INVESTMENT MEMORANDUM

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1 Unverbindliche Vorabinformation Private Placement INVESTMENT MEMORANDUM TBI Immobilienfonds Deutschland aktiv gemanagter Zweitmarkt-Dachfonds in Kooperation mit:

2 TBI Investment Memorandum Inhaltsverzeichnis Allgemeine Hinweise zur Vermögensanlage 4 Zweitmarkt für geschlossene Fonds 5 Asset Management / FondsControlling 7 Investment im Überblick 8 Initiatorin / Wichtige Hinweise / Impressum 11 TBI Immobilienfonds Deutschland GmbH & Co. KG Seite 3

3 TBI Investment Memorandum Allgemeine Hinweise zur Vermögensanlage Zweitmarkt für geschlossene Fonds Angabenvorbehalt Das vorliegende Investment Memorandum ist kein Verkaufsprospekt im Sinne des IDW S4, sondern eine unverbindliche Vorabinformation. Das Investment Memorandum wird nicht öffentlich angeboten. Der Preis jedes angebotenen Anteils wird betragen. Gesellschafter haben mindestens fünf Anteile zu erwerben. Dieses Memorandum ist gemäß 8 f Abs. 2 Nr. 3 Verkaufsprospektgesetz nicht Gegenstand einer Prüfung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Dieses Investment Memorandum wird ausschließlich in Deutschland einer ausgewählten und erfahrenen Anlegergruppe vorgestellt. Bei dem Investment Memorandum handelt es sich um keine Beteiligung an einem Investmentvermögen im Sinne des deutschen Investmentgesetzes. Zweitmarkt Kaum ein Marktsegment wuchs in den letzten Jahren so dynamisch wie der Zweitmarkt für geschlossene Fonds. Im Jahr 2008 wurde bereits ein Handelsvolumen in Höhe von 675 Mio. erreicht. Die beiden Assetklassen Immobilien und Schiffe bildeten den größten Anteil. Der Zweitmarkthandel bietet Vorteile für Käufer und Verkäufer. Das Spektrum möglicher Motive für den Verkauf einer langfristigen Beteiligung ist vielfältig. Oft handelt es sich dabei um Veränderungen der persönlichen Lebensumstände oder den Wunsch nach einer individuellen Portfoliooptimierung. Für Käufer bietet der Erwerb von Kapitalbeteiligungen über den Zweitmarkt erhebliche Vorteile gegenüber einem Erwerb am Erstmarkt. Potenzielle Investoren sollten vor einer Beteiligung in jedem Fall eine eigene steuerliche und rechtliche Beratung durch fachkundige Dritte zu allen im Zusammenhang mit einer möglichen Beteiligung bzw. Investition stehenden rechtlichen und steuerlichen Fragen einholen. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich bei dem vorliegenden Beteiligungsvorschlag um eine unternehmerische Beteiligung handelt. Aufgrund der Tatsache, dass bereits verlässliche und vergangenheitsbezogene Daten in Form von Geschäftsberichten und Leistungsbilanzen zur Beurteilung vorliegen, kann der Zweitmarktanleger die Entwicklung der Beteiligung im Vergleich zu den Planzahlen prüfen und die bisherige Fondsentwicklung analysieren. Risikohinweis Das unverbindliche Investment Memorandum informiert über die Möglichkeit einer Zeichnung von Kommanditanteilen an einer Fondsgesellschaft. Die mit der Beteiligung zum Zeitpunkt der Zeichnung verbundenen Rechte und Pflichten werden im Gesellschaftsvertrag ausführlich dargestellt. Der anliegende Reservierungsschein bietet Ihnen die Möglichkeit, sich Fondsanteile zu sichern. Maßgeblich für eine Beteiligung ist der Zeichnungsschein in Verbindung mit dem Gesellschaftsvertrag. Eine Beteiligung im Rahmen dieser Vermögensanlage stellt für den Anleger eine unternehmerisch geprägte Investition dar. Eine derartige Beteiligung ist mit nicht unerheblichen Risiken verbunden, die schlimmstenfalls das Anlageobjekt beziehungsweise die gesamte Vermögensanlage gefährden und zu einem teilweisen oder vollständigen Verlust der Zeichnungssumme führen können. Unvorhersehbare künftige Entwicklungen in wirtschaftlicher, rechtlicher und steuerlicher Hinsicht sind nicht antizipierbar, so dass keine Gewähr für den Eintritt der mit der Investition seitens des Anlegers verfolgten wirtschaftlichen, steuerlichen und sonstigen Ziele übernommen werden kann. Bewertung Im Einkauf liegt der Gewinn ist ein altbekannter Kaufmannsgrundsatz und ein wesentlicher Aspekt für Investoren im Zweitmarkt. Selbst bei einem gut konzipierten und qualitativ hochwertigen Fonds ist vor dem Ankauf eine umfassende Analyse notwendig. Für eine qualifizierte Entscheidung bedarf es einer breiten Datenbasis zur fairen Kursermittlung. Welchen Wert die jeweilige Beteiligung hat, entscheidet sich in einem professionellen Bewertungsprozess, in welchem Faktoren wie der ursprüngliche Emissionsprospekt, die vertraglichen Rahmenbedingungen, Entwicklungsdaten der Geschäftsberichte, Fortschritt der Entschuldung, erwartete Einnahmen, Marktentwicklung und Marktpotenzial sowie zukünftige Wertparameter von Experten analysiert werden. Somit fließt in jede einzelne Bewertung eine Vielzahl unterschiedlicher Daten und Annahmen ein, die zu einem Wert verdichtet werden. Auf diese Weise gelangt man zu einer fairen Preisfindung. Letztendlich ist für den Erfolg eines Zweitmarktinvestments das Know-how des Asset Managements bei der Bewertung der Zielfonds entscheidend. Aus diesem Grund hat sich die TBI Immobilienfonds GmbH & Co. KG für die Seppelfricke & Co. Family Office AG und die ProCompare GmbH als Asset Manager entschieden. Beide Unternehmen sind ausgewiesene Experten auf diesem Gebiet. Vertraulichkeit Alle in diesem Investment Memorandum enthaltenen Angaben sind vertraulich zu behandeln und nur an ausgewählte potenzielle Investoren weiterzuleiten. Eine Verbreitung der Inhalte dieses Investment Memorandums über das Internet oder sonstige Medien ist unzulässig. Dachfondskonzept Besonders erfolgversprechend ist die Investition in einen Zweitmarktdachfonds. Durch die Verteilung des Anlagekapitals auf eine Vielzahl von unterschiedlichen Zweitmarktfonds werden die zuvor genannten Vorteile um den Aspekt der Risikostreuung ergänzt. Köln, 16. November 2011 Seite 4 TBI Immobilienfonds Deutschland GmbH & Co. KG TBI Immobilienfonds Deutschland GmbH & Co. KG Seite 5

