Immobilien-Investmentmarkt. Deutschland 2016

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1 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2016

2 Agenda Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2016 Immobilien-Transaktionsmarkt Deutschland Befragungsaufbau und -systematik Ergebnisse Trendbarometer Immobilien- Investmentmarkt Deutschland 2016 Seite 2

3 Kernergebnisse Trendbarometer Deutschland 2016 Attraktivität Kapitalmarkt Auffallend positive Stimmung am deutschen Investmentmarkt unter die Begeisterung mischen sich erste kritische Stimmen Eine spürbare Zinswende lässt weiter auf sich warten Zuwanderung Flüchtlingszuzug wird auch wesentliche Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft haben Transaktionsmarkt Verkäufer/Käufer Nutzungsarten Core-Lagen in den Top-7-Städten sind teilweise preislich überhitzt Fonds bleiben stärkste Verkäufergruppe Versicherungen/Pensionsfonds werden zu größten Nachfragern Büro- und Wohnimmobilien stehen stark im Fokus Exitstrategien Megatrends 2016 Trends: Wohnen Direktverkauf oder Halten ist die Devise für 2016 Urbanisierung hat derzeit den stärksten Einfluss auf die Immobilienwirtschaft Klimawandel hingegen (noch) kein Thema Mietpreisbremse verfehlt Zweck Berechnungsgrundlage mangelhaft Seite 3

4 Transaktionsvolumina der letzten zehn Jahre... Transaktionsvolumina in Mrd. Euro in Deutschland* 79,0 65,3 62,0 65,0 53,2 53,3 43,7 10-Jahres-Durchschnitt: 42,2 29,0 25,9 22,9 13,4 21,1 23,0 19,1 10,1 9,5 12,0 4,8 3,3 3,8 6,0 52,7 44,2 55,5 36,0 39,9 30,5 25,0 23,5 11,0 13,7 12, Wohnen (nur Portfolios) Gewerbe Erneut Wohnimmobilien-Portfolioverkäufe auf hohem Niveau Signifikantes Transaktionsvolumen im Gewerbebereich hebt das Gesamtvolumen auf das Niveau von 2006 Gesamtes Transaktionsvolumen (Wohnen und Gewerbe) erstmals über dem Niveau von 2007 Nahezu Verdopplung im Wohnsegment durch größere Übernahmen Ausblick 2016 Weiterhin hohes Transaktionsniveau im anhaltenden Niedrigzinsumfeld erwartet Durch größere Übernahmen im Bereich Wohnen könnte das Vorjahresniveau erreicht werden * Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research Seite 4

5 und in den Quartalen des Jahres 2015 Transaktionsvolumina im Jahr 2015 in Mrd. Euro in Deutschland* 20,2 20,8 22,2 9,6 14,4 15,8 17,4 14,1 Wohnen (nur Portfolios) Gewerbe 10,6 6,4 4,8 1,7 Q1 Q2 Q3 Q4 Portfoliotransaktionen Vermehrt Portfoliotransaktionen im Gewerbebereich Wohnungsmarkt weiterhin von Konsolidierungen geprägt * Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research Nutzungsarten (Gewerbe) Büroimmobilien erneut dominant (etwa 40 %) Transaktionsvolumen beim Einzelhandel deutlich gestiegen (etwa 30 %) Weitere rd. 30 % des Handelsvolumens: Logistik, Hotels, gemischt genutzte Immobilien und Spezialimmobilien Entwicklung Großvolumige Transaktionen im letzten Quartal des Jahres komplementieren das Rekordjahr 2015 Erstes Quartal wird von Gagfah-Übernahme dominiert Seite 5

6 Die größten deutschen Gewerbeimmobilientransaktionen*... Quartal Verkäufer Käufer Target Objekte Preis Q2 Q4 Hudson's Bay Company (Kanada) Simon Property Group (USA) Kaufhof-Warenhaus-Portfolio: 40 Galeria Kaufhof- und 3 Sportarena-Warenhäuser Mio. Deutsche Office Alstria Deutsche Office Übernahme (Büro) k. A Mio. Q4 Q1 Q3 Q2 Q2 Q2 Q3 Q2 SEB ImmoInvest / Savills Fund Management Brookfield Property Partners (Kanada) / Korea Investment Corporation (Südkorea) Potsdamer Platz Quartier (Mischnutzung) Mio. Corio (Niederlande) Klépierre (Frankreich) Corio-Übernahme: 5 Shoppingcenter (Berlin, Dresden, 2x Duisburg, Hildesheim) Mio. D&R Investments (Niederlande) Deka Immobilien Geschäftshausportfolio (Schwerpunkt Einzelhandel) Mio. Unibail Rodamco (Frankreich) Credit Suisse Asset Management (CS Fonds) (Schweiz) Madison International Realty (USA) / Morgan Stanley (USA) Canada Pension Plan Investment Board (Kanada) 46,1 % Anteil an mfi-shoppingcenter (u.a. München, Berlin, Leipzig) Mio. Orion Capital Managers (USA) Odin-Portfolio (Büroimmobilien) Mio. NorthStar (USA) Trianon, Frankfurt (Büro) Mio. GE Capital Kildare (UK) Gewerbeportfolio (Büro, Einzelhandel) Mio. RFR Holding IVG Institutional Funds (TRIUVA) Eurotower, Frankfurt (Büro) Mio. Q4 Immobilienfonds Köln-Deutz Arena und Mantelbebauung GbR Junson Capital (China) / Mirae Asset Global Investments (Südkorea) Lanxess-Arena (Multifunktionsarena und Büro) k. A. 440 Mio. Bezogen auf die aufgelisteten Top-Transaktionen Verkäufergruppen Unter den Verkäufern waren 2015 erneut vor allem Fonds und internationale Investoren Käufergruppen Auch auf der Käuferseite haben internationale Investoren einen dominierenden Anteil Darunter befanden sich auch drei asiatische Investoren aus China und Südkorea Transaktionsgröße Erneut gestiegenes Transaktionsvolumen bei den Top-Deals im Vergleich zum Vorjahr Starker Einzelhandelsanteil bei den Top- Deals * Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research Seite 6

