften, bei der Arrondierung des Liegenschaftenportfolios, der Entwicklung von neuen Projekten oder allenfalls bei der Umwandlung von Mietobjekten in Stockwerkeigentum. Inhouse oder extern? Zwei Themen aus diesem weiten Feld unserer Kompetenzbereiche greifen wir in diesem Newsletter ebenfalls auf: zum einen die Frage, welche Strategie für die Bewirtschaftung von Pensionskassenliegenschaften vorteilhaft ist inhouse oder extern. Wie man sich auch entscheidet: Wichtig ist, dass diese Frage sachlich und professionell unter Abwägung aller Vor- und Nachteile geklärt wird. Zum andern greifen wir eine Frage auf, die angesichts reger Bautätigkeit jeden Vermieter treffen kann: Unter welchen Umständen muss bei Baulärm in der Nachbarschaft eine Mietzinsreduktion gewährt werden? Ich wünsche Ihnen viel Lesevergnügen! Roman Bolliger

2 «Zürich ist nicht die Schweiz» Kurt Ritz Partner und Head Real Estate Advisory PricewatherhouseCoopers Die hohen Volumen, Bewertungen und Transaktionspreise von Renditeliegenschaften an den Hotspots widerspiegeln nicht die Situation des gesamten Schweizer Immobilienmarktes, findet Kurt Ritz, Partner und Head Real Estate Advisory bei PricewaterhouseCoopers. Entsprechend wäre eine allfällige Korrektur ausserhalb der wirtschaftlichen Zentren weniger ausgeprägt. Die Bewertungen des Schweizer Marktes für Anlageobjekte gelten derzeit als sehr hoch, die Renditen sind entsprechend tief. Wie werthaltig schätzen Sie die aktuelle Situation ein? Man muss zwischen Segmenten und Regionen unterscheiden. Im Wohnbereich war die Preisentwicklung in der jüngsten Vergangenheit ausgeprägter als für kommerzielle Liegenschaften, in den Wirtschaftsräumen Zürich und Genf stärker als anderswo. Die Bewertungen von Liegenschaften haben teilweise die übliche Bandbreite von 5 bis 10 % Abweichung zum realisierten Transaktionspreis verlassen. Marktakteure verlieren mehr und mehr das Gefühl für eine angemessene Bewertung. Je nach verfolgter Strategie des Eigentümers kann die Zahlungsbereitschaft für Objekte sehr unterschiedlich sein. Wenn ein Investor beispielsweise mit einer Nettorendite von 3 bis 3,5 % zufrieden ist, wird er für ein Objekt auch mehr bezahlen als ein Kaufinteressent mit einer konservativeren Strategie. Diese Divergenz führt zu Verunsicherung hinsichtlich der angemessenen Bewertung. Insgesamt agiert man in der Schweiz noch relativ vorsichtig. Anders im Ausland, wo die Bewertungen zum Teil kleinste Marktausschläge mitmachen. Können Unsicherheit und Volatilität auch Anzeichen für eine Trendwende sein? Der Markt wird sich sicher nicht immer in die gleiche Richtung bewegen. Tiefer kann das Zinsniveau nicht mehr sinken. Wenn man aber schaut, wo die Risiken liegen, so ist der Wohnbereich vor allem von der Wirtschaftsentwicklung und Zuwanderung geprägt. Das Bevölkerungswachstum hat sich aber in den letzten Jahren stark auf die Wirtschaftszentren Zürich und Genf konzentriert. Ausserhalb war der Einfluss der Zuwanderung kaum spürbar. Dort sind entsprechend die Gefahren für eine Korrektur geringer. Auch was kommerzielle Liegenschaften betrifft, sind die Ausschläge in Zürich und Genf am grössten. Bringt man ein Objekt in anderen Regionen auf den Markt, nimmt die Zahl der Interessenten im Vergleich zu den Zentren bereits merklich ab. Entsprechend sind der