4 TBI Investment Memorandum Asset Management Seppelfricke & Co. Family Ofﬁce AG (SFO) Im Rahmen ihrer Vermögensverwaltung mit Kapitalbeteiligungen führt SFO unter anderem unabhängige Analysen und Bewertungen von Neuemissionen durch. Die aktuellen Bewertungen werden regelmäßig von der Zeitschrift DAS INVESTMENT, Pflichtblatt der deutschen Börsen, einem breiten Publikum zur Verfügung gestellt. Kernstück der Vermögensverwaltung für vermögende Privatpersonen, Firmenkunden sowie Stiftungen und andere institutionelle Investoren ist die Ermittlung des fairen Wertes und der Restrenditen laufender Kapitalbeteiligungen. Die SFO verfügt zudem über eine Erlaubnis gemäß 32 KWG. Diese berechtigt u. a. zur Anlageverwaltung ( 1 Abs. 1a Satz 2 Nr. 11 KWG) und zur Finanzportfolioverwaltung ( 1 Abs. 1a Satz 2 Nr. 3 KWG). ProCompare GmbH Der Berliner Researchspezialist für geschlossene Beteiligungen verfügt über eine der umfangreichsten Datenbanken Deutschlands. Zu seinen Aufgaben zählen die professionelle Auswertung von Leistungsbilanzen durch Soll-/Ist-Vergleiche und die Archivierung aller für die Bewertung einer Beteiligung relevanten Daten. Asset Management Gemeinsam mit der ProCompare GmbH übernimmt die Seppelfricke & Co. Family Office AG die Zielfondsauswahl und das Asset Management für diesen Immobilienfonds. Anleger profitieren somit vom profunden Know-how der Partner und der unabhängigen Auswahl der attraktivsten am Markt erhältlichen Kapitalbeteiligungen. FondsControlling Deutsches Institut für Kapitalanlagen Die DIK Deutsches Institut für Kapitalanlagen GmbH wurde mit dem Ziel gegründet, als neutrale, unabhängige und interessenkonfliktfreie Instanz die Zusammenarbeit zwischen institutionellen Investoren und den Initiatoren von Kapitalbeteiligungen zu fördern sowie Transparenz und Standards in den Markt der Kapitalbeteiligungen zu bringen. FondsControlling Für die TBI Immobilienfonds Deutschland GmbH & Co. KG führt das Deutsche Institut für Kapitalanlagen ein regelmäßiges FondsControlling durch. Dies beinhaltet: ein einheitliches Berichtswesen mit allen Fondsinformationen einen Status quo-bericht einen Soll-/Ist-Vergleich (Liquidität, Ausschüttungen, Tilgung) eine Fortführungsprognose einen Nettoinventarwert (NAV) einen Fair Value eine Berechnung einer Restrendite zur Portfoliooptimierung TBI Immobilienfonds Deutschland GmbH & Co. KG Seite 7