7 und Wohnimmobilientransaktionen* im Jahr 2015 Quartal Verkäufer Käufer Target Wohneinheiten Preis Q1 Gagfah Vonovia Gagfah-Übernahme Mio. Q2 Q4 Q2 Q2 Q4 Q1 Q2 Q4 Q1 Q2 Patrizia Vonovia Südewo Mio. Patrizia Deutsche Wohnen Wohnportfolio mit Schwerpunkt Berlin und Kiel Mio. Obligo (Norwegen) Patrizia Wohnportfolio mit Schwerpunkt Berlin Mio. Westgrund Adler Westgrund-Übernahme Mio. Vonovia LEG Wohnportfolio Nordrhein-Westfalen Mio. Deutsche Wohnen ADO Group (Israel) Wohnportfolio mit Schwerpunkt Berlin (Spandau, Reinickendorf) Mio. Gutburg Immobilien Grand City Properties Wohnportfolio mit Schwerpunkt Leipzig Mio. Vonovia RREEF Wohnportfolio Norddeutschland Nicht veröffentlicht Nicht veröffentlicht Foncière des Régions (Frankreich) Wohnportfolio Hamburg Mio. Immeo Wohnen LEG Wohnportfolio Nordrhein-Westfalen Mio. Bezogen auf die aufgelisteten Top-Transaktionen Verkäufergruppen Unter den Verkäufern waren mehrheitlich Wohnungsgesellschaften Käufergruppen Börsennotierte Wohnungsunternehmen und institutionelle Investoren stärkste Käufergruppen Konsolidierungen bei den Wohnungsgesellschaften bestimmten das Geschehen Transaktionsgröße Das Volumen der einzelnen Top Portfoliotransaktionen hat 2015 deutlich zugenommen Das Transaktionsvolumen wurde von den Übernahmen wesentlich mitbestimmt * Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research Seite 7

8 Seite 8 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2016

9 Unser Trendbarometer berücksichtigt ein breites Spektrum von Investorengruppen Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Die Ergebnisse der Studie beruhen auf unserer Umfrage (Oktober 2015), an der rund 150 Investoren, die in den vergangenen Jahren am deutschen Immobilienmarkt aktiv waren, teilgenommen haben. Inhaltlich berücksichtigt die Umfrage vornehmlich folgende Themen: Allgemeine Einschätzung des Immobilien-Investmentmarktes in Deutschland im Jahr 2016 durch aktive Marktteilnehmer Untersuchung der Strategie von Immobilieninvestoren in Deutschland im Hinblick auf die Entwicklung des Immobilienmarktes Investorengruppen Banken Geschlossene Immobilienfonds Immobilien-AGs/REITs Institutionelle Investoren Kapitalanlagegesellschaften Opportunity-/Private-Equity-Fonds Privatpersonen/Family Offices Wohnungsgesellschaften Sonstige Hintergrund Seit 2007 führt die Ernst & Young Real Estate GmbH diese Befragung durch. Rund 150 Investoren haben im Zeitraum Oktober bis November 2015 zu ihren Erwartungen für das kommende Jahr Stellung bezogen. Zielsetzung Einschätzung des deutschen Immobilien- Investmentmarktes im kommenden Jahr Ausblick auf die Strategie, die Investoren im kommenden Jahr in Deutschland verfolgen Statements Neben vorgegebenen Antworten hatten die Teilnehmer die Möglichkeit, zu jeder Frage individuelle Kommentare abzugeben. Die nachfolgenden Aussagen sind anonymisiert und teilweise mit ähnlichen Einschätzungen zusammengefasst wiedergegeben. Seite 9

10 Die Einschätzung des deutschen Transaktionsmarktes im Rückblick Dank attraktiver Finanzierungskosten und der Stabilität Deutschlands sind hohe Multiplikatoren europaweit am besten zu ertragen. Risikoreiche Investitionen (Value- Added) werden nicht mehr pauschal als negativ betrachtet. Auch mit neuer Bundesregierung behält Deutschland den Ruf als sicherer Hafen für Anleger. Zu viel Kapital, zu wenig Investitionsmöglichkeiten, daher sehr hohes Preisniveau. Eigentümer ohne den Druck der Wiederanlage werden das attraktive Umfeld für Verkäufe nutzen. Das Interesse institutioneller Investoren an Marktnischen jenseits von Büro, Einzelhandel und Wohnen steigt. Kapital (Eigenkapital/Fremdkapital) ist ausreichend vorhanden, nur nicht die geeigneten Produkte/ Investments. Stabil, gute Fundamentaldaten, Wachstumsperspektive. Chancen-Risiken-Verhältnis hat begonnen sich zu verschlechtern. Seite 10