Preisauftrieb und das Risiko ausgeprägter Korrekturen geringer. Werden wir uns allgemein an stärkere Schwankungen gewöhnen müssen? Ja, davon bin ich überzeugt. Es wird stärkere Ausschläge geben, auch in Abhängigkeit von Geografien und Nutzungen. Die Wirtschaftszentren werden volatiler bleiben. Auch im Ausland sind die grösseren Ausschläge auf die grössten Städte beschränkt. Wird die Divergenz zwischen Lageklassen zunehmen? Das Investoreninteresse konzentriert sich sehr stark auf bevorzugte Lagen und Objektgrössen. Hier ist auch der Einfluss von ausländischen Investoren am stärksten, die anders an Immobilien als Anlageklasse herangehen. Wollen Schweizer Investoren am Markt bleiben, müssen sie nachziehen. Im Vergleich zum Gesamtmarkt ist dieses Segment aber relativ klein. Klein auch in Bezug zum gesamten Immobilienbestand. Und dennoch prägen diese Transaktionen das Gesamtbild. Das ist auch eine Auswirkung der neueren Rechnungslegungsvorschriften. Konnte früher ein ganzes Immobilienportfolio über einen Leisten geschlagen werden, so ist dies heute nicht mehr zulässig. Das «Fair Value»-Prinzip gebietet eine Bewertung nach dem Marktwertprinzip. Das ist eine fundamentale Änderung, die naturgemäss zu grösseren Schwankungen führt. Insgesamt werden aber in der Schweiz Bestandesliegenschaften noch nicht vollständig entlang der «Fair Value»-Kurve bewertet, das heisst, dass Portfolios Marktbewegungen (noch) nicht eins zu eins mitmachen. Unter den Bewertern werden die Diskontierungssätze heiss diskutiert. Widerspiegeln die heutigen Sätze die Risiken adäquat? Seite 2

3 «Wenn ein Eigentümer bereit ist, sein Portfolio aktiv zu bewirtschaften, bestehen jetzt ideale Voraussetzungen für einen Verkauf.» Kurt Ritz, PwC Die Sätze sind heute sicher am unteren Limit. Wenn man aber deren Bewegung betrachtet, sind die Ausschläge nicht extrem. Heute pendeln sich die nominalen Sätze im 4 %-Bereich ein und werden in den nächsten Jahren in Abhängigkeit der Zinssituation wohl sukzessive wieder in den 5 %-Bereich steigen. Das ist aber ein langsamer Prozess. Welchen Einfluss hat der Transaktionsmarkt auf Bestandesliegenschaften? Das hängt von der Strategie ab. Wer aktiver ist, kann sich angesichts der jetzigen Preissituation überlegen, Objekte auf den Markt zu bringen und später wieder einzusteigen. Namentlich für institutionelle Investoren, die auf die Cashflows angewiesen sind, ist das aber keine Option. Welche Auswirkung wird «Highest and best use» gemäss IFRS haben? Mit der Einführung wird es 2013 für ausgewählte Objekte einen starken Schub auf die Bewertungen geben. Die betreffenden Objekte gilt es herauszufiltern. Wir müssen uns vor Augen führen, dass das Potenzial nach IAS 40 bisher nicht erfasst werden durfte. Was bedeutet das für Eigentümer, die nicht nach IFRS bilanzieren? Auch unter Swiss GAAP FER wird grundsätzlich nach dem «Fair Value»-Prinzip bewertet. Eigentümern wird dadurch das Potenzial vor Augen geführt, das in ihren Objekten steckt. Insgesamt rechne ich mit einem aktiveren Management des Immobilienbestandes. Der Einfluss einer dynamischeren Bewertung führt also zu einem dynamischeren Umgang mit dem Bestand? Früher waren Immobilien ruhendes Kapital. Das Augenmerk lag auf den Cashflows. Mit der Professionalisierung der Portfoliobewirtschaftung ist das Potenzial