5 Investment im Überblick TBI Immobilienfonds Deutschland aktiv gemanagter Zweitmarkt-Dachfonds Fonds-Eckdaten Initiatorin Fondsgesellschaft Fondsmanagement Asset Management FondsControlling Kategorie Unterkategorie Anlegerkreis TBI Two Bridges Investments GmbH TBI Immobilienfonds Deutschland GmbH & Co. KG TBI Two Bridges Investments GmbH Seppelfricke & Co. Family Office AG, ProCompare GmbH DIK Deutsches Institut für Kapitalanlagen GmbH Geschlossener Immobiliendachfonds Deutschland Mindestbeteiligung Agio 5 % Zielvolumen Empfohlene Laufzeit Vorzeitige Rückgabeoption Maximal 20 Investoren 1,5 2,0 Mio. 10 Jahre High Watermark 6,0 % p. a. Zielrendite Ausschüttungsintervall Einkunftsart Risikoklasse Jährliche Kündigungsmöglichkeit zum eines jeden Jahres mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten 7-8 % p. a. nach Fondskosten bei Vollinvestition vor Steuern Halbjährlich Einkünfte aus Gewerbebetrieb gemäß 15 EStG (Direktkommanditist) oder Einkünfte aus Kapitalvermögen gemäß 20 EStG (Stiller Gesellschafter) 5 (hohes Risiko) Fonds-Kosten Investitionsquote zu Fondsvolumen 100,00 % Initiale Fondskosten 0 Jährliche Fondskosten (TER) 1,75 % - Steuerberatung 0,18 % - Geschäftsführung 0,12 % - Haftungsvergütung 0,12 % - FondsControlling / Reporting 0,12 % - Bestandsvergütung 1,00 % - Sonstiges 0,21 % Fonds-Charakteristika Anlageschwerpunkt Besonderheiten Einflussfaktoren Wesentliche Risiken von Fonds dieser Risikoklasse Der TBI Immobilienfonds Deutschland stellt ein aktiv gemanagtes, diversifiziertes Portfolio von aussichtsreichen geschlossenen Zweitmarkt- Immobilienfonds mit dem Investitionsfokus Deutschland zusammen. Erbschaft- und schenkungsteuerfreie Übertragung möglich, High-Watermark in Höhe von 6% p.a., erfolgsabhängige Vergütung für das Fondsmanagement führt zu Interessengleichheit Wertentwicklung der jeweiligen Zielfonds Auf Zielfondsebene: Anschlussvermietungs-, Anschlussfinanzierungsrisiko, Mietausfallrisiko, Veräußerungsrisiko; anlegerseitig: Totalverlustrisiko Seite 8 TBI Immobilienfonds Deutschland GmbH & Co. KG