11 Auffallend positive Stimmung am deutschen Investmentmarkt Kernaussagen Deutschland wird von nahezu allen Befragten (95 %) auch im Jahr 2016 als attraktiver oder sehr attraktiver Standort für Immobilieninvestments gesehen. Somit setzt sich die positive Einschätzung des Vorjahres zum wiederholten Male fort (2015: 96 %). Der Anteil der Befragten, die den Standort Deutschland als sehr attraktiv (52 %) einschätzen, ist sogar deutlich angestiegen (2015: 45 %). Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments 52% 43% 5% sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv Statements Deutschland ( ) ist aufgrund hoher Liquidität und attraktiver Neubau- und Mietpreissteigerungsmöglichkeiten als Investitionsstandort (nach wie vor) interessant. Entwickelter und stabiler Markt in einer starken Volkswirtschaft, der Möglichkeiten für Investitionen in verschiedenste Nutzungsarten bietet. Leider sind manche Standorte bei einzelnen Nutzungsarten (v.a. Wohnen) überhitzt. Inwieweit die Flüchtlingskrise und weitere Krisen den Standort Deutschland beeinflussen werden, lässt sich heute nicht vorhersagen. Wortlaut der Frage: Wie beurteilen Sie die Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2016 absolut gesehen? Seite 11

12 Unter die Begeisterung mischen sich erste kritische Stimmen Kernaussagen Im europäischen Vergleich bleibt Deutschland für die Mehrheit (64 %) sehr attraktiv (2015: 64 %). Insgesamt wird Deutschland im Ländervergleich nach wie vor von einem Großteil der Teilnehmer (91 %) als attraktiv oder sehr attraktiv gesehen (2015: 96 %). Eine zunehmende Minderheit äußert sich aber auch kritisch und sieht Alternativen in Europa (9 % vs. 4 % im Vorjahr). Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments im europäischen Vergleich 64% 27% sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv 9% Statements Die Konjunkturdaten sprechen für Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern, ferner gibt es mehrere Metropolregionen mit Potenzial. Deutschland bleibt Stabilitätsanker in Europa, wenngleich die Preise stark angezogen haben. Deutschlands Attraktivität ist unverändert stark. Jedoch sind Investments in Nachbarländern im Kommen. Selbst Märkte wie Spanien und Italien sind zurück. Wortlaut der Frage: Wie beurteilen Sie die Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2016 im europäischen Vergleich? Seite 12

13 Flüchtlingszuzug wird spürbare Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft haben Kernaussagen Immobilienangebote werden knapper (85 %). Der Zuzug von Flüchtlingen beeinflusst die Immobilienwirtschaft wesentlich (83 %). Konsolidierungen von Immobiliengesellschaften mit steigender Relevanz (80 % vs. 69 %). "2016 ist 2016 mit einer ist mit weiteren einer weiteren Verknappung Verknappung des Immobilienangebots des Immobilienangebots zu rechnen." zu rechnen. Die "Die Unterbringung Unterbringung von Flüchtlingen von Flüchtlingen hat wesentliche hat Auswirkungen wesentliche auf Auswirkungen die Immobilienwirtschaft auf die (z. B. Immobilienwirtschaft Leerstandsabbau, Vermietung, (z.b. Leerstandsabbau, Rückkauf durch öffentliche Vermietung, Hand, Rückkauf Betreiben durch von Flüchtlingsheimen). öffentliche Hand, "Auch im Jahr 2016 werden Auch Konsolidierungen im Jahr 2016 werden von Immobiliengesellschaften Konsolidierungen von eine Immobiliengesellschaften wesentliche Rolle spielen." eine wesentliche Rolle spielen. 46% 38% 23% 57% 39% 45% 12% 3% 17% 19% 1% Die technische Inbetriebnahme von Bauleistungen ist ein zunehmender Risikofaktor (77 %). "Die technische Inbetriebnahme Die technische von Inbetriebnahme Bauleistungen von wird Bauleistungen ein zunehmender wird ein zunehmender Risikofaktor Risikofaktor bei Großprojekten." bei Großprojekten. 25% 52% 21% 2% Drei von vier Befragten sehen 2016 sinkende Immobilienrenditen (76 % vs. 68 %). "Der Der Renditeabstand zwischen zwischen der der Verzinsung von deutschen deutschen Staatsanleihen und und Immobilienrenditen nimmt 2016 weiter nimmt ab." 2016 weiter ab. 34% 42% 19% 5% Unternehmensanleihen werden auch 2016 als relevantes Finanzierungsinstrument gesehen (72 % vs. 66 %). "Unternehmensanleihen Unternehmensanleihen sind auch sind auch ein wichtiges ein wichtiges Finanzierungsinstrument für für Immobiliengesellschaften." Immobiliengesellschaften. 18% 54% 27% 1% Vergleich zum Vorjahr (2016 vs. 2015) Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Wortlaut der Frage: Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilienkapitalmarkt stimmen Sie für 2016 zu? Seite 13