in den Vordergrund gerückt. Ist dies auch eine Folge eines verbesserten Reportings? In den letzten Jahren ist in dieser Beziehung sehr viel geschehen. Die technologische Entwicklung ermöglicht ein Reporting nach individuellen Bedürfnissen des Eigentümers. Technologie ist auch ein Auslöser einer stärkeren Segmentierung in der atomisierten Immobilienbewirtschaftung. Im Ausland klagen Investoren über die restriktive Finanzierungspolitik der Banken. Auch in der Schweiz agieren die Institute vorsichtiger. Würgen sie die Marktentwicklung ab? Eine Situation wie im Ausland ist in der Schweiz nicht vorstellbar. Natürlich dämpft das Verhalten der Banken den Markt. Aber erstens ist der Anteil der Neufinanzierung am Gesamtbestand der Hypotheken verschwindend klein. Zweitens nutzen bei uns die Kreditnehmer Aufstockungen nicht zu Konsumzwecken. Und drittens sind Anlageobjekte zu einem grossen Teil eigenkapitalfinanziert. Ein starker Ruck durch die Zinslandschaft würde allenfalls gewisse Eigentümer in Bedrängnis bringen, aber nicht das System gefährden. Wenn wir die Ausfallquote der Hypothekarkredite betrachten, ist diese verschwindend klein. Die Banken sind am Hypothekargeschäft so aktiv, weil die Margen nach wie vor attraktiv sind. Schauen wir in die Zukunft. Wie sieht der Anlagemarkt 2013 aus? Was den Transaktionsmarkt betrifft, haben wir eine Phase mit erhöhten Transaktionsvolumen hinter uns. Im kommerziellen Bereich werden diese abflachen. Der Wohnbereich wird weiterhin in Bewegung bleiben. Spezialimmobilien haben noch gewisses Potenzial. Seite 3

4 Bewirtschaftung von Pensionskassenliegenschaften: inhouse oder extern? Dr. Roman H. Bolliger CEO Intercity Verwaltungs-AG Tel Die wachsende Bedeutung von Immobilien als Anlageform und Renditeträger führt zu steigenden Anforderungen an die Immobilienbewirtschaftung. Deshalb sollten Pensionskassen die Vor- und Nachteile einer eigenen Bewirtschaftung gegenüber einer Auslagerung an eine externe Bewirtschaftung sorgfältig abwägen. Aufschluss liefert ein systematischer Vergleich der Leistungen und Kosten. Früher galten Immobilien als beliebter Hort stiller Reserven. Dies führte dazu, dass sich für ihren realen Wert eigentlich niemand so recht interessierte. Durch die mittlerweile sowohl gesetzlich als auch betriebswirtschaftlich erzwungene Transparenz ist der Wert von Immobilien auch für Pensionskassen zum grossen Thema geworden. Damit sind auch die Anforderungen an die Bewirtschaftung massiv gestiegen. Sie ist es, die mit marktgerechten Mieten, tiefen Leerständen und zyklischen Unterhaltsmassnahmen die Rendite und damit den Liegenschaftenwert unmittelbar beeinflussen kann. Die Überlegung vieler Pensionskassen ist aus dieser Renditeüberlegung gerechtfertigt, ob eine kasseninterne Bewirtschaftung zugunsten einer Auslagerung an einen spezialisierten Immobiliendienstleister aufzugeben sei. Zur Beantwortung dieser Frage gilt es die Vor- und Nachteile beider Formen gegeneinander abzuwägen. Qualität, Kosten und Flexibilität sind entscheidend Bei der Beurteilung einer möglichen Auslagerung der Bewirtschaftung von Immobilien spielen die drei Faktoren Qualität, Kosten und Flexibilität die Hauptrollen. Die Bewirtschaftungsqualität wird massgeblich vom Fachwissen der damit betrauten Personen bestimmt. Dieses lässt sich anhand