6 TBI Investment Memorandum Alleinstellungsmerkmale Investitionskriterien Der TBI Immobilienfonds Deutschland zeichnet sich durch seine 100%-ige Investitionsquote aus und stellt ein optimales Vehikel dar, um von der Informationsasymmetrie (Laie vs. Profi) am deutschen Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds zu profitieren. Das aktive Management gibt dem Asset Management den notwendigen Freiheitsgrad, performanceträchtige Anlageideen umsetzen zu können und in Übertreibungsphasen Gewinne mitzunehmen. Die Rendite (vor und nach Steuer) liegt dadurch weit über der eines Direktinvestments bei einem geringeren Risiko durch eine breitere Streuung. Der Dachfonds beteiligt sich nur an solchen Zielfonds, für die ein Emissionsprospekt sowie die letzten beiden Geschäftsberichte vorliegen. Initiatorin Die TBI Two Bridges Investments GmbH ist der Initiator für innovative und zukunftsfähige Vermögensanlagen. TBI Fonds zeichnen sich insbesondere durch geringe Kostenstrukturen und überaus hohe Investitionsquoten aus. Mit TBI und seinen erfahrenen und hoch spezialisierten Partnern, Seppelfricke & Co. Family Office AG, ProCompare GmbH und DIK Deutsches Institut für Kapitalanlagen GmbH, entscheiden Sie sich nicht nur für ein attraktives Rendite-Risiko-Verhältnis, sondern auch für Nachhaltigkeit und eine hohe Prognosesicherheit. Auf Ebene des Dachfonds darf kein Fremdkapital aufgenommen werden. Die Einkaufsrendite sollte bei Ankauf durch den Dachfonds mindestens 10% p. a. betragen. Wichtige Hinweise Steuerliche Besonderheiten High Watermark Einflussfaktoren Die Zielfonds müssen einen Track Record von mindestens zwei Jahren aufweisen. Anleger, die sich als Direktkommanditisten an der TBI Immobilienfonds GmbH & Co. KG beteiligen, erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb gem. 15 EStG. Nach derzeitiger Rechtsauffassung ist eine Übertragung der erworbenen Anteile an der gewerblich geprägten TBI Immobilienfonds GmbH & Co. KG vollständig erbschaft- und schenkungsteuerfrei möglich. Es werden nur Ausschüttungen aus erwirtschafteten Gewinnen vorgenommen. Anleger, die sich als stille Gesellschafter an der Fondsgesellschaft beteiligen, erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen gem. 20 EStG (Abgeltungsteuer). Die High Watermark wird wie folgt definiert: nach Schließung und Vollinvestition des Fonds muss sich das Fondsvermögen pro Jahr um mindestens 6% nach Fondskosten vermehren. Im Falle einer Vermehrung des Fondsvermögens um mehr als diese 6% pro Jahr erhält das Fondsmanagement 25% der Vermögensmehrung, die die High Watermark von 6% übersteigt. Sollte die Vermögensmehrung in einem Jahr geringer als 6% ausfallen und die Gesamtvermögensmehrung im Schnitt weniger als die vereinbarten 6% p.a. betragen, so hat die SFO den Teil der bereits erhaltenen Vergütung dem Fonds so lange zurückzuvergüten, bis die Vermögensmehrung des Fonds im Schnitt 6% pro Jahr beträgt. Diese erfolgsabhängige Vergütung für das Management führt in der Konsequenz zu einer Interessengleichheit. Die künftige wirtschaftliche Entwicklung der jeweiligen Zielfonds hat entscheidenden Einfluss auf die angestrebte jährliche Rendite des Dachfonds. Einflussfaktoren sind unter anderem: Datum der Aufstellung des Investment Memorandums Vom Investment Memorandum abweichende Angaben bedürfen zu ihrer Gültigkeit der schriftlichen Bestätigung der TBI Two Bridges Investments GmbH. Dieses Investment Memorandum dient lediglich als unverbindliche Vorabinformation. Es stellt kein öffentliches Angebot einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft und keine Anlageberatung dar. Es handelt sich weder um ein Angebot noch um eine Einladung zur Angebotsstellung von Kauf oder Verkauf. Für Vollständigkeit und Richtigkeit der hier wiedergegebenen Angaben und Daten wird keine Haftung übernommen. Die vorliegenden Informationen beziehen sich auf das Erstellungsdatum und können Änderungen unterliegen. Angegebene kalkulierte Werte stellen lediglich Prognosen dar, die auf Erfahrungswerten aus der Vergangenheit beruhen. Die tatsächlichen Werte können hiervon positiv oder negativ abweichen. Köln, 16. November 2011 Impressum TBI Two Bridges Investments GmbH Kaiser-Wilhelm-Ring Köln Telefon: Telefax: Anschlussvermietung Anschlussfinanzierung Mietausfall, Leerstand Veräußerungserlös Seite 10 TBI Immobilienfonds Deutschland GmbH & Co. KG TBI Immobilienfonds Deutschland GmbH & Co. KG Seite 11

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