14 Die Zinswende lässt weiter auf sich warten Kernaussagen Staatliche Förderung wird als Notwendigkeit für bezahlbaren Wohnraum in Ballungsgebieten gesehen (72 %). Im kommenden Jahr wird mit einer steigenden Börsenaktivität gerechnet (69 % vs. 54 %). Alternative Finanzierungsgeber bleiben eine bedeutsame Ergänzung zur klassischen Bankenfinanzierung (65 % vs. 70 %). Weltpolitische Instabilitäten finden zunehmend Berücksichtigung bei der Preisfindung (56 % vs. 44 %). "Die Nachfrage Die Nachfrage nach bezahlbarem nach bezahlbarem Wohnraum Wohnraum in Ballungsgebieten ist nur in Ballungsgebieten durch staatliche ist Förderung nur durch zu staatliche decken." Förderung zu decken. "2016 wird ein aktives 2016 Jahr wird für Börsengänge ein aktives Jahr und für Kapitalerhöhungen." Börsengänge und Kapitalerhöhungen. "Alternative Alternative Finanzierungsquellen (Versicherungen, Pensionskassen, Debt Debt Funds, Funds, Mezzanine-Kapital) erobern einen erobern relevanten einen relevanten Marktanteil." Marktanteil. "Politische Instabilitäten Politische werden Instabilitäten bei internationalen werden bei Investitionsentscheidungen internationalen Investitionsentscheidungen nicht hinreichendnicht eingepreist." hinreichend eingepreist. 9% 19% 14% 37% 30% 60% 46% 35% 48% 16% 29% 33% 12% 2% 2% 8% Die Zinswende bleibt 2016 aus (92 %). "Im Jahr Im Jahr kommt kommt eine eine spürbare Zinswende." Zinswende. 3% 5% 45% 47% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Vergleich zum Vorjahr (2016 vs. 2015) Wortlaut der Frage: Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilienkapitalmarkt stimmen Sie für 2016 zu? Seite 14

15 Steigende Risikobereitschaft bei Immobilieninvestments Kernaussagen Abermals wird eine steigende Risikobereitschaft erwartet (90 % vs. 90 %). Der Anteil risikoreicherer "Der Anteil an Immobilieninvestments risikoreicherer Immobilieninvestments wird steigen." steigen. 55% 35% 8% 2% Portfoliodeals bestimmen den Transaktionsmarkt im Gewerbebereich (87 % vs. 73 %). "Im Im Gewerbebereich werden im im Jahr 2016 Immobilienportfolios vermehrt gehandelt." gehandelt. 19% 68% 12% 1% Deutschland bleibt weiterhin im Fokus internationaler Investoren (87 % vs. 87 %). "Internationale Investoren werden ihren Anteil Internationale Investoren werden ihren Anteil am am Transaktionsvolumen in Deutschland Transaktionsvolumen in Deutschland vergrößern. vergrößern." 27% 60% 10% 3% Konkurrenz durch Kapital aus Asien wird nach wie vor erwartet (85 % vs. 88 %). Deutsche Anleger suchen verstärkt nach Alternativen im Ausland (80 % vs. 71 %). "Asiatische Asiatische Investoren werden 2016 vermehrt in in Erscheinung treten." Erscheinung treten. "Für deutsche Für deutsche Anleger Anleger werden werden Investitionen Investitionen im Ausland im Ausland wegen wegen höherer höherer Renditeerwartungen wieder interessanter." wieder interessanter. 27% 23% 58% 57% 13% 2% 18% 2% Vergleich zum Vorjahr (2016 vs. 2015) Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Wortlaut der Frage: Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilientransaktionsmarkt stimmen Sie für 2016 zu? Seite 15

16 Core-Lagen in den Top-7-Städten preislich überhitzt Kernaussagen Spürbare Zunahme spekulativer gewerblicher Projektentwicklungen erwartet (81 % vs. 62 %). "Spekulative Spekulative gewerbliche Projektentwicklungen werden im werden Jahr 2016 im Jahr zunehmen." 2016 zunehmen. 33% 48% 16% 3% Preisliche Überhitzungen in den Core-Lagen der Top-7-Städte (80 %). Marktteilnehmer gehen von einem Anstieg des Transaktionsvolumens im Jahr 2016 aus (67 % vs. 57 %). Großvolumige Transaktionen nehmen zu (61 % vs. 59 %). ABBA* wird auch kritisch gesehen (61 %). "Core-Lagen Core-Lagen in den in den Top-7-Städten sind über alle Nutzungsklassen hinweg hinweg preislich überhitzt." überhitzt. "Insgesamt Insgesamt wird das wird das Transaktionsvolumen im Jahr im Jahr über über dem dem Niveau von von 2015 liegen." liegen. Die "Die Größe der der Immobiliendeals wird wird im Jahr im 2016 Jahr 2016 weiter zunehmen." weiter zunehmen. 18% 11% 39% 50% 49% 41% 18% 31% 36% 2% 2% 3% "Die Die ABBA-Strategie ABBA*-Strategie verliert an an Attraktivität (schlechteres Risiko-Return-Verhältnis)." Risiko-Return-Verhältnis). 6% 55% 36% 3% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Vergleich zum Vorjahr (2016 vs. 2015) *In A-Städten die B-Lagen und in B-Städten die A-Lagen (ABBA) Wortlaut der Frage: Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilientransaktionsmarkt stimmen Sie für 2016 zu? Seite 16

17 Weiter steigende Preise für Büro und Einzelhandel in guten Lagen erwartet Kernaussagen Büro Einzelhandel Sowohl in A-Lagen (steigend: 63 % vs. 43 %) als auch in B-Lagen (steigend: 57 % vs. 45 %) werden Preissteigerungen für Büros gesehen. Büroimmobilien in der Peripherie werden kritischer eingeschätzt (sinkend: 30 %). Die Preiserwartungen für den Einzelhandel sind nahezu identisch. 63% 57% 20% 33% 42% 50% 30% 64% 48% 22% 34% 47% 45% 31% 4% 1% 2% 7% steigend stabil sinkend steigend stabil sinkend 1A-Standort 1B-Standort Peripherie Vergleich zum Vorjahr (2016 vs. 2015) Wortlaut der Frage: Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland im Jahr 2016 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein? Seite 17