der Ausbildung und der Berufserfahrung transparent beurteilen. Es kommt aber auch auf die Instrumente an, die den Bewirtschaftern zur Verfügung stehen. Hier sind kleinere und mittlere Pensionskassen aufgrund von Skaleneffekten im Nachteil. Investitionen in leistungsfähige Bewirtschaftungssysteme und standardisierte Dienstleistungsprozesse sind mit den proportional kleineren Budgets kaum zu bewerkstelligen. Ein weiterer Vorteil spezialisierter Bewirtschaftungsunternehmen liegt im Lerneffekt aus vergleichbaren Mandaten. Sie verfügen über Erfahrungen und Vergleichswerte, die einer kasseninternen Verwaltung naturgemäss fehlen. Der zweite entscheidende Faktor sind die Kosten. Grundsätzlich müssen Bewirtschaftungskosten in einem vorteilhaften Verhältnis zu den Leistungen stehen und sie müssen transparent sein. Dass die Kostentransparenz für viele Pensionskassen eine Herausforderung darstellt, hängt damit zusammen, dass zwischen den anfallenden Kosten für die Immobilienbewirtschaftung, die Betreuung der Versicherten und für weitere Aufgaben oft nicht genügend differenziert wird. Eine Analyse der Kosten muss entsprechend auf die effektiven Vollkosten abstützen. Neben den Personalkosten sind auch jene für Büroräume, Büroeinrichtung, Informationstechnologie, Fahrzeuge und für externe Berater wie etwa Juristen, Schätzungs- oder Bauexperten zu berücksichtigen. Der dritte Faktor, der bei einem Entscheid für oder gegen die Auslagerung beachtet werden muss, ist die Flexibilität. So ist es für die Bewirtschaftung wichtig, dass sie auf einen zusätzlichen Arbeitsanfall mit zusätzlichem Personal flexibel reagieren kann. Dies ist zum Beispiel bei einer Liegenschaftensanierung der Fall, bei der die Betreuung der Mieter kurzfristig sehr aufwendig ist. Fehlen in dieser Situation zusätzliche Kapazitäten, sind unerwünschte Kündigungen unzufriedener Mieter oder Klagen bei der Schlichtungsbehörde unvermeidbar. Aber auch im normalen Bewirtschaftungsbetrieb ist ein Minimum an personeller Flexibilität unverzichtbar, wenn zum Beispiel Ferien- oder Krankheitsabwesenheiten aufgefangen werden müssen. Nebst der Personalflexibilität spielt auch die Kostenflexibilität eine Rolle: Hier ist das miet- Seite 4

5 «Überregionale Immobilienbestände lassen sich besser durch ebenfalls überregional agierende, lokal verwurzelte Immobiliendienstleister betreuen.» Dr. Roman H. Bolliger ertragsproportionale Bewirtschaftungshonorar einer externen Lösung den sprungfixen Kosten der eigenen Bewirtschaftungsorganisation gegenüberzustellen. Mietertreue durch Mieternähe Jeder Immobilieneigentümer wünscht sich langjährige Mieter. Sie sind der Garanten für ein vorteilhaftes Verhältnis zwischen Mietertrag und Verwaltungskosten. Dazu braucht es eine ausgeprägte Nähe zum Mieter. Gerade hier haben Pensionskassen mit einem geografisch diversifizierten Immobilienportfolio ein Problem, denn Berner Liegenschaften lassen sich schlecht von Luzern aus betreuen und St. Gallen ist zu weit entfernt, wenn es um die Bewirtschaftung von Immobilien im Raum Zürich geht. Überregionale Immobilienbestände lassen sich folgerichtig besser durch ebenfalls überregional agierende, lokal verwurzelte Immobiliendienstleister betreuen. Hier haben die Bewirtschaftungsabteilungen vieler Pensionskassen nicht mit dem Wachstum ihrer