Zurück auf Los! Perspektiven für den Wohnungsbau nach den Wahlen

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1 Bauträgertag Köln Zurück auf Los! Perspektiven für den Wohnungsbau nach den Wahlen Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht Christopher Küas CBH Rechtsanwälte Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner, Köln Prof. Dr. Volker Eichener 2017

2 Am 14. Mai 2017 verlor die regierende Koalition aus SPD und Grünen bei der Landtagswahl NRW ihre Mehrheit Ziel der neuen Landesregierung ist es, in den kommenden Jahren in NRW ein Klima für Neubau zu schaffen, um so den bestehenden Wohnungsmangel zu bekämpfen. Wie geht es weiter? Wir sind gespannt!

3 Übersicht 1. Erste Gesetzesvorhaben zur BauO NRW der neuen Landesregierung a) Geplante Aussetzung der novellierten Landesbauordnung und deren Folgen b) Geplante Änderungen der BauO NRW 2. Weitere Vorhaben der Landesregierung zum Bauen und Wohnen a) Soziale Wohnraumförderung b) Eigentumsförderung c) Mietrecht d) Baukostenreduzierung e) Landesentwicklungsplan f) Städtebauförderung

4 Übersicht 3. Perspektiven für den Wohnungsbau 4. Was ist auf Bundesebene zur Förderung des Wohnungsbaus geplant?

5 1. Erste Gesetzesvorhaben zur BauO NRW der Landesregierung a) Aussetzung der Landesbauordnung Eine neue Bauordnung NRW soll nach dem Wunsch der neuen Landesregierung erst zum in Kraft treten also genau ein Jahr später als von der Vorgängerregierung geplant. Das gab das Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen im Juli 2017 bekannt. Am wurde der entsprechende Gesetzesentwurf der Landesregierung in die parlamentarische Beratung eingebracht und in den Ausschuss für Heimat, Kommunales, Bauen und Wohnen überwiesen. Nächster Sitzungstermin ist der

6 1. Erste Gesetzesvorhaben zur BauO NRW der Landesregierung a) Folgen des Moratoriums Verschiebung von Fristen Nach der aktuellen Regelung der neuen BauO NRW waren Bauanträge, die bis zum vollständig und ohne erhebliche Mängel eingereicht wurden, auf Antrag des Bauherrn nach altem Recht zu behandeln. Diese Frist soll nunmehr auf den verschoben werden. Das Freistellungsverfahren, das durch die Vorgängerregierung abgeschafft wurde, soll jedenfalls bis zum weiter gelten. Die Frist, innerhalb derer Gemeinden Stellplatzsatzungen erlassen sollen, soll um ein Jahr verlängert werden. Achtung: Was passiert, falls das Moratorium nicht kommt?

7 1. Erste Gesetzesvorhaben zur BauO NRW der Landesregierung b) Geplante Änderungen der BauO NRW Anpassung an die Musterbauordnung Geplant ist eine Anpassung der LBauO an die Musterbauordnung hinsichtlich des Abstandflächenrechts. Die Abstandflächen der MBO sehen in 6 Abs. 5 vor: Die Tiefe der Abstandflächen beträgt 0,4 H, mindestens 3 m. In Gewerbe- und Industriegebieten genügt eine Tiefe von 0,2 H, mindestens 3 m. Vor den Außenwänden von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 mit nicht mehr als drei oberirdischen Geschossen genügt als Tiefe der Abstandsfläche 3 m. Dadurch sollen Potentiale zur innerstädtischen Nachverdichtung freigesetzt werden

8 1. Erste Gesetzesvorhaben zur BauO NRW der Landesregierung b) Geplante Änderungen der BauO NRW Schnellere Baugenehmigungen Einführung verbindlicher Fristen zur Bescheidung von Bauanträgen: ein Monat für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren, zwei Monate für normale Bauanträge, drei Wochen zur Prüfung der Vollständigkeit der Bauunterlagen Aber: Sind diese Pläne realistisch? Aufrechterhaltung des Freistellungsverfahrens in der LBauO Genehmigungsfiktionen bei geeigneten Bauantragsverfahren Bessere Nutzung der Digitalisierung: Einführung eines einheitlichen Systems zur Bearbeitung von Bauanträgen in den Bauaufsichtsämtern. Durch diese Maßnahmen soll das Bauen schneller ermöglicht werden und bürokratische Hürden abgebaut werden