18 Preissteigerungen bei Wohnimmobilien in allen Lagen erwartet Kernaussagen Die Preiserwartungen im Wohnimmobilienbereich für A- und B- Standorte stellen sich noch positiver dar als im Vorjahr (steigend: 83 % vs. 62 %; 78 % vs. 57 %). Selbst in schwächeren Lagen wird zunehmend von Preissteigerungen ausgegangen (41 % vs. 18 %). Wohnen 83% 78% 41% 49% 15% 21% 10% 2% 1% steigend stabil sinkend 1A-Standort 1B-Standort Peripherie Vergleich zum Vorjahr (2016 vs. 2015) Wortlaut der Frage: Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland im Jahr 2016 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein? Seite 18

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20 Hotelinvestments in guten Lagen begehrt Kernaussagen Logistik Hotel Die Preiserwartungen für Hotelpremiumlagen steigen im Vergleich zu 2015 deutlich an (56 % vs. 24 %). Auch die Hotel-B-Lagen werden positiver gesehen als zuletzt (37 % vs. 24 %). Logistikimmobilien werden ebenfalls weiterhin positiv eingeschätzt. 61% 43% 36% 55% 51% 56% 37% 42% 58% 57% 31% 25% 20% 12% 3% 6% 2% 5% steigend stabil sinkend steigend stabil sinkend 1A-Standort 1A-Standort 1B-Standort 1B-Standort Peripherie Peripherie Vergleich zum Vorjahr (2016 vs. 2015) Wortlaut der Frage: Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland im Jahr 2016 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein? Seite 20

21 Fonds bleiben stärkste Verkäufergruppe Kernaussagen Verkäufergruppen 2016 aktivste Verkäufergruppen: Opportunity-/PE-Fonds (67 % vs. 58 %) Offene Fonds (46 % vs. 56 %) Opportunity-/PE-Fonds Offene Fonds Sonstige internationale Fonds 40% 46% 67% 41% 51% 30% 13% 9% 3% Verkäufer mit geringer Aktivität: Wohnungsgesellschaften (17 % vs. 16 %) Geschlossene Fonds Banken 38% 30% 50% 51% 11% 20% Öffentliche Hand (11 % vs. 11 %) Versicherungen/Pensionsfonds Corporates (Non-Property) 24% 24% 36% 53% 40% 23% Immobilien-AGs/REITs 23% 56% 21% Wohnungsgesellschaften 17% 36% 47% Öffentliche Hand 11% 42% 47% aktiv moderat aktiv zurückhaltend Vergleich zum Vorjahr (2016 vs. 2015) Wortlaut der Frage: Wie aktiv werden folgende Verkäufergruppen in Deutschland Ihrer Meinung nach im Jahr 2016 sein? Seite 21

22 Versicherungen/Pensionsfonds werden zu größten Nachfragern Kernaussagen Käufergruppen 2016 aktivste Käufergruppen: Versicherungen/Pensionsfonds (79 % vs. 66 %) Private/Family Offices (74 % vs. 82 %) Versicherungen/Pensionsfonds Private/Family Offices Staatsfonds 79% 74% 67% 23% 18% 24% 3% 2% 10% Weniger aktive Käufergruppen Sonstige internationale Fonds 67% 27% 6% Öffentliche Hand (16 %) Banken (15 % vs. 5 %) Wohnungsgesellschaften Opportunity-/PE-Fonds Immobilien-AGs/REITs Offene Fonds 57% 53% 52% 52% 35% 39% 46% 38% 8% 8% 2% 10% Geschlossene Fonds 22% 56% 22% Öffentliche Hand 16% 31% 53% Banken 15% 32% 53% aktiv moderat aktiv zurückhaltend Vergleich zum Vorjahr (2016 vs. 2015) Wortlaut der Frage: Wie aktiv werden folgende Käufergruppen in Deutschland Ihrer Meinung nach im Jahr 2016 sein? Seite 22

23 Finanzierung kein Transaktionshindernis Kernaussagen Größte Transaktionshindernisse Abweichende Kaufpreisvorstellungen (96 % vs. 95 %) sind weiterhin größtes Transaktionshindernis. Die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals wird immer weniger als problematisch angesehen (30 % vs. 44 %). Abweichende Abweichende Kaufpreisvorstellungen Kaufpreisvorstellungen zwischen zwischen Käufer zwischen und Käufer Verkäufer Käufer und und Verkäufer Höhe des Höhe erforderlichen des erforderlichen Eigenkapitals Höhe des Eigenkapitals 9% 21% 58% 43% 38% 27% 4% Kreditfinanzierungen stehen weiterhin ausreichend am Markt zur Verfügung. Mangelnde Verfügbarkeit von Mangelnde Verfügbarkeit nachrangigen Kreditfinanzierungen von nachrangigen Kreditfinanzierungen (Junior) (Junior) 2% 19% 51% 28% Verfügbarkeit von von erstrangigen Kreditfinanzierungen (Senior) 4% 4% 36% 56% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Vergleich zum Vorjahr (2016 vs. 2015) Wortlaut der Frage: Was ist das größte Hindernis für erfolgreiche Transaktionsabschlüsse in Deutschland im Jahr 2016? Seite 23