Immobilienportfolios Schritt halten können. Die Auslagerung an einen lokalen Bewirtschafter oder einen solchen mit Niederlassungen in verschiedenen Regionen kann in diesen Fällen die Bewirtschaftungsqualität steigern und das Leerstandsrisiko senken. können die Liegenschaften mit gutem Gewissen weiterhin selber betreut werden. Für den Fall, dass Leistungs- und Kostenvergleiche nicht so eindeutig ausfallen, sind weitere Faktoren heranzuziehen. So kann zum Beispiel eine externe Bewirtschaftungslösung auch ohne Kosten- und Leistungsvorsprung sinnvoll sein, da eine solche Gewaltentrennung den Grundsätzen einer zeitgemässen Unternehmensführung und -kontrolle eher entspricht als eine interne Lösung. Es zeigt sich in der Praxis, dass eine kasseninterne Immobilienbewirtschaftung die bessere Lösung sein kann, dass aber eine externe Bewirtschaftung durch ein spezialisiertes Immobilienunternehmen häufig Kosten- und Qualitätsvorteile bringt. Um die Vermögenswerte ihrer Versicherten langfristig optimal zu betreuen, sollten sich Pensionskassen die Outsourcing-Frage regelmässig stellen und die bestehende Aufgabenverteilung systematisch analysieren. Erschienen in der Zeitschrift «Schweizer Personalvorsorge», Ausgabe 11 / Systematischer Leistungs- und Kostenvergleich Jede Vorsorgeeinrichtung, die eine Auslagerung der Bewirtschaftungsdienstleistung prüft, muss zuerst den eigenen Immobilienbestand analysieren. Dabei sind insbesondere die geografische Verteilung, der Nutzungsmix, das Alter, der Zustand sowie die Portfoliogrösse zu beachten. Erst nach dieser systematischen Erfassung des Immobilienbestands können aussagekräftige Vergleiche zwischen internen und externen Leistungserbringern angestellt werden. Bietet ein Bewirtschaftungsunternehmen bei gleichen oder tieferen Kosten gleiche oder bessere Leistungen, ist eine Auslagerung empfehlenswert. Leistet hingegen die kasseninterne Bewirtschaftung mehr und kostet zugleich weniger, Seite 5

6 Mietzinsherabsetzung wegen Bauimmissionen Der Mieter hat die Beeinträchtigungen, die sich aus Bauarbeiten ergeben, substanziert darzulegen. Pauschale Behauptungen reichen für eine rechtsgenügliche Substanzierung nicht aus. Das Mass der Herabsetzung ist anhand der zeitlichen, räumlichen und funktionalen Komponenten der verminderten Gebrauchstauglichkeit festzulegen. Sachverhalt Unmittelbar angrenzend an die Mietliegenschaft, in der die Eheleute X. eine 4½-Zimmer- Wohnung mit Terrasse zum Mietzins von 2250 CHF netto pro Monat gemietet haben, befand sich ein grösseres Industrieareal. Dessen Eigentümerin begann im Februar 2004, ein umfangreiches Bauvorhaben zu realisieren, das vorab den Abbruch sämtlicher Industriebauten, Pfählungen und hernach etappenweise den Neubau von verschiedenen Gebäudekörpern zum Gegenstand hatte. Ungefähr ein halbes Jahr nach Baubeginn schrieben die Eheleute X. ihrer Liegenschaftenverwaltung, sie betrachteten die mit der Bautätigkeit verbundenen Immissionen als Mangel, und forderten eine verhältnismässige Mietzinsreduktion. Die Verwaltung antwortete, man wolle den weiteren Verlauf der Bauarbeiten abwarten und nach Fertigstellung der Neubauten, wenn eine abschliessende Beurteilung der mit der Bautätigkeit verbundenen Immissionen möglich sei, über die Gewährung einer allfälligen Mietzinsreduktion entscheiden. Im