9 2. Weitere Vorhaben zum Bauen und Wohnen von CDU & FDP a) Soziale Wohnraumförderung Der Fokus liegt hier vor allem auf der Eigentumsförderung: Weiterentwicklung des bestehenden Wohnraumförderungsprogramms des Landes Erarbeitung neuer Modelle zur Schaffung von preiswertem Wohnraum in Zusammenarbeit mit den Kommunen Verwirklichung von Genossenschaftsmodellen und Bauherrengemeinschaften Fortentwicklung der NRW.BANK-Programme zur Sanierung von WEG- Eigentum

10 2. Weitere Vorhaben zum Bauen und Wohnen von CDU & FDP b) Eigentumsförderung Reform der Grunderwerbssteuer: Der Freibetrag der Grunderwerbssteuer soll auf Euro pro Person für selbstgenutztes Wohneigentum festgesetzt werden. Aber: Warum nicht die Grundsteuer einfach senken? Einen entsprechenden Antrag hat die Landesregierung an den Bundesrat weitergeleitet. Über diesen soll am im Bundesrat beraten werden Dadurch soll eine bessere Erschwinglichkeit von Wohneigentum insbesondere für Familien erreicht werden, zusätzlich soll Wohneigentum als Schutz gegen Altersarmut fungieren

11 2. Weitere Vorhaben zum Bauen und Wohnen von CDU & FDP c) Mietrecht Aufhebung der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenzen- VO Dadurch Stärkung der privaten Investitionen in den Wohnungsbau und die Sanierung d) Baukostenreduzierung Überprüfung der LBauO auf baukostensteigernde Regulierungen. Darunter fallen vor allem die Regelungen zur Barrierefreiheit. Plan zur vorübergehenden Aussetzung der Energiespar-VO

12 2. Weitere Vorhaben zum Bauen und Wohnen von CDU & FDP e) Landesentwicklungsplan Entfernung von Hemmnissen zur Ausweisung von Bauland: bislang musste jede neu in Anspruch genommene Fläche mit einer anderen Fläche kompensiert werden. Zukünftig soll ein Punktesystem eingeführt werden, welches flächenschonend und ökologisch aufwertend die Inanspruchnahme von Bauland kompensiert. An ÖPNV-Achsen sollen vermehrt Siedlungsflächen entstehen. Dadurch sollen angespannte Wohnungsmärkte entlastet und das Pendeln attraktiver werden

13 2. Weitere Vorhaben zum Bauen und Wohnen von CDU & FDP Exkurs: Neueinführung des 13 b BauGB zur besseren Nutzung von Bauland 13 b BauGB ordnet an, dass 13 a BauGB einen erweiterten Anwendungsbereich erhält: so soll 13 a BauGB auch für Bebauungspläne mit Flächen von weniger als Quadratmetern (1 ha) gelten, wenn in diesem B-Plan Wohnnutzung begründet wird, die sich an Ortsteile anschließt. 13 a BauGB regelt, dass B-Pläne, die der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder der Innenentwicklung dient, im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden können. Die Neueinführung des 13b BauGB lässt eine Bauleitplanung im Freiraum zu, ohne dass für diese Planung eine Umweltprüfung nach BauGB durchzuführen ist

14 2. Weitere Vorhaben zum Bauen und Wohnen von CDU & FDP f) Städtebauförderung Verbesserung der NRW-Stadtentwicklungspolitik, insbesondere unter besserer Einbeziehung privater Initiativen und bürgerschaftlichen Engagements. Für die Abrufung der Bundesmittel für die Städtebauförderung soll eine Kofinanzierung zwischen Bund und Land eingerichtet werden. Das Thema Sicherheit soll in die Städtebauförderungsprogramme aufgenommen werden. Entscheidungen über Fördermaßnahmen sollen auf die lokale Ebene übertragen werden