24 Finanzierungskonditionen bleiben attraktiv Kernaussagen Die Mehrheit der Befragten sieht gleich bleibende Finanzierungskonditionen im kommenden Jahr (Beleihungsauslauf 54 % vs. 48 %, Kreditanforderung 64 % vs. 49 %, Marge 58 % vs. 52 %, Zins 79 % vs. 80 %). Ein weiterer Anstieg des Beleihungsauslaufs scheint möglich (41 % vs. 39 %). Erste Marktteilnehmer gehen wieder von einer Zinssteigerung aus (15 % vs. 8 %). Veränderung der Immobilienfinanzierungskreditkonditionen Beleihungsauslauf 41% 54% 5% Kreditanforderungen 21% 64% 15% Marge 15% 58% 27% Zins 15% 79% 6% steigen gleich bleiben sinken Vergleich zum Vorjahr (2016 vs. 2015) Wortlaut der Frage: Wie werden sich die Konditionen für Immobilienkredite im Jahr 2016 entwickeln? Seite 24

25 Niedrige Zinsen und hohes Kaufpreisniveau helfen bei der Restrukturierung Kernaussagen Maßnahmen der Banken Einvernehmliche Restrukturierungen (90 % vs. 89 %) und die Verlängerung von Rückzahlungszeiträumen (74 % vs. 79 %) sind weiterhin die bevorzugten Maßnahmen der Banken im Umgang mit Problemkrediten. Einvernehmliche Restrukturierungen Verlängerung Rückzahlungszeitraum 18% 24% 72% 50% 23% 8% 3% Der Tausch von Fremd- in Eigenkapital wird zunehmend erwartet (51 % vs. 42 %). Austausch von von Asset Asset-Managern Forderungsverkauf 18% 16% 49% 47% 33% 35% 2% Tausch Tausch von von Fremd- in in Eigenkapital (Debt-for-Equity-Swaps) (Debt-for-Equity-Swap) 14% 37% 42% 7% Vollstreckungen 9% 25% 50% 16% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Vergleich zum Vorjahr (2016 vs. 2015) Wortlaut der Frage: Welche Maßnahmen werden Banken in Deutschland bei Problemkrediten im Jahr 2016 verstärkt einleiten? Seite 25

26 Büro- und Wohnimmobilien stärker im Fokus Kernaussagen Starker oder mittlerer Investmentfokus Der Fokus vieler Investoren liegt noch stärker auf Wohnimmobilien (stark: 65 % vs. 51 %). Büroimmobilien klettern auf der Einkaufsliste weiter nach oben (stark: 49 % vs. 39 % ). Einzelhandel nach wie vor interessantes Investment (71 % vs. 69 %). 49% 44% 65% 22% 22% 27% 14% 32% stark mittel Büro Einzelhandel Wohnen Andere Vergleich zum Vorjahr (2016 vs. 2015) Wortlaut der Frage: Wie stark stehen die folgenden Nutzungsarten im Jahr 2016 in Ihrem Investmentfokus? Seite 26

27 Berlin und München interessanteste Bürostandorte Kernaussagen Bürofavoriten sind Berlin (17 % vs. 16 %) und München (16 % vs. 17 %). Nach Hamburg (14 % vs. 17 %) sind Berlin (13 % vs. 17 %), Düsseldorf (13 % vs. 13 %) und München (13 % vs. 15 %) für den Einzelhandel am interessantesten. Büro und Einzelhandel* 17% 16% 14% 14% 13% 13% 14% 13% 11% 11% 10% 11% 10% 9% 8% 5% 5% 3% 1% 2% Büro Einzelhandel Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart Leipzig/Dresden Region Nürnberg/Erlangen/Fürth Andere *Mehrfachnennungen möglich Vergleich zum Vorjahr (2016 vs. 2015) Wortlaut der Frage: Welche deutschen Standorte stehen im Jahr 2016 besonders in Ihrem Investmentfokus? Seite 27

28 Berlin bleibt Favorit bei Wohnimmobilien Leipzig/Dresden unter den Top 4 Kernaussagen Wohnen* Berlin verliert Boden an andere Standorte, bleibt aber Favorit (16 % vs. 21 %). Leipzig/Dresden interessanter als einige Top-7-Städte (11 %). 16% 10% 12% 13% 9% 10% 7% 11% 8% 4% Wohnen Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart Leipzig/Dresden Region Nürnberg/Erlangen/Fürth Andere *Mehrfachnennungen möglich Vergleich zum Vorjahr (2016 vs. 2015) Wortlaut der Frage: Welche deutschen Standorte stehen im Jahr 2016 besonders in Ihrem Investmentfokus? Seite 28

29 Seite 29

30 Direktverkauf oder Halten ist die Devise für 2016 Kernaussagen Anvisierte Exitstrategien* Der Direktverkauf von Einzel-Assets ist 2016 nach wie vor die bevorzugte Exitstrategie (61 % vs. 55 %). 61% Das Halten des Bestandes wird zunehmend in Erwägung gezogen (37 % vs. 22 %). 36% 37% Mehr als jeder Dritte visiert den Direktverkauf als Portfolio an (36 % vs. 35 %). 16% 9% 9% 6% Direktverkauf - Single asset Direktverkauf - Portfolio Spezialfonds Immobilien Publikumsfonds Geschlossener Kein Exit Büro Einzelhandel Wohnen Andere AG/REIT (IPO) Fonds *Mehrfachnennungen möglich Wortlaut der Frage: Welches sind die von Ihnen anvisierten Exitstrategien für 2016? Seite 30