Sommer 2007 riss den Eheleuten X. der Geduldsfaden: Nachdem sie noch mehrmals unter Hinweis auf die ihrer Auffassung nach aussergewöhnlichen Beeinträchtigungen durch die Bautätigkeit um die Gewährung einer Mietzinsreduktion ersucht hatten, ohne dass die Vermieterschaft einlenkte, gelangten sie an die Schlichtungsbehörde. Sie forderten eine verhältnismässige Mietzinsreduktion von 15% seit Baubeginn, also einen Betrag von rund CHF. An der Schlichtungsverhandlung, die in der Folge einberufen wurde, konnte keine Einigung erzielt werden, weil die Vermieterschaft nicht bereit war, mehr als einen symbolischen Betrag von maximal 1000 CHF per Saldo aller im Zusammenhang mit den Immissionen geltend gemachten Ansprüche zu bezahlen. Die Mieter gelangten daher fristgerecht ans Mietgericht, wo sie allerdings ihre Forderungen auf den Betrag von CHF, entsprechend einer Mietzinsreduktion von 10% für eine erste Phase und von 5% für eine zweite Phase der Bautätigkeit, reduzierten. Der Entscheid des Mietgerichtes Zürich Nachdem die Parteien im Hauptverfahren ihre gegensätzlichen Standpunkte dargelegt hatten, ordnete das zuständige Mietgericht Zürich ein Beweisverfahren an. Auf Verlangen der Mieter wurde dabei zunächst ein Augenschein durchgeführt, allerdings in einer Phase, in welcher der Rohbau sämtlicher Gebäude praktisch abgeschlossen war und lediglich noch Innenarbeiten ausgeführt wurden. Lärmimmissionen konnten dabei keine festgestellt werden. In der Folge wertete das Mietgericht die einverlangten Tagesrapporte der Baumeisterunternehmung mehrere Bundesordner aus. Anschliessend wurden von den Eheleuten X. angerufene Zeugen befragt alles Mietparteien, die sich entweder selbst über Lärmimmissionen beklagt hatten oder die nach den Behauptungen der Mieter X. sogar gekündigt hatten, weil es ihnen zu laut wurde. Das Mietgericht gelangte mit seinem am 26. Juli 2010 gefällten Urteil zum Ergebnis, dass die von der benachbarten Baustelle ausgehenden Immissionen aussergewöhnlich gewesen seien. Während der gesamten Dauer der Bautätigkeit seien die Eheleute X. lärmintensiven Tätigkeiten wie Bohren, Fräsen und Hämmern ausgesetzt gewesen. Als bewiesen wurde erachtet, dass die Benützung der Terrasse wegen erheblicherstaubimmissionen erschwert und teilweise verunmöglicht worden sei. Besonders störend haben sich eine nahe gelegene Betonmischmaschine und die unmittelbar gegenüber dem Mietobjekt befindliche Baustellenzufahrt mit dem dadurch Seite 6

7 «Nicht jede Bautätigkeit auf einem Nachbargrundstück bedeutet automatisch, dass in der näheren Umgebung alle Mietobjekte von einem Mangel betroffen sind.» Kontakt für Rechtsfragen: Genoveva Lahmadi-Sutter lic. iur., Mitglied der Geschäftsleitung Intercity Group Tel bedingten intensiven Lastwagenverkehr ausgewirkt. Aus der Tatsache, dass einzelne Mieter bestätigten, sie seien ausschliesslich wegen der aussergewöhnlichen Lärmimmissionen ausgezogen, schloss das Mietgericht, dass die Immissionen der benachbarten Baustelle ein beträchtliches Ausmass aufgewiesen haben müssten. Weil verschiedene Mieter zu unterschiedlichen Zeiten gekündigt hätten, könne angenommen werden, die aussergewöhnlichen Immissionen seien während eines sehr langen Zeitraumes vernehmbar gewesen. Wörtlich fasste das Mietgericht Zürich zusammen: «Während Jahren wurde