15 3. Perspektiven für den Wohnungsbau durch diese Politik Zusammenfassung der Ansätze der Landesregierung: Bauliche Nachverdichtung in den Städten Preiswerteres und schnelleres Bauen Vermehrte und bessere Nutzung von Bauland Nutzung der Chancen der Digitalisierung Stärkung und Anreiz von privaten Investitionen in den Wohnungsbau durch Verbesserung der Rahmenbedingungen Förderung der Möglichkeit, Eigentum zu erwerben Fazit: Sind diese Ansätze realistisch?

16 4. Pläne in den Wahlprogrammen der Bundesparteien zum Bauen & Wohnen a) CDU In der kommenden Wahlperiode sollen keine Maßnahmen beschlossen werden, die die Schaffung von Wohnraum zusätzlich verteuern. Abschaffung überflüssiger Vorschriften für Kostensenkungen Einführung eines Baukindergelds ihv Euro jährlich (auf zehn Jahre gezahlt) für jedes Kind Erleichterung des verbilligten Verkaufs von Grundstücken des Bundes an Städte und Gemeinden

17 4. Pläne in den Wahlprogrammen der Bundesparteien zum Bauen & Wohnen b) SPD Stärkung des gemeinwohlorientierten Sektors auf dem Wohnungsmarkt Unterstützung und Förderung von kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen, Baugruppen, privaten Investoren und Vermieterinnen und Vermieter, die sich für den sozialen Zusammenhalt im Quartier engagieren und dauerhaft bezahlbaren Wohnraum schaffen Förderung des altersgerechten Umbaus von Wohnungen Begrenzung der Spekulation mit baureifem Boden und Erleichterung für die Kommunen für eine aktive Bodenpolitik, die neuen Wohnraum schafft Der Erwerb von Wohneigentum für Familien mit niedrigen und mittleren Einkommen soll durch ein sozial gestaffeltes Familien-Baugeld erleichtert werden. Verbesserung der Mietpreisbremse und Einführung eines verbindlichen Mietspiegels

18 4. Pläne in den Wahlprogrammen der Bundesparteien zum Bauen & Wohnen c) Grüne Wohnen ist ein Teil der öffentlichen Daseinsvorsorge. Wohnungen dürfen keine Spekulationsobjekte sein. Immobilienspekulationen sind uneingeschränkt zu besteuern. Planung zum Bau von einer Million Wohnungen, die sozial binden, dauerhaft günstig, lebenswert und mittendrin sind. Förderung und Weiterentwicklung der Mietpreisbremse. Anhebung des Wohngeldes für bedürftige Menschen. Den Kommunen mit Wohnraummangel soll ermöglicht werden, selbst zu entscheiden, wo sie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unterbinden. Angestrebt wird ein Null-Hektar-Ziel: Künftig sollen nicht mehr Flächen in Anspruch genommen werden, als an anderer Stelle wieder freigelegt werden

19 4. Pläne in den Wahlprogrammen der Bundesparteien zum Bauen & Wohnen d) Linke Privatisierte Bereiche der Daseinsvorsorge sollen re-kommunalisiert werden. Der Bund soll den Kommunen Mittel für die Re-Kommunalisierung von Wohnungen, Krankenhäusern, Wasser- und Energieversorgung zur Verfügung stellen. Sozialwohnungen müssen gebaut und angekauft werden mindestens im Jahr, vor allem durch gemeinnützigen kommunalen Wohnungsbau. Einführung einer Wohngemeinnützigkeit. Weiterentwicklung der Mietpreisbremse Keine Mieterhöhungen ohne Verbesserung des Wohnwertes Obergrenze für Mieten von 8,50 Euro pro Quadratmeter Die Umsetzung des Mieterschutzes, von Mietspiegel, Milieuschutz und Verbot von Entmietung und kommerziellen Ferienwohnungen muss wirksam kontrolliert werden

20 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. RA Christopher Küas Fachanwalt für Verwaltungsrecht CBH Rechtsanwälte Köln