31 Klimawandel derzeit kein Thema für die Immobilienwirtschaft Kernaussagen Megatrends 2016* Urbanisierung/Landflucht ist der Megatrend mit dem größten Einfluss auf den Immobilienmarkt 2016 (85 %). Die Globalisierung der Investitionsströme wird starken Einfluss auf die deutsche Immobilienwirtschaft 2016 haben (80 %). Urbanisierung/Landflucht Globalisierung der Investitionsströme Zinsentwicklung Demografischer Wandel 39% 30% 37% 34% 46% 50% 41% 42% 14% 16% 4% 14% 8% 23% Die Zinsentwicklung ist unter den Top-3-Megatrends für 2016 (78 %). Politische Instabilitäten/Unsicherheiten 23% 39% 31% 7% Der Klimawandel wird die Immobilienwirtschaft 2016 kaum beeinflussen (20 %). Nachhaltigkeit Internetrevolution/Big Data 9% 8% 42% 40% 40% 44% 9% 8% Klimawandel 5% 15% 54% 26% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu *Mehrfachnennungen möglich Wortlaut der Frage: Welche Megatrends beeinflussen den deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2016 am meisten? Seite 31

32 Trends Wohnen: Mietpreisbremse verfehlt Zweck Berechnungsgrundlage mangelhaft 21% 3%2% Die Systematik und die Qualität der Mietspiegel als Basis für die Mietpreisbremse müssen verbessert werden. 3% 32% Die Mietpreisbremse erfüllt ihren Zweck und stabilisiert die Mieten in den Ballungsgebieten. 22% 95 % 74% 25 % 14% 3% 43% 5% 13% Möbliertes Wohnen (Mikroapartments, Studentenwohnungen) etablieren sich als attraktives Anlageprodukt. 83 % 32% 39% Die Preise für Eigentumswohnungen haben einen vorläufigen Höhepunkt erreicht. 56 % 43% 51% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Wortlaut der Frage: Was sind 2016 die Top-Trends der Nutzungsklasse Wohnen? Seite 32

33 Trends Büro: Premiumlage trotz Sparzwang 2% 1% 17% 2% 41% Moderne Büroflächenkonzepte müssen nutzer- und branchenspezifisch anpassbar sein. 56% Der Druck auf Unternehmen für Kosteneinsparungen und Flächeneffizienz nimmt zu. 32% 97 % 81 % 8% 1% 49% 3% 18% Aus Nutzersicht bleibt die Premiumlage trotz Kosteneinsparungen wichtig. 35% 33% Die Bedeutung des TMT-Sektors (Telekommunikation, Medien und Television) als Nutzergruppe steigt. 56% 91 % 64 % 46% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Wortlaut der Frage: Was sind 2016 die Top-Trends der Nutzungsklasse Büro? Seite 33

34 Trends Einzelhandel: Einzelhandel bleibt in Bewegung 7% 4% 44% Der stationäre Einzelhandel konzentriert sich künftig noch stärker auf 1A-Lagen. 93 % 49% 27% Temporäre Einzelhandelsflächen (Pop-up-Stores) gewinnen an Attraktivität. 69 % 29% 2% 40% 5% 17% 22% Der Onlinehandel führt weiterhin zu Verunsicherung im etablierten stationären Einzelhandel. 40% 29% Discounter mit kleinen Verkaufsflächen (<750 m²) haben keine Zukunft. 80 % 66 % 40% 44% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Wortlaut der Frage: Was sind 2016 die Top-Trends der Nutzungsklasse Einzelhandel? Seite 34

35 Trends Hotel: Veränderung bei Investoren wie Konzepten 16% 13% Stille Teilhaber/ Hotelfranchisenehmer gewinnen angesichts der Expansionsstrategie vieler internationaler Marken an Bedeutung. 84 % 28% 2% Aufgrund des aktuellen Angebotsmangels im Hotelbereich rücken Portfolio- Ankäufe stärker in den Fokus von Investoren. 70 % 23% 71% 21% Ein signifikantes Angebotswachstum im Long-Stay- Segment (bspw. Boardinghouses, Aparthotels) ist zu erwarten. 29% 47% 27% 6% 20% Die Hotellerie verliert Marktanteile an private Anbieter/ Vermittlungsportale. 67 % 79 % 50% 47% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Wortlaut der Frage: Was sind 2016 die Top-Trends der Nutzungsklasse Hotel? Seite 35