gefräst, gebohrt, gehämmert und Beton in der Betonanlage direkt vor dem klägerischen Mietobjekt gemischt. Zudem herrschte ein ständiger Lastwagenverkehr über den Anlieferungsweg in unmittelbarer Nähe zum Mietobjekt. Gerade dieser Umstand wurde von den Zeugen als besonders immissionsträchtig empfunden. Bei einem über Jahre andauernden grösseren Bauvorhaben ist zudem allgemein bekannt, dass erhebliche Lärm- und Staubimmissionen, auch wenn teilweise sporadisch und in unterschiedlichem Masse, auftreten, welche eine rechtlich relevante Beeinträchtigung des vertragsgemässen Gebrauchs verursachen und daher zu einem Herabsetzungsanspruch berechtigen.» Das Mietgericht Zürich gelangte in der Folge in Würdigung all der erwähnten Beweiserhebungen zum Ergebnis, dass den Eheleuten X. für eine erste Phase von 41 Monaten, gerechnet ab dem Zeitpunkt, in dem sie sich schriftlich an die Verwaltung der Vermieterschaft gewendet hatten, eine Reduktion um 5% des monatlichen Mietzinses zu gewähren sei und für die restlichen acht Monate der Bautätigkeit bis zur Rohbauvollendung des letzten Gebäudekörpers eine solche von 3% pro Monat. Dies entsprach einem Betrag von CHF, also ungefähr der Hälfte des vor Gericht eingeklagten Betrages. Erkenntnisse Nicht jede Bautätigkeit auf einem Nachbargrundstück bedeutet automatisch, dass in der näheren Umgebung alle Mietobjekte von einem Mangel betroffen sind, der die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt. Der Entscheid des Mietgerichtes Zürich zeigt auf, dass bezüglich Art, Intensität und Dauer von Beeinträchtigungen ein aussergewöhnliches Ausmass erreicht werden muss, damit von einem mietrechtlichen Mangel gesprochen werden kann. Forderungen von Mietparteien wegen Bauimmissionen auf dem Nachbargrundstück erweisen sich häufig als masslos übertrieben. Das mietgerichtliche Urteil zeigt auf, in welcher Grössenordnung Herabsetzungsansprüche realistisch erscheinen: Berücksichtigt man, dass sich die Bautätigkeit auf knapp 25% der wöchentlichen Arbeitszeit beschränkt, wenn man von einer 40-Stunden-Woche ausgeht, so könnte eine Mietzinsreduktion im Ausmass von 25% nur dann in Betracht gezogen werden, wenn das Mietobjekt während der Bauzeit gänzlich unbenützbar wäre. Dies ist nun jedoch in der Regel nicht der Fall: Dem Mieter stehen ja das gesamte Raumangebot und die Versorgung mit Elektrizität, Wasser, TV / Radio und mit Beheizung zur Verfügung. Ausserdem beschränkt sich die Bautätigkeit auf diejenige Zeitspanne, in welcher die Lärmtoleranz am grössten ist. Will man grosszügig annehmen, die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjektes sei angesichts ausserordentlicher Bauimmissionen um 20% reduziert, so würde hieraus die vom Mietgericht für die erste Phase der Bautätigkeit angenommene Reduktion von 5% des Nettomietzinses resultieren. Nachdem das Mietgericht Zürich ein aufwendiges Beweisverfahren durchgeführt hat, kann der Entscheid durchaus als wegleitend für ähnlich gelagerte Fälle betrachtet werden. Stark gekürzte Fassung aus «MRA Mietrecht Aktuell», Ausgabe 2 / Seite 7

8 In Kürze Intercity Verwaltungs-AG Basel Rennweg 40, 4020 Basel Tel Bern Könizstrasse 1, 3008 Bern Tel Luzern Alpenstrasse 6, 6004 Luzern Tel Olten Jurastrasse 19, 4600 Olten Tel St. Gallen St. Leonhard-Strasse 49, 9001 St. Gallen Tel Zug Fischmarkt 1, 6300 Zug Tel Zürich Zollikerstrasse 141, 8008 Zürich Tel Impressum Herausgeber: Intercity Group Erscheinung: Januar 2013 Auflage: 800 Stück Redaktion: Dr. Roman H. Bolliger, Genoveva Lahmadi, Ivo Cathomen Korrektorat: Ruth Rybi Kontakt: Baubeginn für das «Intercityhaus» in Basel Ende 2012 haben an prominenter Lage unmittelbar beim Aeschenplatz in Basel die umfassenden Sanierungsarbeiten an der bestehenden sechsgeschossigen Büroliegenschaft St. Jakobs- Strasse 3 begonnen. Das Gebäude wird spätestens ab dem 1. Quartal 2014 unter dem Namen «Intercityhaus» Raum für die Gesellschaften der Intercity Group bieten, die am Platz Basel in den verschiedensten Dienstleistungsbereichen der Immobilienwirtschaft tätig sind. 30 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter werden in rund einem Jahr vom jetzigen Standort im Gellert-Quartier an den Aeschenplatz umziehen. Erweiterte Dienstleistungen für Stockwerkeigentümer Stockwerkeigentum spielt im Dienstleistungsangebot der Intercity eine tragende Rolle, weshalb wir diesen Bereich grösstenteils mit spezialisierten Mitarbeitern besetzen. Die Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum unterscheidet sich nämlich von der Bewirtschaftung von Mietwohnungen unter anderem bezüglich Nutzerbedürfnissen, Rechtsgrundlagen und Arbeitsprozessen. Unterstützt werden die Stockwerkeigentumsexperten der Intercity dabei von einem eigens entwickelten Online Tool, das die Kommunikation zwischen Eigentümer, Bewirtschafter und Drittdienstleistern optimiert. Neuer Verwaltungsratspräsident der Hugo Steiner AG An der Generalversammlung des St. Galler Immobilien-Dienstleistungsunternehmens Hugo Steiner AG, einer Tochter der Intercity Group, ist Beat Meister aus Erlenbach ZH zum Präsidenten des Verwaltungsrates gewählt worden. Aufgrund seiner langjährigen Tätigkeit als Regionenleiter der UBS ist er ein profunder Kenner des Wirtschaftsraumes Ostschweiz. Er war bereits zuvor Mitglied im strategischen Führungsgremium der Hugo Steiner AG. Des Weiteren gehört er dem Verwaltungsrat der Muttergesellschaft Intercity Group Holding AG an. Beat Meister ersetzt Benno Grossmann, der sich mit dem erfolgten Übertritt in den beruflichen Ruhestand aus dem Verwaltungsrat zurückzieht. Umzug der Intercity-Gruppe in Luzern Die in Luzern ansässigen Gesellschaften und Niederlassungen der Intercity Group sind vom langjährigen Domizil im Weggishaus an der Töpferstrasse 5 ins neue «Intercityhaus» an der Alpenstrasse 6 umgezogen. Die Gruppe ist in verschiedenen Städten der Deutschschweiz mit eigenen Büroliegenschaften an stark frequentierten Passantenlagen präsent. In Realisierung ist derzeit auch ein repräsentativer Firmensitz für die Tochtergesellschaft Wüst und Wüst am Zürichseeufer in Küsnacht. Die Intercity Group ist ein unabhängiges Immobiliendienstleistungsunternehmen mit Gruppengesellschaften in Zürich, Luzern, Bern, Basel, St. Gallen, Olten und Zug. Hugo Steiner AG in St. Gallen. Wüst und Wüst für exklusives Wohneigentum in Zürich, Luzern und Zug (exclusive affiliate of Christie s International Real Estate). SPG Intercity für kommerzielle Liegenschaften in Zürich, Basel, Genf und Lausanne (alliance partner of Cushman & Wakefield). Inova Intercity für Bautreuhand in Zürich, Uster und Basel. alacasa.ch für Wohneigentum. Seite 8