36 Zusammenfassung (1/2) Attraktivität Deutschland wird von nahezu allen Befragten (95 %) auch im Jahr 2016 als attraktiver oder sehr attraktiver Standort für Immobilieninvestments gesehen. Im europäischen Vergleich bleibt Deutschland für die Mehrheit (64 %) sehr attraktiv (2015: 64 %). Immobilienmarktumfeld Der Zuzug von Flüchtlingen beeinflusst die Immobilienwirtschaft wesentlich (83 %). Staatliche Förderung wird als Notwendigkeit für bezahlbaren Wohnraum in Ballungsgebieten gesehen (72 %). Die Zinswende bleibt 2016 aus (92 %). Immobilientransaktionsmarkt Abermals wird eine steigende Risikobereitschaft erwartet (90 % vs. 90 %). Deutsche Anleger suchen verstärkt nach Alternativen im Ausland (80 % vs. 71 %). Preisliche Überhitzungen in den Core-Lagen der Top-7-Städte (80 %). Kaufpreiserwartungen Sowohl in A-Lagen (steigend: 63 % vs. 43 %) als auch in B-Lagen (steigend: 57 % vs. 45 %) werden Preissteigerungen für Büros gesehen. Die Preiserwartungen im Wohnimmobilienbereich für A- und B- Standorte stellen sich noch positiver dar als im Vorjahr (steigend: 83 % vs. 62 %; 78 % vs. 57 %). Die Preiserwartungen für Hotelpremiumlagen steigen im Vergleich zu 2015 deutlich an (56 % vs. 24 %). Verkäufer- und Käufergruppen Opportunistische Investoren sind die stärkste Verkäufergruppe. Versicherungen/Pensionsfonds sind die aktivste Käufergruppe. Größte Transaktionshindernisse Abweichende Kaufpreisvorstellungen (96 % vs. 95 %) sind weiterhin größtes Transaktionshindernis. Die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals wird immer weniger als problematisch angesehen (30 % vs. 44 %). Seite 36

37 Zusammenfassung (2/2) Investitionsfokus Der Fokus vieler Investoren liegt noch stärker auf Wohnimmobilien (stark: 65 % vs. 51 %). Büroimmobilien klettern auf der Einkaufsliste weiter nach oben (stark: 49 % vs. 39 % ). Maßnahmen der Banken Einvernehmliche Restrukturierungen (90 % vs. 89 %) und die Verlängerung von Rückzahlungszeiträumen (74 % vs. 79 %) sind weiterhin die bevorzugten Maßnahmen der Banken im Umgang mit Problemkrediten. Bevorzugte Investitionsstandorte Bürofavoriten sind Berlin (17 % vs. 16 %) und München (16 % vs. 17 % ). Nach Hamburg (14 % vs. 17 %) sind Berlin (13 % vs. 17 %), Düsseldorf (13 % vs. 13 %) und München (13 % vs. 15 %) für den Einzelhandel am interessantesten. Anvisierte Exitstrategien Der Direktverkauf von Einzel-Assets ist 2016 nach wie vor die bevorzugte Exitstrategie (61 % vs. 55 %). Das Halten des Bestandes wird zunehmend in Erwägung gezogen (37 % vs. 22 %). Immobilienkreditkonditionen Erste Marktteilnehmer gehen wieder von einer Zinssteigerung aus (15 % vs. 8 %). Megatrends 2016 Urbanisierung/Landflucht ist aktuell der Megatrend mit dem größten Einfluss auf den Immobilienmarkt 2016 (85 %). Der Klimawandel wird die Immobilienwirtschaft 2016 kaum beeinflussen (20 %). Top-Trends der Nutzungsklassen Wohnen: Die Systematik und die Qualität der Mietspiegel als Basis für die Mietpreisbremse müssen verbessert werden." Zustimmung von 95 % Büro: Moderne Büroflächenkonzepte müssen nutzerund branchenspezifisch anpassbar sein." Zustimmung von 97 % Einzelhandel: Der stationäre Einzelhandel konzentriert sich künftig noch stärker auf 1A-Lagen. Zustimmung von 93 % Hotel: Stille Teilhaber/Hotelfranchisenehmer gewinnen angesichts der Expansionsstrategie vieler internationaler Marken an Bedeutung. Zustimmung von 84 % Seite 37

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39 Ihre Kontakte Christian Schulz-Wulkow Paul von Drygalski Thomas Frank Telefon Telefon Telefon Diese Publikation ist lediglich als allgemeine, unverbindliche Information gedacht und kann daher nicht als Ersatz für eine detaillierte Recherche oder eine fachkundige Beratung oder Auskunft dienen. Obwohl sie mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit, Vollständigkeit und/oder Aktualität; insbesondere kann diese Publikation nicht den besonderen Umständen des Einzelfalls Rechnung tragen. Eine Verwendung liegt damit in der eigenen Verantwortung des Lesers. Jegliche Haftung seitens der Ernst & Young Real Estate GmbH und/oder anderer Mitgliedsunternehmen der globalen EY-Organisation wird ausgeschlossen. Bei jedem spezifischen Anliegen sollte ein geeigneter Berater zurate gezogen werden. Seite 39

40 EY Assurance Tax Transactions Advisory Die globale EY-Organisation im Überblick Die globale EY-Organisation ist einer der Marktführer in der Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Transaktionsberatung und Managementberatung. Mit unserer Erfahrung, unserem Wissen und unseren Leistungen stärken wir weltweit das Vertrauen in die Wirtschaft und die Finanzmärkte. Dafür sind wir bestens gerüstet: mit hervorragend ausgebildeten Mitarbeitern, starken Teams, exzellenten Leistungen und einem sprichwörtlichen Kundenservice. Unser Ziel ist es, Dinge voranzubringen und entscheidend besser zu machen für unsere Mitarbeiter, unsere Mandanten und die Gesellschaft, in der wir leben. Dafür steht unser weltweiter Anspruch Building a better working world. Die globale EY-Organisation besteht aus den Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited (EYG). Jedes EYG-Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig und haftet nicht für das Handeln und Unterlassen der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen. Ernst & Young Global Limited ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht und erbringt keine Leistungen für Mandanten. Weitere Informationen finden Sie unter In Deutschland ist EY an 22 Standorten präsent. EY und wir beziehen sich in dieser Publikation auf alle deutschen Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited Ernst & Young Real Estate GmbH All Rights Reserved. ED None